10 Bijlage 9 Taxatierapport Troostwijk

Rapportage De resultaten worden uitgebracht in een taxatierapport met de benodigde bijlagen ter onderbouwing van de waardebepaling. De rapportage (pdf) wordt gestuurd naar: kmense@haarlem.nl Troostwijk Taxaties B.V. blijft eigendom van de geleverde rapporten, tot de factuur voor deze opdracht geheel is voldaan.

Planning Na ontvangst van de formele opdrachtbevestiging en de voor de uitvoering van de taxatie benodigde gegevens (zie: Informatievoorziening), start opdrachtnemer in overleg de voor de taxatie benodigde werkzaamheden.

Honorarium Het honorarium voor onze advieswerkzaamheden bedraagt € 12.150,--. Het honorarium is gebaseerd op besteding van 54 uur tegen een uurtarief van € 225,-. De bestede uren zullen door ons geregistreerd worden. In geval van een dreigende overschrijding zal de uitvoering worden gestopt en zullen wij met u in overleg treden over de voor het afronden benodigde verdere tijdbesteding en overeenkomstig honorarium. De kosten voor nawerk worden gefactureerd op basis van de werkelijk bestede uren. Het uurtarief hiervoor bedraagt € 225,--.

De vermelde bedragen zijn exclusief btw.

Bovengenoemd voorstel is geldig tot 4 weken na dagtekening.

©

Referentienummer: T2023-21451

troostwij k

Offerte d.d. 4-5-2023

by bnSÖ

Facturering en tenaamstelling factuur Gemeente Haarlem T.a.v. de heer P.A. Mense Postbus 511 2003 PB Haarlem

Per e-mail : kmense@haarlem.nl

Facturatie : Na het toesturen van de rapportage. Betaling : Binnen 15 werkdagen na factuurdatum. Om een foutieve verwerking van de opdracht in onze administratie te voorkomen, verzoeken wij u de tenaamstelling van de factuurentiteit te controleren. Ook toevoegingen op de factuur zoals referentienummer/inkoopordernummer of een andere contactpersoon/afdeling kunt u aangeven. Indien opdrachtgever deze wijzigingen wil nadat de factuur is verzonden, wordt er een bedrag van € 50,-- exclusief btw per factuur voor de gemaakte administratiekosten in rekening gebracht. Een eventuele wijziging in de tenaamstelling ontslaat de oorspronkelijke opdrachtgever niet van de betalingsverplichting in geval de nieuwe debiteur niet of niet tijdig aan zijn/haar betalingsverplichting voldoet. Een wijziging van een tenaamstelling wordt uitsluitend doorgevoerd nadat er van de oorspronkelijke opdrachtgever een schriftelijk/e-mail verzoek daartoe is ontvangen.

Voorwaarden De taxateurs van Troostwijk Taxaties vallen onder de werking van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Voor meer informatie, zie: www.fiu-nederland.nl. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden van Troostwijk van toepassing. https://www.troostwijk.nl/algemene-voorwaarden/

Kwaliteitsmanagement Voor vragen, opmerkingen of klachten kunt contact opnemen met onze kwaliteitsmanager via het

e-maiIadres kwaliteit@troostwiik.nl. RICS regulated Tevens is Troostwijk RICS gereguleerd wat betekent dat u ook daar opmerkingen kunt indienen. Voor meer informatie kunt u zich richten tot hun website: www.rics.org/regulationeurope.

Tenslotte Wij vertrouwen erop u hiermee een passend voorstel te hebben gedaan voor de uit te voeren opdracht. Indien u akkoord gaat met het bovenstaande, dan verzoeken wij u een kopie van dit schrijven ondertekend te retourneren.

Referentienummer: T2023-21451

Offerte d.d. 4-5-2023

troostwi j k by tjnSÖ

Als u nog vragen en/of opmerkingen heeft, dan kunt u te allen tijde contact opnemen met ondergetekende door te mailen naar: sales@troostwijk.nl

Met vriendelijke groet, Troostwijk Taxaties ELV

/.C.A.M. Schmutzer MBA réur Bedrijfsbelangen

Voor akkoord: Gemeente Haarlem Gemë&

^-H^Stekening: Datum:

Bijlagen: Uitgangspunten taxatie en taxateurs Oudeweg 91- 95 Concept businessplan 3D Makers Zone - Concept businessplan Maak Haarlem d.d. 4 november 2022 Briefing Paper "taxeren bij erfpacht" van de RICS

©

OUDEWEG 91 - 95

C-DISTRICT

31 januari 2023 Uitgangspunten uitvraag taxatie

Algemeen Gezamenlijke keuze taxateurs. Gezamenlijke mondelinge toelichting aan taxateurs. Gezamenlijk met taxateurs de wijze van waarde berekening bepalen (welke taxatiemethodiek (comparatieve methode, residueel, BAR./NAR, DCF). Gezamenlijk met taxateurs prijspeil bepalen. Bandbreedte verschil taxatiewaarden mag niet groter zijn dan 10%. Daarbinnen zal de gemiddelde taxatiewaarde van beide taxaties worden aangenomen. Bij een grotere afwijking zullen beide taxateurs met elkaar in gesprek treden om te bezien of zij met hun taxatiewaarden dichter bij elkaar kunnen komen. Mocht dit niet het geval zijn, dan zal gezamenlijk een derde taxateur worden aangewezen. De daaruit volgende taxatiewaarde zal bindend zijn. Taxatieopdracht zal tweeledig moeten uitgaan: o een monumentale status voor de opstallen aan de zijde Oudeweg en garage;

