Bijlage VolkshuisvestingsPlan Gemeente Groningen - Bouwen aan Gronings Woongeluk.pdf

↘

Uit de pilot Hospitaverhuur blijkt dat deze vorm van verhuur zorgt voor het beter benutten van de bestaande voorraad. Vanwege het succes van de pilot zetten we hospitaverhuur om in definitief beleid en nemen het op in het omgevingsplan. Naar verwachting wordt deze wijziging in het vierde kwartaal 2026 vastgesteld. Tot de wijziging van het omgevingsplan wordt ‘gedoogbeleid’ gehanteerd. Dit beleid wordt eind 2025 door het college vastgesteld.

↘ Sinds 2023 is gewerkt aan de implementatie van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. In 2026 worden de uitgewerkte processen in grote lijnen opgepakt en verder uitgewerkt. Daarnaast zetten we breed in op periodieke informatievoorziening via verschillende kanalen om de bekendheid van het wettelijke stelsel te vergroten. Op dit moment is de handhaving voornamelijk reactief. In 2026 gaan we verkennen hoe we meer actief kunnen handhaven, bijvoorbeeld in de vorm van een pilot. We trekken hierin op met het Steunpunt Huren.

Om de Groninger woningmarkt weer in beweging te krijgen, is nieuwbouw alleen niet genoeg. Ook doorstroming verdient aandacht. Op individueel niveau biedt het een kans om de woonsituatie beter aan te laten sluiten bij veranderende behoeften en omstandigheden. Het toevoegen van het juiste woningtype in de nieuwbouw kan doorstroming op gang brengen, maar ook de bestaande voorraad kan voorzien in doorstroommogelijkheden. Als mensen verhuizen naar een woning die aansluit bij hun (toekomstige) behoeften, komt er passende woonruimte vrij voor andere doelgroepen, zoals starters en gezinnen. Daarnaast biedt dit een kans om de woningvoorraad te verduurzamen en bij te dragen aan toekomstbestendig wonen. Oudere woningeigenaren beschikken namelijk vaker over woningen met een slecht energielabel en nemen doorgaans minder maatregelen om te verduurzamen. Nieuwe woningeigenaren daarentegen zijn juist vaker bereid om te investeren in verduurzaming. Met de beschikbare subsidies en verduurzamingshypotheken wordt het bovendien aantrekkelijker om deze stappen te zetten. Met betrekking tot doorstroommogelijkheden in de bestaande voorraad signaleren we de volgende knelpunten:

4

5

Opgaven en knelpunten

↘

6

De krappe woningmarkt beperkt keuzemogelijkheden.

↘ Onder ouderen is de verhuisgeneigdheid laag, zo blijkt uit verschillende onderzoeken.

7

↘ Vraag en aanbod op de woningmarkt sluiten nu nog niet goed op elkaar aan. B

Beter gebruik van de voorraad Bestaande initiatieven en maatregelen

↘

Een aantal woningcorporaties werkt met een seniorenmakelaar of wooncoach. Deze denkt mee over woonwensen en de mogelijkheid tot verhuizen.

↘

De woningcorporaties inventariseren in drie woonzorgcirkels de geschiktheid van hun bestaande woningbezit voor geclusterd wonen voor senioren.

59

↗

Nieuwe initiatieven en maatregelen

↘

Sommige sociale huurwoningen zijn gelabeld aan een specifieke doelgroep, bijvoorbeeld jongeren of studenten. Enkele woningcorporaties zetten doelgroepencontracten in om deze woningen beschikbaar te houden voor de doelgroep.

↘

Woningcorporaties verlenen huurders uit een sociale huurwoning voorrang wanneer zij naar een middeldure huurwoning van dezelfde corporatie willen verhuizen.

De voorgenoemde maatregelen en het bouwen van geschikte nultredenwoningen hebben geholpen om individuele doorstroming te bevorderen, maar de effecten op de gehele woningmarkt blijven beperkt zolang begeleiding en financiële stimulansen niet structureel en gemeentebreed worden ingezet. We nemen – in samenwerking met woningcorporaties en zorg- en welzijnspartners aanvullende maatregelen om doorstroming in de gehele gemeenten te bevorderen:

↘ Gemeenten mogen op basis van

↘ Begin 2026 presenteren we in

de Huisvestingswet tot 50% van de beschikbare huur- en koopwoningen met voorrang toewijzen aan woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding aan de regio. We blijven in gesprek met woningcorporaties over het woonruimteverdeelsysteem en mogelijke bijsturing. In kleinere kernen zien we een groeiende behoefte om sociale huurwoningen toe te wijzen aan inwoners met dorpsbinding. Dit punt nemen we mee bij het maken van prestatieafspraken met de woningcorporaties.

samenwerking met de corporaties een plan Wel thuis in een ander huis voor het bevorderen van doorstroom van ouderen en starten we met de uitvoering van het plan. In dit plan werken we een aantal instrumenten uit die wij en de corporaties kunnen gaan toepassen.

↘ Gemeenten kunnen ook voorrang geven aan bepaalde beroepen, bijvoorbeeld leraren, verpleegkundigen en politieagenten. Op dit moment zien we geen noodzaak om voor deze doelgroepen extra voorrangsregels in te stellen. Deze doelgroep vindt in de regio voldoende kansen op passende woningen.

4

↘ De aanbevelingen van het door de Rekenkamer Groningen uitgevoerde onderzoek Doorstroming en Woningbouwprogrammering nemen we over. Belangrijkste conclusie: maak een overkoepelend gemeentelijk beleid ten aanzien van het realiseren van doorstroming. Daar gaan we mee aan de slag. Een deel van de aanbevelingen heeft al een plek gekregen in het plan Wel thuis in een ander huis.

5

6

7

B

61

Index

Groningen voor iedereen p.61

↘ ↘

Een ongedeelde gemeente p.66 Urgentiegroepen p.69

Gro ningen voor ieder een

↗

5

6

7

B

Groningen voor iedereen

↘ We dragen bij aan een prettige leefomgeving voor alle inwoners. ↘ We werken aan een evenwichtige verdeling van doelgroepen en woningen over de gemeente.

63 Inwoners van de gemeente Groningen ervaren hun leefomgeving over het algemeen positief en voelen zich betrokken bij hun buurt. Wel zijn er duidelijke verschillen in leefbaarheid. In sommige dorpen, buurten en wijken staat deze onder druk. De oorzaken zijn divers. Ze raken aan brede leefbaarheid en thema’s als de kwaliteit en het beheer van de openbare ruimte, de aanwezige voorzieningen, sociale samenhang en veiligheid. Ook beperkte woningkwaliteit, slecht geïsoleerde woningen en een weinig gevarieerd woningaanbod kunnen een rol spelen. Dit benadrukt het belang van blijvend investeren in het behoud en de verbetering van de woon- en leefkwaliteit, voor huidige én toekomstige generaties. We dragen hieraan bij door te investeren in nieuwbouw, het verbeteren en verduurzamen van bestaande woningen en het bevorderen van gelijke kansen op een fijne, betaalbare woning en een gezonde en prettige leefomgeving. Naast de bestaande aanpak ontwikkelen we aanvullende maatregelen om de leefbaar­ heid in wijkvernieuwingswijken en dorpen te versterken. Deze zijn gebiedsgericht en komen bovenop de maatregelen die in de voorgaande hoofdstukken zijn beschreven.

Opgaven en knelpunten

↘

Voor het woongeluk van al onze inwoners werken we aan leefbare en gemengde wijken en dorpen. Een prettige leefomgeving draagt bij aan welzijn en sociale samenhang en zorgt ervoor dat mensen zich thuis voelen. Wij vinden dat iedereen, met welke achtergrond dan ook, overal moet kunnen wonen. Daarom streven we naar een evenwichtige verdeling van woningtypen, voorzieningen en doelgroepen in alle wijken en dorpen. Prettig wonen gaat niet alleen om fysieke aspecten zoals een toegankelijke en veilige openbare ruimte, maar ook om een sterk sociaal weefsel en mogelijkheden tot ontmoeting. Bij het thema Groningen is voor iedereen staan de volgende doelstellingen voorop:

↗

Het verbeteren van de leefomgeving raakt aan meerdere thema’s, zoals de openbare ruimte, woningen, voorzieningen, sociale samenhang en veiligheid. Dit vraagt om een brede benadering en een integrale aanpak. Hoewel het kansen biedt om zaken te koppelen, maakt dit het proces vaak complex door bijvoorbeeld versnipperde verantwoordelijkheden. Dit kan samenwerking en communicatie extra uitdagend maken.

