6. Kwalitatief marktonderzoek 2023 Stec

Bron: LISA, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023.

2020

2021 2022 WGL-ontwikkeling terreinen

25

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Ontwikkeling sterk verschillend per terrein door verplaatsing, groei of krimp grotere werkgevers De afname van de werkgelegenheid en de toename van het aantal vestigingen is niet gelijk verdeeld over de bedrijventerreinen. Op enkele terreinen nam de werkgelegenheid sterk af, terwijl het aantal bedrijfsvestigingen wel steeg. Tabel 1 geeft de ontwikkeling van de werkgelegenheid en het aantal vestigingen per terrein weer. De volgende zaken vallen op: •

•

• •

Het aantal werknemers op Avelingen-Oost daalde met 14% (125 werknemers). Dit komt onder andere doordat Mercon Montage een aanzienlijk deel van zijn productie heeft moeten stoppen. Het bedrijf heeft zich teruggetrokken uit de bouw en focust nu op onderhoud en nieuwbouw van opslagtanks op terminals en raffinaderijen. Op Avelingen-West daalde vooral het absolute aantal werknemers aanzienlijk (circa 290 banen, 13%). Het verdwijnen van het bedrijf ICT-automatisering is hier deels de oorzaak van. Daarnaast verplaatste Gemeenschappelijke Regeling Avres met relatief veel werknemers naar de Schelluinsestraat. Het aantal werknemers en vestigingen op de Handelskade daalde aanzienlijk. Dit komt doordat een deel van dit terrein geherstructureerd is de afgelopen jaren. Op de Arkelsedijk II steeg het aantal werknemers juist. Dit komt door de sterke groei van Corbion.

Tabel 3: ontwikkeling werkgelegenheid en vestigingen per terrein (2018 – 2022) Terrein

Banen 2018

Banen 2022

Vestigingen 2018

Vestigingen 2022

Mutatie banen

Mutatie vestigingen

Arkelsedijk II

517

692

1

1

+33,8%

0,0%

Avelingen Oost

920

793

23

25

-13,8%

+8,7%

Avelingen West

2.222

1.934

58

58

-13,0%

0,0%

Gorinchem Oost I

1.705

1.642

114

124

-3,7%

+8,8%

Gorinchem Oost II

756

645

28

29

-14,7%

+3,6%

Handelskade

54

11

5

3

-79,6%

-40,0%

Linge II

350

299

36

30

-14,6%

-16,7%

Papland

1.595

1.497

118

136

-6,1%

+15,3%

Schelluinsestraat

793

790

26

27

-0,4%

+3,8%

Zuiderlingedijk

41

38

2

2

-7,3%

0,0%

8.953

8.346

411

436

-6,8%

+6,1%

Totaal

Bron: LISA, 2018 – 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023.

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

B.2 Gorinchem heeft centrale rol in regionale werkgelegenheid Gorinchem heeft een centrumfunctie wat betreft de lokale tot regionale werkgelegenheid. Gorinchem heeft een positief pendelsaldo (+3.900): dagelijks reizen er meer mensen naar Gorinchem om daar te gaan werken dan dat er mensen uit Gorinchem reizen om elders te werken. Kijkende naar de pendelbewegingen valt op dat het grootste aandeel pendelstromen uit buurgemeenten Altena, Molenlanden en Vijfheerenlanden komt. Het gaat om meer dan 1.000 inkomende forensen per gemeente. Vanuit Gorinchem reizen aanzienlijk meer personen naar Utrecht, IJsselstein en Nieuwegein dan dat er werknemers vanuit deze gemeente naar Gorinchem pendelen. Gezien de economische- en werkgelegenheidsgebieden in deze gemeenten is dit echter logisch. Op het gebied van werkgelegenheid neemt Gorinchem dus een centrale rol in binnen de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden, maar ook voor de gemeente Altena. Dit komt onder andere door de goede (auto)bereikbaarheid van Gorinchem vanuit deze meer agrarische gemeenten.

Figuur 10: pendelstromen van- en naar Gorinchem

Bron: CBS, 2019; Bewerking: Stec Groep, 2023.

26

27

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Tabel 4: In- en uitgaand pendelsaldo gemeente Gorinchem Gemeente

Inkomend

Uitgaand

Saldo

Altena

1.800

600

1.200

Molenlanden

1.700

800

900

Hardinxveld-Giessendam

1.000

400

600

Vijfheerenlanden

900

500

400

Papendrecht

400

100

300

Capelle aan den IJssel

300

100

200

Krimpenerwaard

200

0

200

Sliedrecht

700

600

100

Dordrecht

600

600

0

Rotterdam

900

900

0

West Betuwe

500

500

0

Den Haag

100

200

-100

IJsselstein

0

200

-200

Nieuwegein

100

300

-200

Utrecht (gemeente)

400

1.100

-700

2.400

1.200

1.200

Overig Bron: CBS (2019); Bewerking: Stec Groep, 2023.

B.3 Positief saldo verhuisbewegingen bedrijven Het verhuissaldo van- en naar de Gorcumse bedrijventerreinen de afgelopen tien jaar is positief: er zijn meer bedrijven naar Gorinchem gekomen dan er zijn weggegaan. In totaal zien we een positief verhuissaldo naar bedrijventerreinen in Gorinchem van 21 bedrijven. De verhuisbeweging van de bedrijven wordt gekenmerkt door een relatief lokaal karakter: de meeste verhuizende bedrijven komen uit Vijfheerenlanden (7), Molenlanden (6) en Utrecht (5). In tegenstelling tot de sterke uitgaande pendelstromen richting Utrecht, is de sterke instroom van Utrechtse bedrijven richting Gorinchem opvallend. De bedrijventerreinen van de gemeente Utrecht (maar bijvoorbeeld ook Nieuwegein) zitten zo goed als vol en nieuwe terreinontwikkeling is hier nauwelijks mogelijk. De verwachting is dat de interesse van Utrechtse bedrijven richting het Gorcumse in de komende jaren verder zal toenemen als gevolg van deze ruimtedruk. Ook de uitgaande bewegingen worden gekenmerkt door het lokale karakter. De meest populaire bestemmingen zijn de gemeenten Molenlanden (5), Altena (4) en Rotterdam (4). Het verhuissaldo in Rotterdam en Altena is negatief. In tegenstelling tot de pendelstromen: daar is het saldo van Gorinchem ten opzichte van Rotterdam en Altena respectievelijk neutraal en positief.

Net als bij de pendelstromen komt het gros van de inkomende en uitgaande verhuizingen uit de regio. Dit past in het landelijk beeld. Doorgaans zijn bedrijven sterk gebonden en verbonden aan één regio. Dit komt bijvoorbeeld door de beschikbaarheid van personeel, nabijheid van klanten en leveranciers en de waarde die zij hechten aan de lokale/regionale ondernemerscultuur.

28

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Figuur 11: Iin- en uitkomende verhuisbewegingen bedrijventerreinen (2013-2022)

Bron: Vastgoeddata, 2013-2022; Bewerking: Stec Groep, 2023.

Tabel 5: verhuissaldo bedrijven van en naar bedrijventerreinen in Gorinchem Gemeenten

Uitgaand

Inkomend

Saldo

Vijfheerenlanden

1

7

6

Utrecht

0

5

5

Hardinxveld-Giessendam

0

4

4

Barendrecht

0

2

2

Tiel

0

2

2

Molenlanden

5

6

1

Capelle aan den IJssel

2

2

0

West-Betuwe

3

2

-1

Altena

4

2

-2

Den Haag

2

0

-2

Rotterdam

4

0

-4

Overig

6

17

11

Totaal

29

50

21

Bron: Vastgoeddata, 2013-2022; Bewerking: Stec Groep, 2023

29

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Positief saldo inkomende bedrijven: vooral instroom (middel)kleine bedrijven De afgelopen tien jaar verhuisden er significant meer bedrijven naar een Gorinchems bedrijventerrein, dan er vanaf een Gorinchems bedrijventerrein wegtrokken. De inkomende verhuisbewegingen worden gekenmerkt door een relatieve kleinschaligheid, uitgedrukt in de werkgelegenheid per bedrijf. Van de 50 bedrijven die richting een Gorinchems bedrijventerrein trokken, bieden circa 38 bedrijven werkgelegenheid aan maximaal twintig personen. Onderstaand figuur geeft het aantal inkomende en uitgaande verhuisbewegingen van bedrijven weer naar grootteklasse. De volgende zaken vallen op: • Er komen veel meer bedrijven van twee tot twintig werknemers binnen (38) dan dat er vertrekken (22). Deze groep heeft een groot aandeel in het aantal verhuizingen. Het aandeel in de totale werkgelegenheid van bedrijven in deze grootteklasse is relatief laag. • Er is één relatief groot bedrijf (met meer dan honderd werknemers) vertrokken. Zo is Clarios Netherlands, een producent van geavanceerde batterijen, naar Rotterdam verhuisd. Er is ook één relatief groot bedrijf met honderd werknemers of meer naar Gorinchem verhuisd. Haars Groep, gespecialiseerd in personenvervoer, verhuisde van Groot-Ammers (Molenlanden) naar Gorinchem. • Een voorbeeld van een vertrekkend bedrijf uit de categorie 10 t/m 19 werknemers is Interdobs BV.

