03. Ruimte voor economie Marktanalyse bedrijventerreinen br raad.pdf
Tekst van het document
Grootschalig regulier gemengd: Een deel van de uitbreidingsvraag (circa 2-6 hectare) tot 2030 zal naar grootschalig regulier gemengde bedrijventerreinen zijn in Delfzijl en omgeving. Het betreft kavels groter dan 3 hectare. Deze vraag zal voor het grootste deel voortkomen uit de sectoren industrie en logistiek en groothandel. Aanvullend verwachten we dat een groot deel van de additionele vraag landt in dit segment. Daarmee komen we tot een totale vraag van 6 – 14 hectare voor grootschalig regulier gemengd terrein. Er is op Farsumerpoort gedeeltelijk gepast aanbod beschikbaar voor deze vraag (circa 5 hectare). Mogelijk kan een deel van de ruimtevraag naar grootschalig regulier gemengd opgevangen worden door kavels samen te voegen. Specifieke doelgroepen: Er is circa 7 hectare bedrijventerrein voor specifieke doelgroepen geschikt in Delfzijl en omgeving tot 2030. Het aanbod op beide locaties is specifiek bestemd voor ‘machinefabrieken’.
Opgaven op de bedrijventerreinenmarkt voor Delfzijl en omgeving tot 2030 Op basis van de prognose en de ruimtebehoefte komen we – op hoofdlijn – tot de volgende (hoofd)opgaven voor de bedrijventerreinenmarkt in Delfzijl en omgeving. Hierbij gaan we niet in op overige aspecten die ook passen bij bedrijventerreinenbeleid/strategie zoals energietransitie, klimaatadaptatie, duurzaamheid en circulaire economie. De belangrijkste opgave op de bedrijventerreinenmarkt in Delfzijl en omgeving is: • In Delfzijl en omgeving ontstaat op termijn een tekort aan grootschalig regulier gemengde kavels indien er additionele vraag gaat landen in de regio. Momenteel is een deel van Farmsumerpoort geschikt voor grootschalig regulier gebruik, maar de totale vraag in dit segment overstijgt het beschikbare aanbod.
4.2 Behoefteraming Oost-Groningen 4.2.1 Ruimtevraag bedrijventerreinen De uitbreidingsvraag ramen we in drie perioden: voor de komende drie jaar, de komende acht jaar, en een doorkijk naar 2040. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de regio Oost-Groningen in de periode 2022 tot 2025 is circa 4 tot 18 hectare. Voor de periode 2022 tot 2030 is de uitbreidingsvraag circa 10 tot 48 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 1 tot 6 hectare in de periode 2022 tot 2030. In de periode 2030 tot 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa -18 tot 48 hectare in Oost-Groningen. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau (negatief in EZK behoedzaam) vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt.
40
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
Tabel 10: Uitbreidingsvraag in Oost-Groningen in netto hectare Tijdsperiode ▼ 2022 tot 2025 2022 tot 2030 2030 tot 2040
Scenario ►
EZK behoedzaam 4 10 -18 -8
2022 tot 2040
EZK gunstig 18 48 48 96
De uitbreidingsvraag in Oost-Groningen is ook naar sectoren uit te splitsen tot 2030 en 2040, zie tabel hieronder. In scenario EZK behoedzaam groeit de ruimtevraag in de sector industrie het hardst (met circa 11 hectare) tot 2030. De andere sectoren blijven gelijk of nemen met 1 hectare af of toe. In het EZK gunstig scenario tot 2030 zien we wederom dat industrie een groot aandeel heeft in de ruimtevraag. Maar hier zien we ook de traditionele sectoren zoals logistiek en groothandel en bouw, handel en reparatie in ruimtevraag toenemen. In de periode 2030 tot 2040 zien we in het behoedzame scenario een negatieve uitbreidingsvraag, wat met name voortkomt door de industriesector. Dit komt door de (verder) dalende werkgelegenheid in de regio. In het gunstige scenario zijn bovengenoemde sectoren wel positief. In het gunstige scenario neemt de uitbreidingsvraag, net zoals in de periode 2022-2030, met 48 hectare toe. Tabel 11: Uitbreidingsvraag per sector in netto hectare tot 2030 en tot 2040 Sector Landbouw Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Industrie Logistiek en groothandel Overheid, zorg en onderwijs TOTAAL
2022 tot 2030 EZK behoedzaam EZK gunstig 0 -1 1 -1 11 0 -1 10
1 5 4 2 25 9 3 48
2030 tot 2040 EZK behoedzaam EZK gunstig 0 -3 -1 0 -9 -1 -4 -18
0 5 2 3 27 10 1 48
Ten slotte splitsen we de uitbreidingsvraag indicatief naar type bedrijventerrein in Oost-Groningen (zie 2.6) tot 2030. Dit doen we op basis van historische uitgifte, historische transacties, geraamde uitbreidingsvraag per sector en de economische samenstelling van de regio. Voor Oost-Groningen komen we tot de volgende verdeling van de uitbreidingsvraag naar type terrein, zie tabel hieronder. We adviseren om bij de vertaling van de prognose naar regionale afspraken op lokaal/regionaal niveau te verdiepen op deze indeling en verdeling. Tabel 12: Uitbreidingsvraag naar type bedrijventerrein in netto hectare tot 2030 (indicatief) Type terrein Lokaal kleinschalig Regulier gemengd Regulier grootschalig TOTAAL
WLO laag
WLO hoog 1 5 3 10
7 24 17 48
Vervangingsvraag We verwachten geen vervangingsvraag in de regio Oost-Groningen omdat er geen concrete plannen zijn om bedrijventerreinen te transformeren naar andere functies zoals wonen. Er zijn in Pekela op termijn plannen om bedrijventerrein AA Stroom (deels) te transformeren. Additionele vraag We verwachten een additionele vraag (tot 2030) van circa 15 tot maximaal 30 hectare in Oost-Groningen. Additionele vraag komt voort uit grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard. Deze verwachting is gebaseerd op historische trend, leads en eisen van ruimtevragers. We merken hierbij wel op dat additionele vraag moeilijk te voorspellen is door zijn incidentele (en vaak grootschalige) aard.
41
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
Ruimtevraag in perspectief We plaatsen de gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag in de regio Oost-Groningen in historisch perspectief door deze te vergelijken met de gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte en mutatie van de voorraad bedrijventerreinen. De bedrijven (en bedrijventerreinen) in de regio Oost-Groningen zijn voornamelijk lokaal georiënteerd. Wel heeft de regio met het gebied rondom het bedrijventerrein Zuid-Groningen (Ter Apelkanaal) een locatie welke kan dienen als potentiële uitbreidingslocatie voor toekomstige grootschalige bedrijvigheid in de provincie. De belangrijkste selling points van de zoeklocatie Zuid-Groningen zijn het nieuw te realiseren 380KV-station op deze locatie, wat in het bijzonder voor grotere bedrijven van meerwaarde kan zijn (zowel voor levering als teruglevering van elektriciteit), en de aanwezigheid van Avebe in het gebied, wat mogelijk kansen biedt voor clustering rondom (grootschalige) agrifood en koppelkansen rondom reststromen en restwarmte hiervan. In de bestaande bedrijventerreinenvoorraad in Oost-Groningen zijn dit type bedrijven beperkt inpasbaar. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag in Oost-Groningen in de periode 2022 tot 2030 is 25 tot 78 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 3 tot 10 hectare.
De gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte bevindt zich binnen de bandbreedte van de verwachte totale ruimtevraag tot 2030. De bovenkant van de bandbreedte ligt ver boven de gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte in de regio. Indien de regio er in slaagt om additionele vraag aan de regio te binden, kan dit tot een positief ‘schokeffect’ in de uitgifte leiden. Figuur 15: Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag t.o.v. historische uitgifte en mutatie voorraad in netto ha. 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Ruimtevraag 2022 tot 2030 - EZK behoedzaam Ruimtevraag 2022 tot 2030 - EZK gunstig Historische uitgifte 2013 tot 2022 per jaar Mutatie voorraad 2013 tot 2022 per jaar
Ook werken we indicatief de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag per gemeente uit. Zo maken we inzichtelijk waar de zwaartepunten van de vraag zich bevinden in de regio. In Oost-Groningen is Oldambt goed voor circa 45% van de uitbreidingsvraag. Pekela heeft maar een beperkt aandeel in de ruimtevraag van de regio (circa 5%). De additionele vraag is lastig toe te delen op gemeenteniveau en onder andere afhankelijk van aanbodontwikkeling specifiek voor deze doelgroep. Westerwolde heeft voor deze additionele vraag de beste uitgangspositie met de aanwezigheid van bedrijventerreinen Zuid-Groningen fase II en het Avebe-terrein. Ons advies is om per regio de totaalcijfers voor de regio te hanteren en de verdeling naar type werkmilieu en gemeente met elkaar te verdiepen, zodat een gedragen beeld hierover ontstaat. Tabel 13: Indicatieve uitbreidingsvraag en vervangingsvraag naar gemeente tot 203014 Gemeente Indicatieve ruimtevraag tot 2030
Oldambt 4 tot 22 ha.
Pekela 1 tot 2 ha.
Stadskanaal 2 tot 8 ha.
Veendam 2 tot 11 ha.
Westerwolde 1 tot 5 ha.
Voor Veendam, Oldambt en Midden-Groningen zijn bestuurlijke afspraken en beleid gemaakt in het kader van het ruimtelijkeconomisch perspectief voor de A7/N33-regio. Voor Veendam geldt bijvoorbeeld dat actuele ontwikkelingen meer ruimte vragen. Voor toekomstige ontwikkelingen in deze gemeenten zijn de voorgenoemde afspraken en beleid daarom leidend.
14
42
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
4.2.2 Aanbod Bestaande voorraad Het actuele aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in Oost-Groningen bedraagt circa 63.325 m2 bvo (peildatum januari 2022). Hiermee komt het aanbodpercentage op bestaande bedrijventerreinen in de regio op circa 2,5%. Hiermee ligt het aanbod in de regio onder een gezond frictieniveau van circa 5%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage maar is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Anderzijds kunnen panden leeg staan maar niet aangeboden worden. Begin 2021 was de leegstand van panden met een industriefunctie in de regio (ongeacht of het pand op een bedrijventerrein zit of niet) circa 3,4%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd. Onze inschatting op basis van deze twee bronnen is dat de leegstand op bestaande bedrijventerreinen in Oost-Groningen onder frictieleegstand zit. Er is dus sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in OostGroningen. Tussen gemeenten kunnen uiteraard verschillen bestaan.
Hard (plan)aanbod Er is in de regio per 1-1-2022 nog zo’n 146 hectare aan harde plannen beschikbaar. Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen. Wat opvalt is dat vooral op bedrijventerrein Zuid Groningen fase 2 in totaal nog 43 hectare aan hard planaanbod aanwezig is. Daarvan is echter circa 15 hectare specifiek planaanbod voor de vestiging van Tennet. Ook in Veendam is er nog relatief veel planaanbod beschikbaar op Dallen II. Met daarbij de kanttekening dat verschillende kavels al onder optie zijn en dat een aantal kavels inmiddels al zijn verkocht in 2022. Op Bedrijvenpark Stadskanaal is naast de 4,1 hectare uitgeefbaar circa 16 hectare bedrijventerrein in gebruik als zonneweide. Van de beschikbare hectares in Oldambt is inmiddels vrijwel alles onder optie. Het bedrijventerrein Scheemder Hoogte is in ontwikkeling in de gemeente Oldambt. Dus richting de toekomst heeft de gemeente te kennen gegeven over een hard planaanbod van circa 10 hectare te beschikken. Tabel 14: Hard (plan)aanbod per terrein per gemeente (op 1-1-2022) Gemeente Oldambt Oldambt Oldambt Oldambt Pekela Veendam Veendam Veendam Westerwolde Westerwolde Westerwolde Westerwolde Stadskanaal Stadskanaal Stadskanaal TOTAAL
Terrein Bolwerck Eextahaven III 1e en 2e fase Hoogebrug 2 Rensel West Dallen II (Fase I) Lloyd Groningen Railport / RSCG Zuid Groningen fase 2 BT Sellingen ‘T Heem Avebe-terrein Bedrijvenpark Stadskanaal Ter Wuppingerweg Dideldom
Netto omvang (ha.)
Netto uitgeefbaar (ha.) 18,0 13,0 15,8 34,4 31,2 80,0 60,5 26,8 43,0 1,0 25,0 100,0 46,0 6,0 54,0 474,7
8,2 2,3 1,9 0,3 14,5 39,0 3,3 1,5 43,0 1,0 0,5 20,0 4,1 5,0 1,3 145,9
Let op: In Oost-Groningen constateren we dat in 2022 relatief veel bedrijfskavels verkocht zijn en dat er momenteel ook diverse kavels onder optie zijn. Hierdoor kan het aanbod gepresenteerd in de tabellen niet meer geheel actueel zijn. In de vraag-aanbod confrontatie geven we hier verder inzicht in.
43
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
4.2.3 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod We confronteren de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) met het harde planaanbod in Oost-Groningen tot 2030. Specifiek aanbod nemen we in deze confrontatie niet mee omdat hier ook specifieke vraag tegenover staat die zich moeilijker laat ramen en vaak een grotere reikwijdte heeft dan de provincie. In beide scenario’s is er fors meer aanbod dan vraag. We kunnen concluderen dat er nog genoeg ontwikkelruimte is op de uitgeefbare kavels richting 2030 en mogelijk ook richting 2040. Met daarbij wel de kanttekening dat er al verschillende kavels onder optie/verkocht zijn en dat niet iedere kavel aansluit bij de behoefte van de ondernemers. Figuur 16: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in netto hectare (2022 tot 2030) 160 140
37
120
Specifiek hard planaanbod
100
41
80
40 20 0
Hard planaanbod
30
60
15 10
48
Ruimtevraag 2022 tot 2030 Ruimtevraag 2022 tot 2030 Behoedzaam Gunstig
Hard planaanbod verkocht/onder optie
Additionele vraag (indicatief)
68
Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag
Planaanbod
Ook confronteren we de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) met het harde planaanbod voor in Oost-Groningen tot 2040. Specifiek aanbod nemen we in deze confrontatie niet mee omdat hier ook specifieke vraag tegenover staat die zich moeilijker laat ramen en vaak een grotere reikwijdte heeft dan de provincie. In het lage scenario is er sprake van een overschot van circa 100 hectare. In het hoge scenario is er een behoefte van circa 25 hectare zichtbaar in de regio. We merken daarbij op dat deze confrontatie er vanuit gaat dat er geen hard aanbod meer bij komt na 1-1-2022 in de regio. Ook merken we op dat de additionele vraag lastig te voorspellen is. We verwachten dat er circa 18-38 hectare additionele ruimtevraag naar bedrijventerreinen kan worden aangetrokken in OostGroningen in de periode 2022 tot 2040. Figuur 17: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in netto hectare (2022 tot 2040) 160 140 120
38
100
48
60 40
0
18 10
48
Ruimtevraag 2022 tot 2040 Ruimtevraag 2022 tot 2040 Behoedzaam Gunstig
Specifiek hard planaanbod Hard planaanbod verkocht/onder optie
41
80
20
37
Hard planaanbod Additionele vraag (indicatief)
68
Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag 2030 tot 2040 Uitbreidingsvraag tot 2030
Planaanbod
*Noot: negatieve uitbreidingsvraag in scenario EZK behoedzaam voor de periode 2030 tot 2040 hier niet weergegeven. Zie tabel 10.
