Rekenkamerrapport Doorstroming en Woningbouwprogrammering.pdf

Gelijktijdig zullen in bestaande wijken met een hoge concentratie sociale huur, dit leiden tot een relatieve verlaging van het sociale huuraanbod (Ambitiekader, 2021 – 2025). Door vooral ook levensloopbestendig te bouwen wil de gemeente verhuisbewegingen stimuleren, waardoor de doorstroming bevorderd wordt en de druk op de woningmarkt afneemt (Meerjarenprogramma's Stadsontwikkeling 2022-2025). Dit heeft een doorvertaling gekregen in de woningbouwprogrammering, waarover meer hieronder. De geïnterviewde marktpartijen geven aan dat bouwprogramma’s in de huur, meer en meer worden omgezet naar koop. Dit gezien de mogelijke lagere rendementen in de huidige tijd. Als gevolg hiervan vallen woningzoekenden met een leeftijd tussen de 24 en 30 jaar, voormalig studenten en de groep woningzoekenden die nog thuis woont, tussen wal en schip. Recent afgestudeerden moeten bijvoorbeeld ten opzichte van hun – ook al dure – studentenkamer een forse prijssprong maken om een kwalitatief acceptabele woning te vinden. Ouderen die meer veiligheid, gezelligheid of comfort zoeken hebben idealiter in elke wijk mogelijkheden om de stap te zetten naar een geclusterde woonvorm. Nieuwbouw in een Rapport Doorstroming in Groningen

28

geclusterde vorm wordt zoveel mogelijk gerealiseerd nabij (zorg) voorzieningen (Woonzorgvisie gemeente Groningen, 2022 – 2030). Verschillende geïnterviewden benoemen dat de woonzorgcentra in Groningen in dit kader een brede maatschappelijke functie hebben voor de buurt. Vanuit deze locaties kan men wijkverpleging, respijtzorg of thuiszorg verlenen aan de buurt. Er is kortom een structurele samenwerking tussen gemeente, projectontwikkelaars, woningcorporaties, zorgaanbieders en welzijnspartijen nodig zo geven vele geïnterviewden aan. De gemeentelijke inzet op doorstroming bestaat uit het vergroten van het bewustzijn onder ouderen aangaande de keuzes en obstakels bij een eventuele verhuizing naar een (meer passende) woning. Het bevorderen van doorstroom is echter geen doel op zich. De gemeente wil ouderen uit gezondheidsoverwegingen wel bewegen om in een geschikte woning te wonen. Ook de diverse geïnterviewden benadrukken dat doorstroming op zichzelf geen doel is, maar een middel om ervoor te zorgen dat zoveel mogelijk mensen passend kunnen wonen. Daarbij komt nadrukkelijk naar voren dat het gaat om ouderen te stimuleren te verhuizen naar passende, levensloopbestendige woningen.

Daarbij werd genoemd dat het mooi meegenomen is dat de achtergelaten vaak ruime woningen vrijkomen voor (startende) gezinnen, die weer woningen achterlaten voor jongeren, starters en recent afgestudeerden. Van dwang kan echter nooit sprake zijn; keuzevrijheid van de woningzoekenden staat voorop. Een concrete actie is dat de gemeente bij een aanvraag tot een woningaanpassing (op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning) ook de mogelijkheden voor een meer passende woning in beeld brengt. Met de woningcorporaties wil de gemeente verkennen welke instrumenten ingezet kunnen worden die het ouderen in een huurwoning gemakkelijker maken te verhuizen naar een geschikte woning. Met een bewustwordingscampagne wil de gemeente ouderen verder informeren over de keuzes die zij hebben. Dit door in te zetten op de kanalen van het ‘voorveld’: informatie via huisartsen, wijkverpleegkundigen, ergotherapie, welzijnswerk etc. Dit vanuit de gedachte dat wanneer de zorgvraag reeds is ontstaan een verhuizing te laat komt. 4.1.4

Verdere explicitering en verbinding met het woonbeleid?

In Motie (M21) “Should I Stay or Should I Go?” van 17 juli 2024 wordt aangegeven dat Groningen op dit moment nog geen concrete beleidskaders heeft om doorstroming te verbeteren. In de motie wordt het college verzocht om te onderzoeken wat voor maatregelen in Groningen met corporaties en andere (regionale) overheden genomen kunnen worden om tot een effectief doorstroombeleid te komen. De gemeenteraad suggereert hierbij te kijken naar initiatieven als ‘Van Groot naar Beter’, een seniorenmakelaars en een verhuisvoucher. Deze maatregelen kunnen dan ook betrokken gaan worden bij het opstellen van de nieuwe Woonvisie/ het volkshuisvestelijke programma in 2025. In de interviews werd deze kijk herkend. De inzet op doorstroming is wellicht nog wat impliciet, maar de meerwaarde is evident geven zowel de gemeentelijke gesprekspartners als de verschillende andere partijen aan. Het sterker verbinden van deze opgave met het bredere woonbeleid is hierbij de opgave, maar wordt zowel binnen de gemeentelijke organisatie als daarbuiten wel al als een belangrijk beleidsdoel gezien.

Huidig doorstromingsbeleid in meer detail 4.2.1

Bouwen voor de doorstroming

Doordat senioren langer in hun woning blijven neemt de vraag naar voldoende en passende woonruimte toe. Deze uitdaging wordt versterkt door een krappe woningmarkt – zowel in de sociale huur als in andere segmenten – en een groeiend aantal woningzoekenden Rapport Doorstroming in Groningen

29

(Uitvoeringsprogramma wonen, samenleving en zorg 2023–2030). Het toevoegen van nieuwe woningen is daarom hard nodig om de druk te verlichten. Hiervoor moeten wel het bouwtempo en de diversiteit van de gerealiseerde woningtypen omhoog zo stelde de gemeente al enkele jaren gelden vast (Ambitiekader 2021–2025). Met de woningcorporaties zijn afspraken gemaakt over het toevoegen van sociale en middenhuurwoningen, om het tekort in te lopen en de woningvoorraad uit te breiden. Woningen worden toegevoegd om de slaagkansen van woningzoekenden te vergroten. Het toevoegen van middenhuur brengt bovendien de doorstroming vanuit de sociale huurwoningen op gang en heeft een positieve invloed op de beschikbaarheid in de sociale huur zo is de gedachte. Wel kan de vraag naar middenhuur-appartementen in Groningen eenvoudig overschat worden zo geeft een geïnterviewde aan: “men wil niet lang in de middenhuur zitten. Middenhuurwoningen zijn geen structureel gewenst product omdat koop fiscaal aantrekkelijker is en het past bij de cultuur om zo vroeg mogelijk in te stappen in de koopmarkt om vermogen op te kunnen bouwen”. Ook zijn er afspraken gemaakt dat de woningcorporaties voldoende bouwen voor de groeiende groep (zorgbehoevende) ouderen en dat er voldoende huurwoningen beschikbaar zijn voor gezinnen (Ambitiekader 2021-2025).

In zijn algemeenheid werkt de gemeente aan het 'overprogrammeren' van de nieuwbouw om vertragingen op te vangen en stuurt de gemeente actief op het ontsluiten van grote bouwlocaties waar ook woningen voor doorstroming komen. De focus op het bouwen van seniorenwoningen wordt gezien als een effectieve manier om de meeste verhuisbewegingen, en daarmee doorstromingsketens, op gang te brengen. Omdat de gemeentelijke grondpositie ook in tijden van de bouwcrisis overeind is gebleven, kan de gemeente nu veel sturing uitoefenen op de nieuwbouwproductie waar het aantallen betreft. De gemeente heeft grofweg 70% van de grondposities zelf in handen. Juist in de komende jaren komen veel woningen gereed – na een relatief lange periode – van voorbereiding. De verwachting is dat dit de nodige dynamiek op de woningmarkt gaat brengen. Zeker ook omdat lange tijd er weinig nieuw aanbod was voor gezinnen met kinderen. Met de realisatie van woningen in Meerstad verandert dit. Hier geldt wel dat dit gebied pas in latere fases een meer gedifferentieerde invulling krijgt. Hier is en wordt weliswaar op gestuurd, maar in de realisatie op projectniveau wordt dit waarschijnlijk pas op de langere termijn zichtbaar.