Grond (uitgifte erfpacht) Marktwaardetaxatie grond op basis van exploitatieplan / business case (MAAK + 3DMZ), rekening houdend met de kaders/besluitvorming bestuur (d.d. 15 december 2022). Alsmede (apart) een marktwaardetaxatie op basis van de publiekrechtelijke ruimtelijke mogelijkheden (bestemmingsplan). Voortdurende erfpacht. Gemeentelijke erfpachtvoorwaarden d.d. 1992 (grondwaarde elke 50 jaar herzien en de erfpachtcanon om de 5 jaar herzien o.b.v. BNG-rentepercentage). Uitgangspunt is dat de nieuwe erfpachtcanon nooit lager mag uitvallen dan de erfpachtcanon bij aanvang. Waarmaken van de ruimtelijke opgaven en programmering voor het C-District. MAAK Haarlem B.V. en 3D MakersZone hebben het recht op verhuur. Het in erfpacht uitgegevene mag alleen worden gebruikt binnen de gestelde eisen van het C-District Bij uitgifte in erfpacht aan MAAK en 3D MakersZone zullen zij voor eigen rekening en risico de nutsvoorzieningen splitsen. Bodemverontreiniging in ogenschouw nemen. Erfdienstbaarheden vestigen tussen MAAK Haarlem B.V. en 3D MakersZone (3D MakersZone krijgt een recht van overpad over het in erfpacht uitgegeven deel van MAAK Haarlem). Het parkeerterrein is een gezamenlijk parkeerterrein voor beide partijen. De m2 van het terrein zijn bekend. Of beide partijen een gedeelte in erfpacht nemen of een van de partijen is nog nader te bepalen.

Boetebeding/clausule bij niet nakoming van de gewenste ruimtelijke programma en programmering.

Opstallen (verkoop) De panden (behoudens de helling) hebben een monumentenstatus. Het is bij het opstellen van dit document onbekend of de hellingbaan voldoende draagkracht heeft voor ontwikkeling. Indien dit niet het geval is wordt de hellingbaan gesloopt. Contracthuurwaarde opstallen in huidige situatie (huur van gemeente aan MAAK Haarlem B.V. en 3D MakersZone B.V. tot 2028 en daarna conform markthuurwaarde binnen planconcept van MAAK Haarlem B.V. en 3D MakersZone B.V. De taxatie houdt rekening met de gedane investeringen door MAAK Haarlem B.V. en 3D MakersZone B.V. en zal worden meegenomen bij de taxatieopdracht. (huurdersbelang) Asbestsanering in ogenschouw nemen. Contractuele huurafspraken, zoals compensatie energiekosten, niet mengen met taxatieopdracht. In de gebouwen dienen de nutsvoorzieningen te worden gesplitst. De huidige energetische "kwaliteit" van de panden worden meegenomen. De werkelijke energiekosten (gemiddelde afgelopen jaar) kunnen worden aangeleverd.

Stukken Plattegronden Businesscase/ programma MAAK Haarlem B.V. en 3D MakersZone B.V. Algemene erfpachtvoorwaarden Raadstuk C District eindrapport strategie d.d. 15 december 2022 221024 Eindrapport strategie C-District Bodemgesteldheid Asbestrapportage Energielabels (indien aanwezig) Prognose energie

ia*8 -r^: -

AREHERE TO STAY. 4^—, --

I>

® 3DMZ.

* >

« ■

CD

BUSINESS CASE 3D MAKERS ZONE EN BOUWLAB R&DO OP HET MAAKTERREIN De gemeente Haarlem heeft gevraagd om een ‘business

een nieuwe circulair gebouwd pand en verschillende grote

case omschrijving’ te geven van 3DMZ (3D Makers Zone) en

groeifondsvoorstellen staat een van de grootste innovatie

BouwLab R&Do voor de komende 5-10 jaar.

hubs voor de bouw plots in Haarlem. Bouwkunde-studenten

uit Delft en Eindhoven, architecten, bouwers, projectontwik­ Vooropgesteld, de business die hier wordt beschreven is

kelaars en producenten lopen de deur plat. En dat in een tijd

naast de sociaal-maatschappelijke en sociaal-economische

de dat bouw gaat digitaliseren en industrialiseren. Verder is

waardevan de aanwezigheid van een innovationhub in Haar­

BouwLab aangewezen als een van de 5 COP’s (Communities

lem. Veel steden in Nederland en Europa investeren in inno-

of Practices) voor de woningcorporaties in onze regio waar

vation hubs om bedrijven aan te trekken en werkgelegenheid

de corporaties innovaties met elkaar delen. Dit gebeurt onder

te behouden ofte creëren. 3DMZ en BouwLab R&Do hebben

aansturing van de BouwLab in Haarlem.

langlopende programma’s die Europees en of landelijk en provinciaal worden ondersteund.

