Document · PDF

04. Ruimte voor economie Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen RGA br raad.pdf

gemeenteraad 21 juni 2023, gemeente GroningenBij agendapunt: -: Motie n.a.v collegebrief: Ruimte voor economie31.041 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Op en rond het station van Groningen, omdat we verwachten dat deze locatie het beste kan voldoen aan de eisen die toekomstige kantoorgebruikers stellen aan hun kantooromgeving. Daarnaast verwachten we nog lichte groei op locatie Europapark/Kempkensberg. Ook hier is een functiemix aanwezig en ook modern kantorenvastgoed dat in de kwalitatieve vraag naar kantoorruimte kan blijven voorzien. Wel is hier veel meer plancapaciteit aanwezig dan we vraag verwachten. Tot slot kent de regio een aantal campuslocaties, die naast autonome uitbreidingsvraag zeker ook aantrekkingskracht hebben voor potentiële additionele ruimtevragers. Zernike Campus Groningen is er daar een van. Daarnaast heeft de gemeente Groningen ambities om het campusmilieu op Corpus Den Hoorn te versterken. Locaties zonder functiemix zien we als minder kansrijk Bovenstaande betekent ook dat we vraaguitval en oplopende leegstand verwachten op locaties die minder goed kunnen voldoen aan de eisen die kantoorgebruikers in de RGA aan hun kantooromgeving stellen. Voor snelweglocaties geldt dat autobereikbaarheid relatief belangrijk is en naar verwachting blijft voor kantoorgebruikers in de RGA. Het nadeel dat snelweglocaties vaak hebben is dat ze monofunctioneel zijn

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

en in die zin dus minder goed aansluiten bij de veranderende vraag naar locaties die meer te bieden hebben dan een parkeerplaats en een werkplek. In de aanbevelingen hierna komen we hier op terug. Werken in de wijk is een blijvertje, maar verwacht er niet te veel van in programma Sinds de COVID-19 pandemie wordt er anders gekeken naar (kantoor)werk. De druk op de ruimte vanuit woningbouw en de transformatie van bedrijventerreinen om in de grote vraag naar woningen te voorzien, legt druk op de ruimte voor economie. Ambachtelijke, kleinschalige maakbedrijvigheid en thuiswerken hebben de wind dus in de zeilen. Ook in de RGA zien we een groei van kleine bedrijven en/of eenmanszaken. Gemengde gebieden in de stad hebben de toekomst. In aantal vierkante meters programma zien we echter maar een beperkte vraag vanuit kantoren. De eerste reden hiervoor is dat we het in dit onderzoek hebben over kantoren vanaf 500 m2. Dat is een forse omvang voor een klein bedrijf of (een aantal) thuiswerkers. Tegen de huidige kantoorquotiënt gaat het namelijk om circa 20-25 banen. Een flexconcept voor mensen die een of twee dagen buitenshuis willen werken heeft een minimale omvang nodig om rendabel geëxploiteerd te kunnen worden. We gaan daarbij uit van circa 1.500-2.000 m2.

Gezien de groei in banen en de latente behoefte die er zou kunnen zijn verwachten we niet dat zo’n concept in een gemengd gebied zal landen. De bestaande kantoorlocaties en -concepten op de markt kunnen in de vraag voorzien zo verwachten we. Gemengde gebiedsontwikkelingen met stadsstraten met levendige plinten kunnen voor een klein deel bestaan uit lokaal verzorgende kantoren. Denk aan een makelaar of administratiekantoor. Maar we verwachten niet dat u een significant deel van dit programma met kantoorfuncties kunt vullen. Voor kleinschalige kantoren hebben we een indicatie afgegeven van circa 1.000-2.000 m2 voor een herontwikkelingsgebied zoals Suikerzuide of Stadshavens deelgebied 1. Daarnaast kunnen kantoren op deze locaties aantrekkelijk zijn voorgebruikers in kantoren groter dan 500 m2. Dit zal netto dan wel ten koste gaan van vraag naar kantoren elders of oplopende leegstand elders. We ramen namelijk een negatieve vraag op locatietypen zoals solitaire kantoren en kantoren op overige OV-locaties. Nieuwe gemengde gebieden kunnen uiteraard wel aantrekkelijk zijn voor vervangingsvraag. Ons advies is daarom om niet uit te gaan van een groot programma in kantoren, tenzij op locaties elders kantoren uit de markt worden genomen.

Kantoren kunnen namelijk zeker samen met andere werkfuncties en maatschappelijke voorzieningen (sport, gezondheidszorg) in gemengde gebieden zorgen voor het ontstaan van een levendige mix van functies. 6.2.1 Rekening houden met een grotere onzekerheid Adaptief zijn voor gezonde kantorenmarkt De kantorenmarkt verandert na COVID-19 waarschijnlijk blijvend. De manier waarop kantoorgebruikers in de toekomst omgaan met hun huisvesting leidt naar verwachting tot een daling van de kantoorquotiënt. We zien daarbij in de RGA nog niet de grote afnames in kantoormeters die we landelijk zien bij (grote) kantoorgebruikers. Ook het Rijk is nog terughoudend. Dit is een van de redenen waarom we het COVID-19 als katalysator scenario op dit moment niet het meest passend voor de regio vinden. Maar dit wil niet zeggen dat deze impact nog kan komen. Het is daarom belangrijk om met geschetste onzekerheden om te kunnen gaan. Adaptief programmeren is daarvoor een van de manieren. Adaptief programmeren betekent in eerste instantie ervoor zorgen dat overaanbod wordt teruggebracht. We zien op een aantal plekken nog flinke (zachte) plancapaciteit. Met name op snelweglocaties zoals Messchenveld en op Europapark/Kempkensberg. Tegelijk verwachten we niet dat deze plancapaciteit op risico ontwikkeld zal worden.

Deelnemers aan het marktpanel wezen ons erop dat de laatste kantoren die op risico ontwikkeld zijn dateren van voor de crisisjaren (2008-2013). Maar er bestaat wel een kans dat kantoren worden ontwikkeld en partijen van andere locaties verhuizen. Dat is onwenselijk als daardoor leegstand optreedt op locaties waarvoor geen alternatief is. Het is daarom belangrijk om een goed beeld te hebben van welke locaties nog echt toekomstbestendig zijn, welke minder en wat eventuele alternatieven voor minder toekomstbestendige locaties zijn. Veel kantoren die vanwege de geschiktheid van pand en omgeving geschikt waren om te transformeren naar wonen zijn al getransformeerd. Locaties die nu onder druk komen staan zullen zeker niet altijd voor woningbouw geschikt zijn. Denk daarom ook na, en geef de markt dat ook mee, dat er steeds meer

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

behoefte is aan gemengde woon-werkmilieus en het toevoegen van bedrijfsruimte met een laag aandeel kantoorvloer op voormalige kantoorlocaties. Ook broedplaatsen en tijdelijke ruimte voor startende ondernemers kan deel uitmaken van (tijdelijke) gebiedsontwikkelingen. Hier kunnen immers bedrijven ontstaan die daarna een stap maken naar een van de campussen in Groningen. Dit is voor veel ontwikkelaars een nieuw vak en vraagt extra aandacht van beleidsmakers en private marktpartijen en om ondersteunend beleid. ADAPTIEF PROGRAMMEREN: HOE WERKT DAT IN DE PRAKTIJK? De term adaptief programmeren wordt in Nederland op dit moment in de praktijk veelal in de woningmarkt toegepast. Interessant is de manier waarop adaptief programmeren in Maastricht plaatsvindt. Hierbij zijn verschillende scenario’s geformuleerd (bijvoorbeeld gekoppeld aan een economische ambitie, aan een hogere of lagere arbeidsmigratie en aan de ontwikkeling en het beter vasthouden van de studentenpopulatie als basis voor een grotere economische dynamiek. De scenario’s zijn vertaald in concrete kantelpunten om ex durante in beeld te brengen of het scenario zich in werkelijkheid laat zien of dat in de programmering van gebieden kwantitatief of kwalitatief bijgestuurd moet worden.

