20.203 Woonvisie Goed wonen in Haaksbergen

Goed wonen in Haaksbergen Een nieuwe woonvisie voor Haaksbergen

Stec Groep en gemeente Haaksbergen

Luuk Lentferink & Beer Janssens 25 mei 2023

Sandra Scheggetman

2

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

Inhoudsopgave Voorwoord

4

1

5

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

Uitgangspunten 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3

3.2 3.3 3.4 3.5

4.3 4.4

5

5.2 5.3 5.4

6

26

Huishoudensontwikkeling in Haaksbergen, Buurse en St. Isidorushoeve ..................................................................... 26 Kernen Haaksbergen, Buurse en St. Isidorushoeve ......................... 26 Woningbouw in het buitengebied ............................................. 27 Acties .............................................................................. 29

Wonen, zorg en welzijn 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

20

Vraag naar betaalbare koop- en huurwoningen ............................. 20 Meer mogelijkheden voor doorstroming bieden en langere verhuisketens op gang brengen ................................................ 21 Kleine(re) woningen en flexibele schil ....................................... 23 Acties .............................................................................. 25

Vitale kernen 5.1

14

Complementaire nieuwbouw voor de juiste doelgroepen op de juiste locaties .................................................................... 14 Woningbouw is meer dan alleen stenen: aandacht voor de omgeving .. 15 Haaksbergen staat open voor vernieuwende woonconcepten ............ 16 Inbreiding voor uitbreiding ..................................................... 17 Acties .............................................................................. 18

Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen 4.1 4.2

8

Ondanks vergrijzing groeit het aantal huishoudens in Haaksbergen, dit wordt met name veroorzaakt door migratie .............................. 8 Huishoudensgroei verwacht, met name groei in oudere huishoudens ..... 9 Vraag naar levensloopbestendige woningen ................................. 10 Woningbehoefte inclusief opvangen Twentse ambitie ..................... 12 Gemeentelijke woonambitie ................................................... 12

Aantrekkelijke nieuwbouw 3.1

4

Aanleiding ........................................................................... 5 Doelstelling ......................................................................... 6 Leeswijzer .......................................................................... 7

30

Vergrijzing zorgt voor groei aantal zorgbehoevenden ..................... 30 Geschikt wonen voor ouderen en zorgbehoevenden ....................... 31 Diversiteit en flexibiliteit ...................................................... 31 Woonzorgvisie .................................................................... 32 Acties .............................................................................. 34

3

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

7

Aanpasbaarheid en duurzaamheid 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

35

Nieuwbouw en duurzaamheid ................................................. 35 Bestaande voorraad bepalend voor woonkwaliteit ......................... 35 Transitie voor iedere inwoner mogelijk en betaalbaar .................... 36 Toekomstbestendige bouw ..................................................... 37 Acties .............................................................................. 38

Bijlage A - Begrippen en definities

39

Bijlage B – Beleidskaders

41

Bijlage C – Woonbehoefteonderzoek

47

Bijlage D – Aanvullende demografische scenario’s

48

Bijlage E – Woondeal Twente

49

Bijlage F – Verordening inzake de uitgifte van bouwgrond voor koopwoningen

50

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

4

Voorwoord In Haaksbergen is het goed wonen, werken en recreëren. Haaksbergen is een bruisend dorp in een landelijke groene omgeving. Haaksbergen oefent aantrekkingskracht uit op woningzoekenden uit de omgeving, met name op inwoners uit de grote steden zoals Hengelo en vooral Enschede. Haaksbergen is een dorp, maar wel in de buurt van grote stedelijke netwerken waar men landelijk kan wonen. Ook zien we dat we een goed vestigingsklimaat zijn voor het woon- /werkverkeer naar de Achterhoek. Binnen onze gemeente bedienen we twee regio’s, zowel Twente als de Achterhoek. Met name de goede ontsluiting van het gebied met de N18, het bovenmodale voorzieningenniveau en de grote werkgelegenheid spelen een grote rol in de regionale aantrekkingskracht. De komende jaren zal het aantal huishoudens in onze gemeente nog licht groeien, met name doordat er meer kleinere huishoudens zijn. Ook zal de komende jaren de gevolgen van de vergrijzing goed merkbaar worden. Voor mensen die langer thuis willen blijven wonen is het belangrijk dat zij een passende woning hebben. We kijken in deze woonvisie niet alleen naar nieuwbouw, maar ook naar het toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad. Door de grote woningbouwopgave is het van belang om snel te bouwen.

Hierbij hebben we niet alleen oog voor de aantallen, maar ook voor de kwalitatieve behoefte: aan welk type woning is er behoefte nu en de komende jaren? We willen de juiste woningen bouwen voor de juiste doelgroepen. Ons woningaanbod moet dan ook divers zijn. We willen gemengde wijken met woningen in de sociale en midden huur realiseren, maar ook goedkope koopwoningen en huizen in het dure segment. We geven de voorkeur aan inbreiding voor uitbreiding, maar kijken wel naar de mogelijkheden aan de randen van ons dorp. We staan aan de vooravond van een grote bouwopgave. Maar dat doen we niet alleen. Om onze visie uit te kunnen voeren zoeken we de samenwerking met initiatiefnemers, onze inwoners, de huurdersvereniging en met Domijn. We moeten samen werken aan de realisatie van het uitvoeringsprogramma om er met elkaar voor zorgen dat het goed wonen is èn blijft in Haaksbergen. Wethouder Wonen Jan-Herman Scholten

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

5

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De woningmarkt volop in beweging De woningmarkt is volop in beweging. De laatste jaren is de markt flink aangetrokken en starters in Haaksbergen komen moeilijker aan een woning dan enkele jaren geleden. De huishoudensprognoses laat zien dat de huishoudensgroei in Haaksbergen verder doorzet. We hebben daarnaast te maken met vergrijzing en aanhoudende huishoudensverdunning. Dit brengt een wijzigende woningbehoefte met zich mee. Het Rijk heeft nieuwe en hoge ambities op het gebied van de volkshuisvesting. Hier zijn verschillende programma’s voor opgesteld die ook uitwerking hebben op onze gemeente. Daarnaast hebben de herziene Woningwet, de nieuwe Huisvestingswet, de nieuwe Omgevingswet en bijbehorende Omgevingsvisie en de decentralisatie van beschermd wonen binnen de Wmo 2015 een grote impact op lokaal niveau. Het is daarom nu het juiste moment een nieuwe Woonvisie op te stellen voor gemeente Haaksbergen voor de periode 2023-2028 met een doorkijk naar de periode tot 2032. Het uitgevoerde woonbehoefteonderzoek heeft belangrijke input geleverd voor (delen van) deze Woonvisie. Ambitie voor de woningmarkt voor de komende jaren vormgeven De Woonvisie is ook het document, waarmee we de ambitie zoals we die als Haaksbergen hebben voor de woningmarkt kunnen vormgeven.

Wonen in Haaksbergen is voor veel inwoners aantrekkelijk, zo blijkt uit de woonwensenenquête die door meer dan 1.020 inwoners van de gemeente Haaksbergen is ingevuld. De identiteit van Haaksbergen komt tot uiting in een sterk lokaal gerichte woningmarkt. Om te kunnen voorzien in de woonbehoefte van Haaksbergen is een gevarieerde, toegankelijke en betaalbare woningvoorraad van belang. Haaksbergen naar 2028: we voorzien in de behoefte van Haaksbergenaren We willen in de gemeente Haaksbergen voor alle huidige en toekomstige inwoners een fijne leefomgeving bieden. Met de kern Haaksbergen bieden we enerzijds een compacte kern met alle bijbehorende voorzieningen. Anderzijds bieden Buurse en St. Isidorushoeve ruimte en rust in een landelijk woonmilieu. Die diversiteit van woonmilieus willen we behouden. Zo kan iedereen de gewenste wooncarrière in Haaksbergen maken en doorstromen naar de woning en de plek binnen Haaksbergen die bij hem of haar past, als huurstarter en koopstarter, als gezin en als oudere. Of je nu op zoek bent naar een compact of een groot appartement, een klein of een groot gezinshuis, of een levensloopbestendige woning op een plek die bij je past, Haaksbergen wil het kunnen bieden.