Innovatie en digitalisering staat naast circulariteit op elke agenda in het bedrijfsleven en de politiek. De EU heeft een

We leven in een transitionele tijd. Onze arbeidsproductivi-

groot programma gelanceerd om de Europese economie

teitsgroei neemt in Nederland al meerdan een decennium af.

te helpen naar een digitale economie. In Nederland zijn, na

Ondanks dat we investeren in onder andere digitalisering en

een grote voorselectie, vijf zogenoemde European Digital

robotisering lukt het in ons land nietom voldoende te innove­

Innovation Hubs (EDIH’s) geselecteerd. 3D Makers Zone is

ren om onze maatschappij economisch, welzijns-en welvaart-

hiervan hét loket van de EDIH voor provincie Noord-Holland,

stechnisch te bestendigen. Nu is dit geen nieuwe constatering

Utrecht en Flevoland. De andere vier EDIH’s (Brainport Eind­

(zie o.a. ING analisten rapporten, TNO, EU rapporten), echter

hoven, Enschede, Rotterdam en Groningen) bedienen de

een gemeente kan wel degelijk zich onderscheiden.

andere regio’s.

De 3D Makers Zone is ontstaan uit een discussie over eco­ nomische ontwikkeling in de MRA. In 2012 (lOjaar geleden

al!) kwam het idee op om van Haarlem als drukkerijstad en grafische stad van 2D naar 3D te gaan. Een 3D-printstad dus.

Een locatie werd gevonden op de huidige locatie met de wet­

O z

houder en IKH. Enige tijd later ontstond een landelijk Smart

Industry programma. 3DMZ maakt prominent onderdeel uit

van dit landelijke beleid. Weer 2jaar later is een 2e -en waar­ schijnlijk nog succesvoller-fieldlab ontstaan. BouwLab R&Do.

Metong. 90 partijen uitde bouwwereld die aangesloten zijn,

LU

o 0.

smart industry

Skills. Innovatie is hetfijne samenspel van investeren in nieuwe businessmodellen, nieuwe technologie en kennis & kunde. Onze

visie is dat deze drie dimensies succesvolle innovaties en sociaaleconomische vooruitgang brengen. Het samen brengen is niet eenvoudig en een inspirerende locatie blijkt een cruciale succesfactor om dat te realiseren. Hetskills-component wordt vormgegeven op een aantal vlakken. Van primair onderwijs, voortgezetonderwijs, MBO, HBO tot WO bieden we

als plek voor bijna 3000 kinderen en studenten om kennis te maken meteentoekomstige werken economische werke­

lijkheid. Dit is lastig te kwantificeren. InHolland, Nova, HvA en TU Delft zijn hierin onze grootste partners. De provincie Noord-Holland heeft toegezegd een structurele financiering te geven aan Smart Makers Academy & NetWork (dit is

dezelfde opzet als Techport in IJmuiden).

Relevant blijven als Fieldlab of conceptterrein betekent feitelijk maar één ding. Groeien. Groeien in mogelijkheden,

kwaliteit en middelen. We hebben de afgelopen jaren in de locatie ongeveer 500.000 euro geïnvesteerd om de hal

en directe omgeving geschikt te maken voor deze doeleinden. Daarnaast is er zeker 1,5 miljoen euro geïnvesteerd in de technologische omgeving (robots, printers, infrastructuur, etc). Dit moet de komende jaren doorgaan. Technologie

verandert razendsnel. Inzichten en businessmodellen rondom innovatie gekoppeld aan deze technologie is evenmin

aan constante verandering onderhevig. Hoe ziet ons een businessmodel van een fieldlab er

Groei Fieldlabs

nu uit?

450

400

Structureel:

•

Fieldlabfunding (EU, Landelijk, Provinciaal)

•

EDIH (7jaars EU-programma, Digitalisering van MKB) - 3DMZ een van de 5 aangewezen plekken door het Ministerie EZK

2Ü26

Personeel

2027

•

Spin offs

Skills (Smart Makers Education (Landelijk en werk­

geversorganisaties), Provincie (stichting Smart Ma­

kers Academy & Network), Community of Practices /TNO landelijke programma’s

Bedrijven / Investeerders

Projectgestuurd

Haalbaarheidsprojecten / advies / pilots

•

Smart Industry

•

•

Groeifondsen

•

Productie (3D-printen, betonprinten)

•

Skills projecten

•

Events/Studio verhuur

•

Topsectoren

•

Incubator (goede projecten met een hoge potentie resulterebn in bedrijven met externe investeerders) > meer werkgelegenheid (aflopen twee jaar kwamen vijf bedrijven uit de koker van 3DMZ)

•

Digital Twin/ Digitale diensten

In totaal hebben we het over bedragen die de locatie jaarlijks laten groeien.

Omzet 3DMZ / BouwLab / Spin-offs €3.500.000 €3.000.000 € 2.500.000

€2.000.000

€ 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 €0

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Projecten —structurele funding "■■■■■■'investeringen derden

2023

2024

2025

events / studio

2026

2027

Skills

Investeringen. Om te groeien zijn investeringen nodig in mensen, hardware, software en om­

Funding

geving. Deze investeringen zijn voor­

namelijk uit lopende omzet en eigen

investeringen afkomstig. De meeste investeringen in spin-offs komen van

2022

Bouwlab R&Do

omzetzal de komendejaren een groei

structureel (groeifonds)] COP/TNO/ other

ook weer verder geïnvesteerd worden. Investering in verduurzaming en op-

schaling van de fieldlabs zullen naar

2025

2027

2026

2028

2029

2030

structureel (EDIH) projecten other

derde partijen (fondsen, bedrijven). De

van 50-100% laten zien en daarmee kan

2023

3D Makers Zone

Skills programma

structureel (Prov NH) structureel (PPS) projecten

verwachting de komende vijfjaar on­

geveer een tot anderhalf miljoen euro zijn. De omzet van de activiteiten zullen ditvoor een groot deel kunnen dragen.