5

↘

Het open landschap en de unieke identiteit van de dorpen en het buitengebied zijn van grote waarde. De natuur- en cultuurhistorische kwaliteiten zijn vaak hoog. Om deze waarden te beschermen, is woningbouw in het buitengebied en aan de rand van dorpen vanuit provinciaal beleid maar zeer beperkt toegestaan. Deze strikte bescherming en beperkte ruimte maken het lastig om nieuwe woningen toe te voegen, ondanks de groeiende vraag.

6

7

B

Groningen voor iedereen Bestaande initiatieven en maatregelen

↘

Nog altijd is er een relatie tussen de kansen die je krijgt en het deel van Groningen waarin je woont of opgroeit. In de wijkvernieuwingswijken werken we daarom met een integrale aanpak aan onderwijs, armoede, gezondheid, wonen en veiligheid. De woningvoorraad in deze wijken is vaak eenzijdig met relatief veel sociale huur en een concentratie van kwetsbare groepen. Ondertussen groeit de behoefte aan wonen met zorg en schiet de kwaliteit en duurzaamheid van de bestaande woningen vaak tekort. Ons doel is de woonkwaliteit en leefomgeving structureel te verbeteren, onder meer met de realisatie van goede en betaalbare woningen voor de huidige én nieuwe bewoners van de wijkvernieuwingswijken. Dit doen we samen met de bewoners, de woningcorporaties en andere partners via verschillende programma’s waaronder de Groninger Wijkvernieuwing, het Nationaal Programma Groningen (NPG), de Regiodeal GroningenNoord en het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV).

65

↗

Nieuwe initiatieven en maatregelen

↘

Voor de kleinere kernen zijn we in 2024 gestart met het opstellen van een ontwikkelkader voor woningbouw. Met de toevoeging van nieuwe woningen spelen we in op de woonbehoefte en willen we de leefbaarheid en het voorzieningenniveau in de dorpen versterken. Uitgangspunt is dat nieuwbouw aansluit op de lokale behoefte, past bij de schaal en de uitstraling van het dorp en rekening houdt met bestaande waarden van natuur en landschap. Als richtlijn geldt 5-10% groei per kern, waarbij nieuwbouw eerst plaatsvindt binnen de dorpskern, en daarna aansluitend aan de kern. Uitbreiding buiten de kern is pas aan de orde als binnendorpse mogelijkheden zijn benut. Het ontwikkelkader voor Thesinge is inmiddels afgerond. Samen met het dorp geven we hier nu verder invulling aan (Bijlage 3). Voor de andere kleine kernen in de gemeente zetten we dit traject gefaseerd voort.

↘

We willen de gemeentelijke woonanalyses en de wijkverkenningen van de corporaties graag vertalen in een gezamenlijk plan van aanpak. Dit kan de samenhang tussen woningbouwontwikkelingen, en zo de wijken als geheel, ten goede komen.

↘ De provincie Groningen geeft in haar concept omgevingsvisie (2025) aan meer ruimte te willen voor wonen in het buitengebied. Conform de Omgevingswet wil men gaan werken met het adagium

‘ja, mits’. In 2026 krijgt dit vorm in een kwaliteitskader wonen in het buitengebied. De gemeente Groningen neemt hieraan deel. We zien kansen voor het beter benutten van bestaande bebouwing en erven via hergebruik en transformatie. Ook zien we mogelijkheden om binnen de bestaande structuur en met behoud van waarden nieuwe woningen toe te voegen. Zo kunnen we inspelen op de vraag, (ruimtelijke) kwaliteit verhogen en gebouwd erfgoed behouden en in goede staat houden.

5

6

↘

Elke wijk kent een eigen dynamiek en specifieke opgaven. Daarom stellen wij voor iedere wijk een woonanalyse en -visie op, waarin de volkshuisvestelijke uitdagingen en ambities zijn uitgewerkt. Daarnaast maken ook de corporaties wijkverkenningen.

7

B

Groningen voor iedereen

67

Een ongedeelde gemeente

Opgaven en knelpunten

Groningen wil een ongedeelde gemeente zijn waar iedereen, met welke achtergrond dan ook, een plek kan vinden en overal kan wonen. Hierin onderscheiden we twee aspecten. In de eerste plaats willen we meer sociale huurwoningen in gebieden waar er nu nog weinig zijn. Dat biedt ruimte om de woningvoorraad in de wijkvernieuwingswijken gevarieerder te maken. In de tweede plaats gaat het om de aandachtsgroepen die we met urgentie willen huisvesten.

Het streven naar meer variatie binnen de woningvoorraad en het verminderen van de concentratie sociale huur is geen gemakkelijke opgave. Het verlagen van het aandeel sociale huur in kwetsbare wijken wringt met de grote vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente. Bovendien lopen de ontwikkelingen tussen grote nieuwbouwprojecten waar de komende jaren veel sociale huurwoningen landen, niet gelijk met wijkvernieuwing

Figuur 4. Wijkvernieuwingsgebieden gemeente Groningen in oranje

Bestaande initiatieven en maatregelen

↘

↘

Bij nieuwbouwplannen buiten de wijkvernieuwingswijken gaan we standaard uit van 30% sociale huur (zie ook de doelstelling betaalbaar bouwen in hoofdstuk 3 en bijbehorend afwegingskader). Dit verlicht de druk op de wijkvernieuwingswijken (het aandeel sociale huur kan daar vervolgens omlaag) en draagt op die manier bij aan een ongedeelde stad, gemengde wijken en een gevarieerder woningaanbod.

↘ We bouwen meer betaalbare koop- en middenhuurwoningen in wijkvernieuwingsprojecten, inclusief levensloopgeschikte woningen en geclusterde woonvormen voor ouderen. Uitgezonderd van de betaalbare koop is

↗

die nú plaatsvindt. Dit alles werkt vertragend in het realiseren van een gedifferentieerde woningvoorraad.

↘ Bij nieuwbouwontwikkelingen bouwen we niet specifiek voor de laagste inkomens (nieuwbouw tot de aftoppingsgrenzen). Dit betekent dat deze groep aangewezen blijft op de bestaande voorraad sociale huurwoningen en dat geen volledige menging plaatsvindt.

dit onderdeel van de prestatieafspraken met woningcorporaties.

↘ Benutten van de 15% vrije toewijzingsruimte door de corporaties. Hierbij kunnen er andere doelgroepen aan sociale huurwoningen worden toegewezen voor een meer evenwichtige verdeling van doelgroepen. Deze ruimte wordt alleen ingezet als de leefbaarheid van een wijk of buurt daarom vraagt én na afstemming in de regiegroep woonruimteverdeling, zodat het niet ten koste gaat van de slagingskansen van de laagste inkomens.

5

6

7

B

Groningen voor iedereen

↘

↘ We zetten in op meer sociale huurwoningen in de omliggende gemeenten (fair share). Hierdoor is er voor woningzoekenden in de omliggende gemeenten minder noodzaak om uit te wijken naar sociale huurwoningen in Groningen. Dit biedt ons meer ruimte om een gedifferentieerde woningvoorraad in de wijkvernieuwingswijken te realiseren.

↗

Urgentiegroepen

Nieuwe initiatieven en maatregelen

Onze ambitie is om in het zuidelijke deel van de gemeente de komende jaren driehonderd sociale huurwoningen toe te voegen. Dit pakken we samen met de woningcorporaties op.

69

↘

Als verdiepingsslag van onze ambitie ‘de ongedeelde gemeente’ werken we het concept van de gemengde wijk verder uit. Wat verstaan we onder een gemengde wijk, op welk schaalniveau (complex, straat of buurt) en op welke wijze geven we hier vanuit het woonbeleid concreet invulling aan? Dit pakken we samen met de corporaties op.

Verschillende groepen hebben extra moeite met het vinden van een passend thuis. Om hen betere kansen te bieden, benoemen we in onze huisvestingsverordening op welke gronden urgentie kan worden verleend. Woningzoekenden met urgentie krijgen voorrang bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Het Rijk benoemt in de (nog niet in werking getreden) Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) een aantal wettelijk verplichte categorieën van urgent woningzoekenden. Deze categorieën komen niet volledig overeen met onze huidige huisvestingsverordening. Ook stelt het Rijk voor om de huisvesting van deze urgent woningzoekenden evenwichtiger te verdelen over gemeenten binnen de regio.

↘

Extra inzet op toewijzingsbeleid in wijkvernieuwingswijken: samen met de woningcorporaties onderzoeken we welke maatregelen kunnen bijdragen aan veerkrachtige, ongedeelde wijken. Denk aan aanpassingen in het woonruimteverdeelbeleid, huurbeleid, passend toewijzen binnen regelgeving, intensievere bemiddeling en mogelijk het herzien van huurprijzen binnen de bestaande voorraad. Dit vraagt om maatwerk per situatie en is niet generiek toepasbaar.

