20220490901 RIB Wonen in de Metropoolregio 2021 (WiMRA) gehele rapport en Factsheet Haarlem gereed incl bijlagen

50

Figuur 3.23 Gemiddelde hypotheek en gemiddelde hypotheekquote, MRA, 2017-2021 (%)

gemiddelde hypotheek

960

1062

hypotheekquote

2017 2019

1147

2021 772 760 771

21 21 21

totaal

recent verhuisd

recent verhuisd

18 17 16

totaal

bron: WiMRA 2021

oordeel betaalbaarheid: 7, 4

Huishoudens geven gemiddeld een 7,4 voor de betaalbaarheid van de huur/hypotheek Gemiddeld geven inwoners van de MRA een 7,4 voor de betaalbaarheid van hun woning. 17 In 2019 en 2017 bedroeg dit cijfer een 7,1 en vond men de woning gemiddeld wat minder goed betaalbaar. Dit hangt er waarschijnlijk mee samen dat huishoudens tijdens de coronapandemie minder hebben kunnen uitgeven en meer budget overhielden. Daarnaast hebben kopers lagere hypotheeklasten omdat hypotheeknormen strenger zijn geworden en de rentestand laag is. Maar het oordeel over de betaalbaarheid verschilt tussen huishoudens. Huishoudens die al langer in hun woning wonen, vinden hun woning wat makkelijker te betalen dan recent verhuisden (7,4 vs. 7,1). Kopers zijn veel positiever over de betaalbaarheid van hun woning dan huurders (8,5 vs. 6,4). Huurders in de sociale huur van corporaties en in de vrije sectorhuur van corporaties zijn het minst te spreken over de betaalbaarheid van hun woning (6,3), gevolgd door huurders in de particuliere vrije huursector (6,5). In alle gebieden in de MRA beoordelen woningeigenaren de betaalbaarheid van hun woning met gemiddeld een 7,8 of hoger. De gebieden in de MRA waar huurders het minst te spreken zijn over de betaalbaarheid van hun woning zijn delen van Amsterdam Nieuw-West, Noord en Zuidoost.

Buiten Amsterdam vallen delen van Uithoorn, Zandvoort-Noord, Aalsmeer Oosteinde en Lelystad Noord-West op. In deze wijken geven huurders gemiddeld een 6,0 of lager voor de betaalbaarheid van hun woning (zie figuur 3.24). Zeventien procent van de huishoudens beoordeelt de betaalbaarheid van de woning met een 5 of lager (2019: 21%). Bij kopers betreft dit een klein deel (5%), maar bij huurders gaat het om drie op de tien huishoudens (29%). Van de huurders die 40% of meer van hun inkomen kwijt zijn aan kale huur, geeft de helft (49%) aan de huur moeilijk te kunnen betalen (rapportcijfer 5 of lager).

17 Het gaat om een rapportcijfer tussen de 1 en 10, waarbij een 1 staat voor moeilijk betaalbaar en een 10 voor

makkelijk betaalbaar.

51

Figuur 3.24 Oordeel betaalbaarheid huur/hypotheek woning, MRA, verandering 2021 t.o.v. 2019

bron: WiMRA 2021

gemiddelde woonquote: 28%

Een vijfde van de laagste inkomens is minstens helft netto inkomen kwijt aan de totale woonlasten Gemiddeld betalen huishoudens in de MRA 28% van hun netto inkomen aan hun totale woonlasten. Bij huurders gaat het dan om het totale bedrag dat men besteedt aan huur (minus huurtoeslag), energiekosten en servicekosten en bij kopers om de optelsom van netto hypotheek, energiekosten en een eventuele VvE-bijdrage. Deze woonquote verschilt per type woonsegment (zie figuur 3.25). Kopers zijn met een woonquote van 20% relatief een klein deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Huurders in de vrije sector van particulieren hebben de hoogste woonquote (39%). Omdat jonge huishoudens (<35 jaar) relatief vaak in de particuliere vrije sector wonen, ligt hun gemiddelde woonquote met 32% hoger dan gemiddeld. In de particuliere vrije sector zijn het echter de 75-plussers die met een woonquote van 45% de hoogste woonquote hebben. Dit is echter wel een kleine groep, de meeste 75-plussers hebben een huur tot de sociale huurgrens. Figuur 3.25 gemiddelde woonquote naar woonsegment, MRA, 2021 (%) recent verhuisd totaal 36 34

sociale huur, corp.

36

33

sociale huur, part.

35 35

40 39 26

vrije sector huur, corp.

vrije sector huur, part.

33 20

koopwoning

28

totaal

bron: WiMRA 2021

52

Hoe lager het inkomen, hoe groter het deel van het inkomen dat huishoudens kwijt zijn aan de totale woonlasten (zie figuur 3.26). In de MRA heeft 7% van de huishoudens een hoge woonquote; zij zijn minstens de helft van hun inkomen kwijt aan het betalen van de totale woonlasten. In Amsterdam gaat het om 10% van de huishoudens en in de andere regio’s om 5%6%. Het zijn vooral huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens die relatief vaak (22%) te maken hebben met zo’n hoge woonquote. Dit betekent dus dat deze huishoudens na het betalen van alle woonlasten de helft overhouden van een al relatief klein inkomen om verder mee rond te komen. Alleenwonenden en eenoudergezinnen hebben vaker dan gemiddeld te maken met een hoge woonquote (resp. 12% en 14%). Daarnaast zijn huurders in de particuliere vrije sector relatief vaak (22%) minstens de helft van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Alleenwonenden en eenoudergezinnen in de particuliere vrije sector besteden het vaakst minstens de helft van hun inkomen aan de totale woonlasten (resp. 35% en 53%). Figuur 3.26 gemiddelde woonquote naar inkomen, MRA, 2021 (%)

39 32

28

27

25

23

20

lage inkomens inkomens

laagste

lagere

midden-

hogere

hoogste

tot huur-

midden-

midden-

inkomens

inkomens

inkomens

toeslaggrens 1) pot. hts-groep inkomens

inkomens

(€50.030-

(€60.036-

(€80.048)

tot en met

(€44.635-

€60.036)

€80.048)

1)

vanaf

(€40.024-

€40.024 €44.635) €50.030) eenpersoonshuishoudens €23.725, meerpersoonshuishoudens €32.200

bron: WiMRA 2021

Zoals in figuur 3.27 is te zien, hebben huishoudens in een aantal delen van Amsterdam gemiddeld de hoogste woonquotes. Buiten Amsterdam liggen in de Slachthuiswijk in Haarlem de woonquotes relatief hoog.

53

Figuur 3.27 Gemiddelde woonquote, MRA, 2021 (%)

bron: WiMRA 2021

54

4 Woningaanbod

Kernpunten:  Het totale nieuw betrokken woningaanbod in 2019-2020 in de MRA ligt op 200.000 woningen (bestaande bouw en nieuwbouw; 17% van de voorraad). De meeste dynamiek is er in de particuliere huursector waar 31% van de woningen een nieuwe bewoner kreeg.  Van alle recent verhuisden betrok 30% een particuliere vrije sector huurwoning.  Starters van buiten de MRA komen overwegend in de particuliere huursector terecht (61%) net als instromers vanuit het buitenland (75%). Starters binnen de MRA komen wat vaker in de sociale huur van corporaties terecht (38%).  Doorstromers vanuit de sociale huur in de MRA blijven vaak in de sociale huursector wonen en doorstromers vanuit koop in de koopsector.  Doorstromers binnen de MRA verhuizen vaak om hun woonpositie te verbeteren. Bij huurders uit de vrije sector speelde vaak de wens om te kopen of de hoge huur een rol bij de verhuizing.  De gemiddelde aankoopprijs van woningen die de afgelopen twee jaar in de MRA zijn gekocht ligt op €450.000. Rond een kwart van de recent gekochte woningen was betaalbaar voor huishoudens met een middeninkomen.

4.1 Recent betrokken woningen: grote rol voor particuliere huur

woningaanbod: 200.000

In twee jaar tijd (2019-2020) hebben 200.000 woningen een nieuwe bewoner gekregen in de MRA. Dit aantal woningen is een benadering van het totale woningaanbod in de MRA in deze periode en bestaat uit zowel bestaande bouw als nieuwbouw. 18 Dit woningaanbod betreft 17% van de totale woningvoorraad. In Zaanstreek-Waterland ligt dit het laagst (13%) en in De meeste dynamiek is er in de particuliere huursector (zie figuur 4.1). Van de particuliere huurwoningen in de MRA heeft 31% in de afgelopen twee jaar een nieuwe bewoner gekregen. Dit verschilt weinig per deelregio. Huishoudens wonen hier vaak maar kort, waardoor dit segment relatief vaak vrijkomt. Ook kan de verhuur van voormalige koopwoningen (buy-to-let) een rol spelen in het grote aanbod aan particuliere huurwoningen. In de corporatiesector (13%) en de koopsector (12%) is de dynamiek lager. Voor de corporatiesector zijn er weinig verschillen tussen de deelregio’s (12%-14%), voor de koopsector varieert de dynamiek meer. In ZaanstreekWaterland en Amstelland-Meerlanden is de dynamiek in de koopsector het laagst (10%) en in Amsterdam het hoogst (16%). Dit hangt onder andere samen met de verschillen in de bevolkingsopbouw en de grootte van de woningen. Amsterdamse huishoudens zijn relatief jong (ook in de koopsector) en verhuizen relatief vaker naar een volgende (grotere) koopwoning.