Insteek daarbij is ook kwantitatief en kwalitatief een robuust deel van de programmering te hebben dat in alle scenario’s gerealiseerd moet worden om in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte te voorzien. 20 Op regionaal niveau vormt de regio De Kop van Noord-Holland een voorbeeld van adaptief programmeren in de woningmarkt. Hier formuleerden de regiogemeenten spelregels om meer flexibel met de programmering om te gaan. Dit betekent concreet dat de gemeenten een gezamenlijke programmering opstelden aan de hand van kwantitatieve en kwalitatieve criteria en dat gemeenten het principe hebben afgesproken dat bestaande plannen op de programmering kunnen worden ingewisseld ten faveure van nieuwe plannen die beter scoren op de product-marktcombinatie en locatiekenmerken. 21 Instrumenten die hierin kunnen ondersteunen Het blijft belangrijk om vinger aan de pols te kunnen houden en eventuele ontwikkelingen in de toekomst alsnog te kunnen aanpassen. Dit kan bijvoorbeeld door het laten vastleggen dat het recht op de ontwikkeling van een kantorenprogramma X gebonden is aan een bepaalde bouwperiode of leegstandspercentage. 22 Ook zogenaamde ‘use it or lose it’-uitgangspunten (limitatieve plantitels) kunnen behulpzaam zijn: hiermee voorkomen gemeenten dat plannen die maar niet los komen blijven liggen, maar wel het hard maken van nieuwe plannen blokkeren.

Voor nu is het belangrijkst dat binnen de RGA er voldoende plancapaciteit op goede kantoorlocaties (hoogstedelijke OV-knooppunten, centrumlocaties en campusmilieus) blijft. In beginsel vinden we het ook logisch om geen nieuwbouw mogelijk maken zonder passende onttrekkingen wanneer de leegstand hoger is dan 5 á 10%. 23

Stec Groep in opdracht van gemeente Maastricht, 2019, zie ook: Adaptieve woningbouwprogrammering, Platform31, 2020. Stec Groep in opdracht van regio Kop van Noord-Holland, 2017, zie ook: Adaptieve woningbouwprogrammering, Platform31, 2020. 22 Bijvoorbeeld: wanneer de leegstand X boven frictieniveau is, gelden spelregels volgens het use it or lose it principe. Is de leegstand lager dan het frictieniveau dan kunnen deze spelregels buiten werking gesteld worden (op basis van een jaarlijkse monitor). 23 Uiteraard zitten gemeenten of provincie lang niet altijd aan de knoppen om leegstand snel terug te dringen. Belangrijk is het besef dat leegstand of plancapaciteit op niet-toekomstbestendige locaties wordt teruggedrongen. Een initiatief tot transformatie kan in de praktijk lang duren. Het opstellen van een gebiedsvisie en de planologische uitwerking ervan ook. Als kantoren op niettoekomstbestendige locatie X tijdelijk worden verhuurd en transformatie over twee jaar start omdat het huurcontract van een partij in het gebied dan pas afloopt kan in de tussentijd uiteraard wel voorgesorteerd worden op een nieuwe, gewenste ontwikkeling elders. 20 21

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

6.2.2 Planologisch aanbod op de slechte plekken terugdringen en op beste plekken borgen, aansluitend bij de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte COVID-19 als katalysator van de bestaande concentratietendens naar locatie met functiemix COVID-19 versterkt naar verwachting het bestaande locatiepatroon van concentratie naar hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus omdat deze locaties de functiemix kunnen bieden die kantoorgebruikers steeds meer eisen. We hebben al eerder aangegeven dat de OV-bereikbaarheid van deze locaties voor de RGA niet doorslaggevend is. Autobereikbaarheid zal relatief belangrijk blijven, waardoor diversificatie van snelweglocaties ook in de toekomst een deel van de kantoorgebruikers zal blijven aanspreken. In onze prognose hebben we met deze trend al rekening gehouden. Niet alleen door COVID-19, maar als gevolg van alle in hoofdstuk 3 geschetste trends en het feit dat het welzijn van werknemers steeds belangrijker wordt voor werkgevers is het al langjarig aan de gang dat kantoorhoudende organisaties zich concentreren op hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus. De nabijheid van openbaar vervoer, toegang tot een ruime, hooggekwalificeerde arbeidsmarkt (War on talent) en een aansprekend onderscheidend leefklimaat voor werknemers worden daardoor steeds belangrijkere vestigingseisen voor eindgebruikers.

Omdat we verwachten dat er vraaguitval zal gaan ontstaan op een aantal kantoorlocaties is het extra belangrijk om te werken aan de juiste marktspanning. Enerzijds zal daarvoor kritisch moeten worden gekeken naar plancapaciteit op locaties waar we geen vraag meer verwachten. Anderzijds moet in de kansrijke kantoormilieus voldoende ruimte zijn voor nieuwe kantoren. Omdat de druk op de woningmarkt hoog is zal er vanuit ontwikkelaars en beleggers ook druk zijn om te komen tot woningbouwontwikkeling, ook op en rond stations. Dit zou voor een locatie als Europapark/Kempkensberg een uitkomst kunnen zijn. Blijf wel borgen dat er op kansrijke locaties voldoende ruimte voor een gemixt programma inclusief kantoren blijft. Ook als er tijdelijk sprake is van een mindere markt. De plek om dit goed te laten landen is de verstedelijkingsstrategie. Komen tot de gewenste marktspanning en ruimte bieden aan middelgrote en grote groeiers Er moet dus geen (grote) schaarste ontstaan in aanbod. Maar tegelijk moet ook geen onnodig overaanbod blijven bestaan waardoor marktspanning wegvalt. Monitor daarom steeds scherp de leegstand boven frictieniveau naar type locatiemilieu. Voor bepaalde doelgroepen, zoals innovatieve bedrijvigheid en ‘double digit’ groeiers moet altijd voldoende aanbod zijn. Zoals al gezegd vinden we het slim om kritisch te blijven op wat voor bedrijven op die locaties mag landen.

Specifiek voor locaties op snel- en uitvalswegen benadrukken we nogmaals dat er locaties zijn die wél toekomstbestendig kunnen zijn. Netto verwachten we op dit soort locaties namelijk vraaguitval, maar dit betekent niet dat alle snelweglocaties zullen krimpen. Het totale aandeel van snelweglocaties ligt in de RGA hoog en zal dat, ondanks de verwachte netto afname, ook blijven. Nog belangrijker is het dus om de locaties die wel toekomstbestendig zijn (denk aan: waar is een aantrekkelijke functiemix al aanwezig of in de toekomst mogelijk, waar staan kantoren die relatief eenvoudig label A kunnen krijgen, et cetera) goed in beeld te hebben en een visie op die locaties te hebben. Het totale aandeel van snelweglocaties ligt in de RGA hoog en zal dat, ondanks de verwachte netto afname, ook blijven. Nog belangrijker is het dus om de locaties die wel toekomstbestendig zijn (denk aan: waar is een aantrekkelijke functiemix al aanwezig of in de toekomst mogelijk, waar staan kantoren die relatief eenvoudig label A kunnen krijgen, et cetera) goed in beeld te hebben en een visie op die locaties te hebben. Het ontwikkelen van een functiemix kan snelweglocaties aantrekkelijker maken voor kantoorgebruikers. De totale vraag naar kantoorruimte die we ramen blijft echter gelijk.

Dat betekent dat ontwikkeling van nieuwe kantoormeters op snelweglocaties ten koste gaat van vraag naar andere locaties in de regio. Het is aan de regio om hierin keuzes te maken.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

WERKEN MET PORTFOLIO’S OM OVERAANBOD OP TE LOSSEN In dit arrangement is het de bedoeling om overaanbod op te lossen door kansrijke plekken voor kantoren te versterken en minder kansrijke/onaantrekkelijke plekken langzaam te transformeren, herbestemmen of af te stoten. Dit arrangement is toegepast op onder andere Brainpark in Rotterdam en in de gemeente Nieuwegein als basis gebruikt voor arrangementen. De waarde van commercieel vastgoed bestaat uit huuropbrengst, vastgoedwaarde en afschrijving. Door dit in een gezamenlijk fonds onder te brengen en hieruit aandelen te vergeven naar rato van inbreng ontstaat een speelveld waarin transformatie, herbestemming en versterking op gang kan komen. Uit het fonds worden huurders verleid om te verhuizen naar de meest aantrekkelijke locatie (waar op termijn een hogere huur mogelijk is), worden de kosten voor het verbeteren van de uitstraling en transformatie bekostigd en is beheer mogelijk. Een dergelijk arrangement kan goed werken op de kantorenmarkt. In delen van de RGA kan overaanbod ontstaan met leegstand en daardoor dalende huurprijzen. Naar de toekomst is de verwachting dat de vraag daalt gezien de veranderde marktomstandigheden. De veranderde marktpositie en toekomstverwachting heeft een negatief effect op de waardeontwikkeling.