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
44
Kwalitatieve confrontatie vraag-aanbod De kwantitatieve confrontatie biedt geen inzicht in de (mis)match tussen vraag en aanbod op niveau van type werkmilieus. Vandaar dat we ook ingaan op de kwalitatieve confrontatie tussen vraag en aanbod. Hiervoor hebben we de vraag en de verschillende bedrijventerreinen kwalitatief beoordeeld. De belangrijkste conclusies voor de regio Oost-Groningen: • Kleinschalig lokaal: Een beperkt deel van de uitbreidingsvraag (circa 1-7 hectare) tot 2030 zal naar kleinschalig lokale bedrijventerreinen zijn in Oost-Groningen. Hierbij is de sector waarin een bedrijf zich bevindt niet leidend. Er is circa 10 hectare aanbod van dit type terrein. Dit aanbod is beperkt gespreid door de regio waardoor niet alle kleinschalig lokale ruimtevragers in de regio kunnen worden bediend. Zo is er geen kleinschalig hard planaanbod aanwezig in de gemeenten Pekela en Veendam. Het aanbod van kleinschalig lokale terreinen is groter dan de uitbreidingsvraag naar dit segment. Er is dus een overschot aan kleinschalig lokaal aanbod. • Regulier gemengd: Een aanzienlijk deel van de uitbreidingsvraag (circa 5-24 hectare) tot 2030 zal naar regulier gemengde bedrijventerreinen zijn in Oost-Groningen. Hierbij is de sector waarin een bedrijf zich bevindt in beperkte mate leidend.
Er is circa 51 hectare aanbod van dit type terrein, op terreinen geschikt voor grotere ruimtevragers kan deze vraag ook landen. Dit komt vooral door het aanbod op de terreinen Zuid-Groningen fase 2 in Westerwolde, Bedrijventerrein West in Oude Pekela en Bolwerck in Oldambt. Waarbij bij het laatste terrein de kanttekening moet worden geplaatst dat deze al volledig in optie is. • Grootschalig regulier gemengd: Een deel van de uitbreidingsvraag (circa 3-17 hectare) tot 2030 zal naar grootschalig regulier gemengde bedrijventerreinen zijn in Oost-Groningen. Daarnaast valt ruimtevraag vanuit additionele ruimtevrager vaak in deze categorie. Deze vraag zal voor het grootste deel voortkomen uit de sectoren industrie en logistiek en groothandel. In totaal zal er circa 15 – 41 ha vraag zijn naar dit segment. Er is circa 48 hectare aanbod van dit type terrein. Dit aanbod is verdeeld over de terreinen Dallen II en een deel van het bedrijventerrein Zuid-Groningen fase 2. Beide terreinen zijn gunstig gelegen aan de N33 en de N366. Naar alle waarschijnlijk zal het huidige planaanbod in dit segment voldoende zijn om de vraag tot 2030 op te vangen. • Specifieke doelgroepen: Er is circa 36,5 hectare bedrijventerrein voor specifieke doelgroepen geschikt in Oost-Groningen tot 2030. Dit betreft deels een reservering van Tennet op bedrijventerrein Zuid Groningen (circa 15 hectare).
Ook categoriseren we het Avebe-terrein als specifiek planaanbod geschikt voor (zeer) grootschalige ruimtevragers (circa 20 hectare). Verder is er nog circa 1,5 hectare aanbod aanwezig op Groningen Railport/RSCG wat bestemd is voor op- en overslag van goederen. Opgaven op de bedrijventerreinenmarkt voor Oost-Groningen tot 2030 Op basis van de prognose en de ruimtebehoefte komen we – op hoofdlijn – tot de volgende (hoofd)opgaven voor de bedrijventerreinenmarkt in Oost-Groningen. Hierbij gaan we niet in op overige aspecten die ook passen bij bedrijventerreinenbeleid/strategie zoals energietransitie, klimaatadaptatie, duurzaamheid en circulaire economie. De belangrijkste opgaven op de bedrijventerreinenmarkt in Oost-Groningen zijn: • Er is op korte termijn geen kwantitatieve behoefte aan kleinschalig lokaal aanbod in Oost-Groningen. We hebben echter geconstateerd dat het aanbod niet verspreid ligt over de kernen in de regio. Kleinschalig lokale vraag is erg lokaal gebonden en doet zich dus vanuit de verschillende kernen gespreid over de regio voor. Op lokaal niveau kan dus in de toekomst sprake zijn van een mismatch tussen vraag en aanbod in dit segment. Eventueel nieuw aanbod moet dan ook gespreid over de regio ontwikkeld worden. Denk aan (beperkte) uitbreidingen van bestaande bedrijventerreinen in kernen zoals in Veendam en Oude Pekela.
Door met elkaar lopende uitbreidingsplannen (van bedrijven of bedrijventerreinen) te delen en een helder afwegingskader te gebruiken (wanneer wel/niet lokaal gebonden) kan dit in goede banen geleid worden. • Een gezonde balans tussen vraag en aanbod van (grootschalige) kavels is nodig in de provincie Groningen om de economische structuur van de provincie te versterken. Op termijn is er in de provincie ruimte extra nodig voor grootschalige bedrijvigheid en dan met name in de segmenten automotive, batterijfabrieken en datacenters. In de regio Oost-Groningen zijn er nog enkele kavels geschikt voor grootschalige ruimtevragers (op Dallen II en op bedrijventerrein Zuid-Groningen fase 2).
45
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
•
•
Specifiek is Zuid-Groningen een van de (kansrijke) zoekgebieden voor grootschalige bedrijvigheid in de regio. Binnen de regio Oost-Groningen is afstemming noodzakelijk om bovenstaande opgaven het hoofd te bieden. Er is aanleiding om af te stemmen over het in balans brengen van (specifieke vormen van) vraag en aanbod, hoe acquisitie van grootschalige bedrijven vorm te geven en hoe de regionale meerwaarde van grote bedrijven voor de regio te meten. Aanvullend op afstemming binnen de regio is afstemming met andere regio’s noodzakelijk. De gemeenten Pekela, Westerwolde en Stadskanaal werken al samen met de Drentse gemeente BorgerOdoorn. Ze werken momenteel samen aan een ruimtelijk-economische visie voor de zogenoemde N366-regio. Daarnaast werken de gemeenten Midden-Groningen, Oldambt en Veendam samen met de provincie Groningen binnen de A7/N33-regio. In deze regio is onder andere behoefte aan herontwikkeling/intensivering van bestaande bedrijventerreinen en ruimte voor grootschalige vestigers op bedrijventerreinen volgens het Ruimtelijke Economisch Perspectief A7/N33-regio.
