Rekenkamerrapport Doorstroming en Woningbouwprogrammering.pdf

12

Geclusterd wonen bestaat in vele vormen. Veelal wordt gedacht aan hofjes (zoals het Knarrenhof), maar het kan ook gaan om gemeenschappelijk wonen, een serviceflat of wonen met een ‘plus’-concept (extra services). De verscheidenheid is groot. Het ministerie gaat uit van tenminste 12 woningen en een ontmoetingsruimte, bewoond door overwegend ouderen. Rapport Doorstroming in Groningen

49

In de sociale huurwoningvoorraad in het bezit van de woningcorporaties probeert de gemeente – samen met de woningcorporaties – de doorstroming van senioren te vergroten door ‘drempels’ weg te nemen. De inzet op de realisatie van meer passende (geclusterde) woonvormen is geborgd in de woningbouwprogrammering (zoals hierboven beschreven), maar ook onderdeel van de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Ook is er een gezamenlijke werkgroep Doorstroming senioren ingericht. Hierin verkennen gemeente en corporaties samen mogelijkheden om de doorstroming te bevorderen. Het gaat dan om het wegnemen van drempels die senioren kunnen ervaren. Een van de initiatieven in dit kader is het aanstellen van seniorenmakelaars. Wanneer de ouder wordende huurder niet meer ‘veilig en vertrouwd’ in de woning kan (of wil) blijven wonen, kan de seniorenmakelaar meedenken of verhuizen een optie is, welke woonwensen er dan zijn en hoe de verhuizing praktisch vorm te geven is. Deze werkgroep heeft vele nieuwe instrumenten in onderzoek (zie onder vraag 8). 4. Welke gegevens worden op welke wijze benut om inzicht te verkrijgen in afstemming tussen vraag en aanbod, en de rol van doorstroming daarbij? De gemeente beschikt over actueel woningbehoefteonderzoek en woonzorganalyses, deels lokaal en deels op regionaal schaalniveau uitgevoerd.

Op basis van deze rapportages is er veel en voldoende inzicht in vraag en aanbod. In de ramingen van de toekomstige woningbehoefte is niet precies duidelijk welke aannames de onderzoekers hebben gedaan aangaande het effect van doorstroming op de woningbehoefte. Dit maakt de uitkomsten van de woningbehoefteraming op dit onderwerp moeilijker te ramen. Aanvullend op de verschillende onderzoeken wordt op dit moment door de gemeente een onderzoek gedaan naar de verhuisbewegingen binnen de gemeente. De gemeente wil in het bijzonder weten waar de mensen precies naartoe gaan en wat voor woningen zij dan betrekken. Op basis hiervan kan ingeschat worden welke woningen – met het oog op de doorstroming – het beste in elke wijk toegevoegd kunnen gaan worden. Het verhuisketenmodel gebruikt in dit onderzoek komt ook voor de gemeente beschikbaar. Zo kunnen zij zelf verschillende nieuwbouwprogramma’s doorrekenen, al dan niet met een aanvullende doorstroming versterkende of vervroegende inspanning.

Verkenning beleidseffecten 5. Wat draagt doorstroming op basis van het bestaande woningbouwprogramma bij aan het vervullen van de (toekomstige) woonbehoefte (v.w.b. type woning) van te onderscheiden doelgroepen? Het bestaande woningbouwprogramma bestaat uit 9.500 woningen. Dit aantal ligt net lager dan de geraamde woningbehoefte van 9.800 woningen tot 2030. In het RIGOverhuisketenmodel (zie voor de achtergronden hierbij paragraaf 5.2) leidt dit tot in totaal zo’n 16.400 verhuizingen. Daarvan zijn verhuizingen van 6.800 doorstromers en 9.500 van lokale starters (waaronder ex-studenten of andere jongeren) of vestigers van buiten de gemeente Groningen. Dit laatste aantal is gelijk aan het aantal nieuw gebouwde woningen. Elke verhuisketen eindigt immers bij een huishouden dat geen woning in Groningen achterlaat. Met het huidige bouwprogramma wordt de verhuisketenlengte geschat op 1,72. Dat wil zeggen dat er met de bouw van 1.000 gebouwde woningen 1.720 verhuisbewegingen op gang komen. En hoe meer verhuisbewegingen, hoe meer mensen hun woonwensen kunnen waarmaken. Uit een nadere analyse blijkt dat dit bouwprogramma zo’n 900 ‘downsizers’ faciliteert. Dat zijn huishoudens die hun eengezinswoning achterlaten voor een kleinere woning (kleinere eengezinswoning of appartement).

