2 Bijlage 1, Taxatierapport (WOO)
Tekst van het document
,
,
,
,
,
De daling in opname wordt voornamelijk veroorzaakt door macro-economische onzekerheden die zowel kleinschalige ondernemers als grotere bedrijven treffen. Zij worden geconfronteerd met geopolitieke instabiliteit en dalende winstmarges. Daarnaast zorgen de hoge rentetarieven op de kapitaalmarkten voor een sterke afname van bedrijfsinvesteringen waaronder investeringen in nieuwe bedrijfsruimten. ,
,
Ondanks de aanhoudende macro-economische onzekerheid blijft de leegstand van bedrijfsruimte zeer laag. Dit komt met name door beperkingen bij nieuwbouwontwikkelingen , waaronder — maar niet uitsluitend — het gebrek aan beschikbare bouwgrond , beperkingen op het elektriciteitsnet en een scherpe stijging van de bouwkosten.
Opname industrie 2016 – 2025YTD
Huren industrie G5-Cities 25Q2
Amsterdam Rotterdam Den Haag
Utrecht Eindhoven
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
€110 /m2/jr €80 /m2/jr €80 /m2/jr €80 /m2/jr €75 /m2/jr
Pagina 34
Beleggingsmarkt De markt voor industrieel vastgoed is een steeds populairdere beleggingscategorie geworden aangezien zowel huurders als beleggers in dit segment van de Nederlandse vastgoedmarkt steeds professioneler opereren. Als gevolg daarvan zijn de investeringsvolumes in industrieel vastgoed gestaag toegenomen met pas vanaf 2023 een daling zichtbaar toen de bredere Nederlandse vastgoedmarkt te maken kreeg met stijgende rentevoeten en een verslechtering van het investeringsklimaat. ,
,
,
De belangstelling van beleggers richt zich met name op Multi-Let Light Industrial (MLLI) dat vaak wordt gezien als flexibeler en relatief risicomijdend ten opzichte van andere vastgoedklassen. ,
Door het beperkte aanbod van beleggingswaardig product op de markt in combinatie met de stijgende rente en een algemeen zwakker investeringsklimaat liggen de investeringsvolumes lager dan in de piekjaren 2020–2022. In de eerste helft van 2025 overschreed het investeringsvolume in industrieel vastgoed de grens van €10 miljard wat erop wijst dat het totaalvolume in 2025 waarschijnlijk hoger zal uitkomen dan in 2024. ,
,
,
,
Als gevolg van toegenomen macro-economische volatiliteit en stijgende rentevoeten zijn de Prime Bruto aanvangsrendementen (BAR’en) tussen 2022 en 2024 opgelopen. In recentere kwartalen tonen de prime GIYs echter stabilisatie en liggen ze momenteel op 75%. ,
Industrieel investeringsvolume 2016 – 2025YTD
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
,
Industrieel Prime BAR k. k. 2016 – 2025YTD
Pagina 35
Outlook Sinds 2022 heeft macro-economische onzekerheid een duidelijke impact gehad op de Nederlandse markt voor industrieel vastgoed. De veranderende renteomgeving als reactie op hoge inflatiecijfers heeft de economische groei afgeremd en daarmee ook de vraag van gebruikers naar industrieel vastgoed verminderd. Ook beleggers zijn voorzichtiger geworden met investeringen in deze sector. ,
,
Hoewel de rente momenteel tekenen van stabilisatie vertoont zullen verschillende trends naar verwachting het toekomstige verloop van de Nederlandse industriële vastgoedmarkt bepalen. De belangrijkste trends die naar verwachting invloed zullen hebben op de industriële vastgoedmarkt zijn als volgt: ,
•
,
Macro-economische onzekerheden: Inflatie stijgende rentes toenemende bouwkosten en producentenvertrouwen zorgen voor onzekerheid op de markt voor een laag bedrijfsruimten zowel bij gebruikers als beleggers. Ook de arbeidsmarkt speelt hierin een rol: beperkte beschikbaarheid van arbeid en stijgende loonkosten blijven de bedrijfsvoering van meerdere ondernemingen belemmeren. Vooral de stijgende rente heeft in de afgelopen kwartalen geleid tot een afname van investeringsactiviteit. Overheidsbeleid: Nieuwe ontwikkelingen van bedrijfsruimten en logistiek vastgoed worden momenteel negatief beïnvloed door procedurele vertragingen als gevolg van een rechterlijke uitspraak die de Nederlandse invulling (PAS) van de EU-Nitraatrichtlijn heeft vernietigd. Hierdoor is het aantal vergunningen voor nieuwe ontwikkelingen gedaald en vertonen de bouwvolumes een neerwaartse trend. Transformaties: De sterke toename in vraag naar logistiek vastgoed in de afgelopen jaren heeft geleid tot een scherpe daling van het aanbod van core-investeringsproducten binnen dit segment. Beleggers richten zich daarom steeds vaker op industrieel vastgoed omdat dit relatief eenvoudig kan worden getransformeerd naar panden geschikt voor stadslogistiek en last-mile oplossingen. ,
,
,
•
•
,
Bronnen: CBS PropertyNL VGM ,
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
,
,
IBIS Savills Data Intelligence & Strategy ,
,
Pagina 36
_0 ` ._ a,bc1d.3e f10 /gd- 0h c,1/i. 0d5jd e; 0k l.f 3 m5-f :.g0f01j.1i 0f. 2 n.d. 1 0 8h1e/f. 5 g .300.3/. /..3 /. 9. 0 .3606. /7 .8.134.0 ..57 91 02.3.0. .. . .5 Q@R+ST&02UA.V WB.X8C,YDR+A'$01)+* % .$8 E$F$*A$.3@1+ &AI. $% &'20.(J K&.L 'F A$. BC0 D+MA'$ K 1.0 0 5 .5 8 o80 0151.0, , 0.5p ./5.. 3 80.3 1. 20. .3. 00 0/.3. .19 10... 0 .M . ]+I$vB$I\'$*$E%$A+B$*%r$sFrCtE&+J'$q*$r^*sCt*^s$&K\E$B$|E{$}*~[$'% Z'Lw*'x\yKCz[FC{$L*% rsr#u$%&'|{(}~)$*#r+sr*u$*|{}~ ! "
4M <G>9"OH <=9<P9" H<9>O??G9PPHH 99=9P<"NHGN9G>?9H" <=O9>?
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 37
_@CXH?DQ@R?HCJECBF?G@HIA?J?JFCJ?Jstufshv_@CXH?DFCJ?J?>@T?gER@ re^w l e]#Ndw c#^Nw Nd#]ew xry l z x N O # N b w { ^2 !34w5 678 359:;58<rwr w" p ^w e^w
$=V% R>&?EN>'CO%B@(A)EB*C D?%Ef>&?WF'B?%,RG+Q@-H.IT/AE,%?H0Jg1ET?),@/h(i?hHj#J?KJY\KMLkCMJPGH ?EBEN?OBQR?QAH?TJEHQ?@DR?JGRJKCL>YC?MACJG ?ERECB?F?G@HIXT@WHYE?hihj KQ? YHG?BG?M O_]^@>]LC^WXd#ca^Hb@?DFcGL@WHIX@cT@RWJHYE`?HKDZ[cY?\B[]IHCcJ@]QMcK]Z[Y\S][?IlU^CCmJ]nQ@^@M]I_DT^@ CXFHG?@DHIpAR?JJCE?Y@>??qHAJRJBWY? TKY\Mr b^ c ^o Oa^^^ a^Nba^Nca^N]a^Nda^a^a^aNa^a aaaaaaaaaa a^^^^^^^^^^ ^aNNNNaaaaaa ocb]d^Na NO e ^o Oe
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 38
2$3435*-6758)+9 :;<= *&*)*-# +)#*(($1 #*+ -*($ .&-#+#-+,/ .#"(0$, *,# ---(*$& * ,)#),*&-( >@@3AA7FF5^b#HH3Ua=(`[[:U(cc4S`NNT3[[(7NNTKK?`U3XX4IIU3KK5LLJJ6AA[[7EE5PP8NN9:dd;ee<dd=fhQQgg+RR ##( @VaDUHAWBSXNCTYDUEcFNA[NGKHIX#JIHKIL KJLA[MENPINOQNgPRNI]F`QCGMR# ] _ ]^UUU ^ ^\ ] ^ S ^ ^U U ]VDHWXNY`AUIFZXYUN[^XSI_K]CGUaM^SS]Ua^S`]Ua^ST]Ua]SU]Ua]S^]Ua] ]U]a`]UU`]bU]U]\ ST \ U]U^_]U^S]U^`]U^T]U]U]U ] ^ ] U] ]!U"]#a]$U]%b]U&]'\(
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 39
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 40
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 41
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 42
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 43
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 44
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 45
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 46
4.
