Document · PDF

09 Bijlage 8 Taxatierapport Colliers

commissie Ontwikkeling 22 mei 2025, gemeente HaarlemBij agendapunt: 21.30 uur C-District erfpachtovereenkomsten - lichte voorhangprocedure (ER)33.644 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 4

SWOT-analyse Onderstaand wordt een analyse gegeven van de zaken die normaal gesproken de meeste kopers mee zullen laten wegen en die van belang zijn bij de taxatie.

Strengths Ruim perceel Ligging tussen centrum Haarlem en snelweg A9 Locatie op Waarderpolder

Weaknesses Slechte / matige staat van onderhoud Inefficiente indeling van het perceel Slechte energieprestatie gebouwen

Colliers | Valuation & Advisory ©2023 v1 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Opportunities Renoveren bestaande bebouwing Verbeteren energieprestatie gebouwen Verdere ontwikkeling van het terrein

Threats Conflictsituatie Oekraïne/Rusland Stijgende inflatie Stijgende rente Stijgende bouwkosten

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Marktinformatie Marktinformatie - gebruikersmarkt

Bedrijfsruimten. Haarlem kent 4 bedrijventerreinen met een gezamenlijk netto oppervlak van ongeveer 143 hectare,. De grootste bedrijventerreinen zijn Waarderpolder (133 ha) en Stephensonstraat (8 ha). Het aanbod van beschikbare ruimte in Haarlem is het afgelopen jaar gedaald. Begin 2022 werd er ongeveer 22.300 m² aangeboden. Sindsdien is het aanbod gedaald en bedraagt het momenteel 8.695 m²; een afname van ruim 60%. Op de gebruikersmarkt is de opname de afgelopen jaren toegenomen, wat dan ook de reden voor de afname in aanbod is. In 2021 hebben er 36 transacties plaatsgevonden, goed voor een opname van 13.285 m². Afgelopen jaar, 2022, hebben er in totaal 64 transacties met een opgenomen oppervlakte van ongeveer 20.700 m² plaatsgevonden. Huurprijzen in Haarlem liggen meestal tussen de €50 en €100 per vierkante meter per jaar. Huurprijzen zijn echter sterk afhankelijk van de grootte van de kantoorcomponent en de kwaliteit van het gebouw. Ongeveer 85% van de transacties in het afgelopen jaar betrof huur, de rest was koop voor eigen gebruik. Kantoren. De kantorenvoorraad in de gemeente Haarlem heeft een omvang van zo’n 441.700 m². Het beschikbaar aanbod is sinds 2013 sterk gedaald tot aan twee jaar geleden. In 2020 en 2021 is het aanbod weer gestegen, met name als gevolg van de coronacrisis.

Op dit moment wordt er 26.400 m² aangeboden, wat nog altijd relatief beperkt is voor een stad als Haarlem. Dit vertaalt zich ook in een lage leegstand 5,6%. De leegstand lag al enkele jaren onder frictieniveau, wat betekent dat er te weinig kantoorruimte leeg staat om een gezonde verhuisdynamiek te waarborgen. Bedrijven kunnen namelijk veelal geen geschikte kantoorruimte vinden. Dit komt mede door het feit dat de Haarlemse kantorenvoorraad vrij klein is, wat veroorzaakt werd door de ligging nabij Amsterdam. Door de aantrekkingskracht van Amsterdam is er door de jaren heen relatief weinig kantoorruimte ontwikkeld in Haarlem. In 2019 werd er in de gemeente 13.600 m² opgenomen. Dit was het hoogste opnamevolume van de afgelopen tien jaar. Door de coronacrisis maar ook door het beperkte aanbod is de verhuisdynamiek daarna weggezakt. In 2021 werd nog slechts 4.900 m² opgenomen en het jaar daarop 5.900 m². De grootste transactie van 2022 werd gedaan door Home made by Netherlands gedaan, die 840 m² aanhuurde. Er zijn wel renovatieplannen in werking gezet, met name in het stationsgebied. Hierdoor zal het aanbod van kantoorruimte met hogere kwaliteit weer wat toe gaan nemen in de komende jaren. Huurprijzen in Haarlem vallen overwegend in een bandbreedte van €100 – 200.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Marktinformatie - beleggingsmarkt

Bedrijfsruimten. De ruime beschikbaarheid van kapitaal en gunstige ontwikkelingen op de investeringsmarkt voor logistiek en bedrijfsruimte hebben geresulteerd in een record investeringsvolume in I&L van €5,7 miljard in 2021. De toenemende interesse in combinatie met schaarser wordend investeringsproduct hebben er daarnaast toe geleid dat de bruto aanvangsrendementen gedaald zijn. De Covid-19-pandemie heeft nauwelijks gevolgen gehad voor de investeringsdynamiek. Het gevolg is zelfs een toename geweest door een toename van e-commerce. Hiermee werd de logistieke sector interessanter voor investeerders. Logistiek vastgoed heeft bewezen een robuuste markt te zijn en steeds meer beleggers richten zich op deze beleggingscategorie. De stijgende bouwkosten als gevolg van de inflatie in 2021 en 2022 en de stijgende rente in 2022, leiden vooral tot uitstel van transacties en langere besluitvorming. Het aantal transacties zal als gevolg hiervan onder druk komen te staan. Naast belangstelling voor modern vastgoed en nieuwe bouwgrond is er ook een toename van de verkoop van brownfield locaties. De beleggingsmarkt in Haarlem ken een middel-lage dynamiek. In de afgelopen drie jaar hebben er 6 transacties plaatsgevonden. Gezamenlijk hebben deze transacties een investeringsvolume van ongeveer €23,5 miljoen. De grootste transacties vond plaats in december 2022.

Hierbij ging het om de verkoop van Drukkersweg 2-14 (7.000 m²). Dit gebouw werd door Amres RE verkocht aan Urban Industrial voor ongeveer €8,25 miljoen. Kantoren. Het investeringsvolume op de Nederlandse kantorenbeleggingsmarkt loopt al enkele jaren terug. Dit kwam doordat er een schaarste is ontstaan aan aanbod van kantoren op de belangrijkste locaties. Deze zijn in de loop der jaren veelal opgekocht door institutionele beleggers met een lange exploitatiehorizon. Corona heeft de beleggingsdynamiek verder laten dalen in 2021. Het beleggingsvolume kwam toen uit op €4,2 miljard, wat mede te danken was aan twee zeldzaam grote transacties in dat jaar: de verkoop van de High Tech Campus in Eindhoven en het ABN AMRO hoofdkantoor in Amsterdam. De economische ontwikkelingen in 2022 hebben ook grote invloed op de beleggingsmarkt. Met name de snel stijgende rente zorgt voor onzekerheid bij beleggers. Door hogere financieringslasten zijn veel investeerders genoodzaakt lagere prijzen te bieden dan verkopers voor ogen hebben. Hierdoor loopt het aantal transacties sterk terug. Door de stijging van de rente worden er prijscorrecties verwacht in de komende periode, waarbij ook de aanvangsrendementen langzaam omhoog zullen schuiven. Door deze ontwikkelingen is het ook de verwachting dat het beleggingsvolume dit jaar lager zal zijn dan voorheen.

