10 Bijlage 9 Taxatierapport Troostwijk

TAXATIERAPPORT Maak-terrein Oudeweg 91 - 95 2031 CC Haarlem

KERNGEGEVENS Adres Type object Vloeroppervlak Kadastrale oppervlakte Parkeerplaatsen Bouwjaren Te taxeren belang

Bestemming Gebruikssituatie

Oudeweg 91 -95 Haarlem Bedrijfsobject 5.292 m² BVO (beginsituatie) 12.022 m² BVO (toekomstige situatie) 19.125 m² Parkeren is voldoende mogelijk op eigen terrein (± 76 ingerichte parkeerplaatsen) diverse bouwjaren tussen 1932 en 1968 waarde bestanddeel grond (beginsituatie), waarde bestanddeel grond (eindsituatie), waarde bestanddeel opstallen (beginsituatie) Bedrijventerrein BT Het object was ten tijde van de inspectie in gebruik bij 2 gebruikers als bedrijfsruimte # Samenvatting 1

2

3

Object Locatie Verhuurbaarheid Verkoopbaarheid Schattingsonnauwkeurigheid 1: slecht | 2: matig | 3: redelijk | 4: goed | 5: uitstekend

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

4

5

Bijzondere uitgangspunten Specifiek overeengekomen werkzaamheden.

Getaxeerde waarden Grondwaarde bestanddeel Beginsituatie Marktwaarde per 1 juli 2023 € 2.250.000, -- k.k. Eindsituatie Marktwaarde per 1 juli 2023 € 3.680.000, -- k.k.

Opstalwaarde bestanddeel Beginsituatie Marktwaarde per 1 juli 2023 € 690.000, -- k.k.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

INHOUDSOPGAVE

01.0 OPDRACHT................................................................................................................................... 1 02.0 GETAXEERDE WAARDEN ............................................................................................................. 2 03.0 ALGEMEEN .................................................................................................................................. 3 03.1 Waarderingsgrondslag ............................................................................................................ 3 03.2 Waarderingsmethodieken ...................................................................................................... 6 03.3 Bijzondere uitgangspunten ..................................................................................................... 8 03.4 Algemene uitgangspunten ...................................................................................................... 8 04.0 OBJECT....................................................................................................................................... 17 04.1 Juridische informatie (privaatrechtelijk) ............................................................................... 17 04.2 Juridische informatie (publiekrechtelijk) ..............................................................................

18 04.3 Object informatie .................................................................................................................. 19 04.4 Gebruik informatie ................................................................................................................ 23 04.5 Duurzaamheid ....................................................................................................................... 23 04.6 Milieu aspecten ..................................................................................................................... 27 05.0 LOCATIE ..................................................................................................................................... 30 06.0 WAARDERING ............................................................................................................................ 33 06.1 Bedrijfsruimtemarkt West-Nederland .................................................................................. 33 06.2 Kostenbenadering: Toelichting op waardering ..................................................................... 35 06.3 Inkomstenbenadering: Toelichting op waardering ............................................................... 41 06.4 Risico-analyse ........................................................................................................................

43 BIJLAGEN ........................................................................................................................................... 46

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

01.0 OPDRACHT Opdrachtgever

Gemeente Haarlem, Stadhuis T.a.v. Middelen en Service Financiën Grote Markt 2 2011 RD Haarlem

Opdrachtnemer

Troostwijk Taxaties B.V. Anderlechtlaan 181 1066 HM Amsterdam

Uitvoerend taxateur Controlerend taxateur

ir. J.J.M. Hauser MRICS RT ing. S.J. Koning RT

Taxatiedoel

inzicht geven in de waarden ten behoeve van een voorgenomen vestiging van een erfpachtrecht en van een opstalrecht op basis van de samenwerking in het kader van het C- District.

Taxatiestandaarden Type taxatie

IVS Volledige taxatie

Opdrachtdatum

16 mei 2023

Opnamedatum Type opname

23 juni 2023 intern en extern

Waardepeildatum

1 juli 2023

Rapportdatum Projectnummer

1 november 2023 300298-01-0/sdb

Eerdere betrokkenheid

Nee

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

1

02.0 GETAXEERDE WAARDEN Ondertekening

Rekening houdend met alle in dit rapport benoemde uitgangspunten is de volgende waarde getaxeerd.

Grondwaarde bestanddeel Beginsituatie Marktwaarde per 1 juli 2023 € 2.250.000, -- k.k. Eindsituatie Marktwaarde per 1 juli 2023 € 3.680.000, -- k.k.

Opstalwaarde bestanddeel Beginsituatie Marktwaarde per 1 juli 2023 € 690.000, -- k.k.

aldus gedaan, te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap. Amsterdam, 1 november 2023 namens Troostwijk Taxaties B.V.

ir. J.J.M. Hauser MRICS RT Register-Taxateur NRVT RICS Registered Valuer

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

2

03.0 ALGEMEEN In deze waardering wordt uitsluitend de waarde van het vastgoed bepaald. Onderstaand wordt (niet limitatief) aangegeven welke zaken onder het begrip onroerende zaak of vastgoed worden begrepen: - gebouwen met funderingen, daken, plafonds, gevels en vloeren met afwerkvloeren; - bouwkundige installaties en apparatuur voor de levering van voorzieningen waaronder gas, elektriciteit, (warm)water en verwarming; - terreinafscheidingen, terreinverlichting, wegen en infrastructuur; - grond en eventueel voortvloeiende zakelijke rechten. Alle roerende zaken worden in dit rapport uitgesloten. Denk hierbij aan de aanwezige bedrijfsgebonden installaties. Dossiervorming

De dossiervorming van Troostwijk Taxaties B.V. voldoet aan de vereisten omtrent de dossiervorming van het NRVT. Het elektronische taxatiedossier bevat minimaal de gegevens waaruit kan worden afgeleid dat de aan Troostwijk Taxaties B.V. verbonden geregistreerde taxateur de taxatieopdracht in overeenstemming met de vereisten heeft verricht, waaronder in ieder geval: • de ondertekende of langs elektronische weg bevestigde opdrachtvoorwaarden; • relevante correspondentie; • overzichtelijke inspectiegegevens/uitgevoerde onderzoeken; • broninformatie; • verzonden concepten van het taxatierapport; • alsmede de daarop ontvangen reacties; • het taxatierapport zelf.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

3

Aanpassingen op Conceptrapport

Vooruitlopend op dit rapport is door taxateur een conceptrapport uitgebracht. Één van de uitgangspunten bij opdrachtverstrekking was: - Bandbreedte verschil taxatiewaarden mag niet groter zijn dan 10%. Daarbinnen zal de gemiddelde taxatiewaarde van beide taxaties worden aangenomen. Aangezien er een groter verschil dan 10% bestond tussen de conceptwaarden hebben de taxateurs met elkaar bediscussieerd en uiteindelijk afgestemd hoe het verschil in conceptwaarden teruggebracht kon worden tot binnen de toegestane bandbreedte van 10%. Hiertoe zijn door beide partijen aanpassingen doorgevoerd in de conceptberekeningen. Dit heeft geleid tot deze definitieve rapportage.