5

6

Opgaven en knelpunten

↘

Onze huidige urgentiegroepen komen niet volledig overeen met de urgente groepen volgens de Wvrv. Daarom is aanpassing van de urgentieregeling in onze huisvestingsverordening noodzakelijk.

7

B

Groningen voor iedereen Nieuwe initiatieven en maatregelen

↘ Naast het aanpassen van de urgentieregeling is het de bedoeling dat de tien Groninger gemeenten fair shareafspraken maken over de urgentiegroepen (uitstroom beschermd wonen, maatschappelijke opvang en jeugdzorg met verblijf). De inwoneraantallen per gemeente vormen het vertrekpunt voor

↗

Tabel 3. Aandachts- en urgentiegroepen

↘ Het aanpassen van de urgentieregeling de verdeling. Daarnaast wordt gekeken pakken we samen met de andere Groninger gemeenten op. Voordeel is dat dan in de hele provincie voor alle urgentiegroepen dezelfde regels gelden. Via Groningen Huurt geschiedt ook de reguliere woningtoewijzing van corporatiewoningen nu al op provinciaal niveau.

71

naar de beschikbare woningvoorraad en de mogelijkheden om de juiste zorg en/of ondersteuning te bieden. Insteek is om ook aardbevings- en herstructureringsurgenten, sociaal urgenten en medisch urgenten als volwaardige urgentiegroepen te gaan zien. Ook de groep vergunninghouders wordt als urgentiedoelgroep opgenomen. Hiervoor geldt een wettelijke taakstelling. Urgentie is één van de instrumenten die helpt deze taak te volbrengen. Echter afhankelijk van landelijke besluiten hierover kunnen de Groninger gemeenten zich beraden of dat tot aanpassingen in de urgentieregeling moet leiden.

De urgentie voor de overige aandachtsgroepen wordt op gemeentelijk niveau geregeld. De vraagstukken die daarbij horen vragen in veel gevallen om maatwerk. Dat kan beter op gemeentelijk niveau worden opgepakt. Met de aanpassing van de huisves­ tingsverordening gaat een uitvoeringsvraagstuk gepaard. Wanneer bovenstaande met de Groninger gemeenten wordt geconcretiseerd, beschikken we over een overwegend provinciaal urgentiebeleid. Bovendien werken de Groninger woningcorporaties voor de woonruimteverdeling samen onder de noemer ‘Groningen Huurt’. In het vervolgtraject wordt verder verkend of uitgewerkt hoe de urgentie(dienst)verlening er voor de gemeente Groningen binnen een provinciaal kader uit kan komen te zien. De beoogde datum voor het voldoen aan de wettelijke verplichting is 1 juli 2027.

Aandachtsgroep

Beleid

Urgentie huidige huisvestings verordening

Urgentie Wvrv

Mantelzorgverleners- en ontvangers

-

x

x

Mensen met lichamelijke, verstandelijke of zintuiglijke beperking of psychische kwetsbaarheid die wegens ernstige en chronische medische redenen andere huisvesting nodig hebben

Visie wonen, samenleving en zorg

x

(Dreigend) dakloze mensen incl./ uitstroom MO, bankslapers

Visie wonen, samenleving en zorg

x (uitstroom MO)

Uitstromers beschermd wonen

Visie wonen, samenleving en zorg

x

x

Uitstromers klinische geestelijke gezondheidszorg

Visie wonen, samenleving en zorg

x

x

Uitstromers vrouwenopvang en slachtoffers mensenhandel

Visie wonen, samenleving en zorg

Uitstromers jeugdhulp

Visie wonen, samenleving en zorg

Uitstromers (jeugd)detentie en forensische zorg

Visie wonen, samenleving en zorg

x

Uitstappende sekswerkers

-

x

Arbeidsmigranten

-

Studenten

H3 VHVP

Woonwagenbewoners

H3 VHVP

Ouderen

H3 VHVP en Visie wonen, samenleving en zorg

Sociale indicatie

-

x

Volkshuisvestelijke gronden (wijkvernieuwingsurgenten)

-

x

Bij aantoonbare calamiteit

-

x

Statushouders

wettelijke taakstelling

x

x x

x

5

6

7

B

73 Index

Toekomst bestendig wonen p.73

↘ ↘ ↘

Opgaven en knelpunten p.76 Bestaande initiatieven en maatregelen p.80 Nieuwe initiatieven en maatregelen p.82

Toe komst be stendig wonen

↗

6

7

B

Toekomstbestendig wonen

75

↘ In 2035 is de bestaande woningvoorraad gezonder en energiezuiniger.

Toekomstbestendig wonen gaat niet alleen om de woning zelf. Ook de woonomgeving speelt een rol. Die is wezenlijk voor de gezondheid van onze bewoners en de sociale duurzaamheid. Samen met de woningen is dat bepalend voor de kwaliteit van onze woon- en leefmilieus. In die woonomgeving krijgen thema’s als ontmoeten, spelen en bewegen een plek. Bovendien geven we hier invulling aan de noodzakelijke klimaatadaptatie en het (weer) versterken van onze biodiversiteit.

↘ We maken de transitie naar netbewust, biobased en circulair (ver)bouwen.

Duurzame maatregelen brengen op de korte termijn misschien extra kosten met zich mee, zowel in de woning als in de woonomgeving, maar met het oog op de toekomst zijn ze wezenlijk. Door nu te investeren in klimaatadaptatie kunnen we schade als gevolg van extreme weersomstandigheden voorkomen of ten minste beperken. Dit geldt ook voor maatregelen ten behoeve van biodiversiteit en natuurinclusiviteit.

↘ We maken integrale afwegingen rond klimaatadaptatie, biodiversiteit en natuurinclusiviteit.

Dat we alles onder een noemer vatten is niet voor niets. Energiezuinigheid, biobased en circulair bouwen, klimaatadaptiviteit, biodiversiteit en natuurinclusiviteit hebben elkaar nodig om tot de best passende oplossingen te komen. Ze zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Bovendien helpt het om evenwichtige keuzes te maken die goed zijn voor het milieu en onze bewoners. Per project zullen de uitkomsten verschillen, afhankelijk van de context en de opgave. Zo speelt wateroverlast niet in ieder stadsdeel of in iedere buurt. Ook vraagt toekomstbestendig bouwen om een bredere scope. Zo liggen de oplossingen voor klimaatadaptatie, biodiversiteit en natuurinclusiviteit lang niet altijd op de projectlocatie zelf. Ze ontstijgen de kavel en het projectgebied. Datzelfde geldt ook voor opgaven op het vlak van energie en netcongestie. Hier biedt de nieuwe omgevingsvisie uitkomst. Het is de plek om op voorhand en per plangebied de samenhang te doordenken en prioriteiten te stellen. Naar alle waarschijnlijkheid levert dit op voorhand meer duidelijkheid op voor ontwikkelingen, wat scheelt in de afstemming gedurende de planfase. Naast de omgevingsvisie kan ook het ‘mengpaneel’ helpen om per project tot evenwichtige keuzes te komen.

We gaan sterker inzetten op het verduurzamen van nieuwbouw én bestaande bouw. Zo maken we de woningvoorraad toekomstbestendig. Onder de titel Toekomstbestendig wonen brengen we alle duurzaamheidsambities samen: energiezuinigheid, biobased en circulair bouwen, klimaatadaptiviteit, biodiversiteit en natuurinclusiviteit. Zo antici­ peren we op de afspraken uit het Parijse Klimaatakkoord (2015) en geven we invulling aan ons doel om rond 2035 als gemeente zo goed als CO2-neutraal te zijn.

↗

6

7

B

Toekomstbestendig wonen

77

↗

Opgaven en knelpunten

↘

De oudere woningvoorraad is nog slecht geïsoleerd en verbruikt daardoor onnodig veel energie. Dit zorgt niet alleen voor hoge energierekeningen en mogelijk energiearmoede, geluidsoverlast, maar ook voor meer CO₂ uitstoot, waardoor het lastiger wordt om de klimaatdoelen te halen. We zien dit met name in de woningen in en rondom de binnenstad, waar de technische kwaliteit onder druk staat. Dit gebied scoort structureel lager in de leefbaarheidsmonitor.

↘ De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is tijd- en kostenintensief. Daardoor is meer dan de helft van de woningen in onze gemeente nog niet klaar voor de toekomst. Subsidies zijn behulpzaam om hier verandering in te brengen. Woningcorporaties pakken het verduurzamen van hun eigendom al actief op. Particuliere eigenaren blijven achter.