Met name de woningcorporaties zouden graag zien dat al eerder ook appartementen toegevoegd gaan worden, bijvoorbeeld voor gescheiden ouders die bij elkaar in de buurt willen wonen en vooral als goedkoper alternatief. Hierbij is het ook zaak om meer dan nu het geval is de samenhang met nabijgelegen wijken en buurten te bezien: hoe sluiten de verschillende woonmilieus op elkaar aan en vullen deze elkaar aan qua woningaanbod en worden zo verhuisbewegingen gestimuleerd? Daarnaast is de sturing fors op het te realiseren programma (30% sociale huur, 40% middenhuur, 30% koop) en de kwaliteit (o.a. minimale oppervlakte), zo geven de geïnterviewden aan. Zo vindt er in Meerstad een verschuiving plaats naar een programma met meer appartementen – nog steeds in een hoog stedelijke vorm – maar meer gericht op de seniore doelgroep. Ook in Stadshavens is er dergelijk aanbod opgenomen in de programmering in de hoop dat mensen vanuit de bestaande woningvoorraad een stap maken. Een duidelijke visie en focus op wat het toe te voegen product zou moeten zijn voor de langste verhuisketen is er niet. Enkele elementen weet iedereen wel te noemen: “een woning moet beschikken over een buitenruimte, twee slaapkamers en mag geen stoffig imago hebben.” De gemeente gebruikt verschillende middelen om doorstroming via nieuwbouw te sturen.

Zo hanteert de gemeente zogenaamde woonzorgcirkels vanuit het uitvoeringsprogramma wonen, samenleving en zijn deze ook opgenomen in de strategische woningbouwprogrammering. Deze Rapport Doorstroming in Groningen

30

worden gemaakt om in beeld te brengen wat (potentieel) geschikte locaties zijn voor nieuwe of bestaande geclusterde woonvormen voor ouderen. Dit middel maakt de fysieke omgeving, zoals nabijheid van voorzieningen, toegankelijkheid en ontmoetingsmogelijkheden, inzichtelijk. Met de woonzorgcirkels kan de gemeente onderbouwen waar geclusterde/zorggeschikte woningen worden gebouwd. Uit de interviews blijkt dat de gemeente bezig is met het maken van kaarten van woonzorgcirkels, onder andere om structureel eisen te kunnen stellen bij het uitgeven van eigen grond, bijvoorbeeld voor geclusterd wonen. Corporaties zijn voornemens om op basis van deze woonzorgcirkels het huidig aanbod in beeld te brengen voor wat betreft de potentiële geschiktheid voor wonen met zorg. Op basis daarvan is vervolgens – in gezamenlijke afstemming – te bepalen wie in welk gebied de woonzorgopgave het beste kan oppakken. Bijkomend voordeel is dat ook een beter beeld ontstaat van de zorggeschiktheid of passendheid van de bestaande woningvoorraad. Tevens zet de gemeente actief grondbeleid in. De gemeente heeft een goede grondpositie en kan bij het uitgeven van eigen grond eisen stellen. Het uitgangspunt bij gebiedsontwikkelingen is om samen met ontwikkelende partijen tot een gewenst woningbouwprogramma komen.

Wanneer dit niet lukt, kan middels de doelgroepenverordening (inmiddels via het Omgevingsplan) gestuurd worden op de realisatie van specifieke woningen voor doelgroepen. Het is de intentie van de gemeente om structureel uitvragen te doen voor bijvoorbeeld geclusterd wonen voor senioren op locaties dichtbij voorzieningen. 4.2.2

Wat de potentiële doorstromer zoekt is niet bekend

De geïnterviewden geven aan dat wat potentiële doorstromers precies zoeken grotendeels onbekend is. Ook de ontwikkelende en bouwende partijen kunnen dit moeilijk definiëren. Voor nu ligt de focus vooral op het bouwen voor senioren al dan niet met een zorgvraag, waarbij deze zorgvraag vaak de trigger is voor de verhuizing. Een van de eerste specifieke woonconcepten voor deze groep (De Leyhoeve) was eerst lastig te vullen, maar langzaam treedt “gewenning” op en wordt het een gewild woontype voor woningzoekenden in het hogere segment. Er moeten geen wondere worden verwacht zo geven de geïnterviewden aan. Een verandering of bijstelling van woonwensen moet de tijd krijgen. Dit geldt ook voor woningconcepten waarin gestreefd wordt naar een generatiemix. Vanuit de corporatiesector werd genoemd dat vooral nieuwe kwalitatief hoogwaardige seniorenwoningen leiden tot doorstroming. In het algemeen gaat het dan al snel om een grondgebonden, levensloopbestendig product: de bungalow van vroeger, maar deze kost veel ruimte en heeft geen optimaal rendement. Op de appartementenmarkt is het zaak echt iets ‘nieuws’ te gaan ontwikkelen, bestaande producten volstaan niet. Het gaat dan om een product dat passend of geschikt is voor de doelgroep en doorstroming stimuleert, maar ook passend is in de verdichtende stad en dus niet grondgebonden.

In de grote hoog stedelijke gebiedsontwikkelingen kan met meer differentiatie meer tegemoet worden gekomen aan de wensen van de doelgroep. 4.2.3

Focus op grote projecten, weinig aandacht voor kleine projecten

De geïnterviewden bevestigen dat nieuwbouw een van de belangrijkste oplossingen is om de druk te verlichten en hier richt de gemeente zich dan ook vooral op. Dit uit zich onder meer in een gemeentelijke prioritering - wat ambtelijke inzet betreft - op de meest kansrijke projecten en de grootste toevoegingen op de snelst mogelijke termijn. Een pragmatische aanpak zogezegd. Kleine projecten of projecten waar planvorming traag verloopt krijgen een lagere prioritering. De ontwikkeling van kleine projecten mag niet ten koste gaan van de grote projecten.

Rapport Doorstroming in Groningen

31

Hierbij geven marktpartijen aan dat juist in kleinere projecten binnen de bestaande woonwijken veel kansen liggen. Zeker de komende tijd gaan zich – juist ook in de wijken met overwegend bezit van de woningcorporaties – sloop-nieuwbouw en renovatiekansen voordoen. Dit kan aangegrepen worden voor differentiatie, maar ook voor sturing op doorstroming, en daarmee een meer ongedeelde stad. 4.2.4

Opgaven

De nieuwbouwopgave kent diverse uitdagingen: •

• •

•

Plancapaciteit en productiecapaciteit: Het realiseren van de gewenste aantallen woningen wordt bemoeilijkt door vertragingen in gemeentelijke processen, regelgeving en bezwaren. Ook zijn de ruimtelijke mogelijkheden voor een verdere uitleg van de stad beperkt. Meer en meer moet nieuwbouw binnenstedelijk plaatsvinden door vervanging van bestaande bebouwing of door te verdichten. Financiering: De financiering van zorggeschikte complexen is in Nederland niet goed geregeld, wat het realiseren van woonzorgclusters belemmert. Definiëring en registratie: Er is discussie over de definitie van zorggeschikte woningen, en systemen voor registratie zijn niet eenduidig. Het labelen van woningen is arbeidsintensief. Onderzoeken hebben hier verschillende inzichten gegeven, wat leidde tot aanpassingsmoeilijkheden bij corporaties. Woonwensen en kritische doelgroepen: Senioren zijn een diverse en vaak kritische doelgroep met specifieke eisen voor locatie en woonproduct, wat het voor ontwikkelaars lastig maakt. Door de gestegen prijzen wordt de overstap voor ouderen die nu (relatief) goedkoop wonen verder bemoeilijkt.

Zowel geïnterviewden binnen de gemeente, de marktpartijen als een woningcorporatie benoemen dat de gemeente steeds vaker in bouwprojecten keuzes moet gaan maken in haar ambitieniveau en dat er meer prioriteiten gesteld moeten worden. Om woningen betaalbaar te houden zal wellicht vaker voor een 7,5 in plaats van voor een 10 moeten worden gegaan. Denk aan uitzonderingen op hoge parkeernormen of een groennorm die op buurt- in plaats van projectniveau wordt gerealiseerd. De gerealiseerde kwaliteit is dan nog steeds hoog, maar wellicht kan niet meer vastgehouden worden aan een minimale oppervlakte. Het gaat er daarbij om dat de woningen die nu worden gebouwd ook over 40 jaar nog van toegevoegde waarde zijn. Naast een effect op de betaalbaarheid leidt dit mogelijk ook tot een snellere realisatie van de plannen. De gemeente wil het mandaat om dergelijke besluiten te nemen lager in de organisatie beleggen. Dit voornemen wordt gesteund door de marktpartijen, maar kan volgens hen nog verder geïmplementeerd worden. In dit kader vraagt het werken aan vertrouwen tussen ‘de markt’ en de gemeente ook continue aandacht. Dit een van redenen dat gemeente het initiatief heeft genomen om de Boumakring op te richten. De vereniging Boumakring kan worden gezien als maatschappelijke coalitie en draagt bij aan betere bouwprojecten en snellere procedures8.