18 Als een woning meerdere keren in deze periode van bewoner is gewisseld, telt deze één keer mee.

55

Figuur 4.1 Nieuw betrokken woningen ten opzichte van de woningvoorraad, MRA, 2019-2020 (%) 35

%

29

30

31

31

32

30

30

31

25 21 20 15 10

10

12

13

12

14

16 14

15

11

14

16 13

15

17

16 13

12

11

10

13

5 0

ZaanstreekWaterland

koopwoning

Almere/ Lelystad Gooi en Vecht streek

corporatie

AmstellandMeerlanden

ZuidKennemerland/ IJmond

particulier

Amsterdam

MRA

totaal bron: WiMRA 2021

4.2 Recent verhuisden: groeiende rol particuliere vrije sector huur

recent verhuisden: 34% koop, 30% part. vrije sector

Van alle recent verhuisden (woonduur van maximaal 2 jaar) in 2021 betrok 34% een koopwoning en verhuisde 30% naar een particuliere vrije sectorhuurwoning. Daarna volgt de sociale huursector van corporaties met 23%, de sociale huursector van particulieren (9%) en de vrije huursector van corporaties (4%). Vergeleken met de totale woningvoorraad is in alle deelregio’s het aandeel koopwoningen onder recent verhuisden lager dan wat in de voorraad aanwezig is. Koopwoningen komen relatief minder vaak vrij, zoals ook uit de voorgaande paragraaf bleek. Dit geldt ook voor corporatiewoningen. In Amsterdam is het verschil het grootst: in de voorraad is 37% een sociale corporatiewoning, onder recent verhuisden heeft 23% dit segment betrokken. ZaanstreekWaterland vormt een uitzondering, hier is het aandeel sociale corporatiewoningen in de voorraad gelijk aan het aandeel recent verhuisden dat in dit segment ging wonen (30%). Particuliere vrije sector huurwoningen worden juist relatief vaak betrokken. Dat is in alle deelregio’s het geval.. Gemiddeld is het verschil 12% (voorraad) om 30% (recent verhuisden). Woningzoekenden zijn daardoor relatief sterk aangewezen op aanbod in de particuliere vrije sector. In vergelijking met 2019 zijn woningzoekenden ook steeds vaker aangewezen op dit segment..

Het aandeel particuliere vrije sector is gegroeid onder de recent verhuisden, van 25% in 2019 naar 30% in 2021, terwijl onder recent verhuisden het aandeel vrije sectorhuurwoningen van een corporatie gelijk bleef (4%) en de andere segmenten allen één à twee procentpunten kleiner werden. Deze groei van de particuliere vrije sector onder recent verhuisden was er in de meeste deelregio’s, met de opvallendste groei in Amstelland-Meerlanden (van 19% naar 28%). Ook in Amsterdam was de toename groot (van 32% naar 39%). In Amstelland-Meerlanden kwam er verhoudingsgewijs minder koop vrij (van 47% naar 37%). In Amsterdam was de relatieve afname vooral in het sociale segment (van 41% naar 35%, corporatie en particulier samen). 56

Figuur 4.2 Huidig woonsegment recent verhuisden in de MRA, 2019-2021 (%) Metropoolregio Amsterdam 2019 2021

24 23

9

11

Zaanstreek-Waterland

2019 2021

Almere/Lelystad

2019 2021

22 19

5

Gooi en Vechtstreek

2019 2021

20 20

6 5 5 4

Amstelland-Meerlanden

2019 2021

22 21

6 8

7 6

Zuid-Kennemerland/IJmond 2019 2021

26 22

8

9 4

Amsterdam

26 23

12

28 30

2019 2021 0

4

4

25 30

36 34

3 4 5 3

15 14

51 48

3

17

50 51

22 26

48 45

9 5

19

19 4

15

47

28

23

19

42 43

4

4

32 39

40

20

37

23 22

60

80

% 100

sociale

sociale

vrije sector

vrije sector

koop-

huur, corp.

huur, part.

huur, corp.

huur, part.

woning

bron: WiMRA 2021

Aankoopprijzen koopwoningen vaak boven de €296.000 De gemiddelde aankoopprijs van een koopwoning van recent verhuisde huishoudens in de MRA is €450.000. Ongeveer een kwart (27%) van de recent verhuisden die een woning kochten in de afgelopen twee jaar, betaalden minder dan €296.000, het aankoopbedrag dat bereikbaar is voor middeninkomens (€60.036). Slechts 5% vond een woning met een aankoopprijs lager dan €188.000 (bereikbaar voor lage inkomens tot €40.024). In Zaanstreek-Waterland en Almere/Lelystad liggen de aankoopbedragen op een lager niveau dan gemiddeld in de MRA. Met name het duurste segment (> €438.000) is hier minder aanwezig (zie figuur 4.3). Figuur 4.3 Aankoopprijzen recent betrokken koopwoningen in de MRA, 2021 (%) Metropoolregio Amsterdam

5

Zaanstreek-Waterland

8

8

Almere/Lelystad

9

7

Gooi en Vechtstreek

3

5

14

6 2 5

Amstelland-Meerlanden 21 4 Zuid-Kennemerland/IJmond

7

Amsterdam 2 2 3

33

5

22

40

11

24

11

17 35

27

10 3

39

13 49

37 6

47

13

33

38

31

8

0

20

tot €188.000

€188.000€209.000

55

%

40

60

80

100

€209.000€237.000

€237.000€296.000

€296.000€438.000

€438.000 en meer

bron: WiMRA 2021

57

4.3 Verhuisstappen recent verhuisden: instromers betrekken particuliere huur Figuur 3.4 geeft de woonsegmenten weer van recent verhuisden uitgesplitst naar vorige woonplek (MRA, elders in Nederland of het buitenland) en de vorige woonsituatie (thuiswonend, sociale huurwoning, vrije sectorhuurwoning of koopwoning). Dit geeft inzicht in de verhuisstappen die huishoudens maken. starters uit MRA: 53% naar sociale huur

Recent verhuisde huishoudens die vanuit het ouderlijk huis zijn gekomen, verhuizen relatief vaak naar sociale huur. Dit geldt zowel voor jongeren uit de MRA (53%) als vanuit elders in Nederland (54%). Wel verschilt het type huurwoning dat men betrekt: starters uit de MRA komen relatief vaak in de sociale huur van corporaties terecht, terwijl starters van buiten de MRA relatief vaak in de particuliere sociale huur terecht komen. In het geval van particuliere sociale huur kan het ook gaan om woningdeelsituaties waarbij meerdere jongeren samen een woning huren. Bijna een kwart van de starters vanuit de MRA (23%) komt in een koopwoning terecht. Dit komt onder de starters van buiten de MRA veel minder vaak voor (11%), zij komen vaker in de vrije sector van particulieren terecht (33%). Huishoudens die doorstromen vanuit de sociale huur in de MRA blijven relatief vaak in de sociale sector wonen (61%; 45% corporatie, 16% particulier). Doorstromers in de MRA die vanuit de vrije sector komen, verhuizen relatief vaak door binnen de vrije sector van particulieren (45%) of maken de overstap naar een koopwoning (39%). Huishoudens in de MRA die vanuit een koopwoning komen, verhuizen vaak door naar een volgende koopwoning (73%). Doorstromers van buiten de MRA komen verhoudingsgewijs vaak in de vrije sector huur van particulieren terecht (32%).

Dit geldt vooral voor de doorstromers die al in de vrije sector huurden, zij verhuisden in de helft (49%) van de gevallen naar een particuliere vrije sector huurwoning. Maar het geldt ook voor huishoudens die uit de sociale huur komen (34%) of een koopwoning hadden (25%). Figuur 4.4 Vorig woonsegment en –regio naar huidig woonsegment recent verhuisden in de MRA, 2021 (%) MRA

thuiswonend

38

sociale huur

15

3

45

vrije sector huur

7

4

koopwoning

8

12

5 24

elders in NL thuiswonend

26

sociale huur koopwoning

5 13

totaal

8

4

26

38 3

22

33

2

5

11

34

15

49

31

25

11

totaal

39

28

4

13

73

21

buitenland

19

45

26 11

23

6

16

totaal

vrije sector huur

20

16

67 15

10

3

32

4

23

29

65 9

4

0

20

sociale huur, corporatie

sociale huur, particulier

10

30 40

vrije sector huur, corp.

34 60

80

vrije sector huur, part.

% 100

koopwoning bron: WiMRA 2021

58

Huishoudens die uit het buitenland verhuisden, komen relatief vaak in de vrije sector van particulieren terecht (65%). De stappen die op de woningmarkt gezet worden verschillen dus sterk voor starters en doorstromers, maar ook voor huishoudens die al in een bepaald segment wonen. Starters zijn sterk aangewezen op de particuliere huursector, zeker wanneer zij van buiten de MRA komen. Wanneer iemand al in een koopwoning of sociale huurwoning woont, blijven zij vaak in dit segment, vooral als zij doorstromen binnen de MRA. Inkomens- en leeftijdsgroepen maken verschillende verhuisstappen De volgende figuren zoomen in op de verhuisstappen die doorstromers hebben gemaakt binnen de MRA. De segmentverdeling links in de figuur (sociale huur, vrije sector huur en koopwoning) geeft steeds de woonsituatie voor verhuizing weer. De staven geven de woonsituatie na verhuizing weer. Huishoudens met een laag inkomen (< €40.024) die doorstromen binnen de MRA komen vaak in de sociale huur terecht (45% sociale huur van corporaties, 17% van particulieren), maar dit geldt vooral voor huishoudens die al een sociale huurwoning hadden. Van hen verhuisde 85% door binnen de sociale huur (62% sociale huur van corporaties, 23% particulier).

