04. Ruimte voor economie Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen RGA br raad.pdf

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen

Stec Groep aan Regio Groningen-Assen

Jasper Beekmans, Peter Stopel & Arlinde Dul 7 april 2023

2

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

1 Managementsamenvatting Voor u ligt het resultaat van de marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen in de Regio Groningen-Assen (hierna: RGA). In dit onderzoek is een kantorenprognose op RGA-niveau opgesteld. Verder zijn de bedrijventerreinenprognoses van de provincie Groningen (opgeleverd begin 2023) en provincie Drenthe (opgeleverd eind 2022) vertaald naar het niveau van de RGA. De belangrijkste resultaten zijn in de samenvatting hieronder opgenomen. De prognoses vormen de basis voor de synthese: de vier grootste opgaven in de regio. U wilt de resultaten van de kantorenprognose tot en met 2040 uitgewerkt hebben. In de provinciale bedrijventerreinprognose zijn primair de resultaten tot 2030 gerapporteerd. Om de cijfers herkenbaar te houden rapporteren we voor bedrijventerreinen daarom in deze vertaling naar RGA-niveau ook tot 2030. De onzekerheidsmarge van prognoses neemt uiteraard toe wanneer er verder vooruit gekeken wordt. De scenario’s voor de kantorenprognose vormen dan ook de hoekpunten van het speelveld waarbinnen we verwachten dat ontwikkelingen zich voordoen. Monitoring en eventueel bijsturen is belangrijk.

1.1 Huidige kantorenvoorraad voldoet kwantitatief, maar kwalitatief ontstaan opgaven Een scenariostudie is uitgevoerd om tot de uitbreidingsvraag van kantoorruimte (incl. 5% frictieleegstand) tot en met 2030 en 2040 te komen. De figuur hieronder geeft voor drie scenario’s de bandbreedte weer van de uitbreidingsvraag tot 2040. 1 Het verschil tussen de totale voorraad (de zwarte stippellijn) en de lijnen per scenario in 2022 is de huidige leegstand in de regio. Voor de RGA geldt dat tot en met 2040 in het business as usual-scenario vraag is naar extra kantoormeters ten opzichte van de huidige voorraad in gebruik. In het COVID als katalysator-scenario is de huidige voorraad kantoren voldoende groot om de toekomstige vraag te faciliteren. De voorraad in gebruik in het basisscenario ligt in 2040 ongeveer op het niveau van de huidige voorraad. De totale netto uitbreidingsvraag is in dat ‘middenscenario’ ongeveer 0. Figuur 1: Uitbreidingsvraag in m2 kantoor tot en met 2040 in de RGA 1.700.000 1.650.000 1.600.000 1.550.000 1.500.000 1.450.000 1.400.000 1.350.000 1.300.000 1.250.000 1.200.000

Business as usual - EIB hoog Business as usual - plusscenario Basis - EIB hoog Basis - plus-scenario

2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041

COVID als katalysator - EIB hoog COVID als katalysator - plusscenario Totale huidige voorraad

Bron: Stec Groep, 2022.

1 Voor de bandbreedte in de werkgelegenheidsontwikkeling (EIB laag, EIB hoog, plus-scenario) verwachten we dat een ontwikkeling tussen het EIB hoog en het plus-scenario het meest waarschijnlijk is voor de RGA. Het EIB-laag scenario gaat uit van een toename van werkgelegenheid in de periode 2022 t/m 2040 van circa +7.300 banen, een toename van nog minder dan 3%. Gezien de langjarige historische ontwikkeling en de groeiambities van de RGA vinden we dit een onwaarschijnlijk scenario.

3

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

We verwachten dat het basisscenario voor nu het meest realistisch is op basis van trends en ontwikkelingen, recente transacties en verwachtingen van de markt. Kwantitatief betekent dit dat de huidige voorraad voldoet. Alleen in het basis-plusscenario is een lichte uitbreidingsvraag tot en met 2040. Kwalitatief wel opgaven: verwachtingen verschillen per locatietype Kwalitatief heeft dit wel impact op de kantoorlocaties (zie blauwe balken in de figuur hieronder). Uitgesplitst naar locatietype is er een uitbreidingsvraag op de locatietypes ‘hoogstedelijk centrummilieu’ ‘hoogstedelijk OV-knoop’, ‘Europapark en Kempkensberg’ en ‘innovatie- en campusmilieus’. Het prognosemodel geeft voor de andere locaties negatieve vraagcijfers, zoals snel- en uitvalswegen, bedrijventerreinen en solitaire kantoren in een woonmilieu. ZORGVULDIGE INTERPRETATIE VAN NEGATIEVE UITBREIDINGSVRAAG De interpretatie van negatieve vraagcijfers moet zorgvuldig gebeuren. Modelmatig betekent een voorspelde afname van één arbeidsplaats ook een afname van x vierkante meter kantoorruimte (en een groei van één baan een toename van x vierkante meter kantoorruimte). In de praktijk is deze koppeling uiteraard niet zo sterk. Op korte termijn kan aanbod op locatietypen waar we op langere termijn krimp verwachten wel degelijk in vraag voorzien.

Er geldt wel dat hoe groter het negatieve getal, hoe groter dan kans dat er leegstand gaat ontstaan. Op locatietypen met een negatief vraagsaldo adviseren we u daarom scherp te zijn op plancapaciteit en op mogelijke kansen voor transformatie. Uiteraard kan er bepaalde uitwisseling tussen locatietypen zijn. Als op locatietypen met verwachte vraag (dus een positief saldo) geen enkele vestigingsmogelijkheid (aanbod en plancapaciteit) is, kan de vraag ook op andere locatietypen gaan landen. Ons advies is echter wel om de lange termijn niet uit het oog te verliezen. Als gemeenten en regio geeft u op basis van de uitkomsten van de prognose het ruimtelijke beleid vorm. Niet op basis van korte termijn vraag en aanbod. Figuur 2: Confrontatie uitbreidingsvraag t/m 2040 (basisscenario) met de totale plancapaciteit 80.000 60.000 40.000 20.000 0 -20.000

Vraag bovenkant bandbreedte Vraag onderkant bandbreedte

-40.000

Zachte plancapaciteit

-60.000

Harde plancapaciteit

Bron: Stec Groep, 2022.

Uit bovenstaande figuur blijkt in de confrontatie van de geprognosticeerde uitbreidingsvraag in het basisscenario en de harde plancapaciteit tot en met 2040 de grootste opgave voor snel- en uitvalswegen, solitaire kantoren en bedrijventerreinen. Er is op deze locaties ook relatief weinig plancapaciteit, dus het risico op ontwikkeling terwijl ook leegstand ontstaat is relatief gering. Ook op Europapark + Kempkensberg is meer aanbod dan vraag. De zachte plancapaciteit zorgt echter voor het meeste (potentiële) overaanbod. In hoogstedelijke centrummilieus/OV-knopen is tot en met 2040 meer vraag dan plancapaciteit. Vooral

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

4

station Groningen is binnen dit milieu een trekker. Voor campusmilieus verwachten we dat er, aanvullend op de geraamde uitbreidingsvraag, nog sprake kan zijn van additionele ruimtevragers. De opgave voor een aantal locatietypen kan bestaan uit het schrappen van plancapaciteit of het onttrekken van kantoorruimte uit de huidige markt door bijvoorbeeld transformatie. Een groot deel van het aanbod is zacht. Dat betekent ook dat bijsturen nog relatief eenvoudig is. We adviseren u regelmatig afstemming te zoeken binnen de regio en ontwikkelingen in het aanbod te monitoren. Rekenen met uitbreidingsvraag; vooralsnog niet met vervangingsvraag In het verleden werd in kantorenprognoses van een vaste vervangingsvraag uitgegaan. Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Vervangingsvraag bestaat nog steeds, maar vindt zijn weg in de bestaande voorraad/leegstand (inclusief sloop/nieuwbouw). Vervanging van kantoorruimte zorgt per saldo niet voor toename van de voorraad. Toch bestaat er een kans op een incidentele vervangingsvraag. Bijvoorbeeld door (de handhaving op) duurzaamheidsmaatregelen. Denk aan de situatie waarin investeringen benodigd voor hogere energielabels niet rendabel zijn. We adviseren dit goed te monitoren en hierover met pandeigenaren in gesprek te gaan.