Daarnaast dient ook de gemeenteraad steeds goed meegenomen worden in de keuzes. 4.2.5

Inzet op de bestaande woningvoorraad

De gemeentelijke aandacht gaat nog in beperkte mate uit naar een gemeentelijke inzet op de bestaande woningvoorraad. Tegelijkertijd kan en moet dit deel van de woningvoorraad een

8

Zie ook: https://gemeenteraad.groningen.nl/Documenten/Documenten/Lidmaatschapvereniging-Boumakring-wensen-bedenkingen.pdf Rapport Doorstroming in Groningen

32

grotere rol spelen in het vervullen van de woonwensen van de Groningers. Idealiter kan iedereen zijn eigen wooncarrière bepalen. Een inzet op doorstroming in de bestaande woningvoorraad kan hierin behulpzaam zijn. Altijd met respect voor iemand die gewoon wil blijven zitten in de huidige woning. Je kan het de ‘lege-nester’ niet kwalijk nemen dat zij hun huidige woonsituatie positief waarderen en hoge eisen aan een nieuwe woning stellen voordat ze in beweging komen. De potentie van het in beweging brengen van deze groep is echter groot, maar het vraagt een bijzonder en specifiek woningaanbod met een passende prijs, vaak ook in de eigen buurt. De gemeente denkt eraan om naast de ontwikkeling van de grote gebiedsontwikkelings-/ bouwlocaties in te zetten op het doen van passende toevoegingen in de bestaande wijken om de ontbrekende schakels in de verhuisketen toe te voegen, zodat mensen hun "wooncarrière" in hun eigen wijk kunnen doorlopen. Het gaat dan over het benutten van de kansen voor de vernieuwing van de woningvoorraad van woningcorporaties, maar ook bijvoorbeeld aan kansen die voortkomen uit de vernieuwing van de verschillende wijk-winkelcentra. Hierin wordt reeds de samenwerking met de corporaties, welzijnspartijen en vele anderen gezocht om kansen te – identificeren.

Jammer is – zo geven vele geïnterviewden aan – dat de financiële polsstok van de woningcorporaties beperkt is. Zij moeten keuzes maken tussen bouwen, het prijsniveau en investeringen in kwaliteit. 4.2.6

Prestatieafspraken met de woningcorporaties

In de jaarlijkse en meerjaarlijkse prestatieafspraken met de Groningse woningcorporaties heeft de gemeentelijke inzet rond passend wonen en doorstroming doorwerking gegeven (Ambitiekader 2021-2025). Ook in het eigen beleid van de woningcorporaties is dit duidelijk zichtbaar. De corporaties bevestigen in de interviews dat het belang van doorstroming groot is: dynamiek in de sociale huurmarkt en het realiseren van verhuiswensen is immers afhankelijk van mutaties en dus van doorstroming. De prestatieafspraken worden gemaakt tussen de gemeente, de woningcorporaties Nijestee, Lefier, De Huismeesters, Patrimonium, Wierden en Borgen, en Woonborg en hun huurdersorganisaties. Met de landelijk opererende (categorale) woningcorporaties SSH (studenten) en Woonzorg Nederland (ouderen) worden aparte afspraken gemaakt. In de prestatieafspraken voor 2025 zetten de partijen in op het bieden van passende huisvesting. Het creëren van doorstroming kan hieraan bijdragen, onder andere waar het de meer seniore doelgroep betreft. Uit de prestatieafspraken blijkt dat in het kader van de uitvoeringsagenda wonen en zorg (uitwerking van de Visie wonen samenleving zorg 2022-2030) een gezamenlijke werkgroep Doorstroming senioren is ingericht. Hierin verkennen gemeente en corporaties samen mogelijkheden om de doorstroming te bevorderen. Het gaat dan om het wegnemen van drempels die senioren kunnen ervaren.

Een van de mogelijke initiatieven in dit kader is het aanstellen van seniorenmakelaars. Wanneer de ouder wordende huurder niet meer ‘veilig en vertrouwd’ in de woning kan (of wil) blijven wonen, kan de seniorenmakelaar meedenken of verhuizen een optie is en welke woonwensen er dan zijn. Ook wanneer er zorgen zijn over hoe het moet met de verhuizing kan de seniorenmakelaar helpen. Niet elke Groningse woningcorporatie werkt met een seniorenmakelaar, maar over het algemeen hebben de verhuurmedewerkers van de woningcorporaties hier tegenwoordig ook meer en meer aandacht voor. Hierbij geldt wel dat het niet helpt om te focussen op “het uit hun huis krijgen”. Het leggen van de focus op iemands woonwensen en wat belangrijk wordt gevonden qua woning en woonomgeving kan wel de start van het denken over een verhuizing zijn. Met de woningcorporaties is afgesproken dat zij in 2025, 618 nultredenwoningen via nieuwbouw en transformatie realiseren waarmee in een deel van de huisvestingsopgave voor Rapport Doorstroming in Groningen

33

ouderen (zonder dan wel met een lichte zorgvraag) wordt voorzien. In de prestatieafspraken is afgesproken dat van deze 618 woningen er 263 zijn bedoeld voor studentenhuisvesting. In de periode 2025 t/m 2029 gaat het om 3.180 nultredenwoningen. Ook bieden de corporaties kleine technische aanpassingen aan (of onderzoeken zij de mogelijkheden daarvoor), waardoor het voor senioren mogelijk is om langer zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen. In samenwerking met de gemeente en zorgorganisaties werken corporaties aan de realisatie van (geclusterde en zorggeschikte) woonleefconcepten voor ouderen. Daarbij wordt gekeken naar nieuwbouw én naar de bestaande voorraad. In zijn algemeenheid geven de woningcorporaties aan dat het moeilijk is gezien het huidige prijsniveau om mensen te verleiden de stap vanuit de sociale huur naar de private middenhuur of koop te maken: “naar een duurdere woning met dezelfde of lagere kwaliteit en in een andere buurt verhuizen ze niet”. Ook hebben de woningcorporaties relatief weinig eigen woningbezit in de middenhuur waardoor doorstromen als ‘scheefwoner’ beperkt mogelijk is.

Samenvattend •

•

•

•

Doorstroming heeft op verschillende plaatsen in het gemeentelijke woonbeleid een plaats, maar richt zich voornamelijk op de – in omvang toenemende – seniore doelgroep (al dan niet met een toekomstige zorgvraag) en de bijdrage die doorstroming kan leveren om deze groep een meer bij de levensfase/ zorgbehoefte passende woning te bieden. Van een duidelijk uitgesproken doel gericht op het bevorderen van meer dynamiek op de woningmarkt in zijn geheel of afgebakende set uitvoeringsinstrumenten is nog geen sprake in het geformaliseerde woonbeleid. Er is wel degelijk beleid geformuleerd maar het is gefragmenteerd opgenomen in verschillende documenten. De kerngedachte is dat er vooral voor gezorgd moet worden dat ouderen langer prettig thuis kunnen blijven wonen in de eigen woning. Via diverse wegen zet de gemeente in op gemengde wijken, levensloopgeschikte nieuwbouw en betere samenwerking met woningcorporaties en zorgpartijen. Daarbij is er steeds aandacht voor doorstroming binnen de eigen wijk en het behoud van sociale samenhang. Nieuwbouw moet bijdragen aan doorstroming, waarbij geclusterde woonvormen voor ouderen prioriteit krijgen. In de woonvisie wordt wel erkend dat veel Groningers in (te) ruime gezinswoningen wonen, mede doordat het aanbod van passende alternatieven beperkt is of onvoldoende aantrekkelijk.

De verhuisbewegingen die de rest van de markt op gang brengen worden echter gezien en genoemd als bijvangst: het wordt in het Gronings woonbeleid niet benoemd als opzichzelfstaande doelstelling. Een bredere focus op de doorstroming van de vitale ‘lege-nesters’ of andere inwoners ontbreekt in het geformaliseerde beleid, maar is wel in ontwikkeling. Waarover ook meer in hoofdstuk 6.

