Document · PDF

2 Bijlage 1, Taxatierapport (WOO)

commissie Ontwikkeling 5 februari 2026, gemeente HaarlemBij agendapunt: 20.30 uur Aankoop Kleine Houtweg 18 (GR Noord-Hollands Archief) (ER/DL)21.777 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

SAVILLS TAXATIERAPPORT Gemeente Haarlem KLEINE HOUTWEG 18 , HAARLEM 23 SEPTEMBER 2025

Inhoudsopgave Samenvatting. 1. Opdracht. 1. 1. Gegevens opdrachtgever. 1. 2. Instructies en basis van de waardering. 1. 3. Doel van de taxatie. 1. 4. Taxatiedatum. 1. 5. Compliance. 1. 6. Waardebegrip. 1. 7. Conflict of interest. 1. 8. Kwalificatie taxateurs en onafhankelijkheid. 1. 9. Inspectie. 1. 10. Aansprakelijkheid. 1. 11. Algemene taxatie uitgangspunten. 1. 12. Bijzondere uitgangspunten. 1. 13. Conceptversies.

. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. .

. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. .

. . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. .

.. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

Object. 2. 1. 2. 2. 2. 3. 2. 4. 2. 5. 2. 6. 2. 7. 2. 8. 2. 9. 2. 10. 2. 11.

. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

Locatie. Bereikbaarheid. Samenstelling. Technische beschrijving. Duurzaamheid. Staat van onderhoud. Milieukundige onderzoeken. Bestemming. Kadastrale gegevens. Eigendomssituatie. Verhuursituatie. Marktanalyse. 3. 1. De Nederlandse Economie. 3. 2. De Nederlandse Kantorenmarkt. 3. 3. De Kantorenmarkt van Haarlem. 4. 3. De Nederlandse Bedrijfsruimtemartk. 3. 5. De Bedrijfsruimtemartk van Haarlem. 3. 6. De Nederlandse Woningmarkt. 3. 7. De Woningmarkt van Haarlem.

.. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

14 15 17

. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

18 19 19 19 20 20 23 23 26 29 33 37 40

. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

. .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . . . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

9 9 9 9 9 9 9 10 10 10 10 11 11 11 12 12

. . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

.. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

Waarderingsadvies. 4. 1. Markthuuranalyse. 4. 2. Beleggingsanalyse. 4. 3. Leegwaarde referenties. 4. 4. Markthuur en huurinkomsten analyse. 4. 5. Eigenaarslasten. 4. 6. Waarderingsmethodiek. 4. 7. SWOT analyse. 4. 8. Object rating. 4. 9. Waardering. 4. 10. Gerapporteerde waarden. 5. Bronnen. 6. Algemene taxatie uitgangspunten. BIJLAGEN. Bijlage I Rekenmodel. Bijlage II Foto's. Bijlage III Kadastrale gegevens. Bijlage IV Bestemmingsplan. Bijlage V Plattegronden. Bijlage VI ESG Scan. 4.

. .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . . . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .

.. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . .

64 69 69 69 71 71

73 81 82 84 87 88 106

. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . .

. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . .

. .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . .

117 121 124

.. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . .. . . . .. . . . .. . . .. . .

126

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

47 47 55

Samenvatting Taxatiedatum 13 augustus 2025 Dossiernummer 12048-01

‘ovvesrao Haarlem a

weg ko

DUINWIJK

/ ‚

ICON

Hals-Museum

Teylers Museum (@) ef 8 a,

CENTRUM

Frâns

“4

Google Object Type Adres

Kantoorgebouw Kleine Houtweg

Stad

Haarlem

Verhuurbaar

7.100

Bruto

vloeroppervlakte (m?) vloeroppervlakte (m?)

8.175

Parkeren

extern

Parkeren

intern

Volledig eigendom

Kadastrale gegevens

Gemeente:

Totaal

Uitgaven (% van markthuur)

CW verschil

HP en

CW correctie

leegstand Erfpachtcorrectie Overige correcties Totale correcties

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

Eigendomssituatie Huurdersgegevens Huurprijs per jaar Theoretische huurprijs per jaar Markthuur per jaar Gem. resterende huurtermijn (jaren) Leegstand (% van markthuur)

Haarlem, Sectie: K, Nummers: 2820 & 3189.

(geanonimise rd) (geanonimiseerd)

(geanonimise rd)

Pagina

Gerapporteerde Marktwaarde

waarden

von

Koperskosten Marktwaarde

Marktwaarde

per m2?

BAR

von

BAR

Multiplier NAR Discount SWOT

rate

(geanonimise rd)

Analysis

Sterkten

Goede locatie

Sterke historische

in het centrum van

Goed onderhoudsniveau

Haarlem

architectonische

identiteit

parkeergelegenheid op eigen terrein Goed bereikbaar per eigen vervoer. * Onder het huidige huurcontract worden onderhoudslasten *

Voldoende

gedragen

door de

huurder. Kleine kans op vertrek huidige huurder gezien beperkte huisvestingsmogelijkheden. Mogelijke alternatieve aanwendbaarheid voor de archiefruimte.

alternatieve

Zwakten

Geen

Monumentale

van *

openbaar geregistreerd energielabel. status beperkt mogelijkheden

aanpassingen

tot

uitbreidingen

het kantoor.

Hogere

structurele

onderhoudskosten

i.v.m.

historische

aard

(nu gedrageb

door de *

huurder). Langjarige onderhuursituatie. Groot aandeel relatief incourante archiefruimte.

Huidige contract is niet marktconform en omvat specifieke afspraken Rijksvastgoedbedrijf en het Noord Hollands Archief.

tussen

het Kansen

Heronderhandeling van

het

huidige

huurcontract.

kantoor apart verhuren van de archiefruimte en lobby. * Herontwikkeling van de archiefruimte bij vertrek huidige huurder. «

Bedreigingen

Monumentale

Onzekerheid

«*

Trend

Economische

over

(geo)politieke onzekerheid. Strengere regelgeving voor energieprestaties van

naar

huurder.

kantoorruimte.

monumenten.

Een nieuwe huurder vinden voor de archiefruimte wordt een

Goed

Mate van verhuurbaarheid Mate van verkoopbaarheid

Redelijk tot goed Redelijk Redelijk tot goed

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

zorgt voor minder vraag

Locatiebeoordeling Objectbeoordeling Courantheid

toekomstige gebruikersvraag bij vertrek huidige

thuis te werken

uitdaging.

