6. Kwalitatief marktonderzoek 2023 Stec

Tot slot neemt het belang van een optimale digitale infrastructuur op de bedrijventerreinen verder toe. Denk daarbij aan glasvezelverbinding. Dit moet een randvoorwaarde zijn bij de ontwikkeling van nieuwe terreinen.

Energie en klimaat Het kabinet heeft het klimaatdoel verder aangescherpt. In 2030 moet sprake zijn van tenminste 55% CO2-reductie 15. Na 2030 wordt ingezet op verdere reductie oplopend naar 80% in 2040. De industrie speelt een belangrijke rol in het behalen van de doelstellingen. De overstap van fossiele naar duurzame grondstoffen is belangrijk om het vestigingsklimaat voor bedrijven te versterken. Uiteindelijk hebben de energietransitie en klimaatadaptatie over de volle breedte van het bedrijfsleven en bedrijventerreinen impact. We verwachten onder andere: • Flinke groei bij het mkb die werk halen uit de energie- en klimaatdoelstellingen. Zo groeien bestaande en nieuwe installatiebedrijven die zich richten op zonnepanelen, windturbines, warmtepompen, isolatie, airco’s, laadpalen, et cetera. • De komst van nieuwe activiteiten op bedrijventerreinen, zoals waterstof- en/of batterijfabrieken en noodzakelijke ruimte voor de duurzame energie-infrastructuur. Denk hierbij aan de realisatie van nieuwe onderstations (110/150 kV) waarvoor regelmatig bedrijventerreinen in beeld zijn. Maar bijvoorbeeld ook ruimte die nodig is voor grootschalige tijdelijke opslag van duurzaam opgewekte energie. Dit zijn voorbeelden van additionele ruimtevraag die niet in de reguliere raming van de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen zit.

• Klimaatdoelstellingen die vragen om extensivering van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen om zo voor groen, wateropvang, voorkomen hittestress en biodiversiteit te zorgen. Dit kan zorgen voor meer ruimtevraag, maar tegelijkertijd ligt er natuurlijk ook een belangrijke uitdaging in het zo slim mogelijk ruimtelijk combineren van de duurzaamheidsopgaven. Dit kan bijvoorbeeld hand en hand gaan met het intensiveren van 15

In lijn met het “Fit for 55”-pakket door de Europese Unie (EU).

52

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

bedrijventerreinen. Denk aan groene bedrijfsdaken met zonnepanelen en halfverharding op parkeerplekken.

Wat betekent dit voor Gorinchem en Groote Haar? •

•

•

In Gorinchem zijn installatiebedrijven die zich bezighouden met het plaatsen van zonnepanelen en warmtepompen of het aanbrengen van isolatie. Bekend voorbeeld hiervan is De Groot en Visser (Oost I). Met circa 150 banen levert dit bedrijf gevels van biobased bouwmateriaal en is Strago Electro (Avelingen-Oost) met circa zestig banen onder andere gespecialiseerd in het leveren van zonnepaneleninstallaties. Dit type bedrijvigheid zal de komende jaren blijven groeien in omvang van werkgelegenheid en aantal bedrijven. Bestaande bedrijven investeren meer in eigen energievoorziening. Het gaat dan om investeringen die het energieverbruik verminderen. Denk aan isolatie en duurzame energieopwekking. Dit gebeurt zowel individueel als collectief. De aanvullende ruimtevraag hiervan is beperkt. Ook wordt de energietransitie zichtbaar in de grotere bovenregionale locatiedynamiek. Daarbij zien we nu vooral focus op plekken nabij havengebieden, met veel ruimte, hoge milieucategorie, multimodaliteit en bijvoorbeeld een gunstige ligging voor het plaatsen windmolens. Zo blijkt uit de Regionale Energiestrategie dat er twee windturbines gerealiseerd worden bij Groote Haar. Ook ligt vanuit de RES in de regio AlblasserwaardVijfheerenlanden de opgave om zonne-energie op te wekken op 67 hectare bedrijfsdak. Met de ontwikkeling van (nieuw) bedrijfsvastgoed op Groote Haar ligt hier een mooie koppelkans.

