Document · PDF

3 Bijlage 2 Taxatierapport

commissie Ontwikkeling 21 maart 2024, gemeente HaarlemBij agendapunt: Kredietaanvraag aankoop pand Kruisstraat 30-32 (FR)22.310 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

TAXATIERAPPORT: KRUISSTRAAT 30-32 TE HAARLEM

Pagina 1 van 57

Dossier Dossier Datum Opdrachtgever

: 2023/PP100362 : …..september 2023 : Gemeente Haarlem

Opdrachtnemer Statutaire naam : S ma Valua on & Advisory B.V. Kamer van Koophandel : 76673790 Omzetbelas ngnummer : NL860739132B01 Bankrekeningnummer : NL62 RABO 0349 0223 99 Adres : Papendorpseweg 75 Postcode : 3528 BJ Ves gingsplaats : Utrecht Telefoonnummer : 085 - 13 00 611 E-mailadres : info@s ma-va.nl Website : www.s ma-va.nl Taxateur Naam

: J. Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT

Pagina 2 van 57

INHOUDSOPGAVE 1. BENOEMING EN STATUS

1.1 Benoeming taxateur

1.2 Status taxateur

2. OPDRACHT

2.1 Opdrachtgever

2.2 Doel

2.3 Voorwerp

2.4 Waarderingsgrondslag (basis van waarde)

2.5 Algemene uitgangspunten

2.6 Bijzondere uitgangspunten

2.7 Wijzigingen van (bijzondere) uitgangspunten na opdrachtverstrekking

2.8 Aard en bron van de informa e die ten grondslag ligt aan de taxa e

2.9 Verantwoording en aansprakelijkheid

2.10 Concept en trackrecord

3. KADASTRALE GEGEVENS

3.1 Uitgangspunten

3.2 Kadastrale gegevens

3.3 Eigendom

3.4 Erfdienstbaarheden, kwalita eve verplich ngen

3.5 Overige zakelijke rechten

3.6 Publiekrechtelijke beperkingen

3.7 Overige informa e uit kadastrale recherche

4. LOCATIE EN BEREIKBAARHEID

4.1 Loca eomschrijving

4.2 Bereikbaarheid

4.3 Voorzieningen

4.4 Parkeren

5. RUIMTELIJK BELEID

5.1 Uitgangspunten

5.2 Bestemmingsplan

5.3 Gebruik

5.4 Verwach ngen ten aanzien van het ruimtelijk beleid

5.5 Programma Aanpak S kstof (PAS)

5.6 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)

5.7 Monumentale status / beschermd stads- of dorpsgezicht

6. TOESTAND MILIEU

6.1 Uitgangspunten

6.2 Bodemloket

6.3 Overige informa e

6.4 PFAS-regelgeving

6.5 Kans op overstromingen en wateroverlast

6.6 Kans op hi estress

6.7 Leefomgeving

7. OMSCHRIJVING OBJECT

Pagina 3 van 57

7.1 Uitgangspunten

7.2 Object

7.3 Bouwaard

7.4 Indeling

7.5 Vloeroppervlakten

7.6 Parkeervoorziening

7.7 Huurovereenkomst

7.8 Duurzaamheid

7.9 Asbest

7.10 Fundering

8. MARKTBESCHOUWING EN REFERENTIES

8.1 Uitgangspunten

8.2 Beschrijving van de vastgoedmarkt

8.3 Referen es (huur)

8.4 Referen es (koop)

8.5 Referen es (wonen)

8.6 Referen es - beleggingen

8.7 Referen es - aanbod winkelruimte

9. OVERWEGINGEN BIJ DE WAARDERING

9.1 Courantheid

9.2 Kwalita eve gevoeligheidsanalyse (SWOT)

9.3 Waarderingsmethodieken

9.4 Op male aanwending

9.5 Scenario 1: as-is (winkelruimte)

9.6 Scenario 2: gedeeltelijke transforma e

9.7 Scenario 3: sloop-nieuwbouw

10. WAARDERING

11. ONDERTEKENING

BIJLAGEN

Pagina 4 van 57

1. BENOEMING EN STATUS 1.1 Benoeming taxateur Taxateur namens opdrachtnemer S ma Valua on & Advisory B.V. is: De heer J. (Joost) Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT, Register-Taxateur van onroerende zaken, ingeschreven in de kamer Bedrijfsma g Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) onder nummer RT143966841 en Professional Member van de Royal Ins tu on of Chartered Surveyors (RICS), ingeschreven in het VRS-register als RICS Registered Valuer onder nummer 6544785. Ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD), nummer D0471, vakgebied: vastgoed.

1.2 Status taxateur • Taxateur is professioneel en gekwali ceerd zoals benoemd in PS2 van de RICS Taxa estandaarden (Red Book), Engelse versie januari 2022. Tevens beschikt taxateur over voldoende actuele lokale, na onale en interna onale (naar gelang het geval) kennis van het type object, de speci eke markt hiervoor en de benodigde vaardigheden en inzicht om de taxa e vakbekwaam uit te voeren. • Taxateur verricht de professionele taxa edienst in overeenstemming met de versie 2022 van de IVS, die is opgesteld en wordt onderhouden door de Interna onal Valua on Standards Council (www.ivsc.org). • Taxateur verklaart op de hoogte te zijn en te handelen overeenkoms g de meest recente Reglementen en van toepassing zijnde Prak jkhandreiking van het NRVT alsmede het RICS Redbook, zoals opgesteld door de RICS. • Taxateur is voldoende competent met betrekking tot het te taxeren vastgoed object. • Taxateur conformeert zich aan de jaarlijkse hercer het NRVT en RICS.

cering en permanente educa e zoals vereist door

• Taxateur verklaart recentelijk niet betrokken te zijn geweest bij de te waarderen onroerende zaken, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. • Taxateur hee geen nanciële voordelen uit de taxa eopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxa ehonorarium. • De taxa e is een ona ankelijk en objec ef waardeoordeel. • Taxateur treedt op als extern taxateur.

Pagina 5 van 57

2. OPDRACHT 2.1 Opdrachtgever De opdracht is verstrekt door de heer G. Wink namens de gemeente Haarlem geves gd Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR te Haarlem. Contactgegevens zijn gwink@haarlem.nl en 06 - 43 28 01 63 De opdracht is verstrekt middels ondertekening van de opdrachtbeves ging. De taxa e is uitgevoerd conform de opdrachtbeves ging welke aan dit rapport als bijlage is aangehecht. Het in de opdrachtbeves ging beschreven object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de taxa e zijn gedurende het taxa eproces niet aangepast.

2.2 Doel Het doel van de taxa e is het bepalen van de marktwaarde met inachtneming van uitgangspunten, in verband met een beoogde transac e.

2.3 Voorwerp 2.3.1 Te taxeren belang Het belang van de taxa e betre het volle eigendom. 2.3.2 Taxa etype De taxa eopdracht betre een volledige taxa e. 2.3.3 Omschrijving Een winkelpand met ondergrond. 2.3.4 Adres Kruisstraat 30-32, 2011 PZ te Haarlem. 2.3.5 Kadastrale gegevens (beknopt) Gemeente Haarlem, sec e C, nummer 6520, groot 1.148 m2. 2.3.6 Bezich ging Op 24 augustus 2023 hee de bezich ging van het object en de directe omgeving plaatsgevonden. Het object is zowel intern als extern geïnspecteerd. De inspec e is verricht door taxateur in het bijzijn van verkopend makelaar mevrouw I. Bos. 2.3.7 Waardepeildatum De waardepeildatum van deze taxa e is: 24 augustus 2023.

