Document · PDF

2 Bijlage 1, Taxatierapport (WOO)

commissie Ontwikkeling 5 februari 2026, gemeente HaarlemBij agendapunt: 20.30 uur Aankoop Kleine Houtweg 18 (GR Noord-Hollands Archief) (ER/DL)21.777 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

op huurinkomsten van Wij hebben voor de een NAR op markthuur voor correcties van Dit resulteert in een lobby-/entree-ruimte gehanteerd. exitwaarde middels

(geanonimiseerd) EN

(geanonimiseerd) vr (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd)

waarde

n een BAR k.k. op huurink per m? VVO van ca. monumentale kantoor reflecteert dit een BAR k.k. op huurinkomsten

Dit resulteert verhuurd van

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

(geanonimiseerd)

aarde

op het

bijzondere uitgangspunt

(geanonimiseerd) ca. (geanonimiseerd) Tezamen (geanonimiseerd) .

met

het

val

dat het

object langjarig

marktconform

Pagina

Woningscenario: Op verzoek van

de opdrachtgever is tevens een scenario doorgerekend waarin het archief wordt tot herontwikkeld woningen. Dit vormt het meest realistische fallbackscenario bij vertrek van het Noord-Hollands Archief, gezien de beperkte alternatieve aanwendbaarheid van de bestaande opstal. De

huidige

archiefruimte

goed geconditioneerd en centraal gelegen, maar door de schaal, indeling over verdiepingen, beperkte vrije hoogte en het ontbreken van faciliteiten zoals overheaddeuren, is het object weinig courant voor opslag, bedrijfsruimte of kantoorfunctie. meerdere

Taxateurs

zijn uitgegaan

sloop-nieuwbouw binnen het bestaande bouwvolume, conform de eisen en m. it 24 richtlijnen ge Daarbij is gereken ingprogramma besta: sociale huurwoningen De middenhuurwoningen rije sectorwoningen kelder wort enut voor en Voor sociale huur een dubbellaagse bergingen p, uur 15 of 25 jaar, afhankelijk van de g indexatie. Bij exploitatieverplichting van 50 jaar; vo verkoop geldt een prijsplafond van (geanonimiseerd) (prijspeil 2022), geïndexeerd tot per Verhuur van levert de economische en wordt waardepeildatum. middenhuurwoningen hoogste daarom als HABU beschouwd. Verkoop van enkel vrije sectorwoningen leidt tot gesplitst eigendom en beperkt de courantheid, waardoor doorexploitatie is aangehouden. van

van

(geanonimiseerd)

(geanonimise rd)

(geanonimiseerd) me:

totale

markthuur van de woningen met de maximalisatie van

gehouden

WWS-stelsel.

basis

gerealiseerde

staat

van

41,

4.3

4.2

€

parkeerplaatsen bedraagt huurprijs voor de sociale

conform

BAR

v.o.n.

(geanonimiseerd) totstandkoming

van

deze

(geanonimiseerd) EM en

jaar. Hierbij is rekening middenhuurwoningen conform het

dit in (geanonimiseerd) Ree wordt nader

een

waarde

toegelicht

waarde

in sectie

rapport. Voor de bepaling van de waarde in huidige staat is de residuele waarderingsmethodiek toegepast, waarbij bouwkosten, sloop- en voorbereidingskosten, financieringslasten en en

het

van

vergunningsrisico in mindering zijn gebracht. De bouwkosten zijn gebaseerd op referentieprojecten en Bouwkostenkompas en worden nader toegelicht in sectie 4.2 van het rapport getiteld 'Belegginganalyse’'.

het

Hoewel het vigerende bestemmingsplan enkel ‘Kantoor’ toestaat, achten taxateurs woningontwikkeling het meest realistische alternatief. Dit sluit aan bij de gemeentelijke visie, al blijft het vergunningstraject onzeker.

Daarom

correctie

een

van

(geanonimiseerd) EE.»

netto

kasstromen

toegepast.

kasstromen

(geanonimiseerd)

zijn

disconteringsvoet (geanonimiseerd) overdrachtsbelasting en aankoopkosten is toegepast. Dit leidt tot een waarde bij leegstand en alternatieve aanwending van € B hetgeen tevens de waarde van de archiefruimte onder het fallbackscenario (geanonimiseerd) weerspiegelt. verdisconteerd

met

een

van

waarna

een

correctie

van

voor

«.

Onzekerheid taxatie De

schattingsonzekerheid

Onze

waardering gedefinieerd in de Algemene

taxatie

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

wordt

van

deze taxatie is

hoog.

niet

gerapporteerd

als

RICS Valuation

Global

onderhevig

aan

‘materiële

waarderingsonzekerheid'

zoals

Standards.

onnauwkeurigheid Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de inherente kenmerken van het object, de markt en beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onnauwkeurigheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. is er dus Bij het taxeren van vastgoed vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid.

Pagina 76

Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de inherente kenmerken van het object , de markt en beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onnauwkeurigheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Bij het taxeren van vastgoed is er dus vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid. Marktomstandigheden Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben , onder meer resulterend in gedwongen verkoop en het uitblijven van transacties. Zoals elders in dit rapport vermeld , heeft een combinatie van aanhoudende geopolitieke onzekerheid , aanhoudende inflatiedruk en duurdere (en selectievere) schulden en kapitaal geleid tot een grotere volatiliteit , lagere transactievolumes (zowel verkoop en als verhuur) en dalende waarden in het grootste deel van de Europese vastgoedmarkt. Het consumentenvertrouwen en het gedrag van beleggers zijn in dergelijke perioden aan snelle verandering onderhavig. U dient zich er daarom van bewust te zijn dat de conclusies in dit taxatierapport tegen deze achtergrond tot stand zijn gekomen en alleen geldig zijn op de taxatiedatum. Waar nodig raden wij u aan onze waardering(en) te blijven monitoren.

