03. Ruimte voor economie Marktanalyse bedrijventerreinen br raad.pdf

Beperkt tot geen kwantitatief effect. Wel kwalitatieve effecten. Denk aan een groter aandeel van de werkgelegenheid in sectoren als reparatie, onderhoud, recycling, grondstoffenbeheer. En veranderende eisen aan de vaardigheden van personeel.

Per saldo verwachten we een licht stijgende LTV, met name in de industriële sectoren en de logistiek.

We verwachten dat het ruimtegebruik door deze trend meer stijgt dan de werkgelegenheid. Onder meer vanwege extra ruimte voor opslag en voor het scheiden van reststromen, maar ook vanuit (brand)veiligheid. Dit betekent dat de terreinquotiënt in het prognosemodel licht toeneemt door de circulaire transitie. Dit is vooral het geval in de sectoren industrie, logistiek en bouw.

Digitalisering – impact op ruimtevraag Robotisering en automatisering nemen de laatste jaren sterk toe in de grote bedrijventerreinsectoren industrie, bouw en logistiek. De krappe arbeidsmarkt geeft daarbij een extra boost. Door investeringen in machines en robots kunnen bedrijven de productie vaak opschroeven zonder extra ‘handjes’. Tegelijkertijd ontstaat nieuwe werkgelegenheid voor technische vakmensen, ICT-ers en programmeurs. We zien tot nu toe dat dit leidt tot meer ruimtevraag op bedrijventerreinen; door de groei in ruimte loont het om te robotiseren en kunnen bedrijven innoveren. Effect op… Ruimtevraag (kwantitatief en kwalitatief)

Toelichting • Komende jaren verwachten we een sterke groei van robotisering en automatisering in de industrie, logistiek en bouw. Logistiek en bouw kennen nog een lage robotdichtheid in Nederland, terwijl er een enorm potentieel is. Bovendien is krappe arbeidsmarkt een belangrijke versneller van deze trend. • Toenemende robotisering leidt tot verdere schaalvergroting en productiegroei en leidt zeker komende vijf tot tien jaar tot toenemende ruimtevraag. Op langere termijn verwachten we dat minder uitbreidingsruimte nodig is. Na robotisering kunnen bedrijven immers efficiënter de ruimte benutten, bijvoorbeeld door de hoogte in te gaan. Zo kan een op maat gemaakte robot plekken op hoogte bereiken die voor een mens ontoegankelijk zijn.

21

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

•

•

Dit verhoogt de effectiviteit per kubieke meter in een pand en daarmee ook de effectiviteit per vierkante meter. Robotisering verandert fabrieken en logistieke hallen steeds meer in ICT-omgevingen. Behoefte aan locaties met voldoende aanbod aan én trekkracht op hoogwaardige en technische vakmensen neemt verder toe. Stedelijke regio’s zijn hierbij in het concurrentievoordeel, ook omdat hier de grootste bouw- en verduurzamingsopgave ligt. Tegelijkertijd speelt lokale gebondenheid een belangrijke rol voor met name industriële bedrijven. Deze bedrijven zullen als het even kan willen vernieuwen en doorgroeien op of direct nabij de huidige plek. Werkgelegenheid Locatietypevoorkeur (LTV) Terreinquotiënt (TQ)

Beperkt tot geen kwantitatief effect.

Prognoseparameters

We verwachten een neutraal effect op de LTV. Door robotisering en automatisering zijn sommige bedrijfsactiviteiten schoner en stiller en daardoor makkelijker te combineren met andere functies, ook buiten formele bedrijventerreinen. Toch zal het voor veel bedrijven aantrekkelijk zijn om juist op bedrijventerreinen gevestigd te zijn en blijven.

Naar verwachting stijgt het ruimtegebruik door deze trend meer dan de werkgelegenheid. Robots nemen in eerste instantie vaak meer ruimte in of worden ‘naast’ het personeel ingezet. Daardoor neemt de terreinquotiënt in het prognosemodel licht toe. Dit is vooral het geval in de sectoren industrie en logistiek, maar bijvoorbeeld ook – in lichtere mate – in de bouw, handel en reparatiesector. Wel is dit naar verwachting vooral een effect op de korte (2025) tot middellange termijn (2030). Uiteindelijk biedt robotisering namelijk ook meer mogelijkheden om bijvoorbeeld de hoogte in te gaan en dus meer te doen op dezelfde meter.

Energie & klimaat – impact op ruimtevraag Het kabinet heeft het klimaatdoel verder aangescherpt. In 2030 moet er sprake zijn van tenminste 55% CO2-reductie 9. Na 2030 wordt ingezet op verdere reductie oplopend naar 80% in 2040. De industrie speelt een belangrijke rol in het behalen van de doelstellingen. Daarbij focust de aanpak zich op de vijf grote industriële clusters met energie-intensieve bedrijvigheid 10. Noord-Nederland, met als zwaartepunt Eemshaven-Delfzijl, is een van deze clusters. Voor deze clusters worden Cluster Energie Strategieën (CES-en) opgesteld, waarmee duidelijk wordt welke investeringen gedaan moeten worden om de uitstoot te verlagen en wat dit betekent voor de energieinfrastructuur (investeringen, maar ook ruimtelijke impact). De overstap van fossiele naar duurzame grondstoffen is belangrijk om het vestigingsklimaat voor bedrijven te versterken. Effect op…

Ruimtevraag (kwantitatief en kwalitatief)

9

Toelichting • We verwachten een flinke groei bij mkb-bedrijven die werk halen uit de energie- en klimaatdoelstellingen. Zo groeien bestaande en nieuwe installatiebedrijven in Groningen die zich richten op zonnepanelen, windturbines, warmtepompen, isolatie, airco’s, laadpalen, et cetera. Denk bijvoorbeeld aan EAZ Wind. Verder verwachten we groei in bedrijven die zich richten op productie van bijvoorbeeld duurzame, biobased brandstoffen. Een voorbeeld is de geplande (maar flink vertraagde) biokerosine-fabriek (SkyNRG) in Delfzijl. Specifiek is er flink toenemende belangstelling voor vestiging van batterijfabrieken. Dit gaat al snel om vestigers van 50 tot 100 hectare of (veel) meer. • Het elektriciteitsnetwerk piept en kraakt onder de energietransitie. Specifiek in Groningen is er op o.a. de Eemshaven voorlopig nog genoeg energie voorhanden. Er is in de provincie geen transportschaarste wat

In lijn met het “Fit for 55”-pakket door de Europese Unie (EU). https://www.klimaatakkoord.nl/actueel/nieuws/2020/10/22/industriele-clusters-publiceren-plannen-2030-2050

10

22

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

•

• •

•

•

•

•

betreft de afname van energie. Wel zijn er in delen van de provincie steeds meer problemen wat betreft de invoeding. Dit kan bijvoorbeeld het aanleggen van zonnepanelen (en het opwekken van zonne-energie) ontmoedigen aangezien er soms geen mogelijk is om de duurzaam opgewekte energie terug te leveren. De toekomstige investeringen van de energie-infrastructuur op bedrijventerreinen vraagt ruimte. Afhankelijk van type elektriciteitsstation kan het om halve tot wel tien hectare of meer gaan. Soms ook om tijdelijke prefab oplossingen. Op bedrijventerrein Zuid-Groningen te Westerwolde wordt bijvoorbeeld een 380KV hoogspanningsstation gebouwd door TenneT en Enexis. Momenteel zijn er al verschillende hectares op en naast bedrijventerreinen in gebruik als zonneweide. Deze gronden komen in de toekomst weer beschikbaar. Er ontstaat een toenemende ruimtelijke concentratie van duurzame energieproductie om het net slimmer te benutten. Door bijvoorbeeld wind en zon op één locatie te combineren wordt optimaal gebruik gemaakt van de beschikbare infrastructuur en transportcapaciteit. Vooral bedrijventerreinen dicht bij energienetwerken waar grootschalige opwekking van energie gecombineerd kan worden met bijvoorbeeld uitwisseling van warmte en energieopslag zijn dan extra aantrekkelijk. Groei van (groene) waterstofproductie vraagt ruimte.

