10 Bijlage 9 Taxatierapport Troostwijk

Moderne logistieke ruimte ligt doorgaans aan de onderkant van de bandbreedte, terwijl verouderde minder courante logistieke ruimte aan de bovenkant van de bandbreedte ligt. Voor langjarig verhuurde nieuwbouw worden bruto aanvangsrendementen vrij op naam van 4% tot 6% gerealiseerd. Er is als gevolg van sterk opgelopen rentes en onzekerheid over de economische ontwikkelingen sprake van opwaartse druk op de bruto aanvangsrendementen. In januari 2023 is hier nog een nieuwe verhoging van de overdrachtsbelasting bijgekomen van 8% naar 10,4%. 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

34

•

De vooruitzichten voor 2023 zijn zeer onzeker. De economie koelt sterk af als gevolg van geopolitieke ontwikkelingen (oorlog in Oekraïne) en de daarmee ontstane energiecrisis die de inflatie sterk opjaagt. • De verwachting is dat de vraag naar bedrijfsruimte in 2023 lager zal liggen dan in 2022. Huurprijzen zullen een stabiel beeld vertonen. Bruto aanvangsrendement zullen als gevolg van de stijgende rente verder oplopen, vooral de hele scherpe aanvangsrendementen van de afgelopen twee jaar zullen niet meer worden gerealiseerd.

06.2 Kostenbenadering: Toelichting op waardering Gezien het specifieke karakter van het object en de specifieke vraagstelling van opdrachtgever en een gebrek aan referenties/transacties van direct vergelijkbare objecten is voor deze waardering als taxatiemethodiek uitgegaan van de kostenbenadering. Opdrachtgever vraagt om een scheiding tussen opstalwaarde bestanddeel en grondwaardebestanddeel. De aanwezige infrastructuur maakt deel uit van de opstalwaarde. Daarnaast is sprake van diverse correcties zoals onder meer: Achterstallig onderhoud; Begroting kosten asbestsanering; Begroting investering in verband met eis energielabel C voor bouwdelen A en B Huurdersinvesteringen vanaf 2014 tot heden. Voor een verkort overzicht van de waardering wordt verwezen naar de bijlage. Voor aansluiting op marktconforme bouwkosten van de infrastructurele posten is aansluiting gezocht met bouwkosten van algemene aard met een gemiddeld afwerkingsniveau. Als referenties voor het berekenen van de bouwkosten is van de volgende referenties gebruik gemaakt: Taxatieboekje (her)bouwkosten bedrijfspanden 2022 (publisher: SDU); Prijzenboekje, 36th edition (publisher: Dutch Association of Cost Engineers); Bouwkosten.nl; Bouwkostenkompas.nl; Troostwijk Database. Technische veroudering

Levensduur ruwbouw: 40 jaar tot 60 jaar Levensduur afbouw en installaties: 20 jaar tot 25 jaar Restwaarde: 10% - 20%

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

35

Het onderhavig complex is in meerdere fasen gebouwd, waardoor de gehanteerde levensduur van het object afhankelijk is gemaakt van het oorspronkelijke bouwjaar per fase. Dit resulteert in een langere gemiddelde resterende levensduur van bouwdelen met een recenter oorspronkelijk bouwjaar. Het inschatten van de bouwjaren is gedaan op basis BAG-viewer van een bouwkundige opname, interviews met opdrachtgever alsmede ervaringscijfers van Troostwijk. De levensduur en restwaarde is gebaseerd op in de markt gangbare kengetallen. Veelal worden bedrijfsruimten in een periode van 40 tot 60 jaar technisch afgeschreven (ruwbouw). Voor de afbouw en installaties geldt over het algemeen een levensduur van circa 15 tot 25 jaar. Bij relatief oudere bedrijfsruimten is de levensduur vaak langer door levensduur verlengende renovaties. Over het algemeen is een levensduur van 40 jaar gehanteerd voor onderhavig object. Een uitzondering hierop zijn de complexdelen A en B gelet op de bouwstijl. Voor de afbouw en installaties is een levensduur van 25 jaar gehanteerd. Restwaarden van bedrijfsruimten liggen over het algemeen voornamelijk in een bandbreedte van 5-10%.

Dit kan echter naar boven worden bijgesteld wanneer er sprake is van excessief duurzame bouwmaterialen, locatie kenmerken of bijvoorbeeld een “monumentale” status zoals in onderhavig geval aan de orde is met het voornemen om de complexdelen A, B C en E een monumentale status te geven. Voor onderhavig object is een restwaarde van 10% - 20% voor de ruwbouw en 10% voor de afbouw/installaties gehanteerd. Functionele afschrijving

In een greenfield situatie wordt als uitgangspunt aangenomen dat een voorzichtige investeerder niet meer bereid is te investeren dan wat hij voor een modern equivalent zou betalen. De vraag is bij een greenfield situatie of een moderne faciliteit een veel kleinere footprint, efficiëntere huisvesting, betere logistiek en efficiëntere productie zou opleveren. Bij de overwegingen voor een functionele afschrijving spelen economische veroudering, bouwwijze, gebruiksbelemmeringen en excessieve gebruikskosten een rol. Voor het object is een Functionele (economische) afschrijving van 20 - 30% toegepast. 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

36

Correcties opstallen

Ten aanzien van de opstallen heeft taxateur een inschatting gemaakt van de bouwkundige staat en de te maken kosten om achterstallig onderhoud weg te werken. Eerder zijn al de navolgende correctieposten benoemd welke onder meer op basis van informatie als aangeleverd door opdrachtgever zijn geschat (stelposten): Reservering aftrek asbest:

€ 52.780,--

Bouwdelen A en B naar Energielabel C:

€ 117.000,--

Achterstallig onderhoud gebouwdelen:

± € 345.000,--

Achterstallig onderhoud infrastructuur:

± € 60.000,--

Zie de bijlagen rekenmodellen waarin genoemde (stel)posten zijn verwerkt. Correctie Huurdersbelang

Op basis van de aangeleverde informatie van opdrachtgever en/of betreffende de gedane investeringen door huurders is een correctie doorgevoerd. De investeringen vanuit het verleden zijn geïndexeerd naar prijspeil van de waardepeildatum waarna de investeringen in het model weer technisch zijn afgeschreven. De aldus verkregen correctieposten zijn in aftrek gebracht op de v.o.n. waarde van de opstallen.

Grond

Aan het bedrijfscomplex is een perceel gedeelte ter grootte van 19.125 m² toegekend op basis van aangeleverde informatie.6 De grondprijsbrief 2023 van de gemeente Haarlem vermeldt grondprijzen met navolgend uitgangspunt: De grondprijzen zijn gebaseerd op de verkoop van bouwrijpe grond, dat wil zeggen grond die milieutechnisch geschikt is voor de bestemming, vrij van opstallen, groen en ondergrondse obstakels, zoals kabels en leidingen en funderingsresten (tot 60 cm onder het maaiveld). De grondprijzen zijn exclusief BTW. Onder 2.3 Bedrijventerrein: Basis grondprijs Zichtlocatie Secundair

6

€ 344,-€ 400,-€ 377,--

SO-01 terrein (toekomst).pdf d.d. 04-10-2021 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

37

Afslag bij kavel > 2.500 m²

-10%

Referenties in de directe omgeving (periode 2019 – 2021) bevinden zich in een bandbreedte van circa € 275,-- tot € 350,-- per m² (excl BTW). Onderstaand worden de referenties weergegeven: Type m²

€/m²

Datum

Plaats

Adres

Koopprijs excl BTW

omschrijving

nov-21

Ha a rl em

Wa a rderweg (RIDS-terrei n) grond

15.775

€

5.400.000

koop

€

342 Bouwgrond vml RIDS-terrei n

feb-20

Ha a rl em

Mi nckel ers weg 22

grond

9.701

€

2.694.810

koop

€

278 Bouwgrond (verkoper gemeente)

ja n-19

Ha a rl em

Ja n va n Kri mpenweg 1

grond

12.060

€

4.221.000

koop

€

350 Bouwgrond (verkoper B.M.G. Va s tgoed BV) overzi jde

De referenties betreffen alle drie percelen met een behoorlijke omvang en het object Minckelersweg 22 grenst aan het onderhavige object. De grond is verkocht door de gemeente en is daarmee redelijk tot goed vergelijkbaar met onderhavige locatie. In 2018-2019 was het niveau van de door de gemeente gehanteerde grondprijzen (grondprijsbrief 2018): Basis grondprijs € 300,-Zichtlocatie € 345,-Secundair € 330,-Oftewel ± 15% lager dan het huidige prijspeil. In 2020-2021 was het niveau van de door de gemeente gehanteerde grondprijzen (grondprijsbrief 2021): Basis grondprijs € 330,-Zichtlocatie € 384,-Secundair € 363,-Oftewel 4% lager dan het huidige prijspeil. Op basis van de aangegeven indexatie zou de bandbreedte van de (gedateerde) referenties worden: van circa € 290,-- – tot € 400,-- per m² kavel.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