Dit bedrijf is verplaatst naar Den Bosch. Aldiver Uitzendbureau vestigde zich juist in Gorinchem. Dit bedrijf zat eerst in Moerdijk. • Het verhuissaldo is positief: er zijn in totaal 29 bedrijven vertrokken van de terreinen en vijftig bedrijven hebben zich gevestigd.

Figuur 12: inkomende en uitgaande verhuisbewegingen op bedrijventerreinen 15 10 5

9

0 -5 -10

-7

ZZP

-4

2 t/m 4

12

9

8

-7

5 t/m 9

8

1

2

-4

-4

-2

10 t/m 19

20 t/m 49

50 t/m 99 100 of meer

-1

Uitgaand Inkomend

Bron: Vastgoeddata, 2013-2022; Database Locatiebeslissingen Nederland; Bewerking: Stec Groep, 2023

Tweekoppigheid bedrijfsruimte markt In hoofdzaak zijn er twee groepen bedrijven: die met een lokale marktregio en die met een ruimere regionale marktregio. Tot de eerste groep behoort het gros van de bedrijvigheid in Nederland: met name het mkb. Denk aan loodgietersbedrijven, metaalbewerkers en transportbedrijven. Deze groep is doorgaans lokaal geworteld, doordat bijvoorbeeld de eigenaar in de buurt woont, leveranciers in de omgeving zijn gevestigd en personeel in de omgeving woont. De groep met een groot ruimtelijk zoekgebied en dus een (boven)regionale oriëntatie is klein in aantal maar veelal fors in ruimtebehoefte. Denk aan grootschalige industrie of logistieke partijen. Deze bedrijven hebben veelal – in tegenstelling tot het MKB – een zeer grote ruimtevraag.

30

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

B.4 Verhuizingen binnen gemeente Gorinchem In totaal waren er de afgelopen tien jaar 47 verhuisbewegingen binnen de gemeente Gorinchem. Er zijn drie type verhuizingen: Nummer

Omschrijving

Aantal

1

Van een bedrijventerreinen in Gorinchem naar een bedrijventerrein in Gorinchem

30

2

Van een bedrijventerrein in Gorinchem naar een locatie elders in Gorinchem

6

3

Van een locatie elders in Gorinchem naar een bedrijventerrein in Gorinchem

11

1. Verhuizingen van en naar een bedrijventerrein Het gros van de verhuisbewegingen in Gorinchem valt onder deze groep. Er zijn verschillende redenen waarom een bedrijf verhuist van het ene bedrijventerrein naar het andere bedrijventerreinen. Denk aan uitbreiding van de bedrijfsactiviteiten, veranderende bedrijfsbehoeften of beter passende locatiekenmerken. De sectorverdeling van deze groep is zeer divers. Over het algemeen zijn dit bedrijven die qua ruimtebehoefte en omgevingshinder op een bedrijventerrein thuishoren. Een goed voorbeeld hiervan is de uitbreiding van Multi Instruments door de aankoop van een nieuw pand aan de Edisonweg (en het behouden van het oude pand). 2. Verhuizingen van een terrein naar een locatie elders Er zijn zes bedrijven vertrokken van de bedrijventerreinen die geen plekje op een ander terrein hebben teruggevonden. Dit zijn veelal bedrijven met een relatief lage milieucategorie. Vijf bedrijven vallen dan ook onder de categorie zakelijke dienstverlening. Voor dit type bedrijf is bereikbaarheid een relevante locatie-eis. Een aantal bedrijven zijn daarom verhuisd naar de kantorenlocatie bij het station van Gorinchem. De bereikbaarheid is hier beter dan op een bedrijventerrein. Een voorbeeld van dit type verplaatsers is de verhuizing van Klop beheer van Arkelsedijk I naar een pand naast het station. 3.

Verhuizingen naar de terreinen toe Twaalf bedrijven in de gemeente zijn de afgelopen tien jaar verhuisd naar een locatie op een bedrijventerrein. Vaak is een bedrijf toe aan een volgende stap. Het groeit uit zijn jasje. Bij bedrijfsuitbreiding is een locatie op een bedrijventerrein vaak beter geschikt. De infrastructuur is er op ingesteld en er is meer milieuhinder mogelijk. Een voorbeeld van dit type verplaatsers is de verhuizing van elektricien Westelacken van een bedrijf aan huis naar een bedrijfsverzamelgebouw op Papland.

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

B.5 Kleinschaligheid inkomende bedrijven ook zichtbaar in opgenomen vastgoed De relatieve kleinschaligheid (uitgedrukt in werkgelegenheid) van de inkomende bedrijfsverplaatsingen naar een Gorinchems bedrijventerrein, is ook herkenbaar in het opgenomen vastgoed van deze bedrijven.

Koppeling verhuisbewegingen aan Basisregistratie Adressen en Gebouwen Voor deze analyse zijn de adressen van de bedrijven die naar Gorinchem zijn verhuisd gekoppeld aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Hiermee wordt inzicht gegeven in de omvang, locatie en het type vastgoed. In tabel 4 zijn verschillende uitsneden van de bedrijventerreinen weergegeven. Een gekleurd pand duidt op een inkomende verhuizing. Bij het eigendom of gebruik van het bedrijfsvastgoed maken we onderscheid tussen single-tenant en multi-tenant. Single-tenant verwijst naar een situatie waarbij één enkele huurder of eindgebruiker het volledige pand bezet. Multitenant verwijst naar een situatie waarbij meerdere huurders of eindgebruikers gebruik maken van hetzelfde pand of kavel (zoals een bedrijfs- of kantoorverzamelgebouw).

Gemiddeld pand inkomende verhuizingen: circa 1.500 m² groot, gemiddeld bouwjaar 2000 De gemiddelde omvang van een pand waarin een inkomende verhuizing heeft plaatsgevonden, is circa 1.500 m² (begane grond oppervlakte, BGO). Dit gaat om alle soorten vastgoed; zowel bedrijfsruimte, kantoorruimte en bedrijfsverzamelgebouwen. Er zit veel variatie in de omvang van de panden. Zo is bijvoorbeeld het pand van Merford aan de Franklinweg op bedrijventerrein Oost II ruim 11.000 m² BGO groot. Daarnaast zijn er ook enkele kleine bedrijven gevestigd in een bedrijfsverzamelgebouw. Deze bedrijven hebben een omvang van circa 100 m². Het gros van de bedrijven valt onder de categorie klein mkb en heeft een omvang tussen de 500 en 2.000 m². Het gemiddelde bouwjaar van deze panden is 2000. Vastgoed rond het jaar 2000 wordt over het algemeen nog als modern beschouwd. Constructiemethoden en bouwvoorschriften voldoen nog steeds aan de huidige (technische) normen. Er zijn echter een aantal uitschieters. Zo is het pand aan de Avelingen-West 3 ruim vijftig jaar oud (bouwjaar 1970). Het pand aan de Edisonweg 25 is daarentegen een stuk jonger: het bouwjaar hiervan is 2017. Bedrijventerrein Papland populairste bestemming onder inkomende bedrijven De meeste inkomende bedrijven (vanaf 2013) verhuisden naar bedrijventerrein Papland. Ruim 35% van bedrijven vond een pand op dit bedrijventerrein.

Dit komt onder andere doordat Papland een relatief jong bedrijventerrein is. 18% van de inkomende bedrijven vestigde zich op Oost I. Op plek drie staat bedrijventerrein Oost II: 16% van de inkomende bedrijven vond hier een plekje. Op enkele terreinen zien we geen verhuisbewegingen, dit zijn: Arkelsedijk I Arkelsedijk II, Spijksedijk, Handelskade en Zuiderlingedijk.

31

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Tabel 6: inkomende verhuizingen vanaf 2013

Terrein

Kaartweergave

Oost I & Oost II

Schelluinsestraat, Avelingen-Oost en Avelingen-West

Papland

Bron: IBIS, 2021; BAG, 2023; Vastgoeddata (2013-2022); Bewerking: Stec Groep, 2023.

Grootschalige, bovenregionale ruimtevraag concentreert zich op Oost II en Avelingen De grootschalige (inkomende) bedrijfsdynamiek naar de Gorcumse bedrijventerreinen is relatief beperkt. Dit is voornamelijk te verklaren door het ontbreken van beschikbare grotere kavels en/of panden op de bedrijventerreinen in Gorinchem. Op bedrijventerrein Oost II zijn enkele (grotere) kavels beschikbaar; hier zien we dan ook één nieuwe vestiger. Dit is Koelcentrum Zederik (zie onderstaande illustratie). Dit bedrijf heeft zijn productie uitgebreid op deze nieuwe locatie. Daarnaast bieden de terreinen Avelingen Oost en West vanwege een goede bereikbaarheid (ligging aan A27 en de Merwede) een aantrekkelijke vestigingslocatie voor grotere (regionale) en maritieme bedrijven.