Omvang van een waterstoffabriek hangt onder meer af het vermogen dat de fabriek produceert en het type elektrolyse. Op steeds meer bedrijventerreinen zullen komende jaren initiatieven opkomen en dus ruimte vragen. Verwachting is dat de groene waterstofproductie pas vanaf 2030 en vooral 2040-2050 de schaal zal bereiken die nodig is om aan de vraag te voldoen. Zo wordt erop Eemshaven een grote waterstoffabriek beoogd door het Duitse energiebedrijf RWE. Vervoer op bedrijventerreinen wordt steeds meer verduurzaamd. Onzeker is wat de overhand krijgt: elektriciteit, waterstof of wat anders. Zeker is dat dit nieuwe ruimtevraag met zich meebrengt voor waterstoftankstations, laadpleinen, vulpunten met biobrandstoffen, et cetera. Denk daarnaast aan logistieke hubs waar goederen efficiënt gebundeld en overgeladen kunnen worden op emissievrije en kleinere distributievoertuigen. Vooral op bedrijventerreinen aan de rand van de stad verwachten we deze ruimtevraag. Klimaatdoelstellingen die vragen om extensivering van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen om zo voor groen, wateropvang, voorkomen hittestress en biodiversiteit te zorgen. Dit kan zorgen voor meer ruimtevraag, maar tegelijkertijd ligt er natuurlijk ook een belangrijke uitdaging in het zo slim mogelijk ruimtelijk combineren van de opgaven. Denk aan groene bedrijfsdaken met zonnepanelen.

Locatiefactor ‘energie en klimaat’ is steeds belangrijker bij investeringsbeslissingen. Een groeiende groep bedrijven, ontwikkelaars, beleggers en financiers ziet de meerwaarde en noodzaak van groene, klimaatadaptieve bedrijventerreinen voor hun voortbestaan en laat dit steeds zwaarder wegen in hun investeringsbeslissingen en locatiekeuzes. Werkgelegenheid Locatietypevoorkeur (LTV) Terreinquotiënt (TQ)

Beperkt tot geen kwantitatief effect.

Prognoseparameters

Per saldo verwachten we een neutraal tot licht positief effect op de LTV doordat energie- en klimaatoplossingen vaak technisch en/of industrieel van aard zijn en daarmee vaker op een bedrijventerrein landen.

De tendens om duurzaam en maatschappelijk verantwoord te ondernemen kan betekenen dat bedrijven kritischer kijken naar hun ruimtegebruik. Dit kan de terreinquotiënt drukken. Tegelijkertijd zien we robotisering en automatisering toenemen en in eerste instantie vaak extra ruimte vragen. Ook ontwikkelingen als waterstofproductie leveren wel ruimtevraag op, maar niet perse veel werkgelegenheid. In de prognose gaan we nu uit van een veelal neutraal effect.

Bredere (maatschappelijke) trends Naast genoemde technologisch-maatschappelijke trends, zijn er nog diverse andere ontwikkelingen die impact (kunnen) hebben op de toekomstige ruimtevraag naar bedrijventerreinen. Zonder compleet te willen zijn noemen we als belangrijkste: • Arbeidsmarkt: De krappe arbeidsmarkt is in toenemende mate leidend of bedrijven nog kunnen groeien of uitbreiden en op welke manier. Zo kan een structurele krapte betekenen dat bedrijven nog sterker inzetten op het robotiseren en automatiseren van activiteiten om zo toch te kunnen groeien.

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

•

•

• •

23

Beide kanten van de medaille zijn meegenomen in de prognose. Zo houdt de onderliggende werkgelegenheidsprognose rekening met de actuele inzichten over demografie en wat dit betekent voor de (beschikbare) beroepsbevolking en de te verwachten werkgelegenheid. In de vertaling naar het ruimtegebruik per werknemer (terreinquotiënt) is de impact van onder meer robotisering verwerkt. Woningbouw en verstedelijkingsopgave: Deze opgaven zijn veelal een reactie op de flinke groei in economie en arbeidsplaatsen. Immers, de extra woningen en schaalsprong in stedelijke voorzieningen zijn nodig om het gevraagde arbeidspotentieel te leveren en om de kwaliteit van wonen, leven en ondernemen op een hoger plan te brengen. Op het moment dat de woningen en voorzieningen op of nabij een bedrijventerrein landen, dan beïnvloedt dat de ruimtevraag en dan specifiek de vervangingsvraag, zie ook 2.4). Onzekere economische vooruitzichten: De ongekend hoge prijzen voor energie, brandstof en voedsel – mede door de oorlog in Oekraïne – knagen aan het verdienvermogen en vertrouwen van bedrijven en consumenten. De economie in Nederland daalde in het derde kwartaal van 2022 ten opzichte van het tweede kwartaal volgens het CBS. Veel instanties verwachten op korte termijn een recessie in Europa. Steeds meer tekenen wijzen dan ook op een afkoeling van de economie op korte termijn.

Het aantal orders neemt bij bedrijven af met als gevolg vollere logistieke hallen en langzamere uitvoering van orders in Nederland. Maar de onzekerheden blijven groot. Zo is de arbeidsmarkt historisch krap en zijn de spaargelden bij consumenten en de winsten bij bedrijven hoog. Ook blijft het aantal faillissementen in Nederland laag, tegelijkertijd neemt het aantal faillissementen wel hard toe. Bovendien kunnen genoemde ontwikkelingen juist een extra boost kunnen geven aan de grote opgaven als de energietransitie, verduurzaming en het minder kwetsbaar maken van de toeleveringsketens. Ook de coronacrisis heeft bedrijven anders heeft doen kijken naar de organisatie van hun toeleveringsketen. Er wordt nagedacht over meer back-ups en logistieke buffercapaciteit en over het dichterbij halen van een groter deel van keten. Groningen kan hier wellicht van profiteren, gezien de beschikbare ruimte in de provincie. Stikstofcrisis: Gebrek aan stikstofruimte belemmert uitbreiding en nieuwvestiging van bedrijven, maar beknelt ook verduurzamingsprojecten van bedrijven(terreinen) en infrastructuurprojecten. Bereikbaarheid: Er zijn verschillende plannen om de (interne) bereikbaarheid van Groningen te verbeteren.

Denk bijvoorbeeld aan de beoogde Lelylijn van Groningen naar Lelystad (en de Randstad) en de plannen voor een spoorverbinding voor reizigers tussen Stadskanaal en Veendam als onderdeel van de Nedersaksenlijn. Een betere (interne) bereikbaarheid van Groningen kan leiden tot een aantrekkelijkere vestigingsklimaat voor bedrijven en aantrekkelijkere woongebieden op plekken die beter bereikbaar zijn geworden.

Verwachte totaal-effect trends en ontwikkelingen op de behoefteraming Op korte tot middellange termijn (2030/2035) verwachten we per saldo een extra ruimtevraag vanuit de trends in Groningen. Enerzijds omdat er simpelweg meer ruimte nodig is. Zo vereisen robots en machines soms meer ruimte, zeker als mens en robot samen (co-bots) aan producten werken. Anderzijds omdat er sprake is van een overgangseffect: ‘oude’ lineaire economie bestaat eerst naast ‘nieuwe’ circulaire economie. Op langere termijn is sprake van een ruimtelijk inverdieneffect. Zo kunnen diverse bedrijfsactiviteiten door bijvoorbeeld robotisering meer de hoogte in. Ook is hierdoor meer productie en toegevoegde waarde te realiseren op dezelfde meter. Het precieze effect hangt sterk af van de sector en de aard van de activiteiten. Kwantitatief en kwalitatief proberen we dat op basis van de kennis van nu en de input vanuit de regio’s en markt zo goed als mogelijk te duiden in deze behoefteraming. De diverse trends hebben we daarvoor – en rekening houden met de specifieke uitgangssituatie per regio – concreet vertaald naar impact op de verschillende prognoseparameters.