De Woonvisie is een flexibel document dat ruimte biedt aan initiatieven Het resultaat is een Woonvisie op hoofdlijnen met puntig geformuleerd waar Haaksbergen naar toe wil de komende jaren op het gebied van wonen. We kiezen er bewust voor beleid niet tot achter de komma te formuleren, omdat we per situatie ruimte willen bieden aan de creativiteit van onze inwoners en omdat we ruimte willen maken voor goede initiatieven in nieuwbouw, maar vooral ook in de bestaande voorraad. Daarbij willen we er ook voor zorgen dat inwoners van Haaksbergen, corporaties, zorgpartners, marktpartijen en andere initiatiefnemers weten waar ze aan toe zijn en hoe initiatieven het woon- en leefklimaat in onze gemeente kunnen versterken, en van toegevoegde waarde zijn. Wij maken ruimte, nodigen uit en faciliteren initiatiefnemers waar mogelijk.

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

6

1.2 Doelstelling DOEL VAN DE WOONVISIE Het doel van deze woonvisie is dat inwoners goed kunnen wonen in Haaksbergen, zowel jong als oud. We maken de woonwensen en woningbehoeften van onze inwoners zoveel mogelijk binnen de gemeentegrenzen mogelijk. Dit doen we met aandacht voor de bestaande woningvoorraad, met nieuwbouw gericht op kwalitatieve behoeften en doorstroming. We staan open voor instroom van huishoudens van buiten. We monitoren ontwikkelingen en sturen bij wanneer dat nodig of wenselijk is. Zo blijft het prettig wonen in Haaksbergen voor iedereen! Voldoende draagvlak van groot belang De nieuwe Woonvisie is dynamisch en flexibel, en richtinggevend voor Haaksbergen voor de komende vijf jaar. Wij denken dat de nieuwe Woonvisie een uitnodiging is geworden voor al onze woonpartners en andere initiatiefnemers om met nieuwbouw, en met goed gebruik van de bestaande woningvoorraad concrete projecten te realiseren die aansluiten bij de huidige en toekomstige vraag. Betrokkenheid van belanghebbenden en raadsleden In aanloop naar de nieuwe Woonvisie hebben we vier bijeenkomsten georganiseerd, één met starters, één met woningcorporaties en marktpartijen (zoals projectontwikkelaars, bouwers, makelaars en beleggers), één met zorgpartijen en één met bewoners.

Tijdens deze eerste serie bijeenkomsten zijn we in gesprek gegaan en zijn de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek toegelicht. We hebben allen in het proces betrokken, zodat we in onderlinge samenwerking een gedragen Woonvisie kunnen presenteren. Tijdens alle bijeenkomsten zijn belangrijke uitgangspunten voor de nieuwe Woonvisie besproken. De belangrijkste uitgangspunten voor de nieuwe Woonvisie zijn:  De ontwikkeling van de bevolking: als gemeente groeien we op korte en middellange termijn door;  De veranderende samenstelling van de bevolking van Haaksbergen: we vergrijzen en ontgroenen.  De kenmerken van de huidige woningmarkt: hoge woningprijzen en beperkt aanbod, voor zowel starter als oudere.  We realiseren ons ook dat verreweg het leeuwendeel van de woningen er over 10, 20 en 30 jaar nog steeds staat en dat alle woningeigenaren staan voor een goede en duurzame kwaliteit van de bestaande woningvoorraad;  In de nieuwbouwprogrammering vinden we het belangrijk dat deze zo goed mogelijk aansluit bij de toekomstige woonbehoefte van alle inwoners. Deze uitgangspunten hebben we centraal gesteld in deze Woonvisie. Op basis van deze uitgangspunten hebben we een ontwerp Woonvisie opgesteld met een onderliggend woonbehoefteonderzoek, dat begin 2021 is afgerond (zie bijlage C). De uitkomsten uit dit woonbehoefteonderzoek zijn toegelicht gedurende de bijeenkomsten.

Daarnaast heeft er een verdieping plaatsgevonden op de kwalitatieve woningbehoefte in het kader van het woningbehoefteonderzoek, rekening houdend met de regionale afspraken rondom de woonprogrammering. Op basis van een drietal demografisch scenario’s is onderzocht welk deel van de extra regionale ambitie voor Haaksbergen te onderbouwen is.

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

7

1.3 Leeswijzer In de volgende hoofdstukken komt onze visie aan bod, kort en bondig per onderwerp. Hoofdstuk 2 beschrijft de uitgangspunten voor deze woonvisie. Hierin is een terugblik opgenomen naar de woningmarkt van de afgelopen jaren. In hoofdstuk 3 lichten we onze visie op nieuwbouw in Haaksbergen toe. Betaalbaarheid en beschikbaarheid komen in hoofdstuk 4 aan bod. In hoofdstuk 5 beschrijven we het belang van vitale kernen en onze visie op wonen in het buitengebied. In hoofdstukken 6 zoomen we in op de samenhang tussen wonen, zorg en welzijn. In hoofdstuk 7 gaan we in op het belang van verduurzaming van de woningvoorraad. In de bijlages vindt u een overzicht van het de verschillende beleidstukken van het Rijk, de provincie Overijssel de regio Twente en het lokale beleid. De Woondeal Twente is hier opgenomen en ons woonbehoefteonderzoek inclusief de aanvullende demografisch scenario’s.

Deze woonvisie is een coproductie tussen de Stec Groep en de gemeente Haaksbergen.

8

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

2 Uitgangspunten Het woningbehoefteonderzoek geeft inzicht in onderliggende trends en ontwikkelingen op de Haaksbergse woningmarkt. Dit vormt een gedegen basis voor de Woonvisie van Haaksbergen. Zo brengen we de demografische ontwikkelingen van de afgelopen tien jaar in beeld en zoomen we in op de huidige woningvoorraad in Haaksbergen. Hierna kijken we vooruit. Eerst tonen we de verwachte huishoudensontwikkeling en vervolgens vertalen we inzichten in demografie en de huidige woningvoorraad naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de komende tien tot twintig jaar. Zie voor een verdieping op kernen en toelichting op gehanteerde methoden het woonbehoefteonderzoek die als separate bijlage bij deze woonvisie is gevoegd.

2.1 Ondanks vergrijzing groeit het aantal huishoudens in Haaksbergen, dit wordt met name veroorzaakt door migratie De gemeente Haaksbergen telt in 2020 circa 24.310 inwoners verdeeld over 10.220 huishoudens (CBS, 2021). Onderstaande figuur laat zien dat het inwonertal de laatste jaren steeds licht is afgenomen. In totaal zien we een afname van circa 1% van het aantal inwoners over de afgelopen tien jaar. Het aantal huishoudens steeg in dezelfde periode met circa 4%. Dit duidt op huishoudensverdunning. Figuur 1: Ontwikkeling aantal inwoners (linkeras) en aantal huishoudens (rechteras) in Haaksbergen tussen 2010 en 2020 25500

10500

25300

10400

25100

10300

24900

10200

24700

10100

24500

10000

Inwoners

24300

9900

Huishoudens

24100

9800

23900

9700

23700

9600

23500

9500 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Bron: CBS (2021), bewerking Stec Groep (2022).

Landelijke trends als vergrijzing en huishoudensverdunning doen zich ook duidelijk in Haaksbergen voor Een uitsplitsing van de huishoudensontwikkeling naar leeftijdsklassen en samenstelling laat vergrijzing en een huishoudensverdunning zien in de gemeente Haaksbergen. Inwoners in de leeftijdsklassen van 65 jaar en ouder nemen sterk in omvang toe, terwijl jongere leeftijdsklassen juist in aantal afnemen of stabiel blijven (zie onderstaand figuur). Grofweg kunnen we stellen: des te ouder de leeftijdscategorie, des te harder deze groeit. Ook de huishoudenssamenstelling is sterk veranderd. Het aantal stellen en gezinnen is de afgelopen tien jaar stabiel gebleven, daartegenover staat juist een sterke toename van het aantal alleenstaanden. Hierdoor steeg de huishoudensgroei sterker dan de bevolkingsgroei in de afgelopen tien jaar.