Waarderingsadvies
Wij
hebben onderzoek verricht naar recente transacties van objecten met een vergelijkbare die van het onderhavig object. De transacties relevant voor het onderhavig object
als
marktpositionering worden
hieronder
besproken. 4.1.
Markthuuranalyse
Gewaardeerde
object Adres: A'AOM B.V.O.:
Parkeerplaatsen: Bouwjaar: MH/m?:
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
18
Pagina 47
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Looptijd
contract:
Adres:
Waardepeildatum vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Energielabel:
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
18
Pagina 48
Adres:
Waardepeildatum vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Energielabel:
Adres:
Waardepeildatum; vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Energielabel:
Adres:
Waardepeildatum vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Energielabel:
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Energielabel:
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
(geanonimise rd)
18
Pagina 49
savills Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Energielabel:
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Looptijd
contract:
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Looptijd
contract:
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Huurprijs/m?: Omschrijving:
Looptijd
contract:
Adres:
|
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
Waardepeildatum:
Omschrijving:
(geanonimise rd)
18
Pagina 50
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Omschrijving:
De bovengenoemde beoordeling is die
van
(geanonimiseerd)
de referentieobjecten ten opzichte
van
het gewaardeerde object.
Monumentale kantoorruimte: De geselecteerde referentieobjecten
bevinden zich binnen de kantorenmarkt van Haarlem en zijn qua uitstraling, bouwkwaliteit en ligging deels vergelijkbaar met het onderhavige objec eg 18. De geselecteerde referentieobjecten in Haarlem laten huurprijzen zien en € per m? m? Het aan de Alexanderstraat 10 wordt verhuurd voor € (geanonimiseerd) en bevindt zich in per jaar. pand per per jaar een centrale wijk met goede voorzieningen en een korte loopafstand tot diverse bushaltes en station Haarlem. De bouwkwaliteit en uitstraling zijn vergelijkbaar met het object aan de Kleine Houtweg 18. Door de nabijheid van het busknooppunt centrum Houtplein ten opzichte van het gewaardeerde wordt de OV-bereikb, eveneens als vergelijkbaar beoordeeld. Het object aan het Wilsonsplein 15 kent een huurprijs van € m? en eveneens met een redelijk korte afstand tot station Haarlem en bushaltes in de centraal, per per jaar ligt Wel beschikt dit over een minder afwerkingsniveau. Kenaupark 19, met een huurprijs pand nabije m? van € er per jaar, ligt direct naast station Haarlem, waardoor de bereikbaarheid per openbaar vervoer uitstekend is. Dit is een belangrijk voordeel ten opzichte van de Kleine Houtweg 18, dat weliswaar centraal is gelegen maar op grotere loopafstand van het station ligt. De referentie is qua afwerkingsniveau echter minder gewaardeerde. Tot slot is er de verhuurtransactie van Oerkapkade 1A met een m? per jaar.
Deze referentie is gelegen op bedrijventerrein Haarlemmer Stroom, van huurprijs een locatie die wij als minder beoordelen ten opzichte van de centrumlocatie van het gewaardeerde object. Deze transactie is echter goed vergelijkbaar qua afwerkingsniveau.
(geanonimiseerd)
Ì
(geanonimiseerd)
his:
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) din:
Het
onderhavige pand met de
aan
de
referenties
aan
Kleine
Houtweg
18
de Alexanderstraat
komt 10
qua het
bouwkwaliteit,
uitstraling
en
15.
en
locatie
het
meest
een Wilsonsplein iets betere bereikbaarheid per openbaar vervoer, maar liggen qua huurprijs in dezelfde bandbreedte. Rekening houdend met deze kleine afwijking in bereikbaarheid, de centrale ligging nabij het historische centrum van Haarlem, de mix van maatschappelijke voorzieningen, monumentale bebouwing en groene er m? VVO ruimten in de directe omgeving, achten wij een markthuur van € per jaar passend en marktconform voor het object aan de Kleine Houtweg 18. overeen
Beide referenties kennen
(geanonimiseerd)
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
18
Pagina 51
Archiefruimte: Verhuurtransacties Taxateurs hebben verhuurtransacties
van vergelijkbare archiefruimtes op vergelijkbare locaties waren niet voorhanden. de markthuur van de archiefruimte derhalve geredeneerd op basis van de beschikbare in Haarlem. De onderhavige archiefruimte betreft in deze een goed geconditioneerde
archief-/opslagruimte op een goede, maar daardoor relatief dure locatie nabij het centrum van Haarlem. Daarnaast beperkt de schaal van het geheel de courantheid voor het gebruik als opslag. Voor het gebruik als traditionele bedrijfsruimte is de alternatieve aanwendbaarheid eveneens beperkt vanwege de verdeling van het verhuurbare vloeroppervlak over meerdere verdiepingen, de beperkte vrije hoogte en het ontbreken van faciliteiten als overheaddeuren. De aanwending als kantoorruimte is mogelijk met oog op de aanwezige installaties, maar de zeer beperkte lichtinval door de weinige ramen beperkt voor deze functie eveneens aanzienlijk de courantheid. Voor reguliere opslag-/archiefruimte op een dergelijke locatie, welke veelal wordt geboden in combinatie met bijbehorende kantoorruimte, zouden taxateurs normaliter een markthuur van € m? VVO toekennen. Dit is gebas ercentage van de huurprijs voor de bijbehorende antoormeters wat doorgaans tussen se (geanonimiseerd) afhankelijk van de locatie en het object. De wat archiefruimte is echter naar onderhavige goed geconditioneerd, mening van taxateurs een opslag in markthuur rechtvaardigt. Om de opslag te bepalen hebben taxateurs verhuurtransacties van bedrijfsruimtes in Haarlem geraadpleegd. Deze variëren van ca. € 90 per m? VVO per jaar tot ca. e (geanonimiseerd) Ber m? VVO per jaar.
De referenties betreffen veelal courante bedrijfsruimtes in en rondom het centrum van Haarlem. De bedrijfsruimte n de Nieuwe Gracht 78 achten taxateurs het best vergelijkbaar. Deze referentie is verhuurd voor gele er m? VVO, maar beslaat naast 680 m? bedrijfsruimte ook 225 m? kantoorruimte. Na correctie voor ca. de huur voor de kantoorruimte, welke wij gezien het afwerkingsniveau hebben ingeschat op € (geanonimise rd) per m?, resulteert dit in een huurprijs voor de bedrijfsruimte van cker (geanonimise rd) m? VVO. Wij beoordelen de locatie van deze referentie als beter, maar de algehele kwaliteit van de gewaardeerde archiefruimte als beter ten opzichte van deze referentie. De bedrijfsruimtes gelegen aan de Oudeweg 153 en A. Hofmanweg 2E beoordelen taxateurs echter als couranter en kwalitatief beter. Op basis hiervan hebben taxateurs een markthuur voor de m? m? archiefruimte van € (geBE VVO Dit reflecteert een van € VVO per jaar ten anonimise rd) per gehanteerd. opslag (geMBanonimise rd) per wat van realistisch achten. opzichte ‘reguliere’ archiefruimte, wij
ee (geanonimise rd)
ni
(geanonimise rd)
Laagbouw: Voor de laagbouw aan de achterzijde van het monumentale kantoor hebben taxateurs een kthuur van € (geanonimiseerd) per m? VVO ingeschat. Dit reflecteert een opslag ten opzichte van de archiefruimte van € Mlper m? VVO. Deze opslag achten taxateurs realistisch gezien het courante metrage en de indeling en het afwerkingsniveau ten opzichte van de archiefruimte. Dit deel beschikt echter niet over de historische elementen en allure van het monumentale kantoor, waardoor taxateurs de markthuur lager hebben ingeschat. In haar huidige staat betreft het daarnaast met name een ontvangst- en lobbyruimte, welke goed geschikt is voor het huidige gebruik maar niet volledig verhuurd kan worden als zijnde kantoorruimte. De gehanteerde markthuur is gebaseerd op het huidige gebruik, zijnde lobby en ondersteunend kantoor voor de huurder van de archiefruimte. Indien het archief wordt (her)ontwikkeld en de lobby los kan worden verhuurd als solitaire kantoorruimte zal de markthuur hoger liggen.
