20221560020 2. Bijlage 1 Ontwerp masterplan ontwikkelzone Zuid-West
Tekst van het document
De Kamerheer Den Helder Geurts en Schulze
Santpoorterstraat, Haarlem
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
ontwerp en zijn in balans met de wens om de verblijfsruimtes in de woningen tot uitdrukking te brengen
CADIX Happel Cornelisse Verhoeven Architects BV
65
Koester het kleine
Hoogte accenten
Ten behoeve van ontmoetingsplekken en herkenningspunten worden bewust kleinschalige gebouwen behouden om een tegenwicht te bieden aan de intensieve compacte bouw. Indien gebouwen niet behouden kunnen blijven, worden binnen nieuwbouwprojecten kleinschalige en verfijnde ruimtes gemaakt die deze functie overnemen.
Op een aantal belangrijke plekken zorgen hoogteaccenten ervoor dat de verschillende ruimtes van de stad zich in een straatbeeld kunnen presenteren. Bij de plaatsing en het ontwerp van de hoogteaccenten wordt het zicht op de Bavo kerk altijd meegenomen en gewogen. Het hoogteaccent dat het straatbeeld verrijkt en de ruimtelijke samenhang in de wijk bevordert. De sculpturaliteit van het gebouw is in het ontwerp in samenhang gebracht met de functionaliteiten van het gebouw. Installaties op een accent zijn net als op de ander gebouwen vanuit de openbare ruimte niet zichtbaar.
Van der Pigge Haarlem
KLIMOPWEG 2 Burton Hamfelt
Hoofdtoon roodbruin metselwerk en straten van gebakken klinkers De hoofdtoon van de gevels van nieuwe bebouwing sluit aan bij de hoofdtoon van Haarlem, roodbruin, beige-bruin metselwerk. Moderne geveltechnieken zijn vanzelfsprekend maar keramisch en het is aangetoond dat ze duurzaam verouderen. Ritmiek van elementen en plasticiteit geven de gevel langdurige kwaliteit. Waterslagen, lateien en dilataties maken onderdeel uit van de kwaliteit van de gemetselde gevel. Een accentkleur of andere materialisatie bij uitzondering bevestigt de regel en geeft het geheel een verrassend karakter.
Lange Margaretha straat, Haarlem
Korth Ttelens. Amsterdam
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
66
Binding met de natuur
Ruimte voor initiatief en ondernemerschap
In het gedachtegoed van het tuindorp stonden bewoners via de tuin, de boomgaarden en moestuinen in relatie tot de natuur en elkaar. Deze binding met de natuur/eten en seizoenen klinkt ook door in de nieuwe architectuur van de zone. Doordat de architectuur een veel hogere dichtheid heeft dan het tuindorp vraagt dit om innovatieve ideeën om dit gedachtengoed te vertalen; bredere leefgalerijen, binnenhoven met leeflaag voor beplanting, binnentuinen of daken met ruimte voor tuinieren, klimplanten, daktuinen, bloembakken groene daken, etc. Het uitgangspunt daarbij is dat een groene leefomgeving bindt en het klimaat verzacht. Vanaf een bepaalde maat staan op het binnenterrein een of twee grote bomen. Daarmee wordt de stedelijke opwarming tegengegaan en de biodiversiteit verhoogd.
De verdichting van het gebied creëert draagvlak voor meer voorzieningen. Het nieuwe Houtvaartkwartier wordt een stedelijke woonwijk met meer en beter voorzieningen dan de wijk nu kent. Er is ruimte voor ondernemerschap en initiatieven. Door het gebied te voorzien van een begane grondlaag die minimaal 4m50 hoog is kunnen de functies op maaiveld van kleur veranderen: woningen worden bedrijven, winkels worden woningen, bedrijfswoningen en vice versa. Ook het bestemmingsplan zal deze multifunctionele invulling faciliteren.
DakAkker
Greiner, Haarlem
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
67
Masterplankaart
Legenda
Gebouwen
Openbare ruimte
Rooilijn Niet wonen in de plint Hoogtescheiding Nieuwe gebouwen
Bestaand water
Sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht Parkeergarage
Parkeerterrein in openbare ruimte
Nieuw water Duiker Openbaar groen
Groen op het dak
Parkeren op eigen terrein
Ecologische hotspots
Ontsluiting parkeergarage
Ecologische hoofdstructuur
Binnentuin
4 3-4
Voortuin
Bomen
Hoogteaccent
Fietsstraat
Max. aantal bouwlagen
Langsparkeren
Afwisselende bouwhoogte
Rijrichting autoverkeer
Openbare ruimte
plint
n
gevel extra t
n terrein
ergarage
Speelvoorziening
Nieuw water Duiker
Watercollectie
Parkeerterrein in openbare ruimte Groen op het dak Ecologische hotspots Ecologische hoofdstructuur Bomen Fietsstraat
wlagen
Langsparkeren
uwhoogte
Rijrichting autoverkeer
e
ter
n in mte dak
hotspots
hoofdstructuur
Watercollectie Kerk Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater Gebouwen in onderzoek onderwijs Ruimtereservering Gewenste clusters Clusters van functies
Kerk Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater Gebouwen in onderzoek onderwijs Ruimtereservering Gewenste clusters Clusters van functies
Overig Speelvoorziening Watercollectie
oen
Speelvoorziening
Overig
Bestaand water
Openbaar groen
Overig
Kerk Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater Gebouwen in onderzoek onderwijs Ruimtereservering Gewenste clusters
Programma: Circa 1.500 woningen en 48.000 m² bvo niet-wonen (detailhandel, horeca, kantoren, dienstverlening, bedrijvigheid en maatschappelijk). Bij onvoldoende vraag naar m² niet-wonen kunnen binnen deze m² woningen worden gerealiseerd. Programma niet-wonen is minimaal 30.000 m² bvo.
Clusters van functies
en
toverkeer
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
68
Masterplankaart
De opbouw van de legenda in de masterplankaart is onderverdeeld in de volgende categorieen uitgewerkt in de volgende onderdelen: 1. Gebouwen 2. Openbare ruimte 3. Overig
Gebouwen Rooilijn De rooilijn is de uiterste bouwgrens. Deze rooilijn is voor een groot aantal percelen bepaald door de huidige eigendommen. Bij het Grijpensteinen Stephensonplantsoen hebben de kansen om te vergroenen ertoe geleid de rooilijnen terug te leggen. Ook te noorden van de Pijlslaan is de rooilijn teruggelegd om voldoende ruimte voor de groene fietsstraat te creëren. Niet wonen in de plint Veel van de commerciële ruimte die in het plan wordt mogelijk gemaakt zal een plek krijgen in de plint van gebouwen. De plint is de begane grondlaag. Voorzieningen in een plint, zoals een winkel, een kapper, horeca etc. dragen bij aan een levendig straatbeeld. Elke begane grond mag gebruikt worden voor een andere functie dan wonen. Ter plaatse van de ‘niet wonen in de plint’ lijn moet de begane grond met een niet-woonfunctie worden ingevuld. Hoogtescheiding Deze lijn geeft aan waar de overgang is tussen twee verschillende hoogteaanduidingen. Nieuwe gebouwen De oranje vlakken geven het begane grondoppervlak van de nieuwe gebouwen aan.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
69
Sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht Door het plangebied heen zijn er een aantal plekken waar gebouwen of delen van gebouwen prominent zichtbaar zijn. De manier waarop die gebouwen zich presenteren aan de straat/openbare ruimte draagt bij aan de sfeer, het gevoel van die plek. Die betreffende gevels zijn aangeduid als sfeerbepalende gevel en vereisen extra ontwerpaandacht. Dit wordt beoordeeld door de supervisor en de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit Parkeergarage Een gebouw dat voornamelijk wordt gebruikt voor het parkeren van auto’s Parkeren op eigen terrein De regel is dat parkeren wordt opgelost uit het zicht van de openbare ruimte, op eigen terrein. Dit kan op verschillende manieren. Volledig ondergronds, half verdiept of op maaiveld. Bij het parkeren op maaiveld wordt het parkeergedeelte omzoomt met wonen of voorzieningen zodat dit niet leidt tot dode/blinde gevels aan de straat. In woongebouwen worden de parkeerplekken op het maaiveld voorzien van een groen dek voor een prettig woonklimaat. Ontsluiting parkeergarage Nieuwe parkeergarages worden zo min mogelijk ontsloten vanaf de fietsstraat. Een uitzondering hierop is de nieuwe garage onder de Stephensonstraat 3846. Binnentuin De binnenterreinen worden rustige, groene plekken voor de bewoners van de blokken. Afhankelijk van de functie en de maat van het bouwblok kunnen de tuinen semi openbaar worden.
