04. Ruimte voor economie Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen RGA br raad.pdf

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

21

Belangrijk om op te merken is dat het voor kantoren (nog) niet wettelijk verplicht is om energielabel A te hebben in 2030. In het energieakkoord uit 2013 is het volgende opgenomen: “Voor 2030 wordt voor [bestaande] gebouwen gestreefd naar ten minste gemiddeld label A”. Wel adviseert RVO kantooreigenaren om alvast na te denken over de verdere verduurzaming van het kantoorgebouw omdat richting de CO2-neutrale eis in 2050 gegaan wordt (Bron: RVO 2022, Energielabel C kantoren).

22

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

4 Behoefteraming kantoren 4.1 Drie scenario’s We verwachten dat COVID-19 het meest effect zal hebben op de kantoorquotiënt. Dit baseren we onder meer op basis van onze eerdere enquête onder eindgebruikers (bedrijven) op de kantorenmarkt. 10 Uit de verwachtingen van de bedrijven in onze enquête blijkt een (gewogen) gemiddelde afname van circa 22% van de kantoorquotiënt. Ook uit andere bronnen komen signalen dat bedrijven overwegend minder meters nodig verwachten te hebben. Tegelijkertijd constateren we dat er een hoge mate van onzekerheid bestaat over de toekomstige ontwikkeling van deze parameter. We werken de behoefteraming daarom uit in drie scenario’s. 11 We lichten ze hieronder kort toe. We houden in alle scenario’s rekening met een frictieleegstand van 5%. Dit is een gezonde leegstand in de kantorenmarkt, waarbij bedrijven voldoende keuzemogelijkheden hebben om een kantoor te vinden dat aan hun huisvestingswensen en -eisen voldoet. 1. Business as usual: de kantorenmarkt herstelt zich naar het ‘oude normaal’. Bedrijven blijven evenveel vierante meters per werkzame persoon hanteren. Dit scenario sluit aan bij de uitgangspunten van EIB/BCI (2019). 2. Basisscenario: In het basisscenario houden we rekening met een daling van de kantoorquotiënt. We gaan uit van een daling naar 90% in 2030 ten opzichte van 2015.

Dit is een iets snellere daling dan het uitgangspunt van het PBL in 2017 (95% in 2030 ten opzichte van 2015), vanwege de versnelde transitie naar thuiswerken tijdens COVID-19. 3. COVID-19 als katalysator: De COVID-19-pandemie heeft in dit scenario echt gewerkt als katalysator van hybride werken en bedrijven gaan deze transitie versneld inzetten. We gaan hierbij uit van een daling van de kantoorquotiënt naar 80% in 2030 ten opzichte van 2015. Tabel 9: Aannames kantoorquotiënt per scenario Aanname kantoorquotient 1. Business as usual 2. Basisscenario 3. COVID-19 als katalysator

Blijft gelijk 90% in 2030 t.o.v. 2015 80% in 2030 t.o.v. 2015

Betekenis periode 2022-2030 0% -5% -11%

Betekenis periode 2022-2040 0% -12% -23%

Bron: Stec Groep, 2022.

4.2 Welk scenario is realistisch? Hierna volgen de vraagramingen in drie verschillende scenario’s. Om de leesbaarheid van de resultaten te verhogen lopen we hier alvast vooruit op de conclusies en adviezen voor wat betreft het meest realistische scenario. We adviseren u uit te gaan van het basisscenario. De afname van de kantoorquotiënt in dit scenario achten we het meest realistisch op basis van recente transacties en verwachtingen van de markt, zie ook paragraaf 3.5. Onlangs publiceerde het Financieel Dagblad (FD) nog een artikel over het afstoten van kantoormeters door grote werkgevers 12. Uit een rondgang onder 29 bedrijven blijkt dat 13 er minder ruimte gebruiken. Vastgoed gaat in de verkoop of wordt onderverhuurd. Daarbij wordt aangegeven dat Als onderdeel van ons onderzoek ‘Invloed van COVID-19 op de kantorenmarkt’, in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koningsrelaties. 11 Een scenario is geen prognose, maar een verkenning van de hoekpunten van het speelveld. We gebruiken de scenario’s om in beeld te brengen wat de consequenties zijn van de gehanteerde uitgangspunten. 12 Financieel Dagblad, 26 augustus 2022, “Grote werkgevers stoten rigoureus kantoorruimte af”. 10

23

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

met name financiële dienstverleners en overheden ruimte hebben ingeleverd. Als voorbeeld wordt o.a. gemeente Amsterdam genoemd, dat al afscheid nam van 24.000 m² en in 2023 nog eens 18.500 m² afstoot, omdat ‘het thuiswerken is omarmd’. Tegelijkertijd gaf het Rijk aan dat het, ondanks een bezettingsgraad van 40%, nog niet voor minder kantoorruimte kiest omdat ambtenaren nog 'volop in de fase van leren en experimenteren' zitten met het hybride werken. Ook zien we deze bewegingen binnen de RGA voorlopig nog niet heel duidelijk terug. Het Rijk heeft bijvoorbeeld vrij recent nog grote huurcontracten in het stationsgebied verlengd. Vandaar dat we ook niet het ‘COVID als katalysator’ als uitgangspunt adviseren, maar het basisscenario. Voor de bandbreedte in de werkgelegenheidsontwikkeling (EIB laag, EIB hoog, plus-scenario) verwachten we dat een ontwikkeling tussen het EIB hoog en het plus-scenario het meest waarschijnlijk is voor de RGA. Het EIB-laag scenario gaat uit van een toename van werkgelegenheid in de periode 2022 t/m 2040 van circa +7.300 banen, een toename van nog minder dan 3%. Gezien de langjarige historische ontwikkeling en de groeiambities van de RGA vinden we dit een onwaarschijnlijk scenario. Dit betekent niet dat de markt zich al direct langs de lijnen van het basisscenario scenario hoeft te ontwikkelen.

Of dat de exacte kantorenvoorraad in gebruik in 2030 of 2040 op het niveau zit dat dit scenario als uitkomst heeft. We vinden het wel verstandig om in beleid uit te gaan van de uitkomsten van dit scenario en daarop te sturen. Uiteraard moet bijsturen mogelijk blijven. In het hoofdstuk ‘conclusies en advies’ komen we hier nog uitgebreider op terug.

4.3 Uitkomsten Uitbreidingsvraag In onderstaande figuur is de uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) voor de RGA in drie scenario’s weergegeven. We geven daarbij voor alle drie de scenario’s de bandbreedte weer tussen het EIB hoog en het plus-scenario (zie ook paragraaf 4.2). Op uw verzoek geven we de cijfers tot en met 2040 weer, omdat dit voor uw beleid de relevante tijdshorizon is. In de bijlage vindt u de cijfers ook voor de periode t/m 2030 weergegeven. Het verschil tussen de totale voorraad (de zwarte stippellijn) en de lijnen per scenario in 2022 is de huidige leegstand in de regio. Voor de RGA geldt dat tot en met 2040 in het business as usual en het basisscenario vraag naar extra kantoormeters is ten opzichte van de huidige voorraad in gebruik. In het COVID als katalysator-scenario is de huidige voorraad kantoren voldoende groot om de toekomstige vraag te faciliteren. In de bijlage vindt u de cijfers voor alle scenario’s en bandbreedtes (dus ook EIB laag). Figuur 10: Uitbreidingsvraag in m2 kantoor tot en met 2040 in de RGA 1.700.000 Business as usual - EIB hoog

1.650.000 1.600.000

Business as usual - plus-scenario

1.550.000

Basis - EIB hoog

1.500.000 1.450.000

Basis - plus-scenario

1.400.000 1.350.000

COVID als katalysator - EIB hoog

1.300.000 COVID als katalysator - plus-scenario

1.250.000

Bron: Stec Groep, 2022.