De opkomst van de elektrische auto zorgt voor minder behoefte aan onderhoud en vervanging van onderdelen. Immers: er zijn minder bewegende delen en is er bijvoorbeeld geen smeerolie aanwezig. Zo verwacht de BOVAG dat in de toekomst circa 30 tot 50% minder onderhoudsbeurten nodig zullen zijn als het gehele Nederlandse wagenpark elektrisch is. Op de Gorcumse bedrijventerreinen zijn relatief veel autobedrijven te vinden. Zo zijn er in totaal 75 bedrijven die zich bezig houden met handel- en reparatie van auto’s, waarvan 25 zich alleen richten op reparatie en onderhoud. Hoewel het nog onduidelijk is hoe de autobranche gaat reageren op de opkomst van de elektrische auto en zich daadwerkelijk zal ontwikkelen, leidt de afname in de vraag naar de onderhoud van auto’s in de toekomst naar minder ruimtevraag vanuit de sector.

Tot slot staan we aan de vooravond van grootschalige verduurzaming van vervoer op bedrijventerreinen. Onzeker is wat de overhand krijgt: elektriciteit, waterstof of wat anders. Zeker is dat dit nieuwe ruimtevraag met zich meebrengt voor waterstoftankstations, centrale laadpleinen, vulpunten met biobrandstoffen, et cetera. De inrichting, infrastructuur en verkaveling op Groote Haar moet hierop voorbereid zijn.

53

54

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Bijlage D: Kwalitatieve vertaling toekomstige ruimtevraag Dit hoofdstuk presenteert verschillende bedrijfsprofielen die zich mogelijk kunnen vestigen op Groote Haar. Deze profielen bieden een analyse van relevante sociaaleconomische aspecten en bespreken tevens de ruimtelijke kenmerken. Er wordt onderscheid gemaakt tussen lokale en regionale bedrijvigheid. Ook de logistieke sector wordt uiteen gezet. De volgende doelgroepen komen aan bod: 1 2 3 4

Bouw- en reparatiebedrijven Industrie Kleinschalige logistiek en stadsdistributie Nationale- en regionale distributiecentra (geen XXL-logistiek)

D.1 Bouw- en reparatie bedrijven Bouw- en reparatiebedrijven Voorbeeld + visualisatie binnen Gorinchem

Omschrijving bedrijfsactiviteiten

Bedrijven actief in de bouwnijverheid, aannemersbedrijven en gespecialiseerde (ambachtelijke) bedrijven zoals houtbewerkings-bedrijven. Ook bedrijven actief in de reparatie en onderhoud van auto’s of motorfietsen. Kwalitatieve verdeling werkgelegenheid

Werkgelegenheid, functieomschrijving & opleidingsniveau

Contractstatus

Aantal werknemers per hectare kavel

40 werknemers

Functieniveau

Opleidingsniveau

Verdeling

Operationeel

Geen startkwalificatie – mbo 2/3

25%

Tactisch

Mbo 3/4

50%

Strategisch

Hbo – wo

25%

Aandeel vast contract (%)

50 – 90%

Aandeel arbeidsmigranten (%)

0 – 30%

Bouw- en reparatiebedrijven hebben over het algemeen een hoog aandeel personeel in vaste dienst. De bedrijven hebben weinig te maken met vraagpieken in de bedrijfsactiviteiten. Bouwondernemingen hebben een hoger aandeel personeel met een tijdelijk dienstverband. Denk hierbij aan de inzet van arbeidsmigranten werkzaam in de bouwsector.

55

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Bouw- en reparatiebedrijven besteden veel diensten en bedrijfsactiviteiten uit aan andere bedrijven. Denk bijvoorbeeld aan een aannemer die andere ondernemingen of een architect inhuurt binnen een project. Maar ook ongediertebestrijding, beveiliging en onderhoudscontracten van vastgoed en materieel zijn veelgehoorde lokaal uitbesteedde activiteiten.