De hoogteligging van de binnentuin is afhankelijk van de parkeersituatie en de functie op de begane grond. Voortuin Als er gewoond wordt op de begane grond is er aandacht nodig voor de overgang tussen openbaar en privé. Toepassen van voortuinen is een manier om die overgang te verzachten, past in de tuinstad gedachte en levert een gevarieerd straatbeeld op. Hoogte accent Op een aantal belangrijke plekken zorgen hoogte accenten ervoor dat de verschillende ruimtes van de stad zich in een straatbeeld kunnen presenteren. Hoogte accenten worden geplaatst op markante plekken in de wijk zoals: • in de as van een grote weg • op een belangrijk kruispunt • bij de entree van de wijk • aan belangrijke openbare ruimtes • rondom OV knooppunten • rondom c van voorzieningen Hoogbouweffectrapportage Als de bebouwing hoger wordt dan 30 meter (circa 10 bouwlagen) moet volgens de hoogbouwprincipes een hoogbouweffectrapportage worden gemaakt. Daarbij worden de effecten op de omgeving in beeld gebracht voor cultuurhistorie, stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing en technische omgevingsaspecten zoals wind, zon en schaduw. Uit dat onderzoek zal blijken of een plek geschikt is voor hoogbouw. Het accent wordt met een ster aangegeven, met daarin een getal wat het aantal bouwlagen aangeeft.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
Maximaal aantal bouwlagen De aanduiding maximaal aantal bouwlagen geeft aan hoeveel bouwlagen maximaal gerealiseerd mogen worden. Een vuistregel bij het bepalen van de hoogte in meters is dat de begane grondlaag 4 -5 m hoog is. De verdiepingen hebben een hoogte van ca. 3 m. Afwisselende bouwhoogte Op veel plekken staat een bandbreedte in hoogtes aangegeven. Als voorbeeld, de bandbreedte 4-5 geeft aan dat er maximaal 4- 5 lagen gebouwd mogen worden en dat er verschillen in die hoogte moet zijn zodat een gevarieerd straatbeeld ontstaat. De ontwikkelende partij zal bij het maken van een stedenbouwkundig plan in samenwerking met de supervisor bepalen hoe de exacte verdeling wordt.
Openbare ruimte Bestaand water en Nieuw water De ontwikkelingen in het gebied maken het mogelijk de Veenpolder toekomstbestendig te maken. In het plan worden verschillende watergangen vergroot/ verbreed. Dit is met twee tinten blauw op de masterplankaart aangegeven Duiker Rekening houden met belangrijke ondergrondse waterverbindingen is een belangrijke rand voorwaarde. Openbaar groen Naast woningen en werkplekken is het vergroenen van het gebied een belangrijk opgave. De op de kaart aangegeven groene plekken zijn bepalend voor de woon en verblijfskwaliteit in het gebied
70
Parkeerterrein Ten noorden van de Pijlslaan is een parkeerterrein in de openbare ruimte ingetekend. Deze parkeerplekken zijn bestemd voor bezoekers en gebruikers van het sportpark. Naast parkeren is het de bedoeling deze zone langs het spoor een groene uitstraling te geven. Ecologische hotspots De groene arcering geeft aan welke delen van het ontwikkelgebied als ecologische hotspot zijn aangeduid volgens het ecologisch beleid. Ecologische hoofdstructuur De ecologische hoofdstructuur langs het spoor met de bijbehorende bermen en de grotere groengebieden aan de zuidzijde van de zone vertegenwoordigen een grote ecologische waarde. Deze waarde moet minimaal behouden blijven en kan wellicht versterkt worden door meer groen langs het spoor aan te leggen en verbindingen te versterken. Bomen De ingetekende bomen geven de gewenste boomstructuren in de zone aan. Bestaande bomen zijn voor de leesbaarheid op de masterplankaart uitgezet. Deze zijn terug te vinden op de groenkaart. Fietsstraat Grijpensteinweg, Einsteinstraat, Stephensonstraat en de van Oosten de Bruijnstraat worden ingericht als fietsstraat. Dit is de basis van het plan. Een route van stad naar station die sport, parken en pleinen met elkaar verbindt. Deze route loopt door een aantrekkelijke, ruim opgezette openbare ruimte.
Langsparkeren Het aantal geparkeerde auto’s langs de weg wordt geminimaliseerd tot langsparkeren aan de rechterzijde (afhankelijk van de richting). Rijrichting autoverkeer De pijlen geven aan wat de rijrichting voor de auto is. Het gebied kent straten met twee richtingen voor de auto. In verband met de fietsveiligheid is de fietsstraat hoofdzakelijk één richtingsverkeer voor de (vracht) auto.
Ruimtereservering Voor de kruising Stephensonstraat Pijlslaan zijn meerdere oplossingen onderzocht. De in het masterplan opgenomen variant is het meest eenvoudig en biedt het meeste ruimte voor groen. Er is ook een variant getekend waarin de auto en de fiets gescheiden worden. Deze variant vraagt meer ruimte. De keuze moet nog worden gemaakt en nader worden onderzocht. Voor deze fase is het van belang dat er ruimte is gereserveerd om meerdere varianten te kunnen maken.
Overig Speelvoorziening Dit symbool geeft aan waar bij een herinrichting ruimte is voor een speelplek/speelaanleiding in de openbare ruimte Watercollectie Het vergroten/verbreden van bestaande water gangen en de eis om water te bergen op de bouwkavels is nog niet genoeg om de Veenpolder toekomstbestendig te maken. Op de Masterplankaart is met een arcering aangegeven welke gebieden geschikt zijn om water te bergen. Kerk Aanduiding voor de Pelgrimkerk en de Koepelkathedraal Hoofdtransportleidingen PWN en afvalwater Naast de hoofdtransportleidingen voor water en afvalwater zijn alle kabels en leidingen in het gebied in beeld gebracht. De locatie van deze leidingen moet worden gerespecteerd. De reden voor het opnemen van deze leidingen zijn de hoge kosten voor het omleggen ervan.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 3. Het plan
71
4. Deelgebieden 4.1 Deelgebied Van Leeuwenhoekpark Het Van Leeuwenhoekpark is een van de gebieden waar woningbouw zal worden toegevoegd om invulling te geven aan de woningvraag. Daarbij biedt de ontwikkeling van woningbouw op deze locatie ook kansen en kan het problemen helpen oplossen. Het gebied nu kent veel volwaardig groen. Een aantal gebieden is door hun isolement uitgegroeid tot prachtige ecologische plekjes. Het gebied wordt ook gebruikt door buurtbewoners en gewaardeerd om even te zitten, de hond uit te laten of te skaten door jongeren. Tegelijkertijd ligt het park ook geïsoleerd doordat het omgeven is door de spoorlijn en de Westelijke Randweg. De garageboxen naast Haarlem Hoog en de ’s Gravensandeweg zorgen ervoor dat het gebied sterk versnipperd is. Ook het maatschappelijk medische centrum op de Faradaystraat creëert niet een mooie voorkant naar het park of de Pijlslaan. Het ruimtelijk voorstel van het masterplan beoogt: 1. De Munterslaan tot een veilige een aantrekkelijke fietsverbinding te ontwikkelen: d.w.z.: continue, eenduidig en met voldoende voorkanten van woningbouw langs de Munterslaan. 2. Concentratie van woningbouw door middel van twee hoogte accenten aan de zuidzijde, zodat er duidelijke afstand gemaakt wordt tot
Haarlem Hoog en de sociale veiligheid van het gebied aan de zuidzijde wordt verhoogd. Bij de positionering van de woningbouw wordt getracht zoveel als mogelijk waardevolle boomgroepen te sparen en het parkeren ondergronds op te lossen. In de plint van het gebouw is er ruimte voor een publieke voorziening. 3. De garageboxen worden verwijderd of verplaatst zodat er een aaneengesloten groengebied ontstaat. 4. De ’s Gravensandeweg wordt afgewaardeerd en vormgegeven als een fietslaan in het park waar alleen de bus nog overheen kan. 5. De locatie Faradaystraat is een potentiële plek voor woningbouw. Daarbij moet in bouwhoogtes een goede overgang worden gemaakt naar de bestaande woningbouw en wordt het parkeren opgelost tussen nieuwbouw en spoor. De bebouwing draagt bij aan de sociale veiligheid van het park en de Munterslaan. 6. Het gebied kent verschillende karakters en verblijfskwaliteiten die door goede routing tot een samenhangend park wordt gemaakt. 7. Het park wordt geactiveerd zodat het ook voor mensen uit een wijdere omgeving een aantrekkelijke plek wordt om te recreëren. 8. Betere randen met woningen maken het gebied sociaal veiliger en voor een bredere doelgroep toegankelijk.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
9. Investeren in de waterberging maar ook in de kwaliteit van het oppervlaktewater.
72
plint
n
evel extra t
n terrein
ergarage
ewhoogte
er
n in mte
dak
otspots
overkeer
Rooilijn Niet wonen in de plint Hoogtescheiding Nieuwe gebouwen
Nieuw water Duiker
Sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht Parkeergarage
Parkeerterrein in openbare ruimte
Binnentuin
4
Fietsstraat
Max. aantal bouwlagen
Langsparkeren
Overig
Speelvoorziening
Nieuw water Duiker
Watercollectie
Groen op het dak Ecologische hotspots Ecologische hoofdstructuur Bomen Fietsstraat Langsparkeren
Overig Rijrichting autoverkeer
4
4
Gebouwen in onderzoek
2
onderwijs Ruimtereservering
10 m.
8 m.
17 m.
15 m.
