Document · PDF

09 Bijlage 8 Taxatierapport Colliers

commissie Ontwikkeling 22 mei 2025, gemeente HaarlemBij agendapunt: 21.30 uur C-District erfpachtovereenkomsten - lichte voorhangprocedure (ER)33.644 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Taxatierapport Oudeweg 91-95 | Haarlem

NL-P2023001315 Colliers Valuations B.V. 29 november 2023

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Samenvatting

Type vastgoed Bedrijfsruimten met terrein

Gebruikssituatie Eigendom Het getaxeerde was ten tijde van Haarlem, sectie N, nummer(s) de bezichtiging in gebruik bij 2295 MAAK en 3D Makerszone

Marktwaarde as-is

€ 3.150.000 k.k.

Grondcomponent (allocatie) Opstalcomponent (allocatie)

€ 2.470.000 € 680.000

Waarvan 20,7% opstal 3DMZ Waarvan 79,3% opstal MAAK

€ 140.760 € 539.240

• •

Grondcomponent met additioneel bouwvolume

Strengths ▪ ▪ ▪

Ruim perceel Ligging tussen centrum Haarlem en snelweg A9 Locatie op Waarderpolder

Opportunities ▪ ▪ ▪

Renoveren bestaande bebouwing Verbeteren energieprestatie gebouwen Verdere ontwikkeling van het terrein

€ 3.475.000

Weaknesses ▪ ▪

Slechte / matige staat van onderhoud Inefficiente indeling van het perceel

▪ ▪

Slechte energieprestatie gebouwen Bij verdere ontwikkeling belemmering huidige bebouwing.

Threats ▪ ▪ ▪ ▪

Conflictsituatie Oekraïne/Rusland Stijgende inflatie Stijgende rente Stijgende bouwkosten

Colliers | Valuation & Advisory ©2023 v1 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Inhoudsopgave Taxatie _______________________________________________________________________________________________ 1 Opdracht________________________________________________________________________________________ 1 Taxateur ________________________________________________________________________________________ 2 Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten _________________________________________________ 2 Waardeoordeel _________________________________________________________________________________ 3 De onroerende zaak _________________________________________________________________________________ 6 Kadastrale recherche ___________________________________________________________________________ 6 Omschrijving ____________________________________________________________________________________ 7 Gebruik ________________________________________________________________________________________ 10 Publiekrechtelijke bepalingen __________________________________________________________________ 12 Milieu __________________________________________________________________________________________ 13 Duurzaamheid _________________________________________________________________________________ 15 Toelichting op de waardering _______________________________________________________________________ 18 Informatie

__________________________________________________________________________________________ 30 Algemeen toelichtende opmerkingen _______________________________________________________________ 31 Toelichting gehanteerde parameters __________________________________________________________ 38 Afkortingen ____________________________________________________________________________________ 39 Begrippenlijst __________________________________________________________________________________ 39 Bijlagen _____________________________________________________________________________________________ 40

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Taxatie Opdracht Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode en plaats

Gemeente Haarlem Kees Mense Postbus 511 2003 PB Haarlem

Opdrachtbrief en aanpassingen

Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals deze zijn vastgelegd in de opdrachtbrief getekend op 15 mei 2023, met kenmerk VG/2023/668343. Het in de opdrachtbrief besproken object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van de taxatie zijn gedurende het taxatieproces niet aangepast.

Doel taxatie

Vestiging erfpachtrecht en vestiging opstalrecht

Type taxatie

Volledige Taxatie (Nrvt)

Basis van waarde

Marktwaarde

Taxatiemethodiek

Comparatieve methode, BAR/NAR, residuele grondwaarde en gecorrigeerde vervangingswaarde.

Toelichting op de methodiek

Vanwege het type onroerend goed en de feitelijke gebruikssituatie is voor de comparatieve methode, BAR/ NAR, residuele grondwaarde en gecorrigeerde vervangingswaarde gekozen.

Standaarden en richtlijnen

De taxatie is uitgevoerd in een standaard Colliers Valuations B.V. rekenmodel en rapport. Dit is in overeenstemming met de richtlijnen die gelden vanuit IVS, het NRVT en het RICS Red Book.

RICS afwijking

Er wordt in deze taxatie niet afgeweken van het RICS “Red Book”.

Opdrachtvoorwaarden

De Algemene Voorwaarden Colliers, behorend bij de ondertekende opdrachtbevestiging, zijn van toepassing en vormen een onlosmakelijk deel van dit rapport. Voor nadere informatie, zie http://algemenevoorwaarden.colliers.nl.

Conflict of Interest

Colliers Valuations B.V. heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van de taxatie. Colliers Valuations B.V. heeft geen directe betrokkenheid met de opdrachtgever en/of het getaxeerde. Colliers Netherlands B.V. is afgelopen drie jaar niet betrokken geweest bij een transactie waarin het getaxeerde een rol speelde.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Algemene toelichtende opmerkingen Onze algemene toelichtende opmerkingen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van dit rapport. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit rapport.

Taxateur Eerste taxateur Registratienummer Lid van / Aangesloten bij Kwalificaties Aantal jaar betrokken

Dr. P.C.J.P. Nelisse FRICS RT RRV 1118617 - RT670133068 NVM, NRVT en RICS Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (NRVT), NRVT - grootzakelijk, RICS 1 jaar

Plausibiliteitstaxateur Registratienummer Lid van / Aangesloten bij Kwalificaties Aantal jaar betrokken

M.S. de Graaf-Kouijzer MSRE MRICS RT RRV 1287841 - RT748084452 NVM, NRVT en RICS Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (NRVT), NRVT - grootzakelijk, RICS 1 jaar

Roulatie

De eisen ten behoeve van de roulatie van de taxateurs zijn volgens de richtlijnen van het NRVT en ingegaan op 1 januari 2016.

Honorarium

Het honorarium van taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie.

Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten Uitgangspunten

Uitgangspunten taxatieobject

Uitgangspunten worden gehanteerd wanneer een bepaald gegeven als feit wordt aanvaard, zonder specifiek onderzoek te doen. Een uitgangspunt is verbonden met een beperking van de omvang van onderzoeken of informatieverzameling. • •

•

Het getaxeerde voldoet aan de milieueisen voor het huidige en beoogde gebruik. De waarde van de vaste bedrijfsuitrusting, opgestelde machines en bedrijfsspecifieke inrichting is niet inbegrepen. Het getaxeerde perceel maakt op dit moment onderdeel uit van een groter perceel dat ook infrastructuur omvat. Het oppervlakte van het perceel dat onderwerp is van deze taxatie is 19.125 m2, overeenkomstig de opgave in het document SO-01 terrein (toekomst). Het perceel is op de waardepeildatum nog niet gesplitst. Op het terrein staan verschillende tijdelijke gebouwen zoals o.a. Romneyloodsen. Deze zijn buiten beschouwing gelaten en maken derhalve op geen enkele manier onderdeel uit van deze taxatie.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Bijzondere uitgangspunten

Een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd indien de taxateur uitgaat van omstandigheden die wezenlijk kunnen verschillen van de feitelijke omstandigheden op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum.