Goed

Pagina 3

Marktwaarde Marktwaarde Markthuur Marktwaarde

uitgangspunt

op een bijzonder K.K. (het object is

verhuurd). Bijzondere uitgangspunten en

langjarig

(geanonimiseerd)

marktconform

op een bijzonder uitgangspunt K.K. (het object is langjarig en verhuurd). Het onderhavige object bestaat uit drie verschillende opstallen, welke tezamen worden verhuurd aan het Noord-Hollands Archief. Aan de voorzijde van het gewaardeerde object bevindt zich een rijksmonumentaal pand dat nu wordt aangewend als kantoorruimte. De kantoorruimte wordt momenteel door de huidige huurder onderverhuurd aan een muziekschool. Daarnaast omvat het gewaardeerde object een grote meerlaagse archiefruimte, welke omstreeks 1983 achter het monumentale kantoor is gerealiseerd. De archiefruimte kent die zes waarvan twee van bouwlagen, ondergronds, zijn voorzien luchtbehandeling en klimaatinstallaties. Daarnaast bevindt zich op het dak van de vierde verdieping een afgesloten installatieruimte. In dit pand is per het Noord-Hollands Archief gevestigd. Aan de voorzijde van waardepeildatum het archief bevindt zich een laagbouwdeel met een uitgebreide entree. Aan de achterzijde van de laagbouw bevinden zich ondersteunende kantoorruimtes; de algemene entree fungeert met name als ontvangstruimte en lounge waarin men opgevraagde archiefstukken kan bekijken. Het monumentale kantoor beslaat 1.551 m? vvo, het archief 5.033 m? vvo en de laagbouw entree-/kantoorruimte -

Marktwaarde

marktconform

Toelichting

op de

waardering

beslaat 516 m? vvo.

Huidige staat: Het object is op basis van het huidige huurcontract, na verlenging van de initiële huurtermijn, verhuurd voor onbepaalde tijd waarbij enkel de huurder kan opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden. De overeenkomst zal daarnaast bij ingaan van het nieuwe huisvestingsstelsel van rechtswege komen te vervallen. Deze contractvorm, inclusief jaarlijkse indexatie per 1 januari conform CPI en het feit dat de onderhoudslasten voor zowel de opstallen als het omliggende terrein voor rekening van de huurder komen, is meegenomen in de waardering. Taxateurs achten het contract echter niet volledig marktconform vanwege bepalingen zoals het recht van de huurder op de verkoopopbrengst en de verplichting tot vergoeding van de boekwaarde bij opzegging. Hierdoor kan geen marktwaarde worden vastgesteld op basis het van huidige contract. In de waardering is daarom uitgegaan van marktconforme voorwaarden waarin deze clausules zijn uitgesloten, terwijl overige bepalingen uit het bestaande contract zijn aangehouden.

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

Pagina

Voor het

bepalen

van

situatie waarin

een

van

marktwaarde het

huidige

Noord-Hollands

staat

zijn taxateurs uitgegaan langjarig zal blijven huren het gebrek aan alternatieve het feit dat het gewaardeerde

Archief

het Gezien vigerende huurniveau. huisvestingsmogelijkheden voor het archief, naadloos aansluit op de huisvestingsbehoefte van het Noord-Hollands Archief, en de significante onderhuursituatie achten taxateurs het niet aannemelijk dat

tegen

het

Noord-Hollands

Archief

zal

vertrekken

open

zal

staan

voor

heronderhandeling van het huidige huurcontract. Taxateurs hanteren derhalve het uitgangspunt dat de huidige huurder gedurende de beschouwingsperiode niet vertrekt. Op basis van dit uitgangspunt reflecteert het gewaardeerde een langjarig onderverhuurd object met daarmee een zeer laag risicoprofiel. De kasstromen kennen in deze situatie een zeer laag risico en daarnaast biedt het object eveneens aanzienlijke markthuurpotentie. Taxateurs hebben ten behoeve de waardering dan ook van met name gestuurd op het netto aanvangsrendement (v.o.n.) dat passend is voor een object met dit risicoprofiel. Een NAR (v.o.n.) wordt gezien als het minimale rendement dat een belegger zal eisen, mede gelet op financieringslasten het vermijden van en een hefboom. Een nadere de negatieve toelichting op rendementsbepaling is opgenomen in sectie 4.2 ‘Belegginganalyse’. m

te komen tot een netto aanvangsrendement op huurinkomsten (v.o.n.) van

(geanonimiseerd) hebben taxateurs gerekend ca. (geanonimiseerd) Dit resulteert in een .

met een specifieke NAR op markthuur marktwaarde in huidige staat van €

van

(geanonimiseerd)

k.k.

Marktwaarde

een bijzonder uitgangspunt k.k. (het object is langjarig en verhuurd): Onder het bovengenoemde uitgangspunt hanteren taxateurs het uitgangspunt dat het gewaardeerde tegen markthuur is verhuurd. Voor het archief en de entree- en lobbyruimte hanteren taxateurs het uitgangspunt dat deze voor een periode van 10 jaar aan het Noord-Hollands Archief zijn verhuurd. Wij hanteren het uitgangspunt dat de monumentale kantoorvilla, welke momenteel wordt onderverhuurd door het Noord-Hollands Archief, voor een periode van 5 jaar (zoals gebruikelijk is voor dit type kantoren) is verhuurd tegen markthuur. Onder dit bijzondere uitgangspunt worden de onderhoudslasten niet langer gedragen door de huurders, maar door de eigenaar van het vastgoed.

marktconform

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

Pagina

Voor

het

monumentale

kantoor hebben taxateurs een NAR op markthuur van resulteert in een BAR k.k. op huurinkomsten van en een waarde per m? VVO van € (geanonimiseerd) kk. Het rendement en de waarde per m? staan hierbij naar mening van taxateurs goed in lijn met de gepresenteerde

(geanonimiseerd)gehanteerd,

wat

referenties.

Voor

huurniveau

onder

dit

(geanonimiseerd)

archiefruimte

bijbehorende laagbouw ligt het bijzondere uitgangspunt aanzienlijk hoger dan de huurinkomsten. Dit impliceert een groter risico dat de huurder na vigerende expiratie van het huurcontract zal vertrekken. Om te komen tot de waarde van het archief en de bijbehorende lobby-/entree-ruimte hebben taxateurs derhalve de kasstromen gedurende de beschouwingsperiode in acht genomen en daarnaast rekening gehouden met het fallbackscenario indien de huurder na expiratie van het huurcontract vertrekt. Voor de archiefruimte betreft deze fallback het sloop-nieuwbouwwoningscenario zoals later beschreven. Voor de laagbouw reflecteert dit een herbestemming naar een solitaire kantoorruimte. Dit reflecteert echter potentie in plaats van een fallback in waarde; een verlenging van het huurcontract is voor dit deel van het gewaardeerde daardoor juist een risico. Hierin is geredeneerd dat een solitaire kantoorruimte een hogere markthuur oplevert dan een ondersteunende lobby voor het Noord en

Hollands Archief. Voor

beide

opstallen

waarbij

kasstromen

verdisconteerd om huurinkomsten

gedurende

een

schaduwberekening gemaakt kasstroomberekening worden in huidige staat te komen. Hierbij zijn de netto

die

het

woningen.

waarbij

van

inschatting,

verdisconteerd

kasstromen

het archief

evenals

met

het

archief wordt

een

exitwaarde

zijn taxateurs uitgegaan

de huurder vertrekt en

De residuele waarde

conservatieve

een

middels

huurcontract

risico

Voor de exitwaarde van

fallbackscenario tot

taxateurs

exitwaarde

tot de waarde

disconteringsvoet reflecteert.