6 m.
15.5 m.
6.5 m. 3 m.
3 m. 6.5 m. 4.5 m.
13 m.
20 m.
15 m.
7 m.
13 m.
Gewenste clusters Clusters van functies
A
Kerk
4
4
Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
3
Gebouwen in onderzoek onderwijs
10 m.
6.5 m.
6.5 m.
11 m.
18 m.
12.5 m.
6 m.
6.5 m. 3 m.
Van Leeuwenhoekpark
Ruimtereservering 15
Veenpolder
WONEN EN ZORG
12
13 m.
3 m. 6.5 m. 4.2 m.
Grijpensteinweg
4
3
2
Gewenste clusters
C
Clusters van functies
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
Speelvoorziening Watercollectie Kerk
2
Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
2
WONEN, BEDRIJVEN EN KANTOREN 10
12
Gebouwen in onderzoek
Van Leeuwenhoekpark
7
Ruimtereservering
Gewenste clusters Clusters van functies
RUTHERFORDSTRAAT
EINSTEIN PLANTSOEN
10 3.7 m.
4
onderwijs
Veenpolder
22.5 m.
Grijpensteinweg
Van Leeuwenhoekpark
Veenpolder
Rijrichting autoverkeer
Bestaand water
Parkeerterrein in openbare ruimte
Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
Ecologische hoofdstructuur | Doorsnede A-A
Hoogteaccent
Openbaar groen
Kerk
Ecologische hotspots Bomen
Openbare ruimtebouwhoogte 3-4 Afwisselende
Speelvoorziening
Groen op het dak
Voortuin
12
Watercollectie
Openbaar groen
Parkeren op eigen terrein Ontsluiting parkeergarage
Overig
Parkeren Bestaand water
4
B
4
19 m.
48 m.
12.6 m.
GRIJPENST
EINWEG
EINSTEINSTRAAT
GRIJPENST
5
EIN PLANTS
OEN
EINWEG
STE
PH
4
B
6
Min Dist. 31m
17.6
3.4
2.2
13.3
2.8
3.0
5.0
3.8
MUNTERSL
9.9
66.1
4
4
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden 2.2
NS
TR
AA T
C
31.0
4
7.9
SO
Max Height 45m
45.0
1.9
4
EN
STEPHENSONPLANTSOEN
3-4 A
20.6 m.
4
WEG
GRIJPENST
3 m.
Grijpensteinweg
EIN ENST
GRIJP
4-6
12
2.4 m.
MAXWELLSTRAAT
n
Niet wonen
Openbare ruimte
VERKEERS LANGZAAM TUNNEL
oofdstructuur
Legenda Gebouwen
MUNTERSLAAN
oen
Residentieel
2
wlagen
| Van Leeuwenhoekpark
3
14.0
350
4.4
5.2
6.9
23.9
9.9 53.6
6.8
6.5
11.1
18.1 51.0
12.5
6.0
0.0
350
6.7
3.3
13.2
3.1
6.5
Grijpensteinweg
4.2
22.6
73 2.6
33.8 30.5
22.6 m.
| Voorbeelduitwerking Van Leeuwenhoek zuidwest -noordoost
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
74
4.2 Deelgebied Grijpensteinweg Het gebied Grijpensteinweg kent twee te transformeren gebieden: 1) de bedrijfskavels ten oosten van de Grijpensteinweg, grenzend aan de tuinen van de woningen aan de Leidsevaart, en 2) de bedrijfskavels ten westen van de Grijpensteinweg tegen het spoor.
Nu wordt het gebied gedomineerd door automotive bedrijven. Straks is hier een gemengd stedelijk gebied met wonen, leren, werken en recreëren. Van een auto en vrachtwagen gedomineerd gebied zal het veranderen in een groene laan waar fietser en de voetganger goed gedijen. Bij de inpassing van de bouwvolumes speelt de relatie tot de belangen van de bewoners aan de Leidse vaart een belangrijke rol. Bezonning en zicht vanuit de tuinen en woningen aan de Leidse vaart zijn aspecten die in het vervolg van de planvorming gedetailleerd zullen worden meegenomen.
Ook de entree aan de zuidzijde - tegen de Leidsevaart en de Westelijke Randweg - behoeft een flinke transformatie. Nu wordt dit gebied door geparkeerde auto’s en verkeerseilandjes. Straks is hier een snelle fietsroute naar station Heemstede Aerdenhout en vormt dit de entree tot de zone. Parkeren in dit deelgebied wordt bij voorkeur geconcentreerd opgelost aan de zuidzijde of langs het spoor. Hoogteaccenten staan hier van de rooilijn af zodat het straatbeeld dominant drie a vierlagen is. Langs het spoor met zicht op het Van Leeuwenhoekpark kan er hoger gebouwd worden.
De openbare ruimte van de Grijpensteinweg wordt ingrijpend veranderd naar een fietslaan. Aan de noordelijke kop wordt in aansluiting het Einsteinplantsoen een driehoekig parkje gemaakt zodat er een vloeiende overgang ontstaat naar het Einsteinplantsoen en het groene karakter het gebied wordt ingetrokken. Aan de Munterslaan - en dus ook aan het Einsteinplantsoen - worden woningen gemaakt met publieke functies in de plint.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
75
evel extra t
n terrein
ergarage
n in mte
dak
otspots
oofdstructuur
n
overkeer
Nieuw water Duiker
Sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht Parkeergarage
Parkeerterrein in openbare ruimte
4
Max. aantal bouwlagen
Openbare ruimtebouwhoogte 3-4 Afwisselende
| Doorsnede A-A Fietsstraat Overig
Watercollectie
Ecologische hotspots Ecologische hoofdstructuur Bomen Fietsstraat Langsparkeren
Overig Rijrichting autoverkeer
0.0
0.0
10 m.
8 m.
10 m.
13 m. Veenpolder
17 m.
8 m.
17 m.
15
15.5 m.
15 m.
15.6 m.
6 m.
6.5 m. 3 m.
3 m. 6.5 m. 4.5 m.
22.5 m.
34 m.
6 m.
Grijpensteinweg 6.7 m. 3 m. 13 m. 3 m. 6.5 m. 4.2 m.
13 m.
22.6 m.
34 m.
WONEN EN ZORG
12
Leidsevaart
4
Leidsevaart
3
2
C
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
Kerk
4
Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
4
SPOOR HAARLEM - LEIDEN 4 3 3
2
Gebouwen in onderzoek onderwijs
15 m.
Grijpensteinweg
Clusters van functies
Rijrichting autoverkeer
4
7 m.
Gewenste clusters
Langsparkeren
Nieuw water Duiker
Groen op het dak
15 m.
4
4
2
Ruimtereservering
20 m.
Van Leeuwenhoekpark
4 2
onderwijs
Ecologische hoofdstructuur
Bomen
A
Gebouwen in onderzoek
Van Leeuwenhoekpark
Speelvoorziening
Parkeerterrein in openbare ruimte
Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
Ecologische hotspots
Bestaand water
Openbaar groen
Kerk
Groen op het dak
Ontsluiting parkeergarage
Hoogteaccent
Watercollectie
Openbaar groen
Parkeren op eigen terrein
Voortuin
Speelvoorziening
2
WONEN, BEDRIJVEN EN KANTOREN
Van Leeuwenhoekpark
12
Van Leeuwenhoekpark
10 m.
6.5 m.
6.5 m.
11 m.
10 m.
6.5 m.
6.5 m.
11 m.
10
18 m.
12.5 m.
6 m.
6.5 m. 3 m.
18 m.
12.5 m.
6 m.10
6.7 m. 3 m.
4
Veenpolder
7
3 m. 6.5 m. 4.2 m.
22.6 m.
Grijpensteinweg 13 m. 3 m. 6.5 m. 4.2 m.
22.6 m.
34 m. Leidsevaart
34 m. EINSTEIN PLANTSOEN
EINSTEINSTRAAT
EINWEG
GRIJPENST
EIN PLANTS
GRIJPENST
5
4
G
INWE
STE IJPEN
GRIJPENST
OEN
EINWEG
3-4 A
Speelvoorziening
4
B
STE
PH
3.7 m.
19 m.
48 m.
2.4 m.
3 m.
20.6 m.
28 m.
3.7 m.
19 m.
48 m.
Grijpensteinweg 2.4 m. 12.6 m. 3 m.
20.6 m.
28 m.
Van Leeuwenhoekpark
12.6 m.
Grijpensteinweg
Leidsevaart Leidsevaart
onderwijs Ruimtereservering Veenpolder Max Height 45m
Gewenste clusters
Min Dist. 31m 31.0
Clusters van functies
45.0
4
4 3
14.0
350
1.9
7.9
2.2
9.9
17.6
3.4
2.2
13.3
2.8
3.0
5.0
3.8
66.1
4.4
5.2
6.9
23.9
9.9 53.6
6.8
6.5
11.1
18.1
12.5
6.0
0.0
350
6.7
51.0
3.3
13.2
3.1
6.5
4.2
Grijpensteinweg
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden Doorsnedes fietsstraat
NS
TR
AA T
C
Kerk
Gebouwen in onderzoek
SO
STEPHENSONPLANTSOEN
4
Van Leeuwenhoekpark
4
EN
6
Watercollectie Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
4-6
12 Leidsevaart
4
B
4
GR
Clusters van functies
RUTHERFORDSTRAAT 13 m.