Bijzondere uitgangspunten taxatieobject

Er zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

Waardeoordeel Waardepeildatum Datum inspectie Type inspectie Inspectie gedaan door

1 juli 2023 22 februari 2023 Volledige inspectie Dr. P.C.J.P. Nelisse FRICS RT

Inspectie Omgeving Buitenzijde Gebruiksruimte Technische Ruimte Dak Mondelinge Informatie

Ja. Ja. Ja. Ja. Nee. Ja.

Taxatieonzekerheid

Onze taxatie is onderhevig aan materiele taxatieonzekerheid zoals beschreven in VPS3 en VPGA 10 van de RICS taxatiestandaarden. Daarom voorzien wij minder zekerheid – en is er meer voorzichtigheid geboden – bij gebruik van onze waardering dan normaal het geval zou zijn. Materiele taxatieonzekerheid kan het gevolg zijn van verschillende factoren. In het onderhavige geval is de onzekerheid het gevolg van verschillende factoren. Allereerst is het object uniek aangezien sprake is van verouderde opstallen en een groot buitenterrein. Er zijn geen referentietransacties beschikbaar van objecten met dezelfde kenmerken. Bovendien is de indeling van het terrein suboptimaal, met name vanwege de aanwezigheid en situering van gebouw F. Ten tweede is de waarde van het geheel met behulp van analytische technieken gealloceerd naar een opstal- en grondcomponent. Dit is in best practice gedaan, hetgeen niet wegneemt dat er voor losse opstal- en grondcomponenten geen referentietransacties in de markt beschikbaar zijn. Ten derde is er in de waardering rekening gehouden met een huurdersbelang. Ook hier geldt dat dit gedaan is met behulp van analytische technieken en er geen mogelijkheid bestaat tot toetsing met referentietransacties in de markt.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

In dit verband wordt onder ‘materieel’ verstaan de mate van onzekerheid in een taxatie die buiten alle parameters valt die normaliter kunnen worden verwacht en geaccepteerd. Taxatieonzekerheid mag niet worden verward met risico. Risico is de blootstelling van de eigenaar van een actief aan potentiële toekomstige winsten of verliezen. Deze verklaring betekent niet dat er geen waarde kan worden gehecht aan deze waardering. Het is enkel opgenomen om de transparantie te stimuleren en verdere inzage te verschaffen in de marktomstandigheden waaronder deze taxatie tot stand is gekomen. Tijdsafhankelijkheid

Een taxatie is tijdsafhankelijk. De waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum.

Gebruik derden

Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor Gemeente Haarlem met als doel vestiging van een erfpachtrecht en een opstalrecht. Er wordt geen enkele verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever, tenzij dit gebeurt met schriftelijk toestemming van Colliers Valuations B.V. Ook wordt geen aansprakelijkheid aanvaard als dit rapport wordt gebruikt voor een ander doel dan waar het voor gemaakt en bedoeld is, tenzij dit gebeurt met schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V. Wij zullen zonder schriftelijke toestemming van de opdrachtgever dit rapport niet aan derden ter beschikking stellen.

Terhandstelling

Niet van toepassing.

Rechten van derden

Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden uit enige overeenkomst zijn anders dan de in dit rapport specifiek genoemde.

Publicatie beperking

Zonder de vooraf verkregen schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V. mag de gehele taxatie, een deel daarvan of een verwijzing daarnaar, niet opgenomen worden in een andere verklaring of publicatie.

Adres Postcode en plaats Dossiernummer

Oudeweg 91-95 2031 CC Haarlem NL-P2023001315

Conceptbeheer

Op 17 juli is het eerste concept naar de opdrachtgever verzonden. Na bespreking met de opdrachtgever alsmede de andere taxateur die hetzelfde object voor hetzelfde doel taxeert, is de waarde met meer dan 5% gedaald. De voornaamste verklaring is de gewijzigde eenheidsprijs voor de ongebonden grond. In het eerste concept was het niveau daarvan voornamelijk op de referenties van elders op Waarderpolder afgestemd, in het tweede concept is meer gewicht toegekend aan de referentietransactie van het

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

naastgelegen perceel aan de Minckelersweg 20 alsmede het gegeven dat de ongebonden grond op het getaxeerde in alle gevallen door veel beperkingen (o.a. relatief klein oppervlak, ingeklemd tussen bestaande opstallen) gekenmerkt wordt. Andere aanpassingen zijn o.a.: expiratiedatum 2028 in plaats van 2026 (hierdoor stijgt de negatieve post minderhuur), waardepeildatum van 22 februari 2023 naar 1 juli 2023 en gespecificeerde berekening opgenomen voor de investering naar label C van het kantoor. Verklaring waarde

Op basis van de in dit rapport omschreven uitgangspunten, omstandigheden en voorbehouden, verklaart ondergetekende op 1 juli 2023 aan de onroerende zaak een waarde toe te kennen van:

Marktwaarde as-is Zegge:

€ 3.150.000 k.k. drie miljoen honderdvijftigduizend euro k.k.

Waarvan grondcomponent (allocatie) € 2.470.000 Waarvan opstalcomponent (allocatie) € 680.000 • Waarvan 20,7% 3DMZ € 140.760 • Waarvan 79,3% MAAK € 539.240

Marktwaarde grond rekening houdend met additioneel bouwvolume

€ 3.475.000.

Uitsluitingen

In de waarde(n) is niet begrepen de eventueel verschuldigde omzetbelasting (btw), te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen, aanwezige huurdersbelangen, vaste bedrijfsuitrusting, opgestelde machines en bedrijfsspecifieke inrichting.

Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap, namens Colliers Valuations B.V. Amsterdam, 29 november 2023

Dr. P.C.J.P. Nelisse FRICS RT RRV 1118617 - RT670133068

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

De onroerende zaak Kadastrale recherche Kadastrale omschrijving

Het volledig eigendom, omvattende opstallen en wegen met ondergrond, erf en verder alle onroerende aanhorigheden.

Kadastrale aanduiding

Onderstaand een overzicht van de kadastrale gegevens van het getaxeerde.

