Bijlage 1 Ontwerp Gebiedsgericht Omgevingsprograma De Nieuwe Held.pdf

5.5.5 Archeologie en erfgoed Archeologie In het plangebied bevinden zich twee gemeentelijke archeologische monumenten: Leegeweg 6 en de percelen rond het ‘Hooihuis’, Friesestraatweg 422. Dit laatste monument, heeft grote impact gehad op de inrichting van het landschap in en rond ‘De Nieuwe Held’, omdat het Hooihuis een belangrijke rol heeft gespeeld als 13e eeuwse grensbepaling van het gebied ‘reitland’ tussen Hoogkerk/Leegkerk en Groningen.

55

Het archeologisch monument rondom het Hooihuis heeft tot planaanpassing geleid: daar waar het in het vigerend bestemmingsplan de Held III nog deels de bestemming wonen en water had, wijzigt dat in de toekomst met het aanpassen van het omgevingsplan: het behoudt de functie agrarisch en de grens van de functie wonen schuift zuidwaarts. Om de bebouwing en het erf van het Hooihuis zélf toegankelijk te houden, ook ná aanpak van de N355, moet er een nieuwe toegangsweg worden aangelegd, vanaf de hoofdontsluiting de Held naar het erf. Deze loopt over het archeologisch monument en mag de huidige ondergrond niet verstoren. Aanleg van deze toegangsweg maakt deel uit van het project ‘N355/Reitdiepplein’, niet van de realisatie van ‘De Nieuwe Held’. Ter informatie zijn de toegangsweg en een concept ontwerp voor het Reit-diepplein wel op de plankaart weergegeven. Archeologische onderzoeken DEEL PLANGEBIED ‘DE NIEUWE HELD III’ In en om ‘De Nieuwe Held’ bevinden zich verschillende percelen waar een archeologische verwachting geldt. Het gaat om de gebieden 3 en 5 op onderstaande kaart (figuur 18), waar mogelijk archeologische waarden aanwezig zijn. In deze gebieden is nader onderzoek noodzakelijk voorafgaand aan bouwactiviteiten. Archeologisch onderzoek is de afgelopen jaren in stappen conform de Archeologische Monumentenzorg Cyclus (AMZ) uitgevoerd.

Te beginnen met booronderzoeken (in geel op de kaart): In 2001 is een eerste booronderzoek uitgevoerd binnen het grootste deel van het gebied van ‘De Nieuwe Held’. In 2024 is het nog niet onderzocht oostelijke deel van ‘De Nieuwe Held’ bekeken. Hiermee is het gehele gebied onderzocht door middel van boringen. Op basis van de resultaten is het grootste deel van het gebied vrijgegeven voor ontwikkeling. Het overige deel diende door middel van proefsleuvenonderzoek te worden onderzocht (in blauw op de kaart). In 2017 is door MUG proefsleuven onderzoek verricht in gebieden 1 en 2 (De Roller 2017). In gebied 1 zijn sporen en vondsten aangetroffen die bij de bovengenoemde middeleeuwse boerderijplaats hoorden. Deze moeten worden gedocumenteerd moeten door middel van een opgraving. Het S-vormige gebiedje 2, is op basis van dit onderzoek vrijgegeven.

56

Figuur 18 Uitgevoerde onderzoeken in en om het plangebied, bron: gemeente Groningen In 2025 heeft RAAP proefsleuvenonderzoek gedaan in de gebied 4. Het is afgerond in januari 2026 (de Wit 2026). Dit onderzoek heeft vier vindplaatsen uitgewezen, en duidt contouren voor nader onderzoek. Ten slotte is op 1 locatie een opgraving uitgevoerd (in rood op de kaart). In 2010 is opgegraven ter plaatse van de zogenoemde vindplaats ‘De Held III’ (zie Stadse Fratsen, 2010). Het gaat hier om een middeleeuwse (11e 12e eeuwse) verhoogde boerderijplaats, bestaand uit twee podia. Op de meest zuidelijk is een groot gedeelte van een 19e eeuwse inventaris aangetroffen, onder meer bestaand uit veel leer (schoenen en laarzen). De huidige stand van zaken is dat zich in ‘De Nieuwe Held’ 2 archeologische monumenten bevinden (groen 1-2) en 5 vindplaatsen (geel 1-5), zie onderstaande figuur. Voor de 5 vindplaatsen geldt dat deze door planaanpassing in-situ of door opgraving ex-situ dienen te worden behouden.

57

Figuur 19 Archeologische monumenten en vindplaatsen; bron: gemeente Groningen •

•

•

Vindplaats 1 betreft een (tot nog toe onbekende) nederzetting uit de late ijzertijd – vroeg Romeinse tijd, van groot archeologisch belang. Op deze locatie zijn (mogelijke) ophooglagen, een betredingshorizont, (paal)kuilen, greppels, een waterkuil en een waterput gevonden. Er wordt geadviseerd de contouren via aanvullend onderzoek nader te bepalen en de vindplaats mogelijk aan te wijzen als gemeentelijk archeologisch monument. Het plan voor ‘De Nieuwe Held’ anticipeert hierop door de positie van de basisschool aan te passen op dit monument. Vindplaats 2 kan als periferie van de nederzetting uit de Romeinse tijd onder de N355 worden beschouwd. Er is terpaardewerk, dierlijk bot en delen van de verkaveling uit de late ijzertijd en/of Romeinse tijd gevonden. De vindplaats maakt deel uit van het plangebied/project N355/Reitdiepplein en valt buiten het plangebied voor ‘De Nieuwe Held’. Vindplaats 3 maakt deel uit van de off-site van de boerderijplaats ’t Hooihuis of het betreft een nog onbekende laatmiddeleeuwse vindplaats; er zijn sloten en kuilen met (vooral) laatmiddeleeuws vondstmateriaal gevonden. Dit betreffen gronden ter plaatse van het toekomstig woongebied, onderdeel van het plan voor ‘De Nieuwe Held’. Planaanpassing is daar niet mogelijk, daarom zal deze vindplaats moeten worden opgegraven.

58

•

•

Vindplaats 4 maakt deel uit van de off-site van de boerderijplaats De Held III die in 2010 is opgegraven óf het betreft hier vondsten en sporen die te maken hebben met een nog onbekende laatmiddeleeuwse vindplaats. Planaanpassing is ter plaatse van vindplaats 4 eventueel alleen mogelijk ter plaatse van de parkeerplaats. Het overige deel zal opgegraven moeten worden. Vindplaats 5: middeleeuwse boerderijplaats, moet worden opgegraven

DEEL UITBREIDING TEN BEHOEVE VAN SPORTCOMPLEX EN SCHOOL Het plangebied voor ‘De Nieuwe Held’ is met de nieuwe gebiedsvisie uitgebreid ten opzichte van het bestemmingsplan uit 2009, aan de noordoostkant. Op deze agrarische gronden is zoals gezegd een sportcomplex en school gepland. Dit deel van het gebied heeft in het geldende omgevingsplan (regels voormalig , bestemmingsplan Reitdiep 2012 geconsolideerde versie), geen archeologische verwachtingswaarde. Op dit deel geldt geen onderzoeksverplichting. Het voornemen leidt niet tot potentiële negatieve effecten ten aanzien van archeologie in dit deel van het plangebied. Conclusie en aanbevelingen uitwerking archeologie • Voor de vier vindplaatsen uit het onderzoek van RAAP wordt behoud in situ geadviseerd. Indien behoud in situ door planaanpassing of terreinophoging niet mogelijk is, dienen de archeologische resten binnen deze vier locaties ex situ te behouden. Dit betekent dat de resten door middel van een archeologische opgraving veilig worden gesteld. • Er zal in elk geval nader booronderzoek plaatsvinden ter plaatse van vindplaats 1 (bepalen contouren en waardering) • Mogelijk aanwijzen vindplaats 1 als gemeentelijk archeologisch monument. • Opgraving ter plaatse van vindplaats 5, onderdeel van het MUG onderzoek uit 2010.