De voorraad en het aanbod moeten op sommige locaties krimpen om de markt beter te laten functioneren, prijzen en rendementen te laten stijgen en incourante locaties uit de markt te nemen, met inbegrip van de belangen van eigenaren. Een sterke en toekomstgerichte visie is nodig om binnen de kantorenmarkt transitie- en concentratiegebieden te identificeren. Bovendien is samenwerking met marktpartijen essentieel om stappen vooruit te zetten. Er moet een sense of urgency gecreëerd worden waarbij inzichtelijk gemaakt wordt dat doorgaan op de huidige voet leidt tot kapitaalderving en lagere rendementen op lange termijn. Huurders worden gebundeld op de meest kansrijke plekken. Ouder, minder aantrekkelijk vastgoed of gebieden worden (op termijn) uit de markt gehaald. Omdat het eigendom niet versnipperd is, maar ondergebracht in een fonds (inbreng naar rato, onafhankelijk bepaald) profiteren alle partijen van de ingreep. Hierdoor ontstaat een gezondere markt voor kantoorgebouwen en plekken met toekomstwaarde (goede bereikbaarheid OV en auto, voldoende parkeermogelijkheden, flexibiliteit, looproutes verbeteren, profiel, et cetera). Een alternatieve strategie is dat verschillende eigenaren een leegstaand kantoorpand gezamenlijk verwerven om dit vervolgens te slopen en daarmee de markt voor alle betrokken eigenaren te verbeteren.

6.2.3 Inzetten op transformatie en herontwikkeling buiten hoogstedelijke OV-knooppunten/ centrummilieus en campussen We hebben veel aandacht geschonken aan de locatietypen waar we nog een groeiende vraag zien (vooral in Groningen). Die aandacht voor die locaties laat onverlet dat er aandacht moet zijn voor de bestaande kantorenvoorraad en kantoorlocaties waar vraaguitval gaat zijn. Voor de overige gemeenten in de RGA voorzien we dat deze vooral een lokale markt zullen (blijven) bedienen. In dit segment zal relatief weinig vraaguitval zijn omdat er altijd behoefte blijft aan enige kantoren met lokaal verzorgende dienstverlening zoals makelaars, accountants en andere dienstverlenende bedrijvigheid. Zoals gezegd zien we nog maar weinig locaties met veel plancapaciteit. Ook de voorraad in de gemeenten buiten Groningen en Assen is beperkt. Met dit advies vragen we daarom aandacht voor de bestaande voorraad en locaties waar vraaguitval zal gaan plaatsvinden. We signaleren de communicerende vaten tussen de bestaande kantorenvoorraad en de nieuw toe te voegen kantoren op hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus.

In de bestaande kantorenvoorraad op snelweglocaties, bedrijventerreinen en mogelijk secundaire OV-knooppunten is verandering, herbestemming naar wonen, gemengd gebied en bedrijfsruimte met een laag aandeel kantoorvloer het leeuwendeel van de opgave, in plaats van ‘nieuwbouw om de nieuwbouw’.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Welke kwalitatieve segmenten en werk- en woonmilieus ontbreken nog in het bestaande stedelijke weefsel, waar zijn kwalitatieve mismatches, wat zijn zo bezien de effecten van het toevoegen van het geplande kantoorprogramma op hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus? Hoe kan de kwalitatieve (niet-kantoren-)behoefte binnen de bestaande voorraad worden ingevuld (vrijwel altijd is hier aanpassing en/of herontwikkeling van deze kantoren voor nodig)? Nieuwbouw- toevoegingen op hoogstedelijke OV-knooppunten/centrummilieus moeten hand in hand te gaan met afwegingen over transformatie, (tijdelijk) hergebruik, adaptieve programmering. Steeds meer functies vragen om ruimte. Het bestaande ruimtebeslag is op veel plaatsen dermate groot dat vrijkomend kantorenvastgoed kan voorzien in de ruimtebehoefte aan andere functies. Herontwikkeling biedt mogelijkheden tot een grotere ruimte-productiviteit binnen het bestaande ruimtebeslag op deze locaties. • Op bedrijventerreinen met kantoorruimtegebruik gaat het om verdichten en meer mengen. Voor mengbare bedrijven zit deze ruimtewinst bijvoorbeeld in het realiseren van gezamenlijke faciliteiten en meer stapelen in productieve wijken. Voor niet-mengbare bedrijven zit het vooral in efficiënt verkavelen, een optimalisering van de netto-bruto verhouding.

• Op kantoorlocaties aan de snelweg kunnen nieuwe woon(-werk)gebieden worden ontwikkeld, waarbij de ontwikkeling van bedrijfsruimte een buffer kan vormen om hinder (ook van verkeer van de snelweg) voor wonen en gemengde milieus af te vangen. • Daarnaast biedt de transitie van kantoorruimte naar andersoortige functies (wonen, werken, telkens in een passende mix passend bij marktbehoefte en locatiekenmerken) mogelijkheden om de gebiedsidentiteit van secundaire OV-knooppunten, snelweglocaties en bestaande bedrijventerreinen te verbeteren. Verbetering van de gebiedskwaliteit draagt bij aan de (economische) vitaliteit van deze gebieden. Specifiek voor de gemeente Groningen adviseren we daarom om de transformatiestop op locaties buiten hoogstedelijke OV-knooppunten/ centrummilieus en campussen los te laten. Belangrijk struikelblok bij dit soort herontwikkelingen is de onrendabele top. Op dit moment staan kantoren vaak nog ‘in de boeken’ voor hoge bedragen. Ook leegstaande kantoren op locaties waar naar verwachting weinig perspectief is op invulling van de meters. Denk aan een zelfstandig kantoor op een bedrijventerrein. Herontwikkeling naar bedrijfsruimte is voor een eigenaar financieel niet interessant (en niet haalbaar) ondanks het feit dat erop veel plaatsen in Groningen en Drenthe behoefte is aan bedrijfsruimte of bedrijfskavels, zeker ook voor lokaal MKB.

De waarde waarvoor kantoren in de boeken staan is echter een fictieve waarde die niet correspondeert met de daadwerkelijke waarde. Door een eigenaar zal ergens een keer pijn moeten worden geleden voordat herontwikkeling tot stand komt. Voldoende krapte op de markt voor bedrijfsruimte en -kavels werkt opbrengstverhogend. Een fonds binnenstedelijk transformeren kan ook helpen om projecten op gang te brengen. 24

HERONTWIKKELING VAN BEDRIJVENTERREINEN DOOR EEN REVOLVEREND FONDS

Den Haag zet bijvoorbeeld EFRO subsidies in voor herontwikkeling van vastgoed naar gemengd wonen/werken.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Provinciale Staten van Utrecht stemden in september 2021 in met een regeling op basis waarvan de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht aan de slag kan met het herontwikkelen van kavels en benutten van restruimtes op bedrijventerreinen. Daarmee wordt invulling gegeven aan het intensiever gebruiken van bestaande bedrijventerreinen in plaats van uitleglocaties in ontwikkeling nemen en wordt gewerkt aan verduurzaming van bedrijventerreinen, onder meer doordat er investeringen in vernieuwing van vastgoed worden gedaan. Hiervoor is een revolverend fonds is het leven geroepen om projecten van de grond te krijgen die door commerciële financiers (vanwege een te hoog risicoprofiel of te hoge aanloopkosten) niet worden gefinancierd. Na herontwikkeling van het project is er echter vaak wel degelijk opbrengstpotentie waardoor het fonds niet alleen leegstroomt, maar ook weer gevuld raakt. Ook het Fonds Ruimte en Economie Den Haag (FRED) is een revolverend fonds dat gebruikt kan worden voor verbouwing van bestaande ruimtes of nieuwbouw en aankoop van bedrijfspanden. Met aanpassingen zouden dit soort fondsen ook gebruikt kunnen worden voor het transformeren van kantoren naar bedrijfsruimte.

6.3 Conclusies bedrijventerreinen De bedrijventerreinenprognoses van de provincies Groningen (begin 2023) en Drenthe (eind 2022) gaan dieper in op de conclusies per provincie. Voor de RGA concluderen we specifiek: Totale indicatieve ruimtevraag tot 2030 is circa 110 tot 190 hectare bedrijventerrein De bandbreedte van de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) in de RGA in de periode 2022 tot 2030 is 111 tot 192 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 14 tot 24 hectare. De historische uitgifte en de mutatie van de voorraad van de afgelopen 10 jaar bevinden zich in de regio beide rond de onderkant van de bandbreedte van de ruimtevraag. De bovenkant van de bandbreedte ligt hoger dan de gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte in de RGA. Verwacht wordt de sectoren logistiek en groothandel, bouw, handel en reparatie en industrie de grootste ruimtevragers zijn. Daarnaast is geraamd dat de indicatieve ruimtevraag vooral in de gemeenten Groningen en Assen landt. 25 Hard (plan)aanbod van circa 170 hectare bedrijventerrein in de RGA Er is in de regio per 1-1-2022 nog zo’n 172 hectare aan harde plannen beschikbaar. Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijk vastgestelde bestemmingsplannen. Daarbij valt op dat het meeste aanbod nog beschikbaar is in de gemeente Groningen en Assen.