Rapport Doorstroming in Groningen

34

5

Sturen op doorstroming via nieuwbouw

Aan de hand van ons verhuisketenmodel analyseren we het gemeentelijke nieuwbouwprogramma. Hierbij brengen we de verwachte doorstroomeffecten in beeld en relateren we dit aan de in hoofdstuk 3 geanalyseerde behoefte. We presenteren ook een eventueel alternatief programma met bijbehorende doorstroomeffecten.

Het nieuwbouwprogramma 5.1.1

Woningbehoefte en plancapaciteit

Volgens de gemeentelijke plancapaciteit staan er tot 2030 ca. 9.500 nieuwbouwwoningen op het programma. Dit aantal ligt net lager dan de geraamde woningbehoefte van 9.800 woningen tot 2030. Van de nieuwbouwplannen is 60% ‘zacht’; plannen waar de vergunningen nog niet rond van zijn. Uitgesplitst naar woningtype en eigendom9 zien we dat er discrepanties bestaan tussen het huidige bouwprogramma en de behoefte (figuur 12). Zo zijn er beduidend meer plannen voor huurappartementen dan er behoefte is. Dat zal voornamelijk een overprogrammering in de particuliere huursector zijn. Tegelijkertijd bestaat er meer behoefte aan andere woningtypen, waarvan het grootste verschil te zien is bij eengezinskoopwoningen. Daar is de behoefte twee keer zo groot als wat er op dit moment in de plancapaciteit is opgenomen10. figuur 12 Plancapaciteit gemeente Groningen naar woningtype en eigendom, periode 2024-2030.

Bron: Gemeente Groningen, Companen. Bewerking; RIGO

In de planning tot 2040 zien we logischerwijs meer woningen gepland, met ook een groter deel zachte plannen (figuur 13). Het aantal appartementen in de bouwprogrammering tot 2040 ligt hoger dan de woningbehoefte in zowel de huur als de koopsector. Maar aan eengezinskoopwoningen blijft de behoefte groter dan er in de plannen is opgenomen.

9

Gemengde en onbekende projecten zijn verdeeld naar woningtype en eigendom op basis van de beschikbare informatie in de gemeentelijke plancapaciteit. Daarin wordt o.a. rekening gehouden met bouw- en opleverperiode. 10

Hierbij aangetekend dat veel corporatieplannen uit sloop/nieuwbouw bestaan. Hierdoor is de netto toevoeging beperkt. Ook de verkoop van bestaande sociale huurwoningen beperkt de netto toename.

Rapport Doorstroming in Groningen

35

figuur 13 Plancapaciteit gemeente Groningen naar woningtype en eigendom, periode 2024-2040.

Bron: Gemeente Groningen, Companen. Bewerking; RIGO

Wanneer we ervanuit gaan dat doorstroming is meegenomen in de gemeentelijke woningbehoefteraming, zal het woningbouwprogramma dus niet voorzien in de toekomstige behoefte in de gemeente. Mocht men willen voorzien in de woningbehoefte, dan zal er anders moeten worden gebouwd (oplossen met nieuwbouw), inzetten op een betere benutting en bewoning van de huidige woningvoorraad (inzetten op doorstroming), of een combinatie van beiden.

Doorstroomeffecten De doorstromingseffecten van het bouwprogramma tot 2030 zijn te zien in de uitkomsten van het RIGO-verhuisketenmodel voor de gemeente Groningen, die we in deze paragraaf presenteren. Verhuisketenmodel Onder een verhuisketen verstaan we een serie aaneengesloten verhuizingen. De keten start bij aanbod dat niet het gevolg is van doorstroming (bijvoorbeeld nieuwbouw, en ook verhuizing naar buiten de gemeente). De keten eindigt bij iemand die geen woning achterlaat (een starter) of bij een vestiger van buiten het woningmarktgebied. Doorstromers vormen de tussenliggende schakels. Met het RIGO Verhuisketenmodel berekenen we welk verwacht effect een nieuwbouwprogramma heeft op de verhuisketens ‘daarachter’. Ook kan het effect van flankerend beleid worden berekend, denk aan regelingen waarbij doorstromers uit grote woningen voorrang krijgen in de nieuwbouw of aan andere vormen van doorstroombevordering. Het model is op maat aangepast aan de woningmarkt van de gemeente Groningen. Het resultaat is een overzicht van toegevoegde woningen door nieuwbouw plus uit de voorraad vrijkomende woningen, gerekend over alle schakels in een verhuisketen.

Zo geeft het model inzicht in de verwachte effecten van verschillende scenario’s of acties en wordt het mogelijk om verschillende bouwprogramma’s en beleidsmaatregelen te vergelijken en te beoordelen op hun effect op de doorstroming. Deze scenarioanalyse geeft meer begrip van de werking van doorstroming, werkt ondersteunend in de beleidskeuzes en kan beleid onderbouwen. In de werkelijkheid zullen er geregeld verhuisketens eerder stoppen dan gedacht of gehoopt, maar anderen zijn wellicht langer. Kijk dus naar de ‘beweging’ en beoordeel deze Rapport Doorstroming in Groningen

36

op zichtzelf en in vergelijking met een ‘basisscenario’ of een ander alternatief. Staar je niet blind op de precieze aantallen op de komma nauwkeurig. Het principe van de verhuisketen geïllustreerd:

5.2.1

Huidige bouwprogrammering

In figuur 14 laten we de doorstroomeffecten van het huidige bouwprogramma zien. Het huidige bouwprogramma is uitgesplitst naar woningmarktsegment (corporatiehuur, particuliere huur, koop), woningtype en het aantal kamers (woon- en slaapkamers). Uit ervaring weten we dat het aantal kamers doorgaans doorslaggevender is in de keuze om door te stromen dan oppervlakte van de woning. Het aantal nieuwbouwwoningen per categorie is gevisualiseerd met de donkerblauwe balken. In totaal worden er 9.500 woningen gerealiseerd, waarmee 16.400 verhuizingen tot stand komen. Daarvan zijn 6.800 doorstromers en 9.500 lokale starters (waaronder ex-studenten of andere jongeren) of vestigers van buiten de gemeente Groningen – een aantal dat gelijk staat aan het aantal nieuw gebouwde woningen. Elke verhuisketen eindigt immers bij een huishouden dat geen reguliere woning in Groningen achterlaat. De lichtoranje balk representeert het aantal woningen dat vrijkomt uit de bestaande voorraad door de bouw van het bouwprogramma. Zo komen er in totaal nog eens 1.000 ruime eengezinskoopwoningen vrij uit de voorraad door de bouw van het gehele programma. In andere woorden: door de bouw van dit programma (waaronder 850 eengezinskoopwoningen) kunnen er 1.850 woningen van dit type worden betrokken, mede mogelijk gemaakt door de doorstroming in de bestaande voorraad.

Wat betreft de corporatiewoningen zien we geringe doorstroming uit eengezinswoningen. Dit komt voor een deel doordat er relatief weinig van dit soort woningen zijn. En wat niet bestaat komt ook niet vrij. Hoewel het bouwprogramma van de corporaties voor een groot deel bestaat uit driekamerappartementen – niet onaantrekkelijk voor ‘lege-nesters’ – komt er nog weinig doorstroming uit grote woningen op gang. In totaal kunnen er 730 eengezinswoningen worden betrokken.