9

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

Figuur 2: Huishoudensontwikkeling tussen 2010 en 2020 naar leeftijd (links) en naar samenstelling (rechts) Bron: CBS (2021), bewerking Stec Groep (2022).

2020

2019

-

2018

-

2017

2.000

2016

2.000

2015

4.000

2014

6.000

4.000

2013

8.000

6.000

2012

10.000

8.000

2011

12.000

10.000

2010

12.000

tot 35 jaar

35 tot 50 jaar

Huishoudens met kinderen

50 tot 65 jaar

65 tot 80 jaar

Huishoudens zonder kinderen

80 jaar en ouder

Eenpersoonshuishoudens

Migratiesaldo belangrijk voor bevolkingsontwikkeling Tussen 2010 en 2020 was er sprake van een lichte bevolkingsafname van circa 180 personen, zoals zichtbaar in figuur 1. Onderstaand figuur laat het buitenlands- en binnenlands migratiesaldo1 en de natuurlijke bevolkingsgroei van de gemeente Haaksbergen zien. Sinds 2012 zijn er binnen de gemeente meer personen overleden dan geboren en hierdoor is er sprake van een negatief natuurlijk groeicijfer. Daarentegen is het binnenlands migratiesaldo sinds 2013 positief. Ook het buitenlands migratiesaldo is de afgelopen jaren overwegend positief. Migratiestromen zijn dus belangrijk voor de bevolkingsontwikkeling in de gemeente Haaksbergen. Figuur 3: Buitenlands- en binnenlands migratiesaldo, en natuurlijke bevolkingsgroei per jaar 100 50 0 -50 -100 -150 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) Binnenlandse verhuizingen (saldo) Buitenlandse migratie (saldo) Bron: CBS (2021), bewerking Stec Groep (2022).

2.2 Huishoudensgroei verwacht, met name groei in oudere huishoudens Op basis van de geraamde Primos prognose 2020 groeit het aantal huishoudens tot 2030 met circa 230 huishoudens tot circa 10.520 huishoudens. Dit is een toename van 2% ten opzichte van 2020. We zien dat met name het aantal alleenstaanden & stellen van 65 jaar en ouder de komende jaren zal toenemen, van 3.490 in 2020 tot 4.025 in 2029. Dit is een groei van circa 15%. Ook zien we dat het aantal alleenstaanden & stellen tot 1 Buitenlands migratiesaldo: personen die zich in Nederland vestigen min inwoners die Nederland verlaten om zich buiten Nederland te

vestigen (incl. saldo van administratieve correcties). Binnenlands migratiesaldo: het aantal gevestigde personen (uit een andere gemeente binnen Nederland) min het aantal vertrokken personen (naar een andere gemeente binnen Nederland).

10

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

35 jaar tot 2025 nog toenemen met circa 9%. Vervolgens zal deze doelgroep in omvang afnemen tot circa 735 in 2029, een daling van circa -3% ten opzichte van 2020. Gezinnen en alleenstaanden & stellen van 35 tot 65 jaar nemen de komende jaren naar verwachting in omvang af. Tabel 1: Huishoudensontwikkeling gemeente Haaksbergen 2020-2030 Doelgroep Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Huishoudens 2020

Huishoudens 2024

Ontwikkeling 2020 tot 2025

Huishoudens 2029

Ontwikkeling 2020 tot 2030

760

825

+65

+9%

735

-25

-3%

Gezinnen

3.730

3.645

-85

-2%

3.565

-165

-4%

Alleenstaanden & stellen 35 tot 65 jaar

2.260

2.180

-80

-4%

2.130

-130

-6%

Alleenstaanden & stellen 65+

3.490

3.755

+265

8%

4.025

+535

15%

Overig2

50

60

+10

20%

65

+15

30%

Totaal

10.290

10.465

+175

2%

10.520

+230

2%

Bron: Primos (2020), bewerking Stec Groep (2022).

De afgelopen jaren zijn er in Haaksbergen relatief weinig woningen gebouwd. Daarnaast is er op provinciaal niveau sprake van een woningtekort. De Primos prognose hierboven houdt geen rekening met het inlopen van tekorten. Mogelijk is hierdoor de werkelijke woningbehoefte iets groter dan geprognotiseerd. Belangrijk is om de ontwikkeling van de woningbehoefte goed te blijven monitoren en eventueel tussentijds bij te sturen.

2.3 Vraag naar levensloopbestendige woningen We vertalen de demografische ontwikkelingen en huidige woningvoorraad naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor de komende tien jaar. Naar verwachting ontstaat er een theoretisch overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen. Dit heeft meerdere redenen. Zo zal Haaksbergen de komende jaren naar verwachting sterk vergrijzen. Vanuit ouderen bestaat vaker de wens om hun reguliere grondgebonden koopwoning in te wisselen voor een nultredenwoning. Dit kan zowel een grondgebonden woning als een appartement zijn. Het overschot aan reguliere grondgebonden koopwoningen kan deels worden opgevangen door het levensloopgeschikt maken van deze woningen. Hiermee wordt tegelijkertijd in een deel van de vraag naar nultredenwoningen voorzien. De totale opgave tot 2030 is uitgezet in onderstaand figuur. Op basis van het doorstroommodel zal de totale opgave tot 2030 uitkomen op zo’n 595 levensloopbestendige woningen. Ook ontstaat er een theoretisch overschot aan circa 370 grondgebonden woningen. In totaal is er in de periode 2020 tot 2030 behoefte aan circa 230 woningen.

2 Onder overige huishoudens wordt de overige ‘restgroep’ verstaan. Hieronder vallen onder andere mensen in instellingen (bijvoorbeeld in

verzorgingstehuizen en psychiatrische instellingen) of bijvoorbeeld twee samenwonende broers.

11

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

Figuur 4: Opgave voor de periode 2020-2029 uitgesplitst naar type en eigendomsvorm op basis van het doorstroommodel

Levensloopbestendig

Grondgebonden

-300 Sociale huur

-200

-100

-

100

200

300

400

-255

Vrijesectorhuur

-30

Koop

-85

Sociale huur

105

Vrijesectorhuur

185

Koop

305

Bron: Primos 2020, WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2022). Door afronding kan optelling afwijken

Ontbreken geschikt woningaanbod dwingt huishoudens concessies te doen in woonvoorkeuren Het Stec-doorstroommodel is een dynamisch en vraag gestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. Huishoudens geven in hun woonwensen de voorkeur aan een woning die past bij hun inkomen. Wanneer dit aanbod ontbreekt, moeten huishoudens uitwijken naar andere woningen (‘second best’). Hierbij doen huishoudens vaak concessies in hun woonvoorkeuren. Om de alternatieve wooninvulling van huishoudens in de gemeente Haaksbergen in beeld te brengen, toetsen we het doorstroommodel aan de gerealiseerde verhuisbewegingen. Onderstaand figuur laat de woningbehoefte op basis van primaire woonvoorkeuren en gerealiseerde verhuisbewegingen zien. Figuur 5: Woningbehoefte gemeente Haaksbergen 2020-2030, op basis van primaire woonvoorkeur en gerealiseerde verhuisbewegingen

Levensloopbestendig

Grondgebonden

-300

-200

SH GGB -255

-100

100

200

300

400

-175 -30

VSH GGB

KOOP GGB

0

-215

0

-85

SH APP/NULT.

105

250 185

VSH APP/NULT.

KOOP APP/NULT.

Op basis van primaire woonvoorkeur

150

225 305

Op basis van gerealiseerde verhuisbewegingen

Bron: Primos 2020, WoON 2015, WoON 2018, SysWov 2020, bewerking Stec Groep (2022). Door afronding kan optelling afwijken. SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur, GGB = grondgebonden, APP/Nult. = appartement of nultredenwoning.

Een deel van de grondgebonden sociale huurwoningen bestaat uit nultredenwoningen (denk aan voormalige seniorenwoningen). Dit wordt in beeld gebracht.