Rechthebbende

Gemeente

Sectie

Gemeente Haarlem

Haarlem

Nummer 2295

Index

Oppervlakte 0

39.019* m²

* Het MAAK terrein is nog niet afgesplitst van het hierboven genoemde perceel. Voor de taxatie is uitgegaan van de gegevens in document “SO-01 terrein (toekomst).pdf”, hierin staat als oppervlakte voor het perceel vermeld: 19.125 m2. Kadastrale aantekeningen

Op de eigendomsinformatie staan 5 verschillende aantekeningen inzake Kennisgeving, vordering, bevel of beschikking Wet Bodembescherming, namelijk: • Hyp4 79684/30 d.d. 6-3-2002. • Hyp4 79679/20 d.d. 26-7-2011. • Hyp4 79678/19 d.d. 18-7-2005. • Hyp4 79675/49 d.d. 26-3-2002. • Hyp4 79673/43 d.d. 2-11-2009. Deze zijn allemaal ingeschreven in het kadaster op 16-11-2020. Voor een actueel inzicht in de bodemgesteldheid is in deze taxatie gebruik gemaakt van de bodemrapportages die door de opdrachtgever ter beschikking zijn gesteld. Op het eigendombewijs staat niet vermeld dat het perceel is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (art. 6).

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Titelonderzoek Akten

Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden en bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar hetgeen is vermeld in de akten die te raadplegen waren in het kadaster, te weten: • Hyp4 dl 2634 nr 137, d.d. 26 oktober 1967. • Hyp4 dl 8237 nr 47, d.d. 24 maart 1986. • Hyp4 dl 11765 nr 24, d.d. 22 oktober 1993. Voor zover visueel waarneembaar voor de taxateurs en uit beperkte titelrecherche zijn er geen significante bezwarende bepalingen, kettingbedingen of erfdienstbaarheden bekend geworden, anders dan een juridische vastlegging van de feitelijke situatie. Wij gaan er van uit dat deze de waarde niet beïnvloeden.

Bron akte(n)

Kadaster

Toelichting titelonderzoek

Akten zijn geraadpleegd voor zover deze beschikbaar zijn. Het perceel is een samenstel van andere percelen. Het overzicht van de voorgaande percelen is niet eenduidig te reconstrueren.

Omschrijving Omschrijving taxatieobject

Het getaxeerde betreft de voormalige gemeentewerf van de gemeente Haarlem. Het complex bestaat uit een groot perceel, ca 1,9 hectare, met daarop kantoor- en bedrijfsgebouwen. Overwegend dateert de bebouwing uit 1936, en een deel dateert van 1968. De kantoorgebouwen (A en B) uit 1936 zijn traditioneel gebouwd met een hoofddraagconstructie bestaand uit bakstenen gevels en houten vloer- en kapconstructie. De kozijnen zijn deels van hout en deels staal. De bedrijfsruimten (gebouwen C en E) dateren eveneens uit 1936 en zijn eveneens traditioneel gebouwd met gemetselde gevels. De ruimtes zijn deels voorzien van grote roldeuren en deels van schuifdeuren. Gebouw D heeft een stalen hoofddraagconstructie en gemetselde gevels. Gebouw F heeft betonnen gevels en een betonnen dak. Op het terrein staan eveneens enkele tijdelijke gebouwen zoals Romney loodsen, deze vallen echter buiten de taxatie.

Foto en locatie

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Locatie, stand en ligging

Het getaxeerde is gelegen in de provincie Noord-Holland. Haarlem heeft circa 166 duizend inwoners en is gelegen tussen Amsterdam en Zandvoort. De locatie wordt beoordeeld als goed. De stand en ligging wordt beoordeeld als goed rekening houdend met de omgeving, de belendingen en de demografische samenstelling. Dit gebied bestaat voornamelijk uit bedrijfsterrein.

Ontwikkelingen

Het getaxeerde staat bekend als het MAAK terrein. Hier wordt ruimte geboden aan bedrijven die actief zijn in de innovatieve en circulaire maakindustrie. De initiatiefnemers van het terrein beogen de activiteiten de komende jaren verder uit te breiden zodat het terrein intensiever gebruikt zal worden, en er meer bebouwing zal worden toegevoegd. In totaal zal in de toekomst de bebouwing een maximum van 12.800 m2 bereiken.

Bereikbaarheid

De bereikbaarheid met de auto wordt beoordeeld als goed. Het getaxeerde is op ca. 4,5 kilometer afstand gelegen van de oprit naar de snelweg A9 en is binnen ca. 5 minuten bereikbaar. De bereikbaarheid met het openbaar vervoer wordt beoordeeld als goed. Het getaxeerde is op ca. 300 meter afstand gelegen van de bushalte. Het dichtstbijzijnde treinstation, Spaarnwoude, is binnen 15-20 minuten lopend te bereiken.

Parkeergelegenheid

Er zijn voldoende parkeervoorzieningen beschikbaar op eigen terrein.

Object Type onroerende zaak Bouwjaren Bijzonderheden / Toelichting

Bedrijfsruimten met kantoren. 1933, 1936, 1938, 1964 en 1968. De huidige huurders hebben vanaf 2015 tot 2023 verbeteringen aan het gehuurde aangebracht.

Bouwaard en installaties

Het getaxeerde is overwegend traditioneel gebouwd, opgetrokken uit een bakstenen constructie, met gemetselde gevels en onderbroken door zowel houten als stalen kozijnen, voorzien van enkel danwel dubbel glas.

Functionaliteit

Het getaxeerde object is verhuurd als kantoor- respectievelijk bedrijfsruimte. De functionaliteit wordt beoordeeld als redelijk voor het huidige gebruik.

Onderhoud

Een uitgebreid geotechnisch onderzoek, bouwkundige en installatietechnische inspectie of het testen van voorzieningen hebben niet plaatsgevonden omdat dit een normale taxatieopdracht te buiten gaat. Gegeven het bouwjaar en het materiaalgebruik wordt de staat van onderhoud beoordeeld als matig. De gebouwen verkeren grotendeels in hun oorspronkelijke staat, en verschillende bouwdelen zoals betimmering en kozijnen zijn dringend aan vervanging toe.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

De onderhoudsindicatie is gebaseerd op de bezichtiging door de taxateur. De afgegeven indicatie is geen bouwkundige keuring, waardoor gebreken in het getaxeerde zouden kunnen voorkomen, die niet door taxateur zijn waargenomen tijdens de bezichtiging. Een geotechnisch onderzoek, bouwkundige en installatietechnische inspectie of het testen van voorzieningen hebben niet plaatsgevonden omdat dit een taxatieopdracht te buiten gaat. Achterstallig onderhoud

Er is wel rekening gehouden met achterstallig onderhoud. De huidige huurders hebben verbeteringen aan het gehuurde aangebracht die overwegend het karakter van het verhelpen van het achterstallig onderhoud hebben. Dit huurdersbelang is apart in de waardeberekening verwerkt. Er is overigens op onderdelen nog steeds sprake van achterstallig onderhoud, zoals bijvoorbeeld roestige stalen kozijnen. Deze beletten overigens het huidige gebruik niet.

Uitgangspunten bouwkundige staat en onderhoud

Er zijn geen bouwkundige gebreken en de installaties functioneren naar behoren.