Grijpensteinweg
Ruimtereservering
Gewenste clusters
4
MUNTERSLAAN
oen
Niet wonen in de plint Hoogtescheiding Nieuwe gebouwen
12
MAXWELLSTRAAT
er
Rooilijn
Binnentuin
Overig
Parkeren Bestaand water
EERS
ewhoogte
Niet wonen
Openbare ruimte
ERK LANGZAAMV TUNNEL
wlagen
Legenda Gebouwen
MUNTERSLAAN
n
Residentieel
2
plint
| Grijpensteinweg
22.6
2.6
33.8 30.5
76
4
4
Trottoir
Bomengrond + parkeren
Fietsstraat
Plantsoen
Bomengrond incidenteel parkeren
Grijpensteinweg
Bomengrond + parkeren
Trottoir
30.5 m. | Grijpensteinweg, doorsnede A-A
| Grijpensteinweg, doorsnede B-B
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
77
| Voorbeelduitwerking Grijpensteinweg zuidwest -noordoost
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
78
| Voorbeelduitwerking Grijpensteinweg noord- zuid
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
79
4.3 Deelgebied Einsteinplantsoen Het groene karakter van het Einsteinplantsoen wordt vanzelfsprekend behouden en als vertrekpunt genomen voor de verdere inrichting. Er komt geen bebouwing in de openbare ruimte. Wel wordt er woningbouw voorgesteld op de koppen van het plantsoen. In de plint van de bebouwing streven we naar publieke functies die de openbare ruimte activeren, denk aan horeca, sport of onderwijs. De waterkwaliteit langs het spoor wordt verbeterd door de sloot te verbreden en te verdiepen. Het park wordt in samenspraak met buurtbewoners verbeterd waardoor het uitnodigt tot meer betrokkenheid.
4.4 Deelgebied EinsteinplantsoenStephensonstraat De ruimtelijke basis voor de transformatie van het gebied Stephensonstraat zijn vier stadsblokken. Op de zuidelijke kop van de Stephensonstraat is het bouwblok afgeschuind waardoor een groene verblijfsplek in de straat ontstaat. De Stephensonstraat wordt net als de Grijpensteinweg getransformeerd tot een lommerrijke fietslaan. Ook de Rutherfordstraat wordt vergroend en krijgt een breed trottoir. We beogen het inzetspoor te verwijderen waardoor we de vrijgekomen ruimte kunnen gebruiken om de spoorsloot te verbreden. De bouwblokken worden van elkaar gescheiden door kleine straatjes en een pleintje.
Een meest zuidelijke tussenstraat valt samen met de ondergrondse duiker ten behoeve van de afwatering van de polder. De Pascalstraat wordt uitgewerkt als pleinruimte en ligt in het verlengde van het Remise plantsoen en de laatste is de omgebogen Rutherfordstraat. De Pelgrimskerk blijft behouden en wordt onderdeel van een nieuwe ontwikkeling binnen een bouwblok met woningbouw en sociaal maatschappelijke voorzieningen. Aan de oostzijde van de Stephensonstraat wordt onderzocht hoe we de bebouwing van de Vomar meer kwaliteit kunnen geven door de winkel anders te oriënteren en de gevel open te maken. Op de oostzijde wordt de bebouwing van huisnummer 38-44 gesloopt en vervangen door woningbouw met bedrijfsruimte en horeca in de plint. Onder dit bouwdeel wordt een publieke ondergrondse parkeergarage voorzien. Rond de Pascalstraat en het Remise plantsoen wordt door inrichting van de openbare ruimte en door programmering van de plint van de gebouwen een buurtcentrum gecreëerd met winkels, dienstverlening, horeca en bedrijvigheid. Op de kop van de Pascalstraat en aan het Einsteinplantsoen zijn twee hoogteaccenten voorzien.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
| Deelgebieden Einsteinplantsoen en Stephensonstraat
80
| Stephensonstraat
Residentieel
Legenda Gebouwen
Niet wonen Openbare ruimte
Rooilijn
Parkeren Bestaand water
Niet wonen in de plint Hoogtescheiding Nieuwe gebouwen
Nieuw water Duiker
Sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht Parkeergarage
Parkeerterrein in openbare ruimte
4
evel extra t
Max. aantal bouwlagen
onderwijs
Overig Rijrichting autoverkeer
11.5 m.
7 m.
2 m.
11 m.
Ruimtereservering Veenpolder Gewenste clusters Clusters van functies
4-6
4-6
12
PH
4
EN
SO
NS
TR
4-6 12
7
STEPHENSONPLANTSOEN
4-6
2 m.
13.5 m. 18 m.
4
2.5 m.
EYSINKW 4-6
3-4
SOCIAAL MAATSCHAPPELIJK 4
DETAILHANDEL & HORECA
4-5
AA T
RUTHERFORDSTRAAT
4-6
4
STE
60 m.
4.5 6.5 m. 4.5 m. 15.5
D
4-5
4-6
GEMENGD
12
4-5
4-5
4-5
STEPHENSONSTRAAT
6
Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
4
4
D
4
1
30 m.
4 m. 2 m. 4,5 m.
3
RESEDASTR
AAT
PIJLSLAAN
oofdstructuur
Kerk MUNTERSLAAN
otspots
REMISEPLANTSOEN
Watercollectie
4
dak
5 C
BOOGSTRAAT
Speelvoorziening
n in mte
overkeer
2.3 m. 2.3 m. 3.5 m. 4.5 m. 5.5 m. 18 m.
GEMENGDE FUNCTIES
Gebouwen in onderzoek
EINSTEIN PLANTSOEN
Langsparkeren
oen
n
15 m.
E
er
12,5 m.
E
4
7.5 m. 3.0 m.1.5 m.
RUTHERFORDSTRAAT
MAXWELLSTRAAT
ANTSOEN
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
2.5 m. PWN 6 m. en 2.5 m. 2.5 m. afvalwater
Fietsstraat
NSTEINWEG wlagen
12,5 m.
20 m.
6 m. 2 m. 3 m. 15.5
C
Hoofdtransport leidingen
Parkeerterrein in openbare ruimte
Bomen
NSTEIN PL
2
Kerk
Openbaar groen
EINSTEINSTRAAT
G
ewhoogte
Watercollectie
Ecologische hoofdstructuur
WE STEIN
PEN
Speelvoorziening
Nieuw water Duiker
13.5 m.
Clusters van functies
Rijrichting autoverkeer
Bestaand water
5 m.
Gewenste clusters
Langsparkeren
Overig
11.5 m. 5.5 m.
Veenpolder
Fietsstraat
2
Ecologische hotspots
ergarage
7.5 m. 3.0 m.1.5 m.
Bomen
Groen op het dak
10
Ruimtereservering
6 m. Ecologische 2.5 m. 2.5 m. hoofdstructuur
PASCALPLANTSOEN
n terrein
onderwijs
EYSINKWEG
N
Gebouwen in onderzoek
PIJLSLAAN
MUNTERSLAAN
n
Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
| Doorsnede C-C
Openbare ruimtebouwhoogte 3-4 Afwisselende
plint
Kerk
Ecologische hotspots 2.5 m.
Voortuin 4 3 Hoogteaccent
Watercollectie
Groen op het dak
Ontsluiting parkeergarage
ZORG
Speelvoorziening
Openbaar groen
Parkeren op eigen terrein Binnentuin
Overig
3
Gebouwen in onderzoek onderwijs Ruimtereservering Veenpolder
7.5 m.
3 m.1.5 m.
11.5 m.
5.5 m.
5 m.
11 m.
4.5 m. 6 m. 2 m. 3 m. 14.5 m.
5 m.
23 m.
5,5 m. 3,2 m.
Gewenste clusters Clusters van functies
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
81
5 4
Trottoir
Ecologische Zone + wandelroute
Bomengrond + Parkeren
Rutherfordstraat
Bomengrond + Parkeren
Bomengrond
Fietsstraat
Bomengrond + Parkeren
Trottoir
Trottoir
19,5 m.
5
22 m. | Rutherfordstraat, doorsnede C-C
| Stephensonstraat, doorsnede C-C
4
| Rutherfordstraat, doorsnede E-E Trottoir
Bomengrond + incidenteel parkeren
Rutherfordstraat
Bomengrond + incidenteel parkeren
Trottoir
16 m. Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
82
| Voorbeelduitwerking Stephensonstraat noordoost - zuidwest
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
83
| Voorbeelduitwerking Stephensonstraat zuidoost - noordwest
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
84
4.5 Deelgebied Eysinkweg
uitgroeien tot een stadsdeel voorzieningen centrum.