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

12

2.4 Woningbehoefte inclusief opvangen Twentse ambitie Aanvullend op het woningbehoefteonderzoek zijn naast het basis-scenario ook het migratie-scenario en plusscenario in beeld gebracht (zie bijlage D). Voor het migratie-scenario is gekeken naar hoe de bevolking en het aantal huishoudens in Haaksbergen zich in de afgelopen jaren hebben ontwikkeld en in welke mate dit toegerekend kon worden aan migratie (op basis van gegevens van het CBS). Om tot het migratie-scenario te komen trekken we de langjarige migratietrend door in de prognose tot 2030. De jaren 2019 en 2020 bij de uitgangspunten van Primos 2020 optellen, resulteert niet in een hogere woningbehoefte dan berekend in het basisscenario. Het plus-scenario is gericht op het invullen van de extra (boven-) regionale ambitie: bovenop de basisbehoefte (basis-scenario) om een bijdrage te leveren aan het terugdringen van het woningtekort in de provincie. In het plus-scenario is er in de periode 2020 tot 2030 behoefte aan 385 tot 445 woningen. We zien tot 2030 een additionele behoefte voor 20 tot 60 grondgebonden koopwoningen. Dit kan verklaard worden door het relatief grotere aandeel jonge stellen en gezinnen in het plus-scenario. Ook in het plus-scenario is in de gemeente Haaksbergen vooral behoefte aan appartementen en levensloopbestendige woningen, met name door de toename van het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder. 

De regio Twente heeft in de Regionale Woonagenda de ambitie opgenomen om de komende jaren 5.000 tot 7.000 extra woningen te bouwen – bovenop de lokale behoefte

2.5 Gemeentelijke woonambitie De ambitie van onze gemeente is groter dan de lange termijnbehoefte op basis van de Primos prognose (2020) en het plus scenario. Dit komt mede voort uit de grote landelijke ambitie (in de Nationale woon- en bouwagenda is een lange termijndoel van 900.000 woningen tot 2030 opgenomen) en de afspraken die de provincie Overijssel vervolgens heeft gemaakt met het Rijk en de regiogemeenten in het kader van de Woondeal Twente. In de Woondeal Twente, welke op 21 december door partijen is ondertekend, is afgesproken dat elke regionale gemeente, dus ook de gemeente Haaksbergen, een bijdrage levert aan de regionale woningbouwopgave van 14.100 woningen. Het aantal woningen per regiogemeente wordt “fair share” verdeeld. Hierbij is wel de kanttekening gemaakt dat de bijdrage moet passen bij de lokale opgave en het karakter van de gemeente (zie bijlage E: Woondeal Twente). De grotere gemeentelijke ambitie staat wel enigszins op gespannen voet met de Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: Ladder). Deze Ladder is met name relevant bij uitbreidingsplannen. Als een stedelijke ontwikkeling zich buiten bestaand stedelijk gebied bevindt, dient gemotiveerd te worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de desbetreffende stedelijke ontwikkeling kan worden voorzien.

De Ladder is een instrument om ’verrommeling’ en ‘verstening van de leefomgeving’ te voorkomen. Vooral voor kleine kernen kan de Ladder een belemmering vormen vanwege de beperkte ruimte. Daarnaast vindt de ladderonderbouwing plaats op basis van prognoses (Primos) die betrekking hebben op de gehele gemeente. De eigenheid van de kleine kernen vinden we belangrijk. We willen met name jongeren de kans geven zich te vestigen in hun eigen kern. Daarvoor moeten dan wel woningen beschikbaar komen. De Ladder kan dan een belemmering vormen, omdat in een andere kern binnenstedelijk ruimte wel beschikbaar is. Wij zien dat de gemeente Haaksbergen aantrekkingskracht uitoefent op woningzoekenden uit de omgeving; met name op de overloop uit de grote steden zoals Hengelo en vooral Enschede. Haaksbergen is een dorp, maar wel in de buurt van grote stedelijke netwerken waar men landelijk kan wonen. De druk op de woningmarkt in de regio en dan specifiek de gemeente Enschede is erg hoog. Haaksbergen kan als buurgemeente een rol spelen om de druk op de woningmarkt in Enschede te verlichten. In Haaksbergen zijn relatief gezien veel eengezinswoningen, waardoor de huisvesting van middeninkomens een logische keuze is. Ook zien we dat we een goed vestigingsklimaat zijn voor het woon- /werkverkeer naar de Achterhoek. Binnen onze gemeente bedienen we twee regio’s, zowel Twente als de Achterhoek.

Met name de goede ontsluiting van het gebied met

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

13

de N18, het bovenmodale voorzieningenniveau en de grote werkgelegenheid spelen een grote rol in de regionale aantrekkingskracht. De huidige plancapaciteit (harde en zachte plannen) bedraagt in mei 2023 circa 550 woningen, waarvan 140 ook daadwerkelijk planologisch zijn vastgelegd. De plancapaciteit dekt hiermee ook de behoefte. Een groot deel van de plannen is echter zacht. Het betreffen veel kleine inbreidingslocaties. Om de behoefte de komende jaren in te kunnen vullen is versnelling bij het realiseren van de nieuwbouwplannen noodzakelijk.

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

14

3 Aantrekkelijke nieuwbouw We streven er naar om met de nieuwbouw goed aan te sluiten op de marktbehoefte en doorstroming mogelijk te maken/op gang te brengen, zodat we met de oplevering van 1 woning zoveel mogelijk huishoudens binnen de verhuisketen in staat stellen om wooncarrière te maken (langst mogelijke verhuisketens). Om die reden voegen we alleen segmenten in de woningmarkt toe waar tekort aan is of die er nog niet zijn en daarmee ook daadwerkelijk iets toevoegen. Van belang is om te weten aan welke woningtypen behoefte is en welke doelgroepen daarmee worden bediend. Zo stimuleren we doorstroming en werken we stap voor stap aan een woningvoorraad die aansluit op de vraag in Haaksbergen. De nieuwbouw is toekomstbestendig en waar mogelijk flexibel, dit houdt in dat woningen gemakkelijk zijn aan te passen bij een veranderende behoefte. Nieuwbouw passen we als vanzelfsprekend met respect voor de omgeving in.

3.1 Complementaire nieuwbouw voor de juiste doelgroepen op de juiste locaties Groei van huishoudens vraagt om passende nieuwbouw Nieuwbouw is nodig om de verwachte huishoudensgroei de komende tien jaar op te kunnen vangen en invulling te kunnen geven aan de gewenste kwaliteitsimpuls in de woningvoorraad. Complementair bouwen draagt bij aan gezonde mix in de voorraad en bevolking en maakt Haaksbergen toekomstbestendig. We spannen ons nu maximaal in om voor de lange termijn te sturen op de gewenste kwantiteit en kwaliteit. Keuzes van nu zijn namelijk van groot belang voor de toekomst. Een verkeerde keuze nu, kan groot effect hebben op de lange termijn. Van goede keuzes zullen we daarentegen nog lang profijt hebben. We willen nieuwbouw die 100% raak is en voor wat product en locatie betreft de woningvoorraad zoveel mogelijk versterkt. Huidige woningvoorraad sluit niet altijd aan bij wensen van kleiner wordende huishoudens De trend van de afgelopen jaren is dat het aantal huishoudens sterker stijgt dan het aantal inwoners. Het inwoneraantal is in de afgelopen tien jaar licht daalde met circa 1%, terwijl het aantal huishoudens in deze periode groeide met zo’n 4%. Dit betekent dat het gemiddeld aantal personen per huishouden is afgenomen en er sprake is van huishoudensverdunning.