Voor panden waarvoor de investering niet loont, kan handhaving tot vervangingsvraag leiden. Ook kan vervangingsvraag ontstaan als panden vanwege transformatie uit de voorraad worden genomen terwijl ze nog (deels) in gebruik zijn. We adviseren in deze gevallen om eventuele vraag naar nieuw te ontwikkelen panden altijd te concentreren op locatietypes waar we netto nog uitbreidingsvraag verwachten.

1.2 Kwantitatief behoefte aan bedrijventerreinen in hoge scenario Totale indicatieve ruimtevraag tot 2030 is circa 110 tot 190 hectare bedrijventerrein De bandbreedte van de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) in de RGA in de periode 2022 tot 2030 is 111 tot 192 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 14 tot 24 hectare. De historische uitgifte en de mutatie van de voorraad van de afgelopen 10 jaar bevinden zich in de RGA beide rond de onderkant van de bandbreedte van de ruimtevraag. De bovenkant van de bandbreedte ligt hoger dan de gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte in de RGA. We verwachten dat de sectoren logistiek en groothandel, bouw, handel en reparatie en industrie de grootste ruimtevragers zijn. Deze ruimtevraag landt vooral in de gemeenten Groningen en Assen. 2 Hard (plan)aanbod van circa 170 hectare bedrijventerrein in de RGA Er is in de regio per 1-1-2022 nog zo’n 172 hectare aan harde plannen beschikbaar. Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijk vastgestelde bestemmingsplannen. Het meeste aanbod is nog beschikbaar in de gemeente Groningen en Assen. In Assen gaat het voornamelijk om uitgeefbare grond op bedrijventerrein Messchenveld. In Groningen is het gros van de uitgeefbare voorraad aanwezig op Westerpoort.

Echter is circa 33,5 hectare hiervan met name geschikt voor grootschalige bedrijvigheid. Een deel van het harde planaanbod in de regio is al onder optie/verkocht. Kwantitatieve behoefte tot 2030 toont lichte behoefte in het gunstige scenario In de confrontatie van de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) met het harde planaanbod in de RGA tot 2030 toont het lage scenario meer aanbod dan vraag. In het hoge scenario is er sprake van een lichte behoefte in de periode tot 2030. 3 Vervangingsvraag is echter nog een onzekere factor omdat deze afhankelijk is van de vorderingen van de transformatieplannen en ook de additionele vraag is lastig te voorspellen. Zie hoofdstuk 5 voor de doorkijk tot 2040.

Hierbij geldt wel dat een aantal gemeenten niet volledig binnen de regiocontour van de RGA valt. Het aanbod in die gemeenten dat zich buiten de RGA contour bevindt is in deze verwachting niet meegenomen. 3 Specifiek aanbod nemen we in deze confrontatie niet mee omdat hier ook specifieke vraag tegenover staat die zich moeilijker laat ramen en vaak een grotere reikwijdte heeft dan de provincie en daarmee ook de regio (en het in dit geval o.a. een campus betreft). 2

5

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Figuur 3: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in netto hectare (2022 tot 2030) 350 300 Specifiek hard planaanbod

250

Waarvan onder optie/verkocht

200

45

150 100 50 0

25 44 42

44

23 37

103

111

Ruimtevraag 2022 tot 2030 - Ruimtevraag 2022 tot 2030 Laag Hoog

Hard planaanbod Additionele vraag (indicatief) Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag

Planaanbod

Bron: Stec Groep, 2022.

1.3 Synthese: grootste opgaven in de regio Wanneer we de resultaten uit de kantoren- en bedrijventerreinenprognose bij elkaar brengen, zien we vier opgaven in de regio. We lichten ze hier kort toe. In hoofdstuk 7 gaan we uitgebreid op de opgaven in en geven we adviezen hoe op deze opgaven in te spelen. Opgave Om verwachte werkgelegenheidsgroei te kunnen bijbenen is het realiseren van groeipad in Verstedelijkingsstrategie cruciaal.

Ontwikkel stedelijke gemengde woonwerkgebieden en benut bestaande werklocaties beter

Pieken scheren om polycentrisch te ontwikkelen

Afspraken maken in regionaal verband over spreiden van vraag, faciliteren van grootschalige bedrijvigheid en regionale maatschappelijke meerwaarde

Toelichting Het toevoegen van extra woningen en voorzieningen in de RGA is daarom cruciaal om het gat tussen vraag naar werknemers en beschikbare beroepsbevolking te dichten. In andere woorden: het realiseren van de voorgenomen aantallen woningen en voorzieningen in de verstedelijkingsstrategie is een cruciale randvoorwaarde voor het kunnen realiseren van de geprognosticeerde werkgelegenheidsgroei, zowel in de RGA als in de wijdere regio. De woningen en voorzieningen die in de RGA worden gerealiseerd vervullen namelijk ook een functie voor werknemers buiten de RGA. Hierin zijn ook beleidskeuzes mogelijk. Denk aan keuzes in de te faciliteren ruimtevraag en het al dan niet handhaven van label C bij kantoren. De ruimtedruk in de RGA regio is groot. Zeker in en rond Groningen vragen veel functies om ruimte. Er zijn nog (her)ontwikkellocaties voor woningen en bedrijventerreinen. Maar die zullen naar verwachting niet voldoende zijn om alle ruimtevraag te faciliteren. Een oplossing is om keuzes te maken in welke ruimtevraag te faciliteren en welke eventueel niet. Een andere oplossing ligt in het beter benutten van bestaand stedelijk gebied. Dit is ook helemaal in overeenstemming met nieuwe EU-regelgeving die vanaf 2050 (en eigenlijk al eerder) paal en perk stelt aan netto stedelijke uitbreiding. Er is veel potentiële vraag vanuit werkfuncties voor binnenstedelijke, gemengde gebieden.

Gemengde gebieden zijn vitaler, wendbaarder en daarmee is de kwaliteit en toekomstwaarde voor de regio hoog. Een van de principes in de Verstedelijkingsstrategie is het stimuleren van een polycentrische ontwikkeling. Die polycentrische ontwikkeling sluit aan bij hoe het werklandschap van de regio zich in het verleden heeft ontwikkeld. Voor de kantorenmarkt zien we dat er een sterke focus op Groningen stad lijkt te ontstaan. En daarbinnen weer op campussen en OV/centrummilieus met een goede functiemix. Op de kantorenmarkt is vooral een kwalitatieve behoefte. De bedrijventerreinmarkt laat een ander beeld zien. Zowel kwantitatief als kwalitatief is er behoefte. In het Groningse deel van de regio is meer vraag dan aanbod. In Drenthe is het beeld eerder andersom. Spreiden van vraag kan een deel van de oplossing zijn. De RGA is daarbij ook geen eiland. Voor bepaalde typen ruimtevragers kan ook de keuze worden gemaakt selectief te zijn. Binnen de regio is aanleiding om af te stemmen over het in balans brengen van (specifieke vormen van) vraag en aanbod, hoe acquisitie van grootschalige bedrijven vorm te geven en of spreiding of overloop van vraag gewenst is en zo ja, voor wat voor soorten bedrijvigheid. Centraal in al deze afspraken zou moeten staan hoe bedrijvigheid een zo groot mogelijke rol kan spelen bij het versterken van de economie en agglomeratiekracht van de RGA.

Regionale meerwaarde speelt hierin een belangrijke rol.