hebben

van

een

herontwikkeld

op basis van het woningscenario reflecteert de waarde bij verlenging van het

gezien

huurcontract

hoger ligt. Derhalve hebben wij voor het archief een lagere disconteringsvoet van (geanonimiseerd) gehanteerd. Voor de laagbouw hebben taxateurs als solitair kantoor gehanteerd. een exitwaarde op basis van herbestemming Dit vertegenwoordigt een hogere waarde dan wanneer het geheel opnieuw wordt verhuurd aan de zittende huurder. De gehanteerde exitwaarde reflecteert dan ook een optimistisch scenario met een hoger risico; taxateurs hebben derhalve een hogere disconteringsvoet van (geanonimiseerd) gehanteerd. Taxateurs hebben de deze basis van onderhavige archiefruimte op benadering gewaardeerd middels een NAR op markthuur van (geanonimiseerd) voor correcties. Dit

resulteert

een

markthuur

waarde

(geanonimiseerd)

waarde

wij

VVO

van

hebben

voor

EO(geanonimiseerd)|

ca.

€ (geanonimiseerd) en

een

BAR

kk.

lobby-/entree-ruimte een NAR (geanonimiseerd) gehanteerd. Dit resulteert in een

en een BAR k.k. op huurinkomsten van ca. per m? VVO van ca. Tezamen met het monumentale kantoor reflecteert dit een BAR k.k. op

huurinkomsten

van

Dit resulteert in een

langjarig

per

(geanonimiseerd) var. correcties van

huurinkomsten

(geanonimiseerd) BB. marktwaarde

marktconform

op het bij is verhuurd van

itgangspunt

(geanonimiseerd)

dat het

object

Woningscenario:

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

Pagina 6

Op verzoek het

van

opdrachtgever

archief wordt

herontwikkeld

fallbackscenario

bij vertrek van

alternatieve

aanwendbaarheid

archiefruimte

is tevens

scenario

een

doorgerekend

waarin

tot woningen. Dit vormt het meest realistische het Noord-Hollands Archief, gezien de beperkte

van de bestaande opstal. De huidige geconditioneerd en centraal gelegen, maar door de schaal, indeling over meerdere verdiepingen, beperkte vrije hoogte en het ontbreken van faciliteiten zoals overheaddeuren, is het object weinig courant voor opslag, bedrijfsruimte of kantoorfunctie.

Taxateurs

zijn

bouwvolume,

Daarbij

goed

uitgegaan conform

gerekend

sloop-nieuwbouw richtlijnen van

van

eisen

met

woninaprogdramma

een

binnen de

het

bestaande

gemeente ui

bestaande

Haa

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) middenhuur

voor

verkoop geldt een geïndexeerd tot € middenhuurwoningen daarom

als HABU

of 25

jaar,

van

(prijspeil 2022), (geanonimiseerd) ci. waardepeildatum.

gekozen

indexatie.

Bij

(geanonimiseerd) hoogste pereconomische waarde Verhuur wordt op v.o.n.

van

beschouwd.

gesplitst eigendom aangehouden.

afhankelij

prijsplafond

Verkoop

beperkt

van

enkel

courantheid,

vrije sectorwoningen leidt tot waardoor doorexploitatie is

woningen en parkeerplaatsen bedraagt € (geanonimiseerd) per jaar. Hierbij rekening gehouden met de maximalisatie van de huurprijs voor de sociale en middenhuurwoningen conform het WWS-stelsel. Op basis De totale

markthuur

van

gerealiseerde

staat

van

€

(geanonimiseerd)

in (geanonimiseerd) resulteert dit in eendezewaarde waarde

wordt

toegelicht

sectie

4.2

de waarde

van

een

marktconform

nader

bepaling

BAR

v.o.n.

van

4.1,

is de

4.3

van

het

van

rapport.

Voor

huidige waarderingsmethodiek bouwkosten, en waarbij sloop_voorbereidingskosten, financieringslasten en vergunningsrisico in mindering zijn gebracht. De bouwkosten zijn gebaseerd op referentieprojecten en het Bouwkostenkompas worden nader en toegelicht in sectie 4.2 van het rapport getiteld 'Belegginganalyse'. van

staat

totstandkoming

residuele

toegepast,

Hoewel

het

vigerende bestemmingsplan enkel ‘Kantoor’ toestaat, achten woningontwikkeling het meest realistische alternatief. Dit sluit aan bij de gemeentelijke visie, al blijft het vergunningstraject onzeker. Daarom is een (geanonimiseerd) op de netto kasstromen toegepast. De kasstromen zijn correctie van erd met een disconteringsvoet van een correctie van (geanonimiseerd) is en overdrachtsbelasting aankoopkosten toegepast. Dit leidt tot een waarde en alternatieve bij leegstand aanwending van ario hetgeen tevens de waarde van de archiefruimte onder het weerspiegelt. taxateurs

(geanonimiseerd)

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

vern:

(geanonimiseerd) je

Pagina

Onzekerheid taxatie

Zoals elders in dit rapport vermeld , heeft een combinatie van aanhoudende geopolitieke onzekerheid , aanhoudende inflatiedruk en duurdere (en selectievere) schulden en kapitaal geleid tot een grotere volatiliteit , lagere transactievolumes (zowel verkoop en als verhuur) en dalende waarden in het grootste deel van de Europese vastgoedmarkt. Het consumentenvertrouwen en het gedrag van beleggers zijn in dergelijke perioden aan snelle verandering onderhavig. U dient zich er daarom van bewust te zijn dat de conclusies in dit taxatierapport tegen deze achtergrond tot stand zijn gekomen en alleen geldig zijn op de taxatiedatum. Waar nodig raden wij u aan onze waardering(en) te blijven monitoren. Om twijfel te voorkomen , onze waardering(en) is/zijn niet gerapporteerd als zijnde onderhevig aan 'material valuation uncertainty' zoals gedefinieerd in de RICS Valuation Global Standards. -

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 8

Opdracht

1.1.

Gegevens opdrachtgever

Klant

:_Gemeente

Haarlem

Adres

:_Gedempte

Oude Gracht 2, 2011

Contactpersoon Telefoonnummer 1.2.

Instructies

basis

Haarlem,

(geanonimiseerd)

van

waardering

overeenstemming met de offerte van 24 juli 2025 waardering uitgevoerd van het volledig eigendom van

met

referentie

een

kantoorgebouw gelegen

WH/TG/25312,

hebben aan

Kleine

wij de volledige Houtweg 18 in

Haarlem. U heeft

ons

opdracht

Marktwaarde

Markthuur

Marktwaarde

deze

1.3.

Doel

mening

over

waarde op de

bijzonder uitgangspunt

K.K.

(het object is langjarig en marktconform verhuurd).

gegeven

een

onze

waardering zijn onze algemene voorwaarden van toepassing. website via https://www.savills.nl/footer/algemene-voorwaarden.aspx. van

zijn

raadplegen

via

onze

deze

waardering nodig te hebben

voor

interne doeleinden.