HKD SMART ■’* MAKERS ■OD ACADEMY

METRO-[LEER]LIJNEN SUCCESVOL DIGITRLISEREN IN OE NNIKINOUSTRIE ^MMMMT^CHRÜËilGE RRN DE SIRG MET OIGURUSim

MMHM^MmÖËÏÏGRHISRTIE

REGIO HAARLEM - IJMOND

~~~

OrotCTK 6 MRNRGWNI TFRMLEIDERS 6 HR

PRODUCTIEMRHBGERS 6 WERKVOORBEREIDERS 30 PRIKIING HBI^^H^VÖnRÜsËNVRH SMRR1 MRINiïNRNCE __________________ [HOOFDiMOHTEURS

De verwachte omzetgroei (als groep van bedrijven door fieldlab-activiteit-

en) is jaarlijks 30-50%. Tot ongeveer

8,5 miljoen euro in 2027. Tegen die tijd ook met naar verwachting ongeveer

65 FTE’s. zan Imlenchap

Met name de structurele financiering die al is toegezegd voor de komende

5-7jaar en de aangetoonde groei van de afgelopen jaren (ook in coronatijd

fcan hatwark tw oanaraM l

zijn we meer dan verdubbeld ) geven

vertrouwen.

Niettemin is de investering in de locatie de afgelopen 7jaar ongeveer 650.000

euro geweest. Daarnaast is reguliere huur betaald. Dit maakt het voor de fieldlabs bepaald geen goedkope lo­

catie. Verwerving zou de gedane in­ vesteringen recht doen. We hebben behoorlijke financiële risico’s gelopen

zonder support van de gemeente en de investeringen gaan pas renderen op langere termijn zoals de grafieken

weergeven.

De huidige eigenaren en Investeerders Investeringen Locatie

zijn bereid om de uitbreiding en verd­ uurzaming ook te financieren en zijn

daartoe ook in staat.

€700.000

€600.000 €500.000

€400.000

€300.000 €200.000 €100.000 €-

2015

2016

2017

Verduurzaming

2018

2019

•Uitbreiding

2020

2021

2022

Infrastructuur

2023

2025

•Verbetering

2026

Dóórontwikkeling pand + terrein

De verwachte uitbreiding van de reeds bestaande hal zal in stijl en in lijn zijn met het huidige gebouw en terrein.

Door middel van een volledig glazen wand aan de achterzijde wordt er direct

gecommuniceerd met de rest van het

terrein. Deze transparantie verbeeld ook het open-innovatiekarakter en de open samenwerking.

De aanbouw en daarbinnen ook de hoogte benutting door extra ruimte is

een nodige uitbreiding van de fieldlab- en proeftuinomgeving en tevens

noodzakelijk voor de personeelsgroei.

Deze verdichting van het terrein zal met innovatieve bouwmethoden en materi­

alen plaatsvinden (CLT, circulair)

Energievoorziening.

Onze ambitie om direct naar verwerving

te investeren in het ’off the grid’ krijgen

het losstaande gebouw. Echter de uitvoering kan ook in andere scenario’s.

van het pand en de toekomstige be­

B. Een gezamenlijke oplossing voor het hele terrein, samen met Maak. Of

bouwen. We voorzien A. een directe

wellicht de meest innovatieve en interessantste: C. het oprichten van een

investering van 300-500.000 euro voor

energiemaatschappij met 3DMZ, Maak en ROM inwest.

Wat dragen Fieldlabs 3D Makers Zone en BouwLab R&Do bij aan hetC-district?

Het C-district als concept is in eerste aanleg ontstaan binnen de 3D Mak­

ers Zone. We namen waar dat de gemeente Haarlem een aantal initiati­

even omarmde waaronder het Maakterrein, smart-cityprojecten, circulaire projecten en de Koepel. Circulaire economische effecten ontstaan niet

zomaar. Beleid omzetten naar actie vergt vasthoudendheid, samenwerk­ ing en ook investeringen. 3D-printen alleen al bevorderd op een aantal

vlakken duurzaamheid. A: alleen produceren wanneer nodig. B: vaak met recyclede materialen. C: het process gebruikt alleen materiaal waar nodig, zonder restafval. Met BouwLab R&Do is een circulair pand gerealiseerd onder andere in

samenwerking met de gemeente. Daarnaast komen 150 bedrijven uit de bouwwereld samen bij BouwLab om circulaire renovatie en bouw verder

te implementeren en aan te jagen. BouwLab is opgenomen in drie groe-

ifondsvoorstellen die de komendejaren gaan lopen. De spin-off hiervan brengt meer activiteit, samenhang en kennis in het C-district en geeft an­

dere spelers in Haarlem de mogelijkheid om laagdrempelig in te stappen. Het Maakterrein als geheel is een van de ‘building blocks’ van het C-district doordat niet alleen de Smart Industry Fieldlabs een proeftuin zijn en

een inhoudelijk innovatieprogramma voeren, maar bijna alle ondernemers

op het terrein dragen op hun manier bij aan de wording van hetC-district. Kruisverbanden met Spaarnelanden, Liander, MSD, Idemia en vele andere

spelers in de Waarderpolder zijn hier ook ondersteunend aan. Voor alle spelers op het Maakterrein geldt natuurlijk ook: hoe meer circu­

laire economische samenhang, hoe meer aandacht, hoe meer omzet en

groei.

Business case MAAK Haarlem voor de Gemeente Haarlem Versie - 4 november 2022 Matthijs Bakker, Hans van Eeden en Menno Bakkers (MAAK)

Cerard van Baar, Irma van Langeraert (llfa) rj

ilf

Versie 3 november 2022

Wij geloven...

V L