6

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Inhoudsopgave 1

Managementsamenvatting 1.1 1.2 1.3

2

Huidige kantorenvoorraad voldoet kwantitatief, maar kwalitatief ontstaan opgaven .................................................................................... 2 Kwantitatief behoefte aan bedrijventerreinen in hoge scenario .......... 4 Synthese: grootste opgaven in de regio ................................................ 5

2

Inleiding

8

3

Bouwstenen behoefteraming kantoren

9

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4

Behoefteraming kantoren 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.5.1 4.5.2

5

5.2 5.3 5.4

6.2.3 6.3

34

Methodiek: verdieping op behoefteramingen provincies Drenthe en Groningen.......................................................................................... 34 Ruimtevraag bedrijventerreinen ........................................................... 34 Aanbod.................................................................................................... 36 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) ................................................. 38

Conclusies en advies 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2

22

Drie scenario’s ........................................................................................ 22 Welk scenario is realistisch? ................................................................. 22 Uitkomsten ............................................................................................. 23 Confrontatie uitbreidingsvraag en plancapaciteit ............................... 25 Kwalitatieve duiding voor twee specifieke doelgroepen .................... 29 Innovatieve bedrijven en start-, scale- en grown ups ......................... 29 Werken in de wijk ................................................................................... 31

Behoefteraming bedrijventerreinen 5.1

6

Kantorenmarkt Regio Groningen-Assen in beeld ................................. 9 Inzoomen op de gemeenten ................................................................. 11 Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt ................................. 13 Methodiek behoefteraming ................................................................... 14 Parameters behoefteraming ................................................................. 15 Vervangingsvraag .................................................................................. 19

40

Hoe moeten de uitkomsten van de prognoses worden gelezen? ...... 40 Conclusies kantoren............................................................................... 40 Rekening houden met een grotere onzekerheid ................................. 41 Planologisch aanbod op de slechte plekken terugdringen en op beste plekken borgen, aansluitend bij de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte ............................................................................. 43 Inzetten op transformatie en herontwikkeling buiten hoogstedelijke OV-knooppunten/ centrummilieus en campussen .... 44 Conclusies bedrijventerreinen .............................................................. 46

7

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

7

Synthese: grootste opgaven voor de regio 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

48

Inleiding .................................................................................................. 48 Om verwachte werkgelegenheidsgroei te kunnen bijbenen is het realiseren van groeipad in Verstedelijkingsstrategie cruciaal............ 48 Ontwikkel stedelijke gemengde woon-werkgebieden en benut bestaande werklocaties beter ............................................................... 49 ‘Pieken scheren’ om polycentrisch te ontwikkelen ............................. 49 Afspraken maken in regionaal verband over spreiden van vraag, faciliteren van grootschalige bedrijvigheid en regionale maatschappelijke meerwaarde ............................................................. 50

Bijlagen 51 A. Kantorenvoorraad per RGA gemeente ......................................................... 51 B. Transformatieplannen gemeente Groningen .............................................. 51 C. Beroepsniveau naar sector, landelijke percentages .................................... 51 D. Plancapaciteit RGA naar locatie .................................................................... 52 E. Uitbreidingsvraag en confrontatie ................................................................ 52 F. Behoefte bedrijventerreinen uitgesplitst naar gemeenten .......................... 54 G. Marktconsultatie kantorenprognose RGA .................................................... 55

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

8

2 Inleiding U heeft behoefte aan een nieuwe inschatting van vraag naar kantoren De Regio Groningen-Assen (hierna: RGA) laat door Stec Groep een nieuwe prognose opstellen van de ruimtebehoefte aan kantoren. De laatste behoefteraming bedrijventerreinen en kantoren voor de regio stamt uit 2018. Die liet zien dat gemeenten meer aanbod aan kantoren hadden dan vraag, met uitzondering van de stad Groningen op termijn. Kwalitatief was meer behoefte aan variatie en kwaliteit. Intussen zijn de omstandigheden veranderd. De afgelopen jaren is het economisch goed gegaan in de regio. Ondanks COVID-19 was de economische dynamiek de afgelopen jaren hoog. Daarnaast zijn de verstedelijkingsambities in de RGA geconcretiseerd – net als op verschillende andere plekken in het land – waarmee een toename van het aantal woningen en inwoners wordt voorzien, en daarmee kan ook de behoefte aan ruimte voor economie toenemen. Dat brengt verschillende uitdagingen mee op het gebied van werklocaties.

Vragen die specifiek voor de toekomstige kantoorontwikkeling spelen zijn: hoeveel vraag naar kantoren valt er te verwachten; welke trends zijn daarop van invloed; hoe pakken ze uit voor de kantoren en kantoorlocaties in de regio; en hoe moet hierop geacteerd worden? Om hier antwoord op te krijgen en als regio zo goed mogelijk in te spelen op een toekomstbestendige kantorenmarkt is deze kwantitatief en kwalitatief onderbouwde marktanalyse uitgevoerd. Provincies Drenthe en Groningen stelden nieuwe behoefteprognoses bedrijventerreinen op De behoefteramingen voor bedrijventerreinen – die recentelijk door de provincies Groningen en Drenthe zijn opgesteld – vertalen we in dit onderzoek naar het schaalniveau van de RGA. Op basis van deze uitkomsten kunnen keuzes specifiek voor de regio gemaakt worden. De resultaten van de behoefteprognoses bedrijventerreinen krijgen zo een stevige plek in lokaal en regionaal beleid en kan er echt werk gemaakt worden van een toekomstbestendige bedrijventerreinenvoorraad in RGA. Leeswijzer In dit rapport leest u een marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen voor de RGA. Belangrijkste onderdeel van die marktanalyse is zijn de behoefteprognoses. Voor de kantoren is die prognose specifiek opgesteld voor de RGA.

In dit rapport is daarom veel aandacht voor de methodiek van de kantorenprognose en achtergronden van de kantorenmarkt in de regio (hoofdstuk 3). De kantorenprognose zelf leest u in hoofdstuk 4. De behoefteprognose bedrijventerreinen op RGA-niveau (hoofdstuk 5) is een beknopter hoofdstuk omdat de beide provinciale behoefteprognoses uitgebreid ingaan op de methode, bouwstenen en achtergronden van de bedrijventerreinenmarkten in Groningen en Drenthe. Daarnaast is er een separaat hoofdstuk met conclusies en adviezen (hoofdstuk 6). In het laatste hoofdstuk brengen we beide marktanalyses (voor kantoren en bedrijventerreinen) samen en leest u conclusies en adviezen voor de regio (hoofdstuk 7).

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

9

3 Bouwstenen behoefteraming kantoren In dit hoofdstuk brengen we de kantorenmarkt van de RGA in beeld. We bespreken de uitgangssituatie op de kantorenmarkt in de regio en gaan vervolgens in op de trends en ontwikkelingen die we zien. Daarna gaan we in op de gehanteerde methodiek van de behoefteraming en ten slotte lichten we de prognoseparameters van de behoefteraming toe.

3.1 Kantorenmarkt Regio Groningen-Assen in beeld Raming opgesteld op niveau van de RGA De raming is opgesteld op niveau van de RGA. De contour van de regio bevat (delen van) zeven gemeenten: Het Hogeland, Westerkwartier, Groningen, Midden-Groningen, Noordenveld, Tynaarlo en Assen. 4 We maken binnen de RGA-gemeenten onderscheid naar type gemeenten: Groningen en Assen zijn de kantoorgemeenten in de regio. Hier staat het gros van de voorraad en speelt de meeste dynamiek zich af (zie ook verderop). Figuur 4: Visualisatie regio Groningen-Assen

Bron: Stec Groep, 2022.

Kantorenvoorraad voor 90% geclusterd in de gemeenten Groningen en Assen De kantorenvoorraad clustert zich sterk in de gemeenten Groningen en Assen. Ongeveer 90% van de kantorenvoorraad in de RGA ligt hier. Binnen de RGA heeft de gemeente Groningen de grootste voorraad. De RGA bevat delen van de gemeente Het Hogeland (specifiek de voormalige gemeenten Winsum en Bedum), Westerkwartier (specifiek de voormalige gemeenten Leek en Zuidhorn) en Midden-Groningen (specifiek voormalige gemeenten Hogezand-Sappemeer en Slochteren).