Rapport Doorstroming in Groningen

37

figuur 14 Doorstroomeffecten van het bouwprogramma tot 2030, gemeente Groningen

Bron: RIGO verhuisketenmodel

Met dit bouwprogramma wordt de verhuisketenlengte geschat op 1,72. Dat wil zeggen dat er met de bouw van 1.000 gebouwde woningen 1.720 verhuisbewegingen op gang komen. En hoe meer verhuisbewegingen, hoe meer mensen worden voorzien in hun woningbehoefte. Uit nadere analyse blijkt ook dat dit bouwprogramma 900 ‘downsizers’ faciliteert, waarvan 700 een ruime eengezinswoning in de koopsector achterlaten en 200 een eengezinswoning in de (corporatie)huursector. Dat zijn huishoudens die hun eengezinswoning achterlaten voor een kleinere woning (kleinere eengezinswoning of appartement). 5.2.2

Alternatief bouwprogramma

We vergelijken de uitkomsten van het bestaande bouwprogramma met een alternatief programma. Daarin voeren we twee aanpassingen door. Ten eerste bouwen we geen zeer ruime eengezinswoningen in de koopsector meer, met het idee dat de koopvoorraad al voor het grootste deel uit deze woningen bestaat. In plaats daarvan bouwen we (meer) eengezinswoningen van beperktere omvang en driekamerappartementen; beide zijn aantrekkelijke alternatieven voor ‘lege-nesters’. Zo willen we de doorstroming bevorderen. We gaan er bovendien vanuit dat (een kwart) meer van deze woningen wordt betrokken door ‘downsizers’. Dat kan worden bewerkstelligd door de inzet van goede informatievoorziening en begeleiding door bijvoorbeeld een verhuismakelaar/wooncoach voor 55-plussers met een (ruime) koopwoning.

Rapport Doorstroming in Groningen

38

Ten tweede verlenen we voorrang in de sociale huursector aan huishoudens die willen downsizen, en een grotere woning achterlaten. We gaan ervanuit dat een kwart van alle nieuwe driekamerwoningen in de corporatiesector met voorrang wordt toegewezen aan huurders die een eengezinswoning achterlaten. Het resultaat aan doorstroomeffecten is te vinden in figuur 15. Hoewel er in dit scenario geen ruime eengezinskoopwoningen meer worden gebouwd, zien we dat bijna net zoveel grote woningen vrijkomen (bijna 1.800) als het aanbod uit de huidige bouwprogrammering (850 nieuwbouwwoningen + 1.000 door doorstroming). Dit komt door de bouw van aantrekkelijke alternatieven voor downsizers, plus de inzet van maatregelen om de doorstroming in de koop te bevorderen. Er worden in totaal meer woningen gebouwd. Er kunnen immers meer woningen worden gerealiseerd wanneer dat geen ruime eengezinswoningen zijn. In de corporatiesector zien we ook een effect. Daar gaan we uit van voorrang voor ‘downsizers’ die van een eengezinswoning naar een nieuwbouwappartement verhuizen. Het aantal eengezinswoningen dat beschikbaar komt door nieuwbouw en doorstroming stijgt daar van 730 naar bijna 1.150. Met dit bouwprogramma wordt de verhuisketenlengte geschat op 1,86. Dat wil zeggen dat er met de bouw van 1.000 gebouwde woningen 1.860 verhuisbewegingen op gang komen.

Dat zijn er 140 meer dan bij het huidige bouwprogramma. Focussen we ons op het aantal ‘downsizers’, dan zien we duidelijk de effecten van inzetten op de doorstroming. In totaal zijn er 2.300 huishoudens die hun grote eengezinswoning achterlaten voor een kleinere woning, zie tabel 2. Dat zijn ruim 1.700 grote woningen in de koopsector, en bijna 600 in de huursector. Hoewel er op papier makkelijk kan worden geschoven in de bouwplannen, is het belangrijk te onderkennen dat deze capaciteit in de praktijk niet oneindig flexibel is. In veel gevallen zijn harde plannen al vergaand uitgewerkt qua locatie, programma en fasering. Dat betekent dat niet zomaar geschoven kan worden met woningtypen of segmenten. Zeker op korte termijn is het dan ook niet realistisch om het bouwprogramma volledig om te buigen. Wel is er ruimte om binnen zachte plannen (of toekomstige programmering) meer prioriteit te geven aan woningtypes en doelgroepen die de grootste bijdrage leveren aan de doorstroming.

Rapport Doorstroming in Groningen

39

figuur 15 Doorstroomeffecten van het alternatief bouwprogramma tot 2030, gemeente Groningen

Bron: RIGO verhuisketenmodel Tabel 1 Doorstroomeffecten van het huidige en alternatieve bouwprogramma tot 2030, gemeente Groningen

totaal verhuisd doorstromers starters vestigers

huidige programma alternatief programma 16.370 100% 19.050 100% 6.870 42% 8.800 46% 4.630 28% 4.950 26% 4.870 30% 5.300 28%

downsizers (uit egw) corp. huur koop

906 194 712

2.307 585 1.722

verhuisketenlengte

1,72

1,86

Bron: RIGO verhuisketenmodel

Rapport Doorstroming in Groningen

40

5.2.3

Niet alleen bouwen, ook verleiden tot verhuizen

De verschillen in uitkomsten tussen deze twee programma’s laat duidelijk zien dat het stimuleren van doorstroming niet alleen afhangt van hoeveel er wordt gebouwd, maar vooral van wat er wordt gebouwd (en voor welke beoogde doelgroep) en hoe er verder wordt gestuurd op de doorstroming. Door gerichter te bouwen voor ‘lege-nesters’ en maatregelen te treffen die downsizing aantrekkelijker maken, ontstaan er meer verhuisbewegingen en komt er meer passende woonruimte beschikbaar voor verschillende doelgroepen. De toename in ketenlengte en het grotere aantal vrijgespeelde ruime woningen onderstrepen het potentieel van een doorstroomgericht programma. Daarmee wordt het bouwprogramma niet alleen een uitbreiding van de voorraad, maar ook een hefboom voor een beter functionerende woningmarkt. Bouwen voor doorstromers en ervoor zorgen dat die woningen ook bij de doelgroep terechtkomen is een vak apart. We weten uit ervaring dat aantrekkelijk aanbod essentieel is voor extra doorstroming. Het aanbod moet niet al te krap zijn. De doelgroep heeft immers een goed alternatief: blijven zitten. Maar zoals benoemd is aantrekkelijk aanbod en bijpassende sturing niet alles. Het gaat ook om de aanwezigheid van voorzieningen en de bereikbaarheid hiervan.

Al bouw je de perfecte woning voor de doorstromers, als er geen supermarkt of apotheek in de buurt is zal de beoogde doelgroep niet (snel) verhuizen. Daarnaast maakt locatie ook uit. Downsizers doen dit het liefste in (of nabij) eigen buurt of wijk, waar ze hun opgebouwde sociale netwerk hebben. En dan nog is het belangrijk dat ‘lege-nesters’ zo min mogelijk belemmeringen ervaren. Dat kan door inzet van instrumentarium en overige maatregelen. Daarover meer in het volgende hoofdstuk.

Samenvattend •

•

•

•

De gemeente Groningen heeft een omvangrijk woningbouwprogramma tot 2030, bestaande uit 9.500 woningen. De woningbehoefte is echter hoger geraamd op 9.800. Maar de vraag is of dit programma voldoende inspeelt op de behoeften van woningzoekenden. De woningbehoefte en het woningbouwprogramma verschillen namelijk in kwalitatieve zin. Er is een “overschot” aan huurappartementen in de planning zichtbaar, terwijl de vraag groter is naar eengezinswoningen, met name in de koopsector. Daarmee gaan er fricties ontstaan in het aanbod en in de toekomstige bewoning. Belangrijk om te beseffen is dat het effect van bouwen verder reikt dan alleen de toegevoegde woningen. Nieuwbouw kan kettingreacties aan verhuizingen veroorzaken, waarbij starters, doorstromers en vestigers allemaal aan bod komen. Ook in Groningen zal de doorstroming van ‘lege-nesters’ en ouderen uit ruime (eengezins)woningen naar kleinere, passende woningen veel effect hebben op de dynamiek op de woningmarkt. Een alternatieve invulling van het bouwprogramma met meer kleine eengezinswoningen en appartementen voor ‘lege-nesters’ laat zien dat gerichte nieuwbouw de verhuisketen verlengt, en dat er meer grote woningen vrijkomen voor bijvoorbeeld gezinnen. Nieuwbouw is daarmee niet alleen een uitbreiding van de voorraad, maar ook een hefboom voor een beter functionerende woningmarkt.

Belangrijk is dat het niet alleen gaat om bouwen van het juiste aanbod, maar ook om het verleiden tot verhuizen. We weten uit ervaring dat (verhuisgeneigde) ‘lege-nesters’ en ouderen pas verhuizen als het nieuwe aanbod o.a. aantrekkelijk is, het op een goede locatie ligt en goed bereikbaar is. Maar daarnaast kunnen nog veel meer redenen meespelen. Goed en geschikt aanbod is essentieel, maar geen garantie.