• De locatie van de tweede school en sportcomplex dient afgestemd te worden op de contouren van het potentiële archeologisch monument, nadat nader onderzoek is gedaan. Landschap en gebouwd erfgoed In de gebiedsvisie is rekening gehouden met het bestaande cultuurlandschap én de context in de stedelijke omgeving. De verkavelingsrichting vormt in grote delen van het gebied het vertrekpunt voor de stedenbouwkundige opzet. In het wijkpark worden bestaande sloten behouden en opgenomen in het parkontwerp. Langs de Leegeweg wordt een specifiek bebouwingstype met kleine korrel en lage goot voorgesteld, om de nieuwbouw te laten passen bij de oude bebouwing langs deze weg. Ook wordt voorgesteld het originele profiel van de weg – met sloten en groene bermen - terug te brengen. Dat vraagt een zorgvuldige afweging in relatie tot de ambities om deze weg een ‘GOW 30’ functie te geven: gebiedsontsluitende weg 30 km/h, met fietsstroken. Dit vraagt aandacht bij de uitwerking van het wegprofiel te zijner tijd. De gebiedsvisie ‘De Nieuwe Held’ is in dec ’25 voorgelegd aan de CRK (Commissie Ruimtelijke Kwaliteit) De CRK heeft geadviseerd om zoveel mogelijk het bestaande reliëf van het landschap te behouden en de oude lopen van de Hunze rivier herkenbaar te maken.

Ter plaatse van de woningen is het behouden van het bestaande reliëf niet mogelijk vanwege de vanuit het klimaat benodigde ophoging en drooglegging. In het wijkpark is dit uitgangspunt voor de uitwerking. De CRK heeft tevens geadviseerd om aan het lint langs de Leegeweg minder te bouwen en zo de bestaande boerenerven meer in het zicht te leggen. Dit is niet mogelijk in relatie tot de vastgestelde woningbouwopgave. 59

Op twee plaatsen in het plangebied is cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig, namelijk de oude boerderij Leegeweg 6 (karakteristiek) en de boerderij aan de Friesestraatweg 422 (monument). Hooihuis en omgeving Voor het Hooihuis, Friesestraatweg 422, wordt nagedacht hoe dit een duurzame toekomst kan krijgen. In dat kader wordt gesproken over een verbreding van de huidige bestemming dienstverlening met ook horeca (restaurant). Daarbij zullen de bouwmogelijkheden t.o.v. de bouwvlakken die het vigerend omgevingsplan duidt, moeten worden aangepast om méér recht te doen aan de monumentale waarden van de bestaande opstallen en het erf. Ook zullen er aanvullende eisen aan de ontsluiting, parkeren en het erf worden gesteld. Dit omgevingsprogramma regelt dat niet. De uitwerking dient via een aparte BOPA te worden geregeld.

Belangrijke ruimtelijke uitgangspunten voor willekeurig welke functie op dit erf: • Minder ruimte dan het vigerend omgevingsplan biedt voor uitbreiding ten zuiden van de bestaande schuur, zodat óók de groene erfwaarden in stand blijven; • Mogelijk maken van sloop van het bestaande woonhuis, dat géén erfgoed waarde heeft; • De mogelijkheid te bieden om ten westen van de hoofdschuur, daar waar lange tijd het originele ‘voorhuis’ stond, wél bebouwing toe te staan; • Integreren belangrijkste monumentale waarden in het pand, in een ontwerp voor een nieuwe toekomst (onder andere achtergevel, gebinten, driedeling koe-deeltas). Daarnaast zullen strikte voorwaarden worden gesteld aan parkeren en de toegang tot dit erf. De toegang moet als gevolg van de aanpak N355 worden aangepast en kan niet meer direct op de N355, zoals in de huidige situatie. Er moet worden voorzien in een nieuwe toegangsweg, direct vanaf de boulevard de Held, buiten de woonbuurten om, zodat die géén hinder ondervinden van verkeer van/naar het Hooihuis. De toegangsweg zal het erf op moeten komen via één van de twee oorspronkelijke entrees, aan de oostkant van het erf. Bomen en waterlopen rondom het erf moeten behouden blijven en parkeren t.b.v. de nieuwe functie moet binnen de contouren van het erf worden opgelost, zoveel mogelijk ter plaatse van de originele ‘werkkant’ van het erf, ten oosten van de hoofdschuur.

Conclusie en aanbevelingen uitwerking landschap en gebouwd erfgoed • Uitwerking kader voor Hooihuis en omgeving in een apart deelproject (BOPA) in lijn met de uitgangspunten uit dit omgevingsprogramma.

5.5.6 Duurzaamheid en energie

Alle woningen in ‘De Nieuwe Held’ worden conform de wettelijke, landelijke duurzaamheidseisen gebouwd. Bijna Energieneutraal Gebouw (Beng) is anno 2026 de standaard. De wijk wordt gasloos gerealiseerd conform gemeentelijk beleid en er wordt onderzocht of er een collectief systeem voor warmte is te realiseren in het centrumgebied. In de landschappelijke wierden is een collectief warmtesysteem niet haalbaar in verband met de beperkte dichtheid. De gemeentelijke duurzaamheidsambities worden bij uitwerking van het plan in deelplannen op haalbaarheid getoetst. Iets ten noordwesten van ‘De Nieuwe Held’ moet Enexis één van haar 11 nieuwe MSstations (Midden Spanning) realiseren. Die zijn nodig om in de gemeente het elektriciteit netwerk toekomstbestendig te maken. Dit betreft een perceel van circa 1.500 m2 en wordt via een eigen planologische procedure geregeld.

60

Conclusie en aanbevelingen uitwerking duurzaamheid en energie • Uitwerking in de deelplannen dient plaats te vinden in lijn met de uitgangspunten uit dit omgevingsprogramma.

5.5.7 Milieu en veiligheid

In deze subparagraaf worden de omgevingsaspecten bodem, geluid, geur, licht, luchtkwaliteit, en externe veiligheid besproken. Bodem Ter bescherming van de volksgezondheid en het milieu zijn in paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (Bkl) voor het aspect bodem instructieregels opgesteld. Om te beoordelen of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik is in 2002 voor het gehele plangebied een integraal bodemonderzoek uitgevoerd. In het gebied komen enkele puindammetjes voor. In deze dammen is op sommige plekken asbest aangetroffen. Daarmee zijn deze dammen als 'verdacht' gekwalificeerd. Bij het nemen van besluiten op basis van de Omgevingswet zoals een (B)OPA mag het bevoegd gezag in ieder geval rapporten en onderzoeken gebruiken die niet ouder zijn dan twee jaar. Er mogen ook oudere rapporten en onderzoeken gebruikt worden als voldoende is onderbouwd dat de gegevens nog actueel zijn (artikel 16.5 Omgevingswet). Gezien het feit dat het uitgevoerde bodemonderzoek meer dan 20 jaar geleden is uitgevoerd en de normen in de Nota Bodembeheer zijn aangescherpt, is de noodzaak voor aanvullend bodemonderzoek te verwachten.

Bij het verlenen van de verschillende omgevingsvergunningen voor uitgewerkte bouwplannen in de nog uit te werken deelgebieden is het dus mogelijk dat er aanvullend bodemonderzoek nodig om aan te tonen dat de bodemkwaliteit ter plaatse voldoet aan de eisen van de voorgenomen functie. Na het uitvoeren van aanvullend onderzoek en het nemen van de benodigde sanerende maatregelen, kan de bodemkwaliteit geschikt worden geacht voor het gebruik voor wonen. Aanbevelingen uitwerking In het aangepaste plan wordt de functie wonen mogelijk gemaakt op een aantal plekken waar dit volgens het vigerend kader niet mogelijk is. Om de kwaliteit te kunnen vaststellen is aanvullend onderzoek nodig vanwege verouderde rapportages, met mogelijke saneringsmaatregelen. Graafactiviteiten in de bodem dienen vooraf te gaan aan – voor de beoogde bodembelastende activiteiten - noodzakelijke meldingen en/of informatieplichten. Bij aanvullende bodemonderzoeken verdient het aanbeveling om te checken of van de juiste uitgangspunten met betrekking tot de beoogde functie wordt uitgegaan, omdat strengere eisen worden gesteld voor het gebruik van grond voor wonen, dan bijvoorbeeld voor het gebruik voor groen. Geluid Geluid door wegen Gebied en context De Nieuwe Held ligt aan de noordwestzijde van Groningen, tussen Gravenburg, Vinkhuizen, de provinciale weg N355 en de Leegeweg.