4

10

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Hier staat ruim 1 miljoen m2 vvo kantoorruimte, goed voor zo’n 70% van de voorraad in de regio. Daarnaast ligt zo’n 18% van de voorraad in de gemeente Assen (260.000 m2 vvo) De andere RGA-gemeenten bevatten 10% van de kantorenvoorraad in de regio (148.000 m2 vvo). Zie de bijlage voor een uitsplitsing van de kantorenvoorraad per gemeente. Figuur 5: Voorraad kantoorruimte per gemeente (links) en opname per gemeente (rechts) 1.200.000

50 45

71%

1.000.000

40

6%

7%

35

800.000

30

600.000

25

18%

20

400.000

10%

15

87%

10

200.000

5

0

0 Gemeente Groningen

Gemeente Assen

Voorraad

Overige gemeenten

Aantal gemeenten

Groningen

Assen

Overig

Bron: Stec Groep, 2022. Op basis van BAG, 1-1-2022 en Vastgoedmonitor gemeente Groningen, 2021.

De dynamiek (aantal huurtransacties) op de kantorenmarkt onderstreept de concentratie van de kantorenmarkt in de RGA. In de afgelopen vijf jaar vond bijna 90% van alle huurtransacties plaats in de gemeente Groningen. Het aandeel van de gemeente Assen en overige gemeenten was met respectievelijk 6 en 7% een stuk beperkter. Kantorenaanbod in de regio ligt op frictieniveau In de RGA wordt er in totaal circa 77.000 m² vvo kantoorruimte aangeboden (bron: Bak, 2021). Het aanbod ligt met circa 5% op frictieniveau. Dit frictieniveau is een gewenst percentage leegstand om verplaatsing van (gevestigde) bedrijvigheid mogelijk te maken op de kantorenmarkt. Leegstand onder het frictieniveau betekent krapte in het aanbod van kantoren. In de regio is dus sprake van een gezond aanbod, waarbij bedrijven precies voldoende keuzemogelijkheden hebben om een kantoor te vinden dat aan hun huisvestingswensen en -eisen voldoet. Binnen de RGA heeft Assen het hoogste aanbod in kantoormeters (9%). In totaal gaat het hier om zo’n 23.000 m² vvo. In de gemeente Groningen en overige gemeenten in de RGA ligt het leegstandspercentage rond het gewenste frictieniveau. Hier staat respectievelijk zo’n 47.600 m² vvo (5%) en 5.900 m² vvo (4%) kantoorruimte leeg. Specifiek in Groningen is de leegstand de afgelopen jaren gedaald (zie de tabel verderop). Figuur 6: Aanbod kantoorruimte per gemeente 10% 8% 6%

ca 23.500 m² ca 47.600 m² 9%

4% 2%

ca 5.900 m²

5%

4%

0% Gemeente Groningen

Gemeente Assen

Overige gemeenten

Bron: Stec Groep, op basis van NVM/ R.L. Bak, 2021 en Funda in Business, 2022. Afgerond op honderdtallen.

11

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Specifiek in gemeente Groningen sprake van afname voorraad en teruglopende leegstand De kantorenvoorraad in gemeente Groningen nam sinds 2019 met zo’n 10.000 m² af. De beperkte jaarlijkse afname van enkele duizenden meters kan verklaard worden door de transformatiestop die wethouder Van der Schaaf benoemde in 2019. Tegelijkertijd liep de leegstand de afgelopen jaren terug van 10% in 2018 naar 3% in 2022. Dit laat zien dat de vraag naar kantoorruimte - ook na de transformatiestop - doorzet. Tabel 1: Historische ontwikkeling kantorenvoorraad (>500 m2 vvo) gemeente Groningen Jaar

Kantorenvoorraad > 500 m2 vvo

2018 2019 2020 2021 2022

Ontwikkeling t.o.v. voorgaande jaar

995.200 1.028.400 1.024.800 1.021.900 1.018.400

Percentuele ontwikkeling t.o.v. voorgaande jaar 33.200 -3.600 -2.900 -3.500

+3% 0% 0% 0%

Bron: Gemeente Groningen, Vastgoedmonitor Groningen 2018-2019, 2019-2020 en 2020-2021.

Tabel 2: Historische ontwikkeling kantorenleegstand (> 500 m2), gemeente Groningen Jaar

Leegstand kantoren > 500 m2 vvo

2018 2019 2020 2021 2022

99.300 80.800 70.300 41.600 30.300

Aandeel leegstand t.o.v. totale kantorenvoorraad > 500 m2, in desbetreffend jaar* 10% 8% 7% 4% 3%

Bron: Gemeente Groningen, Vastgoedmonitor Groningen 2018-2019, 2019-2020 en 2020-2021. Afgerond op honderdtallen en gehele percentages. * Percentages kunnen afwijken van het aanbod gemeten door Bak (2021) in figuur 4. Dit is te verklaren door de gehanteerde uitgangspunten van beide bronnen en de definiëring van leegstand/aanbod.

3.2 Inzoomen op de gemeenten Binnen de gemeenten in de RGA zien we verschillende type kantoorgemeenten en -milieus. De verschillen zijn bijvoorbeeld zichtbaar in de kantorenvoorraad per gemeente, maar ook in andere kwantitatieve en kwalitatieve kenmerken en ontwikkelingen. We onderscheiden verschillende kantoormilieus, toegelicht in onderstaande tabel. Verder is een uitgebreide analyse over de lokale dynamiek te vinden in de bouwstenennotitie in de separate bijlage. Tabel 3: Toelichting kantoormilieus Kantoormilieu

Omschrijving

Voorbeelden

Hoogstedelijk centrummilieu/ OV-knoop

Kantoorlocatie op en nabij hoofd-OV knooppunten (zoals hoofd- en centraal stations) vaak met hoogstedelijke centrumfunctie.

Binnenstad Groningen, centrumgebied Assen

Europapark + Kempkensberg

Innovatie/ campusmilieu

Europapark en Kemkensberg in Groningen vormen samen een eigen kantoormilieu. Het gebied is kenmerkend multifunctioneel (wonen, werken, verblijven). Tegelijkertijd komen er verschillende kantoormilieus samen (OV/snelweg/gemengd). Kantorenlocaties met een innovatie/campusmilieu staan in het teken van leren, experimenteren, maken en ontwikkelen. Deze kantorenlocaties kunnen campussen zijn rondom hogescholen,universiteiten of ziekenhuizen, maar ook gebieden met clusters van innovatieve of creatieve bedrijvigheid.

DUO, Euroborg

Zernike Campus, Healthy Ageing Campus

Impressie

12

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Overige OVknooppunten

Kantoorlocatie op en nabij OV-knooppunten (die geen hoofd OV-knooppunt zijn).

Snel- en uitvalswegen

Kantoorlocaties gelegen aan de snelweg (en soms provinciale weg) zijn kenmerkend zichtlocaties. Kantoorlocaties aan uitvalswegen zijn relatief gezien snel vanaf de snel- en provinciale weg te bereiken.

Kranenburg, De Lauwers, Corpus den Hoorn*

Bedrijventerrein

Kantoren gelegen op bedrijventerreinen.

Messchenveld

Solitaire kantoren in woonmilieu

Kantoren gelegen in woonomgeving, zoals kleinschalige solitaire kantoren, kantoorvilla’s, kantoren aan huis of in een plint

veelal geen formele kantoorlocaties

P+R Kardinge

Bron: Stec Groep, 2022. *De gemeente Groningen is voornemens Corpus den Hoorn te ontwikkelen als innovatiemilieu. Hiervoor wordt momenteel een gebiedsvisie opgesteld. Ten tijde van dit onderzoek is Corpus den Hoorn nog niet in de vorm van een innovatiemilieu ontwikkeld en is daarom gecategoriseerd als kantoorlocatie nabij een snel- en/of uitvalsweg.