Tabel 7: bedrijfsprofiel Koelcentrum Zederik Naam

Koelcentrum Zederik

Omvang kavel

2 hectare

Banen (2022)

40 banen (inclusief uitzendkrachten)

Omschrijving activiteiten

Opslag, verpakking en sortering van geïmporteerd fruit. Grotendeels geautomatiseerd

Reden vestiging

Extra vestiging vanwege groei bedrijfsactiviteiten

32

33

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Bron: Database Locatiebeslissingen Nederland (2023) & koelcentrum-zederik.nl

Groot- en detailhandel grootste sector onder inkomende bedrijven Onderstaand figuur geeft de sectorverdeling van de inkomende bedrijven weer. De indeling is gemaakt op basis van SBI-codes. Groot- en detailhandel is met circa 30% de grootste sector. Zo kwam koffie groothandel Melitta naar Gorinchem. Dit bedrijf valt onder de categorie 10 t/m 19 werknemers. Zakelijke dienstverlening is de tweede grootste sector (20%). Hiertoe behoren onder andere enkele adviesbureaus en één administratiekantoor. De sectoren industrie en bouwnijverheid zijn beide goed voor 15% van de inkomende bedrijven.

Figuur 13: sectorverdeling inkomende bedrijven

11% 8%

Groot- en detailhandel 31%

Zakelijke dienstverlening Industrie

15%

Bouwnijverheid 15%

20%

Bron: BAG, 2023; Vastgoeddata (2013-2022); Bewerking: Stec Groep, 2023

Vervoer en opslag Overig

34

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

B.6 Leegstand bedrijfsvastgoed Gorinchem historisch laag De leegstand van bestaand bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen van Gorinchem is historisch laag. Verspreid over de bedrijventerreinen worden er circa negen panden aangeboden (peildatum: mei, 2023). Deze omvatten gezamenlijk circa 3.500 m² bedrijfsoppervlak (hoofdfunctie: bedrijfsruimte). Hiermee staat slechts circa 0,5% van de totale voorraad aan bedrijfsvastgoed op de Gorcumse bedrijventerreinen leeg. Daar komt bij dat meer dan de helft van de totale leegstand afkomstig is van twee panden. Het overige aanbod is (zeer) kleinschalig van omvang. Met een leegstandspercentage van circa 0,5% staat er historisch weinig bedrijfsvastgoed leeg in Gorinchem. Over de afgelopen jaren heen is dit percentage nooit onder de 2,5% gekomen en ligt hiermee (ver) onder een gezond frictieniveau. Enerzijds betekent dit lage leegstandspercentage dat de terreinen nog voldoen aan de wensen en eisen van- en geliefd zijn bij- ondernemers. Anderzijds is een frictieleegstand van circa 5% is juist gezond en wenselijk. Dit betekent dat ondernemers momenteel geen schuifruimte hebben en dus ‘klem’ zitten. Bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een ander pand zoeken hebben nu vrijwel geen mogelijkheden.

Figuur 14: kaartweergave en ontwikkeling leegstand bedrijfsvastgoed bedrijventerreinen

5% 4% 3% 2% 1% 0% 2018

2019

2020

2021

2022

2023

Bron: Leegstandsmonitor Stec Groep (meerdere jaargangen) en Funda in Business, peildatum juni 2023.

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Meerdere grote kantoorpanden aangeboden op de bedrijventerreinen: circa 10% leegstand Op de Gorcumse bedrijventerrein worden elf panden met een kantoorfunctie aangeboden. In totaal wordt er 8.000 m² kantoorruimte actief te huur of te koop aangeboden. Het aanbod is zowel kleinschalig (zoals ruimtes in een kantoorverzamelgebouw) als grootschalig (volledige zelfstandige kantoorpanden). Ook wordt regelmatig kantooroppervlak aangeboden bij actieve bedrijven. De bedrijfsruimte is dan in gebruik door een bedrijf dat bijvoorbeeld geen behoefte heeft aan de kantoorruimte. Dit maakt het lastig om een goede procentuele schatting te maken van de precieze kantorenleegstand op de bedrijventerreinen in Gorinchem. Op basis van de voorraad vastgoed op de bedrijventerreinen die volledig in gebruik zijn als ‘kantoorfunctie’ (zoals de kantoren aan de Stephensonweg 8 en Papland 21) en panden die in gebruik zijn met een ‘meervoudige en kantoorfunctie’ (zoals het grote bedrijfspand Avelingen-West 34-90), schatten we het leegstandspercentage van kantoorvastgoed op de bedrijventerreinen in Gorinchem op circa 10%. Het aanbod van kantoren rondom het stadhuisplein is niet meegenomen in dit leegstandspercentage omdat deze panden niet binnen een bedrijventerreinencontour vallen.

Hier worden echter ook nog enkele kantoorpanden aangeboden, waarvan het Stadshuisplein 70 (2.700 m² BVO) ook aanzienlijk bijdraagt aan de leegstaande kantorenvoorraad in Gorinchem.

Figuur 15: actief aangeboden kantoorvastgoed op de bedrijventerreinen

Bron: Funda in Business, peildatum juni 2023; Bewerking: Stec Groep, 2023.

Gorinchem valt buiten regionale en provinciale toplocaties kantoren Gorinchem is geen grootstedelijke toplocatie als vestigingslocatie voor kantoren. Hiermee bedoelen we binnenstedelijke locaties met een uitstekende Intercityverbinding en de aanwezigheid van voorzieningen. In Zuid-Holland zijn dit het Rotterdamse CBD en het Central Innovation District in Den Haag. In Utrecht is dit Utrecht Centraal. De verwachting is dat voor locaties gelegen buiten deze toplocaties, in de toekomst minder vraag is vanuit kantoorachtige bedrijvigheid. Houd hiermee rekening met de ontwikkeling van Groote Haar.

35

36

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

B.7 Bevolkingsprognose, beroepsbevolking en arbeidsmarkt Gorinchem groeit de komende tien jaar met circa 3.000 inwoners In 2022 telt Gorinchem circa 38.500 inwoners (CBS, 2022). Volgens bevolkingsprognose van het CBS groeit de bevolking van Gorinchem tot 2035 met circa 3.000 inwoners (8%). Hiermee zal het inwoneraantal van Gorinchem, in lijn met de beleidsarme prognosecijfers, in 2035 zijn gegroeid tot circa 41.500 inwoners. In deze CBS-prognose is echter geen rekening gehouden met ambities vanuit de Woon- en transformatievisie Gorinchem (2019). Hierin is niet het bevorderen van de groei van het aantal huishoudens als doel gesteld, maar een inzet op het versterken en diversifiëren van (de kwaliteit van) het woningaanbod. Hierdoor verwachten we dat de beleidsarme bevolkingsprognose van het CBS realistisch is. Ondanks groei bevolking zorgt vergrijzing voor afname potentiële beroepsbevolking De potentiële beroepsbevolking in Gorinchem bestond in 2022 uit circa 28.000 5 personen (ArbeidsmarktInZicht.nl; 2022). Hiermee behoort anno 2022 circa 70% van de Gorinchemmers tot de potentiële beroepsbevolking. In de periode 2003-2022 is de potentiële beroepsbevolking met circa 12% gestegen. Dat is een absolute stijging van circa 3.000 personen. Niet iedereen maakt echter onderdeel uit van de arbeidsmarkt. Bijvoorbeeld door studie, arbeidsongeschiktheid of vervroegd pension.

Van de potentiële beroepsbevolking behoorden er 20.000 personen tot de daadwerkelijke beroepsbevolking. De vergrijzing zal in de toekomst zorgen voor een afname van de potentiële beroepsbevolking. Wanneer we kijken naar de toekomstige demografische ontwikkeling (zie onderstaand figuur), valt op dat de groep 65-plussers gaat groeien. In de periode 2025 tot 2035 stijgt deze groep met circa 5%, om daarna te stabiliseren. Het aandeel jongeren blijft gelijkt. Dit betekent dat de potentiële beroepsbevolking afneemt in de periode t/m 2035: naar verwachting neemt deze groep af met circa 5% ten opzichte van 2023. Vertalen we de verwachte demografische ontwikkeling van Gorinchem naar de verwachte (beleidsarme) ontwikkeling van het aantal inwoners, dan omvat de potentiële beroepsbevolking in Gorinchem in 2035 circa 27.000 inwoners: een afname met 1.000 ten opzichte van 2022.