Indirecte werkgelegenheid

Indirecte werkgelegenheid per baan bij een industrieel bedrijf 0,6

Toegevoegde waarde Bijdrage regionaal product

€ 75.000

Omzet per werknemer

De omzet per werknemer is sterk afhankelijk van het type bedrijvigheid. Bouwondernemingen hebben over het algemeen een hoge omzet / toegevoegde waarde per werknemer vanwege de grote bouwprojecten waarbij ze betrokken zijn. De toegevoegde waarde per werknemer van reparatiebedrijven ligt enigszins lager. Sociale binding

Binding aan de regio

Bouw- en reparatiebedrijven kennen een sterke lokale/regionale binding. Voor hun klantenbestand zijn de bedrijven vaak verbonden aan de regio van hun vestiging. Ook hun personeel is vaak woonachtig binnen dezelfde gemeente. Vanwege het gebrek aan technisch geschoold personeel zijn deze bedrijven vaak actief betrokken bij lokale mbo-onderwijsinstellingen met onder andere het aanbieden van stageplekken of leerwerktrajecten.

Ruimtelijk programma van eisen bouw- en reparatiebedrijven Indicator Bereikbaarheid

Vestigingscriterium Ontsluiting per weg

• Vestiging aan doorgaande wegen (radialen) is in veel gevallen voldoende; directe bereikbaarheid aan N-wegen of A-wegen is een pré. • Fietsbereikbaarheid van belang. Het personeelsbestand is vaak lokaal, een aanzienlijk deel van het personeel zal per fiets naar het werk komen.

Eigenschappen pand en kavel

Multimodale ontsluiting

• Voor deze doelgroep geen relevant criterium

Bereikbaarheid OV

• Bereikbaarheid ov is een pré, geen doorslaggevend criterium voor de locatiekeuze-afweging.

Eigenschappen pand

• Bedrijfspand met ruimte voor opslag- en of werkplaats op de begane grond met kleinschalige kantoorruimte op de eerste verdieping. • Vrije hoogte in de werkplaats van minimaalzes tot acht meter voor bijvoorbeeld een inpandige portalkraan.

Eigenschappen kavel

• Gros van de bedrijven gebruikt kavel tot 1 hectare.

Beeldkwaliteit

• Voornamelijk functioneel. Voor bedrijven die ook klanten ontvangen of een ondergeschikte showroomfunctie hebben is de uitstraling van het pand en kavel van belang.

Milieucategorie

• Minimale milieucategorie 3.1, oplopend tot 4.2 afhankelijk van het type goederen

Eigendomssituatie

• Voornamelijk in privaat eigendom. Huur van derden of vastgoedontwikkelaar komt ook regelmatig voor. Indicatief is deze verdeling circa 70% privaat eigendom en 30% huur.

• Buitenruimte nodig voor de opslag van goederen of producten.

56

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

D.2 Industrie Industrie Voorbeeld + visualisatie binnen Gorinchem

Omschrijving bedrijfsactiviteiten

Bedrijven actief in de productie van diverse goederen en producten. Denk bijvoorbeeld aan de metaalindustrie, elektrotechnische industrie, voedingsmiddelenindustrie maar bijvoorbeeld ook bedrijven actief in (het beheer) van de nutsvoorzieningen of recycling. Kwalitatieve verdeling werkgelegenheid

Werkgelegenheid, functieomschrijving & opleidingsniveau

Contractstatus

50 werknemers

Aantal werknemers per hectare kavel Functieniveau

Opleidingsniveau

Verdeling

Operationeel

Geen startkwalificatie - MBO2/3

10%

Tactisch

Mbo 3/4

50%

Strategisch

Hbo – wo

30%

Aandeel vast contract (%)

60 – 80%

Aandeel arbeidsmigranten (%)