Pagina 6 van 57

2.4 Waarderingsgrondslag (basis van waarde) Marktwaarde ('market value') zoals gede nieerd in IVS 104, paragraaf 30.1 is: ‘Het gescha e bedrag waartegen een object of recht c.q. verplich ng zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transac e, na behoorlijke marke ng en waarbij de par jen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ De ni e gebaseerd op Interna onal Valua on Standards 2022, uitgegeven door IVSC en gehanteerd in RICS Valua on – Global Standards 2022.

2.5 Algemene uitgangspunten Een uitgangspunt wordt gehanteerd wanneer het redelijk is dat de taxateur accepteert dat iets waar is zonder de noodzaak van speci ek onderzoek of speci eke veri ca e. In de taxa e zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. • BTW: Alle genoemde bedragen zijn, voor zover van toepassing, exclusief BTW, tenzij anders gemeld. • De waardering gaat uit van de kennis op de vastgoedmarkt per waardepeildatum. • De gegevens die gebruikt worden in kader van de taxa e worden verondersteld volledig en correct te zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever, dan wel door derden, worden verstrekt, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Voor onjuistheid in de door opdrachtgever en derden beschikbaar gestelde informa e wordt geen aansprakelijkheid aanvaard. • Tenzij anders overeengekomen, worden basisdocumenten, zoals eigendomsbewijzen en huurcontracten, globaal doorgelezen. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde kunnen beïnvloeden. Voor zover juridische informa e ter beschikking wordt gesteld, moet er meegenomen worden dat de taxateurs niet competent zijn als vastgoedjurist.

Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom worden gemeld of betrokken in de taxa e voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. • Naast de IPMS (Interna onal Property Measurements Standards), voorgeschreven door de RICS, kan voor de Nederlandse markt ook gebruik gemaakt worden van de gebruikelijke NEN-meetmethode zoals die formeel is vastgelegd in de NEN 2580. Deze laatste vormt in principe het uitgangspunt. • Voor de speci ca es van de oppervlakten van de onroerende zaken worden in de regel de gegevens a oms g van pla egronden en/of huur-(overzichten)-contracten gehanteerd. Er wordt uitgegaan van het feit dat deze gegevens correct en volledig zijn, tenzij anders vermeld. Eventueel door taxateur opgemeten oppervlakten zijn geen meetcer caat op basis van NEN 2580 voor de speci ca e van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. • Het object is vrij van huur- en gebruiksrechten van derden.

Pagina 7 van 57

2.6 Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt wordt door de taxateur gehanteerd wanneer een uitgangspunt gebaseerd is op feiten die verschillen van de werkelijke feiten op de waardepeildatum of wanneer een uitgangspunt door een gebruikelijke marktpar j niet zou worden gehanteerd bij een transac e op de waardepeildatum. Bijzondere uitgangspunten worden vaak gebruikt om het e ect van gewijzigde omstandigheden op de waarde te illustreren. Er zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

2.7 Wijzigingen van (bijzondere) uitgangspunten na opdrachtverstrekking Gedurende het taxa eproces zijn er geen aanpassingen geweest ten opzichte van de (bijzondere) uitgangspunten zoals vermeld in de o erte/opdrachtbeves ging.

2.8 Aard en bron van de informa e die ten grondslag ligt aan de taxa e Hierna staat bij de bron aangegeven welke relevante informa e taxateur van de opdrachtgever hee ontvangen. De overige informa e vraagt taxateur zelf op bij de aangegeven instan es. Taxateur gee aan of hij de ontvangen informa e als ‘plausibel’ beoordeelt. Deze informa e wordt vervolgens gehanteerd bij de uitwerking van de taxa e. Titel document

Bron

Plausibel

Asbestsanering o erte & getekende opdracht

Verkopend makelaar

Rapport NEN 2991

Verkopend makelaar

Energielabel Kruisstraat 30

Verkopend makelaar

Energielabel Kruisstraat 32

Verkopend makelaar

NEN 2580 Meetrapport

Verkopend makelaar

Bouwtekeningen, construc etekeningen, vergunningstekeningen.

Verkopend makelaar

Begro ng restaura e gevel

Verkopend makelaar

Pla egrondtekeningen

Gemeente Haarlem

Wanneer informa e niet ter beschikking wordt gesteld, kan hier niet speci ek rekening mee worden gehouden.

2.9 Verantwoording en aansprakelijkheid Dit taxa erapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en genoemd doel. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de

Pagina 8 van 57

inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking van derden worden gesteld. Opdrachtnemer hee , op basis van in de branche gebruikelijke voorwaarden, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het maximaal uitgekeerde bedrag dat in het desbetre ende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering (via Schouten Verzekeringsdienst als gevolmach gde van HDI Global Specialty SE, polisnummer 354019, verzekerd bedrag maximaal € 2.500.000,- per aanspraak en maximaal € 5.000.000,- per jaar), na een onherroepelijk gerechtelijk vonnis of vaststellingsovereenkomst, wordt uitgekeerd. Opdrachtgever erkent dat elk (schade)bedrag boven de door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering verzekerde som of het door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering maximaal uitgekeerde bedrag voor eigen rekening en risico is. Opdrachtnemer is slechts aansprakelijk voor schade als gevolg van opzet of grove schuld en voor zover het directe schade betre . Opdrachtnemer is in geen geval aansprakelijk voor indirecte schade, daaronder begrepen gederfde winst, economisch verlies, gemiste kansen of andersoor ge gevolgschade. Voor zover de beroepsaansprakelijkheidsverzekering geen dekking biedt, is de aansprakelijkheid van opdrachtnemer beperkt tot het factuurbedrag dat gemoeid is met de opdracht.

Op het taxa erapport is een vervaltermijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal één (1) jaar ingaande per datum van ondertekening rapportage door opdrachtnemer/taxateur. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxa erapport. Opdrachtnemer staat sinds 26 maart 2020 als ‘Firm Regulated by RICS’ geregistreerd onder registra enummer 840922. Tevens is opdrachtnemer lid van NVM Business. Alle bedragen in dit rapport zijn in euro’s (€).

2.10 Concept en trackrecord Taxateur hee d.d. <> september 2023 aan opdrachtgever een concept toegestuurd. De reac e van opdrachtgever is ontvangen op ………..2023 en hee geleid tot de volgende aanpassingen (ten opzichte van het concept): - ………………………….. hee niet geleid tot aanpassingen (ten opzichte van het concept).

Pagina 9 van 57

3. KADASTRALE GEGEVENS 3.1 Uitgangspunten

1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd. 2. Er is geen uitvoerig telonderzoek gedaan waaruit mogelijk zakelijke rechten, ke ngbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. 3. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxa e voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. 4. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde-onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waardevaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3.2 Kadastrale gegevens Kadastrale gemeente

Sec e

Nummer

Oppervlakte

Haarlem

6520

1.148 m2

3.3 Eigendom Blijkens de bijgevoegde eigendomsinforma e berust het eigendom van het object bij: Sikkes Vastgoed Haarlem B.V., Zadelmakersstraat 7, 8601 WH te Sneek. Statutair geves gd te Sneek, ingeschreven onder KvK-nummer 58598154.