2.4 Onderdelen behoefteraming Behoefte is vraag minus aanbod We ramen de behoefte aan (ontwikkeling van) extra bedrijventerrein. Dit doen we door de ruimtevraag naar bedrijventerreinen te confronteren met het (uitgeefbare) aanbod. De ruimtevraag bestaat uit drie componenten (zie volgende alinea). Die ruimtevraag kan landen in zowel de bestaande voorraad (leegstaand vastgoed, maar bijvoorbeeld ook op uitgegeven braakliggende kavels) als op nog uitgeefbare

24

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

bedrijventerreinen. Voor de bestaande voorraad houden we rekening met frictieleegstand. Een leegstand van zo’n 5% is gewenst om enige schuifruimte te bieden aan ruimtezoekende bedrijven. Leegstand boven dit niveau beschouwen we als overmatig en kan in potentie een deel van de ruimtevraag opvangen. Figuur 7: Onderdelen behoefteraming

Ruimtevraag bestaat uit drie componenten De ruimtevraag naar bedrijventerreinen bestaat uit drie componenten: (1) uitbreidingsvraag, (2) vervangingsvraag en (3) additionele vraag. In dit onderzoek brengen we de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag kwantitatief en kwalitatief in beeld. De additionele vraag is niet direct te ‘voorspellen’ via de ramingsmethodiek. Wel geven we in hoofdstuk 3 een inschatting van de vraag die dit mogelijk kan opleveren. We rapporteren steeds over netto hectares, tenzij anders aangegeven. Tabel 4: Ruimtevraag in drie componenten Wat is het? Vraag naar extra bedrijventerrein, ten opzichte van huidige voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven in de regio. Ook wel autonome vraag genoemd.

+

Additionele vraag

Vervangingsvraag

Uitbreidingsvraag

X +

+

Hoe bepalen we deze ruimtecomponent? Via Bedrijfslocatiemonitor (BLM) methodiek, ontwikkeld door het CPB. Basis voor deze methodiek is werkgelegenheid.

-

Recent voorbeeld in Groningen Kozijnenbedrijf HEPRO heeft als gevolg van groei van het bedrijf eind 2021 een nieuwe loods bijgebouwd op bedrijventerrein de Gouden Driehoek.

Onttrekking (bijv. transformatie)

+

+

Wat is het? Vraag naar bedrijventerrein door onttrekking van een deel van de huidige voorraad bedrijventerreinen (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein naar een woonfunctie). Hoe bepalen we deze ruimtecomponent? Inventarisatie van plannen voor onttrekkingen (transformaties) onder alle gemeenten. Recent voorbeeld in Groningen De eerste stappen richting transformatie worden momenteel gezet op bedrijvenerrein Hoendiep Zuid in Groningen. Wat is het? Vraag naar bedrijventerrein die niet direct te ‘voorspellen’ is via ramingsmethodiek. Het gaat veelal om grote (>5 ha), nieuwe (economische) ontwikkelingen , incidenteel van aard. Hoe bepalen we deze ruimtecomponent? Inschatting op basis van bestaande onderzoeken en eigen databases over locatiedynamiek, maar ook veelal niet direct kwantificeerbaar.

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

25

Recent voorbeeld in Groningen Aankoop van 15 ha op Wespoort (gemeente Groningen) van Google voor de bouw van een datacenter.

2.5 Interpretatie van behoefteraming Werkgelegenheid als basis, maar geen wetmatigheid, voor toekomstige ruimtevraag De gehanteerde methodiek voor het bepalen van de uitbreidingsvraag is een van onderop (op basis van specifieke lokale en regionale data uit de regio’s) opgebouwde modelmatige benadering van de ruimtevraag. Belangrijk uitgangspunt daarbij is dat de ruimtevraag afgeleid kan worden van de werkgelegenheidsontwikkeling. Daarbij kijkt het model naar het resultaat van drie parameters (zie bijlage A voor nadere methodische toelichting): • de ontwikkeling van het aantal banen (naar sector en naar regio) tussen het basisjaar van de prognose en een moment in de toekomst; • waar deze banenontwikkeling plaatsvindt, de locatietypevoorkeur: vindt de groei plaats op bedrijventerreinen of bijvoorbeeld op kantoorlocaties en in centrumgebieden?; • hoeveel ruimte elke baan inneemt, de terreinquotiënt, en de verwachte ontwikkeling daarvan. Daarbij nemen we bijvoorbeeld het effect van trends als robotisering/automatisering mee, die soms leiden tot minder of stabiele werkgelegenheid op de productielocatie, maar wel groei in productie, toegevoegde waarde en ruimtebeslag (een stijgende terreinquotiënt dus).

Het is nadrukkelijk de combinatie van de verwachte ontwikkeling op deze parameters die het toekomstige ruimtebeslag en daarmee de verwachte uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen bepaalt. Van invloed op deze toekomstige ontwikkeling zijn onder meer economische groei, vraag naar werknemers, trends, maar bijvoorbeeld ook (gemaakte) beleidskeuzes tot op heden. Laatste factor is bijvoorbeeld van invloed op hoe/waar bedrijven nu zijn gevestigd in een regio en daarmee op de locatietypevoorkeur. Voor sectoren als de industrie en logistiek geldt dat werkgelegenheidsontwikkeling niet altijd direct een goede voorspeller is van ruimtevraag. Door investeringen in bijvoorbeeld automatisering en robotisering zijn deze sectoren in staat om met hetzelfde aantal of zelfs minder mensen evenveel of meer toegevoegde waarde en productie te leveren. Mogelijk ook met ruimtevraag als gevolg. Het is daardoor van belang om in het prognosemodel een goede inschatting te maken van de terreinquotiënt. Die neemt namelijk toe bij een gelijkblijvend aantal banen en groeiende ruimtevraag van bedrijven door automatisering en robotisering. Werkgelegenheid blijft de meest werkbare basis voor het prognosemodel, omdat de data (1) langjarig, (2) tot op vestigingsniveau en (3) eenduidig en betrouwbaar is.

Theoretisch betekent dat in het prognosemodel elke extra baan direct ook extra ruimtevraag oplevert en andersom. Op microniveau (bedrijfsniveau) klopt deze aanname in de praktijk niet altijd. Werkgelegenheid moet erg sterk terugvallen wil er daadwerkelijk sprake zijn van krimp in ruimtebeslag. De werkgelegenheid bij bedrijven beweegt met de economische golven mee. Bij de eerste de beste paar werknemers die erbij komen of eraf gaan, zal een bedrijf niet zomaar ruimte afstoten of uitbreiden. Dit gebeurt pas als echt duidelijk is dat er structureel meer of minder ruimte nodig is, waarbij vaak ook meer strategische, bedrijfseconomische afwegingen en andere factoren dan alleen de werkgelegenheid een rol spelen. 11 Daardoor bewegen dus ook parameters als de terreinquotiënt met deze ontwikkelingen mee en is sprake van een tijdsfactor tussen de ontwikkelingen bij bedrijven en het ruimtelijk effect. Dit is één van de redenen dat de behoefteraming op een bepaald schaalniveau opgesteld moet worden om een betrouwbaar beeld te

Uit eerder onderzoek (CPB, 1998 en Stec Groep, 2018) blijkt dat bedrijven pas structureel fysiek inkrimpen als de werkgelegenheid met zo’n 50% afneemt. Voor de industrie moet die afname zelfs meer dan 80% zijn. Feitelijk gaat het dan om faillissementssituaties of fundamentele locatie-afwegingen.

11

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

26

kunnen geven. Op regionaal schaalniveau – en over langere termijn – geeft de beschreven behoefteramingsmethodiek een gedegen inschatting van de ruimtevraag 12. Behoefteraming is beleidsneutraal, uitgedrukt in twee scenario’s Het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK) heeft begin 2022 een nieuwe werkgelegenheidsprognose op laten stellen door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) 13. Dit betreft een actualisatie en regionalisering van de bedrijfstakramingen die het EIB eerder opstelde. EZK wil provincies en onderliggende regio’s hiermee ondersteunen om in hun ruimtelijk beleid te anticiperen op deze ontwikkelingen. De bedrijfstakramingen geven de verwachte ontwikkelingen weer van het arbeidsvolume en de toegevoegde waarde voor 18 bedrijfstakken voor de periode 2019-2032, met een doorkijk op totaalniveau naar 2040. Het EIB hanteert twee scenario’s: laag en hoog. De toekomstige ontwikkeling van de (beroeps)bevolking is een belangrijke determinant voor toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid. Het EIB baseert zich op de bevolkingsprognose van het CBS. De EIB-scenario’s zijn de basis voor de raming van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in Groningen. Zie bijlage A voor meer informatie over de gebruikte methodiek. De geraamde uitbreidingsvraag is een beleidsneutraal scenario.

