20.203 Woonvisie Goed wonen in Haaksbergen
Tekst van het document
Aandeel Haaksbergen
Aandeel Nederland
Goedkoop3
9%
12%
Duur4
12%
12%
Passend gehuisvest
79%
76%
Bron: Lokale Monitor Wonen (2019), bewerking Stec Groep (2021).
Omvang van de sociale woningvoorraad is voldoende groot, maar niet altijd voldoende toegankelijk De absolute omvang van de sociale woningvoorraad met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 808,06, prijspeil 2023) in Haaksbergen is op dit moment in absolute zin nagenoeg voldoende. Tegelijkertijd is de voorraad niet overal voldoende toegankelijk voor de doelgroep. Herstructurering draagt bij aan woningaanbod dat beter is afgestemd op de huidige en toekomstige woonwensen. De vraagdruk op de sociale huurwoningvoorraad neemt op korte termijn naar verwachting toe, terwijl er om demografische redenen op middellange en lange termijn overschotten kunnen ontstaan in de minder aantrekkelijke delen van de sociale woningvoorraad. De actuele vraagdruk heeft verschillende redenen:
3 Goedkope scheefheid: huishoudens met een midden hoog of hoog inkomen (€ 48.836+) in een woning met een huurprijs lager dan - of
gelijk aan - de liberalisatiegrens (€808,06 prijspeil 2023). 4 Dure scheefheid: het huishouden behoort tot de doelgroep huurtoeslag maar woont in een woning met een huurprijs boven de aftoppingsgrens (€ 647,19 voor huishoudens met één of twee personen en € 693,60 voor huishoudens met drie of meer personen).
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
23
Er zijn door extramuralisering nieuwe doelgroepen op de woningmarkt gekomen; De mutatiegraad van woningen in de sociale sector is veelal laag. Hierdoor komen er relatief weinig woningen in dit segment beschikbaar terwijl de voorraad relatief groot is.
4.3 Kleine(re) woningen en flexibele schil De laatste jaren is er landelijk een trendbreuk te zien van steeds ruimere woningen (sinds de naoorlogse periode tot circa 2010) naar kleinere nieuwbouwwoningen. Flexibilisering van de arbeidsmarkt, groei van het aantal eenpersoonshuishoudens en verstedelijking zijn fundamentele onderleggers voor de lange-termijnvraag die ook (ten dele) voor Haaksbergen gelden. De conjunctuur zet de betaalbaarheid van woningen onder druk en zorgt boven op de lange termijnbehoefte voor een tijdelijke extra vraag. De vraag naar klein(er) wonen vertaalt zich in de praktijk in een diverse behoefte aan bijvoorbeeld kleine appartementen en kleinere grondgebonden woningen; woonvormen met gemeenschappelijke ruimten en kleinere privé-ruimten, en een kleine (niche) vraag naar Tiny Houses. De vraag in Haaksbergen naar deze laatste bijzondere woonvorm is gering, al is er wel een duidelijke vraag naar kleine woningen. Daarnaast is er behoefte aan een flexibele schil van woningen, om een tijdelijke of urgente vraag naar woonruimte op te vangen. Deze ‘flexibele schil’ bedient een vraag vanuit doelgroepen die (nog) niet voldoende middelen hebben om een ‘reguliere’ woning te kopen of huren of nieuwkomer zijn op de woningmarkt. Ook is er een groep woningzoekenden die bewust op zoek is naar flexibiliteit.
Dit kan bijvoorbeeld in verband met onzekerheid over en/of tijdelijkheid van werk of als tussenoplossing na het verbreken van een relatie. Voor een deel van de doelgroepen is flexwonen dus een tussenstap, voor andere doelgroepen zoals starters of studenten is het een eerste opstap naar een reguliere woning op termijn. We benadrukken dat flexwonen een brede rol vervult op de woningmarkt: deze rol gaat verder dan het bedienen van de vraag vanuit de hier specifiek onderzochte doelgroepen. Een flexibele schil kan ook ruimte bieden aan starters die in de huidige hoogconjunctuur moeilijk aan een reguliere woning komen of aan huishoudens die letterlijk wachten op hun nieuwe woning (bij vertraagde nieuwbouw, herstructurering, et cetera). Ook uit de sessie met marktpartijen kwam de behoefte aan flexwoningen naar voren. Extra aandacht gaat de komende jaren naar de positie van (jonge) starters, inwoners met een lager tot middeninkomen en naar specifieke doelgroepen die zich niet (geheel) zelfstandig redden op de woningmarkt. We zetten in op het versnellen van nieuwbouw en op woningen blijvend beschikbaar en betaalbaar te houden. Hierbij staan we open voor innovatieve woonconcepten. We werken samen met marktpartijen, woningcorporaties en inwoners.
Woningprogrammering en woningverdeling In de Woondeal Twente is afgesproken dat er bij nieuwbouw naar een verdeling van 30-40-30 gestreefd moet worden. Dit betekent 30% sociale huur, 40% midden-huur en betaalbare koop (onder de NHG-grens) en 30% dure woningen. Deze systematiek sluit aan bij en is een verfijning van het nationale streven van twee-derde betaalbare woningen. Voor alle regiogemeenten geldt deze afspraak als inspanningsverplichting. De afgesproken verdeling geldt niet geld voor elk plan, maar moet op gemeente- en regionaal niveau toegepast worden. De intentie is om gemengde wijken te blijven bouwen. Lokaal maatwerk is mogelijk rekening houdend met de specifieke gemeentelijke situatie en de aantoonbare behoefte. Haaksbergen heeft zich gecommitteerd aan deze afspraak. Als de woningverdeling zoals afgesproken in de Woondeal Twente wordt toegepast op de bouw van circa 500 woningen voor de komende 10 jaar, dan komen de tot de volgende (indicatieve) programmering:
24
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
Tabel 3: Indicatieve programmering gemeentelijke ambitie Woningsegment Primaire Doelgroep Sociale huur (app / llb*) Starters, Senioren en Overige nieuwkomers Midden huur (llb* < € 1.000) Senioren Koop (app en llb*) < NHG Starters / Senioren Koop rij < NHG Starters Koop tweekappers Gezinnen / starters Koop vrijstaand Gezinnen Kavels Gezinnen / starters Totaal *Bron: Woondeal Twente, bewerking Stec Groep. Llb staat voor: levensloopbestendig
Percentage
Aantal woningen 30% 10% 20% 10% 15% 10% 5% 100%
150 50 100 50 75 50 25 500
NB. Bovenstaande programmering is indicatief. Op basis van monitoring moet blijken over verschuiving van aantallen binnen de verschillende woningsegmenten noodzakelijk is. Met Domijn zijn afspraken gemaakt over de bouw van extra sociale huurwoningen. In Haaksbergen betreft circa 22% van het totaal aantal woningen sociale huur. Hiervan is ruim 83% in bezit van Domijn. In het Rijks beleidsprogramma “Een thuis voor iedereen” is opgenomen dat er regionaal toegewerkt moet worden naar een evenwichtige verdeling van de woningvoorraad met een streven van 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad. Gemeenten met minder dan 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad moeten bijdragen aan dit streven. Hierbij mag rekening gehouden worden met lokaal maatwerk. We gaan bij de realisatie van nieuwe plannen met ontwikkelende partijen en met Domijn in gesprek om zo te kijken welke locaties geschikt zijn voor toevoeging sociale huur. Uitgangspunt is wel dat zo veel mogelijk aangesloten wordt bij de Woondeal. Spreiding over de verschillende wijken is hierbij nog wel van belang. Een grote concentratie van sociale huurwoningen vinden we niet wenselijk. De woningmarkt is en blijft onderhevig aan ontwikkelingen waardoor het noodzakelijk is om actuele inzichten te hebben in vraag en aanbod.