10 – 40%

Industriële bedrijven hebben over het algemeen een relatief hoog aandeel personeel in vaste dienst. De bedrijven hebben weinig te maken met vraagpieken in de bedrijfsactiviteiten. Binnen de industrie zijn er wel verschillen zichtbaar in de mate van inzet van arbeidsmigranten of tijdelijk werk. Bedrijven met een hoog aandeel R&D binnen de bedrijfsvoering hebben meer strategisch personeel. Voornamelijk in de vleesverwerkende industrie wordt veel gebruik gemaakt van arbeidsmigranten. Indirecte werkgelegenheid

Industriële bedrijven besteden veel diensten uit aan lokale bedrijvigheid (voornamelijk activiteiten die niet onder hun ‘core business’ vallen zoals schoonmaak of catering. Maar ook ongediertebestrijding, beveiliging en onderhoudscontracten van vastgoed en materieel zijn veelgehoorde lokaal uitbesteedde activiteiten. Ook maakt de industrie vaak gebruik van lokale logistiek dienstverleners voor de warehousing en transport van hun goederen.

Indirecte werkgelegenheid per baan bij een industrieel bedrijf 0,4

Toegevoegde waarde Bijdrage regionaal product

€ 110.000

Omzet per werknemer

De omzet per werknemer is sterk afhankelijk van het type industriële bedrijvigheid. Bedrijven actief in elektronische of chemische industrie kennen over het algemeen een hoge toegevoegde waarde per werknemer. Industriële activiteiten zoals betonindustrie of recycling hebben een lagere toegevoegde waarde per werknemer. Sociale binding

Binding aan de regio

Industriële bedrijven kennen een sterke lokale/regionale binding. Een belangrijk deel van hun personeelsbestand is vaak woonachtig binnen dezelfde gemeente. Vanwege het gebrek aan technisch geschoold personeel zijn deze bedrijven vaak ook actief betrokken bij lokale mbo-onderwijsinstellingen met onder andere het aanbieden van stageplekken of leerwerktrajecten. Ook zijn de investeringskosten in vastgoed vaak hoog en het gevraagde vastgoedtype vaak zo specifiek dat dit niet elders wordt

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

aangeboden. Vanwege de hoge afschrijvingswaarde van het vastgoed zijn industriële bedrijven vaak niet footloose.

Ruimtelijk programma van eisen industrie Indicator Bereikbaarheid

Vestigingscriterium Ontsluiting per weg

• Bereikbaarheid aan hoogwaardige hoofdontsluitingen of N-wegen is minimaal, maar een sterke voorkeur voor locaties aan A-wegen, in het bijzonder bij buitenlandse vestigingsverzoeken. • Interne ontsluiting op het bedrijventerrein moet geschikt zijn om veel groot vrachtverkeer te accommoderen. Brede wegen en ruime rotondes of kruispunten. • Minimale menging met andere verkeerstypes (fietsers, voetgangers) voor de verkeersveiligheid.

Eigenschappen pand en kavel

Multimodale ontsluiting

• Nabijheid is een pré voor huidige of toekomstige vervoersstromen. In enkele gevallen, zoals specifieke recycling, beton/afval en veelal in procesindustrie (bijvoorbeeld diervoeders, chemische bedrijven) een noodzakelijkheid voor aanlevering van grondstoffen.

Bereikbaarheid OV

• Bereikbaarheid ov is een pré, geen doorslaggevend criterium.

Eigenschappen pand

• Grootschalige panden met voldoende vrije ruimte voor productielijnen of verwerking van producten. • Vrije hoogte van circa 12 meter (circa 14 meter inclusief dak) is de standaard bij nieuwbouw. • Hogere maximale bouwhoogte noodzakelijk voor bijvoorbeeld schoorstenen, kranen of silo’s.

Eigenschappen kavel

• Kavelomvang is zeer divers en sterk afhankelijk van positie in de productieketen (van R&D tot volledige productie). Uitgifte in recente jaren veelal tot twee hectare. • Voldoende buitenruimte voor opslag van grondstoffen of eindproducten.