38

Let wel: de grondprijzenbrief van de gemeente gaat uit van bouwrijpe grond: - Milieutechnisch geschikt voor de bestemming; - Vrij van opstallen, groen en ondergrondse obstakels In onderhavige casus betreft het geen bouwrijpe grond maar reeds sinds lange tijd in gebruik genomen grond. Het betreffende perceelgedeelte welke is toegekend aan het object is volledig ingericht met onder meer bebouwing, verharding en groenvoorziening. Er is geen sprake van een greenfieldsituatie waarbij het perceel vrij in te delen is en in te richten naar eigen believen. Tevens is er sprake van aangetoonde bodemverontreiniging echter niet in een mate welke het beoogde toekomstige gebruik beperkt. Taxateur meent dat de ‘vaste’ inrichting van de kavel en de voorgenomen verdeling van het perceeloppervlak over partijen alsook de geprojecteerde ‘Eindsituatie’ dat een fors deel van het terrein toe te rekenen is aan de functionaliteit van de huidige bebouwing, en daarnaast een deel dat ondersgeschikt is aan de aanwezige opstallen en gezamenlijk gebruikt wordt (mandelig). De positionering van de huidige opstallen op het perceel (‘startsituatie’); veelal langs de randen van het perceel alsook gebouw D ‘midden op’ het perceel, belemmeren naar de mening van taxateur een optimale aanwending van het perceel.

In onderhavige casus staat een ‘Eindsituatie’ voor ogen waarbij de huidige, bestaande bouwmassa wordt uitgebreid van 5.292 m² BVO naar maximaal 12.022 m² BVO. De grondprijsbrief van de gemeente Haarlem vermeldt geen grondprijzen per m² BVO en kent geen floorspace-index (fsi). Dit is de verhouding tussen het bruto oppervlak van gebouwvloeren (ofwel gebouwoppervlak) en het oppervlak van het grondvlak. Er alleen onderscheid gemaakt in Basis, Zichtlocatie en Secundaire zichtlocatie. Daarnaast wordt een afslag van 10% gehanteerd bij een kaveloppervlakte van meer dan 2.500 m². 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

39

Wel maakt bedoelde grondprijzenbrief onder ‘2.4 Sociaal maatschappelijk’ onderscheid tussen bebouwd en onbebouwd oppervlak. In onderhavige waardering wordt voor wat de startsituatie betreft uitgegaan van een bebouwd oppervlak ter grootte van 4.499 m² en voor wat betreft de ‘eindsituatie’ van 7.434 m². Oftewel ten opzichte van de beoogde toekomstige totale bebouwing is thans circa 61% bebouwd. Op basis van deze verhouding heeft taxateur aansluiting gezocht bij de wens van betrokkenen om de toekomstige canon mee te laten groeien met de toekomstige uitbreiding op basis van de gepresenteerde plannen. Rekening houdend met de grondprijzenbrief van de gemeente en de gepresenteerde referenties van de gronduitgiften is door taxateur een ‘basis’ grondprijs voor onderhavige kavel geschat van € 384 per m² waarbij deze als volgt is toegepast: Bebouwde oppervlakten (na realisatie bouwplannen): * Tot 2.500 m²: € 384*(1-30%) * > 2.500 m²: € 384*(1-30%)*(1-10%)

= =

€ 269,-- /m² € 242,-- /m²

Onbebouwde oppervlakte (na realisatie bouwplannen) * gedeeld terrein en overig onbebouwd = € 80,-- /m² Taxateur heeft het perceel toebedeeld aan functies: - Grond bebouwd (2,0 x footprint van de gebouwen A, B, C, E, F en 3DMZ) o Afslag 10% bij oppervlakte boven 2.500 m² - Grond onbebouwd (groen, verkeersruimte, erf, mandeligheid)

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

40

06.3 Inkomstenbenadering: Toelichting op waardering Er is door taxateur een controle uitgevoerd voor de marktwaarde van het geheel (grond + opstallen) via de inkomstenbenadering BAR-NAR-methodiek. De basisgedachte van de inkomstenbenadering is dat de waarde van een object bepaald wordt door de verwachte inkomsten die het object gaat genereren. Voor de onderbouwing is gekeken naar aanvangsrendementen van referentietransacties van soortgelijke objecten (Troostwijk Research). Thans worden onder meer de volgende objecten aangeboden, dan wel zijn verkocht of verhuurd en dienen als referentie: Aa nbod (huur/koop) Aa ngeboden s i nds

pl a a ts

a dres

s oort

bouwja a r

vra a gpri js

huur/ koop

vra a gpri js per vergel i jkm² ba a rhei d

jun-23

Ha a rl em

Ja n va n Kri mopenweg 9 N

bedri jf

2022

mei -23

Ha a rl em

Hendri k Fi geeweg 1

ka ntoor

1927

228

€

40.000

huur

€

175

316

€

52.140

huur

€

165

mrt-23

Ha a rl em

Ni jverhei ds weg 50

bedri jf

ma ti g

1954

293

€

24.900

huur

€

85

redel i jk

s ep-22

Ha a rl em

Hendri k Fi geeweg 1

a ug-21

Ha a rl em

Oudeweg 91-95

ka ntoor

1918

458

€

68.700

huur

€

150

ma ti g

bedri jf

1936

100

€

7.000

huur

€

70

mei -23

Ha a rl em

Oudeweg 147

goed

bedri jf

1966

4.877

€ 7.200.000

koop

€

1.476

goed

vvo (m²)

ma ti g

Tra ns a cti es (huur) bouwja a r

vvo (m²)

tra ns a cti e pri js

huur/ koop

tra ns a cti e pri js per m²

duur contra ct (mnd)

Da tum

pl a a ts

a dres

s oort

ja n-23

Ha a rl em

Hendri k Fi geeweg 3 -A1

bedri jf

1925

1.087

€

81.525

huur

€

75

36 vergel i jkba a r

dec-22

Ha a rl em

Oudeweg 153

bedri jf

1998

2.175

€

185.000

huur

€

85

60 Beter

okt-22

Ha a rl em

Li ewegje 24

bedri jf

1936

265

€

25.920

huur

€

98

36 Beter

s ep-22

Ha a rl em

Oudeweg 30b

bedri jf

1960

922

€

72.500

huur

€

79

60 vergel i jkba a r

jul -22

Ha a rl em

Ni jverhei ds weg 18

bedri jf

1955

1.700

€

144.500

huur

€

85

60 vergel i jkba a r

feb-22

Ha a rl em

Oudeweg 185

ka ntoor

1985

548

€

101.380

huur

€

185

60 veel beter pa rkeren € 850

a ug-21

Ha a rl em

Oudeweg 91-95

bedri jf

1936

109

€

7.630

huur

€

70

2 vergel i jkba a r Al l -i n vra a ghuurpri js € 11,400

Tra ns a cti es koop (i ncl .bel eggi ng)

opmerki ng

BAR k.k. bouwja a r

vvo (m²)

huurpri js /m a rkthuur BAR k.k.

Da tum

pl a a ts

a dres

s oort

a ug-22

Ha a rl em

Bei jnes weg 3

bedri jf

1966

650

€

jul -22

Ha a rl em

Oudeweg 109 a

ka ntoor

2017

1.530

€

jun-22

Ha a rl em

Wa a rderweg 58

bedri jf

2014

1.639

s ep-21

Ha a rl em

Robert peereboomweg 4a

ka ntoor

2009

1.398

€

28.560

tra ns a cti e pri js per m²

Vergel i jkba a rhei d

opmerki ng

631

ma ti g

erfpa cht (ca non)

1.050.000 €

686

ma ti g

erfpa cht (ca non)

2.625.000 €

1.602

ma ti g

ei gendom

950.000 €

680

ma ti g

ei gendom

€

410.000 €

130.000 12,38% € n.b.