Figuur 16: toekomstige demografische ontwikkeling Gorinchem 100% 20%

21%

25%

26%

26%

27%

80% 60%

59%

58%

54%

54%

54%

54%

40% 20%

21%

21%

21%

21%

21%

20%

2025

2030

2035

2040

2045

2050

0% Tot 20 jaar

21 tot 65 jaar

65 jaar en ouder

Bron: CBS, Regionale Bevolkingsprognose, 2023; Bewerking: Stec Groep, 2023

5

Tot de potentiële beroepsbevolking worden alle personen van 15 tot en met 75 jaar gerekend.

37

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

3.500 openstaande vacatures in arbeidsmarktregio Gorinchem, iets minder krapte verwacht In de arbeidsmarktregio Gorinchem 6 stonden in het vierde kwartaal van 2022 circa 3.500 unieke vacatures open, met name in de technische beroepen. Denk hierbij aan machinemonteurs, elektriciens, bouwvakkers of loodgieters. Ook staan er in de regio relatief veel bedrijfseconomische vacatures (zoals transportplanners en boekhoudkundig medewerkers) open.

Figuur 17: Openstaande en ontstane vacatures arbeidsmarktregio Gorinchem (Q4 2022)

Bron: UWV, kerncijfers arbeidsmarkt naar arbeidsmarktregio (2023)

Met circa 3.500 openstaande vacatures is de arbeidsmarktregio Gorinchem momenteel zeer krap. In haar Arbeidsmarktprognose 2023 – 2024 verwacht het UWV dat deze krapte op de arbeidsmarkt de komende jaren - als gevolg van een afkoelende economie – enigszins afneemt en op het niveau van 2019 komt te liggen. Hiermee wordt de krapte iets minder, maar blijft aanwezig in beroepsgroepen als techniek, industrie, bouw, zorg en ICT.

6

Onder de arbeidsmarktregio Gorinchem vallend de gemeenten Gorinchem, Molenlanden, Vijfheerenlanden

38

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

B.8 Mismatch tussen opleidingsniveau en werkgelegenheid Gorinchem De inwoners van Gorinchem zijn vooral middelbaar opgeleid (circa 40%). Hiermee ligt het opleidingsniveau van de gemeente redelijk in lijn met het landelijke beeld. Uit een analyse blijkt dat circa 8.000 banen op de Gorcumse bedrijventerrein voor een groot deel (circa 80%) bestaan uit praktisch tot middelbaar opgeleid personeel 7. Dit is voornamelijk te verklaren door het grote aandeel vestigingen in de logistiek (60% praktisch opgeleid), bouw (75%) en industrie (70%). Dit type bedrijven heeft voornamelijk behoefte aan laag tot middelbaar (technisch/praktisch) opgeleid personeel. Kijken we breder dan sec de bedrijventerreinen, dan zien we dat het gevraagde opleidingsniveau van de totale werkgelegenheid in Gorinchem (circa 23.500 banen) hoger is ten opzichte van de bedrijventerreinen. Het grote aandeel werkgelegenheid in bijvoorbeeld de gezondheidszorg (zoals bij het Beatrixziekenhuis) en de (zakelijke) dienstverlenende bedrijven langs de stationsweg zorgen voor meer vraag naar hoger opgeleid personeel.

Figuur 18: Opleidingsniveau inwoners Gorinchem en gevraagd opleidingsniveau banen

Opleidingsniveau landelijk

Opleidingsniveau Gorinchem

Praktisch Middelbaar

Gevraagd opleidingsniveau Gorinchem totaal

Hoog Gevraagd opleidingsniveau BT Gorinchem

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bron: UWV, kerncijfers arbeidsmarkt naar arbeidsmarktregio (2023)

Mismatch vraag- en aanbod opleidingsniveau voornamelijk zichtbaar in praktische beroepen De mismatch tussen het gevraagde opleidingsniveau van werkgelegenheid in Gorinchem (voornamelijk op de bedrijventerreinen) is met name zichtbaar in de meer praktische beroepen. De grote vraag naar praktisch geschoold personeel door Gorcumse bedrijven – met name op de bedrijventerreinen – kan slechts gedeeltelijk worden opgevangen met inwoners van Gorinchem zelf. De grote inkomende pendel vanuit de buurgemeenten zorgt mogelijk voor het invullen van deze praktische banen bij Gorcumse bedrijven. Hierbij merken we wel op dat het gevraagde opleidingsniveau op basis van kengetallen is gebaseerd. Mensen kunnen uiteraard onder- of overgekwalificeerd werk uitvoeren. Ook interne opleidingen en trainingen zijn niet meegenomen in de ISCO-cijfers (alleen op basis van de laatst genoten opleiding).

7

Op basis van de Beroepenclassificatie (ISCO en SBC), gebruikt door het CBS. Hierin wordt onderscheid gemaakt in (1) praktisch opleidingsniveau (ISCO-1 & 2): basisonderwijs, vmbo, eerste drie leerjaren van havo/vwo en entreeopleiding, voormalige assistentenopleiding (2) middelbaar opleidingsniveau, basisberoepsopleiding (mbo2) (ISCO-3): bovenbouw van havo/vwo, vakopleiding (mbo3), middenkader- en specialistenopleidingen (mbo4) en (3) theoretisch opleidingsniveau (ISCO-4): hbo, wo.

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

B.9 Sterke-zwakteanalyse bedrijventerreinen

Vitaliteit bedrijventerrein Zuid-Holland – Bureau Buiten Bureau Buiten heeft in 2019 onderzoek gedaan naar de vitaliteit van bedrijventerreinen in de provincie Zuid-Holland 8. Dit onderzoek diende als bouwsteen voor de bedrijventerreinenstrategie van de provincie. Het onderzoek richt zich (onder andere) op het functioneren van de bestaande terreinen. Hierin wordt een vitaliteitsscan uitgevoerd voor de bedrijventerreinen. Deze scan bestaat uit die pijlers: sociaaleconomisch, fysiek-ruimtelijk en duurzaam en gezond. Binnen de pijlers zijn verschillende thema’s opgenomen die aan de hand van een score (1 t/m 5) een indicatie geven van de vitaliteit van een bedrijventerrein. De resultaten uit het onderzoek van Bureau Buiten zijn gebruikt voor een sterkte-zwakte analyse van de bestaande Gorcumse bedrijventerreinen. Er is geen aanvullend onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek richt zich op grotere bedrijventerreinen. Deze keuze is gemaakt omdat kleinere terreinen vaak uit slechts één of enkele bedrijven bestaan. Hierdoor zijn niet alle indicatoren goed in te vullen en ontstaat er mogelijk een vertekend beeld. Voor de gemeente Gorinchem zijn vier terreinen geselecteerd. Dit zijn Avelingen-Oost, Schelluinsestraat, Oost I en Oost II. Klik hiernaast op het logo van Tableau Public om naar het interactieve dashboard van Bureau Buiten te gaan.

Sterk: terreinen scoren goed op het fysiek-ruimtelijke domein De pijler fysiek ruimtelijk is opgebouwd uit verschillende indicatoren als openbare ruimte, bereikbaarheid en digitale infrastructuur. De Gorcumse bedrijventerreinen scoren op al deze indicatoren goed tot zeer goed. Alleen de indicator ‘bouwpotentie’ is voor alle terreinen negatief. De score op deze indicator wordt bepaald door de afstand tot een Natura 2000-gebied. Een kortere afstand tot zo’n gebied zorgt voor meer bouwvoorschriften. De nabijheid van het Lingegebied en Diefdijk Zuid zorgen voor de lage score op deze indicator. De terreinen liggen er over het algemeen goed bij. De kwaliteit van het vastgoed is ruim voldoende en de terreinen zijn goed bereikbaar. Daarnaast is er weinig buitenopslag op straat en is er geen vandalisme geconstateerd. De indicator veiligheid wordt het best beoordeeld op de terreinen. Dit komt door de goede verlichting en de aanwezige beveiligingsvoorzieningen. Sterk: multimodaliteit van de terreinen De terreinen scoren goed op het thema verkeer en vervoer. Dit komt onder andere door de ligging aan vaarwater voor goederenvervoer, aanwezigheid van het LCG, de nabijheid van een treinstation en de aanwezigheid van laadpalen op de terreinen. Een treinstation in de omgeving biedt een efficiënte en duurzame manier van transport voor zowel werknemers uit de bredere regio.

Met de trein reizen vermindert bovendien de milieubelasting. Het bieden van voldoende laadmogelijkheden stimuleert de overgang naar duurzame mobiliteit. Werknemers kunnen hun elektrische auto opladen tijdens werktijd. Tenslotte is het hebben van een waterontsluiting een unique selling point. Dit geldt voor de terreinen Avelingen-Oost, Avelingen-West, Handelskade, Spijksedijk en Zuiderlingedijk. Hierdoor is het mogelijk om efficiënt grote volumes aan goederen te vervoeren. Ook is het vervoer van goederen via een schip duurzamer dan vervoer per vrachtwagen. 8

Bureau Buiten (2020): Vitale Bedrijventerreinen Zuid-Holland. Een bouwsteen voor de bedrijventerreinenstrategie

2020.