# Onderhoud Vloeren Gevels Constructie Daken Installaties Overige… Eindoordeel Toelichting: 1. Slecht = achterstallig onderhoud (verouderingsproces is onomkeerbaar geworden, functievervulling niet meer gewaarborgd) 2. Matig = onderhoud op korte termijn noodzakelijk (verouderingsproces is duidelijk waarneembaar, storingen in functievervulling komen voor) 3. Redelijk = niet op peil, maar onderhoud zal op korte termijn niet noodzakelijk zijn (invloeden vanuit gebruik, weer en wind manifesteren zich door eerste gebreken als houtrot, corrosie etc. incidenteel storing in functievervulling) 4. Goed = op peil (lichte invloeden vanuit gebruik, weer en wind, nieuwigheid is er van af) 5. Uitstekend = zo goed als nieuw (nieuwbouwkwaliteit, geen veroudering)

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de samenstelling en indeling van het getaxeerde.

Type Gebouw 3DMZ kelder

VVO

vvo/bvo %

BVO

103 m²

79%

130 m²

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Gebouw 3DMZ BG

1.054 m²

94%

1.115 m²

Gebouw A (kantoor)

463 m²

78%

592 m²

Gebouw B (kantoor)

543 m²

82%

664 m²

Gebouw C (bedrijfsruimte)

472 m²

92%

516 m²

Gebouw E (bedrijfsruimte)

436 m²

90%

483 m²

Gebouw F (bedrijfsruimte)

1.591 m²

96%

1.657 m²

Totaal

4.661 m²

5.157 m²

Tabel: ruimte verdeling naar gebruik

Type

Stuks

Parkeren binnen Parkeren buiten Totaal

0 pp 76 pp 76 pp

Toelichting oppervlakte

De oppervlakten zijn gebaseerd op een NEN 2580 meetstaat (Duresta Real Estate Solutions B.V., d.d. 22 oktober 2018). In de toekomstige situatie zal de bebouwing groeien naar een maximum van 12.800 m2 BVO. Dit betekent een toevoeging van circa 7.644 m2 BVO. Wij hebben voor de taxatie verondersteld dat dit uit 70% bedrijfsruimten zal bestaan en 30% kantoorruimten, hetgeen een gebruikelijke verdeling op de markt voor bedrijfsruimten is. Tevens hebben we marktconforme verhoudingen vvo/bvo gehanteerd.

Gebruik Gebruikssituatie

Het getaxeerde was ten tijde van de bezichtiging in gebruik bij de huidige huurders.

Toelichting

Bij deze waardering is uitgegaan van verkoop in verhuurde staat aan een belegger.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Huurgegevens Toelichting huurgegevens

Er is sprake van 2 huurders. De afspraken liggen vast in de oorspronkelijke huurcontracten, welke zijn aangevuld met verschillende allonges. Beide huurders hebben investeringen in de gebouwen gedaan. Deze huurdersbelangen zijn in de waardering meegenomen. Opgaves van de huurdersbelangen zijn in de bijlagen opgenomen. Het betreft: • MAAK: totaal € 161.094 ex BTW (lopende euro’s in de periode 2015-2022). • 3DMZ: totaal € 435.000 ex BTW (lopende euro’s in de periode 2014-2021)

Kerngegevens Naam huurder VVO Huurprijs Markthuur BTW Belast Huuringangsdatum Expiratiedatum Breakoptie Verlenging Opzegtermijn Incentives Indexering Bijzondere bepalingen

MAAK Haarlem b.v. 3.505 m² € 32.446 € 273.379 Ja 1 mei 2016 30 april 2028 In onderling overleg kunnen partijen de overeenkomst beëindigen. Na expiratie verlenging met 5 jaar en daarna telkens met 1 jaar. 3 maanden voor huurder en 6 maanden voor verhuurder. Nee Jaarlijks per 1 juli (CPI 2015 = 100) Aanpassing aan markthuurniveau is op verzoek van elk der partijen iedere 5 jaar mogelijk, eerstvolgende mogelijkheid is per 1 april 2026. Overigens dient er bij een dergelijke aanpassing rekening gehouden te worden met de gedane investeringen en inspanningen van de huurder.

Naam huurder VVO Huurprijs Markthuur BTW Belast Huuringangsdatum Expiratiedatum Breakoptie Verlenging Opzegtermijn Incentives Indexering

3D MakersZone b.v. 1.156 m² € 18.303 € 81.090 Ja 1 mei 2020 30 april 2028 Nee Na expiratie verlenging met 5 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. 3 maanden voor huurder en 6 maanden voor verhuurder. Nee Jaarlijks per 1 juli (CPI 2015 = 100)

Side letters

Niet van toepassing.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Indexatie

Indexering: jaarlijks, conform CPI.

Huurcontracten Huurcontracten

Ten behoeve van deze taxatie is uitgegaan van de verstrekte (huur)gegevens evenals de veronderstelling dat genoemde gegevens correct zijn.

Toelichting huurcontracten

De huurder financieel in staat blijft om aan de huurverplichtingen te voldoen. Er geen huurachterstand/contractbreuk is dan wel een opzeggingen is gedaan. Er geen sprake is van surseance van betaling/faillissement van huurder. Een proces-verbaal van oplevering het gehuurde beschrijft, inclusief voorzieningen en de toestand waarin het getaxeerde verkeert, en in overeenstemming is met de huidige feitelijke situatie zoals bij de taxatie is aangetroffen. Er bij de expiratie van de huurovereenkomst geen kosten of opbrengsten voor de eigenaar ontstaan, als gevolg van het achterlaten van aanpassingen/verbeteringen in het gehuurde die door de huurder is aangebracht. Er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. Bij de taxatie zijn wij ervan uit gegaan dat er geen persoonlijke rechten en/of verplichtingen ten opzichte van derden zijn (concurrentiebedingen, opties, huurkoopovereenkomsten of voorkeursrechten) anders dan in de taxatie en bijlagen zijn vermeld. Tenzij anders overeengekomen verrichten wij geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder van de getaxeerde onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid. Wij gaan er van uit dat de huurder in staat is de huurverplichting te voldoen en geen achterstallige huur en andere verplichtingen verschuldigd is.

Publiekrechtelijke bepalingen Vigerend bestemmingsplan Bedrijventerrein Waarderpolder Vaststellingsdatum 14 september 2010 Bestemming Bedrijventerrein Huidig gebruik toegestaan Ja De maximale bouwhoogte (m) deels 30 meter, deels 21 meter Maximale bebouwingsmogelijkheden Het gehele bouwvlak mag bebouwd worden. Uitbreidingsmogelijkheden Ja, de huidige bebouwing kan binnen het bouwvlak nog uitgebreid worden. Colliers | Valuation & Advisory ©2023 v1 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Toelichting bestemmingsplan

Perceel ligt in een milieuzone van categorie 3.2. Het gehele bouwvlak mag bebouwd worden, terwijl op de waardepeildatum feitelijk het bouwvlak voor een ondergeschikt deel benut werd. Voorts is de maximaal toegestane bouwhoogte voor het grootste deel van het terrein 21 meter en voor een deel van het terrein 30 meter.