Beeldkwaliteit

• Voornamelijk functionele uitstraling van kavel en vastgoed. • Veel verharde buitenruimte nodig voor de opslag van goederen of het manoeuvreren van materieel.

Milieucategorie

• Milieucategorie oplopend tot 4.2, in uitzonderingen tot 5

Eigendomssituatie

• Voornamelijk in privaat eigendom, zeker bij grotere industriële panden . Huur van derden of vastgoedontwikkelaar incidenteel soms voor. Indicatief is deze verdeling circa 80% privaat eigendom en 20% huur.

57

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Veel variatie en verschillen binnen logistieke bedrijvigheid Waar het gaat om logistieke activiteiten is er geen eenduidig profiel op te stellen. De marktregio van een distributiecentrum is bijvoorbeeld niet bepalend voor de omvang van het pand. Ook de werkgelegenheidsstructuur in een distributiecentrum kan sterk verschillen tussen de verschillende activiteiten. Grofweg gaan we uit van een vierdeling in functionele activiteiten. Hierbij is de afbakening breder dan sec de sector ‘vervoer en opslag’. Uit casestudies is namelijk gebleken dat ook producenten en verladers of retailers logistieke ruimte huren of kopen. •

•

•

•

Logistiek dienstverleners en transporteurs: veel logistieke ruimte wordt bezet vanuit ondernemingen uit de sector vervoer en opslag. Het zijn zowel transporteurs als logistiek dienstverleners. Enkele grote spelers (zoals DHL, XPO, DSV) hebben meerdere distributiecentra van waaruit zij de logistiek van klanten verzorgen, bijvoorbeeld business-tobusiness of business-to-consumer. Distributiecentra voor klanten zijn hoofdzakelijk multitenant (meerdere klanten in één distributiecentrum) en soms single-tenant (een distributiecentrum voor één klant). Retailers: diverse retailers hebben een eigen distributienetwerk opgezet of bevoorraden winkels vanuit een eigen distributiecentrum. Vaak huren zij alleen transporteurs in om producten te vervoeren. We denken in dit verband aan grote retailers in de winkelstraten (zoals H&M, Primark, Action en Inditex), maar ook aan supermarktketens (bijvoorbeeld Jumbo, AH, Lidl). E-retailers en parcel: de opkomst van e-commerce heeft geleid tot een ander distributiemodel (van winkelbelevering naar belevering direct aan de consument). Een deel van de rechtstreekse belevering aan de consumenten gaat via parcel/pakketdiensten.

Binnen deze groep zijn er dus partijen die zelfstandig een e-commerce-netwerk opzetten (bijvoorbeeld Home Shopping Centers van AH, Picnic), platforms met voor specifieke goederen een eigen bezorgdienst (zoals Zalando, Bol.com, Coolblue en Wehkamp) en sorteer- en pakketcentra (zoals DHL Parcel, DPD, PostNL). Producenten en verladers: diverse productiebedrijven hebben een eigen distributiecentrum, nabij de productieactiviteiten of centraal in een verzorgingsgebied. Ook worden logistieke activiteiten uitbesteed aan een dienstverlener of transporteur. We denken in dit geval aan distributiecentra van Danone, FrieslandCampina, ASML, Scania of Medtronic. Afhankelijk van het product en de marktoriëntatie kan een dergelijk distributiecentrum een regionale, landelijke of Europese oriëntatie hebben. Ook kan er een relatie zijn met een nabij gelegen productieactiviteit of kan de vestiging meer footloose zijn en vanwege de grote bevolkingsconcentratie in Noordwest-Europa in combinatie met de mainports in Nederland gevestigd zijn.