In dit masterplan wordt de voorkeur gegeven aan de variant voor ‘gedraaide velden’ van voetbalclub Geel-Wit. Hierdoor ontstaat een geconcentreerde en vierkante lay-out voor de velden. In het midden staat het clubhuis en het kleedgebouw. De auto-ontsluiting komt aan de Eysinkweg. Ook het parkeren voor bezoekers is gelegen langs het spoor. De langzaamverkeersas die in de ontwikkelzone de verschillende deelgebieden van noord naar zuid verbindt, loopt via de Pijlslaan naar de Resedastraat, de Jasmijnstraat en de Van Oosten de Bruijnstraat. Hierdoor wordt de bestaande wijk minder belast met autoverkeer. De velden worden aan de zuid-, oost- en noordzijde omzoomd door een watergang, promenade en bomenrijen. Dit vergroot de afstand van de velden tot de bestaande bebouwing. Dit zorgt voor een veel groener straatbeeld van de Van de Oosten de Bruinstraat waardoor ook de verblijfskwaliteit verbetert. Voor de fietsers en wandelaars komt er een entree van de velden aan de Van Oosten de Bruijnstraat. Deze entree kan ook overdag gebruikt worden door kinderen die willen spelen op de velden. Door de nieuwe ligging van de velden kan er een overgang worden ontworpen tussen het gebied Plaza West en de Van Oosten de Bruijnstraat. In dit gebied voorzien we onderwijs, sport, maatschappelijke voorzieningen en woningbouw.
Door een uitgekiende overgang te ontwerpen kan het gebied rond Plaza West met de huidige voorzieningen in de Leidsevaartbuurt
Dit scenario is onder andere afhankelijk van de verplaatsing van Karwei en medewerking andere grondeigenaren. Mocht het nodig zijn om vooruitlopend op de ontwikkeling van deelgebied Eysinkweg de basisschool te realiseren dan is dat mogelijk. Op de locatie waar op dit moment een (huis) dierenopvang is gevestigd kan in 2 bouwlagen een basisschool inclusief buitenruimte van 8 lokalen worden gebouwd. Deze locatie is in eigendom van de gemeente. En grenst direct aan Plaza West fase 2 en de speeltuin Floragaarde.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
| Deelgebied Eysinkweg
85
| Eysinkweg
Zichtlijn
Residentieel min. afstand woonbebouwing tot het spoor
tussenafstand bebouwing min. 58m.
bandbreedte bouwblok max. 48 m.
Parkeren
op de K
Niet wonen
46-48m
thedraa oepelka
4
Legenda
4
l
Water Kerk Speelvoorziening Bomen
14 m. | Doorsede F-F
Ecologische hotspots
Hoffstraat
Spoorzone
16 m.
parkeren indicatief
6.5 m. 5 m. Eysinkweg
40 m.
5 m.
6 m. 3 m.
7 m. 3 m.
8 m.
3 m. 9 m. Resedastraat
Binnenterrein Duiker Waterfiltratie
S
F
Bestaande bebouwing rooilijn
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
Nieuwe gebouwen
RUTHERFORDSTRAAT
Accent
PIJLSLAAN
Special 4-6
4-6
EYSINKWEG
E
E
Niet wonen in de plint 4
3-4
SOCIAAL Fietslaan MAATSCHAPPEL IJK Straat
D 4-5
12
GEMENGDE FUNCTIES 4-5
4-5
3
Ruimtereservering verkeersafwikkeling Pijlslaan
3
Langsparkeren Entree parkeren
4
lagen
Hoogtescheiding
F
14 m.
7 m. Eysinkweg
16 m.
3 m.
6 m.
JASMIJNSTRAAT
12 la 3 g Maximale bouwhogte in max en
AAT RESEDASTR PIJLSLAAN
1
D
Parkeren op eigen terrein 4 BOOGSTRAAT
Hoffstraat
4-6 12
LANGZAAMVERKEERS BRUG
STEPHENSONSTRAAT
Eigen terrein Plaza west
4
Educatie 4-6
H
EYSINKWEG
3
SPORT EN EDUCATIE 36.5 m.
6 m.
4.5 m. 4.5 m. 5 m. 3 m.
8 m.
10
4-5
3 m. 9 m. Resedastraat 3
Rijrichting eenrichtingsverkeer
3 G
Rijrichting tweerichtingsverkeer Zichtlijnzone gericht op de Bavo
3
VAN OOSTEN DE BRUIJNSTRAAT
G
Funcionele sectoren Gewenste cluters
H
Cluster van functies
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden 3
86
6 5
Bomengrond + parkeren
Eysinkweg
Bomengrond + Parkeren
Trottoir
Bomengrond
Trottoir
Bomengrond incidentele laad-los plek
Fietsstraat
Bomengrond + wandelroute
Bomengrond + wandelroute 24.5 m.
23.5 m.
Bomengrond + incidenteel parkeren
Van Oosten de Bruijnsraat
Bomengrond + parkeren
Trottoir
28 m. | Eysinkweg, doorsnede F-F
| Van Oosten de Bruijnstraat, doorsnede G-G
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
87
| Voorbeelduitwerking Eysinkweg noordoost - zuidwest
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
88
| Voorbeelduitwerking Eysinkweg zuidoost - noordwest
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
89
15 m. Van Het Hoffstraat
7.5 m.
5 m.
20 m.
6 m.
18 m.
18 m.
5 m. 4.5 m. 5 m. 3 m.
Eysinkweg
7.5 m.
74 m.
2 m. 6.5 m. 6.5 m.
Fietsstraat
Van Oosten de Bruijnstraat
| Plaza West
Zichtlijn
Residentieel
op de K
Parkeren
Rooilijn
Bestaand water
Niet wonen in de plint Hoogtescheiding Nieuwe gebouwen
Nieuw water Duiker
Sfeerbepalende gevel extra ontwerpaandacht Parkeergarage
Parkeerterrein in openbare ruimte
Max. aantal bouwlagen
Langsparkeren
Bestaand water
Overig
n terrein 4-5
ergarage
ewhoogte T
oen
n in mte
dak
otspots
oofdstructuur
n
overkeer
25 m.
30 m.
20 m.
5 m. 6.5 m. 2.5 m. 4 m. Van Oosten de Bruijnstraat
Veenpolder Gewenste clusters Clusters van functies
Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater 12
GEMENGDE FUNCTIES Groen op het dak 4-5
Ecologische hotspots
Ecologische hoofdstructuur Bomen Fietsstraat
Overig Rijrichting autoverkeer F
Watercollectie Kerk Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater Gebouwen in onderzoek
Eigen terrein Plaza west
Gebouwen in onderzoek
DETAILHANDEL
onderwijs Ruimtereservering
3
Veenpolder Gewenste clusters
Langsparkeren
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
H
Kerk
Parkeerterrein in openbare ruimte 4-6
onderwijs
6 m.
Watercollectie
Openbaar groen
Speelvoorziening
6 m. Fietsstraat
Clusters van functies
SPORT EN EDUCATIE
10
4-5
JASMIJNSTRAAT
er
10 m.
Plaza West
Rijrichting autoverkeer
LANGZAAMVERKEERS BRUG
wlagen
Ruimtereservering
Speelvoorziening
EYSINKWEG
evel extra 4-6 t
onderwijs
SPOOR HAARLEM - LEIDEN
Nieuw water Duiker
n
2
Gebouwen in onderzoek
Eysinkweghoofdstructuur Ecologische
Fietsstraat
F Openbare ruimtebouwhoogte 3-4 Afwisselende
plint
Hoofdtransport leidingen PWN en afvalwater
Ecologische 2 m. 6 m. hotspots 18 m.
Hoogteaccent
5
Kerk
BomenH-H | Doorsnede
Voortuin
4
Watercollectie 5
Groen op het dak
Ontsluiting parkeergarage Binnentuin
Speelvoorziening
Openbaar groen
Parkeren op eigen terrein Van Het Hoffstraat
Overig
l
Openbare ruimte
thedraa oepelka
Legenda Gebouwen
4-5 4-5 3 3 G
3
VAN OOSTEN DE BRUIJNSTRAAT
G
Ruimtereservering Veenpolder
H
Gewenste clusters Clusters van functies
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 4. Deelgebieden
90
5. Randvoorwaarden, eisen en wensen 5.1 Inleiding Onderzocht is in hoeverre regels uit de visie (2019) aanscherping nodig hadden. Ook is gekeken naar de laatste ontwikkelingen op de verschillende thema’s. Wanneer er sprake was van onacceptabele risico’s zijn de regels verder uitgewerkt en aangescherpt, soms alleen op onderdelen. We zijn hierbij uitgegaan van het uitgangspunt ‘Vastleggen wat moet, loslaten wat kan’.
De aanscherping van de regels zijn onderverdeeld in randvoorwaarden, eisen en wensen. Bepaalde regels zijn specifiek aangeduid op de masterplankaart(en). De randvoorwaarden, eisen en wensen komen voort uit de visie en het ruimtelijk concept behandeld in hoofdstuk 3, maar zijn ook gebaseerd op landelijke wet- en regelgeving en gemeentelijk beleid, behandeld in hoofdstuk 2. Ze geven de kaders waaraan het stedenbouwkundig plan – met bijbehorend mobiliteitsplan en beeldkwaliteitsplan voor de gebouwen en de openbare ruimte – moet voldoen. Samen met deze plannen vormt het PvEvdL vervolgens de kaders waaraan de gebouwontwerpen en het ontwerp voor de openbare ruimte moeten voldoen. In de randvoorwaarden, eisen en wensen is zoveel als mogelijk verwezen naar bestaande
beleidsstukken. Indien beleid in de loop van de tijd wordt aangepast dan geldt het aangepaste, vernieuwde beleid.