De raming kijkt naar langjarige historische ontwikkelingen en houdt rekening met trends en ontwikkelingen in de toekomst. De raming gaat dus uit van het voortzetten van de huidige praktijk van bedrijventerreinenontwikkeling en -planning en van de autonome groei van bedrijven. Huidige locatievoorkeuren en gemiddeld ruimtegebruik worden dus min of meer voortgezet, wel rekening houdend met de impact van trends en ontwikkelingen hierop. Het is dus belangrijk om te beseffen dat de geraamde uitbreidingsvraag niet zonder meer een ‘gegeven’ is, maar dat hier invloed op uitgeoefend kan worden. Beleidskeuzes kunnen de totale ruimteclaim op bedrijventerreinen verkleinen (door bijvoorbeeld actief in te zetten op intensiveren) of vergroten (zoals het actief verplaatsen van bedrijven vanuit het buitengebied naar een formeel bedrijventerrein). Behoefteraming is een saldobenadering De geraamde uitbreidingsvraag is een saldo-benadering: positieve en negatieve uitkomsten van sectoren vallen tegen elkaar weg. Vertaald naar ruimtevraag betekent dit dat op termijn bestaande locaties vrijvallen en hier – in potentie – nieuwe bedrijven gevestigd kunnen worden. De vraag is hoe het (bestaande, vrijkomende) aanbod aansluit bij de wensen en eisen van de zoekende partij. Inzicht in de kwalitatieve kant van vraag en (bestaand, mogelijk vrijkomend) aanbod wordt in deze context dus extra belangrijk.

De behoefteraming gaat dus niet alleen over nieuwe terreinen; juist de bestaande voorraad is van groot belang. Het toekomstbestendig maken en houden van de bestaande voorraad, bijvoorbeeld via herstructurering, is van belang om een deel van de vraag ook binnen die bestaande voorraad te laten landen. In de praktijk zit vaak een gat tussen vrijval en herbenutting van ruimte. Herontwikkeling vraagt tijd, waardoor ook rekening gehouden moet worden met een bepaalde schuifruimte: beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief passend aanbod om in de behoefte van bedrijven te kunnen voorzien terwijl ondertussen de vrijgevallen ruimte vraaggericht en passend bij de kwaliteiten van de vraag wordt herontwikkeld, bijvoorbeeld door een gemeente, belegger of nieuwe eindgebruiker. Een negatieve uitbreidingsvraag betekent dus ook niet dat er helemaal geen ruimtevraag is. Bedrijven kunnen om kwalitatieve redenen een vervangingsvraag hebben naar een andere locatie. Zoals door veranderende huisvestingswensen en eisen – bijvoorbeeld door krimpende ruimtevraag – en door ontwikkelingen in de omgeving van het bedrijf (ruimtelijk, wetgeving, et cetera).

Dit blijkt onder meer uit een evaluaties van de BLM door het Planbureau voor de Leefomgeving en een evaluatie van Erik Louw en Han Olden (2016), hier te raadplegen. 13 EIB (2022), Actualisatie en regionalisering bedrijfstakramingen. Ontwikkeling van de werkgelegenheid en arbeidsproductiviteit tot 2032 naar 18 bedrijfstakken en 40 COROP-gebieden. Hier te raadplegen. 12

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

27

Indicatieve verdeling uitbreidingsvraag naar gemeenten We splitsen telkens per regio de uitbreidingsvraag op naar gemeenten. Daarmee maken we inzichtelijk waar we verwachten waar de uitbreidingsvraag mogelijk gaat landen. Dit doen we per gemeente op basis van het aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen, het aandeel binnen de uitgegeven voorraad bedrijventerreinen en het aandeel in de uitgifte van bedrijventerreinen de afgelopen tien jaar.

2.6 Vertaling vraag naar werkmilieus De behoefteraming wordt in de basis uitgesplitst naar sectoren. Per sector wordt een verwachting uitgesproken over de drie prognoseparameters (werkgelegenheid, locatietypevoorkeur en terreinquotiënt) en zo wordt per sector de ruimtevraag in beeld gebracht. Dit is de basis van de BLM-methodiek, ontwikkeld door het CPB/PBL. We zien echter dat het ruimtelijke en kwalitatieve onderscheid in de vraag naar bedrijventerreinen zich steeds minder voordoet op basis van sectorafbakeningen. De sector waarin een bedrijf actief is (o.b.v. SBI-codering) zegt niet altijd iets over de activiteit of het soort vestiging van het bedrijf. Bijvoorbeeld: een industriebedrijf kan ook een logistieke vestiging openen, om de distributie van de producten te verzorgen. Of een bouwbedrijf dat een prefab-fabriek (productie) begint. Om tot een praktische en werkbare behoefteraming te komen, kijken we daarom naar andere aspecten die kwalitatief onderscheidend zijn. In de provincie Groningen zien we dat twee kenmerken het meest bepalend zijn voor de vraag die een bedrijventerrein aantrekt: • De omvang van de kavels op het terrein (in samenhang met de totale omvang van het terrein). • Het verzorgingsgebied van het terrein, waarin we onderscheid maken tussen lokaal en regionaal.

Met behulp van reikwijdte en omvang van bedrijventerreinen onderscheiden we vier typen bedrijventerreinen in Groningen: 1. Kleinschalig lokale bedrijventerreinen: kleinere bedrijventerreinen met vooral kleinschalige kavels (tot 0,5 hectare). Bedrijven op deze terreinen zijn sterk lokaal gebonden, het verzorgingsgebied van deze terreinen is dus lokaal. Door het lokale verzorgingsgebied is vooral de spreiding van deze hectares over een regio van belang. Immers, aanbod 15 of 20 kilometer verderop is voor een lokaal MKB bedrijf vaak geen alternatief. 2. Regulier gemengde bedrijventerreinen: brede categorie bedrijventerreinen met vooral kleinschalige tot middelgrote kavels (bandbreedte grofweg 0,5 tot 3 hectare). Verzorgingsgebied is lokaal tot regionaal. In de praktijk zien we dat er overlap is tussen deze groep bedrijventerreinen en de grootschalige regulier gemengde bedrijventerreinen, bijvoorbeeld ook op een terrein zelf. Een enkel lokaal bedrijventerrein valt onder deze categorie. 3. Grootschalige regulier gemengde bedrijventerreinen: bedrijventerreinen met vooral grootschalige kavels (vanaf 2 hectare). Verzorgingsgebied is (boven)regionaal. In de praktijk zien we dat er overlap is tussen deze groep bedrijventerreinen en de regulier gemengde bedrijventerreinen, bijvoorbeeld ook op een terrein zelf. 4.

Specifieke bedrijventerreinen: bedrijventerreinen die door een specifieke doelgroep (bijvoorbeeld watergebonden bedrijven, hoge milieucategorie, campus) niet binnen bovenstaande indeling passen. Zie figuur hieronder voor een grafische weergave van de twee bepalende kenmerken en de resulterende typen bedrijventerreinen in Groningen. Elk bedrijventerrein met hard (plan)aanbod in de provincie delen we in naar een van de bovenstaande typen bedrijventerreinen, zie ook bijlage C. Deze typen bedrijventerreinen zijn niet ‘met een schaar te knippen’ en lopen in de praktijk vaak door elkaar heen. Zo kan een lokaal kleinschalig terrein toch één grootschalige kavel hebben of kan een grootschalig bedrijventerrein een deel van het terrein hebben waar kleinere bedrijven zich kunnen vestigen. Een bedrijventerrein kan dus (potentieel) meerdere soorten vragen bedienen. Het harde (plan)aanbod in de provincie splitsen we uit naar type bedrijventerreinen volgens bovenstaande indeling. Vervolgens confronteren we per regio indicatief vraag en aanbod naar bovenstaande typen bedrijventerreinen. Op die manier wordt duidelijk wat de kwalitatieve behoefte is per regio.