... dat onze economie circulair moet worden om toekomstbestendig te kunnen zijn

J

C-DISTRICT

... dat hiervoor andere economische ecosystemen nodig zijn

... dat inspiratie, samenwerken en kennisdeling de basis zijn voor deze ecosystemen ... dat Haarlem met de vorming van het C-District een dergelijk ecosysteem kan bouwen ... dat MAAK en de 3D Makerzone een belangrijke bijdrage gaan leveren aan de ontwikkeling van het C-District ... dat de MAAK community het beste volwassen kan worden binnen een sterk C-District ... dat de schaal van de activiteiten binnen het C-District moet groeien om blijvende impact te maken ... dat steeds meer bedrijven, onderwijs- en (semi-)overheidsinstellingen zullen aansluiten

... dat Haarlem hiermee toonaangevend kan worden op het gebied van circulaire economische activiteit

En ... dat plannen moeten worden omgezet in concrete acties, samenwerkingen en investeringen

Versie 3 november 2022

Doel en inhoud van dit document Doel

• Samenvatten van de business case van de dóórontwikkeling van MAAK Haarlem •

De focus op ligt hierbij op de benodigde fysieke ontwikkeling om de maatschappelijk doelen te bereiken

Inhoud

Waar staat MAAK nu? Welke kansen zijn er voor verdere ontwikkeling? Wat is er programmatisch om deze doelen te bereiken?

Wat is er fysiek nodig om deze kansen te benutten? In welke tempo wordt de fysieke plek ontwikkeld?

Financieringsstrategie op hoofdlijnen Economische zelfstandigheid

Aannames en uitkomsten voor het business case model Bijlage I : Financials samengevat Bijlage II: Huur & erfpacht fasering

ilfa

Versie 3 november 2022

ilfa

Waar staat MAAK nu? MAAK heeft zich in de periode 2014-2022 in samenwerking met de gemeente Haarlem ontwikkeld tot een plek voor en een community van innovatieve en circulaire maakbedrijven

De plek:

De community:

• 35 ondernemers

•

• 75 werkplekken

• Sociale ondernemers

• -4000 m2 bedrijfsruimtes en kantoren gered van de sloop en in gebruik tegen marktconforme huren

• Circulaire maakbedrijven

• Aantrekkingskracht gecreëerd voor startende en opschalende maakbedrijven

• Opleidingen en workshops

Innovatieve maakbedrijven

• Ontwerpers

• Sociale horeca (SMAAK)

• Veel vraag, geen leegstand, ook niet tijdens crisisperiodes: meer vraag dan aanbod

•

Uitdagingen met technische staat van de gebouwen en energieverbruik

Om meer toekomstbestendige werkgelegenheid voor de stad te creëren is een volgende stap nodig

Versie 3 november 2022

Welke kansen zijn er voor verdere ontwikkeling?

Welke kansen liggen er?

Wat levert het op voor Haarlem?

• Inspirerende plek voor innovatie en circulaire bedrijvigheid waar de kans op succes groter is

• 250-300 werkplekken

•

MAAK, 3DMZ en het MAAK terrein als hart van het C-District

• Opschalen professionele community met Impact bedrijven •

Realiseren van meer werkplekken voor toekomstbestendige ondernemers

ilfa

• 75-125 bedrijven actief •

Een plek waar kennis over circulariteit en toegepaste innovatie gehaald en gedeeld wordt

•

Hoogwaardig en aantrekkelijk werkgebied

• Aanzuigende werking voor talent en voorlopers

• Intensiveren grondgebruik •

Faciliteren en uitvoeren van experimenten en programma’s

•

Een voorbeeld bedrijventerrein qua groen innovatieve gebouwen, energievoorziening en community

• Een piekwaar innovatieve bedrijven eerste stappen kunnen maken en meer kans op succes hebben

1

Een toonaangevende plek waar Haarlem trots op is

De dóórontwikkeling van MAAK draagt concreet bij aan het realiseren van het C-District en invulling geven aan de economische visie Haarlem en het convenant Waarderpolder.

Versie 3 november 2022

Wat is er programmatisch nodig om deze doelen te bereiken? • Samenwerking 3DMZ, gemeente Haarlem en MAAK Haarlem •

Samen optrekken om C district verder te ontwikkelen

•

Samenwerking voor in ieder geval 10 jaar

•

Gezamenlijke programmering, projecten, acquisitie en marketing

• Ontwikkeling van de community •

Ondernemers op het MAAK terrein

•

Andere ondernemers uit de regio die baat hebben bij de community

•

Stakeholders en partners zoals bijvoorbeeld Cirkelstad, ROM InWest, de Koepel

•

MAAK Haarlem als faciliteerder en aanjager

•

Geformaliseerde entiteit/vereniging

•

Zorgen voor faciliteiten om startende partijen een om kans te bieden zoals een fablab, vergaderruimtes, ingroeihuren, ondernemersbegeleiding, toegang tot investeerders

Voor de dóórontwikkeling moet worden gewerkt aan programmering, de community en de fysieke plek

ilfa

Versie 3 november 2022

Wat is er fysiek nodig om deze kansen te benutten? •

Bestaande gebouwen(~4000 m2) moeten verduurzaamd worden en geoptimaliseerd voor de doelgroep

