Document · PDF

3 Bijlage 2 Taxatierapport

commissie Ontwikkeling 21 maart 2024, gemeente HaarlemBij agendapunt: Kredietaanvraag aankoop pand Kruisstraat 30-32 (FR)22.310 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

1.678.732 100% 1.678.732

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Verkoop commercieel

Verkoop residentieel

7.623.063

Verkoopopbrengsten

7.623.063

1.628.747

2.316.987

241.381

Honoraria architect / constructeur / advies

65.150

102.335

Algemene bedrijfskosten

16.287

25.584

Leges

43.976

62.559

80.461

Onvoorzien

35.715

57.484

Winst/risico

495.499

Rente verlies stichtingskosten

Rente opbrengst stichtingskosten

31.567

44.907

1.821.442

3.427.196

29.779

42.362

Bouwrijp maken

Woonrijp maken

25.984

36.964

25.984

36.964

Wijziging bestemmingsplan

Infrastructuur kosten

Planschade

12.262

17.443

Rente opbrengst add kosten

Renteverlies add. kosten

Bouwkosten Planontwikkelingskosten

Verkoop- / makelaarskosten

Nutsvoorzieningen Marktwaarde per mð

1.462

Stichtingskosten Sloop

Exploitatiebijdrage Saneringskosten

Onvoorzien / advies / VTU

Additionele kosten

94.009

133.733

Overige baten/lasten

Erfpacht / opstal

Opties

Contract correcties

Correcties

Kasstroom

-1.915.451

4.062.134

NCW kasstroom

-1.860.451

3.722.164

Fasering ontwikkeling Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Stuks

BVO

GBO

Markthuur

Leegw./st

Bouwkosten per eenheid

Bouwkosten

Start bouw

Mnd bouw

Maanden verkoop

€ 1.125

€ 250.000

€ 162.514

7-1-2024

€ 313.448

€ 1.305

€ 290.000

€ 189.926

7-1-2024

€ 363.600

€ 1.125

€ 250.000

€ 162.514

7-1-2024

€ 313.448

€ 1.170

€ 260.000

€ 174.000

7-1-2024

€ 325.986

€ 1.328

€ 295.000

€ 196.000

7-1-2024

€ 369.869

€ 1.125

€ 250.000

€ 166.000

7-1-2024

€ 313.448

€ 1.125

€ 250.000

€ 166.000

7-1-2024

€ 313.448

105

€ 1.418

€ 315.000

€ 210.000

7-1-2024

€ 394.945

123

€ 1.665

€ 370.000

€ 246.000

7-1-2024

€ 463.904

€ 305.000

RESIDENTIEEL

Verkoop %

Verkopbr. tot.

102

€ 1.373

€ 204.000

7-1-2024

€ 382.407

150

€ 1.800

€ 450.000

€ 300.000

7-1-2024

€ 501.517

€ 1.125

€ 144.892

7-1-2024

€ 313.448

€ 1.305

€ 166.430

7-1-2024

€ 363.600

€ 1.125

€ 144.892

7-1-2024

€ 313.448

€ 1.373

€ 180.000

7-1-2024

€ 382.407

€ 1.418

€ 186.000

7-1-2024

€ 394.945

€ 1.395

€ 182.000

7-1-2024

€ 388.676

€ 1.508

€ 198.000

7-1-2024

€ 420.021

€ 1.125

€ 131.186

7-1-2024

€ 313.448

€ 1.305

€ 150.766

7-1-2024

€ 363.600

€ 1.125

€ 131.186

7-1-2024

Totaal

1.911

1.226

Fasering residentieel

Periode 1

Periode 2

Gebouwde eenheden

8,8

12,2

Verhuurde eenheden Verkochte eenheden

Periode 3

Periode 4

€ 3.792.306

Totaal

€ 313.448 Excl. BTW

€ 7.623.063

Kostenrapportage Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT 6WLFKWLQJVNRVWHQ JHwQGH[HHUG