De wijk krijgt twee belangrijke aansluitingen op het bestaande wegennet: een aansluiting aan de noordzijde op de N355 bij de Reitdiephaven en een aansluiting aan de zuidzijde op de Siersteenlaan/Johan van Zwedenlaan. Binnen de wijk kruist de nieuwe Boulevard 61

de bestaande Leegeweg, een verbinding tussen de Kerkstraat en de N370 (Ring West). De noordelijke plandelen zijn op dit moment verder uitgewerkt dan de zuidelijke delen. De situatietekening van 17 december 2025 vormt het uitgangspunt voor het akoestisch onderzoek. Geluidsbronnen en ontwikkelingen In en rond het plangebied zijn verschillende wegen die geluid produceren: • •

Gemeentelijke wegen, waaronder de bestaande Leegeweg en nieuw aan te leggen straten. Provinciale wegen, in het bijzonder de N355.

De provincie Groningen werkt aan plannen voor verdubbeling van de N355 nabij het plangebied. Daarbij worden ook de geluidproductieplafonds (GPP’s) door de provincie vastgesteld. Voor zowel bestaande als nieuwe wegen zijn verkeersgegevens uit het GROVEM-model voor 2040 gebruikt. Dit model houdt rekening met de ontwikkeling van De Nieuwe Held en de verdubbeling van de N355. Alleen de toekomstige aansluiting van de Boulevard op de N355 is nog schetsmatig; deze wordt later verder verfijnd. Bij de beoordeling van wegverkeerslawaai worden de volgende waarden uit het Besluit Kwaliteit Leefomgeving (Bkl) gehanteerd: Gemeentelijke wegen • •

Standaardwaarde: 53 dB Grenswaarde: 70 dB

Provinciale wegen (na vaststelling GPP’s) • •

Standaardwaarde: 50 dB Grenswaarde: 60 dB

Overschrijding van een standaardwaarde kan toegestaan zijn wanneer maatregelen onvoldoende doelmatig zijn of wanneer een cumulatieve beoordeling tot een acceptabele afweging leidt. Uitkomsten van het onderzoek Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de nieuwe woningen niet allemaal voldoen aan de standaardwaarde voor gemeentewegen, maar wel kunnen voldoen aan de grenswaarden. Voor provinciale wegen voldoen vrijwel alle woningen in ‘De Nieuwe Held’ aan de standaardwaarde. Wanneer beide wegen worden meegenomen in de berekening, blijkt dat er circa 200 woningen een geluidbelasting hebben tussen 53 en 58 dB en afhankelijk van eventuele bronmaatregelen, tussen 70 en 140 woningen een geluidbelasting tussen 58 en 63 dB. Uit het onderzoek blijkt dat met maatregelen, zoals bronmaatregelen als stil wegdek en snelheidsverlagingen, een afname te bereiken is van het aantal woningen met een hogere geluidbelasting.

62

De samengevatte resultaten. gemeentewegen

provinciewegen

alle wegen

omschrijving 53>dB<=58 58<dB<=63 53>dB<=58 58<dB<=63 53>dB<=58 58<dB<=63

zonder maatregelen

179

134

21

0

204

140

met maatregelen

176

66

21

0

202

70

In deze fase van het omgevingsprogramma vindt uitsluitend een toets plaats aan de niet evidente onuitvoerbaarheid. In de verdere uitwerking van deelplannen wordt, indien nodig, aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd en worden passende maatregelen uitgewerkt. Geluid door (bedrijfsmatige) activiteiten Het plan ‘De Nieuwe Held’ maakt naast nieuwe woningen en onderwijs, de vestiging van activiteiten mogelijk die geluidhinder kunnen veroorzaken, waaronder detailhandel en een omnisportcomplex. Het zuidelijk deel van het plangebied ligt binnen de historische geluidzone van de industrieterreinen Hoogkerk-Vierverlaten/Westpoort en Groningen-West. Hoewel deze zonering juridisch nog van kracht is, is de feitelijke geluidbelasting de afgelopen jaren sterk afgenomen door het beëindigen van grootschalige industriële activiteiten. De juridisch beschikbare geluidsruimte is daardoor ruimer dan de huidige en beoogde situatie vraagt. Zolang de zonering nog niet is omgezet naar het stelsel van de Omgevingswet, blijft voor nieuwe woonfuncties het regime van de Wet geluidhinder van toepassing. In deze overgangsfase wordt gebruikgemaakt van de procedure voor het vaststellen van hogere waarden wanneer kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

De gemeente streeft ernaar om uiterlijk bij de vaststelling van het definitief gewijzigde omgevingsplan in 2032 de transitie te voltooien en de verouderde zonering te vervangen door geluidproductieplafonds die aansluiten bij de actuele situatie en de gebiedsontwikkeling. Voor de activiteiten binnen het plangebied worden richtafstanden gehanteerd conform de VNG-handreiking Activiteiten en milieuzonering. Binnen het plangebied is voldoende ruimte om functies zodanig te positioneren dat kan worden voldaan aan de geldende afstanden tot bestaande en nieuwe woningen. Ook ten aanzien van omliggende functies, waaronder een school aan de Maresiusstraat en een glasatelier en winkel aan de Leegeweg 10, kan bij de inrichting van de wijk worden voldaan aan de relevante richtafstanden. Integrale afweging en cumulatie Industrielawaai en wegverkeerslawaai Omdat het plangebied belast wordt door meerdere bronnen (de provinciale weg én lokaal verkeer en industrielawaai), is de gecumuleerde geluidbelasting leidend voor de beoordeling van de aanvaardbaarheid. Waar de optelsom van geluidbronnen leidt tot een hoge belasting, zetten we in op gebouw gebonden maatregelen, zoals het realiseren van een geluidluwe gevel en een rustige buitenruimte voor elke woning.

Aandachtspunten uitwerking Bij de verdere uitwerking van deelplannen wordt op kavelniveau beoordeeld of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Indien nodig worden 63

aanvullende onderzoeken uitgevoerd en mitigerende maatregelen getroffen, zodat wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Geur Met het planvoornemen worden geen geur veroorzakende activiteiten mogelijk gemaakt. Wel worden er extra geurgevoelige functies zoals woningen en onderwijs ontwikkeld. Het geurbeleid van de gemeente Groningen is op het moment van schrijven in ontwikkeling. Paragraaf 5.1.4.6 van het Bkl geeft aan dat bij het evenwichtig toedelen van functies aan locaties rekening dient te worden gehouden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. In de directe omgeving van het projectgebied zijn een aantal bronnen aanwezig die geur veroorzaken. De aanwezige agrarische bedrijven liggen op voldoende afstand van het plangebied ingevolge de handreiking Bedrijven en milieuzonering. Het bedrijf COSUN, de suikerfabriek in Hoogkerk, vormt wel een aandachtspunt voor de ontwikkeling van ‘De Nieuwe Held’. Tot 2023 was er een convenant van kracht tussen de provincie Groningen, de gemeente Groningen en Suiker Unie. Hierin waren randvoorwaarden vastgelegd met betrekking tot milieu en ruimtelijke ordening binnen een specifieke zone rond het bedrijf. Voor geur was in het convenant bepaald dat de geurbelasting niet hoger mocht zijn dan vastgesteld binnen de geldende milieucontouren.

Daarnaast voerde de gemeente een terughoudend beleid ten aanzien van woningbouw binnen de zogeheten IMRzone (Invloedsgebied Milieuregelgeving). In deze zone mochten in de periode tot 2018 maximaal 105 nieuwe of vervangende woningen worden gerealiseerd. Het convenant had een looptijd van tien jaar en is in 2023 niet verlengd. Begin 2025 is een nieuwe geurrapportage opgesteld2 gebaseerd op de door Gedeputeerde Staten vergunde maximale bedrijfssituatie van het bedrijf COSUN. Aanleiding voor dit onderzoek was de vergunningaanvraag van het bedrijf. Hoewel het onderzoek met deze insteek is uitgevoerd, biedt het ook inzicht in de recente geursituatie in de omgeving van het bedrijf en daarmee ook input voor de ruimtelijke motivering op het gebied van geur, voor de woningbouwontwikkeling ‘De Nieuwe Held’. In het onderzoek is onder andere een geurcontour berekend van 3,6 ouE/m3 99,5percentiel. De Handreiking Geur en Industrie 2025 van de VNG, duidt een geurbelasting rond 3,6 ouE/m3 99,5-percentiel als een lichte tot matige belasting die in stedelijke of gemengde situaties vaak als aanvaardbaar wordt geacht, mits gemotiveerd. Een deel van het plangebied ‘De Nieuwe Held’ ligt binnen deze contour. Dit gegeven maakt niet dat woningbouw in dit gebied niet mogelijk is want er is beleidsruimte, maar het vraagt wel een goede onderbouwing – en een kader - voor vervolgbesluiten.