In 2022 is er slechts € 3,4 miljard in kantoren belegd.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

De beleggingsmarkt in Haarlem kent een lage dynamiek. In de afgelopen drie jaar hebben er drie transacties plaatsgevonden. Deze transacties zijn goed voor een totaal investeringsvolume van €108,4 miljoen. De grootste transactie in de afgelopen jaren betrof het kantoorgebouw aan het Ceylonpoort 5-25. Dit gebouw werd door CREAG aangekocht voor circa €65 miljoen.

Toelichting markthuren en waarde.

Markthuren en rendementen spelen in de waardering van de “asis” situatie een rol. Echter, er dient bij de waardering eveneens rekening gehouden te worden met grondprijzen, aangezien het terrein voor een groot deel uit onbebouwde grond bestaat. Derhalve worden hierna de markthuren, rendementen, grondprijzen en de waarde toegelicht. Voor bedrijfsruimten op de Waarderpolder in Haarlem lopen de huurprijzen uiteen van circa €50 tot €85 per m2 per jaar. In deze bandbreedte bevinden zich zowel oudere als jongere gebouwen. Voor de markthuur van de bedrijfsruimten (gebouwen 3DMZ en gebouwen C en E) is de markthuur nabij het midden van deze bandbreedte bepaald. Hierbij is overwogen dat elders voor oudere bedrijfsruimten soortgelijke huren, of hoger, worden behaald en dat nabij het getaxeerde (Oudeweg 109B) voor een kleinere bedrijfsruimte met een recenter bouwjaar eveneens een huur van €75 wordt gevraagd. Om die redenen houden wij voor genoemde bedrijfsruimten op het MAAK terrein een huur van €75 aan. De bedrijfsruimten in gebouw F hebben minder daglichttoetreding en minder allure zodat we voor de units in dat gebouw een markthuur van €50 aanhouden, nabij de onderkant van de bandbreedte. Voor kantoren op de Waarderpolder in Haarlem lopen de huurprijzen uiteen van €125 tot €170 per m2 per jaar.

Voor nabijgelegen gerenoveerde kantoorruimten wordt €150 gevraagd, maar voor jongere kantoorruimte op de Oudeweg 115, nabij het getaxeerde, wordt €125 per m2 gerealiseerd. Vanwege dit laatste hebben wij €125 als uitgangspunt voor de markthuur van kantoren genomen. Voor wat betreft de waardering van het terrein al geheel is gekeken naar zowel het rendement, als de grondprijzen voor het onbebouwde deel van het terrein, in relatie tot de uitkomsten. De waarde van het geheel bedraagt €869 per m2. Dit ligt goed in de bandbreedte van de referenties voor min of meer vergelijkbare objecten (€730 - €1.250 per m2). In het getaxeerde is hierin meegenomen een stuk ongebonden grond, die tegen €325 in de waardering is meegenomen. Vanwege het meenemen van deze waardecomponent (ongebonden grond) op een lager niveau (€325) is het logisch dat de uitkomst zich nabij de onderkant van de genoemde bandbreedte bevindt. Temeer er nabij het

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

getaxeerde een herontwikkelingsobject met minder ongebonden grond wordt aangeboden voor €986 per m2 (Oudeweg 147), is de uitkomst van €869 per m2 aannemelijk. In de waardering is in de hoogte van de gehanteerde NAR rekening gehouden met deze uitkomsten.

Verhuurbaarheid

Gegeven de locatie, de doelgroep en het type object wordt de verhuurbaarheid beoordeeld als redelijk. Bij wederverhuur wordt gerekend met 6 maanden leegstand.

Incentives

NEE

Verkoopbaarheid

Gezien het type object, de omgeving, de belendingen en de demografische samenstelling wordt de verkoopbaarheid beoordeeld als matig. Wij verwachten een verkooptijd van ongeveer 12 maanden.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Informatie Type Informatie Geraadpleegd Eigendom Eigendomsbewijs Ja Kadastrale gegevens Ja Splitsingsakte Nee Gebruiker Huurdersoverzicht Ja Huurcontract(en) Ja Addenda Nee Allonges Ja Side letters Nee Technische gegevens Plattegrond(en) Ja Garantiebewijzen Nee Inspectie rapporten Nee Meerjarenonderhoudsplan Nee Meetcertificaat (NEN 2580) Ja Energielabel G Milieuaspecten Asbestonderzoek Ja Bodemonderzoek Ja Gemeentelijke informatie Ja Publiekrechtelijke bepalingen Bestemmingsplan Ja Omgevingsvergunning Nee Bouwvoorschriften Nee Milieueffect rapportage Nee Gebruiksvergunningen Nee Vaste lasten Onroerende zaakbelasting Nee Rioolrechten Nee Waterschapbelasting Nee Erfpachtcanon Nee Overig Info huurdersbelangen Ja

Datum

Bron

3-7-2023 16-3-2023

Kadaster Kadaster

2-6-2023 5-6-2023

Opdrachtgever Opdrachtgever

5-6-2023

Opdrachtgever

1-6-2023

Opdrachtgever

2-6-2023 2-6-2023

Opdrachtgever Opdrachtgever

2-6-2023 4-8-2023 4-8-2023

Opdrachtgever Opdrachtgever Opdrachtgever

3-7-2023

www.ruimtelijkeplannen.nl

5-6-2023 3-8-2023

Opdrachtgever

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Algemeen toelichtende opmerkingen RICS regulated firm

Colliers Valuations B.V. is in Nederland een Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) regulated firm. Dit houdt in dat de taxatiewerkzaamheden moeten voldoen aan de RICS standaarden, ongeacht of deze taxaties zijn voorbereid door RICS leden of nietRICS leden, werkzaam bij Colliers Valuations B.V.

Code of Ethics

Integriteit, respect, professionaliteit en verantwoordelijkheid zijn de hoekstenen van onze Code of Ethics and Business Conduct. De code verduidelijkt ons streven naar hoge professionele normen en geeft onze medewerkers duidelijke richtlijnen over ethische kwesties en hoe we onze professionele waarden hoog houden. Alle medewerkers hebben deze code ondertekend. Deze Code of Ethics is gepubliceerd op de website www.colliers.com

Beheersingsprotocol

Colliers Valuations B.V. heeft een intern beheersingsprotocol waarmee de kwaliteit van de taxatie wordt bewaakt en gehandhaafd.