03.1 Waarderingsgrondslag Marktwaarde

Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Algemene uitgangspunten ten aanzien van de marktwaarde: • Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; • Er is geen rekening gehouden met een uitzonderlijk bod van een gegadigde; • De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; • De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaatsgevonden voor de taxatiedatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; • Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen. 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

4

Overweging Taxateur

Ten aanzien van de getaxeerde locatie geldt dat betrokken partijen (de gemeente Haarlem (vervreemder), MAAK Haarlem B.V. en 3D Makers Zone BV (verwervers)) hetzelfde zakelijke belang hebben, namelijk de realisatie van een campusachtig terrein gericht op innovatie. Daarbij is sprake van een zekere mate van samenwerking en afhankelijkheid tussen partijen. In relatie tot bovenvermelde “Algemene uitgangspunten ten aanzien van de marktwaarde” is taxateur van mening dat in onderhavige casus veel meer gezocht wordt naar een evenwichtswaarde welke recht doet aan belangen van alle betrokken partijen. De Nederlandse vertaling van de International Valuation Standards 2022 omschrijft Evenwichtswaarde als volgt:

Evenwichtswaarde1

Dit is de geschatte prijs voor de overdracht van een actief of passief tussen ter zake goed geïnformeerde en bereidwillige, geïdentificeerde partijen, die de respectieve belangen van die partijen uitdrukt. Bij de evenwichtswaarde moet de prijs worden geschat die redelijk is tussen twee specifieke, geïdentificeerde partijen, waarbij rekening wordt gehouden met de respectieve voor- of nadelen die voor elk van de partijen aan de transactie zijn verbonden. Bij marktwaarde moeten daarentegen alle voorof nadelen die niet beschikbaar zouden zijn voor, of ten laste zouden komen van, marktpartijen in het algemeen buiten beschouwing worden gelaten. Evenwichtswaarde is een breder begrip dan marktwaarde. Hoewel in veel gevallen de prijs die billijk is tussen twee partijen gelijk zal zijn aan de prijs die op de markt kan worden verkregen, zullen er ook gevallen zijn waarin bij de schatting van evenwichtswaarde rekening zal worden gehouden met zaken die bij de schatting van marktwaarde buiten beschouwing moeten worden gelaten. Daarbij valt te denken aan bepaalde elementen van synergiewaarde die het gevolg zijn van de combinatie van de belangen.

1

Paragraaf 50 blz. 23 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

5

Voorbeelden van de toepassing van evenwichtswaarde zijn: (a) bepaling van een prijs die billijk is voor een aandelenbelang in een niet-genoteerd bedrijf, waarbij de belangen van twee specifieke partijen ertoe kunnen leiden dat de prijs die billijk is tussen hen afwijkt van de prijs die op de markt mogelijk kan worden verkregen, en (b) bepaling van een prijs die billijk zou zijn tussen een verhuurder en huurder voor de permanente overdracht van het gehuurde actief of het opheffen van de huurverplichting. De taxateur acht de in het rapport gehanteerde uitgangspunten, realistisch en passend binnen deze taxatie.

03.2 Waarderingsmethodieken Er is door opdrachtgever verzocht om de waardecomponenten voor grond en opstal separaat inzichtelijk te maken met het oog op een volgende stap in het proces zoals door partijen wordt beoogd; uitgifte in erfpacht van de grond en de verkoop van de opstallen (in huidige staat) aan de gebruikers welke middels een recht van opstal2 zich bevinden op de grond van blooteigenaar. Gezien het specifieke karakter van het object en de specifieke vraagstelling van opdrachtgever en een gebrek aan referenties/transacties van direct vergelijkbare objecten is voor deze waardering door taxateur de kostenbenadering als taxatiemethodiek gekozen. Er is gevraagd om de waardecomponenten grond en opstal separaat inzichtelijk te maken en voor de opstal component dient er rekening te worden gehouden met een aantal correctieposten welke separaat inzichtelijk te maken zijn in het overzicht (denk aan huurdersbelangen, milieu, duurzaamheid en achterstallig onderhoud).). Voor een nadere toelichting op de waardering en de achtergrondinformatie die heeft geleid tot de waardering wordt verwezen naar de in deze rapportage opgenomen informatie en waarderingsmodellen. Kostenbenadering

Bij de kostenbenadering wordt de waarde van een object berekend op basis van de productiekosten, eventueel verminderd voor technische en functionele veroudering en vermeerderd met de waarde voor de grond en infrastructuur.

2

Burgerlijk Wetboek Boek 5 artikel 101 lid 1: Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

6

De kostenbenadering methode wordt veelal gebruikt voor taxaties van incourant vastgoed waarvan geen of zeer weinig transacties beschikbaar zijn, of voor objecten die geen (huur)inkomsten genereren (bijvoorbeeld ziekenhuizen, onderwijsgebouwen en energiecentrales). Voordelen van de kostenbenadering zijn de transparantie en bruikbaarheid voor incourant vastgoed. Nadeel is dat de relatie met de markt slechts beperkt bestaat (enkel de grondwaarde, op basis van de comparatieve methode). Comparatieve benadering ter bepaling grondwaarde-component De comparatieve benadering, ook wel marktbenadering genoemd, wordt vaak toegepast door middel van de vergelijkingsmethoden of verkoop-opbrengstenvergelijking. Deze methode is gebaseerd op het direct vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties met het getaxeerde object. Hierbij is het van belang dat de vergeleken soortgelijke objecten, enigszins overeenkomen met het taxatieobject, dan wel gecorrigeerd worden voor onder andere: aard en omvang, opleveringsniveau, de gebruikssituatie en de omstandigheden en de condities waarbinnen de transacties van de referentieobjecten hebben plaatsgevonden. Inkomstenbenadering (DCF) De basisgedachte achter de inkomstenbenadering is dat de waarde van een object bepaald wordt door de verwachte inkomsten die het object gaat genereren.

De DCF-methode is een waarderingsmethode die de marktwaarde schat door het contant maken van kasstromen die uit de exploitatie en de toekomstige verkoop voortkomen. Deze berekening gaat uit van de totale inkomsten over de gehele ‘aanhoudperiode’, toekomstige kasstromen en disconteringsvoet. De input van meer variabelen kan de nauwkeurigheid van de marktwaarde ten goede komen wanneer de variabelen markt gerelateerd zijn. De DCF-methode biedt meer inzicht in de geldstromen, is daardoor meer transparant en is daarom goed toepasbaar in situaties van sterk wisselende kasstromen (bijvoorbeeld incentives, investeringen en uitponden). 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

7

Inkomstenbenadering (BAR-NAR)

De BAR-methode veronderstelt dat de marktwaarde van het vastgoed gelijk is aan de bruto markthuur gedeeld door het Bruto Aanvangs Rendement (BAR). De marktwaarde kan vastgesteld worden door het BAR vanuit de markt te bepalen door directe vergelijking en na correctie voor betere en/of mindere elementen. De methode is goed toepasbaar voor verhuurd vastgoed. De taxatie is gebaseerd op de toekomstverwachtingen die redelijk handelende partijen zouden hebben. De prognoses vormen geen garantie met betrekking tot toekomstige inkomsten omdat door onvoorzienbare omstandigheden en gebeurtenissen toekomstige ontwikkelingen van de prognoses kunnen afwijken.

03.3 Bijzondere uitgangspunten Bijzondere uitgangspunten Geen

03.4 Algemene uitgangspunten Object specifieke uitgangspunten

Ten aanzien van de getaxeerde locatie geldt dat betrokken partijen (de gemeente Haarlem (vervreemder), MAAK Haarlem B.V. en 3D Makers Zone BV (verwervers) hetzelfde zakelijke belang hebben, namelijk de realisatie van een campusachtig terrein gericht op innovatie. Daarbij is sprake van een zekere mate van samenwerking en afhankelijkheid tussen partijen. Het in de opdracht benoemde waardebegrip "marktwaarde", verondersteld dat de transactie plaats zal vinden tussen de gemeente (vervreemder) en kandidaatkopers als niet verbonden partijen die elk onafhankelijk optreden. Echter bij de uitvraag van de taxatiewerkzaamheden zijn door opdrachtgever uitgangspunten geformuleerd welke, onder meer, in de bijlagen bij dit rapport zijn opgenomen.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

8

Het waarde-onderzoek zal aansluiten bij de uitgangspunten zoals in de bijgaande uitvraag van de gemeente gesteld. In het bijzonder geldt: 1. Er wordt beperkt bodemonderzoek en/of milieuonderzoek uitgevoerd. Bij de waardebepaling wordt met de eventuele aanwezigheid van verontreinigende stoffen geen rekening gehouden, tenzij anders vermeld. Wij gaan ervan uit dat de grond geschikt is voor het huidige gebruik en dat de grond en de opstallen vrij zijn van stoffen die gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en het milieu of de functionaliteit van het perceel aantasten. 2. Er wordt beperkt technisch onderzoek uitgevoerd. Er wordt bij de taxatie van uitgegaan dat er geen bouwkundige gebreken zijn, dat de installaties en voorzieningen functioneren en dat eventueel van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. 3. Er wordt geen onderzoek uitgevoerd naar bedrijfsspecifieke voorzieningen. In de waarde is niet inbegrepen de eventuele vaste bedrijfsuitrusting, opgestelde machines en bedrijfsspecifieke inrichting. 4. Er wordt geen uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar de lopende huurovereenkomsten. Bij de taxatie wordt ervan uitgegaan dat dit huurovereenkomsten zijn volgens het laatste ROZ-model en dat er geen waarde beïnvloedende omstandigheden in zijn. 5.