Met het vervallen van het convenant tussen gemeente, provincie en Cosun Beet Company ontbreekt een expliciet bestuurlijk kader voor geur in dit gebied. Op grond van de Omgevingswet ligt de verantwoordelijkheid voor deze integrale afweging sindsdien primair bij de gemeente.

2

Witteveen+Bos, Geurrapportage CBC Vierverlaten Groningen, 13 maart 2025, referentie 144384/25-003.937

64

De gemeente Groningen acht het daarom noodzakelijk om voor Groningen-West een gemeentelijk geurbeleid vast te stellen. Dit beleid vormt een richtinggevend kader voor ruimtelijke besluiten en gebiedsontwikkelingen en draagt bij aan voorspelbare, uitlegbare en juridisch houdbare keuzes. Het geurbeleid is bedoeld om duidelijkheid te bieden over de aanvaardbaarheid van geurbelasting bij stedelijke ontwikkeling, met respect voor bestaande vergunde rechten van bedrijven, en om te voorkomen dat woningbouw en gebiedsontwikkeling stagneren door onzekerheid of juridische procedures. Aandachtspunten uitwerking Bij het aanleveren van een onderbouwing voor de BOPA's is mogelijk een aanvullende (zware) onderbouwing nodig om aan te tonen dat voor het aspect geur kan worden voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hierbij kan dan de actuele vergunde situatie van COSUN en het nog in ontwikkeling zijnde gemeentelijk geurbeleid worden betrokken. Luchtkwaliteit In het aangepaste plan worden o.a. 250 extra woningen, een omnisportcomplex en voorzieningen mogelijk gemaakt. Het beleid van de gemeente Groningen betreffende luchtkwaliteit is op het moment van schrijven in ontwikkeling. De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 van het Bkl.

Volgens deze instructietieregels gelden rijksomgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan: • Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; • Het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; • Het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Voor activiteiten die niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor NO2 en PM10 nodig. Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project valt onder NIBM als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Conform artikel 5.54 sub b Bkl valt een plan onder een NIBM-project, indien er sprake is van: • een ontsluitingsweg: ten hoogste 1.500 woningen; of • twee ontsluitingswegen: ten hoogste 3.000 woningen; • kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg. Gelet op de aard en omvang van deze gevallen, is er met de realisatie van maximaal 1.850 woningen en twee ontsluitingswegen woning zonder meer sprake van een plan dat 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Aandachtspunten uitwerking Geen.

Trillingen In de directe omgeving van het plangebied komen geen bronnen voor die trillingen veroorzaken. Andersom zorgen de beoogde functies in het gebied, woonfunctie en bijbehorende voorzieningen, niet voor trillinghinder op de omgeving. Aandachtspunten uitwerking 65

Geen. Omgevingsveiligheid Door het voornemen worden kwetsbare objecten (woningen, sportcomplex en buurtwinkelcentrum) en zeer kwetsbare objecten (school en kinderopvang) mogelijk gemaakt. In de omgeving van het plangebied zijn drie type risicobronnen aanwezig, namelijk gasleiding N-507-26, de N355 als route voor gevaarlijke stoffen en COSUN als risicovolle activiteit. De brandaandachtsgebieden van de buisleidingen overlappen een deel van het plangebied. Dat geldt ook voor de veiligheidszones die in de provinciale Omgevingsverordening zijn vastgelegd voor de N355. Tot slot liggen delen van het plangebied binnen het gifwolkaandachtsgebied van COSUN. Binnen de aandachtsgebieden is het aan de gemeente een afweging te maken (de acceptatie van) het risico te wegen tegen andere maatschappelijke belangen en daarbij (eventueel) veiligheid verhogende maatregelen te overwegen. Binnen de veiligheidszones geldt dat in de provinciale omgeving verordening de aspecten zijn genoemd waarop ingegaan moet worden in de onderbouwing van een plan. Ook hiervoor kunnen maatregelen overwogen worden. Aandachtspunten uitwerking Voor vervolgbesluiten is een onderbouwing nodig ten aanzien van omgevingsveiligheid, waarbij ingegaan moet worden op de verschillende aandachtsgebieden en veiligheidszones die het plangebied overlappen, de positie van de kwetsbare gebouwen en de mogelijk te nemen maatregelen.

Hierbij moet ook advies van de Veiligheidsregio worden betrokken. Niet gesprongen explosieven De gemeente beschikt over een OO-bodembelastingskaart. De kaart is onderdeel van een grootschalig dossieronderzoek (Rapport van Amaex BV met kenmerk 180337, 18 november 2019,) naar het voorkomen van Ontplofbare Oorlogsresten (OO) in de gemeente Groningen. Uit de kaart blijkt voor het ontwikkelgebied ‘De Nieuwe Held’ geen van OO verdachte locaties op.

66

Kabels en leidingen Ten noorden van het projectgebied is een hoogspanningsleiding gelegen van TenneT. De gronden onder en direct naast de hoogspanningsleiding vallen onder de magneetveldzone. Deze zone wordt ingericht als groenstrook met water. In deze zone komen geen stralingsgevoelige objecten zoals woningen of andere gebouwen. Van zuid naar noord loopt door het plangebied een afvalwaterleiding (de HOWAleiding (Hoogkerk – Waddenzee). Deze leiding is van het waterschap. Hij beperkt de mogelijkheden voor woningbouw (heipalen e.a). Vandaar dat in overleg met het waterschap is besloten dat deze leiding verlegd mag worden. Hij wordt verlegd naar de contramal en komt daar ter plaatse van het maaipad naast de waterlopen te liggen. De nieuwe locatie is opgenomen op de functiekaart bij dit omgevingsprogramma. Ter plaatse van het toekomstig sportpark ligt een hoofdgasleiding. De sportvelden (kunstgras) blijven net ten westen van deze leiding, waardoor hij kan blijven liggen. De buisleiding heeft daarmee geen effect op het project. Ten noorden van het plangebied de Nieuwe Held wordt een Transport Verdeel Station van Enexis gerealiseerd. De realisatie van dit Transport Verdeel Station valt buiten het project. Afstemming is er wel, vooral in relatie tot de toegang tot het station en in relatie tot weidevogels.

Daarnaast is door GGD Groningen aangegeven dat ook bij hoog- en middenspanning stations rekening gehouden moet worden met magneetveldzones. Van en naar dit station moeten wijkoverstijgende hoofdbundels elektriciteit worden gerealiseerd. Deze moeten in het plan voor ‘De Nieuwe Held’ worden ingepast. Andere kabels, leidingen en straalpaden zijn niet aan de orde ofwel hiermee kan rekening worden gehouden in de uitvoering.

67

Aandachtspunten uitwerking • De magneetveldzone rondom de hoogspanningsleiding (50 meter) blijft vrij van stralingsgevoelige objecten zoals woningen. • De HOWA-leiding wordt verlegd. • Er moet rekening worden gehouden met de magneetveldzone rondom het nieuwe middenspanningstation van Enexis. En met de toegang en aan te leggen kabels voor dit station.