(geanonimise rd)
Kleine
Houtweg 18
Haarlem 12048-01
Pagina
52
Woningscenario: Op verzoek van de opdrachtgever ontwikkeld. gezien de
hebben wij eveneens een scenario doorgerekend waarbij woningen worden Dit reflecteert tevens het fall-backscenario indien het Noord-Hollands Archief besluit te vertrekken, beperkte alternatieve aanwendbaarheid van de bestaande opstal met daarin de archiefruimte.
Taxateurs
hebben
wens
minimaal
minimaal: (geanonimise rd)
sociale huurwoningen te realiseren en de rekening gehouden met de eis om in het te realiseren. Daarnaast hebben taxateurs de (geanonimise rd) woningen middensegment m? GBO en gemiddeld minimaal 50 m? GBO) en minimumafmetingen voor sociale huurwoningen (minimaal 40 de woningen in het (lage) middensegment (minimaal 50 m? GBO en minimaal de hel oter dan 60 m? GBO) in acht genomen. Op basis hiervan hanteren wij in dit scenario een verhouding van huurwoningen in het en ca. 60 m? GBO) ((Be geanonimise rd) en gemiddeld ca. 51 m? GBO), oningen middensegment 4 (geanonimise rd) gemiddeld en (geanBonimise rd) woningen in de vrije sector ( (geanonimise rd) en gemiddeld ca. 70 m? GBO). Voor de woningen in de sociale en middenhuur hebben taxateurs een indicatieve WWS-puntencheck uitgevoerd op basis van een basaal afwerkingsniveau. Op basis hiervan kunnen zowel de woningen die in de sociale als middenhuursector verhuurd dienen te worden tegen de maximaal toegestane huurprijzen worden verhuurd. Dit is eveneens getoetst aan de huurmarkt in Haarlem, zoals hieronder toegelicht. om
(geanonimicone se rd)
(geanonimise rd)
(geanonimiseerd) E-
Boer
m? € (geanonimise rd) betrekking tot sociale huur zijn wij van mening dat de maximale huurgrens van m° per maand) moet kunnen worden behaald. De sociale huurwoningen zijn gemiddeld 50 groot. Aan de hand van de recente verhuurtransacties aan de Tempeliersstraat 31 C1 (€ (geanonimiseerd) per m? per maand) en Lutherlaan 91 (€ (geanonimiseerd) per m? per maand), beide met een lager energielabel en vergelijkbare kwaliteit, kan worden aangetoond dat de maximale sociale huurprijs hier kan worden gehaald. De eerstgenoemde referentie heeft een vergelijkbare locatie en de tweede heeft een mindere locatie, waardoor taxateurs concluderen dat een m? per maand haalbaar is Taxateurs hebben derhalve voor de huurprijs van € me (geanonimise rd) woningen in de sociale huur een markthuur van € (geanonimiseerd) per maand gehanteerd. Hierbij is rekening gehouden met de status van het gebied als beschermd stadsgezicht, wat onder het WWS-puntenstelsel leidt tot een opslag in de maximaal toegestane huurprijs.
Met
en
Ook
de middenhuur zijn kan worden gehaald.
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
wij van mening De
dat de maximale
(geanonimiseerd) EE:
huurprijs conform WWS, zijnde € m? iddensegment zijn in dit scenario gem m? per maand. Taxateurs zijn van mening dat groot, wat resulteert in een huurprijs van maximaal (geanonimiseerd) dit huurniveau haalbaar is op deze locatie. De woning gelegen aan de Amerikaweg 36, welke wij als kwalitatief vergelijkbaar maar locatietechnisch als mi beoordelen, is eveneens in de middenhuur verhuurd. Voor deze woning is een huurniveau van ca. (geanonimiseerd) r m? per maand gerealiseerd. Daarnaast zijn er twee transacties van vrije sectorwoningen met een vergelijkbaar metrage opgenomen. De woningen, gelegen aan de Tempeliersstraat 31 A9 en Morinnesteeg 44, zijn voor respectievelijk ca. (geanonimiseerd) per m? GBO per maand verhuurd. De woning gelegen aan de Tempeliersstraat 31 achten wij het best vergelijkbaar en de woning gelegen aan de Morinnesteeg 44 beoordelen wij als iets beter. Om deze reden zijn wij van mening dat er huurprijsmaximalisatie (ie. € (geanonimiseerd) per m? per maand) kan plaatsvinden. Taxateurs hebben derhalve voor de woningen in het middenhuursegment een markthuur van € (geanonimiseerd) per maand gehanteerd. Hierbij is rekening gehouden met de status van het gebied als beschermd stadsgezicht, wat onder het WWS-puntenstelsel leidt tot een opslag in de maximaal toegestane huurprijs.
Middenhuurwoningen komen daarnaast in aanmerking voor de zogeheten 'Nieuwbouwopslag' als de woning in gebruik wordt genomen ná 1 juli 2024 (inwerkingtredingsdatum van de wet) én de bouw van de woning is gestart vóór 1 januari 2028. Gezien de start van de herontwikkeling in dit scenario sterk afhankelijk is van het eventuele vertrek van huidige huurder is hebben taxateurs de nieuwbouwopslag niet toegepast. voor
maand,
appartementen in
cie
18
Pagina 53
Voor de
woningen
(geanonimiseerd) dE.
(geanonimiseerd) N--
in de
m2 maand, zijnde vrije sector hebben wij een markthuur van GBO per maand, ingeschat. De referentie aan de Gedempte Oude Gracht 15 wordt verhuurd voor € (geanonimiseerd) Mmm per m? per maand. Deze woning bevindt zich op een betere locatie, maar heeft een lager energielabel. Daarnaast beschikt de woning over een beter afwerkingsniveau, is deze gemeubileerd verhuurd en beschikt zij over een
grote buitenruimte. De referentie Deze
is
aan
de Wilhelminastraat 61E wordt verhuurd maar
beschikt
voor
€
(geanonimiseerd) per m? per maand. |
over een beter woning gelegen op vergelijkbare locatie, met een afwerkingsniveau en is daarnaast gelegen in een historisch pand goede uitstraling. De derde referentie is de woning gelegen aan de Pijlslaan 5F, met eenzelfde energielabel (wij gaan in onze waardering uit van A+++). De locatie beoordelen taxateurs als minder, maar he ings- en algehele kwaliteitsniveau m? per maand; hierin is echter beoordelen wij als goed vergelijkbaar. De woning is verhuurd op eveneens een parkeerplaats inbegrepen. Op basis van deze referenties, rekening houdend met de locatie net et stadscentrum en het beoogde kwaliteits- en afwerkingsniveau, achten wij een markthuur van € maand, zijnde B (geanonimiseerd) | per m? GBO per maand, realistisch. een
eveneens
ik (geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) mik: i
(geano(nigmeiasneorndi)mise rd) Me
parkeerkelder hebben taxateurs een markthuur van € (geanonimise rd) parkeerplaats (geanonimiseerd) per jaar, ingeschat. Dit ligt in lijn met de referenties aan de Oude Zijlvest, welke kwalitatief goed vergelijkbaar zijn en gelegen zijn op een locatie die wij als vergelijkbaar beoordelen. Voor
de
parkeerplaatsen
per maand,
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
ofwel €
in de
18
Pagina 54
4.2.
Beleggingsanalyse
Gewaardeerde
object Adres: vvo. B.V.O.:
Parkeerplaatsen: Bouwjaar: Leegstand: Huurprijs: Marktwaarde: Marktwaarde / m?: BAR:
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Prijs: Prijs/m?: BAR:
Omschrijving:
Kleine Houtweg
18
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
savills Adres:
Waardepeildatum: Koper: vvo.
Prijs: Prijs/m?: BAR:
Omschrijving:
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Prijs: Prijs/m?: BAR:
Omschrijving:
Adres:
Waardepeildatum: A'AOM
Prijs: Prijs/m?: Omschrijving:
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
(geanonimiserd)
18
Pagina 56
savills Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Prijs: Prijs/m?: BAR:
Omschrijving:
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Prijs: Prijs/m?: BAR:
Omschrijving:
Adres:
Waardepeildatum: Koper: vvo.
Prijs: Prijs/m?: BAR:
Omschrijving:
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
(geanonimise rd)
18
Pagina 57
Adres:
Waardepeildatum: vvo.
Prijs: Prijs/m?: BAR:
Omschrijving:
Adres:
Waardepeildatum: Koper: VA'AOM
Prijs: Prijs/m?: BAR:
Omschrijving:
Adres:
Waardepeildatum: A'AOM
Prijs: BAR:
Omschrijving:
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
(geanonimiserd)
18
Pagina 58
(geanonimiseerd)
Adres:
Waardepeildatum! vvo.