Door regelmatige monitoring dienen de ontwikkelingen in de woningmarkt in de gaten gehouden te worden om te signaleren of het nodig is om de woningprogrammering bij te stellen. Voorrangsregelingen sociale huur In 2021 zijn in gezamenlijk overleg tussen Gemeente Haaksbergen, huurdersvereniging Haaksbergen en Domijn een aantal voorrangsregelingen ingevoerd voor inwoners van Haaksbergen. Zo krijgen Haaksbergse jongeren en ouderen voorrang op bepaalde complexen en woningen. En geldt er een voorrangsregeling voor de inwoners van St. Isidorushoeve en Buurse. Jaarlijks wordt de werking van de regeling gemonitord. Zo nodig worden de regelingen in overleg met de huurdersvereniging uitgebreid. Nota grondprijsbeleid Onze huidige Nota grondprijsbeleid dateert van 20 december 2006. Sindsdien zijn de marktomstandigheden en de woonbehoefte veranderd. Dit vraagt om actualisatie van het huidige grondprijsbeleid. Doelgroepenverordening Om meer grip te krijgen op de woningmarkt en bij nieuwbouwproject meer sturing te kunnen geven, willen we een doelgroepenverordening instellen. Een doelgroepenverordening is een middel om de beschikbaarheid van woningen in het goedkope en middeldure segment te bevorderen. Met de doelgroepenverordening wordt geborgd dat sociale huurwoningen, midden huurwoningen, goedkope en middeldure koopwoningen worden gebouwd en behouden blijven voor de doelgroep.
Voor een vastgelegde termijn (10 tot 15 jaar) moet de woning beschikbaar blijven voor huishoudens met een inkomensgrens die behoort tot de doelgroep. Op basis van anterieure overeenkomsten met projectontwikkelaars en woningcorporatie willen we een bepaald percentage sociale huurwoningen, goedkope koop en middeldure koop vastleggen. Daardoor verbeteren we de (toekomstige) beschikbaarheid van woningen in het goedkope koop en sociale huur segment. Ook bevordert dit de betaalbaarheid van woningen door doelgroepen toe te wijzen die in deze woningen mogen wonen. Grondslag voor een doelgroepenverordening is het strategisch doelgroepenbeleid.
25
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
4.4 Acties Wat Ontwikkeling betaalbare woningen
Inhoud
Creëren van doorstroming
Verminderen van scheefwonen
Wie We zetten ons de komende jaren actief in om de woningvoorraad betaalbaar te houden/maken voor iedereen in Haaksbergen. Kleinere woningen zijn onderdeel van onze aanpak. Naast reguliere ontwikkelaars zullen we ook de woningcorporatie benaderen om te participeren in de ontwikkeling van middenhuur, eventueel in combinatie met socialehuurprojecten. We onderzoeken of het herinvoeren van de starterslening een oplossing kan bieden bij het huisvestingsvraagstuk voor de starters. We streven er naar om het aandeel sociale huur in Haaksbergen te vergroten. Bij de realisatie van nieuwbouuwplannen gaan we met Domijn in gesprek om te kijken waar sociale huur toegevoegd kan worden. We monitoren de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwgezet om te signaleren of ons woningbouwprogramma bijgesteld moet worden. We actualiseren de nota grondprijsbeleid. Op basis van het op te stellen strategisch doelgroepenbeleid willen we een doelgroepenverordening instellen.
Gemeente Haaksbergen Ontwikkelaars Domijn Initiatiefnemers
We stimuleren toevoeging van zowel levensloopbestendige ouderenwoningen als (midden)huurwoningen om doorstroming te bevorderen. We maken afspraken met Domijn en geven doorstroming eventueel een impuls aan de hand van een doorstroommakelaar, senioirenmakelaar, verhuiscoaches en/of een informatiecampagne. We zetten in op een combinatie van het vergroten van geschikt aanbod en het actief benaderen van huishoudens binnen de sociale huursector. We sturen samen met Domijn op gemengde wijken waar verschillende mensen bij elkaar wonen. Een concentratie van sociale huur is niet wenselijk.
Gemeente Haaksbergen Ontwikkelaars Domijn Initiatiefnemers
Gemeente Haaksbergen Domijn
26
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
5 Vitale kernen 5.1 Huishoudensontwikkeling in Haaksbergen, Buurse en St. Isidorushoeve Tot 2030 toename van 25 huishoudens in kern St. Isidorushoeve, afname van 10 huishoudens in kern Buurse In de gemeente Haaksbergen zijn in 2020 circa 10.290 huishoudens, zie ook hoofdstuk 2. Daarvan woont circa 90% (circa 8.040 huishoudens) in de kern Haaksbergen, circa 6% (circa 650 huishoudens) in de kern Buurse en circa 4% (circa 450 huishoudens) in de kern St. Isidorushoeve. In onderstaande tabel wordt ook de ontwikkeling van het aantal huishoudens per kern weergegeven. De toename van het aantal huishoudens in de gemeente Haaksbergen tot 2030 wordt voornamelijk verwacht in de kern Haaksbergen, waar het aantal huishoudens groeit met circa 205 huishoudens. Dit is een groei van circa 3%. We zien dat het aantal huishoudens in de kern Buurse met circa 10 huishoudens afneemt tot 2030, een afname van circa 1%. In de kern St. Isidorushoeve neemt het aantal huishoudens tot 2030 naar verwachting toe met circa 25 huishoudens, een groei van circa 5%. Daarnaast neemt het aantal huishoudens tot 2030 in overige gebieden in de gemeente met circa 10 huishoudens toe, een toename van circa 1%. In bijlage 2 is de huishoudensontwikkeling tot 2030 in de gemeente Haaksbergen per kern uitgesplitst naar doelgroepen opgenomen. Tabel 4: Huishoudensontwikkeling gemeente Haaksbergen per kern Aantal huishoudens 2020
Aandeel 2020
Aantal huishoudens 2029
Aandeel 2029
8.035
78%
8.240
645
6%
St. Isidorushoeve
445
Overige gebieden Totaal gemeente
Haaksbergen (kern) Buurse
Ontwikkeling 2020 tot 2030 Aantal
%
78%
+ 205
+3%
635
6%
-10
-1%
4%
470
4%
+25
+5%
1.165
11%
1.175
11%
+10
+1%
10.290
100%
10.520
100%
+230
+2%
Bron: Primos (2020), bewerking Stec Groep (2021).
Met name groei in oudere huishoudens Zoals al naar voren kwam in paragraaf 2.2 groeit in de gemeente Haaksbergen met name het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder de komende tien jaar. Ook in de kernen Buurse en St. Isidorushoeve neemt het aantal oudere huishoudens naar verwachting toe. De overige doelgroepen nemen naar verwachting in omvang af.
5.2 Kernen Haaksbergen, Buurse en St. Isidorushoeve Gebrek aan voorzieningen zet leefbaarheid in kleine kernen onder druk De leefbaarheid van kleine kernen staat onder druk. Er worden minder kinderen geboren, zodat sprake is van ontgroening. Dit betekent dat er minder kinderen zijn voor de dorpsscholen die daardoor soms door de opheffingsnorm dreigen te zakken of kwaliteitsproblemen krijgen. Hetzelfde geldt voor de verenigingen waarvoor steeds minder jeugdleden zijn. In de kleine kernen wordt het aandeel ouderen groter. Zij worden steeds ouder en wonen ook steeds langer zelfstandig. Ouderen blijven het liefst in hun eigen dorp wonen maar daar zijn de voorzieningen niet altijd aanwezig. Ook starters hebben het niet gemakkelijk in het vinden van een betaalbare woning, zodat zij mogelijk een woning zoeken in een grotere buurplaats. Hetzelfde geldt in mindere mate voor gezinnen en ouderen omdat zij
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
27
doorgaans wat meer financiële mogelijkheden hebben. Voorzieningen staan zodoende onder druk door het kleiner wordend aantal inwoners. Het gevolg is dreigende sluiting van scholen, dorpshuizen, winkels en andere voorzieningen. Aandacht voor de bestaande kwaliteiten behouden en laten bijdragen aan de doorstroming Door onze wijken en kernen sterk te houden blijven we als gemeente Haaksbergen aantrekkelijk voor inwoners en nieuwkomers. Het verschil in kracht en vitaliteit van onze kernen accepteren we, zowel in de benadering voor het woningbouw- als het voorzieningenbeleid. Als het gaat om wijkvernieuwing of revitalisering kijken we niet naar de woningen alleen, maar ook andere zaken die samen een wijk of kern maken. Het blijvend goed onderhouden en een kwalitatieve goede inrichting van de openbare ruimte hoort erbij om een aantrekkelijke woonomgeving te creëren en te behouden voor de inwoners van Haaksbergen. Wijken en kernen met een eenzijdige samenstelling naar huishoudensamenstelling, leeftijd, en/of inkomen zijn minder toekomstbestendig. Dit geldt in het bijzonder voor de kleinere kernen Buurse en St. Isidorushoeve. We bekijken onze huidige woningvoorraad en toekomstige plannen ook op die manier en zoeken hierin de verbinding met andere beleidsterreinen, partijen en inwoners.