Taxatiedatum

Als taxatiedatum 1.5. Deze *

Deze

de taxatie

U heeft aangegeven 1.4.

basis te geven:

hanteren

wij 13 augustus

Compliance waardering is uitgevoerd De taxatiestandaarden Standards ('RICS Red

2025.

in overeenstemming van

Book’),

met:

Royal Institution of Chartered Surveyors toepassing vanaf 31 januari 2025, welke

van

RICS Valuation de International

Global Valuation -

Standards bevatten. *

Het meest recent Reglement gedrags- en beroepsregels, het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het

meest

Taxateurs

recente

Subreglement

Grootzakelijk

Reglement

Vastgoed

van

definities het

Reglement

Nederlands

Kamers

van

Vastgoed

(NRVT).

1.6.

Waardebegrip

Bij

het

uitvoeren

van

onze

waarderingen

hebben

wij

RICS-definities

van

marktwaarde

markthuur

toegepast. IVS 102

paragraaf

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

A10 definieert marktwaarde als:

Pagina

‘Het

geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. IVS 102

paragraaf

A20 definieert markthuur als:

‘Het

geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de taxatiedatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang’. Conflict of interest

1.7.

Wij zijn niet op de hoogte van een potentieel conflict of interest. Hierdoor kunnen wij u een onafhankelijke waardering van het object bieden, wat in overeenstemming is met het RICS Red Book. Bij de waardering van het object zullen wij optreden als externe taxateurs, zoals gedefinieerd in het RICS Red Book. Het

onderwerp

1.8.

Kwalificatie taxateurs

Deze

taxatie is uitgevoerd

van

taxatieopdracht is in de afgelopen en

met MRICS beschikken over

vaardigheden

hebben

onbevooroordeeld betrokkenheid Savills

heeft

honorarium.

of FRICS voldoende de

waardering

uitgevoerd onderwerp

uit te

het

voeren.

het

taxateurs

RICS

Red

taxatieopdracht, van

Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed

Inspectie

hebben

Book.

MRIGS

waardering

anders

uitkomst NRVT

van

hebben

dan de

PS 2 van

het

taxatie.

RT.

(geanonimiseerd) oo

objectief

connectie

rekening gebrachte eerbiedigt het

Savills

het RIGS Red

locatie is op 13 augustus 2025 geïnspecteerd RT. Voor de dat er geen veranderingen aan het object zijn opgetreden tussen de of tussen de waardedatum en het moment van rapportage.

aangenomen waardedatum

getaxeerd.

Zij geen van de taxatieopdracht of de partij die de opdracht geeft. van

uit de geen financiele voordelen Het honorarium is niet afhankelijk van

(gean(geanonimiseerd) onimis rd) <-:

Drs.

niet door Savills Taxaties

kwalificaties zijn RICS Registered Valuers. Wij bevestigen dat de lokale en nationale kennis van de specifieke markt en voldoende

conform

met het

omzetprincipe 1.9.

24 maanden

onafhankelijkheid

(geanonimiseerd) on

taxateurs

Book.

waardering hebben wij inspectiedatum en de

Taxateur

als

zodanig ingeschreven

in de Kamer

Bedrijfsmatig Vastgoed

van

(geanonimiseerd) Register Taxateur

als

zodanig ingeschreven

in de Kamer

Bedrijfsmatig Vastgoed

van

het NRVT. 1.10.

Aansprakelijkheid

Onze

offerte bevat details

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

van

afspraken

omtrent

aansprakelijkheid.

Pagina 10

1. 11. Algemene taxatie uitgangspunten

Onze waarderingen zijn uitgevoerd op basis van de algemene taxatie uitgangspunten zoals uiteengezet in sectie 6 van dit rapport.

Bijzondere uitgangspunten Bij deze waardering hebben wij de volgende bijzondere uitgangspunten gehanteerd: •Marktwaarde op een bijzonder uitgangspunt K. K. (het object is langjarig en marktconform verhuurd). 1. 12.

1. 13. Conceptversies

Indien sprake is van een concept taxatierapport , betekent dit een voorlopige beoordeling en voorlopige vaststelling van de waarde van het object. Uitgifte van een concept taxatierapport vindt plaats vooruitlopend op de definitief vast te stellen waarde(n) en rapport(en). Een conceptrapport is enkel en alleen bedoeld voor de opdrachtgever en ten behoeve van interne doeleinden en mag nimmer worden gepubliceerd of op welke wijze dan ook openbaar worden gemaakt. Aan het concept rapport en de daarin vermelde voorlopige waarde(n) kunnen geen rechten worden ontleend voor welk doel dan ook. Savills Taxaties sluit elke aansprakelijkheid voor schade , van welke aard dan ook , door het gebruik van een concept taxatierapport volledig uit. Als u ervoor kiest om op een conceptrapportage te vertrouwen , doet u dat geheel op eigen risico. Savills Taxaties behoudt zich het recht voor om de taxatie , dat wil zeggen het concept taxatierapport inclusief berekeningen , op grond van wijzigingen die de waarde(n) van het object beïnvloeden aan te passen , alvorens over te gaan tot het uitbrengen van het definitieve taxatierapport.

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 11

Object

2. 1. Locatie

Macro locatie Nederland is een van de dichtstbevolkte landen ter wereld , met meer dan 18 miljoen inwoners , en behoort tot de 15 grootste economieën wereldwijd. De hoofdstad is Amsterdam. Het westelijke deel van Nederland is economisch sterk ontwikkeld , met de hoogste bevolkingsdichtheid en concentratie van bedrijvigheid. Deze regio staat bekend als de Randstad en omvat steden zoals Amsterdam , Rotterdam , Den Haag en Utrecht. De Randstad vormt het economische hart van Nederland en is de locatie van veel van de Nederlandse topsectoren. De gemeente Haarlem ligt in de provincie Noord-Holland , in het noordwesten van Nederland en vormt een belangrijk onderdeel van de Randstad. De stad telt circa 165. 000 inwoners en vervult een centrale rol. Haarlem staat bekend om haar historische binnenstad , monumentale gebouwen en culturele voorzieningen. De stad ligt op circa 20 kilometer van Amsterdam en op korte afstand van de kust. Haarlem is goed bereikbaar via de A9 en beschikt over directe spoorverbindingen met onder andere Amsterdam , Schiphol en Leiden. Door de ligging nabij grote steden , zeehavens en luchthaven Schiphol maakt Haarlem deel uit van een sterk en strategisch gelegen regio. Conclusie: de macro locatie kan worden beoordeeld als goed. Micro locatie Het object is gelegen aan de Kleine Houtweg , aan de zuidzijde van het centrum van Haarlem.