De overige uitgangspunten voor de waardering worden voorafgaand aan de taxatie vastgesteld tijdens een overleg met de kandidaat-kopers, de gemeente Haarlem, Troostwijk en Colliers. De basis hiervoor staat vermeld in het document "20230131 - Uitgangspunten taxatie en taxateurs Oudeweg 91 - 95". Hiervan worden onderstaand enkele punten separaat uitgelicht: 5.1. Opstallen aan de zijde Oudeweg en garage hebben/krijgen (naar verwachting) een monumentale status. De monumentale status heeft een 'orde-2 status'. 5.2. Voor zover kantoren een energielabel slechter dan C hebben, zullen opdrachtgever of kandidaat-kopers een opgave doen van de benodigde investering om te voldoen aan de C-label plicht. 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

9

5.3. Op de erfpacht zullen van toepassing zijn de gemeentelijke erfpachtvoorwaarden d.d. 1997. In afwijking van artikel 2.10 gaan de taxateurs ervan uit dat herzieningen van de canon na wijziging van het gebruik of de bebouwing niet bij iedere wijziging zullen plaatsvinden, doch met een vaste frequentie van ééns in de 3 / 5 jaar. De reden hiervoor is dat de plannen voor het terrein voorzien in geleidelijke uitbreiding van de bebouwing van het terrein, echter dat de hiermee samenhangende canonherzieningen elkaar daardoor in een vlot tempo zullen opvolgen, hetgeen als ondoelmatig wordt beschouwd3. 5.4. Opdrachtgever en/of de kandidaat-kopers van de opstallen zullen een gedetailleerde opgave doen van de reeds gedane investeringen door MAAK Haarlem b.v. en 3D Makers Zone b.v. (huurdersbelang). Taxateurs gaan voor de taxatie uit van de opstallen in de huidige staat minus het huurdersbelang. Hiermee wordt getaxeerd naar de situatie van eerste verhuur, welke tevens de basis is voor het vestigen van het recht van opstal. Kandidaat-kopers leveren de lijst aan, gemeente stelt die lijst vast. Taxatievorm

3

Onderhavige taxatie betreft een volledige taxatie, gebaseerd op alle mogelijke waardebepalende factoren en de marktomstandigheden, per waardepeildatum. De volledige taxatie omvat o.a. kadastrale gegevens, omschrijving, stand en ligging, bereikbaarheid, kwaliteit locatie, parkeervoorzieningen, bestemmingsplan, milieubepalingen, marktsituatie ter plaatse. Specifiek voor de desbetreffende locatie, referentietransacties, verhuur- en verkoopbaarheid, en een SWOT-analyse. In het kader van een volledige taxatie zullen de locatie en het object door de geregistreerde taxateur zowel extern, als intern worden geïnspecteerd.

Zie ook bepaling grondwaardebestanddelen startsituatie en eindsituatie 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

10

Taxatiestandaarden

De geregistreerde taxateur heeft onderhavige taxatie uitgevoerd in overeenstemming met de meest actuele versie van de navolgende taxatierichtlijnen: -het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT dan wel het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed; www.nrvt.nl. -de International Valuation Standards (IVS), die zijn opgesteld en worden onderhouden door de International Valuation Standards Council (www.ivsc.org). De International Valuation Standards Council (IVSC) publiceert de International Valuation Standards, waarin internationaal aanvaarde taxatieprincipes, -procedures en -definities zijn vastgelegd. In de waardering is uitgegaan van de meest recent gepubliceerde editie (IVS 2022). -naast bovengenoemde standaarden zijn de standaarden en taxatievoorschriften van de Royal Institution of Chartered Surveyors van toepassing. De professionele standaarden en taxatievoorschriften van RICS voldoen thans aan de principes en definities van de International Valuation Standards. RICS gaat ervan uit dat een taxatie die voldoet aan deze standaarden en voorschriften ook zal voldoen aan de IVS. Taxateur verklaart voldoende op de hoogte te zijn van de inhoud van genoemde richtlijnen en te hebben gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.

Nederlands Register De taxatie is in alle gevallen mede uitgevoerd en/of Vastgoed Taxateurs (NRVT) samengesteld door professionele taxateurs die zijn ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Deze taxatie is uitgevoerd, voor en namens Troostwijk, door de geregistreerde taxateur: • ir. J.J.M. Hauser MRICS RT, registratienummer RT586609815.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

11

De uitvoerend taxateur verklaart te zijn ingeschreven als Register-Taxateur bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en deze taxatie te hebben uitgevoerd in overeenstemming met de meest recente versie van de Algemene gedrag- en beroepsregels en het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT. Tevens verklaart de uitvoerend taxateur ir. J.J.M. Hauser MRICS RT in het geval van een professionele taxatiedienst, die valt onder het toepassingsbereik van het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRVT, te voldoen aan de additionele vereisten op het gebied van vakbekwaamheid, opleidingsvereisten en werkervaring. De uitvoerend taxateur verklaart over voldoende actuele lokale, nationale en internationale (naar gelang het geval) kennis van de specifieke markt te beschikken en de vaardigheden en inzicht te hebben om de taxatie vakbekwaam uit te voeren. Een geregistreerd taxateur staat onder doorlopend toezicht van het NRVT, waarbij wordt gecontroleerd in hoeverre de taxateur zich houdt en voldoet aan de door het NRVT aan hem/haar gestelde vereisten. Op basis hiervan kan onderhavig rapport worden onderzocht op conformiteit met deze standaarden.

Troostwijk verklaart, overeenkomstig het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van de NRVT, dat de geregistreerde taxateur niet meer dan zes jaar achtereenvolgend, met een maximum van 12 taxaties, ten aanzien van hetzelfde vastgoedobject taxaties heeft verricht, alsmede dat door andere geregistreerde taxateurs, werkzaam voor Troostwijk, niet meer dan 9 jaar, met een maximum van 24, taxaties ten aanzien van hetzelfde vastgoed object taxaties zijn verricht. Zowel de uitvoerend als de controlerend taxateur voldoen aan de criteria voor permanente educatie van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (minimaal 20 uur per jaar).