4.3 Behoefteraming RGA-gemeenten 4.3.1 Ruimtevraag bedrijventerreinen De uitbreidingsvraag ramen we in drie perioden: voor de komende drie jaar, de komende acht jaar, en een doorkijk naar 2040. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de regio RGA-gemeenten in de periode 2022 tot 2025 is circa 15 tot 34 hectare. Voor de periode 2022 tot 2030 is de uitbreidingsvraag circa 40 tot 90 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 5 tot 11 hectare in de periode 2022 tot 2030. In de periode 2030 tot 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa 29 tot 86 hectare in de RGA-gemeenten. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een iets lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. Tabel 15: Uitbreidingsvraag in RGA-gemeenten in netto hectare Tijdsperiode ▼ 2022 tot 2025 2022 tot 2030 2030 tot 2040
Scenario ►
2022 tot 2040
EZK behoedzaam 15 40 29 70
EZK gunstig 34 90 86 176
De uitbreidingsvraag in de RGA-gemeenten is ook naar sectoren uit te splitsen tot 2030 en 2040, zie tabel hieronder. In scenario EZK behoedzaam groeit de ruimtevraag in de sector logistiek en groothandel samen met de sector bouw, handel en reparatie het hardst. In het EZK gunstig scenario tot 2030 groeit ook de ruimtevraag in de industriesector substantieel. In de periode 2030 tot 2040 zien we in het behoedzame scenario alleen een minimale afname van de uitbreidingsvraag in de industriesector en de landbouw. In het hoge scenario verwachten nog een ruimtevraag van circa 86 hectare van 2030 tot 2040. Met name door de sectoren bouw, handel en reparatie en logistiek en groothandel. Tabel 16: Uitbreidingsvraag per sector in netto hectare tot 2030 en tot 2040 Sector Landbouw Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Industrie Logistiek en groothandel Overheid, zorg en onderwijs TOTAAL
2022 tot 2030 EZK behoedzaam EZK gunstig 2 12 2 1 5 15 3 40
3 19 7 10 21 24 6 90
2030 tot 2040 EZK behoedzaam EZK gunstig -2 15 0 0 -1 11 6 29
0 23 4 9 17 22 10 86
46
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
Ten slotte splitsen we de uitbreidingsvraag indicatief naar type bedrijventerrein in de RGA-gemeenten (zie 2.6) tot 2030. Dit doen we op basis van historische uitgifte, historische transacties, geraamde uitbreidingsvraag per sector en de economische samenstelling van de regio. Voor de RGA-gemeenten komen we tot de volgende verdeling van de uitbreidingsvraag naar type terrein, zie tabel hieronder. We adviseren om bij de vertaling van de prognose naar regionale afspraken op lokaal/regionaal niveau te verdiepen op deze indeling en verdeling. Tabel 17: Uitbreidingsvraag naar type bedrijventerrein in netto hectare tot 2030 (indicatief) Type terrein Lokaal kleinschalig Regulier gemengd Regulier grootschalig TOTAAL
WLO laag
WLO hoog 6 20 14 40
13 45 31 90
Vervangingsvraag In de RGA-gemeenten verwachten we een vervangingsvraag van circa 37 hectare tot 2030. 25 hectare van deze vervangingsvraag is afkomstig uit de stad Groningen aangezien hierop diverse plekken transformatie naar o.a. woningbouw plaats vindt. Daarvan heeft de transformatie op bedrijventerrein Damsterdiep het grootste aandeel. We verwachten hier een vervangingsvraag van 22,7 hectare. Naast de stad Groningen wordt erop industriepark Leek in gemeente Westerkwartier een deel getransformeerd naar een woonbestemming. Het gaat hier om circa 7 hectare vervangingsvraag. Additionele vraag We verwachten een additionele vraag (tot 2030) van circa 20 tot maximaal 40 hectare in de RGAgemeenten. Additionele vraag komt voort uit grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard. Deze verwachting is gebaseerd op historische trend, leads en eisen van ruimtevragers. We merken hierbij wel op dat additionele vraag moeilijk te voorspellen is door zijn incidentele (en vaak grootschalige) aard. Ruimtevraag in perspectief We plaatsen de gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag in de regio de RGA-gemeenten in historisch perspectief door deze te vergelijken met de gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte en mutatie van de voorraad bedrijventerreinen.
De verwachting is – gebaseerd op historische trend, nu voorkomende leads en overwegende vraag vanuit logistiek en industrie – dat de RGAgemeenten een aantrekkelijke plek is voor grote (additionele) ruimtevragers. Eén van de vier grote economische clusters waar grootschalige bedrijven terecht kunnen in de provincie is de A7/N33-regio. Daarbij heeft de regio een palet aan bedrijventerreinen elk met een specifieke omvang, set kwaliteiten en vestigingsmogelijkheden met de gemeente Groningen als zwaartepunt. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag in de RGA-gemeenten in de periode 2022 tot 2030 is 95 tot 165 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 12 tot 21 hectare. De historische uitgifte en de mutatie van de voorraad van de afgelopen 10 jaar bevinden zich beide binnen de bandbreedte van de ruimtevraag. De bovenkant van de bandbreedte ligt boven de gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte in de regio. Er is de afgelopen 10 jaar relatief veel hectare bedrijventerrein uitgegeven waarbij de dynamiek vooral aanwezig was in de gemeenten Westerkwartier en de gemeente Groningen.
47
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
Figuur 18: Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag t.o.v. historische uitgifte en mutatie voorraad in netto ha. 0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Ruimtevraag 2022 tot 2030 - EZK behoedzaam Ruimtevraag 2022 tot 2030 - EZK gunstig Historische uitgifte 2013 tot 2022 per jaar Mutatie voorraad 2013 tot 2022 per jaar
Ook werken we indicatief de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag per gemeente uit. Zo maken we inzichtelijk waar de zwaartepunten van de vraag zich bevinden in de regio. In de RGA-gemeenten zien we dat de gemeente Groningen goed is voor circa 58% van de uitbreidingsvraag. De stad Groningen heeft een groot aandeel in de werkgelegenheid, uitgegeven voorraad en uitgifte van de afgelopen 10 jaar. Het merendeel van de vraag zal dan ook landen in de stad Groningen. Hier komt tot 2030 ook nog een vervangingsvraag bij van circa 25 hectare. De stad Groningen op zichzelf heeft in het EZK gunstig scenario al meer vraag dan dat er aanbod is in de hele regio. We verwachten daarnaast dat een deel van de vraag landt in de gemeente Westerkwartier en Midden-Groningen. Het Hogeland heeft een beperkt aandeel in de ruimtevraag van de regio. De additionele vraag is lastig toe te delen op gemeenteniveau en onder andere afhankelijk van aanbodontwikkeling specifiek voor deze doelgroep. Echter heeft met name de gemeente Groningen voor deze additionele vraag de beste uitgangspositie. Ons advies is om per regio de totaalcijfers voor de regio te hanteren en de verdeling naar type werkmilieu en gemeente met elkaar te verdiepen, zodat een gedragen beeld hierover ontstaat. Tabel 18: Indicatieve uitbreidingsvraag en vervangingsvraag naar gemeente tot 203015 Gemeente Indicatieve ruimtevraag tot 2030
Groningen 48 tot 77 ha.
Het Hogeland 2 tot 5 ha. (11 ha. 16)
Midden-Groningen 11 tot 19 ha.
Westerkwartier 15 tot 25 ha.
4.3.2 Aanbod Bestaande voorraad Het totale aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in de RGA-gemeenten bedraagt circa 86.525 m2 bvo (peildatum januari 2022). Hiermee komt het aanbodpercentage op bestaande bedrijventerreinen in de regio op circa 1,4%. Hiermee ligt het aanbod in de regio ver onder een gezond frictieniveau van circa 5%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage maar is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Anderzijds kunnen panden leeg staan maar niet aangeboden worden. Begin 2021 was de leegstand van panden met een industriefunctie in de regio (ongeacht of het pand op een bedrijventerrein zit of niet) circa 2,9%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd.
Voor Veendam, Oldambt en Midden-Groningen zijn bestuurlijke afspraken en beleid gemaakt in het kader van het ruimtelijkeconomisch perspectief voor de A7/N33-regio. Voor Veendam geldt bijvoorbeeld dat actuele ontwikkelingen meer ruimte vragen. Voor toekomstige ontwikkelingen in deze gemeenten zijn de voorgenoemde afspraken en beleid daarom leidend. 16 In dit rapport gaan we uit van indicatief 2 tot 5 hectare ruimtevraag tot 2030 voor Het Hogeland. De provincie Groningen en gemeente Het Hogeland zijn overeengekomen dat Het Hogeland een lokale uitbreidingsvraag van circa 11 hectare in de periode 2022 tot 2030 hanteert. Dit is conform de twee gehanteerde middenscenario’s in de eerder opgestelde lokale bedrijventerreinenvisie. 15
48
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
Onze inschatting op basis van deze twee bronnen is dat de leegstand op bestaande bedrijventerreinen in de RGA-gemeenten onder frictieleegstand zit. Er is dus sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in de RGA-gemeenten. Tussen gemeenten kunnen uiteraard verschillen bestaan. Hard (plan)aanbod Er is in de regio per 1-1-2022 nog zo’n 88 hectare aan harde plannen beschikbaar. Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen. Daarbij valt op dat het meeste aanbod nog beschikbaar is in de gemeente Groningen. Hiervan is wel circa 33,5 hectare op Westpoort met name geschikt voor grootschalige bedrijvigheid. Een deel van het harde planaanbod in de regio is al onder optie/verkocht. Zo is al het aanbod op bedrijventerrein Leeksterveld in de gemeente Westerkwartier onder optie en is het merendeel van het aanbod in Midden-Groningen (op bedrijvenpark Rengers) ook onder optie. Op de bedrijventerreinen in de gemeente Groningen is circa 40% onder optie/verkocht. In totaal is er circa 12,5 hectare aan specifiek hard planaanbod aanwezig op de terreinen Zernike Science en het Tuinbouw bedrijventerrein in Het Hogeland. Tabel 19: Hard (plan)aanbod per terrein per gemeente Gemeente Groningen Groningen Groningen Groningen Groningen Het Hogeland Het Hogeland Het Hogeland Midden-Groningen Midden-Groningen Westerkwartier TOTAAL
Terrein Westpoort Roodehaan Nesciopark Eemspoort Zernike Science Bedrijventerrein Ulrum Bedrijventerrein langs N363 Tuinbouw bedrijventerrein Bedrijvenpark Rengers Gouden Driehoek Leeksterveld
Netto omvang (ha.)