2041

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

1.200.000

Totale huidige voorraad

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

24

In onderstaande tabel is de totale kantorenvraag voor de regio uitgesplitst naar locatietypen. In het basisscenario betekent deze prognose dat er tot en met 2040 per saldo nog ruimte is voor het toevoegen van circa 11.700 tot 31.000 m2 vvo kantoor. Verschillende locatietypen krijgen in de scenario’s te maken met een krimpende vraag, zoals bedrijventerreinen en snel- en uitvalswegen. Daarentegen is er een uitbreidingsvraag te zien bij de locatietypen centrummilieu/OV-knoop, Europapark/Kemkensberg en innovatie/campusmilieu tot en met 2040. Tabel 10: Uitbreidingsvraag (incl. 5% frictieleegstand) 2022 t/m 2040, naar locatietype Locatietype Centrummilieu/OV-knoop Europapark/Kempkensberg Innovatie/campus Overig OV-knooppunt Snelweg en uitvalsweg Solitaire kantoren in woonmilieu Bedrijventerrein Totaal

Business as usual Basisscenario COVID-19 als katalysator EIB hoog Plus EIB hoog Plus EIB hoog Plus +133.800 m2 +140.900 m2 +76.000 m2 +77.800 m2 +19.800 m2 +24.000 m2 2 2 2 2 2 +56.100 m +59.400 m +28.900 m +30.100 m +2.500 m +4.800 m2 2 2 2 2 2 +29.100 m +30.500 m +17.600 m +17.800 m +6.600 m +7.200 m2 2 2 2 2 2 +1.100 m +1.400 m -1.600 m -1.200 m -4.200 m -3.800 m2 2 2 2 2 2 -2.100 m +3.300 m -50.100 m -42.900 m -96.700 m -88.400 m2 2 2 2 2 2 -1.400 m +2.100 m -32.200 m -27.500 m -62.100 m -56.700 m2 2 2 2 2 2 -1.100 m +1.800 m -26.900 m -23.000 m -51.900 m -47.400 m2 2 2 2 2 2 +215.400 m +239.200 m +11.700 m +31.000 m -186.100 m -160.300 m2

Bron: Stec Groep, 2022. Uitbreidingsvraag t.o.v. huidige voorraad in gebruik, rekening houdend met frictieleegstand 5%. Afgerond op honderdtallen.

NAAST UITBREIDINGSVRAAG KAN OOK SPRAKE ZIJN VAN ADDITIONELE VRAAG We ramen in dit onderzoek de netto uitbreidingsvraag (zie ook hiervoor). Cijfers van de autonome uitbreidingsvraag geven in een bandbreedte een betrouwbaar beeld van de te verwachten ruimtevraag. Daarnaast kan sprake zijn van additionele vraag naar kantoren. Bijvoorbeeld als er nieuwe bedrijven zich vestigen die tot nu toe nog niet of nauwelijks in de regio gevestigd zijn. Of een bedrijf nieuwe activiteiten ontplooit die het eerder nog niet deed. Of als een bedrijf veel harder groeit dan vanuit de autonome uitbreidingsvraag verondersteld mag worden. Dit kan ervoor zorgen dat de geprognosticeerde uitbreidingvraag lager uitpakt dan wat er daadwerkelijk in de praktijk aan vraag wordt ervaren. Let wel: de uitbreidingsvraag is langjarig geraamd en is een saldobenadering. Veel vraag in jaar x betekent niet direct dat de uitbreidingsvraag ‘te laag’ is. De vraag kan immers in jaar x+1 ook weer afnemen. Door dalende kantoorquotiënten kunnen bedrijven namelijk ook meters inleveren die vrijvallen voor bedrijven die zich willen vestigen. Tot slot kan ook sprake zijn van verhuizing van bedrijven waarbij het kantoor dat verlaten wordt transformeert naar een andere functie, zoals woningbouw. We rekenen dus niet met vervangingsvraag als vast percentage van de voorraad, maar dit wil niet zeggen dat dit niet voor kan komen.

Een vast percentage hanteren heeft in het verleden echter geleid tot een overschatting van de vraag. In de RGA zien we recent al enkele ontwikkelingen die voor een belangrijk deel als additioneel te bestempelen zijn. We noemen er hier twee ter illustratie. PLVS VLTRA GRONINGEN – Kadans Science Partner Kadans Science Partner ontwikkelt dit gebouw op de Zernike campus. Het gebouw kent straks circa 10.000 m2 aan kantoorruimte, laboratoria en clean rooms. Maar er is ook ruimte om alle verschillende doelgroepen voor het gebouw met elkaar in contact te brengen om samenwerking en innovatie te stimuleren. Denk aan startende ondernemers studenten, volwassen bedrijven en kennisinstellingen. Het concept an sich heeft daarmee een aantrekkende werking op bedrijven die op zoek zijn naar kantoorruimte en ‘dicht bij het vuur’ willen zitten. Uiteraard voorziet de ontwikkeling in een vraag, maar we verwachten ook dat het ontwikkelen van het concept additionele vraag zal trekken.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

25

Foto’s: campus.groningen.nl en kadans.com

Avebe Innovatiecentrum In 2018 opende het Avebe innovatiecentrum op de Zernike campus. Avebe is uiteraard diep geworteld in Groningen en Drenthe. In de RGA heeft het bedrijf een vestiging in Foxhol. Het innovatiecentrum biedt op circa 7.000 m2 ruimte aan startende bedrijven, laboratoria en een experience center. Het innovatiecentrum is erop gericht om verschillende soorten partijen bij elkaar te brengen, samen te laten werken en te innoveren. En daarnaast uiteraard het werk dat Avebe zelf doet goed voor het voetlicht te brengen. Het gaat dus om een uitbreiding van de activiteiten die Avebe al deed in de regio. Deze (kantoor)meters zijn daarom tenminste deels ook additioneel te noemen omdat ze niet voortkomen uit enkel autonome economische groei.

Foto’s: campus.groningen.nl

In de confrontatie gaan we nog nader in op het faciliteren van additionele vraag. Kenmerk van additionele vraag, zeker ook in bovenstaande voorbeelden, is dat het in een keer om grote volumes kan gaan die als aanbod op de markt komen. Dit lijkt snel uit de pas te lopen met de autonome uitbreidingsvraag. Daarbij moet niet vergeten worden dat er ook gebruikers binnen een locatietype kunnen zijn die krimpen in de kantoormeters die ze in gebruik nemen; de uitbreidingsvraag is geraamd als een saldo over een langjarige periode.

4.4 Confrontatie uitbreidingsvraag en plancapaciteit Plancapaciteit In totaal hebben de gemeenten Groningen en Assen zo’n 196.700 m2 vvo kantoor in plannen. Het grootste deel van de plancapaciteit bestaat uit zachte plannen. Het gaat om zo’n 123.500 m2 vvo (circa 65%). De overige 73.200 m2 (circa 35%) bestaat uit harde plancapaciteit op de locaties Europapark (gemeente Groningen) en het bedrijventerrein Messchenveld (gelegen naast bedrijventerrein Peelerpark, gemeente Assen). 13 In de gemeente Groningen is de meeste plancapaciteit beschikbaar (circa 80%). Qua fasering zijn De gemeente Assen heeft aangegeven dat de kavels op Messchenveld al geruime tijd beschikbaar zijn. De toekomstpotentie van deze kavels wordt onderzocht door de gemeente.

13

26

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

deze plannen voornamelijk voorzien in de periode voor 2030 (zie tabel hieronder). In de bijlage vindt u de verdeling van de plancapaciteit naar de specifieke locaties per gemeente. Tabel 11: Plancapaciteit hard & zacht t/m 2030 (links) en totaal: t/m 2030 en daarna (rechts) Locatietype Plancapaciteit tot 2030 Hoogstedelijk centrummilieu/OV-knoop Europapark + Kempkensberg (OV/snelweg/gemengd) Innovatie/campusmilieu* Overige OV-knooppunten Snel- en uitvalswegen Solitaire kantoren in woonmilieu Bedrijventerrein Totaal

In m2 42.000 59.700 25.000 10.000 0 6.000 36.000 178.700

Locatietype Totale plancapaciteit Hoogstedelijk centrummilieu/OV-knoop Europapark + Kempkensberg (OV/snelweg/gemengd) Innovatie/campusmilieu* Overige OV-knooppunten Snel- en uitvalswegen Solitaire kantoren in woonmilieu Bedrijventerrein Totaal

In m2 47.000 59.700 25.000 22.000 0 7.000 36.000 196.700

Bron: Gemeente Groningen, Gemeente Assen, 2022. Afgerond op 100-tallen. *Op verzoek van de gemeente Groningen is de plancapaciteit op Corpus den Hoorn meegenomen binnen het innovatie/campusmilieu gezien de toekomstplannen.