De directe omgeving kenmerkt zich door een mix van maatschappelijke voorzieningen , monumentale bebouwing en groene ruimten , waaronder het stadspark Frederikspark. De Kleine Houtweg ligt op korte loopafstand van het historische centrum van Haarlem , met een breed aanbod aan winkels , horeca en culturele voorzieningen. In de directe nabijheid bevinden zich onder andere woningen , onderwijsinstellingen en kantoorlocaties. Conclusie: de micro locatie kan worden beoordeeld als goed.

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 12

2. 2. Bereikbaarheid

Het object heeft een goede bereikbaarheid met zowel eigen vervoer als openbaar vervoer. Het is gelegen nabij de provinciale weg N205 en de snelweg A9 , en bevindt zich op korte afstand van station Haarlem , dat directe treinverbindingen biedt met onder andere Amsterdam en andere grote steden in het land. Conclusie: de bereikbaarheid kan worden beoordeeld als goed. Bereikbaarheid met eigen vervoer De bereikbaarheid met eigen vervoer wordt beoordeeld als goed. Het object is direct gelegen nabij de provinciale weg N205 en bevindt zich op korte rijafstand (binnen 10 min) van de snelweg A9 , die een directe verbinding biedt met steden als Amsterdam , Alkmaar en Schiphol. Deze ligging maakt de locatie goed ontsloten voor regionaal en interstedelijk verkeer. In de directe omgeving van het object zijn diverse parkeervoorzieningen beschikbaar , waaronder openbare parkeerplaatsen langs de weg en parkeergarages in de buurt en het centrum van Haarlem. Ook zijn er in de omgeving mogelijkheden tot het laden van elektrische voertuigen. Afstanden naar relevante bestemmingen en steden worden hieronder uiteengezet. Amsterdam

25 km

20 min

Leiden

40 km

30 min

Den Haag

55 km

55 min

Utrecht

60 km

55 min

Conclusie: de bereikbaarheid met eigen vervoer kan worden beoordeeld als goed. Bereikbaarheid met openbaar vervoer De bereikbaarheid met het openbaar vervoer wordt beoordeeld als redelijk tot goed. Op circa 20 minuten loopafstand ligt station Haarlem , een regionaal knooppunt met frequente verbindingen naar onder andere Amsterdam Centraal , Leiden , Den Haag , Alkmaar en Schiphol Airport. Vanuit station Haarlem vertrekken diverse buslijnen richting omliggende plaatsen zoals Heemstede , Zandvoort en IJmuiden. In de directe omgeving van het object bevindt zich daarnaast de bushalte 'Centrum Houtplein' welke binnen 5 minuten lopen bereikbaar is en aansluiting biedt naar o. a. Haarlem Station , Schiphol , Amsterdam , Leiden , Zandvoort en het lokale busnetwerk in de omgeving. Afstanden tot relevante transporthubs worden hieronder uiteengezet. Amsterdam

bus en metro

50 min

Leiden

bus en trein

50 min

Den Haag

bus en trein met overstap

60 min

Utrecht

bus en trein

1 uur en 10 min

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 13

Conclusie: de bereikbaarheid met openbaar vervoer kan worden beoordeeld als redelijk tot goed. Voor de plattegrond van de locatie verwijzen wij u naar de bijlage. 2. 3. Samenstelling

Het onderhavige object betreft het volledige eigendom van het voormalige Doopsgezinde Weeshuis aan de Kleine Houtweg 18 in Haarlem , een gebied dat valt onder het beschermd stadsgezicht. Dit is kadastraal bekend als gemeente Haarlem sectie K nummers 2820 en 3189. Het onderhavige object bestaat uit drie verschillende opstallen , welke tezamen worden verhuurd aan het Noord-Hollands Archief. Aan de voorzijde van het gewaardeerde object bevindt zich een rijksmonumentaal pand dat nu wordt verhuurd als kantoorruimte. De kantoorruimte wordt momenteel door de huidige huurder opnieuw onderverhuurd aan een muziekschool. Daarnaast omvat het gewaardeerde object een grote meerlaagse archiefruimte , welke omstreeks 1983 achter het monumentale kantoor is gerealiseerd. De archiefruimte kent zes bouwlagen , waarvan twee ondergronds , die zijn voorzien van luchtbehandeling en klimaatinstallaties. Daarnaast bevindt zich op het dak van de vierde verdieping een afgesloten installatieruimte. In dit pand is per waardepeildatum het Noord-Hollands Archief gevestigd. Aan de voorzijde van het archief bevindt zich een laagbouwdeel met een uitgebreide entree. Aan de achterzijde van de laagbouw bevinden zich ondersteunende kantoorruimtes; de algemene entree fungeert met name als ontvangstruimte en lounge waarin men opgevraagde archiefstukken kan bekijken. Het monumentale kantoor beslaat 1.

551 m² VVO , het archief 5. 033 m² VVO en de laagbouw entree/kantoorruimte beslaat 516 m² VVO. De bovenstaande afmetingen zijn gebaseerd op een NEN-2580 certificaat voor het voormalige Doopsgezinde Weeshuis en een aangeleverde ruimtestaat voor de archief ruimte. Voor de laagbouw aansluitend aan het arhief waarin de ontvangstruimte en ondersteunende kantoorruimte is gevestigd hebben taxateurs geen oppervlakte gegegevens ontvangen. De gehanteerde oppervlaktes voor dit deel van het gewaardeerde zijn gebaseerd op inmetingen en gecrosscheckt met BAG. Op basis hiervan hebben taxateurs een BVO van 600 m² gehanteerd. Op basis van een BVO/VVO ratio gelijk aan die van de archiefruimte , zijnde ca. 86% , hebben taxateurs een verhuurbaar vloeroppervlakte van ca. 516 m² gehanteerd. Het onderhavige object bevindt zich aan de zuidzijde van het centrum van Haarlem , waardoor de omgeving wordt gekenmerkt door een hoog faciliteitenniveau en een goede bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer. Er bevindt zich tevens parkeergelegenheid op eigen terrein. Voor een overzicht van de oppervlakten per huurder verwijzen wij u naar het blad ‘Inkomsten’ in de Bijlagen. Een overzicht van de oppervlaktes per ruimte is hieronder weergegeven. Gebruik

Verdieping

VVO (m²)

BVO (m²)

Kantoor

Begane grond , eerste , tweede , en derde verdieping

1.55100 ,

1.89700 ,

Lobby

Begane grond

51600 ,

60000 ,

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 14

Archief

Totaal

Kelder -2 , kelder -1 , begane grond , eerste , tweede , derde , vierde en vijfde verdieping

5.03300 ,

5.69000 ,

, 7.10000

, 8.18700

De totale perceelgrootte bedraagt 5. 213 m². Een kadastrale kaart is tevens bijgevoegd in de bijlagen.