Netto uitgeefbaar (ha.) 64,7 28,0 1,3 58,6 67,0 3,7 1,4 7,0 42,0 5,0 42,8 316,0
43,5 11,3 0,6 1,3 11,3 1,4 1,4 1,2 6,3 1,5 8,0 87,8
Let op: In de RGA-gemeenten constateren we dat begin 2022 relatief veel bedrijfskavels verkocht zijn en dat er momenteel ook diverse kavels onder optie zijn. Hierdoor kan het aanbod gepresenteerd in de tabellen niet meer geheel actueel zijn. In de vraag-aanbod confrontatie geven we hier verder inzicht in. 4.3.3 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod We confronteren de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) met het harde planaanbod in de RGA-gemeenten tot 2030. Specifiek aanbod nemen we in deze confrontatie niet mee omdat hier ook specifieke vraag tegenover staat die zich moeilijker laat ramen en vaak een grotere reikwijdte heeft dan de provincie (en het in dit geval o.a. een campus betreft). In beide scenario’s is de vraag groter dan het aanbod. In het EZK gunstig scenario tot 2030 is de totale ruimtevraag 91 hectare hoger dan het hard planaanbod op 1-1-2022. De component vervangingsvraag is een onzekere factor omdat deze afhankelijk is van de vorderingen van de transformatieplannen en dat additionele vraag lastig te voorspellen is. We verwachten dat er maximaal circa 40 hectare additionele ruimtevraag naar bedrijventerreinen kan worden aangetrokken in de RGA-gemeenten in de periode 2022 tot 2030.
Van de additionele vraag weten we dat dit hoofdzakelijk grootschalige bedrijven zijn, hier is alleen plek voor op bedrijventerrein Westpoort.
49
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
Figuur 19: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in netto hectare (2022 tot 2030) 300 250 Specifiek hard planaanbod
200
Hard planaanbod verkocht/onder optie
150 100 50 0
40 20 37 40
37 90
Ruimtevraag 2022 tot 2030 Ruimtevraag 2022 tot 2030 Behoedzaam Gunstig
Hard planaanbod
13 37 38
Additionele vraag (indicatief) Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag
Planaanbod
Ook confronteren we de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) met het harde planaanbod voor in de RGA-gemeenten tot 2040. Specifiek aanbod nemen we in deze confrontatie niet mee omdat hier ook specifieke vraag tegenover staat die zich moeilijker laat ramen en vaak een grotere reikwijdte heeft dan de provincie (en het in dit geval o.a. een campus betreft). De algehele tendens in de regio is dat de vraag hoger ligt dan het aanbod. In het behoedzame scenario is er tot 2040 bijna net zo veel autonome uitbreidingsvraag als dat er nu hard planaanbod is, los van de vervangingsvraag en additionele vraag. De confrontatie van de totale ruimtevraag met het harde planaanbod laat een behoefte zien van circa 70 tot 200 hectare. We merken daarbij op dat deze confrontatie er vanuit gaat dat er geen hard aanbod meer bij komt na 1-1-2022 in de regio. Ook merken we op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is en dat additionele vraag lastig te voorspellen is. We verwachten dat er circa 25-50 hectare additionele ruimtevraag naar bedrijventerreinen kan worden aangetrokken in de RGA-gemeenten in de periode 2022 tot 2040. Figuur 20: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in netto hectare (2022 tot 2040) 300 250
50
200
51
150
Hard planaanbod verkocht/onder optie Hard planaanbod
25
100
51
50
29
0
Specifiek hard planaanbod
40
86
90
Ruimtevraag 2022 tot 2040 Ruimtevraag 2022 tot 2040 Behoedzaam Gunstig
Additionele vraag (indicatief)
13 37
Vervangingsvraag
38
Uitbreidingsvraag tot 2030
Uitbreidingsvraag 2030 tot 2040
Planaanbod
Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod stad Groningen en overige RGA-gemeenten De totalen voor de RGA-gemeenten splitsen we hieronder verder uit naar de stad Groningen (met als afbakening de gemeentegrens van Groningen) en de overige RGA-gemeenten. Dit doen we omdat we constateren dat de stad Groningen een zwaartepunt is in zowel de regio als de provincie. Zo bevindt maar liefst 55% van de totale werkgelegenheid in de provincie in de stad Groningen. Daarbij ligt circa 30% van de totaal uitgegeven voorraad bedrijventerreinen van de provincie in de stad Groningen. Aanvullend daarop is Groningen een stad met (inter)nationaal aanzien, mede door de aanwezigheid van hoogwaardig
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
50
onderwijs. Hierdoor kent de stad Groningen een ander profiel dan de andere gemeenten. In onderstaand figuur zien we dat de stad Groningen als de overige gemeenten in de regio een vergelijkbaar beeld laten zien. In beide gevallen is er in het behoedzame scenario sprake van een evenwicht tussen vraag en aanbod en is in het gunstige scenario een tekort aan aanbod. Een kanttekening daarbij is dat vraag en aanbod in de stad Groningen om relatief veel hectares gaat. De uitbreidingsvraag is in de stad Groningen in het hoge scenario circa 52 hectare terwijl de uitbreidingsvraag in de overige gemeenten opgeteld circa 38 hectare is. Figuur 21: Vraag-aanbodverhouding van de stad Groningen (links) en overige RGA-gemeenten (rechts)
Noot: additionele vraag is lastig toe te delen naar individuele gemeenten, bovenstaande verdeling is indicatief.
Kwalitatieve confrontatie vraag-aanbod De kwantitatieve confrontatie biedt geen inzicht in de (mis)match tussen vraag en aanbod op niveau van type werkmilieus. Vandaar dat we ook ingaan op de kwalitatieve confrontatie tussen vraag en aanbod. Hiervoor hebben we de vraag en de verschillende bedrijventerreinen kwalitatief beoordeeld. De belangrijkste conclusies voor de regio RGA-gemeenten: • Kleinschalig lokaal: Een beperkt deel van de uitbreidingsvraag (circa 6-13 hectare) tot 2030 zal naar kleinschalig lokale bedrijventerreinen zijn in de RGA-gemeenten. Hierbij is de sector waarin een bedrijf zich bevindt niet leidend. Er is circa 3,4 hectare aanbod van dit type terrein. Dit aanbod is beperkt gespreid door de regio waardoor niet alle kleinschalig lokale ruimtevragers in de regio kunnen worden bediend. Daarnaast is de vraag naar kleinschalig lokale terreinen groter dan het aanbod. Er is dus een tekort aan kleinschalig lokaal aanbod. Door op korte termijn bij een aantal kernen beperkt kleinschalig lokaal aanbod toe te voegen kunnen vraag en aanbod beter in balans gebracht worden. • Regulier gemengd: Een aanzienlijk deel van de uitbreidingsvraag (circa 20-45 hectare) tot 2030 zal naar regulier gemengde bedrijventerreinen zijn in de RGA-gemeenten. Hierbij is de sector waarin een bedrijf zich bevindt in beperkte mate leidend.