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

12

Daarnaast voldoen de taxateurs aan de vereisten van het NRVT ten aanzien van minimaal jaarlijks uit te voeren taxaties (minimaal 10 taxaties). Indien van toepassing gelden deze regels ook voor het addendum grootzakelijk vastgoed. De taxateur verklaart dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid van de taxateur wordt gewaarborgd door naleving van de volgende ethische code: NRVT: Algemene Gedrags- en Beroepsregels NRVT. Voor meer informatie inzake de NRVT verwijzen wij naar: http://www.nrvt.nl/. Hierbij verklaart de taxateur dat hij/zij op geen enkele wijze (direct of indirect) betrokken is bij het te taxeren vastgoedobject voor wat betreft bijvoorbeeld (advisering over) koop, verkoop, bemiddeling, beheer of financiering of enige andere (financiële) dienst. Het in onderhavige taxatie gehanteerde rekenmodel wordt periodiek intern getoetst op theoretische en mathematische consistentie. Thans vindt validatie van de rekenmodellen binnen Troostwijk plaats door een interne kwaliteitscommissie. Voor onderhavige taxatie is het standaard Troostwijk rekenmodel gebruikt voor commercieel vastgoed. Deze taxatie is op basis van de door uitvoerende taxateurs aangeleverde informatie, gecontroleerd door geregistreerde taxateur: • ing. S.J. Koning RT RT928031089.

Wij verwijzen voor meer informatie naar de in de bijlagen opgenomen plausibiliteitsverklaring controlerend taxateur. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) De taxateur, ir. J.J.M. Hauser MRICS RT, staat onder toezicht van het Valuer Registration Scheme (taxateurs registratie plan) van de RICS. Dit VRS is ontwikkeld om te zorgen voor de consistente toepassing van RICS-taxatiestandaarden overal ter wereld. Als zelfregulerend orgaan heeft RICS de verantwoordelijkheid om haar leden en gereguleerde bedrijven te controleren op naleving van deze professionele standaarden.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

13

Op basis hiervan kan onderhavig rapport worden onderzocht op conformiteit met deze standaarden. Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de verplichte regels en voorschriften in de RICStaxatiestandaarden (“Red Book”), laatste uitgave (NL-versie: 2020), zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors. De taxateur is ter zake professioneel gekwalificeerd zoals bedoeld in deze standaarden. Deze taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel. Quality en control

Troostwijk heeft een Code of Conduct, waarin de uitgangspunten en de basisprincipes van ethisch gedrag die door de Troostwijk Groep en gelieerde ondernemingen worden aangehouden, zijn beschreven. Onze Code of Conduct schetst het ethisch kader waarbinnen onze medewerkers handelen (www.troostwijk.nl). Naast onze interne klachtenprocedure is de klachtenprocedure van toepassing van de NRVT: http://www.nrvt.nl/klacht-entuchtrecht/tuchtrecht/. Als NVM-lid conformeert Troostwijk zich aan de gedragsregels van de NVM (NVM Erecode). Het NVM-tuchtrecht is van toepassing (www.nvmtuchtrechtspraak.nl). Tevens is de klachtenprocedure van de RICS van toepassing: http://www.rics.org/nl/regulation1/complaints1/.

Taxatieonzekerheid en tijd

In paragraaf 6.4 van onderhavige taxatie is een inschatting gemaakt van de taxatieonzekerheid. Een taxatie is tijdafhankelijk. De waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum. De taxateur heeft geen aanleiding om aan te nemen dat zich materiële wijzigingen voorgedaan hebben in het getaxeerde, huursituatie of in de marktsituatie tussen waardepeildatum en rapportdatum, welke een (mogelijk) significant effect kan hebben op de getaxeerde waarde.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

14

Algemene uitgangspunten

Troostwijk heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht, anders dan het in rekening gebrachte honorarium. Het afgesproken honorarium is een vast bedrag en heeft geen directe relatie met de hoogte van de getaxeerde waarde. Troostwijk en/of aan haar gelieerde vennootschappen kunnen regelmatig opdrachten voor opdrachtgever verrichten. Indien Troostwijk regelmatig opdrachten voor opdrachtgever vervult, is jaarlijkse financiële aandeel van opdrachtgever niet meer dan 25% van de geconsolideerde jaaromzet van de groep, waarvan Troostwijk deel uitmaakt. Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het taxatiedoel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen enkele verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever, tenzij dit gebeurt met schriftelijke toestemming van Troostwijk. Wij zullen zonder schriftelijke toestemming van opdrachtgever dit rapport niet aan derden ter beschikking stellen. Wij zijn ervan uitgegaan dat alle voor de taxatie van belang zijnde informatie aan Troostwijk is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. Voor zover mogelijk is de verkregen informatie geverifieerd en betrokken in de taxatie. Het rapport is met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen enkele aansprakelijkheid, indien mocht blijken dat de verstrekte informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.

Noch het gehele rapport, noch een deel daarvan, dan wel een verwijzing naar dit rapport, mag worden opgenomen in een andere verklaring of publicatie zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Troostwijk ter zake van de vorm en context van een dergelijke verklaring en/of publicatie. Het opgenomen verkort overzicht waardeberekening is bedoeld om opdrachtgever een indruk te geven van de waardeopbouw. Alle bedragen zijn exclusief omzetbelasting, overdrachtsbelasting enz. (voor zover van toepassing), tenzij anders vermeld.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

15

De bijlagen maken een integraal onderdeel uit van het taxatierapport. Bouwkundig en technisch

De aanwezige installaties binnen het getaxeerde zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. In de taxatie is ervan uitgegaan dat de in het gewaardeerde aanwezige installaties, tenzij anders vermeld, normaal functioneren en geschikt zijn voor het gebruik. In de taxatie is ervan uitgegaan dat alle eventuele garanties ten aanzien van de bouw, opleveringen, onderhoudstermijnen e.d. kunnen worden overgedragen aan een eventuele verkrijger.

Vergunningen

In de taxatie is, tenzij anders in het rapport vermeld, ervan uitgegaan, dat vergunningen onder meer met betrekking tot exploitatie, gebruik, brandveiligheid en nooduitgangen, wet Algemene Bepalingen Milieuhygiëne, enz., een en ander voor zover van toepassing zijn of worden verstrekt en dat aan de betreffende relevante eisen en voorschriften uit de diverse specifieke wetgeving wordt voldaan.

Vereniging van eigenaren

Indien sprake is van één of meerdere appartementsrechten zijn wij ervan uitgegaan dat de Vereniging van Eigenaren financieel gezond is, niet beschikt over bovenmatige reserves, geen bovenmatige financiële verplichtingen heeft waarvoor geen reserveringen beschikbaar zijn, dan wel geen besluiten heeft genomen tot het doen van grote investeringen, waardoor de bijdrage van de leden substantieel zal wijzigen. In onderhavige taxatie is taxateur ervan uitgegaan dat er geen openstaande verplichtingen c.q. achterstallige betalingen zijn van de eigenaar aan de Vereniging van Eigenaren.

Gebezigde afkortingen

Pro Memorie-posten of p.m.-posten zijn posten waarbij duidelijk gemaakt wordt dat deze niet vergeten zijn maar op merites in de rapportage zijn opgenomen. Veelal verwijst een p.m.-post naar een andere rubriek.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

16

04.0 OBJECT 04.1 Juridische informatie (privaatrechtelijk) Te taxeren belang

Eigendom

Zakelijke rechten/Object

Haarlem, N, 2295 ged.* 1 Eigendom (recht van) Naam gerechtigde: Gemeente Haarlem

* Het perceel is volgens kadastrale informatie in totaal groot 39.091 m². Aan het door taxateur onderscheiden gedeelte van genoemd perceel is een grootte toegekend van 19.125 m² en is overgenomen uit het aangeleverde stuk: SO-01 terrein (toekomst).pdf

# Kadastrale gegevens

Gemeente Haarlem

sectie

nummer

N

2295ged

oppervlakte 19.125 m²

Bron: kadaster.nl en informatiestuk SO-01 terrein (toekomst).pdf als aangeleverd door opdrachtgever

Aantekeningen Kadastraal object

Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 06-03-2002 Afkomstig uit stuk Hyp4 79684/30 Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59 Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 06-03-2002 Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 26-07-2011 Afkomstig uit stuk Hyp4 79679/20 Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59 Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 25-07-2011 Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 18-07-2005

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

vordering,

bevel

of

17

Afkomstig uit stuk Hyp4 79678/19 Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59 Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 18-07-2005 Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 26-03-2002 Afkomstig uit stuk Hyp4 79675/49 Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59 Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 26-03-2002 Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 02-11-2009 Afkomstig uit stuk Hyp4 79673/43 Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59 Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 02-11-2009

Erfdienstbaarheden / beperkingen

Voor zover waarneembaar voor de taxateur en/of beperkte titelrecherche, dan wel volgens mondelinge informatie van de eigenaar, zijn er geen significante bezwarende bepalingen of erfdienstbaarheden gebleken, anders dan een juridische vastlegging van de feitelijke situatie.