VERSCHILLENDE PLANNEN VOOR GEBIEDSONTWIKKELING GRONINGEN Er zijn verschillende plannen voor gebiedsontwikkeling in de stad Groningen. Denk bijvoorbeeld aan de woningbouwlocaties Stadhavens, Suikerzijde en Meerstad met aandacht voor werken en verblijven. Daarnaast zijn er ook andere gebieden op of nabij kantoorlocaties waarvoor transformatie- of vitaliseringsplannen zijn. Zo wordt momenteel een integrale gebiedsvisie voor de werklocatie Corpus den Hoorn-Zuid uitgewerkt. De werklocatie Corpus den Hoorn, met het Martini Ziekenhuis als spil, vormt al de dynamo voor werkgelegenheid in de gezondheidseconomie van Groningen. Met de integrale gebiedsvisie worden toekomstige plannen geschetst om samen met stakeholders de locatie verder laten uitgroeien als top- en innovatiecluster. Een andere ontwikkeling is het Spoorkwartier, gelegen ten zuiden van het station Groningen. Hier is een gemengd woon-werkgebied beoogd met een verhouding van 40% wonen, 40% werken en 20% voorzieningen. Ook komt er een stationsplein met groen. Het nieuwe stationsplein zal vanaf de Rivierenbuurt een nieuwe toegangspoort naar de binnenstad creëren. Het nieuwe stationsplein en de toekomstpoort bevorderen de nabijheid van Martini Trade Park (MTP) tot het station daarmee positief. Ook voor MTP bestaan er plannen en is er een gebiedsvisie opgesteld om de werklocatie duurzamer, dynamischer en diverser te maken.

Tot slot zijn er plannen voor Kardinge en omliggend gebied. Het sportcentrum dient als vliegwiel voor de ontwikkeling van een Vitaliteitscampus. Doel is daarmee de kantorenlocatie Hunzepark een sterker gezondheidsprofiel mee te geven.

Bron: Urhahn (2018). Gebiedsvisie Martini Trade Park.

Bron: Gemeente Groningen en Specht (2021). Gebiedsconcept Zuidelijk Stationsgebied.

Bron: Martini Ziekenhuis. MZH als dynamo van het health en lifescience cluster op Corpus den Hoorn.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

27

OOK IN ASSEN PLANNEN VOOR GEBIEDSONTWIKKELING Ook in Assen zijn er plannen voor gebiedsontwikkeling. Interessant is de transformatie van een bedrijventerrein uit de jaren ‘50 naar een woon-werkgebied. Deze ontwikkeling, het Havenkwartier, is een initiatief van de gemeente Assen waaraan ook ontwikkelaars, woningcorporaties en eigenaren bijdragen. In het oog springend is de 70 jaar oude graansilo waar ruimte komt voor moderne woonvormen, vernieuwende bedrijven en horecavoorzieningen. Verder ligt het aan de Blauwe As-vaarroute (richting Meppel of Groningen). Het gebied kent momenteel vier ontwikkelgebieden (Sluiskade, Zuid, Midden en Oost) waar in totaal 500 woningen beoogd zijn. Het programma voor werken op de locatie zal vooral ruimte bieden aan kleinschalige werkplekken en ateliers. De ontwikkeling beschikt dus niet over plancapaciteit voor kantoren > 500 m2, maar relateert aan werken in woongebieden, uitgelicht in paragraaf 4.5.2.

Foto’s: website Havenkwartier Assen.

Confrontatie Op uw verzoek stellen we de confrontatie op voor de periode tot en met 2040 (zie hiervoor de volgende pagina). De confrontatie tot en met 2030 vindt u in de bijlage. Uit de confrontatie van de geprognosticeerde uitbreidingsvraag in het basisscenario en de harde plancapaciteit tot en met 2040 blijkt de grootste opgave voor snel- en uitvalswegen, solitaire kantoren en bedrijventerreinen. Er is op deze locaties ook relatief weinig plancapaciteit, dus het risico op ontwikkeling terwijl ook leegstand ontstaat is relatief gering. Ook op Europapark + Kempkensberg is meer aanbod dan vraag. De zachte plancapaciteit zorgt echter voor het meeste (potentiële) overaanbod. Rond station Groningen is tot en met 2040 meer vraag dan plancapaciteit. Voor campusmilieus verwachten we dat er nog sprake zal zijn van additionele ruimtevragers. Dat komt in deze confrontatie niet tot uitdrukking. De opgave voor een aantal locatietypen kan bestaan uit het schrappen van plancapaciteit of het onttrekken van kantoorruimte uit de huidige markt door bijvoorbeeld transformatie.

28

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Figuur 11: Confrontatie uitbreidingsvraag t/m 2040 (basisscenario) met de totale plancapaciteit 80.000 60.000 40.000 20.000 0 -20.000

Vraag bovenkant bandbreedte

-40.000

Vraag onderkant bandbreedte

-60.000

Zachte plancapaciteit Harde plancapaciteit

Bron: Stec Groep, 2022.

Tabel 12: Confrontatie uitbreidingsvraag t/m 2040 (basisscenario) met de totale plancapaciteit Locatietype

Hoogstedelijk centrummilieu/OV-knoop Europapark + Kempkensberg Innovatie/campusmilieu Overige OV-knooppunten Snel- en uitvalswegen Solitaire kantoren in woonmilieu Bedrijventerrein Totaal

Confrontatie met harde plancapaciteit Basis – EIB hoog Basis – plus +76.000 +77.800 -8.300 -7.100 +17.600 +17.800 -1.600 -1.200 -50.100 -42.900 -32.200 -27.500 -62.900 -59.000 -61.500 -42.200

Confrontatie met totale plancapaciteit Basis – EIB hoog 29.000 -30.800 -7.400 -23.600 -50.100 -39.200 -62.900 -185.000

Basis – plus 30.800 -29.600 -7.200 -23.200 -42.900 -34.500 -59.000 -165.700

Bron: Stec Groep, 2022. Afgerond op 100-tallen, hierdoor kunnen optellingen afwijken.

INTERPRETATIE NEGATIEVE OPGAVE Het prognosemodel geeft voor verschillende locaties negatieve vraagcijfers. De interpretatie hiervan moet zorgvuldig gebeuren. Modelmatig betekent een voorspelde afname van één arbeidsplaats ook een afname van x vierkante meter kantoorruimte (en een groei van één baan een toename van x vierkenate meter kantoorruimte). In de praktijk is deze koppeling uiteraard niet zo sterk: onderzoeken laten zien dat bedrijven tot wel 50% van hun werknemers verliezen voordat ze naar een kleiner pand verhuizen. Zij zullen dus eerst wat ‘ruimer in hun jas’ zitten voordat er een verhuizing plaatsvindt naar een kleiner pand. Andersom geldt ook dat bedrijven die groeien eerst hun bestaande ruimte intensiever zullen gebruiken voordat ze meer kantoormeters betrekken. Het aflopen van huurcontracten, het beschikbaar komen van een pand op de markt, et cetera spelen hierin uiteraard ook een rol.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

29

Voor locatietypen met een negatieve vraag betekent het daarom zeker niet dat het totale negatieve saldo moet worden weggenomen. De cijfers in de tabel hierboven zijn de prognose voor 2040, en gelden dus voor de lange termijn. Krimp of groei op lange termijn vindt sowieso plaats in conjunctuurgolven. Dus het is zeker niet uitgesloten dat er op kortere termijn nog inkomende verhuisbewegingen of uitbreidingen van bedrijven aan de orde gaan zijn op een locatietype waar we op langere termijn krimp verwachten. De leegstand in Groningen is laag. Op korte termijn kan aanbod op locatietypen waar we op langere termijn krimp verwachten wel degelijk in vraag voorzien. Er geldt wel dat hoe groter het negatieve getal, hoe groter dan kans dat er leegstand gaat ontstaan. Op locatietypen met een negatief vraagsaldo adviseren we u daarom scherp te zijn op plancapaciteit en op mogelijke kansen voor transformatie. Uiteraard kan er bepaalde uitwisseling tussen locatietypen zijn. Als op locatietypen met verwachte vraag (dus een positief saldo) geen enkele vestigingsmogelijkheid (aanbod en plancapaciteit) is, kan vraag ook op andere locatietypen gaan landen. Ons advies is echter wel om de lange termijn niet uit het oog te verliezen. Als gemeenten en regio geeft u op basis van de uitkomsten van de prognose het ruimtelijke beleid vorm. Niet op basis van korte termijn vraag en aanbod.