In Assen gaat het voornamelijk om uitgeefbare grond op bedrijventerrein Messchenveld. In Groningen is het gros van de uitgeefbare voorraad aanwezig op Westerpoort. Echter is circa 33,5 hectare hiervan met name geschikt voor grootschalige bedrijvigheid. Een deel van het harde planaanbod in de regio is al onder optie/verkocht. Kwantitatieve behoefte tot 2030 toont lichte behoefte in het gunstige scenario In de confrontatie van de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) met het harde planaanbod in de RGA tot 2030 toont het lage scenario meer aanbod dan vraag. In het hoge scenario is er sprake van een lichte behoefte in de periode tot 2030. 26 We merken daarbij op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is omdat deze afhankelijk is van de vorderingen van de transformatieplannen en dat additionele vraag lastig te voorspellen is. Tot 2040 is vraag en aanbod in het lage scenario ongeveer in evenwicht. In het gunstige scenario is er meer vraag dan aanbod en ontstaat er een behoefte van circa 165 hectare. Opgaven op de bedrijventerreinenmarkt voor RGA tot 2030 Op basis van de prognose en de ruimtebehoefte komen we – op hoofdlijn – tot de volgende (hoofd)opgaven voor de bedrijventerreinenmarkt in de RGA.

Hierbij gaan we niet in op overige aspecten die ook passen bij bedrijventerreinenbeleid/strategie zoals energietransitie, klimaatadaptatie, Hierbij moet opgemerkt worden dat een aantal gemeenten niet volledig binnen de regiocontour van de RGA valt. Specifiek aanbod nemen we in deze confrontatie niet mee omdat hier ook specifieke vraag tegenover staat die zich moeilijker laat ramen en vaak een grotere reikwijdte heeft dan de provincie en daarmee ook de regio (en het in dit geval o.a. een campus betreft).

25 26

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

duurzaamheid en circulaire economie. Op die aspecten gaan we in de provinciale prognoses uitgebreid in. De invloed van deze megatrends op bedrijventerreinen is voor de RGA grosso modo gelijk aan wat in de provinciale prognose staat beschreven. •

•

Op termijn moet er aandacht zijn voor het beschikbaar maken van extra ruimte voor kleinschalig lokaal aanbod in de RGA. Momenteel is er nog voldoende aanbod (11 hectare) om in de uitbreidingsvraag van circa 6 tot 15 hectare te voorzien. Dit aanbod is echter voornamelijk gevestigd in Noordenveld. Dit terrein zal niet snel lokale vraag vanuit de stad Groningen aantrekken. De vraag is namelijk vooral lokaal gebonden en bedrijven blijven overwegend binnen de eigen gemeentegrenzen. Eventueel nieuw aanbod zal dan ook verspreid door de regio ontwikkeld moeten worden met als zwaartepunt de stad Groningen. Hier is momenteel geen kleinschalig lokaal aanbod en is er wel een uitbreidingsvraag van circa 6 tot13 hectare. Op regioniveau zijn alleen nog op Westpoort en Roodehaan kavels geschikt voor ruimtevragers van groter dan 3 hectare. Echter zijn momenteel al een aantal grote kavels onder optie. Dit terwijl er wel een aanzienlijke vraag is vanuit de sectoren industrie en logistiek en groothandel. Ruimtevraag uit deze sectoren is vaak grootschalig van aard, ze zoeken vaak een kavel van minimaal 3 hectare. In de gemeente Groningen ontstaat op termijn een tekort aan (kleinere) regulier gemengde kavels om te voorzien in de vraag. In Noord-Drenthe is er een overaanbod aan regulier gemengde kavels met een omvang van kleiner dan één hectare.

Mogelijk ontstaat er dus ‘overloopvraag’ binnen de RGA. Het is belangrijk inzicht te krijgen in welke terreinen in de regio geschikt zijn om deze ‘overloopvraag’ op te vangen. In eerste instantie zal Bedrijvenpark Ter Borch een deel van die ruimtevraag kunnen accommoderen. Vanwege de ligging tegen/bijna in Groningen stad. Maar mogelijk zijn ook andere locaties in Noord-Drenthe hiervoor interessant. Het overaanbod aan kleine regulier gemengde kavels in Noord-Drenthe kan ook worden opgelost door kleine kavels samen te voegen. Zo wordt direct in de vraag naar kavels groter dan één hectare voorzien. Mogelijk lenen locaties zoals Messchenveld zich hiervoor. Ook is gelet op de ruimtevraag in dit segment intensivering van bestaande bedrijventerreinen aantrekkelijk. Er zijn diverse terreinen waar ruimte nog intensiever gebruikt kan worden. Een herontwikkeling kan ook kansen bieden voor verdere opwaardering van de bestaande terreinen. Dit geldt voor zowel bedrijventerreinen in Groningen als Drenthe. De studie van de provincie Groningen naar de toekomstbestendigheid van bestaande bedrijventerreinen biedt hiervoor eerste nuttige inzichten.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

7 Synthese: grootste opgaven voor de regio 7.1 Inleiding In dit rapport is specifiek voor de RGA een behoefteprognose kantoren opgesteld. Voor bedrijventerreinen is een ‘vertaling’ gemaakt van twee behoefteprognoses op provinciaal niveau die eind 2022 (Drenthe) en begin 2023 (Groningen) zijn afgerond. In de provinciale prognoses wordt veel dieper ingegaan op de achterliggende methodiek, de bouwstenen voor de prognoses, et cetera. We hebben daar dan ook naar verwezen in de leeswijzer in hoofdstuk 2. De uitkomsten van beide bedrijventerreinprognoses zijn vertaald naar het schaalniveau van de RGA. In dit laatste hoofdstuk staan we stil bij de grootste opgaven die we zien voor de regio. Dit overziend vanuit de twee behoefteprognoses en de conclusies die we aan beide verbinden. We formuleren vier opgaven. Per opgave geven we een beschrijving en adviezen hoe deze opgaven het hoofd te bieden.

7.2 Om verwachte werkgelegenheidsgroei te kunnen bijbenen is het realiseren van groeipad in Verstedelijkingsstrategie cruciaal De beroepsbevolking in de regio neemt af. In de gunstige economische scenario’s groeit de werkgelegenheid wel. De regio staat dus voor een verstedelijkingsopgave. Deze opgave is veelal een reactie op de flinke groei in economie en arbeidsplaatsen. Immers, de extra woningen en schaalsprong in stedelijke voorzieningen zijn nodig om het gevraagde arbeidspotentieel te leveren en om de kwaliteit van wonen, leven en ondernemen op een hoger plan te brengen. Als die aantallen woningen en voorzieningen niet gerealiseerd worden kan dit betekenen dat bedrijven niet de groei kunnen doormaken die ze zouden willen. Maar tegelijk kan het ook een sterke drijfveer zijn voor bedrijven om verder te innoveren en investeren in bijvoorbeeld automatisering. De arbeidsmarkt is op dit moment overal krap en de verwachting is dat dit zo blijft. Groningen stad (en daarvan profiteert uiteraard ook de regio) heeft het voordeel van een relatief jonge bevolking. Dit heeft echter ook een keerzijde: de voorziene groei concentreert zich naar verwachting steeds meer in Groningen stad.

