Bijlage VolkshuisvestingsPlan Gemeente Groningen - Bouwen aan Gronings Woongeluk.pdf

Bouwen aan Gronings Woongeluk

↗ Volkshuisvestingsplan Gemeente Groningen 2026

↗ Volkshuisvestingsplan Gemeente Groningen 2026

1

2

3

4

5

6

Bouwen aan Gronings Woongeluk

7

B

↗

Inhoud

1

2

3

1. 2. 3. Toelichting: Dit Volkshuisvestingsplan omvat het actuele woonbeleid van de gemeente Groningen. Het is de opvolger van onze woonvisie 2020-2025 Een thuis voor iedereen. Met dit plan spelen we in op de Wet versterken regie volkshuisvesting (Wvrv) die op het moment van schrijven nog moet worden vastgesteld. Het Volkshuisvestingsplan is een meer dynamisch en uitvoeringsgericht document en bevat minder visie. De bredere visievorming en integrale beleidsafwegingen vindt plaats in de nieuwe gemeentelijke Omgevingsvisie, waarvan het Koersdocument in november 2025 al is vastgesteld. Het Volkshuisvestingsplan dient als bouwsteen van de Omgevingsvisie. Onze ambitie ‘Gronings woongeluk’ staat centraal in het Volkshuisvestingsplan. In daaropvolgende hoofdstukken gaan we in huidige situatie op de woningmarkt, de knelpunten die we nu ervaren en welke oplossingen we gaan in zetten om bij te dragen aan Gronings woongeluk. We hebben het plan zo opgebouwd dat de hiernaast genoemde hoofdstukken elkaar versterken, maar ook op zichzelf goed te lezen en te gebruiken zijn. Dit met het idee dat velen het Volkshuisvestingsplan als naslagwerk en handleiding zullen gebruiken. Als extra hulpmiddel hebben we een begrippenkader toegevoegd. Zo weten we zeker dat we het in de samenwerking over hetzelfde hebben. Essentieel voor een helder en snel proces.

4. 5. 6. 7.

Voorwoord p.5 Gronings woongeluk p.9 Ons vertrekpunt p.19 Bouwen, bouwen en verbouwen p.25 Beter gebruik van de voorraad p.49 Groningen voor iedereen p.61 Toekomstbestendig wonen p.73 Monitoring en evaluatie p.85 Bijlagen

1. Uitkomsten woningmarktonderzoek p.95 2. Sturende kaders p.109 3. Ontwikkelkader Wonen in dorpen | Thesinge p.115 4. Afwegingskader betaalbaar bouwen Groningen p.119 5. Begrippenlijst p.123

4

5

6

7

B

5

Voor woord

Wat is een ‘thuis’? Is dat de plek waar je ’s avonds de deur achter je dichttrekt? De buurt waar kinderen opgroeien? Of die vertrouwde omgeving waar je oud wilt worden? Voor iedereen is het antwoord anders, maar het gevoel is universeel. Een thuis is de basis. En juist die basis staat in onze gemeente onder druk. De woningmarkt in Groningen is één van de krapste van het land. We blijven groeien, wat duidelijk maakt hoe levendig en aantrekkelijk onze gemeente is. Maar het zorgt ook voor een enorme uitdaging. De vraag naar woningen is groter dan het aanbod. Te veel mensen – starters, gezinnen, senioren – zoeken te lang naar een huis dat bij hen past. Die zoektocht voelt frustrerend. Dat begrijp ik. De urgentie om nu in actie te komen is voor mij sterker dan ooit; we kunnen het ons niet veroorloven om af te wachten. Daarom ben ik trots dat ik het nieuwe Volkshuisvestingsplan mag presenteren: het fundament waarop we verder bouwen en onze belofte aan inwoners. We laten zien dat het wél kan in Groningen. De titel van het Volkshuisvestingsplan vat het krachtig samen: Bouwen aan Gronings woongeluk. Want dat is waar het uiteindelijk om draait: niet om stenen, maar om mensen. Een passend huis voor iedereen.

↗

1

2

3

4

5

6

7

B

7 Wat gaan we dan doen? Ons doel is om de komende tien jaar 16.000 woningen toe te voegen aan onze stad en onze dorpen. We moeten onze woningbouw versnellen maar daar gaat wel een aantal vragen aan vooraf. We bouwen namelijk niet alleen veel, maar ook goed. Wat voor soort woningen bouwen we waar? Hoe bouwen we betaalbaar en hoe versnellen we het proces? We sturen erop dat een groot deel van deze nieuwe huizen beschikbaar komt voor de sociale huur, het middensegment en betaalbare koop. Als gemeente Groningen bouwen we zelf geen woningen. Dat doen projectontwikkelaars en woningcorporaties. Wat wij wél doen, is de regie pakken. We zorgen dat de juiste woningen op de juiste plek komen. We maken afspraken met woningcorporaties en dagen ontwikkelaars uit om niet alleen snel, maar ook goed te bouwen. Want een huis is meer dan vier muren en een dak. Je wilt wonen in een prettige omgeving waar je je veilig voelt. Daarom kijken we niet alleen naar nieuwbouw. We hebben ook aandacht voor de bestaande buurten en voor de kwaliteit van de leefomgeving. Denk aan biobased en circulair bouwen, duurzaam en toekomstbestendig wonen. Woningen die gezond zijn voor mens en klimaat, met oog voor groen en ontmoetingsplekken in de wijk.

We zoeken naar ruimte ín de bestaande stad en dorpen door slimmer te bouwen op plekken die nu niet goed gebruikt worden, en door van bestaande gebouwen een nieuw thuis te maken. Een thuis voor de starter die na de studie wil blijven plakken. Een thuis voor het gezin dat ruimte zoekt. Een thuis voor de senior die graag dicht bij voorzieningen wil wonen. Maar ook een thuis voor mensen die het nét even anders willen: in een tiny house, een wooncoöperatie of op het water. We willen al die verschillende woonwensen faciliteren. Het Volkshuisvestingsplan hebben we niet zelf bedacht, maar samen gemaakt. In 2024 zijn we gestart met een woningbehoefteonderzoek. Via een enquête hebben we de woonwensen van ruim 5.000 inwoners in kaart gebracht. Daarnaast hebben we de

afgelopen tijd veel gesprekken gevoerd: met corporaties, bouwers en ontwikkelaars, maar vooral met bewoners. Misschien heb je ons wel gezien met de ‘koffiebakfiets’ in de wijk. De verhalen die we daar hoorden over wat een buurt tot een thuis maakt, vormden de belangrijkste inspiratie voor dit Volkshuisvestingsplan. Dit Volkshuisvestingsplan is onze routekaart. Het is ambitieus, maar ook realistisch. Het is niet morgen allemaal opgelost, maar de koers is bepaald. We gaan hard aan de slag om te zorgen dat iedereen in onze prachtige gemeente Groningen een plek kan vinden om te leven en om gelukkig te zijn. Rik van Niejenhuis Wethouder Ruimtelijke ordening en wonen

↗

1

2

3

4

5

6

7

B

9

Index

Gron ings

↗

1

2

3

4

Gronings woongeluk p.9

↘ ↘ ↘ ↘

Groningen voor iedereen p.13 Beter gebruik van de voorraad p.14 Toekomstbestendig wonen p.15 En dan nu: bouwen, bouwen en… verbouwen! p.16

Woon geluk

5

6

7

B

Gronings woongeluk

Bouwen, bouwen, bouwen: zo klinkt het overal in Nederland. En dat moet ook, want we hebben een groot tekort aan woningen. Ook in de gemeente Groningen. Toch gaan we er met ‘bouwen, bouwen, bouwen’ alleen niet komen. Er gaan belangrijke vragen aan vooraf.

11 Om alle opgaven op de juiste wijze aan te pakken, hebben we aandacht voor meer dan alleen de aantallen. De 16.000 nieuwe woningen die we de komende tien jaar willen bouwen, zijn een aanleiding om ook en vooral te investeren in Gronings woongeluk. Precies daarom draagt dit document de naam Volkshuisvestingsplan. Het is een knipoog naar de rijke volkshuisvestingstraditie die Groningen zeker voor en na de tweede wereldoorlog heeft gemaakt tot wat het is. Ook in die tijd had men te maken met grote tekorten en woningnood. En ook destijds had men het over aantallen. Maar wel altijd als onderdeel van een bredere visie op de stadsontwikkeling. Die traditie pakken we weer op. We verknopen de daadkracht van ‘bouwen, bouwen en verbouwen’ aan de ambitie om iedereen binnen onze gemeente een goede betaalbare woning te kunnen bieden in een fijne en aantrekkelijke leefomgeving. Harde aantallen en vierkante meters verbinden met duurzaamheid en zachte waarden als woonplezier en woongenot. Een huis voelt immers pas als een thuis als het past bij je persoonlijke situatie, de samenstelling van je huishouden en mogelijk ook je levensfase. Natuurlijk doen we dat niet alleen. Sterker: we hebben onze corporaties, bouwers, beleggers, ontwikkelaars en bewoners hard nodig. Immers: de gemeente bouwt zelf geen woningen. Ook samenwerking binnen de regio is van belang.