4.5 Kwalitatieve duiding voor twee specifieke doelgroepen Niet alle uitbreidingsvraag is specifiek te ramen. Zeker niet als het over specifieke doelgroepen gaat. We geven hierna kwalitatieve inzichten voor twee specifieke doelgroepen die in voor de economie van de RGA heel belangrijk zijn. Het gaat om bedrijven in verschillende levensfasen: start-, scale en grown ups. We focussen daarbij speciaal op innovatieve bedrijvigheid. De tweede specifieke doelgroep heeft betrekking op het werken in de wijk. In binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen is het mengen van functies (wonen, werken, voorzieningen) vaak een belangrijk uitgangspunt. We gaan daarom specifiek in op de vraag die we vanuit kantoren verwachten voor ‘werken in de wijk’. Dit kan input zijn voor de programmeringsopgave die u heeft voor deze binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. 4.5.1 Innovatieve bedrijven en start-, scale- en grown ups De RGA heeft een goede uitgangspositie voor innovatieve bedrijven in de sectoren ICT (30%), hightech (16%), bouw (16%) en health (14%). Zo zijn er momenteel zo’n 400 innovatieve bedrijven in Groningen en Assen gevestigd 14. De levensfase van deze bedrijven is voornamelijk volwaardige productie, ook wel grown-up genoemd (63%). Verder zitten zo’n 50 bedrijven in de start-up fase (13%). De innovatieve bedrijven hebben veelal een werknemersbestand tot 10 werknemers.

In de bouwstenennotitie is deze analyse visueel toegelicht (zie separate bijlage). Uit onderzoek van het Erasmus Centre for Entrepreneurship (ECE) blijkt dat provincie Groningen al jaren zo’n 35 tot 40 snelgroeiende bedrijven (“scale-ups”) telt. Deze bedrijven zijn allen gevestigd in gemeente Groningen. In Assen gaat het om zo’n 5 scale-ups. Een snelgroeiend bedrijf is hierbij gedefinieerd als een bedrijf van minstens 10 medewerkers dat gedurende een driejarige periode minstens 20% per jaar groeit in het aantal fte’s. Eisen en ruimtevraag vanuit start- en scale-ups is afhankelijk van de ‘levensfase’ van productontwikkeling Innovatieve bedrijvigheid is een specifieke doelgroep met eigen vestigingsvoorkeuren. Hieronder geven we daarom inzicht in de eisen en wensen aan ruimtevraag van vanuit de innovatieve doelgroep. De ruimtevraag van innovatieve bedrijven verschilt sterk tussen de verschillende levensfasen van de productontwikkeling binnen het bedrijf. Hierin onderscheiden we (1) de start-up fase, (2) scale-up fase en (3) volwaardige productie (grown-up). Zie voor een toelichting op de levensfasen de figuur hieronder.

14

Op basis van data van Innovatiespotter.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

30

Figuur 12: fasen productontwikkeling innovatieve bedrijven

Bron: Stec Groep, 2022.

Programma van eisen van innovatieve start- en scale-ups In onderstaande tabel beschrijven we de wensen en eisen waar een ideale locatie aan moet voldoen voor de vestiging van innovatieve start- en scale-ups. Hierbij benadrukken we dat het geen vereiste is dat een locatie aan alle eisen voldoet. Het succes hangt af van een combinatie van vele factoren. Tabel 13: Programma van eisen start- en scale-ups Wensen en eisen Huurprijs met een ingroeimodel

Focus op startup, een ruimte met gelijkgestemden

Te creëren eigen ruimtes

Gemakkelijk ruimte aantrekken, afstoten

Omschrijving Geef jonge startups de kans om te groeien door het vragen van een lage huur. Scale-ups zijn beter in staat om een hogere huur te betalen. Deze prijsflexibiliteit geeft vastgoedeigenaren de mogelijkheid om de gemiddelde huurinkomsten over de langere termijn overeen te laten komen met ‘gewone’ kantoorgebruikers. Het ontwerp en invulling van een gebouw of locatie schept de omstandigheden waarin start-ups met elkaar in contact komen. Deel je met elkaar ruimten en faciliteiten, dan is de kans groter dat je sneller in contact komt met andere start-ups dan wanneer je alleen op je eigen werkplek zit. In een omgeving waar bewust geprogrammeerd wordt op ‘toevallige ontmoetingen’, versnelt dit zich. Uit onderzoek (Stam & Spiegel, Entrepeneurial Ecosystems [2016]) blijkt dat deze persoonlijke interactie een fundamentele voorwaarde is voor het creëren van een succesvol startup-ecosysteem. Hoe beter mensen en kennis met elkaar verbonden is en wordt uitgewisseld hoe groter de kans op groei en innovatie. Ondernemers hebben behoefte aan focus op het bouwen van hun start-up. Dat vraagt ruimte voor concentratie, maar ook ruimte voor eigen identiteit. Het gebouw moet een mix hebben van kamers met verschillende omvang. Startups stellen geen hoge eisen als het aankomt op het afwerkingsniveau van hun pand.

Men is snel geneigd om, omwille van prijs en beschikbaarheid een laag afwerkniveau te accepteren. Ook aan de kwaliteit van inrichting wordt weinig geld besteed. Dit alles met de gedachte dat zij dit geld liever in hun start-up investeren dan in het kantoor. Dit is immers tijdelijk. Oppervlak van de ruimtes zou kunnen verschillen en is mede afhankelijk van de indeelbaarheid van een gebouw. Minimale oppervlakte van een (kantoor)ruimte is circa 20 m². Omdat de gewenste eigen kantoorruimte klein is hebben mensen de behoefte om, nabij hun eigen kamer, ruimte te gebruiken om zich te kunnen afzonderen om te bellen of één-op-één overleg te hebben. Deze ruimten kunnen gemakkelijk gedeeld worden met andere huurders. Het gebouw moet ondernemerschap stimuleren. Dat vraagt om flexibiliteit vanuit de verhuurder. Het denken in oplossingen in plaats van regels is essentieel. De drempel om ruimte te huren zou voor startups worden verlaagd als de ruime op een transparante wijze wordt verhuurd. Duidelijke all-in prijzen, huurtermijnen en bijbehorende service dus.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

31

Locatie

Sterke relatie met/of ligging in stedelijke omgeving op een goed bereikbare en ontsloten OV-locatie. Een groene, prettige werkomgeving met voldoende buitenruimte voor ontmoeting en recreatie.

Ruimte voor centrale functies en faciliteiten

Dit is het kloppende hart van het gebouw. De plek waar mensen op een natuurlijke manier samen komen. Door de routing door het gebouw te centraliseren en faciliteiten daaromheen te plaatsen ontstaat een plek voor de ‘toevallige’ ontmoeting (zoals een koffiebar). Voldoende (gezamenlijke) test- en experimenteerruimte. De locatie en het gebouw zijn het uithangbord voor het start-up ecosysteem naar de buitenwereld. Wenselijk is daarom een gebouw dat duidelijk te herkennen is voor de buitenwereld. Voor de hand liggend is een oud pand met geschiedenis, maar ook modernere gebouwen zijn geschikt voor het creëren van een eigen identiteit.

Zichtbaar en herkenbaar

Bron: The Property Marketeers, 2018. Bewerking Stec Groep, 2021.

Kan de vraag vanuit innovatieve bedrijvigheid landen in de RGA? Afgevraagd kan worden of de vraag naar kantoorruimte vanuit deze innovatieve bedrijven voldoende kan landen in de RGA. Uit de prognoseresultaten en de beschikbare plancapaciteit blijkt dat er een overschot is aan plancapaciteit in vergelijking met de geraamde behoefte op innovatie/campusmilieus voor de periode tot en met 2030 en 2040. 15 Let wel, ontwikkelingen die bestempeld worden als additionele vraag zijn niet meegenomen in deze confrontatie (zie kader eerder in dit hoofdstuk). KANTOREN OP CAMPUSMILIEU ZERNIKE Op Zernike Campus Groningen zijn nog hectares uitgeefbaar. In de marktconsultatie kwam naar voren dat de gemeente Groningen hier strikt is met toelating van bedrijven. Volgens de markt is het in het verleden voorgekomen dat bedrijven zich willen vestigen, maar de gemeente niet meewerkt met verwijzing naar het bestemmingsplan. Het huidige bestemmingsplan staat zelfstandige kantoren niet toe, wel (innovatieve) bedrijvigheid. Vaak in combinatie met laboratoria. Twee voorbeelden van ontwikkelingen die daarbinnen passen zijn in het kader over additionele vraag al de revue gepasseerd. Plus Ultra Groningen gaat onder andere TNO huisvesten. TNO huurt 1.800 m2 en richt zich op ICT en security. Thematisch sluit dit goed aan bij wat op Zernike Campus gebeurt.