Om twijfel te voorkomen , onze waardering(en) is/zijn niet gerapporteerd als zijnde onderhevig aan 'material valuation uncertainty' zoals gedefinieerd in de RICS Valuation Global Standards. -

Eventuele onzekerheid als gevolg van informatievoorziening Er is gebruik gemaakt van waarneembare markt- en objectinformatie. Indien de bepaling van de vloeroppervlaktes gebeurt aan de hand van de verstrekte plattegrondtekeningen zijn deze zo nauwkeurig mogelijk en met zorgvuldigheid ingemeten. Door afwijkingen in de maatvoering en (mogelijke) afwijkingen ten opzichte van de feitelijke situatie zijn onnauwkeurigheden in de vastgestelde oppervlaktes niet te vermijden.

Bijzondere uitgangspunten Bij deze waardering hebben wij de volgende bijzondere uitgangspunten gehanteerd: •Marktwaarde op een bijzonder uitgangspunt K. K. (het object is langjarig en marktconform verhuurd). De marktwaarde is zonder de bovenstaande bijzondere uitgangspunten lager dan de gerapporteerde waarde inclusief de bijzondere uitgangspunten.

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 77

Opmerkingen en overige uitgangspunten Huidige staat: • De in de taxatie gehanteerde afmetingen zijn gebaseerd op een NEN-2580-certificaat voor het voormalige Doopsgezinde Weeshuis en een aangeleverde ruimtestaat voor de archiefruimte. Voor de laagbouw aansluitend aan het archief , waarin de ontvangstruimte en ondersteunende kantoorruimte is gevestigd , hebben taxateurs geen oppervlaktegegevens ontvangen. De gehanteerde oppervlaktes voor dit deel van het gewaardeerde zijn gebaseerd op inmetingen en gecrosscheckt met BAG. Op basis hiervan hebben taxateurs een BVO van 600 m² gehanteerd. Op basis van een BVO/VVO-ratio gelijk aan die van de archiefruimte , zijnde ca. 86% , hebben taxateurs een verhuurbaar vloeroppervlak van ca. 516 m² gehanteerd. • Op basis van het huidige huurcontract is het gewaardeerde , na verlenging van de eerste huurtermijn , verhuurd voor onbepaalde tijd waarbij enkel de huurder kan opzeggen. Dit is eveneens gereflecteerd in de waardering. Indexatie van de huurprijs verloopt jaarlijks per 1 januari conform CPI; ook dit is aangehouden in de waardering. De onderhoudslasten voor de opstallen en het omliggende terrein worden op basis van het huidige huurcontract gedragen door de huurder; dit is eveneens gereflecteerd in de waardering. Het huidige huurcontract beoordelen taxateurs echter als niet volledig marktconform.

Het omvat clausules waarin onder andere wordt vastgelegd dat de opbrengst bij verkoop van het vastgoed toekomt aan de huidige huurder , maar ook dat de huurder bij opzegging van het contract verplicht is de boekwaarde van het gewaardeerde te vergoeden aan de verhuurder. Op basis van dit contract kunnen taxateurs geen marktwaarde vaststellen. Taxateurs hanteren derhalve het uitgangspunt dat het gewaardeerde is verhuurd tegen marktconforme voorwaarden waarin deze clausules niet langer van toepassing zijn. Voor de overige bepalingen hebben taxateurs het huidige huurcontract aangehouden. • Voor het bepalen van de marktwaarde in huidige staat zijn taxateurs uitgegaan van een situatie waarin het Noord-Hollands Archief langjarig zal blijven huren tegen het vigerende huurniveau. Gezien het gebrek aan alternatieve huisvestingsmogelijkheden voor het archief , het feit dat het gewaardeerde naadloos aansluit op de huisvestingsbehoefte van het Noord-Hollands Archief , en de significante onderhuursituatie achten taxateurs het niet aannemelijk dat het Noord-Hollands Archief zal vertrekken of open zal staan voor heronderhandeling van het huidige huurcontract. Taxateurs hanteren derhalve het uitgangspunt dat de huidige huurder gedurende de beschouwingsperiode niet zal vertrekken. Marktwaarde op een bijzonder uitgangspunt k. k.

(het object is langjarig en marktconform verhuurd): • Onder het bovengenoemde uitgangspunt hanteren taxateurs het uitgangspunt dat het gewaardeerde tegen markthuur is verhuurd. Voor het archief en de entree- en lobbyruimte hanteren taxateurs het uitgangspunt dat deze voor een periode van 10 jaar aan het Noord-Hollands Archief zijn verhuurd. Wij hanteren het uitgangspunt dat de monumentale kantoorvilla , welke momenteel wordt onderverhuurd door het Noord-Hollands Archief , voor een periode van 5 jaar (zoals gebruikelijk is voor dit type kantoren) is verhuurd tegen markthuur. Onder dit bijzondere uitgangspunt worden de onderhoudslasten niet langer gedragen door de huurders , maar door de eigenaar van het vastgoed. Woningscenario: • Op verzoek van de opdrachtgever hebben wij eveneens een scenario doorgerekend waarbij woningen worden ontwikkeld. Dit reflecteert tevens het fallbackscenario indien het Noord-Hollands Archief besluit te vertrekken , gezien de beperkte alternatieve aanwendbaarheid van de bestaande opstal met daarin de archiefruimte. Het betreft in deze een goed geconditioneerde archief-/opslagruimte op een goede , maar daardoor relatief dure locatie nabij het centrum van Haarlem. Daarnaast beperkt de schaal van het geheel de courantheid voor het gebruik als opslag.