Want bouwen doen we niet alleen in de gemeente Groningen. De kracht van onze regio is de sterke band tussen Stad en Ommeland. Verder speelt het Rijk een rol. Die heeft financiële middelen beschikbaar gesteld om de woningbouw in Groningen te versnellen. Die zetten we op doordachte wijze in. Van de gemeente vraagt dit om een gedegen samenhangende visie op wonen en heldere, vlot verlopende procedures. Van opdrachtgevers vraagt het om ambitie en maatschappelijke betrokkenheid, ook op momenten dat de marktomstandigheden uitdagend zijn. Architecten en andere ontwerpers spelen op hun beurt een belangrijke rol in het vertalen van het programma naar goede plannen met duurzame kwaliteit. En bewoners zijn van grote waarde als ze als ‘ervaringsdeskundigen’ constructief kunnen meedenken over hun leefomgeving.

Want wat voor huizen gaan we nou precies bouwen? En voor wie? Hoe zorgen we dat we snel, betaalbaar maar ook toekomstbestendig en met kwaliteit gaan bouwen. En niet onbelangrijk: hoe kunnen we de woningbouwopgave gebruiken om onze bestaande wijken, buurten en dorpen beter, mooier en aangenamer te maken voor een diverse groep inwoners?

Ook vraagt het wat van ons allemaal. Bouwen aan Gronings woongeluk is gebaat bij vertrouwen en transparantie. Dat werkt nog beter wanneer we elkaar blijven uitdagen en inspireren. Zoek elkaar op, werk samen en kies niet automatisch voor de ‘makkelijke weg’. Zo komen we samen tot de best mogelijke oplossingen waarmee we niet alleen de aantallen halen, maar ook bouwen aan woongeluk.

↗

1

2

3

4

5

6

7

B

Gronings woongeluk

13

Dit Volkshuisvestingsplan is daartoe een gerichte voorzet. Het bevat vier dragende thema’s, elk voorzien van duidelijke keuzes, heldere ambities en een opvatting over de waarde van goed wonen in onze gemeente. Aan de hand daarvan gaan we als gemeente sturen en regisseren, opdat iedereen die in Groningen wil wonen een passende woning kan vinden. Zo zorgen we dat Groningen nu en in de toekomst een aantrekkelijke gemeente blijft om in te wonen en te leven.

Groningen voor iedereen Niet alleen de woning zelf, ook de omgeving en de sociale netwerken in de straat, buurt, wijk en het dorp doen ertoe. Samen hebben ze grote invloed op de kwaliteit van wonen. In ieder deel van de gemeente is die weer anders. Dat is van grote waarde. Juist de combinatie van hoog-stedelijk, groen-stedelijk, landelijk en alles wat daartussen zit maakt Groningen zo aantrekkelijk. Die verscheidenheid aan woonmilieus omarmen en versterken we. We gaan voor een gevarieerd aanbod in een prettige en gezonde leefomgeving met voldoende groen, voorzieningen en ruimte voor ontmoeting. We investeren in woonmilieus die uitnodigen tot bewegen en ontmoeten. Plekken waar bewoners zich vanzelfsprekend welkom, thuis en veilig voelen. Dat doen we niet voor niets. Sociaal en fysiek gaan hand in hand. Een fijne fysieke leefomgeving draagt bij aan het welzijn van bewoners en bevordert de sociale verbindingen. Zo doen we recht aan de verscheidenheid van onze inwoners, nu en in de toekomst.

↗ Groningen

↗ Goed en

↗ Toekomstbestendig

voor iedereen

passend wonen

wonen

↗

1

2

3

4

5

↗ En dan nu: bouwen, bouwen en… verbouwen!

A. We zetten nieuw- en verbouw

B. We werken aan een evenwichtige

in om onze wijken, dorpen en buurten nog leefbaarder te maken. Zo dragen we bij aan een prettige leefomgeving voor alle inwoners.

verdeling van doelgroepen en woningen voor een ongedeelde gemeente. Dit doen we wijk- en dorpsgericht. Samen met andere Groninger gemeenten zorgen we voor een evenwichtige spreiding van aandachts- en urgentiegroepen.

6

7

B

Gronings woongeluk

15

Beter gebruik van de voorraad Behalve een diversiteit aan woonmilieus – van stedelijk tot dorps en landelijk – is onze gemeente gezegend met veel verschillende woningen en woonvormen: van appartementen en ‘gewone’ gezinswoningen tot studentenhuizen en bijzondere wooncollectieven. Die variatie is van grote waarde. We zien het graag op eigentijdse wijze terug in onze nieuw- en verbouw. Immers: de woonwensen van onze inwoners zijn divers. Natuurlijk zijn voldoende betaalbare woningen het vertrekpunt. Maar betaalbaarheid mag niet ten koste gaan van kwaliteit. Om te bouwen met toekomstkwaliteit en woningen te bieden die passend zijn én van maatschappelijke waarde, investeren we in een sterke samenwerking, heldere processen en een gemeente die de regie durft te pakken. In die samenwerking werken we op manifestatieachtige wijze waardoor we kosten besparen, kwaliteit boven kwantiteit stellen en snel werken. Omdat de kritieke situatie op de woningmarkt om duidelijke keuzes en extra aandacht vraagt voor hen die het meest kwetsbaar zijn, investeren we ‘ongelijk’ voor gelijke kansen.

Toekomstbestendig wonen De wereld om ons heen is volop in beweging. Demografisch zijn er veranderingen. Zo neemt de vergrijzing toe en blijft het aantal kleine huishoudens groeien. Ook is er meer aandacht nodig voor klimaat en duurzaamheid. Binnen die context willen we toekomstbestendig bouwen. We voegen waarde toe aan dat wat er al is. Niet alleen gericht op de vraag van vandaag, maar met het oog op morgen. Flexibel genoeg om mee te kunnen bewegen en sterk genoeg om een oplossing te bieden voor dat wat we nú nodig hebben. Zo houden we rekening met de woonwensen van toekomstige doelgroepen. We borgen dit door een sterke samenwerkingsstructuur, een manifestatieachtige ofwel projectmatige werkwijze, door het Volkshuisvestingsplan goed in te bedden in de omgevingsvisie en door het nauw te verknopen met andere opgaven die (in)direct raken aan onze woningbouw en woonopgave.

↗

1

2

3

4

5

A. Woningen zijn bedoeld om in

C. We stimuleren doorstroming om

A. In 2035 is de woningvoorraad gezonder

te wonen, niet om leeg te staan of voor ander functies gebruikt te worden. Daarom gaan we leegstand en oneigenlijk gebruik tegen.

de woonsituatie beter aan te laten sluiten op veranderende behoeften en omstandigheden van onze inwoners.

en energiezuiniger. Zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw gaan we voor woningen die tijdloos goed zijn, passend bij demografische ontwikkelingen en aanpasbaar met het oog op de toekomst. Integrale kwaliteit: dat is het doel.

B. We streven naar een eerlijke(r) verdeling van de bestaande woonruimte en pakken misstanden op de woningmarkt aan. Zo houden we de huursector betaalbaar en eerlijk. Het Steunpunt Huren speelt hierin een belangrijke rol.

B. We maken de transitie naar netbewust, biobased en circulair (ver)bouwen. Dat helpt ons om snel en duurzaam goede én betaalbare woonruimte te realiseren. We

staren ons niet blind op één oplossing. We staan open voor een slimme hybride aanpak om onze duurzame doelen te halen. 6

C. We maken integrale afwegingen rond klimaatadaptatie, biodiversiteit en natuurinclusiviteit. We hebben oog voor gezonde woningen en wijken. We werken aan klimaatadaptatie, een gezond binnenklimaat en gaan hittestress in en om de woning tegen.

7

B

Gronings woongeluk

17

En dan nu: bouwen, bouwen en… verbouwen! Dat er een groot woningtekort is in Groningen, weten we allemaal. Het tekort lopen we niet alleen in met nieuwbouw. Daarvoor moeten we ook slim omgaan met de bestaande woningvoorraad. Snelheid maken we door zo vroeg mogelijk in het traject helderheid te scheppen over de kaders en mogelijkheden. Als gemeente zorgen we dat onze ambities in samenhang zijn en dezelfde doelen dienen. Waar het beter, mooier, duurzamer en slimmer kan, horen we het graag van onze partners.