€ €

105.000

7,0%

Kooppri js

11%

Ter vergelijking: wij zijn in onderhavige waardering uitgegaan van een markthuur in totaal van € 445.000,-- welke als volgt is samengesteld: Het complex is door taxateur onderverdeeld naar functies met bijbehorende gemiddelde markthuren per m² VVO: - Kantoorruimten (A en B); € 116,--, - Bergzolders (A en B); € 40,-- Bedrijfsruimten (C en E); € 100,-- Loods (D BG); € 65,-- Kelder (D -1); € 43,-- Beton units (F); € 50,-- Verhard buitenterrein: € 17,-300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

41

Correcties

In deze waardering zijn de volgende correcties opgenomen: - contante waarde van het verschil tussen de huuropbrengsten en de vastgestelde markthuur, gedurende de looptijden van de huurovereenkomsten. - contante waarde verlegging onderhoudslasten naar de huurder gedurende de looptijden van de huurovereenkomst. - achterstallig onderhoud. - milieu gerelateerde kosten. - kosten verduurzaming kantoorruimten naar C-label. - kosten met betrekking tot de ingeschatte mutatieleegstand. - kosten met betrekking tot de ingeschatte huurdersmutaties.

Waardering In onderhavige waardering zijn wij uitgegaan van een totale marktwaarde van afgerond € 4.825.000,-- v.o.n. wat neerkomt op afgerond € 4.360.000,-- k.k. Dit betreft het geheel van waardecomponent opstal (gebouwen + infrastructuur) als ook de waardecomponent grond (inclusief uitbreidingspotentieel toekomstige bebouwing). Taxateur heeft op basis van de beoogde toekomstige invulling volgens de business case (eindsituatie) de grondwaardecomponent in totaal geschat op (afgerond) € 3.680.000,-- k.k. Uitgaande van de verhouding bebouwde grond startsituatie versus bebouwde grond eindsituatie wordt de grondwaardecomponent startsituatie (in verhouding 61% van de beoogde eindsituatie) geschat op (afgerond) € 2.250.000,-- k.k. De opstalcomponent is door taxateur ingeschat op afgerond: € 690.000,-- k.k. De controle via de inkomstenbenadering komt uit op € 4.300.000,-- k.k. en ondersteunt de getaxeerde waarde welke via de kostenbenadering is bepaald.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

42

06.4 Risico-analyse # SWOT-analyse Sterkten

Zwakten

Stand, ligging (langs Oudeweg)

Leeftijd, bouwaard (deels kwalitatief eenvoudig), uitstraling (gedateerd/beperkt representatief) Omvang

Eigen parkeergelegenheid (+ laadpunten elektrische auto’s) Uitstraling (architectuur) Identiteit en herkenbaarheid

Voorzieningen (verouderde installaties/voorzieningen, bescheiden afwerkingsniveau), Energielabel G (bouwdelen A en B)

Functie mix

Situering bouwdelen op de kavel

Uitbreidingsmogelijkheden

Verhuursituatie

Bereikbaarheid

Deels ligging 2e lijn

Revitaliseringsslag Waarderpolder

Verhuursituatie (langlopend onder markthuurniveau)

Multi-tenant mogelijkheden

Maatvoering functiedelen

Bestemming (bebouwings-/ gebruiksmogelijkheden of bouwhoogte, bebouwingspercentage, milieu cat.)

Neergaande conjunctuur (verwachting) Laag dynamische markt (segment)

Kansen

Bedreigingen

Revitalisering bedrijventerrein (openbaar, herontwikkeling belendende objecten)

Economische ontwikkeling (conjunctuur en/of marktsegment, inflatie (monetair beleid)) Toenemende wetgeving(regulering) inzake duurzaamheid en/of planologie Veroudering door uitblijven van investeringen in onderhoud (stijging bouwkosten) Stijgende exploitatielasten (energie, overheidslasten, verzekeringen)

Verduurzamen (energiebesparing) Benutten uitbreidingsmogelijkheden Optimalisatie exploitatielasten Moderniseren Sterk stijgende/gestegen bouwkosten (gunstig voor casco bestaande bouw)

Verhuurbaarheid Toelichting

Geopolitieke ontwikkelingen Financieringsmogelijkheden (wijzigingen beleid financiële instellingen) Sterk stijgende/gestegen bouwkosten (ongunstig voor bestaande bouw met renovatie- of onderhoudsvraagstuk)

Matig tot redelijk De verhuurmogelijkheden van het getaxeerde worden gelet op vooral de ouderdom, het achterstallig onderhoud, het opleveringsniveau, de te verwachten gebruikerslasten, het aanbod in de omgeving en de goede parkeermogelijkheden als matig tot redelijk ingeschat.

Verwachte verhuurperiode 12-18 maanden Verkoopbaarheid

Matig

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

43

Toelichting

De courantheid voor verkoop, is gebaseerd op o.a. de locatie, de objectgegevens (bouwaard, uitstraling, voorzieningen, algehele staat, volume, verkaveling, specifieke bestemming, zakelijk recht (voorgenomen uitgifte in erfpacht en recht van opstal)), gebruikssituatie en marktomstandigheden (aanbod, opname verhouding). Voor de onderdelen die hierop een positieve of beperkende invloed hebben, wordt verwezen naar de sterktes/zwaktes opgenomen bij de SWOT. Daarnaast is het volgende noemenswaardig: - gelet op het volume en het risicoprofiel zijn potentiële kopers naar verwachting (particuliere en/of ontwikkelende) beleggers met een regionale focus. Koop breekt geen huur: De bepalingen in de huidige huurovereenkomsten beperken de courantheid van het object. De huurovereenkomsten hebben een resterende looptijd tot 30 april 2028 met een eenmalige verlenging met 5 jaar tot 30 april 2033.

Verwachte verkoopperiode 12-18 maanden Beoordeling

Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudigweg onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

44

# Taxatie onzekerheid 1

2

3

4

5

Informatievoorziening Marktinformatie Marktomstandigheden Algemene onnauwkeurigheid Type taxatie Eindoordeel Hoe lager het cijfer, des te hoger de schattingsonzekerheid.

Backtesting

Conform artikel 15.24 van het NRVT dient er een verschillenanalyse (backtesting) uitgevoerd te worden indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden is uitgevoerd door het taxatiebedrijf. Binnen Troostwijk taxaties is het object niet eerder gewaardeerd of is de waardering ouder dan drie jaar. Derhalve is het uitvoeren van een verschillenanalyse niet mogelijk c.q. niet relevant.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

45

BIJLAGEN -

Verkort overzicht waardeberekeningen Plausibiliteitsverklaring Bronvermelding Fotobladen Kadastrale gegevens SO-01 terrein (toekomst) Kopie Document 20231294164 Oudeweg 93-95 bodeminfo en milieuparagraaf Inhoud document.pdf Opdracht o Getekende offerte Troostwijk o Opdrachtbrief Oudeweg 91-95 Taxatieopdracht Troostwijk

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

46

Verkort overzicht Kostenbenadering Adres: Postcode en plaats: Objectnaam:

Oudeweg 91 2031 CC Haarlem Maak-Terrein Haarlem

Belastingjaar: inspectiedatum: waardepeildatum:

2023 Maak-Terrein Haarlem 23-6-2023 1-7-2023

gewogen resterende levensduur in jaren: 16

Opbouw en afschrijvingen eindrestwaarde Gebouwdeel / omschrijving objectnaam A0 A1 Az B0 B1 Bz C0 E0 F 3 DMZ 0 3DMZ -1 Subtotaal opstallen Af: Technisch afgeschreven huurdersbelang MAAK Af: Technisch afgeschreven huurdersbelang 3DMZ Subtotaal opstallen -/- huurdersbelang Af: achterstallig onderhoud gebouwdelen Af: AB naar C Label reservering aftrek asbest Subtotaal opstallen na correcties Verhardingen Hekwerken Poorten Diversen Subtotaal infrastructuur / overig Af: achterstallig onderhoud infrastructuur Subtotalen opstallen/infra/overig na correctie Grond bebouwd tot 2.500 m² Grond bebouwd >2.500m² Grond nieuw te bebouwen tot 2.500 m² Grond nieuw te bebouwen > 2.500 m² Grond onbebouwd Gezamenlijk deel Subtotaal grond Vervangingswaarde inclusief grond (afgerond):

bouwjaar ruwbouw 1938 1938 1938 1936 1936 1936 1949 1935 1968 1933 1933

bouwjaar afbouw / installaties 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014 2014

bruto vloeroppervlakte 347 m² 263 m² 69 m² 402 m² 263 m² 69 m² 508 m² 470 m² 1.657 m² 1.115 m² 130 m² 5.292 m²