Prijs: Prijs/m?: BAR:
Omschrijving:
De bovengenoemde beoordeling is die
Huidige
van
de referentieobjecten ten opzichte
van
het gewaardeerde object.
staat:
Voor het bepalen van de marktwaarde in huidige staat zijn taxateurs uitgegaan van een situatie waarin Noord-Hollands Archief langjarig zal blijven huren tegen het vigerende huurniveau. Gezien het gebrek
het aan
alternatieve
huisvestingsmogelijkheden voor het archief, het feit dat het gewaardeerde naadloos aansluit op de huisvestingsbehoefte van het Noord-Hollands Archief, en de significante onderhuursituatie achten taxateurs het niet aannemelijk dat het Noord-Hollands Archief zal vertrekken of open zal staan voor heronderhandeling van het huidige huurcontract. Taxateurs hanteren derhalve het uitgangspunt dat de huidige huurder niet vertrekt. Op basis van dit uitgangspunt reflecteert het gewaardeerde een langjarig onderverhuurd object met daarmee een zeer laag risicoprofiel. De kasstromen kennen in deze situatie een zeer laag risico en daarnaast biedt het object eveneens aanzienlijke markthuurpotentie. Taxateurs hebben ten behoeve van de waardering dan ook met name gestuurd op het netto aanvangsrendement (v.o.n.) dat passend is voor een object met dit risicoprofiel. Dit rendement
hebben
taxateurs
is van de risicovrije rentevoet plus additionele opslagen. vastgesteld De is vastgesteld risicovrije op basis van de rente 10-jarige Nederlandse staatsobligaties per waardepeildatum. Wij hebben een additionele risico-opslag gehanteerd voor de incourantheid van als ten vastgoed beleggingscategorie opzichte vrij verhandelbare beleggingsproducten. Wij hebben een additionele opslag van (geanonimiseerd) gehanteerd voor het objectspecifieke risico. Dit omvat onder andere een correctie voor de gemiste inkomsten ten opzichte van hoger renderend vastgoed zoals prime kantoren in Haarlem. Met inachtneming van de voornoemde opslagen resulteert dit in een NAR v.o.n. van (geanonimiseerd) %. Dit is naar mening van taxateurs het minimale rendement dat een belegger zal eisen voor het onderhavige object, ondanks het lage risicoprofiel. Hierbij is eveneens meegewogen dat een koper geen negatieve hefboom op financiering zal accepteren als gevolg van hogere financieringslasten dan
(geanonimiseerd) ld.
rentevoet
(geanonimise rd) vk"
Bers
het
behaalde rendement. Dit wordt ook ondersteund door de opgenomen referentie transacties van monumentale kantoorruimte in het centrum van Amsterdam welke wij als prime beschouwen. De gehanteerde NAR v.o.n. is daarnaast bepaald in samenspraak met onze collega's van de investments afdeling van wie wij hebben
vernomen
geintresseerd Om
te
komen
gerekend staat van
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
met
da
is rond de tot een
een
(geanonimise rd)
n
netto
in
(geanonimiseerd)
minimaal
netto
aanvangsrendement
voor
een
belegger
die
in
dit
object
ligt. aanvangsrendement NAR
op markthuur
op
van
A
huurinkomsten (v.o.n.) van (geanonimiseerd) hebben (geanonimiseerd) Dit resulteert in een marktwaarde
ca.
taxateurs
in
huidige
18
Pagina 59
Marktwaarde
op
bijzonder uitgangspunt k.k. (het object is langjarig en marktconform verhuurd): Onder het bovengenoemde uitgangspunt hanteren taxateurs het uitgangspunt dat het gewaardeerde tegen markthuur is verhuurd. Voor het archief en de entree- en lobbyruimte hanteren taxateurs het uitgangspunt dat deze voor een periode van 10 jaar aan het Noord-Hollands Archief zijn verhuurd. Wij hanteren het dat de monumentale welke momenteel wordt onderverhuurd door het kantoorvilla, uitgangspunt Noord-Hollands Archief, voor een periode van 5 jaar (zoals gebruikelijk is voor dit type kantoren) is verhuurd tegen markthuur. Onder dit bijzondere uitgangspunt worden de onderhoudslasten niet langer gedragen door de huurders, maar door de eigenaar van het vastgoed. Om
tot een
te komen
een
gebruikgemaakt
van
kantoorvilla met
e
BAR
va
een
verkeert
k.k.
marktconform rendement en een prijs per m? voor het monumentale kantoor hebben we verschillende referenties. De eerste referentie is de Utrechtseweg 29 in Hilversum, een ielabel A nabij station en A27, die werd verkocht voor een prijs van € er m? op
(geanonimiseerd) (gecorrigeerd
het
naar
CapEx). Ondanks (geanonimiseerd) wat de relatief lage waarde va na
(geanonimiseerd)
de
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
V-bereikbaarheid
r m? verklaart. De pand technisch in mindere staat, m? is verkocht voor een BAR k.k. van dit object heeft (geanonimiseerd) er, Voorburg op een aanzienlijk betere ligging, met een treinstation op loopafstand en naas De derde referentie eg. betreft een verkooptransactie aan de Nieuwe Gracht 9 in Haarlem, tegen € m?. beoordelen deze per Wij referentie als het best vergelijkbaar. Het pand beschikt over een vergelijkbaar afwerkings- en kwaliteitsniveau als het gewaardeerde. De uitstraling beoordelen taxateurs als minder, maar de locatie beoordelen wij als beter gezien de nabijheid van het station en ligging ten opzichte van het centrum van Haarlem. Het geheel is verkocht als zijnde kantoorruimte, maar kan binnen het huidige bestemmingsplan worden getransformeerd tot woningen. De vierde referentie betreft de verkooptransactie van een kantoorvilla aan de Herenweg in Heemstede. De villa beschikt over een minder afwerkingsniveau, maar wel over een woonbestemming en een aanzienlijk perceel ten opzichte van de omvang van het kantoor. Tezamen resulteert dit in een relatief hoge prijs per m? van ca. € (geanonimiseerd) Op basis van het bovengenoemde hebben wij een NAR op markthuur van (geanonimiseerd) gehanteerd, wat resulteert in een BAR k.k. op huurinkomsten van (geanonimiseerd) en een waarde per m? VVO van € (geanonimiseerd) ‚k.
Het rendement en de waarde per m? staan hierbij naar mening van taxateurs goed in lijn met de gepresenteerde referenties met inachtneming van het feit dat het gewaardeerde onder dit uitgangspunt volledig marktconform verhuurd is. Wij hebben eveneens rekening met leegstandsrisico na expiratie van de eerste huurtermijn.
Erf
(geanonimiseerd)
kantoorvilla in
(geanonimise rd)
.
Voor
de
archiefruimte en aanzienlijk hoger dan de
bijbehorende laagbouw ligt het huurniveau onder dit bijzondere uitgangspunt vigerende huurinkomsten. Dit introduceert een groter risico dat de huurder na expiratie van het huurcontract zal vertrekken. Om te komen tot de waarde van het archief en de bijbehorende lobby-/entree-ruimte hebben taxateurs derhalve de kasstromen gedurende de beschouwingsperiode in acht genomen en daarnaast rekening gehouden met het fallbackscenario indien de huurder na expiratie van het huurcontract
vertrekt.
Voor
de
sloop-nieuwbouwwoningscenario solitaire kantoorruimte.
archiefruimte
betreft deze fallback de residuele waarde op basis van het zoals later beschreven. Voor de laagbouw reflecteert dit een herbestemming Dit biedt echter potentie in plaats van een fallback in waarde; een verlenging
naar
een
van
het huurcontract is voor dit deel
een
solitaire
kantoorruimte
een
van
hogere
het
gewaardeerde daardoor juist een risico. Hierin is geredeneerd dat oplevert dan een ondersteunende lobby voor het Noord
markthuur
Hollands Archief.