3.4 Erfdienstbaarheden, kwalita eve verplich ngen Uit recherche van akte Hyp4 deel 10340 nummer 10 d.d. 28 december 1990 bij het Kadaster blijken de volgende erfdienstbaarheden en/of kwalita eve verplich ngen. In ar kel 9 van genoemde akte van levering zijn diverse erfdienstbaarheden en/of bijzondere verplich ngen opgenomen die betrekking hebben op inbalking, het hebben en houden van ramen op de erfgrens, het hebben en houden van een al jddurende vrije uit- en overweg van en naar de Lange Margarethastraat. Deze zijn opgenomen in de als bijlage aangehechte akte van levering. De erfdienstbaarheden hebben geen nega eve impact op het object. Taxateur merkt op dat uit de kadastrale kaart opgemaakt lijkt te kunnen worden dat een gedeelte van de opstal op perceel Haarlem C 7075 is gesitueerd. Echter, uit bestudering van andere mediabronnen kan hierover anders worden gedacht. Taxateur adviseert opdrachtgever (vanwege de voorgenomen aankoop) dit goed te onderzoeken en eventueel te laten ‘repareren’ indien dit nodig blijkt. Op de hierna ingevoegde weergave is het betre ende perceelsgedeelte weergegeven.

tti

Pagina 10 van 57

3.5 Overige zakelijke rechten Uit recherche bij het Kadaster blijken geen overige zakelijke rechten.

3.6 Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistra e en de kadastrale registra e.

3.7 Overige informa e uit kadastrale recherche Blijkens de akte van verkrijging van Hyp4 10340/10 is het genoemde object gekocht als perceel Bedrijvigheid (detailhandel, erf, tuin) voor een transac eprijs van € 1.134.451 kosten koper.

Pagina 11 van 57

4. LOCATIE EN BEREIKBAARHEID 4.1 Loca eomschrijving Haarlem-Centrum is een stadsdeel van de stad Haarlem en valt samen met de enige wijk in dit stadsdeel de Oude Stad. Het stadsdeel hee 13.830 inwoners en bestaat uit vijf buurten, waaronder de historische binnenstad en de Sta onsbuurt, waar het grootste sta on van de stad is gelegen. De Oude Stad, die omringd is door grachten en singels, wordt gekenmerkt door vele oude straatjes en monumenten. Het getaxeerde is gelegen in een aanloopstraat van het stadscentrum van Haarlem. Deze aanloopstraat vormt de verbinding tussen het sta on en de Grote Markt. Vanaf de Grote Markt lopen in drie rich ngen belangrijke winkelstraten namelijk de Grote Houtstraat, de Barteljorisstraat en de Zijlstraat. De Barteljorisstraat gaat over in de Kruisstraat. In het historisch centrum bevindt zich een aantal kleine karakteris eke winkelstraatjes, zoals de Warmoesstraat, de Schagchelstraat en de Kleine Houtstraat. In de directe nabijheid van het getaxeerde zijn volop winkels, supermarkten, drogisterijen en horecazaken gelegen. Navolgende guren tonen globaal de ligging van het object.

Bron: Google Maps d.d. 05-09-2023.

Bron: Google Earth d.d. 05-09-2023.

4.2 Bereikbaarheid Auto De loca e is per auto goed bereikbaar. Het object is gelegen midden in de binnenstad van Haarlem. Een groot deel van het centrum is voetgangersgebied, zo ook de Kruisstraat. De loca e wordt hoofdzakelijk ontsloten middels de Nassaustraat en Krocht rich ng de omliggende straten Nassaulaan en Gedempte Oude Gracht. Binnen 20 autominuten zijn Hoofddorp, Schiphol, Badhoevedorp, Beverwijk, Zandvoort en (bijna) Amsterdam te bereiken.

Pagina 12 van 57

Bron: walkscore.com d.d. 05-09-2023.

Openbaar Vervoer De loca e is per openbaar vervoer goed bereikbaar. Nabij de loca e zijn verschillende bushaltes gelegen, zoals onder meer de halte ‘Nassaulaan’. Hier stoppen de buslijnen 2, 3 en 73. Het NS-sta on (Haarlem) is gelegen op circa 450 meter afstand van het te taxeren object.

4.3 Voorzieningen

Pagina 13 van 57

Bron: walkscore.com d.d. 05-09-2023.

Het getaxeerde hee een goed voorzieningenniveau. De Walkscore is een manier om het voorzieningenniveau binnen loopafstand te kwan ceren. De loca e hee een Walkscore van 99 op een schaal van 0 tot 100, welke in de onderstaande a eelding is weergegeven. Deze score gee aan dat het getaxeerde is gelegen in een gebied waar binnen loopafstand veel voorzieningen (horeca, winkels, supermarkten e.d.) gesitueerd zijn.

4.4 Parkeren Nabijgelegen parkeerplaatsen zijn De Kamp, Raaks, De Appelaar en Houtplein. De tarieven voor overdekt parkeren bedragen ca. € 3,49 per uur, maar variëren per loca e. Ook zijn bijv. voor koopavonden kor ngen aanwezig. Tevens zijn er diverse etsenstallingen in het centrum aanwezig. Onder andere ter plaatse van de Botermarkt (265 plaatsen), Jacobijnestraat (600 plaatsen) en Hortusplein (1.000 plaatsen, 45 oplaadpunten). De kosten van etsparkeren zijn overwegend gra s. Op de volgende ingevoegde a eelding zijn de loca es van de parkeergarages ( etsen en auto’s) weergegeven. Met oranje pijl is de te taxeren loca e weergegeven.

Bron: haarlembereikbaar.com d.d. 05-09-2023.

Pagina 14 van 57

5. RUIMTELIJK BELEID 5.1 Uitgangspunten

1. Indien de taxateur onderzoek hee verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde, zijn de resultaten van dit onderzoek in het waardeoordeel betrokken. 2. In het geval dat er geen onderzoek is verricht, is taxateur er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en ves gings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. 3. Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te res tueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook. 4. Taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen.

5.2 Bestemmingsplan Naam bestemmingsplan Planstatus Enkelbestemming Dubbelbestemming

: Oude Stad : Onherroepelijk (vastgesteld 2014-05-19) : Centrum - 2 : Waarde - Archeologie 1b Waarde - Beschermd stadsgezicht

Bron: ruimtelijkeplannen.nl d.d. 27 september 2023

De voor 'Centrum-2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: Begane grond/kelder - detailhandel met daaraan verbonden horeca met niet meer dan 30% van het brutovloeroppervlak, zonder terras en zonder het schenken van alcoholische dranken; - kantoor met loke unc e;

Pagina 15 van 57

- dienstverlening met loke unc e; - tevens horeca 1 ter plaatse van de aanduiding 'horeca 1'; - tevens horeca t/m categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2'; - tevens horeca t/m categorie 3 ter plaatse van de aanduiding' horeca tot en met categorie 3'; - tevens horeca 5 ter plaatse van de aanduiding 'horeca 5'; - horeca 4; - tevens amusementshal ter plaatse van de aanduiding 'speci eke vorm van cultuur en ontspanningamusementshal';

- tevens wonen toegestaan, al dan niet in combina e met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, bed & breakfast of gastouderopvang ter plaatse van de aanduiding 'wonen';

- tevens ondergrondse parkeergarage ter plaatse van speci eke vorm van verkeer - ondergrondse parkeergarage';

- bij de bestemming behorende 'andere bouwwerken, groenvoorzieningen, wegen en

paden,tuinen,erven en terreinen,waterlopen en waterpar jen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen.

Overige verdiepingen - wonen, al dan niet in combina e met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, bed & breakfast of gastouderopvang; - de func es genoemd in lid 5.1.1 zijn uitsluitend toegestaan bij de adressen genoemd in bijlage 2 van de regels; - shortstay. Bovendien geldt aan de Lange Margarethastraat een andere bestemming, te weten: Enkelbestemming : Wonen Dubbelbestemming : Waarde - Archeologie 1b Waarde - Beschermd stadsgezicht Bouwaanduiding : speci eke bouwaanduiding - orde 2 Maatvoering : goothoogte 9 meter

Bron: ruimtelijkeplannen.nl d.d. 27 september 2023

Pagina 16 van 57

Orde 2 betre bouwwerken ouder dan 50 jaar die op grond van hun architectonische kwaliteit, op grond van hun plaats in de stedenbouwkundige structuur of als toonaangevend element behoudenswaardig zijn.