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Totaal

Algemene bedrijfskosten

16.287

25.584

41.871

Bouwkosten

1.628.747

2.316.987

3.945.735

Honoraria architect / constructeur / advies

65.150

102.335

167.485

Leges

43.976

62.559

106.535

Nutsvoorzieningen

31.567

44.907

76.474

Onvoorzien

35.715

57.484

93.199

Planontwikkelingskosten

241.381

Rente opbrengst stichtingskosten

Rente verlies stichtingskosten

Verkoop- / makelaarskosten

80.461

Winst/risico

495.499

1.821.442

3.427.196

5.248.638

Ontwikkelingskosten

$GGLWLRQHOHNRVWHQ JHwQGH[HHUG

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Totaal

Bouwrijp maken

Exploitatiebijdrage

Infrastructuur kosten

12.262

17.443

29.705

Planschade

Rente opbrengst add kosten

Renteverlies add. kosten

Saneringskosten

25.984

36.964

62.948

Sloop

29.779

42.362

72.141

Woonrijp maken

25.984

36.964

62.948

Additionele kosten

94.009

133.733

227.742

Onvoorzien / advies / VTU

Wijziging bestemmingsplan

Residuele grondwaarde Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Woningen

Kengetallen Aantal woningen:

Stuks

BVO mð

GBO

Grond in mð

1.875

BVO:

3.253

Perceeloppervlakte:

1.148

% Uitgegeven:

Uitgegeven grond:

Infrastructuur mð:

Leegw./st

Bouwkosten per eenheid

Bouwkosten

Verkoop %

BTW

Verkoop opbrengst koop

BAR %

Verkoop opbrengst huur

Verkoop totaal k.k.

Kruisstraat (voor)

€ 525.000

€ 156.750

€ 1.881.000

100,0 %

€ 1.093.388

€ 5.272.744

Kruisstraat (achter)

€ 420.000

€ 151.800

€ 1.366.200

100,0 %

€ 656.033

€ 3.163.646

Kruisstraat achter b.g.

285

€ 285.000

100,0 %

Lange Margarethastraat

300

210

€ 1.155.000

€ 300.000

100,0 %

€ 200.455

€ 966.670

Totaal

€ 1.949.876

€ 9.403.060

€ 3.832.200

Commercieel

BVO

VVO

Markthuur/ mð

Grond in mð

Markthuur

Bouw/mñ

Bouwkosten

Verkoop %

Verkoop opbrengst koop

BAR %

Begane grond

700

540

€ 222

€ 119.880

€ 1.100

€ 770.000

100 %

€ 1.998.000

6,00%

Totaal

700

540

€ 119.880

GBO:

Contracthuur

€ 770.000

Verkoop Verkoop totaal k.k. opbrengst huur

€ 1.998.000

Totale verkoopopbrengsten

€ 11.401.060

Stichtingskosten (nominaal)

Pct

€ per/mðBVO

Totaal

Additionele kosten (nominaal)

€ per mðBVO

Totaal

Bouwkosten

72,4%

€ 1.415

€ 4.602.200

Planontwikkelingskosten

3,0%

€ 105

€ 342.032

Sloopkosten

Nee

€ 52

€ 168.550

Saneringskosten

Nee

€ 15

Honoraria

4,0%

€ 61

€ 50.000

€ 197.769

Bouwrijp maken

Nee

€5

Leges

2,7%

€ 17.220

€ 38

€ 124.259

Woonrijp maken

Nee

€ 46

€ 150.000

Algemene bedrijfskosten

1,0%

€ 15

€ 49.442

Infrastructuur

Nee

Verkoop-/makelaarskosten

1,0%

€ 35

€ 114.011

Exploitatiebijdrage

Nee

€ 110.344

Planschade

Nee

Terreininrichting (mð : Water / park mð:

1.148

Commercieel mð:

Grond mðwoningen:

Aantal won per ha:

Onvoorzien / advies / VTU

Floor space index: Netto grondquote: Disconteringsvoet:

2,83 Nutsvoorzieningen

€ 27

€ 87.500

Best. plan wijziging

Rentesaldo

€ 13

€ 42.411

Onvoorzien / advies / rentesaldo

€ 23

€ 74.201

€ 210

€ 684.064

Totaal

€ 141

€ 459.971

€ 1.953

€ 6.354.033

38,1% 6,2% Winst / risico

MW per mðSHUFHHOYyyU bestemmingswijziging:

€ 3.571

MW per mðYyyU bestemmingswijziging:

€ 3.571

6,0%

Totaal Grondwaarde bij uitgifte op peildatum per mð:

€ 4.098

Totaal:

€ 4.704.627

Grondquote bij uitgifte op peildatum

Marktwaarde Residuele waarde von: Kosten koper: Overige waarden kk: 0:NNYyyU bestem.wijziging: Kans op bestemmingswijziging: 0DUNWZDDUGHNNQi bestem.wijzging:

Locatie

€ 4.119.558 € 20.495 € 4.099.063 100% € 4.100.000

CW Saldo Residuele waarde * 1.000

Totaal

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Verkoopopbrengsten

€ 10.749

€ 7.868

€ 1.194

€ 1.687

Stichtingskosten

-€ 6.193

-€ 2.429

-€ 2.647

-€ 1.116

Additionele kosten

-€ 436

-€ 139

-€ 217

-€ 80

Contract correcties

Correcties

€ 4.120

€ 5.299

-€ 1.670

€ 491

Totaal CW Saldo Residuele waarde

Het object is per 24-08-2023 getaxeerd op:

EUR 4.100.000 Marktwaarde kosten koper

41,26%

€/mðbij uitgifte op peildatum:

€ 4.098

Residuele grondwaarde Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Residuele waarde Disconteringsvoet

6,18%

INDEXEN

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Inflatie %

2,90%

3,20%

2,20%

2,00%

Kosten index %

4,00%

3,00%

CW Verkoopopbrengsten

10.748.516

Markthuur index commercieel %

CW stichtingskosten

-6.193.019

Markthuur index residentieel %

2,00%

Leegwaarde index %

2,00%

KASSTROMEN

CW additionele kosten

-435.939

CW contract correcties

CW erfpacht

CW overige correcties Residuele waarde von

4.119.558

Transactiekosten

20.495

Overige waarden

Residuele waarde kk Kans best. wijziging Waarde voor wijziging Mw kk na kans herbestemming

4.099.063 100% 4.099.063

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Verkoop commercieel

1.998.000

Verkoop residentieel

8.100.291

1.302.769

Verkoopopbrengsten

8.100.291

1.302.769

1.998.000

1.482.440

2.428.776

921.303

Planontwikkelingskosten

247.822

41.252

65.164

Honoraria architect / constructeur / advies

69.210

98.801

39.459

Algemene bedrijfskosten

17.303

24.700

9.865

Leges

40.026

65.577

24.875

Verkoop- / makelaarskosten

82.607

13.751

21.721

Onvoorzien

39.352

54.381

21.998

Winst/risico

486.017

78.166

119.880

Rente verlies stichtingskosten

10.300

44.710

55.098

28.185

46.177

17.516

2.503.263

2.896.291

1.296.879

Sloop

54.293

88.951

33.742

Bouwrijp maken

5.547

9.088

3.447

Woonrijp maken

48.317

79.161

30.028

16.106

26.387

10.009

Wijziging bestemmingsplan

Infrastructuur kosten

Planschade

18.639

30.538

11.584

590

3.154

3.897

Bouwkosten

Rente opbrengst stichtingskosten Nutsvoorzieningen

Marktwaarde per mð

3.571

Stichtingskosten

Exploitatiebijdrage Saneringskosten

Onvoorzien / advies / VTU Rente opbrengst add kosten Renteverlies add. kosten Additionele kosten

143.492

237.279

92.707

Overige baten/lasten

Erfpacht / opstal

Opties

Contract correcties

Correcties

Kasstroom

5.453.536

-1.830.802

608.414

NCW kasstroom

5.292.524

-1.673.382

523.748

Fasering ontwikkeling Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT Leegw./st*

Bouwkosten per eenheid

Bouwkosten*

Start bouw

Mnd bouw

Maanden verkoop

Verkoop %

Verkopbr. tot.