Aandacht voor het verduurzamen en levensloopbestendig maken van woningen is een belangrijk aandachtspunt in iedere wijk en kern. Versnelling woningbouw in de kerkdorpen Op dit moment is de harde plancapaciteit in de twee dorpen volledig ingevuld. Om er voor de zorgen dat er op korte termijn gebouwd kan worden is versnelling van de woningbouwplannen hier essentieel. Een goede samenwerking met de belangengemeenschappen is hierbij erg van belang. De belangengemeenschappen spelen een rol bij het aandragen van locaties, het informeren van de gemeenschap, maar ook bij het enthousiasmeren van de jongeren/starters en senioren. In Buurse hebben we de locatiestudie afgerond en gaan we nu actief bezig met een tweetal locaties voor in totaal 15 tot 20 woningen. De doelgroepen die we hier willen bedienen zijn ouderen uit Buurse. Zodat zij vanuit hun huidige eengezinswoning kunnen doorstromen naar een kleinere levensloopbestendige koopwoning. Ook willen we betaalbare woningen realiseren voor de jongeren uit Buurse. Vanuit de belangengemeenschap wordt ook gekeken of er vraag is naar sociale huur in Buurse. Daarin is Domijn een belangrijke samenwerkingspartner. Domijn wil mogelijk een (beperkt) wel een aantal woningen realiseren, maar dan moet er wel worden voorzien in een behoefte.
Het beeld dat tijdens diverse dorpsbijeenkomsten is geschetst is dat de jongeren graag een kleine grondgebonden koopwoning willen met (ver)bouwmogelijkheden, zodat de woning als het ware mee kan groeien met de starter. In de St. Isidorushoeve is een initiatief voor de realisatie van een 7-tal kleine appartementen in de pastorietuin voor senioren en jongeren uit het dorp. Het initiatief is tot stand gekomen na een enquête onder de Hoevenaren een aantal jaren terug. Er is in de St. Isidorushoeve een behoefte aan kleine woningen voor deze specifieke doelgroepen. Daarnaast is er vanuit de leefbaarheid ook een sterke wens om verder uit te breiden. Verdere uitbreiding betekent ook hier mogelijk voor jonge gezinnen om zich te vestigen in het dorp. In eerste instantie zullen inbreidingslocaties worden onderzocht. Indien er geen of onvoldoende woningen gerealiseerd kunnen worden op inbreidingslocaties, dan zal verder gekeken worden naar de uitbreidingslocaties. Het is wenselijk om de woningbouw gefaseerd te realiseren.
5.3 Woningbouw in het buitengebied Haaksbergen heeft een zeer omvangrijk buitengebied. Ook in het buitengebied staan diverse, vaak vrijstaande, woningen al dan niet op een knooperf. Deze woningen zijn veelal tot stand gekomen op basis van het Rood voor Roodbeleid. In het buitengebied voegen we woningen toe die passen in het landschap. Het Rood voor Rood beleid wordt ingezet om de kwaliteit en leefbaarheid van het buitengebied te versterken. Het uitgangspunt voor nieuwe woningen is dat deze worden gerealiseerd op de locatie waar landschapsontsierende (bedrijfs)bebouwing wordt gesloopt. Er kunnen omstandigheden zijn dat er wordt gezocht naar een locatie elders in het gebied. Hierbij moeten nieuwe woningen altijd aansluiten op bestaande bebouwing. Hiermee wordt bedoeld dat wordt aangesloten bij een bestaand erf (silhouet), lint of andersoortige bebouwingsconcentratie. Realisatie van
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
28
een solitaire woning (een nieuw erf) in het buitengebied wordt hiermee uitgesloten. Het afwegingskader voor de realisatie van woningen in de kernrandzone wordt nader uitgewerkt in het nog op te stellen beleid voor een vitaal platteland.
Ook willen we aandacht voor bijzondere woonvormen in het buitengebied. Gezien de opgaven in het landelijk gebied en de woningbouwopgave staan we als gemeente open voor vernieuwende woonvormen op bestaande erven in het buitengebied. Naast verzoeken tot woningsplitsing en inwoning krijgen we bijvoorbeeld regelmatige vragen over de mogelijkheden tot het omzetten van bedrijfswoningen in plattelandswoningen, de realisatie van nieuwe tweede bedrijfswoningen of de herbouw van voormalige (tweede) bedrijfswoningen. Door schaalvergroting en nieuwe technologische innovaties in de landbouw komt het nogal eens voor dat het agrarische bedrijf wordt gesplitst van de agrarische bedrijfswoning. Indien deze agrarische bedrijfswoning vervolgens door een burger (een niet-agrariër) wordt bewoond, dan leidt dit feitelijk gebruik in de huidige situatie tot een hoger beschermingsniveau tegen nadelige milieueffecten. Dit is voor het nabijgelegen (oorspronkelijke) bedrijf ongunstig, nu haar bedrijfsvoering hierdoor kan worden beperkt. De Wet plattelandswoningen biedt een oplossing voor deze onwenselijke situatie. De Wet plattelandswoning zorgt ervoor dat bestaande agrarische bedrijfswoningen, ook als deze woningen door derden worden bewoond, worden beschouwd als een onderdeel van het betreffende (agrarische) bedrijf. Bestaande bedrijfswoningen horen bij de inrichting en worden niet beschermd.
De mogelijkheden van al deze woonvormen willen we nader uitwerken in het op te stellen beleid voor een vitaal platteland. Solitaire recreatiewoningen in het buitengebied Naast reguliere woningen in het buitengebied zijn er in Haaksbergen ook veel solitaire recreatiewoningen (circa 280-300 recreatiewoningen). Een deel van deze woningen wordt permanent bewoond. Daarom is er gestart met het project “Permanente bewoning van solitaire recreatiewoningen in Haaksbergen”. De aanleiding voor dit project is onder meer het gewijzigde beleid van de provincie Overijssel in 2020. De provincie biedt onder voorwaarden mogelijkheden voor permanente bewoning van solitaire recreatiewoningen mits voldaan wordt aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. In het project wordt de visie op verblijfsrecreatie in Haaksbergen opgesteld en onderzocht in welk gevallen handhavend opgetreden zou moet worden en in welke gevallen eventueel legalisatie aan de orde is.
29
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
5.4 Acties Wat Versnelling woningbouwplannen kerkdorpen
Inhoud
Goed wonen op het platteland
Wie We gaan inzetten op versnelling van de nieuwbouwplannen voor woningbouw in de twee kerkdorpen. We gaan samen met de belangengemeenschap en de inwoners van Buurse zoeken naar een passende oplossing voor de invulling van het maatschappelijk vastgoed. We gaan de behoefte aan sociale huurwoningen in de kerkdorpen samen met Domijn nader onderzoeken. We zetten in op versterking van lokale netwerken en het stimuleren dat jongeren in de kernen kunnen blijven wonen. We gaan een afwegingskader opstellen voor de realisatie van woningen in de kernrandzone. We gaan beleid opstellen voor bijzonder woonvormen, waaronder plattelandwoningen en tweede bedrijfswoningen in het buitengebied. We gaan beleid opstellen onder werlke voorwaarden permanente bewoning van solitaire recreatiewoningen mogelijk is.