• Investeren in de technische staat, de nutsvoorzieningen en het omlaag krijgen van het energieverbruik (interessante partijen haken nu regelmatig af) •

Label C moet wettelijk gehaald worden voor de kantoren per 2023

• Om het grondgebruik verder te intensiveren, aan de vraag te kunnen voldoen en community sterker te maken moet geïnvesteerd worden in extra ruimtes (-7000 m2)

• Dóórontwikkelingen van het terrein zoals : verder klimaat adaptief maken, (deel-) mobiliteitsoplossingen, aanleg MAAKbos en ontmoetingsruimtes •

Energie neutrale nutsvoorziening: zonnepanelen, warmteopslag, warmtenet, elektriciteitsopslag (separate business case)

De huidige eigendomssituatie van de opstallen maakt het niet mogelijk deze kansen te benutten

ilfa

Versie 3 november 2022

ilfa

In welke tempo wordt de fysieke plek ontwikkeld? 2022

2023-2025

2026-2031

Verwerving en vestiging erfpacht

Realisatie duurzame ruimtes: 11.000 m2 Realisatie nieuwe ruimtes 7000 m2 J Realisatie inspirerende buitenruimte J Totale investering -13,5 miljoen euro over een periode van 10 jaar* (excl. energienet)

Renovatie AB naar Clabel Renovatie F Units

Renovatie CE Units Fasel energienet*

Nieuwbouw F+

'Energie neutrale nutsvoorziening in separate business case

Nieuwbouw G

Fase 2 energienet* Nieuwbouw H

Uitbreiding AB r

Nieuwbouw Gebouw I

Ontwikkeling Terrein

Om dit plan te realiseren is een goede business case en financieringsstrategie nodig

Versie 3 november 2022

< Financieringsstrategie op hoofdlijnen •

Eigendomsconstructie: grond in erfpacht en opstallen in eigendom van MAAK

• Gefaseerde realisatie •

MAAK Haarlem blijft economisch zelfstandig

• Ophalen eigen vermogen (5 miljoen euro) bij lokale private participanten die graag (ook) bijdragen aan de stad, maatschappelijke doelen en de transitie naar circulaire economie • Combinatie van grotere en kleinere participanten (bijv. Makers, Haarlemmers). • Ophalen eigen vermogen in 3 fases (2023, 2025 en 2027)

• Aanvullende van financiering via de bank

Door de toegenomen rentes en bouwkosten is de business case steeds uitdagender geworden!

ilfa

Versie 3 november 2022

Economische zelfstandigheid • Waarom is het belangrijk?

•

•

Borging besluiten in lijn met afspraken zoals: type huurders, gemeenschappelijk voorzieningen, ingroeihuren, investeringen in community

•

Lange termijn focus blijft behouden

Economisch zelfstandig is men bij: • Sterke solvabiliteit* > 35% (deze hoogte wordt mede ingegeven door het ontwikkelrisico bij MAAK) • Ruimte in exploitatie om tegenvallers op te vangen. DSCR** >1,40 (idem) • Toegang tot meerdere financieringsbronnen • Flexibiliteit (mogelijkheid om te switchen)

• Waarom zal een private participant instappen? •

Maatschappelijk verantwoord investeren

• •

(Lange termijn) rendement Toegang tot MAAK community en participantennetwerk

*Solvabiliteit: De verhouding van je eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Deze verhouding geeft aan ofJe onderneming de schulden op lange termijn kan voldoen. Het heet ook wel buffervermogen. **Dept Service Charge Ratio: ofwel dekkingsgraad. Met deze maatstaf wordt aangegeven hoe de betalingscapaciteit staat ten opzichte van de financiële verplichtingen. Als de ratio groter dan 1 is, geeft dit aan dat de onderneming kan voldoen aan het totaal van rente en aflossingen.

ilfa

Versie 3 november 2022

Aannames en uitkomsten voor het business case model Aannames • Investeringen in energienet worden opgenomen in separate business case en aparte entiteit

• •

Maximaal 4% jaarlijks uitkering voor de participanten

Bouwkosten stand juli 2022

Uitkomsten • Erfpacht van bebouwde grond laten meegroeien met ontwikkeling naar 139k in 2033 •

Erfpacht- en OZB opbrengsten zullen langjarige en stijgende inkomsten voor de stad opleveren

• 13,5 miljoen investeringen over de periode 2023-2032 , Compensatie noodzakelijk voor de hoge energiekosten zolang de bestaande gebouwen • Huren, kosten en investeringen lopen op met inflatie nog niet gerenoveerd zijn (2022 9% en daarnajaarlijks 2%) •

Rentelasten op 7%, frictieleegstand 5%

•

Fasering op hoofdlijnen: eerst renoveren, dan elke 2 jaar een nieuw gebouw en als laatste uitbreiding van de bestaande kantoren aan de Oudeweg

• De niet gerenoveerde opstallen hebben geen economische waarde

• Voor de financierbaarheid middels participanten moet rendement en een exit mogelijk zijn

De business case is MAAKbaar!

ilfa

md< L

J

C-DISTRICT

-

A»

* •*

■

■

I '■■■

■ . s

•i

i

A’ '*

Business case MAAK Haarlem voor de Gemeente Haarlem Versie - 4 november 2022 Matthijs Bakker, Hans van Eeden en Menno Bakkers (MAAK) Cerard van Baar, Irma van Langeraert (llfa)

ilf

Versie 3 november 2022

ilfa