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

Figuur 8: Schematische weergave typen bedrijventerreinen Groningen

28

29

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

3 Behoefteraming provincie Groningen In dit hoofdstuk de behoefteraming voor de provincie Groningen als geheel. In de volgende hoofdstukken lichten we de behoefteraming per regio toe en gaan we uitgebreid in op de verschillende onderdelen van de behoefte (vraag, aanbod, confrontatie).

3.1 Ruimtevraag bedrijventerreinen 3.1.1 Uitbreidingsvraag De uitbreidingsvraag ramen we in drie perioden: voor de komende drie jaar, de komende acht jaar, en een doorkijk naar 2040. Totale vraag op provincieniveau De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de provincie Groningen in de periode 2022 tot 2025 is circa 21 tot 58 hectare. Voor de periode 2022 tot 2030 is de uitbreidingsvraag circa 57 tot 154 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 7 tot 19 hectare in de periode 2022 tot 2030. In de periode 2030 tot 2040 is er een uitbreidingsvraag van maximaal circa 139 hectare in Groningen. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een dalende werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt op provincieniveau. Tabel 5: Uitbreidingsvraag in provincie Groningen in netto hectare Tijdsperiode ▼ 2022 tot 2025 2022 tot 2030 2031 tot 2040

Scenario ►

EZK behoedzaam 21 57 2

EZK gunstig 58 154 139

59

293

2022 tot 2040

VERGELIJKING MET PROGNOSE RUIMTEVRAAG UIT DE NOVI In opdracht van het ministerie van Economische Zaken hebben medio 2019 het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en Buck Consultants per landsdeel de ruimtevraag naar kantoren en bedrijventerreinen tot en met 2030 geraamd. Het areaal bedrijventerrein in landsdeel Noord (Drenthe, Friesland, Groningen) zal volgens deze raming naar verwachting tussen 2017 en 2030 met 430 tot 990 hectare toenemen. Vertaald naar Groningen (o.b.v. aandeel in uitgegeven areaal bedrijventerreinen) betekent dat indicatief een uitbreidingsvraag van circa 125 tot 290 hectare, ofwel zo’n 10 tot 23 hectare per jaar. Dit ligt in lijn met de geraamde uitbreidingsvraag in deze nieuwe behoefteraming voor Groningen (circa 7 tot 19 hectare per jaar tot 2030). 3.1.2 Vervangingsvraag Door transformatie van bestaande bedrijventerreinen verwachten we een vervangingsvraag van maximaal circa 37 hectare in de provincie op basis van door gemeenten opgegeven transformatieplannen. Dit is circa 1,5% van de huidige uitgegeven voorraad. We nemen bij deze plannen aan dat de vervangingsvraag vóór 2030 op gang komt. Ook zijn er nog circa 15 hectare aan transformatieplannen na 2030 (t/m 2040) in de

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

30

provincie Groningen. Daarnaast zijn er verschillende transformatieplannen in de provincie die nog niet concreet zijn maar op een later tijdstip wel vervangingsvraag op kunnen leveren. 3.1.3 Additionele vraag Additionele vraag bestaat uit grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen. Het gaat bijvoorbeeld om (inter)nationale acquisities of verplaatsingen. Dergelijke grootschalige ontwikkelingen komen relatief weinig voor ten opzichte van kleinere uitbreidingen/verhuizingen van MKB-bedrijven. In het verleden hebben zich weliswaar (grootschalige) bedrijven van buiten de provincie zich gevestigd. De afgelopen vijf jaar is er circa 36 hectare ‘droge’ bovenregionale locatiedynamiek geweest op bedrijventerreinen in Groningen. Het grootste deel hiervan landde in de RGA-gemeenten en Oost-Groningen. Dit staat gelijk aan een jaarlijkse vraag van circa 6-7 hectare. Eventuele doorgroei vanuit dit soort bedrijven zit in de raming van de uitbreidingsvraag in de provincie.

Groningen heeft enkele kenmerken die aantrekkelijk zijn voor locatiezoekende bedrijven zoals: • Voldoende (nog te ontwikkelen) ruimte voor grootschalige bedrijven op een aantal hiervoor aangewezen locaties • Voldoende netcapaciteit voor afname en teruglevering van elektriciteit • (Inter)nationaal aanzien rondom een aantal thema’s zoals off-shore elektriciteitsproductie, waterstofproductie en chemische industrie • Goede bereikbaarheid met de auto (en op een aantal locaties via water en/of spoor) • Nabijheid tot een internet exchange (IX) en daarmee een zeer goede digitale verbinding Aanvullend op (inter)nationale acquisities of verplaatsingen komt vanuit de grote transities (energietransitie en circulaire transitie) ruimtevraag voort in de toekomst. Deels is dit vervangende ruimte voor economische sectoren die in de toekomst verdwijnen of krimpen, maar er zullen ook nieuwe activiteiten ontstaan als gevolg van deze transities. Bestaande (werkgelegenheids)prognoses houden nog maar beperkt rekening met effecten van nieuwe grootschalige vestigers en de energietransitie. Dit maakt dat dergelijke activiteiten zich additioneel bovenop de uitbreidings- en vervangingsvraag kunnen voordoen. Crux is wel dat de omvang van een dergelijke additionele vraag lastig te voorspellen is.

Op basis van onze monitoring van bovenregionale dynamiek (Database Locatiebeslissingen Nederland), de leads die in Groningen lopen en de regionale economische structuur van de provincie schatten we in dat er maximaal 80 hectare grootschalige additionele vraag in het gunstige scenario kan landen op (droge) bedrijventerreinen in Groningen in de periode 2022 tot 2030 en circa 40 hectare in het behoedzame scenario. Om het maximale aantal hectares te behalen zal veel inzet geleverd moeten worden op acquisitie en zal het aanbod goed aan moeten sluiten op de vraag van grootschalige bovenregionale vestigers. Wij verwachten dat het grote deel van deze additionele vraag zal landen in de RGA-gemeenten vanwege de goede bereikbaarheid van deze regio en het (inter)nationale aanzien van de stad Groningen binnen de regio. Omdat de additionele vraag met veel onzekerheden gepaard gaat (het kan ruimschoots meer worden, maar zeker ook minder) is ons advies om vraag en aanbod continue te monitoren en de planning/programmering hierop aan te passen (areaal uitsluitend hiervoor reserveren, ‘bijplussen’ of juist uit de markt halen). We verwachten dat de vraag voornamelijk komt van de volgende typen vragers: 1. Nieuwe activiteiten door de energietransitie De belangrijkste grootschalige ruimtevragers zullen in Groningen verbonden zijn aan de energietransitie.

Denk aan de ontwikkelingen op het gebied van waterstof, batterijfabrieken en algehele verwerking van reststromen. Op korte termijn zal het concreet gaan om ontwikkelingen in de zeehavens en op de locatie Oostpolder. Het gaat hierbij namelijk om circa 600 hectare bestemd voor grotere bedrijven. In deze behoefteraming wordt Oostpolder niet meegenomen, hier zijn al andere onderzoeken naar gedaan en grootschalige vestigers (waar Oostpolder voor bedoeld is) laten zich moeilijk ramen. Ook zal de additionele

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

31

vraag die landt op deze locatie geen invloed hebben op de vraag en aanbod op de ‘overige’ terreinen in de provincie. De energietransitie zal naast nieuwe ontwikkelingen zoals op Oostpolder ook leiden tot nieuwe activiteiten op de huidige bedrijventerreinen, zoals noodzakelijke ruimte voor de duurzame energie-infrastructuur. Denk hierbij aan de realisatie van nieuwe onderstations (110/150 kV) waarvoor regelmatig bedrijventerreinen in beeld zijn. Het gaat bij dit soort initiatieven al snel om 5 à 6 hectare ruimtebeslag. Maar bijvoorbeeld ook ruimte die nodig is voor grootschalige tijdelijke opslag van duurzaam opgewekte energie. Daarbij zet de provincie stevig in op ontwikkelingen gerelateerd aan waterstof. De infrastructuur is hiervoor aanwezig, wat uniek is in Nederland. De exacte gerateerde ruimtevraag is lastig te kwantificeren, maar het is mogelijk dat bedrijven die dit nodig hebben zich in de provincie Groningen gaan vestigen. 2. Logistiek en productie/maakindustrie In de praktijk zien we in Nederland dat voornamelijk grootschalige logistieke of industriële vestigers zich bovenregionaal verplaatsen. Met name regio’s in de zuidelijke corridor (Rotterdam-Ruhrgebied) hebben rijkelijk geprofiteerd van hun ligging. Veel nieuwe industriële en logistieke partijen hebben zich in de afgelopen tien tot vijftien jaar in deze regio’s gevestigd.