Lage inkomens vanuit de vrije sector verhuizen minder vaak naar sociale huur (33%), en vaker naar een volgende vrije sector huurwoning (5% van corporaties, 50% van particulieren). Lage inkomens die geen sociale huurwoning hebben, verhuizen dus relatief weinig naar de (voor hen beter betaalbare) sociale huur.

Figuur 4.5 Woonsegmenten per inkomensgroep recent verhuisde doorstromers binnen de MRA (minder dan 2,5 jaar geleden verhuisd, 2021 (%) sociale huur

vrije sector huur

koopwoning

tot €40.024 €40.024 tot €60.036 €60.036 tot €80.048 €80.048 en meer

62 23 8 6 5

19

tot €40.024 26 €40.024 tot €60.036 6 1 5 €60.036 tot €80.048 212 23 €80.048 en meer 1 14

48 44 13

0

7 18

6

31 33

5

50

12

52

29

55

38

39

55 5 2

16

50

20

68 73 85

45 4

3

35

13 11

tot €40.024 20 €40.024 tot €60.036 5 5 9 €60.036 tot €80.048 3 4 €80.048 en meer 12 4

totaal doorstromers MRA tot €40.024 €40.024 tot €60.036 10 €60.036 tot €80.048 4 5 €80.048 en meer 12 4

23

5

17

10

3

18

36 42

49

30 20

%

64 40

60

80

sociale huur, sociale huur, vrije sector

vrije sector

corporatie

huur, part.

particulier

16 40

huur, corp.

100

koopwoning

bron: WiMRA 2021

59

Van de huishoudens met een middeninkomen tussen de €40.024 - €60.036 komt een klein deel in de sociale huur van corporaties terecht (10%). Het gaat dan voornamelijk om doorstromers uit de sociale huur, bij hen ligt het aandeel op 23%. Deze doorstromers uit de sociale huur met een middeninkomen komen ook relatief vaak in de vrije sectorhuur van corporaties terecht (19%). Middeninkomens die al een koopwoning hebben, komen veel vaker in een koopwoning terecht (68%) dan middeninkomens die huren (sociaal: 18%; vrije sector: 29%). Hoge inkomens (€60.036 - €80.048 en > €80.048) verhuizen vrijwel uitsluitend (> 90%) naar de vrije sector van particulieren of naar een koopwoning. Hoge inkomens die verhuizen vanuit een vrije sector huurwoning blijven in deze sector of maken de overstap naar een koopwoning. Met name de hoogste inkomens maken de overstap van de vrije sector huur naar een koopwoning (55%). Hoge inkomens die al een koopwoning hadden, verhuisden vaak door binnen de koopsector. Jonge huishoudens (< 35 jaar) die doorstromen binnen de MRA verhuizen relatief vaak naar een vrije sectorhuurwoning van een particulier (36%) of een koopwoning (32%). Huishoudens van middelbare leeftijd (35-54 jaar) verhuizen het vaakst naar een koopwoning (57%) en ouderen (55 jaar en ouder) verhuizen vaak naar een koopwoning (40%) of sociale huurwoning van corporaties (36%).

Jonge huishoudens die vanuit de sociale huur verhuizen, blijven meestal huren: 55% verhuist door binnen de sociale sector, 32% verhuist naar de vrije sector en maar 14% maakt de overstap naar een koopwoning. De leeftijdsgroep daarboven (35-54 jaar) verhuist iets vaker door binnen de sociale sector (59%) en iets vaker naar een koopwoning (17%). De oudere groep die vanuit de sociale huur verhuist, blijft vaak binnen de sociale sector (89%). Vanuit de vrije sector wordt relatief vaak de overstap naar een koopwoning gemaakt, en dat geldt vooral voor de leeftijdsgroep 35-54 jaar (49%). Jonge huishoudens verhuizen vaak door binnen de vrije sector (50%) en de oudere groep maakt relatief vaak de overstap naar een sociale huurwoning van corporaties (32%). Figuur 4.6 Woonsegmenten per leeftijdsgroep recent verhuisde doorstromers binnen de MRA (minder dan 2,5 jaar geleden verhuisd, 2021 (%) sociale huur

vrije sector huur

koopwoning

tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 jaar en ouder

32

22

5

50

27

9

12

14 17 5 3 3 5

11

84

tot 35 jaar 4 7 4 35 tot 55 jaar 7 1 5 55 jaar en ouder 32 tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 jaar en ouder

5 11 5 12 14

totaal doorstromers MRA tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 jaar en ouder

16 15

50 38 2 8

15 13 23

34

25

79 79 21

12 3 5 36

0

36 49

60

4

36

32

20

57 3 4

20

18

40

60

40

%

80

100

sociale

sociale

vrije sector

vrije sector

koop-

huur, corp.

huur, part.

huur, corp.

huur, part.

woning

bron: WiMRA 2021

60

Wanneer huishoudens al een koopwoning hadden, dan verhuizen ze vaak door naar een volgende koopwoning, en dit geldt voor elke leeftijdsgroep. Wel maken ouderen relatief wat vaker de overstap naar een particuliere vrije sectorwoning (21%) of sociale huurwoning van een corporatie (14%).

4.4 Redenen om te verhuizen binnen de MRA: woonsituatie verbeteren

naar de MRA: vanwege studie of werk

De redenen waarom huishoudens zijn verhuisd, verschillen sterk naar de persoonlijke situatie. Starters verhuizen voornamelijk omdat zij zelfstandig willen wonen (72%). Maar ook vanwege de veranderde omstandigheden in het huishouden (19%) en omdat ze dichterbij studie of werk willen wonen (19%). Instromers vanuit het buitenland verhuizen vaak vanwege werk of studie (26%). 19 Doorstromers vanuit elders in Nederland verhuizen vaak vanwege werk of studie (30%), omstandigheden in het huishouden, bijvoorbeeld samenwonen (27%) en de wens om dichter bij familie of vrienden te wonen (23%). Doorstromers binnen de MRA verhuizen vaak om de woonpositie te verbeteren: 32% gaf aan verhuisd te zijn om groter te wonen, 24% om beter of mooier te wonen. Ook omstandigheden in het huishouden (23%) worden vaak genoemd. Figuur 4.7 zoomt in op de doorstromers binnen de MRA en geeft de verhuisredenen weer naar vorig woonsegment. Voor alle groepen geldt dat de wens om groter te wonen of om mooier/beter te wonen een belangrijke motivatie was om te verhuizen. Ook omstandigheden in het huishouden spelen vaak bij alle drie de groepen. De wens om de stap te maken naar een koopwoning speelt vooral bij de recent verhuisden uit de vrije sector huur (32%). Daarnaast geven zij vaak aan verhuisd te zijn omdat hun vorige woning te duur was (21%).

Recent verhuisden die vanuit een sociale huurwoning verhuisden, geven vaak aan dat zij hun woning uit moesten (23%), hier zal het vaak om tijdelijke (campus- of jongeren)contracten gaan.

19 55% van de recent verhuisden uit het buitenland vulde ‘anders, namelijk’ in. In de open antwoorden die zij gaven

blijkt het vooral om werk gerelateerde verhuizingen te gaan.

61

Figuur 4.7 Redenen waarom huishoudens naar hun huidige woning zijn verhuisd, doorstromers binnen de MRA, naar vorig woonsegment, 2021 (%) vanuit sociale huur wilde groter wonen

vanuit vrije sector huur 30

wilde mooier/beter wonen

n

23

omstandigheden in het huishouden

n

21

wilde kopen in plaats van huren of v.v.

11

32

n

moest mijn woning uit

23

17

t

10

12

)

4

8

r

wilde zelfstandig wonen

15

slechte kwaliteit vorige woning

11

vanwege geluidsoverlast

22

.

had geen (of een te kleine) tuin/balkon

woning was te duur

25

n

9

buurt beviel niet (meer)

32

7

21

n

8

g

9

t

7

wilde dichter bij groen wonen

3

n

6

wilde kleiner wonen

2

% n

0

10

20

30

40

2

vanuit koopwoning wilde groter wonen

%

0

10

20

30

totaal doorstromers MRA 35

wilde mooier/beter wonen

32

26

omstandigheden in het huishouden

25

28

wilde kopen in plaats van huren of v.v.

23

3

15

had geen (of een te kleine) tuin/balkon

15

moest mijn woning uit

14

0

12

buurt beviel niet (meer)

11

woning was te duur

10

3

wilde zelfstandig wonen

9

1

slechte kwaliteit vorige woning

8

3

vanwege geluidsoverlast

8

7

wilde dichter bij groen wonen

7

9

wilde kleiner wonen

6

13 0

40

10

6

% 20

30

40

0

% 10

20

30

40

bron: WiMRA

62

Deel II: Verhuisdynamiek en Woonwensen

Foto: Weesp, 2021. Fotograaf: E. van Eis.