↗

1

↘

'We voegen in de periode 2026 – 2035

2

16.000 nieuwe woningen toe'

3

4

A. We voegen in de periode 2026 – 2035

C. We geven meer ruimte aan

16.000 nieuwe woningen toe. 14.000 in de nieuwbouw en 2.000 door het beter benutten van de bestaande voorraad. Dat kan bijvoorbeeld met splitsen, passend optoppen en de transformatie van andere functies naar wonen.

verschillende woonwensen. Denk aan het groeiend aantal eenpersoonhuishoudens en alternatieve woonvormen als coöperaties en collectieven. Daarnaast wegen we zorgvuldig af waar meer stedelijkheid en dichtheid wenselijk en passend is.

↘

5 'We gaan voor een

hoog percentage sociale en betaalbare woningen, 2/3 in totaal'

6

B. We gaan voor een hoog percentage sociale en betaalbare woningen, 2/3 in totaal. 7

G R O N I N G S

B

19

Index

Ons

↗

2

3

4

Ons vertrekpunt p.19

↘

Ontwikkelingen p.21

vertrek punt

5

6

7

B

Ons vertrekpunt

Goed beleid en goede plannen beginnen met goede informatie en gedegen inzicht in de opgave. In dit hoofdstuk beschrijven we kort de belangrijkste ontwikkelingen gebaseerd op onderzoek en overige informatiebronnen. In de hierop volgende hoofdstukken geven we aan waarmee we aan de slag gaan. De volledige onderbouwing is te vinden in bijlage 1.

21

↗

Ontwikkelingen

↘

De afgelopen zes jaar is de bevolking van Groningen gegroeid met ruim 13.000 inwoners. De komende jaren blijft de bevolking groeien tot ca. 282.000 in 2044. In absolute zin is de verwachte groei het grootst in de leeftijdscategorie 30-45. Verhoudingsgewijs stijgt het aantal ouderen (80+) het hardst met maar liefst 85%.

↘

Groei zien we in alle type huishoudens, al is met name het aantal eenpersoonshuishoudens fors gestegen. Naar verwachting zet deze toename door. Als gevolg is een afname van de gemiddelde huishoudensgrootte zichtbaar. In 2025 bestaat een huishouden gemiddeld uit 1,65 personen.

↘

De bevolkingsgroei wordt grotendeels veroorzaakt door een sterk positief buitenlands migratiesaldo. Groei door binnenlandse migratie en natuurlijke aanwas is nihil of negatief.

↘ De woningvoorraad is de laatste zes jaar gegroeid met ca. 9.000 woningen. Met name het aantal appartementen in stedelijke gebieden is toegenomen.

↘

Groningse buurten kennen een gevarieerde woningvoorraad. Qua woningtypologieën en eigendomssituatie. Dit werkt door in de spreiding van de bevolking, omdat er anders gewoond wordt in verschillende woningen en woonmilieus.

2

↘

Het aantal particuliere huurwoningen is de laatste jaren toegenomen. Deze bevinden zich met name in de binnenstad en de schil hieromheen. In de wijken ten noorden hiervan zijn relatief veel corporatiewoningen te vinden. Aan de stadsranden en daarbuiten staan juist veel koopwoningen.

3

4

↘

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen is ca. € 314.000 in 2025. Deze verschilt sterk voor de verschillende eigendomssituaties.

5

↘ Groningen kent een woningleegstand van 3%; het gaat om ca. 4.100 woningen. Een frictieleegstand van circa 2% wordt als gezond beschouwd, voor Groningen zou dit gaan om ca. 2.500 woningen.

6

↘

Huishoudens besteden gemiddeld 24,4% van hun inkomen aan hun woning, dit percentage neemt af naarmate het inkomen toeneemt. Woningeigenaren hebben de laagste woonquote, huurders van niet-corporatiewoningen de hoogste.

7

B

Ons vertrekpunt ↘

De komende tien jaar is er behoefte aan 16.000 extra woningen. Vooral de behoefte aan betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen is fors.

↘

De vraag naar appartementen is groot, met name in de meer stedelijke gebieden. Het zwaartepunt van de vraag naar eengezinswoningen ligt traditioneel wat meer in de groenstedelijke gebieden in de schillen, aan de stadsranden en daarbuiten.

↘

De behoefte en huidige woningprogrammering lopen op punten uiteen. Zo is de behoefte aan betaalbare koopwoningen groter dan wat er nu geprogrammeerd is.

23

↗

↘

Groningers waarderen hun woonomgeving gemiddeld met een 7,9. Wel zijn grote verschillen tussen de wijken en buurten. Ook zien we verschillen op buurtniveau wat betreft de beoordeling van de woningkwaliteit, de tevredenheid over de prijs-kwaliteit van woningen, hoeveel moeite inwoners hebben met het betalen van hun huur of hypotheek, de tevredenheid over de warmte-isolatie en de ventilatie van hun woning.

2

3

↘ De druk op de woningmarkt is hoog. Dit is zichtbaar in stijgende verkoopprijzen, snelle verkooptijden, afnemende slaagkansen en stijgende zoektijden.

4

5

↗

6

'Groningers waarderen hun woonomgeving gemiddeld met een 7,9'

7

B

25

Index

Bouwen, bouwen & verbouwen p.25

↘ ↘ ↘ ↘

16.000 nieuwe woningen p.27 Van vertraging naar versnelling p.30 We bouwen betaalbaar p.36 Ruimte voor woonwensen p.42

Bouwen, bouwen & ver bouwen

↗

3

4

5

6

7

B

Bouwen, bouwen en verbouwen

↘ We voegen 14.000 nieuwbouwwoningen toe. ↘ Ons uitgangspunt is 2/3 van nieuwbouw be­staat uit betaalbare woningen. ↘ We streven naar het toevoe­ gen van 2000 extra eenheden in de bestaande voorraad. ↘ We onderzoeken de mogelijk­ heden van passend optoppen. ↘ We nemen maatregelen om processen te versnellen en plankwaliteit te waarborgen. ↘ We geven ruimte aan de verschillende woonwensen.

27

↗

16.000 nieuwe woningen Groningen kampt met een structureel tekort aan woningen, stijgende huizenprijzen, hoge koopprijzen en lange wachttijden voor sociale huurwoningen. Dat probleem lost zich niet zomaar op. Overal in Nederland lopen we tegen vergelijkbare problemen aan, al is de druk in grotere steden als Groningen wel het hoogst. Dat de oplossing niet alleen zit in gewoonweg veel meer bouwen, illustreert de complexiteit. Er is behoefte aan regie en aan samenhang in opgaven. Dat vraagt wat van ons allemaal. Van de gemeente en van alle andere partijen die betrokken zijn bij de Groninger woningbouw. Ook zetten we de regelingen vanuit het Rijk in, bedoeld om weer een betere balans te krijgen in onze woningmarkt en volkshuisvesting. Samen werken we aan een enorme opgave. Voor de periode 2026 – 2035 willen we in Groningen 16.000 nieuwe woningen toevoegen. Onderzoek laat zien dat er vooral behoefte is aan betaalbare woningen in een stedelijke setting. Dat kan met nieuwbouw en door aanpassing van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld door te splitsen, te transformeren en bestaande bouw op te toppen. In alle gevallen geldt dat we met die 16.000 woningen willen bouwen aan Gronings woongeluk.

Dat impliceert dat we gelijktijdig en gelijkwaardig kijken naar de aantallen, de woonkwaliteit, duurzaamheid en andere toekomstwaarden en de wijze waarop we invulling geven aan een variëteit aan woonwensen. Van de woningen die we gaan toevoegen bestaat 14.000 uit nieuwbouw. Daarnaast zien we kansen om 2000 extra eenheden te vinden in de bestaande voorraad. Woningsplitsing is een optie, al is veel ‘laaghangend fruit’ hier in de afgelopen jaren al benut. Daarom zetten we ook in op de transformatie van panden die nu nog een nietwoonfunctie hebben. Aansluitend kijken we welke ruimte er gevonden kan worden in optoppen. Een landelijke studie van de Stec Groep (2023) spiegelt voor dat optoppen tot 2,5% uitbreiding van de woningvoorraad kan leiden. Voor Groningen kan dat neerkomen op ongeveer 3.000 extra woningen. De studie geeft aan dat de grootste potentie zit in het corporatiebezit. Vanuit de sterke samenwerkingsstructuur willen we deze kansen onderzoeken en waar mogelijk concretiseren. Passend optoppen en transformeren is uiteraard het devies, met aandacht voor de context en bestaande woon- en omgevingskwaliteiten.