Omgevings- en gebruiksvergunning

Er is geen omgevingsvergunning van de eigenaar ontvangen.

Voorschriften en vergunningen

Er is bij de taxatie van uitgegaan dat de opstallen voldoen aan de wettelijke bouwvoorschriften en dat met betrekking tot de opstallen de vereiste vergunningen (bv. gebruiksvergunning van de brandweer) zijn afgegeven en onvoorwaardelijk geldig zijn.

Milieu Milieuaspecten

Bij de huidige gebruiker zijn geen bedrijfsactiviteiten of productieprocessen van toepassing die speciale aandacht in het kader van milieu vereisen. Bij de taxatie gaan wij uit dat eventuele vervuilingen van de grond en opstallen geen belemmering zijn voor het huidige en toekomstige gebruik. Bij de taxatie is uitgegaan dat Legionella en L. Pneumophila niet voorkomen in het getaxeerde en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bezichtiging van de onroerende zaak is geen onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van materialen die naar huidige inzichten milieu- of gezondheidsproblemen kunnen geven. Tijdens de bezichtiging van de onroerende zaak zijn geen schadelijke en/of bodem verontreinigende stoffen waargenomen.

Bodemonderzoek

Opdrachtgever heeft nadere informatie uit bodemonderzoeken overlegd, deze zijn in de bijlage opgenomen. De strekking van deze informatie is, samengevat, als volgt. De verontreinigingssituatie op het terrein is voldoende vastgelegd middels de uitgevoerde onderzoeken. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er bij het huidige gebruik (industrie) geen risico’s bestaan voor de volksgezondheid. Voorwaarde hiervoor is wel dat alle verharding en bebouwing in stand gelaten moet worden. Gelet op de activiteiten die door de huidige huurders zijn uitgevoerd en die ook niet bodembedreigend zijn geweest, is niet te verwachten dat dit invloed heeft gehad op de bodemkwaliteit. De bodemkwaliteit kan dan ook worden afgeleid

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

uit de in het verleden uitgevoerde bodemonderzoeken en uitgevoerde sanering. Er zijn geen milieuhygiënische bezwaren tegen de verkoop van de opstallen en de uitgifte van de grond in erfpacht aan de twee huidige huurders. Wel gelden er als gevolg van de bodemgesteldheid beperkingen in het bodemgebruik. Grondroerende werkzaamheden of wijzigingen in het gebruik moeten gemeld worden bij meldpuntbodem@haarlem.nl. (bron: brief gemeente Haarlem met kenmerk 2023/1294164, d.d. 4 augustus 2023). Milieu toelichting

Uit het bodemonderzoek blijkt dat de aanwezige bodemverontreiniging geen belemmering vormt voor het huidige gebruik van het terrein en de gebouwen. Wel zal bij bouwactiviteiten de bodem geroerd worden en is er sprake van een wijziging in het gebruik. Deze zullen gemeld moeten worden bij de gemeente Haarlem en het is niet uitgesloten dat de bodem plaatselijk gesaneerd zal moeten worden.

Asbest toelichting

De eigenaar is in het bezit van een asbestinventarisatierapport (zie bijlage). Er is op verschillende plaatsen asbest aanwezig in de gebouwen. De opdrachtgever heeft opgave gedaan van de verwachte kosten van asbestsanering. Deze kosten zijn in de taxatie opgenomen.

Airconditioningsinstallatie Koelinstallaties Linoleum Asfalt Verontreinigd puin Schoorsteen

Niet aanwezig Niet aanwezig Niet aanwezig Niet aanwezig Niet aanwezig Aanwezig

Uitgangspunten milieu

Het getaxeerde voldoet aan de milieueisen voor het huidig gebruik.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Duurzaamheid Klimaatrisico’s

Overstromingsrisico Aardbevingsrisico Oververhittingsrisico

Klein, de locatie bevindt zich op ca. 1-2 meter boven NAP. Zeer klein. 10-20 dagen huidig aantal zomerse dagen (max ≥ 25 °C).

Huurder(s)

Negatieve activiteiten

Nee.

Object

Wordt gebruikt als kantoor Gedeeltelijk Indeling eenvoudig aanpasbaar Nee Materialen zijn herbruikbaar Nee Duurzame materialen De bakstenen gevels zijn duurzaam. Ecologische voorzieningen Ja Verbruik gas, water en energie Onbekend. Dak geschikt voor PVs Onbekend. Aantal laadpalen voor EVs Onbekend.

Licht, ventilatie en water

Ramen kunnen openen Temperatuur aanpasbaar Ventilatie aanpasbaar Overwegend LED verlichting Overwegend lichaamsdetectie Hergebruik water

Ja Ja Niet van toepassing. Nee Nee. Nee.

Installaties

Warmte opwekking

CV in de kantoren, vloerverwarming in gebouw 3DMZ, overige ruimten onbekend.

Verwarmingsafgifte

Radiatoren, vloer.

Warm water

Onbekend.

Luchtbehandeling

Niet van toepassing.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Isolatie

Dak Gevels Vloer Glas

Onbekend Onbekend Onbekend Onbekend

Duurzame energie

Bronnen

Nominale opbrengst (kWh p/j)

Percentage duurzaam

Onbekend

ESG sinds laatste energielabel

Onbekend

ESG geplande ontwikkelingen

Onbekend

Energielabel

G (registratie 5-5-2023).

BREEAM

Geen Breeam label beschikbaar.

Uitleg energielabel

Vanaf 1 januari 2008 zijn eigenaren van commercieel vastgoed verplicht bij verkoop of verhuur een Energielabel te overleggen aan koper of huurder. De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A tot en met G en in kleuren. Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A label dat heldergroen is. Zeer onzuinige panden hebben een G label dat felrood is. Voor de classificatie is gebruik gemaakt van de inijkingstabellen voor energieklassen. Bij nieuwbouw kan men volstaan met het overleggen van de EPC-berekening die bij de bouwaanvraag is ingediend. Op dit moment worden er vanuit de overheid geen sancties opgelegd wanneer er geen energielabel wordt overlegd bij een transactie. De verwachting is dat dit op termijn wel het geval zal zijn; hiermee dient rekening te worden gehouden.

Voorgestelde maatregelen

Op het energielabel dat is afgegeven door bouAd adviesgroep B.V. met registratiedatum 05-05-2023 (geldig tot 29-03-2033) staan een aantal energiebesparende maatregelen vermeld die van toepassing zouden kunnen zijn voor het getaxeerde. Deze maatregelen zijn hieronder beschreven.

Er is in de taxatie rekening gehouden met een normatieve investering in verduurzaming van €250,- per m2 BVO (alleen kantoorgedeelte) teneinde aan de c-label verplichting te voldoen.