5.3 Gebruik Het object was ten jde van de inspec e geheel leeg en niet in gebruik.

5.4 Verwach ngen ten aanzien van het ruimtelijk beleid Er zijn geen bijzonderheden op korte termijn te verwachten.

5.5 Programma Aanpak S kstof (PAS) Taxateur hee kennis genomen van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over de PAS van 29 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1603) en de consequen es die deze uitspraak hee voor diverse bouwprojecten in Nederland. Genoemde uitspraak hee mogelijk gevolgen voor de ontwikkelingen van de onderhavige loca e. Hierbij moet men denken aan:

- Vertraging (extra rentekosten) doordat er op korte termijn geen vergunning is; - Vertraging doordat meerdere projecten komen s l te liggen, waarna er na repara e van de PASproblema ek ook andere projecten in uitvoering worden gebracht;

- Onzekerheid (extra risico, mogelijkheid dat sommige projecten als gevolg van nieuwe regels niet door kunnen gaan);

- Onzekerheid omdat kan worden aangenomen dat de nieuwe regels ook door belanghebbenden aan de rechter zullen worden voorgelegd (er is dus nog geen beproefde oplossing);

- Extra kosten voor te nemen maatregelen; - Extra kosten voor onderzoek / besluitvorming; - Extra kosten/s jging bouwkosten indien de repara e lang op zich laat wachten waardoor de komende jd (residuele) waarde verder afneemt (aantal verleende omgevingsvergunningen is reeds gedaald) en er na de repara e een bouwspurt ontstaat waardoor de bouwprijzen mogelijk onder druk komen te staan.

Pagina 17 van 57

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: - wonen waaronder begeleid wonen, al dan niet in combina e met de uitoefening van een aan-huisverbonden-beroep, bed & breakfast of gastouderopvang; - tevens garage ter plaatse van de aanduiding 'garage'; - tevens ondergrondse parkeergarage ter plaatse van speci eke vorm van verkeer - ondergrondse parkeergarage'; - bijbehorende voorzieningen zoals, groenvoorzieningen, waterlopen en waterpar jen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen, bergingen, tuinen, erven en terreinen.

Een koper zal deze factoren per heden in zijn prijsvorming meenemen. Navolgende guur toont de Natura 2000 gebieden in de nabije omgeving van de getaxeerde loca e. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er wel (s kstof gevoelig) Natura 2000 gebieden in de nabije omgeving (invloedsfeer) van de loca e zijn gelegen. De afstand tot het Na onaal Park Zuid-Kennemerland bedraagt ca. 1-3 kilometer.

Bron: h ps://geodienst.xyz/s kstof/ d.d. 18-09-2023

Met behulp van de Aerius-calcula e dient de aanvrager aan te tonen dat de s kstofdeposi e jdens de bouw- en gebruiksfase op s kstofgevoelige Natura 2000-gebieden gelijk of kleiner is dan nul. Het gaat daarbij in elk geval om aanvragen voor een omgevingsvergunning voor woningbouwprojecten, evenementen, de ves ging van nieuwe bedrijven en (maatschappelijke) voorzieningen en de aanleg van infrastructuur. Voor de bouw van gasloze woningen wordt gekeken naar de bouwfase (verkeer en materieel) en de gebruiksfase (verkeer). Door nieuwer materieel te gebruiken (in AERIUS calculator stageklasses die corresponderen met materieel van recentere bouwjaren, die ook minder brandstof gebruiken) is de in de AERIUS berekening opgenomen s kstofdeposi e lager en kan worden voldaan aan het vereiste van 0,00 mol/hectare/jaar. Het uitgangspunt vormt dat s kstof een eventuele transforma e niet in de weg staat.

Pagina 18 van 57

5.6 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Er is geen vermelding op de kadastrale ui reksels dat het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (art. 6). Deze informa e is on rokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlage(n).

5.7 Monumentale status / beschermd stads- of dorpsgezicht Uit het Rijksmonumentregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed blijkt dat het object geen monumentale status hee . Uit raadpleging van een overzicht met beschermde stads- en dorpsgezichten van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed blijkt dat de loca e wel onder een gebied valt dat is aangewezen als rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht (volgens overgangsrecht in Erfgoedwet). Figuur hieronder laat zien dat het te taxeren object binnen het beschermd stadsgezicht Haarlem valt.

Bron: h ps://rce.webgispublisher.nl/Viewer.aspx?map=Beschermde%2DStads%2Den%2DDorpsgezichten d.d. 18-09-2023

Pagina 19 van 57

6. TOESTAND MILIEU 6.1 Uitgangspunten

1. Bij de waardering is taxateur ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van gi ige sto en c.q. sto en welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de func onaliteit van het perceel aantasten. 2. Taxateur hee geen uitgebreid onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van sto en in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van sto en die de waarde beïnvloeden. 3. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een nega ef milieuaspect betekent dit niet dat er geen nega eve milieuaspecten zijn. Het feit dat er nega eve milieuaspecten worden vermeld betekent niet al jd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. 4. Tenzij uit de rapportage anders blijkt, is taxateur bij de taxa e ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid. 5. Taxateur hee aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getro en om het ontstaan van legionella te voorkomen.

6.2 Bodemloket Wij raadpleegden www.bodemloket.nl voor het verkrijgen van informa e over mogelijke verontreiniging en uitgevoerd onderzoek. Bij het Bodemloket is geen informa e voor deze loca e beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering.

6.3 Overige informa e Uit de omgevingsrapportage van de gemeente Haarlem kan worden opgemaakt dat ter plaatse van Lange Margarethastraat 5-29 diverse verkennende onderzoeken hebben plaatsgevonden. Het laatste onderzoek vond plaats op 24 juli 1998. De beoordeling hiervan luidt dat ter plaatse een erns ge bodemverontreiniging is aangetro en waarvan de urgen e niet is bepaald. Lange Margarethastraat 29 is onderdeel van het te taxeren object. Ook zijn ter plaatse van Lange Margerathastraat 27-77 historische ac viteiten bekend waardoor de beoordeling als poten eel erns g is gegeven en er nader onderzoek is geadviseerd. Het is aan taxateur niet bekend of dit onderzoek hee plaatsgevonden. Daarnaast zijn in de nabije omgeving diverse onderzoeken uitgevoerd waaruit verschillende conclusies volgen. Deze variëren van ‘onverdacht / niet verontreinigd' tot ‘niet erns g’. Vanwege de onduidelijke toestand van de bodem is opdrachtgever gevraagd hoe wordt omgegaan met deze situa e. Opdrachtgever hee op 18 september 2023 per E-mailbericht laten weten dat er een ontbindende voorwaarde in de (eventuele) koopovereenkomst wordt opgenomen. Indien er een verontreiniging aanwezig is waarvan de saneringskosten meer dan € 25.000,- bedragen vormt dit een grond voor ontbinding van de overeenkomst. Dit vormt daarmee het uitgangspunt voor deze taxa e.

Pagina 20 van 57

6.4 PFAS-regelgeving Bij deze taxa e is geen rekening gehouden met eventuele nega eve gevolgen die kunnen voortvloeien uit de regelgeving vanuit PFAS. Thans is nog onvoldoende duidelijk of, en in welke mate, dergelijke sto en op de onderhavige loca e aanwezig zijn en wat hiervan de gevolgen zullen zijn. Derhalve is het uitgangspunt gehanteerd dat er geen nega eve gevolgen zullen zijn, al dan niet middels het realiseren van een gesloten grondbalans bij een evt. herontwikkeling.