Leeswijzer Op allerlei vlakken zit er overlap in de te behandelen thema’s en de kaders die hieraan in dit hoofdstuk worden meegeven. Een onderwerp als duurzaamheid heeft bijvoorbeeld betrekking op de inrichting van de openbare ruimte, maar ook op de gebouwontwerpen en op mobiliteit. Daarom moet dit hoofdstuk altijd in zijn totaliteit doorgenomen worden, ook als de informatievraag betrekking heeft op één thema.
Uitleg randvoorwaarden, eisen en wensen Randvoorwaarden zijn beperkingen aan het project. Randvoorwaarden stellen eisen aan het project die vanuit het project niet kunnen worden beïnvloed (bijvoorbeeld wetgeving). Eisen zijn criteria waar het eindresultaat aan moet voldoen. Het betreft een harde norm. Het onderscheid met een randvoorwaarde is, dat het een norm betreft die vanuit het project in principe wel beïnvloed kan worden. Afwijken van een eis kan alleen als er een gelijkwaardige oplossing voor gevonden wordt of dat het om goed onderbouwde redenen niet mogelijk blijkt te zijn om aan de eis te voldoen. Wensen zijn criteria waar het eindresultaat bij voorkeur aan voldoet. Wensen zijn geen eisen en daarmee niet
afdwingbaar. De gemeente zal de ontwikkelende partijen wel vragen invulling te geven aan deze wensen en uitleg te geven als er niet aan voldaan kan worden.
Beoordeling van de plannen Samen met het ambtelijk team beoordeelt de supervisor het stedenbouwkundig plan (SP) met bijbehorend mobiliteitsplan (MP) en beeldkwaliteitsplan (BKP) dat door de ontwikkelende partijen wordt opgesteld. Het ambtelijk team en de supervisor hebben hierbij de bevoegdheid om te beslissen of onderdelen van deze plannen wel of niet voldoen aan de betreffende randvoorwaarden en eisen. Dit geldt ook voor randvoorwaarden en eisen die niet gekwantificeerd zijn. Het is dus aan de supervisor en het ambtelijk team om te beoordelen of het SP, MP en BKP (en vervolgens de gebouwontwerpen en het ontwerp openbare ruimte) voldoen aan kwalitatieve eisen zoals: ‘zorgvuldig ontworpen…’, ‘voldoende transparante…’, ‘niet gedomineerd door…’, etc. Mochten de ontwikkelende partijen om goed gemotiveerde redenen op onderdelen afwijken van de in dit hoofdstuk geformuleerde eisen en wensen, dan is het aan de supervisor en het ambtelijk team om te beoordelen in hoeverre dit mogelijk is en of er akkoord gegaan kan worden met de voorgedragen oplossing.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 5. Randvoorwaarden, eisen en wensen
91
5.2 Openbare ruimte Deze paragraaf geeft de kaders waar de inrichting en het ontwerp voor de openbare ruimte aan moeten voldoen. De kaders zijn onderverdeeld in de volgende thema’s: 1. Sociaal veilige openbare ruimte 2. Watercompensatie 3. Nieuw water 4. Bestaand water & kwaliteit 5. Bestaande bomen 6. Groenkwaliteit en ecologie 7. Nieuwe bomen 8. Maaiveldinrichting 9. Ondergrond 10. Afvalinzameling
• •
•
Ten aanzien van de openbare ruimte in de ontwikkelzone Zuid-West gelden de volgende ambities: • De openbare ruimte is dag en nacht veilig en wordt zodanig ingericht dat overlastplekken worden voorkomen. • De zone is in staat de klimaatveranderingen op te vangen met als doel het houden van droge voeten, nu en in de toekomst. […] • Nieuw water wordt toegevoegd zodat de Veenpolder beter bestand is tegen klimaatverandering en de ontwikkelzone kan worden afgekoppeld. • Bestaand water blijft behouden. De waterkwaliteit van het bestaande water gaat
•
•
omhoog. Waar mogelijk wordt water zichtbaar en beleefbaar en op enkele plekken ook bereikbaar. Oevers worden ingezet om de ecologisch potentie optimaal te benutten Bestaande monumentale en waardevolle bomen blijven behouden Bestaand groen blijft behouden en wordt zichtbaarder, beter te gebruiken en beleefbaarder. Nieuwe groene plekken maken de verbinding met de fietslaan. Deze krijgt een groen karakter door minder verharding en goede groei ruimte voor grote bomen. Groene daken, groene binnenterreinen en groene gevels worden gestimuleerd. Bomen dragen bij aan o.a. verblijfskwaliteit en groenbeleving, het groenbeeld, klimaatadaptatie en biodiversiteit. Bomen worden toegevoegd in straten, plantsoenen, parken, pleinen binnengebieden en groene daken. Bomen worden zo geplaatst dat ze optimaal kunnen groeien. De focus ligt op kwaliteit, niet op kwantiteit. De ruimte in de ondergrond is schaars. Vooraf rekening houden met ondergrondse ruimte voor kabels en leidingen, Wko’s en boomwortelpakketten. Afval is geen zorg. Op loopafstand is voldoende ruimte voor alle gebruikers om op een duurzame manier afval te deponeren. Afvalinzameling leidt niet tot gevaarlijke verkeerssituaties. In de openbare ruimte worden de grondstoffen centraal ingezameld. Dit gebeurt in een vijftal stromen: restafval, papier en karton, verpakkingsglas, PBD (plastic, blik
en drankenkartons) en GFT (groente-, fruit- en tuinafval). Dit geldt zowel voor particulieren als voor bedrijfsafval Om de ambities te verwezenlijken gelden de volgende randvoorwaarden met bijbehorende eisen en wensen.
5.2.1 Sociaal veilige openbare ruimte Eisen • ’s avonds en ‘s nachts worden de openbare ruimte en collectieve ruimten voldoende verlicht. Dit wordt aangetoond met een verlichtingsplan en lichtberekening. Zie voor specifieke richtlijnen beleidsplan openbare verlichting. • Alle plekken in de openbare ruimte, waaronder de plekken tussen de gebouwen zijn goed zichtbaar vanaf de openbare ruimte en vanuit de omliggende bebouwing (voldoende zichtrelaties). • Collectieve ruimten zijn goed toegankelijk voor de beoogde gebruikers en ontoegankelijk voor ongewenste bezoekers.
5.2.2 Watercompensatie Randvoorwaarden Er moet worden voldaan aan de regels van de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland ten aanzien van Doorstroming, Waterkwaliteit, Beheerbaarheid, Duikers.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 5. Randvoorwaarden, eisen en wensen
92
5.2.3 Nieuw water
5.2.4 Bestaand water en kwaliteit
5.2.6 Groenkwaliteit en ecologie
Randvoorwaarden
Eisen
Groenkwaliteit
• 8.000 m² extra oppervlaktewater in de Ontwikkelzone is noodzakelijk omdat: – In de toekomst het hemelwater dat via de daken en openbare verharding tot afstroming komt in de Veenpolder wordt afgekoppeld van de gemengde riolering. De afstand van de Ontwikkelzone tot de boezem is groot. De vergrootte watergang in de ontwikkelzone geeft een extra mogelijkheid om het water van de ontwikkelzone te lozen. – Het oppervlaktewater in de Veenpolder heeft, na aanleg van het oppervlaktewater in de ontwikkelzone, voldoende bergingscapaciteit om de ontwikkelzone af te koppelen en de bergingseis van 70 mm te halen. • Watersysteem optimaliseren om de bergings capaciteit te vergroten en het laagste punt in het systeem te ontlasten. • Een bui van 70 mm/uur wordt vastgehouden en geborgen op eigen perceel of gebouw. Deze voorzieningen voeren de eerste 24 uur vertraagd af (niet extra naar riolering of watersysteem) en zijn in maximaal 60 uur weer beschikbaar. • Het realiseren van een inundatiegebied bij de ’s Gravensandeweg.
• Aanpassen, versterken en creëren van ecologische verbindingen gebeurt volgens het Ecologisch Beleidsplan en NatuurNetwerk Haarlem. • Evenwicht en variatie van verschillende dier- en plantsoorten volgens Ecologisch Beleidsplan. • Er moet worden voldaan aan de regels van de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland ten aanzien van Doorstroming, Waterkwaliteit, Beheerbaarheid, Duikers.
Eisen • Voldaan moet worden aan strategisch plan klimaatadaptatie • Maak openbare, goed bereikbare verblijfsplekken aan het water
5.2.5 Bestaande bomen Randvoorwaarden • Randvoorwaarden en eisen met betrekking tot bestaande (monumentale en waardevolle) bomen staat beschreven in de bomenverordening. Eisen • Bij planvorming een ruimtereservering in acht nemen voor het behouden en versterken van bestaande waardevolle en monumentale bomen, boomstructuren, groengebieden met (ecologische) waarde. Te behouden bomen: Bestaande wortelruimte conform kroonprojectie blijft onaangetast. • Een Boom Effect Rapportage wijst uit welke bestaande bomen behouden blijven.