Gemeente Marktpartijen Belangengemeenschappen Domijn
Gemeente Provincie Overijssel
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
30
6 Wonen, zorg en welzijn Wonen, zorg en welzijn Eén van de gevolgen van een vergrijzende bevolking is de groei van het aantal zorgbehoevenden. De komende tien jaar stijgt het aantal extramurale 5 zorgbehoevenden met circa 335 personen. Zorgbehoevenden blijven als gevolg van ambulantisering, steeds langer thuis in een reguliere woning wonen. Daarnaast is er een groep die door ambulantisering van de zorg vanuit bijvoorbeeld Beschermd Wonen of de jeugdzorg moet uitstromen naar een reguliere woning. Voor deze groepen zorgbehoevenden zijn veelal aangepaste woningen nodig waarbij voor de jongvolwassenen kamerwoningen of anderszins gelijksoortige woonvormen kansrijk zijn. Er is op dit moment een tekort aan dit type woningen waardoor uitstroom vertraagd wordt. 16F16 F
Aanpassing van bestaande woningen doet de gemeente tot op bepaalde hoogte, om (onnodige) kosten te besparen. We leggen, in de opgave om de woningvoorraad levensloopgeschikter te maken, de nadruk op levensloopgeschikte nieuwbouw (zoals appartementen en grondgebonden levensloopbestendige woningen). Dit bevordert de doorstroom in de woningmarkt en bespaart Wmo-kosten. Diversiteit en flexibiliteit is hierbij van groot belang om te kunnen voldoen aan de steeds diverser wordende zorg- en woningvraag.
6.1 Vergrijzing zorgt voor groei aantal zorgbehoevenden Ouderen en zorgbehoevenden wonen steeds langer thuis In Haaksbergen neemt de vergrijzing in rap tempo toe. Steeds meer mensen worden oud in hun eigen woning. Het landelijk beleid is gericht op langer thuis wonen en intramurale zorgvoorzieningen zijn afgebouwd. Dat leidt voor veel huishoudens tot andere wensen en eisen aan de woning, het voorzieningenniveau en andere aspecten van de omgeving. Zeker wanneer ouderen een (grote) zorgbehoefte krijgen, stelt dat eisen aan de woning die vaak niet in de huidige woning gerealiseerd kunnen worden. Ook voor andere mensen met een zorgbehoefte (verstandelijk gehandicapten, de GGZ-doelgroep, etc.) geldt dat ze een inclusief onderdeel uitmaken van de Haaksbergse samenleving. De meeste zorgbehoevenden (1.545) wonen in de reguliere woningmarkt. Ook zij hebben woonwensen die een gevarieerd woonaanbod vragen. Daarnaast vraagt hun zorgbehoefte wat van de woning en woonomgeving. In 2020 gaat het daarnaast om circa 345 intramurale zorgbehoevenden (woonachtig in een ‘instelling’). Komende tien jaar stijgt aantal extramurale zorgbehoevenden met 335 De prognose laat een toename van 335 extramurale zorgbehoevenden voor de komende tien jaar zien, een stijging van zo’n 22%. Met de toename van het aantal inwoners van 65 jaar en ouder neemt ook de vraag naar ondersteuning en zorg toe.
Ook het aantal inwoners in Haaksbergen dat intramurale zorg in een instelling ontvangt zal de komende 10 jaar naar verwachting toenemen. Waar in 2020 nog circa 345 inwoners intramurale zorg ontvangen zullen er dat in 2030 naar verwachting 415 zijn, een stijging van circa 19%. De prognose houdt daarbij nog geen rekening met het ambulantisering van beschermd wonen. Per 1 januari 2022 zijn alle gemeenten zelf verantwoordelijk voor Beschermd Wonen (Wmo) voor de eigen inwoners en de verantwoordelijkheid niet alleen bij de centrumgemeenten ligt. We merken hierbij op dat de intramurale zorgbehoefte aanvullend is op de reguliere woningbehoefte, terwijl extramurale zorgbehoevenden zelfstandige huishoudens vormen, die overlappen met de reguliere woningbehoefte.
5 Extramuraal betekent dat de hulpverlening die mensen nodig hebben, zoveel mogelijk bij mensen thuis gebeurt, dus buiten de muren van
een instelling. Dit in tegenstelling tot intramurale zorg.
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
31
6.2 Geschikt wonen voor ouderen en zorgbehoevenden Voor de meeste ouderen en zorgbehoevenden geldt dat zij in een gewone woning kunnen blijven wonen en niet hoeven te verhuizen naar een specifieke woonvoorziening. ‘Langer thuis’ kunnen blijven wonen betekent voor veel ouderen en zorgbehoevenden wel tijdig verhuizen naar een geschikte woning. De nieuwe generatie ouderen woont vaker in grondgebonden koopwoningen die minder geschikt zijn wanneer ze fysieke beperkingen krijgen. Dit geldt ook bijvoorbeeld voor appartementencomplexen met slechte toegankelijkheid zoals het ontbreken van een lift. Waar mogelijk en nodig stimuleren we ouderen door te stromen naar geschikte woningen waar betere zorg geleverd kan worden. Veel ouderen zullen desondanks niet kunnen of willen verhuizen. Dat betekent dat de zorgbehoefte en aanpassingsbehoefte van de woning en woonomgeving voor een groot deel ontstaan daar waar de ouderen nu wonen: dit doet zich steeds vaker voor in de koopsector. De gemeente legt, in de opgave om de woningvoorraad levensloopgeschikter te maken, de nadruk op levensloopgeschikte nieuwbouw (zoals appartementen en grondgebonden levensloopgeschikte woningen). Dit bevordert de doorstroom in de woningmarkt en bespaart Wmo-kosten. Aanpassing van bestaande woningen doet de gemeente tot op bepaalde hoogte, om (onnodige) kosten te besparen. Uiteraard blijft dit voor een deel maatwerk.
Indien ouderen minder doorstromen dan nu wordt beoogd, dan kunnen levensloopgeschikte woningen flexibel ingezet worden en bewoond worden door jongeren en starters. Eenzaamheid kan verminderd worden door de kwaliteit en/of kwantiteit van relaties te verbeteren. Een manier om daarin bij te dragen is door woonvormen te bieden die zijn gericht op samen leven. Een gemeenschappelijke woonvorm kan sociale contacten en informele zorg voor elkaar bevorderen. Een voorbeeld van een woonvorm die gericht is op samen leven is een hofje met een gemeenschappelijke tuin. Dit kan specifiek gericht zijn op ouderen, maar ook op een mix van oud en jong. Woonvormen gericht op samen leven zijn een mooie toevoeging op de woningmarkt en kunnen in verschillende woonbehoeften voorzien. Daarnaast draagt het bij aan de sociale leefbaarheid van wijken. Naast het tegemoetkomen aan de vraag naar geclusterd wonen vanuit ouderen en zorgdoelgroepen, zetten we ook in op woonvormen gericht op samen leven om ontmoeten te stimuleren en sociale cohesie te verbeteren.
BEKOSTIGING VAN ZORG, VAN AWBZ NAAR WMO EN WLZ In 2015 is de wetgeving omtrent wonen en zorg gewijzigd. De bekostiging van de zorg is deels gedecentraliseerd. Extramurale zorg valt sinds 2015 onder de WMO (wet maatschappelijke ondersteuning) (en de Jeugdwet) en wordt daarmee door de gemeenten bekostigd. Ook beschermd wonen intramuraal (GGZ) valt onder de WMO. Alle overige intramurale zorg valt onder de WLZ (wet langdurige zorg) en wordt landelijk bekostigd.
6.3 Diversiteit en flexibiliteit Het is belangrijk woningen toegankelijk te houden. Dit heeft betrekking op de woning zelf, maar ook op de locatie: nabij voorzieningen of plekken om elkaar te ontmoeten, en de mogelijkheden om passende zorg aan te bieden in de nabijheid van de woning. Denk hierbij bijvoorbeeld aan geclusterde woonvormen. Ook uit de sessie met marktpartijen kwam een grote behoefte aan diverse typen geclusterde woonvormen naar voren. Geen mens is hetzelfde en zowel ouderen als overige zorgbehoevenden hebben ieder hun eigen behoeften en wensen op het gebied van wonen en zorg. Het is voor mensen met GGZ-problematiek van belang dat er leefbare wijken zijn met diverse woonmogelijkheden, waarin het goed wonen is met elkaar. Op deze wijze dragen we bij aan het voorkomen van een opname en kunnen mensen waar dat mogelijk is eerder uitstromen naar een eigen woning, wat bijdraagt aan het herstel. Ook voor andere kwetsbare inwoners (bijv. samenhangend met jeugdzorg, maatschappelijke opvang, slachtoffers van huiselijk geweld) is het essentieel een eigen plek te hebben om te wonen en leven. Zij hebben ook vaak een acute woonbehoefte. Dit vraagt om maatwerk en inclusie en daardoor een grote woondiversiteit.