Bijlage I - Financials samengevat Kernpunten Solvabiliteit

• € 5 miljoen eigen vermogen ophalen bij participanten

DSCR

100%

3.50

90%

3,00 80%

2.50

70%

60%

■IMSolvabiliteit

• € 8,3 miljoen vreemd vermogen middels bancaire financiering

2,00

Mi DSCR 1.50 —Solvabiliteit

minimum

' '

1,00

0,50

• Daarmee blijft MAAK binnen de eerdergenoemde kaders van de minimale solvabiliteit (35%) en DSCR (1.4)

0,00

Huur en erfpacht

•

Daarnaast zal de jaarlijkse canon van de erfpacht kunnen doorgroeien naar € 139k in 2033 en daarna met de inflatie meegroeien

160.000 140.000 120.000

100.000 80.000

•

Inflatie ‘22 9%; ‘23 e.v. 2%

•

Rente leningen 7%

•

Frictieleegstand 5%

60.000 40.000 20.000

0

2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033

DCSR minimum

Versie 3 november 2022

ilfa

Bijlage II - Huur & erfpacht fasering •

•

Op het MAAK terrein is sprake van bebouwde en onbebouwde grond (19.162 m2 totaal waarvan 2.409 m2 van 3DMZ, 4102 m2 gemeenschappelijk en 12.651 m2 van MAAK)

Tijdens de gefaseerde renovatie en nieuwbouw wordt er steeds meer grond bebouwd

•

Elke keer als een nieuw stuk grond wordt bebouwd wordt dat deel van de grond overgedaan van huur naar erfpacht

•

Voor het bebouwde deel wordt een marktconforme erfpacht canon bepaald op basis van de taxatie van de grondprijs

Aanpak: Gefaseerde overdracht van huur naar erfpacht____________________ m2

Cum

A_____________

336

B______________

401

C______________

508

E______________

470

3387

20%

80%

Stap

laar

1

2023

F______________

1672

G_____________

880

4267

25%

75%

_2

2026

H_____________

390

4657

28%

72%

2

2028

K______________

380

5037

30%

70%

4

2031

Totaal bebouwd

5037

M2 van MAAK deel van totaal

Verloop huur en erfpacht

18000

€ 160.000

16000

€ 140.000

14000

€ 120.000

12000

€ 100.000

10000

€ 80.000

8000 6000

€ 60.000

4000

€ 40.000

2000

€ 20.000

0 2022

€-

2023

2024

■ Bebouwd

2025

2026

2027

■ Onbebouwd

2028

2029

2030

2031

■ Onbebouwd gemeenschappelijk

2032

2033

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

■ Huur ■ Erfpacht

2029

2030

2031

2032

2033

RICS

®

Taxeren bij erfpacht Briefing paper

rics.org

Taxeren bij erfpacht

Inleiding

Definities

Dit Position paper geeft een richtlijn, zoals bedoeld in PV

Erfpachtzaak:

1.1.6 voor de meest gangbare taxaties die in geval van

de onroerende zaak waarop erfpacht is gevestigd.

erfpacht worden opgesteld. De volgende twee aspecten zijn van belang:

Erfpachtrecht:

het zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om

1. Het toepasselijk kader: wettelijke bepalingen, de eventueel van toepassing zijnde Algemene voorwaarden en bepalingen uit de erfpachtovereenkomst.

de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken.

2. Het tijdstip van taxaties: bij eerste uitgifte, gedurende de looptijd van het erfpachtrecht of bij canonherziening,

het erfpachtrecht.

heruitgifte, verlenging, conversie en beëindiging.

Deze aspecten geven bijzondere omstandigheden waardoor taxaties kunnen afwijken van de waarde-definities zoals die in

PV3 van het Redbook worden gegeven. Als uitgangspunt geldt

dat indien erfpachter en erfverpachter afspraken hebben gemaakt over de wijze van taxeren van het erfpachtrecht, dan

hebben die afspraken een hogere prioriteit dan de algemene richtlijnen van deze Position paper.

In deze Position paper worden de bijzonderheden van taxaties in geval van erfpacht behandeld, in het bijzonder de vaststelling van de waarde van het erfpachtrecht en de vaststelling van de canon. De taxateur dient zich te realiseren dat het waarderen van erfpacht een specialisme is

Bloot eigendom: het eigendomsrecht van de onroerende zaak die is belast met

Grondwaarde: de waarde die aan de [onderjgrond van een erfpachtzaak wordt toegerekend, naar de toestand bij eerste uitgifte. Opstalwaarde:

de waarde die aan de gebouwen, werken en beplantingen van een erfpachtzaak wordt toegekend. Allocatie: het toedelen van de marktwaarde van een object (grond met opstallen] aan de niet zelfstandig verkoopbare delen "grond"

en "gebouwen, werken en beplantingen" [fysieke allocatie] en aan de zelfstandig verkoopbare delen "bloot eigendom" en "erfpacht" [juridische allocatie].

en dat de taxateur over voldoende kennis en ervaring op dit

Canon: de facultatieve verplichting van de erfpachter om een

specifieke vakgebied beschikt. Daarnaast zijn er nog enkele

geldsom aan de bloot eigenaar te betalen.

onderwerpen die de erfpachtwereld verdeeld houden, zoals

de vraag wie de waardestijging van het object toekomt, het kopersbelang bij aankoop van de bloot eigendom door de erfpachter en de hoogte van het canonpercentage. RICS zal bevorderen dat over deze onderwerpen nadere studie wordt verricht.