Dat geldt voor kantoren nog sterker dan voor bedrijventerreinen, omdat er voor bedrijventerreinen nog wel uitbreidingsvraag is bij lokaal MKB in de regio en mogelijk in additionele ruimtevragers die grotere kavels zoeken die niet in Groningen stad beschikbaar zijn. Het toevoegen van extra woningen en voorzieningen in de RGA is daarom cruciaal om het gat tussen vraag naar werknemers en beschikbare beroepsbevolking te dichten. In andere woorden: het realiseren van de voorgenomen aantallen woningen en voorzieningen in de verstedelijkingsstrategie is een cruciale randvoorwaarde voor het kunnen realiseren van de geprognosticeerde werkgelegenheidsgroei, zowel in de RGA als in de wijdere regio. De woningen en voorzieningen die in de RGA worden gerealiseerd vervullen namelijk ook een functie voor werknemers buiten de RGA. Hierin zijn echter wel keuzes mogelijk. De geprognosticeerde vraag naar bedrijventerreinen is namelijk geen opgave die koste wat kost moet worden ‘gehaald’. Het gaat om een beleidsneutrale raming die wel rekening houdt met trends en ontwikkelingen, maar niet met grote wijzigingen in het ruimtelijkeconomische beleid dat u tot nu toe voert. Beleid kan uiteraard wel invloed hebben. Als u bijvoorbeeld inzet op het verplaatsen van bedrijvigheid naar bedrijventerreinen, neemt de vraag naar bedrijventerrein

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

toe. Als u actief handhaaft op label-verplichtingen kan meer vervangingsvraag naar kantoren ontstaan. Als u inzet op het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen of een deel van de ruimtevraag naar kantoren en bedrijventerreinen in gemengde stedelijke gebieden laat landen, valt de vraag naar uitleglocaties ook lager uit. Een andere beleidsknop is selectiviteit in bedrijven die u (nog) wel of niet wilt faciliteren op uw bedrijventerreinen. Ook dat heeft effect op de uiteindelijke ruimte die benodigd is op bedrijventerreinen. Bij deze laatste beleidsknop is relevant om te benoemen dat er een ‘waterbed-effect’ kan ontstaan. Selectiviteit in de RGA kan betekenen dat een deel van de ruimtevraag wordt afgewenteld op de wijdere regio(gemeenten). Dit effect kan uiteraard ook andersom optreden als in de wijdere regio kritischer wordt gekeken naar bijvoorbeeld de regionale meerwaarde van bedrijven. In paragraaf 7.3 (faciliteren van ruimtevraag in gemengd woon-werkgebieden) en paragraaf 7.5 (regionaal afstemmen) gaan we hier dieper op in.

7.3 Ontwikkel stedelijke gemengde woon-werkgebieden en benut bestaande werklocaties beter De ruimtedruk in de RGA regio is groot. Zeker in en rond Groningen vragen veel functies om ruimte. Er zijn nog (her)ontwikkellocaties voor woningen en bedrijventerreinen. Maar die zullen naar verwachting niet voldoende zijn om alle ruimtevraag te faciliteren. Een oplossing is om keuzes te maken (zie ook vorige paragraaf) in welke ruimtevraag te faciliteren en welke eventueel niet. Een andere oplossing ligt in het beter benutten van bestaand stedelijk gebied. Dit is ook helemaal in overeenstemming met nieuwe EUregelgeving die vanaf 2050 (en eigenlijk al eerder) paal en perk stelt aan netto stedelijke uitbreiding. Er is veel potentiële vraag vanuit werkfuncties voor binnenstedelijke, gemengde gebieden. Gemengde gebieden zijn vitaler, wendbaarder en daarmee is de kwaliteit en toekomstwaarde voor de regio hoog. Stadshavens in Groningen en Havenkwartier in Assen bijvoorbeeld zijn locaties waar een werkprogramma in kan passen waarmee in een deel van de behoefte naar kleinschalig lokaal bedrijventerrein kan worden voorzien. Ook kan ruimte zijn voor (kleinschalige) kantoren. Dit advies sluit goed aan bij het principe ‘Hefboom voor herstructurering’ uit de Verstedelijkingsstrategie. Bestaande werklocaties brengen ook opgaves met zich mee.

In de paragraaf hiervoor is al stilgestaan bij het opvangen van een deel van de ruimtevraag op bedrijventerreinen. Daarnaast zijn er ook op het vlak van toekomstbestendigheid belangrijke keuzes te maken. Voor bedrijventerreinen geldt dat ze stuk duurzamer kunnen (en misschien zelfs wel moeten). Niet alleen vanwege de impact die dit heeft op het klimaat, maar ook om ze aantrekkelijker te maken als werkplek. Daarmee dragen ze bij aan een gezonde en duurzame leef- en werkomgeving in de RGA. Voor kantoren geldt dat verduurzaming via de labelverplichtingen op gebouwniveau tot stand begint te komen. Op gebiedsniveau liggen er echter ook zeker nog opgaven om een aantal kantoorlocaties toekomstbestendig te houden of maken. De gebiedsvisie voor Corpus Den Hoorn is een voorbeeld om tot concrete verbeteringen van een bestaande werklocatie te komen. Monofunctionele kantoorlocatie zoals De Lauwers in Assen en Kranenburg in Groningen functioneren nog goed. Voor dit soort locaties kan het op termijn nodig zijn na te denken hoe deze toekomstbestendig te houden zijn. De bedrijventerreinen in Groningen zijn in 2022 allemaal beoordeeld op toekomstbestendigheid. Uit die analyse komen verschillende terreinen naar voren waar ingrepen nodig zijn om de toekomstbestendigheid te verbeteren.

Locaties zoals het Damsterdiep, Hogeweg en HoogezandNoord komen uit die analyse als locaties die zich aan het einde van de levenscyclus bevinden. Voor Drenthe is dat inzicht er niet voor de hele provincie. In de regio Zuidoost Drenthe en Overijssel zijn zes pilotprojecten aangewezen voor het toekomstbestendig maken van bedrijventerreinen. Lessen uit die projecten kunnen ook voor de RGA nuttig zijn.

7.4 ‘Pieken scheren’ om polycentrisch te ontwikkelen Een van de principes in de Verstedelijkingsstrategie is het stimuleren van een polycentrische ontwikkeling. Die polycentrische ontwikkeling sluit aan bij hoe het werklandschap van de regio zich in het verleden heeft ontwikkeld. Voor de kantorenmarkt zien we dat er een sterke focus op Groningen stad lijkt te ontstaan. En daarbinnen weer op campussen en OV/centrummilieus met een goede functiemix. In de adviezen voor de kantorenmarkt schreven we al dat herbestemming op snelweglocaties een aandachtspunt is. Netto zien we

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

echter meer plancapaciteit dan vraag op de kantorenmarkt. Er is kortom vooral een kwalitatieve behoefte. Dat betekent keuzes maken om goede, toekomstbestendige plekken te laten ontstaan. De bedrijventerreinmarkt laat een ander beeld zien. Zowel kwantitatief als kwalitatief is er behoefte. In het Groningse deel van de regio is meer vraag dan aanbod. In Drenthe is het beeld eerder andersom. Spreiden van vraag kan een deel van de oplossing zijn. De RGA is daarbij ook geen eiland. Voor bepaalde typen ruimtevragers kan ook de keuze worden gemaakt selectief te zijn. Mogelijk kan een deel van de ruimtevraag buiten de RGA worden gehuisvest. Denk aan grootschalige ruimtevragers. In de regionale economische visie voor de A7/N33 wordt ruimtelijk economisch beleid gemaakt om grotere bedrijven te faciliteren. Door op deze manier vraag te verdelen over de regio van plekken waar eigenlijk meer vraag dan aanbod is, kan ook weer ruimte ontstaan voor ontwikkelingen. In paragraaf 6.3 hebben we ook eventuele ‘overloopvraag’ vanuit Groningen naar Drenthe benoemd. Ook dat is een manier om vraag te verdelen over de regio en zo ruimte vrij te spelen voor ontwikkelingen die echt in Groningen moeten landen. Dit geldt uiteraard niet alleen voor Groningen stad. Voor lokaal MKB zien we dat er op veel plaatsen behoefte is aan bedrijfskavels.

Daarvoor kunnen uiteraard nieuwe uitleglocaties worden ontwikkeld. Maar er zijn ook andere mogelijkheden om in die behoefte te voorzien. Bijvoorbeeld door een combinatie van beter benutten van bestaande terreinen met het ‘omkatten’ van uit te geven hectares (bijvoorbeeld grotere kavels opknippen in kleinere) of het verplaatsen van een groot bedrijf van een lokaal bedrijventerrein naar een regionaal bedrijventerrein waardoor schuifruimte voor kleinere bedrijven op het lokale terrein ontstaat. Dit mes snijdt aan meerdere kanten. Bestaande plekken en infrastructuur worden zo goed mogelijk benut, wat aansluit bij de achterliggende gedachte van polycentrisch ontwikkelen.