5.5.8 Leefomgeving, sociale veiligheid en gezondheid

In ‘De Nieuwe Held’ wordt een veilige, gezonde en leefbare woonomgeving nagestreefd. De uitwerking van deze aspecten volgt bij de deelplannen en in het bijzonder bij de inrichtingsplannen voor de openbare ruimte. Veel van de aspecten die in relatie tot sociale veiligheid en gezondheid relevant zijn, zijn in andere paragrafen van dit hoofdstuk (ook) uitgelegd. Conclusie en aanbeveling uitwerking Bij uitwerking van de plannen voor ‘De Nieuwe Held’ zullen de volgende aandachtspunten worden meegenomen: • Veilige en overzichtelijke routes voor lopen en fietsen, met goede verlichting en sociale controle, in het bijzonder rondom school, kinderopvang en voorzieningen;. • Autoluwe en kindvriendelijke woonstraten waar de auto te gast is, ten gunste van een veilige speel- en verblijfsomgeving;. • Actieve mobiliteit als uitgangspunt, met aantrekkelijke, logische en veilige loopen fietsverbindingen die gezond gedrag stimuleren;. • Natuurlijk ingerichte speel- en ontmoetingsplekken die bijdragen aan spel, ontwikkeling en mentaal welzijn van kinderen;. • Sport- en beweegvoorzieningen voor verschillende doelgroepen (o.a.

jeugd, jongeren, ouderen), zoals buitenfitness, speelplekken en sportplaatsen; • Rookvrije speel- en sportlocaties om een gezonde opgroeiomgeving te garanderen; • Gezonde voedselomgeving, waarbij ongewenste concentratie van snack- of fastfoodaanbod nabij scholen wordt voorkomen en alternatieven zoals een gezamenlijke pluktuin of moestuin worden gestimuleerd; • Ontmoetingsruimten voor diverse doelgroepen, waaronder voorzieningen op loopafstand en plekken die sociale cohesie en veiligheid versterken. Spuitzones Rondom het te ontwikkelen woongebied van ‘De Nieuwe Held’ liggen enkele agrarische percelen, met name aan de noord- en zuidkant. Op deze percelen vindt voornamelijk beweiding plaats maar is het toepassen van gewasbeschermingsmiddelen conform het agrarisch gebruik in beginsel mogelijk. Het uitgangspunt op het moment van schrijven is dat er binnen 50 meter vanaf een agrarisch perceel geen woonbebouwing mag worden gerealiseerd. Dit is niet in regelgeving opgenomen maar volgt uit standaard jurisprudentie. Bij het verdere uitwerken van de deelplannen op kavelniveau wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de genoemde afstand. Wanneer dit niet mogelijk blijkt zal worden gekeken naar maken van privaatrechtelijke afspraken of het beperken van de mogelijkheden tot het gebruik van percelen voor agrarische doeleinden in het omgevingsplan gemeente Groningen.

Conclusie en aanbeveling uitwerking • Per deelplan moet onderbouwd en indien nodig geborgd worden dat woningen (en bijbehorende tuinen, en/of eventueel andere gevoelige functies) niet binnen 50

68

meter van gronden worden gerealiseerd waar gebruik van gewasbeschermingsmiddelen planologisch mogelijk is.

5.6 Conclusie Omgevingsaspecten

De in dit hoofdstuk uitgevoerde analyse van de omgevingsaspecten laat zien dat ‘De Nieuwe Held’ in brede zin goed aansluit op het geldende nationaal, regionaal en lokaal beleid, maar dat de gebieds-ontwikkeling op verschillende onderdelen een nadere onderbouwing en zorgvuldige uitwerking vraagt. Een toetsing van de omgevingsaspecten toont aan dat het plan in beginsel uitvoerbaar is maar dat op meerdere onderdelen aanvullende aandacht en borging noodzakelijk is. Concluderend kan worden gesteld dat het omgevingsprogramma bekeken op het huidige abstractieniveau niet onuitvoerbaar is en dat wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Bij uitwerking op deelplanniveau zal deze toets opnieuw worden uitgevoerd aan de hand van de daarin opgenomen uitgangspunten.

69

6. Participatie 6.1 Visie op participatie en methode 6.1.1 Wettelijk en beleidsmatig kader

De aanpak van de participatie voor de gebiedsontwikkeling ‘De Nieuwe Held’ is gebaseerd op de geldende wettelijke en gemeentelijke kaders. Het gaat daarbij om de Omgevingswet (artikel 10.8), de Wet versterking participatie op decentraal niveau (2025), het Beleidskader Participatie en de Participatieverordening van de gemeente Groningen (2025), 2025 en de uitgangspunten uit het Convenant tussen wijkorganisaties en gemeentebestuur (2008). Deze documenten benadrukken dat participatie meer is dan het informeren van inwoners. Waarbij we het begrip inwoners overeenkomstig de participatieverordening ruim definiëren: niet alleen mensen die in de gemeente Groningen wonen, maar ook groepen, bedrijven en maatschappelijke organisaties die een relatie met de gemeente hebben. Van de gemeentelijke overheid mogen zij verwachten dat zij vooraf helder is over het doel, de reikwijdte en de invloed van participatie, en dat zij achteraf inzichtelijk maakt hoe inbreng is meegewogen en welke keuzes zijn gemaakt. De gemeente Groningen beschouwt participatie bij het project ‘De Nieuwe Held’ dan ook nadrukkelijk als een integraal onderdeel van de planvorming en besluitvorming. De participatie is vormgegeven op niveau 2 van het gemeentelijk participatiebeleid: meedenken.

Dat betekent dat inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties zijn uitgenodigd om actief mee te denken over plannen en alternatieven, terwijl de uiteindelijke besluitvorming bij het college en de gemeenteraad blijft. Daarbij is ingezet op vroegtijdige betrokkenheid, dialoog en transparantie over wat wel en niet beïnvloedbaar is. Van begin af aan heeft de gemeente bij de aanpak van de participatie nauw samengewerkt met de Groninger Projecten CV, met respect voor elkaar verantwoordelijkheden. Die samenwerking is weliswaar niet verplicht, maar wel logisch met het oog op goede samenwerking, en zeker ook vanuit het perspectief van inwoners. Deze paragraaf vormt tevens de motivering als bedoeld in artikel 10.8 van de Omgevingswet. Hieronder wordt toegelicht hoe inwoners zijn betrokken bij de totstandkoming van dit omgevingsprogramma en wat de resultaten en opbrengsten daarvan zijn.

6.1.2 Doel van participatie

Na de doorstart van het project ‘De Nieuwe Held’ heeft de projectorganisatie buurten werkorganisaties uitgenodigd om mee te denken. De gemeente heeft ervoor gekozen om voor de gebiedsontwikkeling een omgevingsprogramma op te stellen, in combinatie met (buitenplanse) omgevingsplanactiviteiten ((B)OPA’s) voor deelplannen. De gebiedsvisie ‘De Nieuwe Held’ – aanvankelijk stedenbouwkundig kader genoemd - vormt daarbij een belangrijke bouwsteen voor het omgevingsprogramma en de verdere uitwerking in deelplannen. Dit stedenbouwkundig kader stond in 2024 en 2025 centraal bij de participatie van 70

inwoners. Ook de opzet van het eerste deelplan is voorgelegd aan inwoners. De gemeente heeft participatie ingezet met meerdere, samenhangende doelen: • inwoners tijdig en begrijpelijk informeren over plannen, keuzes en dilemma’s. • ruimte bieden om mee te denken en alternatieven aan te dragen. • wensen, zorgen en belangen expliciet in beeld te brengen. • deze belangen zorgvuldig af te wegen bij beleidskeuzes. • transparant te zijn over het besluitvormingsproces en de gemaakte afwegingen; • te werken aan wederzijds vertrouwen tussen gemeente, ontwikkelaars en de omgeving. Participatie is daarbij nadrukkelijk opgevat als een doorlopend proces, dat meegroeit met de fase van het project en de mate van concreetheid van de plannen.

6.1.3 Aanpak en activiteiten

Algemene aanpak De participatieaanpak voor ‘De Nieuwe Held’ kenmerkt zich door een combinatie van brede en actuele informatievoorziening en gerichte verdieping. De gemeente heeft ingezet op laagdrempelige bijeenkomsten voor een groot publiek, aangevuld met thematische gesprekken en structureel overleg met bewonersorganisaties en een klankbordgroep. Ook met specifieke groepen heeft de gemeente actief contact gezocht. Vanaf het begin zijn de wijkraden van De Held en Gravenburg betrokken. Deze wijkraden hebben, samen met actieve bewoners, een visie op de nieuwe wijk opgesteld. De gemeente heeft deze visie vanaf de start betrokken bij de gebiedsvisie ‘De Nieuwe Held’. In de periode 2021–2024 is meerdere malen overleg gevoerd met de wijkraden over de voortgang en inhoud van de plannen. Daarnaast is een klankbordgroep ingesteld waarin bewoners en vertegenwoordigers van bewonersorganisaties participeren. Deze klankbordgroep fungeert als gesprekspartner voor de gemeente bij het bespreken van actuele thema’s en dilemma’s in de planvorming. Activiteiten in 2024 In 2024 zijn twee grootschalige inloopbijeenkomsten georganiseerd in ’t Vinkhuys in Vinkhuizen (15 en 22 mei). Beide bijeenkomsten werden door ruim 300 bezoekers bezocht. Centraal stond het ontwerp van de gebiedsvisie, toen nog stedenbouwkundig kader genoemd.