3

4

5

6

7

B

Bouwen, bouwen en verbouwen

29

↗

Figuur 1. Ontwikkellocaties

Legenda Woning aantallen van de grote ontwikkellocaties

1

5 2

4 3

8

7

3

De Nieuwe Held

6 9

Legenda

13 14

12

10 11

Kleine en middelgrote

4 Stadshavens

15

ontwikkellocaties vanaf 200

5

woningen, exclusief wijkvernieuwing.

# > 750 woningen # 200 - 750 woningen *

Suikerzijde

6

meer dan 1 project

1 Zernike 2 Oosterhamrikzone*

3 Reitdiepswaard* 4 Winkelcentrum Paddepoel

9 Spoorkwartier 10 Europapark 11 Helpman noord*

7 Ebbingekwartier 8 Hooge Hunze

14 Laan Corpus den Hoorn 15 Van Ketwich Verschuurlaan*

5 Gebiedsontwikkeling Kardinge 6 Travertijnstraat

12 Henri Dunantlaan 13 Holt

Meerstad en de Eems (waarvan 1.400 al gerealiseerd)

7

B

Bouwen, bouwen en verbouwen

31

↗

Van vertraging naar versnelling Dat woningbouwprojecten vertraging oplopen is niet nieuw, laat staan een Gronings probleem. Van alle woningen die we in de periode 2026 t/m 2030 opleveren, loopt 2/3 nu al vertraging op. Gemiddeld gaat het om 2,5 jaar. Een doorlooptijd van tien jaar is voor woningbouwprojecten inmiddels overal in Nederland ‘normaal’ geworden. Dat is natuurlijk onacceptabel.

delijkheid om vertraging te voorkomen. Op de fase van bezwaar en beroep hebben we minder directe invloed. Al helpt het enorm wanneer we ons ‘huiswerk’ op orde hebben en de fase van planvorming al gebruiken om het draagvlak te vergroten en bezwaren voor te zijn. Sterker, door de participatie volwaardig onderdeel te maken van de planvorming, worden de plannen vaak ook beter.

Uit landelijk onderzoek blijkt dat de meeste vertraging ontstaat in de planvormingsfase en in de fase van bezwaar en beroep. Als gemeente hebben we samen met initiatief­ nemers veel invloed op de planvorming, en daarmee ook een gezamenlijke verantwoor­

In dit licht hebben we in de afgelopen jaren al diverse maatregelen genomen. Die krijgen een vervolg en worden aangescherpt waar nodig, in overleg met onze partners. Daarnaast introduceren we een set nieuwe maatregelen gericht op extra versnelling, versterkte haalbaarheid en een verhoging van de integrale plankwaliteit.

3

↘

4

Knelpunten & opgaven

↘

Zowel de gemeente als veel initiatiefnemers kampen met personele krapte. Daardoor duren de verschillende fasen – van initiatief naar oplevering – soms langer dan nodig.

↘

Omgevingsplanologie is een tijdrovend proces en kan door bezwaar en beroep vertraging oplopen. Netcongestie, stikstofproblematiek en een tekort aan drinkwater maken het allemaal niet makkelijker. Zonder aanvullende maatregelen kunnen deze knelpunten tot veel extra vertraging leiden. Vooral bij grote gebiedsontwikkelingen is dat risico groot.

↘

Groningen maakt werk van prettige en leefbare wijken. Het ambitieniveau is hoog. Dat kan de planvorming complex en

tijdrovend maken. Zeker wanneer randvoorwaarden op het vlak van parkeren, erfgoed, ecologie en duurzaamheid niet tijdig in balans gebracht worden. Blijft het bij een stapeling van ambities en worden deelopgaven onvoldoende integraal aangevlogen, dan leidt dit vaak tot nodeloos hoge investeringen. Hierdoor kunnen de financiële haalbaarheid (grond- en vastgoedexploitatie) maar ook de gewenste kwaliteit onder druk komen te staan.

Betaalbare appartementen zijn vaak ‘een product’ voor starters, terwijl maar weinig starters voldoende kunnen lenen voor de financiering van nieuwbouw. Ook past de lange periode tussen de koop/aanneemovereenkomst (gemiddeld acht maanden tot start bouw en dan nog eens 24 maanden tot oplevering) minder goed bij de levensfase van starters.

↘ Ondanks de grote behoefte worden

regels betreffende woninggebruik, het splitsen van woningen en kleiner bouwen. Deze regels zijn nodig om de basiskwaliteit van het wonen in met name de particuliere huur te waarborgen. De keerzijde is dat er minder toevoegingen in de bestaande voorraad tot stand komen (en in de nieuwbouw als het gaat om kleiner bouwen).

nieuwbouwwoningen lang niet altijd als ‘warme broodjes’ verkocht. Deels komt dit omdat de verkoopprijzen van nieuwbouw per m2 fors hoger liggen dan die van bestaande bouw. Daarnaast is de financiering voor veel doelgroepen een probleem.

↘ Groningen hanteert strakke

↘

Grootschalig optoppen komt moeilijk van de grond, ondanks de geschetste potentie. Eisen op het vlak van parkeren kunnen een belemmering zijn, maar ook netcongestie en bestaande waarden op het vlak van stedenbouw, erfgoed en het woongenot van omwonenden. Ook knelt grootschalig optoppen met actuele regels uit het ‘Besluit bouwwerken leefomgeving’, bijvoorbeeld op het vlak van toegankelijkheid en brandveiligheid.

5

6

7

B

Bouwen, bouwen en verbouwen Bestaande initiatieven en maatregelen

↘

↘

Met het Ruimtelijk Intake Team (R.I.T) voorzien we initiatiefnemers snel van een antwoord op vragen over wenselijkheid en haalbaarheid van bouwplannen. Dit voorkomt dat initiatiefnemers tijd en energie steken in weinig kansrijke projecten.

↘ In mengpaneelsessies brengen we in

↘ Op basis van 10 vuistregels geven

een vroeg stadium ambities en opgaven in balans. Dit bevordert integraal werken, leidt tot betere plannen en een kortere planfase. Het mengpaneel is als pilot al bij verschillende woningbouwprojecten ingezet. De ervaringen zijn positief.

we aan waar een goed plan aan moet voldoen. Dit maakt bouwprojecten beter en zorgt voor een snellere planvorming.

↘

↗

Figuur 2. Mengpaneel

Aan de Versnellingstafel benoemen gemeente en de woningcorporaties knelpunten en lossen deze waar mogelijk op. Projecten die het meest bijdragen aan de volkshuisvestingsopgave krijgen hier prioriteit. Waar nodig wordt extra personele capaciteit ingezet.

De Boumakring is een vereniging waarin bouwers, ontwikkelaars, woningcorporaties en de gemeente Groningen kennis uitwisselen over de projecten binnen de gemeente met betrekking tot de leefbaarheid. Dankzij de Boumakring bestaat er meer onderling begrip en vertrouwen. Cruciaal voor een goede samenwerking, goede plannen en snellere processen.

33

↘ Groningen gebruikt al decennialang ‘de manifestatie’ als instrument om thema’s te agenderen, opgaven te onderzoeken en gelijktijdig werk te maken van concrete plannen, gericht op uitvoering. Dit heeft geleid tot succesvolle aan de woningbouw gerelateerde manifestaties waaronder Intense Stad, Intense Laagbouw, BouwJong!, Wonen in Stadshart en Bouw Anders. Waar en wanneer relevant zetten we het manifestatie-instrument graag in om gelijktijdig aan snelheid, haalbaarheid en plankwaliteit te werken.

++

++

++

++

++

++

++

+

+

+

+

+

+

+

0

0

0

0

0

0

0

-

-

-

-

-

-

-

3

4

5

--

--

--

--

--

--

-6

1. Functioneel programma

2. Ruimtelijke kwaliteit

3. Mobiliteit & parkeren

5. Leefomgeving

6. Omgevingsbetrokkenheid

7. Haalbaarheid & investering

4. Ecologie & duurzaamheid

7

B

Bouwen, bouwen en verbouwen

35

↗

Nieuwe initiatieven en maatregelen

↘

↘

Bij de manifestaties bleek het zonder uitzondering mogelijk om snel, integraal, met oog voor kwaliteit en de omgeving mooie projecten te realiseren. Deze ‘rollende werkwijze’ willen we een vast onderdeel van het gemeentelijke woonbeleid maken. Daarbij past de werkwijze naadloos op het volgende punt, het mengpaneel.

Marktpartijen beheersen hun verkooprisico vaak met een voorverkoopeis, meestal 70%. Hierdoor kan het lang duren voor de bouw start. Met de bouwers en ontwikkelaars gaan we kijken hoe we samen het verkooprisico kunnen verminderen zodat er met een lager voorverkooppercentage toch al gestart kan worden met de bouw.