7.5 Afspraken maken in regionaal verband over spreiden van vraag, faciliteren van grootschalige bedrijvigheid en regionale maatschappelijke meerwaarde Binnen de regio is afstemming noodzakelijk om bovenstaande opgaven het hoofd te bieden. Er is aanleiding om af te stemmen over het in balans brengen van (specifieke vormen van) vraag en aanbod, hoe acquisitie van grootschalige bedrijven vorm te geven en of spreiding of overloop van vraag gewenst is en zo ja, voor wat voor soorten bedrijvigheid. Centraal in al deze afspraken zou moeten staan hoe bedrijvigheid een zo groot mogelijke rol kan spelen bij het versterken van de economie en agglomeratiekracht van de RGA. Regionale meerwaarde speelt hierin een belangrijke rol. We adviseren daarom om dit begrip concreet te maken door een duidelijke definiëring ervan. Regionale meerwaarde kan vervolgens worden gebruikt om afspraken te maken over het spreiden van vraag over de regio. Daarbij speelt specifiek de vraag voor bedrijventerreinen hoe vraag en aanbod naar binnen de gemeenten Groningen en Assen, de zwaartepunten van de regio, zich verhouden tot de rest van de regio. Afstemming is nodig omdat op dit moment de situatie in het noordelijke deel van de regio krap is: er is daar naar verwachting meer vraag dan aanbod. In en rond Assen is wat meer aanbod dan vraag. En voor grootschalige bedrijvigheid is in de regio nauwelijks meer plek.

Keuzes maken over het al dan niet faciliteren van ruimtevraag van bedrijven gebeurt idealiter vanuit de vraag: wat maakt ons als regio economisch sterker? In de Verstedelijkingsstrategie is per gemeente al aangegeven wat de sterktes zijn. Verdere specialisatie van deze sterktes helpt bij het versterken van de regionale economie. Bedrijven die binnen de genoemde sterktes vallen zouden in een gemeente sowieso gefaciliteerd moeten worden. Voor bedrijven die meer ‘footlose’ zijn (denk bijvoorbeeld aan logistieke bedrijvigheid of handel en opslag) kan een locatie elders ook een alternatief zijn. De groei van lokale werkgelegenheid en de bijdrage aan transitie naar circulaire economie of energietransitie zijn twee andere criteria die ook al in het Verstedelijkingsakkoord worden benoemd. Het stimuleren van ‘overloop’ moet in elk geval niet leiden tot het wegdrukken van ongewenste bedrijven naar elders. Door criteria (globaal) af te spreken kan worden voorkomen dat bij een concrete ruimtevraag eerst nog een hele regionale afstemming moet plaatsvinden die veel tijd kost, waarmee een bedrijf uiteindelijk niet geholpen is.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Bijlagen A. Kantorenvoorraad per RGA gemeente Tabel A1: Aandeel gemeenten in kantorenvoorraad Gemeente Groningen Assen Westerkwartier Het Hogeland Midden-Groningen Noordenveld Tynaarlo Totaal

Voorraad in m2

Aandeel

1.022.000 260.000 31.000 11.000 50.000 26.000 30.000 1.430.000

71% 18% 2% 1% 3% 2% 2% 100%

Bron: Bak Property Research (2022); Vastgoedmonitor Groningen (2021); analyses o.b.v. BAG (1-1-2022)

B. Transformatieplannen gemeente Groningen Tabel B1: Actuele transformatieplannen bestaande kantoorvoorraad Locatie Hoendiep 1 Ketwich Verschuurlaan 98 Ketwich Verschuurlaan 100 Rademarkt

Oppervlakte in m2 vvo 6.900 2.300 1.300 ca 15.000

Henri Dunantlaan 2 Energieweg 17 Chopinlaan 12 Waagstraat 1 Laan Corpus den Hoorn 108

10.100 8.300 2.000 3.500 1.400

Laan Corpus den Hoorn 1 Totaal

1.300 52.000

Buurt

Toelichting

Kostverloren De Wijert-Zuid De Wijert-Zuid Binnenstad-Zuid

Nu gezondheidscentrum

Corpus den Hoorn Hoendiep Coendersborg Binnenstad-Noord Corpus den Hoorn - Zuid Corpus den Hoorn

Ontwikkeling politie op Europapark (ca 8.000-10.000 m² in 2026 gereed). Vervolgens herontwikkeling Rademarkt. Voormalig KPN gebouw DNVGL Voormalig RHDHV, woningbouwproject Prelude BelSimpel Leger des Heils, toevoegen wonen met behoud kantoormeters Sloop-nieuwbouw

Bron: Gemeente Groningen (juni 2022).

C. Beroepsniveau naar sector, landelijke percentages Figuur C1: Beroepsinformatie (niveau en sector) van werkzame personen (15 tot 75) per sector 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

15% 15% 70% 60% 15%

55%

50%

25%

45% 75%

25%

10%

15%

20%

Industrie, bouw, handel en logistiek

ICT

Financiele diensten

20% 30%

20% 25%

Zakelijke diensten

25%

Vastgoed

Overheid

15% Beroepsniveau 4

25% 50%

25%

15%

5% 15% Onderwijs

Beroepsniveau 2

50% 20% Zorg

Beroepsniveau 3

Beroepsniveau 1

Overig

Bron: Stec Groep, op basis van CBS 2021 (tweejaarsgemiddelde 2019-2020, gebaseerd op werkzame beroepsbevolking). Afgerond op 5-tallen.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

D. Plancapaciteit RGA naar locatie Tabel D1: Plancapaciteit in m2 kantoren in gemeenten Groningen en Assen Gemeente

Groningen

Assen

Locatie Spoorkwartier Stationsgebied Noord Europapark Kemkensberg Zernike Campus Hunzepark Corpus den Hoorn Suikerzijde Stadhavens Eemskanaalzone 4 Messchenveld***

Locatietype Hoogstedelijk OV-knooppunt & centrummilieu Hoogstedelijk OV-knooppunt & centrummilieu Europapark + Kempkensberg (OV/snelweg/gemengd) Europapark + Kempkensberg (OV/snelweg/gemengd) Innovatie/campusmilieu Overig OV-knooppunt Innovatie/campusmilieu* Overig OV-knooppunt** (Solitaire) kantoren in woonmilieu (Solitaire) kantoren in woonmilieu Bedrijventerrein

Plancapaciteit 42.000 5.000 37.200 22.500 10.000 10.000 15.000 12.000 6.000 1.000 36.000

Status Zacht Zacht Hard Zacht Zacht Zacht Zacht Zacht Zacht Zacht Hard

Bron: Gemeente Groningen, Gemeente Assen, 2022. Afgerond op 100-tallen. *Op verzoek van de gemeente Groningen is de plancapaciteit op Corpus den Hoorn meegenomen binnen het innovatie/campusmilieu gezien de toekomstplannen. **Door beoogde locatie rondom gepland treinstation Suikerzijde. ***Plancapaciteit Messchenveld indicatief benaderd op basis van beschikbare gegevens.

E. Uitbreidingsvraag en confrontatie Uitbreidingsvraag 2022 t/m 2030 In onderstaande figuur is de uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) voor de periode 2022-2030 voor de RGA in drie scenario’s weergegeven. Het verschil tussen de totale voorraad (de zwarte stippellijn) en de lijnen per scenario in 2022 is de huidige leegstand in de regio. Figuur E1: Uitbreidingsvraag in m2 kantoor 2022-2030 in Regio Groningen-Assen 1.600.000 Business as usual - EIB hoog

1.550.000

Business as usual - plus-scenario

1.500.000 1.450.000

Basis - EIB hoog

1.400.000

Basis - plus-scenario

1.350.000 COVID als katalysator - EIB hoog

1.300.000

COVID als katalysator - plusscenario

1.250.000 1.200.000

Totale huidige voorraad 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Bron: Stec Groep, 2022.