39

40

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Zwak: voorzieningenniveau op de bedrijventerreinen ondermaats Uit het Dashboard vitale bedrijventerrein blijkt dat het voorzieningenniveau op de bedrijventerreinen ondermaats is. Gemiddeld genomen scoren de terreinen onvoldoende (1.9). Alleen bedrijventerrein Oost II krijg een voldoende, dit komt onder andere door de aanwezigheid van horeca op het terrein. Ook het provinciale gemiddelde is van alle terreinen is negatief (2.3). Voorzieningen op een bedrijventerrein bevorderen de uitwisseling tussen bedrijven en dragen daarmee bij aan het creëren van sociale cohesie. Zakelijke ontmoetingsplaatsen, bijvoorbeeld gekoppeld aan horeca, bevorderen de uitwisseling van ideeën. Dit leidt tot kennisdeling en samenwerking. Bovendien draagt het bij aan de aantrekkelijkheid van een terrein. Een factor die steeds belangrijker wordt bij het vinden van nieuwe werknemers. Zwak: weinig circulaire potentie Om de indicator circulaire potentie te scoren is onder andere gekeken naar het aantal circulaire banen. Dit zijn banen die zich bezighouden met aspecten van de circulaire economie. Denk aan bedrijven gespecialiseerd in recycling of deelvervoer. Meer banen met een circulaire potentie leidt tot een hogere score. Bedrijventerrein Oost I scoort als enige terrein een voldoende.

Tabel 8: Score bedrijventerreinen Gorinchem Bureau Buiten Sociaal economisch

Gorinchem

AvelingenOost

Oost I

Oost II

Schelluinsestraat

Provinciaal Niveau

Totaal

2.3

2.2

2.2

2.6

2.3

3.0

Economische ontwikkeling

2.9

3.0

2.2

2.8

3.4

2.7

Circulair

2.3

2.0

3.0

2.0

2.0

2.9

Next economy

3.0

2.5

3.5

3.5

2.5

2.9

Organisatiegraad

2.0

2.0

2.0

2.0

2.0

3.4

Voorzieningen

1.9

1.7

1.3

3.0

1.7

2.3

Gorinchem

AvelingenOost

Oost I

Oost II

Schelluinsestraat

Provinciaal Niveau

Totaal

3.4

3.5

3.3

3.8

3.0

3.5

Openbare ruimte

3.4

3.3

3.3

3.9

3.0

3.6

Vastgoed

3.8

3.7

3.7

4.3

3.3

3.6

Bereikbaarheid

3.7

3.8

3.8

3.6

3.6

3.5

Digitale bereikbaarheid

3.5

3.0

3.0

5.0

3.0

3.5

Veiligheid

4.5

5.0

5.0

4.5

3.5

3.8

Bouwpotentie

1.3

2.0

1.0

1.0

1.0

2.5

Fysiek ruimtelijk

41

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Duurzaam en gezond

Gorinchem

AvelingenOost

Oost I

Oost II

Schelluinse straat

Provinciaal niveau

Totaal

2.6

2.6

2.7

2.8

2.4

2.8

Energietransitie

2.4

1.7

2.0

2.7

2.2

2.2

Klimaatadaptatie

2.9

3.3

2.5

3.5

2.5

2.9

Circulaire economie

1.8

1.5

2.5

1.5

1.5

2.4

Gezonde werkomgeving

2.4

2.0

2.5

2.8

2.3

2.9

Biodiversiteit

2.9

2.8

3.5

2.8

2.8

3.2

Verkeer en vervoer

3.4

3.3

3.6

3.4

3.3

3.4

Bron: Vitaliteit bedrijventerreinen Zuid-Holland (2020), Bureau Buiten.

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Bijlage C: Kwantitatieve vertaling toekomstige ruimtevraag C.1 Vertaling provinciale behoefteraming In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve ruimtevraag naar bedrijventerrein. De ruimtevraag is gebaseerd op bestaande, al uitgevoerde prognoses. Zo is gebruik gemaakt van de meest recente raming van de provincie Zuid-Holland en analyses van recente marktdynamiek. Deze raming is van provinciaal naar het schaalniveau van de subregio Gorinchem & Molenlanden.

Behoefteraming Bedrijventerreinen Zuid-Holland (2021) In opdracht van de provincie Zuid-Holland stelden we een prognose op voor bedrijventerreinen in de hele provincie. Doel van de behoefteraming is een goed beeld – in een bandbreedte – te vormen van de verwachte ontwikkeling van het benodigde ruimtebeslag voor bedrijventerreinen in de komende jaren. Dit op basis van verwachtingen over de economische en werkgelegenheidsontwikkeling, de locatievoorkeuren van bedrijven, de ontwikkeling van het ruimtegebruik bij bedrijven en de invloed van diverse trends hierop. De focus ligt daarbij op de periode 2021 t/m 2030, waarin in de gehele provincie Zuid-Holland een uitbreidingsvraag van circa 275 tot 665 hectare wordt berekend met en doorkijk voor daarna (2040). De raming voor de provincie is beleidsarm. Dat wil zeggen dat de raming geen rekening houdt met beleidsinterventies of ambities. De raming is dan ook nadrukkelijk geen planningsopgave.

Autonome uitbreidingsvraag subregio Gorinchem & Molenlanden De prognose bedrijventerreinen Zuid-Holland verdeelt de uitbreidingsvraag indicatief naar subregio’s. De verdeling gebeurt op basis van een verdeelsleutel. Twee indicatoren zijn hierbij van belang: het aandeel in de netto uitgegeven voorraad en het aandeel in werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Gorinchem en Molenlanden vormen samen één subregio. De totale uitbreidingsvraag in de periode 2021 t/m 2030 voor de gemeenten Gorinchem en Molenlanden is 8 tot 26 hectare. De totale uitbreidingsvraag in de periode 2030 t/m 2040 voor de gemeenten Gorinchem en Molenlanden is -3 tot 21 hectare. In de Bedrijventerreinenvisie Zuid-Holland Zuid 2023-2030 wordt – op basis van de provinciale prognose – uitgegaan van de ruimtevraag in het hoge scenario. Ook geeft de provincie Zuid-Holland in haar herziening van het Omgevingsbeleid (module Wonen, Werken & Werelderfgoed) aan dat het hoge groeiscenario voor alle Zuid-Hollandse regio’s naar verwachting het meest waarschijnlijke scenario is. In dit onderzoek hanteren we dan ook het EIB-hoog scenario als meest realistische scenario.

42

43

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Tabel 9: uitbreidingsvraag subregio Gorinchem en Molenlanden Periode

Uitbreidingsvraag

Uitbreidingsvraag

EIB Laag (in hectare)

EIB Hoog (in hectare)

2021 tot en met 2030

8

26

2031 tot en met 2040

-2,8

21,3

Totale ruimtevraag (2023 tot en met 2040)

5,2

47,3

Bron: Stec Groep: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland, 2021.

Kwalitatieve verdeling ruimtevraag naar sector In de provinciale behoefteraming wordt op regioniveau (voor Gorinchem is dit de regio Zuid-Holland Zuid) de totale ruimtevraag inductief uitgesplitst naar kwalitatieve sectoren. In onderstaande tabel wordt deze kwalitatieve uitsplitsing vertaald naar de kwantitatieve autonome ruimtevraag in de subregio Gorinchem en Molenlanden. Deze vertaling moet echter wel als indicatief worden gezien. Hieruit blijkt dat circa de helft van de verwachte ruimtevraag in de periode 2023 t/m 2040 te verwachten is vanuit middelgrote tot grootschalige logistiek. Ook de reguliere bedrijvigheid (met een aandeel van circa 20 tot 30%) heeft een aanzienlijke ruimtevraag.

Tabel 10: vertaling ruimtevraag subregio Gorinchem naar werkmilieu Werkmilieu

Aandeel in uitbreidingsvraag

Uitbreidingsvraag 2023 t/m 2040

Regulier gemengd

± 20-30%

± 10 tot 14 hectare

Middelgrote tot grootschalige logistiek

± 40-50%

± 18 tot 24 hectare

Middelgrote tot grootschalige industrie

± 10-20%

± 5 tot 10 hectare

Bron: Stec Groep: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland, 2021.

Recente (grotere) regionale transacties vanuit de diverse werkmilieus De verwachte ruimtevraag t/m 2040 zoals hierboven is berekend, kent een tweeledigheid over de herkomst van deze vraag. Aan de ene kant is de ruimtevraag afkomstig vanuit de natuurlijke (door)groei van Gorcumse bedrijven. Voornamelijk vanuit de werkmilieus logistiek en industrie is deze vraag afkomstig vanuit een grotere regio. Dit type bedrijven zijn vaak kapitaalkrachtig en willen een nieuwe vestiging openen op een gunstige ligging ten opzichte van hun klantenbestand of afzetmarkt. Ook zoekt dit type bedrijven vaak een relatief grote kavel (vanaf één hectare) met goede ontsluitingsmogelijkheden, waardoor niet alle bedrijventerreinen een geschikte vestigingslocatie zijn. Op basis van onze Database Locatiebeslissingen Nederland geven we in de tabel hieronder een impressie van recente (grotere) bedrijfsverplaatsingen vanuit de werkmilieus logistiek en industrie in de omgeving van Gorinchem.