Onder andere de volgende verbetermaatregelen kunnen voor dit gebouw van belang zijn: • Toepassen gevel, dak en vloerisolatie. • Toepassen isolerend glas. Colliers | Valuation & Advisory ©2023 v1 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

• • • •

Toepassen geïsoleerde buitendeuren. Toepassen HR107 of hybride warmtepomp. Ventilatie met wtw of vraaggestuurde ventilatie. Toepassen zonnepanelen.

Sommige energiebesparende maatregelen kunnen gelijktijdig op het energielabel genoemd worden, terwijl slecht één van de maatregelen zinvol is om uit te voeren. Een maatwerkadvies kan hierbij helpen. De op het energielabel voorgestelde maatregelen zijn in de meeste gevallen kosteneffectief of kunnen binnen de geldigheidsduur van het energielabel worden getroffen. Of de genoemde maatregelen daadwerkelijk verantwoord toegepast kunnen worden uit oogpunt van bijvoorbeeld binnenmilieu, comfort, technische mogelijkheden, gezondheid, kosteneffectiviteit en dergelijke is afhankelijk van de huidige specifieke eigenschappen van dit gebouw. Het inwinnen van een nader advies van een adviseur kan hierbij helpen. Verwacht energielabel

Niet van toepassing. Voor de kantoren geldt een c-label verplichting.

Duurzaamheid gebouw

Alle opdrachtgevers in de bouw krijgen bij (ver)bouwen te maken met wetten en regels. Bijvoorbeeld het Bouwbesluit en het Besluit omgevingsrecht. De gemeente controleert of opdrachtgevers zich aan deze wetten en regels houden. Het Bouwbesluit bevat veelal voorschriften voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Alle bouwwerken moeten aan die voorschriften voldoen. Het besluit bevat ook Europese voorschriften en toezeggingen aan de Tweede Kamer. In het kader van duurzaamheid is er voor het dak, de gevels en de vloer aangegeven in welke mate deze zijn voorzien van isolatie. Ook is er voor het glas aangegeven welke soort en in welke mate het isolerende beglazing betreft. De waarden die hierbij zijn aangegeven zijn gebaseerd op het bouwbesluit dat gold tijdens de bouwperiode en/of het bouwjaar van het getaxeerde. Het is de taxateur niet bekend of er aanpassingen zijn geweest in de isolatie en/of de beglazing sinds het bouwjaar van het getaxeerde. Een diepgaand bouwkundig en/of technisch onderzoek zou hier uitsluitsel over kunnen geven. Echter, gaat dit een standaard taxatierapport te boven.

Overige opmerkingen

Niet van toepassing.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Toelichting op de waardering Toelichting op de waardering

In deze taxatie is de marktwaarde van het vastgoed bepaald, die vervolgens is gealloceerd naar een grond- en opstalcomponent ten behoeve van de vestiging van erfpacht- en opstalrechten. Het begrip marktwaarde gaat uit van een fictieve situatie waarbij een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper, die op gepaste afstand van elkaar staan, tot overeenstemming komen waardoor er – fictief – een transactie tot stand komt. De specifieke business case van partijen wordt derhalve, vanuit de marktwaarde definitie, buiten beschouwing gelaten. Contractuele huurafspraken maken onderdeel uit van de marktwaarde. Indien in een transactie rekening gehouden zou moeten worden met de specifieke business case kan dit op verschillende manieren. Gelet op de specifieke situatie van het onderhavige geval, waarbij de gemeente als toekomstig erfverpachter c.q. bloot eigenaar gaat optreden en het opstalrecht en het erfpachtrecht uitgeeft aan de initiatiefnemers MAAK en 3DMZ, zou dit bijvoorbeeld als volgt vormgegeven kunnen worden. Vertrekpunt zou moeten zijn de marktwaardering exclusief huurafspraken. De hierin gehanteerde markthuur weerspiegelt de huur die marktpartijen als onderdeel van hun omzet kunnen betalen. Als indicator hiervoor wordt ook wel het huisvestingskostenpercentage (huisvestingskosten / omzet) gehanteerd.

Indien een specifieke business case afwijkt van hetgeen in de markt gebruikelijk is en waardoor het met die business case niet mogelijk is de markthuur te betalen, zou het specifieke gebruik dat volgt uit de business case als bestemmingsbepaling in de erfpachtovereenkomst opgenomen kunnen worden. Als aanvulling op een dergelijke bepaling zou dan tevens gesteld moeten worden dat indien het object niet langer volgens de privaatrechtelijke bestemmingsbepaling gebruikt wordt, er een aanpassing van de canon naar een marktconform niveau zal volgen (suppletieregeling). Een dergelijke werkwijze wordt in verschillende steden in Nederland bijvoorbeeld gebruikt bij de uitgifte van grond in erfpacht aan Toegelaten Instellingen tegen sociale grondprijzen. Vervalt de sociale bestemming, dan zal er een suppletie betaald moeten worden. Het nader invullen van dergelijke specifieke afspraken valt overigens buiten het bereik van deze taxatie. In deze waardering is derhalve de business case niet als uitgangspunt genomen. Voor zover de business case invloed op de marktwaarde uitoefent, verloopt dit als hierna toegelicht. In het begrip marktwaarde is het vertrekpunt, zoals hiervoor gesteld, dat

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

er sprake is van een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper. De markthuur wordt bepaald op basis van transacties in de markt. Nadat de markthuur gekapitaliseerd is, vindt er wel een correctie plaats voor het verschil tussen markthuur en contracthuur. Een contracthuur die afwijkt van de markthuur kan verband houden met de business case van de huurder, hoewel er ook andere oorzaken mogelijk zijn voor een dergelijke afwijking. Een dergelijke correctie meer/minder huur wordt alleen over de resterende looptijd van het huurcontract genomen. Is de contracthuur lager dan de markthuur, dan wordt in de marktwaardering aangenomen dat de verhuurder belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst aangezien het gehuurde in de markt meer kan opleveren. Andersom geldt dat als de contracthuur de markthuur overstijgt, de huurder belang heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst aangezien hij in de markt minder hoeft te betalen. Als de hoogte van de contracthuur samenhangt met de business case van de huurder, dan wordt er in de marktwaarde slechts voor de resterende looptijd van het lopende contract rekening gehouden met de business case. Bij het einde van het contract zal de huurder weer met andere huurders moeten concurreren om de plek te mogen huren.