Financieel aandeel

Colliers Valuations B.V. heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatietarief. Colliers Valuations B.V. en aan haar gelieerde vennootschappen kunnen regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervullen. Indien wij regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervullen, is het jaarlijkse financiële aandeel van de opdrachtgever dat deel uitmaakt van de geconsolideerde jaaromzet van de groep waarvan Colliers Valuations B.V. deel uitmaakt minder dan 25%.

Beroepsaansprakelijkheid

Colliers Valuations B.V. beschikt over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid in verband met de uitvoering van deze opdracht is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. Iedere aanspraak op schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht.

Kwalificatie en educatie

Deze taxatie is uitgevoerd door taxateurs die beschikken over voldoende kennis en kunde qua soort, aard en gebruik van het getaxeerde en qua lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis. De taxateurs zijn ter zake professioneel gekwalificeerd, zoals bedoeld in de RICS Taxatie standaarden. RICS geregistreerde taxateurs dienen te voldoen aan de eisen van het Valuer Registration Scheme (VR). Dit is het register van taxateurs van de RICS. Nadere details over het VR kunt u vinden op www.rics.org/vr.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

De taxateurs zijn ingeschreven in het register van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en gecertificeerd Taxateur in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) en hebben voor zover van toepassing een aantekening Grootzakelijk Vastgoed en/of een inschrijving in de Kamer Wonen. Een permanente educatieplicht geldt voor RICS geregistreerde taxateurs (RRV), RT en RM geregistreerde alsmede NVM-leden. Op de website van het NRVT is een beschrijving gegeven over de vereisten voor permanente educatie. Doorlopend toezicht NRVT

Er is doorlopend toezicht vanuit het NRVT aanwezig. De geregistreerde taxateurs kunnen inhoudelijk gecontroleerd worden in hoeverre er aan de eisen van het NRVT is voldaan.

Waardeoordeel

Deze taxatie is een onafhankelijk en objectief waardeoordeel zoals gedefinieerd in de IVS.

Taxatieonzekerheid

Alle taxaties zijn opinies met betrekking tot de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crisis kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd.

Datumverschillen

Indien de waardepeildatum in de tijd later ligt dan de datum van opname van het getaxeerde, en/of de datum van versturen van een concept waardering met een voorlopige vaststelling van de waarde van het getaxeerde, wordt ervan uitgegaan dat er gedurende de periode tussen deze data geen veranderingen zijn opgetreden, die de waarde van het getaxeerde kunnen beïnvloeden. Veranderingen kunnen onder meer zijn: significante ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het getaxeerde.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Beschikbare gegevens

Bij de taxatie zijn wij er van uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins bepalingen van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld, wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documentatie. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt.

Milieu

Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld, betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn.

Energieprestatiecertificaat

Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw moet een energieprestatiecertificaat aanwezig zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatie-certificaat, gaan wij er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat, wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de taxatie wordt er van uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Overige waardebepalende factoren

Bij de taxatie is geen rekening gehouden met eventuele verstrekte of te verstrekken subsidies. Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionella bacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld.

Herbouwwaarde

Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat deze herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.

Fiscaliteiten

Alle bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders vermeld. Wij wijzen erop, dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw fiscaal adviseur te raadplegen inzake de fiscaliteiten die samenhangen met de getaxeerde onroerende zaak. Alle bedragen die in de taxatie zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (btw), tenzij uit de taxatie van de individuele onroerende zaak anders blijkt.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Vaststelling kosten koper

Bij de taxatie is uitgegaan van verwervingskosten op basis van 10,4% overdrachtsbelasting. Daarnaast worden er notariskosten in rekening gebracht middels een staffel.

Gehanteerde taxatiemethode

Het in dit rapport getaxeerde object betreft commercieel vastgoed. De marktwaarde van dit soort commercieel vastgoed wordt op basis van de BAR/NAR methode berekend. De BAR/NAR methode valt onder de inkomstenbenadering. De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door kapitalisatie van de bruto en/of netto markthuur (bruto markthuur verminderd met onroerende zaak gebonden lasten). Tevens is gebruik gemaakt van de Comparatieve methode. Comparatieve methode In deze benadering wordt de waarde van het getaxeerde gebaseerd op de vergelijking met referentietransacties. De referenties worden gecorrigeerd op afwijkingen.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Definities Marktwaarde

Marktwaarde (market value) is het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. • Er is geen rekening gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; • Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen; • Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; • De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; • De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; • Er is geen rekening gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen.

Markthuur

Markthuur volgens RICS definitie IVS 104 paragraaf 40.1 “Het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie na een behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.”. Uitgangspunten: • Er is geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; • Marktpartijen hanteren standaard ROZ huurcontracten. • De markthuur is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZ huurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

onderhoud- en verzekeringskosten en geen reductie op de markthuur voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract; • De huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; • De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; • De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden.

Type waardering

Een volledige taxatie is een taxatie op basis van alle mogelijke waardebepalende factoren en de marktomstandigheden. De volledige taxatie omvat o.a. recherche naar kadastrale gegevens, de eigendomssituatie, het bestemmingsplan, milieubepalingen, marktsituatie ter plaatse, referentie transacties, huurgegevens, verhuurbaarheid/ verkoopbaarheid en een omschrijving van het

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

getaxeerde, de locatie, de stand en ligging, de bereikbaarheid, de parkeervoorzieningen, en een SWOT analyse. In het kader van een full valuation zullen de locatie en het object zowel intern als extern worden geïnspecteerd.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Toelichting gehanteerde parameters

Verwachte inflatie

Inschatting van de toekomstige stijging van het prijspeil. Er wordt gewerkt met de cijfers van het NRVT.

Verwachte huurgroei

Over het algemeen wordt er voor de huurpotentie gewerkt met een standaard huurgroeiscenario, dat gelijk loopt met de verwachte inflatie. Indien naar mening van de taxateur een complex ruimere mogelijkheden tot huurverhoging bestaan, of het complex naar mening van de taxateur ruim onder de markthuur verhuurd is, kan de taxateur kiezen voor een scenario “boven inflatie” of wel “huurpotentie” waarbij de huurgroei hoger ligt dan de landelijke inflatiecijfers. Daarentegen kan de taxateur ook van mening zijn dat een complex al aan de grens van de maximale huur zit, en kiezen voor een scenario “onder inflatie” of wel “huurpotentie” waarbij de huurgroei lager ligt dan de landelijke inflatiecijfers.

Verwachte exploitatiekosten

Kosten die voortkomen uit de exploitatie van het onroerend goed. Hiertoe horen onder andere vaste lasten zoals belasting en verzekeringen onder, en daarnaast onderhoudskosten, beheerkosten en de verhuurdersheffing.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde (ook wel contante waarde) van alle toekomstige inkomsten en uitgaven van een complex te bepalen. De disconteringsvoet kan op verschillende manieren bepaald worden. Zo kan bijvoorbeeld de gehanteerde disconteringvoet afgeleid worden van gegevens van recente vastgoedtransacties. Het is echter ook mogelijk dat de disconteringsvoet de optelsom is van de risicovrije rente en verschillende risico-opslagen. In voorkomende gevallen kan de taxateur ook beide benaderingen hanteren om tot een oordeel over de disconteringsvoet te komen.