04.2 Juridische informatie (publiekrechtelijk) Bestemming

Bedrijventerrein Maximale bouwhoogte 21 m Functieaanduiding Zelfstandig Kantoor Minimale bouwhoogte 12 m Maximale bouwhoogte 30 m Milieuzone van categorie 3.2 Veiligheidszone ‘Gasleiding’

Bestemmingsplan: Bedrijventerrein Waarderpolder/Gemeente Haarlem Datum onherroepelijk besluit: 14-09-2010 Voorbereidingsbesluit: Voorbereidingsbesluit hyperscale datacenters Data voorbereidingsbesluiten: 08-11-2022 12-07-2023 Voorbereidingsbesluit: Flitsbezorging Haarlem Datum voorbereidingsbesluit: 13-10-2022 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

18

Enkelbestemming: Bouwhoogte: Dubbelbestemming: Gebiedsaanduiding: Gebiedsaanduiding: Gebiedsaanduiding:

Bedrijventerrein Maximale bouwhoogte 21 m Waarde – Archeologie 4 Overige zone – Herziening Planregels 7 Overige zone – Herziening Planregels 9 veiligheidszone – niet gesprongen explosieven

Functieaanduiding: Bouwhoogte:

Zelfstandig kantoor Minimale bouwhoogte 12 m Maximale bouwhoogte 30 m

Conform bestemming

Ja, voor zover te beoordelen

04.3 Object informatie Onderwerp van de taxatie

De taxatie betreft het ‘Maak-terrein, gevestigd aan de Oudeweg 91 - 95 te Haarlem. In deze taxatie wordt inzicht gegeven met betrekking tot de volgende waarden: • Waarde van de opstalcomponent, rekening houdend met het aanwezige huurdersbelang. Hiertoe zal de marktwaarde worden verminderd met de waarde van het huurdersbelang. Voor het bepalen van de actuele kostprijs van het huurdersbelang zal gebruik worden gemaakt van een door huurders aan te leveren lijst van gedane investeringen, welke door de gemeente is geaccordeerd. • Waarde van de grondcomponent, rekening houdend met het huidige bebouwd oppervlak, bestemming en gebruik (circa 4.000 m2 BVO volgens opgave MAAK in Business case MAAK Haarlem voor de Gemeente Haarlem Versie 4 november 2022)4. Voor 3D MakersZone wordt uitgegaan van een huidig bebouwd oppervlak van 1.115 m2 BVO.

4

Oppervlakte in onderhavige taxatie aangepast o.b.v. aangeleverde meetstaat 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

19

• Waarde van de grondcomponent rekening houdend met de toekomstige realisatie van additioneel bouwvolume (circa 7.000 m2 BVO, derhalve totaal volume na realisatie van 11.000 m2 BVO volgens opgave MAAK in Business case MAAK Haarlem voor de Gemeente Haarlem Versie 4 november 2022) conform business-case van Maak en 3DMZ. Voor 3D Makerszone wordt uitgegaan van additioneel bouwvolume op basis van een totaal grondoppervlak van ca. 1.800 m2 met een bouwvolume conform het vigerend bestemmingsplan. In de taxatie is aansluiting gezocht bij de business case, als gepresenteerd door beoogde gebruikers van het vastgoed, in die zin dat de ruimtelijke aspecten (perceel oppervlak, oppervlakte huidige en nog te ontwikkelen opstallen) als input voor de taxatie zijn gebruikt. Toekomstige erfpachters geven aan dat zij de vergoeding voor het gebruik van de grond (canon) naar rato van de ontwikkelingen willen laten meegroeien. In die zin is door taxateur een verhouding gezocht tussen de beoogde toekomstige situatie en de huidige situatie; hiertoe is gekeken naar het toekomstige bebouwde oppervlak (footprint) ten opzichte van het huidig bebouwde oppervlak. # Indeling huidig

Onderdeel

Bouwjaar

m² bvo

m² vvo

A0

1938

347

301

A1

1938

263

142

Az

1938

69

21

B0

1936

402

360

B1

1936

263

162

Bz

1936

69

21

C0

1949

508

472

E0

1935

470

436

F

1968

1.657

1.591

3 DM Z 0

1933

1.115

1.054

3DM Z -1

1933

130

103

5.292

4.661

Totaal (afgerond)

Bron oppervlakten: Meetrapport NEN 2580, Oudeweg 91 – 95.pdf als aangeleverd door opdrachtgever

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

20

# Indeling na toekomstige realisatie

Onderdeel

Bouwjaar

m² bvo

m² vvo

A0

1938

347

302

A1

1938

263

229

Az

1938

69

60

B0

1936

402

350

B1

1936

263

229

Bz

1936

69

60

C0

1949

508

498

E0

1935

470

461

F0

1968

1.657

1.624

F1

2023

736

721

F2

2023

736

721

G0

2023

1.160

1.136

G1

2023

773

758

G2

2023

773

758

H0

2023

582

570

H1

2023

388

380

H2

2023

388

380

K0

2023

529

518

3DM Z 0

1933

1.115

1.087

3DM Z +

1949

665

649

3DM Z -1

1933

130

130

12.022

11.619

Totaal (afgerond)

Bron oppervlakten: Meetrapport NEN 2580, Oudeweg 91 – 95.pdf als aangeleverd door opdrachtgever

Opdrachtgever is voornemens om de grond door middel van een voortdurend recht van erfpacht te leveren aan de huidige huurders van het object. Afspraken tussen blooteigenaar en erfpachter aangaande rechten en plichten over en weer dienen via de erfpachtovereenkomst geborgd te worden (privaatrechtelijke bestemming). Naast de Algemene Bepalingen zullen specifieke bepalingen voor het beoogde recht van erfpacht de ontwikkeling van het C-district en de daarbij behorende inrichting en gebruik regelen.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

21

# Bouwaard (huidige situatie)

Bouwjaren (huidig)

Diverse bouwjaren tussen 1932 en 1968

Beoordeling

# Onderhoud 1

2

3

4

5

Vloeren Gevels Constructie Daken Installaties Overige afwerkingen Eindoordeel 1: slecht | 2: matig | 3: redelijk | 4: goed | 5: uitstekend

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

22

04.4 Gebruik informatie Gebruikssituatie

Het object was ten tijde van de inspectie geheel in eigen gebruik bij 2 huurders als commerciële bedrijfsruimte.

# Gebruik Huurgegevens

Naam huurder Maak Haarlem Maak Haarlem Maak Haarlem Maak Haarlem Maak Haarlem Maak Haarlem Maak Haarlem Maak Haarlem Maak Haarlem 3DMZ 3DMZ eigen gebruik

kantoorruimten (A, B)

m² 301 m² € 55 m² € 21 m² € 360 m² € 55 m² € 21 m² € 813 m²

€/m² 125 m² 100 m² 15 m² 125 m² 100 m² 15 m² -

bedrijfsruimten (C, E)

m²

€/m²

472 m² € 100 m² 436 m² € 100 m² 908 m²

Terrein

m² 6.000 m² € 6.000 m²

Loods (D)

€/m² 17 m²

m² 1.054 m² € 1.054 m²

€/m² 65 m² -

Beton units (F)

Bergzolder (A, B)

m²

€/m²

m²

€/m²

m²

€/m²

50 m² -

86 m² € 106 m² € 192 m²

40 m² 40 m² -

103 m² € 103 m²

50 m² -

1.591 m² € 1.591 m²

Kelder (D)

parkeerplaatsen buiten markthuur

aantal 41 24 65

€ per plaats -

Bron (markt)huurgegevens: eigen berekeningen

Parkeren (eigen terrein)

Parkeren is voldoende mogelijk op eigen terrein ( ± 76 ingerichte parkeerplaatsen).