↘ Dit mengpaneel zetten we, waar

↘ Met het Handelingsperspectief

mogelijk, in bij woningbouwprojecten van zowel woningcorporaties als marktpartijen. Daarbij willen we middels pilots onderzoeken of we het mengpaneel behalve op projectniveau ook op gebiedsniveau kunnen gaan inzetten.

Netcongestie gaan we netbewust bouwen stimuleren. Het biedt een overzicht van maatregelen waarmee we netcongestie kunnen beperken. Uitgangspunt is dat netcongestie niet vertragend mag werken voor woningbouw.

↘

Prioritering van projecten. Sinds kort maken we scherpere keuzes in de prioritering van projecten en de bijbehorende inzet van ambtelijke capaciteit. Vanaf 2026 is dit proces volledig ingericht. Door te zorgen dat de belangrijkste projecten op voldoende personele capaciteit kunnen rekenen zal minder vertraging plaatsvinden. Het prioriteren van projecten betekent echter ook dat sommige minder belangrijke projecten (tijdelijk) stil komen te staan. Het proces is zodanig ingericht dat alle relevante disciplines vanaf het begin meedenken.

↘

Momenteel is woningsplitsing alleen mogelijk bij woningen vanaf 140 m2. We onderzoeken of een lagere grens wenselijk is. Ook staan we toe dat woningen die in het verleden samengevoegd zijn weer gesplitst kunnen worden, waarmee de oorspronkelijke situatie wordt hersteld. De regels met betrekking tot woningsplitsing zijn opgenomen in het omgevingsplan. Wanneer de voorwaarden voor het splitsen van woningen aangepast worden dan moet het omgevingsplan worden gewijzigd.

↘

We zien de kansen, maar ook de knelpunten van conceptueel en fabrieksmatig bouwen. Zo moet het niet alleen dienstbaar zijn aan de snelheid en de kosten, maar ook aan woonkwaliteit, en de wens om duurzame waarde toe te voegen aan onze woonmilieus. Hybride oplossingen en combinaties van bijvoorbeeld 80% fabrieksmatige en 20% ‘traditionele’ bouw bieden kansen. Bij alle gemeentelijke aanbestedingen vanaf 50 woningen wordt daarom het uitgangspunt: ‘conceptueel en/of fabrieksmatig bouwen, tenzij…’. In alle gevallen toetsen we vroegtijdig welke systemen en woningconcepten passen bij de ruimtelijke randvoorwaarden.

↘

Nieuwbouwwoningen in Groningen moeten groter zijn dan 50 m2. Dit is planologisch vastgelegd. In drie pilotprojecten gaan we onder de titel Kleiner dan 50 in 050 aan de slag met een alternatief. Uitgangspunt is dat we kleiner bouwen zonder in te leveren op woonkwaliteit. Op basis van de pilots kijken we in hoeverre aanpassing van de ‘groter dan 50 m2’ regel wenselijk is. Kleiner bouwen speelt in op de behoefte van een toenemend aantal eenpersoonshuishoudens.

3

4

↘ Pilots kunnen ons helpen om tot vernieuwende oplossingen te komen voor opgaven die nu nog een obstakel zijn. Dat doen we met initiatiefnemers en aan de hand van concrete plannen en opgaven. Met de Pilot Optoppen brengen we met de corporaties in kaart welke wijken en buurten in aanmerking komen voor optoppen. Voor een aantal kansrijke complexen werken we dit verder uit. Dat doen we interdisciplinair en met een open vizier. De uitkomsten van de pilot leiden tot een Handreiking Optoppen die natuurlijk bedoeld is om tot concrete projecten te komen.

5

6

7

B

Bouwen, bouwen en verbouwen

37

↗

We bouwen betaalbaar De gemeente heeft een beperkte invloed op koop- en huurprijzen in de bestaande woningvoorraad. Wel kunnen we bij nieuwbouwprojecten bepalen in welke prijsklasse en voor welke doelgroep moet worden gebouwd. Omdat Groningen vooral groeit met (jongere) huishoudens met een lager of middeninkomen is ons uitgangspunt dat twee derde van de nieuwbouw bestaat uit betaalbare woningen. Het betaalbare segment betreft sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en koopwoningen tot €420.000,- (prijspeil 2026). Het uitgangspunt geldt voor de optelsom van alle bouwprojecten. Voor individuele projecten en gebiedsontwikkelingen kan een afwijkende verdeling wenselijk zijn. Hiermee sluiten we aan op het woningbehoefte­ onderzoek. Daarnaast is het als voorwaarde opgenomen in de Woondeal GroningenAssen en wordt het verankerd in de Wet versterking regie volkshuisvesting. Een belangrijk segment betreft de sociale huur. Hierbij geldt de eis dat tenminste 30% van de nieuwbouw bestaat uit sociale huurwoningen. Het grootste deel van deze 30% wordt gebouwd door de Groninger en in Groningen werkzame woningcorporaties. De inzet van de corporaties is vastgelegd in de prestatieafspraken. Daarnaast bouwen ook private partijen sociale huurwoningen.

Sociale doelgroep Met een inkomen tot de DAEB-inkomensgrens komt een huishouden in aanmerking voor een sociale huurwoning. Inkomens daarboven kunnen niet terecht in de sociale huursector, uitgezonderd de 7,5% vrije toewijzing. De inkomensgrens is wettelijk vastgelegd in artikel 16 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en wordt jaarlijks bijgesteld. Per 1 januari 2026 bedraagt de grens € 51.537 bruto per jaar voor eenpersoons- en € 56.910 voor meerpersoonshuishoudens. Ter indicatie: een modaal jaarinkomen is in 2026 ca. € 48.500 bruto.

Middeninkomens De inkomensgrens voor huishoudens met een middeninkomen is vastgelegd in artikel 10 van de Huisvestingswet. Per 1 januari 2026 bedraagt deze € 70.149 bruto per jaar voor een- en € 93.531 voor meerpersoonshuishoudens. Tot beide grenzen is sprake van een middeninkomen – en daarboven dus van een hoger inkomen.

inkomen van net iets boven modaal en 2x modaal erg groot. Daarom gaat de gemeente wel uit van een onderverdeling van de middeninkomens, maar niet gebaseerd op huishoudensgrootte. De afbakening van de middeninkomens ziet er dan als volgt uit:

Het onderscheid tussen een- en meerpersoons is in de praktijk lastig te maken. Dit geldt zowel voor de gemeente bij de toewijzing van middenhuur als voor een bank bij het verstrekken van een hypotheek. Tegelijkertijd is het verschil tussen een

3

4

5

6 Tabel 1. Middeninkomens 2026

Doelgroep

Bruto inkomen

Middeninkomens laag

€49.669 - €67.366

Middeninkomens hoog

€67.366 - €89.821

7

Afbakening middeninkomens – prijspeil 1 januari 2026

B

Bouwen, bouwen en verbouwen

39

↗

Knelpunten en opgaven

Middenhuur en betaalbare koop Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 is middenhuur een duidelijk afgebakend segment. Middenhuur betreft woningen met een maandhuur (excl. servicekosten) tussen de grens voor sociale huur en de maximale huur tot en met 186 WWS punten. Per 1 januari 2026 komt dat neer op een bedrag tussen € 932,94 en € 1.228,07. Daarbinnen brengen we een verdere onderverdeling aan.

De gemeente gaat uit van een tussengrens gebaseerd op een woning van 165 WWS-punten. Deze grens ligt halverwege de onder- en bovengrens van de middenhuur (resp. 144 en 186 punten). Bij betaalbare koop gaat het rijk uit van woningen tot €420.000 (niet hetzelfde als de NHG-grens van €470.000). Volgens de leennormen van het Nibud kunnen huishoudens met een hoger middeninkomen momenteel (ruim) een hypotheek krijgen tot dit bedrag.

Daarom sluit de gemeente Groningen aan bij deze prijsgrens. Lagere middeninkomens kunnen echter maar een hypotheek tot ongeveer €320.000 krijgen. Net als bij de middenhuur gaat de gemeente daarom uit van een extra categorie. De afbakening van de middenhuur en betaalbare koop ziet er als volgt uit:

↘

Betaalbaar bouwen kan belemmerend werken op de financiële haalbaarheid van nieuwbouw. Zeker wanneer voor initiatiefnemers vooraf niet helder is welke verdeling voor een bepaalde locatie geldt. Een project dat bestaat uit twee derde betaalbaar (inclusief 30% sociale huur) kent immers lagere opbrengsten dan wanneer vooral in het hogere segment wordt gebouwd.

↘

Als we ambities niet op elkaar afstemmen, geen duidelijke keuzes maken en niet zorgen voor samenhang in de ontwikkeling, lopen de kosten vaak op. Gecombineerd met stevige eisen op het vlak van betaalbaarheid kan dit ertoe leiden dat projecten financieel niet haalbaar zijn.