6.5 Kans op overstromingen en wateroverlast De AHN-viewer gee aan dat de loca e op circa 3 meter boven NAP ligt. De internetpagina overstroomik.nl van de Rijksoverheid gee aan dat de kans op overstroming klein of waarschijnlijk niet aanwezig is. Verderop is ‘kans op hoogwater’ waardoor er jdelijk geen voorzieningen kunnen zijn.

6.6 Kans op hi estress De onderstaande kaart laat de landelijke gevoelstemperatuur zien jdens een warme periode zoals deze is opgesteld voor de Klimaate ectatlas. De kaart gee een grof inzicht in de huidige situa e. Deze kaart gee voor heel Nederland de gevoelstemperatuur weer op een hete zomerdag. In tegenstelling tot oppervlaktetemperatuur is gevoelstemperatuur een goede indicator voor hi estress.

Bron: na onalehi estresskaart d.d. 07-09-2023

Pagina 21 van 57

Wi eveen+Bos hee de kaart voor de gevoelstemperatuur ontwikkeld in samenwerking met Wageningen University & Research en s ch ng Climate Adapta on Services. Actualiteit: Juni 2020

6.7 Leefomgeving Onderstaande kaart biedt inzicht in de leefomgeving van een object. Wat betre leefomgevingskwaliteit worden enkele mogelijk overlastgevende variabelen gemeten. Wat betre buur nforma e worden enkele speci eke voorzieningen in de omgeving (nogmaals, zie ook §4.3) getoond.

Bron: h ps://www.atlasleefomgeving.nl/check-je-plek

Pagina 22 van 57

7. OMSCHRIJVING OBJECT 7.1 Uitgangspunten

1. Hoewel taxateur bij de inspec e en opname van de onroerende zaak zich een idee hee kunnen vormen over de staat van onderhoud, hee hij, voor zover hij in staat gesteld is om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. 2. Bij de beoordeling van het onderhoud is een rela e gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of func onele veroudering van de onderdelen is daarbij in rela e gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (mul -) func onaliteit van het gehele gebouw. 3. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en gee slechts een indica ef inzicht. Voor meer gedetailleerde informa e adviseert taxateur een bouwkundig onderzoek. 4. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf maaiveld beoordeeld. 5. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installa es in func onerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installa es is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 6. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. 7.

Ten behoeve van een taxa e waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspec e achteraf. 8. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. 9. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gede nieerd door het Nederlands Normalisa eins tuut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, de ni es en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. 10. Taxateur hee geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspec edatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxa erapport. De situa e per peildatum is leidend. 11. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energiepresta ecer caat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energiepresta ecer caat gaat hij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen.

Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energiepresta ecer caat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energiepresta ecer caat geen nega eve gevolgen hee voor de waarde. 12. Bij de inspec e van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. 13. Buiten deze taxa e blijven inventaris en/of branche-speci eke inrich ngen.

Pagina 23 van 57

7.2 Object Soort object

Winkelobject met frontbreedte van ca. 19 meter, winkelobject bestaande uit meerdere verdiepingen

Huidig gebruik

Leeg, niet verhuurd

Beoogd gebruik

Nader te bepalen

Kwaliteit object

Ma g tot voldoende

7.3 Bouwaard Type

Systeembouw

Draagconstruc e

Betonconstruc e

Vloeren

Beton

Gevels

Deels metselwerk, deels aluminium pui aan voorzijde

Dak

Grotendeels plat dak, achterzijde zadeldak

Kozijnwerk

Deels hout, deels aluminium kozijnwerk

Isola e

Deels isolerende beglazing aanwezig (HR, HR++), verder slechts beperkt geïsoleerd

Installa es

Winkelruimte aan Kruisstraat grotendeels verwarmd en gekoeld via airco-units in plafond, luchtbehandeling via ge mmerde koof, achterbouw apart verwarmd middels Cv-ketel, brandmeldinstalla e aanwezig, gedateerde elektrisch installa e in kelder nog aanwezig (buiten werking), gesplitste meters voor souterrain en begane grond vs. verdiepingen, gasmeter aan buitenzijde gesitueerd, 2x li installa e aanwezig waarvan één gedateerd en primair bedoeld voor goederen, één nieuw maar niet toegankelijk jdens inspec e vanwege ontbreken internetverbinding (daardoor storing).

De laatste jaren hebben er weinig investeringen plaatsgehad in het object. Het pla e dak (bitumineuze dakbedekking) is in vier delen vervangen omstreeks ca. 2019. De voorgevel t.p.v. de begane grond en eerste verdieping is in 2009 gemoderniseerd. De gevel aan de Lange Margarethastraat is in 2019 gerenoveerd, e.e.a. inclusief kozijnwerk en beglazing op begane grond, eerste verdieping en deels tweede verdieping (kleine vensters niet vernieuwd).

7.4 Indeling Aan de Kruisstraat zijn een 2-tal ingangen gesitueerd, één voor het deel waar voorheen Bristol (souterrain en b.g.) geves gd was, de ander voor het deel waar Jan Sikkes (klein deel b.g. en 1e en 2e verdieping) geves gd was.

Pagina 24 van 57

Begane grond Bereikbaar middels openslaande deuren. Rela ef diepe winkel met ruim front. Indeling wordt voornamelijk gekenmerkt door betonnen draagconstruc e. Egale vloer. Systeemplafond met Tlopbouwarmaturen. Wanden zijn geschilderd en bestaan deels uit metselwerk, deels uit ge mmerde wanden. Vanuit winkelruimte is souterrain met ruime trap bereikbaar. Aan achterzijde van winkel is een kleine opslagruimte aanwezig en een kan ne op een verhoging. In de kan ne is een gedateerd keukenblok aanwezig. Aan de achterzijde van de winkelruimte is een goederenli aanwezig en de opslagruimte die grenst aan de Lange Margarethastraat. Ook is aan de achterzijde een trapopgang aanwezig om de verdieping of het souterrain te bereiken. Souterrain Winkelruimte met een maximale hoogte van 2,92 meter. Geen daglicht aanwezig. Afwerking is eenvoudig van aard en daarmee vergelijkbaar met begane grond. Aan achterzijde is een technische ruimte aanwezig waar zeer gedateerde elektrische installa e nog aanwezig is. Ook is aan de achterzijde een grote sanitaire ruimte aanwezig die thans (waarschijnlijk) beperkt func oneel is. Ook is de stookruimte aanwezig waar een 2-tal gedateerde Cv-ketels zijn gesitueerd. Via de separate entree t.b.v. Sikkes is de begane grond bereikbaar. Daarom wordt hierna nogmaals de begane grond weergegeven: Begane grond Entree middels openslaande deuren.

Toegang tot representa eve trapopgang en li . Achter de trapopgang is een opslagruimte aanwezig. 1e verdieping Open ruimte met een vergelijkbare indeling als de begane grond. Er is een vluchtweg ge mmerd over nagenoeg de gehele diepte van het pand waardoor de verkoopruimte iets smaller is. Afwerking is eenvoudig / gedateerd. 2e verdieping Bereikbaar middels de beide li en en trapopgangen. Deze verdieping wordt onderscheiden in een vooren achterdeel die zijn verbonden via een centrale gang. Het dak van de eerste verdieping is toegankelijk aan twee zijden. Er is een vluchtroute aanwezig aan de zuid-/westzijde. De gehele verdieping is zeer gedateerd en slecht onderhouden. Het voorstel gedeelte is momenteel ingedeeld met 2 kamers verbonden middels een gang. Het achterste gedeelte betrof voorheen een dienstwoning. Momenteel zijn er diverse kamers aanwezig met verschillend afwerkingsniveau, echter alles is gedateerd. Er is nog een badkamer aanwezig en een ruime sanitaire ruimte (verschillende toile en met voorportaal). De ruimtes aan de Lange Margarethastraat zijn niet ingericht. Het betre en thans geheel open ruimtes zonder voorzieningen. Enkel ter plaatse van de begane grond is een scheidingswand aanwezig zodat de voormalige gebruikers de opslagac viteiten gescheiden konden houden.