Deze trend van steeds meer kleine huishoudens hangt vooral samen met de stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens. Het gaat vooral om oudere alleenstaanden en aanvullend om een toename van singles in alle andere leeftijdscategorieën. Dit betekent dat een deel van de bestaande woningvoorraad ongeschikt is voor de groeiende groep alleenstaanden c.q. kleine huishoudens van alle leeftijden. Enerzijds omdat veel woningen niet levensloopbestendig zijn of dat de locatie minder geschikt is. Anderzijds omdat de woningen soms een te groot woonoppervlak hebben, en daarmee moeilijker betaalbaar en te ouderhouden zijn voor ouderen en alleenstaanden c.q. kleine huishoudens. Woningen voor ouderen De toename van het aantal huishoudens tot 2030 en de vergrijzing waarmee Haaksbergen te maken krijgt vragen voornamelijk om toevoeging van geschikte woningen voor ouderen. We streven er naar dat zoveel mogelijk woningen die worden toegevoegd geschikt zijn voor ouderen. Dit bereiken we door toekomstgericht en levensloopbestendig te bouwen. Door woningen te bouwen met een flexibele indeling van de woonplattegrond, kunnen woningen gemakkelijker worden aangepast aan een veranderende woonvraag. Het gaat om flexibel indeelbare appartementen of grondgebonden woningen waarbij eenvoudig een slaapkamer en badkamer op de begaande grond gerealiseerd kan worden zodat gelijkvloerse bewoning mogelijk is.

Zo kan men langer in de eigen woning blijven wonen. Ook is de woning daardoor geschikt voor meerdere doelgroepen. Appartementen die geschikt zijn voor ouderen zijn ook geschikt voor jongeren en starters. Specifieke ouderenwoningen (met zorg op afroep) programmeren we bij voorkeur geclusterd in de nabijheid van voorzieningen.

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

15

Bij woningen voor ouderen gaat het niet alleen om geschikte woningen, zoals flexibel indeelbare (gelijkvloerse) woningen, maar ook om woningen met bepaalde voorzieningen zoals een lift en ruimte voor de stalling van rollator of scootmobiel. We willen daarnaast steeds meer toe naar geclusterde woonvormen. Dit heeft ook te maken met de zorgcapaciteit. Door de geclusterde woonvormen is de zorg efficiënter in te zetten door de zorgverleners. In Haaksbergen bezit woningcorporatie Domijn al relatief veel geclusterd bezit met ruimte voor ontmoeting. De komende jaren dient onderzocht te worden welke rol dit vastgoed kan vervullen in de behoefte naar geclusterde woonvormen. Wellicht dat er wijzigingen moeten plaatsvinden bij de woningtoewijzing. Woningen voor jongeren en starters Ook jongeren en starters, die op dit moment moeilijk aan een woning kunnen komen vragen onze aandacht. Dit kwam ook duidelijk naar voren in de stakeholderssessie met starters in het kader van deze Woonvisie. Jongeren komen door de gestegen woningprijzen steeds moeilijker aan een woning. Een sociale huurwoning is daarnaast vaak niet haalbaar, omdat men een inkomen heeft boven de maximale inkomensgrens. Ook heeft ‘scheefwonen’ een negatief effect op de beschikbaarheid van sociale huurwoningen.

Nieuwbouw van woningen moet leiden tot doorstroming en het vrijkomen van woningen voor jongeren en starters in de bestaande / betaalbare voorraad. Daarnaast faciliteren we op kernniveau ook de bouw van nieuwe woningen om deze doelgroep te kunnen huisvesten, wanneer hiervoor aangetoond behoefte is. Doordat veel ouderen in hun woning blijven zitten stokt de doorstroming, wat ook weer gevolgen heeft voor de kansen voor de huisvesting van de jongeren en de starters. We zetten bij nieuwbouw daarom ook in op de realisatie van compacte woningen (appartementen tot maximaal 50-60 m2) voor jongeren en starters, maar die (op termijn) ook in de behoefte van ouderen kunnen voorzien. Het gaat hierbij om kleine complexen waarbij een mix van jongeren en ouderen ook goed denkbaar is. Adaptieve programmering voor passende woningbouw De kwalitatieve opgaven doen zich in toenemende mate voor in het segment appartementen en nultredenwoningen. Dit door de eerder genoemde vergrijzing en de kleiner wordende huishoudens. Het grootste deel van de woningvoorraad staat er op dit moment al. Nieuwbouw betreft maar een beperkt deel van de totale opgave op de woningmarkt. De grondgebonden woningen voor gezinnen zijn niet altijd geschikt (te maken) voor de toenemende groep oudere en/kleine huishoudens.

Complementair toevoegen aan de voorraad gaat daarom steeds vaker om toevoegen van die woningtypen waar in de bestaande voorraad nog weinig aanbod is. We programmeren onze woningbouwplannen daarom adaptief. Zo zijn we flexibel en weerbaar in diverse scenario’s. Door adaptief te programmeren is het mogelijk flexibel te blijven, mee te bewegen met ontwikkelingen en in te spelen op kansen. In plaats van de toekomst vast te leggen blijven we flexibel.

3.2 Woningbouw is meer dan alleen stenen: aandacht voor de omgeving Bij het ontwikkelen van woningen gaat het niet alleen om de woningen zelf. Minstens zo belangrijk zijn voorzieningen en de omgeving waarin de woningen gerealiseerd worden. Bij het maken van plannen voor woningbouw zal meteen rekening worden gehouden met de doelgroep die de woningen na realisatie zal betrekken. De gebiedsinrichting zal hierop worden afgestemd. Bepaalde woningtypen aarden beter op bepaalde locaties. Zo trachten we levensloopbestendige woningen/appartementen te concentreren in het centrum. Voor met name de oudere doelgroep is het bij verhuizing naar een levensloopbestendige woning belangrijk om (zorg)voorzieningen in de directe nabijheid te hebben. Voor sociale huurwoningen geldt dat een goede ruimtelijke spreiding belangrijk is voor de leefbaarheid en vitaliteit van de verschillende wijken en buurten in Haaksbergen. Per nieuwbouwplan en -locatie wordt conform Omgevingswet integraal afgewogen of de locatie passend is bij het nieuwbouwplan. Het sociaal domein zal worden meegewogen bij de grondexploitatie voor nieuwbouwplannen. Door dit te doen kunnen we bij deze nieuwbouwplannen een goede mix van maatschappelijke en financiële afwegingen creëren.

Zoals hierboven beschreven hopen we hiermee nog beter aan de kunnen sluiten bij de (omgevings-)wensen van de doelgroep die de nieuwbouwwoningen naar verwachting zal betrekken, en tegelijkertijd een positieve impuls te geven aan het verblijfsklimaat en duurzaamheidsambities zoals in de volgende paragraaf beschreven. Beheersbaarheid van de financiën van het sociaal domein blijven bij dit alles een belangrijke rol spelen.

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

16

3.3 Haaksbergen staat open voor vernieuwende woonconcepten Haaksbergen staat open voor vernieuwende en innovatieve woonvormen als tiny-housing, friends-woningen, woongemeenschappen in allerlei vormen (bijvoorbeeld na het Zwitserse model van de Genossenschaften), woon-werkwoningen, erfdelen, flexibel wonen et cetera. Ook is er aandacht voor onderscheidende architectuur om de eenzijdigheid tegen te gaan. Daarbij krijgt collectief particulier opdrachtgeverschap een kans om inwoners zelf zeggenschap te geven over hun nieuwe woning en woonomgeving. Deze woonvormen kunnen zowel in de bestaande voorraad worden ingepast, als in toekomstige nieuwbouw. Waar relevant en gewenst kan in de bestaande voorraad worden meegewerkt aan splitsing of samenvoeging. Hierbij denken we met name aan herbestemming van bestaande panden (zoals kantoren of grote winkelruimten). In eerste instantie zal hier op kleine schaal op worden ingezet. We zijn ons er als gemeente van bewust dat dit maatwerk is en we laten meewegen dat ongewenste neveneffecten van splitsingen of samenvoegen moeten worden voorkomen (denk aan effecten op parkeerdruk of extra verstening). Flexwonen / Versnelling woningbouw Flexwonen is een actueel thema. Iedereen moet op een fijne en betaalbare manier kunnen wonen. Soms moet dat ook met spoed, bijvoorbeeld bij arbeidsmigranten, uitstromers uit de opvang of iemand die net gescheiden is.