44

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Tabel 11: Recente (grotere) regionale transacties logistiek en industrie Bedrijf

Activiteiten

Kavelomvang en locatie

Herkomst

Innocent Drinks

Productie van voedingsmiddelen

15 hectare

Uitbreiding vanuit het Verenigd Koninkrijk

Metacon

Producent en leverancier van industriedeuren

2,5 hectare

Producent van kunststof vloerdelen

2 hectare

Producent van robots

1,5 hectare

Producent van isolatiemateriaal

6,5 hectare

Quartzline

Kranendonk

Kingspan

Impressie

(Maasvlakte)

(Zuidplas)

(Dordrecht)

(Tiel)

(Tiel)

Verplaatsing vanuit Gouda

Verplaatsing vanuit Dordrecht Uitbreiding van bestaande locatie

Nieuwe vestiging als gevolg van uitbreiding

Bron: Stec Groep, Database Locatiebeslissingen (2023)

Aanbod in de regio beperkt, ook weinig nieuwe planontwikkeling verwacht Tegenover een vraag (circa 47 hectare t/m 2040, uitgaande van het EIB-hoog scenario) in de gemeenten Molenlanden en Gorinchem, staat een (zeer) beperkt aanbod van uitgeefbare bedrijfsgrond. Alleen op Oost II (circa drie hectare), Schelluinen-West (circa 5,5 hectare) en Bleskensgraaf (circa één hectare) is nog direct uitgeefbare grond aanwezig. Verder is de verwachting dat de uitgifte van bedrijventerrein ’t Oog (Hardinxveld-Giesendam) in 2024 kan starten. Dit terrein (tien hectare netto) kan gedeeltelijk voorzien in de ruimtebehoefte van Gorinchem en Molenlanden. Tegelijkertijd bestaat er vanuit de eigen gemeente (en bijvoorbeeld ook vanuit Sliedrecht) ook een ruimtevraag. Verder zijn er (oriënterende) plannen om fase twee van bedrijventerrein Gelkenes (Molenlanden) te ontwikkelen. In hoeverre dit plan de komende jaren geconcretiseerd gaat worden is niet bekend. Ook is er in Molenlanden met het zachte plan Parallelweg (circa 9 hectare) op termijn extra aanbod beschikbaar. Dit plan ligt momenteel ter inzage. Vanuit de (boven)lokale regio (de gemeenten Gorinchem en Molenlanden) is er t/m 2040 een aanzienlijke autonome ruimtevraag naar nieuwe bedrijfskavels: circa 47 hectare.

Het direct uitgeefbaar aanbod in de subregio Gorinchem & Molenlanden is beperkt (circa tien hectare) en niet voldoende om in deze vraag te kunnen voorzien. Ook de ontwikkeling van (nu nog) zachte plannen zal niet volledig in de ruimtebehoefte kunnen voorzien. (boven)lokale ondernemers zullen dus ook naar Groote Haar kijken als mogelijke vestigingslocatie.

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

C.2 Groote Haar als regionaal terrein zorgt voor regionale ruimtevraag Groote Haar wordt ontwikkeld als een regionaal bedrijventerreinen. Dit betekent dat er naast lokale (en bovenlokale) vraag vanuit de regio Gorinchem-Molenlanden, ook regionale en bovenregionale vraag op het bedrijventerrein af kan komen. Primair gaat het bij deze regionale vraag om middelgrote tot grotere (industriële en logisitieke) bedrijven, die vanwege een grotere marktregio breder kijken dan de huidige gemeente voor een (nieuwe) vestigings- of uitbreidingslocatie. Dit type bedrijven heeft vaak een grotere ruimtevraag (minimaal 1één hectare kavel) in vergelijking met meer lokale bedrijvigheid. Gorinchem op kruispunt van provincies, Groote Haar interessant voor veel bedrijven Vanwege de ligging van Gorinchem op het kruispunt tussen de provincies Zuid-Holland, Brabant, Gelderland en Utrecht is de verwachting dat er vanuit veel regio’s interesse zal worden getoond voor een vestiging op Groote Haar. De goede autobereikbaarheid van het terrein zijn onder andere Utrecht, Rotterdam, Tiel en Breda in circa twintig tot dertig minuten rijden bereikbaar.

Figuur 19: Reistijd (circa 20 tot 30 minuten) vanaf Groote Haar

Groote Haar

Bron: Stec Groep, 2023 op basis van Openrouteservice

Kwalitatief inzicht in (boven)regionale vraag In hoeverre een (boven)regionaal bedrijf vanuit bijvoorbeeld Utrecht of Breda wil verplaatsen richting Groote Haar, is niet kwantitatief te duiden. Immers: een bedrijf uit Utrecht met een ruimtevraagstuk kan ook richting Zoetermeer of Almere kijken. Hierdoor is er geen eenduidig (bovenregionale) ruimtevraag uitgedrukt in hectares te bepalen voor Groote Haar. In deze paragraaf wordt dan ook een meer kwalitatief beeld geschetst van de vraag-aanbodsituatie.

45

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

1.

Provincie Utrecht: stop op nieuwe grootschalige logistieke bedrijventerreinen, ontwikkeling van regionaal bedrijventerrein Gaasperwaard III en uitbreiding Meerkerk IV De provincie Utrecht is een gewilde vestigingslocatie voor (logistieke) bedrijven door de centrale ligging en bereikbaarheid in Nederland. Er zijn in Utrecht (met name op Lage Weide) weliswaar grootschalige/XXL-distributiecentra aanwezig maar nieuwvestiging wordt niet gefaciliteerd, omdat deze vestigingen én relatief weinig werkgelegenheid opleveren én relatief veel druk leggen op het verkeersnetwerk. Bovendien maken deze grootschalige vestigingen door het grote ruimtebeslag andere activiteiten onmogelijk. Slimme onderdelen van logistiek (‘L’), zoals logistieke hubs aan randen van steden voor gebundelde leveringen aan de binnenstad, dragen wel bij aan een optimale benutting van het verkeersnetwerk. Daarop wil de provincie zich profileren. Deze afweging is ook opgenomen in het Integraal Ruimtelijk Perspectief (IRP) van de provincie Utrecht. Hierin is opgenomen dat de vraag naar nieuwe XXL-logistiek (en/of grootschalige, extensieve bedrijvigheid met ondergemiddelde arbeidsintensiteit) niet wordt geaccommodeerd. Deze logistiek legt een te grote druk op het mobiliteitssysteem en draagt onvoldoende bij aan werkgelegenheidsambities.

De beschikbare ruimte voor bedrijvigheid wordt ingezet voor lokale en regionale spelers die van regionale toegevoegde waarde zijn. Voor meer kleinschalige en stedelijk georiënteerde stadsdistributie kan wel ruimte worden gecreëerd.

Bedrijventerreinen Utrecht-West en Utrecht Midden zo goed als uitgegeven, ruimtevragers kijken naar een bredere regio Naast een stop op het ontwikkelen (en faciliteren) van nieuwe grootschalige bedrijventerreinen binnen de provincie Utrecht, is er ook nauwelijks meer beschikbare ruimte op de bestaande bedrijventerreinen. Relevant voor Groote Haar zijn vooral Vijfheerenlanden, Nieuwegein en Houten. In deze gemeenten zijn (op enkele hectares na) nauwelijks meer uitgeefbare kavels. Ook in de gemeente Utrecht zelf is geen enkele kavel meer uitgeefbaar. Door het opdrogen van het aanbod in de regio West- en Midden Utrecht en het niet meer faciliteren van grootschalige logistieke bedrijvigheid in de gehele provincie, kijken ondernemers die primair in Utrecht gevestigd willen zijn uit noodzaak naar een bredere regio voor een (nieuwe) vestigingslocatie. De interesse verschuift richting bijvoorbeeld Gouda, Amersfoort of Veenendaal, maar ook Groote Haar is voor de Utrechtse ondernemers een interessante vestigingslocatie. Het terrein ligt immers op circa twintig minuten rijden vanaf de stad Utrecht.

Niet alleen (middel)grote logistieke en industriële bedrijvigheid vanuit het Utrechtse zullen interesse tonen in Groote Haar, ook kleinschalige reguliere bedrijvigheid uit bijvoorbeeld Vijfheerenlanden of Nieuwegein zal (vanwege het ontbreken van ruimte) ook naar Groote Haar kijken als vestigingslocatie.