Bruto Aanvangsrendement

Dit cijfer wordt berekend door de huur in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de investering. Er zijn verschillende varianten mogelijk. Zo kan als huur de huuropbrengst gehanteerd worden, maar ook de markthuur of de theoretische huur (contracthuur voor verhuurde ruimten en markthuur voor leegstaande ruimten). Daarnaast kan de investering een koopprijs kosten koper zijn, maar ook een koopprijs vrij op naam. In het rekenblad staan verschillende varianten vermeld.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Netto Aanvangsrendement

Dit cijfer wordt berekend door de netto huur in het eerste jaar te delen door de investering.

Exit Yield

De Exit Yield is een waarderingskengetal voor de eindwaarde van een complex en geeft de verhouding aan van de huur ten opzichte van de investering aan het einde van de DCF-termijn wanneer het object fictief verkocht wordt (vandaar de naam “exit yield”).

Afkortingen BVO

De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

VVO

De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correctie glaslijn”. Deze correctie wordt berekend door van de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor de nettovloeroppervlakte en de binnenkant van het glas op 1,5 m boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen.

GBO

De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Begrippenlijst BAR

Bruto Aanvangs Rendement

DCF

Discounted Cash Flow

EVS

European Valuation Standards 2016

HABU

Highest en best use

IFRS

International Financial Reporting Standard

IAS

International Accounting Standard

IVS

International Valuation Standards

IVSC

International Valuation Standards Committee

NAR

Netto Aanvangs Rendement

RICS

Royal Institution of Chartered Surveyors

TEGoVA

The European Group of Valuers Association

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Bijlagen • • • • • • •

Foto’s Rekenmodel Kadastrale gegevens en erfpachtvoorwaarden Bestemmingsplan Objectgegevens Business plannen, huurcontracten en huurdersbelang Sector Update - Over Colliers

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 22 februari 2023

Foto’s

Colliers | Valuation & Advisory ©2022 v3 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Rekenmodel

Waardering o.b.v. Marktwaarde (markthuurkapitalisatie) Oudeweg 91-95 2031 CC Object Opdrachtgever: Rechthebbende: Type taxatie

Haarlem MAAK terrein, bedrijfsruimte Gemeente Haarlem Gemeente Haarlem Volledige taxatie

Dossier nummer:

NL-P2023001315

Bruto huuropbrengsten o.b.v. markthuur Ruimtetype(n) Gebouw 3DMZ kelder Gebouw 3DMZ BG Gebouw A (kantoor) Gebouw B (kantoor) Gebouw C (bedrijfsruimte) Gebouw E (bedrijfsruimte) Gebouw F (bedrijfsruimte) Parkeren buiten

opp. verdeling 2.2% 22.6% 9.9% 11.6% 10.1% 9.4% 34.1%

Onroerende zaakbelasting Rioolbelasting Waterschaps- en polderlasten Verzekeringen Subtotaal vaste lasten

€ € € € €

Objectbeheer Subtotaal beheerskosten Totaal exploitatiekosten (op jaarbasis)

€ €

Bezichtigingsdatum: Waardepeildatum excl. leegstand 50,749 Huurinkomsten: € 4.83 jaar Gem. resterende huurtermijn:

vvo / pp 103 m² 1,054 m² 463 m² 543 m² 472 m² 436 m² 1,591 m² 76 pp 4,661 m²

€ € € € € € € € €

markthuur 2,052 79,037 57,878 67,846 35,401 32,702 79,553 354,469

6.50%

€

23,040-

Netto huurinkomsten o.b.v. markthuur

€

331,429

€

4,838,377

€

1,328,534-

€

1,328,534-

€ € € € € €

52,780177,321525,330117,000872,4312,200,966-

€

2,637,412

€ €

247,40911,068-

510

€ €

2,378,934 765,000

Marktwaarde (kosten koper)

€

3,143,934

€

3,150,000

€

676

(0% eigen gebruik) (0% eigen gebruik) (0% eigen gebruik) (0% eigen gebruik) (0% eigen gebruik) (0% eigen gebruik) (0% eigen gebruik) (14,47% eigen gebruik)

18,709 303 1,319 2,709 Instandhoudingsonderhoud 23,040 Subtotaal onderhoud

€ €

0 0

€ € € % van de markthuur

Oninbare huren - Overige uitgaven - Subtotaal overige kosten Per m² vvo € 4.94

Markthuurkapitalisatie (huur / yield)

markthuur / m² / pp € 20 /m² € 75 /m² € 125 /m² € 125 /m² € 75 /m² € 75 /m² € 50 /m² € € 76 /m²

(BAR v.o.n. voor correcties: 007%)

6.85%

Netto aanvangsrendement

Gekapitaliseerde Marktwaarde voor correcties (vrij op naam) Kapitaalscorrecties tegen discontovoet Huurverschillen (meer- / minderhuur)

(risicovrije rente 0.95% + risico-opslag 5.9%)

6.85%

jaarlijks bedrag

€

Gewogen resterende looptijd (jr)

weging meerhuur

303,720-

4.83

100%

Subtotaal verhuurde ruimten

jr. 1 € CW Asbestsanering € CW Huurdersbelang MAAK Haarlem b.v. (geïndexeerd) € CW Huurdersbelang 3DMZ (geïndexeerd) € CW C-label verplichting kantoren Subtotaal Totaal

jr. 2 -

€ € € €

Gekapitaliseerde Marktwaarde na correcties (vrij op naam) BAR v.o.n. op markthuur 13.44% BAR v.o.n. op theoretische huur 1.92%

Marktwaarde excl. overige o.z. Ongebonden grond

Marktwaarde k.k.

jr. 3 -

jr. 4

€ € € €

jr. 5 -

€ € € €

BAR k.k. op markthuur 14.90% kapitalisatiefactor BAR k.k. op theoretische huur kapitalisatiefactor 2.13% 10,4% overdrachtsbelasting (over koopsom) notarieel honorarium

3,825 m²

€

afronden op

€

<invullen> 1-7-2023 incl. leegstand € 50,749 4.83 jaar

6.7 46.9 10.40% 0.47%

Per m² vvo € 200 /m²

50,000

per

1-7-2023 Per m² vvo

"De berekening vormt een onlosmakelijk deel van het rapport. Aan de genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder het rapport.