€ € € € € € € € € € €

(o.b.v. informatie opdrachtgever) (o.b.v. informatie opdrachtgever) 5.292 m² 1.274 m² 4.499 m² -

2000 2000 2010 2000

€ € €

11.926 m² 300 m² 1 m² 1 m²

prijs / m² bouwkosten 1.773 m² € 614.919 1.510 m² € 396.703 1.804 m² € 124.670 1.758 m² € 706.284 1.510 m² € 396.730 1.804 m² € 124.670 982 m² € 498.965 989 m² € 464.795 1.150 m² € 1.905.653 1.106 m² € 1.233.994 968 m² € 125.427 € 6.592.811 -

gemiddelde levensduur 37 jr. 37 jr. 37 jr. 37 jr. 37 jr. 37 jr. 37 jr. 37 jr. 37 jr. 37 jr. 42 jr.

gemiddelde resterende levensduur 11 jr. 11 jr. 11 jr. 11 jr. 11 jr. 11 jr. 11 jr. 11 jr. 12 jr. 11 jr. 11 jr.

ruwbouw 20% 20% 20% 20% 20% 20% 10% 20% 20% 20% 25%

afbouw/ installaties 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%

technische correctie 61% 60% 60% 61% 60% 60% 74% 66% 63% 65% 65%

30 jr. 20 jr. 15 jr. 25 jr.

7 jr. 0 jr. 2 jr. 2 jr.

-

10% 10% 10% 0%

69% 90% 78% 92%

waarde na technische correctie € 242.144 € 158.599 € 50.265 € 277.796 € 158.610 € 50.265 € 132.044 € 156.537 € 709.261 € 427.895 € 43.646

functionele correctie 27% 27% 28% 27% 27% 28% 27% 19% 50% 27% 35%

65 m² 92 m² 12 m² € 75 m² € € 100 m² € € 20.000 m² € € 20.000 m² €

6.055 m²

€

10 m²

2.500 m² 6.497 m² 2.500 m² 3.371 m² 155 m² 4.102 m² 19.125 m²

€ € € € € € €

269 242 269 242 90 90 215

894.473,3 30.000,0 20.000,0 20.000,0

€ € € €

277.286,71 3.000,00 4.400,00 1.600,00

10% 0% 0% 0%

gecorrigeerde vervangingswaarde € 176.523 € 115.619 € 36.191 € 202.514 € 115.627 € 36.191 € 96.260 € 126.795 € 353.893 € 311.935 € 28.283 € 1.599.830 € 165.955€ 356.922€ 1.076.953 € 343.985€ 117.000€ 52.780€ 563.188 28% € 249.558 10% € 3.000 22% € 4.400 8% € 1.600 € 258.558 € 60.552€ 761.194 € 672.000 € 1.571.846 € 672.000 € 815.535 € 13.846 € 367.539 € 4.112.766 € 4.875.000 © Troostwijk Taxaties B.V.

actueel 29% 29% 29% 29% 29% 29% 19% 27% 19% 25% 23%

Verkort overzicht waardeberekeningen Adres: Oudeweg 91 Postcode en plaats:

2031 CC Haarlem

Kenmerk:

300298-01-0

Inspectiedatum: 23 juni 2023 Waardepeildatum: 1 juli 2023

Markthuur aantal m² vvo

gemiddelde markthuur in €/m²

813

116

bruto markthuur 94.352

kantoorruimten (A, B)

908

100

90.803

Loods (D)

1.054

65

68.499

Beton units (F)

1.591

50

79.553

Bergzolder (A, B)

192

40

7.697

103 4.661

50 74

346.035

76

incl.

0

6.000 4.661

17 95

99.010

bedrijfsruimten (C, E)

Kelder (D) Subtotaal parkeerplaatsen buiten Buitenterrein Totaal afgerond

5.131

bruto markthuur: €

445.000

Netto markthuur: €

311.312

gekapitaliseerde markthuur v.o.n.: €

4.678.531

contante waarde verlegging lasten: € contante waarde huurverschillen: €

956.323-

Bruto / netto - berekening % v.d. huur

in €

Vaste lasten (locale belastingen/assurantien)

19,84%

88.300

Onderhoudskosten

8,76%

39.000

Object beheer/servicekosten eigenaar

0,23%

1.015

Mutatieleegstand-/verhuurkosten

0,00%

0

Totaal exploitatielasten

30,04%

133.688

Kapitalisatie bruto markthuur (bruto huur/yield) Bruto aanvangsrendement v.o.n.:

9,5%

Kapitalisatie factor bruto:

10,5

Netto aanvangsrendement v.o.n.: Correctiepost:

6,7% huurverschillen / BTW-correctie (contante waarde)

Totaal huidige huuropbrengst

50.749

Verlegging onderhoud en lasten naar de

39.000

Totaal huur-/inkomsten

89.749

Totale huuropbrengst - bruto markthuur:

-394.297

Gewogen gemiddelde rest. looptijd contract (jr) Disconteringsvoet Correctieposten:

2,8

7,0% incidentele correcties (contante waarde)

Situatie per:

1 juli 2023

153.131 -803.192

1e jaar

2e jaar

3e jaar

Leegstand

0

0

45.316

Verhuur/mutatiekosten

0

0

6.979

Incentives/huurkortingen

0

0

0

Totaal leegstand inclusief kosten/kortingen

0

0

52.295

-42.688

Achterstallig onderhoud

-383.655

Af: AB naar C Label

-117.000 -53.105

Milieu gerelateerde kosten totaal contante waarde incidentele correcties: € €

Bruto marktwaarde na correcties (vrij op naam) Grond nieuw te bebouwen tot 2500

2.500 m²

269 m²

Grond nieuw te bebouwen > 2.500 m²

3.371 m²

242 m²

Bruto aanvangsrendement (v.o.n. output)

13,6% op markthuur

Verwervingskosten Netto marktwaarde (kosten koper)

10,60%

Marktwaarde k.k. per:

1-jul-23

596.4483.278.891 672.000

€

815.535 4.766.425

€

4.309.607

2,7% op huurprijs 456.818 (afgerond): €

4.300.000 © Troostwijk Taxaties B.V.

De in het model gebruikte gegevens kunnen niet als zelfstandig gegeven worden gebruikt en maken een onlosmakelijk deel uit van het rapport met bovengenoemd kenmerk

Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende ing. S.J. Koning RT, voor en namens Troostwijk Taxaties B.V., heeft het taxatierapport met nummer 300298-01-0 als controlerend taxateur beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde met dien verstande dat: - de controlerend taxateur geen interne en/of externe inspectie van het object heeft gedaan; - de controlerend taxateur alle opgenomen bijlagen in relatie tot de inhoud van het taxatierapport heeft bekeken; - de controlerend taxateur getoetst heeft of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (gehanteerde richtlijnen) is uitgevoerd; - de controlerend taxateur geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen geeft. Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is. Aldus gedaan te goeder trouw. Amsterdam, 1 november 2023

ing. S.J. Koning RT RT928031089 Register-Taxateur NRVT

Bronvermelding Gera a dpl eegde bronnen

Gera a dpl eegd

Toel i chting

Ei gendom Akte va n l everi ng

Nee

Ka da s tra l e gegevens

Ja

Spl i ts i ngs a kte

Nvt

ka da s ter-on-l i ne.ka da s ter.nl

Gebrui ker Huurders overzi cht

Ja

Getekende huurovereenkoms ten

Nee

Al l onges /Si del etters

Nee

Techni s che gegevens Pl a ttegrond(en)

Ja

MAAK Schets pl a n 20220720.pdf

Meetcertifi ca a t (NEN 2580)

Ja

Meetcertifi ca a t NEN 2580 Dures ta Rea l Es tate Sol utions B.V.

Meerja renonderhouds pl a n

Nee

Ga ra ntiebewi jzen

Nee

Pres tatiecertifi ca a t

Ja

Ins pectiera pporten

Nee

energi el a bel d.d. 05-05-2023 bouAd a dvi es groep B.V.