beschrijving Het onderhavige object bestaat uit drie onderdelen. Aan de voorkant bevindt zich een rijksmonumentaal 2. 4. Technische

kantoorpand , dat bestaat uit een kelder , begane grond , twee bovenliggende etages en een zolderverdieping. Dit pand betreft het voormalige Doopsgezinde Weeshuis Haarlem. Dit deel van het gewaardeerde beslaat 1. 551 m² VVO en 1. 897 m² BVO. Op het achterliggende terrein bevindt zich het Noord-Hollands Archief , dat twee geschakelde opstallen beslaat. Allereerst bevindt zich er een moderne enkellaagse lobby , welke functioneert als entree voor het archief en ruimte om stukken te raadplegen. In deze lobby bevinden zich daarnaast ook gescheiden kantoorruimtes aan de achterzijde. De ruimte zelf beslaat ca. 516 m² VVO en 600 m² BVO. De archiefruimte zelf beslaat 5. 033 m² VVO en 5. 690 m² BVO en is gelegen in een pand met zes bouwlagen , waarvan twee ondergronds. Het voormalige Doopsgezinde Weeshuis is geregistreerd als rijksmonument. Zowel intern als extern ademt het pand historie. Het geheel is opgetrokken uit metselwerk en voorzien van houten kozijnen met (grotendeels) dubbelglas. Daarnaast zijn in enkele vertrekken aan de binnenzijde extra ramen geplaatst ten behoeve van geluidsisolatie. Dit i. v. m. het gebruik als muziekschool door de huidige onderhuurder. De ruimtes beschikken over gedeeltelijk originele houten en tegelvloeren , en worden verwarmd middels radiatoren en centrale verwarming. Ook aan de binnenkant zijn de meeste ornamenten van gips en/of hout.

Daarnaast beschikt het pand over meerdere originele houten deuren (inclusief het originele glas) en zijn de binnenmuren veelal afgewerkt met stucwerk. Er is geen centrale koeling of luchtbehandeling aanwezig. In plaats daarvan zijn er in verschillende delen van het pand airconditioningunits geplaatst. Om brandveiligheid te waarborgen zijn er brandblussers , brandslangen en een brandmeldsysteem aanwezig. Daarnaast is het pand voorzien van een alarmsysteem en omheind. De laagbouw aan de achterzijde van het monumentale kantoor is eveneens gelegen op een omheind terrein , dat is voorzien van toegangscontrole en eigen parkeergelegenheid biedt. Aan de achterzijde van de laagbouw bevinden zich gescheiden kantoorruimtes; de algemene entree fungeert met name als ontvangstruimte en lounge voor bezoekers van het archief , waar men opgevraagde archiefstukken kan bekijken. Deze ruimte wordt gekenmerkt door de grotendeels glazen pui en ruime opzet , wat het geheel een ruimtelijke uitstraling geeft. De ruimtes zijn voorzien van luchtbehandeling , voornamelijk TL-verlichting en verwarming middels radiatoren.

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 15

Het derde

opstal

opgetrokken uit beton en dient als archief en depot. Dit deel van het gewaardeerde kent een dubbele kelder (twee etages diep), een begane grond en vier bovenliggende etages, waarvan de vierde etage enkel een kleine maar afgesloten technische ruimte betreft. Het gebouw is bijzonder geschikt voor zijn huidige functie als archief, gezien de aanwezige installaties, het draagvermogen van de constructie en de beperkte aanwezigheid van ramen. Er is een luchtbehandelingsinstallatie aanwezig, welke daarnaast zorg draagt voor de koeling van het pand. De installatie is van het type AquaSnap 30RBS-120A0086-PE en dateert uit 17-04-2014. Er is centrale verwarming aanwezig van het merk Holland Heating. Ten behoeve van de luchtreiniging zijn er filters aanwezig in de vorm van ACS Filters LSB80 (nu AFPRO) zakfilters en SPA1857 snaarfilters. Naast de verwarmings- en koelinstallaties is er ook een luchtvochtigheidsinstallatie aanwezig in de vorm van een Nortec GS R4-1 57BV4. De aanwezige installaties zijn goed onderhouden. Woning scenario: Op verzoek van de opdrachtgever hebben wij eveneens een scenario doorgerekend waarbij woningen worden ontwikkeld. Deze hypothetische ontwikkeling is getoetst aan de richtlijnen en eisen vanuit de gemeente en vindt plaats binnen het huidige bouwvolume van het archief.

De gehanteerde uitgangspunten en gemaakte afwegingen worden verder toegelicht in sectie 6 van dit rapport, getiteld "Algemene taxatie uitgangspunten”. Op basis van deze uitgangspunten volgt hieronder een beschrijving van de indeling en woningen onder dit scenario:

(geanonimiseerd) Hieronder vatten

eigenschappen

van

het object

Type object

Kantoorgebouw

Bouwjaar

1874

Bouwaard

Hout

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

samen:

Pagina 16

Dakconstructie

Hout en staal , bitumen en zink

Gevels

Metselwerk , prefab beton en glas

Raampartijen

Hout en aluminium , dubbel glas

Brandpreventie beveiligingsmiddelen

Alarminstallatie , camerainstallatie , slagboom , bliksemafleiding en CO-detectie

2. 5. Duurzaamheid

Hieronder worden de kenmerken van het object met betrekking tot duurzaamheid beschreven: Certificaten Type

onbekend

Opmerkingen

Het onderhavige object beschikt niet over een openbaar geregistreerd energielabel of een BREEAM certificering.

Ontwerp en uitvoering Bouwkwaliteit t. o. v. de lokale markt

Goed

Efficiëntie van vloeroppervlakte (% VVO per

8685% ,

BVO)

Bouwmaterialen en installaties Energie-efficiëntie

Redelijk

Gebouw specifieke energiebronnen

Niet duurzaam en / of niet recyclebaar in de natuur

Waterefficiëntie

Niet duurzaam en/of niet te recyclen in de natuur

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 17

Conclusie: Voor onze taxaties in Nederland werken we samen met ons Data , Intelligence & Strategy-team en ons ESG-expertteam om zowel inzicht als interpretatie van de beschikbare gegevens te bieden. Ter ondersteuning van onze aanpak en op basis van openbaar beschikbare informatie heeft Savills een ESG-scan ontwikkeld aan de hand van verschillende duurzaamheidscriteria. De scan is bedoeld om een algemeen overzicht te geven van de prestaties op gebouwniveau. Bij het gebruik van de scan beoordelen we expliciet het gebouw zelf , de infrastructuur en de specificaties met betrekking tot duurzaamheid op belangrijke thema's zoals klimaatrisico's. De resultaten van de tool worden aangevuld met de eigen observaties van de taxateur van zaken die tijdens de inspectie aan het licht komen , zoals de aanwezigheid van duurzame installaties (bijv. PV-panelen en EV-oplaadmogelijkheden) of een WKK-systeem. Met meer dan 100 indicatoren is het kwantificeren van ESG-indicatoren onze kracht. Hierbij een selectie uit onze uitgebreide database: Stikstofproblematiek; Overstromingsrisico; Toegankelijkheid van voorzieningen > weergegeven door de Savills Walk Score; en Certificering: EPC & BREEAM-NL. -