Bewoners van circa 2.000 adressen in de omgeving zijn hiervoor schriftelijk uitgenodigd. De bijeenkomsten zijn gezamenlijk georganiseerd door de gemeente en de Groninger Projecten CV. Naar aanleiding van deze bijeenkomsten heeft de projectorganisatie aanvullende gesprekken gevoerd met specifieke belanghebbenden, waaronder Volkstuinvereniging Golden Raand en de werkgroep Houd Gravenburg Groen. Ook is een klankbordgroep voor bewoners(organisaties) ingesteld, die voor het eerst bijeenkwam op 4 december 2024. Een belangrijk onderwerp in deze periode was de begrenzing van het plangebied en de mogelijke gevolgen voor de volkstuinen. De zorgen van Volkstuinvereniging Golden Raand zijn expliciet besproken en hebben geleid tot heroverweging van onderdelen van de gebiedsvisie, mede naar aanleiding van bespreking in de gemeenteraad. De participatie werd ondersteund met informatie op de projectpagina van de gemeentelijke website, waaronder een overzicht van vragen en antwoorden naar aanleiding van de inloopbijeenkomsten.

71

Activiteiten in 2025 In 2025 is de participatie voortgezet en verdiept. De klankbordgroep kwam in 2025 zes keer bijeen. Op verzoek van de klankbordgroep stonden bij verschillende bijeenkomsten specifieke thema’s centraal, zoals het centrumgebied, ecologie en verkeer en bereikbaarheid (twee keer). Daarnaast zijn verdere gesprekken gevoerd met Volkstuinvereniging Golden Raand, onder meer over ecologische aspecten. Op 14 mei 2025 vond een derde inloopbijeenkomst plaats, opnieuw in ’t Vinkhuys, met circa 350 bezoekers. Tijdens deze bijeenkomst is toegelicht welke wijzigingen zijn doorgevoerd in de gebiedsvisie/het stedenbouwkundig kader, naar aanleiding van eerdere inbreng. Ook is een eerste opzet van het deelplan voor het centrumgebied gepresenteerd, onder meer met behulp van een maquette en beeldmateriaal. In 2025 hebben de gemeente en de GPCV besloten een nieuwe, gezamenlijke projectwebsite te ontwikkelen, met een tweeledig doel: informeren over planvorming, besluitvorming en de manier waarop inwoners hierover kunnen meedenken en het faciliteren van toekomstige verkoop en verhuur van woningen. De website www.de-nieuwe-held.nl is in november 2025 in gebruik genomen, gelijktijdig met de ingebruikname van een eigen gezamenlijk huisstijl voor het project.

Zo bevorderen we goede, actuele en eenduidige communicatie over het project en maken we het inwoners gemakkelijk om mee te denken op basis van de juiste informatie.

6.2 Resultaten van participatie 6.2.1 Veelgenoemde onderwerpen

Uit bijeenkomsten, gesprekken en reacties kwamen steeds terugkerende thema’s naar voren: • verkeer en verkeersveiligheid. • groen, ecologie en biodiversiteit. • ligging, hoogte en inrichting van het centrumgebied. • behoefte aan tijdige, duidelijke en actuele informatie. • bereikbaarheid en clustering van voorzieningen. • sociale samenhang en leefbaarheid. • woningtypologieën, betaalbaarheid en doorstroming. Deze onderwerpen zijn in samenhang beschouwd en betrokken bij de verdere planvorming.

6.2.2 Verwerking van de inbreng

De gemeente heeft de inbreng uit participatie aantoonbaar betrokken bij de uitwerking van de gebiedsvisie en het eerste deelplan. Waar mogelijk zijn plannen aangepast; waar dat niet mogelijk was, zijn keuzes gemotiveerd en toegelicht. Concreet heeft participatie onder meer geleid tot: • heroverweging van de ligging en inrichting van het sportpark ten gunste van Golden Raand. • gezamenlijke uitwerking van het wijkpark met een meedenkgroep van inwoners. • extra aandacht voor ecologie, waterbeheer en biodiversiteit. • nadere uitwerking van verkeers- en bereikbaarheidsthema’s, in nauw overleg met de projectorganisatie Ring West Verbindt/N355; • aandacht voor sociale veiligheid en geluidbeperking in het centrumgebied.

72

Niet alle wensen konden worden overgenomen. In sommige gevallen waren belangen tegenstrijdig, of waren voorstellen financieel of planologisch niet haalbaar. In die gevallen is expliciet toegelicht waarom keuzes zijn gemaakt, bijvoorbeeld ten aanzien van de ligging en schaal van het centrumgebied. Alternatieven zijn onderzocht, maar niet gekozen vanwege de centrale functie van dit gebied voor meerdere wijken en de ruimtelijke samenhang van het ontwerp.

6.3 Reflectie en vervolg

De participatie in de periode 2021–2025 laat zien dat de inbreng van de omgeving daadwerkelijk invloed heeft gehad op de planvorming. Tegelijkertijd vraagt de verdere ontwikkeling van ‘De Nieuwe Held’ om meer samenhang, voorspelbaarheid en continuïteit in de participatieaanpak. Daarom stelt de gemeente, in overleg met GPCV, een plan van aanpak op voor de participatierond de volgende fasen van de gebiedsontwikkeling. Ook de projectorganisatie Ring West Verbindt/N355 en daarmee de provincie betrekt de gemeente hierbij. Dit plan van aanpak bouwt voort op de opgedane ervaringen en richt zich onder meer op: • structurele betrokkenheid van buurt- en wijkorganisaties; • structurele betrokkenheid van bedrijven en maatschappelijke organisaties; • het betrekken van toekomstige inwoners; • heldere communicatie over invloed, planning en besluitvorming; • een goede aansluiting tussen participatie, deelplanuitwerkingen en vergunningverlening. De projectorganisatie zal dit plan van aanpak voorleggen aan de klankbordgroep, met de vraag om ook hierover mee te denken. Na vaststelling maakt de gemeente het plan van aanpak openbaar via de projectwebsite www.de-nieuwe-held.nl.

Met deze aanpak wordt geborgd dat participatie bij ‘De Nieuwe Held’ niet alleen voldoet aan wettelijke vereisten, maar ook bijdraagt aan een zorgvuldige, transparante en gedragen gebiedsontwikkeling,, aan een helder en afgewogen proces van participatie en aan goede afstemming met andere projecten in het gebied.

73

7 Uitvoering en organisatie 7.1 Sturingsfilosofie

De gebiedsontwikkeling ‘De Nieuwe Held’ betreft een grootschalige en langdurige transformatie, die zich over meerdere decennia zal uitstrekken en in opeenvolgende fasen wordt gerealiseerd. De omvang, complexiteit en fasering van deze ontwikkeling vragen om een sturingsfilosofie waarin samenhang, bestuurlijke regie en flexibiliteit in balans zijn. De gemeente Groningen kiest er daarom voor om ‘De Nieuwe Held’ te sturen via een omgevingsprogramma, in combinatie met omgevingsvergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA’s) en, waar passend, omgevingsvergunningen voor omgevingsplanactiviteiten (OPA’s). Deze instrumentkeuze sluit aan bij de mogelijkheden die de Omgevingswet biedt om beleidsdoelen programmatisch vast te leggen en deze stapsgewijs te vertalen naar juridisch bindende besluiten. Het omgevingsprogramma is een zelfbindend beleidsinstrument waarin het college van burgemeester en wethouders de doelen voor het gebied vastlegt, evenals de randvoorwaarden, prioritering, fasering en maatregelen die nodig zijn om deze doelen te realiseren. Het programma geeft daarmee richting aan de ontwikkeling van het gebied, zonder direct juridische bouw- of gebruiksrechten toe te kennen.