↘

Circa 47.500 woningen in onze gemeente zijn onderdeel van een Verenigingen van Eigenaren (VvE). Veel van de bijna 5.400 VvE’s is niet actief. Dat geldt met name voor de kleine VvE's (<10 woningen) waar er veruit de meeste van zijn: circa 5.100. Hierdoor komt de collectieve verduurzaming moeilijk of in het geheel niet van de grond. Bijkomend probleem is dat ‘slapende’ VvE’s ook geen gebruik kunnen maken van de financiële middelen voor verduurzaming van, bijvoorbeeld, de Isolatieaanpak van Nij Begun.

↘ Huurders zijn bij de verbetering en verduurzaming van hun woning afhankelijk van hun verhuurder. We zien derhalve bij steunpunt Huren veel meldingen binnenkomen over schimmelproblematiek, achterstallig onderhoud en een ongezond binnenklimaat. Andersom zorgt de verduurzaming en woningverbetering vaak voor een hogere huur.

↘

In de nieuwere voorraad zien we steeds meer woningen die last hebben van hittestress. Ze zijn vaak nog traditioneel geïsoleerd, gericht op het zo veel mogelijk vasthouden van warmte, terwijl echt toekomstbestendig wonen betekent dat er gebouwd wordt voor extremen in het klimaat, zowel in de zomer als de wintermaanden.

↘ Nieuwbouw zonder gasaansluiting

↘

Ontwikkelingen op het vlak van biobased, circulair en installatiearm bouwen zijn hoopvol. Wel vraagt het om een andere houding en omgang, zowel in het ontwerp als de bouw. Onbekendheid met de mogelijkheden maakt dat ‘het duurzame alternatief’ vaak nog als complex wordt gezien. Komt bij dat reguliere bouwmaterialen en technieken vaak nog goedkoper zijn – al worden de verschillen snel kleiner.

en met elektrische installaties is inmiddels de standaard. De uitbreiding van ons elektriciteitsnet gaat alleen niet snel genoeg om de transitie naar duurzame energie het hoofd te bieden. Netcongestie ligt op de loer. En dat kan een belemmering zijn voor onze woningbouwopgave. Simpelweg omdat het net het nog niet aan kan.

6

7

B

Toekomstbestendig wonen Figuur 5. Tevredenheid warmte-isolatie van woningen op kompaswijkniveau

79

↗

Figuur 6. Tevredenheid ventilatie van woningen op kompaswijkniveau

6 Legenda

Legenda

Percentages

Percentages

< 40

< 40

40 < 48

40 < 54

48 < 56

54 < 60

56 < 64

60 < 66

≥ 64

≥ 66

7

B

Toekomstbestendig wonen

81

↗

Bestaande initiatieven en maatregelen

↘

Vanuit de Isolatieaanpak van Nij Begun (subsidiemaatregel 29) kunnen in tien jaar tijd circa 83.000 woningen op de isolatiestandaard gebracht worden. Daarnaast zijn tal van andere financieringsmogelijkheden beschikbaar, zoals het Volkshuisvestingsfonds, de Lokale Aanpak Isolatie uit het Nationaal Isolatieprogramma en ISDE. Hier ligt een grote kans om de isolatieopgave te versnellen en veel huishoudens te helpen aan lagere energielasten en meer wooncomfort.

↘

Verkeer je in (energie-)armoede, dan neemt je participatie aan de samenleving af. Het is dus zaak het probleem bij de kern aan te pakken. Daarom maken we sinds 2022 als gemeente werk van een eerlijke energietransitie. Dat doen we met het Fonds Energietransitie (FET), het in 2023 opgerichte Gemeentelijk Energie Bedrijf (GEB) en het Team Eerlijke Energietransitie (TEE). Het TEE ontwikkelt breed inzetbare (financiële) instrumenten en werkwijzen om het voor iedere inwoner van onze gemeente mogelijk en makkelijker te maken de woning te verduurzamen.

↘

De Routekaart Groningen CO₂ neutraal 2035 bevat maatregelen gericht op goed isoleren en het aardgasvrij maken van woningen en andere gebouwen. Als we doorgaan met het verder aardgasvrij maken van wijken als Paddepoel, Selwerd, Vinkhuizen, Tuinwijk, Kostverloren en de Zernike Campus, kunnen we de uitstoot in 2030 met 43% teruggebracht hebben. Zet de trend door dan is een reductie van 68% in 2035 mogelijk. De genoemde subsidieregelingen uit Nij Begun bieden samen met de Lokale Aanpak Isolatie uit het Nationaal Isolatieprogramma kansen om versnelling aan te brengen.

↘

Hergebruik van bestaande gebouwen en materialen speelt een cruciale rol in circulair bouwen. Het helpt om bouw- en sloopafval te verminderen en draagt bij aan de reductie van CO₂-uitstoot. Waar mogelijk sturen we in projecten actief op hergebruik. Zo leveren we een concrete bijdrage aan circulaire bouwprincipes en benutten we de bestaande voorraad beter.

↘

Zeker bij nieuwbouw door woningcorporaties liggen kansen om biobased en circulair bouwen concreet vorm te geven. In de prestatieafspraken maken we hier met de woningcorporaties afspraken over. Daarmee leggen we vast hoe we onze ambities daadwerkelijk realiseren.

↘

In de prestatieafspraken tussen gemeente en de woningcorporaties geven we invulling aan klimaatadaptatie. Samen geven we voorlichting aan huurders over ecologie, droogte, hittestress en wateroverlast. Daarnaast passen zowel de gemeente als de corporaties maatregelen toe ten behoeve van vergroening van de openbare ruimte, afkoppeling van hemelwaterafvoer en verwijdering van tuinverharding. Er liggen kansen voor vergroening met de toepassing van groene daken en het aanbrengen van gevelgroen. Deze groene maatregelen dragen bij aan een gezondere woonomgeving waar inwoners elkaar ontmoeten, kunnen ontspannen en bewegen.

↘

Voor de verbetering van biodiversiteit in de gebouwde omgeving is in 2022 het Beleidskader Natuurinclusief bouwen vastgesteld. Het kent een systematiek waaruit blijkt welke maatregelen aan een (woon) gebouw getroffen moeten worden.

↘ In november 2025 is het omgevingsprogramma groennormen vastgesteld. Het is relevant voor projecten van de gemeentelijke organisatie, projectontwikkelaars en corporaties. Ook met het (concept) bomenplan zetten we in op een gezonde leefomgeving.

6

7

B

Toekomstbestendig wonen

83

↗

Nieuwe initiatieven en maatregelen

↘

Geïnspireerd op het bestaande landelijke raamwerk Het Nieuwe Normaal stellen we begin 2026 een beleidskader op rond biobased en circulair bouwen met directe relevantie voor woningbouw, infrastructuur en andere gebouwen. Met dit beleidskader geven we initiatiefnemers vooraf duidelijkheid, zorgen we voor snelheid en stimuleren we de duurzame transitie. We monitoren de voortgang via de indicatoren van Het Nieuwe Normaal voor nieuwbouw. Dat doen we mét de initiatiefnemers, opdat we er samen van kunnen leren en waar nodig bij kunnen sturen.

↘

In het genoemde beleidskader nemen we ook de doelstellingen rond Netbewust bouwen op. De samenhang tussen biobased, all-electric en netbewust bouwen is namelijk groot. We streven ernaar om voor 2035 een deel van de woningen volgens de passieve ontwerpprincipes te realiseren. Dit verlaagt de energievraag, voorkomt netcongestie en draagt bij aan betaalbaar wonen op lange termijn én gaat goed samen met biobased bouwen.

↘

We geven de verduurzaming van de particuliere vooraard een impuls door ‘slapende’ VvE’s wakker te schudden en actief op weg te helpen. Deze aanpak wordt verder uitgewerkt in een gemeentelijk VvE-beleid. Met gerichte ondersteuning, advies en financiële prikkels stimuleren we VvE’s om collectieve maatregelen te treffen voor verduurzaming en het verbeteren van de kwaliteit van woningen. We streven naar een structurele stijging in woonkwaliteit ten opzichte van 2024 en monitoren dit met de leefbaarheidsmonitor Kompas van Groningen.

↘

Met het Handelingsperspectief Netcongestie stimuleren we netbewust bouwen in de wijkvernieuwing en bij andere woningbouwontwikkelingen binnen de bestaande gebouwde omgeving. In onze advisering over woningbouwprojecten hebben we specifiek aandacht voor de impact van verbouw/verdichten op het elektriciteitsnet. Waar mogelijk helpen we bij het uitdenken van een netbewuste variant voor de bouw, zodat die geen vertraging oploopt.

↘

De meeste biobased en/of circulaire woningbouwconcepten worden al in ‘de fabriek’ gemaakt. Door het gebruik van prefab-elementen van natuurlijke materialen, geproduceerd binnen regionale ketens, wordt het bouwproces efficiënter, goedkoper en minder foutgevoelig. Het illustreert hoe fabrieksmatige bouw en duurzaamheid elkaar kunnen versterken. Daarom omarmen we fabrieksmatig en conceptueel bouwen als een kans om het aandeel biobased en circulair aanzienlijk te verhogen en gelijktijdig te investeren in wooncomfort een hoge kwaliteit van wonen. Tegelijkertijd leveren we hiermee een concrete bijdrage aan de nationale prestatieafspraken.