04.5 Duurzaamheid Energielabel Bouwdelen (A en B)

Energielabel G (bron: energielabel als aangeleverd door opdrachtgever). De opdrachtgever heeft een energielabel, dan wel een gelijkwaardig document als bedoeld in de Regeling energieprestatie gebouwen, beschikbaar gesteld. Het getaxeerde beschikt over energielabel G. Het energielabel van het betreffende gedeelte is geldig tot 29-03-2033. Bouwdelen A en B hebben de functieaanduiding ‘Zelfstandig kantoor’. Gezien het bouwjaar wordt (jaren ’30 twintigste eeuw) overwogen om onder meer deze bouwdelen een monumentale status toe te kennen. En hoewel voor monumenten geen energielabel benodigd is, is als uitgangspunt gesteld dat deze bouwdelen (A en B) moeten voldoen aan de C-label plicht.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

23

totaal € 37.621 € 8.981 € 308 € 45.048 € 9.779 € 313 € 47.201 € 43.602 € 79.553 € 68.499 € 5.131 € 99.010 € 445.045

Volgens opgave van gebruiker MAAK is de benodigde investering opgegeven om te kunnen voldoen aan de C label plicht: € 108.800,-- (prijspeil juli 2022). Op basis van de kwartaalindex Troostwijk wordt de actuele benodigde investering op waardepeildatum geschat op € 117.000,-- (zie bijlagen rekenmodellen: correctiepost A, B naar C-label). Een energielabel geeft aan hoe energiezuinig een gebouw is en welke energiebesparende maatregelen nog mogelijk zijn. De energielabelklasse wordt bepaald op basis van het primair fossiele energiegebruik, uitgedrukt in kilowattuur per vierkante meter per jaar (kWh/m² jr). Hoe minder fossiele energie een gebouw gebruikt, hoe beter het energielabel. Hierbij is G het slechtste energielabel en A+++++ het beste. De energieprestatie van een gebouw wordt vastgesteld met de bepalingsmethode NTA 8800. Deze methode is gebaseerd op de Europese CEN-normen. Deze methode geldt voor bestaande en nieuwe gebouwen. Tot en met 31 december 2020 gold nog de NEN 7120. Bij verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen is een energielabel verplicht.

Het geldt voor gebouwen met de volgende functies (dit kan 1 functie zijn, maar ook een combinatie van meerdere functies): - wonen; - kantoor; - onderwijs, zoals scholen en universiteiten; - bijeenkomst, zoals cafés, restaurants, kinderopvang en vergadercentra; - gezondheidszorg, zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen; - logies, zoals hotels en pensions; - sport, zoals sporthallen, stadions, zwembaden; - winkels, zoals supermarkten, warenhuizen, showrooms van garages.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

24

Daarnaast is het verplicht om de energieprestatie-indicator (de labelklasse) van een geldig energielabel weer te geven wanneer een gebouw te koop of te huur wordt aangeboden door advertenties in commerciële media. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig. Gebouwen waarvoor geen energielabel nodig is: - een gebouw dat behoort tot een onteigend object en dat vervolgens zal worden gesloopt; - beschermde monumenten volgens de Erfgoedwet of volgens een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening; - gebouwen voor religieuze activiteiten, zoals kerken en moskeeën; - vrijstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte tot 50 m2. (o.a. tiny house, woonboot of woonwagen); - (agrarische) bedrijfspanden bedoeld voor opslag of bewerking, bijvoorbeeld fabriekshallen; - gebouwen die ten hoogste 2 jaar in gebruik zijn, zoals bouwketen, noodwinkels en noodlokalen bij scholen; - recreatiewoningen die minder dan 4 maanden per jaar in gebruik zijn. En met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het verbruik bij permanent gebruik; - gebouwen die geen energie gebruiken om het klimaat binnen te regelen, zoals schuren of garages. Kantoren Per 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben. Dit betekent een primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m2 per jaar.

Voldoet het gebouw dan niet aan de eisen, dan mag u het per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruiken. Deze verplichting staat in het Bouwbesluit 2012. Er zijn gebouwen uitgezonderd: - kantoor(ruimte) gebruikt als nevenfunctie (<50% gebruiksoppervlak heeft kantoorfunctie); - monumenten zoals bedoeld in de Monumentenwet of in de provinciale of gemeentelijke monumentenverordening; - tijdelijke kantoorgebouwen die ten hoogste 2 jaar worden gebruikt; 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

25

- binnen 2 jaar te slopen/transformeren/onteigenen panden. De feitelijke situatie is leidend. Is het gebouw in gebruik als kantoor en voldoet het aan de overige criteria van de verplichting, dan is deze verplichting van toepassing. Maatschappelijk vastgoed In het klimaatakkoord zijn stevige doelen gesteld. Enerzijds met de opgave om in 2030 49% minder CO2 uit te stoten ten opzichte van het jaar 1990 en anderzijds om in 2050 te streven naar 95% minder CO2 uitstoot ten opzichte van 1990. Ook maatschappelijke organisaties moeten hun gebouwen verduurzamen om aan deze opgave bij te dragen. Dit is een groot deel van de gebouwen in Nederland en een deel met een grote voorbeeldfunctie. (bron: www.rvo.nl) Energiebesparingsplicht

Het Activiteitenbesluit milieubeheer verplicht bedrijven en instellingen om alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder uit te voeren. Dit is de energiebesparingsplicht. Deze geldt voor bedrijven en instellingen (Wet milieubeheer-inrichtingen) die per jaar vanaf 50.000 kWh of 25.000 m3 aardgas of een equivalent daarvan verbruiken.

Erkende Maatregelenlijst energiebesparing (EML)

In de Erkende Maatregelenlijsten energiebesparing (EML) staan energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder. Investeringen die zich snel terugverdienen. Voor 19 bedrijfstakken zijn hiervoor lijsten beschikbaar. Voor bedrijven en instellingen die aan de informatieplicht energiebesparing moeten voldoen, is de EML een hulpmiddel om te rapporteren bij de overheid. Voorbeelden van maatregelen zijn het aanpakken van isoleren, verwarmen, ventileren en verlichtingssystemen. De kantoorruimte beschikt over een energielabel G.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

26

04.6 Milieu aspecten Waarneming asbest

Hier wordt verwezen naar het in de dataroom opgenomen rapport ‘Asbestinventarisatierapportage Oudeweg 91-95 d.d. 04-11-2022.pdf’. Per mail (d.d. 06-07-2023 09:09 uur) is taxateur door opdrachtgever geïnformeerd dat de saneringskosten worden begroot op € 52.780, - excl. BTW. (Zie bijlagen rekenmodellen: reservering aftrek asbest).

Waarneming mogelijke verontreiniging

In het kader van deze waardering is er door de taxateur(s) onderzoek gedaan naar de milieukundige gesteldheid van de grond, het grondwater en gebruikte materialen. Dit onderzoek heeft zich beperkt tot: - Opvragen van informatie (bodemrapportages en asbestonderzoeken) bij de opdrachtgever en/of eigenaar; - Waarnemingen ter plaatse; - Raadplegen openbare bronnen (kadaster, www.bodemloket.nl en eventuele gemeentelijke en/of provinciale websites). Uit dit onderzoek is het navolgende gebleken: De openbare bron Kadaster geeft navolgende informatie: Het perceel waarvan onderhavig object deel uitmaakt heeft 5 Aantekeningen Kadastraal object: Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem

vordering,

bevel

of

Door opdrachtgever is taxateur als volgt geïnformeerd aangaande bodemverontreiniging (zie bijlagen voor een kopie van de informatie)5: Op het terrein is op en in de bodem visueel en analytisch geen asbest aangetoond. Er is sprake van een sterke verontreiniging met barium in het grondwater ter plaatse van de voormalige vloeibare zoutopslag.