TNO verplaatst hiermee van de snelweglocatie Kranenburg naar de campus Zernike. Het feit dat er nog hectares uitgeefbaar zijn voor het ontwikkelen van kantoorruimte wil dus niet zeggen dat er geen behoefte is aan deze kavels. Het bestemmingsplan bewaakt in onze ogen goed het concept van het terrein. Als hier zelfstandige kantoren kunnen vestigen met gebruikers die weinig tot niets toevoegen aan de campus dan kan dat een groot effect hebben op verplaatsingen vanuit andere locaties. We adviseren daarom om de huidige lijn te handhaven omdat die versterkend werkt voor het innovatie/campusmilieu dat u hier wilt laten ontstaan. 4.5.2 Werken in de wijk Latente behoefte van 10-20% bij zzp’ers om buiten de deur te werken De vraag naar thuiswerken is door COVID toegenomen, maar vindt vooral plaats in het eigen huis. Daarnaast zien we de trend dat een deel van de bestaande kantorenvoorraad flexconcepten worden. Dit gaat veelal om veranderingen binnen bestaande voorraad en vindt vooral plaats op goed bereikbare locaties en binnen grotere volumes. Tot slot is een minder dominante trend in dit speelveld is het flexwerken in woonmilieus: ‘werken in de wijk’. Deze vraag komt voor veruit het grootste deel van zzp’ers die niet vanuit hun eigen huis kunnen of willen werken, bijvoorbeeld door het ervaren van geluidshinder of een gebrek aan ruimte.

Specifiek over de omvang van deze laatste trend maken we een inschatting. In de RGA gemeenten ligt het aandeel zzp’ers tussen de 8% (Assen) en 14% (Het Hogeland). Gemiddeld genomen is dit circa 10% van de totale werkgelegenheid in de RGA. Onderzoeken onder zzp’ers laat zien dat circa 10-20% van de zzp’ers een latente behoefte heeft aan een werkplek buiten de deur voor één of

Dit gaat over de confrontatie van de totale plancapaciteit en de totale opgave in de komende tien en twintig jaar. Uitgesplitst naar locatietype kan deze opgave verschillen.

15

32

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

meerdere dagen. 16 Let op: een groot deel van de zzp’ers kan niet buiten de deur werken, denk hierbij aan banen in de zorg of bouw. Locaties dichtbij huis, met een zakelijke uitstraling (om klanten te kunnen ontvangen) en mogelijkheid tot ontmoeten/netwerken zijn locatiekenmerken die zzp’ers waarderen. Kritische massa beperkt voor flexkantoren in de RGA vanuit de behoefte van zzp’ers Bij een groei van 15.000 banen tot en met 2030 gaat het dus om circa 1.500 zzp’ers, waarvan tussen de 150300 personen een latente behoefte zouden hebben om af en toe buiten de deur te werken. Bij een kantoorquotiënt van circa 10 gaat het om 1.500 tot 3.000 m2 kantoor voor heel de regio. Van exploitanten begrijpen we dat een bepaalde kritische massa nodig is om een grootschalig flexkantoor rendabel te kunnen exploiteren (denk aan gedeelde receptie, horeca of gebouwbeheer). Daarmee rekening houdend zou de latente vraag in een enkele flexgebouwen gehuisvest kunnen worden. Ruimte voor werken in de wijk vaak kleinschalig van aard Ruimte voor werken in de wijk gaat vaak over kleinschalige kantoorruimtes (<500 m2 vvo) in de plint. Vooral bij nieuwbouw blijkt uit de praktijk dat deze ruimtes vaak ingevuld worden door lokale partijen zoals horeca, een kapper of makelaar.

De vraag naar kantoorruimte vanuit deze partijen in het woonmilieu is een constante, maar beperkte ruimtevraag en blijft interessant in plinten van stadsstraten. Gezien de beperkte latente behoefte vanuit zzp’ers en de benodigde minimale omvang voor flexconcepten om te laten renderen, is het actief inzetten op grootschaligere flexkantoren in de wijk geen passende ontwikkeling om op te agenderen. Kleinschalige kantoren in Groningen Op basis van de Vastgoedmonitor van de gemeente Groningen hebben we zicht op de ontwikkeling van kleinschalige kantoren (< 500 m2) sinds 2018. De tabel hierna laat zien dat de kleinschalige kantorenvoorraad de afgelopen jaren een stabiel aandeel heeft in de totale kantorenvoorraad in de gemeente Groningen. Het gaat om circa 12%. De voorraad was de laatste vijf jaar redelijk stabiel rond de 140.000 m2. Daarnaast is de leegstand in de kleinschalige voorraad tussen 7 en 13% over de periode 20182022, waarbij de trend neerwaarts lijkt te zijn; er was in 2021/2022 minder leegstand dan in 2018/2019. Tabel 14: Historische ontwikkeling kantorenvoorraad (< 500 m2 vvo) gemeente Groningen Jaar 2018 2019 2020 2021 2022

Kantorenvoorraad < 500 m2 vvo

Leegstand 132.300 142.700 143.700 142.700 139.800

Aandeel leegstand t.o.v. voorraad < 500 m2 vvo 14.700 17.900 14.000 10.300 10.200

11% 13% 10% 7% 7%

Aandeel voorraad < 500 m2 t.o.v. totale voorraad 12% 12% 12% 12% 12%

Bron: Gemeente Groningen, Vastgoedmonitor Groningen 2018-2019, 2019-2020 en 2020-2021.

Verder zijn er in 2021 zo’n 8.600 mensen werkzaam in deze kleinschalige kantoren. Het aandeel van kleine kantoren zal naar verwachting licht groeien, omdat de totale voorraad kantoren naar verwachting afneemt. De afname zit hem vooral in grotere kantoren op (monofunctionele) kantoorlocaties. Relatief neemt daarom het belang van kleine kantoren voor de kantorenmarkt van Groningen toe. Dit past goed in de trend van gemiddeld genomen steeds kleinere bedrijven, de toename van het aantal zelfstandigen en startups die Groningen wil bedienen. We vinden het daarom logisch om uit te gaan van een lichte groei in het segment kleinschalige kantoorruimte. Deze kantoren liggen verspreid door de stad Groningen. Er is daardoor weinig concentratie zichtbaar in dit segment. Een deel van de vraag naar kleinschalige kantoren landt ook in flexconcepten en broedplaatsen, maar die zijn doorgaans groter dan 500 m2. Er liggen dus zeker kansen voor het ontwikkelen van kleinschalige kantoren in gemengde gebieden. Tegelijkertijd zien we ook dat concentratie niet belangrijk is voor de gebruikers in dit segment. We voorzien daarom geen Er zijn ons geen landsdekkende, grootschalige en/of periodieke onderzoeken onder zzp’ers bekend. We baseren ons op verschillende gemeentelijke studies, vaak op basis van enquêtes in o.a. gemeente Utrecht, Rotterdam (onderzoek van Panteia, maar verouderd, uit 2013).

16

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

33

grote vraag naar concentraties van kleinschalige kantoren in binnenstedelijke gemengde gebieden. Voor levendigheid in plinten, ruimte voor werken dichtbij de woning en een gevarieerd aanbod (meer dan alleen retail en horeca) in nieuw te ontwikkelen stadsstraten kunnen kleinschalige kantoren zeker interessant zijn. We verwachten dat een kleinschalig programma van circa 1.000-2.000 m2 kantoorprogramma voor kleinschalige kantoren voldoende zal zijn per binnenstedelijke herontwikkelingslocatie zoals Suikerzijde of Stadshavens deelgebied 1.