Rapport Doorstroming in Groningen

41

6

Aanvullende beleidsmatige inzet

Zoals gezegd heeft dit rekenkameronderzoek een meer verkennend dan enkel evaluerend karakter. We wilden samen met de gemeente de vraag beantwoorden óf - en zo, ja, hoe doorstroming beter onderdeel van het woonbeleid zou kunnen zijn. Om dat te verkennen zijn bijeenkomsten georganiseerd met ambtenaren van de gemeente. In deze bijeenkomsten hebben we in hoofdlijnen de tussentijdse bevindingen gepresenteerd. Vervolgens hebben we bezien welke strategieën voor het verder stimuleren van doorstroming (en met welke doelen precies) reeds worden ingezet. Deze beschrijven we in dit hoofdstuk. 6.1.1

Push en Pull

Om doorstroming te bevorderen, kunnen de zittende bewoners in beweging worden gebracht. Dit begint altijd met een vrijgekomen passende woning door nieuwbouw, migratie of overlijden. In zijn algemeenheid kunnen twee soorten maatregelen worden ingezet, namelijk: 1. Pull maatregelen, die gericht zijn op toevoegen aan de woningvoorraad (om nieuwe verhuisketens op gang te brengen), verleiden van huidige bewoners om te verhuizen en het wegnemen van verhuisdrempels; 2. Push maatregelen, die gericht zijn op het verleiden van huidige bewoners om te verhuizen door het onaantrekkelijk te maken om in de huidige woning te blijven wonen.

Pull maatregelen zijn vooral effectief in gebieden waar de woningmarkt krap is, bijvoorbeeld in de vorm van nieuwbouw voor starters, herstarters en vestigers. Pull maatregelen zijn met name gericht op senioren, die op deze manier verhuisprikkels krijgen. Wanneer senioren in beweging worden gebracht, kunnen er lange verhuisketens worden gerealiseerd. Deze kunnen voor de huursector geoptimaliseerd worden door het gericht toewijzen van vrijkomende woningen aan doorstromers. Om senioren verhuisprikkels te geven is meer nodig dan het bouwen van woningen, zoals actieve bemiddeling en begeleiding. Push maatregelen zijn vooral effectief in gebieden waar veel huurders zonder deze maatregelen in de verleiding komen om te blijven zitten, terwijl ze wel over de financiële middelen beschikken om door te stromen. Hierin is het tijdelijke huurcontract het meest effectief, aangezien dit garandeert dat de huurder verhuist wanneer het contract afloopt. De kanttekening bij deze maatregel is dat push maatregelen pas werken wanneer er voldoende

Rapport Doorstroming in Groningen

42

ruimte is om door te stromen. Hierbij aangetekend dat we niemand in Nederland kunnen dwingen om te verhuizen, verleiden is het hoogst haalbare. 6.1.2

Gouden regels zijn er niet

Een set gouden regels voor het stimuleren van doorstroming is er helaas niet. Op de vraag welke interventie het beste werkt, bestaan meerdere antwoorden, die afhangen van wat de betrokken partijen willen bereiken, wat de specifieke woningmarktomstandigheden zijn en welke belemmeringen voor de doelgroep een rol spelen. Er is geen sprake van één succesvolle en doorslaggevende interventie. Het is juist de combinatie van prikkels en persoonlijke omstandigheden van de huurder die doorslaggevend zijn is in de keuze om te verhuizen bleek uit eerder evaluatieonderzoek van ons en Platform 31. Feitelijk moet je als gemeente op zoek naar een mix van maatregelen die werkt. Alles tegelijk inzetten is overigens ook niet aan te bevelen. Tussentijds aanpassingen maken – of de aanpak uitbreiden – is relatief eenvoudig en zo kan ook geleerd worden van monitoring en evaluatie. Duidelijk is dat er een belangrijke meerwaarde kan worden gecreëerd voor doorstroming wanneer gemeenten, woningcorporaties, marktpartijen en andere betrokkenen (bijvoorbeeld uit het sociaal domein) samenwerken. Een gemeente kan het vraagstuk niet alleen oplossen. Ook weten we dat een persoonlijke klantbenadering een succesfactor is die we overal tegenkomen. De doelgroep moet immers in zekere zin zijn of haar verhuiswens nog gaan formuleren en ‘tussen droom en daad staan soms wetten in de weg en praktische bezwaren’.

Staalkaart van mogelijke maatregelen Er bestaan inmiddels veel maatregelen die in Nederland worden ingezet om doorstroming te stimuleren. In figuur 16 is een staalkaart van mogelijke maatregelen te zien. Een aantal hiervan is redelijk ingeburgerd, een aantal maatregelen komt minder vaak voor en er zijn maatregelen die wat ‘spannender’ of experimenteel zijn. In de bijeenkomst zijn we op zoek gegaan naar maatregelen die al worden ingezet in Groningen of die kansrijk zouden kunnen zijn in Groningen. Welke maatregelen dat precies moeten zijn is immers geen gegeven: ze moeten passen bij de lokale situatie. Wel heeft het de voorkeur om te zorgen dat het pakket uit elke categorie van maatregelen iets biedt. Deze categorieën sluiten immers aan op redenen om vooral níet te verhuizen. Aandacht voor doorstroming is niet nieuw binnen de gemeente. Lerend van initiatieven in den lande wordt naast de inzet van het nieuwbouwprogramma om doorstroming te bevorderen ook gestreefd naar aanvullend beleid. De middelen hiervoor zijn tot op heden beperkt en de concrete instrumenten nog niet (volledig) uitgewerkt, maar in de vorm van pilots wordt reeds veel ervaring opgedaan en geleerd.

Rapport Doorstroming in Groningen

43

figuur 16 Staalkaart van doorstroommaatregelen (Bron: RIGO)

Bron: RIGO

6.2.1

Informatie, begeleiding, ontzorgen

Voor veel senioren is verhuizen een ingrijpend gebeuren waar ze hulp bij nodig hebben. Vaak kunnen familie of vrienden helpen, maar lang niet altijd zijn die beschikbaar, of missen ook zij kennis en informatie. Het is dus belangrijk om duidelijke informatie te bieden over de mogelijkheden, regelingen, of het aanbod. Dat kan online, maar deze doelgroep heeft vaak juist behoefte aan offline informatie en hulp. Het is daarom goed en belangrijk dat huurders met vragen over hun woonsituatie en verhuismogelijkheden terecht kunnen bij een verhuiscoach of woonconsulent bij de corporaties. En dat moet verder gaan dan alleen huurders die al nadenken over verhuizen. We weten dat medewerkers van corporaties, makelaars of andere partijen juist ook proactief bewoners kunnen opzoeken en hen op die manier stimuleren om na te denken over hun woontoekomst. Ook als dat niet verhuizen betekent maar bijvoorbeeld een aanpassing in de woning. Verder is het van belang dat er een duidelijk pakket van maatregelen ligt zodat bewoners weten waar ze aan toe zijn en waar ze voor wat terecht kunnen: bij de gemeente, corporatie, zorgpartij, of een makelaar. Belangrijk is dat dit niet enkel de sociale huur betreft.

De meerderheid van de doelgroep woont in de koop en (oudere) bewoners in de koop hebben veelal dezelfde behoefte om persoonlijk geholpen te worden bij het hele proces van oriënteren, zoeken en uiteindelijk eventueel verhuizen. Met doorstroomcoaches in de sociale huur is ruime ervaring in het land opgedaan inmiddels. Veel minder ervaring is er met doorstroomcoaches in de koop en vrije sector.

Rapport Doorstroming in Groningen

44

Uit de werksessie: •

• •

•

De gemeente werkt de komende periode het voorstel voor de inzet van een doorstroommakelaar verder uit. Dit in samenwerking met de woningcorporaties. Deze doorstroommakelaar richt zich op de sociale huur sector en de koopsector. Zowel huurders als mensen met een koopwoning kunnen terecht met vragen. Deze doorstroommakelaar wordt mogelijk ook de aanjager van een campagne over bewustwording. Hierover is nog niet besloten. De gemeente beziet of in pilotvorm de waarde van een verhuisservice kan worden onderzocht. Vanuit de woningcorporaties wordt bekeken of zij de onderhoudsdienst of wijkbeheerders extra kunnen inzetten voor klussen in de nieuwe passende woning. Bij het achterlaten van de oude niet passende woning nemen woningcorporaties reeds de hogere mutatiekosten voor hun rekening. Zo hoeven mensen niet de oude woning in de oude staat terug te brengen.