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
18
Pagina 60
Voor
beide
opstallen hebben taxateurs een schaduwberekening gemaakt waarbij de kasstromen en exitwaarde middels kasstroomberekening worden verdisconteerd om tot de waarde in huidige staat te komen. Hierbij zijn de netto huurinkomsten gedurende het huurcontract verdisconteerd met een disconteringsvoet die het risico van de kasstromen evenals de exitwaarde reflecteert. Voor de exitwaarde van het archief zijn taxateurs uitgegaan van een fallbackscenario waarbij de huurder vertrekt en het archief wordt herontwikkeld tot woningen. De residuele waarde op basis van het woningscenario reflecteert een conservatieve inschatting, n het huurcontract hoger gezien de waarde bij verlen ligt. Derhalve hebben wij voor het archief een lagere disconteringsvoet gehanteerd. Voor de laagbouw hebben taxateurs een exitwaarde op basis van herbestemming als solitair kantoor gehanteerd. Dit vertegenwoordigt een hogere waarde dan wanneer het geheel opnieuw wordt verhuurd aan de zittende huurder. De gehanteerde exitwaarde reflecteert met dan ook een cenario een optimist hoger risico; taxateurs hebben derhalve een hogere van Taxateurs hebben de onderhavige archiefruimte op basis van gehanteerd. disconteringsvoet deze benadering gewaardeerd middels een NAR op markthuur van ties. Dit resulteert in VOOr, een waarde per m? VVO van ca. € (geanonimiseerd) en een BAR k.k.
op huurinkomsten van Wij hebben voor de een NAR rkthuur voor correcties van Dit resulteert in een lobby-/entree-ruimte (geanonimiseerd)
(geanonimise rd) vnl:
IN
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) dik
waarde
per m? VVO van ca. monumentale kantoor reflecteert dit een Dit resulteert in een marktwaarde verhuurd van (geanonimiseerd) kk.
kj
een
BAR
op het
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) BM gehanteerd. huurinkomst
BAR k.k. op k.k. op huurinkomsten
bijzondere uitgangspunt
(geanonimiseerd) van
dat het
.
(geanonimiseerd) Tezamen met het am
object langjarig
en
marktconform
is
Woningscenario: Taxateurs zijn ten behoeve van dit scenario uitgegaan van sloop nieuwbouw met de een ontwikkeling binnen het huidige bouwvolume. De exacte metrages worden nader toegelicht in sectie 2.4 van het rapport en zijn eveneens opgenomen in de rekenbijlage. Voor de vaststelling van de type woningen welke kunnen worden onder dit scenario hebben taxateurs de eisen en richtlijnen vanuit de gemeente Haarlem in acht gerealiseerd met Taxateurs hebben de eis om minimaal (geanonimiseerd) sociale huurwoningen te genomen. rekening gehouden te realiseren en de wens om realiseren. Daarnaast hebben woningen in het middensegment taxateurs de minimum afmetingen v ciale en middenhuur wonignen in acht genomen. Op basis hiervan hanteren wij in_dit scenario een verhouding van (geanonimiseerd)sociale erireen in het sector et in de De archief wordt (geanonimiseerd) ningen vrije (geanonimiseerd) dubbellaags onder het gehanteerde woningscenario aangewend voor de realisatie van bergingen en parkeerplaatsen.
minimaal(geanonimise rd)
huurwoningen (geanonimiseerd) SN
middensegment Mo Er
is door de gemeente vastgesteld dat er een exploitatieverplichting van 50 jaar geld voor de sociale huurwoningen. Er geldt eveneens een exploitatieverplichting van 15 of 25 jaar voor woningen in het Voor deze woningen middensegment afhankelijk van het type indexatie indien gekozen wordt vo eveneens een directe na van € VON geldt prijslimitatie bij verkoop oplevering (prijspeil 2022). Taxateurs hebben deze prijs op basis van CPI geïndexeerd en hanteren een maximale verkoopprijs van € (geanonimiseerd) VON per waardepeildatum. Op basis hiervan reflecteert verhuur van de woningen in het midden segment de hoogste economische waarde en daarmee de zogeheten ‘Highest And Best Use' of HABU. Verkoop van enkel de woningen in de vrije sector beperkt de courantheid van het geheel dusdanig (i.v.m. het gesplitste eigendom) dat het realiseren van de leegwaarde niet opweegt tegen de bijkomende beperkingen. Wij hebben derhalve een doorexploïtatie gehanteerd in deze waardering. Hierbij is rekening gehouden met de maximalisatie van de huurprijs voor de sociale en middenhuur woningen conform het WWS stelsel.
(geanonimiseerd)
.
De
totale
markthuur
van
de woni
(geanonimiseerd) arl
n
parkeerplaatsen
is
vastgesteld
marktconform rendement (BAR v.o.n.) gehanteerd wat resulteert in een waarde in gerealiseerde staat van € een
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
op basis
op
(geanonimiseerd) n-
van
de
jaar. Wij hebben gepresenteerde referenties
(geanonimiseerd)
18
Pagina
61
De
gehanteerde
We
beschouwen
een
lagere BAR
(geanonimiseerd) ligt in lijn
gepresenteerde referenties onze referenties, welke in een bandbreedte liggen va (geanonimiseerd) en BEM. (geanonimiseerd) Wij hebben bij de referentie analyse rekening gehouden met de kwaliteit van de locatie en stad van de referenties t.o.v. het gewaardeerde. Evenals de samenstelling van de referenties en het bijbehorende risicoprofiel. Sociale huurwoning kennen hierbij het laagste risicoprofiel en daarmee de scherpste rendementen, terwijl vrije sector huurwoningen zich qua risico, en daarmee aan de bovenkant van de bandbreedte bevinden. Onderstaand volgt onze referentie analyse: rendementen,
wat
resulteert
Om
te
BAR
v.o.n.
van
de locatie
van
v.o.n.
in
met de
de referentie transacties
op theoretische
in Amsterdam
en
Utrecht als beter, wat resulteert in
huurinkomsten.
Echter heeft de transactie in Utrecht geen sociale huur, Het gewaardeerde object beschikt over een groot aandeel sociale
hoger risicoprofiel. huurwoningen. Wij zijn daarom van mening dat de BAR v.o.n. van het gewaardeerde onder die van het object in Utrecht moet liggen. Daarnaast beschouwen wij woningbouwlocaties in Delft, Zoetermeer, Maarssen en Gouda als vergelijkbaar als zijnde secundaire steden in de Randstad. Wij hebben het gehanteerde rendement dan ook met name gebaseerd op deze transacties, en daarbij gecorigeerd voor de micro locaties van het gewaardeerde t.o.v. die van de referentieobjecten. Daarnaast hebben wij rekening gehouden met de verhuursituaties van het gewaardeerde t.o.v. de referenties. Wij zijn van wening dat het gehanteerde rendement van (geanonimiseerd) BAR v.o.n.) goed in lijn staat met de gepresenteerde referenties. een
komen tot de waarde in huidige staat de residuele waarderingsmethodiek
taxateurs
bouwkosten eveneens
Om
in
mindering gebracht op de rekening gehouden met sloop- en
van
het
archief
op
basis
van
dit fall-back
scenario
hebben
Hierbij hebben wij de directe en bijkomende waarde van de ontwikkeling in gerealiseerde staat. Hierbij is voorbereidingskosten, bouwtermijnen en het vergunningsrisico. toegepast.
de
stichtingskosten te bepalen hebben wij twee bronnen gebruikt. Enerzijds hebben we gekeken naar de van vergelijkbare woningbouw projecten waarin taxateurs inzicht hebben, en anderzijds hebben we het Bouwkostenkompas geraadpleegd, dat een benchmark van bouwkosten voor verschillende typen in vastgoed biedt. Hier hebben we gekeken naar de bouwkosten van een dergelijke woningontwikkeling m? Haarlem. De totale bouwkosten per BVO zijn voor deze ontwikkeling geschat op gemiddeld exclusief BTW verlies. Deze bouwkosten hebben betrekking op de directe en indirecte bouwkostene v iteiten. Daarmee worden de directe en indirecte volledige woningontwikkeling inclusief p, bouwkosten in totaal ingeschat op circa € nclusi W verlies. Wij hebben daarnaast rekening exclusief BTW verlies. Dit brengt de totale gehouden met sloop en voorbereidingskosten van ca. € realisatie kosten op circa ese: BTW verlies. We hebben (geanonimiseerd) gerekend met een sloopperiode van 0,5 jaar en een bouwtermijn van 2 jaar. Op basis hiervan wordt de oplevering geschat in februari 2028, waarmee er ca. 2,5 jaar benodigd is vanaf waardepeildatum om te komen tot het eindproduct. bouwkosten
(geano(ngieamniosneimrids)e rd) an
(geanonimiseerd)
CN
(geanonimiseerd)
In
aanvulling op de bovengenoemde bijkomende kosten hebben taxateurs ook rekening gehouden met Taxateurs hebben echter monetaire correctie voor de financieringslasten. geen opgenomen met tot de van de bouwkosten. De financieringslasten betrekking financiering daadwerkelijke financieringslasten hangen af van veel verschillende factoren, waaronder de hoogte van de financiering, de partij in kwestie en de structuur van de financiering. Om deze reden komen eveneens de financieringslasten niet voor in een traditionele DCF- en BAR/NAR-methodiek bij vastgoedwaarderingen.