Eisen • Beplantingseisen conform Handboek Inrichting Openbare Ruimte HIOR. • Voldaan moet worden aan Strategisch plan klimaatadaptatie. • Inrichting openbare ruimte volgens het ‘groen, tenzij’-principe (ruimte is groen, tenzij dit niet mogelijk is). • Opstellen concept beplantingsplan • E r komt een continu profiel langs het spoor met doorgaande boomstructuur. Overmaat richting spoor wordt groen/ blauw ingericht met een maat die ruimte biedt voor een gevarieerde beplanting en een aaneengesloten groene route voor wandelaars. • Toon aan of voldaan wordt aan de 3-30-300 vuistregel. Dat wil zeggen: – v anuit elke woning zijn drie bomen te zien, – 3 0 procent van het totale oppervlak van de wijk bestaat uit openbaar groen – in de nabijheid van 300 meter van een woning is een groen park of plantsoen toegankelijk. – E en groter park is op niet verder dan 750 meter van de woning te bereiken, wanneer binnen 300 meter alleen een plantsoen aanwezig is.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 5. Randvoorwaarden, eisen en wensen
93
Wensen • 15% van de geveloppervlakte (levend) groen maken. • Volkstuinengebied ecologische en fysiek verbinden met het van Leeuwenhoekpark. • Toevoegen van verblijfsgroen en ecologische waarden aan het Geel-Wit complex. • Aaneengesloten groene route voor wandelaars, fietsers en andere recreatie. • Een natuurspeeltuin • Ruimte laten voor eigen initiatief
Ecologie Randvoorwaarden • Er wordt gewerkt conform de Wet Natuur bescherming. Bij werkzaamheden die van invloed zijn op flora en fauna wordt gewerkt volgens de Gedragscode soortbescherming van Stadswerk. • Elke ruimtelijke ontwikkeling moet met een natuurtoets* (ecologisch onderzoek) beoordeeld worden op ecologische effecten, inclusief quick-scan ecologie, en eventuele invasieve exoteninventarisatie. Eisen • Aanpassen, versterken en creëren van ecologische verbindingen gebeurt volgens het Ecologisch Beleidsplan en NatuurNetwerk Haarlem (link volgt nog). • De maatregelen besproken in het Soort managementplan (zie bijlage x). voor Zuidwest worden opgevolgd.
• Wilgenveld, het Van Leeuwenhoekpark, het Einsteinplantsoen zijn onderdeel van NNH(alle drie ecologische hotspots). Ook het groen langs de spoorbaan, langs de Munterslaan, langs de Westergracht en langs de Faradaystraat vormen ecologische verbindingen. De ecologische structuur is aangegeven in de masterplankaart. Het is van belang dat in de ontwikkeling de ecologische waarden behouden blijven en versterkt worden. • Verbeteren ecologische verbinding door toe voegen groenzone tussen Eysinkweg en spoor. • De blauw-groene structuur fungeert als een nieuwe noord-zuid ecologische verbinding (bypass) in de zone tussen het Einsteinplantsoen en de Westergracht. • Soortendiversiteit: inheems en oorspronkelijk genoom voor bomen en struiken. Het stedelijk gebied bevat ten minste 50% inheemse soorten (met oorspronkelijk genoom). • Optimaliseren van bestaande verbindingen d.m.v. faunapassages conform het vastgestelde ecologisch beleidsplan. • Ecologisch Beleidsplan 2019. (potenties van Hotspots en verbindingen aangewezen in de zone worden benut. • Bloemrijke (kleurrijke) beplantingen: bloeiende heesters, vaste planten en kruiden (inheems). • CO2-bindende soorten als wilg en els. • Inheemse soorten (soortecht, autochtoon en ongecultiveerd, afkomstig uit biologische kweek), m.n. soorten die van nature thuishoren in Haarlem, met op geschikte locaties een fruitboom.
• Aanplanten van meerdere (boom)soorten op locatie/straat in plaats van één boomsoort per straat.
• Assortiment dat klimaatbestendig is (warmte minnende soorten) en bestand tegen zeeklimaat. Van belang is het behoud van gebiedseigen soorten. Zo kunnen ze zich beter aanpassen aan de nieuwe omstandigheden en het veranderende klimaat. • Verantwoorde gazonmengsels, zonder woekerende exotische grassoorten (zoals Engels raaigras en Bermudagras).
5.2.7 Nieuwe bomen Eisen • De minimale plantafstand voor nieuwe bomen ten opzichte van een watergang is in verband met het onderhoud van de oever in beginsel 4 meter. Dit is afhankelijk van de situatie, zoals talud breedte. • Voldoende maat in het profiel voor nieuwe boomstructuren voor doorgaande boomstructuur van Westergracht tot Einsteinplantsoen. Alle straten hebben 2 rijen bomen, minimaal 2e grootte. Hiervoor moet voldoende maat worden gereserveerd in de profielen zowel boven- als ondergronds. • Bovengrondse standplaatseisen voor bomen conform beleid.
5.2.8 Maaiveldinrichting Eisen • Eisen ondergrondse vuilcontainer (OGVC) bovengronds: zie 4.3.11 • Alle materialen, formaten, standaarddetails, objecten, meubilair en armaturen, kleuren
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 5. Randvoorwaarden, eisen en wensen
94
•
• •
•
• •
en verbanden zijn eenduidig voor het gehele gebied. Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) Boomspiegels en plantvakken liggen verlaagd/ a-niveau. In overleg met de gemeente kan hiervan eventueel worden afgeweken waar het een situatie betreft met bomen op een parkeergarage die omwille van voldoende wortelruimte in boombakken worden geplaatst. Fietsparkeren in de openbare ruimte conform nota bouwen en parkeren Laden en lossen in de openbare ruimte vindt plaats op 1 dubbele plek per blok - eventueel binnen venstertijden - met de mogelijkheid voor dubbelgebruik als reguliere parkeerplek. Trafo’s en andere nutsvoorzieningen (waaronder eventuele WKO-installatie, m.u.v. wko putten), worden niet in de openbare ruimte geplaatst. Lichtmasten moeten minstens drie meter vanaf de stam van de boom staan. Toegankelijkheidsmaatregelen, zie paragraaf 5.6, bereikbaarheid op orde.
5.2.9 Ondergrond Eisen Eisen ondergrondse ruimte reserveringen conform de Algemene Verordening Ondergrondse Infrastructuur (AVOI) volgt bij vaststelling.
5.2.10 Afvalinzameling Eisen particulier afval • Eisen ondergrondse vuilcontainer (OGVC) bovengronds conform Richtlijnen inzamelmiddelen en -voorzieningen Afval. • Het inrichten van aanbiedplaatsen voor particulier afval gebeurt volgens de richtlijnen uit de structuurvisie openbare ruimte (SOR) om de ruimtelijke impact van deze containers te beperken: – Containers zijn niet zichtbaar vanaf ‘lange lijnen’; – Containers zijn minimaal zichtbaar vanaf straat- of pleinzijde; – Containers worden centraal geclusterd in lijn- of blokopstelling; – Clustering vindt plaats met overig meubilair; – Groenstroken blijven vrij van containers. Eisen bedrijfsafval • Bedrijfsafval worden op eigen terrein en niet zichtbaar vanaf de openbare ruimte, gestald. Voor de commerciële en maatschappelijke voorzieningen in de plinten van de blokken betekent dit dat deze een inpandige opslagruimte voor bedrijfsafval hebben. Alleen de toegangen tot deze ruimten zijn zichtbaar vanaf de openbare ruimte.
5.3 Gebouwen, de Haarlemse stijl Deze paragraaf geeft de stedenbouwkundige kaders waar de gebouwontwerpen aan moeten voldoen. De kaders zijn onderverdeeld in de volgende thema’s: 1. Sociaal veilige gebouwen 2. Rooilijnen 3. Gebouwhoogten, setbacks, balkons & loggia’s 4. Plinten: levendig en privacy 5. Hoofdentrees appartementen 6. Parkeergarages, laden & lossen en bijbehorende entrees 7. Fietsenstallingen, bergingen en bijbehorende entrees 8. Nutsvoorzieningen en andere installaties in de gebouwen en op het dak 9. Beeldkwaliteit gebouwen 10. Duurzaamheid gebouwen 11. Special, landmarks & hoogteaccenten
Ten aanzien van de bebouwing in de ontwikkelzone Zuid-West gelden de volgende ambities: • De realisatie van een sociaal veilige en levendige buurt. Overgangen tussen openbaar en privé dragen bij aan de sociale veiligheid. • Rooilijnen liggen vast als er sprake is van een overgang naar bestaande bebouwing of waardevolle openbare ruimte. • De keuzes met betrekking tot gebouwhoogten,
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 5. Randvoorwaarden, eisen en wensen
95
•
•
•
• • •
setbacks, balkons en loggia’s zijn passend binnen het Haarlemse, wat betreft de identiteit en de menselijke maat. Moet leiden tot goed functionerende buitenruimtes. Het creëren van levendige, actieve en flexibele plinten die bijdragen aan een prettige openbare ruimte, die zowel overdag als ’s avonds sociaal veilig is. Een goede toegankelijkheid voor iedereen en het vergroten van de sociale veiligheid ter plaatse van de entrees, o.a. door zichtbare hoofdentrees aan de straat, met royale afmetingen zonder hoogteverschillen. De autoparkeervoorzieningen voor bewoners en bezoekers inpandig en uit het zicht oplossen. De toegangen tot de parkeergarages mogen de gebouwplinten en de openbare ruimte waaraan ze gelegen zijn niet domineren. Fietsparkeren voor bewoners inpandig en uit het zicht oplossen bij de hoofdentrees. Nutsvoorzieningen en andere installaties inpandig en uit het zicht oplossen. Streven naar een prettige en gezonde woonen leefomgeving, zodat de zone in staat is om op maatschappelijke trends te reageren en zichzelf waar nodig te vernieuwen, en daarmee toekomstbestendig te zijn.