Nieuwe bedrijventerreinontwikkeling in Vijfheerenlanden verlicht Utrechtse ruimtedruk De gemeente Vijfheerenlanden is momenteel bezig met de planvorming voor de uitbreiding van bedrijventerrein Meerkerk. De verwachting is dat de uitbreiding (circa vijf hectare netto) in 2026 in uitgifte komt. Ook zijn er plannen om (na 2030) het regionale bedrijventerrein Gaasperwaard III te ontwikkelen. De precieze omvang van Gaasperwaard III is nog niet bekend. Dit terrein zal echter ook deels de vervangingsvraag door gedeeltelijke transformatie van bedrijventerrein Vianen opvangen: het terrein kan niet volledig benut worden voor het faciliteren van de autonome uitbreidingsvraag.

46

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Ontwikkeling en uitgifte van Gaasperwaard III zal pas na 2030 plaatsvinden. Meerkerk IVa zal in 2026 in uitgifte komen, maar gezien de geringe omvang (vijf hectare netto) zal dit terrein slechts een gedeelte van de Utrechtse ruimtevraag kunnen opvangen. Groote Haar blijft dus een interessante vestigingslocatie voor Utrechtse bedrijvigheid. 2.

Provincie Gelderland: circa 75 tot 125 hectare (middel)grote industriële en logistieke ruimtevraag in Rivierenland, regionale terreinen zo goed als vol en enkele zachte plannen In de (concept)bedrijventerreinenprognose voor de provincie Gelderland wordt in de regio Rivierenland 9 een ruimtevraag vanuit de logistieke en industriële sector verwacht van circa 75 tot 125 hectare in de periode 2023 t/m 2030. In Rivierenland is er nog (zeer) beperkt aanbod van direct uitgeefbare gronden geschikt om deze middelgrote vraag op te kunnen vangen. De laatste uitbreiding van bedrijventerrein Medel (Tiel) bedraagt circa 45 netto uitgeefbare hectare bedrijventerrein wordt momenteel via een openbare tender uitgegeven. Een aanzienlijk deel van deze kavels is inmiddels via een voorlopige koopovereenkomst uitgegeven. De overige terreinen in Rivierenland kunnen (vanwege de gevraagde kavelomvang) niet voorzien in de middelgrote tot grootschalige ruimtevraag vanuit de industrie en logistiek.

Twee regionale zachte planontwikkelingen in Rivierenland Binnen de regio Rivierenland zijn twee (grotere) regionale bedrijventerreinen opgenomen in het RPW 2019-2024 (RegionaalPprogramma Werklocaties) van de regio. In het najaar van 2023 zal – na afronding van de nieuwe provinciale prognose – worden gewerkt aan een nieuw programma. In het huidige RPW zijn twee bedrijventerreinen opgenomen waarvan de bestemmingsplanperiode inmiddels is gestart en die mogelijk in dezelfde regionale vraag kunnen voorzien als Groote Haar. Dit zijn de volgende terreinen: •

•

Wildeman III (circa negen hectare, Zaltbommel): de behoefte aan het regionale bedrijventerrein Wildeman III is al aangetoond. De bestemmingsplanprocedure loopt momenteel. Verwachte ontwikkeling en uitgifte van het terrein vóór 2030. Hondsgemet Noord (circa 25 hectare, West-Betuwe). Het plan is momenteel in de planvormende fase en zal primair gericht zijn op middelgrote tot grootschalige bedrijvigheid in de logistiek (geen XXL-logistiek) en industrie.

3.

Provincie Noord-Brabant: omvangrijke regionale ruimtevraag, weinig relevant aanbod en een stop op nieuwe bedrijventerreinontwikkeling t/m 2030 als gevolg van netcongestie In de meest recente behoefteraming bedrijventerreinen van de provincie Noord-Brabant (2022) blijkt voor de subregio’s Land van Heusden en Altena (gemeente Altena) en West-Brabant-Oost (onder andere Breda, Etten-Leur en Oosterhout) een totale ruimtevraag in de periode 2022 t/m 2030 van circa 190 tot 230 hectare. In lijn met de provinciebrede verdeling van de uitbreidingsvraag naar werkmilieus, zal circa 60 tot 70% van deze ruimtevraag bestaan uit middelgrote tot grootschalige industrie en logistiek. Hier tegenover staat een zeer beperkt aanbod van uitgeefbare bedrijventerrein. In beide regio’s is nog circa dertig hectare bedrijventerrein uitgeefbaar. Circa twintig hectare hiervan ligt op bedrijventerrein Everdenberg-Noord (Oosterhout). Er is dus een groot tekort aan uitgeefbare 9

De gemeenten Buren, Culemborg, Maasdriel, Neder-Betuwe, Tiel, West Betuwe, West Maas en Waal en Zaltbommel

47

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

bedrijfskavels. Bijkomend probleem in de gehele provincie Noord-Brabant (en ook de provincie Limburg) is dat de laatste extra netcapaciteit die netbeheerder Enexis vorig jaar wist te creëren door het gebruik van congestiemanagement, inmiddels is vergeven. Dit betekent dat nieuwe (grootverbruikende) bedrijven, de komende vijf tot tien jaar geen aansluiting kunnen krijgen in de gehele provincie. De combinatie van een grote ruimtevraag, beperkt aanbod van uitgeefbare bedrijfskavels én het niet kunnen aansluiten van nieuwe grootverbruikers, maakt dat Brabantse ondernemers uit onder andere Breda met een uitbreidingsvraagstuk ook richting Groote Haar zullen kijken als nieuwe vestigingslocatie. Conclusie: krapte en beperkende factoren zorgt voor extra regionale interesse in Groote Haar In de omliggende regio’s rondom Gorinchem en Groote Haar is een aanzienlijke krapte op de bedrijfsruimtemarkt. Voornamelijk naar middelgrote tot grootschalige bedrijfskavels is vanuit Utrecht, Gelderland en Brabant een grote vraag, die slechts beperkt kan worden gefaciliteerd binnen de eigen provinciegrenzen. Daarbij komen extra beperkende factoren zoals de stop op het faciliteren van grootschalige logistiek binnen de provincie Utrecht en het niet kunnen aansluiten van nieuwe energiegrootverbruikers de komende vijf tot tien jaar in de gehele provincie Noord-Brabant.

Deze factoren dragen extra bij aan de regionale interesse in Groote Haar.

Figuur 20: Kaartweergave relevant hard en zacht planaanbod

Bron: Stec Groep op basis van regionale programmeringsafspraken en bureauexpertise (2023)

48

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

C.3 Additionele ruimtevraag als gevolg van transformatie: circa 8,5 hectare Naast de autonome (of natuurlijke) ruimtevraag naar bedrijfsruimte door de economische ontwikkeling, spelen er binnen Gorinchem diverse transformatieplannen op bedrijventerreinen. Door het transformeren van bedrijventerreinen naar bijvoorbeeld woon-werkgebieden, ontstaat er een additionele vervangingsvraag. Informatie in deze paragraaf is afkomstig uit de bron Bedrijventerreinenvisie Zuid-Holland Zuid 2023-2030 (2023). Transformatie Schelluinsestraat zorgt voor drie hectare vervangingsvraag De Schelluinsestraat (oostelijk deel) zal worden getransformeerd van industriegebied naar een multifunctioneel gebied waarin wordt gewerkt, gewoond en verbleven. In dit gebied is ruimte voor relatief kleine bedrijven in de maakindustrie, grotere bedrijven en zelfstandig ondernemers. Over de typologie van de bedrijven wordt nog nagedacht. Het streven is naar zeer intensief ruimtegebruik, waardoor de vervangingsvraag slechts 50% hoeft. Dit resulteert in omgerekend circa drie hectare transformatievraag. Transformatie Arkelsedijk I levert 5,5 hectare vervangingsvraag op Het oudste bedrijventerrein van Gorinchem staat op de lijst voor transformatie. De transformatie moet nieuw woongebied opleveren met een groot aantal woningen. Dit past bij de ambitie van de gemeente om te groeien.

De grond is momenteel in eigendom van Deli Home: dit bedrijf wil zijn activiteiten centreren op de Schelluinsestraat. De transformatie van de Arkelsedijk levert zo’n 5,5 hectare vervangingsvraag op. Ook transformatie van Linge II Zuid (één hectare), maar geen verwachte transformatievraag De verwachting is om binnen vijf jaar ook Linge II Zuid te transformeren naar een gemengd woon-werkgebied. Er zal echter geen vervangingsvraag als gevolg van deze transformatie ontstaan. Het vastgoed op de circa één hectare kavel bestaat grotendeels uit oude en leegstaande loodsen.