Voor het gebruik als traditionele bedrijfsruimte is de alternatieve aanwendbaarheid eveneens beperkt vanwege de verdeling van het verhuurbare vloeroppervlak over meerdere verdiepingen , de beperkte vrije hoogte en het ontbreken van faciliteiten als overheaddeuren. De aanwending als kantoorruimte is mogelijk met oog op de aanwezige installaties , maar de zeer beperkte

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 78

lichtinval door de

weinige

aanzienlijk de courantheid. De huidige entree/lobby van het archief kan echter binnen het vigerende bestemmingsplan gebruikt worden als kantoor, net als het voormalige Doopsgezinde Weeshuis. In dit scenario zijn taxateurs derhalve uitgegaan van herontwikkeling van enkel de archiefruimte. Taxateurs zijn ten behoeve van dit scenario uitgegaan van sloop-nieuwbouw. Het gewaardeerde beschikt over een rijksmonumentale status. In het monumentenregister wordt echter enkel gesproken over het historische kantoorpand aan de voorzijde van het gewaardeerde, zijnde het voormalige Doopsgezinde Weeshuis. Daarnaast is de archiefruimte, welke in dit scenario gesloopt wordt, gebouwd nadat de rijksmonumentale status is toegekend aan het gewaardeerde. Het archief reflecteert derhalve niet het historische opstal waaraan destijds de rijksmonumentale status is toegekend. Taxateurs hanteren derhalve het uitgangspunt dat het archief ondanks de rijksmonumentale status gesloopt kan worden. Het bouwvlak en de maximale bouwhoogte binnen het vigerende bestemmingsplan voor het archief zijn vastgesteld in lijn met de footprint en bouwhoogtes van de huidige opstal en bedragen 15 meter voor het merendeel van het archief en 17 meter voor de installatieruimte op het dak van de derde verdieping. Ten behoeve van het woningscenario zijn taxateurs uitgegaan van ontwikkeling binnen het huidige bouwvolume.

De exacte metrages worden nader toegelicht in sectie 2.4 van het rapport en zijn eveneens opgenomen in de rekenbijlage. Ten behoeve van de woningontwikkeling hebben taxateurs een GBO/BVO-verhouding van 75% aangehouden voor de woningen en een GBO/BVO-verhouding van 85% voor de bergingen en overige ruimtes. Deze ratios zijn gebaseerd vanuit Bouwkostenkompas en op benchmarkdata vergelijkbare waar taxateurs betrokken woningontwikkelingen bij zijn geweest. Voor de vaststelling van de typen woningen die kunnen worden gerealiseerd onder dit scenario hebben taxateurs de eisen en richtlijnen vanuit de gemeente Haarlem in acht genomen. Hiervoor hebben taxateurs de geldende beleidsregels geraadpleegd zoals vastgesteld in het document Actualisatie Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering uw sociale huur en middensegment. Taxateurs hebben rekeni met de eis om minima, (geanonimiseerd) sociale gehouden huurwoningen te realiseren en de wens om minimaal te in het realiseren. Daarnaast hebben taxateurs de minimumafmetingen woningen middensegment m? sociale huurwoningen (minimaal 40 GBO en gemiddeld minimaal 50 m? en de woningen in het (lage) ramen

beperkt

voor

deze

functie

eveneens

(geanonimise rd)

middensegment (minimaal 50 m? GBO

minimaal

de hel

GBO)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) de gemeente gestelde eisen wat betreft afmetingen. De worden nader toegelicht in sectie 2.4 van het rapport.

exacte

metrages

indelingen

van

verdiepingen

dubbellaagse kelder van het archief wordt onder het gehanteerde woningscenario aangewend voor van bergingen en parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen en bergingen is getoetst aan de wat Nota en de eisen betreft bergingen en fietsparkeren zoals uiteengezet in het geldende parkeernormen document Beleidsregel bergingen nieuwe woongebouwen Haarlem 2018. Op basis hiervan hebben taxateurs een minimaal aantal te realiseren parkeerplaatsen en bergingsruimte bepaald. De benodigde ruimte is groter dan de vloeroppervlakte van één enkele kelderverdieping. Taxateurs hebben derhalve het uitgangspunt gehanteerd dat er, in lijn met de huidige situatie, een dubbellaagse kelder zal worden gerealiseerd. De additionele ruimte wordt in dit scenario aangewend voor de realisatie van extra parkeerplaatsen, welke kunnen worden verhuurd aan kantoorgebruikers binnen het object of woonachtigen in de omgeving. In het document Actualisatie Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment wordt eveneens vastgesteld dat er een exploitatieverplichting van 50 jaar geldt voor de sociale huurwoningen. Er geldt eveneens een exploitatieverplichting van 15 of 25 jaar voor woningen in het middensegment, afhankelijk van het type indexatie indien gekozen wordt voor verhuur.