6

7

B

85 Index

Monitoring & evaluatie p.85

↘ ↘

Beleidscyclus p.87 Indicatoren p.88

Monito ring & evalu atie

↗

7

B

Monitoring & evaluatie

↗

Beleidscyclus

pp

ng e li

Bele ids

on

ling

Bele i d sd o

rk we or

oe

r

ing

Ter ug ko

Figuur 7. Aan de slag met de omgevingswet

e ikk tw

ning

Ui tv

Het volkshuisvestingsplan maakt onderdeel uit van de beleidscyclus. In de omgevingsvisie worden de strategische keuzes van de gemeente geformuleerd. Dit gebeurt in de fase van beleidsontwikkeling. In dit volkshuisvestingsplan zijn concrete maatregelen opgenomen, waarin de doorwerking van de omgevingsvisie zichtbaar is.

87

Legenda Stappenplan

1 Omgevingsvisie/omgevingswaarden 2 Instructieregels 3 Programma's 4 Pragmatische aanpak

5 Algemene regels 6 Omgevingsvergunning/projectbesluit

7

7 Toezicht & handhaving 8 Monitoring & evaluatie

B

Monitoring & evaluatie

Indicatoren

89

Tabel 4. Thema 1. Bouwen, bouwen en verbouwen

Aan dit plan zijn indicatoren gekoppeld, waarmee wordt gemonitord of de gestelde doelen behaald worden. Deze monitoring en evaluatie vormt de terugkoppeling richting de beleidsontwikkeling. Via deze terugkoppeling wordt zichtbaar of de doelen en instrumenten moeten worden aangepast. Dit proces is weergegeven in onderstaande beleidscyclus. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe we de beleidscyclus doorlopen, zo zorgen we ervoor dat we het goede blijven doen. We monitoren onze doelen met verscheidene indicatoren en rapporteren hier op verschillende momenten en in verschillende documenten over. Een belangrijke plek hiervoor is de planning en control cyclus, waar de gemeentelijke jaarrekening en begroting onderdeel van uitmaken. Aanvullend monitoren we ook in de Meetlat Gronings Woongeluk (MGW), een rapportage die we jaarlijks ontwikkelen. Deze Meetlat zal qua planning gelijk opgaan met de jaarrekening zodat op één moment in het jaar zichtbaar wordt hoe we op weg zijn onze doelen te bereiken. Daarover gaan we met elkaar het gesprek aan en bespreken we of en hoe we moeten bijsturen. Uiteraard houden we ook de rest van het jaar signalen en ontwikkelingen in de gaten. In onderstaande overzichten stellen we voor hoe we elke doelstelling willen monitoren, hoe vaak we dit gaan doen en waar we dit gaan doen.

In het eerste kwartaal van 2026 werken we dit voorstel nader uit met de betrokken partijen waaronder de gemeenteraad. Er is een aantal doelen dat nadere uitwerking behoeft alvorens we er een indicator aan kunnen koppelen. Ook dit werken we in 2026 verder uit.

↗

Doelstelling

Indicator

Bron

Frequentie

P&C of MGW

We voegen 16.000 woning toe in 10 jaar tijd

Netto ontwikkeling woningvoorraad (zelfstandige woningen)

BAG

Jaarlijks

P&C

Nieuwbouw zelfstandige wooneenheden

BAG

Jaarlijks

P&C

Nieuwbouw onzelfstandige wooneenheden

Woningbouwplanning gemeente Groningen/ BAG

Jaarlijks

P&C

Netto ontwikkeling sociale huurvoorraad

Woningbouwcorporaties

Jaarlijks

P&C

Gemiddeld aandeel betaalbare woningen1 gepland in de komende 5 jaar

Woningbouwplanning gemeente Groningen

Jaarlijks

MGW

Aantal woningen opgeleverd voor senioren

Woningbouwplanning gemeente Groningen/BAG

Jaarlijks

MGW

We bouwen betaalbaar

We faciliteren woonwensen

Zelfstandig en onzelfstandig

1

7

B

Monitoring & evaluatie

91 Tabel 7. Thema 4. Toekomstbestendig wonen

Tabel 5. Thema 2. Beter gebruik van de bestaande voorraad

Doelstelling

Indicator

Bron

Frequentie

P&C of MGW

Doelstelling

Indicator

We verminderen leegstand en oneigenlijk gebruik

% woningen dat al zes maanden leeg staat

BAG/BRP

Jaarlijks

P&C

We houden de huursector betaalbaar en eerlijk

Slaagkansen sociale huur woningcorporaties

Woningbouwcorporaties

Jaarlijks

P&C

In 2035 is de bestaande woningvoorraad gezonder en energiezuiniger

Aantal huurders geholpen door Steunpunt huren en het MOV

SH / MOV

Jaarlijks

MGW

Tevredenheid over prijskwaliteitverhouding woning (prijs incl. energielasten)

Enquête leefbaarheid en veiligheid

Elke twee jaar

P&C

Kwaliteit woning

Enquête leefbaarheid en veiligheid

Elke twee jaar

We stimuleren doorstroming

↗

We maken de transitie naar netbewust, biobased en/of circulair (ver)bouwen

MGW

Nader te bepalen

Bron

Frequentie

P&C of MGW

Energiearmoede

CBS

Jaarlijks

MGW

Tevredenheid over warmte-isolatie woning

Enquête leefbaarheid en veiligheid

Elke twee jaar

MGW

Tevredenheid over ventilatie woning

Enquête leefbaarheid en veiligheid

Elke twee jaar

MGW

Opgeleverd aantal woningen dat netbewust, biobased en/of circulair ge/verbouwd is

Woningbouwplan­ ning gemeente Groningen

Jaarlijks

MGW

4

Laag inkomen met óf hoge energierekening óf een woning met een lage energetische kwaliteit.

4

Tabel 6. Thema 3. Groningen voor iedereen

2

Doelstelling

Indicator

Bron

Frequentie

P&C of MGW

We dragen bij aan een prettige leefomgeving voor alle inwoners

Rapportcijfer voor prettige buurt

Enquête leefbaarheid en veiligheid

Elke twee jaar

MGW

We werken aan een evenwichtige verdeling van doelgroepen en woningen

Gemiddeld aandeel sociale huurwoningen2 gepland in de vier grote gebiedsontwikkelingen in de komende 5 jaar3

Woningbouw­ planning gemeente Groningen

Jaarlijks

MGW

7

Zelfstandig en onzelfstandig

3

De Nieuwe Held, Suikerzijde, Stadshavens, Meerstad.

B

93

↗

Index

Bijlagen

↘ ↘ ↘ ↘ ↘

1. Uitkomsten woningmarktonderzoek p.95 2. Sturende kaders p.109 3. Ontwikkelkader Wonen in dorpen → Thesinge p.115 4. Afwegingskader betaalbaar bouwen Groningen p.119 5. Begrippenlijst p.123

Bij la gen

B

Index

Bijlage

Uitkomsten woningmarktonderzoek p.95

↘ ↘ ↘ ↘ ↘ ↘

Demografische ontwikkeling p.97 De woningvoorraad p.99 Betaalbaarheid p.104 Woonwensen en woningbehoefte p.105 Woonomgeving en gezonde woning p.107 De woningmarkt p.107

Uitkomsten woningmarktonderzoek

95

1

↗

Bijlage 1

97 Demografische ontwikkeling

Figuur 8. Huishoudens prognose (Gemeente Groningen)

Huishoudensontwikkeling en verwachting

2019

2025

2044

Groningen groeit. In zes jaar tijd is de bevolking met ruim 13.000 personen toegenomen. Vooral het aantal 20- tot 40-jarigen zit in de lift. Ook zien we een stijging in het aantal inwoners tussen de 75 en 80 jaar. De groei zit binnen elk type huishouden, al springen de eenpersoonshuishoudens er wel uit (bron: OIS Groningen). Hier ligt een directe relatie met de leeftijdscategorieën. Jongeren en ouderen wonen simpelweg vaker alleen. Terwijl in de leeftijdscategorie 35 tot 60 jaar samenwonen het dominante huishoudtype is (bron: CBS). De toename van het aantal eenpersoonshuishoudens draagt bij aan de afname van de huishoudensgrootte. In 2019 bestond een huishouden nog uit gemiddeld 1,72 personen, in 2025 is dat 1,65 (bron: OIS Groningen). Hierin is Groningen niet uniek. Ook landelijk is deze afname zichtbaar, zeker in de grotere steden. De groei wordt sterk veroorzaakt door een positief buitenlands migratiesaldo: er komen meer mensen uit het buitenland naar Groningen dan er naar het buitenland vertrekken. Groei door binnenlandse migratie is veelal negatief en groei door natuurlijke aanwas – meer geboortes dan overlijdens – blijkt erg laag of zelfs licht negatief (bron: CBS).