Flexwonen moet voornamelijk zorgen voor snelle oplossingen en is een nieuw opkomend onderdeel in de woningmarkt. Flexwonen is onder te verdelen in vier vormen: 1. Transformatie van bestaande gebouwen: het flexibel gebruik van locaties. Bijvoorbeeld het ombouwen van kantoren, schoolgebouwen en ander maatschappelijk- of commercieel vastgoed. 2. Benutten van de bestaande voorraad: hier gaat het om locaties die al geschikt zijn voor permanente bewoning, maar niet als zodanig gebruikt worden. 3. Bestaande locaties, tijdelijke huurcontracten: hierbij kan gedacht worden aan het bouwen of geschikt maken van één of meerdere complexen voor bewoners die onverwacht tijdelijk woonruimte nodig hebben. Het huurcontract kan op maat opgesteld worden voor bepaalde tijd. 4. Tijdelijke locaties: dit is de meest bekende vorm van flexwonen. Hierbij gaat het om het tijdelijk gebruik maken van locaties. Er wordt gezocht naar plekken die op korte termijn geschikt zijn te maken om verplaatsbare woningen neer te zetten. Door de grote woningbouwopgave (zowel landelijk als lokaal) willen we snel nieuwbouw realiseren. We zetten daarom in op het versnellen van de woningbouw om in de lokale woningbehoefte van onze inwoners te voorzien. We onderzoeken waar we interne werkprocessen kunnen verbeteren om dit te realiseren.

Ook gaan we met woningcorporatie Domijn en marktpartijen in gesprek om te kijken hoe we het bouwen van woningen kunnen versnellen. Daarnaast onderzoeken we mogelijkheden om financieel of inhoudelijke ondersteuning te krijgen vanuit de provincie Overijssel of het Rijk om het bouwen van woningen te versnellen. Inbreidingslocaties zijn locaties waar permanente woningbouw mogelijk is. Daar waar permanente woningbouw gerealiseerd kan worden, heeft dat de voorkeur en is flexwonen niet aan de orde. Zoals hiervoor aangegeven is versnelling in woningbouw wel wenselijk. Hierbij wordt ook de samenwerking gezocht met Domijn. Domijn wil in 2024 (of zoveel eerder als kan) nog 30 sociale huurwoningen extra versneld realiseren in Haaksbergen via de Crisis- en Herstelwet. Hierbij moet het gaan om kwalitatief goede woningen, die voldoen aan het bouwbesluit voor permanente bouw, met 1 of 2 slaapkamers. Het gaat om woningen voor kleine huishoudens die instromen op de woningmarkt in Haaksbergen. Hierbij kan gedacht worden aan starters, maar ook om uitstromers uit de opvang, statushouders en Oekraïense ontheemden. Indien de druk op de woningmarkt hoog blijft zal gemonitord worden of versnelde realisatie van sociale huurwoningen noodzakelijk is.

Uit het onderzoek is gebleken dat de gemeente Haaksbergen op dit moment (mei 2023) weinig tot geen grondposities heeft en er ook weinig leegstaand vastgoed is. We moeten werken aan een grotere flexibele schil en hierbij mogelijk particuliere partijen betrekken. Om meer flexibiliteit te creëren is eigen regie en daarmee strategisch (grond)bezit van evident belang. Bij de evaluatie en actualisatie van de nota Grondbeleid zal afgewogen moeten worden of we een meer actiever grondbeleid willen gaan toepassen. Voor de opvang van de Oekraiense ontheemden zijn een aantal locaties ingericht waar tijdelijk chalets zijn geplaatst. Het gaat hierbij ook om een flexibele schil.

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

17

Woningsplitsing en inwoning Door de krapte op de huidige woningmarkt worden er op allerlei creatieve manieren gezocht naar mogelijkheden om woonruimte te creëren. Jongeren blijven steeds langer thuis wonen en zoeken oplossingen voor zelfstandige woonruimte met eigen voorzieningen in de ouderlijke woning. De gemeente ontvangt regelmatig verzoeken om woningsplitsing (waarbij planologisch afzonderlijke wooneenheden worden vastgelegd) en verzoeken om inwoning (waarbij meerdere huishoudens in één woning wonen). Een voorbeeld hiervan is het zogenaamde friends-woningen, waarbij meerdere jongeren (maar wellicht ook ouderen) vriendschappelijk samenwonen. Met woningcorporatie Domijn wordt onderzocht of er vraag is naar deze specifieke woonvorm in Haaksbergen. Woningsplitsing en inwoning komen voor in de dorpskernen, maar ook in het buitengebied. Voor beide situaties, dus zowel binnen als buiten de bebouwde kom, zal beleid opgesteld worden onder welke voorwaarden woningsplitsing en inwoning mogelijk is.

3.4 Inbreiding voor uitbreiding Bij de bouw van nieuwe woningen zetten we in op inbreidingslocaties in en rondom de kern van Haaksbergen. Om een goed beeld te krijgen van de beschikbare locaties in het de kern van Haaksbergen moet de Nota inbreidingslocaties (2025) worden geactualiseerd. Als gemeente gaan we eerst invulling geven aan de schoollocaties (Bartokstraat, locatie Theo Scholteschool, Holthuizerstraat en eventueel andere locaties) die de komende jaren vrij komen. Ook is er nog 2,5 hectare grond beschikbaar op de Wissinkbrink die ingevuld moet worden. Dit heeft onze prioriteit. In de nieuwe Nota inbreidingslocaties moet een actueel afwegingskader opgenomen worden hoe om wordt gegaan met particuliere woningbouwinitiatieven. Omdat het vanuit stedenbouwkundig oogpunt wel van belang is dat er voldoende lucht (groene en open ruimte) blijft in de bebouwde kom zal er naast inbreiding gekeken moeten worden naar potentiele uitbreidingslocaties aan de rand van het dorp. Open en groene plekken in het dorp zijn ook nodig om hittestress te beperken. In 2023 worden middels een passend instrumentarium de randen van Haaksbergen onderzocht. Hierbij worden de zoekrichtingen voor nieuwbouw in kaart gebracht. De uitkomst van dit onderzoek is één van de bouwstenen voor de Omgevingsvisie die in 2023 en 2024 wordt opgesteld (vaststelling 2024).

Op basis van dit onderzoek kan vervolgens gekeken worden welke stappen in het kader van een actieve grondpolitiek verder genomen moeten worden. Naast de kern Haaksbergen is er ook voor de kerkdorpen (Buurse en St. Isidorushoeve) een nieuwbouwopgave. St. Isidorushoeve is de afgelopen jaren uitgebreid met circa 60 woningen. De uitbreiding in Buurse Zuid was met 16 woningen beperkter. Voor de leefbaarheid van deze kerkdorpen is het belangrijk dat er nieuwe woningen gebouwd worden voor de jongeren en jonge gezinnen uit het dorp, maar ook voor de ouderen. Er wordt voornamelijk gebouwd voor de lokale behoefte, een beperkte instroom van buiten het dorp is echter ook denkbaar. De huisvesting van jongeren en jonge gezinnen is belangrijk voor het op peil houden van het voorzieningenniveau in de kerkdorpen, zoals de school en het verenigingsleven. Om zicht te krijgen op mogelijke nieuwbouwlocaties is er voor beide kerkdorpen een locatiestudie uitgevoerd. Hierbij is in eerste instantie gekeken naar de mogelijkheden van inbreiding. De inbreidingslocaties zijn in beide dorpen beperkt. Daarom zijn ook uitbreidingslocaties meegenomen in de studie. Voor Buurse kijken we nu naar locaties voor in totaal 15 tot 20 woningen en in de St. Isidorushoeve zullen de komende jaren circa 35 woningen gerealiseerd worden. Daarnaast loopt er in Buurse een project “Buurse kik vuuroet”.