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
32
Een zorginstelling is meer dan alleen stenen. Bij (semi) intramurale zorgvormen, (extramurale) woonzorgcomplexen en geclusterd wonen zijn gedeelde voorzieningen, elkaar kunnen ontmoeten en het veiligheidsgevoel erg belangrijk om bijvoorbeeld eenzaamheid tegen te gaan. Door de verwachtte tekorten aan zorgpersoneel is het daarnaast belangrijk dat zorg efficiënt geleverd kan worden en inwoners elkaar kunnen helpen. Hier moet met de bouw en toewijzing van (een diverse groep van) zorgbehoevenden al rekening mee worden gehouden. Diversiteit en flexibiliteit zijn daarbij belangrijk om met de snel veranderende zorgwensen om te kunnen gaan. Het streven is dat de Haaksbergse inwoners zo lang mogelijk zelfstandig leven en wonen in een passende woning. We willen de bewustwording bij ouderen van de mogelijkheden, nut en noodzaak om hun woning toekomstbestendig(er) te maken, vergroten. Om doorstroming te realiseren leggen we de focus op levensloopbestendige (nieuwbouw) woningen waar inwoners met een beperking of veranderende levensomstandigheden prettig in kunnen wonen. Ook zetten we in op ontwikkeling van nieuwe (geclusterde) woonvormen voor verscheidene zorgdoelgroepen en ouderen door zorgorganisatie of marktpartijen in onze gemeente. En dat het in de toekomst mogelijk zal zijn dat onze inwoners kunnen herstellen en zorg ontvangen in een 24-uurs woonvoorziening in onze eigen gemeente.
We ondersteunen de initiatieven van zorgorganisaties of marktpartijen door bijvoorbeeld het helpen zoeken naar geschikte locaties. Dit kan door verbindingen te leggen tussen partijen of door het concreet aanbieden van locaties. Een van de bijzondere doelgroepen die aandacht behoeft zijn de mensen met dementie. Het gaat hierbij om dementievriendelijk bouw. Het realiseren van woonvormen voor bijzondere doelgroepen, zoals bijvoorbeeld het concept Omzien naar elkaar, willen we stimuleren. Een deel van de ouderen die zelfstandig (blijven) wonen heeft te maken met een behoefte aan een beschutte omgeving, ontmoeting en/of zorg aan huis, hier valt ook de groep mensen met dementie onder. De mogelijkheden voor zorg aan huis groeien. Door deze trends is er een groeiende vraag naar geclusterde woonvormen met gemeenschappelijke ruimtes en de mogelijkheid van zorg. Als gemeente zetten we hier op in door woningbouw te sturen op een divers geclusterd aanbod voor senioren op gepaste locaties nabij voorzieningen. Ook werken we mee aan initiatieven die uit de samenleving komen en maken we hiervoor zoveel mogelijk ruimte in de programmering. We monitoren de vraag en het aanbod naar wonen met zorg voor verschillende doelgroepen. Dit doen we met de Monitor Gezond Wonen van provincie Overijssel en door deze aan te vullen met eigen, actuele cijfers en signalen uit de markt.
Daarnaast hebben we als gemeente de taak om inwoners te faciliteren in het langer zelfstandig thuis wonen. Dat willen we doen door inwoners actief te wijzen op de mogelijkheden om hun woning veilig, bereikbaar, toegankelijk en bruikbaar te maken. Langer zelfstandig thuis wonen betekent dan ook soms de huidige woning verlaten en verhuizen naar een (meer) passende woning. We zoeken samenwerking op met partners in de zorg op verschillende vlakken. Samenwerking draagt eraan bij dat de juiste ondersteuning wordt geboden aan inwoners in combinatie met geschikte woonvormen. Waar mogelijk faciliteren we hen in het realiseren van woon(zorg)vormen. Technologische innovaties binnen de zorg kunnen een rol vervullen in het langer zelfstandig thuis wonen. Zorgtechnologie kan zorgverleners ontlasten en ondersteunen waardoor de zorg kwalitatief wordt verbeterd en de kwaliteit van leven van zorgontvangers wordt verbeterd. Zorgtechnologie blijft zich ontwikkelen en kan in de toekomst een grotere rol vervullen in langer zelfstandig thuis wonen. We stimuleren de inzet van zorgtechnologie.
6.4 Woonzorgvisie Met betrekking tot het thema wonen en zorg wordt er een nieuwe woonzorgvisie opgesteld, welke naar verwachting dit jaar (2023) gereed is. Met verschillende zorgpartijen (ouderenzorg, maar ook gehandicaptenzorg) wordt de zorgbehoefte in Haaksbergen onderzocht. Daarnaast wordt een afwegingskader voor woonzorginitiatieven opgesteld. We krijgen veel verzoeken voor allerlei woonzorginitiatieven. Aan de hand van het op te stellen afwegingskader willen we bewerkstelligen dat we de juiste afwegingen maken bij het programmeren van wonen en zorg. De woonzorgvisie heeft specifiek betrekking op zorg voor ouderen (al dan niet met een zorgvraag) en mensen met een beperking. Mensen hebben verschillende zorg- en
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
33
ondersteuningsvragen. We zien verscheidene zorgdoelgroepen op de woningmarkt die onze aandacht behoeven. Dit gaat om mensen: met een fysieke beperking (inclusief ouderdomsgebreken); met een zintuiglijke beperking (blinden en slechtzienden, doven en slechthorenden); met cognitieve beperkingen (geheugenproblemen, dementie, mensen met niet aangeboren hersenletsel); met een verstandelijke beperking; met mentale beperkingen / een lage weerbaarheid (hieronder valt GGZ problematiek en autisme). Verder hebben we aandacht voor mensen die instromen of uitstromen uit: jeugdzorg; GGZ beschermd wonen; GGZ zelfstandig wonen; maatschappelijke opvang. Deze groepen hebben verschillende woonbehoeften. Andere aandachtsgroepen (zoals arbeidsmigranten, dak- en thuislozen, sociaal urgenten, statushouders, woonwagenbewoners, etc) maken vooralsnog geen onderdeel uit van de woonzorgvisie. Aandachtsgroepen Sommige groepen inwoners kunnen zich soms in mindere mate zelfstandig redden op de woningmarkt, zeker wanneer sprake is van krapte. Veel van deze groepen behoeven een reguliere woning en een klein deel behoeft een specifiek type woning, zoals een woonwagen of een begeleid wonen vorm. Met het bestuurlijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ willen overheden en andere partijen ervoor zorgen dat er in 2030 voldoende huisvesting voor kwetsbare doelgroepen is.
Onderdeel van het programma is het opstellen van woonzorgvisies ‘nieuwe stijl’. In deze visies worden zowel de woon- en bouwopgave als de opgave voor het sociaal domein (zorg, welzijn etc.) in kaart gebracht voor alle aandachtsgroepen. Het programma werkt met koploperregio’s die aan de slag gaan met brede woonzorgvisies voor alle aandachtsgroepen. Centrumgemeenteregio Enschede is gevraagd een koploperregio te zijn. De gemeente Haaksbergen is aangehaakt bij dit traject. In dit kader proberen we regionale afspraken te maken voor de huisvesting van aandachtsgroepen. Uiteindelijk moet het koploperstraject leiden tot een regionale integrale woonzorgvisie met daarin een kwantitatieve verdeling van de sociale woningbouw en huisvesting voor en ondersteuning van aandachtsgroepen. Deze visie moet vervolgens vertaald worden naar lokale (prestatie)afspraken.