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
18
Pagina
62
Wij
hebben
met
het
de
financieringslasten verwerkt in de gehanteerde disconteringsvoet, welke is gebaseerd op de WACC (‘weighted average cost of capital’, ofwel de gewogen gemiddelde kostenvoet van het benodigde kapitaal). Omdat wij de financieringslasten niet als monetaire correctie hebben opgenomen, resulteert dit in een hogere WACC en daarmee een hogere disconteringsvoet. In de kasstromen wordt al rekening gehouden ontwikkelrisico
additionele
in
middels
de
posten
winst/risico
de
opslag disconteringsvoet financieringslasten in de WACC verwerkt zijn en de gehanteerde disconteringsvoet realistisch.
en
opgenomen. de monetaire
onvoorzien, Met
en
zodoende
inachtneming
risicocorrecties reeds
wordt
dit
niet
als
het
feit
dat
de
gemaakt zijn,
achten
wij
van
Onder het
vigerende bestemmingsplan is op de locatie van het gewaardeerde enkel de bestemming ‘Kantoor’ toegestaan. Bij vertrek van het Noord-Hollands Archief achten taxateurs de realisatie van woningen op de plek van het archief desondanks het meest realistische fallbackscenario. De realisatie van woningen in het centrum van Haarlem ligt in lijn met de visie van de gemeente en het scenario is daarnaast uitgewerkt op basis van de huidige eisen en richtlijnen die door de gemeente aan woningontwikkelingen worden gesteld. Desondanks bestaat er een risico dat het verkrijgen van de benodigde vergunningen, ondanks welwillendheid vanuit de gemeente, geen doorgang vindt of wordt gehinderd door bezwaarprocedures. Taxateurs hebben in de residuele berekening dan ook rekening gehouden met een correctie van 25% van de som van de netto kasstromen om het aanwezige risico in het vergunningstraject te reflecteren. We
hebben
de
kasstromen hebben
tijd
uitgezet
en
verdisconteerd
de contante
in
waarde
van
de,
Daaropvolgend (10,40%) evenals aankoopkosten (1,00%) van in, alternatieve aanwending als woonontwikkeling archiefruimte
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
we
in het voornoemde
fallbackscenario.
a(geanonimise rd)
disconteringsvoet gecorrigeerd met overdrachtsbel waardoor de waarde bij leegstand en bij een met
een
omen
(geanonimiseerd) is. Dit vormt
(geanonimiseerd)
‚Kk.
eveneens
de waarde
van
de
18
Pagina
63
savills 4.3.
Leegwaarde
Gewaardeerde
referenties
object Adres: vvo. B.V.O.:
Parkeerplaatsen: Bouwjaar: Leegstand: Huurprijs: Marktwaarde: Marktwaarde / m? BAR:
Adres:
Waardepeildatum: Objecttype: vvo.
Prijs: Prijs/m?: Omschrijving:
Prijs/m?: Omschrijving:
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
(geanonimise rd)
18
Pagina 64
Adres:
Waardepeildatum: Objecttype: A'AOM
Prijs: Prijs/m?: Omschrijving:
Energielabel: Adres:
Waardepeildatum: Objecttype: A'AOM
Prijs: Prijs/m?: Omschrijving:
Energielabel: Adres:
Waardepeildatum: Objecttype: vvo.
Prijs: Prijs/m?: Omschrijving:
Energielabel: Adres:
Waardepeildatum: Objecttype: vvo.
Prijs: Prijs/m?: Omschrijving:
Energielabel:
Í
nd
Er
Adres:
LE |
Beter
ae
mre
l
eme \
ee
Waardepeildatum: Objecttype: VVO.
Prijs: Prijs/m?: Omschrijving:
Energielabel:
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
(geanonimiserd)
18
Pagina 65
Adres:
Waardepeildatum: Objecttype: A'AOM
Prijs: Prijs/m?: Omschrijving:
Adres:
Waardepeildatum: Objecttype: A'AOM
Prijs: Prijs/m?: Omschrijving:
Energielabel: Adres:
Waardepeildatum: Objecttype: vvo.
Prijs: Prijs/m?: Omschrijving:
Energielabel: Adres:
Waardepeildatum: Objecttype: vvo.
Prijs: Prijs/m?: Omschrijving:
Adres:
Waardepeildatum: Koper: Objecttype: Prijs: Omschrijving:
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
(geanonimiserd)
18
Pagina 66
Adres:
Waardepeildatum: Prijs: Omschrijving:
Adres:
Waardepeildatum: Prijs: Omschrijving:
De bovengenoemde beoordeling is die
van
Door
een
van
het gewaardeerde object.
leegwaarde vastgesteld. Ten behoeve van de inschatting van scala aan leegwaardereferenties geselecteerd. Dit betreffen leegwaardes allen appartementen in Haarlem die recent zijn verkocht. Bij het inschatten van de leegwaardes hebben taxateurs gecorrigeerd voor verschillen in locatie, afwerkings- en duurzaamheidsniveau, staat van onderhoud en additionele faciliteiten zoals mee verkochte parkeerplaatsen of de aanwezigheid van een dakterras. taxateurs
de
is
(geanonimise rd)
de referentieobjecten ten opzichte
er
eveneens
hebben
taxateurs
indicatieve een
breed
huurwoningen met een oppervlakte van 50 m? GBO is een leegwaarde vastgesteld van € per waardering wordt onderbouwd met referentietransacties aan de Bloemhofstraat, Voorhelmstraat en Tempeliersstraat 75. Deze objecten bevinden zich in de directe nabijheid van het basis van vergelijkbare kwaliteit en energielabel. De referenties onderhavige complex en zijn gesele, tonen aan dat een leegwaarde van m? realistisch is v courante appartementen nabij het centrum van Haarlem. Dit vertaal en leegwaarde van per woning.
(geanonimiseerd)
e
sociale m?.
Deze
(geanonimiseerd) didi
(geanonimiseerd) MN
me
middenhuurwoningen leegwaarde vastgesteld op € (geanonimiseerd) Ook deze waardering wordt goed ondersteund door de beschikbare referenties. De transacties aan de Bellevuelaan 55 en Kamperstraat 22 betreffen objecten met een vergelijkbare ligging, maar een lager energielabel, hetgeen een drukkend effect heeft op de leegwaarde per m?. De referentie van 23stories betreft een woning op een minder gunsti ie, wat eveneens resulteert in een lagere waarde. De woning aan de Essenstraat 9D is verkocht voor m? m?; dit verschil is te verklaren door de grotere oppervlal versus 60 m?) en het lagere energielabel. Gezien deze factoren achten wij een leegwaarde van (geanonimiseerd) m? marktconform en goed haalbaar in dit scenario. Voor deze woningen geldt echter een prijslimiet bij directe s hebben deze prijs op basis van CPI verkoop na oplevering van € (geanonimiseerd) … (prijspeil 2022). geïndexeerd en hanteren een maximale verkoopprijs van € per waardepeildatum. De in de waardering gehanteerde leegwaarde hebben taxateurs gelijkgesteld aan de maximale verkoopprijs en derhalve € v.o.n. per woning. bedraagt Voor
de
van
60 m? GBO
is de
marktconforme
m?.
(geanonimiseerd) Ed
.
lik
(geanonimiseerd) Hi
(geanonimiseerd)
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
18
Pagina 67
Voor de
woningen
70 m? is een
(geanonimiseerd)
r m?. De referentie leegwaarde vastgesteld van € aan de Korte Poellaan 29RD betreft een woning met een vergelijkbare ligging, maar een aanzienlijk lager energielabel (E). De woning in Plaza Residences is tegen een hogere prijs verkocht, mede vanwege het hoge energielabel en het aanzienlijk hogere afwerkingsniveau. Op basis van deze referenties achten wij een leegwaarde van € per m? realistisch en haalbaar voor woningen van deze omvang op deze locatie binnen Haarlem. Dit vertaalt zich in een leegwaarde van € v.o.n.) per woning. van
marktconforme
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
.
En
de parkeerplaatsen hebben wij (geanonimiseerd) de parkeergarage en (geanonimiseerd) plekken op gehanteerd. We zien dat dit in lijn ligt met de markt. De referenties aan de [empeliersstraat 31 (aanbod) en Wagenmakerslaan 1 ondersteunen beiden deze leegwaarde. We beschouwen de locatie als Daarnaast is in de gelijk, aangezien deze objecten zeer dichtbij het referentieobjecteezij egen. aan de De Witstraat een verkocht voor e beschouwen deze locatie € parkeergarage parkeerplaats als minder. De gehanteerde leegwaardes van de parkeerplaatsen staan derhalve naar mening van taxateurs goed in verhouding tot de gepresenteerde referenties. Ten
behoeve
van
maaiveldniveau
(geanonimiseerd)
De totale een
leegwaarde va leegwaarderatio van
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
ewaardeerde hebben
(geanonimiseerd)o.
taxateurs
ingeschat
op €
(geanonimiseerd) Ne
Dit reflecteert
18
Pagina 68
4.4.