63

5 Verhuisdynamiek

Kernpunten:  In de periode 2019-2020 zijn er 272.000 huishoudens verhuisd. Dit is 23% van alle huishoudens. De verhuisdynamiek is toegenomen, in 2017-2018 lag het op 22%.  De instroom uit het buitenland nam af, de interne dynamiek binnen de MRA is gegroeid.  Er werd meer tussen de deelregio’s verhuisd (+10%), met name vanuit Amsterdam; maar er vertrokken ook meer huishoudens uit de MRA naar andere delen van Nederland (+9%).  De instroom in de MRA (zowel vanuit het buitenland als overig Nederland) bestaat voornamelijk uit jonge huishoudens (respectievelijk 61% en 66% < 35 jaar en zonder kinderen).  In de interne dynamiek binnen de MRA hebben gezinnen een grotere rol. Met name in de verhuizingen vanuit andere delen van de MRA (vaak Amsterdam) naar Gooi en Vechtstreek (44%), Almere/Lelystad (36%) en Zaanstreek-Waterland (35%) gaat het vaak om gezinnen.  In de dynamiek binnen de deelregio’s zelf is het aandeel senioren relatief groot. Dit geldt met name in Zaanstreek-Waterland, Gooi en Vechtstreek en Zuid-Kennemerland/IJmond (19%21%).  Lage inkomens verhuizen vaak naar wijken met veel lage inkomens en hoge inkomens naar wijken met veel hoge inkomens. Vanuit Amsterdam is er een sterke netto uitstroom van lage inkomens naar Zaanstreek-Waterland en een sterke netto uitstroom van hoge inkomens naar Gooi en Vechtstreek, Amstelland-Meerlanden en Zuid-Kennemerland/IJmond.

 Het aantal verhuizingen van starters is toegenomen, van 38.000 naar 40.000.  De nieuwbouw in de MRA wordt vaak betrokken door huishoudens uit de eigen deelregio (64%), maar trok in 2019-2020 ook relatief veel huishoudens vanuit andere deelregio’s ten opzichte van de voorgaande periode (van 16% naar 21%). Ook trok de nieuwbouw relatief meer huishoudens met kinderen (34%) en oudere huishoudens (55 jaar en ouder, zonder kinderen; 25%).

64

Toelichting op het verhuizingenbestand Het verhuizingenbestand is gebaseerd op CBS-microdata. Hierin zijn alle huishoudens in de MRA opgenomen op peildatum 31/12/2020. Vervolgens is gekeken wat de laatste verhuizing was van deze huishoudens. Van alle huishoudens die in de periode 2019-2020 zijn verhuisd, zijn de kenmerken van deze verhuizing opgenomen in het verhuizingenbestand. Ook alle huishoudens die in deze periode vertrokken zijn uit de MRA zijn toegevoegd. Deze huishoudens zijn verder verrijkt met data over onder andere hun huishoudsamenstelling, leeftijd, woonplek (voor en na verhuizing) en woningkenmerken (voor en na verhuizing). Veel verhuisgegevens in andere publicaties zijn op persoonsniveau. Dit geeft soms een ander beeld, omdat de instroom in de MRA vooral uit eenpersoonshuishoudens bestaat, en de uitstroom vaak uit meerpersoonshuishoudens. Een positief migratiesaldo geteld in huishoudens, kan geteld in personen negatief zijn. Meer verhuisdata zijn te vinden op: verhuisd-mra.nl.

5.1 Verhuisdynamiek: meer verhuizingen binnen de MRA, minder instroom uit het buitenland

23% huishoudens is verhuisd

Bijna een kwart van de huishoudens in de afgelopen twee jaar verhuisd In 2019 en 2020 zijn er in totaal 272.000 huishoudens binnen en naar de MRA verhuisd. Het gaat om 23% van de 1,2 miljoen huishoudens die op 31 december 2020 in de MRA woonden. Het aandeel recent verhuisden ligt het hoogst in Amsterdam (29%) en het laagst in ZaanstreekWaterland (15%). In de andere deelregio’s gaat het om zo’n 20%. Het aantal verhuisde huishoudens groeide met 7.000 ten opzichte van de periode 2017-2018 (toen 265.000). Ruim de helft (57%) van alle verhuisden bleef binnen de eigen deelregio, waarvan het grootste deel binnen de eigen gemeente. Ruim 44.000 huishoudens verhuisden binnen de MRA naar een andere deelregio (16%). Daarnaast vestigden zich bijna 39.000 huishoudens uit overig Nederland (14%) en 35.000 huishoudens (direct 20) uit het buitenland (13%). De toename van het totaal aantal verhuisden komt door een groeiend aantal verhuizingen binnen de MRA. Zowel binnen de eigen deelregio als tussen de deelregio’s waren er meer verhuisbewegingen dan in de periode 2017-2018 (zie figuur 5.1). Het aantal verhuisbewegingen tussen de deelregio’s groeide de voorgaande periodes ook al, maar het aantal verhuizingen binnen de deelregio’s bleef toen nog gelijk.

Er lijkt nu meer ruimte te zijn ontstaan om binnen de MRA te verhuizen, door een afname van de instroom uit het buitenland en andere delen van Nederland. De afname van de binnenlandse instroom was tussen 2015-2016 en 2017-2018 ook al zichtbaar, de instroom uit het buitenland nam in die periode juist toe. Deze trendbreuk is het gevolg van de coronapandemie.

20 Het gaat hier alleen om huishoudens van wie de meest recente verhuizing vanuit het buitenland kwam. Huishoudens

die in de afgelopen twee jaar vanuit het buitenland verhuisden en daarna binnen Nederland door verhuisden, zijn niet in dit cijfer meegenomen. Zie de volgende pagina voor deze totale instroom uit het buitenland.

65

Metropoolregio Amsterdam 2017-2018 (22%)

55

16

15

2019-2020 (23%)

57

16

14

Zaanstreek-Waterland 2017-2018 (15%)

61

2019-2020 (15%)

60

23

Almere/Lelystad 2017-2018 (20%)

61

17

2019-2020 (20%)

60

Gooi en Vechtstreek 2017-2018 (18%)

58

2019-2020 (19%) 41

2019-2020 (20%)

40

10

19 17 19

9

13

9

17

8

16

31

2019-2020 (18%)

7 15

13 17

62

8

13

14

62

8

9

30

Zuid-Kennemerland/IJmond 2017-2018 (18%)

13

22

58

Amstelland-Meerlanden 2017-2018 (20%)

14

15 12

18

9

12

8

Amsterdam 2017-2018 (28%)

56

10

16

18

2019-2020 (29%)

58

10

16

16

0

20

binnen deelregio

40

uit overig MRA

%

60

80

100

uit overig NL

uit buitenland

In Zuid-Kennemerland/IJmond (62%), Zaanstreek-Waterland (60%) en Almere-Lelystad (60%) wordt het meest binnen de eigen deelregio verhuisd. Amstelland-Meerlanden is de enige deelregio waar meer dan de helft van de verhuisden van buiten de eigen regio afkomstig is. In Amsterdam en Gooi en Vechtstreek is de instroom uit andere delen van Nederland het grootst (16%). Amsterdam kent traditioneel ook relatief veel instroom uit het buitenland (16%), net als Amstelland-Meerlanden (15%). In de volgende paragrafen wordt dieper in gegaan op de instroom uit het buitenland, de instroom uit andere delen van Nederland en de verhuisbewegingen binnen de MRA. Bij elk van deze verhuisstromen wordt omschreven welke huishoudenstypen het betreft.

5.1.1 Instroom uit het buitenland afgenomen De hiervoor beschreven instroom uit het buitenland betreft alleen huishoudens (35.000) van wie de meest recente verhuizing uit het buitenland kwam. Maar veel huishoudens uit het buitenland verhuizen al snel weer door binnen Nederland. Onder de totale buitenlandse instroom verstaan we de huishoudens van wie de meest recente verhuizing uit het buitenland was plus de huishoudens die in de afgelopen twee jaar uit het buitenland verhuisden en daarna binnen Nederland door verhuisden. Deze totale buitenlandse instroom bestaat in 2019-2020 uit 60.000 huishoudens. De meeste huishoudens uit het buitenland vestigen zich in Amsterdam (63%). Er verhuisden 45.300 huishoudens naar het buitenland, waarmee de MRA een netto instroom heeft van 14.200 huishoudens. Dit positieve buitenlandse migratiesaldo zien we in alle deelregio’s terug. De directe instroom uit het buitenland bestond uit 35.000 huishoudens. Dit is 6% minder dan in 2019-2018. Vooral in Amsterdam (-9%) en Zuid-Kennemerland/IJmond (-7%) daalde de directe

66

buitenlandse instroom. In Almere-Lelystad (+3%) en Amstelland-Meerlanden (+2%) steeg het aantal nog. Tabel 5.2 Verhuisde huishoudens naar en vanuit het buitenland, naar deelregio, 2019-2020 (aantallen) en ontwikkeling ten opzichte van 2017-2018 (percentages) totaal uit buitenland (incl. doorverhuisd

naar buitenland

direct uit buitenland

saldo

ontw. t.o.v. 2017-2018 (%) -2

Zaanstreek-Waterland

1.903

2.773

870

aantal 1.740

Almere/Lelystad

2.200

3.665

1.465

2.196

3

Gooi en Vechtstreek

1.938

2.783

845

1.633

-5

Amstelland-Meerlanden

7.066

8.173

1.107

4.810

2

Zuid-Kennemerland/IJmond

3.183

4.581

1.398

2.662

-7

Amsterdam

29.020

37.574

8.554

21.863

-9

Metropoolregio Amsterdam

45.310

59.549

14.239

34.904

-6

bron: CBS, bewerking OIS

Instroom uit buitenland betreft relatief vaak huishoudens zonder kinderen Het merendeel van de instroom uit het buitenland is jong en kinderloos, 61% betreft een huishouden tot 35 jaar en zonder kinderen. Het gaat dan bijvoorbeeld om studenten en starters op de arbeidsmarkt. Slechts 14% betreft een huishouden met kinderen. Dit beeld wordt sterk bepaald door de buitenlandse instroom in Amsterdam, waar het grootste deel heengaat (zie figuur 8.3). De buitenlandse instroom in de andere deelregio’s is diverser, met ongeveer 42%55% jonge huishoudens en 20% huishoudens met kinderen. Figuur 5.3 Verhuisde huishoudens van het buitenland naar de MRA naar huishoudenstype, 2019-2020

uit buitenland

Metropoolregio Amsterdam

61

14

21

5

Zaanstreek-Waterland

43

Almere/Lelystad

46

24

24

7

Gooi en Vechtstreek

42

29

21

9

Amstelland-Meerlanden

22

55

Zuid-Kennemerland/IJmond

21 26

68

alle verhuisden MRA

9

52 0

gezinnen (een- en tweeouder)