Pagina 25 van 57

7.5 Vloeroppervlakten

1. Door taxateur opgemeten oppervlakten zijn geen meetcer caat op basis van NEN 2580 voor de speci ca e van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt. 2. B.V.O.: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstruc es, die de desbetre ende ruimte of groep van ruimten omhullen. 3. V.V.O.: De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correc e glaslijn”. Deze correc e wordt berekend door de raamopeningen in de buitenbegrenzingen, de afstand tussen de meetlijn voor ne o-vloeroppervlak en de binnenkant van het glas op 1,5 meter boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. Omschrijving

BVO

VVO

Souterrain

ca. 719 m2

ca. 593 m2

Begane grond

ca. 1.092 m2

ca. 977 m2

1e verdieping

ca. 1.105 m2

ca. 949 m2

2e verdieping

ca. 755 m2

ca. 602 m2

Totaal

ca. 3.671 m2

ca. 3.121 m2

Bron: NEN-2580 meetrapport zoals opgesteld door De Beeldenmakers d.d. 13 april 2022

7.6 Parkeervoorziening Op eigen terrein zijn geen parkeervoorzieningen aanwezig. Voor de openbare parkeervoorzieningen wordt verwezen naar §4.4.

7.7 Huurovereenkomst Niet van toepassing.

7.8 Duurzaamheid De mate van duurzaamheid kan worden gekwali ceerd als: ma g tot voldoende. Posi ef aan het object is het feit dat het object een tussenbouw betre , de achtergevel nauwelijks vensters bevat en de beglazing van de pui aan de voorzijde redelijk recent vernieuwd is. Ook is er geen aardgasaanslui ng func oneel en zijn er beperkte voorzieningen aanwezig. Dit resulteert in een groen label (A+++). De kwali ca e als ma g tot voldoende is gegeven vanwege de ma g isolerende eigenschappen van het casco. Bovendien is het object momenteel niet verhuurbaar en dienen er signi cante investeringen plaats te vinden. Deze investeringen hebben een direct e ect op het verbruik per m2 en daarmee op het

Pagina 26 van 57

label. Bovendien is het zeer de vraag of de 2e verdieping als winkelruimte gezien kan worden, taxateur betwist dit, wat direct veel gevolgen zou hebben voor het energielabel. Cer

caten

Aanwezig

BREEAM

Nee

Green Key

Nee

Energielabel

Ja, zowel Kruisstraat 30 en 32 beschikken over energielabel A+++, de labels zijn afgegeven voor een 100%-gebruik als winkel, labels zijn geldig tot en met 19 april 2032

Energiescan

Nee

Energieaudit

Nee

7.9 Asbest In opdracht van Bouwbedrijf de Vries BV hee Best4best op 14, 17 en 25 januari 2018 een risicobeoordeling conform de NEN 2991 uitgevoerd in het winkelpand gelegen aan de Kruisstraat 30/32 te Haarlem. Op 10, 14 en 17 januari hee Best4best een asbes nventarisa e conform de SC-540 uitgevoerd in het voornoemde winkelpand. Aanleiding van deze inventarisa e was de gedeeltelijke renova e van het pand. Aanleiding voor dit onderzoek is de aanwezigheid van niet-hechtgebonden am bool-asbesthoudend materiaal wat beschadigd is of waarvan visueel restanten waarneembaar zijn. Dit is op de volgende plaatsen geconstateerd: - Plaat op schuifdeur (MM01); - Plaat plafond brandgang (MM03); - Plaatstrook tegen plafondbalk goederenontvangst (MM18). Tijdens de asbes nventarisa e is het asbest beoordeeld op het poten eel blootstellingsrisico. De beoordeling is gebaseerd op de BRL 5052. Het asbest in de plaatstrook tegen de plafondbalk in de goederenontvangst valt daarbij in risicocategorie 1 (score 28: sanering is dringend noodzakelijk). Dit houdt in dat het asbest een rechtstreeks (actueel) dan wel een poten eel blootstellingsrisico vormt. De overige twee toepassingen hebben eveneens een risicocategorie van 1. Op 24 januari 2018 is door Jan Sikkes Tex elbedrijven B.V.

o erte uitgebracht voor het uitvoeren van de volgende werkzaamheden: - asbestsanering goederenontvangst (€ 57.265,-); - asbestsanering verbouwing noodzakelijk (€ 17.100,-); - asbestsanering brandgang (€ 34.380,-). Prijzen zijn exclusief BTW. De bijbehorende facturen hiervan zijn door verkopend makelaar toegezonden. Uit de inventarisa e blijkt dat niet alle asbesthoudende sto en zijn verwijderd. Hieromtrent is navraag gedaan bij verkopend makelaar. Op 22 augustus 2023 is door mevrouw I. Bos het volgende aangegeven:

Pagina 27 van 57

“Verkoper hee zich des jds beperkt tot de gezondheidsrisico's en is de asbes nventarisa e beoordeeld op poten eel blootstellingsrisico. Hierbij is de asbes nventarisa e door verkoper als leidraad doorgestuurd naar de saneerder. Bijvoorbeeld de asbestbepla ng aan de buitenzijde van de corridor op de tweede verdieping, machineruimte en gedeeltelijk de vloer op de tweede verdieping is toen niet extra benoemd en kon blijven zi en omdat dit niet direct noodzakelijk was. De aanleiding voor de asbes nventarisa e is des jds een gedeeltelijke renova e van het pand geweest.” Ten jde van de waardepeildatum is daarom nog enige asbest aanwezig in het object. Dit omvat de productbladen 2, 4, 6,

7.10 Fundering Dit postcodegebied (2011PZ) bevat 7 panden (BAG). Van deze panden is 100% gebouwd voor 1970. Panden gebouwd voor 1970 kennen meermaals houten funderingspalen. Deze kunnen kwetsbaar zijn, met name in gebied met een beperkte draagkracht van de bodem. In steden is een bodemindeling soms niet goed te maken door de ontstane bodemdiversiteit. In het algemeen geldt dat met name steden in West- en Noord-Nederland kwetsbare bodemgebiedsdelen kennen. Aandacht voor funderingsproblema ek bij houten funderingspalen is daar op zijn plaats.1 Tijdens de inspec e zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen. Er hee geen zelfstandig onderzoek plaatsgevonden naar de toestand van de fundering. Uitgangspunt vormt dat de fundering in een voldoende staat verkeerd, passend bij het object.

1 Bron: KCAF

Pagina 28 van 57

8. MARKTBESCHOUWING EN REFERENTIES 8.1 Uitgangspunten

1. Een taxa e is jda ankelijk: de waarde re ecteert de verkregen informa e en marktomstandigheden op de waardepeildatum. 2. Gebeurtenissen na de inspec edatum maar vóór de waardepeildatum, worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) al jd verwerkt in de waardering. 3. Wanneer na de waardepeildatum, maar voor de datum van de rapportage, een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substan ële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situa e. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxa erapport. 4. Toekoms ge (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

8.2 Beschrijving van de vastgoedmarkt Macro-economische status De economie groeit in 2023 met 0,7% en in 2024 met 1,4%. De koopkracht herstelt na eerdere forse daling dankzij s jgende lonen met 1,9% in 2024. Het aantal mensen in armoede s jgt zonder aanvullend beleid tot 5,7% van de bevolking en 7% van de kinderen in 2024. De laatste jaren hee de Nederlandse economie een aantal grote schokken verrassend goed doorstaan. De coronacrisis, de oorlog in Oekraïne en de energiecrisis, de hoge in a e en de s jgende rente hadden grote gevolgen voor veel huishoudens en bedrijven, maar de economie als geheel bleek veerkrach g. Wel kromp de economie licht in de eerste kwartalen van dit jaar, vooral door dalende uitvoer en consump e. Voor heel 2023 en ook voor 2024 wordt een magere economische groei verwacht. De in a e blij met 3,9% in 2023 en 3,8% in 2024 langer hoog dan eerder werd verwacht. Koopkracht Onder druk van de aanhoudende hoge in a e daalt de mediane koopkracht dit jaar met 1,1%, om volgend jaar te s jgen met 1,9%. Over de periode 2022-2024 daalt de mediane koopkracht met 1,6%. Herstel van koopkracht zet in dankzij de krappe arbeidsmarkt, waardoor de lonen meer s jgen dan in eerdere jaren. Armoede De overheid nam vorig jaar jdelijke maatregelen om de gevolgen van de gestegen energieprijzen te dempen, vooral voor huishoudens met lage inkomens.