Voor deze woningen geldt eveneens een prijslimiet bij directe verkoop na oplevering van (prijspeil 2022). (geanonimiseerd) hebben deze prijs op basis van CPI geïndexeerd en hanteren een maximale verkoopprijs van € per waardepeildatum. Op basis hiervan reflecteert verhuur van de woningen in het *

de realisatie

cn.

(geanonimiseerd) m-

Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

Pagina 79

middensegment de hoogste economische waarde en daarmee de zogeheten 'Highest And Best Use' of HABU. Verkoop van enkel de woningen in de vrije sector beperkt de courantheid van het geheel dusdanig (i. v. m. het gesplitste eigendom) dat het realiseren van de leegwaarde niet opweegt tegen de bijkomende beperkingen. Wij hebben derhalve een doorexploitatie gehanteerd in de waardering. Hierbij is rekening gehouden met de maximalisatie van de huurprijs voor de sociale en middenhuurwoningen conform het WWS-stelsel. Wij hebben eveneens een indicatieve leegwaarde opgenomen in het rapport , waarbij rekening is gehouden met de voornoemde prijslimiet voor de woningen in het middensegment. • Onder het vigerende bestemmingsplan is op de locatie van het gewaardeerde enkel de bestemming 'Kantoor' toegestaan. Bij vertrek van het Noord-Hollands Archief achten taxateurs de realisatie van woningen op de plek van het archief desondanks het meest realistische fallbackscenario. De realisatie van woningen in het centrum van Haarlem ligt in lijn met de visie van de gemeente en het scenario is daarnaast uitgewerkt op basis van de huidige eisen en richtlijnen die door de gemeente aan woningontwikkelingen worden gesteld.

Desondanks bestaat er een risico dat het verkrijgen van de benodigde vergunningen , ondanks welwillendheid vanuit de gemeente , geen doorgang vindt of wordt gehinderd door bezwaarprocedures. Taxateurs hebben in de residuele berekening dan ook rekening gehouden met een correctie van 25% van de som van de netto kasstromen om het aanwezige risico in het vergunningstraject te reflecteren. Roulatie en back-testing Zowel de betrokken taxateurs als Savills Taxaties zijn niet eerder betrokken geweest bij het getaxeerde

object.

De uitvoerend taxateur verklaart derhalve niet meer dan 6 achtereenvolgende jaren bij de taxatie van dit object betrokken te zijn geweest en dat Savills niet meer dan 9 jaar achtereenvolgens is betrokken bij de taxatie van dit object. Aangezien Savills deze taxatie voor het eerst voor deze opdrachtgever uitvoert , is een back-testing niet van toepassing. Versiebeheer Dit betreft de tweede versie van het rapport. Ten opzicht van de eerste concept versie zijn de volgende zaken gewijzigd: -Toegevoegd dat de huidige huurovereenkomst bij ingaan van het nieuwe huisvestingsstelsel van rechtswege komt te vervallen. -Onderbouwing van de markthuur op enkele punten uitgebreid. -Definitieve rekenmodellen toegevoegd als bijlages aan het rapport. De bovenstaande wijzigingen hebben niet geleid tot aanpassen in de waardering.

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 80

4.10.

Gerapporteerde

waarden

Marktwaarde Met

inachtneming

marktwaarde

van

het

het object

aan

bovenstaande

toegekend

inhoud

van

het

taxatierapport

hebben

wij

per 13 augustus 2025:

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) Markthuur Met

inachtneming

markthuur

het

aan

van

het

bovenstaande

object toegekend

inhoud

van

het

taxatierapport

hebben

per 13 augustus 2025:

(geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) Marktwaarde Met

inachtneming

marktwaarde

object toegekend

bijzonder uitgangspunt

een van

een

het

bovenstaande

bijzonder uitgangspunt

k.k.

K.K.

(het object

inhoud

het

langjarig

marktconform

verhuurd).

taxatierapport hebben wij de volgende (het object is langjarig en marktconform verhuurd). aan het van

per 13 augustus 2025:

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Met vriendelijke

groet,

(geanonimise rd) (geanonimise rd) Kleine Houtweg Haarlem 12048-01

Pagina 81

Bronnen

Soort informatie

Geraadpleegd

Bron

Kadastrale gegevens

Openbaar

Koopovereenkomst

Nee

Niet van toepassing

Leveringsakte

Nee

Niet van toepassing

Splitsingsakte

Nee

Niet van toepassing

Erfpachtakte

Nee

Niet van toepassing

Erfpachtgegevens

Nee

Niet van toepassing

Huuroverzicht

Opdrachtgever

Huurovereenkomsten

Opdrachtgever

Allonges

Nee

Niet van toepassing

Plattegrondstekeningen

Opdrachtgever

Meetcertificaat(en) NEN 2580

Opdrachtgever

Opmerking(en)

*voor enkel

het monumentale

kantoor

Bodemrapport(en)

Nee

Niet van toepassing

Asbestinventarisatie(s)

Nee

Niet van toepassing

Nee

Niet van toepassing

Onderhoudsrapportage(s)

Nee

Niet van toepassing

Energielabel

Nee

Niet van toepassing

Bestemmingsplan(nen)

Openbaar

WOZ-beschikking

Nee

Niet van toepassing

VVE stukken

Nee

Niet van toepassing

WWS punten

Nee

Niet van toepassing

Bouwkundige

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

rapportage(s)