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0 Eenpersoonshuishoudens

Eenoudergezin

Stel met kinderen

Stel zonder kinderen

↗

Bijlage 1

99

We verwachten dat de bevolkingsgroei en de aard ervan de komende 20 jaar door zullen zetten. Dit impliceert een toename van het aantal inwoners én het aantal huishoudens, waarbij elk type huishouden in aantal toeneemt, met name het aantal eenpersoonshuishoudens. In absolute zin is de verwachte groei het grootst in de leeftijdscategorie 30-45. Verhoudingsgewijs stijgt het aantal ouderen (80+) het hardst met maar liefst 85%. In absolute aantallen leidt dit tot een groei van ca. 7200 personen. Naar verwachting neemt het aandeel 80-plusser daarmee toe van 4% naar 6% (bron: OIS Groningen).

Figuur 9. Bevolkingsprognose (Gemeente Groningen)

Prognose leeftijdscategorieën

De woningvoorraad De bestaande woningvoorraad in Groningen is gevarieerd en de gemeente beschikt over een grote diversiteit aan woonmilieus. De samenstelling van de woningvoorraad verschilt per buurt, zowel in de woningtypologie als de eigendomssituatie (bron: WOZ gemeente Groningen). Dit werkt ook door op de bevolking, de spreiding over de gemeente en de aard van de leefomgeving. Er wordt immers anders gewoond in verschillende woningtypen en woonomgevingen (bron: CBS).

Figuur 10. Woningtypen WOZ gemeente Groningen

2024

2034

2044

Ontwikkeling woningtypen

2019

2025

900.000 60.000 800.000 50.000

700.000 600.000

40.000

500.000

30.000

400.000 20.000 300.000 10.000

200.000 100.000 0

0

0 - 17

18 - 29

30 - 45

46 - 65

66 - 79

80+

Appartementen

Rijtjes­ huis

Boven- of benedenwoning

Twee^een kap of ge­ schakeld

Vrijstaande woning

Overige woon­ gebouwen

↗

Bijlage 1

101

De binnenstad en de zogenaamde schilwijken rond het centrum kennen de hoogste dichtheid van woningen. Hier is het aantal appartementen relatief hoog. In het landelijk gebied en de dorpen is de dichtheid veel lager. Daar zijn met name eengezinswoningen te vinden. De bewoning van verschillende woontypen verschilt ook. In de appartementen, flats, en etagewoningen wonen voornamelijk (jonge) alleenstaanden en stellen zonder kind. In eengezinswoningen wonen vaker stellen met kind(eren).

Het aantal woningen in onze gemeente is in zes jaar tijd toegenomen met ruim 9.000. Met name het aantal appartementen is sterk toegenomen. Deze toename concentreert zich voornamelijk in die delen van de stad die al een stedelijk karakter hebben (bron: BAG/WOZ gemeente Groningen). De afgelopen jaren zijn er ook honderden (semi-) onzelfstandige wooneenheden gerealiseerd, dit gaat veelal om eenheden met eigen facilitair en een gedeelde keuken.

Figuur 11. Woonsituatie huishoudens (CBS)

Figuur 12. Eigendom woningen WOZ gemeente Groningen

Bewoning

Appartementen e.d.

Eengezinswoning

Eigendom zelfstandige woningen

60.000

60.000

50.000

50.000

40.000

40.000

30.000

30.000

20.000

20.000

10.000

10.000

0

Eenpersoonshuishoudens

Stel zonder kinderen

Stel met kind(eren)

Eenoudergezin

0

Eigenaar-bewoner

2019

Corporatief bezit

2025

Overige verhuur

↗

Bijlage 1

103

De laatste jaren is het aantal huurwoningen in Groningen sterk toegenomen, met name de woningen in de particuliere verhuur. Dat aandeel is het hoogst in de binnenstad en de (schil)buurten eromheen. In de cirkel daaromheen zien we met name ten noorden van het centrum relatief veel corporatiebezit. Aan de rand van de stad en het gebied daaromheen staan meer koopwoningen (bron: WOZ gemeente Groningen).

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in de gemeente Groningen is de afgelopen jaren gestegen tot ca. € 314.000 in 2025. Er zijn forse verschillen, afhankelijk van het type eigendom. Koopwoningen hebben de hoogste WOZ-waarde. Bij huurwoningen ligt het een stuk lager, voornamelijk bij woningen in het bezit van een woningcorporatie (bron: CBS).

Figuur 13. Eigendom woningen per leeftijdscatagorie

Leeftijd en eigendom woning

Van de inwoners tot 35 jaar woont meer dan de helft in een particuliere huurwoning. Daarboven schommelt het rond de 10% en neemt het aandeel inwoners dat in een koopwoning woont sterk toe. Het aandeel inwoners dat in een corporatiewoning woont verschilt minder in de verschillende leeftijdscategorieën (bron: CBS).

Koopwoningen totaal

Eigendom woningcorporatie Eigendom overige verhuurders

Figuur 14. Ontwikkeling WOZ-waarde per eigendomssituatie (CBS)

Gemiddelde WOZ-waarde van woningnen

100%

2019

2020

2021

2022

2023

2024**

90% 80%

450

70%

400

60%

350 300

50%

250 40%

200

30%

150

20%

100 50

10% 0

0 Jonger dan 35 jaar

35 tot 55 jaar

55 tot 75 jaar

75 jaar of ouder

Koopwoningen

Eigendom overige verhuurders

Huurwoning in bezit woningcorporatie

↗

Bijlage 1

105

Een klein deel van de woningen in onze gemeente wordt om verschillende redenen niet bewoond. Het gaat op 1 januari 2025 om 3% van het totale aantal: ca. 4.100 woningen en 3% van de woonoppervlakte. Een deel van deze woningen staat al langer leeg, 35% stond één jaar voor het moment van meten ook leeg. De leegstand in Groningen wisselt erg per wijk. Leegstand betreft hier administratieve leegstand. Dat houdt in dat er op het moment van meten niemand in de Basisregistratie personen staat ingeschreven op het adres.

Betaalbaarheid In Nederland besteden huishoudens gemiddeld 23% van hun inkomen aan hun woning (woonquote). In Groningen is dat met 24,4% iets hoger. De woonquote neemt af met een toename van het inkomen. De laagste inkomens betalen dus een groter deel van hun inkomen aan hun woning dan de hoogste inkomens. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger ook de absolute woonlasten zijn. Omdat zij een hoger inkomen hebben, houden zij echter meer geld over om van te leven. Woningeigenaren hebben de laagste woonquote, huurders van niet-corporatiewoningen de hoogste (bron: CBS).

Woonwensen en woningbehoefte Recent onderzoek toont aan dat de kwantitatieve opgave voor de periode 2026 - 2036 bestaat uit een uitbreiding van de woningvoorraad met 16.000 woningen. Hiermee anticiperen we op de groei van het aantal huishoudens en lopen we in op het bestaande woningtekort. Insteek is een tekort van maximaal 2%, waarmee sprake is van een gezonde woningmarktdruk. Grofweg de helft van de behoefte bestaat uit betaalbare koopwoningen, tot een prijs van ca. € 400.000. Ook de behoefte aan sociale huur is hoog met een percentage van 30%. De vraag naar woningen in de middenhuur is beperkt. Deze categorie is in veel gevallen een tweede keuze. Eerste keus is een koopwoning.

Figuur 16. Behoefte en programmering woningbouw gemeente Groningen

Behoefte vs huidige programmering

Behoefte

Geprogrammeerd

Figuur 15. Woonquote eigendomssituatie (CBS)

Woonquote huishoudens

2019

2020

2021

2022

2023*

90.000 80.000

40

70.000

35

60.000

30 25

50.000

20

40.000

15

30.000

10

20.000

5

10.000

0

Huurder van een nietwoningcorporatie

Huurder van een woningcorporatie

Eigenaar

0

Huur sociaal

Huur midden

Betaalbare koop

Hoog

Onbekend

↗

Bijlage 1

107

De behoefte varieert per doelgroep en per woonmilieu. Ouderen zijn vooral op zoek naar appartementen en levensloopgeschikte woningen. Jonge en kleine huishoudens hebben meer behoefte aan grondgebonden woningen. Over het algemeen is de vraag naar appartementen, met name koop-, hoog. Vooral in de meer stedelijke gebieden maar ook, zij het in mindere mate, in de dorps- en landelijke gebieden zien we de vraag naar appartementen en levensloopbestendige woningen terug. Grondgebonden woningen zijn in de meeste milieus gewenst, met het zwaartepunt in de groen-stedelijke woonmilieus aan de stadsranden en daarbuiten. We beginnen niet bij nul, er zijn al vele plannen gemaakt en er zitten veel projecten in de pijplijn. Voor een groot deel van deze woningen is reeds bekend om welke prijsklasse en welk soort eigendom het gaat, voor een ander deel van de woningen geldt dit niet. Als we de behoeften en de tot zover bekende planning naast elkaar leggen blijken deze in meer of mindere mate niet met ekaar overeen te komen. Met name bij de betaalbare koopwoningen is de discrepantie groot, de behoefte is fors hoger dan de huidige programmering.