Wij zullen hierna toelichten hoe de marktwaarde bepaald is, alsmede de gevraagde componenten, zijnde de grond- en opstalcomponent. Het getaxeerde heeft verschillende eigenschappen waardoor de meest gangbare taxatiemethodieken op zichzelf niet volstaan voor de waardering, en er daarmee een noodzaak is om verschillende methodieken te combineren. Hierna noemen we, niet limitatief, de a-typische eigenschappen: • De bestaande bebouwing is verhoudingsgewijs gering van omvang ten opzichte van het terrein waar de bebouwing zich op bevindt. De footprint van de gebouwen bedraagt circa 20% van het terreinoppervlak. Gebruikelijker is, dat het terrein 2 tot 2,5 keer de footprint bedraagt, oftewel de footprint circa 40-50% van het terrein is. Dit houdt in dat er bij het getaxeerde vrij veel ongebonden grond is. Volledigheidshalve merken we hierbij op, dat volgens het bestemmingsplan het gehele terrein (100%) bebouwd mag worden, ook dit illustreert dat er verhoudingsgewijs weinig bebouwing op het perceel staat. • De bebouwing betreft overwegend oude bedrijfsgebouwen, daterend van de jaren ’30 van de vorige eeuw. Gebouwen uit die periode hebben doorgaans alweer plaats gemaakt voor jongere gebouwen. Er is derhalve weinig vergelijkingsmateriaal voor de waardering. Dit geldt in versterkte mate voor het a-typische F-gebouw, daterend uit 1968, welke een betonnen constructie met helling betreft.

• De staat van onderhoud van de gebouwen was bij verhuur slecht. Normaal gesproken worden gebouwen in een Colliers | Valuation & Advisory ©2023 v1 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

dergelijke staat niet verhuurd doch eerst gerenoveerd. Er zijn geen referentietransacties beschikbaar voor gebouwen met een dergelijke slechte staat van onderhoud. • De onderhoudskosten zijn voor rekening van de huurder. Normaal gesproken zijn onderhoudskosten voor rekening van de eigenaar. Dit houdt in dat referentietransactie normaal gesproken betrekking hebben op objecten waarbij het onderhoud voor rekening van de eigenaar is. Het voorgaande houdt in, dat bij de waardering verschillende methodieken gecombineerd moeten worden. Waar er correcties aangebracht worden, zullen deze aannemelijk moeten zijn, maar vanwege de veelheid aan potentiële correcties, zullen de individuele correcties niet erg exact bepaald kunnen worden. De toegepaste methoden zullen als geheel bezien moeten worden. In deze taxatie van de huidige staat is de volgende benadering gekozen. Allereerst zijn enkele van de a-typische eigenschappen wegverondersteld, waarmee een beginsituatie voor de waardering is gecreëerd zodat er een vergelijking mogelijk is met referentietransacties. Wegverondersteld zijn de omvangrijke ongebonden grond, de slechte staat van het gebouw en het gegeven dat de onderhoudslasten voor rekening van de huurder komen.

In deze beginsituatie is de markthuur van het object, uitgaande van een marktconforme afwerking en voor het kantoor minimaal label C, comparatief ingeschat op totaal circa €354 duizend euro. Hierop zijn in mindering gebracht de normatieve exploitatielasten (vaste lasten, objectbeheer en onderhoud voor rekening eigenaar) van circa €63 duizend in mindering gebracht. De resterende netto markthuur is gekapitaliseerd met een Netto Aanvangsrendement van 6,85%. Dit leidt tot een gekapitaliseerde waarde vóór correcties van circa €4,3 miljoen. Vervolgens zijn enkele correcties (asbestsanering en een investering in verduurzamingsmaatregelen om het energielabel van het kantoor van G naar C te brengen in mindering gebracht. Alsdan zou de waarde €3,05 miljoen bedragen, en de BAR kk op markthuur circa 11%. Deze BAR is dan iets hoger dan die van de meest geschikte referenties in Hoofddorp en Utrecht, beide circa 8,7%. Deze hogere BAR voor het getaxeerde vormt een compensatie voor het feit dat de opstallen verouderd zijn en het terrein inefficiënt is ingedeeld. In de tweede stap zijn de afspraken uit de huurovereenkomst verwerkt. De feitelijke huur ligt onder markthuurniveau en het objectbeheer en onderhoud komt voor rekening van huurder.

De objectbeheerkosten alsmede de onderhoudslasten zijn uit de berekening gehaald waardoor de jaarlijkse exploitatielasten dalen van circa €70 duizend naar circa €23 duizend. Tevens is de feitelijke huur van circa €50 in de berekening gezet. Deze Colliers | Valuation & Advisory ©2023 v1 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

aanpassingen hebben de volgende gevolgen. De daling van de exploitatielasten leidt tot een stijging van de waarde vóór correcties (circa plus €500 duizend). Daar staat tegenover dat er een aanzienlijke post minderhuur ontstaat (circa €1,3 miljoen), die als negatieve correctie de waarde per saldo laat dalen met circa €800 duizend. In de tweede stap daalt derhalve de waarde van €3,5 miljoen in stap 1 naar €2,4 miljoen in stap 2. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het verwijderen van de objectbeheerkosten en de onderhoudskosten uit de berekening betekent, dat deze voor de eeuwigheid voor rekening van huurder komen. Echter, normaal gesproken zou dit slechts voor de duur van de huurovereenkomst gelden. Echter, een raming van de objectbeheerkosten en de onderhoudslasten voor de komende jaren is omgeven met onzekerheden, zodat derhalve de aanpak via reductie van de jaarlijkse exploitatiekosten (tot in de eeuwigheid) is gekozen. In de derde stap is vervolgens de waarde van de ongebonden grond toegevoegd. Als redelijk uitgangspunt is gehanteerd, dat circa 20% van het totale terrein daadwerkelijk nog uitgegeven zou kunnen worden aan een derde partij. Dit betreft een brede strook tussen gebouwen D en F, tegen de perceelsgrens waar momenteel Romneyloodsen staan. 20% van het terrein komt overeen met 3.825 m2.

Gezien de referentietransactie van grond in de omgeving alsmede het gemeentelijk grondprijsbeleid, is er gerekend met een grondprijs van €200 per m2 perceel. Dit is lager dan de referenties, omdat het deze fictief uit te geven grond minder gunstig gelegen is en vanwege de ligging en vorm minder goed te benutten is dan de grond in de referenties. De ongebonden grond vertegenwoordigd daarmee een waarde van circa €765 duizend. We gaan op dit punt voorbij aan de fiscaliteit, aangezien we de ongebonden grond als onderdeel van het gehele terrein beschouwen en er derhalve sprake is van kosten koper. Echter, bij separate verkoop van de grond zou een verkoop vrij op naam meer voor de hand liggen. De waarde van het gehele object, grond en opstallen, bedraagt derhalve €2,8 miljoen + €0,765 miljoen = €3,15 miljoen. Voor de onderbouwing van deze waarde wordt verwezen naar de BAR/NAR berekening in de bijlagen. De opdracht behelst uitdrukkelijk het schatten van de waarde van de grondcomponent en de waarde van de opstalcomponent in de huidige staat. Derhalve is aanvullend, de waarde van de totale onroerende zaak gealloceerd naar de grond en de opstal. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • De som van de waarden van alle zakelijke rechten zal tezamen gelijk moeten zijn aan de waarde van het volle eigendom als geheel.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

•

• •

•

De waarde van de zakelijke rechten kan gealloceerd worden uit de waarde van het volle eigendom van de gehele onroerende zaak. De canon van het erfpachtrecht wordt afgeleid van de waarde van de grond minus eventuele depreciatie. De retributie voor het opstalrecht wordt afgeleid uit de waarde van de opstallen. De waarde van de opstallen is gelijk aan de waarde van de gehele onroerende zaak minus de waarde van de grond verminderd met een eventuele depreciatie. In de waarde van de opstallen is rekening gehouden met de huidige staat. De waarde van de opstalrechten heeft uitsluitend zijn basis in de opstallen (zijnde gebouwen alsmede terrein verharding, hekwerken, poorten en dergelijke), ook al zou het terrein als geheel in opstalrecht uitgegeven worden.