€ 525.000

€ 156.750

€ 1.881.000

7-1-2024

100%

€ 5.272.744

€ 420.000

€ 151.800

€ 1.366.200

7-1-2024

100%

€ 3.163.646

285

€ 285.000

7-1-2024

100%

300

210

€ 1.155.000

€ 300.000

7-1-2024

100%

€ 966.670

2.553

1.875

Excl. BTW

€ 9.403.060

BVO

VVO

Markth/mð

BAR %

Bouwk/mð

Bouwkosten

Start bouw

Mnd bouw

% verkoop

Mnd verkoop

Verkopbr. tot.

Begane grond

540

€ 222

6,00%

€ 1.100

€ 770.000

7-1-2024

100%

€ 1.998.000

Totaal

540

Excl. BTW

€ 1.998.000

RESIDENTIEEL

Stuks

BVO

GBO

Kruisstraat (voor)

Kruisstraat (achter)

Kruisstraat achter b.g.

Lange Margarethastraat Totaal

COMMERCIEEL

Markthuur

€ 3.832.200

€ 222

*Exclusief BTW

Fasering residentieel

Periode 1

Periode 2

Periode 3

Gebouwde eenheden

7,3

11,5

4,2

Periode 4

Totaal

Verkochte eenheden

Fasering commercieel

Periode 1

Periode 2

Periode 3

171

270

540

Verhuurde eenheden

Gebouwd VVO

23 Periode 4

Totaal

Verhuurd VVO Verkocht VVO

€ 770.000

Kostenrapportage Kruisstraat 30-32, 2011PZ Haarlem Waarde op: 24-8-2023 | Taxateur: Joost Gijsbers BBA MSc MSRE MRICS RT 6WLFKWLQJVNRVWHQ JHwQGH[HHUG

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Totaal

Algemene bedrijfskosten

17.303

24.700

9.865

51.868

Bouwkosten

1.482.440

2.428.776

921.303

4.832.518

Honoraria architect / constructeur / advies

69.210

98.801

39.459

207.470

Leges

40.026

65.577

24.875

130.479

Nutsvoorzieningen

28.185

46.177

17.516

91.879

Onvoorzien

39.352

54.381

21.998

115.731

Planontwikkelingskosten

247.822

41.252

65.164

354.237

10.300

44.710

55.098

110.109

Verkoop- / makelaarskosten

82.607

13.751

21.721

118.079

Winst/risico

486.017

78.166

119.880

684.064

2.503.263

2.896.291

1.296.879

6.696.433

$GGLWLRQHOHNRVWHQ JHwQGH[HHUG

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Totaal

Bouwrijp maken

5.547

9.088

3.447

18.082

Exploitatiebijdrage

Infrastructuur kosten

18.639

30.538

11.584

60.761

Planschade

Rente opbrengst add kosten

590

3.154

3.897

7.641

Saneringskosten

16.106

26.387

10.009

52.502

Sloop

54.293

88.951

33.742

176.985

Rente opbrengst stichtingskosten Rente verlies stichtingskosten

Ontwikkelingskosten

Onvoorzien / advies / VTU

Renteverlies add. kosten

Wijziging bestemmingsplan

Woonrijp maken

48.317

79.161

30.028

157.507

Additionele kosten

143.492

237.279

92.707

473.479

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13906909/1