De volledige ESG scan treft u aan in de bijlage bij dit taxatierapport , maar hieronder worden alvast de belangrijkste uitkomsten van deze ESG scan nader beschreven en wordt tevens vermeld of en zo ja welk effect deze aspecten op de getaxeerde waarde hebben en op welke taxatieparameters ze invloed hebben. We benadrukken wel dat , hoewel deze scan met zorg is samengesteld , het niet kan worden beschouwd als een volledige ESG DD , CRREM- of BREEAM-analyse. Het resultaat is gebaseerd op onze eigen analyse en op de informatie die online is verzameld of van de opdrachtgever is verkregen. Het is slechts een van de (belangrijke) kenmerken die wij meewegen in de taxatie en op basis waarvan wij ook de referentieobjecten wegen. De ESG scan (zie bijlage) voor het onderhavige object laat een gemiddelde score zien. Environmental: er is een risico op paal rot in de fundering gezien de natheid van de grond , dit is met name relevant voor houten funderingen. Het onderhavige object kent wel klimaatrisico's op bodemdaling , overstromingen en/of aardbevingen. Daarnaast scoort het object goed op factoren gebaseerd op biodiversiteit en ligt het object niet in een NNN-gebied. Wij beoordelen het onderhavige object op basis van de E-factoren dan ook als gemiddeld. -

Social: op basis van de mobiliteits-variabelen scoort het onderhavige object gemiddeld. Het object scoort redelijk op enkele van de onderliggende variabelen , mede dankzij de nabijheid en kwaliteit van het openbaar vervoersnetwerk in de buurt. Daarnaast scoort het object goed op de leefbaarheid van de wijk. Wij beoordelen het onderhavige object op basis van de S-factoren dan ook als gemiddeld. -

Governance: op basis van de certificeringen scoort het onderhavige object matig. Het EPC label is Onbekend en wordt beoordeeld als matig. Wij beoordelen het onderhavige object op basis van de G-factoren dan ook als matig. -

2. 6. Staat van onderhoud

Ten behoeve van deze waardering hebben wij verzocht een bouwkundig onderzoeksrapport aan te leveren. Wij hebben echter geen bouwkundig onderzoeksrapport ontvangen. Ten tijde van de inspectie verkeerde het gewaardeerde in een goede staat van onderhoud. In overeenstemming met onze uitgangspunten zijn wij er daarom bij de waardering van uitgegaan dat er geen bouwkundige of technische gebreken zijn.

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 18

Beoordeling staat van onderhoud Het object is door ons geïnspecteerd op 13 augustus 2025. Tijdens deze inspectie was het object in een goede staat van onderhoud. 2. 7. Milieukundige onderzoeken

Ten behoeve van deze waardering hebben wij verzocht een milieukundig onderzoeksrapport aan te leveren. Wij hebben echter geen milieukundig onderzoeksrapport ontvangen. In overeenstemming met onze uitgangspunten zijn wij er daarom bij de waardering van uitgegaan dat er geen sprake is van vervuiling.

Wij hebben tevens de website van Bodemloket geraadpleegd. Volgens de informatie voorgeschreven door Bodemloket , is een verkennend onderzoek gedaan , maar op basis van de informatie , zijn geen verdere maatregelen vereist. Het terrein is niet gekenmerkt als mogelijk verontreinigd. In overeenstemming met onze uitgangspunten en op basis van het verkennend bodemonderzoek zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat er geen sprake is van vervuiling. 2. 8. Bestemming Sinds 1 januari 2024

is de Omgevingswet van toepassing verklaard , die is te raadplegen in het Na inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn alle bestemmingsplannen , wijzigingsplannen , uitwerkingsplannen en beheersverordeningen omgezet naar één 'omgevingsplan'. Hiermee heeft een omgevingsplan een bredere reikwijdte gekregen dan een bestemmingsplan. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het tijdelijke deel van het omgevingsplan en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Omgevingsloket.

Het object valt onder het vigerende bestemmingsplan ‘Frederikspark’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de Gemeenteraad op 6-6-2013. Het object heeft op basis van dit plan de bestemming ‘Kantoor’. De met deze bestemming aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. kantoren;

b. bij de bestemming behorend(e) groenvoorzieningen , wegen en paden , tuinen en erven , fiets- en parkeervoorzieningen en ondergrondse parkeervoorzieningen(sv-opg) , (ondergrondse) nutsvoorzieningen , (ondergrondse) kabels- en leidingenstroken , watervoorzieningen , voor de waterhuishouding en onderdoorgangen (ond) en fietsenkelder (sv-fk); c. voorzieningen ten behoeve van ondergrondse warmte en koudeopslag De maximale bouwhoogtes zijn in lijn met de huidige bouwhoogtes en variëren van een maximale bouwhoogte voor het archief van 15 en 17 meter , een maximale bouwhoogte voor de laagbouw met daarin de entree/kantoorruimte en een maximale goothoogte voor het monumentale kantoor van 5 en 15 meter. Conclusie: het huidig gebruik van het eigendom komt overeen met het toegestane gebruik en is passend voor de locatie. 2. 9. Kadastrale gegevens

Volgens informatie verstrekt door de dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland wordt het object als volgt kadastraal aangeduid:

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 19

Oppervlakte (m²)

Gemeente

Sectie

Nummer

Haarlem

3189

5. 060

Haarlem

2820

153

Totaal

5. 213

Uit de door het kadaster verstrekte gegevens blijkt dat bovengenoemde percelen het eigendom zijn van De Staat (Rijksvastgoedbedrijf) , statutair gevestigd te 'S-Gravenhage , Nederland. Uit de eigendomsinformatie blijkt dat het perceel in volledig eigendom is van De Staat (Rijksvastgoedbedrijf) , statutair gevestigd te 's-Gravenhage. Uit de kadastrale gegevens blijkt dat het object als Rijksmonument is opgenomen rijksmonumenten als bedoeld in artikel 3.3 , eerste lid , van de Erfgoedwet

in het register van

2. 10. Eigendomssituatie

Uit het kadaster blijkt er sprake van een Bewaardersverklaring beheeroverdracht. Het document betreft een administratieve wijziging waarbij het beheer van de percelen Haarlem , sectie K , nummers 2820 & 3189 is overgedragen binnen de Staat der Nederlanden. Het eigendom blijft ongewijzigd bij de Staat; alleen de verantwoordelijke overheidsinstantie voor dit perceel is aangepast in het Kadaster. Deze wijziging is onderdeel van een bredere herziening van beheerregistraties tussen rijksdiensten.

Bij het vaststellen van de waarde hebben wij rekening gehouden met de bijzonderheden uit de akte. In de akte staan ons inziens voor de waardering geen van belang zijnde , erfdienstbaarheden en rechten vermeld. Wij benadrukken dat Savills geen volledig titelonderzoek heeft uitgevoerd. Wij adviseren u daarom titelonderzoek uit te laten voeren door een juridisch adviseur.

een

2. 11. Verhuursituatie Wij hebben de ons ter beschikking gestelde huurovereenkomsten gelezen. Per taxatiedatum is het gehele

object verhuurd aan Gemeenschappelijke Regeling Noord-Hollands Archief. Daarnaast monumentale voorzijde van het pand door de huurder onderverhuurd aan Stichting Hart.

wordt

Het object is op basis van het huidige huurcontract , na verlenging van de initiële huurtermijn , verhuurd voor onbepaalde tijd waarbij enkel de huurder kan opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden. De overeenkomst zal daarnaast bij ingaan van het nieuwe huisvestingsstelsel van rechtswege komen te vervallen.