Er is circa 27 hectare aanbod van dit type terrein, op terreinen geschikt voor grotere ruimtevragers kan deze vraag ook landen. Inclusief de additionele vraag, welke voor een deel in dit segment zal landen, is in beide scenario’s meer vraag dan aanbod. Daarbij is het aanbod op bedrijvenpark Rengers en bedrijventerrein Leeksterveld bijna volledig onder optie. Indien deze kavels verkocht worden blijft er alleen significante ruimte over op Westpoort. Er is dus sprake van een (groot) tekort aan reguliere bedrijventerreinen in de regio. Mogelijk kan een deel van de ruimtevraag naar regulier gemengde bedrijventerreinen opgevangen worden in de bestaande voorraad door bestaande bedrijventerreinen ruimte-intensiever te benutten. • Grootschalig regulier gemengd: Een deel van de uitbreidingsvraag (circa 14-31 hectare) tot 2030 zal naar grootschalig regulier gemengde bedrijventerreinen zijn in de RGA-gemeenten. Daarnaast valt ruimtevraag vanuit additionele ruimtevragers vaak in deze categorie. Deze vraag zal voor het grootste deel voortkomen uit de sectoren industrie en logistiek en groothandel en zal voornamelijk willen landen in de gemeente Groningen. Er is circa 45 hectare aanbod van dit type terrein. Alleen op
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
•
51
bedrijventerreinen Westpoort en Roodehaan in de gemeente Groningen is nog plek voor grootschalige ruimtevragers. Op termijn gaat er mogelijk een tekort ontstaan in dit segment. Specifieke doelgroepen: Er is circa 13 hectare bedrijventerrein voor specifieke doelgroepen geschikt in de RGA-gemeenten tot 2030. Dit betreft het Zernike Sciencepark en het Tuinbouw Bedrijventerrein in Het Hogeland.
Opgaven op de bedrijventerreinenmarkt voor RGA-gemeenten tot 2030 Op basis van de prognose en de ruimtebehoefte komen we – op hoofdlijn – tot de volgende (hoofd)opgaven voor de bedrijventerreinenmarkt in de RGA-gemeenten. Hierbij gaan we niet in op overige aspecten die ook passen bij bedrijventerreinenbeleid/strategie zoals energietransitie, klimaatadaptatie, duurzaamheid en circulaire economie. De belangrijkste opgaven op de bedrijventerreinenmarkt in de RGA-gemeenten zijn: • Er is op korte termijn behoefte aan kleinschalig lokaal aanbod in de RGA-gemeenten. Kleinschalige lokale vraag is erg lokaal gebonden en doet zich dus vanuit de verschillende kernen gespreid over de regio voor. Eventueel nieuw aanbod moet ook gespreid over de regio ontwikkeld worden met als zwaartepunt de stad Groningen. Hier is momenteel geen kleinschalig lokaal aanbod maar is er wel een uitbreidingsvraag van circa 6–13 hectare. Op korte termijn moet dus aandacht zijn voor het beschikbaar maken van ruimte het kleinschalig lokale segment op bedrijventerreinen. • Op regioniveau zijn alleen nog op Westpoort en Roodehaan kavels geschikt voor ruimtevragers van groter dan 3 hectare. Echter zijn momenteel al een aantal grote kavels onder optie. Dit terwijl er wel een aanzienlijke vraag is vanuit de sectoren industrie en logistiek en groothandel. Ruimtevraag uit deze sectoren is vaak grootschalig van aard.
• Binnen de regio is afstemming noodzakelijk om bovenstaande opgaven het hoofd te bieden. Er is aanleiding om af te stemmen over het in balans brengen van (specifieke vormen van) vraag en aanbod, hoe acquisitie van grootschalige bedrijven vorm te geven en hoe de regionale meerwaarde van grote bedrijven voor de regio te meten. Daarbij speelt specifiek de vraag hoe vraag en aanbod binnen de gemeente Groningen, het zwaartepunt van de regio, zich verhoudt tot de rest van de regio. • Aanvullend op afstemming binnen de regio is afstemming met andere regio’s noodzakelijk. De RGAgemeenten bestaat namelijk niet alleen uit Groningse gemeenten, maar ook uit de gemeenten Assen, Noordenveld en Tynaarlo in Drenthe. Daarmee is de regio verbonden met Noord-Drenthe. Daarnaast werken de gemeenten Midden-Groningen, Oldambt en Veendam samen met de provincie Groningen binnen de A7/N33-regio. • Tot slot is specifiek aandacht nodig voor de relatie tussen de verstedelijkingsstrategie van de RGA en de groeiende werkgelegenheid op bedrijventerreinen (en daarbuiten) in de regio. In de regio daalt de potentiële beroepsbevolking naar verwachting terwijl de werkgelegenheid groeit. De krapte op de arbeidsmarkt neemt daarmee alleen maar verder toe. Het toevoegen van extra woningen en voorzieningen in de RGA is cruciaal om het gat tussen vraag naar werknemers en beschikbare beroepsbevolking te dichten.
In andere woorden: het succesvol uitvoeren van de verstedelijkingsstrategie is een cruciale randvoorwaarde voor het realiseren van de vraag (in beide scenario’s) naar bedrijventerreinen in de RGA-gemeenten.
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
52
5 Adviezen voor bedrijventerreinenstrategie In dit laatste hoofdstuk geven we de belangrijkste algemene aanbevelingen hoe verder te gaan met deze behoefteraming en de vertaling hiervan naar een bedrijventerreinenstrategie voor de provincie en regio’s. In hoofdstuk zes geven we specifieke adviezen per regio.
5.1 Ga bij gelijkblijvend beleid uit van een ruimtevraag tussen laag en hoog scenario Ga uit van ruimtevraag tussen laag en hoog scenario voor de provincie Groningen Het resultaat van dit onderzoek is een bandbreedte die aangeeft waarbinnen de autonome ruimtevraag naar bedrijventerreinen zich kan ontwikkelen binnen de Groningse regio’s. Deze bandbreedte is het resultaat van de toepassing van het hoge en lage werkgelegenheidsscenario uit de EIB-raming, bottom-up analyses en verwachtingen over de ontwikkeling van de andere twee prognoseparameters; de locatietypevoorkeur en het terreinquotiënt. Daarnaast maken we een inschatting van de vervangingsvraag en additionele vraag naar bedrijventerreinen op basis van verschillende kwantitatieve en kwalitatieve bronnen. Vanuit de langjarige ontwikkelingen, de vergelijking met historische uitgifte en de verwachtingen over bijvoorbeeld trends, verwachten we voor Groningen een langjarige autonome ontwikkeling van de ruimtevraag tussen de groeipaden van het lage en hoge scenario. Hierbij kan de ruimtevraag zich meer richting het lage of het hoge scenario bewegen, afhankelijk van beleidsinzet en externe factoren. Deze fluctuatie zien we ook terug in de historische uitgifte in de provincie, zie ook figuur 4. Ook de marktgeluiden uit het gesprek met marktkenners bevestigen dit.
Zo kan enerzijds het lage scenario werkelijkheid worden omdat de economie zich de komende jaren minder ontwikkelt. Hier zijn verschillende mogelijke aanleidingen voor zoals stijgende inflatie, stijgende energieprijzen, stikstofproblematiek, schaarste aan grondstoffen en werknemers, de nasleep van corona (bijvoorbeeld omdat de schuldenberg bij bedrijven toch een keten van faillissementen op gang brengt) en de Oekraïne-oorlog. Vanuit die optiek is in onze ogen het lage scenario (inclusief een beperkte vervangingsvraag en additionele vraag) een goed uitgangspunt voor het minimum van de vraag. Het lage scenario kan ook een bewuste beleidskeuze van provincie en regio’s zijn. Een keuze om komende jaren simpelweg minder extra ruimte te gaan bieden aan bedrijven op bedrijventerreinen en waarbij ingezet wordt op meer intensivering, meer gemengde ontwikkelingen en selectiviteit in welke bedrijven wel/geen ruimte krijgen. Immers, ruimte is niet eindeloos beschikbaar en er zijn meer opgaven met een grote ruimteclaim. Anderzijds kan het hoge scenario werkelijkheid worden bij actief beleidsinzet en gunstige (macro-)economische ontwikkeling in Nederland en Europa.
Zo heeft de bedrijventerreinenmarkt (relatief) weinig negatieve effecten gevoeld van (de nasleep van) de coronacrisis, is er erg weinig aanbod/leegstand op bestaande bedrijventerreinen en wordt er de laatste jaren meer uitgegeven op bedrijventerreinen dan de afgelopen tien jaar. Vanuit die optiek is in onze ogen het hoge scenario (inclusief een beperkte vervangingsvraag en een realistisch beeld bij de additionele vraag) een goed uitgangspunt voor het maximum van de vraag. Het is bovendien niet ondenkbaar dat de vraag zelfs tijdelijk boven dat hoge
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
53
groeipad uitkomt. Zeker wanneer op bedrijventerreinen extra en structureel wordt ingezet en ruimte geboden aan ruimtevragers die voorheen niet op de Groningse terreinen gevestigd werden (zoals onderstations energie) of grootschalige logistiek.