Groningen grootste kantorenstad in de regio Naast dat Groningen dé studentenstad is van het noorden (circa 25% van de inwoners is student), is het ook dominant op de kantorenmarkt. In de gemeente Groningen ligt zo’n 70% van de kantorenvoorraad en vindt zo’n 90% van de dynamiek plaats. De helft van de voorraad is geclusterd binnen snel- en uitvalswegen (264.900 m2 vvo) en het hoogstedelijk OV-knoop & centrummilieu (257.500 m2 vvo). Beide milieus omvatten respectievelijk 26 en 25% van de voorraad. Ook is er een relatief hoog aandeel van kantoren in het woonmilieu (15%), op Europapark & Kempkensberg (15%) en op bedrijventerreinen (11%). Kenmerkend aan de kantorenmarkt in Groningen zijn de grote (semi)overheidsgebruikers waaronder DUO, Gasunie, UWV en het Kadaster. Dit is ook terug te zien in de dynamiek op de regionale markt: zo’n 40% van de transacties vond de afgelopen vijf jaar plaats bij overheidsgebruikers. Andere sectoren met veel dynamiek zijn zorg, zakelijke- en financiële dienstverlening, ICT en industrie, bouw handel en logistiek. Gemeente Assen: lokale markt met een paar grotere (overheids)gebruikers De kantorenmarkt in Assen is vooral een lokale markt. Net als in Groningen zien we ook een aantal grote (overheids)gebruikers. Zo huisvest Assen als provinciehoofdstad het provinciehuis van Drenthe. Daarnaast is de NAM een grote afnemer van kantoormeters.

De aanwezigheid van deze overheidsgebruikers zien we terug in de dynamiek op de kantorenmarkt van Assen in de laatste vijf jaar. Met 63% van de transacties vindt de meeste dynamiek plaats bij overheden. De andere transacties vinden vooral plaats binnen de financiële dienstverlening. Dit is goed voor 25% van de transacties de afgelopen vijf jaar. Verder liggen het provinciehuis en de NAM langs een uitvalsweg waardoor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad op dit locatietype staat. Van ditzelfde locatietype maakt ook de Lauwers deel uit als zichtlocatie langs de A28. Op snel- en uitvalswegen is vrijwel geen aanbod beschikbaar. Daarmee draagt de autodominantie van de regio bij aan de aantrekkelijkheid van deze locaties. Tegelijkertijd zien we relatief veel aanbod binnen het hoogstedelijk OV-knooppunt/centrummilieu (circa 45% van het aanbod). Het centrum- en het stationsgebied van Assen vormen dit locatietype. Zowel in het centrum als het stationsgebied worden kantoormeters aangeboden. Het station is de afgelopen jaren aangepakt als onderdeel van een bredere gebiedsontwikkeling. Zo is het busstation verplaatst en het stationsgebouw geheel vernieuwd (oplevering in 2020). Dit is een impuls voor de openbare ruimte van dit gebied. Voor de kantorenmarkt van Assen kan het stationsgebied daarom als belangrijk ‘visitekaartje’ dienen.

Overige gemeenten: verspreide kantoren over locatietypen Ook in de andere RGA-gemeenten zijn verschillende kantoren gevestigd. In totaal staat zo’n 10% van de kantorenvoorraad van de RGA in de gemeenten Westerkwartier, Het Hogeland, Midden-Groningen, Noordenveld en Tynaarlo. In deze gemeenten zien we relatief veel kantoren in een woonmilieu en op

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

13

bedrijventerreinen. De reden voor het hoge aandeel kantoren in woonmilieu is het gevolg van het ontbreken van formele, grootschalige kantoorlocaties in vergelijking met de gemeenten Groningen en Assen. Let wel, dit doet niet af van het belang van de (veelal lokale) functie van deze kantoren voor de vijf gemeenten. Het totale aandeel mag dan klein zijn, deze kantoren kunnen voor lokaal verzorgende bedrijven wel degelijk een belangrijke functie hebben.

3.3 Trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt De trends en ontwikkelingen waarmee de (inter)nationale kantorenmarkt te maken heeft, waren al volop in het nieuws. Denk aan de groeiende kantorenleegstand, de verduurzamingsopgave en de tweekoppigheid op de kantorenmarkt. COVID-19 heeft de belangstelling voor deze ontwikkelingen verder vergroot. Dat komt met name door de toename van thuis- en hybride werken, wat op zijn beurt weer tot vragen leidde als: willen mensen nog in hoogstedelijke gebieden blijven wonen als thuiswerken het nieuwe normaal wordt? Wat doet thuiswerken met de productiviteit en creativiteit van werknemers? En vooral: wat is de invloed op hun welzijn en kwaliteit van leven? In de figuur hieronder zijn de bestaande trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt gevat in een achttal overkoepelende kernbegrippen. Figuur 7: Bestaande trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt

Bron: Stec Groep, 2021.

Wat is het effect van COVID-19 op (bestaande) trends en ontwikkelingen? Om te beginnen: de genoemde trends en ontwikkelingen zijn al langer van invloed op de kantorenmarkt. Zo leidde digitalisering eerder al tot meer thuiswerken. Wel zien we onder invloed van COVID-19 een versnelling in sectoren waar digitalisering en thuiswerken eerder nog niet vanzelfsprekend waren. We concluderen daarom dat COVID-19 vooral een katalysator is, een versterkende kracht die bestaande trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt en daarbuiten versnelt. De kwantitatieve vraag naar kantoorruimte daalt Verwacht wordt dat een aantal ontwikkelingen (toename thuiswerken, meer digitalisering, geconcentreerde verstedelijking) versneld tot een vermindering van het aantal kantoormeters kan leiden. Er is bijvoorbeeld minder ruimte nodig om te werken en kantoorgebruikers kunnen overwegen pieken op te vangen in flexkantoren. De kwalitatieve vraag naar kantoren verandert ook De inrichting van het kantoorgebouw zal naar verwachting veranderen. Kantoren worden meer en meer een plek om elkaar te ontmoeten. Mede dankzij het vele thuiswerken is deze functie sinds COVID-19 urgenter dan ooit. Het is een oproep naar sociale verbinding in een tijdperk van individualiteit. Smart buildings en stijgende huurprijzen zijn prikkels voor meer efficiënt gebruik van kantoormeters. Gebouwen

14

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

met grotere vloervelden (van 2.000 m2 per verdieping en groter) sluiten beter aan bij de veranderende eisen aan kantoren: minder inefficiënte kantoortuinen en meer ruimte voor (toevallig) ontmoeten. Locatievoorkeuren blijven gelijk COVID-19 blijkt geen veranderingen teweeg te brengen in de ruimtelijke patronen die al bestonden. In de enquête onder circa 470 respondenten gaven kantoorgebruikers aan zich niet op een ander soort locatie te willen vestigen als gevolg van COVID-19. Locaties die vóór COVID-19 al interessant waren, blijven dat naar de toekomst toe nog steeds. De voorkeur blijft uitgaan naar hoogstedelijke OV-knooppunten/ centrummilieus wanneer verhuizing wel overwogen wordt. Voorbeelden van dit milieu in Nederland zijn CID Den Haag, Zuidas Amsterdam, Rotterdam RCD en Utrecht Centraal. Binnen de RGA hebben het stationsgebied en de binnenstad van Groningen op dit moment als enige het profiel hoogstedelijk OVknoop/centrummilieu. De OV-bereikbaarheid is maar ten dele een verklaring voor de goede uitgangspositie van deze locatie. De functiemix die hier aanwezig is maakt het voor kantoorgebruikers vooral interessant. Dat betekent dat ook locaties waar een functiemix te realiseren is in de toekomst beter in staat zullen zijn om in te spelen op de trend dat dit voor kantoorgebruikers steeds belangrijker wordt.

De bereikbaarheid per auto zal voor de kantorenmarkt van RGA namelijk altijd relatief belangrijk blijven. Tabel 4: Samenvatting impact COVID-19 op ontwikkelingen Leidt deze ontwikkeling tot…  #

Ontwikkeling

1

Thuiswerken en hybride model

2

Digitalisering

3

Flexconcepten

4

Tweekoppigheid kantorenmarkt: locatiepatronen

5

Geconcentreerde verstedelijking

6

Energie en klimaat

7

Veranderende Daily Urban Systems

8

Welzijn en Quality of Living

…meer of minder kantoormeters?

… andere ruimtelijke patronen dan voor COVID-19?

…andere inrichting van het gebouw dan voor COVID-19?

Betekenis van de symbolen Minder kantoormeters

Ja, COVID leidt tot ander effect

Netto blijft aantal kantoormeters gelijk of geen effect

Effect neutraal

Meer kantoormeters

Nee, COVID leidt niet tot ander effect

Bron: Stec Groep, 2021.