Figuur 17. Verkoopprijs bestaande koopwoningen (CBS)

Gemiddelde verkoopprijs bestaande koopwoningen

Groningen (gemeente)

Nederland

Groningers waarderen hun buurt gemiddeld met een 7,9, op een schaal van 1 tot 10. Een ruime voldoende, maar met een kanttekening. De variatie in de beoordeling is groot en gebiedsgebonden. De diversiteit van de gemeente is goed zichtbaar in de waardering van haar bewoners. In en rondom de binnenstad wordt de nabijheid van die binnenstad gewaardeerd, verder daar vandaan wordt juist rust en een groene omgeving gewaardeerd. Ook de problemen die ervaren worden verschillen per gebied, variërend van criminaliteit en hangjongeren, tot een gebrek aan voorzieningen en verkeersveiligheid (bron: OIS Groningen). Ook over de kwaliteit van de woning zelf, verschillen de meningen. In de Indische Buurt, De Hoogte, Binnenstad en Binnenstad-Oost waarderen bewoners de kwaliteit van woningen het slechtst. Inwoners in de Binnenstad zijn het minst tevreden over de prijskwaliteit van hun woning, zij geven ook het vaakst aan (veel) moeite te hebben met het betalen van hun huur of hypotheek. Ook voor inwoners in de Binnenstad-Oost, de Badstraten/Zeeheldenbuurt en Indische Buurt is dit lastig. Over de warmte-isolatie van hun woning zijn inwoners uit de Binnenstad, Badstraten/Zeeheldenbuurt en Indische Buurt het minst tevreden. In deze buurten zijn inwoners ook minder tevreden over de ventilatie van hun woning, waarbij dit ook geldt voor de Binnenstad-Oost (bron: OIS Groningen).

De woningmarkt De druk op de woningmarkt is hoog. De gemiddelde verkoopprijs van woningen is de laatste jaren sterk gestegen en woningen worden doorgaans binnen één maand verkocht. In meer dan de helft van de verkopen wordt overboden. Ook de huurmarkt kent krapte met stijgende huurprijzen. In de sociale huurvoorraad nemen de slaagkansen af en de actieve zoektijd neemt toe; ook in de sociale huurvoorraad is de druk toegenomen.

€500.000 €450.000 €400.000 €350.000 €300.000 €250.000 €200.000 €150.000 €100.000 €50.000 €-

Woonomgeving en gezonde woning

2019

2020

2021

2022

2023

2024

↗

Index

Bijlage

Sturende kaders p.109

↘ ↘ ↘ ↘ ↘ ↘

Rijksbeleid p.110 Regionale en provinciale kaders p.110 Omgevingsvisie p.110 Woonvisie p.110 Woonzorgvisie en uitvoeringsprogramma p.112 Kaders lokaal beleid p.112

Sturende kaders

109

2

↗

Bijlage 2 Dit volkshuisvestingsplan staat niet op zichzelf, maar maakt onderdeel uit van een groter geheel. In dit hoofdstuk schetsen we de deze kaders en context. We zoomen hierbij in van landelijk, regionaal en provinciaal naar onze gemeente.

Rijksbeleid Na jaren van beperkte sturing vanuit de Rijksoverheid, worden nu weer meer kaders aangegeven waarbinnen het gemeentelijke beleid zich moet bewegen. Dit heeft geleid tot het wetsvoorstel Regie op de Volkshuisvesting. Versnelling van de woningbouw met focus op voldoende betaalbare woningen staan daarbij hoog op de agenda, net als het huisvesten van urgente en aandachtsgroepen. Het wetsvoorstel ligt momenteel ter behandeling bij de Tweede Kamer. Het is nog niet duidelijk wanneer de behandeling ervan plaats gaat vinden. Met dit volkshuisvestingsplan proberen wij echter alvast in te spelen op de bepalingen in het wetsvoorstel.

Regionale en provinciale kaders In 2022 zijn er door de provincie Groningen en Drenthe afspraken gemaakt met het Rijk over hun aandeel in de nationale woningbouwopgave¸ de interprovinciale woondeal Regio Groningen-Assen. In de woondeal zijn afspraken gemaakt over te realiseren woningbouwaantallen tot en met 2030. Voor de Regio Groningen-Assen gaat het om de realisatie van 21.000 woningen, waarvan 15.000 in de gemeente Groningen (2022 – 2030). Tevens zijn er afspraken gemaakt over het segment waarin gebouwd wordt. De inzet is dat 2/3 van de te bouwen woningen bestaat uit betaalbare huur- en koopwoningen met ten minste 30% sociale huur (percentage niet te beoordelen op projectniveau; afstemming regionaal). Ook zijn er afspraken gemaakt over het toevoegen van zorggeschikte woningen en geclusterde woningen voor ouderen. In 2024 is gesproken over een herijking van de woondeal-afspraken. Toen is besloten vooralsnog vast te houden aan de huidige afspraken.

Omgevingsvisie De huidige, in 2021 vastgestelde omgevingsvisie van de gemeente Groningen, Levende Ruimte genaamd, vormt het kader van dit Volkshuisvestingsplan. In de omgevingsvisie kiest Groningen ervoor de groei op te vangen in de bestaande stad en de groene ruimte tussen de stad en de omliggende dorpen open te houden. Groningen blijft zo een compacte stad in een rijk cultuurlandschap. Ten aanzien van wonen zet de omgevingsvisie in op een ongedeelde gemeente met een gespreid aanbod van woningtypen en segmenten (koop en huur) over de verschillende woonmilieus.

111 Ondertussen is de gemeente bezig met een nieuwe omgevingsvisie. Hiertoe heeft het college in november 2025 het Koersdocument vastgesteld. Het bevat de belangrijkste ambities van de nieuwe omgevingsvisie. Logischerwijze hebben die een belangrijke plek gekregen in dit Volkshuisvestingsplan.

Woonvisie In 2019 is de woonvisie Een thuis voor iedereen vastgesteld door de gemeenteraad. De woonvisie is deels nog relevant, maar we zien ook nieuwe ontwikkelingen waar we op reageren middels dit volkshuisvestingsplan. De Woonvisie kent vijf speerpunten: 1. 2. 3. 4. 5.

Bouwen, bouwen en nog eens bouwen, maar wel met kwaliteit Binden door samenwerking: het woonakkoord Publieke regie en sturing: een gemeente voor iedereen Groningen en de regio: verstedelijkingsstrategie Nieuwe focus op doelgroepen

De behoefte aan extra woningen in de gemeente is en blijft fors. De groei van de bevolking en het aantal huishoudens zet onverminderd door en de druk op de woningmarkt is hoog. We blijven ons daarom inzetten voor het toevoegen van veel woningen, ook in dit nieuwe volkshuisvestingsplan. We zien hierbij ook meer aandacht voor binnenstedelijk bouwen en het verbeteren en beter benutten van de bestaande voorraad. Het ontwikkelen van woningen doen we als gemeente niet zelf en kunnen we niet alleen. We werken samen met woningbouwcorporaties, bouwers en ontwikkelaars. In 2022 hebben we de Boumakring opgericht, waarin we als gemeente samenwerken met al deze partijen. We blijven met hen samenwerken aan een leefbare gemeente. Ook het derde punt, een gemeente voor iedereen, blijft een focuspunt en is zelfs steeds meer van belang nu velen moeilijk een passend huis kunnen vinden. De behoefte aan betaalbare woningen is en blijft groot, van sociale huur tot betaalbare koop. We vinden dat iedereen die in de gemeente wil wonen, hier een plek moet kunnen vinden. We blijven ons inzetten voor een ongedeelde gemeente waar iedereen een thuis kan vinden. Dit blijven we doen met onze partners en we blijven een beroep doen op het Rijk. Ook hebben en houden we oog voor (zorgbehoevende) ouderen en kwetsbare bewoners om een passende leefomgeving te realiseren.