Pagina 82

Actualisatie Haarlemse spelregels voor woningbouwprogrammering nieuwbouw sociale huur en middensegment Lokale wet- en regelgeving

Openbaar

Beleidsregel bergingen nieuwe woongebouwen Haarlem 2018

Openbaar

Nota parkeernormen

Openbaar

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 83

Algemene taxatie uitgangspunten

Onderstaande uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing , tenzij in de rapportage uitdrukkelijk anders is vermeld. 6. 1. Bouwkundige en technische staat Bij de inspectie hebben wij op basis van de direct zichtbare delen een idee gevormd over de staat van onderhoud. Wij zijn ervan uitgegaan dat er geen bouwkundige of technische gebreken zijn. Als u inzicht wilt verkrijgen in de bouwkundige en technische staat van het object , adviseren wij u hiernaar onderzoek te laten verrichten. 6. 2. Verontreiniging Wij zijn ervan uitgegaan dat er geen sprake is van verontreiniging van grond of grondwater van het object , dat er zich geen olietanks of andere objecten of stoffen in de grond bevinden die de waarde kunnen beïnvloeden en dat in het object zelf geen asbest of andere materialen zijn verwerkt die door schadelijkheid van invloed kunnen zijn op de waarde. Hier hebben wij geen onderzoek naar verricht. Als toch zou blijken dat er vervuiling bestaat dan dient onze waardering aangepast te worden. Als u inzicht wilt verkrijgen in de aanwezigheid van schadelijke stoffen , adviseren wij u hiernaar onderzoek te laten verrichten. 6. 3.

Eigendomssituatie en beperkingen Wij hebben beperkt onderzoek verricht naar eventuele bijzonderheden voortvloeiend uit de titel van aankomst , eventueel toepasselijke algemene of bijzondere erfpachtvoorwaarden of andere bedingen of rechten van derden. Echter , als u zekerheid wilt krijgen omtrent beperkingen zoals kettingbedingen , erfdienstbaarheden , gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen adviseren wij u dit te bespreken met een juridisch adviseur.

Wij zijn ervan uitgegaan dat het object vrij is van hypotheken , zakelijke rechten en beslagen. 6. 4. Vereniging van Eigenaars Als het gewaardeerde een appartementsrecht betreft , hebben wij alle consequenties die voortvloeien uit de statuten en de afspraken van de Vereniging van Eigenaars buiten beschouwing gelaten. Ook hebben wij geen rekening gehouden met eventuele schulden of tegoeden van de vereniging. 6. 5. Ontvangen informatie Wij zijn ervan uitgegaan dat de door ons ontvangen gegevens juist en volledig zijn. 6. 6. Voorschriften Wij zijn ervan uitgegaan dat op de waardedatum overheidsregels.

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

het object en het huidige gebruik voldoen aan alle

Pagina 84

6. 7. Plaatselijk geldende regelingen Wij hebben geen onderzoek verricht naar plaatselijk geldende regelingen zoals verordeningen of gevoerd overheidsbeleid. Wij zijn ervan uitgegaan dat hieruit geen bijzonderheden voortvloeien die de waarde van het object beïnvloeden. Wel hebben wij kennis genomen van het bestemmingsplan. Echter , als u volledig inzicht wilt verkrijgen in de plaatselijk geldende regelingen , adviseren wij u dit te bespreken met een juridisch adviseur. 6. 8. Omzetbelasting Als door een huurder geen omzetbelasting over de huursom wordt betaald , hebben wij rekening gehouden met BTW-verlies over de exploitatielasten. BTW-verlies over de investeringskosten en de aankoopprijs hebben wij buiten beschouwing gelaten. De aan ons verstrekte gegevens omtrent BTW-compensaties zijn in de berekening meegenomen. Als u inzicht wilt verkrijgen in de consequenties van de huidige en toekomstige fiscale wet- en regelgeving , adviseren wij u dit te bespreken met een fiscaal adviseur. 6. 9. Oppervlakten Wij zijn ervan uitgegaan dat de verstrekte oppervlakten juist en conform NEN-2580 zijn. RICS stimuleert het gebruik van oppervlakten die zijn vastgesteld op basis van de International Property Measurement Standard.

Echter , aangezien in de Nederlandse markt de NEN-2580 meetstandaarden verreweg het meest gebruikelijk zijn , zijn onze waarderingen gebaseerd op oppervlakten die zijn vastgesteld conform de NEN-2580 meetstandaarden. 6. 10. Machines en installaties In de waardering hebben wij rekening gehouden met de gebouwgebonden installaties. Machines en installaties die niet tot de gebouwgebonden installaties horen , hebben wij buiten beschouwing gelaten. 6. 11. Huurdersaanpassingen Wij zijn ervan uitgegaan dat bij expiratie van een huurovereenkomst geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan als gevolg van het achterlaten van aanpassingen in het gehuurde die door de huurder zijn aangebracht. 6. 12. Objecten in ontwikkeling Wanneer wij objecten of objectdelen hebben gewaardeerd die op de inspectiedatum nog niet zijn gerealiseerd en opgeleverd , zijn wij ervan uitgegaan dat deze objecten of objectdelen vrij van bouwkundige of technische gebreken zijn of zullen worden opgeleverd. Voor recent opgeleverde objecten houden wij geen rekening met retenties , uitstaande bouwkosten , honoraria of andere uitgaven die voortvloeien uit de realisatie van het project.