Een gedeelte van die maatregelen stopt na dit jaar. Zonder nieuw beleid loopt de armoede op van 4,8% van de bevolking dit jaar tot 5,7% in 2024. Onder kinderen s jgt het percentage dat in armoede lee van 6,2% naar 7,0%.

Pagina 29 van 57

Overheids nanciën De s jgende overheidsuitgaven aan onder andere rente, klimaat en zorg leiden tot een sterke verslechtering van de overheids nanciën op de middellange termijn. Bij ongewijzigd beleid loopt het overheidstekort op van 2,4% in 2024 tot 3,9% in 2028. De overheidsschuld loopt daarmee op tot 54,3% bbp in 2028.2

Bron: CPB.nl raming augustus 2023

Na onale marktomstandigheden - winkelruimte Sinds het midden van 2019 is er een s jging van de bruto aanvangsrendementen waargenomen voor winkels in de winkelstraten en tradi onele winkelcentra. Deze trend is versneld door COVID-19. De bruto aanvangsrendementen voor winkels in de winkelstraten zijn sinds 2019 gestegen met 90 tot 130 basispunten, tot aan de eerste hel van 2023. Het indica eve onderste einde van het bereik voor bruto aanvangsrendementen inclusief aankoopkosten (BAR) in de categorie van de beste panden bedraagt 3,9%.

Bron: PwC

2 Bron: CPB, Macro Economische Verkenning 2023

Pagina 30 van 57

De Nederlandse detailhandelssector staat voor een polarisa e wat betre de marktwaarde-aandrijvers, wat wordt geïllustreerd door andere ac vasubklassen; de bruto aanvangsrendementen van reguliere middelgrote winkelcentra en secundaire winkelloca es bevinden zich op het niveau van 10% - 11% in de eerste hel van 2023. Indien de leegstandsniveaus aanzienlijk zijn, kapitaalinvesteringen nodig zijn of er een verwachte geogra sche neergang is, liggen de bruto aanvangsrendementen in deze subsector tussen 15% en 20%. De rendementen van deze reguliere middelgrote winkelcentra en secundaire winkelloca es zijn in 2023 niet verder gestegen. Eigendommen worden vaak zonder leningen gekocht, maar de prijsovereenkomst omvat een overschot op de kosten van schulden. Het indica eve bereik van bruto aanvangsrendementen (BAR) voor supermarkten ligt tussen 4,6% en 6,2%, en tussen 5,2% en 7,0% voor buurtwinkelcentra. Echter, de interesse in deze ac vaklassen neemt af nu de pandemie voorbij is en de rendementen in de loop der jd zijn gedaald. Het indica eve BARbereik voor hoogwaardige winkelcentra ligt tussen 6,0% en 7,0%. In lijn met andere subsectoren op de vastgoedmarkt, was de interesse van investeerders in retailvastgoed beperkt gedurende de eerste hel van 2023.

Over het algemeen zijn verkopers binnen de detailhandel in winkelstraten en winkelcentra pensioenfondsen en verzekeraars die geïnteresseerd zijn in stabiele en grotendeels voorspelbare kasstromen op lange termijn. Ook hebben private equityinvesteerders verschillende kleine tot middelgrote winkelcentra verkocht. Typische kopers binnen deze ac vasubklassen zijn par culiere investeerders, kortetermijninvesteerders en herontwikkelaars met bedrijfsplannen om veroudering ongedaan te maken, ves gingen te op maliseren en de winkelervaring te verbeteren. Bovendien wordt de leegstand verminderd door veranderingen in andere soorten ac va. In 2022 werden verschillende grootschalige winkelcentra verkocht, zoals het Tref Center in Venlo, de meubelboulevard in Doe nchem en Alexandrium III in Ro erdam. Deze trend ze e zich voort in 2023 met de aankoop van Alexandrium II in juni 2023 door Retail Estates. De bruto aanvangsrendementen van deze winkelcentra lijken rela ef stabiel te zijn in de eerste hel van 2023.3

Bron: PwC

3 Bron: PwC

Pagina 31 van 57

Trend en ontwikkelingen op de retailmarkt Fysieke winkeliers heralloceren middelen, sluiten ves gingen (voornamelijk in kleine steden) en richten zich meer op online winkelen. Aan de andere kant plannen online winkeliers om fysieke winkels te openen om klanten te bereiken. Stads-supermarkten breiden uit om klanten te verbinden en marktaandeel te verkrijgen. Het aantal voedingsmiddelen- en speelgoedwinkels is toegenomen in 2022 en 2023. Alle retailers zoeken naar de beste omnichannel-strategie om hun winkelomgeving met klanten te verbinden. In de komende jaren zal de detailhandelsmarkt op zoek zijn naar een herbalancering. Voor stadscentra wordt verwacht dat dit resulteert in een kleiner winkeloppervlak, omdat de vraag naar winkelruimte vaak meer lokaal is en de invloed van e-commerce aanzienlijk is. Waar mogelijk zullen leegstaande panden in secundaire straten en bovenverdiepingen van winkelcentra worden herontwikkeld tot woningen en/of kantoorruimte. Lokale overheden ondersteunen ac ef dit proces. Het totale aantal fysieke winkels bedroeg op 1 januari 2023 82.100, een afname van 1.600 winkels in vergelijking met een jaar eerder. Sinds 2012 is het totale aantal fysieke winkels met 14% afgenomen, en vanaf 2022 zijn er meer webwinkels dan fysieke winkels.

Ontwikkeling huren en incen ves Sinds 2019 is er een snelle daling van de markthuren opgemerkt in veel Nederlandse winkelgebieden in de winkelstraten. Deze snelle daling wordt veroorzaakt door afnemend winkelbezoek als gevolg van online winkelen, beperkte vraag, te ruime en verouderde winkelgebieden in stadscentra, en de impact van COVID-19 in 2020. De huren van niet-thema sche vergelijkingsshoppingcentra in middelgrote steden zijn de afgelopen jaren het meest onder neerwaartse druk gekomen, met dalingen van vernieuwde huren van 15% tot 25% en uitschieters van 40%. Een daling van 10% tot 25% van de markthuren wordt ook opgemerkt in winkelstraten in sommige van de grootste steden. Bijvoorbeeld in de Kalverstraat in Amsterdam scha en we dat de hoogste huurprijs per vierkante meter winkelruimte is gedaald van € 3.000 in 2019 naar € 2.350 in 2023. Bovendien wordt geconcludeerd dat de hoogste huurprijzen alleen van toepassing zijn op een kleiner aantal panden in de winkelstraten en alleen voor panden die pro teren van wenselijke eigenschappen. De omvang van de detailhandelsruimte in de steden neemt af. Veerkrach ge winkeliers hebben de mogelijkheid aangegrepen om naar betere loca es te verhuizen en lagere huren te betalen.