HOGE SCENARIO VRAAGT OM VOLDOENDE MENSEN EN/OF INNOVATIEVE OPLOSSINGEN Streven naar het bovenstaande hoge scenario door extra beleidsinzet klinkt wellicht aantrekkelijk maar brengt ook (extra) uitdagingen met zich mee. In het hoge scenario groeit de werkgelegenheid richting 2030 door. Tegelijkertijd is de arbeidsmarkt in Groningen al enige tijd krap (meer openstaande vacatures dan werkzoekenden) en daalt de beroepsbevolking naar verwachting ook de komende jaren in Groningen. Deze combinatie van toenemende vraag naar banen en afnemend aanbod van banen kan serieuze knelpunten opleveren. Het is belangrijk om deze mismatch in de gaten te houden en te verkleinen. Hieronder benoemen we enkele mogelijke oplossingsrichtingen: • Ten eerste kan de verstedelijkingsstrategie van Groningen een grote rol spelen in het aantrekken en behouden van geschikt personeel voor (onder andere) bedrijven op bedrijventerreinen. • Ten tweede kan banengroei gerealiseerd worden in Groningen in combinatie met beperkte of mindere groei van de potentiële beroepsbevolking. Zo is de afgelopen jaren de potentiële beroepsbevolking in de provincie ongeveer gelijk gebleven, terwijl de werkgelegenheid met 6% groeide. Die banengroei kan namelijk ook ingevuld worden door een toename van de arbeidspendel, mensen die meer gaan werken of door aanspraak te maken op het onbenut arbeidspotentieel.
Een kanttekening hierbij is dat, ten opzichte van de voorgaande tien jaar, er nu minder onbenut arbeidspotentieel is om aan te kunnen spreken. • Tot slot is het (extra) inzetten op technologische ontwikkelingen zoals robotisering en automatisering een oplossingsrichting voor het blijven doorgroeien op de bedrijventerreinen zonder het beschikbaar hebben van veel werknemers. Dergelijke ontwikkelingen lenen zich in het bijzonder goed voor toepassing op bedrijventerreinen, vooral bij industriële en logistieke bedrijven. Grootschalige ontwikkelingen kunnen leiden tot extra ruimtevraag op bedrijventerreinen De autonome uitbreidingsvraag zal fluctueren binnen de opgestelde bandbreedte en de vervangingsvraag komt voort uit concrete transformatieprojecten. De additionele vraag naar bedrijventerreinen laat zich echter moeilijker voorspellen. Vooral additionele ruimtevragers zijn vaak (erg) grootschalig. Voor deze grootschalige ruimtevragers zijn er door de provincie enkele geschikte plekken aangewezen. Op andere bedrijventerreinen is geen ruimte voor ruimtevragers groter dan 5 hectare.
De provincie kiest ervoor om grootschalige ruimtevragers alleen op een beperkt aantal locaties toe te staan met als doel het minimaliseren van de negatieve neveneffecten van grootschalige bedrijven en het maximaliseren van de synergievoordelen die (kunnen) optreden bij geclusterde vestiging van grootschalige bedrijven. Dit sluit aan bij de ambities op nationaal niveau vanuit het traject Grip op grootschalige ruimtevragers. Gezamenlijk willen de ministeries van BZK, EZK en I&W, de provincies en gemeenten bestuurlijke afspraken maken over sturen op het selectief ruimte blijven bieden aan grootschalige bedrijvigheid met toegevoegde waarde voor regio en economie. De locaties die zijn aangewezen voor grootschalige ruimtevragers in de provincie Groningen zijn: • Het Avebe-terrein • Het Eemshaven • Oosterhorn • Westpoort Alleen het Avebe-terrein is in deze behoefteraming meegenomen als specifiek aanbod geschikt voor (zeer) grootschalige ruimtevragers. De overige locaties zijn zeehaventerreinen (Eemshaven en Oosterhorn) en vallen daarmee buiten de scope van deze raming of trekken een (inter)nationale vraag aan (Oostpolder) en ontstijgen daarmee het schaalniveau van deze raming. Ontwikkelingen van grootschalige ruimtevragers op deze locaties zullen waarschijnlijk extra ruimtevraag opleveren op de ‘droge’ terreinen.
Denk bijvoorbeeld ruimtevraag vanuit logistieke services, facilitaire diensten, catering, onderhoud en toelevering van
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
54
halffabricaten. De precieze omvang van dit effect is afhankelijk van veel factoren en dus vooralsnog nog niet te ramen.
5.2 Hanteer een flexibele benadering bij het programmeren van bedrijventerreinen Het is voor een goede strategie rondom bedrijventerreinen in Groningen vooral belangrijk dat er sprake is van een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod op de regionale bedrijventerreinenmarkten. Dus niet teveel aanbod omdat dit leidt tot een onderkoelde markt met onnodige leegstand, onnodig ruimtebeslag en waardedaling van investeringen. Maar ook niet te weinig aanbod, omdat dit zorgt voor oververhitting van de regionale bedrijventerreinenmarkt met als gevolg sterk stijgende prijzen, verdrijving van bepaalde type bedrijven, rem op economie en banenontwikkeling, et cetera. Dit vraagt om een flexibele benadering. Het aanbod aan bedrijventerreinen moet voldoende en kwalitatief passend zijn bij de vraag, ook als de vraag lager of hoger uitpakt dan verwacht. Het toepassen van vraaggericht ontwikkelen is een concrete manier om meer flexibiliteit in te bouwen in de regionale bedrijventerreinenprogrammering. Vraaggericht ontwikkelen houdt in dat bedrijventerreinen pas (verder) worden ontwikkeld als er zicht is op concrete vraag. Dit houdt in dat niet alle toekomstige verwachte vraag (bijvoorbeeld uit een behoefteraming) direct wordt vertaald in harde plancapaciteit/bestemmingsplannen maar dat er wordt gekozen voor het hard maken van het concrete (en daarmee vaak kleinere) deel van die vraag.
Bijvoorbeeld door een plan voor een groot bedrijventerrein in fases uit te geven. Daarmee kan de marktvraag passender bediend worden, kan er geen programmatische overaanbod meer ontstaan en heeft de regionale programmering ook minder last van conjuncturele fluctuaties. Hierbij plaatsen we wel de kanttekening dat de benodigde procedures voor het ontwikkelen van een bedrijventerrein steeds complexer en daarmee langduriger worden. Vanuit dit perspectief kan het nuttig zijn om iets ruimer aanbod te ontwikkelen ten opzichte van de concrete vraag. Vooral bij bedrijventerreinen die in absolute zin niet erg groot zijn zal dit niet gauw leiden tot problemen op de regionale bedrijventerreinenmarkt. Bij het programmeren van bedrijventerreinen dient ook aandacht en draagvlak te zijn voor de maatschappelijke meerwaarde van de nieuwe ontwikkeling ten opzichte van de maatschappelijke kosten van de nieuwe ontwikkeling. Levert de nieuwe ontwikkeling bijvoorbeeld veel (of de juiste type) banen op? Of draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de speerpuntsectoren van de gemeente en/of regio? En hoe draagt het terrein bij aan de energietransitie? Goede monitoring van aanbod en uitgifte van bedrijventerreinen en goed overleg in regionaal verband zijn cruciale randvoorwaarden om succesvol vraaggericht te kunnen ontwikkelen.
Zo helpt het om op regionaal niveau praktische afspraken vast te leggen, zoals het pas starten met de bestemmingsplanprocedure c.q. het vaststellen van het uitwerkings- of wijzigingsplan van een nieuw terrein als er sprake is van concrete vraag óf wanneer 70 of 80% van een gekoppeld (lees: vergelijkbaar type) terrein is uitgegeven óf als blijkt dat een bepaalde gevraagde kwaliteit in de regionale werklocatieportefeuille ontbreekt.