20

22 40

8

60

35-55 jarigen zonder (thuiswonende) kinderen

5

20

21

45

Amsterdam

jonge huishoudens (tot 35 jaar) zonder kinderen

27

7 19

17 80

4 10

% 100

senioren (55+, zonder (thuiswonende) kinderen) bron: CBS, bewerking OIS

5.1.2 Meer uitstroom naar overig Nederland dan instroom Net als de instroom uit het buitenland nam ook de instroom van huishoudens uit de rest van Nederland af, naar ongeveer 39.000 (-1% t.o.v. 2017-2018). Maar deze afname was minder sterk dan in periode ervoor (-9% tussen 2015-2016 en 2017-2018). In de omgekeerde richting 67

verhuisden er in 2019-2020 meer huishoudens dan in 2017-2018 (+9%), waardoor de migratiebalans met de rest van het land nu negatief is. Ongeveer 42.000 huishoudens verlieten de MRA, waardoor er een netto uitstroom van circa 3.000 huishoudens is. Amsterdam trekt de meeste huishoudens vanuit de rest van Nederland aan. Het is de enige deelregio met een netto instroom. Tabel 5.4 Verhuisde huishoudens naar en vanuit overig Nederland, naar deelregio, 2019-2020 (aantallen) en ontwikkeling ten opzichte van 2017-2018 (percentages) 2019-2020

ontw. t.o.v. 2017-2018 (%)

Zaanstreek-Waterland

2.021

naar overig NL 3.829

Almere/Lelystad

3.214

4.802

-1.588

1

10

Gooi en Vechtstreek

3.481

5.214

-1.733

-4

10

Amstelland-Meerlanden

4.285

5.815

-1.530

-2

4

Zuid-Kennemerland/IJmond

3.755

5.665

-1.910

-3

10

Amsterdam

21.851

16.481

5.370

1

11

Metropoolregio Amsterdam

38.607

41.806

-3.199

-1

9

uit overig NL

saldo

uit overig NL

-1.808

-6

naar overig NL 7

bron: CBS, bewerking OIS

Veel instroom van jonge huishoudens uit andere delen van Nederland De instroom vanuit overig Nederland in de MRA bestaat vooral uit jonge huishoudens, 66% is jonger dan 35 jaar en zonder kinderen. In Amsterdam geldt dit nog sterker (81%) en ook in Amstelland-Meerlanden zijn deze jonge huishoudens in de meerderheid (60%). In AlmereLelystad en Zaanstreek-Waterland is het beeld anders en stromen er relatief veel huishoudens met kinderen in (respectievelijk 29% en 26%) en huishoudens van middelbare leeftijd (35-54 jaar; 19%). In Gooi en Vechtstreek en Zuid-Kennemerland/IJmond is de instroom van oudere huishoudens opvallend (respectievelijk 19% en 17% t.o.v. 9% gemiddeld in de MRA). Figuur 5.5 Verhuisde huishoudens van overig Nederland naar de MRA naar huishoudenstype, MRA, 20192020

uit overig Nederland

Metropoolregio Amsterdam

66

Zaanstreek-Waterland

40

Almere/Lelystad

36

Gooi en Vechtstreek

26 29

43

20

Amstelland-Meerlanden

18

15

19

15 19 13

17

52 0

gezinnen (een- en tweeouder)

20

5 22

40

35-55 jarigen zonder (thuiswonende) kinderen

60

10 17

81

alle verhuisden MRA

9

19

17

48

Amsterdam

13

17

60

Zuid-Kennemerland/IJmond

jonge huishoudens (tot 35 jaar) zonder kinderen

12

17 80

10

4 %

10

100

senioren (55+, zonder (thuiswonende) kinderen) bron: CBS, bewerking OIS

68

5.1.3 Meer verhuizingen binnen de MRA, nu ook meer verhuizingen naar Amsterdam Er verhuisden bijna 200.000 huishoudens binnen de MRA. Het aantal verhuizingen binnen de eigen deelregio nam met 5.000 toe naar 153.800 ten opzichte van 2017-2018 (+3%). De toename was vooral in Amsterdam en Amstelland-Meerlanden zichtbaar (respectievelijk met 6% en 4%, zie tabel 9.6). De verhuisdynamiek tussen de deelregio’s groeide met 4.400 naar 44.200 verhuizingen (+10%). In alle deelregio’s nam de instroom uit andere deelregio’s toe, maar in Gooi en Vechtstreek en Almere-Lelystad was de groei, net als in 2017-2018, het sterkst. Het gaat voor een groot deel om verhuizingen uit Amsterdam. De afgelopen twee jaar nam ook in Amsterdam de instroom uit de rest van de MRA toe, in tegenstelling tot voorgaande jaren. Desondanks vertrekken er nog altijd meer huishoudens vanuit Amsterdam naar de rest van de MRA dan dat Amsterdam huishoudens uit de rest van de MRA ontvangt. Tabel 5.6 Verhuisde huishoudens binnen deelregio’s, vanuit en naar andere deelregio’s, 2019-2020 (aantallen) en ontwikkeling ten opzichte van 2017-2018 (percentages) 2019-2020

ontw. t.o.v. 2017-2018 (%)

binnen deelregio

uit overig MRA

naar overig MRA

saldo

binnen deelregio

uit overig MRA

naar overig MRA

Zaanstreek-Waterland

13.966

5.377

3.963

1.414

1

10

11

Almere/Lelystad

15.098

4.731

3.027

1.704

0

13

8

Gooi en Vechtstreek

12.613

4.161

3.093

1.068

2

17

6

Amstelland-Meerlanden

13.020

10.054

9.368

686

4

9

10

Zuid-Kennemerland/IJmond

20.009

5.759

4.199

1.560

0

4

8

Amsterdam

79.051

14.162

20.594

-6.432

6

10

11

Metropoolregio Amsterdam

153.757

44.244

44.244

-

3

10

10

bron: CBS, bewerking OIS

Gezinnen verhuizen relatief vaak binnen de MRA Ook in de verhuizingen binnen de MRA zijn jonge huishoudens zonder kinderen sterk vertegenwoordigd (46% van de verhuizingen binnen de deelregio’s en 49% van de verhuizingen tussen de deelregio’s). De huishoudens met kinderen volgen daarna, met een kwart van de verhuizingen. Dit beeld verschilt sterk tussen Amsterdam enerzijds en alle andere deelregio’s anderzijds. In Amsterdam bepalen de jonge huishoudens sterk het beeld, in de andere deelregio’s zijn de huishoudens met kinderen relatief sterk aanwezig. In de verhuizingen binnen de deelregio’s vallen de oudere huishoudens op (55 jaar en ouder, zonder thuiswonende kinderen), zij vormen een relatief grote groep in ZuidKennemerland/IJmond, Zaanstreek-Waterland en Gooi en Vechtstreek (19%-21%). In Gooi en Vechtstreek bestaat de instroom vanuit andere deelregio’s (met name Amsterdam) voor 44% uit huishoudens met kinderen. En ook in Almere/Lelystad (36%) en ZaanstreekWaterland (35%) gaat het relatief vaak om deze groep. In deze drie deelregio’s is het aantal verhuisde gezinnen vanuit andere deelregio’s ook sterk toegenomen. In Amsterdam bestaat de instroom vanuit andere deelregio’s voornamelijk uit jonge huishoudens (71%). Ook in Amstelland-Meerlanden (44%) en Zuid-Kennemerland/IJmond (42%) is deze groep jonge huishoudens sterk aanwezig.