Mi l i eu a s pecten Bodemonderzoek

Ja

bodeml oket.nl

As bes tinventari s a tie

Ja

As bes tinventari s a tiera pportage Oudeweg 91-95 d.d. 04-11-2022.pdf

Legi onel l a onderzoek

Nee

Gemeentel i jke i nforma tie

Nee

Publ i ekrechtel i jke bepa l i ngen Bes temmi ngs pl a n

Ja

Gebrui ks vergunni ng

Nee

Mi l i eu Effect Ra pportage

Nee

Mi l i euvergunni ng

Nee

Bouwvoors chri ften

Nee

Omgevi ngs vergunni ng

Nee

Va s te l a s ten OZB Ri ool rechten

Conform Vex Ja

Wa ters cha ps bel a s ting

Ja

Erfpa chtinforma tie

Nvt

rui mtel i jkepl a nnen.nl

Fotobladen

Kadastrale gegevens

Kadastrale kaart

Uw referentie: Stef

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 3200

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Haarlem N 2295

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 30 mei 2023 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

BETREFT

Haarlem N 2295 UW REFERENTIE

Stef GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

30-05-2023 - 11:03

S11154221047

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

26-05-2023 - 14:59

26-05-2023 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Haarlem N 2295 Kadastrale objectidentificatie: 012450229570000

Locaties Ir. Lelyweg 11

2031 CD Haarlem Minckelersweg 30 2031 EM Haarlem BAG identificatie: 0392010000105430

Oudeweg 91 95 2031 CC Haarlem BAG identificatie: 0392010000102041

Kadastrale grootte 39.091 m² Grens en grootte Voorlopig Meettarief verschuldigd Ja Coördinaten 105245 - 488938 Ontstaan uit Haarlem N 2261

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 06-03-2002 Afkomstig uit stuk Hyp4 79684/30

Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 06-03-2002

Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 26-07-2011 Afkomstig uit stuk Hyp4 79679/20

Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 25-07-2011

Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 18-07-2005

BETREFT

Haarlem N 2295 UW REFERENTIE

Stef GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

30-05-2023 - 11:03

S11154221047

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

26-05-2023 - 14:59

26-05-2023 - 14:59

BLAD

2 van 2

Afkomstig uit stuk Hyp4 79678/19

Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 18-07-2005

Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 26-03-2002 Afkomstig uit stuk Hyp4 79675/49

Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 26-03-2002

Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 02-11-2009 Afkomstig uit stuk Hyp4 79673/43

Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 02-11-2009

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 11765/24 Amsterdam

Ingeschreven op 22-10-1993

Hyp4 8237/47 Amsterdam Hyp4 2634/137 Haarlem 84 HLM02/23351 ASD 84 HLM02/23340 ASD 84 HLM02/23335 ASD 84 HLM02/23332 ASD 84 HLM02/8590 ASD Naam gerechtigde Gemeente Haarlem Adres Grote Markt 2

2011 RD HAARLEM Postadres Postbus 511

2003 PB HAARLEM Statutaire zetel HAARLEM KvK-nummer 34369366 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

SO-01 terrein (toekomst)

terreinoppervlak categorie nr.

naam

oppervlak

MAAK

12.615

MAAK 01

hekwerk

12.615 m² gezamelijk 03

gezamenlijk

02 3DMZ

01 MAAK

4.102 m²

opp: 2.409 m2

hekwerk

opp: 12.615 m2

4.102

3DMZ 02

3DMZ

2.409 2.409 m² 19.125 m²

03 gezamenlijk opp: 4.102 m2

bruto vloeroppervlak gebouwen categorie nr. verdieping

oppervlak

BVO bestaand A

A

A

E

bvo: 69 m2

bvo: 263 m2

bvo: 336 m2

bvo: 470 m2

A A A

hekwerk

Begane grond 1e verdieping AB 2e verdieping AB

336 263 69

hekwerk

668 m²

B

B

B

C

bvo: 69 m2

bvo: 263 m2

bvo: 401 m2

bvo: 508 m2

B B B

Begane grond 1e verdieping AB 2e verdieping AB

401 263 69

C

Begane grond

E

Begane grond

470

F

Begane grond

1.672

733 m² 508 508 m²

F

470 m²

bvo: 1.672 m2

1.672 m² 4.050 m²

MAAK Haarlem BV Oudeweg 91-95 Haarlem Postbus 5256 2000 GG Haarlem 023 82 005 87 www.maakhaarlem.nl info@maakhaarlem.nl

N

N

project

schaal

tekenignummer

betreft

datum

SO-01

MAAK Haarlem

toekomstvisie

1:1000, 1:1

04-10-2021

Gemeente Haarlem Afdeling Vastgoed T.a.v. de heer K. Mense Gedempte Oude Gracht 2 2003 PB Haarlem kmense@haarlem.nl

Ons kenmerk Datum Afdeling Contact Telefoon E-mail Bijlage(n) Uw kenmerk Zaak Locatiecode

2023/1294164 4 augustus 2023 PCM, team TMA M. Warns 023 511 3521 mwarns@haarlem.nl Milieuparagraaf + 5 bijlagen Aanvraag per mail, d.d. 2-02-2023 2023/515559 NH039200157

Onderwerp: verkoop opstallen en gronduitgifte in erfpacht Oudeweg 91-95, bodeminfo en milieuparagraaf Geachte heer Mense, Op 2 februari 2023 heeft de afdeling Vastgoed per mail het team TMA om bodeminformatie van het terrein Oudeweg 91-95 in Haarlem verzocht. De aanleiding voor de aanvraag is de voorgenomen verkoop van de opstallen en de uitgifte van de grond in erfpacht aan de twee huidige huurders. Locatiegegevens Het in erfpacht uit te geven terrein en de te verkopen opstallen hebben een oppervlakte van circa 19.962 m2. Het staat kadastraal bekend als gemeente Haarlem02, sectie N, nummer 2295 (gedeeltelijk). Het terrein is in gebruik als bedrijfsterrein en is nagenoeg geheel verhard dan wel bebouwd. Op deze locatie is de gemeentereiniging gevestigd geweest en hebben diverse bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden: onder andere brandstofpompinstallaties en ondergrondse brandstoftanks, zoutopslag, opslaan van vuil, chemische afval en asbest, een garagewerkplaats, een wasplaats en een milieustraat. De omgevingsvergunning van 5 juli 2006 (kenmerk 2006-32219) voor Spaarnlanden NV voor het in werking hebben van een inrichting (namelijk het afvalbrengstation op de locatie Oudeweg 91-93 te Haarlem) is op 16 november 2020 ingetrokken (kenmerk ODIJ-Z-20085553). Op de locatie mogen geen handelingen (meer) worden verricht in het kader van een afvalbrengstation op deze locatie.

De beschikking voor het intrekken van de vergunning is opgenomen als bijlage bij deze brief. Op dit moment wordt de locatie door de gemeente verhuurd aan een bedrijf dat ruimte faciliteert voor bedrijfjes in de innovatieve en circulaire maakindustrie en een bedrijf dat zich bezig houdt met 3D-printen.

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR Haarlem

Kenmerk: 2023/1294164 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

1/5

Bodemkwaliteitskaart (Bkk) Op basis van reeds uitgevoerde bodemonderzoeken op onverdachte terreinen is de Bodemkwaliteitskaart Haarlem (hierna: Bkk) vastgesteld. In de Bkk worden bodemkwaliteitszones onderscheiden. Per zone is de gemiddelde bodemkwaliteit vastgesteld. De Bkk bevat geen grondwatergegevens. In bodemkwaliteitszone 3, waarbinnen het stuk grond ligt, is de bovengrond (0,0 – 0,5 m-mv) gemiddeld licht verontreinigd met koper, kwik, lood, zink, PCB en PAK (teerachtige verbindingen in bijvoorbeeld koolas). Plaatselijk komen sterke verontreinigingen voor met zink, matige verontreinigingen met koper, lood en PAK en lichte verontreinigingen met cadmium, kobalt, nikkel en minerale olie. De ondergrond (0,5 – 2,0 m-mv) is gemiddeld licht verontreinigd met koper, kwik, lood en PAK. In de ondergrond komen plaatselijk matige verontreinigingen voor met koper, lood, zink en PAK. Cadmium, kobalt, nikkel, PCB en minerale olie komen plaatselijk als lichte verontreiniging voor. Asbest Volgens de asbestkansenkaart van de gemeente Haarlem (ReGister Historisch Onderzoeksbureau B.V., 17-06-2008) is er ter plaatse van het uit te geven perceel een matige kans op het voorkomen van asbest in de bodem. In de eerder uitgevoerde bodemonderzoeken (zie ‘Uitgevoerde onderzoeken’) is in de bodem rond de opslagcontainer voor asbesthoudende materialen en het overige terrein geen asbest aangetoond.