Een samenwerking tussen makelaars, woningcorporaties, zorginstellingen, thuiszorg en wijkteam zou een mogelijkheid kunnen zijn. Zeker ook op het vlak van de communicatie. De gemeente zou meer coördinatie hierin kunnen bieden. Het bewustmaken van de Groningers gaat het beste langs meerdere wegen. ‘Wonen’ kan een rol spelen, maar een link met een programma als ‘Groningen Gezond’ draagt bij aan verdere bewustwording. 6.2.2 Aanbod in beeld In het verlengde van het vorige punt is het voor senioren vaak lastig om te overzien waar ze moeten zoeken en waar ze precies voor in aanmerking komen. Ook hebben senioren vaak moeite om zich een goed beeld te vormen van een nieuwe woning waarvoor ze in aanmerking komen, zeker als dit om nieuwbouw gaat. Uit ervaring weten we bijvoorbeeld dat woningadvertenties van sociale huurwoningen daarom zoveel mogelijk foto’s van de binnenkant van de woning moeten laten zien. Dan kunnen (nieuwe) huurders zich goed voorstellen hoe de woning eruit gaat zien, en wordt het makkelijker voor te stellen welke zaken kunnen worden overgenomen. In de koopsector gaat het vooral om lege-nesters/ senioren bewust te maken van het aanbod dat (in de nabije toekomst) beschikbaar komt en aantrekkelijk voor hen is. Ter discussie is de vraag of bij nieuwbouwcomplexen huur en koop goed ‘in beeld worden gebracht’.

Denk aan live bezichtigingen zodat senioren goed beeld krijgen van het woongebouw en de woning (bijvoorbeeld met modelwoningen). En misschien kunnen er vaker open dagen in bestaande complexen georganiseerd worden. Uit de werksessie: •

•

De marktpartijen en de gemeente maken het – zoveel als mogelijk – bij het in de markt zetten van nieuwe woonleefconcepten mogelijk dat potentiële nieuwe bewoners het appartement en het concept voorafgaand aan koop of verhuur live kunnen bekijken. Zoals bijvoorbeeld in het geval van de Zuiderflat, Oosterparkheem door middel van een showappartement. In een pilot is vanuit de samenwerkende corporaties en de gemeente een flyer gericht (bewoners van woningen met een trap) verspreid onder bewoners van 55 jaar en ouder. Hierin werden zij geïnformeerd over het in ontwikkeling zijnde aanbod, ook de mensen met een koopwoning. Dit in het licht van een wijkvernieuwingsproject waarbinnen nultredenwoningen werden gerealiseerd. Van de 300 aangeschreven mensen verhuizen er ongeveer 30 uiteindelijk naar een passende woning. Hieronder waren ook mensen die een koopwoning achterlieten.

Rapport Doorstroming in Groningen

45

•

Binnen dit wijkvernieuwingsproject zet de gemeente – in pilotvorm en in samenwerking met de woningcorporaties en andere samenwerkingspartners – in op de ontwikkeling van de volgende maatregelen om doorstroming te bevorderen: o o o

o o •

Een verhuisplan is in ontwikkeling zodat men inzicht krijgt in wat er allemaal geregeld moet worden; Ondersteuning bij de digitale verhuizing door WIJ Groningen (welzijn); Verhuisservice voor mensen die een fysieke, financiële beperking hebben en niet beschikken over een sociaal netwerk. Afhankelijk van de uitkomsten van de pilot zal dit al dan niet leiden tot een voorstel om dit binnen de gehele gemeente in te zetten; Een Welkombuurtteam die inzet op de bevordering van de sociale cohesie; Een informatiemarkt waarbij bewoners gerichte informatie ontvangen over verhuizen en de mogelijkheden in de ondersteuning hierbij.

De gemeente organiseert jaarlijks een nieuwbouwfestival met woningcorporaties en ontwikkelaars om nieuwbouw-aanbod te laten zien. Dit festival wordt goed bezocht, vooral ook door 'empty-nesters'. zie www.nieuwbouwfestival.nl.

6.2.3 Aantrekkelijk bouwen Het belang van aantrekkelijke nieuwbouw om doorstromers te verleiden kwam in de interviews voorzichtig naar voren. Het gaat dan onder meer om het aantal kamers (senioren wensen in overgrote mate minimaal drie kamers), goede buitenruimte en de nabijheid van voorzieningen. Het laatste wordt breed onderkend, maar is ook lastig te realiseren op een locatie relatief ver van het centrum. Ook weten we dat de sfeer en het type woongebouw van belang zijn. Hoewel een gelijkvloerse woning en toegang tot zorg vaak belangrijk gevonden worden, hebben veel senioren juist een negatief gevoel bij een woongebouw waar ‘zorg’ de uitstraling bepaalt. Het moet in de eerste plaats als een woongebouw voelen. Hoe ‘jonger’ de senioren, des te belangrijker dit is. Uit de werksessie: •

•

•

De gemeente constateert dat het niet altijd gaat om nieuwbouw. Juist de bestaande bouw biedt ook kansen in Groningen voor de toevoeging van bijvoorbeeld gezamenlijke ruimtes in de vorm van binnen- of buitenruimte. In de realisatie van woonleefconcepten zet de gemeente in op ontmoeten. Dit ontmoeten kan verschillende vormen hebben. In twee woonleefconcepten wordt een wijkrestaurant ingepast. Zij zorgen voor activiteiten, koffiemomenten en verzorgen de maaltijden voor de mensen met een Volledig Pakket Thuis (zwaardere vorm van zorg geboden vanuit de Wet langdurige zorg). In de woonleefconcepten is tijdelijk ingezet op gemeenschapsontwikkeling door de inzet van een ‘community-builder’.

6.2.4 Voorrang voor doorstromers Een voor de hand liggende manier om doorstromers te helpen is hen voorrang te geven bij het toewijzen van woningen. Met name in de sociale huur zijn er vele voorrangsregelingen die (bepaalde typen) doorstromers voorrang geven, bijvoorbeeld als ze van een ruime naar een kleinere woning verhuizen. Uit de werksessie:

Rapport Doorstroming in Groningen

46

•

•

De gemeenten en woningcorporaties hebben in het woonruimteverdeelbeleid reeds de mogelijkheid om doorstromers onbeperkt voorrang te geven. Deze groepen worden bemiddeld. In het komende jaar gaat deze mogelijkheid verdwijnen wanneer een nieuw regionaal woonruimteverdeelsysteem wordt geïntroduceerd. De mogelijkheid wordt in omvang beperkt. De verwachting van de gemeente is dat dit de doorstroom niet zal beperken. De gemeente verkent de mogelijkheid om bewoners voorrang geven wanneer ze in hun eigen buurt verhuizen van een niet passende woning naar een passende woning. Hier is in een pilotvorm mee gewerkt en dat bleek erg succesvol. Het betrof een samenwerking met de woningcorporaties vanuit de pilot wijkvernieuwing de Wijert. Alle mensen (senioren) die niet passend wonen in de buurt zijn aangeschreven. Het betrof ook senioren met een koopwoning.

6.2.5 Financiële prikkel Verhuizen kan duur zijn: denk aan schilderen, vloeren, gordijnen, en de verhuiskosten zelf. In de huur geldt bovendien vaak dat de nieuwe woning een hogere huur heeft dan de huidige woning. Een veel gehoorde klacht van huurders: ‘dan ga ik meer betalen voor een kleinere woning’. Vandaar dat veel gemeenten en woningcorporaties een regeling hebben voor huurders die van een ruime naar een kleinere woning doorstromen. Denk bijvoorbeeld aan varianten als: • • • •

Huurbehoud, waarbij de huurder ‘gelijk oversteekt’ (Amsterdam). Soms met uitzondering van nieuwbouw. Woonlastengewenning, rekening houdend met energielasten die vaak lager liggen in de nieuwe woning en de huurtoeslag (Amersfoort). Een maximale sprong in woonlasten van bijvoorbeeld 50 euro (Utrecht). Een andere financiële maatregel die corporaties soms inzetten is het kwijtschelden van dubbele lasten bij verhuizing van de ene naar de andere huurwoning.