Dit past bij de wens om in een vroeg stadium duidelijkheid te bieden over de ontwikkelrichting, terwijl tegelijkertijd ruimte blijft om per deelplan en per fase in te spelen op voortschrijdend inzicht, marktomstandigheden en maatschappelijke ontwikkelingen. De juridische vertaling van deze beleidsdoelen naar concrete bouw- en gebruiksmogelijkheden vindt plaats via vergunningverlening. Bij iedere aanvraag beoordeelt het college zelfstandig of wordt voldaan aan de criteria van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Het omgevingsprogramma vormt daarbij een belangrijk beleidsmatig kader en een samenhangende onderbouwing, maar neemt de wettelijke toetsing niet over. Deze werkwijze borgt dat beleidsambities en juridische besluitvorming zorgvuldig van elkaar zijn gescheiden, terwijl zij inhoudelijk wel nauw op elkaar aansluiten.

7.2 Samenwerking en rolverdeling

De gemeente Groningen ontwikkelt ‘De Nieuwe Held’ in samenwerking met Groninger Projecten CV (GPCV), waarin meerdere marktpartijen participeren. Deze publiek-private samenwerking is gericht op het realiseren van de gezamenlijke ambities voor het gebied, binnen de kaders die de gemeente vanuit haar publieke verantwoordelijkheid stelt. De gemeente vervult daarbij een kaderstellende, regisserende en toetsende rol. Zij bepaalt de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten, bewaakt de samenhang tussen deelplannen en toetst initiatieven aan wet- en regelgeving. GPCV is verantwoordelijk voor de verdere planuitwerking, de realisatie van de woningbouw en het ontwikkelen van bijbehorende voorzieningen, binnen de door de gemeente vastgestelde kaders. De afspraken tussen gemeente en GPCV worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst (SOK). In deze overeenkomst worden onder meer afspraken gemaakt over: • de fasering van de ontwikkeling; • de uitwerking en afstemming van deelplannen; • de financiële afspraken en het kostenverhaal; 74

• •

de beheersing van planologische en financiële risico’s; de verdeling van verantwoordelijkheden bij voorbereiding en uitvoering.

De afspraken in de samenwerkingsovereenkomst laten de publiekrechtelijke bevoegdheden van het college bij de beoordeling van vergunningaanvragen onverlet. Vergunningverlening blijft een zelfstandige publiekrechtelijke afweging, gebaseerd op de geldende wettelijke kaders en de belangenafweging die daarbij hoort. De verantwoordelijkheid voor het aanvragen van omgevingsvergunningen is als volgt verdeeld: • omgevingsvergunningen voor bovenwijkse voorzieningen, zoals infrastructuur, groenstructuren en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van gronden, worden aangevraagd door de gemeente Groningen; • BOPA’s en OPA’s voor woningbouw, bedrijven en andere voorzieningen worden aangevraagd door de betrokken ontwikkelaars en bouwbedrijven (realisatoren). Deze rolverdeling sluit aan bij de sturingsfilosofie waarin de gemeente richting geeft en kaders stelt, en de marktpartijen binnen die kaders initiatief nemen en realiseren.

7.3 Fasering van de ontwikkeling

De ontwikkeling van ‘De Nieuwe Held’ wordt gefaseerd uitgevoerd. Het uitgangspunt is een jaarlijkse realisatie van circa 150 tot 200 woningen, met een totale woningbouwopgave van 1.850 woningen. Deze fasering is noodzakelijk om de ontwikkeling beheersbaar te houden, zowel ruimtelijk als financieel en organisatorisch. Voor deze gefaseerde aanpak is het plangebied opgedeeld in deelgebieden, die in samenhang worden ontwikkeld in opeenvolgende deelplannen. De deelplannen zijn gebaseerd op de onderscheidende gebiedsonderdelen van ‘De Nieuwe Held’: de wierden, het centrumgebied en de hoofdstructuur (de zogenoemde contramal), bestaande uit de hoofdontsluiting en de bijbehorende groen- en waterstructuren(waarvan de hoofdontsluiting en het park als bovenwijkse voorzieningen functioneren). Het voornemen is om te starten met deelplan 1, bestaande uit deelgebieden 5, 6 en 7, in combinatie met de aanleg van de hoofdstructuur. Het uitgangspunt is dat de bouw van dit deelplan begin 2028 start. Zodra deelplan 1 in uitvoering is, worden parallel de voorbereidingen getroffen voor deelplan 2, dat naar verwachting bestaat uit de wierden 1, 2, 3 en 4. De daaropvolgende deelplannen worden gefaseerd verder richting het zuiden ontwikkeld.

75

Figuur 20 Indeling van de deelgebieden en wierden (Bron: gemeente Groningen) Tussen de start van de voorbereiding van opeenvolgende deelplannen wordt uitgegaan van een periode van circa twee jaar. Deze werkwijze maakt het mogelijk om te sturen op een continue ontwikkel- en bouwstroom, terwijl voldoende tijd resteert om per fase onderzoeken uit te voeren, besluiten voor te bereiden en participatie zorgvuldig te organiseren.

7.4 Juridische uitvoering: omgevingsprogramma, BOPA’s en OPA’s Omgevingsprogramma Het omgevingsprogramma vormt het beleidsmatige kader voor de ontwikkeling van ‘De Nieuwe Held’. Het programma beschrijft de doelen voor het gebied, de maatregelen om deze doelen te bereiken en de randvoorwaarden voor uitvoering. Het omgevingsprogramma is dynamisch van aard en wordt per deelplan geactualiseerd, zodra de uitwerking van een deelgebied voldoende concreet is. Een geactualiseerd omgevingsprogramma vormt een belangrijk beleidsmatig 76

toetsingskader en onderbouwing voor de beoordeling van omgevingsvergunningen. Daarbij geldt dat een actualisatie die uitsluitend een nadere uitwerking vormt van eerder vastgestelde kaders, in beginsel niet opnieuw voor wensen en bedenkingen aan de gemeenteraad wordt voorgelegd, tenzij sprake is van wezenlijke beleidswijzigingen. Buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA’s) Een BOPA is vereist wanneer een voorgenomen activiteit in strijd is met het geldende omgevingsplan. Bij de beoordeling van een BOPA wordt getoetst of de activiteit kan worden ingepast binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Het omgevingsprogramma biedt daarbij een integrale onderbouwing, waarin ruimtelijke, milieukundige, verkeerskundige, ecologische en sociale aspecten in samenhang zijn beschouwd. De gemeente gaat er in beginsel van uit dat het toepassen van een gefaseerde BOPA niet noodzakelijk is. Doordat de relevante kaders per deelplan worden uitgewerkt en vastgelegd in het omgevingsprogramma, ontstaat reeds duidelijkheid over de gewenste ontwikkeling en de randvoorwaarden waarbinnen deze plaatsvindt. Echter, het inzetten van een gefaseerde BOPA kan in specifieke situaties toegevoegde waarde hebben, bijvoorbeeld om initiatiefnemers vroegtijdig planologische zekerheid te bieden of om complexe ontwikkelingen beheerst te laten verlopen.

Omgevingsplanactiviteiten (OPA’s) Voor activiteiten die passen binnen het geldende omgevingsplan, maar waarvoor op grond van dat plan een vergunningplicht geldt, kan gebruik worden gemaakt van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit (OPA). Dit kan aan de orde zijn op locaties waar het onderliggende planologische regime reeds voorziet in de beoogde functie, maar aanvullende toetsing vereist is. Procedure Het uitgangspunt is dat de benodigde BOPA’s en OPA’s in beginsel worden afgehandeld via de reguliere procedure, met een beslistermijn van acht weken, die door het college eenmaal met zes weken kan worden verlengd. Vanwege de gefaseerde realisatie van ‘De Nieuwe Held’ worden meerdere vergunningen op verschillende momenten aangevraagd. Een sluitende vergunningenplanning kan daarom niet op voorhand worden vastgesteld.