3.4 Methodiek behoefteraming In dit onderzoek richten we ons op de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte. 5 Dit is de vraag naar extra of juist minder kantoormeters ten opzichte van de huidige totale voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven). Naast uitbreidingsvraag, die het 5

We kijken expliciet niet naar de vervangingsvraag. Zie hiervoor de toelichting in paragraaf 3.6.

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

15

gevolg is van autonome economische groei, kan ook sprake zijn van additionele vraag. In paragraaf 4.3 gaan we daar dieper op in. We berekenen dus feitelijk wat de benodigde omvang van de kantorenvoorraad in de toekomst is. Door deze af te zetten tegen de huidige totale kantorenvoorraad, berekenen we hoeveel extra of juist minder meters er in de toekomst nodig zijn. Voor het berekenen van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte gebruiken we de systematiek die oorspronkelijk is gehanteerd in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau, die later is overgenomen door het PBL. Deze methodiek is ook toegepast in de meest recente toekomstscenario’s voor de kantorenmarkt van het PBL/CPB (2017) 6. Het model bestaat uit drie parameters: 1. De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid (in totaal werkzame personen). 2. Het aandeel van werkzame personen dat in een kantoor werkt ten opzichte van de totale werkgelegenheid (kantoorhoudende werkgelegenheid). 3. Het gemiddelde ruimtegebruik in vierkante meter kantoor per werkzaam persoon (kantoorquotiënt) 7. Figuur 8: Toelichting methodiek uitbreidingsvraag

Bron: Stec Groep, 2021.

OPNAME VERSUS RUIMTEBEHOEFTE In marktrapportages over de kantorenmarkt wordt de vraag naar kantoorruimte vaak weergegeven in opnamecijfers ofwel de ingebruikname van kantoormeters. Dit is de som van het aantal vierkante meters dat in nieuwe huur- en/of koopcontracten is vastgelegd. Dit is wat anders dan de ruimtebehoefte zoals deze in dit onderzoek wordt benaderd. Als een bedrijf ergens 5.000 m² kantoorruimte huurt (opname) maar ook ergens 5.000 m² kantoorruimte achterlaat, dan betekent dit per saldo een ruimtebehoefte van 0. De kantorenvoorraad in gebruik blijft immers gelijk.

3.5 Parameters behoefteraming De behoefteraming stellen we op, op het niveau van de RGA. Hieronder gaan we in op de drie parameters voor de regio: (1) totale werkgelegenheid, (2) kantoorhoudende werkgelegenheid en (3) kantoorquotiënt.

Buitelaar, E., M. van den Berge, F. van Dongen, A. Weterings & R. van Maarseveen (2017), De toekomst van kantoren. Een scenariostudie naar de ruimtebehoefte. Den Haag: PBL en CPB 7 EIB/BCI (2019) hanteert het aantal vierkante meter kantoor per arbeidsjaar (fte) als kantoorquotiënt. Cijfers zijn daardoor niet een-opeen vergelijkbaar. 6

16

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

1. Totale werkgelegenheid De eerste parameter is de ontwikkeling van de totale werkgelegenheid. Hoeveel banen komen er in de komende tien jaar in totaal bij? We maken hiervoor gebruik van de nieuwe bedrijfstakramingen van het EIB. Deze ramingen zijn opgesteld in opdracht van het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK). De bedrijfstakramingen geven de verwachte ontwikkelingen weer van het arbeidsvolume en de toegevoegde waarde voor 18 bedrijfstakken voor de periode 2019-2032, met een doorkijk op totaalniveau naar 2040. De toekomstige ontwikkeling van de (beroeps)bevolking is daarbij een belangrijke determinant voor de toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid. Het EIB baseert zich daarvoor op de bevolkingsprognose van het CBS. Het EIB hanteert twee scenario’s voor de ontwikkeling van de totale werkgelegenheid: laag en hoog. Scenario hoog combineert een relatief hoge bevolkingsgroei met hoge economische groei. Scenario laag kent een meer gematigde demografische ontwikkeling en een meer bescheiden economische groei. De EIB-scenario’s geven de toekomstige werkgelegenheidsgroei weer op het niveau van COROP-regio’s. Op basis van deze scenario’s is de groeivoet voor de COROP-regio’s Overig Groningen en Noord-Drenthe bepaald (zie onderstaand figuur en tabel).

Figuur 9: Uitgangspunten werkgelegenheidsontwikkeling tot 2032 per COROP-regio -0,30% -0,20% -0,10% 0,00% 0,10% 0,20% 0,30% 0,40% 0,50% 0,60% 0,70% 0,80%

Overig Groningen

EIB laag EIB hoog

Noord-Drenthe

Bron: EIB, 2022.

Tabel 5: Uitgangspunten werkgelegenheidsontwikkeling tot 2032 met doorkijk tot 2040 per COROP Regio Overig Groningen Noord-Drenthe

Jaarlijkse groei werkgelegenheid tot 2032 +0,23 tot +0,71% -0,38 tot -0,18%

Jaarlijkse groei werkgelegenheid 2032 tot 2040 +0,26 tot +0,64% -0,20 tot 0,00%

Bron: EIB, 2022.

De verwachte werkgelegenheidsontwikkeling voor COROP-regio Overig Groningen is een belangrijke parameter in de behoefteraming voor kantoren, omdat ruim 70% van de kantorenvoorraad en bijna 90% van de kantorendynamiek zich in de gemeente Groningen afspelen. De EIB raamt de ontwikkeling van het arbeidsvolume voor de gehele COROP Overig Groningen, terwijl de regiogrens van de RGA rond het stedelijke gebied rondom stad Groningen loopt. Juist in dat gebied vindt historisch de sterkste werkgelegenheidsgroei plaats en wordt naar de toekomst toe ook ingezet op forse groei via de Verstedelijkingsstrategie. In de afgelopen tien jaar (2011-2021) nam de werkgelegenheid binnen de RGA-contour van COROP-regio Overig Groningen met 0,89% per jaar toe. In de gemeente Groningen lag dit groeicijfer in dezelfde periode op 1,19% per jaar. De EIB-raming gaat voor de periode 2019-2032 in het hoge scenario uit van 0,71% per jaar. Als we de historische werkgelegenheidsgroei binnen de RGA-contour verder ontleden naar gemeenten, blijkt dat Gemeente Groningen (ca. +18.000 banen) zelfs vrijwel volledig verantwoordelijk was voor de totale groei in dit gebied (ca. +17.400). In de RGA-gedeeltes van Midden-Groningen (ca. +400) en Westerkwartier (ca. +100) was er sprake van lichte groei en in Het Hogeland was sprake van een afname (ca. -1.100).

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

17

Het voorgaande geeft aanleiding om rekening te houden met een plus-scenario voor het Groningse deel van de RGA, ten opzichte van de EIB-scenario’s laag en hoog. Samengevat zijn dat de volgende vier redenen: • De kantorenvoorraad en -dynamiek concentreert zich binnen het Groningse deel van de RGA in gemeente Groningen. • Gemeente Groningen is binnen het Groningse deel van de RGA vrijwel volledig verantwoordelijk voor de werkgelegenheidsgroei in de laatste 10 jaar. • De historische groei in gemeente Groningen ligt aanzienlijk hoger dan de verwachte werkgelegenheidsgroei in het hoge scenario van de EIB-raming voor COROP-regio Overig Groningen. • De woningbouwambities van gemeente Groningen kunnen een versterkend effect hebben op toekomstige werkgelegenheidsgroei. In het plus-scenario gaan we ervan uit dat in het Groningse deel van de RGA de historische ontwikkeling van werkgelegenheid van de afgelopen tien jaar doorgetrokken wordt in de periode 2019-2032. 2. Kantoorhoudende werkgelegenheid Er worden veel statistieken over de kantorenmarkt geregistreerd, maar werkgelegenheid is er daar niet één van. Dit heeft onder meer te maken met de complexiteit van de ruimtelijke koppeling tussen bedrijfsvestigingen en kantoorpanden. Dit is wel mogelijk, maar wordt niet structureel op een eenduidige manier gemonitord.