Van hen laten 700 huishoudens een ruime eengezinswoning in de koopsector achter en 200 een eengezinswoning in de (corporatie)huursector. Rapport Doorstroming in Groningen

50

6. Op welke wijze kan het effect van doorstroming middels nieuwbouw worden geoptimaliseerd? Een doorrekening van een alternatief bouwprogramma (waarbij geen zeer ruime eengezinswoningen in de koopsector meer worden gebouwd maar meer eengezinswoningen van beperktere omvang en driekamerappartementen als aantrekkelijk alternatieven voor ‘legenesters’ en in een gedeelte van de woningvoorraad voorrang wordt gegeven), laat ons zien dat de effecten van doorstroming vergroot kunnen worden. Het alternatieve bouwprogramma levert een verhuisketenlengte van naar schatting 1,86 op. Met de bouw van 1.000 gebouwde woningen komen naar verwachting 1.860 verhuisbewegingen op gang. Vergeleken met het huidige bouwprogramma betekent dat per duizend gebouwde woningen 140 meer verhuizingen. Kijkend naar het aantal ‘downsizers’, worden duidelijk de effecten van het inzetten op doorstroming zichtbaar. In totaal zijn er in dit scenario 2.300 huishoudens die hun grote woning achterlaten voor een kleinere woning. Dat zijn ca. 1.700 grote woningen in de koopsector, en bijna 600 eengezinswoningen in de huursector. Hoewel er in het alternatieve scenario geen ruime eengezinskoopwoningen bij worden gebouwd, komen er bijna net zoveel grote woningen vrij (bijna 1.800) als bij het huidige bouwprogrammering (850 nieuwbouwwoningen + 1.000 door doorstroming).

In de corporatiesector gaan we uit van voorrang voor ‘downsizers’ die naar een nieuwbouwappartement verhuizen. Het aantal corporatie eengezinswoningen dat daardoor beschikbaar komt door nieuwbouw en doorstroming stijgt hiermee van 730 naar bijna 1.150. De doelgroep die je in beweging wilt brengen heeft een goed alternatief: blijven zitten in een relatief betaalbare woning. Het is dan ook essentieel dat ingezet wordt op het realiseren van aantrekkelijk aanbod. Het gaat hierbij niet enkel om de woning zelf, maar ook om de aanwezigheid en bereikbaarheid van voorzieningen, en de mogelijkheid te kunnen verhuizen in de eigen woonomgeving met hun bestaande sociale netwerk.

Mogelijkheden toekomstig beleid 7. Welke (aanvullende of reeds benutte) instrumenten kunnen doorstroming vergroten? Duidelijk is dat doorstroming niet nieuw is in de gemeente, lerend van initiatieven in den lande zet de gemeente naast de inzet van het nieuwbouwprogramma om doorstroming van vooral senioren te bevorderen ook een aanvullend beleid op. Vrijwel op alle gebieden13 uit de ‘staalkaart’ die wij in deze nota presenteerde is de gemeente – veelal samen met de woningcorporaties – initiatieven aan het ontwikkelen. Zij het dat dit nog niet geborgd is in het nieuwe gemeentelijke woonbeleid. Dit is overigens wel de intentie en krijgt onder meer vorm via het nieuwe volkshuisvestingsprogramma. 8. Welke mogelijkheden zijn er om bij te sturen bij veranderende woonbehoeften? Er is ruimte om binnen de zachte plannen (of toekomstige programmering) meer prioriteit te geven aan woningtypes en doelgroepen die de grootste bijdrage leveren aan de doorstroming. Bij het schrijven van deze rapportage kan 40% van de totale nieuwbouwplannen tot 2030 als hard worden aangemerkt. Deze plannen kunnen niet of alleen met een zeer grote inspanning, financieel risico of kans op vertraging aangepast worden. 60% betreft ‘zachte’ plannen.