Uitgevoerde onderzoeken Op dit terrein zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. De volgende rapporten zijn het meest representatief voor de huidige verontreinigingssituatie: - Op 22 november 2006 is op deze locatie door Witteveen+Bos een nulsituatie onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek heeft als projectnummer HLM403-1. - Rapportage actualiserend nader bodemonderzoek Oudeweg 93 te Haarlem (door Witteveen+Bos, HLM403-2, 27 mei 2008, een samenvatting van de conclusies is als bijlage bijgevoegd). - Eindsituatie bodemonderzoek Oudeweg 93/95 te Haarlem (door BK Ingenieurs, projectnummer 150538, 3 september 2015). De beoordelingsbrief (STZ/MIL/2015/364364, 1 oktober 2015) van dit onderzoek is als bijlage bijgevoegd en bevat een samenvatting van de aangetroffen verontreinigingen. Hieruit blijkt dat de mate van verontreiniging over het algemeen is verminderd (vooral de olieverontreinigingen). Ter plaatse van de ‘milieustraat’ is een matige verontreiniging met minerale olie in het grondwater vastgesteld. Tijdens de voorgaande onderzoeken heeft hier geen onderzoek plaatsgevonden. Bij de ‘vloeibaar zoutopslag’ is een nieuwe sterke verontreiniging met barium aan het licht gekomen. Ter plaatse van de ‘opslag klein chemisch afval’ (KCA) is een sterke verontreiniging met PCB aangetoond. Deze twee stoffen zijn in 2006 en 2008 niet onderzocht.

De in eerdere onderzoeken aangetoonde sterke verontreiniging met PAK is in het eindonderzoek niet bevestigd. - Nader bodemonderzoek Oudeweg 93/95 te Haarlem (door BK Ingenieurs, projectnummer 150538, 11 januari 2016). De beoordelingsbrief (STZ/MIL/2016/148025, 31 maart 2016) van dit onderzoek is als bijlage bijgevoegd en bevat een samenvatting van de aangetroffen Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR Haarlem

Kenmerk: 2023/1294164 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

2/5

-

verontreinigingen. Het betreft een onderzoek naar de PCB-verontreiniging ter plaatse van de ‘opslag klein chemisch afval’. De PCB-verontreiniging moet worden gesaneerd. Ter plaatse van de ‘milieustraat’ heeft onderzoek naar minerale olie plaatsgevonden. De sterke verontreiniging met minerale olie in het grondwater is niet meer aangetroffen. In de diepere ondergrond (2,1 tot 2,4 m-mv) is op drie locaties een matige verontreiniging met minerale olie aangetoond. De in het voorgaande onderzoek aangetroffen verontreiniging met PCB is inmiddels geheel gesaneerd. Dit is vastgelegd in het rapport Evaluatierapport grondsanering PCB verontreiniging Oudeweg 93-95 Haarlem (Tritium, 1607/115/SM-02, 16 januari 2017). In haar brief Beoordeling saneringsevaluatie PCB-verontreiniging locatie Oudeweg 93-95 te Haarlem (STZ/MIL/2017/34505, 27 januari 2017) heeft het bevoegd gezag ingestemd met het resultaat van de sanering. De beoordeling is als bijlage bijgevoegd.

Huidige verontreinigingstoestand De huidige verontreinigingstoestand wordt omschreven in de Beoordeling eindsituatie onderzoek Oudeweg 93-95 te Haarlem (STZ/MIL/2015/364364, 1 oktober 2015) en het rapport rapport Evaluatierapport grondsanering PCB verontreiniging Oudeweg 93-95 Haarlem (Tritium, 1607/115/SM-02, 16 januari 2017). De verontreinigingssituatie is ten opzichte van het nulonderzoek en actualisatieonderzoek verbeterd en overwegend licht van aard. Enkele sterke verontreinigingen zijn niet meer aangetoond of sterk verminderd of zijn zeer plaatselijk aanwezig. Over het algemeen voldoen de verontreinigingen aan het beeld dat op basis van de Bkk van Haarlem kan worden verwacht. Op het terrein is op en in de bodem visueel en analytisch geen asbest aangetoond. Er is sprake van een sterke verontreiniging met barium in het grondwater ter plaatse van de voormalige vloeibare zoutopslag. Bij het huidige gebruik ‘industrie’ levert dat geen risico’s op. Het geval van ernstige bodemverontreiniging met PCB ter plaatse van het ‘klein chemisch afvaldepot’ is gesaneerd, waarmee de risico’s zijn weggenomen. Advies De verontreinigingssituatie op het terrein is voldoende vastgelegd middels de uitgevoerde onderzoeken. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er bij het huidige gebruik (industrie) geen risico’s bestaan voor de volksgezondheid.

Voorwaarde hiervoor is wel dat alle verharding en bebouwing in stand gelaten moet worden. Gelet op de activiteiten die door de huidige huurders zijn uitgevoerd en die ook niet bodembedreigend zijn geweest, is niet te verwachten dat dit invloed heeft gehad op de bodemkwaliteit. De bodemkwaliteit kan dan ook worden afgeleid uit de in het verleden uitgevoerde bodemonderzoeken en uitgevoerde sanering. Er zijn geen milieuhygiënische bezwaren tegen de verkoop van de opstallen en de uitgifte van de grond in erfpacht aan de twee huidige huurders. Wel gelden er als gevolg van de bodemgesteldheid beperkingen in het bodemgebruik. Grondroerende werkzaamheden of wijzigingen in het gebruik moeten gemeld worden bij meldpuntbodem@haarlem.nl. In de bijlage is een milieuparagraaf opgenomen om bij de overeenkomst van de verkoop te voegen. Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR Haarlem

Kenmerk: 2023/1294164 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

3/5

Als u nog vragen heeft over de inhoud van deze brief, dan kunt u contact opnemen met Menno Warns (telefoonnummer: 023-5113521; e-mail: mwarns@haarlem.nl). Met vriendelijke groet,

M. Warns, Technisch adviseur bodem en ondergrond Afdeling PCM, team TMA

Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR Haarlem

Kenmerk: 2023/1294164 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

4/5

Milieuparagraaf ten behoeve van de verkoop van de opstallen en de uitgifte van grond in erfpacht aan de twee huidige huurders van Oudeweg 91-95. Met betrekking tot het risico van bodemverontreiniging in het verkochte komen de koper en de verkoper het navolgende overeen: a. Van bodemverontreiniging in de zin van dit artikel is sprake indien zich op en/of in de bodem van het verkochte hogere concentraties van schadelijke stoffen bevinden dan op grond van natuurlijk voorkomen te verwachten is gelet op de Achtergrondwaarden van het Besluit- en de Regeling bodemkwaliteit, voor zover het de vaste bodem betreft, en gelet op de streefwaarden grondwater van de Circulaire bodemsanering 2013, voor zover het grondwater betreft, dan wel daarvoor in de plaats tredende of aanvullende algemeen gangbare kwaliteitseisen. b. Er is onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van bodemverontreiniging in het verkochte. Bij de verkoop wordt als referentie situatie uitgegaan van het Eindsituatie bodemonderzoek Oudeweg 93/95 te Haarlem (door BK Ingenieurs, projectnummer 150538, 4 september 2015) en het rapport Evaluatierapport grondsanering PCB verontreiniging Oudeweg 93-95 Haarlem (Tritium, 1607/115/SM-02, 16 januari 2017).

De verkoper verwijst naar voornoemde onderzoeken en de brief van de gemeente Haarlem van 3 augustus 2023 met kenmerk 2023/1294164 met bijlagen voor de hem bekende feiten en omstandigheden die van belang zijn of kunnen zijn voor de vraag of er sprake kan zijn van bodemverontreiniging in het verkochte. c. Op basis van de onder lid b genoemde rapporten en bijlagen gaan beide partijen ervan uit dat ter plaatse van het verkochte de grond en het grondwater over het algemeen licht zijn verontreinigd. Plaatselijk kunnen enkele matig tot sterke verontreinigingen voorkomen. De bodem is geschikt voor de functie ‘industrie’. d. De verkoper is niet bekend met andere feiten of omstandigheden die erop wijzen of kunnen wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat, dan vermeld onder c. e. De koper zal de verkoper niet wegens toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad aanspreken tot sanering of het anderszins nemen van maatregelen ten aanzien van bodemverontreiniging in het verkochte, dan wel tot vergoeding van de kosten ten gevolge van bodemverontreiniging, voor zover deze uit voormelde onderzoeken blijkt. Deze verplichting van de koper geldt als kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 252 boek 6 van het Burgerlijk Wetboek en zal overgaan op degenen die het verkochte zullen verkrijgen onder bijzondere titel.

Degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het verkochte zullen verkrijgen zijn eveneens aan deze verplichting gebonden. f. Vanaf het tijdstip van de feitelijke levering draagt de koper het risico van het verkochte. Graag ons kenmerk vermelden bij uw reactie. Gedempte Oude Gracht 2, 2011 GR Haarlem

Kenmerk: 2023/1294164 Telefoonnummer: 14 023 | www.haarlem.nl

5/5

Opdrachtbrief

troostwijk

Tel: 088 666 6666 Anderlechtlaan 181 1066 HM Amsterdam

by bnse

VERTROUWELIJK Gemeente Haarlem T.a.v. de heer P.A. Mense Postbus 511 2003 PB HAARLEM

Per e-mail: kmense@haarlem.nl

Amsterdam, 4 mei 2023 Ref.: ck/T2023-21451

Betreft: Taxatie MAAK-terrein, Oudeweg 91-95 te Haarlem

Geachte heer Mense,

Naar aanleiding van uw verzoek, stuur ik u bijgaand ons voorstel toe. Door middel van dit schrijven wordt aangeduid op welke wijze en onder welke condities de te verrichten taxatie zal worden uitgevoerd. Met het akkoord verklaren van dit schrijven wordt over en weer overeenstemming verkregen over de opdrachtvoorwaarden. Aan Troostwijk Taxaties B.V. (hierna opdrachtnemer) is het verzoek gedaan voor het waarderen van specifiek overeengekomen werkzaamheden. Opdrachtnemer aanvaardt geen aansprakelijkheid jegens derden, tenzij schriftelijk overeengekomen.

Opdrachtgever Opdrachtgever : Gemeente Haarlem Adres, postcode, plaats : Postbus 511, 2003 PB Haarlem KVK-nUmmer : nader in te vullen Vertegenwoordigd door : De heer P.A. Mense | kmense@haarlem.nl Telefoonnummer : 023 511 54 95 | 06 46 21 52 73

Opdrachtnemer De vennootschap met beperkte aansprakelijkheid handelend onder de naam Troostwijk Taxaties B.V., gevestigd te 1066 HM, Amsterdam, Anderlechtlaan 181 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 33165249.

Troostwijk Taxaties B.V., Handelsregister Amsterdam nr. 33165249. Op onze overeenkomsten zijn de Algemene Voorwaarden van toepassing zoals

gedeponeerd bij de KvK te Woerden onder nummer 33277367. btw-identificatienummer NL0059.16.458.B01. Voor meer informatie taxaties®troostwiik.nl of www.troostwijk.nl.

troostwij k

Referentienummer: T2023-21451 Offerte d.d. 4-5-2023

by bnse Competentie taxateur(s) De taxatie is in alle gevallen mede uitgevoerd en/of samengesteld door professionele taxateurs die zijn ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en/of actief als Recognised European Valuer (REV), lid van de NVM (www.nvm.nl), en/of de Royal Institution of Chartered Surveyors (www.rics.org).

De uitvoerende taxateurs zullen de taxatie uitvoeren in overeenstemming met de meest recente versie van de Algemene gedrag- en beroepsregels en het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. De taxateurs voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (minimaal 20 uur). Daarnaast voldoen de taxateurs aan de vereisten van het NRVT ten aanzien van minimaal jaarlijks uit te voeren taxaties (minimaal 10 taxaties). Tevens verklaren de uitvoerende taxateurs in het geval van een professionele taxatiedienst, die valt onder het toepassingsbereik van het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT, te voldoen aan de additionele vereisten op het gebied van vakbekwaamheid, opleidingsvereisten en werkervaring.

Aanvraag De gemeente Haarlem is eigenaresse van een perceel grond met opstallen bekend als het MAAKterrein en gevestigd aan de Oudeweg 91-95 te Haarlem (kadastraal bekend: Haarlem, N, 2295 gedeeltelijk ter grootte van ± 19.000 m2). Gepland is om de voormalige gemeentewerf te herontwikkelen tot een bedrijvencentrum voor circulaire economie. Deze ontwikkeling zal gedragen worden door twee particuliere partijen: MAAK Haarlem B.V. (MAAK) en 3D Makers Zone B.V. (3DMZ). Het initiatief wordt gedragen door een samenwerking met de gemeente Haarlem en meerdere opleidingsinstituten. MAAK en 3DMZ zijn thans huurder van de grond en aanwezige opstallen. De aanwezige opstallen zijn voor rekening en risico van de huurders gerenoveerd.

Teneinde een verdere ontwikkeling van het op circulariteit en duurzaamheid gerichte bedrijvencentrum mogelijk te maken, zullen erfpachtrechten gevestigd worden ten behoeve van MAAK en 3DMZ. De opstallen zullen worden overgedragen. Ten behoeve van een beslissing in dezen, bestaat bij partijen behoefte aan een taxatie van de marktwaarde van het MAAK-terrein, onderverdeeld in een grondcomponent en een opstalcomponent.

Doel van de taxatie Het doel van deze taxatie is inzicht te geven in de waarde ten behoeve van de vestiging van een erfpachtrecht en vestigen van een opstalrecht op basis van de samenwerking in het kader van het CDistrict. Opdrachtnemer geeft hiermee expliciet aan dat het taxatierapport niet geschikt is om buiten de bovengenoemde context of voor het doel waarvoor dit niet bestemd is te worden gebruikt. Schriftelijke goedkeuring van opdrachtnemer is noodzakelijk.

©

troostwijk

Referentienummer: T2023-21451 Offerte d.d. 4-5-2023

by bnSÖ

Onderwerp van de taxatie De taxatie betreft het Maak-terrein gevestigd aan de Oudeweg 91 - 95 te Haarlem. In deze taxatie zullen de volgende waarden worden bepaald: •

Waarde van de opstalcomponent, rekening houdend met het aanwezige huurdersbelang. Hiertoe zal de marktwaarde worden verminderd met de waarde van het huurdersbelang. Voor het bepalen van de actuele kostprijs van het huurdersbelang zal gebruik worden gemaakt van een door huurders aan te leveren lijst van gedane investeringen, welke door de gemeente is geaccordeerd.

•

Waarde van de grondcomponent, rekening houdend met het huidige bebouwd oppervlak, bestemming en gebruik (circa 4.000 m2 BVO volgens opgave MAAK in Business case MAAK Haarlem voor de Gemeente Haarlem Versie 4 november 2022). Voor 3D MakersZone wordt uitgegaan van een huidig bebouwd oppervlak van 1.115 m2 BVO.

•

Waarde van de grondcomponent rekening houdend met de toekomstige realisatie van additioneel bouwvolume (circa 7.000 m2 BVO, derhalve totaal volume na realisatie van 11.000 m2 BVO volgens opgave MAAK in Business case MAAK Haarlem voor de Gemeente Haarlem Versie 4 november 2022) conform business-case van Maak en 3DMZ. Voor 3D Makerszone wordt uitgegaan van additioneel bouwvolume op basis van een totaal grondoppervlak van ca. 1.800 m2 met een bouwvolume conform het vigerend bestemmingsplan.