VERVANGINGSWAARDE / GECORRIGEERDE VERVANGINGSWAARDE adres:

Oudeweg 91-95

plaats:

Haarlem

omschrijving

bruto m2 vl.opp

soort o.g:

Gebouw 3DMZ kelder Gebouw 3DMZ BG Gebouw A (kantoor) Gebouw B (kantoor) Gebouw C (bedrijfsruimte) Gebouw E (bedrijfsruimte) Gebouw F (bedrijfsruimte) leges subtotaal

130 € 1,115 € 592 € 664 € 516 € 483 € 1,657 € 0 5,157 m2

subtotaal bebouwd oppervlak Grond per m2 footprint Grond perceeloppervlak Ongebonden bouwgrond subtotaal grond m2

0 € 0 4,499 m2 4,499 m2 10,127 m2 19,125

bouwsom totaal

850 € 850 € 1,500 € 1,500 € 750 € 750 € 600 € rente 0.0% €

Totaal vervangingswaarde © Colliers International

Onderwijsgerelateerd (kantoor / lab)

waardepeildatum: bouwkosten per m2

Totaal

918

€

waarvan afb/install.

bouw jr ruwbouw

bouw jr afb/install

1933 2016 2016 2016 1936 1936 1968

75 75 75 75 75 75 75

25 25 25 25 25 25 25

1 1 1 1 1 1 20

1 18 18 18 1 1 1

13% 13% 13% 13% 13% 13% 13%

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

1983

5.0313947

11.2742

16%

111,279 957,502 896,358 1,006,012 390,717 366,115 1,004,033

100% 90% 90% 90% 90% 90% 95%

0% 10% 10% 10% 10% 10% 5%

1933 1933 1936 1936 1936 1936 1968

4,732,016

38%

62%

1946

4,732,016

grondwaarde per m2

€ € €

2023

1-7-2023 waarvan ruwbouw

#DIV/0! totaal

200 125 100 € 2,470,000

899,800 562,375 1,012,700 2,474,875

grond

2,474,875

7,206,891

3,150,000

levensduur rest levensduur ruwbouw afb/install. ruwb afb/install

eindrestwaarde ruwbouw afb/inst

Techn. correctie

waarde voor funct.correctie

87% 81% 81% 81% 88% 88% 66%

14,980 184,945 173,399 194,612 47,896 44,880 342,686 €

1,003,399

econom. bouwwijze veroudering

50% 50% 50% 50% 30% 30% 30%

25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%

belemm. gebruik

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

excessieve gebr.kosten

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

functionele correctie

actueel %

63% 63% 63% 63% 48% 48% 48%

13% 13% 13% 13% 13% 13% 18%

€ € € € € € €

13,910 119,688 112,045 125,752 48,840 45,764 179,910

14%

€

645,908

14%

€

645,908

€ € € €

899,800 562,375 1,012,700 2,470,000

floor space 4499

44%

Waarde afgerond EURO

Vervangings waarde

€

3,115,908

€

3,150,000

Residuele Waarde van het toe te voegen oppervlakte voor de nieuwe situatie.

DEFINITIEF

Oudeweg 91-95 foto

Haarlem MAAK terrein Opdrachtgever:

Gemeente Haarlem

In deze berekening wordt de residuele waarde van de toe te voegen meters bepaald. Dit betreft de

Dossier nummer:

NL-P2023001315

toevoeging van meters bovenop de reeds bestaande bebouwing in de huidige situatie.

Taxatietype:

Volledige taxatie

Colliers

29-11-2023

Bruto kaveloppervlak

100%

Onbebouwd

50%

9,563 m²

Bebouwd ("uitgeefbaar")

50%

9,563 m²

Nieuwbouw programma

Waardepeildatum:

1-7-2023

19,125 m²

aantal

Commerciele / Overige ruimten

www.colliers.com

B.V.O.

% bvo-vvo

V.V.O.

markthuur

m²

per m²/eenheid

markthuur

BAR

bouwkosten

eenheden

m²

totaal

v.o.n.

Bedrijfsruimten (toevoeging 70% van totaal 2023-2030)

5,351

95%

5,083 €

€

432,077

6.50%

€

850

Kantoren (toevoeging 30% van totaal 2023-2030)

2,293

90%

2,064

€

150

€

309,582

6.00%

€

1,550

7,644

94%

7,147

€

104

€

741,659

6.28%

aantal

opp. in

opbrengsten

per m²

G.B.O./ V.V.O.

per eenheid

Subtotaal

per m²/eenheid excl. BTW

, Totaal Opbrengsten

Commerciele / Overige ruimten

7,147 m²

Totaal opbrengsten voor correcties leegstand, verhuurkosten en incentives commerciele ruimten, excl. BTW Leegstand commerciele ruimten:

maanden

Leegstand na oplevering Verhuurkosten/incentives

16.00%

per m² G.B.O./ V.V.O.

B.V.O.

€

1,652

€

1,545

€

1,652

€

1,545

uitgeefbaar

€

1,235

€

11,807,040

€

11,807,040

bedrag

0.00%

€

0.00%

€

11,807,040

€

8,102,640

Totaal leegstand/verhuurkosten/incentives Totaal opbrengsten, na correctie leegstand, verhuurkosten en incentives commerciele ruimten, v.o.n., excl. BTW

€

Stichtingskosten

1,652

€

grondslag

Directe bouwkosten

68.63%

Winst / risico projectontwikkeling

5.00%

€

8,102,640

Planontwikkelingskosten

1,545

€

per m² B.V.O. €

1,060

€

1,235

per m² uitgeefbaar

€

405,132 121,540

1.50%

€

8,102,640

€

Extra duurzaamheidsinvesteringen, zoals b.v. WKO-installatie

€

Aansluitkosten wonen

€

2,500

€

Honoraria architect/constructeur/advies

5.00%

€

8,102,640

€

405,132

Leges

2.00%

€

8,102,640

€

162,053

Algemene bedrijfskosten

2.50%

€

8,102,640

€

202,566

Verkoop-/makelaarskosten

1.00%

€

11,807,040

€

118,070

€

9,517,133

Onvoorzien

5.00%

€

9,517,133

Renteverlies over stichtingskosten

5.00%

Subtotaal kosten

bouwperiode

1.50

jaar

Totaal Stichtingskosten excl. BTW

GRONDWAARDE bij uitgifte bouwrijp Grondquote

€

475,857

€

374,737

€

1,356

€

1,084

€

10,367,727

€

188

€

151

€

1,439,313

12%

Additionele kosten

grondslag

kosten /m²

per m² uitgeefbaar

Sloop opstallen

€

Saneringskosten / grondonderzoek

€

Bouwrijp maken / woonrijp maken

7,644

€

152,880

€

225,000

€

Verhardingen/rioleringen/nutsvoorzieningen/verlichting

3,000

Exploitatiebijdrage / bovenwijkse voorzieningen Onvoorzien/voorbereiding/advies/toezicht