Pagina 32 van 57

Bron: PwC

Vanwege aanzienlijke dalingen van markthuren in de afgelopen jaren is er over het algemeen stabilisa e van de huren in de eerste hel van 2023. Aangezien consumenten steeds meer de voorkeur geven aan online winkelen, blijven verschillende branches zoals schoenen-, sport- en modewinkels in winkelcentra en winkelstraten kwetsbaar en vatbaar voor faillissement. Deze trend begon opnieuw in de zomer van 2022 en wordt verwacht te blijven voortduren nu terugbetalingen van coronasteunmaatregelen van kracht zijn.4 Na onale marktomstandigheden - wonen (belegging) Wereldwijd aan het begin van 2023 is er economische en poli eke onzekerheid. De oorlog in Oekraïne hee geleid tot dubbelcijferige in a e, schaarste aan bouwmaterialen, uitdagingen voor voldoende energievoorziening en een s jging van de rentetarieven. Hoge in a e en rentetarieven lijken hardnekkiger en langduriger dan verwacht. Na onale poli eke onzekerheid speelt een belangrijke rol binnen het sen ment van de vastgoedinvesteringsmarkt, veroorzaakt door diverse aangekondigde regelgeving met betrekking tot beperkingen in de huurmarkt, belas ngmaatregelen en de s kstofcrisis. Het marktsen ment vanaf de tweede hel van 2022 gaf een opwaartse verschuiving van rendementen aan van 30 tot 40 basispunten in de tweede hel van 2022 en 20 tot 30 basispunten in de eerste hel van 2023.

Het lage investeringsvolume in residen eel vastgoed dat in 2022 aanwezig was, hee zich voortgezet in de eerste hel van 2023. We hebben een s jging van de markthuren van meer dan 5% opgemerkt in de 5 grootste steden gedurende de eerste hel van 2023, als gevolg van aanzienlijk lagere beschikbaarheid van huurwoningen. Als gevolg van deze schaarste zijn overbiedingen op de vraagprijzen aan de orde van de dag.

Bron: PwC

Trends en ontwikkelingen Nieuwe regelgeving wordt voorgesteld per januari 2024 voor huurwoningen voor middeninkomens. Het puntenstelsel wordt verwacht te worden uitgebreid naar maandelijkse huurprijzen voor residen ële woningen tot ongeveer € 1.100, wat volgens het ministerie invloed zal hebben op 300.000 woningen.

4 Bron: PwC

Pagina 33 van 57

De jaarlijkse indexering van deze huurprijzen zal gebaseerd zijn op de genormaliseerde inkomensindex (+0,5%), in plaats van de consumentenprijsindex die is gestegen als gevolg van hoge in a e. Het ministerie onderzoekt ook de mogelijkheid om het maximaal toegestane jaarlijkse huurverhogingspercentage voor niet-gereguleerde woningen met 3 jaar te verlengen (Wet 'Maximering huurprijsverhogingen) na 2024. Daarnaast is de overdrachtsbelas ng verhoogd naar 10,4%. Verschillende marktontwikkelingen hebben zich voorgedaan sinds de voorgestelde regelgeving werd aangekondigd: - Investeerders verkopen eigendommen in het nieuwe gereguleerde segment als de markthuren aanzienlijk hoger zijn. - Er is een tekort aan huurwoningen beschikbaar op de markt, vooral in gebieden met een grote vraag. - Er zijn minder ontwikkelingen van mul func onele gebieden vanwege een verminderde investeringscapaciteit als gevolg van dalende inkomens. - Er is een verschuiving in het type product dat aantrekkelijk is voor investeerders, zoals grote appartementen met goede energielabels, zorgwoningen en studentenhuisves ng. Dit zal naar verwach ng leiden tot een groter tekort aan huisves ng voor mensen met lagere en middeninkomens.5

5 Bron: PwC

Pagina 34 van 57

8.3 Referen es (huur) Ten einde inzicht te verkrijgen in het huurniveau van winkels in de directe omgeving is gezocht naar referen etransac es die recent (uiterlijk 1 januari 2022) hebben plaatsgevonden. Als bron zijn o.a. data van NVM gebruikt en er is een minimale oppervlakte aangehouden van 200 m2. ITZA: In Terms of Zone A. Huurreferen es

Kruisstraat 28 ZW, Haarlem

Kruisstraat 25, Haarlem

Zijlstraat 53, Haarlem

Ondertekening overeenkomst

11 juli 2022

3 juni 2022

1 januari 2022

Vloeroppervlakte

ca. 140 m2 parterre ca. 50 m2 verdieping

ca. 128 m2 b.g. ca. 140 m2 1e en 2e verd.

ca. 211 m2 b.g.

Huurprijs

€ 32.000,- per jaar

€ 75.000,- per jaar

€ 52.000,- per jaar

Per m2

€ 323,- per m2 ITZA*

€ 547,- per m2 ITZA*

€ 596,- per m2 ITZA*

Eigenschappen

- 2 bouwlagen - eenvoudige uitstraling - smal terugliggend front - Good Bear

- winkel met bovenwoning - authen eke uitstraling - veel lich nval - Ooijevaar Lienenloe

- splitlevel - authen eke uitstraling - hoekpand - huurder onbekend

Foto

Objec vering (referen e t.o.v. getaxeerde) Loca e

Vergelijkbaar

Beter

Omvang

Kleiner

Oplevering

Beter

Zichtbaarheid

Vergelijkbaar

Beter

Uitstraling

Vergelijkbaar

Beter

* De hiervoor opgenomen prijs per m2 ITZA hee betrekking op de eerste zone (zone A) ter plaatse van de begane grond.

Pagina 35 van 57

Ten einde inzicht te verkrijgen in het huurniveau van winkels in de omgeving is gezocht naar referen etransac es die recent (uiterlijk 1 november 2022) hebben plaatsgevonden. Als bron zijn o.a. data van NVM i.c.m. Locatus gebruikt en er is een minimale oppervlakte aangehouden van 200 m2. Huurreferen es

Grote Houtstraat 26, Haarlem

Grote Houtstraat 18-20, Haarlem

Zijlstraat 83, Haarlem

Ondertekening overeenkomst

6 februari 2023

30 maart 2023

9 november 2022

Vloeroppervlakte

ca. 131 m2 b.g. ca. 52 m2 1e verd. ca. 55 m2 2e verd.

ca. 104 m2 b.g. ca. 98 m2 1e verd. ca. 95 m2 2e verd.

ca. 267 m2 b.g.

Huurprijs

€ 75.000,- per jaar

€ 72.500,- per jaar

€ 85.000,- per jaar

Per m2

€ 609,- per m2 ITZA*

€ 597,- per m2 ITZA*

€ 510,- per m2 ITZA*

Eigenschappen

- 3 bouwlagen - A1 - smal front - De Sneaker rma

- 3 bouwlagen - A1 - smal front - huurder onbekend

- 1 bouwlaag - A1 - smal front - De Mooiste Muren

Foto

Objec vering (referen e t.o.v. getaxeerde) Loca e

Beter

Omvang

Kleiner

Oplevering

Minder

Zichtbaarheid

Beter

Uitstraling

Beter

* De hiervoor opgenomen prijs per m2 ITZA hee betrekking op de eerste zone (zone A) ter plaatse van de begane grond. Naast de hiervoor opgenomen transac es is taxateur bekend met een recente transac e van een op de 1e verdieping gelegen winkelruimte (ToyChamp) te Zaandam waar ca. 1.700 m2 is verhuurd per juni 2022. De ruimte is in het stadscentrum gelegen (Hermitage), naast de Mediamarkt. De gerealiseerde huurprijs bedraagt € 115,- per m2. Bron: verhurend makelaar.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13906909/1