69

Figuur 5.7 Verhuisde huishoudens binnen deelregio’s en vanuit andere deelregio’s naar huishoudenstype, MRA, 2019-2020

binnen deelregio

Metropoolregio Amsterdam

46

Zaanstreek-Waterland

31

Almere/Lelystad

31

16

35

Gooi en Vechtstreek

30

Amstelland-Meerlanden

32

39

Zuid-Kennemerland/IJmond

35

30

20 14

34

15

15

21 13

15

16

59

Metropoolregio Amsterdam

12

14

39

Amsterdam

uit andere deelregio

25

19

16

49

26

17

7

16

9

Zaanstreek-Waterland

34

35

19

13

Almere/Lelystad

34

36

19

11

44

16

11

Gooi en Vechtstreek

29

Amstelland-Meerlanden

44

Zuid-Kennemerland/IJmond

42

32 28

Amsterdam

10

52 0

jonge huishoudens (tot 35 jaar) zonder kinderen

19

71

alle verhuisden MRA

gezinnen (een- en tweeouder)

20

22 40

35-55 jarigen zonder (thuiswonende) kinderen

9

16

60

11 13

17 80

6 10

% 100

senioren (55+, zonder (thuiswonende) kinderen) bron: CBS, bewerking OIS

Binnen MRA netto uitstroom uit Amsterdam De grootste verhuisstromen tussen deelregio’s zijn de in- en uitstroom van andere deelregio’s naar Amsterdam. Daarbij is de uitstroom uit Amsterdam altijd groter dan de instroom, waardoor Amsterdam met alle deelregio’s een negatief migratiesaldo heeft (figuur 5.8). Kleinere stromen zijn er tussen deelregio’s die aan elkaar grenzen. Tussen deelregio’s die verder uit elkaar liggen, is het aantal verhuizingen zeer beperkt. Tussen Amsterdam en Amstelland-Meerlanden en vice versa verhuizen de meeste huishoudens: er waren 7.650 verhuizingen van Amsterdam naar Amstelland-Meerlanden en andersom verhuisden er 6.100 huishoudens. Hierdoor is het migratiesaldo 1.550 in het voordeel van Amstelland-Meerlanden. Ten opzichte van de periode 2017-2018 is het aantal verhuizingen binnen de MRA toegenomen (+5%). Dit geldt voor vrijwel alle stromen tussen de deelregio’s. Zowel de instroom naar Amsterdam (+6%) als de uitstroom van Amsterdam (+7%) naar andere deelregio’s groeide relatief hard. Hetzelfde geldt voor Amstelland-Meerlanden (beide +6%).

70

Figuur 5.8 Migratiesaldo tussen deelregio’s binnen de MRA, 2019 en 2020 (alleen saldi van 50 of meer)

Bron: CBS, bewerking OIS

Tabel 5.9 Verhuisde huishoudens tussen deelregio’s in de MRA, 2019-2020 (aantallen) herkomst Amsterdam

MRA

ZuidKennemerland/IJmond

AmstellandMeerlanden

Gooi en Vechtstreek

Almere/Lelystad

ZaanstreekWaterland 13.970

230

90

520

400

4.140

19.340

Almere/Lelystad

370

15.100

650

830

210

2.670

19.830

Gooi en Vechtstreek

160

590

12.610

450

150

2.820

16.770

Amstelland-Meerlanden

470

430

240

13.020

1.270

7.640

23.070

Zuid-Kennemerland/IJmond

600

220

140

1.480

20.010

3.330

25.770

Amsterdam

2.370

1.560

1.970

6.090

2.170

79.050

93.210

MRA

17.930

18.130

15.710

22.390

24.210

99.650

198.000

bestemming Zaanstreek-Waterland

Bron: CBS, bewerking OIS

71

5.2 Verhuisdynamiek per wijk: Meeste dynamiek in nieuwbouwwijken, binnensteden en studentenwijken

veel dynamiek in nieuwbouwwijken en binnensteden

Figuur 5.10 laat per wijk het aantal recent binnen of naar een wijk verhuisde huishoudens zien, als aandeel van het aantal huishoudens dat in een wijk woont. 21 In ruim de helft van de wijken in de MRA bleef deze verhuisdynamiek in de periode 2019-2020 onder de 20%. Wijken met veel nieuwbouw zijn door een groot aantal verhuizingen goed terug te zien op de kaart. Grote ontwikkelgebieden waar meer dan 40% van de huishoudens recent verhuisd is, zijn onder andere Holland Park in Diemen (72%), Almere Hout (51%) en Noordelijke IJ-oevers West (65%), Omval/Overamstel (57%), Zuidas (57%) en Houthavens (45%) in Amsterdam. Het soort huishoudens dat naar deze gebieden verhuist, verschilt. Almere Hout en Houthavens in Amsterdam trekken relatief veel gezinnen en hoge inkomens aan, terwijl in de andere genoemde gebieden meer dan twee derde van de instroom uit jonge huishoudens zonder kinderen bestaat. In Holland Park en Noordelijke IJ-oevers gaat het relatief vaak om huishoudens met een lager inkomen (tot €40.024). Dit komt vooral door de aanwezigheid van studentenwoningen en sociale verhuur. Naar Omval/Overamstel en Zuidas in Amsterdam verhuizen relatief veel hoge inkomens (€80.048). Paragraaf 5.3 gaat nader in op het verhuisgedrag per inkomensgroep.

Naast in de nieuwbouwgebieden is er relatief veel dynamiek in de binnensteden (van Amsterdam, Hilversum, Haarlem, Amstelveen en Lelystad) en in wijken met veel studentenwoningen, zoals Uilenstede in Amstelveen (66% verhuisde huishoudens) en Sloterdijken in Amsterdam (77%). Figuur 5.10 Aandeel verhuisde huishoudens per wijk, MRA, 2019-2020 (%)

Bron: CBS, bewerking OIS

21 Het gaat om alle huishoudens die in 2019 en 2020 verhuisd zijn naar of binnen een wijk en daar in december

2020 (de peildatum) nog steeds woonden.

72

5.3 Verhuisgedrag per wijk en levensfase

helft van verhuisde huishoudens is jong

Binnen en naar stedelijke gebieden verhuizen veel jonge huishoudens In de voorgaande paragrafen bleek al dat jonge huishoudens een groot deel van de verhuisdynamiek bepalen. Gemiddeld bestaat de helft van de verhuisde huishoudens uit jonge huishoudens (tot 35 jaar, zonder kinderen). Uit figuur 5.11 blijkt dat zij relatief vaak kiezen voor stedelijke gebieden. Het gaat daarbij vooral om gebieden in Amsterdam, Zaanstad, Haarlem en de binnensteden van Hilversum en Weesp. Hierin speelt mee dat er in deze gebieden relatief veel jonge huishoudens wonen, waardoor hun aandeel in de interne verhuisbewegingen groter is. Als we studentenwijk Uilenstede buiten beschouwing laten, was het aandeel verhuizingen van jonge huishoudens zonder kinderen het grootst in Amstel III/Bullewijk in Amsterdam. Daar was 93% van de recent verhuisde huishoudens jonger dan 35 jaar en zonder kinderen. Ook naar Westlandgracht in Amsterdam (84%) en Holland Park in Diemen (83%) verhuisden bijzonder veel jonge huishoudens. Buiten Amsterdam en Diemen was de instroom van jonge huishoudens het grootst in Haarlem Transvaalwijk (64%) en –Oude Stad (61%) en Hilversum-Centrum (61%). Er zijn niet veel wijken in Amsterdam waar minder dan 40% van de verhuisde huishoudens uit jonge huishoudens zonder kinderen bestaat (de lichtblauwe gebieden in de kaart).

De wijken waar dit wel zo is zijn aan de ene kant wijken met hoge woningprijzen, zoals Houthavens in West (24%) en aan de andere kant wijken met grotere woningen waar veel gezinnen wonen (bijvoorbeeld Kadoelen in Noord; 19%). Figuur 5.11 Verhuisde jonge huishoudens (tot 35 jaar, alleenwonend of stel zonder kinderen) per wijk, MRA, 2019-2020 (% van alle verhuizingen)

Bron: CBS, bewerking OIS

73

In minder stedelijke gebieden verhuizen relatief veel gezinnen Van de verhuisde huishoudens binnen en naar de MRA is 22% een gezin. Uit de voorgaande paragrafen bleek dat deze gezinnen een relatief grote groep vormen binnen de interne verhuizingen in de MRA, zowel binnen de eigen deelregio als tussen de verschillende deelregio’s, maar niet in Amsterdam. In Amsterdam en ook in Diemen ligt het aandeel gezinnen binnen de verhuisde huishoudens dan ook lager (respectievelijk 13% en 15%). Er zijn hier wel wijken waar zich relatief veel gezinnen vestigen. In Diemen gaat het vooral om Plantage de Sniep (74%) en in mindere mate Diemen-Noord (36%). In Amsterdam gaat het vooral om verschillende delen van Amsterdam-Noord, Houthavens (31%), IJburg-Zuid (33%), IJburg-West (32%) en de Apollobuurt (34%). Ook in andere grotere steden in de MRA ligt de instroom van gezinnen relatief laag (Haarlem 22%, Hilversum 28%, Amstelveen 29%, Zaanstad 31%), maar zijn er verschillende wijken waar zich wel veel gezinnen vestigen. Voorbeelden zijn Assendelft-Noord in Zaanstad (51%) en Westwijk-Zuid in Amstelveen (50%). Almere (36%) en Lelystad (35%) vallen op als steden waar de instroom van gezinnen groot is. In deze minder stedelijke gemeenten vormen gezinnen een belangrijker deel van de verhuisde huishoudens.