€

5.00%

€

377,880

Totaal additionele kosten

Residuele waarde bij start bouw (grondwaarde bij uitgifte minus add.kosten en leegstand/incentives) (prijspeil heden) Rente door kopers grond/bouw bij voorverkoop

€

5.00%

70%

Planning gronduitgifte

jaar 1

jaar 2

jaar 3

jaar 4

jaar 5

jaar 6

Uitgifte per jaar

100%

109

€

18,894

€

396,774

€

1,042,539

jaar 7 0%

100%

Opbrengsten

€

11,924,526

€

2.00%

Leegstand/incentives

€

2.00%

Stichtingskosten

€

Uitgifte obv BVO

7,644

€

10,470,891

2.00%

€

400,722

€

2.00%

€

Saldo grondopbrengsten

€

1,052,913

€

rentekosten €

39,765

Totaal Residuele waarde (contante waarde saldo grondopbrengsten) vrij op naam Optiekosten (rente) Verwervingskosten

0 €

€

index

Bouwrijp/infrastructuur

5.00%

€

Rentevergoeding kopers

Disconteringsvoet

€

105

0.00%

Totaal huidige Residuele grondwaarde k.k.

€

1,002,775

€

1,002,775

Marktwaarde toevoeging (residuele grondwaarde) kosten koper

01-07-23

€

1,005,000

Marktwaarde grondcomponent as-is

01-07-23

€

2,470,000

01-07-23

€

3,475,000

Totaal as-is en toevoeging

afgerond

per

plusjes en minnentjes uit

Referentieinvoerblad Opdrachtgever: Rechthebbende: Type taxatie:

Gemeente Haarlem Gemeente Haarlem Volledige taxatie

Dossier nummer: Complexnaam:

NL-P2023001315 MAAK terrein

Definitief 1-7-2023 n.v.t.

Status: Waardepeildatum Bezichtigingsdatum:

Aanbod huur Gegevens referentieobjecten dagen in

Plaats

aanbod 291 Haarlem 60 Haarlem 347 Haarlem 108 Haarlem 81 Haarlem

Adres

soort

Hendrik Figeeweg 1 H Zuide Emmakade 45 F/G Oudeweg 109 B Jan van Krimpenweg 11 A. Hofmanweg 7-9

kantoor kantoor kantoor bedrijfsruimte bedrijfsruimte

vraagprijs (€) /

458 370 400 1,950 6,563

€ € € € €

68,700 55,500 30,000 126,750 395,000

m2 € € € € €

150 gerenoveerd NVM Realworks 150 gerenoveerd NVM Realworks 75 NVM Realworks 65 NVM Realworks 60 waarvan 584 m2 kantoor NVM Realworks

45,108 Haarlem

1,948 Getaxeerd Object bedrijfsruimte 1936 4,661

€

135,190

€

100

Oudeweg 91-95

€

354,469

€

Adres

soort / huurder

jaar 1917 2017 2007 1979

opp. (m2)

Relatie referenties objecten t.o.v. getaxeerde vraagprijs (€)

gemiddeld

bouw-

bijzonderheden

Bron

locatie

object

tijd

overig

gecorrigeerde referentie prijs (€) / m2 tot tot tot tot tot #DIV/0! tot

#DIV/0!

Transacties huur Gegevens referentieobjecten transactie-

Plaats

datum

bouw-

opp. (m2)

jaar

01-07-22 Haarlem 01-02-22 Haarlem 01-10-22 Haarlem 22-11-22 Haarlem 01-03-22 Haarlem 01-02-23 Haarlem 01-09-22 Haarlem gemiddeld 1-7-2023 Haarlem

1927 1985 2000 2021 1989 1925 1955

Relatie referenties objecten t.o.v. getaxeerde transactieprijs

transactieprijs

(€)

(€) / m2

bijzonderheden

Bron

locatie

object

tijd

overig

gecorrigeerde referentie prijs (€) / m2

Hendrik Figeeweg 1 Oudeweg 115 Tingietersweg 137 Jan van Krimpenweg 9 J Waarderweg 35 Hendrik Figeeweg 3 A1 Nijverheidsweg 18

kantoor kantoor kantoor kantoor bedrijfsruimte bedrijfsruimte bedrijfsruimte

160 4,142 190 228 600 1,087 1,700 1,158

€ € € € € € € €

27,000 517,750 25,650 33,000 30,000 81,525 144,500 122,775

€ € € € € € € €

169 125 135 145 50 75 85 112

Oudeweg 91-95

Getaxeerd Object bedrijfsruimte 1936 4,661

€

354,469

€

Adres

soort

NVM Realworks NVM Realworks NVM Realworks NVM Realworks NVM Realworks NVM Realworks NVM Realworks

tot tot tot tot tot tot tot #DIV/0! tot

#DIV/0!

Aanbod koop Gegevens referentieobjecten dagen in

Plaats

Relatie referenties objecten t.o.v. getaxeerde

bouw- jaar opp. (m2)

vraagprijs (€)

vraagprijs (€) / m2

7,300

€

7,200,000

€ € € € €

7,300

€

7,200,000

€

527

4,661

€

3,150,000

€

510

bijzonderheden

Bron

locatie

object

tijd

overig

aanbod

gecorrigeerde referentie prijs (€) / m2

36 Haarlem Haarlem

Oudeweg 147 perceel met kantoor basisgrondprijs grondprijs secundaire zichtlocatie grondprijs zichtlocatie doorgaande wegen afslag grootschalig (>2.500 m2)

gemiddeld 45,108 Haarlem

Oudeweg 91-95

bedrijfsruimte

Adres

soort / koper

Tingietersweg 90 Wateringweg 97-133 Haarlem N 2256 Kuipersweg 4 Ted Vermeulenweg 6 Minckelersweg 20 Jan van Krimpenweg

(soort gebouw) kantoor kantoor perceel grond perceel grond perceel grond perceel grond perceel grond

Oudeweg 91-95

bedrijfsruimte

Getaxeerd object 1936

986 eigen grond 344 grondprijsbrief 2023 377 grondprijsbrief 2023 400 grondprijsbrief 2023 309-360 grondprijsbrief 2023

NVM Realworks Haarlem Haarlem Haarlem Haarlem

tot tot tot tot tot #DIV/0! tot

#DIV/0!