Ook gebieden centraal in Nederland (as AlmereTilburg) of nabij consumentenconcentraties (bv. Randstad) hebben veel nieuwe bedrijven mogen verwelkomen. De groei hier heeft geleid tot het schaarser worden van beschikbaar aanbod. Steeds vaker kiezen bedrijven voor locaties net buiten de hotspots. Dit omwille van ruime vestigingsmogelijkheden (en vaak ook snel beschikbaar om te beginnen met bouwen), bereikbaarheid en beschikbaarheid van arbeid. Kortom, de zoekrange van bedrijven neemt steeds verder toe (of, onontdekte plekken worden steeds meer gevonden). Een overzicht van grote ruimtevragers die zich de afgelopen jaren in de provincie Groningen hebben gevestigd laat zien dat de belangstelling nog niet erg groot is en dat er relatief weinig bovenregionale dynamiek plaatsvindt. Echter bestaat de mogelijkheid dat, omdat plekken in andere regio’s steeds schaarser worden, de ontwikkelen (verder) opschuiven naar het noorden. 3. (Hyperscale) datacenters Een derde groep bedrijven/activiteiten welke een impact kunnen hebben op de totale vraag naar bedrijventerreinen in Groningen zijn datacenters. Nederland is zeer aantrekkelijk voor vestiging van verschillende typen datacenters. Rondom Amsterdam is een cluster ontstaan van (middelgrote) multiclient datacenters die bovendien profiteren van elkaars nabijheid (hyperconnectiviteit).

Daarnaast staan enkele specifieke regio’s ook op de radar voor de vestiging van zogenaamde hyperscale datacenters. In Groningen huisvest Eemshaven al dergelijke centra. Bovendien zijn er diverse initiatieven die boven de markt hangen (zoals het tweede datacenter van Google op bedrijventerrein Westpoort). Criteria voor dergelijke centra zijn: veel ontwikkelruimte, toelevering van veel (duurzaam opgewekte) energie en een goede (energie)infrastructuur. Mede gelet op de maatschappelijke discussie over de negatieve (omgevings)effecten van hyperscale datacenters heeft de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een voorbereidingsbesluit aangekondigd die de vestiging van datacenters >10 hectare onmogelijk maakt. 3.1.4 Totale ruimtevraag De totale ruimtevraag op provincieniveau bestaat uit de hierboven uitgewerkte vraagcomponenten; uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in de provincie Groningen in de periode 2022 tot 2030 is circa 133 tot 271 hectare. Deze vraag is dus opgebouwd uit 57 tot 154 hectare aan uitbreidingsvraag, 37 hectare vervangingsvraag en 40 tot 80 hectare additionele vraag. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van 17 tot 34 hectare. De onderkant van de bandbreedte is gelijk aan de langjarige (2012-2022) historische uitgifte in de provincie.

De bovenkant van de bandbreedte ligt boven de langjarige (2012-2022) historische uitgifte in de provincie. Randvoorwaarde voor dit scenario is dat de vervangingsvraag en additionele vraag de komende jaren concreet worden.

32

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

Figuur 9: Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag t.o.v. historische uitgifte en mutatie voorraad in netto ha. 0

5

10

15

20

25

30

35

40

Ruimtevraag 2022 tot 2030 - EZK behoedzaam Ruimtevraag 2022 tot 2030 - EZK gunstig Historische uitgifte 2013 tot 2022 per jaar Mutatie voorraad 2013 tot 2022 per jaar

3.2 Aanbod bedrijventerreinen 3.2.1 Bestaande voorraad Kwaliteit bestaande voorraad Wij hebben in 2021 in opdracht van de provincie Groningen een onderzoek gedaan naar de toekomstbestendigheid van alle bedrijventerreinen in de provincie. Dit onderzoek geeft inzicht in de kwaliteit (op de aspecten duurzaam en gezond, fysiek ruimtelijk en sociaal economisch) per bedrijventerrein. Zoals aangegeven in hoofdstuk 2.2 heeft circa 38% van het netto uitgegeven areaal bedrijventerrein een hoge economische waarde. 57% bevindt zich in fase II waar veroudering merkbaar begint te worden en circa 5% van het netto uitgegeven areaal bevindt zich aan het einde van de levenscyclus in fase III. Leegstand Het actuele aanbod van panden op bedrijventerreinen in de provincie Groningen bedraagt circa 156.330 m2 bvo (bron: Stec Groep Aanbodmonitor Bedrijfsruimte op Bedrijventerreinen, peildatum H1 2022). Hiermee komt het aanbodpercentage op bedrijventerreinen op circa 1,6%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage maar is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen namelijk worden aangeboden én nog in gebruik zijn. Anderzijds kunnen panden leeg staan maar niet aangeboden worden. Naast onze eigen aanbodmonitor houdt het CBS jaarlijks een leegstandsmonitor bij. Deze monitor had in het verleden ook een afbakening op bedrijventerreinen.

Als we kijken naar de meest recente gerapporteerde leegstand op bedrijventerreinen (uit 2019) zien we voor de provincie Groningen een leegstandspercentage van 3%. Begin 2021 was de leegstand van panden met een industriefunctie (ongeacht of het pand op een bedrijventerrein zit of niet) 2,8%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd. Onze inschatting op basis van deze twee bronnen is dat de leegstand op bedrijventerreinen op provincieniveau onder frictieleegstand zit. Er is dus sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in Groningen. Regionaal en lokaal kunnen uiteraard verschillen bestaan. 3.2.2 Hard planaanbod Er is in de provincie per 1-1-2022 nog zo’n 283 hectare aan harde plannen beschikbaar. Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen. Hierbij merken we op dat niet alle harde plannen alle soorten vraag kunnen bedienen. Circa 56 hectare van het aanbod is gericht op een specifieke doelgroep (denk aan (erg) grootschalige bedrijven of meer kantoorachtige bedrijven).

Bovendien zijn begin 2022 diverse verkopen gerealiseerd, waardoor het direct beschikbare aanbod kleiner is dan hier gesteld. Hier gaan we per regio dieper op in.

33

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

3.3 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) De confrontatie van vraag en aanbod maken we voor de periode 2022 tot 2030. We ramen dus de vraag vanaf 1-1-2022 tot en met 31-12-2029 en zetten daar het (niet specifieke) harde planaanbod per 1-1-2022 tegen af. Ook confronteren we vraag en aanbod voor de periode 2022 tot 2040. Confrontatie vraag-aanbod 2022 tot 2030 We confronteren de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) voor de periode 2022 tot 2030 met het harde planaanbod. Specifiek aanbod nemen we in deze confrontatie niet mee omdat hier ook specifieke vraag tegenover staat die zich moeilijker laat ramen en vaak een grotere reikwijdte heeft dan de provincie. In het EZK behoedzaam scenario is er meer aanbod dan vraag. Er is sprake van een overschot van circa 93 hectare. In het EZK gunstig scenario is er een behoefte van 45 hectare. We merken daarbij op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is en dat additionele vraag lastig te voorspellen is. We verwachten dat er maximaal circa 80 hectare additionele ruimtevraag naar bedrijventerreinen kan worden aangetrokken in Groningen tot 2030. Figuur 10: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Groningen in netto hectare (2022 tot 2030) 450 400 350 Specifiek hard planaanbod

300 250

80

200 150 100 50 0

40 37

56

37

79

154

147

Hard planaanbod Additionele vraag (indicatief)

57 Ruimtevraag 2022 tot 2030 Ruimtevraag 2022 tot 2030 Behoedzaam Gunstig

Hard planaanbod verkocht/onder optie

Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag tot 2030

Planaanbod

Confrontatie vraag-aanbod 2022 tot 2040 Ook confronteren we de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) met het harde planaanbod voor de periode 2022 tot 2040. Specifiek aanbod nemen we in deze confrontatie niet mee omdat hier ook specifieke vraag tegenover staat die zich moeilijker laat ramen en vaak een grotere reikwijdte heeft dan de provincie. In het EZK behoedzaam scenario is er meer aanbod dan vraag. In het EZK gunstig scenario is er sprake van een tekort aan bedrijventerreinen in de provincie. We merken daarbij op dat deze confrontatie er vanuit gaat dat er geen hard aanbod meer bij komt na 1-1-2022 in de provincie. Als zachte plannen op korte termijn worden ontwikkeld dan kan het aanbod de vraag overstijgen. Op lange(re) termijn is juist behoefte aan ruimte om in de vraag te kunnen voorzien, zie ook figuur hieronder. We merken op dat de component vervangingsvraag een onzekere factor is en dat additionele vraag lastig te voorspellen is. We verwachten dat er maximaal circa 100 hectare additionele ruimtevraag naar bedrijventerreinen kan worden aangetrokken in Groningen in de periode 2022 tot 2040.