Het percentage verhuisde gezinnen ligt het hoogst in de gemeenten Blaricum (49%), Beemster (45%), Landsmeer (43%), Bloemendaal (42%), Uithoorn (42%) en Heemstede (41%). Figuur 5.12 Verhuisde gezinnen (een-en tweeouder) per wijk, 2019-2020 (% van alle verhuizingen)

bron: CBS, bewerking OIS

Senioren verhuizen vooral binnen naar de kleinere kernen Senioren (55 jaar en ouder, zonder kinderen) vormen 10% van alle verhuisde huishoudens. Hun aandeel is relatief groot in de kleinere kernen van de MRA. De wijken waar de instroom van senioren het grootst is liggen in Zuid-Kennemerland/IJmond. Het gaat om Bentveld in Zandvoort (57% van alle recent verhuisden is een huishouden van senioren, 40 huishoudens), HeemskerkDorp (47%, 150 senioren), Velsen-Zuid en Driehuis (45%, 150 senioren) en Vogelenzang in Bloemendaal (43%, 60 senioren) en Heemskerk-Assumburg (40%, 120 senioren). Ook binnen en naar wijken in Gooi en Vechtstreek en Zaanstreek-Waterland verhuisden relatief veel senioren. In 74

Gooi en Vechtstreek was de instroom van senioren het grootst in Laren (32%, 120 huishoudens), Nieuw-Loosdrecht in de gemeente Wijdemeren (31%, 150 huishoudens) en de Staatslieden en Componistenbuurt in Huizen (31%, 50 huishoudens). In Zaanstreek-Waterland is het aandeel senioren onder recent verhuisden het hoogst in Marken (38%, 30 huishoudens) en Edam (26%, 90 huishoudens). Figuur 5.13 Verhuisde senioren (55+, alleenwonend of stel zonder kinderen) per wijk, 2019-2020 (% van alle verhuizingen)

Bron: CBS, bewerking OIS

75

5.4 Verhuisgedrag per wijk en inkomensgroep

verhuizingen volgen bestaande patronen

In deze paragraaf wordt ingezoomd op het verhuisgedrag van lage en hoge inkomens. Zij zijn georiënteerd op verschillende delen van de woningmarkt, en daarmee op verschillende delen van de MRA. Daarnaast wordt er gekeken hoe deze verhuisstromen samenhangen met gebieden waar lage en hoge inkomens wonen. Middeninkomens nemen vaak een middenpositie in, tussen de lage en hoge inkomens in en zijn daarom niet apart uitgewerkt. Lage inkomens verhuizen relatief vaak naar wijken met relatief veel lage inkomens Als we kijken naar de verhuisbewegingen per inkomensgroep wordt duidelijk dat lage inkomens vooral verhuizen naar wijken waar deze inkomensgroep al sterk vertegenwoordigd is. Dit hangt samen met de aanwezigheid van sociale huurwoningen en/of betaalbare koopwoningen. Hierdoor blijft de bestaande spreiding van lagere inkomens over de MRA in stand. In grote delen van Amsterdam Nieuw-West, Noord en Zuidoost heeft meer dan de helft van de binnen of naar een wijk verhuisde huishoudens een inkomen onder de grens voor sociale huur (tot €38.035) 22, starters niet meegeteld. Ook in veel andere gemeenten zijn lage inkomens vooral verhuisd binnen of naar wijken met relatief veel lage inkomens. In Amstelland-Meerlanden en Gooi en Vechtstreek zijn er weinig van dit soort wijken, Uilenstede in Amstelveen (met veel studenten) en Hilversum-Centrum en -Noordoost zijn uitzonderingen hierop.

Bron: CBS, bewerking OIS

22 In de analyses van verhuisstromen zijn de inkomensgrenzen uit 2019 gehanteerd.

76

In sommige wijken waar lage inkomens niet bijzonder sterk vertegenwoordigd zijn, vormt deze inkomensgroep wel een relatief groot deel van de binnen of naar de wijk verhuisde huishoudens. 23 Het gaat om 16 van de 331 wijken. De grootste hiervan (qua aantal verhuisde huishoudens met laag inkomen) zijn Middenmeer en Oostzanerwerf in Amsterdam, Overwhere in Purmerend, Hilversum Centrum, Diemen Centrum, IJmuiden-Noord en Zaandam West. De meeste huishoudens verhuizen binnen de eigen deelregio, dit geldt ook voor huishoudens met een laag inkomen. Wanneer lage inkomens binnen de MRA naar een andere deelregio verhuizen, gaat het meestal om verhuizingen naar- of vanuit Amsterdam. Hierbij vertrekken er meer lage inkomens uit Amsterdam dan er naar Amsterdam toe verhuizen (figuur 5.15). Lage inkomens verhuizen per saldo het vaakst naar Zaanstreek-Waterland. Met de andere deelregio’s is het saldo vergelijkbaar. Absoluut gezien verhuizen de meeste lage inkomens van Amsterdam naar Amstelland-Meerlanden, maar ook de andere kant op verhuizen veel huishoudens met een laag inkomen. Het gaat hier onder andere om studenten. Figuur 5.15 Instroom in- en uitstroom uit Amsterdam van huishoudens met een inkomen tot €38.035, MRA, 2019-2020

Bron: CBS, bewerking OIS

En huishoudens met de hoogste inkomens naar wijken met veel hoge inkomens Ook voor huishoudens in de hoogste inkomensgroep (€76.070 of meer 24) geldt dat zij het meest verhuizen binnen- of naar wijken waar deze inkomensgroep al relatief veel woont. In onder andere Amsterdam-Zuid, Bloemendaal, Heemstede en veel wijken in de Gooi en Vechtstreek behoorde het merendeel van de verhuisden tot de hoogste inkomensgroep. Maar ook naar een aantal nieuwbouwgebieden verhuisden vooral de hoogste inkomens. Het gaat om 23 Deze wijken horen niet tot het bovenste kwartiel van de wijken wat betreft het aandeel huishoudens met een laag

inkomen, maar wel tot het bovenste kwartiel qua aandeel lage inkomens onder de recent naar of binnen de wijk verhuisde huishoudens. 24 In de analyses van verhuisstromen zijn de inkomensgrenzen uit 2019 gehanteerd.

77

Bloemendalerpolder in Weesp (81% van de verhuisden), Plantage de Sniep in Diemen (63%), Houthavens in Amsterdam (63%) en Almere Hout (51%).

Figuur 5.16 Verhuisde huishoudens met een inkomen vanaf €76.060 per wijk, MRA, 2019-2020 (% van alle verhuizingen)

Huishoudens met de hoogste inkomens verhuizen relatief vaak binnen de MRA. Deze groep vertrekt het vaakst uit Amsterdam. Daarbij verhuizen zij vooral naar de deelregio’s waar al relatief veel hoge inkomens wonen (zie figuur 5.17). Hiermee bestendigen de verhuispatronen van de hoogste inkomensgroep in grote lijnen de bestaande spreiding van deze inkomensgroep over de MRA.

78

Bron: CBS, bewerking OIS

5.5 Verhuisgedrag starters: meer starters verhuisd dan voorgaande jaren

40.700 starters verhuisd

In 2019 en 2020 zijn er meer starters binnen en naar de MRA verhuisd dan in 2017 en 2018. Er lijkt voor starters meer ruimte te zijn ontstaan door het uitblijven van de buitenlandse instroom als gevolg van de coronacrisis. In de periode daarvoor nam het aantal starters dat binnen en naar de MRA verhuisde juist af. Door de invoering van het leenstelsel voor studenten bleven starters langer thuis wonen terwijl de krappe woningmarkt in de MRA het voor starters moeilijker maakte om een plek te veroveren. Deze trend is de afgelopen twee jaar dus niet doorgezet. Wel bleef het aantal starters dat vanuit de MRA naar de rest van Nederland vertrekt groeien. Starters zijn in deze analyse huishoudens die voorafgaand aan de verhuizing nog bij hun ouder(s) woonden. 25 In totaal zijn er in de afgelopen twee jaar bijna 40.700 starters verhuisd binnen en naar de MRA. In 2017-2018 waren dat er 38.300. Vooral het aantal verhuizingen van starters binnen de MRA nam toe, van 25.000 naar ruim 27.000 (+9%). Daarvan begonnen ongeveer 18.500 huishoudens hun wooncarrière in de deelregio waar zij al woonden (+7%) en 8.700 huishoudens in een ander deel van de MRA (+14%). In het laatste geval gaat het vooral om starters die van andere deelregio’s naar Amsterdam trekken. De instroom van starters uit overig Nederland bleef ongeveer gelijk, op 13.400.

Dit aantal nam in voorgaande jaren nog af, in 20152016 ging het om 14.900 huishoudens. Tegelijkertijd verlieten opnieuw meer starters de MRA voor andere delen van Nederland; 8.400 starters vertrokken, 11% meer dan in 2017-2018 en 40% meer dan in 2015-2016.

25 Deze definitie is niet leeftijdsgebonden en overlapt met de huishoudencategorieën. Een starter kan ook

meetellen als jong huishouden, en zelfs als senior. Van de vestigers uit het buitenland kan niet worden vastgesteld of zij starters op de woningmarkt zijn omdat hun vorige woonsituatie niet bekend is. Zij maken daarom geen deel uit van deze analyse.