Om de ambities te verwezenlijken gelden de volgende randvoorwaarden met bijbehorende eisen en wensen.
5.3.1 Sociaal veilige en toegankelijke gebouwen
5.3.3 G ebouwhoogten, setbacks, balkons & loggia’s
Randvoorwaarde
Randvoorwaarden
• Gebouwen en onderdelen daarvan, waaronder de garages, stallingen en verbindingstunnels, voldoen aan het Politiekeurmerk.
• De ontwikkeling voldoet aan de in de masterplankaart opgenomen bouwregels.
Eisen • Eisen ten aanzien van de sociale veiligheid van plinten, hoofdentrees, parkeergarages, fietsenstallingen en bergingen zijn verwerkt in de eisen genoemd onder de desbetreffende subparagrafen. • Toegankelijkheid. Gebouwen en openbare buitenruimten moeten toegankelijk zijn voor personen met een handicap. Voor bouwwerken staan hiervoor eisen in het Bouwbesluit per 1 januari 2023 in het Besluit bouwwerken leefomgeving.
5.3.2 Rooilijnen Eisen • De masterplankaart geeft aan waar de rooilijnen liggen. • De rooilijn kent een minimale marge, zodat door inspringingen in de voorgevelrooilijn een pandsgewijze opbouw (verkaveling) ontstaat, dat het karakter individueel en afwisselend maakt.
Eisen • De masterplankaart geeft de rooilijnen, bouwhoogten en de setbacks. Zie ook beeldkwaliteit paragraaf 3.4 • Buitenruimtes zoals balkons maken integraal onderdeel van het gevel ontwerp en zijn in balans met de wens om de verblijfsruimtes in de woningen tot uitdrukking te brengen • De bebouwingshoogte van vier à zes bouwlagen aan de straat is dominant. Na de vierde laag wordt een setback of dak ingezet. • Hoogteaccenten staan terug van de rooilijn zodat hun dominantie in het straatbeeld wordt verzacht
5.3.4 Plinten: levendigheid en privacy Eisen voorzieningenplinten • De masterplankaart Programma & functies geeft aan waar de commerciële en maatschappelijke voorzieningen dienen te komen. Zie voor kaders programma paragraaf 5.4. • Directe ontsluiting aan de straat zodat de openbare ruimte direct geactiveerd wordt. • Blinde onderkanten van gebouwen ten gevolge van bergingen, parkeeroplossingen,
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 5. Randvoorwaarden, eisen en wensen
96
magazijnen etc zijn uit den boze. • Alle voorzieningen hebben een begane grond met een vrije hoogte van minimaal 4,5 meter van vloer tot plafond zodat flexibele invulling mogelijk is. • Raampartijen die vanwege achterliggende functies door de gebruiker afgedekt gaan worden met folie of lamellen worden niet als transparante gevels beschouwd . • Plinten, arcades en overstekken worden zorgvuldig ontworpen met als doel het creëren van een sterke relatie en interactie tussen gebouw en openbare ruimte. Arcades en overstekken zijn in de avonduren goed verlicht en belicht ivm sociale veiligheid. Eisen woonplinten • Directe ontsluiting van woning aan de straat zodat de openbare ruimte direct geactiveerd wordt. • De woonplinten krijgen een begane grondlaag met een vrije hoogte van minimaal 3,7 meter (van vloer tot plafond). • Woningen op de begane grond krijgen aan de kant van de openbare ruimte alleen levendige functies zoals een keuken, kantoor of woonkamer. Slaapkamers zijn geen levendige functies. • Woningen op de begane grond krijgen een eigen voordeur aan de openbare ruimte. • De overgang openbaar/privé dient zorgvuldig ontworpen te worden zodat het de bewoners voldoende privacy biedt en tegelijkertijd bijdraagt aan de levendigheid , het groene
karakter en de sociale veiligheid van de openbare ruimte (zie ook beeldkwaliteit paragraaf 3.4).
5.3.5 Hoofdentrees appartementen Eisen • Entree partijen zijn integraal onderdeel van de architectuur verfijnd en een lust voor het oog. • Extra aandacht aan entree partijen bij clusters van voorzieningen en bedrijven. • Hoofdentrees van appartementengebouwen krijgen royale afmetingen in breedte en hoogte, passend bij het aantal appartementen dat vanuit de entree wordt ontsloten. • Hoofdentrees aan pleinen of in zichtassen domineren de plint van het gebouw niet. • Brievenbussen bij entrees waarop veel woningen ontsloten zijn, worden niet aan de buitenzijde, maar in de entreehal geplaatst, grotendeels uit het zicht vanaf de openbare ruimte. • Alle gebouwen voldoen aan de eisen en regelgeving omtrent toegankelijkheid
5.3.6 Parkeergarages, laden & lossen en bijbehorende entrees Randvoorwaarde • Er worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd. Conform nota bouwen en parkeren. Voor meer informatie zie 5.5 Mobiliteit, bereikbarheid op orde.
Eisen • In de openbare ruimte wordt ingezet op kwaliteit en vergroening. De bezoekersparkeerplekken die niet in de openbare ruimte kunnen worden gerealiseerd moeten uit het zicht worden opgelost. • Autoparkeervoorzieningen voor bewoners en deels bezoekers dienen inpandig en uit het zicht opgelost te worden. • Eventueel noodzakelijke loading docks en containers bedrijfsafval worden inpandig en uit het zicht opgelost. • Toegangen tot parkeergarages (en eventuele inpandige loading docks) worden niet aan de centrale as (fietslaan) ontsloten, m.u.v. Stephensonstraat 38. • Toegangen tot parkeergarages (en eventuele inpandige loading docks) worden uit het zicht geplaatst en dus niet aan pleinen of in zichtlijnen van straten of langzaam verkeerroutes. • Toegangen tot parkeergarages worden zodanig geïntegreerd in de gebouwontwerpen dat ze de kwaliteit van de begane grondgevel zo min mogelijk verstoren. • Eventueel benodigde hellingbanen vallen binnen de rooilijnen van het parkeergebouw. • Bij elke ontwikkeling wordt aangegeven hoe de logistieke diensten (opvangen bezoek (auto en fiets), ontvangen pakketjes / thuisbezorgdiensten, ophalen afval etc.) worden georganiseerd, zonder afwenteling op de openbare ruimte.
Ontwikkelzone Zuid-West | Masterplan | 5. Randvoorwaarden, eisen en wensen
97
5.3.7 F ietsenstallingen, bergingen en bijbehorende entrees Eisen • Voldaan wordt aan de fietsparkeernormen, zoals verwoord in de nota bouwen en parkeren. • Fietsparkeren voor bewoners dient inpandig en zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte opgelost te worden. Uitgangspunt voor het toepassen van collectieve fietsenstallingen is de Haarlemse beleidsregel bergingen bij nieuwe woongebouwen. Elk appartementengebouw krijgt hierbij een goed toegankelijke, collectieve fietsenstalling dicht bij de hoofdentree (zie ook paragraaf 5.5.4). • De entree tot het inpandig fietsparkeren intern koppelen aan de hoofdentree van de woningen. • Het fietsparkeren in de openbare ruimte ligt nabij de hoofdentree: – Voor bewoners op een maximale afstand van 20 meter. – Voor bezoekers op een maximale afstand van 50 meter. • Indien de openbare ruimte maar een deel van het fietsparkeren voor bezoekers van de voorzieningen en de woningen kan herbergen, dan dient het resterende deel in inpandige, openbare fietsenstallingen opgelost te worden (zie ook paragraaf 5.5.5.). • Inpandige fietsenstallingen (en eventueel individuele bergingen) worden zodanig gepositioneerd en ontworpen dat deze zo min
mogelijk zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. • De plint van een gebouw wordt nooit gedomineerd door inpandige fietsenstallingen, tenzij het een gevel aan een (af te sluiten) binnenterrein betreft. • Toegangen tot de fietsenstallingen worden zodanig geïntegreerd in de gebouwontwerpen dat ze de kwaliteit van de begane grondgevel zo min mogelijk verstoren. • Waar mogelijk wordt de entree van de fietsparkeergarage gekoppeld aan de geplande fietslaan.