We geven daarnaast ruimte aan mensen die hun woning anders willen inrichten, zoals wooncoöperaties en

↗

Bijlage 2 collectief opdrachtgeverschap. In 2024 is het startpunt wooncoöperaties ingericht, waar initiatieven zich kunnen verzamelen. Er is een woonzorganalyse uitgevoerd en een uitvoeringsagenda opgesteld, die in 2025 is herijkt.

Woonzorgvisie en uitvoeringsprogramma In 2022 is de gemeentelijke visie op wonen, samenleving en zorg vastgesteld: Wonen mag voor niemand (een) zorg zijn - 2022-2030. Met de visie heeft de gemeente een kader vastgesteld waarbinnen de komende jaren uitvoering wordt gegeven aan met elkaar samenhangende vraagstukken op de domeinen wonen, welzijn en zorg. Een cruciaal kader, want het geheel aan opgaven op deze domeinen is omvangrijk en divers en ontwikkelt zich de komende jaren in snel tempo door. De visie op wonen en zorg gaat uit van drie centrale thema’s, waarvan het eerste de meeste raakvlakken heeft met Wonen: 1. 2. 3.

Voldoende, aantrekkelijk en divers aanbod aan woningen in gemengde woonwijken Sociale basis, (informele) ondersteuning en zorg aan huis Samenwerking met ketenpartners en communicatie met inwoners

Kaders lokaal beleid Het volkshuisvestingsplan staat natuurlijk niet op zichzelf. Tal van andere beleidsvelden hebben in meer of mindere mate invloed op het wonen in onze gemeente. Allereerst gaat het dan om de omgevingsvisie. Verder zijn door de raad vastgestelde kaders, plannen, programma’s en visies relevant, waaronder het parkeren, mobiliteit, welstand, monumenten, stedenbouw, netcapaciteit, groen en natuur en alles wat samenhangt met de Wet maatschappelijke ondersteuning. Al deze beleidsvelden zijn via een klankbordgroep betrokken bij de totstandkoming van het volkshuisvestingsplan.

113

↗

Index

Ontwikkelkader Wonen in dorpen | Thesinge p.115

↘ ↘

Woningbehoefte in Thesinge p.116 Woningbouwopgave Thesinge p.117

Bijlage

Ontwikkelkader Wonen in dorpen → Thesinge

115

3

↗

Bijlage 3 In 2024 is een ontwikkelkader voor woningbouw in Thesinge ontwikkeld: Wonen in dorpen | Thesinge. Door opname van een samenvatting van het ontwikkelkader in het Volkshuisvestingsplan geven we het een extra status. Bovendien is het een aanmoediging om snel ook voor de andere dorpen binnen de gemeente vergelijkbare kaders op te stellen. Ze helpen, waar het om de toevoeging van nieuwe woningen gaat, om voor ieder dorp samen met de bewoners tot de beste afwegingen te komen. Thesinge is een klein dorp in de gemeente Groningen met ruim 210 woningen en bijna 550 inwoners, inclusief het omliggende buitengebied. Het dorp wil zijn kleinschalige karakter behouden, maar ziet tegelijkertijd een duidelijke behoefte aan nieuwe woningen voor jongeren en ouderen. Starters vinden moeilijk woonruimte, terwijl zij belangrijk zijn voor het behoud van voorzieningen en een levendig dorpsleven. Ook voor ouderen is het aanbod beperkt, wat leidt tot een sterke wens vanuit het dorp om het woningaanbod voor deze doelgroepen uit te breiden. Het huidige woningaanbod bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen op ruime kavels, aangevuld met enkele twee-onder-een-kapwoningen en rijwoningen in het dorpshart. Daarnaast zijn er boerderijen, deels nog in bedrijf, deels in gebruik als woning. Sociale huurwoningen zijn beperkt beschikbaar en worden toegewezen via woningcorporatie Wierden en Borgen.

117 Woningbouwopgave Thesinge De woningbouwopgave voor Thesinge is vastgelegd in het ontwikkelkader woningbouw uit 2024. Hierin zijn drie kansrijke locaties benoemd, met als doel om circa 15 tot 20 woningen toe te voegen. Deze uitbreiding sluit aan bij de schaal en het karakter van het dorp, waarbij behoud van het omliggende groen en landschap centraal staat. Het ontwikkelkader bevat tevens nadere kaders en stedenbouwkundige uitgangspunten die richting geven aan de ruimtelijke kwaliteit en inpassing van de nieuwe woningen. De opgave vertaalt zich de komende jaren in drie concrete projecten:

↘ Verplaatsing van het huidige sportveld naar een centrale locatie in het dorp

↘ Herontwikkeling van het bestaande sportveld tot woongebied

↘ Herontwikkeling van de boerderij aan Kerkstraat 1 tot woonlocatie

Woningbehoefte in Thesinge In overleg met het dorp is de woningbehoefte zorgvuldig in kaart gebracht. Als gezamenlijk uitgangspunt is een groei van 5 tot 10% gehanteerd ten opzichte van het bestaand aantal woningen. Deze uitbreiding past ruimtelijk bij de schaal, uitstraling en het karakter van Thesinge, en sluit aan bij de wens van het dorp om geen grootschalige ontwikkelingen, maar juist kleinschalige toevoegingen op passende locaties mogelijk te maken. Er is een duidelijke behoefte aan woningen voor jongeren (starters) en ouderen. Deze doelgroepen zijn cruciaal voor de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van het dorp. Nieuwe woningen stimuleren de doorstroming op de lokale woningmarkt, waardoor jongeren meer kans krijgen om in Thesinge te blijven wonen. Tegelijkertijd draagt uitbreiding bij aan het aantrekken en behouden van gezinnen, wat belangrijk is voor het behoud van voorzieningen. De beoogde groei van circa 15 tot 20 woningen is afgestemd met de inwoners en wordt breed gedragen binnen het dorp.

Het volledige ontwikkelkader is te lezen via: https://gemeente.groningen.nl/file/wonen-in-dorpen-thesinge-ontwikkelkader

↗

Index

Afwegingskader betaalbaar bouwen Groningen p.119

↘ ↘

Nieuwbouw p.120 Toevoegingen bestaande voorraad p.121

Bijlage

Afwegingskader betaalbaar bouwen Groningen

119

4

↗

Bijlage 4

121

Tot en met 2035 willen we 16.000 woningen toevoegen aan de bestaande voorraad. Daarvan bestaat twee derde uit sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Bij individuele projecten is het denkbaar om minder of juist meer betaalbare woningen te bouwen. Om initiatiefnemers vroegtijdig houvast te bieden beschrijft dit afwegingskader hoe we omgaan met het programma van deze individuele projecten. Daarbij maken we onderscheid tussen nieuwbouw en toevoegingen in de bestaande voorraad (optoppen, splitsen en transformeren).

Nieuwbouw Bij nieuwbouw is de standaard verdeling 30/30/40. Tot en met 2035 voegen we 14.000 woningen toe door middel van nieuwbouw. Dit betreft 4.200 sociale huurwoningen (30%), 4.200 woningen in de betaalbare koop en middenhuur (ook 30%) en 5.600 koopen huurwoningen in het hogere segment (40%). Bij nieuwbouwprojecten kan in de volgende gevallen worden afgeweken van deze verdeling:

↘ Bij projecten tot 20 woningen

↘ Bestaande afspraken op projectniveau

geldt alleen de eis dat tenminste 40% betaalbaar moet zijn (sociale huur en/ of middenhuur en/of betaalbare koop).

over het aandeel sociaal, middenhuur en betaalbare koop blijven ongewijzigd. Het is dus niet mogelijk om bijvoorbeeld een overeengekomen verdeling van 30/40/30 alsnog te veranderen in 30/30/40.

↘

Bij projecten vanaf 20 woningen in wijkvernieuwingswijken geldt 20/40/40 (20% sociaal en minimaal 40% middenhuur en/of betaalbare koop). In deze wijken willen we dat het aandeel sociale huurwoningen niet verder toeneemt.

↘

Bij projecten in wijken met een zeer laag aandeel sociale huurwoningen geldt 40/30/30 (minimaal 40% sociaal en minimaal 30% middenhuur en/of betaalbare koop.

Toevoegingen bestaande voorraad Tot en met 2035 voegen we 2.000 woonruimten toe via optoppen, splitsen en transformeren. Bij deze toevoegingen bepaalt de bestaande situatie vaak welke verdeling naar prijssegment haalbaar is. We gaan ervan uit dat deze toevoegingen vrijwel volledig in het betaalbare segment plaatsvinden. De precieze verdeling tussen sociaal en middenhuur/betaalbare koop is echter niet als algemeen uitgangspunt aan te geven. Standaard gaan we uit van 30% sociaal en 70% betaalbare koop en middenhuur maar in overleg kan op projectniveau van de verdeling worden afgeweken.