Dit is een project waarbij gekeken wordt naar de invulling van het maatschappelijk vastgoed in Buurse. Indien er bepaalde panden of locaties beschikbaar komen dan zou woningbouw voor deze locaties een passende invulling kunnen zijn. Uitgifte van nieuwbouwkavels en -woningen We hanteren in Haaksbergen een gegadigdenlijst bij de uitgifte van nieuwbouwkavels en nieuwbouwwoningen. Deze gegadigdenlijst is gebaseerd op de Verordening inzake de uitgifte van bouwgrond voor koopwoningen (zie bijlage F). Op basis van deze verordening moet zowel de gemeente als ook ontwikkelende partijen bij verkoop eerst de gegadigden op de lijst aanschrijven voordat openbare verkoop aan de orde is. Deze lijst zorgt er voor dat er niet meerdere kavels of woningen door een zelfde partij (belegger) gekocht kunnen worden. We willen

18

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

de gegadigdenlijst daarom handhaven. Wel is de verordening waarop de lijst is gebaseerd verouderd, daarom is actualisatie noodzakelijk. Uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is het recht op vrije vestiging. Sociaal en economische binding met Haaksbergen mag niet als voorwaarde opgenomen worden in de uitgifteverordening. Desondanks willen we kijken of voor (een deel van) de nieuwbouwkavels en -woningen met name inwoners met een lokale binding en dan specifiek jongeren/starters voorrang kunnen krijgen boven mensen die geen binding hebben met Haaksbergen. Hiertoe zal een eigen gemeentelijke huisvestingsverordening opgesteld moeten worden. Daarnaast dient bij nieuwbouwprojecten overwogen te worden om in de (koop)overeenkomsten een antispeculatiebeding en zelfbewoningsverplichting op te nemen. Daarmee willen we de positie van starters en lagere-en midden-inkomens op de woningmarkt verbeteren. In het verlengde hiervan willen we onderzoeken of het invoeren van een opkoopbescherming past in de gemeente Haaksbergen. Participatie Bij de ontwikkeling van nieuwe plannen is het gebruikelijk om inwoners en andere belanghebbenden actief te benaderen. Ook in het kader van de nieuwe Omgevingswet krijgt participatie een steeds belangrijkere rol bij de ontwikkeling van nieuwe plannen.

Het betrekken van inwoners bij woningbouwplannen is belangrijk, want het gaat uiteindelijk om hun woon- en leefomgeving. Zo kunnen we inwoners informeren over nieuwbouwprojecten en bieden we waar mogelijk ook mogelijkheden om mee te praten over de inhoud van de plannen. Initiatiefnemers van plannen vervullen hierin een essentiële rol. De initiërende partij is verantwoordelijk voor het gesprek met de omgeving. De wijze en vorm van participatie die wordt toegepast hangt af van het plan. De keuze hiervoor wordt gebaseerd op ons participatiebeleid (Beleidsnota Participatie, welke op 2 maart 2022 door de raad is vastgesteld).

3.5 Acties Wat Aantrekkelijke en kwalitatieve nieuwbouw

Inhoud          

Ruimte voor experimenten en initiatieven vanuit de markt







Wie We zetten in op aantrekkelijke en kwalitatieve nieuwbouw. Dit doen we door te kiezen voor nieuwbouw die echt iets toevoegt. We zetten ook in op de realisatie van kleine appartementen voor jongeren, waarbij een mix met huisvesting van ouderen denkbaar is. We maken voor het invullen van de bouwopgave gebruik van het WBO Haaksbergen 2021 en de bewonersenquête die hiervoor uitgezet is. We actualiseren de Nota inbreidingslocaties (2025) en nemen daarin een afwegingskader op voor particuliere woningbouwinitiatieven, We zetten in op de realisatie van woningbouw op de vrijkomende schoollocaties. In de op te stellen Omgevingsvisie gaan we de zoekrichting voor nieuwe inbreidingslocaties bepalen. We gaan verder met de ontwikkeling van de nieuwbouwplannen in de kerkdorpen op basis van de locatiestudies die zijn/worden uitgevoerd, waarbij we gebruik maken van het WBO. We actualiseren de Verordening inzake de uitgifte van bouwgrond voor koopwoningen, maar handhaven de gegadigdenljist. We gaan daar waar nodig bij nieuwbouwprojecten in de (koop) overeenkomsten een anti -speculatiebeding en zelfbewoningsverplichting opnemen. We onderzoeken of het invoeren van een opkoopbescherming past in de gemeente Haaksbergen. Een flexibel nieuwbouwprogramma creëert ruimte voor het faciliteren van initiatieven.

We maken daarbij steeds de afweging of plannen een kwalitatieve bijdrage leveren of dat deze voorzien in de behoefte, optimaal aansluitend bij de vraag en de resultaten van het WBO. We moeten werken aan een grotere flexibele schil en hierbij mogelijk particuliere partijen betrekken. Om meer flexibiliteit te creëren is eigen regie en daarmee strategisch (grond)bezit van evident belang. Evaluatie en actualisatie van de nota Grondbeleid is noodzakelijk. We gaan beleid opstellen waarin de mogelijkheden voor woningsplitsing en inwoning zowel binnen als buiten de bebouwde kom wordt geregeld.

 

   

Gemeente Haaksbergen Marktpartijen

Gemeente Haaksbergen Ontwikkelaars Domijn Initiatiefnemers

19

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

Versnelling woningbouwopgave



Samen met Domijn gaan we onderzoeken of er vraag is naar friendswoningen in Haaksbergen.



We onderzoeken waar we interne werkprocessen kunnen verbeteren om versnelling te realiseren. Ook gaan we met Domijn en marktpartijen in gesprek om te kijken hoe we het bouwen van woningen kunnen versnellen. We onderzoeken mogelijkheden om financieel of inhoudelijke ondersteuning te krijgen vanuit de provincie Overijssel of het Rijk om het bouwen van woningen te versnellen. We gaan onze inwoners en andere belanghebbenden actief betrekken bij de nieuwbouwplannen conform het geldende participatiebeleid. We onderzoeken hoe de wooncomplexen van Domijn kunnen voorzien in de behoefte naar geclusterde woonvormen. Wellicht dat er wijzigingen moeten plaatsvinden bij de woningtoewijzing.

  Aantrekkelijke locaties voor wonen met zorg



   

 

Gemeente Haaksbergen Ontwikkelaars Domijn Initiatiefnemers

Gemeente Haaksbergen Domijn

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

20

4 Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen 4.1 Vraag naar betaalbare koop- en huurwoningen De woningprijzen in Haaksbergen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Vergeleken met de vraag is het beschikbare aanbod (koop)woningen relatief klein. Met name onder starters is de behoefte tot het kopen van een woning groot, zo bleek uit het woonwensenonderzoek en tijdens de bijeenkomsten met belanghebbenden. Circa 65% van de starters in de woonbehoefte-enquête geeft aan een voorkeur te hebben voor het kopen van een woning. Starters hebben vaak (nog) een beperkt budget en zoeken daarom betaalbare woningen. In Haaksbergen woont een deel van de starters lang thuis, waardoor zij in de gelegenheid zijn te sparen voor de eerste woning, bij voorkeur een koopwoning. Door stijgende huizenprijzen en de aangescherpte hypotheekeisen is het voor steeds meer starters moeilijker om een woning te kopen en financiële hulp van ouders is lang niet altijd mogelijk. Door gebrek aan doorstroming op de woningmarkt komen er daarnaast weinig woningen beschikbaar voor de startende doelgroep. De gemeente zet daarom in op betaalbare, marktconforme woningen via verschillende wegen. Kleinere woningen in een laag prijssegment, betaalbare conceptbouw, rug-aan-rugwoningen, XS-woningen en alternatieve concepten in het betaalbare segment zijn hiervan voorbeelden.

Toevoeging van sociale koop wordt daarbij gekoppeld aan de NHG-grens (€ 355.000, prijspeil 2022 / € 405.000, prijspeil 2023). Om onder andere starters betere kansen te bieden op de woningmarkt, is een gedifferentieerd (koop)programma echter noodzakelijk. We staren ons daarom niet blind op de NHG-grens, maar zetten ook in op realisatie van (starters)woningen met een prijs tot circa € 250.000. Ook kan de verkoop van grondgebonden corporatiewoningen een deel van de oplossing zijn. De betaalbaarheid van een woning is niet voor iedereen vanzelfsprekend. Naast de huur of hypotheek zijn ook woonlasten zoals energielasten en andere kosten relevant voor de betaalbaarheid van wonen. Voor sommige doelgroepen staat de betaalbaarheid van het wonen continu onder druk, ongeacht economische ontwikkelingen. Bijvoorbeeld voor (alleenstaande) ouderen die een klein pensioen of alleen AOW ontvangen, jongeren en (jong)volwassenen met een blijvend laag inkomen. Ook zien we dat de betaalbaarheid voor middeninkomens onder druk staat. Vaak verdienen zij teveel om in een sociale huurwoning te kunnen wonen of om in aanmerking te komen voor tegemoetkomingen zoals een huurtoeslag. Tegelijkertijd worden ze geconfronteerd met hoge woonlasten. Daarnaast is betaalbaarheid belangrijk voor verscheidene zorgdoelgroepen. Energiearmoede is bij betaalbaarheid een risicofactor.