Transacties koop Gegevens referentieobjecten transactie-

Plaats

datum 14-09-22 Haarlem 20-09-22 Haarlem 25-03-19 Haarlem 25-11-21 Haarlem 29-12-22 Haarlem 07-02-20 Haarlem 31-01-19 Haarlem gemiddeld 1-7-2023 Haarlem

Relatie referenties objecten t.o.v. getaxeerde

bouw- jaar opp. (m2) <vul> <vul> <vul> <vul> <vul> <vul> <vul>

2009 2004

Getaxeerd object 1936

transactieprijs

transactieprijs (€) / bijzonderheden

Bron

175 575 8,029 15,775 8,470 9,701 12,060 7,826

(€) € € € € € € € €

340,000 650,000 3,031,925 5,400,000 3,208,573 2,694,810 4,221,000 2,792,330

m2 € € € € € € € €

1,943 1,130 378 342 379 278 350 686

NVM Realworks NVM Realworks Kadaster Kadaster Kadaster Kadaster <invullen>

4,661

€

3,150,000

€

510

prijs is ex BTW prijs is ex BTW prijs is ex BTW prijs is ex BTW

locatie

Het rapport vormt een onlosmakelijk deel van deze taxatie. Aan de genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder het rapport.

object

tijd

overig

gecorrigeerde referentie prijs (€) / m2 tot tot tot tot tot tot tot #DIV/0! tot #DIV/0!

Plausibiliteitsverklaring

M.S. de Graaf-Kouijzer MSRE MRICS RT, Bedrijfsnaam: Colliers Valuations B.V. Adres: Stadionplein 14, 1076 CM Plaats: Amsterdam Ingeschreven bij het NRVT onder registratienummer: RRV 1287841 - RT748084452 verder te noemen “ondergetekende”, Verklaart: Het taxatierapport d.d. 29 november 2023 met het nummer NL-P2023001315 van het object Oudeweg 91-95 te Haarlem, getaxeerd door Dr. P.C.J.P. Nelisse FRICS RT te hebben beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde; Dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst en is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden; Dat het taxatierapport is beoordeeld en bekeken en de relevante bijlages zijn doorgenomen.

Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen; Dat ondergetekende niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan; Dat de eerder genoemde taxateur verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens; Zelf geen inspectie van het object te hebben gedaan; Op basis van de beoordeelde stukken van oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarde in het taxatierapport plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is. Aldus door ondergetekende,

Amsterdam, 29 november 2023

Handtekening ondergetekende:

"De berekening vormt een onlosmakelijk deel van het rapport. Aan de genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder het rapport.

Kadastrale gegevens en erfpachtvoorwaarden

BETREFT

Haarlem N 2295 UW REFERENTIE

lbu GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

16-03-2023 - 11:39

S11149548442

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

15-03-2023 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Haarlem N 2295 Kadastrale objectidentificatie: 012450229570000

Locaties Ir. Lelyweg 11

2031 CD Haarlem Minckelersweg 30 2031 EM Haarlem BAG identificatie: 0392010000105430

Oudeweg 91 95 2031 CC Haarlem BAG identificatie: 0392010000102041

Kadastrale grootte 39.091 m² Grens en grootte Voorlopig Meettarief verschuldigd Ja Coördinaten 105245 - 488938 Ontstaan uit Haarlem N 2261

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 06-03-2002 Afkomstig uit stuk Hyp4 79684/30

Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 06-03-2002

Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 26-07-2011 Afkomstig uit stuk Hyp4 79679/20

Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 25-07-2011

Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 18-07-2005

BETREFT

Haarlem N 2295 UW REFERENTIE

lbu GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

16-03-2023 - 11:39

S11149548442

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

15-03-2023 - 14:59

BLAD

2 van 2

Afkomstig uit stuk Hyp4 79678/19

Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 18-07-2005

Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 26-03-2002 Afkomstig uit stuk Hyp4 79675/49

Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 26-03-2002

Publiekrechtelijke beperking Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking, Wet Bodembescherming Betrokken bestuursorgaan Gemeente Haarlem Datum in werking 02-11-2009 Afkomstig uit stuk Hyp4 79673/43

Ingeschreven op 16-11-2020 om 10:59

Beperking op basis van een overheidsbesluit (vestiging) Datum kenbaarheid: 02-11-2009

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 11765/24 Amsterdam

Ingeschreven op 22-10-1993

Hyp4 8237/47 Amsterdam Hyp4 2634/137 Haarlem 84 HLM02/23351 ASD 84 HLM02/23340 ASD 84 HLM02/23335 ASD 84 HLM02/23332 ASD 84 HLM02/8590 ASD Naam gerechtigde Gemeente Haarlem Adres Grote Markt 2

2011 RD HAARLEM Postadres Postbus 511

2003 PB HAARLEM Statutaire zetel HAARLEM KvK-nummer 34369366 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

Kadastrale kaart

Uw referentie: lbu

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 3200

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Haarlem N 2295

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 16 maart 2023 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

Algemene Erfpachtvoorwaarden van de gemeente Haarlem

Vastgesteld bij Raadsbesluit van 8 januari 1997 nummer 4/1997 voor het laatst gewijzigd op 8 maart 2002

INLEIDING In dit boekje staan de Erfpachtvoorwaarden van de gemeente Haarlem vermeld. Als u een erfpachtovereenkomst voor grond of een gebouw met de gemeente sluit, dan zijn er altijd een aantal van deze bepalingen voor u van toepassing. Voor u is het van belang om vooraf na te gaan of u met deze bepalingen akkoord kunt gaan. Besluit u bijvoorbeeld over te gaan tot het in erfpacht nemen van een stuk bouwgrond, dan zijn de hoofdstukken 1, 2 en meestal enkele artikelen uit hoofdstuk 3 voor u van toepassing. In de erfpachtovereenkomst staat vermeld welke hoofdstukken en artikelen precies voor u gelden. De erfpachtovereenkomst is de overeenkomst met bijlage(n), waarin de met u te sluiten transactie staat omschreven. In de erfpachtovereenkomst vindt u altijd kernbedingen en een enkele keer bijzondere bedingen. Kernbedingen zijn de namen van de erfpachter en van de gemeente als erfverpachter, wat er in erfpacht wordt uitgegeven, de canon en waarvoor de zaak is bestemd. Bijzondere bedingen zijn extra artikelen die alleen in dat bijzondere geval in de overeenkomst worden opgenomen. In artikel 1.2 van de Erfpachtvoorwaarden is een aantal definities opgenomen, waarin de gebruikte begrippen staan omschreven. Die begrippen zijn in overeenstemming met de termen die in het nieuwe Burgerlijk Wetboek, (per 1 januari 1992 van toepassing) zijn opgenomen.

Heeft u over de Erfpachtvoorwaarden nog vragen, dan kunt u, telefonisch contact opnemen met de afdeling Grondbedrijf, sector Stedelijke Ontwikkeling, telefoon 023 - 511 3950.