In onderstaande tabel is de totale kantorenvraag voor de regio uitgesplitst naar locatietypen. In het basisscenario betekent deze prognose dat er circa 51.600 m2 vvo extra kantorenleegstand ontstaat in EIB Laag tot een beperkte behoefte aan 7.800 m2 vvo kantoor in EIB hoog en 25.600 m² vvo kantoor in Plus in de regio. Verschillende locatietypen krijgen te maken met een krimpende vraag, zoals bedrijventerreinen en snel- en uitvalswegen. Daarentegen is er een (beperkte) uitbreidingsvraag te zien op de locatietypen centrummilieu/OV-knoop, Europapark/Kemkensberg en innovatie/campusmilieu tot en met 2030. In het lage COVID-19 als Katalysator scenario is ook bij de locatietypen centrummilieu/OV-knoop en Europapark/Kemkensberg een afname van de vraag zichtbaar.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Tabel E1: Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022 t/m 2030, naar locatietype Business as usual Basisscenario COVID-19 als katalysator Locatietype EIB laag EIB hoog Plus EIB laag EIB hoog Plus EIB laag EIB hoog Plus Centrummilieu/OV-knoop +42.700 +59.700 +64.800 +20.200 +35.900 +40.600 -3.300 +11.000 +15.300 Europapark/Kemkensberg +17.300 +25.400 +27.900 +6.500 +14.000 +16.200 -4.800 +2.000 +4.100 Innovatie/campus +9.500 +12.800 +13.800 +5.100 +8.200 +9.100 +600 +3.400 +4.200 Overig OV-knooppunt -300 +600 +900 -1.500 -700 -400 -2.700 -2.000 -1.800 Snelweg en uitvalsweg -15.200 +1.000 +5.800 -37.600 -22.800 -18.300 -61.000 -47.600 -43.500 Solitaire kantoren in woonmilieu -9.700 +600 +3.700 -24.100 -14.600 -11.800 -39.200 -30.500 -28.000 Bedrijventerrein -8.200 +500 +3.100 -20.200 -12.200 -9.800 -32.800 -25.500 -23.400 Totaal +36.100 +100.600 +119.900 -51.600 +7.800 +25.600 -143.200 -89.300 -73.100 Bron: Stec Groep, 2022. Afgerond op 100-tallen, hierdoor kunnen optellingen afwijken.

Tabel E2: Totale plancapaciteit Locatietype Plancapaciteit tot 2030 Hoogstedelijk centrummilieu/OV-knoop Europapark + Kempkensberg (OV/snelweg/gemengd) Innovatie/campusmilieu* Overige OV-knooppunten Snel- en uitvalswegen Solitaire kantoren in woonmilieu Bedrijventerrein Totaal

In m2 42.000 59.700 25.000 10.000 0 6.000 36.000 178.700

Locatietype Totale plancapaciteit Hoogstedelijk centrummilieu/OV-knoop Europapark + Kempkensberg (OV/snelweg/gemengd) Innovatie/campusmilieu* Overige OV-knooppunten Snel- en uitvalswegen Solitaire kantoren in woonmilieu Bedrijventerrein Totaal

In m2 47.000 59.700 25.000 22.000 0 7.000 36.000 196.700

Bron: Gemeente Groningen, Gemeente Assen, 2022. Afgerond op 100-tallen, hierdoor kunnen optellingen afwijken.

Confrontatie tot en met 2030 In onderstaande tabel staat de confrontatie van de geprognosticeerde kantorenvraag in het basisscenario tot en met 2030 en de totale plancapaciteit, uitgesplitst naar locatietypen. In het hoofdrapport (paragraaf 4.3) vindt u de confrontatie tot en met 2040. Lees de toelichting in het kader van paragraaf 4.4 voor de juiste interpretatie van een negatieve opgave. Tabel E3: Confrontatie uitbreidingsvraag (basisscenario) met plancapaciteit, beide tot en met 2030 Locatietype Hoogstedelijk centrummilieu/OV-knoop Europapark + Kempkensberg Innovatie/campusmilieu Overige OV-knooppunten Snel- en uitvalswegen Solitaire kantoren in woonmilieu Bedrijventerrein Totaal

Confrontatie harde plancapaciteit Basis – EIB hoog Basis – plus +35.900 +40.600 -23.200 -21.000 +8.200 +9.100 -700 -400 -22.800 -18.300 -14.600 -11.800 -48.200 -45.800 -65.400 -47.600

Bron: Stec Groep, 2022. Afgerond op 100-tallen, hierdoor kunnen optellingen afwijken.

Confrontatie totale plancapaciteit Basis – EIB hoog Basis – plus -6.100 -1.400 -45.700 -43.500 -16.800 -15.900 -10.700 -10.400 -22.800 -18.300 -20.600 -17.800 -48.200 -45.800 -170.900 -153.100

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Uitbreidingsvraag 2022 t/m 2040 (incl. EIB laag) Tabel E4: Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022 t/m 2040, naar locatietype in m² vvo Locatietype Centrummilieu/OV-knoop Europapark/Kemkensberg Innovatie/campus Overig OV-knooppunt Snelweg en uitvalsweg Solitaire kantoren in woonmilieu Bedrijventerrein Totaal

Business as usual Basisscenario COVID-19 als katalysator EIB laag EIB hoog Plus EIB laag EIB hoog Plus EIB laag EIB hoog Plus +97.500 +133.800 +140.900 +44.800 +76.000 +77.800 -6.400 +19.800 +24.000 +39.100 +56.100 +59.400 +14.300 +28.900 +30.100 -9.700 +2.500 +4.800 +21.900 +29.100 +30.500 +11.400 +17.600 +17.800 +1.300 +6.600 +7.200 -500 +1.100 +1.400 -3.000 -1.600 -1.200 -5.300 -4.200 -3.800 -30.700 -2.100 +3.300 -74.400 -50.100 -42.900 -116.900 -96.700 -88.400 -19.700 -1.400 +2.100 -47.800 -32.200 -27.500 -75.000 -62.100 -56.700 -16.500 +91.200

-1.100 +215.400

+1.800 +239.200

-39.900 -94.500

-26.900 +11.700

-23.000 +31.000

-62.800 -274.700

-51.900 -186.100

-47.400 -160.300

Bron: Stec Groep, 2022. Afgerond op 100-tallen, hierdoor kunnen optellingen afwijken.

F. Behoefte bedrijventerreinen uitgesplitst naar gemeenten Onderstaande tabel is afkomstig uit de provinciale behoefteprognose van de provincie Groningen. Tabel F1: Indicatieve vraag-aanbod confrontatie per gemeente in RGA-gemeenten Gemeente

Groningen

2022 tot 2030 Vraag Aanbod

Uitbreidingsvraag

Vraag Aanbod

Vraag

102 40

Uitbreidingsvraag

-9

Vervangingsvraag

Hard planaanbod

Uitbreidingsvraag

-1

Vervangingsvraag

Hard planaanbod

Uitbreidingsvraag

Vervangingsvraag

Hard planaanbod

Uitbreidingsvraag Additionele vraag

Confrontatie

Gunstig

Vervangingsvraag Aanbod

2022 tot 2040 Behoedzaam 40

Confrontatie Totaal

Gunstig

Confrontatie Westerkwartier

2030 tot 2040 Behoedzaam 17

Hard planaanbod

Confrontatie MiddenGroningen

Gunstig

Vervangingsvraag Confrontatie Het Hogeland

Behoedzaam 23

37 20

Hard planaanbod

176

75 22

50 75

Voor de provincie Drenthe is de vraag ook indicatief uitgesplitst naar gemeenten. Het format is daar wat anders. Onderstaande tabel is gebaseerd op de provinciale prognose. De gemeente Midden-Drenthe (die wel in Noord Drenthe, maar niet in de RGA ligt) is uit onderstaande tabel weggelaten.

202

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Tabel F2: Indicatieve uitbreidingsvraag en vervangingsvraag naar gemeente tot 2030 Gemeentenaam Aa en Hunze Assen Indicatieve ruimtevraag tot 2030 1 tot 3 ha. 12 tot 24 ha. * Exclusief vraag naar het VAM/MERA terrein. ** Exclusief vraag vanuit Groningen, onder andere naar Ter Borch.

Noordenveld 2 tot 6 ha.

Tynaarlo 1 tot 4 ha.**

G. Marktconsultatie kantorenprognose RGA Datum Tijd Locatie Onderwerp

: dinsdag 5 juli 2022 : 16.00 tot 18.00 uur : Groningen Airport Eelde (gebouw RLS1957) : De conceptresultaten van de kantorenprognose opgesteld door Stec Groep zijn in deze consultatie gedeeld met marktpartijen, zoals bedrijfsmakelaars en ontwikkelaars, met een werkgebied in de Regio Groningen-Assen (hierna: RGA).