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 85

6. 13. Waardedatum De waarde van een object kan in een korte periode substantieel veranderen. Als na de waardedatum wordt besloten om het object te verkopen of te gebruiken als onderpand voor een lening , adviseren wij u om contact met ons op te nemen.

Bij de waardering hebben wij geen rekening gehouden

met verschillen die kunnen optreden tussen de inspectiedatum en de waardedatum of tussen de waardedatum en het moment van rapportage.

Derden kunnen aan dit rapport geen enkele aanspraak ontlenen. 6. 14. Speciaal belang Wij hebben in de waardering elke koper met een speciaal belang buiten beschouwing gelaten. 6. 15. Reikwijdte van onderzoek en informatiebronnen De reikwijdte van door Savills Taxaties uitgevoerde onderzoeken en de in deze taxatie gehanteerde informatiebronnen staan vermeld in de relevante secties in het taxatierapport. Tevens is een opsomming gegeven in het hoofdstuk Bronnen. Grotendeels is vertrouwd op informatie van de opdrachtgever. Waar rapporten en andere informatie zijn verstrekt door opdrachtgever , vatten we de relevante details in dit rapport samen. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Indien mocht blijken dat de informatie onjuist en/of onvolledig is geweest , wordt hiervoor geen aansprakelijkheid aanvaard. 6. 16. Rapportage uitsluitend voor opdrachtgever Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever. Hiervan mag door derden geen gebruik worden gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Savills Taxaties.

Kleine Houtweg 18 Haarlem 12048-01

Pagina 86

BIJLAGEN

Bijlage I Rekenmodel -

City

Haarlem

Address

Kleine

Houtweg 18

Client

Noord

Hollands Archief

File number

12048-01

Valuation date

13-8-2025

VALUATION

Valuation and property details

Property

Doopsgezinde

Analysis Top tenants by income (% of TR)

Weeshuis

Property type Date of inspection Type of valuation

Full Valuation

Lettable floor area

7.100

Gross

8.175

Parking Parking

Other

(m?) (m2)

floor area spaces ratio (per

Income and outgoings Rent

100%

Gemeenschappelijke

Regeling

Noord-Hollands

passing per annum (RP) Theoretical rent per annum (TR) Market rent per annum (MR) Net operating income per annum (NOI) Annual outgoings (4,68% of MR)

Archief

Ratio

gfa)

1: 630

Ownership Number

13-8-2025

Freehold

of tenants

SUMMARY

/ MR

(yrs) (on MR) rate (sqm)

Av.rem.leaseterm Income

and

Vacancy Vacancy

market rent

1.000.000

Adjustments

600.000 =

400.000

by value

Gross Net

value

yield (nv) on

Gross

rent

Leasehold

NPV

Discounted cash flow output Av.

Inflation

Av.

Market

(10 years) growth (10 yrs)

rent

Leasehold

NPV

Exit value rent

ground buying off

CapEx

corrections

Other

general corrections

n.a.

Discount rate

n.a.

Gross Net

value

100%

Gemeenschappelijke

Regeling

Noord-Hollands

Reported yields

Reported values

Archief

(geanonimise rd)

yield (gv) on TR yield (gv) on RP Gross yield (gv) on TR Gross yield (nv) on TR Gross yield (nv) on MR Gross yield (nv) on RP Net

Gross

value

Purchasing Purchasing

costs costs

and

assumptions

Special assumption(s):

model

For this valuation we

No additional comments

File name:

12048-01

DRAFT

forms an are

integral part of the valuation report. applicable other than described in the body of our valuation report.

d.d 09-09-2025

Page

have made

(%) (€) rounding

Net

value before

Net

value per sq m

Net value

This calculation

(geanonimiserd)

Tenant corrections

Net

Comments

initial yield

Exit Yield

vacancy

tenants

(geanonimiserd)

"MR

800.000

Top

rate

Capitalisation output Total corrections (npv) Av. Net initial yield on MR

Ifa

(rounded

(geanonimise rd) (geanonimiseerd)

No no

special assumptions.

Print date:

10-9-2025

City: Haarlem Address: Kleine Houtweg 18 Client: Noord Hollands Archief File number:

INCOME

012048-01

Valuation date: 13-08-2025

Tenancy Tenant 1

File

name:

VAT Main

_Gemeenschappelijke Regeling Noord-Hollands Archief

12048-01

Office

schedule

DRAFT

d.d 09-09-2025

use

Rent

naeeinn

Market

rent

(geanonimiseerd) (geanonimise rd)

y/n y

Start date

1-1-2019

Remaining

Expiration

lease term

in m?

12-8-2036

1:951

1.551

Page

ive

Market

rent

per m?

(geanonimiseerd)

Lobby

Market

rent

per m?

(geanonimiseerd)

lfa

Parking

Market

in m?

rent

per m?

516 516

(geanonimise rd)

inside

Parking

Market

places

per

rent

place

outside

Market

places

per

13 13

rent

place

(geanonimiseerd)

Print date:

10-9-2025

City: Haarlem Address: Kleine Hout Client: Noord

Hollands Ar.

File number:

012048-01

Valuation

OUTGOINGS

13-08-202

date:

category Management Repairs

Promotion

gfa € / m? gfa

Insurance

of est reinstatement

Property Tax

Water

€ / m?