Onderzoek uit het verleden geeft echter wel inzicht in de ontwikkeling van kantoorhoudende werkgelegenheid. Uit onderzoek van het PBL en CPB blijkt dat tussen 2000 en 2015 het aandeel kantoorbanen relatief constant is gebleven. Tussen 2000 en 2008 bleef het aandeel nagenoeg gelijk; daarna daalde het aandeel van 25 naar 24% in 2015. Het PBL/CPB concludeert dat regionale en provinciale ontwikkelingen redelijk vergelijkbaar zijn met de nationale ontwikkeling. In geen enkele regio of provincie stijgt het aandeel kantoorbanen. We gaan vanwege de historische langjarige stabiele ontwikkeling daarom vooralsnog uit van een gelijkblijvend aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid (zie onderstaande tabel). Tabel 6: Uitgangspunten kantoorhoudende werkgelegenheid Regio RGA

Kantoorhoudende werkgelegenheid 22%

Bron: Stec Groep, 2022. Op basis van BAG 1-1-2022, Vastgoedmonitor Groningen 2021, en LISA 2021.

HOGER BEROEPSNIVEAU BIJ KANTOORHOUDENDE BEDRIJFSSECTOREN Kantoorhoudende bedrijven zijn veelal actief in de sectoren financiële diensten, zakelijke diensten, vastgoed en overheid. In deze sectoren worden banen grotendeels ingevuld door personen met beroepsniveau 3 of 4. Het gaat om circa 70-80% van het aantal banen (zie hiervoor de bijlage). In de studie van het CBS, in opdracht van het UWV, is het beroepsniveau per bedrijfssector bepaald aan de hand van de Enquête Beroepsbevolking (EBB). EBB is uitgezet onder de werkzame beroepsbevolking van 15 tot 75 jaar en geanalyseerd aan de hand van de International Standard Classification of Occupations 2008. Hierbij geldt de volgende indeling: • Beroepsniveau 1: eenvoudige routinematige taken (elementair of lager onderwijs vereist). • Beroepsniveau 2: weinig tot middelmatig complexe taken (middelbaar of hoger onderwijsniveau vereist). • Beroepsniveau 3: complexe taken (middelbaar of hoger onderwijsniveau vereist). • Beroepsniveau 4: zeer complexe gespecialiseerde taken (hoger of wetenschappelijk onderwijsniveau vereist).

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

18

We vertalen de landelijke verdeling van banen naar beroepsniveau naar de situatie voor werkgelegenheid in kantoren in de RGA. Dit doen we door de landelijke aandelen van beroepsniveaus per sector te vermenigvuldigen met de werkgelegenheid naar sectoren in kantoren in de RGA. Daaruit blijkt dat bijna 40% van de kantorenwerkgelegenheid in beroepsniveau 4 valt. • Beroepsniveau 1: 4% (t.o.v. 9% in totale werkgelegenheid op landelijk niveau). • Beroepsniveau 2: 37% (t.o.v. 41% in totale werkgelegenheid op landelijk niveau). • Beroepsniveau 3: 21% (t.o.v. 17% in totale werkgelegenheid op landelijk niveau). • Beroepsniveau 4: 38% (t.o.v. 32% in totale werkgelegenheid op landelijk niveau). Dit zien we als een absoluut minimum, omdat beroepsniveau 4 specifiek bij kantoorhoudende bedrijven waarschijnlijk vaker voorkomt dan in de verdeling van alle bedrijven. Cijfers specifiek voor kantoorhoudende bedrijven zijn echter niet beschikbaar. We schatten in dat het percentage in werkelijkheid rond 60-70% ligt (o.b.v. de verdeling in sectoren die grotendeels in kantoren zijn gevestigd, zoals ICT). Tot 2040 komen er zo’n 29.000 banen bij in de RGA in het hoge groeiscenario. Daarvan zijn ruim 8.100 banen kantoorbanen. Uitgaande van de schatting van zo’n 60-70% verwachten we dat er circa 4.900 tot 5.700 banen in beroepsniveau 4 bijkomen tot 2040 in het hoge scenario.

Bron: LISA provincie Groningen en Drenthe, 2021. CBS, 2021. Tweejaarsgemiddelde 2019-2022, gebaseerd op EEB. Afgerond op honderdtallen.

3. Kantoorquotiënt De derde prognoseparameter is het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer per vierkante meter kantoorruimte; de kantoorquotiënt. De ontwikkeling van deze parameter is enigszins gevoelig voor conjunctuurgolven. Het aantal vierkante meter dat een bedrijf tot zijn beschikking heeft ligt namelijk veelal langdurig vast, óf in een langjarig huurcontract óf in eigendom. Bij bijvoorbeeld een afname van werkgelegenheid zal een bedrijf niet altijd gelijk het aantal meters daarop (kunnen) aanpassen. De verwachtingen voor de ontwikkeling van de gemiddelde kantoorquotiënt lopen uiteen. Enerzijds zijn er instituten die een daling van de kantoorquotiënt verwachten, met name als gevolg van Het Nieuwe Werken (onder andere flexibele werkplekken, hogere bezettingsgraad). Zo veronderstelde het CPB in 2012 een daling naar 19,5 m2 verhuurbaar vloeroppervlak per baan in 2040. De Nederlandsche Bank veronderstelde in 2015 een daling naar 16 m2 per baan in 2040 en in meer radicale scenario’s maar liefst een daling naar 12-14 m2 per werknemer (DNB, 2015 8). Het PBL/CPB gaat in hun scenariostudie uit 2017 in het basisscenario uit van een daling van het gemiddelde ruimtegebruik naar 95% in 2030 en 90% in 2050 (ten opzichte van 2015). Anderzijds zijn er ook verwachtingen voor een gelijkblijvende kantoorquotiënt.

Dit is bijvoorbeeld de aanname van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en Buck Consultants International (BCI) in hun behoefteraming van kantoren voor de NOVI 9. De argumentatie hierachter is dat de ruimte per werknemer weliswaar afneemt door een efficiëntere indeling van het kantoor en door meer thuiswerken, maar dat daar een toename van het ruimtegebruik tegenover staat doordat het opleidingspeil toeneemt. Door een toename in het opleidingspeil neemt volgens EIB/BCI ook het ruimtegebruik toe door faciliteiten als vergaderruimtes, ICT- en andersoortige facilitaire voorzieningen. Op basis van de historische ontwikkeling en huidige stand van zaken van de kantorenvoorraad in gebruik en het aantal kantoorbanen hebben we voor de RGA de kantoorquotiënt gedestilleerd. In de behoefteraming rekenen we in de basis met onderstaand kantoorquotiënt op regioniveau als uitgangspunt voor het startjaar van de prognoses. We variëren wel met de ontwikkeling van de kantoorquotiënt richting de toekomst in de verschillende scenario’s (zie voor uitgebreide toelichting paragraaf 4.1).

8 9

DNB (2015), Overzicht financiële stabiliteit - najaar. Amsterdam: DNB. EIB & BCI (2019), Ruimte voor economische activiteit tot 2030. Verkenning van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen en kantoren.

19

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

Tabel 7: Uitgangspunt kantoorquotiënt RGA, in vierkante meter vvo Regio RGA

Kantoorquotiënt 22 m²

Bron: Stec Groep, 2022. Op basis van BAG 1-1-2022, Vastgoedmonitor Groningen 2021, en LISA 2021.