VOORBEELDEN FLEXCONCEPTEN Kleinschalige betaalbare flexconcepten blijken inderdaad interessant voor een specifieke doelgroep, zo gaf Kantoor Groningen aan in het marktpanel (zie de bijlage voor het verslag). Kantoor Groningen verhuurt kantoorruimtes en werkplekken in de binnenstad van Groningen, maar ook daarbuiten. Zoals in Winsum, gelegen in de gemeente Het Hogeland. De aantrekkelijkheid van deze kleinschalige ruimtes wordt ook vaak bepaald door het betaalbare karakter ervan. Andere voorbeelden van flexconcepten in de RGA zijn: MyOffice Groningen, Hashtag Workmode en De Pijp. Figuur: (flexibele) kantoorlocaties van Kantoor Groningen (links) en MyOffice Groningen (rechts)

Foto’s: websites Kantoor Groningen en MyOffice

34

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

5 Behoefteraming bedrijventerreinen 5.1 Methodiek: verdieping op behoefteramingen provincies Drenthe en Groningen Dit hoofdstuk is voor de RGA samengesteld op basis van de behoefteramingen van de provincies Drenthe en Groningen. Voor de provincie Drenthe gebruiken we de resultaten voor de regio Noord-Drenthe. In Noord-Drenthe zitten alle gemeenten geheel in de RGA. In de provincie Groningen vallen de gemeenten Het Hogeland, Midden-Groningen en Westerkwartier niet geheel binnen de RGA-contour. Door het aandeel van de terreinen binnen de regio af te zetten tegen de terreinen buiten de regio kunnen we de uitbreidingsvraag voor het Groningse deel van de RGA berekenen. Dit doen we op basis van uitgegeven voorraad bedrijventerreinen, werkgelegenheid op bedrijventerreinen en uitgifte van bedrijventerreinen. Tot slot tellen we voor de drie vraag componenten (1) uitbreidingsvraag, (2) vervangingsvraag en (3) additionele vraag de uitkomsten voor de twee delen van de RGA die in de provincies Drenthe en Groningen liggen bij elkaar op.

5.2 Ruimtevraag bedrijventerreinen De uitbreidingsvraag ramen we in drie perioden: voor de komende drie jaar (2022-2025), de komende acht jaar (2022-2030), en een doorkijk naar 2040. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de RGA in de periode 2022 tot 2025 is circa 16 tot 39 hectare. Voor de periode 2022 tot 2030 is de uitbreidingsvraag circa 42 tot 103 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse uitbreidingsvraag van circa 5 tot 13 hectare in de periode 2022 tot 2030. In de periode 2030 tot 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa 22 tot 94 hectare in de RGA. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een iets lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling in deze periode en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. Tabel 15: Uitbreidingsvraag in de RGA in netto hectare17 Tijdsperiode ▼ 1: 2022 tot 2025 2: 2022 tot 2030 3: 2030 tot 2040

2+3: 2022 tot 2040

Scenario ►

Scenario laag 16 42 22 64

Scenario hoog 39 103 94 197

De uitbreidingsvraag in de RGA is ook naar sectoren uit te splitsen tot 2030 en 2040, zie tabel hieronder. Tot 2030 groeit de ruimtevraag in de sector logistiek en groothandel samen met de sectoren bouw, handel en reparatie en industrie het hardst in het lage scenario. In het hoge scenario is er vooral sprake van logistieke en industriële ruimtevraag. In de periode 2030 tot 2040 zien we in het lage scenario alleen een minimale afname van de uitbreidingsvraag in de consumentendiensten en de landbouw. In het hoge scenario verwachten we nog een ruimtevraag van circa 94 hectare van 2030 tot 2040. Wederom met name door de sectoren logistiek en groothandel, bouw, handel en reparatie en industrie.

In de behoefteraming van de provincie Groningen maken we gebruik van de EIB/EZK werkgelegenheidsscenario’s. In Drenthe maken we gebruik van de WLO werkgelegenheidsscenario’s. Hier spreken we telkens van scenario laag en scenario hoog.

17

35

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Tabel 16: Uitbreidingsvraag per sector in netto hectare tot 2030 en tot 2040 Sector Scenario laag Landbouw Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Industrie Logistiek en groothandel Overheid, zorg en onderwijs TOTAAL

2022 tot 2030 Scenario hoog 1 10 0 1 10 20 0 42

Scenario laag 3 19 6 10 27 31 6 103

2030 tot 2040 Scenario hoog -2 10 -3 0 1 12 2 22

0 22 4 10 21 26 10 94

Ten slotte splitsen we de uitbreidingsvraag indicatief naar type bedrijventerrein in de regio tot 2030. Dit doen we op basis van historische uitgifte, historische transacties, geraamde uitbreidingsvraag per sector en de economische samenstelling van de regio. Voor de RGA komen we tot de volgende verdeling van de uitbreidingsvraag naar type terrein, zie tabel hieronder. We adviseren om bij de vertaling van de prognose naar regionale afspraken op lokaal/regionaal niveau te verdiepen op deze indeling en verdeling. Zie ook hoofdstuk 7. Tabel 17: Uitbreidingsvraag naar type bedrijventerrein in netto hectare tot 2030 (indicatief) Type terrein Lokaal kleinschalig Regulier gemengd Regulier grootschalig TOTAAL

Scenario laag

Scenario hoog 6 21 15 42

15 51 36 103

Vervangingsvraag In de RGA verwachten we een vervangingsvraag van circa 44 hectare tot 2030. 25 hectare van deze vervangingsvraag is afkomstig uit de stad Groningen. Daarvan heeft de transformatie op bedrijventerrein Damsterdiep het grootste aandeel. We verwachten hier een vervangingsvraag van circa 23 hectare. Naast de stad Groningen wordt erop industriepark Leek in gemeente Westerkwartier deels getransformeerd naar een woonbestemming. Het gaat hier om circa 7 hectare vervangingsvraag. Ook in Assen is er sprake van circa 7 hectare vervangingsvraag. Deze vervangingsvraag komt voort uit de geplande transformatie van een klein deel van het Stadsbedrijvenpark in Assen naar woningen (omgeving Dr. A.F. Philipsweg). Dit zal het Havenkwartier gaan heten. Als laatste verwachten we door transformatie op Hoogezand-Noord in Midden-Groningen een vervangingsvraag van circa 4,5 hectare. Na 2030 verwachten we nog een vervangingsvraag van circa 15 hectare in de stad Groningen. Additionele vraag We verwachten een additionele vraag van circa 25 tot maximaal 45 hectare tot 2030 in de RGA. Voor de periode tussen 2030 en 2040 verwachten we nog een additionele vraag van circa 10 tot 15 hectare in de regio. Hiermee komt de totale additionele vraag uit op circa 35 tot 60 hectare tot 2040. Additionele vraag komt voort uit grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard.

Deze verwachting is gebaseerd op historische trend, leads en eisen van ruimtevragers. We merken hierbij wel op dat additionele vraag moeilijk te voorspellen is door zijn incidentele (en vaak grootschalige) aard. Ruimtevraag in perspectief We plaatsen de gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag in de RGA in historisch perspectief door deze te vergelijken met de gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte en mutatie van de voorraad bedrijventerreinen. De bandbreedte van de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) in de RGA in de periode 2022 tot 2030 is 111 tot 192 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 14 tot 24 hectare. De historische uitgifte en de mutatie van de voorraad van de

36

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

afgelopen 10 jaar bevinden zich in de RGA beide rond de onderkant van de bandbreedte van de ruimtevraag. De bovenkant van de bandbreedte ligt hoger dan de gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte in de regio. Indicatieve verdeling naar gemeente Ook werken we indicatief de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag per gemeente uit. Zo maken we inzichtelijk waar de zwaartepunten van de vraag zich bevinden in de regio. Dit doen we per gemeente op basis van het aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen, het aandeel binnen de uitgegeven voorraad bedrijventerreinen en het aandeel in de uitgifte van bedrijventerreinen de afgelopen tien jaar. In de RGA zien we dat de gemeente Groningen goed is voor circa 53% van de uitbreidingsvraag. De stad Groningen heeft een groot aandeel in de werkgelegenheid, uitgegeven voorraad en uitgifte van de afgelopen tien jaar. Het merendeel van de vraag zal dan ook toegewezen worden aan de stad Groningen. Hier komt ook nog een vervangingsvraag bij van circa 25 hectare. Ook verwachten we dat een deel van de vraag landt in de gemeenten Assen, Westerkwartier en Midden-Groningen. De overige drie gemeenten hebben een beperkt aandeel in de ruimtevraag van de regio. Het toedelen van additionele vraag naar individuele gemeenten is altijd indicatief.