Op
Markthuur basis
nn
huurinkomsten
en
de
huidige een jaarhuur
van
(geanonimiseerd) Met Huurinkomsten Theoretische
markt van
analyse iabeden
(geanonimiseerd)
hebben
wij een totale markthuur ingeschat ter grootte het object ten opzichte van de markt onderverhuurd.
(geanonimise rd)
per jaar
huurinkomsten per jaar
Markthuur per jaar Huurinkomsten / Markthuur
Leegstand (% van markthuur) 4.5.
Eigenaarslasten
Een overzicht
van
de
eigenaarslasten
Uitgaven
van
het
object
is hieronder weergegeven.
Begroot
Onroerende
zaakbelasting
Verzekeringen Beheer
Rioolbelasting Waterschapslasten Totaal
4.6.
van
%
van
MH
(geanonimise rd)
Waarderingsmethodiek
Voor
het vaststellen van de marktwaarde hebben wij twee methoden gehanteerd. De eerste methode is de kapitalisatiemethode. Hierbij hebben wij de netto markthuur gekapitaliseerd en gecorrigeerd voor over- en onderhuur voor de looptijd van het contract en voor huurderscorrecties zoals lopende incentives en huurvrij. Vervolgens hebben wij gecorrigeerd voor algemene correcties zoals achterstallig onderhoud en erfpacht. Aanvullend
is
correctie toegepast in geval van leegstand. Hiervoor hebben wij een gemiddelde ingeschat. Op het moment van wederverhuur zijn verhuurkosten en incentives opgenomen. Indien een lopende huurovereenkomst is opgezegd hebben wij rekening gehouden met de contante waarde van de leegstandscorrectie bij het einde van de huurovereenkomst. een
leegstandsperiode
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
18
Pagina 69
De tweede methode is de kasstroomberekening. Wij gebruiken een 10-jarige kasstroom. De bruto huren worden geïndexeerd op basis van CPI inflatie. Op (toekomstige) expiratiemomenten wordt de huur aangepast naar markthuur. De bruto huurinkomsten minus de jaarlijkse lasten , huurderscorrecties zoals lopende incentives , erfpachtcanon en ingeschatte verhuurkosten bij toekomstige expiratiemomenten , vormen de netto huurinkomsten. De verhuurkosten worden gecorrigeerd voor de kans dat de zittende huurder de huurovereenkomst opgezegd en voor de kans dat deze kosten zich voordoen bij daaropvolgende expiratiemomenten. De netto kasstroom en de exitwaarde in jaar 10 worden contact gemaakt om te komen tot de marktwaarde. Onze taxatie is exclusief koperskosten. Koperskosten omvatten overdrachtsbelasting en bijkomende kosten zoals notaris- en kadasterkosten. De waardering weerspiegelt de eigendomssituatie , de locatie , de courantheid en de huidige vraag naar dit type object.
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 70
4. 7. SWOT analyse Hieronder staan de sterkten , zwakten , kansen en bedreigingen met betrekking tot het object samengevat.
Sterkten • Goede locatie in het centrum van Haarlem • Sterke historische en architectonische identiteit • Goed onderhoudsniveau • Voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein • Goed bereikbaar per eigen vervoer. • Onder het huidige huurcontract worden onderhoudslasten gedragen door de huurder. • Kleine kans op vertrek huidige huurder gezien beperkte alternatieve huisvestingsmogelijkheden. • Mogelijke alternatieve aanwendbaarheid voor de archiefruimte. Zwakten • Geen openbaar geregistreerd energielabel. • Monumentale status beperkt mogelijkheden tot aanpassingen of uitbreidingen van het kantoor. • Hogere structurele onderhoudskosten i. v. m. historische aard (nu gedrageb door de huurder). • Langjarige onderhuursituatie. • Groot aandeel relatief incourante archiefruimte. • Huidige contract is niet marktconform en omvat specifieke afspraken tussen het Rijksvastgoedbedrijf en het Noord Hollands Archief. Kansen • Heronderhandeling van het huidige huurcontract. • Monumentale kantoor apart verhuren van de archiefruimte en lobby. • Herontwikkeling van de archiefruimte bij vertrek huidige huurder. Bedreigingen • Onzekerheid over toekomstige gebruikersvraag bij vertrek huidige huurder. • Trend om thuis te werken zorgt voor minder vraag naar kantoorruimte. • Economische en (geo)politieke onzekerheid. • Strengere regelgeving voor energieprestaties van monumenten.
• Een nieuwe huurder vinden voor de archiefruimte wordt een uitdaging. 4. 8.
Object rating
In relatie tot de markt hebben wij het gewaardeerde object als volgt beoordeeld.
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 71
Locatiebeoordeling
Objectbeoordeling Mate
van
verhuurbaarheid
Mate van verkoopbaarheid Conclusie 0
1
2
3
4
5
0 = n.v.t. , 1 = slecht , 2 = matig , 3 = redelijk , 4 = goed , 5 = uitstekend
Locatiebeoordeling
De locatie wordt beoordeeld als goed. Het object is centraal gelegen aan de zuidzijde van het centrum van Haarlem , op korte afstand van voorzieningen , openbaar vervoer en uitvalswegen. Door de ligging binnen de Randstad en nabij het historische stadscentrum is sprake van een goed bereikbare stedelijke locatie.
Objectbeoordeling
De taxateurs beoordelen het object als goed. De redenen locatie , de goede staat van onderhoud en afwerking en het feit dat het object bijzonder geschikt is voor het huidige gebruik.
Mate van verhuurbaarheid
We beschouwen de verhuurbaarheid van de monumentale kantoorruimte als goed , vanwege de locatie , de lokale markt en de algemene uitstraling van het pand. Dit geldt eveneens voor de laagbouw , welke momenteel gedeeltelijk in gebruik is als entree/lobby voor de archiefruimte. De archiefruimte is daarentegen minder courant. Het archief ruimte betreft een goed geconditioneerde archief/opslagruimte op een goede , maar daardoor relatief dure locatie nabij het centrum van Haarlem. Daarnaast beperkt de schaal van het geheel de courantheid voor het gebruik als opslag. Voor het gebruik als traditionele bedrijfsruimte is de alternatieve aanwendbaarheid eveneens beperkt vanwege de verdeling van het verhuurbare vloeroppervlak over meerdere verdiepingen , de beperkte vrije hoogte en het ontbreken van faciliteiten als overhead deuren. De aanwending als kantoorruimte is mogelijk met oog op de aanwezige installaties , maar de zeer beperkte lichtinval door de weinige ruimte beperkt voor deze functie eveneens aanzienlijk de courantheid. De verhuurbaarheid van het archief aan een derde partij (niet zijnde de huidige huurder) beoordelen taxateurs derhalve als matig. Over het algemeen beoordelen taxateurs de verhuurbaarheid als redelijk tot goed.
Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01
Pagina 72
Mate
verkoopbaarheid
van
We
beschouwen
verkoopbaarheid als redelijk in haar huidige staat met inachtneming gehanteerde uitgangspunten. Op basis van enkel het dus met inachtneming van alle daarin voorkomende huurcontract, vigerende en de onderhuursituatie, beschouwen wij de verkoopbaarheid bepalingen echter als matig. van
Het
de
de
gewaardeerde
enerzijds een karakteristiek object op goede en Anderzijds betreft het een specifieke situatie met een groot onderhuurcomponent. Dit beperkt de courantheid. Desondanks zijn taxateurs van mening dat het gewaardeerde in huidige staat aantrekkelijk is voor beleggers op zoek naar investeringskansen met een laag risicoprofiel. Wij beoordelen de verkoopbaarheid als redelijk. Indien het gewaardeerde marktconform verhuurd zou zijn (conform het gehanteerde bijzonder beoordelen de uitgangspunt) wij verkoopbaarheid als goed. centrale
Conclusie
We
betreft
in Haarlem.
beschouwen
de
algehele
courantheid
van
het
object
als
redelijk
tot
goed. 4.9.