34

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

Figuur 11: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Groningen in netto hectare (2022 tot 2040) 450 400

100

350

250

139

200 150 100 50 0

Specifiek hard planaanbod

51

300

Hard planaanbod verkocht/onder optie

56

Hard planaanbod

79

Additionele vraag (indicatief) Vervangingsvraag

50 51 2 57

154

Ruimtevraag 2022 tot 2040 Ruimtevraag 2022 tot 2040 Behoedzaam Gunstig

147 Planaanbod

Uitbreidingsvraag 2030 tot 2040 Uitbreidingsvraag tot 2030

35

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

4 Behoefteramingen per regio 4.1 Delfzijl en omgeving 4.1.1 Ruimtevraag bedrijventerreinen Uitbreidingsvraag De uitbreidingsvraag ramen we in drie perioden: voor de komende drie jaar, de komende acht jaar, en een doorkijk naar 2040. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de regio Delfzijl en omgeving in de periode 2022 tot 2025 is circa 2 tot 6 hectare. Voor de periode 2022 tot 2030 is de uitbreidingsvraag circa 6 tot 16 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 1 tot 2 hectare in de periode 2022 tot 2030. In de periode 2030 tot 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa -10 tot 5 hectare in Delfzijl en omgeving. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau (negatief in EZK behoedzaam) vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. Tabel 6: Uitbreidingsvraag in Delfzijl en omgeving in netto hectare Tijdsperiode ▼ 2022 tot 2025 2022 tot 2030 2030 tot 2040

Scenario ►

2022 tot 2040

EZK behoedzaam 2 6 -10 -3

EZK gunstig 6 16 5

21

De uitbreidingsvraag in Delfzijl en omgeving is ook naar sectoren uit te splitsen tot 2030 en 2040, zie tabel hieronder. In scenario EZK behoedzaam hebben de sectoren een neutrale of positieve ruimtevraag tot 2030. In scenario EZK gunstig verwachten we voor de sectoren een positievere ruimtevraag. Voornamelijk de sector industrie groeit harder in het gunstige scenario. De uitbreidingsvraag van de overige sectoren is ongeveer gelijk. In het behoedzame scenario verwachten we vanaf 2030 een negatieve ruimtevraag. Met name in de sectoren industrie en bouw, handel reparatie wordt vanaf 2030 de ruimtevraag negatief. Dit komt door de naar verwachting (verder) dalende werkgelegenheid in de regio. In het gunstige scenario zijn bovengenoemde sectoren wel licht positief. Tabel 7: Uitbreidingsvraag per sector in netto hectare tot 2030 en tot 2040 Sector Landbouw Bouw, handel en reparatie Consumentendiensten Dienstverlening & ICT Industrie Logistiek en groothandel Overheid, zorg en onderwijs TOTAAL

2022 tot 2030 EZK behoedzaam EZK gunstig 0 2 1 1 1 2 0 6

0 3 2 2 7 3 0 16

2030 tot 2040 EZK behoedzaam EZK gunstig 0 -2 1 0 -8 0 0 -10

Ten slotte splitsen we de uitbreidingsvraag indicatief naar type bedrijventerrein in Delfzijl en omgeving (zie 2.6) tot 2030. Dit doen we op basis van historische uitgifte, historische transacties, geraamde

0 0 2 1 0 2 1 5

36

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

uitbreidingsvraag per sector en de economische samenstelling van de regio. Voor Delfzijl en omgeving komen we tot de volgende verdeling van de uitbreidingsvraag naar type terrein, zie tabel hieronder. We adviseren om bij de vertaling van de prognose naar regionale afspraken op lokaal/regionaal niveau te verdiepen op deze indeling en verdeling. Tabel 8: Uitbreidingsvraag naar type bedrijventerrein in netto hectare tot 2030 (indicatief) Type terrein Lokaal kleinschalig Regulier gemengd Regulier grootschalig TOTAAL

EZK behoedzaam

EZK gunstig 1 3 2 6

2 8 6 16

Vervangingsvraag We verwachten geen vervangingsvraag in de regio Delfzijl en omgeving omdat er geen plannen zijn om bedrijventerreinen te transformeren naar andere functies zoals wonen. Additionele vraag We verwachten tot 2030 een additionele vraag van circa 5 tot maximaal 10 hectare in Delfzijl en omgeving. Additionele vraag komt voort uit grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel van aard. Deze verwachting is gebaseerd op historische trend, leads en eisen van ruimtevragers. We merken hierbij wel op dat additionele vraag moeilijk te voorspellen is door zijn incidentele (en vaak grootschalige) aard. Ruimtevraag in perspectief We plaatsen de gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag in de regio Delfzijl en omgeving in historisch perspectief door deze te vergelijken met de gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte en mutatie van de voorraad bedrijventerreinen, zie ook figuur hieronder. De bedrijven (en bedrijventerreinen) in de regio Delfzijl en omgeving zijn voornamelijk lokaal georiënteerd en hebben een beperkte relatie met de omliggende regio’s. Met de gemeente Groningen constateren we wel structureel dynamiek. Op de terreinen Fivelpoort en in mindere mate Farmsumerpoort zijn bedrijven deels verbonden met de andere Groningse regio’s.

De verwachting is – gebaseerd op de historische trend, nu voorkomende leads en overwegende vraag vanuit logistiek en industrie – dat Delfzijl en omgeving beperkt in trek is voor additionele ruimtevragers. Het grootste deel van de grootschalige ruimtevragers zal landen op zeehaventerrein Oosterhorn, waar circa 379 hectare aan uit te geven voorraad aanwezig is. Dit grote chemische cluster (wat naar verwachting flink gaat groeien) kan wel (indirecte) werkgelegenheid en ruimtevraag op de ‘droge’ bedrijventerreinen met zich meebrengen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld bouw, onderhoud en toelevering van halffabricaten. De bandbreedte van de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag in Delfzijl en omgeving in de periode 2022 tot 2030 is 11 tot 26 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 1 tot 3 hectare. De bovenkant van de bandbreedte ligt ver boven de historische uitgifte in de regio. De laatste jaren is er geen bedrijventerrein uitgegeven in de regio Delfzijl en omgeving. Vanaf 2013 is er in totaal 0,3 hectare extra bedrijventerrein toegevoegd aan de totaal uitgegeven voorraad. Indien de regio er in slaagt om extra vraag aan de regio te binden (additionele vraag), dan kan dit tot een extra positief ‘schokeffect’ in de uitgifte leiden. Figuur 12: Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag t.o.v.

historische uitgifte en mutatie voorraad in netto ha. 0 Ruimtevraag 2022 tot 2030 - EZK behoedzaam Ruimtevraag 2022 tot 2030 - EZK gunstig Historische uitgifte 2013 tot 2022 per jaar Mutatie voorraad 2013 tot 2022 per jaar