Figuur 22: afbakening logistieke functies

Bron: Stec Groep, 2023

58

59

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Type logistieke functies in distributiecentrum niet bepalend voor marktgebied Bovenstaande verdeling van logistieke functies kunnen zowel een: • Regionaal marktgebied bedienen. Denk aan een distributiecentrum van de Sligro, die vanuit Vianen de winkels in Midden-Nederland bevoorraad. • Landelijk marktgebied. Zoals het Koelcentrum Zederik, waar vanuit Gorinchem gekoelde warehousing en verpakking van fruit wordt verzorgt voor heel Nederland. • Europees marktgebied. Zoals Royal Leerdam, waar het in Leerdam geproduceerde glaswerk verpakt, opgeslagen en gedistribueerd wordt over de hele wereld) Om deze verschillen in marktgebied in beeld te brengen, maken we onderscheid in Europese distributiecentra (EDC), nationale distributiecentra (NDC) en regionale distributiecentra (RDC). Voor alle drie type logistiek is een XXL-verschijningsvorm mogelijk. Er zijn veel overeenkomsten tussen een NDC en RDC. Deze beide type logistiek zijn dan ook opgenomen onder hetzelfde profiel. Vanwege de centrale (landelijke) ligging van Groote Haar, voorzien we niet dat de locatie interessant is voor nieuwe EDC’s. Deze bedrijven kijken primair naar de regio Tilburg / Venlo of meer richting de Duitse grens. EDC’s blijven dan ook buiten beschouwing in deze analyse.

D.3 Kleinschalige logistiek en stadsdistributie Kleinschalige logistiek en stadsdistributie Voorbeeld + visualisatie binnen Gorinchem

Omschrijving bedrijfsactiviteiten

Als gevolg van een toenemende zoektocht naar last-mile oplossingen en same-day delivery heeft de afgelopen jaren de kleinschalige stadsdistributie een vlucht genomen. In tegenstelling tot reguliere logistiek, heeft de stadsdistributie voornamelijk een lokaal (gemeentelijk) verzorgingsgebied. Kwalitatieve verdeling werkgelegenheid

Werkgelegenheid, functieomschrijving & opleidingsniveau

Contractstatus

Aantal werknemers per hectare kavel

40 werknemers

Functieniveau

Opleidingsniveau

Verdeling

Operationeel

Geen startkwalificatie - MBO2/3

40%

Tactisch

MBO 3/4

40%

Strategisch

HBO – WO

20%

Aandeel vast contract (%)

40 - 60%

Aandeel arbeidsmigranten (%)

0 - 20%

Stadsdistributie maakt relatief veel gebruik van flexibele werknemers (denk aan de Picnic student-chauffeurs of tijdelijke bijbaan als postbezorger). Deze hebben vaak geen vast contract. De inzet van arbeidsmigranten is relatief beperkt, zeker bij de stadsdistributie. Indirecte werkgelegenheid

Door de beperkte omvang van de hubs zijn er relatief weinig activiteiten gaande die niet binnen de ‘core business’ van stadsdistributie vallen (zoals douane bij een grootschalige logistiek). Standaard activiteiten zoals schoonmaak en ongediertepreventie worden (lokaal) uitbesteed, maar er wordt minder spin-off gecreëerd in vergelijking met een grotere logistieke vestigingen.

Indirecte werkgelegenheid per baan bij een industrieel bedrijf 0,3

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

60

Toegevoegde waarde Bijdrage regionaal product

Omzet per werknemer

€60.000

Stadsdistributie en kleinschalige logistiek is voor een groot gedeelte toegespitst op consumenten-activiteiten in de vorm van FMCG (fast moving consumer goods) of pakketpost (denk bijvoorbeeld aan Picnic of PostNL). De omzet ligt relatief hoog indien er same-day delivery activiteiten plaatsvind. Er is dan sprake van een snelle doorstroom van goederen in de hub. Sociale binding

Binding aan de regio

Stadsdistributie is (postsorteercentra buiten beschouwing gelaten) een trend die pas enkele jaren van de grond komt, voor een groot gedeelte gekoppeld aan de opkomst van e-commerce en de behoefte aan same/next-day delivery. Hierdoor zijn al in de regio aanwezige stadsdistributeurs voornamelijk aan de regio gebonden omdat de klanten in de regio woonachtig zijn en eventuele huurcontracten of afschrijvingskosten van vastgoed. Indien de afzetmarkt te klein wordt voor een stadsdistributeurs zal hij waarschijnlijk verdwijnen uit de regio.