5.3 Zorg voor voldoende ruimte voor lokaal geworteld MKB met (lokale) meerwaarde Op lokaal niveau hebben bedrijven ook uitbreidingswensen in Groningen. Juist in de kleinere kernen en dorpen in Groningen is het aanbod aan kleinschalig regulier bedrijventerrein zeer beperkt. Het gaat vaak om enkele ‘restkavels’ op de bestaande bedrijventerreinen. Veelal zijn op deze terreinen kleinschalige bedrijven gevestigd die sterk lokaal geworteld zijn. Denk aan kleine tot middelgrote familiebedrijven (circa 27% van de werkgelegenheid in Groningen zit bij een familiebedrijf) die sterk verbonden zijn aan de lokale gemeenschap. Verplaatsing naar een andere kern of gemeente wordt vaak niet als een optie gezien. Een kleinschalige uitbreiding van lokale bedrijventerreinen in de toekomst biedt perspectief voor gemeenschappen om de lokale economie te stimuleren en de lokale gemeenschap te versterken. Daarbij zijn de uitbreidingswensen van deze bedrijven vaak niet heel grootschalig, het betreft vaak kavels tot zo’n 5.000 m². Met weinig terrein kom je dus al ver. Met name in de RGA-gemeenten zien we meer vraag dan
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
55
aanbod in het kleinschalig regulier segment. In andere gemeenten is het in situaties waar er op papier een overaanbod is lastig om plannen te onderbouwen voor lokale kleinschalige ondernemers. Juist door heel specifiek te programmeren op lokale bedrijven (door sec kleine kavels aan te bieden, een combinatie met wonen en/of via bestemmingsplanregels een en ander vast te leggen) kan de lokale bedrijvigheid en zijn maatschappelijke meerwaarde behouden blijven. Dit vraagt tegelijkertijd ook voor een discussie/keuze ten aanzien van bedrijvigheid die de lokale context zijn overgroeid of geen maatschappelijke meerwaarde meer oplevert op de huidige plek.
5.4 Werk samen in regionaal verband: maak keuzes vanuit een gedeeld toekomstbeeld Werk per regio een regionale convenant bedrijventerreinen uit In verschillende segmenten is in de Groningse regio's een mismatch tussen vraag en aanbod. Om vraag en aanbod dichter bij elkaar te brengen moeten keuzes gemaakt worden in regionaal verband. Deze keuzes gaan over de programmering en het versterken van de huidige bedrijventerreinen. We adviseren hiervoor per regio met een regionale convenant bedrijventerreinen 17 te werken. Hierin worden bestuurlijke afspraken gemaakt over de werklocaties in een regio. Afspraken gaan onder andere over (de te faciliteren) vraag, aanbod, beter benutten van de bestaande voorraad bedrijventerreinen en ambities rondom duurzaamheid op (nieuwe) bedrijventerreinen. Een gedeeld regionaal toekomstbeeld vormt hiervoor een belangrijke basis, vervolgens gaat het om goede afspraken maken en gezamenlijk uitvoeren.
Vanuit het regionale toekomstbeeld kunnen dan expliciete keuzes en afspraken worden gemaakt: welke bedrijventerreinen zijn sterk en toekomstbestendig en moet de regio koesteren, welke locaties moeten vernieuwd en toekomstbestendig gemaakt worden (herstructureren), welke locaties kunnen ook prima een andere invulling krijgen (transformatie) en welke locaties worden mogelijk nog in de portefeuille gemist en moeten worden toegevoegd? Koppeling met bestaande bedrijventerreinen cruciaal De koppeling met de bestaande voorraad bedrijventerreinen is cruciaal. De behoefteraming raamt de extra ruimtevraag, maar het zwaartepunt van de dynamiek ligt op de bestaande bedrijventerreinen in de provincie. Deze moeten daarom een nadrukkelijke plek hebben in de visies en -afspraken. Het toekomstbestendig houden en maken van bestaande terreinen vraagt om beter benutten (met ruimtelijk intensivering als gevolg, zie ook 5.4) en verduurzaming. In de eerste plaats natuurlijk vanwege de grote (sociaal-)economische waarde die de bestaande bedrijventerreinenvoorraad in Groningen vertegenwoordigt. In de tweede plaats omdat op veel bedrijventerreinen grote opgaven en kansen liggen voor energietransitie, circulaire economie, klimaatadaptatie, digitalisering (o.a. robotisering, 3D-printing, cloud computing) en veiligheid/criminaliteit (ondermijning).
De in 2021 uitgevoerde vitaliteitsscans op een groot deel van de bedrijventerreinen in Groningen (Stec Groep) bieden hier een goede bouwsteen voor. Maak een keuze over goede regiosamenstellingen voor afspraken rondom bedrijventerreinen Een belangrijke overweging bij het overgaan op (meer) regionale samenwerking tussen Groningse gemeenten is welke regioafbakening te hanteren. Nu zijn er al diverse samenwerkingsverbanden aanwezig, ook met gemeenten uit Drenthe. Zo werken de gemeenten Stadskanaal, Westerwolde en Pekela samen met een aantal Drentse gemeenten onder de noemer N366-regio, hebben de gemeente Midden-Groningen, Veendam en Oldambt een ruimtelijk-economisch perspectief A7/N33-regio opgesteld en werken de gemeenten Midden-Groningen, Groningen, Het Hogeland en Westerkwartier samen met een aantal Drentse gemeenten onder de noemer Regio Groningen-Assen. Tussen de Groningse gemeenten kan afstemming erg waardevol zijn. Begin met afstemming binnen de drie bestaande (inter)provinciale samenwerkingsverbanden: N366-regio, A7/N33-regio en de RGA-gemeenten. Bij het overgaan op (meer) regionale samenwerking is het belangrijk om helder te hebben wat het doel is van die samenwerking, is onze ervaring. Daarom is het belangrijk 17
Zie ter inspiratie de Convenant Werklocaties 2022 van de Noord-Hollandse regio Westfriesland.
Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015
56
vanuit een duidelijk integraal toekomstbeeld de samenwerking aan te gaan. De N366-regio is momenteel bezig met het opstellen van een helder toekomstbeeld. De andere twee regio’s beschikken al over een dergelijk toekomstbeeld. De gemeente Eemsdelta valt buiten de bestaande samenwerkingsverbanden. We adviseren Eemsdelta om afstemming te zoeken met omliggende gemeenten/regionale samenwerkingsverbanden. Dit betekent meer samenwerken met de RGA-gemeenten en de A7/N33-regio. Vooral omdat de vraag op Oosterhorn waarschijnlijk invloed gaat hebben op de droge bedrijventerreinen in de regio.
5.5 Ga aan de slag met beter benutten van de bestaande voorraad bedrijventerreinen Behoefteraming bedrijventerreinen gaat uit van huidig beleid, ook rondom ruimtegebruik De geraamde autonome vraag is beleidsneutraal. De raming houdt rekening met trends en ontwikkelingen, maar niet met grote wijzigingen in het ruimtelijk-economisch beleid zoals dat tot nu toe werd gevoerd. De Groningse regio’s en provincie kunnen dus met beleid invloed uitoefenen op de ruimtevraag. Actief inzetten op het verplaatsen van bedrijven naar bedrijventerreinen heeft bijvoorbeeld een stijgende ruimtevraag als gevolg. Het beter benutten van bedrijventerreinen kan juist ruimtewinst opleveren omdat kavels intensiever benut worden. Zo laten verschillende onderzoeken naar het beter benutten van bedrijventerreinen (o.a. in provincie Utrecht en Hart van Brabant) zien dat zo’n 5 tot 10% ruimte te winnen is door o.a. beschikbare bouwhoogtes en bebouwingspercentages te benutten en te zorgen voor ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’. Ruimtevraag naar bedrijventerreinen deels te faciliteren in de bestaande voorraad door intensivering Voor een deel is de ruimtevraag naar bedrijventerreinen binnen de bestaande voorraad van bedrijventerreinen in Groningen te faciliteren. Dit kan door het ruimtegebruik op bedrijventerreinen te intensiveren.