↘

De hoge koopprijzen zorgen dat woningen in het betaalbare segment doorgaans niet heel groot zijn. Betaalbare nieuwbouwappartementen zijn daardoor zelden groter dan 75 m2. Vaak hebben deze woningen ongeveer dezelfde oppervlakte als sociale huurwoningen. Dit werkt beperkend op de variatie in het totale aanbod en zorgt dat twee derde van het nieuwbouwprogramma bestaat uit woningen van een vergelijkbare grootte.

3

↘ Er kunnen goede redenen zijn om bij bepaalde projecten af te wijken van twee derde betaalbaar en 30% sociale huur. In wijken met veel sociale huur is het vaak wenselijk om vooral in te zetten op het middensegment, terwijl in ‘villawijken’ juist extra sociale huur passend kan zijn. Voor bouwers en ontwikkelaars werkt deze ‘onvoorspelbaarheid’ echter belemmerend.

4

5

6 Tabel 2. Prijzen middenhuur en betaalbare koop

Doelgroep

Maximale huurprijs

Maximale koopprijs

Middeninkomens laag

€1.045,71

€320.000

Middeninkomens hoog

€1.184,82

€420.000

7

Afbakening middenhuur en betaalbare koop - prijspeil 1 januari 2026

B

Bouwen, bouwen en verbouwen Bestaande initiatieven en maatregelen

↘

Het team Wonen van de gemeente geeft bij de start van initiatieven de gewenste verdeling sociaal/middelduur/duur aan. Wanneer een locatie gemeentelijk eigendom is of wanneer de gemeente planologische medewerking moet verlenen wordt deze verdeling als eis neergelegd.

↘ De doelgroepenverordening maakt het mogelijk om in omgevingsplannen een aandeel sociale huur en middenhuur vast te leggen. De verordening geeft ook aan welke inkomensdoelgroepen aan deze segmenten zijn gekoppeld.

↘ Voor sociale huur en middenhuur geldt een vaste lage kavelprijs. Dit is vastgelegd in de gemeentelijke Nota Grondprijzenbeleid en bijbehorende Grondprijzenbrief.

↘ Rijkssubsidies voor woningbouw (Realisatiestimulans en Woningbouwimpuls) zijn vooral gericht op het realiseren van betaalbare woningen. Wij spannen ons maximaal in om deze subsidies ‘naar Groningen te halen’.

41

↗

Nieuwe initiatieven en maatregelen

↘

Het Fonds Betaalbaar Bouwen wordt ingezet om meer betaalbare koopwoningen te realiseren. Dit doen vanaf begin 2026 via Koopgarant. Daarnaast willen we het fonds ook inzetten om meer sociale huur in de grote gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken. Doordat de omvang van het fonds beperkt is, is 30% sociale huur nog niet in alle gebiedsontwikkelingen mogelijk.

↘

Voor nieuwbouwwoningen op gemeentelijke grond geldt een zelfbewoningsplicht van twee jaar.

↘

Bij reguliere nieuwbouw gaan we uit van een verdeling 30% sociaal, 30% middensegment en 40% hoger segment. Zo willen we de financiële haalbaarheid van projecten verbeteren.

↘ Toevoegingen in de bestaande voorraad (splitsen, optoppen en transformeren) betreffen vooral sociale huur en het middensegment (ongeveer 30% sociaal en 70% middensegment). Op een programma van 14.000 reguliere nieuwbouw en 2.000 toevoegingen in de bestaande voorraad komen we daarmee (vrijwel) op een totaalprogramma met twee derde betaalbaar. De 30/30/40 bij reguliere nieuwbouw geldt voor nieuwe projecten en nieuwe deelfasen binnen de bestaande gebiedsontwikkelingen. Bij lopende projecten/deelfasen waar al afspraken zijn gemaakt over de verdeling veranderen de aandelen sociaal/midden/hoog niet.

↘ Met KoopGarant is het mogelijk om woningen voor een lagere prijs dan de marktwaarde aan te bieden, mét een terugkoopgarantie. Zo maken we nieuwbouw beter betaalbaar. Met KoopGarant kunnen we woningen onder de grens van € 320.000 aanbieden of in een aantal gevallen onder de grens van € 420.000.

↘

Mengpaneel breder inzetten. Behalve meer snelheid bij de planvorming draagt het mengpaneel ook bij aan het beheersen van de kosten die horen bij een hoog ambitieniveau. Dit verbetert de financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten.

↘

Het afwegingskader Betaalbaar Bouwen (Bijlage 4) maakt het voor initiatiefnemers duidelijker wanneer 30% sociaal en twee derde betaalbaar wel of niet geldt.

3

↘ Ondanks de grote behoefte worden nieuwbouwwoningen lang niet altijd als ‘warme broodjes’ verkocht. We ontvangen signalen dat de zelfbewoningsplicht belemmerend werkt. We verruimen daarom de zelfbewoningsplicht zodat deze overeenkomt met de voorwaarden zoals deze gelden bij de opkoopbescherming voor de bestaande voorraad. Dat betekent dat het gemakkelijker wordt om een woning te kopen voor familieleden. Daarnaast kijken we ook naar de duur van de zelfbewoningsplicht die op dit moment twee jaar is.

4

5

6

7

B

Bouwen, bouwen en verbouwen

43

↗

Ruimte voor woonwensen Het woningbehoeftenonderzoek (Bijlage 1) brengt in grote lijnen de wensen in onze gemeente in kaart. Daarbinnen zit natuurlijk al veel variatie. Bovendien zijn er groepen die graag anders willen wonen dan het reguliere aanbod. Het kan gaan om specifieke woonbehoeften van studenten en ouderen, maar ook om bewoners van woonwagens, wonen op het water en een groeiende groep Groningers die op zoek is naar meer autonomie en/of een collectieve woonvormen. Voorbeelden zijn tiny houses, cohousing en wooncollectieven, zoals het Ebbingehof. We vinden het belangrijk om ruimte te geven aan deze wensen. Het verrijkt het aanbod en draagt bij aan het woongeluk en woonplezier van onze inwoners.

Figuur 3. Het percentage corporatiewoningen per wijk

Legenda Percentages

0% - 15%

Jongeren In Groningen wonen ongeveer 75.000 jongeren tussen de 18 en 30 jaar. Een groot deel is student: ongeveer 38.000 personen. Ruim de helft woont op kamers. De rest woont in een studio (éénkamerwoning) of appartement (meerkamerwoning). Samen met onderwijsinstanties, corporaties en een vertegenwoordiging van studenten werken we aan voldoende, betaalbare en goede huisvesting voor studenten en jongeren. Dit is vastgelegd in het Convenant jongeren- en studentenhuisvesting 2023-2026. In 2026 wordt dit convenant geëvalueerd een herzien. Daarbij worden de belangrijkste conclusies uit de bijeenkomst met vertegenwoordigers van verschillende jongeren- en studentenorganisaties meegenomen. Twee zaken die daar in ieder geval uitspringen zijn de behoefte aan ontmoeting en aan een bruisende omgeving. Volgens een onderzoek van Kences zijn de komende jaren ca. 2.000 wooneenheden voor studenten nodig. Dit aantal volgt uit een uitbreidingsbehoefte plus het inlopen van het huidig tekort. Ouderen Ouderen zijn doorgaans honkvast en verhuizen zelden. Meer doorstroming van ouderen is echter gewenst. Uit onderzoek, bijvoorbeeld dat van de Rekenkamer naar doorstroming, blijkt dat specifiek bouwen voor ouderen de langste verhuisketens oplevert. Daarmee komen bijvoorbeeld schaarse gezinswoningen beschikbaar voor andere leeftijdsgroepen. Ook de doorstromende senior zelf gaat erop vooruit.

Een geschikte woning maakt het mogelijk om langer zelfstandig thuis te blijven wonen en regie over het eigen leven te houden. In dit kader zijn twee deels overlappende segmenten relevant. In de eerste plaats de ouderen die willen doorstromen naar een comfortabele levensloopgeschikte woning nabij voorzieningen. Alleen met woningen die op alle vlakken een verbetering vormen lukt het om ouderen te ‘verleiden’ tot verhuizen.