13

Informatie, begeleiding, ontzorgen/ Aanbod in beeld/ Aantrekkelijk bouwen/ Voorrang voor doorstromers/ Financiële prikkel/ Met een gerust hart verhuizen. Rapport Doorstroming in Groningen

51

Hoewel er op papier makkelijk kan worden geschoven in de bouwplannen (we doen dit in zekere mate in onze doorrekening van het doorstroomeffect in het alternatieve bouwprogramma onder vraag 6), is dit in de praktijk niet het geval. Het bouwprogramma is niet oneindig flexibel. In veel gevallen zijn harde plannen – waarvan de nodige vergunningen al verkregen zijn – al vergaand uitgewerkt qua locatie, programma en fasering. Ook waar het zachte plannen betreft kan dit al in enige mate het geval zijn. Dat betekent dat niet zomaar geschoven kan worden met woningtypen of segmenten. Zeker op korte termijn is het dan ook niet realistisch om het bouwprogramma volledig om te buigen. 9. Wat is er nodig om de mogelijkheden die er zijn om bij te sturen bij veranderende woonbehoeften te benutten en wat zijn de (mogelijke) risico's en/of gevolgen daarvan? Het doorvoeren van aanpassingen in het woningbouwprogramma met het oog op meer doorstroming, om hier vervolgens in de uitvoering op te sturen, is goed mogelijk zo bleek hierboven. Waar het een set flankerende maatregelen betreft, geldt dat de middelen hiervoor tot op heden beperkt zijn, en de concrete instrumenten nog niet (volledig) zijn uitgewerkt. Het gaat dan om een beperking van middelen in (ambtelijke) tijd, niet om bijvoorbeeld euro’s voor het instellen van financiële regelingen.

Actief beleid met inzet van instrumenten vraagt om beschikbaarheid van voldoende middelen. Vooralsnog wordt vooral ingezet op het opdoen van ervaring en leren in de vorm van pilots.

Terug naar de hoofdvraag

Hoe wordt met het woningbouwprogramma en flankerend beleid gestuurd op een mix van nieuw en door doorstroming vrijkomend aanbod aan woningen om daarmee naar verwachting te voorzien in de (toekomstige) woningbehoefte?

Doorstroming heeft op verschillende plaatsen in het gemeentelijke woonbeleid een plaats, maar richt zich voornamelijk op het bieden van een bij de zorgbehoefte passende woning voor een in omvang toenemende doelgroep in een oudere levensfase. Een bredere focus op de doorstroming van de vitale ‘lege-nesters’ of andere groepen inwoners is er niet, maar er is wel een breed gedragen gevoel dat dat nodig is en beleid is in ontwikkeling. Vooral in de woningvoorraad van de woningcorporaties wordt reeds geëxperimenteerd met instrumenten die naast nieuwbouw de doorstroming vergroten. De ontwikkeling van het nieuwe Volkshuisvestingsprogramma biedt de kans om een doorstroombeleid te ontwikkelen en vast te stellen, gericht op alle woningmarktsegmenten en bestaande uit een bijgesteld nieuwbouwprogramma dat doorstroming meer dan nu moet bevorderen (passend bij de veranderende woningbehoefte). Zelfs relatief kleine aanpassingen in het bouwprogramma kunnen een groot effect sorteren, zo toont het “doorrekenen” van een alternatief bouwprogramma aan. Wanneer de combinatie wordt gezocht met een set van aanvullende – en vooral praktisch uitvoerbare – maatregelen kan het doorstroomeffect van de nieuwbouw verder worden versterkt. Deze maatregelen zijn het gemakkelijkste in en uit te voeren binnen het woningcorporatiebezit.