Onder ander omdat het sterk afhankelijk is van aanbodontwikkeling voor de specifieke doelgroep van additionele ruimtevragers. En omdat deze ruimtevraag erg onzeker is. De vraag kan immer zowel (sterk) hoger als lager uitpakken. Echter heeft met name de gemeente Groningen (en in mindere mate de gemeente Assen) voor additionele vraag de beste uitgangspositie. Ons advies is om per regio de totaalcijfers voor de regio te hanteren en de verdeling naar type werkmilieu en gemeente met elkaar te verdiepen, zodat een gedragen beeld hierover ontstaat. We verwachten dat er maximaal circa 45 hectare additionele ruimtevraag naar bedrijventerreinen kan worden aangetrokken in de RGA in de periode 2022 tot 2030 18. Tabel 18: Indicatieve uitbreidingsvraag en vervangingsvraag naar gemeente tot 2030 Gemeente

Groningen

Het Hogeland*

MiddenGroningen*

Westerkwartier*

Assen

Noordenveld

Tynaarlo

Indicatieve ruimtevraag tot 2030

48 tot 77 ha.

1 tot 2 ha 19

9 tot 15 ha.

13 tot 19 ha.

12 tot 24 ha.

2 tot 6 ha.

1 tot 4 ha.

* Deze gemeenten vallen niet geheel binnen de RGA.

5.3 Aanbod Bestaande voorraad We zien dat zowel in de provincie Groningen als in Drenthe de leegstand ver onder frictieniveau is. Het aanbodpercentage is in beide provincies circa 1,5%. Aanbod is weliswaar niet helemaal hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Anderzijds kunnen panden leeg staan, maar niet aangeboden worden. Ondanks deze uitzonderingen is het aanbod, zeker op regionale schaal, een betrouwbare graadmeter voor het leegstandspercentage. Begin 2021 was de leegstand van panden met een industriefunctie in de beide COROP regio’s (ongeacht of het pand op een bedrijventerrein zit of niet) net iets minder dan 3%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Het komt voor dat een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal De Groningse provinciale prognose gaat uit van circa 30 hectare in Groningen. Circa 5-10 hectare komt voor rekening van de overige RGA-gemeenten. In de Drentse provinciale prognose wordt uitgegaan van circa 50 hectare additionele vraag. Waarvan 40 hectare overgrote in het zuidelijke deel van de provincie en 10 hectare voor Noord-Drenthe. Binnen Noord-Drenthe heeft Assen een goede uitgangspositie om additionele vragers te huisvesten.

We rekenen daarom voor Noord-Drenthe ook 5-10 hectare additionele vraag toe aan de RGA. Deze uitsplitsing is uiteraard indicatief om de al genoemde redenen. 19 In de provinciale behoefteprognose wordt uitgegaan van indicatief 2 tot 5 hectare voor de hele gemeente het Hogeland. De hier genoemde 1 tot 2 hectare is gebaseerd op het deel van het Hogeland dat binnen de RGA contouren valt. De provincie Groningen en gemeente Het Hogeland zijn overeengekomen dat Het Hogeland een lokale uitbreidingsvraag van circa 11 hectare in de periode 2022 tot 2030 hanteert. Dit is conform de twee gehanteerde middenscenario’s in de eerder opgestelde lokale bedrijventerreinenvisie. 18

37

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven. Volgens de CBS leegstandsmonitor wordt dit pand als ‘leeg’ geregistreerd. Onze inschatting op basis van deze twee bronnen en de twee COROP-regio’s is dat de leegstand op bedrijventerreinen in de RGA onder frictieleegstand zit. Voor frictieleegstand wordt doorgaans circa 5% aangehouden als gezond percentage leegstand. Er is dus sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in de RGA. Tussen gemeenten en individuele terreinen kunnen uiteraard verschillen bestaan. Hard (plan)aanbod Er is in de regio per 1-1-2022 nog zo’n 172 hectare aan harde plannen beschikbaar. Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijk vastgestelde bestemmingsplannen. Daarbij valt op dat het meeste aanbod nog beschikbaar is in de gemeente Groningen en Assen. In Assen gaat het voornamelijk om uitgeefbare grond op bedrijventerrein Messchenveld. In Groningen is het gros van de uitgeefbare voorraad aanwezig op Westpoort. Echter is circa 33,5 hectare hiervan met name geschikt voor grootschalige bedrijvigheid. Een deel van het harde planaanbod in de regio is al onder optie/verkocht. Zo is al het aanbod op bedrijventerrein Leeksterveld in de gemeente Westerkwartier onder optie en is het merendeel van het aanbod in Midden-Groningen (op bedrijvenpark Rengers) en Tynaarlo (uitbreiding II & III, Vriezenbrug) onder optie.

Op de bedrijventerreinen in de gemeente Groningen is circa 40% onder optie/verkocht. Qua specifiek hard planaanbod is er circa 11 hectare aan specifiek hard planaanbod aanwezig op Zernike Science (campus) en circa 12 hectare op Businesspark Ter Borch. Tabel 19: Hard (plan)aanbod per terrein per gemeente Gemeente Assen Assen Assen Assen Assen Assen Groningen Groningen Groningen Groningen Groningen Midden-Groningen Noordenveld Noordenveld Tynaarlo Tynaarlo Westerkwartier TOTAAL

Terrein Groene Dijk Messchenveld Peelerpark Schepersmaat Werklandschap Assen-Zuid – Groene Zoom* Werklandschap Assen-Zuid – Entreezone** Westpoort Roodehaan Nesciopark Eemspoort Zernike Science Bedrijvenpark Rengers Haarveld Wester Es Businesspark Ter Borch*** Vriezerbrug uitbr. II & III Leeksterveld

Netto omvang (ha.) 4,4 49,6 25,9 17,0 18,8 7,3 64,7 28,0 1,3 58,6 67,0 42,0 21,6 7,7 14,0 50,0 42,8 520,7

Netto uitgeefbaar (ha.) 1,5 27,8 4,5 1,0 18,8 5,8 43,5 11,3 0,6 1,3 11,3 6,3 8,7 1,3 12,0 8,3 8,0 172

* Netto omvang gebaseerd op bestemmingsplan ‘Werklandschap Assen-Zuid – Groene Zoom’ ** Netto omvang gebaseerd op bestemmingsplan ‘Entreezone Werklandschap Assen-Zuid’ *** Gelet op de ligging van deze locatie verwachten we dat de vraag vooral uit Groningen (stad) zal komen

Let op: In de RGA constateren we dat begin 2022 relatief veel bedrijfskavels verkocht zijn en dat er momenteel ook diverse kavels onder optie zijn. Hierdoor kan het aanbod gepresenteerd in de tabellen niet meer geheel actueel zijn. In de vraag-aanbod confrontatie geven we hier verder inzicht in.

38

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

5.4 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod We confronteren de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) met het harde planaanbod in de RGA tot 2030. Specifiek aanbod nemen we in deze confrontatie niet mee omdat hier ook specifieke vraag tegenover staat die zich moeilijker laat ramen en vaak een grotere reikwijdte heeft dan de provincie en daarmee ook de regio (en het in dit geval o.a. een campus betreft). In het lage scenario is er meer aanbod dan vraag. In het hoge scenario is er sprake van een lichte behoefte (meer vraag dan aanbod) in de periode tot 2030, dit komt met name door de additionele vraag van 45 hectare. We merken daarbij op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is omdat deze afhankelijk is van de vorderingen van de transformatieplannen en dat additionele vraag lastig te voorspellen is. Van de additionele vraag weten we dat dit hoofdzakelijk grootschalige bedrijven zijn, hier is momenteel alleen plek voor op bedrijventerrein Westpoort en Roodehaan. Figuur 13: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in netto hectare (2022 tot 2030) 350 300 Specifiek hard planaanbod

250

Waarvan onder optie/verkocht

200

45

150 100 50 0

25 44 42

44

23 37

103

111

Ruimtevraag 2022 tot 2030 - Ruimtevraag 2022 tot 2030 Laag Hoog

Hard planaanbod Additionele vraag (indicatief) Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag

Planaanbod

Bron: Stec Groep, 2023.