In de tweede plaats bestaat een aanzienlijke behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen. Hierbij gaat het om woningen die voldoen aan de definitie voor nultredenwoningen in een geclusterde woonvorm. Geclusterd betekent dat deze woonvormen ingericht zijn op het bevorderen van sociaal contact en gemeenschapsgevoel, waardoor eenzaamheid wordt tegengegaan en samenredzaamheid wordt bevorderd. Er moet daarom een ontmoetingsruimte inpandig aanwezig zijn of op loopafstand voor ouderen (bv. ca. 100 m). Die ruimte moet gericht zijn op ontmoeting van bewoners en eventueel buurtbewoners en op een open en transparante basis te gebruiken zijn. Landelijk wordt bij clustering uitgegaan van een schaal van minimaal 12 woningen. Het verdient aanbeveling dat de woningen dementievriendelijk ingericht worden. De behoefte in dit segment komt neer op ongeveer 1.400 woningen tot en met 2030 en 2.800 woningen tot en met 2040 (Companen 2023 en Stec 2024). Dit is vastgelegd in de Visie op wonen, samenleving en zorg en bijbehorend uitvoeringsprogramma en afwegingskader woonzorginitiatieven. Ongeveer 60% van de behoefte betreft sociale huurwoningen. De geclusterde woningen realiseren we bij voorkeur binnen een straal van 400 meter rond de verschillende (wijk)winkelcentra. Dit stelt ouderen in staat om langer zelfstandig thuis te blijven wonen.

Naast winkels voor dagelijkse boodschappen is het daarom belangrijk om een huisarts, apotheek en/ of gezondheidscentrum op loopafstand te hebben.

3

4

5

6

7

15,1% - 30% 30,1% - 45% 45,1% - 60%

B

Bouwen, bouwen en verbouwen Opgaven en knelpunten

↘

Hoewel de grootste behoefte zit in appartementen is er nog altijd vrij veel vraag naar grondgebonden woningen. Het aantal geprogrammeerde grondgebonden woningen is alleen lager dan de behoefte. Ook alternatieven voor die grondgebonden woningen zijn vaak niet beschikbaar.

↘ Stedelijke verdichting kan vertraging oplopen wanneer de plintvoorzieningen niet of vertraagd van de grond komen. Dit kan de voortgang van de bovenliggende woningbouw belemmeren.

↘

Er is relatief weinig behoefte aan middenhuur en duurdere huur. Toch speelt dit segment in de praktijk een (nodeloos) belangrijke rol voor huishoudens die liever willen kopen maar dat (nog) niet kunnen financieren.

45

↗

Bestaande initiatieven en maatregelen

↘

Ongeveer 20% van de woningbehoefte bestaat uit grondgebonden levensloop­ geschikte woningen, bijvoorbeeld in de vorm van een bungalow of patiowoning. Vooral ouderen hebben belangstelling. Het woningbehoefteonderzoek beschouwt een groot deel als uitwisselbaar met levensloopgeschikte appartementen. Het is de vraag of dat ook echt zo is, of we hiermee geen ‘doorstroompotentieel’, evenals een kans om het aanbod rijker en gevarieerder te maken laten liggen.

↘

Met het Afwegingskader Woonzorg­ initiatieven wordt de haalbaarheid van het zorg- en welzijnscomponent beoordeeld in relatie tot de omgeving. Hier gaan we mee door.

↘ De woningcorporaties brengen in de woonzorgcirkels met pilots in De Wijert, Paddepoel en Vinkhuizen al in beeld welk deel van hun bestaande voorraad geschikt is om de vraag naar geclusterd wonen in te vullen.

↘

Op de Zernike Campus voegen we ten minste 1.500 studenteneenheden toe. Naast kwantitatief is dit ook een kwalitatieve investering, waarmee we het bestaande aanbod verrijken met een optie die Groningen tot voor kort niet kende: wonen op de campus.

↘ Met het Startpunt Wooncoöperatie ondersteunen en faciliteren we wooncoöperaties in de gemeente Groningen.

3

↘ Tussen de huidige 4

woningbouwinitiatieven zitten nog relatief weinig projecten die zich specifiek richten op de vraag van ouderen.

↘

Ondanks de behoefte komen wooncoöperaties moeilijk van de grond. Initiatiefnemers lopen vaak tegen financiële beperkingen en onvoldoende organisatorische draagkracht aan.

5

6

7

↖ 'Studenteneenheden'

B

Bouwen, bouwen en verbouwen

47

↗

Nieuwe initiatieven en maatregelen

↘

↘

Een passende functiemix draagt bij aan de levendigheid en het beoogde stedelijke woonmilieu. In de Omgevingsvisie onderzoeken we of we de mate van stedelijkheid van gebieden kunnen koppelen aan verschillende woningtypen en functies. Dit doen we door verschillende leefmilieutypen te definiëren.

Bij iedere tender en gebiedsont­ wikkeling sturen we actief op de invulling van de genoemde bijzondere woonwensen. We kijken secuur naar welke locaties geschikt zijn voor welke programma’s. Ook willen we jaarlijks minimaal twee locaties beschikbaar stellen voor wooncoöperaties, die we via het Startpunt Wooncoöperatie gaan aanbieden.

↘ Naast het bouwen van nieuwe

↘ Momenteel telt Groningen circa 140

eenheden voor studenten kan een deel van de opgave worden ingevuld met doorstroming van (particuliere) kamers naar reguliere woningen. Met de pilot Kleiner bouwen dan 50 in 050 spelen we hierop in en geven we invulling aan het segment tussen studentenkamers en reguliere starterswoningen.

standplaatsen voor woonwagens, verdeeld over elf locaties. Uit het Woonwagenen woonwagenstandplaatsenbeleid gemeente Groningen (2024) blijkt dat er dertig extra plekken voor woonwagenbewoners nodig zijn. Er is inmiddels een locatiestudie uitgevoerd. Voor de potentiële locaties loopt nog een haalbaarheidsstudie.

↘

We reserveren tenminste 10% van de totale woningbouwproductie voor realisatie van bijzondere woonwensen in aanvulling op de reguliere koop en huur. Denk aan collectieve woonvormen (voor ouderen), wooncoöperaties, collectief particulier opdrachtgeverschap, woonzorgconcepten of alternatieve woonvormen zoals woonwagens en tiny houses. Vaak overlappen de bijzondere woonwensen met eis van 30% sociaal en/ of twee derde betaalbaar. We maken dit daarom tot een vast onderdeel van onze woningbouwadvisering.

3

4

5

↘ Onderdeel van de Watervisie Groningen (2017) is het uitbreiden van wonen op het water. Om hier verdere invulling aan te geven is in 2025 een advies opgesteld waarin geschikte locaties zijn benoemd. Meerstad is in beeld als meest kansrijke locatie. Hier doen we in 2026 een haalbaarheidsonderzoek naar het uitbreiden van het aantal ligplaatsen.

6

7

↖ ‘Kleiner bouwen dan 50 in 050’

B

49

Index

Beter gebruik van de voorraad p.49

↘ ↘ ↘

We verminderen leegstand en oneigenlijk gebruik p.51 We houden de woningvoorraad betaalbaar en eerlijk p.54 We stimuleren doorstroming p.57

Beter gebruik van de voor raad

↗

4

5

6

7

B

Beter gebruik van de voorraad

↘ We verminderen leegstand en oneigenlijk gebruik. ↘ We houden de woning­voorraad betaalbaar en eerlijk. ↘ We stimuleren doorstroming.

51

↗

We verminderen leegstand en oneigenlijk gebruik Woningen zijn bedoeld om in te wonen, niet om leeg te staan of om voor andere zaken gebruikt te worden. Daarom hebben we de afgelopen jaren al diverse maatregelen genomen. Denk hierbij aan het verscherpen van regels ter voorkoming van toeristische verhuur van woonruimte of het niet langer toestaan van functiewijzigingen van woningen, of het onttrekken daarvan, zonder vergunning. Door verkoop, verbouwing, verduurzaming of transformatie kan het zijn dat woningen tijdelijk leegstaan. De tijdelijke leegstand van een woning tussen twee bewoningsperi­ odes van circa 2% wordt als gezond beschouwd, omdat dit voldoende ruimte biedt voor doorstroming op de woningmarkt. Deze zogenaamde frictieleegstand nemen we niet mee in onze aanpak tegen leegstand. 4

5

Opgaven en knelpunten 6

De gemeente Groningen telt nu pakweg 125.000 woningen. Die bestaande voorraad willen we beter benutten. Door leegstand te bestrijden en oneigenlijk gebruik tegen te gaan, willen we tot een eerlijker verdeling komen. Daarnaast zien we dat vooral huurders in de particuliere sector verhoudingsgewijs een (te) groot aandeel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Ook valt ons op dat veel huishoudens in een huurof koopwoning wonen die niet langer aansluit op de wensen en situatie. De woning is bijvoorbeeld niet levensloopbestendig, past niet bij het inkomen of is te groot, of juist te klein, geworden. Door een gebrek aan doorstroming is verhuizen vaak geen optie.

↘ Door de Basisregistratie Adressen

↘ Het handhaven op oneigenlijk

en Gebouwen (BAG) te koppelen aan de Basis Registratie Personen (BRP) signaleren we leegstand of oneigenlijk gebruik. Deze data weerspiegelen níet altijd de feitelijke situatie.

gebruik van woningen vraagt veel capaciteit van toezichthouders en handhavers die er niet altijd is.