5

Document 20231294164 Oudeweg 93-95 bodeminfo en milieuparagraaf Inhoud document.pdf 300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

27

Bij het huidige gebruik ‘industrie’ levert dat geen risico’s op. Het geval van ernstige bodemverontreiniging met PCB ter plaatse van het ‘klein chemisch afvaldepot’ is gesaneerd, waarmee de risico’s zijn weggenomen. Advies De verontreinigingssituatie op het terrein is voldoende vastgelegd middels de uitgevoerde onderzoeken. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er bij het huidige gebruik (industrie) geen risico’s bestaan voor de volksgezondheid. Voorwaarde hiervoor is wel dat alle verharding en bebouwing in stand gelaten moet worden. Gelet op de activiteiten die door de huidige huurders zijn uitgevoerd en die ook niet bodembedreigend zijn geweest, is niet te verwachten dat dit invloed heeft gehad op de bodemkwaliteit. De bodemkwaliteit kan dan ook worden afgeleid uit de in het verleden uitgevoerde bodemonderzoeken en uitgevoerde sanering. Er zijn geen milieuhygiënische bezwaren tegen de verkoop van de opstallen en de uitgifte van de grond in erfpacht aan de twee huidige huurders. Wel gelden er als gevolg van de bodemgesteldheid beperkingen in het bodemgebruik. Grondroerende werkzaamheden of wijzigingen in het gebruik moeten gemeld worden bij meldpuntbodem@haarlem.nl. De openbare bron Bodemloket geeft navolgende informatie: “Bij het Bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering.

Mogelijk is informatie beschikbaar bij gemeente, omgevingsdienst of provincie.” De openbare bron https://gisviewer.odijmond.nl/?Adviesbodem geeft navolgende informatie: “Geen informatie gevonden.”

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

28

De opdrachtgever en/of eigenaar heeft geen nadere informatie verstrekt omtrent de gesteldheid van de grond, het grondwater en/of milieubelastende materialen (asbest). Uit de openbare bronnen en de waarnemingen ter plaatse is eveneens geen informatie naar voren gekomen die aanleiding geven te veronderstellen dat de gesteldheid van de gronden/of het grondwater, alsmede de verwerkte materialen, een belemmering vormen voor het huidige en toekomstige gebruik. De waarnemingen ter plaatse en het gebrek aan nadere informatie hebben ertoe geleid dat er is uitgegaan van de fictie “naar huidige maatstaven zonder beperkingen geschikt voor het huidige en toekomstig gebruik”. Er is nadrukkelijk geen rekening gehouden met eventuele toekomstige kosten verband houdende met milieuvervuiling. Beoordeling

# Object 1

2

3

4

5

Functionaliteit Duurzaamheid Parkeren Eindoordeel 1: slecht | 2: matig | 3: redelijk | 4: goed | 5: uitstekend

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

29

05.0 LOCATIE

Locatieomschrijving

Het object betreft de voormalige gemeentewerf van Haarlem en is centraal gelegen op het bedrijventerrein Waarderpolder gesitueerd ten oosten van het centrum van Haarlem. Volgens de website https://www.waarderpolder.nl/ heet het bedrijventerrein thans ‘Waarderpolder Haarlem Business Park’ en wordt het bedrijventerrein als volgt getypeerd: “Waarderpolder is hét businesspark van Haarlem. Centraal gelegen in de Metropoolregio Amsterdam, een kwartier van Schiphol, met een eigen treinstation en vijf minuutjes op de fiets vanuit de historische binnenstad, prachtig gelegen langs het Spaarne. Het is niet voor niets dat grote internationale bedrijven en succesvolle Nederlandse bedrijven zich hier hebben gevestigd.” Daarnaast wordt nog vermeld: “De Waarderpolder is het grootste bedrijventerrein van ZuidKennemerland en de banenmotor van Haarlem. Op 2,5 km2 zijn ruim 1100 bedrijven gevestigd. Hier verdienen zo’n 14.500 mensen hun brood, bijna een kwart van de werkgelegenheid in de stad. Een bedrijf in de Waarderpolder telt gemiddeld ruim 14 arbeidsplaatsen. Twee prijzen won de Waarderpolder. Beste herstructureringsproject in de Metropoolregio Amsterdam (in 2015) en de Award Beste Geherstructureerde Bedrijventerrein van Nederland 2009-2011 (in 2009).

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

30

Niet gek voor een meer dan 100 jaar oud industriegebied dat er in de jaren 90 vervuild, verloederd en nagenoeg afgedankt bij lag. Doorslaggevend voor het winnen van beide prijzen was de verregaande samenwerking in de Waarderpolder in de vorm van Parkmanagement.” Bereikbaarheid De Waarderpolder ligt makkelijk bereikbaar aan de rand van Haarlem. Via de N200, de A5 of de A9 rijd je er in slechts 15 minuten naartoe met de auto vanaf Amsterdam of Schiphol. Ook met het Westelijk Havengebied bestaat een snelle verbinding. Via de Velsertunnel en de Wijkertunnel zijn er directe routes van en naar de IJmond. Haarlems enige businesspark heeft een eigen treinstation – Haarlem Spaarnwoude. Snelle busverbindingen van R-net zijn er onder meer met Schiphol, Amsterdam Bijlmer Arena, Amsterdam Zuid en IJmuiden. Haarlem heeft in totaal vijf R-netverbindingen (lijnen 300, 340, 346, 356 en 385) die alle vijf een halte hebben op NSstation Haarlem Centraal. Lijn 385 rijdt tussen Haarlem Centraal en IJmuiden en stopt ook in Haarlem Noord op Julianapark en het Delftplein. De omgeving van het getaxeerde heeft een redelijk voorzieningenniveau. De walk score is een manier om het voorzieningenniveau binnen loopafstand te kwantificeren. De locatie heeft een walk score van 63 op een schaal van 0 tot 100 (eventueel te raadplegen via www.walkscore.com).

Deze score geeft aan dat het getaxeerde is gelegen in een gebied waar binnen loopafstand redelijk voorzieningen (horeca, winkels, supermarkten e.d.) gesitueerd zijn. De belendende percelen betreffen onder meer een braakliggend terrein (thans in onderhandeling met de gemeente om een omgevingsvergunning op te verkrijgen) alsmede diverse bedrijfsobjecten van diverse bouwjaren, gebruiksfuncties en afmetingen.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

31

Beoordeling

# Locatie 1

2

3

4

5

Bereikbaarheid Parkeren openbare weg Voorzieningen Eindoordeel 1: slecht | 2: matig | 3: redelijk | 4: goed | 5: uitstekend

Voorzieningenniveau

De omgeving van het getaxeerde heeft een redelijk voorzieningenniveau. De walk score is een manier om het voorzieningenniveau binnen loopafstand te kwantificeren. De locatie heeft een walk score van 63 op een schaal van 0 tot 100 (eventueel te raadplegen via www.walkscore.com). Deze score geeft aan dat het getaxeerde is gelegen in een gebied waar binnen loopafstand beperkt voorzieningen (horeca, winkels, supermarkten e.d.) gesitueerd zijn.