Figuur 21: kaartweergave transformatielocaties Gorinchem

49

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

50

C.5 Impact trends en ontwikkelingen op toekomstige ruimtevraag Trends en ontwikkelingen met ruimtelijke impact op bedrijventerreinen Verschillende trends en ontwikkelingen hebben impact op de aard en omvang van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. We zoomen hieronder in op de drie meest relevante – en sterk samenhangende –technologischmaatschappelijke megatrends, waarvan we de grootste ruimtelijke effecten verwachten in de komende jaren 10: • Circulaire economie • Energie en klimaat • Digitalisering

Drie next economy-megatrends met sterke samenhang en impact op bedrijventerreinen

Circulaire economie Landelijk doel is een 100% circulaire economie in 2050. Tussendoelstelling is 50% circulair in 2030. Er is nog een flinke weg te gaan. Uit onderzoek van PBL (ICER Bron: Stec Groep, 2022. Zie ook ons whitepaper. 2021) blijkt nog maar 6% van de bedrijven in Nederland circulair. Het merendeel van de bedrijven richt zich daarbij nu op (down)recycling 11 of claimt zijn product of dienst nog te voorbarig als circulair 12. Om flinke stappen te zetten in circulariteit moeten bedrijven en de samenleving als geheel hoger gaan opereren op de ‘Trap tegen troep’ 13. Al met al staat de circulaire economie nog in de kinderschoenen, al zien we een duidelijke toename in het aantal circulaire activiteiten op bedrijventerreinen afgelopen paar jaar. Stichting BlauwZaam is actief bezig in de regio om circulair ondernemerschap te stimuleren. Dit doen ze door samen te werken met bedrijven, kennisinstellingen en de overheid. BlauwZaam organiseert bijeenkomsten en workshops om kennis en bewustzijn over de circulaire economie te vergroten. We zien dat de transitie naar meer circulair impact heeft op de ruimtevraag. De drie meest relevante zijn: • Bestaande bedrijven zetten nieuwe activiteiten en productielijnen op en hebben meer ruimte nodig voor het verzamelen, tussentijds opslaan en hoogwaardig scheiden van secundaire materiaalstromen.

• Tot 2032 is er vooral vraag naar plekken om te experimenteren en op te schalen van bewezen circulaire toepassingen, daarna is er steeds meer ruimte nodig voor volledige circulaire productie en logistiek. • Steeds meer concentratie van circulaire ruimtevraag gaat plaatsvinden op plekken met een kwalitatief onderscheidend profiel. Denk aan plekken waar stromen (grondstoffen, reststromen, warmte, water) maar ook kennis en innovatie makkelijk kunnen worden uitgewisseld. Circulaire bedrijven werken steeds meer cross sectoraal samen rond een specifiek thema, product of plek met een unieke locatiekwaliteit en hoge milieuruimte. 10

Zie ook ons whitepaper: https://stec.nl/ruimte-voor-bedrijventerreinen-topprioriteit-voor-next-economy/ Denk aan sloopafval van de bouw dat als fundering onder de weg komt in plaats van in nieuwe huizen. 12 Zie Trouw: https://www.trouw.nl/economie/ondernemers-verkopen-hun-product-vaak-ten-onrechte-alscirculair~bea8411a/ 13 Zie voor meer informatie: https://duurzaamheid.nl/artikelen/trap-tegen-troep-r-ladder-voor-dummies/. De trap tegen troep is gebaseerd op de R-ladder die onder meer door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) gebruikt wordt. De trap geeft op een begrijpelijke wijze en in ‘gewone mensen taal’ weer wat er precies moet gebeuren in de strijd tegen afval en voor de transitie naar een circulaire economie. 11

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Wat betekent dit voor Gorinchem en Groote Haar? •

•

Plekken met een hoge milieucategorie (voor het verwerken, recyclen en upcyclen van afval) zijn in toenemende mate belangrijk. Deze plekken zorgen over het algemeen voor veel hinder. Op Groote Haar is plek voor bedrijven met een hoge milieucategorie (HMC); dit creëert ruimte voor circulaire activiteiten en draagt bij aan de overgang naar een circulaire economie. Bovendien ligt Groote Haar op relatief korte afstand van enkele stedelijke gebieden (Utrecht, Rotterdam, Den Bosch). Rondom deze stedelijke gebieden ontbreekt het (grotendeels) aan ruimte voor een hoge milieucategorie wat Groote Haar een extra interessante locatie maakt voor circulaire activiteiten. Enkele bestaande terreinen in Gorinchem hebben een hoge circulaire potentie (zie ook Circulair.biz ). Met name Avelingen Oost & West tonen een hoge circulaire potentie: de jaarlijkse circulaire potentie ligt daar op circa € 17 miljoen, voornamelijk vanwege de diverse metaalverwerkende- en handelsbedrijven te vinden. Ook Schelluinse straat kent een hoge circulaire potentie, met name vanwege grote hout (afval)stromen op het terrein.

In Gorinchem is relatief veel ruimte voor watergebonden bedrijvigheid. Dit is een relevante vestigingsvoorwaarde voor circulair werkende bedrijven. Vrijwel alle watergebonden kavels worden op dit moment nuttig gebruikt. Indien een partij besluit te vertrekken en er een watergebonden kavel vrijkomt, is het advies om dit kavel in te zetten voor een bedrijf dat daadwerkelijk behoefte heeft aan deze ontsluiting.

Digitalisering Robotisering en automatisering nemen de laatste jaren sterk toe in de grote bedrijventerreinsectoren industrie, bouw en logistiek. De krappe arbeidsmarkt geeft daarbij een extra boost. Door investeringen in machines en robots kunnen bedrijven de productie vaak opschroeven zonder extra ‘handjes’. Tegelijkertijd ontstaat nieuwe werkgelegenheid voor technische vakmensen, ICT-ers en programmeurs. We zien tot nu toe dat dit leidt tot meer ruimtevraag op bedrijventerreinen. Dit zijn de drie meest relevante ontwikkelingen: • We verwachten de komende jaren een sterke groei van robotisering en automatisering in de industrie, logistiek en bouw. Logistiek en bouw kennen nog een lage robotdichtheid in Nederland, terwijl er een enorm potentieel is. Bovendien is de krappe arbeidsmarkt een belangrijke versneller van deze trend. • Toenemende robotisering leidt tot verdere schaalvergroting en productiegroei en leidt zeker komende vijf tot tien jaar tot toenemende ruimtevraag. Op langere termijn verwachten we dat er juist minder uitbreidingsruimte nodig is. Na robotisering kunnen bedrijven immers efficiënter de ruimte benutten, bijvoorbeeld door de hoogte in te gaan (mits planologisch mogelijk). Dit verhoogt de effectiviteit per kubieke meter in een pand en daarmee ook de effectiviteit per vierkante meter.

• Een groeiende groep bedrijven overweegt én besluit daadwerkelijk om een deel van hun productieketen terug te halen of dichterbij te organiseren om zo kosten en leveringsrisico’s te reduceren 14. Dit is vooral interessant voor activiteiten die door automatisering en robotisering beter, sneller en goedkoper in Nederland gemaakt kunnen worden en voor kritieke componenten en producten. Uiteindelijk gaat het om relatief kleine volumes en is reshoring een ingrijpende keuze die niet zomaar gerealiseerd is. Het grootste ruimtelijk effect

14

Zie bijvoorbeeld: https://eenvandaag.avrotros.nl/item/niet-langer-afhankelijk-van-china-bedrijven-willen-doorcoronacrisis-productie-terug-naar-nederland-halen/ en https://www.consultancy.nl/nieuws/39555/merendeelbedrijven-wil-azie-productie-terughalen-naar-europa en https://www.re-shoring.nl/nieuws/coronacrisis-is-niet-dereden-om-productie-naar-nederland-te-halen

51

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

verwachten we door het aanhouden van grotere voorraadbuffers en spreiding van toeleveranciers door bedrijven.

Wat betekent dit voor Gorinchem en Groote Haar? •

•

Er is een bepaalde mismatch tussen het huidige opleidingsniveau en het gevraagde opleidingsniveau in Gorinchem. Er is een grote vraag naar praktisch geschoolden, terwijl de bevolking van Gorinchem met name middelbaar opgeleid is. Door toenemende digitalisering (en robotisering), verandert het gewenste opleidingsniveau. Bedrijven die volop inzetten op automatisering hebben minder praktisch geschoold personeel nodig. Dit draagt mogelijk bij aan de huidige mismatch. Bovendien speelt het coöperatieve platform i_lab in op de huidige digitalisering. I_lab is een fysiek centrum op de regionale beroepen- en innovatiecampus in Gorinchem. Studenten houden zich hier bezig met robots, sensoren en virtual reality en sorteren zo voor op de banen van de toekomst. Daarnaast is theoretisch (hoog) opgeleid personeel extra hard nodig. Bijvoorbeeld voor procesinnovatie en het ontwikkelen van nieuwe robots (denk aan robotingenieurs en innovatie-experts). De gemeenten Utrecht en Rotterdam huisvesten vanwege de hbo en woinstellingen veel theoretisch geschoolden. Om personeel richting Gorinchem te lokken, is het belangrijk om goed bereikbaar te zijn. De aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer is daarbij cruciaal. Uit de Economische Visie (2021) blijkt dat de gemeente hier mee bezig is en inzet op optimalisatie van het openbaar vervoer.