Huurder

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Ingangsdatum

Expiratiedatum

VVO

Parkeerplaatsen

Pagina 20

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nn

Gemeenschappel iĳjke Regeling

7.100,40 m?

Noord-Hollands Archief

volgende bijzonderheden

Uit artikel 5.3

worden

huurovereenkomst(en)

Historisch

huurovereenkomst

vermeld.

eindigt bij wederzijds goedvinden, op het moment dat Regionaal opzegt. Uit artikel 5.4 blijkt dat in het geval van de verhuurder het opzegging (ie. Rijksvastgoedbedrijf) de volgende zaken in rekening brengt bij de het Historisch huurder(i.e. Regionaal Centrum): 1. de boekwaarde van het object bij het Rijksvastgoedbedrijf; 2. Leegstandskosten en indien van toepassing aflossings- en rentekosten van leningen van het Rijksvastgoedbedrijf die betrekking hebben op het object en die zijn afgesloten tussen het moment van opzegging van deze (i.e. de huidige) overeenkomst en het moment van het volgende gebruik van het object of het

blijkt dat huidige

in de

Centrum

enkel

huurovereenkomst

overdracht; 3. De

kosten die

gemoeid zijn om partijen zoals

het Rijksvastgoedbedrijf erkende partijen, inclusief eventuele gerechtelijke kosten; Tevens zoveel

bedoeld

die

blijkt uit artikel 5.6 dat Rijksvastgoedbedrijf mogelijk te beperken.

Daarnaast

is in het contract

alles in het werk stelt

de kosten,

genoemd

in artikel 5.4

opbrengst van het vastgoed bij verkoop van het gehuurde door het Regionaal Historisch Centrum, dan wel de toerekenbare Rijksvastgoedbedrijf gunste (verwachte) opbrengst bij voortgezet (her)gebruik van het gehuurde. In de (verwachte) opbrengst wordt verrekend de kosten van het Rijksvastgoedbedrijf om het gehuurde te verkopen of aan opvolgende huurder te het

vastgelegd

in artikel 8, lid 3 juncto bijlage 2 of andere, niet door te hebben op het gehuurde, uit te kopen,

rechten

menen

dat de

komt

ten

van

verhuren. De

bovengenoemde punten gelden

niet

Uit artikel 8.3

blijkt dat

verder onderverhuurt

het

aan

de staat het

gehuurde (i.e. het object) aan het Regionaal aparte onderhandeling gevoerd over de verkoopprijs vastgelegd.

wanneer

Historisch Centrum verkoopt. In dat geval wordt en wordt dat in een separate koopovereenkomst

een

Regionaal Historisch Centrum volgende onderhuurder.

dient te voorkomen

dat de onderhuurder

het

object

een

Op basis van het huurcontract is het gewaardeerde is na verlenging van de eerste huurtermijn verhuurd voor onbepaalde tijd waarbij (met uitzondering van de bêindiging bij effectuering van een nieuw huisvestingsbeleid) enkel de huurder kan opzeggen, dit is eveneens gereflecteerd in de waardering. Indexatie

van

huurprijs verloopt jaarlijks

per

januari

conform

CPI,

ook

dit

aangehouden

waardering. De

onderhoudslasten

huurcontract

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

gedragen

voor

opstallen

het

omliggende terrein worden op basis gereflecteerd in de waardering.

van

het

huidige

door de huurder, dit is eveneens

Pagina

Het huidige huurcontract beoordelen taxateurs echter als niet volledig marktconform. Het omvat de eerdergenoemde clausules waarin onder andere wordt vastgelegd dat de opbrengst bij verkoop van het vastgoed toekomt aan de huidige huurder maar ook dat de huurder bij opzegging van het contract verplicht is de boekwaarde van het gewaardeerde te vergoeding aan verhuurder. Op basis van dit contract kunnen taxateurs geen marktwaarde vaststellen. Taxateurs hanteren derhalve het uitgangspunt dat het gewaardeerde is verhuurd tegen marktconforme voorwaarden waarin deze clausules niet langer van toepassing zijn. Voor de overige bepalingen hebben taxateurs het huidige huurcontract aangehouden. Voor een overzicht van de huurders verwijzen wij u naar het blad ‘Inkomsten’ van het rekenmodel in de

bijlage.

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 22

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 23

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 24

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 25

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 26

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 27

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 28

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 29

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 30

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 31

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 32

De Nederlandse bedrijfsruimte vastgoedmarkt Voorraad en aanbod De Nederlandse industriële vastgoedmarkt exclusief logistiek heeft een totale voorraad van 1766 miljoen m² en is daarmee de grootste vastgoedcategorie in Nederland op basis van volume. In dit rapport worden industriële panden gedefinieerd als panden die worden gebruikt voor de (kleinschalige) productie opslag en distributie van goederen en dit betreft zowel single-tenant als multi-tenant objecten. Logistiek vastgoed valt buiten deze definitie; dit betreft doorgaans panden van meer dan 10. 000 m² die specifiek zijn gebouwd voor opslag- en distributiedoeleinden. ,

De Nederlandse industriële markt wordt gekenmerkt door een extreem krappe situatie waarbij het aanbod de vraag niet kan bijbenen. Hoewel de voorraad industrieel vastgoed sinds 2020 met 89% is gegroeid blijft de beschikbaarheid zeer laag. Dit komt grotendeels doordat er onvoldoende grond beschikbaar wordt gesteld voor vastgoedontwikkelingen met een hoge milieubelasting of waarvoor specifieke milieuvergunningen nodig zijn. Bovendien concurreert industrieel vastgoed met andere vastgoedtypes zoals logistiek en woningbouw waardoor er te weinig focus is geweest op het toewijzen van geschikte ontwikkellocaties voor industrie. Begin Q3 2025 bedroeg de leegstand in de industriële sector 14% iets hoger dan de 10% die in 2024 werd geregistreerd. ,

Voorraad- en leegstandsontwikkeling 2016

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

–

2025YTD (Leegstand is beschikbaar sinds 2023)

Pagina 33

Gebruikersmarkt Na een stabiel 2024 waarin de vraag iets lager lag dan in 2023 (-39%) is de vraag van gebruikers naar industrieel vastgoed in Nederland afgenomen als gevolg van een verslechtering van het Nederlandse ondernemersklimaat. De opnamevolumes bedroegen 304. 683 m² wat neerkomt op een daling van 567% op jaarbasis. In de eerste helft van 2025 lagen de volumes bovendien 235% lager dan in H1 2024. ,

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16539029/1