Parkeren

Ter plaatse zijn er beperkt tot redelijke parkeermogelijkheden langs de openbare weg. Daarnaast beschikt het object over goede parkeergelegenheid op eigen terrein (capaciteit ± 76 plaatsen). De parkeervoorzieningen worden als redelijk tot goed beoordeeld.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

32

06.0 WAARDERING Aa nbod (huur/koop) Aa ngeboden s i nds

pl a a ts

a dres

s oort

bouwja a r

vvo (m²)

vra a gpri js

huur/ koop

vra a gpri js per vergel i jkm² ba a rhei d

mei -23

Ha a rl em

Oudeweg 147

bedri jf

1966

4.877

€ 7.200.000

koop

€

1.476

goed

jun-23

Ha a rl em

Ja n va n Kri mopenweg 9 N

bedri jf

2022

228

€

40.000

huur

€

175

ma ti g

mei -23

Ha a rl em

Hendri k Fi geeweg 1

ka ntoor

1927

316

€

52.140

huur

€

165

ma ti g

mei -23

Ha a rl em

Hendri k Fi geeweg 1

overi g

1

€

1.000

huur

€

1.000

redel i jk

mrt-23

Ha a rl em

Ni jverhei ds weg 50

bedri jf

1954

293

€

24.900

huur

€

85

redel i jk

s ep-22

Ha a rl em

Hendri k Fi geeweg 1

ka ntoor

1918

458

€

68.700

huur

€

150

ma ti g

s ep-22

Ha a rl em

Hendri k Fi geeweg 1

overi g

1

€

600

huur

€

600

redel i jk

a ug-21

Ha a rl em

Oudeweg 91-95

bedri jf

100

€

7.000

huur

€

70

goed

1936

06.1 Bedrijfsruimtemarkt West-Nederland •

•

•

•

•

•

Regio West-Nederland omvat de provincies Noord-Holland en Zuid-Holland. Door de strategische ligging in Nederland zijn er diverse belangrijke logistieke knooppunten ontstaan in West-Nederland. De belangrijkste zijn: de haven van Rotterdam en de Amsterdam/Schiphol regio. De regio West-Nederland heeft een totale voorraad aan bedrijventerrein van 24.200 hectare (netto), hiervan is circa 20.750 hectare reeds uitgegeven en circa 1.810 hectare direct beschikbaar voor uitgifte, de rest betreft planvoorraad voor de komende jaren. De provincie Noord-Holland heeft een voorraad van 8.930 hectare (850 hectare direct beschikbaar) en Zuid-Holland 15.275 hectare (960 hectare direct beschikbaar). (Bron: Ibis Bedrijventerreinen) De belangrijkste gemeenten in de regio gemeten naar voorraad zijn: Rotterdam (6.984 hectare), Amsterdam (2.271 hectare), Velsen (997 hectare), Haarlemmermeer (899 hectare), Dordrecht (586 hectare), Westland (540 hectare), Alkmaar (535 hectare) en Zaanstad (534 hectare). De gemeente Rotterdam heeft met 488 hectare nog de meeste grond beschikbaar, gevolgd door Amsterdam met 260 hectare. (Bron: Ibis Bedrijventerreinen) De grondprijzen in West-Nederland variëren van € 70,-- tot € 500,-- per m². In NoordHolland lopen de uitgifteprijzen uiteen van € 70,-- tot € 350,-- per m² en in Zuid-Holland van € 115,-- tot € 500,-- per m².

(Bron: Ibis Bedrijventerreinen) Het aanbod in de regio West-Nederland bedroeg eind 2022 ongeveer 2.355.000 m², een daling van 7% ten opzichte van eind 2021 toen er nog circa 2.536.000 m² bedrijfsruimte werd aangeboden. Het aanbod in de provincie Noord-Holland daalde met 20% tot 917.000 m². Het aanbod in Zuid-Holland steeg met 3% tot 1.438.000 m². (Bron: NVM) In 2022 werd er circa 1.794.000 m² bedrijfsruimte opgenomen in de regio WestNederland, een daling van 15% ten opzichte van 2021 toen er 2.114.000 m² werd opgenomen. De opname in Noord-Holland daalde met 23% tot 612.000 m² en in ZuidHolland met 10% tot 1.181.000 m². (Bron: NVM) Gemeten over een periode van 10 jaar hebben de gemeenten Rotterdam (16%, gemiddeld 205.000 m² per jaar), Amsterdam (10%, 129.000 m² per jaar), Haarlemmermeer (8%, 102.000 m² per jaar), Lansingerland (6%, 81.000 m² per jaar) en Ridderkerk (4%, 54.000 m² per jaar) het grootste aandeel in de regionale opname. De grootste transactie in West-Nederland in 2022 betrof de verhuur van bijna 47.000 m² nieuwbouw logistieke ruimte in Hoofddorp aan Rapid Logistics.

300298-01-0, Oudeweg 91 - 95, 2031 CC Haarlem

33

•

De mediane huurprijs in West-Nederland lag in 2022 op circa € 94,-- per m² per jaar (2021: € 77,-- per m² per jaar). De mediane huurprijs in Noord-Holland bedroeg € 89,-per m² (2021: € 81,-- per m²) en in Zuid-Holland € 100,-- per m² (2021: € 77,-- per m²). (Bron: NVM) De huurprijzen liggen grotendeels in een bandbreedte van € 40,-- tot € 120,-- per m² voor (licht-)industriële bedrijfsruimte. Voor logistieke bedrijfsruimte geldt een bandbreedte van € 40,-- tot € 90,-- per m², alleen rond Schiphol worden hogere prijzen gerealiseerd. Voor bedrijfsunits kunnen de huurprijzen oplopen tot ruim boven de € 100,-- per m². De hoogste huurprijzen in de regio worden gerealiseerd op bedrijventerreinen rondom Schiphol en de haven van Rotterdam. • De belangstelling van beleggers richt zich in de regio West-Nederland in het bijzonder op de logistieke hotspots. Gemeten over de afgelopen 10 jaar werd er gemiddeld ruim 73% van de totale beleggingen in logistiek vastgoed geïnvesteerd. Circa 75% hiervan werd in de twee belangrijkste logistieke hotspots, regio Rotterdam en regio Amsterdam/Schiphol, geïnvesteerd. In 2022 werd er voor ruim € 1,9 miljard in bedrijfsruimten belegd in West-Nederland, een daling van 11% ten opzichte van 2021 (€ 2,2 miljard). Van de totale investeringen in 2022 betrof 78% logistieke ruimte (€ 1,5 miljard).

Het beleggingsvolume in Noord-Holland bedroeg in 2022 circa € 735 miljoen geïnvesteerd (€ 549 miljoen logistiek) en in Zuid-Holland voor € 1,2 miljard (€ 928 miljoen logistiek). De grootste beleggingstransactie in 2022 betrof de aankoop van twee objecten in Bleiswijk en Hoofddorp die onderdeel waren van de Tristar-portefeuille. Prologis betaalde naar verluidt € 275 miljoen voor de portefeuille met ook nog een object in Zuid-Nederland (Roosendaal). De waarde van de objecten in West-Nederland wordt geschat op circa € 205 miljoen. Het bruto aanvangsrendement lag naar verluidt rond de 3% (vrij op naam). De grootste single asset transactie betrof de aankoop van het distributiecomplex Seinehaven in Botlek Rotterdam. Het complex bestaat uit zes objecten met een gezamenlijke oppervlakte van 97.300 m². Een joint venture van Boreal IM en Cadillac Fairview kocht het complex voor naar verluidt € 110 miljoen. • Bruto aanvangsrendementen (kosten koper) variëren in West-Nederland van 7,25% tot 10,25% voor langjarig verhuurde (moderne) bedrijfsruimte op de beste locaties. Voor de overige locaties geldt een bandbreedte van 9,75% tot 13,25%. • Voor specifiek bedrijfsmatig vastgoed als datacenters en autoshowroom kunnen de bruto aanvangsrendementen onder de bovengenoemde bandbreedtes liggen. Voor logistiek vastgoed geldt een bandbreedte van 4,5% tot 10% in West-Nederland.