Ook confronteren we de totale ruimtevraag met het harde planaanbod voor in de RGA tot 2040 (zie volgende pagina). Ook tot 2040 nemen we specifiek aanbod niet mee. In het lage scenario is vraag en aanbod ongeveer in evenwicht. In het gunstige scenario is er meer vraag dan aanbod en ontstaat er een behoefte van circa 165 hectare. We merken daarbij op dat deze confrontatie er vanuit gaat dat er geen hard aanbod meer bij komt na 1-1-2022 in de regio. Ook merken we op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is en dat additionele vraag lastig te voorspellen is. Figuur 14: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in netto hectare (2022 tot 2040) 350 300 250 200 150

35

100

58 22 42

50 0

60

Specifiek hard planaanbod

58

Waarvan onder optie/verkocht

94

23 37

103

111

Additionele vraag (indicatief) Vervangingsvraag

Ruimtevraag 2022 tot 2040 - Ruimtevraag 2022 tot 2040 Laag Hoog Bron: Stec Groep, 2023.

Hard planaanbod

Uitbreidingsvraag 2030 tot 2040 Uitbreidingsvraag tot 2030

Planaanbod

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

39

Kwalitatieve confrontatie vraag-aanbod De kwantitatieve confrontatie biedt geen inzicht in de (mis)match tussen vraag en aanbod op niveau van type werkmilieus. Vandaar dat we ook ingaan op de kwalitatieve confrontatie tussen vraag en aanbod. Hiervoor hebben we de vraag en de verschillende bedrijventerreinen kwalitatief beoordeeld. De belangrijkste conclusies voor de regio: • Kleinschalig lokaal: Een beperkt deel van de uitbreidingsvraag (circa 6-15 hectare) tot 2030 zal naar kleinschalig lokale bedrijventerreinen zijn in de RGA. Hierbij is de sector waarin een bedrijf zich bevindt niet leidend. Er is circa 11 hectare aanbod van dit type terrein. Op bedrijventerrein Haarveld in Noordenveld is het gros van dit aanbod aanwezig. Het aanbod is daarmee beperkt gespreid door de regio. Hierdoor kunnen niet alle kleinschalig lokale ruimtevragers in de regio worden bediend. Ondanks dat het aanbod binnen de bandbreedte van de vraag valt kan er in diverse gemeente een tekort aan kleinschalig lokaal aanbod ontstaan. Dit zal voornamelijk het geval zijn in de gemeenten in de provincie Groningen aangezien hier bijna geen kleinschalig lokaal aanbod aanwezig is. Door op korte termijn bij een aantal kernen beperkt kleinschalig lokaal aanbod toe te voegen kunnen vraag en aanbod beter in balans gebracht worden.

Dit segment kan echter ook deels landen in de regulier gemende voorraad, zeker waar het gaat om kavels kleiner dan 1.000 m². • Regulier gemengd: Een aanzienlijk deel van de uitbreidingsvraag (circa 21-51 hectare) tot 2030 zal naar regulier gemengde bedrijventerreinen zijn in de RGA. Het onderscheid met de voorgaande categorie (kleinschalig lokaal) is minder hard dan hier wordt voorgesteld. Er is circa 93 hectare aanbod van dit type terrein. In de provincie Groningen is merendeel van het aanbod al onder optie en is er alleen nog significante ruimte over op Westpoort. Circa 75% van dit aanbod bevindt zich echter in de provincie Drenthe. Hier zijn de beschikbare kavels op de terreinen veelal kleiner dan 1 hectare. We schatten daarom in dat er een overaanbod is aan kleinere kavels op regulier gemengde bedrijventerreinen in de regio. Voor bedrijven die een kavel zoeken van groter dan 1 hectare (range 1-3 hectare) bestaat een tekort in de regio tot 2030. Mogelijk kan een deel van deze ruimtevraag naar regulier gemengde bedrijventerreinen opgevangen worden in de bestaande voorraad door bestaande bedrijventerreinen ruimte-intensiever te benutten. • Grootschalig regulier gemengd: Een deel van de uitbreidingsvraag (circa 15-36 hectare) tot 2030 zal naar grootschalig regulier gemengde bedrijventerreinen zijn in de regio.

Daarnaast valt ruimtevraag vanuit additionele ruimtevrager vaak in deze categorie. Deze vraag zal voor het grootste deel voortkomen uit de sectoren industrie en logistiek en groothandel en zal voornamelijk willen landen in de gemeente Groningen. Er is circa 45 hectare aanbod van dit type terrein. Alleen op bedrijventerreinen Westpoort en Roodehaan in de gemeente Groningen is nog plek voor grootschalige ruimtevragers. Zo is er op Werklandschap Assen-Zuid beperkt aanbod geschikt voor dit segment. Mogelijk kan (deels) in grotere kavels worden voorzien door kleinere kavels in de regulier gemengde voorraad samen te voegen. Op termijn gaat er mogelijk een tekort ontstaan in dit segment. • Specifieke doelgroepen: Er is circa 23 hectare bedrijventerrein voor specifieke doelgroepen geschikt in de RGA tot 2030. Dit betreft het Zernike Sciencepark en het Businesspark Ter Borch in Tynaarlo. Naar verwachting is dit voldoende aanbod voor specifieke doelgroepen tot 2030.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

40

6 Conclusies en advies 6.1 Hoe moeten de uitkomsten van de prognoses worden gelezen? In elke prognose zit een (grote) mate van onzekerheid. Waar we in de bedrijventerreinprognoses (hoofdstuk 5) uitgaan van twee scenario’s (hoog en laag) geven we voor de kantoren drie scenario’s met elk een hoge en lage variant (hoofdstuk 4). Anders dan bij de behoefteprognose bedrijventerreinen zien we hier wel duidelijker één van de scenario’s als meest realistisch: het basis-scenario. Dit betekent niet dat de markt zich al direct langs de lijnen van dit scenario hoeft te ontwikkelen. Of dat de exacte kantorenvoorraad in gebruik in 2030 precies in de bandbreedte zit dat dit scenario als uitkomsten heeft. We vinden het wel verstandig om in beleid uit te gaan van de bandbreedte van dit scenario en daarop te sturen. Uiteraard moet bijsturen mogelijk blijven als de markt verandert. De langjarige prognoses zijn opgesteld om inzicht te bieden in de mogelijke ontwikkeling van de ruimtevraag naar kantoren in de RGA op de langere termijn. Afwijkingen ten opzichte van het scenario, bijvoorbeeld enkele jaren van een groeiende kantorenmarkt, door nieuwe vestigers of uitbreidingen kunnen uiteraard voorkomen. Het is vooral belangrijk hoe gemeenten en regio’s samenwerken om hun werklocaties toekomstbestendig te maken en houden. We zetten de conclusies uiteen voor de bedrijventerreinen en kantorenprognose.

Vervolgens doen we verschillende aanbevelingen hoe om te gaan met de (per definitie) onzekere uitkomsten van een prognose in de veranderende kantorenmarkt.

6.2 Conclusies kantoren Kwantitatief en op regionaal niveau sprake van overaanbod… Op basis van de confrontatie van geraamde uitbreidingsvraag en het planaanbod zien we dat erop totaalniveau in de RGA een overschot van planaanbod aanwezig is. Tot 2040 verwachten we dat de uitbreidingsvraag zich bevindt tussen een groei van circa 11.700 m2 (basis- EIB hoog) of een toename van circa 31.000 m2 (basisscenario – Plus). Er is dus in het hoge scenario wel sprake van uitbreidingsvraag, maar het aanwezige harde planaanbod (73.200 m²) kan hier meer dan voldoende in voorzien. De lichte toename van de voorraad in wordt gedreven door een afname van de kantoorquotiënt op langere termijn. Het aantal banen in de RGA groeit namelijk. Belangrijke magneet is de stad Groningen. We verwachten dat er binnen de RGA ook gemeenten zijn waar de werkgelegenheid stabiel blijft of zelfs afneemt. We doen daar geen kwantitatieve uitspraken over in deze regionale raming. Dit soort macro-economische prognoses kent namelijk een hogere betrouwbaarheid op een ruimtelijk schaalniveau dat groter is dan de gemeente. …maar dit betekent niet dat er op specifieke locaties nog behoefte is Naast autonome uitbreidingsvraag geldt dat er sprake kan zijn van additionele vraag naar kantoorruimte. We concluderen dat de RGA een aantal locaties kent waar we nog groeiende vraag zien naar kantoorruimte.