Depreciatie: het waardeverschil tussen de erfpachtzaak en een

marktreferentie [vaak vol eigendom] als gevolg van de beperkingen die de erfpacht geeft op het genot van de

erfpachtzaak.

Deze versie is de tweede herziening van de oorspronkelijke Position paper van oktober 2013. De wijzigingen hebben

betrekking op de definitie van het begrip allocatie tussen grond en opstal, de invloed van bezwarende bepalingen op de

waarde van het erfpachtrecht en actualisering van een aantal begrippen.

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 2

Taxeren bij erfpacht

ncs.org

1. Toepasselijk erfpachtkader Het recht van erfpacht is geregeld in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, titel 7, artikelen 85 tot en met 100. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken voor de duur van het erfpachtrecht. Hier kan een vergoeding in de vorm van een canon tegenover staan. Ingeval er opstallen aanwezig zijn of [moeten] worden opgericht kan het erfpachtrecht alleen worden gevestigd maar ook in combinatie met een opstalrecht. Zonder opstalrecht is de erfpachter economisch eigenaar en met opstalrecht juridisch eigenaar van de gebouwen, werken en beplantingen [hierna: opstal] voor de duur van het recht [erfpachtafhankelijk opstalrecht].

Erfpacht kent een grote mate van contractvrijheid. In de praktijk komen diverse erfpachtvoorwaarden voor die de bevoegdheden en/of gebruiksmogelijkheden van de erfpachter beperken. Het BW kent een aantal dwingendrechtelijke bepalingen waarvan niet kan worden afgeweken of waar niet ten nadele van de erfpachter

kan worden afgeweken of waar alleen onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken [zwarte en grijze lijst]. Daarnaast gelden onder meer het rechtsbeginsel van redelijkheid en billijkheid, het niet mogen misbruiken van positie en de zorgplicht voor consumenten. Voor

overheidsinstanties gelden bovendien de algemene

beginselen van behoorlijk bestuur. Verder speelt Europese regelgeving, zoals de Europese richtlijn 93/C3/EEG over oneerlijke contractbedingen of artikel 1 van het Europees protocol voor de rechten van de mens een rol. Ook beleid van

andere organisaties kan een rol spelen, zoals de bancaire richtlijn voor de financiering van particuliere woningerfpacht

van de Nederlandse Vereniging van Banken

Er wordt wel onderscheid gemaakt in stedelijke erfpacht en landelijke erfpacht.

Stedelijke erfpacht beslaat voornamelijk de uitgifte van grond in erfpacht door gemeenten, bestemd voor woningbouw dan wel objecten voor commerciële of maatschappelijke doeleinden. Het betreft objecten in het stedelijk gebied. Uitgifte in erfpacht door particulieren komt verhoudingsgewijs weinig voor in het stedelijk

gebied. Erfpacht op landelijke eigendommen betreft agrarische erfpacht, landgoederen, bos- en natuurterreinen en recreatie- en woonobjecten in het landelijk gebied. Groene erfpacht staat voor erfpacht in het landelijk gebied waarbij vaak het behoud van natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden een rol

speelt. Zowel overheden als particulieren maken in het landelijk gebied gebruik van erfpacht. Vanwege de zorgplicht voor consumenten worden

erfpachters van woningen sterker beschermd dan overige erfpachters. Ook waarderingstechnisch speelt dit

onderscheid een rol. Voor de duur van het erfpachtrecht wordt onderscheid

gemaakt in erfpacht voor onbepaalde tijd, in de vorm van voortdurende- of eeuwigdurende erfpacht en in tijdelijke erfpacht. Voortdurende erfpacht is verdeeld in erfpachttijdvakken, waarbij na afloop van ieder tijdvak

de erfpachtvoorwaarden kunnen worden herzien. Ook eeuwigdurende erfpacht is voor onbepaalde tijd, maar dan is geen herziening van erfpachtvoorwaarden mogelijk. Bij tijdelijke erfpacht eindigt het erfpachtrecht door het verstrijken van de termijn waarvoor het is afgesloten, tenzij de erfpachter de zaak niet ontruimd. Dan loopt de erfpacht van rechtswege door en kan na een halfjaar alleen nog

In beginsel kan op iedere onroerende zaak een erfpachtrecht

worden opgezegd met inachtneming van een termijn van een

worden gevestigd. Voor eigenaren biedt erfpacht een

jaar. Bij afloop van de erfpacht kan sprake zijn van een optie tot verlenging of heruitgifte.

rendement uit canoninkomsten, profiteert de eigenaar van de waardeontwikkeling bij herziening van de canon of bij het einde of heruitgifte van de erfpacht en geeft het

de eigenaar de mogelijkheid om zeggenschap te houden over het gebruik van de grond om daarmee persoonlijke of maatschappelijke doelen te realiseren. Ook wordt erfpacht als financieringsinstrument toegepast.

IMMIMM

Taxeren bij erfpacht

3