34
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
6.5 Acties Wat
Inhoud
Inspelen op toenemende behoefte aan LLBwoningen
Ruimte bieden aan initiatieven o.a. gericht op senioren
We bieden voldoende zorgwoningen
Wie Dit doen we door levensloopbestendige woningen toe te voegen op de juiste plekken nabij voorzieningen. We ontwikkelen als gemeente een doorstroomstrategie waarbij de nadruk wordt gelegd op de nieuwbouw van levensloopbestendige woningen in zowel de koop- als huursector. We zien kansen voor marktinitiatieven om particulieren te ondersteunen in hun woonwensen. We zetten in op woonvormen gericht op samen leven om ontmoeten te stimuleren en sociale cohesie te verbeteren. Voorbeelden zijn knarrenhofjes of concepten met gedeelde voorzieningen. We onderzoeken en stimuleren de mogelijkheden voor dementievriendelijk bouwen. Voor het huisvesten van mensen met een zorgvraag hebben zorgaanbieders en deels ook Domijn mogelijkheden om zorgvragen zo goed mogelijk te faciliteren. Eventueel leegkomend intramuraal zorgvastgoed levert kansen op voor transformatie naar zelfstandig wonen met eventueel een vorm van begeleiding of ondersteuning in samenwerking met een zorgaanbieder. Indien een bewoners ambulante begeleiding nodig heeft, kan dit bij verschillende zorgaanbieders ingekocht worden. We monitoren de vraag en het aanbod naar wonen met zorg voor verschillende doelgroepen. Dit doen we met onder meer de Monitor Gezond Wonen van provincie Overijssel.
We stellen een woonzorgvisie op die betrekking heeft op zorg voor ouderen en mensen met een beperking waarin tevens aan de hand van een afwegingskader sturing willen geven aan het programmeren van wonen en zorg. We wijzen inwoners actief op de mogelijkheden om hun woning veilig, bereikbaar, toegankelijk en bruikbaar te maken. We blijven aangehaakt bij het traject van de koplopersregio waarbij we proberen regionale afspraken te maken voor de huisvesting van aandachtsgroepen.
Gemeente Haaksbergen Ontwikkelaars Domijn Initiatiefnemers
Gemeente Haaksbergen Ontwikkelaars Zorgaanbieders Initiatiefnemers
Gemeente Haaksbergen Zorgaanbieders Domijn
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
35
7 Aanpasbaarheid en duurzaamheid Aanpasbaarheid en duurzaamheid Het grootste deel van het wonen in de toekomst vindt plaats binnen de bestaande woningvoorraad. Daarom heeft deze voorraad een prominente plaats in de Woonvisie. Van belang is dat onze woningvoorraad toekomstbestendig is, woningen worden verduurzaamd, levensloopbestendig worden gemaakt en dat de woningvoorraad waar dat wenselijk is meer divers wordt. De woningmarkt moet worden gezien als een woningportefeuille die we zo toekomstgericht mogelijk willen maken. Hiervoor is nieuwbouw nodig en soms zal er een pand worden gesloopt. Het gaat echter ook om renovatie, waarbij goed wordt gekeken naar de huidige kwaliteit van de bestaande voorraad. Toevoegingen zullen er zijn in woningsegmenten waaraan we een tekort hebben, segmenten die er nog helemaal niet zijn, en die de doorstroming stimuleren. Zo werken we stap voor stap aan een woningvoorraad, die past bij alle huishoudens in Haaksbergen. We stimuleren en faciliteren hierbij zoveel mogelijk de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.
7.1 Nieuwbouw en duurzaamheid Conform wetgeving is nieuwbouw aardgasvrij, vanaf 1 januari 2021 minimaal bijna energieneutraal (BENG), en is de milieuprestatie (MPG) maximaal 1,0. Daarnaast gebeurt de bouw van woningen zoveel mogelijk circulair. Dit houdt onder andere in dat er gebruik wordt gemaakt van duurzame, hergebruikte of her te gebruiken en demontabele en/of gestandaardiseerde materialen met een materialenpaspoort. Aanvullend zien we nieuwbouw met oog voor klimaatadaptatie als kans voor groene woonmilieus en daarmee samenhangend het terugbrengen van het ‘leven naar de straat’. Hiermee wordt onder andere de sociale cohesie in de wijk versterkt en ontstaat er een prettiger leef-en verblijfsklimaat. Daarbij worden door diverse vormen van groen natuurlijke afwaterings- en verkoelingsmechanismen gemaakt. Verduurzaming is op het gebied van energie niet alleen een steeds scherper wordende eis, maar het biedt ook kansen voor het verbeteren van de uitstraling van woningen en diversiteit van de buurt. Hierbij kan gedacht worden aan het vergroenen van tuinen en daken, de relatie tussen duurzaamheid en onderhoud van de openbare ruimte en aan het aanbrengen van verticaal groen op plekken waar dat mogelijk is.
7.2 Bestaande voorraad bepalend voor woonkwaliteit Omdat nieuwbouw maar een beperkte voorraadverandering teweeg brengt, is de kwaliteit van de bestaande voorraad steeds bepalender voor de totale woonkwaliteit van Haaksbergen. Een aantrekkelijke bestaande woningvoorraad en woonomgeving is een voorwaarde voor doorstroming op de woningmarkt. Dit hangt daarmee direct samen met het succesvol ontwikkelen van (complementaire) nieuwbouw en op lange termijn het leefbaar houden van Haaksbergen, Buurse en St. Isidorushoeve. Dit is belangrijk voor zowel ouderen en gezinnen als voor starters met een sterke lokale binding. Woningcorporaties hebben een belangrijke taak met betrekking tot het courant houden van de sociale huurwoningvoorraad. Vergroten van de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad is in principe een particuliere aangelegenheid, al speelt hier heel duidelijk een algemeen belang. De gemeente kan hierbij initiëren, bijvoorbeeld in de vorm van algemene informatievoorziening en meer specifiek door subsidies of leningen. Bovendien hebben we ambities om de duurzaamheidsdoelstellingen te behalen.
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
36
Stimuleren en faciliteren van meer duurzame woningvoorraad Er ligt een opgave om de woningvoorraad verder te verduurzamen. In het Convenant Energiebesparing Huursector is vastgelegd dat de sociale huurwoningvoorraad in Nederland in 2020 ten minste gemiddeld energielabel B heeft bereikt. De woningcorporaties in Haaksbergen hebben de energielabels de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd. Ook in het particuliere woningbezit zijn de energielabels verbeterd door toepassing van energiebesparende maatregelen. Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen tot het niveau van minimaal Energielabel A. Dat betekent dat de meeste ‘winst’ in Haaksbergen is te behalen bij het verduurzamen van bestaande koopwoningen. Daarnaast heeft ook het Klimaatakkoord, en de bijbehorende reductie van de CO2 uitstoot, invloed op de verduurzaming van de bestaande voorraad. Energiebesparingsmaatregelen leveren vele voordelen op: bewoners kunnen hiermee hun woonlasten omlaag brengen, terwijl het comfort verbetert en milieuwinst kan worden behaald. Momenteel ligt de Warmtevisie van de gemeente Haaksbergen ter inzage. De Warmtevisie omschrijft hoe, welke buurt en volgens welk tijdspad de gemeente Haaksbergen uiterlijk 2050 aardgasvrij wil worden. Zo kunnen inwoners en ondernemers nu al rekening houden met aanpassingen aan hun huis, apparatuur of installaties.
In de ontwerp Warmtevisie staat wat een mogelijk alternatieve warmtebron is en wanneer een buurt van het aardgas kan. Iedereen kan nu starten met het (stapsgewijs) isoleren van woningen en gebouwen, daarbij rekening houdend met het beoogd alternatief in de buurt. Financiering verduurzamen bestaande woningvoorraad We kennen in Haaksbergen geen generieke subsidie voor verduurzaming of voor het levensloopbestendig maken van woningen. Wel zijn er landelijke subsidies waar woningeigenaren gebruik van kunnen maken om hun woning in onze gemeente te verduurzamen, waaronder de investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE). We gaan als gemeente de mogelijkheden tot het financieren van het verduurzamen van bestaande woningen onderzoeken, een voorbeeld hiervan is het instellen van een duurzaamheidslening. Op dit moment kunnen inwoners in Haaksbergen gebruik maken van de landelijke regeling, namelijk het Nationaal Warmtefonds. Vanaf 1 november 2022 kunnen huiseigenaren zonder (extra) leenruimte of met een inkomen tot € 45.014 bruto via het Nationaal Warmtefonds leningen afsluiten voor verduurzamingsmaatregelen. Met betrekking tot het levensloop bestendig maken van de bestaande woningvoorraad willen kijken welke financieringsmogelijkheden hiervoor zijn. Wellicht dat een subsidieregeling of een zogenaamde blijvers-lening een optie is.