79

Tabel 5.18 Verhuisde starters binnen, naar en uit de MRA, 2019-2020 (aantallen)

Zaanstreek-Waterland

2.866

vanuit overig MRA 636

-737

366

945

-579

Almere/Lelystad

2.503

573

827

-254

514

1.129

-615

Gooi en Vechtstreek

1.904

310

1.237

-927

743

1.825

-1.082

Amstelland-Meerlanden

1.829

1.243

2.226

-983

1.538

1.464

74

Zuid-Kennemerland/IJmond

3.326

846

1261

-415

936

1.643

-707

Amsterdam

6.054

5.163

1.847

3.316

9.301

1.426

7.875

Metropoolregio Amsterdam

18.482

8.771

8.771

0

binnen deelregio

naar overig MRA 1.373

saldo

vanuit overig NL

naar overig NL

saldo

13.398 8.432 4.966 bron: CBS, bewerking OIS

Tabel 5.19 Ontwikkeling verhuisde starters, 2019-2020 t.o.v. 2017-2018 (%) binnen deelregio

vanuit overig MRA

naar overig MRA

vanuit naar overig NL overig NL

Zaanstreek-Waterland

7

8

11

-12

Almere/Lelystad

-4

6

11

-9

5

Gooi en Vechtstreek

8

9

15

-4

20

Amstelland-Meerlanden

2

10

15

-1

9

Zuid-Kennemerland/IJmond

3

17

18

-8

14

Amsterdam

16

17

15

3

9

Metropoolregio Amsterdam

7

14

14

1

11

4

bron: CBS, bewerking OIS

Ongeveer de helft van de starters in de MRA volgt een opleiding en een groot deel heeft een beperkt budget. Het persoonlijk inkomen ligt voor 89% van de starters onder de grens voor sociale huur (€38.035) en voor 59% onder de huurtoeslaggrens (€19.018). Niet-studerende starters hebben een hoger inkomen en verhuizen vaker binnen de eigen deelregio, terwijl studerende starters vaak van verder weg verhuizen. In Zaanstreek-Waterland (74%) en AlmereLelystad (70%) starten relatief veel huishoudens binnen de eigen deelregio. Het gaat hier minder vaak om studenten en het inkomen van starters ligt hier relatief hoog. Voor Amsterdam (30% starters uit eigen deelregio) en Amstelland-Meerlanden (40%) geldt het omgekeerde. Relatief veel starters in Zaanstreek-Waterland en IJmond In Zaanstreek-Waterland en IJmond liggen de meeste wijken met relatief veel starters. Het zijn veelal gebieden waar relatief weinig verhuisd is en waar wellicht de vraag vanuit doorstromers laag ligt. In heel Edam-Volendam en delen van Purmerend, Zaanstad, Heemskerk en Velsen is meer dan 20% van de recent verhuisden starter (de donkerblauwe wijken in figuur 5.20). Ook in de centra van Hilversum, Lelystad, Purmerend en Diemen is het aandeel starters onder de recent verhuisden relatief groot.

In Amsterdam is het aantal wijken met meer dan 20% starters onder de recent verhuisden gering, het gaat vooral om wijken met veel studenten: Buikslotermeer en Noordelijke IJ-oevers in Noord en Omval/Overamstel in Oost. Hetzelfde geldt voor AmstellandMeerlanden, met veel starters in studentenwijk Uilenstede en Diemen-Centrum, waar veel studentenhuisvesting is aan de Rode Kruislaan.

80

Figuur 5.20 Verhuisde starters per wijk, 2019-2020 (% van alle verhuizingen)

Bron: CBS, bewerking OIS

5.6 Verhuizers naar nieuwbouw: 19.000 huishoudens in nieuwbouw

15%

Ruim 19.000 huishoudens verhuisden in de periode 2019-2020 naar een nieuwbouwwoning (bouwjaar: 2019 of 2020). Dat is ongeveer evenveel als in de periode 2017-2018 (bouwjaar: 20172018). De nieuwbouwbewoners kwamen in de recentste periode vaker vanuit andere delen van de MRA (21%) ten opzichte van 2017-2018 (16%). Het aandeel dat vanuit elders in de Nederland (11%) en vanuit het buitenland (4%) nieuwbouw in de MRA betrok, was iets lager.

bewoners nieuwbouw komt van buiten MRA

Per jaar verschilt de samenstelling van het nieuwbouwaanbod; het ene jaar bevat het meer woningen die aantrekkelijk zijn voor huishoudens van buiten de MRA en andere jaren meer voor doorstromers binnen de MRA. Dit kan verschuivingen van de stromen tussen jaren verklaren. De lagere instroom uit het buitenland zal echter te maken hebben met de gevolgen van de lockdowns en de algehele lagere instroom vanuit het buitenland. Opvallend is dat in de nieuwbouw in Amstelland-Meerlanden de instroom uit het buitenland in 2019-2020 juist relatief hoog was (8%). In Amstelland-Meerlanden en Gooi en Vechtstreek was er relatief veel instroom vanuit andere delen van de MRA (respectievelijk 38% en 31%) en ook meer dan in de voorgaande periode (33% en 22%). Deze ontwikkeling ging gepaard met een relatief lagere doorstroom binnen de eigen deelregio. De instromers kwamen voornamelijk uit Amsterdam. Ook in ZuidKennemerland/IJmond was er relatief veel instroom uit andere deelregio’s, maar op een lager niveau (19% nieuwbouwbewoners uit andere delen van de MRA). Hier ging het zowel om 81

huishoudens uit Amsterdam als uit Amstelland-Meerlanden. De bewoners van de Amsterdamse nieuwbouw komen relatief vaak uit de stad zelf (70% ten opzichte van 60% in de voorgaande periode). Figuur 5.21 Herkomst van de naar nieuwbouw verhuisde huishoudens, MRA, 2017-2018 en 2019-2020 Metropoolregio Amsterdam 2017-2018

63

2019-2020

64

16

13

21

8 11

4

Zaanstreek-Waterland 2017-2018

79

14

6 1

2019-2020

80

14

6 1

Almere/Lelystad 2017-2018

69

19

10

2

2019-2020

68

19

11

1

Gooi en Vechtstreek 2017-2018

65

22

11

1

2019-2020

54

31

13

1

Amstelland-Meerlanden 2017-2018

53

33

11

3

2019-2020

43

38

Zuid-Kennemerland/IJmond 2017-2018

75

2019-2020 60

2019-2020

binnen de eigen deelregio verhuisd

11 70

0

20

binnen de MRA verhuisd, andere deelregio

19

10

16

13

13 40

8 1

16

70

Amsterdam 2017-2018

60

8

11

13 80

1 4 100

vanuit elders in NL naar de vanuit het buitenland naar MRA verhuisd de MRA verhuisd Bron: CBS, bewerking OIS

De leeftijd van de huishoudens die naar nieuwbouw zijn verhuisd, ligt in 2019-2020 iets hoger dan in de voorgaande periode. Het aandeel huishoudens onder de 35 jaar zonder kinderen nam af van 43% naar 39%, alle andere huishoudenstypen namen in aandeel iets toe. Op deelregioniveau zijn de trends zeer verschillend. In Zaanstreek-Waterland, AmstellandMeerlanden en Zuid-Kennemerland/IJmond lag het aandeel jonge huishoudens juist hoger in 2019-2020 (zie figuur 5.22). Een andere opvallende verschuiving is te zien bij het aandeel oudere huishoudens (55 jaar en ouder) dat in 2019-2020 een nieuwbouwwoning betrok. Dit lag in Zuid-Kennemerland/IJmond zeer hoog (31%) en ook in Zaanstreek-Waterland en Almere/Lelystad nam deze groep iets toe.

82

Figuur 5.22 Verhuizers naar nieuwbouw (bouwjaar 2019-2020) en totaal aantal verhuizers, naar huishoudenstype, MRA 2017-2018 en 2019-2020 (%) Metropoolregio Amsterdam 2017-2018

43

2019-2020

22

39

Zaanstreek-Waterland 2017-2018

22

30

2019-2020

27

Almere/Lelystad 2017-2018

30

26

2019-2020

23

28

19

38

2019-2020

16 27

27

Zuid-Kennemerland/IJmond 2017-2018 2019-2020

13

20

9

23 20

11

20

12

9

23

14

20

12 16

22

25

15

14

12

36

13

12

26

18

13 15

15 15

40

12 13

15 13

40

2019-2020

11

29

Gooi en Vechtstreek 2017-2018 Amstelland-Meerlanden 2017-2018

10

23

11

13

9

8 21

12

31

Amsterdam 2017-2018

59

15

6

12

8

2019-2020

59

15

6

15

7

0

huishoudens zonder kinderen, jonger dan 35 jaar

huishoudens met jonge kinderen, oudste max. 12 jaar oud

20

huishoudens met oudere kinderen

40

60

80

huishoudens zonder kinderen, 55 jaar en ouder

100

huishoudens zonder kinderen, 55 jaar en ouder

Bron: CBS, bewerking OIS

83

6 Verhuisgeneigdheid en woonwensen

Kernpunten:  Het aandeel zelfstandig wonende huishoudens dat zeker wil verhuizen de komende twee jaar is verder toegenomen. Dit aandeel ging van 22% in 2017 naar 25% in 2019 en ligt in 2021 op 27%.  Huurders van particuliere vrije sectorwoningen willen zeer vaak verhuizen; 51% zeker en nog eens 34% misschien. Ook dit is toegenomen van in totaal 82% naar 85%.  Dichter bij werk of studie wonen wordt nu minder vaak als verhuisreden genoemd. De situatie op de woningmarkt en de prijzen van koopwoningen worden vaker genoemd als reden om niet te verhuizen.  Verhuisgeneigden (die al zelfstandig wonen) zijn vooral op zoek naar een koopwoning, deze vraag is ook toegenomen van 58% naar 60%. Dertig procent van de doorstromers zoekt een sociale huurwoning  Woningeigenaren die naar een andere koopwoning willen verhuizen hebben veel minder hypotheek nodig dan huurders die willen kopen. Acht van de tien huurders hebben nagenoeg volledige hypothecaire dekking nodig voor de financiering van de beoogde koopwoning.  Verhuisgeneigden zijn meer dan voorheen op zoek naar een woning met een tuin (62%) en naar een werkruimte in de woning (23%). De vraag naar eengezins- (31%) of meergezinswoningen (44%) is gelijk gebleven.  De voorkeur van jonge alleenstaanden voor een grootstedelijk woonmilieu is afgenomen van 17% naar 10%.