(est) WOZ value Municipality / % of WOZ Municipality / per unit

Charges

Board

amount

of TR

Sewerage Other

costs

estimated

% of MR

(geanonimise rd)

Ground

estimated

(geanonimiseerd)

Opted Not opted for VAT Outgoing subject to VAT VAT Non recoverable VAT

O "

mi " u

zi zi "

File name:

12048-01

(geanonimiserd)

ings (%

% of MR

total)

adjustments Freehold

Start date

n.a.

Expiration date End date

leasehold

period

n.a.

Ground

rent

n.a.

percentage

Total

adjustment current ground ground rent Subject to inflation

Insurance

rent

Inflation

na.

Yes

(geanonimiseerd)

Real interest

Remaining period (years) NPV ground rent Adjustment buy-off land value at end Land value / sq m gfa Land value Annual

payments

(geanonimiseerd)

Discount rate

land value

growth

Discount rate

Remaining period (years) Deprecation of land value Land value end of period NPV buying off

Promotion

n.a.

Annual

Real interest

Management Repairs

n.a.

leasehold

Conditions

Av. for VAT

lease

Ownership

n.a. n.a.

of current

period

n.a.

(geanonimise rd) n.a. n.a.

Property Tax Water Board

Total

Charges

Sewerage Other Non

DRAFT

recoverable VAT

d.d 09-09-2025

Page 3

ground

lease

adjustment

Transfer tax freehold

10,40%

Transfer tax leasehold

n.a.

Print date:

10-9-2025

City: Haarlem Address: Kleine Houtweg 18

CORRECTIONS

Client: Noord Hollands Archief File number: 012048-01 Valuation date: 13-08-2025

Description

Period of correction Start date End date

Subject to Inflation

Discount rate

CPI Years

NPV

263% , 1

228% , 2

208% , 3

200% , 4

200% , 5

200% , 6

200% , 7

200% , 8

200% , 9

200% , 10

CapEx corrections Subtotal

subtotal npv

npv

Other general corrections Subtotal Tenant corrections Subtotal Total corrections

File name: 12048-01 DRAFT d. d 09-09-2025

Page 4

Print date: 10-9-2025

City: Haarlem Address: Kleine Client: Noord

Houtweg

CAPITALISATION

Hollands Archief

File number: 012048-01 Valuation date: 13-08-2025

(geanonimise rd)

Discount rate corrections inflation (5 years) Real interest

Av.

Outgoings Mark.+ letting Service charges leakage (€ / m? yr)

Main 1

Gemeenschappelijke Regeling Noord-Hollands Gross income

Sensitivity analysis

NIY av.

minus 0,25% NIY on MR in place

NIY

plus 0,25%

File name:

12048-01 DRAFT d.d 09-09-2025

Archief

Office

use

(geanonimiseerd)

Start date

Expiration

1-1-2019

Remaining

Net

lease term

Yield

12-8-2036

(geanonimiseerd)

Vacancy

Incentives

Adjustment

Tenant

underrent

in months

per m? Ifa

vacancy

corrections

(geanonimiseerd)

5.000.000 In

4.500.000

Page 5

Té

Gross Net

Gross

value

(geanonimiseerd)

CapEx general

corrections

Leasehold

correction

Other

(geanonimiseerd)

NPV over-

(geanonimiseerd)

11,00 11,00

5.500.000

Initial on

Yield Net initial yield (gv) on TR Gross initial yield (gv) on TR Gross initial yield (nv) on TR Gross initial yield (nv) on RI

value after corrections

Purchasing costs rounding

value before

(geanonimise rd)

(geanonimiseerd)

Print date:

10-9-2025

City: Haarlem Address: Kleine Houtweg Client: Noord

Hollands Archief

File number:

012048-01

Valuation

date:

CAS Hi F LOW

13-08-2025

(geanonimise rd)

Discount rate Av. Inflation (10

years) Outgoings (% of MR) Mark.+ letting (% of MR) Premium on CPI for costs indexation Service charges leakage (€ / m? yr)

Cash flow outcome

(geanonimise rd)

Gross value

Purchasing costs Net value Net value (rounded)

Market rent growth CPI Index Tenant 1

Gemeenschappe Gross

income

Rent

Market

paesina

rant

Indexation

(geanonimiseerd)

__ Expiration

1-1-2026

Yrsto

Tenant

Future

Renewal

index

expiry

leaving

vacancy

term

11,00 11,00

25%

12-8-2036

0,38

Cashflow

(yr)

Future void

(mo)

Future TI

(mo)

adjustments outgoings VAT adjustment over operating Tenant incentives (current)

350.000

—

300.000

Tera Gross

Cashflow —

Net cash

DRAFT

d.d 09-09-2025

flow

Future

void costs

Future

tenant incentives

letting

service

costs

charges

pn -

En =

Total

12048-01

assumptions

Marketing Leakage on 1

File name:

(geanonimise rd)

(geanonimiseerd)

General corrections

and

100.000 50.000

Costs and

adjustments

150.000

Purchasing costs Net exit value (rounded)

income

250.000 200.000

costs

aen (ir

(gv)

(geanonimiseerd)

Annual 400.000

(geanonimise rd)

Exit yield

Gross exit value

(geanonimiseerd)

)

Current

450.000

Net initial yield (gv) on TR Gross initial yield (gv) on TR Gross initial yield (nv) on TR Gross initial yield (nv) on RI

Exit year 10 Gross rent yr 11

(geanonimiseerd)