Waardering waarderingsdatum zijn we tot een afgeronde marktwaarde gekomen van (vier miljoen euro kosten Dit resulteert in een bruto negenhonderdzestigduizend koper). aanvangsrendement Van (geanonimiseerd) tot Onze waardering is exclusief kosten koper van 11,40%. De waardering leidt de volgende kerncijfers:
(geanonimiseerd) …n
Per
Marktwaarde
von
Koperskosten Marktwaarde
kk
Marktwaarde per m? BAR
von
BAR
kk
Multiplier NAR Discount
rate
Kleine Houtweg Haarlem 12048-01
18
1
(geanonimiserd) Pagina 73
Toelichting op de waardering Het onderhavige object bestaat
uit drie
verschillende
opstallen, welke tezamen worden verhuurd aan het Noord-Hollands Archief. Aan de voorzijde van het gewaardeerde object bevindt zich een rijksmonumentaal pand dat nu wordt aangewend als kantoorruimte. De kantoorruimte wordt momenteel door de huidige huurder onderverhuurd aan een muziekschool. Daarnaast omvat het gewaardeerde object een grote meerlaagse archiefruimte, welke omstreeks 1983 achter het monumentale kantoor is gerealiseerd. De archiefruimte kent zes bouwlagen, waarvan twee ondergronds, die zijn voorzien van luchtbehandeling en klimaatinstallaties. Daarnaast bevindt zich op het dak van de vierde verdieping een afgesloten installatieruimte. In dit pand is per waardepeildatum het Noord-Hollands Archief gevestigd. Aan de voorzijde van het archief bevindt zich een laagbouwdeel met een uitgebreide entree. Aan de achterzijde van de laagbouw bevinden zich ondersteunende kantoorruimtes; de algemene entree fungeert met name als ontvangstruimte en lounge waarin men opgevraagde archiefstukken kan bekijken. Het monumentale kantoor beslaat 1.551 m? vvo, het archief 5.033 m? vvo en de laagbouw entree-/kantoorruimte beslaat 516 m? vvo. Huidige staat: Het object is op basis van het huidige huurcontract, na verlenging van de initiële huurtermijn, verhuurd voor onbepaalde tijd waarbij enkel de huurder kan opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden.
De overeenkomst zal daarnaast bij ingaan van het nieuwe huisvestingsstelsel van rechtswege komen te vervallen. Deze contractvorm, inclusief jaarlijkse indexatie per 1 januari conform CPI en het feit dat de onderhoudslasten voor zowel de opstallen als het omliggende terrein voor rekening van de huurder komen, is meegenomen in de waardering. Taxateurs achten het contract echter niet volledig marktconform vanwege bepalingen zoals het recht van de huurder op de verkoopopbrengst en de verplichting tot vergoeding van de boekwaarde bij opzegging. Hierdoor kan geen marktwaarde worden vastgesteld op basis van het huidige contract. In de waardering is daarom uitgegaan van marktconforme voorwaarden waarin deze clausules zijn uitgesloten, terwijl overige bepalingen uit het bestaande contract zijn aangehouden. Voor
het
bepalen
huidige staat zijn taxateurs uitgegaan van een situatie waarin het langjarig blijven huren tegen het vigerende huurniveau. Gezien het gebrek aan alternatieve huisvestingsmogelijkheden voor het archief, het feit dat het gewaardeerde naadloos aansluit op de huisvestingsbehoefte van het Noord-Hollands Archief, en de significante onderhuursituatie achten taxateurs het niet aannemelijk dat het Noord-Hollands Archief zal vertrekken of open zal staan voor heronderhandeling van het huidige huurcontract. Taxateurs hanteren derhalve het uitgangspunt dat de huidige huurder gedurende de beschouwingsperiode niet vertrekt. Op basis van dit uitgangspunt reflecteert het gewaardeerde een langjarig onderverhuurd object met daarmee een zeer laag risicoprofiel. De kasstromen kennen in deze situatie een zeer laag risico en daarnaast biedt het object eveneens aanzienlijke markthuurpotentie. Taxateurs hebben ten behoeve van de waardering dan ook met name gestuurd op het netto aanvangsrendement (v.o.n.) dat passend is voor een object met dit risicoprofiel. Een NAR (v.o.n.) wordt gezien als het minimale rendement dat een belegger zal eisen, mede gelet op financieringslasten en het vermijden van een negatieve hefboom. Een nadere toelichting op de rendementsbepaling is opgenomen in sectie 4.2 ‘Belegginganalyse’. Noord-Hollands
Om
te
komen
gerekend staat van
Kleine
marktwaarde
in
zal
tot
een
een
specifieke
(geanonimiseerd) ge
Houtweg
Haarlem 12048-01
met
de
van
Archief
netto
aanvangsrendement NAR
op markthuur
huurinkomsten
op
van
c,
(geanonimiseerd)
(v.o.n.)
van
Dit resulteert in
(geanonimiseerd) BW.
een
hebben
marktwaarde
taxateurs
in
huidige
k.k.
18
Pagina
74
Marktwaarde
bijzonder uitgangspunt k.k. (het object is langjarig en marktconform verhuurd): Onder het bovengenoemde uitgangspunt hanteren taxateurs het uitgangspunt dat het gewaardeerde tegen markthuur is verhuurd. Voor het archief en de entree- en lobbyruimte hanteren taxateurs het uitgangspunt dat deze voor een periode van 10 jaar aan het Noord-Hollands Archief zijn verhuurd. Wij hanteren het dat de monumentale welke momenteel wordt onderverhuurd door het kantoorvilla, uitgangspunt Noord-Hollands Archief, voor een periode van 5 jaar (zoals gebruikelijk is voor dit type kantoren) is verhuurd tegen markthuur. Onder dit bijzondere uitgangspunt worden de onderhoudslasten niet langer gedragen door de huurders, maar door de eigenaar van het vastgoed. Voor
het
op
een
monumentale
kantoor
hebben
taxate
resulteert in een BAR k.k. op huurinkomsten rendement en de waarde per m? staan hierbij referenties.
Voor
de
archiefruimte
van
(geanonimise rd)
n
NAR
%
en
op
markthuur waarde
een
per
EN (geanonimiseerd)
m?
mening goed lijn bijbehorende laagbouw ligt het huurniveau vigerende huurinkomsten. Dit impliceert een naar
van
taxateurs
in
van
ge €
Rs
rd,
wat
Het (geanonimise rd) nteerde
de g onder dit
met
bijzondere aanzienlijk hoger dan de groter risico dat de huurder na expiratie van het huurcontract zal vertrekken. Om te komen tot de waarde van het archief en de hebben taxateurs derhalve de kasstromen de bijbehorende _lobby-/entree-ruimte gedurende in acht en daarnaast met het fallbackscenario indien de beschouwingsperiode genomen rekening gehouden huurder na expiratie van het huurcontract vertrekt. Voor de archiefruimte betreft deze fallback het sloop-nieuwbouwwoningscenario zoals later beschreven. Voor de laagbouw reflecteert dit een herbestemming naar een solitaire kantoorruimte. Dit reflecteert echter potentie in plaats van een fallback in waarde; een verlenging van het huurcontract is voor dit deel van het gewaardeerde daardoor juist een risico. Hierin is geredeneerd dat een solitaire kantoorruimte een hogere markthuur oplevert dan een ondersteunende lobby en
uitgangspunt
voor
het Noord
Voor
beide
Hollands Archief.
opstallen hebben taxateurs een schaduwberekening gemaakt waarbij de kasstromen en kasstroomberekening worden verdisconteerd om tot de waarde in huidige staat te komen. netto de huurinkomsten gedurende het huurcontract verdisconteerd met een disconteringsvoet die Hierbij zijn het risico van de kasstromen evenals de exitwaarde reflecteert. Voor de exitwaarde van het archief zijn taxateurs uitgegaan van een fallbackscenario waarbij de huurder vertrekt en het archief wordt herontwikkeld tot woningen. De residuele waarde op basis van het woningscenario reflecteert een conservatieve inschatting, gezien de waarde bij verlenging van het huurcontract hoger ligt. Derhalve hebben wij voor het archief een lagere disconteringsvoet van 7,50% gehanteerd. Voor de laagbouw hebben taxateurs een exitwaarde op basis van herbestemming als solitair kantoor gehanteerd. Dit vertegenwoordigt een hogere waarde dan wanneer het geheel opnieuw wordt verhuurd aan de zittende huurder. De gehanteerde exitwaarde reflecteert dan ook een optimistisch scenario met een hoger risico; taxateurs hebben derhalve een hogere gehanteerd. Taxateurs hebben de ige archiefruimte op basis van disconteringsvoet deze benadering gew, middels een NAR op markthuur ties. Dit resulteert in een waarde per m? VVO van ca. € (geanonimiseerd) n een BAR k.k.