Doordat een groot deel van het (lage) inkomen opgaat aan de energiekosten komen sommige huishoudens in de problemen. Het is slechts één oorzaak van armoede, maar een belangrijke om zicht op te houden gezien de overgang naar het gebruik van duurzame energie. Midden huur kan deels voorzien in behoefte van starters Door beleidswijzigingen van het Rijk moeten lage middeninkomens, die voorheen bij veel woningcorporaties voor een sociale huurwoning terecht konden, nu uitwijken naar de vrije huursector. In veel gevallen zijn dit starters die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar ook moeilijk een hypotheek krijgen. Hetzelfde geldt voor ZZP-ers en flexwerkers. We constateren een krapte op de markt voor huurwoningen boven de liberalisatiegrens (€ 808,06, prijspeil 2023). In gemeente Haaksbergen bestaat een sterke ‘koopcultuur’. De voorkeur gaat vaak uit naar een koopwoning ten opzichte van huur. Midden-huur kan de woonbehoefte vervullen van iemand die tussen wal en schip valt op de huidige woningmarkt of met spoed een woning zoekt. In een overspannen woningmarkt is er weinig betaalbaar

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

21

koopaanbod en zijn er lange zoektijden voor sociale huurwoningen. Hierdoor is er de komende jaren een beperkte toename in de vraag naar midden huur. Vooral in de gestapelde woningvoorraad is sprake van een tekort. Starterslening De starterslening maakt het mogelijk voor starters om via de gemeente extra te lenen bij de aankoop van een eerste woning. De starterslening is een bijzondere hypothecaire lening die wordt afgesloten naast een reguliere hypotheek bij een bank. De lening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis en de (eerste) hypotheek bij de bank. De starterslening hebben we de afgelopen jaren niet actief ingezet. Haaksbergen heeft een echte koopmarkt en er zijn veel starters die een koopwoning zoeken. Door de stijgende hypotheekrente wordt dit instrument weer interessanter voor starters. We onderzoeken op welke wijze deze regeling een bijdrage kan leveren in het huisvestingsvraagstuk voor de starters.

4.2 Meer mogelijkheden voor doorstroming bieden en langere verhuisketens op gang brengen Het aantal ouderen in Haaksbergen zal de komende jaren blijven groeien. Het relatief beperkte aanbod van betaalbare woningen (koop en huur) hangt samen met de beperkte doorstroommogelijkheden voor ouderen. Doorstroming van ouderen die nu een grondgebonden woning bewonen naar aantrekkelijke nultredenwoningen (gestapeld in de vorm van appartementen of grondgebonden in de vorm van bijvoorbeeld patiowoningen) kan helpen de groep (koop)starters te laten in- en doorstromen. Op dit moment is ook in het nultredensegment de vraag groter dan het beschikbare aanbod. Het toevoegen van geschikte, aantrekkelijke woningen voor ouderen aan de bestaande voorraad, brengt verhuisketens op gang. Naarmate deze verhuisketens in Haaksbergen op gang komen, kunnen inwoners beter in hun huisvestingswensen en -eisen voorzien. Ter verduidelijking: het toevoegen van een nultredenwoning voor ouderen kan tot wel vijf verhuisbewegingen genereren. Het toevoegen van een starterswoning zorgt daarentegen gemiddeld voor slechts één verhuisbeweging, waardoor de woningmarkt ‘op slot’ blijft en minder huishoudens hun gewenste stap op de woningmarkt kunnen maken. Bij ontwikkeling van geschikte woningen voor ouderen (ten behoeve van het op gang brengen van doorstroming) is het belangrijk dat we ouderen verleiden te verhuizen.

We maken hiervoor afspraken met corporaties en geven doorstroming eventueel een impuls aan de hand van een doorstroommakelaar en/of een informatiecampagne. Figuur 6: Voorbeeld van een verhuisketen: bouwen voor ouderen brengt doorstroming op gang

Zoals bleek uit het woonbehoefteonderzoek onder ouderen het percentage dat voorkeur heeft voor een (middeldure)huurwoningen (€663-€950) aanzienlijk hoger dan onder starters. Hierbij gaat de voorkeur uit naar hofjes en comfortabele woonvormen, eventueel met zorg op afroep. Wat betreft locatie hebben zij het liefst een woning nabij voorzieningen. Hiermee anticiperen of reageren ze op een beperkter wordende mobiliteit. De woninggrootte is van secundair belang. Levensloopbestendige woningen binnen deze prijsklasse zijn in Haaksbergen op dit moment echter schaars. De komende jaren zetten we in op het bevorderen van doorstroming onder ouderen en de daarmee gepaard gaande langere verhuisketens.

22

Goed wonen in Haaksbergen 20.203

Beschikbaarheid verbeteren door scheefwonen te verminderen Scheefwonen blijft een actueel thema binnen de sociale huursector. Met de invoering van de Woningwet 2015 zijn woningcorporaties verplicht tot enkel het uitoefenen van hun kerntaak; het zorgen voor kwalitatief goede en betaalbare huisvesting voor huishoudens met een laag inkomen. Dit wordt echter bemoeilijkt doordat sociale huurwoningen worden bewoond door huishoudens die in de lijn met de Woningwet volgens het (huidige) inkomen niet in die woning ’zouden mogen’ wonen. Zij betrokken hun sociale huurwoning met een inkomen dat recht gaf op een sociale huurwoning, maar door inkomensgroei behoren zij inmiddels niet meer tot de sociale doelgroep. Het aandeel corporatiewoningen dat in Haaksbergen wordt bewoond door huishoudens met een te hoog inkomen (goedkope scheefwoners) is circa 9%. Circa 12% van de woningen wordt verhuurd aan huishoudens met een te laag inkomen (dure scheefwoners). Het merendeel (79%) van de huishoudens in sociale huurwoningen is passend gehuisvest, zie onderstaande tabel. De cijfers voor Haaksbergen sluiten aan bij het landelijk gemiddelde. Nog steeds gaat het om een fors aantal niet passend gehuisveste huishoudens. Het bevorderen van doorstroming is essentieel om het percentage goedkope en dure scheefhuurders in de corporatievoorraad te verlagen en huishoudens beter passend te huisvesten.

De vraag is wel hoe de doorstroom bevorderd kan worden. De huidige scheefhuurders zitten prima in hun ruime huurwoning met lage woonlasten. Dat is bij ouderen ook vaak een veel gehoord probleem. Ze wonen vaak lang in hun huurwoning tegen lage huurlasten. Bij verhuizing naar een kleiner appartement moeten ze vaak meer betalen voor minder woonoppervlakte. De verhuisneiging is hierdoor laag. Mogelijk dat de inzet van seniorenmakelaars, verhuiscoaches of verhuisvergoedingen een oplossing bieden. Samen met Domijn zal dit nader onderzocht en uitgewerkt worden. Woningcorporaties, waaronder Domijn, sturen op gemengde wijken, waarin verschillende mensen door elkaar wonen. Het is goed voor de leefbaarheid dat mensen die wat meer zijn gaan verdienen niet meteen de wijk verlaten. Een aandeel goedkope scheefwoners in een wijk heeft ook een positief effect. Wijken met veel lage inkomens kennen vaak leefbaarheidsproblemen. Een deel goedkope scheefwoners werkt positief op de economische weerbaarheid van de sociale buurt. Tabel 2: Aandeel scheefwoners in corporatiewoningen in gemeente Haaksbergen Scheefwonen