(costs and adjustments)

Exit value

Page 6

Print date:

10-9-2025

City Address

Haarlem Kleine Houtweg

Client

Noord

File number

12048-01

Valuation

13-8-2025

date

Valuation and

property details

Property

Doopsgezinde

Property type Date of inspection Type of valuation

Weeshu Other

Full Valuation =

7.100

Gross

8.175

Parking spaces Parking ratio (per gfa)

47%

Noord

45%

Office Tenant

Noord

Hollands

SUMMARY and

outgoings

per annum (RP) Theoretical rent per annum (TR)

Archief

passing

Market

Hollands

rent per annum (MR) operating income per annum (NOI) Annual outgoings (15,38% of MR) Net

Archief

Ratio

RP / MR

Av.rem.leaseterm Income

Freehold

of tenants

Rent

1:630

Ownership

Income

(m?) (m?)

Number

Analysis Top tenants by income (% of TR)

Lettable floor area floor area

VALUATION

Hollands Archief

and

market

(yrs) Vacancy rate (on MR) Vacancy rate (sqm)

rent

1000000,0 "MR

800000,0

vacancy

Adjustments

600000,0 =

400000,0

Gross

rent

200000,0

Leasehold

NPV

Leasehold

NPV

Top tenants by

value

CapEx Other

general corrections

Net value Gross

yield (nv) on yield

50%

Office Tenant

Discounted cash flow Inflation (10 years)

Av.

Market rent

growth (10 yrs)

Exit Yield Discount rate

n.a.

Gross value Net value

corrections

41%

Noord

Hollands

Net

yield (gv) on TR yield (gv) on RP Gross yield (gv) on TR Gross yield (nv) on TR Gross yield (nv) on MR Gross yield (nv) on RP

Archief

Noord

Hollands

Archief

Reported

(geanonimise rd)

values

Gross value

Purchasing Purchasing

assumptions

This calculation model forms No additional comments

are

integral part of the valuation report. applicable other than described in the body of our valuation report. an

Special assumption(s): The The The

File name:

12048-01

DRAFT

d.d. 29-08-2025

Page

(%) (€) rounding

costs costs

Net value before

Net value per sq m

Net value and

output

Av.

n.a.

Reported yields

Comments

Net initial

Net =

Gross value

Exit value

ground rent buying off

corrections

Tenant RP

(geanonimiserd)

Capitalisation output (npv) Av. Net initial yield on MR Total corrections

Ifa

(rounded)

(geanonimiserd)

(geanonimiseerd)

Yes

above is reported under the following special assumption: property is fully let at market conformity. tenant no longer bears the maintenance costs. Market Value as stated

Print date: 2-9-2025

City: Haarlem Address:

Kleine Houtweg Client: Noord Hollands Archief

ÍN C O M E

File number: 012048-01 Valuation date:

13-08-2025

VAT passing

Market rent

__ y/n__

Market re: Start date

Lobby

Parking

Market rent per m?

Market rent

places

per

place

places

outside Market ren per

place

(geanonimiseerd)

File name:

12048-01 BU

DRAFT

d.d. 29-08-2025

Page 2

Print date: 2-9-2025

City: Haarlem Address: Kleine Hout Client: Noord

Hollands Ar.

File number:

012048-01

Valuation

date:

OUTGOINGS

13-08-202

category Management

estimated %

of TR

Repairs Promotion

€

m?°

/ gfa € / m?° gfa

Insurance

of est reinstatement

Property Tax Water

Board

Sewerage

costs

Charges

of (est) WOZ value Municipality / % of WOZ Municipality / per unit

Other

% of MR

(geanonimiseerd)

Ground

Opted for VAT Not opted for VAT Outgoing subject to VAT

(geanonimiseerd)

VAT Non recoverable VAT

nn Outgoings (% of total)

. .

File name:

12048-01

(geanonimiserd) BU

% of MR

(geanonimiseerd) OT

Expiration date End

Insurance

Property Tax

period

Conditions Ground

rent

percentage

Total

adjustment current ground ground rent Subject to inflation Inflation

Discount rate Real interest

Remaining period (years) NPV ground rent Adjustment buy-off land value Land value / sq m gfa Land value Annual land value Discount rate

growth

recoverable

VAT

d.d. 29-08-2025

ground

lease

adjustment

Transfer tax freehold Transfer tax leasehold

Other

Page

rent paym

Annual

Total

Charges

Sewerage

DRAFT

leasehold

date leasehold

Remaining period (years) Deprecation of land value Land value end of period NPV buying off

Promotion

Non

Freehold

Real interest

Management Repairs

Water Board

adjustments

Start date

Av. estimated

lease

Ownership

at end

of cur/

(geanonimiserd) Print date:

2-9-2025

City: Haarlem Address: Kleine Houtweg 18

CORRECTIONS

Client: Noord Hollands Archief File number: 012048-01 Valuation date: 13-08-2025

Description

Period of correction Start date End date

Subject to Inflation

Discount rate

CPI Years

NPV

263% , 1

228% , 2

208% , 3

200% , 4

200% , 5

200% , 6

200% , 7

200% , 8

200% , 9

200% , 10

CapEx corrections Subtotal

subtotal npv

npv

Other general corrections Subtotal Tenant corrections Subtotal Total corrections

File name: 12048-01 BU DRAFT d. d. 29-08-2025

Page 4

Print date: 2-9-2025

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/16539029/1