Voor de allocatie van de waarde van het geheel naar een grond- en opstalcomponent is gebruik gemaakt van de systematiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij deze schatting is voor beide componenten uitgegaan van de feitelijke omstandigheden. Voor wat betreft de opstallen betreft dit de slechte / matige staat van onderhoud. Voor wat betreft de grondcomponent is rekening gehouden met de inefficiënte indeling van het terrein en het geringe bebouwingspercentage. De allocatie van de waarde van het geheel naar de opstal- en grondcomponent is opgenomen in de bijlage. De hoofdlijnen van de berekeningen zijn: • Ten behoeve van de berekening van de waarde van de opstal is uitgegaan van de volgende bouwkosten per m2: • Gebouw 3DMZ: €850 • Kantoren (A en B): €1.500 • Bedrijfsruimten (C en E): €750 • Gebouw F: €650 • De ruwbouw van de gebouwen (behoudens gebouw F) is inmiddels afgeschreven aangezien de levensduur van 75 jaar inmiddels is overschreden. Er zit nog wel enige restwaarde in de installaties in het gebouw van 3DMZ en de kantoren aangezien hier door de huurder afgelopen jaren in is geïnvesteerd. • Na aftrek voor economische veroudering en bouwwijze die niet meer wordt toegepast, bedraagt de waarde van de opstallen circa 10% van de bouwkosten. De waarde van de opstallen bedraagt circa €0,57 miljoen. •

Ten behoeve van de waarde van het gehele perceel inclusief de beperkingen van de huidige bebouwing is uitgegaan van het volgende: • Grondwaarde per m2 BVO: €200. Het aantal m2 BVO is iets groter dan het aantal m2 footprint van de

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

gebouwen, doch gezien de ligging aan de doorgaande weg is dit een redelijke aanname gezien de tarieven volgens het gemeentelijk grondbeleid en de beschikbare referenties. • Voor een vlak ter grootte van eveneens het aantal m2 BVO is gerekend met 50% van €200, zijnde €100 per m2 perceel. • Voor de overige grond (ca. 10.127 m2 perceel) van het perceel is gerekend met €100 per m2 perceel. Bovenstaande zonering van het terrein is vrij gebruikelijk voor onroerende zaken die bestaan uit een groot perceel met relatief weinig bebouwing. Indachtig de wet van de afnemende meeropbrengsten hebben de extra meters perceel steeds minder relevantie en waarde voor de gebruikers van zo’n gebouw. Er zijn geen vaste regels voor de wijze van zoneren, bovenstaande verdeling is in redelijkheid gemaakt. • Uitgaande van marktconforme grondprijzen voor de grond onder de huidige bebouwing, de beperkingen die voortvloeien uit de huidige inefficiënte indeling bebouwing van het perceel welke via zonering van de grondwaarden tot uitdrukking is gebracht, bedraagt de waarde van de grondcomponent €2,47 miljoen. In de marktwaarde is via de minderhuur rekening gehouden met de business case. In de allocatie is dit effect in de grondcomponent terecht gekomen aangezien in de bepaling van de opstalcomponent geen rekening is gehouden met de business case.

De waarde van de totale onroerende zaak (€3,150 miljoen) is aldus te alloceren naar een grondcomponent van €2,47 miljoen en een opstalcomponent van €0,68 miljoen. De opstalcomponent is voor 20,7% (€140.760) aan 3DMZ toe te rekenen en voor 79,3% (€539.240) aan MAAK. Voor de waarde van de grondcomponent, rekening houdend met de uitbreiding van het bouwvolume is de volgende werkwijze gevolgd. Aan de waarde van de grondcomponent “as-is” is toegevoegd de residuele waarde van de toe te voegen bebouwing. Hiervoor is een residuele waardeberekening gemaakt, welke in de bijlage is opgenomen. De uitkomst hiervan is € 1.005.000. Hierbij is uitgegaan van een uitbreiding van 7.644 m2 BVO, derhalve verondersteld te bestaan uit 5.351 m2 BVO bedrijfsruimten (70%) en 2.293 m2 BVO kantoren (30%). De waarde van deze toevoeging, € 1.005.000, is opgeteld bij de waarde van de grondcomponent in de “as-is” situatie (€2,47 miljoen), zodat derhalve de grondcomponent, rekening houdend met de uitbreiding van het bouwvolume €3.475.000 bedraagt. De uitkomst van deze benadering is op 2 wijzen globaal getoetst. Colliers | Valuation & Advisory ©2023 v1 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld.

Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Oudeweg 91-95 | Haarlem | NL-P2023001315 | 1 juli 2023

Allereerst heeft toetsing met behulp va de gecorrigeerde vervangingswaarde plaatsgevonden. Daarin neemt door de uitbreiding van de bebouwing het aandeel bebouwde grond toe ten koste van de onbebouwde grond. In de toets neemt de waarde van de grondcomponent toe vanwege de bebouwing, hetgeen logisch is. Tevens is de uitkomst getoetst aan de grondprijzen van de gemeente Haarlem. Bij een perceelsoppervlakte van 19.125 m2 en een waarde van de grondcomponent van €3.475.000 bedraagt de waarde per m2: €182 per m2 perceel in bebouwde staat. Het gemeentelijk grondprijsbeleid gaat evenwel uit van grondprijzen voor bouwrijpe grond. De twee meest wezenlijke posten die het verschil maken tussen bebouwde grond en bouwrijpe grond zijn sloopkosten en kosten bouwrijp maken. Dit zien we als verklaring voor het gegeven dat de waarde in bebouwde staat lager is dan de bandbreedte van de gemeentelijke grondprijzen voor soortgelijke locaties (€309 - €360), alsmede de referentie Minckelersweg 20, het naastgelegen perceel, welke voor €278 per m2 perceel is verkocht in 2020. Deze toetsen duiden erop, dat de waarde van de grondcomponent zoals door ons bepaald, aannemelijk is. Er is op verschillende onderdelen van de waardering sprake van onzekere factoren, zodat deze waardering onderhevig is aan materiële taxatieonzekerheid.

Uitgangspunten

Oppervlakte perceel is 19.125 m2, overeenkomstig de opgave in het document SO-01 terrein (toekomst). Het perceel is op de waardepeildatum nog niet gesplitst.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15452759/1