Ruimtelijk programma van eisen kleinschalige logistiek en stadsdistributie Indicator Bereikbaarheid

Vestigingscriterium Ontsluiting per weg

• snelweg of vierbaans N-weg binnen 5 minuten rijafstand is noodzakelijk voor de bevoorrading van de distributiecentra. Stadsdistributie-centra worden vaak bevoorraad vanuit NDC/RDC’s. • Ligging nabij of tegen woonkernen aan voor snelle last-mile belevering. Ook rekening houdend met de vervoerswijze van deze belevering (per elektrische vrachtwagen met beperkte actieradius of bakfiets).

Eigenschappen pand en kavel

Multimodale ontsluiting

• Voor deze doelgroep geen relevant criterium.

Bereikbaarheid OV

• Voor deze doelgroep geen relevant criterium.

Eigenschappen pand

• Vrije hoogte van circa 6 tot 8 meter (circa 14 meter inclusief dak) is voldoende. Stadsdistributiehubs zijn vaak gevestigd in oudere logistieke panden, die te klein zijn voor moderne reguliere logistieke bedrijvigheid.

Eigenschappen kavel

• Kleine huisvesting (<0,5 hectare kavel). Weinig laaddocks geschikt voor grotere vrachtwagens, uitlevering goederen vaak door kleinere (duurzame) voertuigen.

Beeldkwaliteit

• Voornamelijk functioneel

Milieucategorie

• Milieucategorie 3.1 of 3.2

Eigendomssituatie

• Overwegend in eigendom van vastgoedontwikkelaar. Eindgebruiker huurt voor een kortere periode van 2 tot 5 jaar. Indicatief is deze verdeling circa 30% privaat eigendom en 70% huur.

61

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

D.4 Nationale- en regionale distributiecentra (RDC / NDC) Nationale- en regionale distributiecentra (geen XXL) Voorbeeld + visualisatie binnen Gorinchem

Omschrijving bedrijfsactiviteiten

Deze distributiecentra bedienen hoofdzakelijk klanten in een kleinere regio zoals Nederland (bij een NDC) of Midden-Nederland (bij een RDC). Kwalitatieve verdeling werkgelegenheid

Werkgelegenheid, functieomschrijving & opleidingsniveau

Contractstatus

Aantal werknemers per hectare kavel

25 werknemers

Functieniveau

Opleidingsniveau

Verdeling

Operationeel

Geen startkwalificatie - MBO2/3

60%

Tactisch

Mbo 3/4

25%

Strategisch

Hbo – wo

15%

Aandeel vast contract (%)

60 - 70%

Aandeel arbeidsmigranten (%)

10 – 50%

Het aandeel vaste contracten in distributiecentra varieert. Een aanzienlijk deel van de medewerkers heeft een vast contract. In bepaalde gevallen maken distributiecentra gebruik van seizoensgebonden arbeid. Ook wordt er bij piekmomenten gebruik gemaakt van flexwerkers, jongeren met bijbaantjes en arbeidsmigranten. Het aandeel vaste contracten is dan lager. Indirecte werkgelegenheid

NDC’s / RDC’s besteden over het algemeen minder diensten uit aan lokale bedrijvigheid in vergelijking met een EDC, maar willen meer van de activiteiten buiten hun ‘core business’ uit laten voeren door eigen personeel. Denk hierbij aan het zelf opleiden en contracteren van onderhoudspersoneel of eigen catering. Hierdoor is het aantal directe banen binnen een NDC / RDC per hectare vaak hoger in vergelijking met een EDC, maar de indirecte werkgelegenheid enigszins lager.