Complicerende factor in het analyseren en inschatten van deze prognoseparameter is de beperkte beschikbaarheid van (eenduidige) data. Dit heeft onder meer te maken met de complexiteit van de ruimtelijke koppeling tussen bedrijfsvestigingen (en bijbehorende werkgelegenheid) en kantoorpanden. Dit is wel mogelijk, maar wordt niet structureel op een eenduidige manier gemonitord. De ontwikkeling van deze parameter is daarnaast enigszins gevoelig voor conjunctuurgolven. Het aantal vierkante meter dat een bedrijf tot zijn beschikking heeft ligt namelijk veelal langdurig vast, óf in een langjarig huurcontract óf in eigendom. Bij bijvoorbeeld een afname van werkgelegenheid zal een bedrijf niet altijd gelijk het aantal meters daarop (kunnen) aanpassen. Wanneer een huurcontract afloopt kan een bedrijf wel een strategische keuze maken over het aantal meters dat zij denkt (op lange termijn) nodig te hebben, rekening houdend met de verwacht ontwikkeling van het aantal werknemers én de bezettingsgraad van het kantoor. Recente kantoortransacties duiden veelal op een afname van de kantoorquotiënt. In onderstaande tabel vindt u enkele voorbeelden. Tabel 8: Voorbeelden afname kantoorquotiënt bij recente kantoortransacties Jaar transactie 2019 2020 2021 2021 2021

Gemeente

Bedrijf

Sector

Utrecht Den Haag Arnhem Zwolle Rotterdam

Berenschot ANWB Vitens Wehkamp BDO

Zakelijke diensten Dienstverlening Nutsbedrijf Retail Zakelijke diensten

Kantoorquotiënt oud 29 25 35 25 22

Kantoorquotiënt nieuw 9 17 22 15 19

Ontwikkeling kantoorquotiënt -69% -33% -39% -40% -12%

Bron: PropertyNL, Vastgoedjournaal.nl, Vastgoeddata.nl

Tegelijkertijd vinden we in de RGA niet of nauwelijks recente voorbeelden van deze afname. Dit heeft onder meer te maken met het kenmerkende karakter van de kantorenmarkt in de RGA, die wordt gedomineerd door grootschalige eindgebruikers uit de (semi) publieke sector. De dynamiek onder dit soort partijen is laag en huurcontracten vaak relatief lang.

3.6 Vervangingsvraag We rekenen nu niet met een vast percentage van de voorraad die per jaar vervangen moet worden. Maar als een regio of gemeente sterk inzet op het uit de markt nemen van kantoren die incourant zijn en/of het wegbestemmen van plancapaciteit op locaties die minder toekomstbestendig zijn kan er wel degelijk sprake zijn van vervangingsvraag. Ook kan het voornemen om energielabel A per 2030 te verplichten leiden tot vervangingsvraag. De geraamde uitbreidingsvraag op centrum/OV-locaties bijvoorbeeld kan daardoor hoger uitpakken als gevolg van vervangingsvraag die (naar verwachting vooral) daar zal landen. In het verleden werd in kantorenprognoses van een vaste vervangingsvraag uitgegaan. Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Vervangingsvraag bestaat uiteraard nog steeds, maar vindt zijn weg in de bestaande voorraad/leegstand (inclusief sloop/nieuwbouw). Vervanging van kantoorruimte zorgt per saldo niet voor toename van de voorraad.

Dat betekent dat bij vervangingsnieuwbouw, en daarmee toename van de voorraad, extra meters moeten worden onttrokken. Vervangingsvraag bestond doorgaans uit een vast percentage van de totale voorraad die per jaar moest worden vervangen (vaak 2-3% van de voorraad per jaar). Voor de RGA betekent 2-3% op een kantorenvoorraad van 1.430.000 m2 vvo een vervangingsvraag van circa 28.600 tot 42.900 m2 vvo per jaar. In de praktijk bleek een vervangingsvraag

Marktanalyse kantoren en bedrijventerreinen Regio Groningen-Assen 22.023

20

van circa 2-3% vaak een forse overschatting van de daadwerkelijke vervangingsvraag die zich manifesteerde. Er is daarom een aantal argumenten waarom uitgaan van vervangingsvraag niet verstandig meer is in de huidige markt. Ten eerste is het nu belangrijker dan voorheen om ook kantoorruimte weg te bestemmen. Uiteraard in plancapaciteit op slechte locaties (zoals in het verleden al veel is gebeurd), maar ook door bestaande kantoren die leegstaan aan de voorraad te onttrekken. Achterblijvende locaties in de RGA kunnen worden ingezet voor de grote vraag naar bijvoorbeeld bedrijfsruimte, voor opvang van vluchtelingen of andere vormen van (permanenter) wonen. Ten tweede zien we dat veel recente transacties geen uitbreidingen meer zijn, maar juist inkrimpingen. Veel partijen laten een groter aantal vierkante meters achter dan dat ze opnemen. Ook als bedrijven nog verwachten te groeien. Ten derde wordt er in een opgaande markt met netto nog uitbreidingsvraag veel kantoorruimte op risico ontwikkeld en opgenomen. Nu de markt krimpt (of zeer licht groeit/stabiel is, zoals in de prognose in het basisscenario) verwachten we dat er veel meer aandacht zal zijn voor behouden wat goed is en verduurzamen wat kan (daar is door de label C verplichting sowieso veel meer aandacht voor) in plaats van nieuwe ontwikkelingen met bijbehorend risico.

Gemeenten zijn ook veel strenger geworden in de ontwikkeling van kantoren op risico. Specifiek in Groningen is al geruime tijd niet meer op risico gebouwd, zo werd genoemd in het marktpanel (zie de bijlage voor het verslag). Tot slot is de nadruk veel meer komen te liggen op de manier waarop we het kantoor gebruiken (voor ontmoeten, samenwerken, brainstormen, et cetera) in plaats van een focus op uitbreiding van kantoren. Die heroverweging draagt er uiteraard aan bij dat sommige kantoren niet meer zullen voldoen en sneller worden afgeschreven, maar tegelijk draagt deze bij aan een inkrimping van het aantal vierkante meters kantoor dat in totaal nodig is. Voorgenoemde argumenten zijn onderbouwing om nu niet met een vast percentage vervangingsvraag te rekenen. Maar er zijn ook redenen om dat wel te doen. Duurzaamheidsmaatregelen zijn er een van. Bijvoorbeeld: meer dan de helft van de voorraad in gemeente Groningen (exclusief de binnenstad) is ouder dan 20 jaar. Als investeringen benodigd voor energielabel A niet rendabel zijn, kan dit leiden tot een incidentele vervangingsvraag. We adviseren dit goed te monitoren en hierover met pandeigenaren in gesprek te gaan. Handhaving op label C kan leiden tot eigenaren die alsnog investeren in verduurzamingsmaatregelen om panden geschikt te maken voor label C.

Voor panden waarvoor de investering niet loont kan handhaving tot vervangingsvraag leiden. In het ergste geval mag een kantoor namelijk niet meer verhuurd worden. Als het zo ver komt bij een pand dat nog in gebruik is, en de gebruikers moeten verplaatsen, kan vervangingsvraag optreden. Panden kunnen ook vanwege transformatie uit de voorraad worden genomen terwijl ze nog (deels) in gebruik zijn. Ook dan kan vervangingsvraag ontstaan. We adviseren uiteraard in deze gevallen om eventuele vraag naar nieuw te ontwikkelen panden altijd te concentreren op locatietypes waar we netto nog uitbreidingsvraag verwachten.

IMPACT ENERGIELABEL C-VERPLICHTING In het Bouwbesluit 2012 is de verplichting opgenomen dat elk kantoorgebouw per 1 januari 2023 minimaal energielabel C moet hebben. Dit betekent een primair fossiel energiegebruik van 225 kWh per m2. Wanneer het gebouw niet aan deze eis voldoet in het jaar 2023, dan mag het niet meer als kantoor gebruikt worden. Het bevoegd gezag is bij overtreding de handhaver. Dit is meestal de gemeente waarbinnen het kantoorgebouw ligt of de Omgevingsdienst. Ook zijn er uitzonderingen op de verplichting, bijvoorbeeld bij monumenten. In Groningen heeft circa 50% van de kantoren label A tot en met C, terwijl dit percentage in Assen veel lager ligt (25%). In de praktijk blijkt daarnaast dat er veel kantoren zijn die nog geen energielabel aangevraagd hebben, terwijl deze al wel een label C of hoger hebben. Daarnaast kunnen relatief kleine duurzaamheidsmaatregelen erg effectief zijn om een labelsprong te behalen. De daadwerkelijke impact van de energielabelverplichtingen is afhankelijk van de handhaving door de bevoegde overheden.