7

↘

Het actief controleren van bewoning op basis van de beschikbare data kan conflicteren met privacywetgeving (AVG). B

Beter gebruik van de voorraad Bestaande initiatieven en maatregelen

↘

Sinds 1 januari 2023 geldt in Groningen een registratieplicht voor toeristische verhuur, volgend uit de Wet Toeristische Verhuur. Vanaf 1 januari 2025 is daar een meldplicht bij gekomen. Elke overnachting moet worden gemeld via toeristischeverhuur.nl. Particuliere verhuur mag maximaal dertig nachten per jaar plaatsvinden.

53

↗

Nieuwe initiatieven en maatregelen

↘

Voor kamerverhuur is in Groningen een omzettingsvergunning vereist. Dit geldt voor woningen met drie of meer kamers die worden bewoond door drie of meer personen. Deze vergunning wordt alleen nog in zeer hoge uitzondering verleend.

↘ In april 2025 is het project Administratieve Leegstand gestart met als doel om de zogenaamde adreskwaliteit te verbeteren en ondermijnende activiteiten (bijvoorbeeld de productie van en handel in drugs, mensenhandel en uitbuiting) te voorkomen. Op basis van de onderzoeksresultaten worden vanaf het eerste kwartaal van gerichte maatregelen genomen. Daarnaast voeren we in 2026 een leegstandverordening in om de regie op leegstand te versterken en handhavingsmogelijkheden uit te breiden. We leggen de leegstandverordening in het vierde kwartaal van 2026 voor aan de raad.

↘ Met een leegstandsheffing kan de gemeente een belasting opleggen aan eigenaren van woningen (of bedrijfsgebouwen) die langdurig leegstaan. De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat gemeenten in 2026 helpen met het doorvoeren van een leegstandsheffing, onder andere door het opstellen van de modelverordening gemeentelijke leegstandbelasting. Zodra de VNG de modelverordening en bijbehorende stukken beschikbaar stelt, zullen wij de leegstandsheffing invoeren in onze gemeente.

↘

Op strategisch handige momenten zetten we communicatie in om bekendheid en bewustwording van de maatregelen uit de Wet toeristische verhuur te vergroten.

↘

Uit onderzoek naar de overnachtingenmarkt blijkt dat er ook behoefte is aan verblijfsopties voor personen die langer blijven dan een gemiddeld hotelverblijf, maar te kort om een reguliere woning te huren. Ons uitgangspunt blijft dat er geen woningen worden onttrokken voor kort verblijf. Tegelijkertijd zijn er wetswijzigingen in voorbereiding die het onderscheid tussen huurcontracten voor bewoning en kort verblijf kunnen beïnvloeden. In 2026 volgen wij deze ontwikkelingen nauwgezet en onderzoeken wij de gevolgen voor zowel de woningmarkt als de overnachtingenmarkt, om te bepalen of aanvullend beleid nodig is.

4

5

6

7

B

Beter gebruik van de voorraad

We houden de woningvoorraad betaalbaar en eerlijk De betaalbaarheid van woningen staat onder druk. Lange wachtlijsten maken de kans op een sociale huurwoning klein. Inwoners die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning zijn aangewezen op de particuliere woningvoorraad, vaak met hoge woonlasten tot gevolg. Ondanks dat de huurvoorraad de afgelopen jaren aanzienlijk is gegroeid, is er nog steeds sprake van schaarste. Dat werkt helaas ook misstanden in de hand. Dit geldt voor huur- én koopwoningen, waar stijgende prijzen, beperkte kwaliteit en speculatie de toegankelijkheid voor verschillende doelgroepen beperken. Ook werkt de bescherming op de particuliere huurmarkt nog niet altijd even goed.

Bestaande initiatieven en maatregelen

↘ De opkoopbescherming geldt sinds maart 2022 voor bestaande koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 430.000. Dit betekent dat deze woningen de eerste vier jaar na aankoop niet verhuurd mogen worden zonder vergunning.

↘

Via de prestatieafspraken met de woningcorporaties wordt aan verschillende maatregelen gewerkt om te voorkomen dat huishoudens in financiële problemen komen. Waar mogelijk versterken we zo de bestaanszekerheid en verbeteren we de betaalbaarheid in de sociale huur.

↘ De wet Goed Verhuurderschap is sinds 1 juli 2023 in werking. Verhuurders moeten zich houden aan regels tegen discriminatie, intimidatie, te hoge

55

↘

Het Steunpunt Huren (SH) geeft sinds 2023 juridisch advies, biedt ondersteuning en doet aan bemiddeling. In 2023 zijn 500 huurders geholpen, in 2024 waren dit er 800. In 2025 is het SH gegroeid met een medewerker. Hierdoor kunnen ze nog meer huurders helpen. Daarnaast zet de stichting in op professionalisering en pro-activiteit.

↗

↘

Sinds het studiejaar 2022-2023 mogen hoofdbewoners voor een periode van zes maanden één kamer verhuren aan één persoon. Deze Pilot Hospitaverhuur is opgezet om meer ruimte te geven op de particuliere huurmarkt, voornamelijk gericht op internationale studenten.

Nieuwe initiatieven en maatregelen

borg, onredelijke servicekosten en onduidelijke huurcontracten. Misstanden kunnen worden gemeld bij het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag (MOV). Sinds 1 januari 2024 wordt gehandhaafd op de naleving van deze regels.

↘

Woningen tot 186 WWS-punten (Woning­ waarderingsstelsel) mogen volgens de Wet betaalbare huur niet meer dan een vastgestelde maximale huurprijs hebben van ca. €1.157 per maand. Vanaf 1 januari 2025 handhaven we op de naleving van deze regels. Toewijzen van middeldure huurwoningen is vastgelegd in de Huisvestingsverordening 2025. Dat wil zeggen dat deze woningen toegewezen moeten worden aan huurders met een inkomen tot maximaal € 89.821 (prijspeil 2025).

↘ Corporaties voeren een huurbeleid

↘ De inkomensafhankelijke

waarbij ten minste 70% van de sociale huurwoningen een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens heeft. Aanvullend willen we samen met de corporaties de slagingskansen van verschillende inkomensgroepen in kaart brengen om te kunnen sturen op betaalbaarheid en segmentering. Doel is dat er voor alle inkomensgroepen voldoende aanbod is en er meer richting in het huurbeleid ontstaat. Wanneer uit onderzoek blijkt dat slagingskansen voor bepaalde inkomensgroepen onder druk staan dan maken we hier aanvullende afspraken over. Deze afspraken over streefhuurklassen worden vastgelegd in de meerjarige prestatieafspraken.

huuraanpassing is een instrument voor verhuurders waarmee de huur voor huurders met een wat hoger inkomen meer kan stijgen. Het doel is dat sociale huurwoningen terechtkomen bij huurders die ze nodig hebben, door de huurprijs beter te laten aansluiten bij het inkomen. Een kanttekening is dat door deze inkomensafhankelijke huuraanpassing hoge inkomens mogelijk uit wijkvernieuwingswijken verdwijnen, wat niet bijdraagt aan een ongedeelde gemeente. Met de corporaties willen we onderzoeken hoe we met de inkomensafhankelijke huuraanpassing tot een eerlijke verdeling van de sociale woningvoorraad kunnen komen.

4

5

6

7

B

Beter gebruik van de voorraad

57

↗

We stimuleren doorstroming ↘

Vanwege de leefbaarheid en het tekort aan huurwoningen is het belangrijk dat elke sociale huurwoning wordt bewoond door iemand die daar ook echt recht op heeft. In samenwerking met de woning­ corporaties gaan we in 2026 een aanpak woonfraude opstellen. Dit is opgenomen in de meerjarige prestatieafspraken.

↘

Het toewijzen van middeldure huurwoning is vastgelegd in de Huisvestingsverordening 2025. Voor deze toewijzing is een vergunning vereist. Het inregelen van de bijbehorende processen wordt in de loop van 2026 verder uitgewerkt.

↘ We stellen in 2026 een plan op voor de verdere ontwikkeling van het Steunpunt Huren. Hierin wordt onder andere het proceskostenfonds opgenomen. Een eerlijke (particuliere) verhuurmarkt begint bij het creëren van een gelijk speelveld. Huurders en verhuurders moeten goed geïnformeerd zijn over hun rechten en plichten. Het huurrecht biedt huurders de mogelijkheid om hun rechten, indien nodig, af te dwingen. We verstrekken informatie over goed verhuurderschap en werken samen met het Steunpunt Huren om huurders hierbij te ondersteunen. Om eventuele kosten te kunnen dekken, nemen we hiervoor vanaf 2026 een reservering op in de subsidie.