We gaan in de uitvoering de mogelijkheden hiervoor onderzoeken.
7.3 Transitie voor iedere inwoner mogelijk en betaalbaar Het verduurzamen van de woningvoorraad biedt vele kansen. Als gemeente Haaksbergen willen we graag een duurzame transitie stimuleren. Deze duurzame transitie omvat meer dan de energietransitie. Het gaat om warmte-transitie en energiebesparing, maar ook om klimaatadaptatiemaatregelen en het gebruik van circulaire bouwmaterialen. Waar het gaat om aanpasbaarheid doelen we op woontechnische verbeteringen, zoals het levensloopbestendig maken van woningen, het wegwerken van achterstallig onderhoud, en veiligheidsmaatregelen. We vinden het daarbij belangrijk dat iedereen hieraan mee kan doen. In Nederland is zo’n vijf á tien procent van de nieuwbouwwoningen ‘nul-op-de-meter’. Voor veel starters is de financieringsruimte die hypotheekverstrekkers bieden krap. Starters kiezen meestal een woning die net binnen die ruimte past en als er al geld over is voor extra opties, dan toch liever een uitbouw, een dure keuken of extra luxe badkamer. Per 1 januari 2015 is het hypotheekbedrag dat eigenaren van een nul-op-de-meterwoning extra kunnen lenen, verhoogd van € 13.500 naar € 25.000. De bouwer moet hiervoor tenminste tien jaar de energieprestatie van de woning garanderen. In het woonbehoefteonderzoek stelden we de vraag wat de belangrijkste drijfveer zou zijn in het geval zou worden gekozen voor het verduurzamen van de woning.
De belangrijkste reden is verlaging van de energierekening (65%). Circa 35% geeft aan dit voornamelijk te doen vanuit een duurzaamheidsoogpunt en het terugdringen van de klimaatverandering.
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
37
De markt voor huurwoningen lijkt voor deze energieconcepten wat eenvoudiger. Corporaties kunnen onder gelijkblijvende woonlasten de meerkosten van een woning verrekenen met de huur. Nul-op-de-meterwoningen worden op dit moment dan ook vooral gebouwd door woningcorporaties die de meerkosten op die manier terugverdienen. De rol van woningcorporaties gaat echter verder dan alleen warmtetransitie. Voor hen is er bijvoorbeeld ook een rol weggelegd in het klimaatadaptiever maken van tuinen door middel van het aanbrengen van meer groen. Dit helpt bij de afvoer van hemelwater en het tegengaan van zogenaamde ‘hitte-eilanden’. Verordening subsidie verlaging energielasten In oktober 2022 is de Verordening subsidie verlaging energielasten Haaksbergen vastgesteld. Verhuurders van woningen waar huurders wonen met een laag besteedbaar inkomen kunnen gebruik maken van deze subsidieregeling waarbij de verhuurder onder voorwaarden subsidie kan krijgen voor zonnepanelen of isolatie. Voor deze verordening wordt een inkomensgrens die overeenkomt met ongeveer 150% van het sociaal minimum (peildatum 1 juli 2022) gehanteerd. Deze subsidie moet voor 31 december 2024 verleend en vastgesteld worden. We geven uitvoering aan deze verordening. Warmtevisie Haaksbergen Op 25 mei 2022 is de warmtevisie vastgesteld.
Het beoogd resultaat is dat in 2050 alle gebouwen in de gemeente Haaksbergen niet meer met aardgas worden verwarmd. De gemeente Haaksbergen heeft daarbij een regisserende rol en werkt samen met inwoners en andere belanghebbenden stapsgewijs aan het aardgasvrij maken van Haaksbergen. Deze transitie kan alleen slagen als de haalbaarheid en betaalbaarheid geborgd zijn en iedereen kan meedoen. Middelen vanuit de Rijksoverheid zijn daarbij in belangrijke mate bepalend voor het slagen van de transitie. Deze uitgangspunten zijn voorwaardelijk om de transitie naar aardgasvrij te doen slagen en zijn nadrukkelijk opgenomen in de warmtevisie.
7.4 Toekomstbestendige bouw Woningbouwplannen vragen soms om een zorgvuldige afweging tussen behoud van de groene omgeving en de aanvullende woningbehoefte. Daarom geven we de voorkeur aan woningbouwplannen die bijdragen aan het inperken van negatieve effecten op de natuur of die bijdragen aan het verbeteren van de kwaliteit van de omgeving. Dit kunnen verschillende maatregelen betreffen die de natuur integreren in woningbouw. Hierdoor kan wateroverlast worden beperkt, hitte en droogte worden tegengegaan, de biodiversiteit wordt verbeterd of op een andere manier wordt bijgedragen aan de groene omgeving. In de Woondeal Twente zijn afspraken gemaakt over duurzame en toekomstbestendige bouw. De regio Twente streeft ernaar om in 2030 minimaal de helft van het aantal woningen circulair te laten bouwen. Om de plannen verder te concretiseren wordt een ‘Actieprogramma toekomstbestendig bouwen’ opgezet. Onderdeel van dit programma wordt klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. Inzetten op klimaatadaptatie We omarmen woningbouwplannen waarin klimaatadaptatie is meegenomen. We willen hittestress, droogte en wateroverlast tegengaan. Daarom is het belangrijk om in woningbouwplannen in te zetten op een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting.
38
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
7.5 Acties Wat
Inhoud
Duurzame woningbouw
Verduurzaming huidige woningvoorraad
Levensloopbestendig maken huidige woningwoorraad
Wie We zetten ons maximaal in om te komen tot CO2-neutrale woningen. We zetten in op de ontwikkeling van toekomstbestendige woningen zoals flexibele woningen, geschikt voor levensloopbestendig wonen. We gaan verder met het verduurzamen van de huidige woningvoorraad om zo toekomstbestendig mogelijk te worden. Dit doen we samen met particulieren als corporaties. Wel gaan we de mogelijkheden tot het financieren van het verduurzamen van bestaande woningen onderzoeken. We geven uitvoering subsidie verlaging energielasten Haaksbergen. We geven verder uitvoering aan de Warmtevisie. We zetten in op klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen We gaan de mogelijkheden tot het financieren van het levensloopbestendig maken van de bestaande woningen onderzoeken.
Gemeente Haaksbergen Ontwikkelaars Domijn Initiatiefnemers
Gemeente Haaksbergen Domijn Initiatiefnemers
Gemeente Haaksbergen Domijn
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
39
Bijlage A - Begrippen en definities ’85-7,5-7,5-regel’ Woningcorporaties moeten per 1 januari 2022 92,5 procent van hun vrijkomende sociale woningvoorraad verhuren aan de sociale doelgroep. Corporaties mogen daarnaast 7,5% vrij toewijzen. Dit percentage van 7,5% kan worden verhoogd naar maximaal 15% indien de corporatie hierover afspraken maakt met de gemeente en huurdersorganisatie en dit laat vastleggen in de prestatieafspraken. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep. Ambulantisering Het streven om mensen met een zorgbehoefte zo veel mogelijk te laten participeren in de maatschappij en benodigde hulp aan huis aan te bieden. De mate van geboden hulp hangt af van de benodigde zorgvraag. Betaalbare woningen Huurwoningen met een kale huur tot de hoge aftoppingsgrens (678,66, prijspeil 2022) en koopwoningen tot de NHG-grens (€ 355.000, prijspeil 2022 / € 405.000 prijspeil 2023). Deze NHG-grens fluctueert en houdt rekening met marktontwikkelingen waardoor deze per jaar waar nodig omhoog en omlaag bijgesteld kan worden. Doelgroep corporaties Tot de doelgroep worden de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met 40.765 euro (prijspeil 2022) en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met 45.014 euro (prijspeil 2022) gerekend. Doorstromers Huishoudens die een andere woning betrekken en daarbij hun huidige woning vrijmaken.