7.5 Rol van de gemeenteraad en relatie met welstandsbeleid Het vaststellen van het omgevingsprogramma is een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders. De gemeenteraad wordt vooraf in de gelegenheid gesteld wensen en bedenkingen te uiten. Hiermee wordt de raad vroegtijdig betrokken bij de hoofdlijnen van de gebiedsontwikkeling. Het verlenen van BOPA’s is in beginsel een collegebevoegdheid. De gemeenteraad heeft bepaald in welke gevallen zij gebruik wil maken van haar bindend adviesrecht. Voor ‘De Nieuwe Held’ geldt dat het plangebied is gelegen in stedelijk gebied en dat het onderliggende planologische regime wonen grotendeels reeds toestaat. Daardoor zal het bindend adviesrecht niet op alle BOPA’s van toepassing zijn. Door het omgevingsprogramma vooraf voor wensen en bedenkingen aan de raad voor te leggen, wordt beoogd de raad in positie te brengen om richting te geven aan de ontwikkeling. Voor zover de raad heeft besloten af te zien van het bindend adviesrecht bij BOPA’s die passen binnen het omgevingsprogramma, geldt dat als uitgangspunt voor de verdere vergunningverlening. 77

Beeldkwaliteit en welstand Voor de gehele wijk is een gebiedsvisie opgesteld, die de basis vormt voor het omgevingsprogramma. Per deelplan wordt een kwaliteitskader uitgewerkt, bestaande uit: • een stedenbouwkundig plan, dat wordt vertaald naar juridisch-planologische regels en een plan-kaart in het omgevingsprogramma; • een beeldkwaliteitsplan, waarvan een tekstuele samenvatting door de gemeenteraad wordt vastgesteld als aanvulling op de welstandsnota. Het kwaliteitskader heeft geen zelfstandige juridische status, maar dient als onderbouwing van het omgevingsprogramma, als aanvulling op het welstandsbeleid en als inspiratie- en referentiekader voor initiatiefnemers en ontwerpers.

7.6 Financiële en planologische uitvoerbaarheid

De gebiedsontwikkeling ‘De Nieuwe Held’ kent een complexe financiële dynamiek, doordat planologische, financiële en privaatrechtelijke aspecten in samenhang moeten worden uitgewerkt en beheerst. Een zorgvuldige borging van financiële en planologische risico’s is daarmee een randvoorwaarde voor een robuuste en uitvoerbare gebiedsontwikkeling. Planologisch terugvalrisico De ontwikkeling vindt plaats via het instrument omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten, terwijl het onderliggende omgevingsplan zijn rechtskracht behoudt. Dit brengt het risico met zich mee dat bouwaanvragen die passen binnen het bestaande planologische regime moeten worden vergund of bij recht zijn toegestaan, ook als deze afbreuk doen aan de beoogde samenhang en daarmee aan de financiële uitvoerbaarheid van het gebied. Dit zogenoemde planologisch terugvalrisico kan leiden tot een onevenwichtige toedeling van functies en ongewenste effecten op de grondexploitatie. Dit risico wordt beheerst door in de samenwerkingsovereenkomst (SOK) met GPCV een kwalitatieve verplichting ex artikel 6:256 BW op te nemen, inhoudende dat geen gebruik wordt gemaakt van de onderliggende planologische mogelijkheden. Het zakenrechtelijke karakter van deze verplichting borgt dat deze ook geldt bij overdracht van gronden en daarmee bijdraagt aan financiële stabiliteit en voorspelbaarheid.

Ter ondersteuning van deze kwalitatieve verplichting is een Functiekaart ‘De Nieuwe Held’ opgesteld. Deze kaart heeft een beleidsmatig en richtinggevend karakter en verduidelijkt de beoogde eindbeelden en bandbreedtes per functie. Daarmee vormt de Functiekaart een belangrijk hulpmiddel om exploitatierisico’s per deelgebied inzichtelijk te maken. Het kostenverhaal wordt primair geborgd via anterieure overeenkomsten. Publiekrechtelijk kostenverhaal via BOPA’s is bij een organische ontwikkeling slechts beperkt toepasbaar. Om toch publiekrechtelijke grip te houden, wordt onderzocht of in het omgevingsprogramma beleidsregels kunnen worden opgenomen waarin het college vastlegt dat in beginsel geen medewerking wordt verleend aan afwijkingsvergunningen indien het kostenverhaal niet anterieur is verzekerd. Deze beleidslijn is te herleiden tot het belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en vormt daarmee een legitieme grond voor besluitvorming.

78

8. Toets ‘Evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ Dit omgevingsprogramma legt de kaders uit de gebiedsvisie De Nieuwe Held vast, waarop uitwerkingen volgen op basis van het kwaliteitskader (stedenbouwkundige en welstandscriteria) en dient als basis voor de uitwerking voor de opvolgende deelplannen. Het omgevingsprogramma vormt samen met uitwerking in deelplannen (op basis van het kwaliteitskader) het toetsingskader voor (B)opa’s. Daartoe fungeert het omgevingsprogramma tevens als de motivering van de ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ conform de beoordelingsregels van de artikelen 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Bij de beoordeling van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt getoetst aan de beoordelingsregels uit het Bkl, instructieregels van Rijk en provincie en relevante beleidskaders. Het resultaat van de toetsing is opgenomen in hoofdstuk 5. De ontwikkeling van woonwijk ‘De Nieuwe Held’ is beoordeeld tegen de achtergrond van het bestemmingsplan ‘De Held III’. Dat plan voldoet immers aan het criterium van ‘een goede ruimtelijke ordening’, als de voorloper van het criterium ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. De uitgangspunten voor de ontwikkeling van ‘De Nieuwe Held’ zijn naderhand gewijzigd. Vervolgens is gewerkt aan een nieuwe gebiedsvisie waarin deze nieuwe uitgangspunten zijn verwerkt.

Hierover is een participatietraject doorlopen dat op zijn beurt tot bijstelling van de nieuwe gebiedsvisie heeft geleid. In hoofdstuk 6 is beschreven hoe de participatie is vormgegeven, welke resultaten dit heeft opgeleverd en tot welke wijzigingen dit heeft geleid. De gebiedsvisie wordt vervolgens per deelplan uitgewerkt in een kwaliteitskader en vormt de basis voor dit omgevingsprogramma voor de uiteindelijke vergunningverlening. In hoofdstuk 4 is beschreven wat de huidige en gewenste situatie zijn voor het gebied. De woningbouwopgave van ‘De Nieuwe Held’ is onder de nieuwe uitgangspunten verzwaard. Het is gegaan van circa 1.600 woningen naar 1.850 woningen. Daarbij is een ruimere groenblauwe structuur voorzien, waarmee een zekere verdichting wordt gecreëerd. Verder is een wijkwinkelcentrum opgenomen, waar dat in het geldende omgevingsplan niet is voorzien. In het geldende bestemmingsplan is uitgegaan van ‘een woonwijk voor circa 1.600 woningen’. Dit impliceert een bandbreedte.

Gelet op: • de grote woningbehoefte, landelijk, maar ook in Groningen; • het feit dat het surplus aan woningen binnen hetzelfde areaal en binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien; • het feit dat het hogere aantal woningen is afgestemd op zowel rijksniveau, provinciaal als regionaal niveau, is het gerechtvaardigd om te concluderen dat de ontwikkeling voor wat betreft de woonfunctie in overeenstemming is met het criterium van een evenwichtige toedeling van functies.

79

In het geldende bestemmingsplan is geen wijkwinkelcentrum beoogd. Nieuwe beleidsuitgangspunten op rijks, -provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau onderstrepen het belang van wijkfuncties voor dagelijkse behoeften op loop- en fietsafstand (STOMP-principe). Dit leidt tot een verbetering van gezondheid, het stimuleert duurzaam vervoer en het zorgt voor een versterking van de leefbaarheid. In de omgevingsvisie geeft de gemeente aan dat er plek moet zijn voor wijkfuncties, waaronder winkels, ontmoetingsplekken en plekken om te werken. In de NOVEX is aangegeven dat ‘De Nieuwe Held’ als deel van de verstedelijking op de westflank samen moet gaan met het realiseren van een wijkcentrum. Vanuit omliggende wijken is het wijkcentrum door middel van een fijnmazig netwerk van fiets- en voetpaden verbonden, zodat het wijkcentrum ook omliggende wijken bediend. De toevoeging van een wijkwinkelcentrum zorgt daarmee voor een verbetering van de leefomgevingskwaliteit. Het is gerechtvaardigd om te concluderen dat de ontwikkeling voor wat betreft de wijkfunctie in overeenstemming is met het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Overige afwijkingen ten opzichte van ‘De Held III’ zijn ondergeschikt aan de kaders die reeds in het bestemmingsplan zijn vastgesteld.