Maar juist de samenwerking met andere bouwende en ontwikkelende partijen, en eigenaren in andere woningmarktsegmenten kan een nog groter effect bewerkstelligen. Het uiteindelijke doel van de gemeente is immers een woningvoorraad waarbinnen zoveel mogelijk inwoners passend wonen.

Rapport Doorstroming in Groningen

52

Bijlage 1 Bronnenlijst • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Beantwoording motie Wooncoöperatie? Ik weet hoe dat moet! (2023) Coalitieakkoord Gemeente Groningen 2022 - 2026 (2022) Collegebrief Betaalbaar wonen (2023) Collegebrief Opbrengst en vervolg Woonmanifestatie Bouw Anders (2023) Collegebrief Regulering middenhuur (2023) Collegebrief Strategische Woningbouwprogrammering 2023-2032 (2023) Interprovinciale woondeal Groningen-Assen 2022-2030 (2023) Meerjarenprogramma Wonen 2018 - 2021 (2017) Meerjarenprogramma Wonen 2020 - 2023 (2020) Meerjarenprogramma's Stadsontwikkeling 2022-2025 (2022) Motie maatregelen effectief doorstroombeleid (2024) Procesnotitie volkshuisvestingsvisie met volkshuisvestingsprogramma (2024) Raadsbrief Bouwoffensief 2.0 (2023) Strategische woningbouwprogrammering (2023 - 2032) Uitgangspunten actualisatie woonvisie gemeente Groningen (2019) Uitvoeringsprogramma wonen, samenleving en zorg 2023-2030 (2023) Verslag Minicongres Woonbeleid 24 november 2023 (2023) Visie op ‘Wonen, samenleving en zorg’ 2021 - 2030 (2022) Voortgang ‘Uitvoeringsprogramma wonen, samenleving en zorg’ en ‘Woonzorgonderzoek Koploperregio Groningen’ (2024) Woningbehoefteonderzoek regio Groningen-Assen (2024) Woonvisie gemeente Groningen Een thuis voor iedereen (2020) Woonzorganalyse gemeente Groningen (2021) Woonzorgonderzoek provincie Groningen (2024)

Rapport Doorstroming in Groningen

53

Bijlage 2 Respondentenlijst Interviews zijn gehouden met onderstaande personen. Van de gemeente Groningen spraken wij: • • • • •

Rik van Niejenhuis (wethouder Ruimtelijke Ordening, Wonen gemeente Groningen) Yvonne Koelemaij (projectleider Wonen en Zorg) Hans Beringen (senior beleidsadviseur Wonen) Nicole de Bruijn (senior beleidsadviseur Wonen) Dubbelinterview met Richard Krebs (gemeentelijk vastgoedontwikkelaar) en Ronald Klaassen (strateeg stadsontwikkeling)

Ook spraken wij de woningcorporaties, specifiek met: • •

Jasper Grotenhuis (Strategisch beleidsadviseur bij woningcorporatie Nijestee). Kees van der Berg (Manager vastgoed bij woningcorporatie Patrimonium).

En tijdens het groepsinterview met ontwikkelaars spraken wij de volgende leden van de Boumakring: • • • • •

Albert-Jaap Dam (Dura Vermeer) Jordan Lingsma (Plegt-Vos) Mathijs Brouwer (VanWonen) Pier Reitsma (BPD) Thijs Broeze (Trebbe)

Bijlage 3 Gespreksthemalijst Tijdens de interviews kwamen de volgende thema’s aan bod: 1. De woningmarkt a. Beschrijving van de woningmarkt b. Demografische uitdagingen c. Potentie van doorstroming 2. Beleidsdoelen voor doorstroming a. Belang van doorstroming b. Doelstellingen c. Raakvlak andere doelstellingen 3. Woonwensen en woningbouw a. Vraag en aanbod doelgroepen b. Kaders van ontwikkeling c. Woningbouwprogrammering 4. Beleidsinstrumenten doorstroming a. Ingezette / in te zetten instrumenten b. Kaders 5. Gevolgen doorstroming a. Verwachte effecten b. Knelpunten Rapport Doorstroming in Groningen

54

Rapport Doorstroming in Groningen

55