Hoe wordt het effect van COVID op de kantorenmarkt in de RGA gezien? • Aanwezigen benoemen dat er geen kwantitatieve verandering plaats heeft gevonden (het aantal kantoormeters), maar wel een kwalitatieve verandering (een andere inrichting van het kantoor) sinds de komst van COVID. Wel geeft een marktpartij aan dat er meer behoefte is aan kleinschalige kantoren. De vraag bestaat vooral uit veelal mensen die door hun werknemer gevraagd zijn thuis te werken, maar door omstandigheden dit niet kunnen, of van andere partijen die op tijdelijke basis kantoorruimte nodig hebben. Hoe wordt er tegen de leegstand in Groningen (circa 5%), Assen (circa 9%) en de andere RGA gemeenten (circa 4%) aangekeken? • Een aanwezige vraagt zich af of er eindgebruikers misgelopen worden doordat de leegstand op frictieniveau ligt. Het kan namelijk een teken van krapte zijn. Tegelijkertijd waren er voor lange tijd nog beschikbare kavels, zoals op Kranenburg, die niet ingevuld werden. Dit lijkt te wijzen op een mismatch. • Genoemd is dat de huurprijzen van kantoren de laatste 15 jaar zijn gedaald en nu langzaam weer op beginnen te lopen. Zelfs in 2007 waren de huurprijzen hoger dan nu. De ontwikkeling van de stad Groningen heeft zich dus niet doorvertaald in de ontwikkeling van de kantorenmarkt, zo geven aanwezigen aan.

Mogelijk heeft dit impact gehad op de (inter)nationale positie van Groningen op de bedrijfsruimtemarkt. Daarnaast is er tijdens de crisis vrijwel niet gebouwd. De marktcyclus werkt daarmee vertragend. Een andere aanwezige noemt dat de huurprijzen zeker omhoog kunnen, maar dan moet het aanbod ook kwalitatief hoogwaardig zijn. • Verder is aangegeven dat de leegstand clustert op ‘verkeerde plekken’. Zo is er een beperkte vraag voor kantoren rond de A7, terwijl hier wel sprake is van leegstand. De behoefte voor kantoren wordt vooral gezien rondom OV-locaties en gemengde gebieden, bijvoorbeeld nabij de Diepenring. Naast leegstand op verkeerde plekken is er ook een schaarste van locaties op ‘goede plekken’. Over het algemeen wordt voorzichtigheid gezien bij gemeenten als het gaat om het uitgeven van gronden voor kantoren. • Ook wordt in Groningen gesignaleerd dat leegstaande single-tenant kantoren omgekat worden in multi-tenant kantoren. Een genoemde reden hiervoor is dat in Groningen van oudsher is ingezet op de ontwikkeling van grootschalige kantoren. De korrelgrote past dus niet meer. Genoemd is dat sommige omwonenden van Kranenburg de opkomst van multi-tenant kantoren als een verrommeling van het gebied ervaren.

Wat zijn de verwachtingen over de impact van label C op de kantorenmarkt? • Aanwezigen benoemen dat de aanpassing van een kantoor naar energielabel C een kleine ingreep vergt voor een kantoorgebruiker. Zelfs de aanpassing naar label A zou geen grote stap moeten zijn.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

•

Wel geeft een aanwezige aan dat de structurele leegstand aangepakt moet worden. Gezien wordt dat kantoorgebruikers zich niet meer willen vestigen in kwalitatief laagwaardige panden. Laagwaardige panden brengen namelijk risico’s bij doorverkoop of hoge kosten voor verduurzaming met zich mee. Kantoorgebruikers zien er dan liever vanaf. Verder is de impact van label C ook afhankelijk van de gemeenten. Specifiek in hoeverre zij gaan handhaven. Verwacht wordt dat gemeenten deze handhaving in eerste instantie zullen uitstellen.

Wat zijn de verwachtingen voor locatietypevoorkeuren bij kantoorgebruikers? • In de RGA zijn relatief veel kantoren gevestigd op snelweglocaties. Dit is deels te verklaren door het relatief hoge autogebruik en lage woon-werkverkeer met het OV. Het geschetste beeld wordt voor Assen herkent. Het OV-netwerk van station Assen tot snelweglocaties wordt als ontoereikend ervaren. Daarnaast zijn er verschillende kavels beschikbaar op het bedrijventerrein Messchenveld, dat tevens een zichtlocatie is vanaf de snelweg, welke niet ontwikkeld worden. • Daarentegen schetst men voor Groningen het beeld dat snelweglocaties interessant zijn als deze een goed concept uitdragen. Verder is voor Groningen nog benoemd dat er ook verschillende kantoren zijn waar parkeergelegenheid beperkt is of zelfs ontbreekt, zoals Het Groot Handelshuis in de binnenstad. Niet alle locaties zijn dus gericht op de auto. Dit beeld wordt herkent door het relatief grote aandeel van woon-werkverkeer te voet en te fiets in de regio. • Verder worden de P+R locaties in de regio en specifiek Groningen benoemd als zwakkere kantoorlocaties. Zo worden deze vooral door medewerkers van het UMCG of de Provincie gebruikt die zich vanaf de P+R weer verplaatsen richting de stad. Specifiek de OV verbindingen van de stad met het platteland zijn dun. Deze stromen zijn dan ook kenmerkend gericht op de auto.

• Ook wordt de casus New Nexus opgeworpen. New Nexus heeft recentelijk een kantoor gebouwd met allerlei faciliteiten zoals een bedrijfsrestaurant en fitnessruimte. Het is gelegen langs de A28 en de P+R van Haren. Een kwalitatief hoogwaardig kantoor is bij New Nexus binnen de gevel opgelost. Maar over het algemeen wordt de kwaliteit van de omgeving rondom het kantoor als erg belangrijk bevonden door aanwezigen. Hoogwaardige leefomgevingen zijn gebieden met horeca, voldoende groen alsook publieke ruimtes om te ontmoeten. Ook een verdere mix van functies tussen wonen, werken en voorzieningen draagt bij aan een kwalitatief hoogwaardige omgeving. In zo’n omgeving zijn kantoorvierkantemeters nog interessanter en gewilder. • Een mogelijke toevoeging voor het kantorenprogramma in de RGA zouden kleine tot middelgrote kantoren zijn voor MKB, zo wordt benoemd. Een aanwezige ziet deze behoefte voor MKB-kantoren (al dan niet onderdeel van naastgelegen bedrijf) op bedrijventerreinen. Vooral ook de koopmarkt voor kantoren tot 1.000 m2 is in potentie groot, maar het aanbod hierin is zeer beperkt. Locaties waar plancapaciteit is in Groningen (hoofdstation, Europapark) bieden niet of nauwelijks de mogelijkheid dit soort kantoren te ontwikkelen. • Kantoorontwikkeling op risico komt in Groningen sinds de vastgoed- en financiële crisis eigenlijk niet meer voor.

De vraag is dus ook of een overaanbod van plancapaciteit in Groningen per se als een probleem moet worden ervaren. Op Europapark zal een ontwikkelaar niet snel een kantoor op risico neerzetten van X-1.000 m2. Welke ontwikkelingen worden gezien rondom bedrijfsverzamelgebouwen in de regio? • Verschillende bedrijven maken gebruik van ruimtes binnen bedrijfsverzamelgebouwen. De doelgroep bestaat uit start-ups, scale-ups en bedrijven in een meer volwassen stadium en hebben veelal een ruimtevraag tussen de 0 en 200 m². Kantoor Groningen heeft voor deze doelgroep verschillende kleinschalige bedrijfsverzamelgebouwen in de stad Groningen. Kortgeleden is er ook een bedrijfsverzamelgebouw in Winsum geopend van circa 900 m². Ook voor dit kantoor is de belangstelling groot.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

In de kantorenprognose wordt gerekend met de uitbreidingsvraag. De vervangingsvraag wordt in de prognose buiten beschouwing gelaten. Stec Groep geeft aan dat de vervangingsvraag alleen speelt als er tegelijkertijd kantoormeters uit de markt onttrokken worden. Hoe kijken de aanwezigen hier tegenaan? • Een marktpartij noemt dat er steeds meer mogelijk is op het gebied van circulair hergebruik van gebouwen. Vervangingsvraag is dan niet direct van toepassing. Gebouwen kunnen tot het skelet toe gestript worden om vervolgens heropgebouwd te worden. • Daarnaast draagt een aanwezige aan dat er in Groningen vooral transformatie plaatsvindt van kantoren naar studentenhuisvesting. De locaties van deze transformaties zijn soms logisch soms minder logisch. Er moet goed naar het gebied gekeken worden of studentenhuisvesting wenselijk is en bijdraagt aan een hoogwaardige functiemix. Genoemd is de locatie Martini Trade Park dat veel potentie heeft door de ligging voor kantoorontwikkeling en minder voor studentenhuisvesting. Hypothetisch gezien zou Business Park Ter Borch ook een interessante kantorenlocatie zijn, als er maar voldoende functie mix is en er sprake is van een kwalitatief hoogwaardige omgeving. Ook Europapark, specifiek P2, is benoemd als voorbeeld van een interessante kantorenlocatie “met potentie van een mini-Zuidas”.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://gemeenteraad.groningen.nl/api/v1/meetings/4687/documents/75764