1

2

3

4

37

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

Ook werken we per regio indicatief de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag per gemeente uit. Een indicatieve verdeling naar gemeente is in de regio Delfzijl en omgeving niet van toepassing aangezien de regio bestaat uit één gemeente: Eemsdelta. 4.1.2 Aanbod Bestaande voorraad Het actuele aanbod van bedrijfspanden op bedrijventerreinen in Delfzijl en omgeving bedraagt circa 6.480 m2 bvo (peildatum Q1 2022). Hiermee komt het aanbodpercentage op bestaande bedrijventerreinen in de regio op circa 0,6%. Hiermee ligt het aanbod in de regio ver onder een gezond frictieniveau van circa 5%. Aanbod is een goede graadmeter voor het leegstandspercentage maar is niet hetzelfde als leegstand. Panden kunnen aangeboden worden én nog in gebruik zijn. Anderzijds kunnen panden leeg staan maar niet aangeboden worden. Begin 2021 was de leegstand van panden met een industriefunctie in de regio (ongeacht of het pand op een bedrijventerrein zit of niet) circa 2,7%. We merken hierbij op dat het CBS administratieve leegstand monitort. Panden worden als leeg geregistreerd wanneer er geen eindgebruiker op het adres staat ingeschreven. Daarmee kan het voorkomen dat wanneer een bedrijf verderop in de straat een extra opslaghal huurt en op dit extra adres niet staat ingeschreven, dat dit pand als ‘leeg’ wordt geregistreerd.

Onze inschatting op basis van deze twee bronnen is dat de leegstand op bestaande bedrijventerreinen in Delfzijl en omgeving ver onder frictieleegstand zit. Er is dus sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt in Delfzijl en omgeving. Hard (plan)aanbod Er is in de regio per 1-1-2022 nog zo’n 49 hectare aan harde plannen beschikbaar. Dit zijn plannen die al zijn vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen. Voornamelijk op de bedrijventerreinen Farmsumerpoort en bedrijvenpark Fivelpoort is nog relatief veel aanbod beschikbaar (beide circa 19 ha). Farmsumerpoort is geschikt voor meerdere typen bedrijvigheid (inclusief zwaardere bedrijvigheid) en het aanbod bestaat dan ook uit verschillende kavelgroottes. Van dit aanbod is circa 5 hectare bestemd voor grootschalige bedrijvigheid. Fivelpoort ligt aan de N33 (Assen-Eemshaven) en is een regulier gemengd bedrijventerrein bestaande uit kavels van circa 1 tot 2 hectare. Op uitbreiding van bedrijventerrein Tjariet is van de 3 hectare circa 1 hectare onder optie. In onderstaande tabel is het harde (plan)aanbod per terrein in de regio weergegeven. Het aanbod op de bedrijventerreinen Woldweg en Farsumerweg beschouwen we als specifiek planaanbod aangezien deze kavels specifiek de bestemming ‘machinefabriek’ hebben.

Tabel 9: Hard (plan)aanbod per terrein per gemeente (op 1-1-2022) Gemeente Eemsdelta Eemsdelta Eemsdelta Eemsdelta Eemsdelta Eemsdelta TOTAAL

Terrein Farmsumerpoort (GEM/GSP) Energieweg Uitbreiding bedrijventerrein Tjariet (Spijk) Bedrijvenpark Fivelpoort (GSP) Woldweg Farmsumerweg

Netto omvang (ha.) 100,0 4,7 4,0 24,0 10,8 7,2 150,7

Netto uitgeefbaar (ha.) 18,9 0,7 3,0 19,2 3,9 3,2 48,9

4.1.3 Behoefte (confrontatie vraag-aanbod) Kwantitatieve confrontatie vraag-aanbod We confronteren de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) met het harde planaanbod in Delfzijl en omgeving tot 2030. Specifiek aanbod nemen we in deze confrontatie niet mee omdat hier ook specifieke vraag tegenover staat die zich moeilijker laat ramen en vaak een grotere reikwijdte heeft dan de regio. In beide scenario’s is er meer aanbod dan vraag tot 2030. Er is in het behoedzame scenario en in het gunstige scenario een overaanbod van hectares bedrijventerrein in de

38

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

regio. In absolute zin is het overaanbod niet enorm; circa 16 tot 30 hectare. We merken daarbij op dat de additionele vraag lastig te voorspellen is. We verwachten dat er maximaal circa 10 hectare additionele ruimtevraag naar bedrijventerreinen kan worden aangetrokken in Delfzijl en omgeving in de periode 2022 tot 2030. Figuur 13: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in netto hectare (2022 tot 2030) 50

7 1

45 40 35

Specifiek hard planaanbod

30

Hard planaanbod verkocht/onder optie

25

10

20

41

Additionele vraag (indicatief)

15 10 5 0

Hard planaanbod

5

Vervangingsvraag

16

6

Uitbreidingsvraag

Ruimtevraag 2022 tot 2030 Ruimtevraag 2022 tot 2030 Behoedzaam Gunstig

Planaanbod

Ook confronteren we de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en additionele vraag) met het harde planaanbod voor Delfzijl en omgeving tot 2040. In beide scenario’s is er meer aanbod dan vraag tot 2040. We merken daarbij op dat deze confrontatie er vanuit gaat dat er geen hard aanbod meer bij komt na 1-1-2022 in de regio. Ook merken we op dat de additionele vraag lastig te voorspellen is. We verwachten dat er circa 8-13 hectare additionele ruimtevraag naar bedrijventerreinen kan worden aangetrokken in Delfzijl en omgeving in de periode 2022 tot 2040. Figuur 14: Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in netto hectare (2022 tot 2040) 50

7 1

45 40 35

Hard planaanbod verkocht/onder optie

30

13

25 20

5

15 10 5 0

Specifiek hard planaanbod

8

Hard planaanbod

41

Vervangingsvraag Uitbreidingsvraag 2030 tot 2040

16

Uitbreidingsvraag tot 2030

6 Ruimtevraag 2022 tot 2040 Ruimtevraag 2022 tot 2040 Behoedzaam Gunstig

Additionele vraag (indicatief)

Planaanbod

*Noot: negatieve uitbreidingsvraag in scenario EZK behoedzaam voor de periode 2030 tot 2040 hier niet weergegeven. Zie ook tabel 6.

Kwalitatieve confrontatie vraag-aanbod De kwantitatieve confrontatie biedt geen inzicht in de (mis)match tussen vraag en aanbod op niveau van type werkmilieus. Vandaar dat we ook ingaan op de kwalitatieve confrontatie tussen vraag en aanbod. Hiervoor hebben we de vraag en de verschillende bedrijventerreinen kwalitatief beoordeeld. De belangrijkste conclusies voor Delfzijl en omgeving:

Behoefteraming bedrijventerreinen Groningen 22.015

•

•

•

•

39

Kleinschalig lokaal: Een beperkt deel van de uitbreidingsvraag (circa 1-2 hectare) tot 2030 zal naar kleinschalig lokale bedrijventerreinen zijn in Delfzijl en omgeving. Hierbij is de sector waarin een bedrijf zich bevindt niet leidend. Er is een beperkt aanbod circa 3,7 hectare van dit type terrein in de regio. Dit aanbod bevindt zich op de Energieweg (0,73 ha gelegen tegen de N33) en voor een groot deel op de uitbreiding van bedrijventerrein Tjariet (circa 3 ha). We schatten dan ook in dat vraag en aanbod in balans is voor dit type bedrijventerrein tot 2030. Regulier gemengd: Een deel van de uitbreidingsvraag (circa 3-8 hectare) tot 2030 zal naar regulier gemengde bedrijventerreinen zijn in Delfzijl en omgeving. Het onderscheid met de voorgaande categorie (kleinschalig lokaal) is minder hard dan hier wordt voorgesteld, de twee categorieën lopen in elkaar over. Er is circa 33 hectare regulier gemengd aanbod in de regio. Dit aanbod is verdeeld over Farsumerpoort (circa 14 ha) en bedrijvenpark Fivelpoort (circa 19 ha). Aanvullend zal een deel van de additionele vraag naar verwachting ook op deze terreinen landen. Daarbij maken we de kanttekening dat op deze terreinen veelal kavels rond 1 hectare beschikbaar zijn, wat te klein kan zijn voor (sommige) additionele ruimtevragers. We verwachten dat er voldoende aanbod is in dit segment om de toekomstige vraag te faciliteren.