In de koopsector zijn er minder manieren waarop de gemeente financieel kan sturen. Daarbij is het de vraag of dat gewenst is – de groep heeft immers hun eigen vermogen in stenen. Ook zijn er steeds meer gemeenten en regio’s waar de gemeente een tegemoetkoming in de verhuiskosten biedt, variërend van € 500 tot ruim € 5.000. Een woningcorporatie mag dit instrument bij wet overigens niet inzetten. Een financiële prikkel is overigens lang niet altijd de drijfveer achter een verhuizing zo leert de ervaring, maar kan wel een drempel om te verhuizen slechten en daarmee zorgen dat iemand net iets eerder in beweging komt. In den lande worden dergelijke instrumenten soms bewust vooraf gecommuniceerd, in andere gevallen is het een instrument dat alleen in het kader van maatwerk wordt ingezet. Uit de werksessie: •

•

De werkgroep Doorstroming bestaande uit de gemeente en de Groningse woningcorporaties verkent de mogelijkheid om doorstromers te helpen door de dubbele huur een maand te betalen. De introductie van huurgewenning of huurbehoud zijn ook mogelijkheden, maar worden minder gedragen en de effecten moeten eerst goed uitgezocht worden. De woningcorporaties overwegen de inzet, zij het dat dit de betaalbaarheid waarschijnlijk alleen de eerste periode helpt. Het maken van een kosten en baten afweging is noodzakelijk zo wordt aangegeven. De verwachting is dat het financieel en qua administratieve lasten niet goedkoop is.

Rapport Doorstroming in Groningen

47

•

De gemeente denkt niet aan de introductie van een verhuiskostenvergoeding omdat uit onderzoek blijkt dat dit niet bijdraagt aan extra doorstroming. Mensen die doorstromen doen dit veelal al zonder en zien de vergoeding als een extraatje. Wel bekijkt de gemeente hoe mensen die financieel en fysiek minder goed in staat zijn om te verhuizen ondersteuning geboden kan worden (zoals ook beschreven in 6.2.2).

6.2.6 Met een gerust hart verhuizen Doorstromen als senior betekent vaak de laatste ‘echte’ verhuizing. Naast alle ingewikkeldheden die al zijn genoemd blijft vaak nog koudwatervrees over. In veel regio’s – ook in Groningen – geldt dat sociale huurders hun opgebouwde inschrijfduur kwijtraken als ze verhuizen en weer op nul staan. Dan willen huurders wel zeker weten dat de nieuwe woning bevalt. Want zo niet, dan kunnen ze niet snel doorverhuizen. In meerdere regio’s (Utrecht, Amersfoort, Arnhem-Nijmegen) geldt dat huurders hun inschrijfduur deels of geheel behouden. Weten dat je als het écht niet bevalt weer kunt verhuizen maakt de keuze psychologisch makkelijker. Ook zijn er corporaties die – zonder dat overigens breed te communiceren – een soort ‘tevredenheidsgarantie’ bieden: als de nieuwe woning echt niet bevalt kan de huurder worden bemiddeld naar een andere woning11. Uit de werksessie: •

De woningcorporaties denken reeds in het kader van de gezamenlijke woonruimteverdeling na over de introductie van behoud van inschrijfduur in de sociale woningvoorraad. Een terugkeergarantie in koop of huur vooralsnog niet.

Samenvattend •

•

•

Een set gouden regels voor het stimuleren van doorstroming of het verlengen van de verhuisketens is er niet. Er is geen sprake van één succesvolle en doorslaggevende interventie. Het is juist de combinatie van prikkels en persoonlijke omstandigheden van de huurder die doorslaggevend zijn is in de keuze om te verhuizen. Feitelijk moet je als gemeente op zoek naar een mix van maatregelen die werkt. Alles tegelijk inzetten is overigens ook niet aan te bevelen. Tussentijds aanpassingen maken – of de aanpak uitbreiden – is relatief eenvoudig en zo kan geleerd worden van monitoring en evaluatie. Een belangrijke meerwaarde kan worden gecreëerd voor doorstroming wanneer gemeenten, woningcorporaties, marktpartijen en andere betrokkenen (bijvoorbeeld uit het sociaal domein) samenwerken. Ook weten we dat een persoonlijke klantbenadering een succesfactor is die we overal tegenkomen. Duidelijk is dat doorstroming niet nieuw is in de gemeente, lerend van initiatieven in den lande wordt naast de inzet van het nieuwbouwprogramma om doorstroming te bevorderen ook een aanvullend beleid opgezet. Vrijwel op alle gebieden uit onze ‘staalkaart’ is de gemeente initiatieven aan het ontwikkelen. In zijn algemeenheid geldt hierbij dat de middelen hiervoor tot op heden beperkt zijn, en de concrete instrumenten nog niet (volledig) zijn uitgewerkt.

De ambtelijke organisatie zou deze inzet graag uitbreiden. Zeker op de korte termijn wordt er vooral in de vorm van pilots veel ervaring opgedaan en geleerd.

Ook deze maatregelen worden weleens als oneerlijk ervaren: ‘dan kunnen deze mensen zomaar doorverhuizen terwijl andere woningzoekenden jaren moeten wachten’. Ook hier geldt echter dat andere woningzoekenden hier niet onder lijden: er komt immers weer een woning vrij. Bovendien is het idee en de ervaring ook niet dat mensen hier veelvuldig gebruik van maken, en dat het vooral een geruststellende gedachte is dat het eventueel zou kunnen. 11

Rapport Doorstroming in Groningen

48

7

Beantwoording hoofd- en deelvragen

In dit hoofdstuk beantwoorden we de hoofd- en deelvragen van dit onderzoek.

Opgave en sturing 1. Welke beleidsdoelen zijn gesteld op het vlak van doorstroming? Van een duidelijk uitgesproken doel gericht op het bevorderen van meer dynamiek op de woningmarkt in zijn geheel – vastgelegd in beleid en met een bijbehorende set uitvoeringsinstrumenten – is geen sprake. Doorstroming heeft op verschillende plaatsen in het gemeentelijke woonbeleid een plaats, maar richt zich voornamelijk op het bieden van een bij de levensfase/ zorgbehoefte passende woning voor – de in omvang toenemende – seniore doelgroep. De meerwaarde die doorstroming kan hebben voor andere groepen woningzoekenden wordt gezien als ‘bijeffect’. De gedachte dat starters en (jonge) gezinnen op de woningmarkt (meer dan nu het geval is) geholpen kunnen worden door te sturen op doorstroming komt soms naar voren in het gemeentelijke woonbeleid, zij het gefragmenteerd. Dit wil niet zeggen dat het huidige bouwprogramma geen doorstroomeffect heeft (zie onder vraag 5). Een bredere focus op de doorstroming van de vitale ‘lege-nesters’ of andere inwoners is wel in ontwikkeling. Sturen op doorstroming is een onderwerp dat steeds belangrijker wordt in het Groningse beleid. Dit zowel langs de weg van nieuwbouw/ andere toevoegen van woningen als via aanvullende stimulerende maatregelen (zie ook onder vraag 7). 2.

In hoeverre en op welke wijze stuurt de gemeente met de inzet van harde instrumenten (woningbouwprogramma) op doorstroming op de woningmarkt en de omvang van verhuisketens? De gemeente heeft veel aandacht voor de realisatie van woon-zorgcomplexen (met hoofdzakelijk huur-appartementen), huisvesting voor specifieke aandachtsgroepen en het toevoegen van geclusterde woonvormen12. De kerngedachte is dat er vooral voor gezorgd moet worden dat ouderen langer prettig thuis kunnen blijven wonen, veelal is dit in de eigen woning, maar een verhuizing naar een andere woning of woonvorm is ook een mogelijkheid. Deze beleidslijn is gekwantificeerd in een opgave en onderdeel geworden van het gemeentelijke bouw- en transformatieprogramma tot 2040. 3. In hoeverre en op welke wijze stuurt de gemeente met de inzet van zachte (overige maatregelen) instrumenten op doorstroming op de woningmarkt en de omvang van verhuisketens? Er is weinig faciliterend beleid voor het stimuleren van doorstroming gekoppeld aan nieuwbouw of binnen de bestaande voorraad geformaliseerd. De inspanningen beperken zich vooral tot de woningvoorraad in bezit van de woningcorporaties en hebben een experimenteel karakter. Een overkoepelende strategie en bredere samenwerking met partijen met woningbezit in andere marktsegmenten dan de sociale huurwoningvoorraad van de woningcorporaties ontbreekt.