Huurstarters Huishoudens die een huurwoning betrekken en daarvoor niet zelfstandig woonden. Koopstarters Huishoudens die voor het eerst een koopwoningen betrekken. Levensloopbestendige woning Een woning die al geschikt is (of eenvoudig aan te passen) voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners. Zo voldoet de woning in alle levensfasen aan de behoeften die de bewoner dan heeft. Liberalisatiegrens De liberalisatiegrens is de wettelijk vastgestelde grens die bepaalt of een huurwoning binnen de sociale huur of de vrije sector valt. De liberalisatiegrens lag in 2022 op € 763,47 en in 2023 op € 808,06. Middeninkomen Tot de middeninkomens worden alle huishoudens met een (gezamenlijk) belastbaar jaarinkomen tussen € 40.000 en € 70.000 gerekend. Passend toewijzen Ten minste 95% van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens moet een woning toegewezen krijgen met een huur tot de aftoppingsgrenzen. Voor 2023 gelden daarbij de volgende inkomensgrenzen: eenpersoonshuishoudens tot AOW: € 25.475 (2022: € 24.075), eenpersoons ouderenhuishouden: € 25.075 (2022: € 23.975), meerpersoonshuishouden tot AOW: € 34.575 (2022: € 32.675) meerpersoons ouderenhuishouden: € 33.800 (2022: € 32.550)
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
Senioren Huishoudens met één of meer personen in de AOW-leeftijd. Sociale huur Huurwoningen in bezit van corporaties of particulieren met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Vrijesectorhuur Huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Wordt ook wel een geliberaliseerde huurwoning genoemd.
40
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
41
Bijlage B – Beleidskaders Landelijke beleidskaders Nationale Woon- en Bouwagenda Een belangrijk kader voor de gemeentelijke woonvisie is de Nationale Woon- en Bouwagenda. Zoals Minister de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) hierin aangeeft, is het woningtekort in Nederland te groot: “Als we wonen overlaten aan het vrije spel der krachten, geldt het recht van de sterkste en raken mensen in de knel. Een plek om te wonen is een grondrecht, maar de laatste jaren voor te veel mensen een nauwelijks bereikbaar voorrecht geworden”. Als oplossing voor het woningtekort heeft Minister de Jonge daarom de Nationale Woon- en Bouwagenda gepresenteerd. Deze plannen zorgen voor meer regie en meer tempo en daarmee tot een betere beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. De Nationale Woon- en Bouwagenda bevat zes programma’s: woningbouw, een thuis voor iedereen, betaalbaar wonen, leefbaarheid en veiligheid, verduurzaming gebouwde omgeving en wonen en zorg voor ouderen. Deze programma’s hebben allen hun weerslag op het gemeentelijke woonbeleid. Herziene Woningwet (2021) Sinds 1 juli 2015 is de herziene Woningwet (en het daaronder liggende Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015) van kracht. Als gevolg hiervan veranderde de rol van de gemeente.
De gemeente kreeg in beginsel meer invloed op de werkzaamheden van de in de gemeente Beesel actieve woningcorporaties. Als gevolg van de Woningwet moesten woningcorporaties hun vrijkomende sociale huurwoningen namelijk passend toewijzen. Per 2022 is de woningwet op een aantal onderdelen herzien. Zo krijgen woningcorporaties voortaan meer mogelijkheden voor het verduurzamen van hun woningen en het verbeteren van de leefbaarheid. Ook is de markttoets voor drie jaar opgeschort waardoor het voor woningcorporaties theoretisch makkelijker wordt te investeren in het niet-DAEB-segment. Of dit ook daadwerkelijk gebeurt is afhankelijk van beleid van de corporatie en de prestatieafspraken die woningcorporaties met gemeenten maken. Toewijzingsregels corporaties Corporaties mogen hun woningen in het DAEB-segment niet zomaar aan iedereen toewijzen. Voor het toewijzen van sociale huurwoningen gelden inkomensgrenzen zodat sociale huurwoningen in eerste instantie naar mensen met een laag inkomen gaan. Daarnaast is er een vrije toewijzingsruimte. In principe moeten corporaties per 1 januari 2022 92,5% van hun woningen toewijzen aan de doelgroep. Tot de doelgroep worden de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met 40.765 euro (prijspeil 2022) en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met 45.014 euro (prijspeil 2022) gerekend. Corporaties mogen daarnaast 7,5% vrij toewijzen.
Dit percentage van 7,5% kan worden verhoogd naar maximaal 15% indien de corporatie hierover afspraken maakt met de gemeente en huurdersorganisatie en dit laat vastleggen in de prestatieafspraken. In dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen worden toegewezen aan de doelgroep. Bovenstaande regel wordt ook wel de 85-7,5-7,5 regel genoemd. Daarnaast geldt dat woningcorporaties hun vrijkomende sociale huurwoningen passend moeten toewijzen. Zo moet voor ten minste 95% van de woningen die de corporatie toewijst aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor passend toewijzen, de kale huur onder de aftoppingsgrens liggen. Er bestaat daarnaast een marge van 5% voor uitzonderingssituaties. Wet aanpak woonoverlast (2017) Op basis van deze wet heeft de burgemeester de mogelijkheid om gedragsaanwijzingen op te leggen aan zowel huurders als eigenaren van koopwoningen die ernstige en herhaaldelijke woonoverlast veroorzaken. Dit is een bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing op basis van artikel 151d Gemeentewet. Dit om het woongenot en gevoelens van veiligheid van slachtoffers van woonoverlast te vergroten. Bij woonoverlast moet gedacht worden aan een hond die voortdurend blaft, buren die de portiek niet schoon houden of geluidsoverlast. De overlastgever kan een gedragsaanwijzing krijgen in de vorm van een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom.
In deze last staat dat de overlastgever bepaalde handelingen moet doen of juist moet laten.
Goed wonen in Haaksbergen 20.203
42
De burgemeester kan pas een gedragsaanwijzing geven als een waarschuwing, mediation of buurtbemiddeling niet werken. Wanneer deze gerichte aanpak niet werkt, kan alsnog de woning gesloten worden. Wet Goed Verhuurderschap (inwerkingtreding 1 juli 2023) Deze wet geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten. Door een norm voor goed verhuurderschap te introduceren en gemeenten de mogelijkheid te geven om een verhuurvergunning te verplichten, kunnen gemeenten actief sturen op goed verhuurderschap. Zo kunnen gemeenten extra eisen stellen aan de verhuurder als het gaat om het onderhoud van de woning en de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen. Er komt een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels. In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en het handhaven van de algemene regels en de verhuurvergunning. Hiervoor krijgen zij het bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername tot hun beschikking. Dit kan via een escalatieladder worden ingezet. Ook moeten gemeenten een meldpunt instellen waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag.
Spreidingswet (inwerkingtreding per 1 januari 2024) Om gemeenten en provincies meer verantwoordelijkheden te geven in de asielopvang wordt de Spreidingswet ingevoerd. Opvanglocaties worden dan niet meer op basis van vrijwilligheid opgezet, maar iedere gemeente en provincie is door deze wet zelf verantwoordelijk om opvangplekken te regelen voor een bepaald aantal mensen. Binnen een provincie kunnen gemeenten wel onderling ‘uitruilen’ als er maar voldoende opvangplekken komen. Daarnaast kan de staatssecretaris gemeenten dwingen opvangplekken te regelen. Hij / zij neemt dan een besluit over de verdeling van de benodigde opvangplekken. Omgevingswet (inwerkingtreding per 1 januari 2024) Deze wet bundelt regels voor projecten in de leefomgeving en maakt ze eenvoudiger. Ook ontstaat er meer samenhang tussen plannen en activiteiten. Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen kunnen zo beter beslissingen nemen over hoe de leefomgeving nog beter kan worden benut en beschermd. De Omgevingswet en de harmonisatieopgave bieden een unieke kans om het ruimtelijk beleid anders vorm te geven. We gaan hierin van korte termijn sectoraal denken naar lange termijn integraal denken en doen. Dit geeft ruimte voor het stimuleren van initiatieven uit de samenleving die goed passen bij ambities voor de fysieke leefomgeving.