Indirecte werkgelegenheid per baan bij een industrieel bedrijf 0,35

Toegevoegde waarde Bijdrage regionaal product

Omzet per werknemer

€70.000

De omzet per werknemer is afhankelijk van welk type goederen door het NDC / RDC gaan. E-commerce (B2C) heeft een groot aandeel binnen NDC. Deze heeft vaak een snelle doorloop en veel retourstromen die verwerkt moeten worden, wat tot een hogere omzet per werknemer zorgt. Sociale binding

Binding aan de regio

Nieuwe NDC’s / RDC’s in de regio kennen minder regionale binding en zijn daarom eerder footloose. Het zwaartepunt van de afzet speelt een belangrijke rol bij de locatieen regiokeuze. Een bedrijf zal niet snel naar een andere regio verhuizen. Het vastgoed of huurcontract (vaak 10 tot 15 jaar) is voor bedrijven ook een reden om vast te houden aan een locatie. NDC’s / RDC’s hebben over het algemeen een hoger aandeel (lokaal) personeel met een vast contract en leiden zelf personeel op voor functies vallend buiten de ‘corebusiness’ van het DC. Hierdoor heeft een NDC / RDC vaak een groot lokaal personeelsbestand.

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Ruimtelijk programma van eisen RDC / NDC Indicator Bereikbaarheid

Vestigingscriterium Ontsluiting per weg

• Directe ligging aan een snelwegoprit is pré, snelweg of vierbaans Nweg binnen 5 minuten rijafstand is noodzakelijk. • Interne ontsluiting op het bedrijventerrein moet geschikt zijn om veel groot vrachtverkeer te accommoderen. Brede wegen en ruime rotondes of kruispunten.

Eigenschappen pand en kavel

Multimodale ontsluiting

• Multimodale ontsluiting is een pré. Het belang van multimodale ontsluiting neemt naar verwachting toe in de toekomst, in lijn met de Europese Green Deal.

Bereikbaarheid OV

• Bereikbaarheid OV is een pré, geen doorslaggevend criterium voor de locatiekeuze-afweging van logistieke bedrijvigheid.

Eigenschappen pand

• Afmeting magazijn: circa 5.000 – 50.000 m², met compartimenten van circa 2.000 m². Hierdoor is deelverhuur mogelijk. • Vrije hoogte van circa 12 meter (circa 14 meter inclusief dak) is de standaard bij nieuwbouw. Hogere gebouwen komen wel voor in de markt, bijvoorbeeld tot 18 meter of (met een tussenvloer) tot circa 25 á 30 meter.

Eigenschappen kavel

• Minimaal 1 hectare, oplopend tot 30 hectare op diverse plekken in Nederland • Circa de helft van het kavel van is bebouwd. Veel buitenruimte is nodig voor manoeuvreerruimte, parkeren of docking van vrachtwagens.

Beeldkwaliteit

• Wisselend. Voor retailers of E-tailers (zoals Bol.com, Coolblue e.d.) is het distributiecentrum ook hun visitekaartje. Hoge beeldkwaliteit wordt hierbij nagestreefd. Logistiek dienstverleners (XPO, DSV e.d.) over het algemeen meer praktische uitstraling. • Kavel ingericht op vrachtverkeer, veel steen of beton. Aan de randen van het kavel ruimte voor groenstroken of waterberging.

Milieucategorie

• Minimale milieucategorie 3.2, oplopend tot 4.2 afhankelijk van het type goederen

Eigendomssituatie

• Overwegend in eigendom van vastgoedontwikkelaar. Eindgebruiker huurt voor een periode van minimaal 10 tot 15 jaar. • Eigendomssituatie (voornamelijk meer kleinschalige) NDC’s / RDC’s verschuift langzaam van huur naar koop door de eindgebruiker. Indicatief is deze verdeling circa 10% privaat eigendom en 90% huur.

62

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Colofon Datum: 18 december 2023 Projectnummer: 23.032 Opdrachtgever: Gemeente Gorinchem Opdrachtnemer: Stec Groep B.V. Adviseurs: David van Doesburg en Mick Peters Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

63