Vastgesteld bij Raadsbesluit van 8 januari 1997 nummer 4/1997 voor het laatst gewijzigd op 8 maart 2002

Hoofdstuk 1:

BEPALINGEN ALGEMEEN

Artikel 1.1

Geldigheid

1. Deze algemene Erfpachtvoorwaarden behoren bij iedere erfpachtovereenkomst tussen de gemeente Haarlem en haar wederpartij(en) waarin ze zijn opgenomen, n vormen daarmee één onverbrekelijk geheel. 2. Alleen die hoofdstukken en artikelen die in de erfpachtovereenkomst zijn opgenomen gelden tussen partijen. Artikel 1.2: Definities In deze modelbepalingen wordt verstaan onder: Aflevering: Erfpachtvoorwaarden:

Canon: Erfpacht:

Grond: Ingebruikneming:

Notariële akte: Onroerende zaak:

Erfpachtovereenkomst:

feitelijk ter beschikking stellen van de onroerende zaak. deze bepalingen van de gemeente Haarlem die bestemd zijn om te gelden bij gemeentelijke erfpachtovereenkomsten. een jaarlijks terugkerende vergoeding voor het recht van erfpacht. een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een gemeentelijke onroerende zaak te houden en te gebruiken, waarover de erfpachter een canon aan de erfverpachter verschuldigd is. de in erfpacht uit te geven grond die het object vormt van de erfpachtovereenkomst. het moment waarop de erfpachter voor het eerst feitelijk over de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken, er feitelijke werkzaamheden in of op uit te voeren of er een afrastering omheen te zetten. Het uitvoeren van een sonderingsonderzoek of een milieukundig bodemonderzoek valt hier echter niet onder en kan gebeuren zonder dat er sprake is van ingebruikneming. de voor vestiging van het erfpachtrecht vereiste akte. de grond en/of de opstallen die het object van de erfpachtovereenkomsten vormen waarbij deze erfpachtvoorwaarden behoren. De overeenkomst tot uitgifte in erfpacht waarop deze erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn.

Vastgesteld bij Raadsbesluit van 8 januari 1997 nummer 4/1997 voor het laatst gewijzigd op 8 maart 2002

Artikel 1.3:

Tekening

Van elke overeenkomst tot uitgifte in erfpacht van een gemeentelijke onroerende zaak maakt een tekening deel uit, waarop de in erfpacht uit te geven onroerende zaak staat aangegeven.

Vastgesteld bij Raadsbesluit van 8 januari 1997 nummer 4/1997 voor het laatst gewijzigd op 8 maart 2002

Hoofdstuk 2:

BEPALINGEN VOOR ERFPACHT

Artikel 2.1:

Geldigheid van de artikelen in dit hoofdstuk

De artikelen 2.2 tot en met 2.36 gelden bij overeenkomsten tot uitgifte in erfpacht van gemeentelijke onroerende zaken. Artikel 2.2:

Staat van overdracht

De onroerende zaak wordt overgedragen in de staat, waarin zij zich bevindt op de datum van het verlijden van de notariële akte. Bij eerdere ingebruikneming wordt zij afgeleverd in de toestand waarin zij zich bevindt op de datum van ingebruikneming.

De onroerende zaak wordt vrij van hypothecaire inschrijvingen en van beslagen, doch overigens met alle daaraan verbonden heersende - en lijdende erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen overgedragen.

De erfverpachter staat er voor in dat zij gerechtigd het erfpachtrecht te vestigen.

De erfverpachter geeft geen enkele garantie of vrijwaring, behoudens die voor uitwinning.

Artikel 2.3:

Vestiging Erfpachtsrecht en aanvaarding

De notariële akte wordt ondertekend binnen een maand na het tot stand komen van het gemeentelijk besluit tot uitgifte in erfpacht of zoveel later als partijen overeenkomen. De keuze van de (bij voorkeur Haarlemse) notaris ligt bij de erfpachter. Indien deze geen notaris kan of wil aanwijzen wijst de erfverpachter een notaris aan volgens een systeem van toerbeurt.

De erfpachter kan de onroerende zaak in eigen gebruik en genot aanvaarden, zodra de verschuldigde canon voor het eerste jaar of afkoopsom alsmede eventuele rente volledig is betaald en de notariële akte is ondertekend.

In afwijking van lid 2 kan de erfpachter de onroerende zaak met goedvinden van de erfverpachter in gebruik nemen voor het in lid 1 bedoelde tijdstip. Erfverpachter kan hieraan nadere voorwaarden stellen. In ieder geval zal de wettelijke rente verschuldigd zijn over de canon voor het eerste jaar of afkoopsom vanaf de datum van ingebruikname.

De ingebruikgeving kan door partijen worden vastgelegd door middel van een proces-verbaal van schouw.

Vastgesteld bij Raadsbesluit van 8 januari 1997 nummer 4/1997 voor het laatst gewijzigd op 8 maart 2002

Zolang de realisering van het project niet is verzekerd kan van lid 1 worden afgeweken. De notariële akte wordt dan ondertekend binnen een door erfverpachter te bepalen termijn.

Artikel 2.4:

Risico-overgang, beschadiging ten gevolge van een niet toerekenbare tekortkoming

De onroerende zaak is eerst met ingang van de dag van het passeren van de notariële akte voor risico van de erfpachter, tenzij de feitelijke levering eerder plaats heeft, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op erfpachter.

Indien de onroerende zaak voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd of geheel of gedeeltelijk verloren gaat is de erfverpachter verplicht binnen 48 uur nadat het onheil aan hem bekend is geworden, erfpachter hiervan in kennis te stellen.

Indien de onroerende zaak ten gevolge van een niet-toerekenbare tekortkoming voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd of geheel of gedeeltelijk verloren gaat, is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken na het onheil, maar in ieder geval voor de overeengekomen dag van vestiging van het erfpachtrecht: a. Erfpachter uitvoering van deze overeenkomst verlangt, in welk geval erfverpachter zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de vastgestelde erfpachtcanon aan erfpachter op de overeengekomen datum van vestiging van het erfpachtrecht de onroerende zaak aflevert in de staat waarin het zich dan bevindt, met alle rechten welke erfverpachter terzake van het onheil hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit andere jegens derden toekomen; of: b.

Erfverpachter verklaart de schade binnen een met erfpachter in onderling overleg te bepalen termijn na het onheil voor zijn rekening te zullen herstellen, in welk geval de voor een eerder tijdstip overeengekomen dag van de vestiging van het erfpachtrecht verschuift naar de dag volgend op de dag waarop die overeengekomen termijn is verstreken; vindt herstel binnen de overeengekomen termijn niet naar genoegen van erfpachter plaats, dan is de overeenkomst alsnog ontbonden, tenzij erfpachter binnen veertien dagen na het verstrijken van die vier weken verklaart alsnog gebruik te maken van het hem sub a toegekende recht, in welk geval de vestiging van het erfpachtrecht op de overeengekomen datum of uiterlijk zes weken daarna plaatsvindt.

Artikel 2.5: 1.

Aanbetaling

De erfpachter voldoet bij ondertekening van de erfpachtovereenkomst een aanbetaling gelijk aan twee maal de jaarcanon, of als de canon is afgekocht, 10% van de afkoopsom.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15452759/1