Uitgangspunten Het waarde-onderzoek zal aansluiten bij de uitgangspunten zoals in de bijgaande uitvraag van de gemeente gesteld. In het bijzonder geldt: 1. Er wordt beperkt bodemonderzoek en/of milieuonderzoek uitgevoerd. Bij de waardebepaling wordt met de eventuele aanwezigheid van verontreinigende stoffen geen rekening gehouden, tenzij anders vermeld. Wij gaan ervan uit dat de grond geschikt is voor het huidige gebruik en dat de grond en de opstallen vrij zijn van stoffen die gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en het milieu of de functionaliteit van het perceel aantasten. 2. Er wordt beperkt technisch onderzoek uitgevoerd. Er wordt bij de taxatie van uitgegaan dat er geen bouwkundige gebreken zijn, dat de installaties en voorzieningen functioneren en dat eventueel van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. 3. Er wordt geen onderzoek uitgevoerd naar bedrijfsspecifieke voorzieningen. In de waarde is niet inbegrepen de eventuele vaste bedrijfsuitrusting, opgestelde machines en bedrijfsspecifieke inrichting. 4. Er wordt geen uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar de lopende huurovereenkomsten. Bij de

5.

taxatie wordt ervan uitgegaan dat dit huurovereenkomsten zijn volgens het laatste ROZ-model en dat er geen waardebeïnvloedende omstandigheden in zijn. De overige uitgangspunten voor de waardering worden voorafgaand aan de taxatie vastgesteld tijdens een overleg met de kandidaat kopers, de gemeente Haarlem, Troostwijk en Colliers. De basis hiervoor staat vermeld in het document "20230131 - Uitgangspunten taxatie en taxateurs Oudeweg 91 - 95". Hiervan worden onderstaand enkele punten separaat uitgelicht:

©

Referentienummer: T2023-21451

troostwijk

Offerte d.d. 4-5-2023

by tjASÖ

5.1. Opstallen aan de zijde Oudeweg en garage hebben/krijgen (naar verwachting) een monumentale status. De monumentale status heeft een 'orde-2 status'. 5.2. Voor zover kantoren een energielabel slechter dan C hebben, zullen opdrachtgever of kandidaat kopers een opgave doen van de benodigde investering om te voldoen aan de Clabel plicht. 5.3. Op de erfpacht zullen van toepassing zijn de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden d.d. 1997. In afwijking van artikel 2.10 gaan de taxateurs ervan uit dat herzieningen van de canon na wijziging van het gebruik of de bebouwing niet bij iedere wijziging zullen plaatsvinden, doch met een vaste frequentie van ééns in de 3 / 5 jaar. De reden hiervoor is dat de plannen voor het terrein voorzien in geleidelijke uitbreiding van de bebouwing van het terrein, echter dat de hiermee samenhangende canonherzieningen elkaar daardoor in een vlot tempo zullen opvolgen, hetgeen als ondoelmatig wordt beschouwd. 5.4. Opdrachtgever en/of de kandidaat kopers van de opstallen zullen een gedetailleerde opgave doen van de reeds gedane investeringen door MAAK Haarlem b.v. en 3D MakersZone b.v. (huurdersbelang). Taxateurs gaan voor de taxatie uit van de opstallen in de huidige staat minus het huurdersbelang. Hiermee wordt getaxeerd naar de situatie van eerste verhuur, welke tevens de basis is voor het vestigen van het recht van opstal.

Kandidaat kopers leveren de lijst aan, gemeente stelt die lijst vast.

Voor het overige verwijzen wij naar de uitgangspunten in bijgaande uitvraag van de gemeente Haarlem.

Bijzondere uitgangspunten Op deze taxatie zijn geen bijzonderheden van toepassing zoals opgenomen in het RICS Redbook.

Waarderingsgrondslag (Basis van waarde) Het te hanteren waardebegrip is Marktwaarde. Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Algemene uitgangspunten ten aanzien van de marktwaarde:

•

Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar;

•

Er is geen rekening gehouden met een uitzonderlijk bod van een gegadigde;

•

De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden;

•

de hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats

gevonden voor de taxatiedatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; •

Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.

Referentienummer: T2023-21451

troostwijk

Offerte d.d. 4-5-2023

by tjnSÖ

Ten aanzien van de getaxeerde locatie geldt dat de gemeente Haarlem en de kandidaat kopers hetzelfde zakelijke belang hebben, namelijk de realisatie van een campusachtig terrein gericht op innovatie. Daarbij is sprake van een zekere mate van samenwerking tussen partijen. In de taxatie wordt echter, conform de uitgangspunten van het waardebegrip "marktwaarde" in de IVS, verondersteld dat de transactie plaatsvindt tussen de gemeente en kandidaat kopers als niet

verbonden partijen die elk onafhankelijk optreden.

Waarderingsmethode De marktwaarde van de totale onroerende zaak wordt berekend op basis van de comparatieve methode in combinatie met de markthuurkapitalisatiemethode. Voor de bepaling van de waarde van de componenten grond en opstal zullen wij de briefing paper "Taxeren bij erfpacht" van de RICS (zie bijlage) volgen.

Waardepeildatum Datum inspectie (tenzij door u anders gewenst).

Uitvoering Tot de werkzaamheden behoren: 1. Inventarisatie van de opdrachtscope 2. Bouwkundige inspectie van de bestaande bouw 3. Bepalen waarde van het huurdersbelang 4. Bepalen renovatiekosten bestaande bouw 5. Bepalen waarde van de gehele onroerende zaak (zowel "as is" als toekomstige situatie) 6. Allocatie waarde van de opstalcomponent, rekening houdend met het aanwezige huurdersbelang. Hiertoe zal de marktwaarde worden verminderd met de waarde van het

7. 8.

huurdersbelang. Allocatie waarde van de grondcomponent rekening houdend met het huidige bebouwd oppervlak, bestemming en gebruik. Allocatie waarde van de grondcomponent rekening houdend met de toekomstige realisatie

van additioneel bouwvolume Afstemming met vastgoedadviseur Colliers (de heer P. Nelisse)

9. 10. Rapportage en nawerk

Informatievoorziening Voor het uitvoeren van de opdracht zijn objectgegevens noodzakelijk. Graag ontvangen wij de benodigde informatie zoals vermeld in bijgaande uitvraag van de gemeente. Voor het uitvoeren van de taxatie ontvangen wij graag de volgende gegevens (voor zover beschikbaar): •

Plattegrondtekeningen, meetstaat en/of andere oppervlaktegegevens

•

Businesscase / programma MAAK Haalrem b.v. en 3D Makerszone

•

Lijsten van door Maak en 3DMZ verrichte verbeteringen en innovaties

©

Referentienummer: T2023-21451

Offerte d.d. 4-5-2023

troostwijk by bnse

•

Raadstuk C District eindrapport strategie d.d. 15 december 2022

•

221024 Eindrapport strategie C-District

•

Kosten splitsing energie

•

Kosten en plannen energieneutraal maken

•

Prognose investeringskosten

•

Ter zake doende informatie met betrekking tot het vigerende bestemmingsplan

•

Volledige adressen en kadastrale nummering

•

Documentatie en informatie met betrekking tot monumentale status objecten

•

Verleende vergunning voor de tijdelijke bouwwerken

•

Interne foto's van de situatie ten tijde van aanvang verhuur aan MAAK en 3MDZ vanwege vaststellen huurdersbelang en afwerkingsniveau (aanvullend eventueel een interne video van het object).

•

Contactperson(en) t.b.v. bezichtiging

•

Kopie actuele huurcontracten, allonges, addendum en side letters, inclusief beschrijving en foto's van staat van oplevering

•

Actuele huurgegevens per huurder o adressen

o o o o o o

oppervlakten en parkeerplaatsen actuele huuropbrengsten BTW plichtig ja/nee huuringangsdata, expiratiedata, herzieningsdatum (alleen bij retail) lopende incentives opzeggingen

•

Exploitatielasten, zoals aanslag OZB, WOZ-waarde en onderhoudskosten

•

Meerjarenonderhoudsplanning en/of al uitgevoerd groot onderhoud

•

Asbestinventarisatie/bodemonderzoeksrapporten

•

Erfpachtakte en -canon alsmede Algemene erfpachtvoorwaarden

•

Documenten ten aanzien van duurzaamheid en energiebesparende maatregelen

•

Energielabel

•

Gegevens waaruit blijkt dat de tijdelijke gebouwen er legaal staan (vergunning)

•

Opgave afbakening erfpachtrecht opstalrecht

opgave saneringskosten

wat wel en wat niet

Verificatie van de openbare gegevens geschiedt door taxateur. Door ondertekening van dit schrijven verklaart opdrachtgever dat alle te verstrekken informatie juist en volledig zal zijn en dat er geen feiten of omstandigheden niet worden vermeld, die positief of

negatief van invloed kunnen zijn op deze taxatie. Opdrachtnemer aanvaardt geen aansprakelijkheid voor waarderingen waarbij opdrachtnemer niet juist of onvolledig geïnformeerd is.

©

troostwij k

Referentienummer: T2023-21451 Offerte d.d. 4-5-2023

by ÜnSö

De door u ter beschikking gestelde informatie en de door ons uit te brengen rapportage zullen niet voor andere doeleinden gebruikt of openbaar gemaakt worden. In verband met mogelijke implicaties van onjuiste of onvolledige publicatie is tevens vooraf schriftelijke toestemming van opdrachtnemer vereist voor iedere reproductie of publieke verwijzing naar de waardering of het adviesrapport. Opdrachtnemer zal de verstrekte informatie beschermen conform de Wet op bescherming Persoonsgegevens/Datalekken.