6. Kwalitatief marktonderzoek 2023 Stec

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

18 december 2023

2

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Inhoudsopgave 1. Inleiding

3

2. Beknopt advies en ontwikkelperspectief Groote Haar

4

3. Uitgebreid ontwikkel- perspectief Groote Haar

7

3.1 Uitgangspunt: Groote Haar draagt maximaal bij aan gemeentelijke ambities 3.2 Ontwikkelpersectief: Groote Haar als regionaal monofunctioneel bedrijventerrein voor (middel)grote bedrijvigheid 3.3 Adviezen onderliggend aan het ontwikkelperspectief

7 8 12

Bijlage A: Samenvatting van bijlagehoofdstukken

19

Bijlage B: Economisch profiel Gorinchem

22

B.1 Werkgelegenheidsstructuur B.2 Gorinchem heeft centrale rol in regionale werkgelegenheid B.3 Positief saldo verhuisbewegingen bedrijven B.4 Verhuizingen binnen gemeente Gorinchem B.5 Kleinschaligheid inkomende bedrijven ook zichtbaar in opgenomen vastgoed B.6 Leegstand bedrijfsvastgoed Gorinchem historisch laag B.7 Bevolkingsprognose, beroepsbevolking en arbeidsmarkt B.8 Mismatch tussen opleidingsniveau en werkgelegenheid Gorinchem B.9 Sterke-zwakteanalyse bedrijventerreinen

Bijlage C: Kwantitatieve vertaling toekomstige ruimtevraag C.1 Vertaling provinciale behoefteraming C.2 Groote Haar als regionaal terrein zorgt voor regionale ruimtevraag C.3 Additionele ruimtevraag als gevolg van transformatie: circa 8,5 hectare C.5 Impact trends en ontwikkelingen op toekomstige ruimtevraag

23 26 27 30 31 34 36 38 39

42 42 45 49 50

Bijlage D: Kwalitatieve vertaling toekomstige ruimtevraag 54 D.1 Bouw- en reparatie bedrijven D.2 Industrie D.3 Kleinschalige logistiek en stadsdistributie D.4 Nationale- en regionale distributiecentra (RDC / NDC)

54 56 59 61

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

1. Inleiding Aanleiding en uw vraagstelling De gemeente Gorinchem verwacht eind 2026 te kunnen starten met de uitgifte van kavels op bedrijventerrein Groote Haar. Deze ontwikkeling biedt kansen voor de versterking van het economisch ecosysteem van Gorinchem en de regio. De ontwikkeling van Groote Haar brengt een brede vraag naar bedrijfskavels met zich mee. Niet alleen vanuit Gorinchem zelf, maar ook vanuit de omliggende regio en daarbuiten is de vraag naar nog uitgeefbare bedrijfskavels hoog. De logistieke sector groeit hard, maar Gorinchem heeft niet de ambitie om maar enkele kavels uitgeven voor slechts een paar (hele) grote bedrijven. Tegelijk is er dynamiek binnen de bestaande bedrijventerreinen in Gorinchem. Bedrijven groeien uit hun jas. Er wordt gekeken naar (verouderde) bedrijventerreinen voor transformatie en er is veel vraag voor de laatste kavels die de gemeente nog uitgeefbaar heeft op bedrijventerrein Gorinchem Oost II. Kortom: Groote Haar zal waarschijnlijk in een grote behoefte voorzien. De gemeente kan de kavels echter maar één keer uitgeven en wil daarom goed geïnformeerd en onderbouwd keuzes kunnen maken. Ook moet de ontwikkeling van Groote Haar niet leiden tot een leegloop of desinvesteringen op de bestaande bedrijventerreinen.

Met circa 170 hectare uitgegeven terrein, ruim 8.000 banen bij ruim 400 bedrijven blijven die natuurlijk ook een belangrijke pijler onder de Gorcumse economie. Leeswijzer In hoofdstuk twee is het beknopte advies voor een ontwikkelperspectief voor Groote Haar opgenomen. Hierin staat in bulletpoints de belangrijkste bevindingen en hieruit voortkomende adviezen. In hoofdstuk drie leest u het uitgebreide advies over het ontwikkelperspectief. Hierin staan negen adviezen uitgewerkt die gecombineerd kunnen bijdragen aan een maximale sociaaleconomische- en duurzame brede welvaart van Groote Haar voor de gemeente Gorinchem. Alle onderliggende analyses zijn opgenomen in bijlagen A t/m D.

3

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

2. Beknopt advies en ontwikkelperspectief Groote Haar In dit hoofdstuk wordt zeer beknopt het ontwikkelperspectief, advies en achterliggende (markt) ontwikkelingen geschetst voor Groote Haar. In hoofdstuk drie wordt het ontwikkelperspectief meer in detail uitgewerkt. Grote regionale marktvraag naar bedrijfskavels In de grotere (markt)regio rondom Groote Haar is een groot tekort aan uitgeefbare bedrijfskavels. Vooral in het middelgrote tot grootschalige kavelsegment is een groot tekort. In alle omliggende provincies is de vraag naar bedrijfskavels groter dan het huidige aanbod. Ook geplande nieuwe planontwikkelingen zijn niet voldoende om in de volledige vraag te kunnen voorzien. •

•

•

Dit maakt Groote Haar voor vele partijen vanuit die grotere (markt)regio een interessante vestigingsplaats. Niet alleen vanuit de krapte op de markt maar ook vanuit de ruime planregels, de gunstige ligging nabij grotere steden en een goede infrastructurele ontsluiting (A27 / A15). Specifiek maakt dit Groote Haar extra interessant voor grotere logistieke bedrijven. Groote Haar is echter niet alleen interessant voor regionale bedrijven, ook voor lokale bedrijven met een ruimtevraagstuk als gevolg van groei van bedrijfsactiviteiten is Groote Haar een interessante vestigingslocatie. Kortom: er is zowel vanuit het lokale als regionale bedrijfsleven veel interesse in een vestiging op Groote Haar. Te veel om alles te kunnen faciliteren op het terrein. Hiermee verkeert de gemeente in een luxepositie over kaveluitgifte. Er kan gekozen worden welke bedrijven de gemeente gevestigd wil zien worden op Groote Haar.

Gemaakte keuzes in de Economische Visie geven richting aan ontwikkeling Groote Haar In de Economische Visie (2021) van de gemeente Gorinchem wordt een bepaalde richting meegegeven in de ontwikkeling van Groote Haar. In deze visie is opgenomen dat: • • •

•

• • •

Op Groote Haar komt geen grootschalige logistiek. Kleinschalige logistieke dienstverlening en stadsdistributie behoren wel tot de mogelijkheden. Gorinchem trekt bedrijven aan die aansluiten op het opleidingsniveau van de inwoners en de beroepsbevolking van Gorinchem. Groote Haar is in eerste instantie bedoeld om al gevestigde bedrijven in Gorinchem te behouden en te laten doorgroeien. Het terrein zal ook ruimte bieden aan bedrijven die als gevolg van de (gedeeltelijke) transformatie van bestaande bedrijventerrein zullen moeten verplaatsen. Overige verzoeken tot het verplaatsen van Gorcumse bedrijven naar Groote Haar worden afgewogen in nadere prioriteitsstelling vanwege de wens voor behoud van kwaliteit op bestaande bedrijventerreinen. Nieuwe bedrijven op Groote Haar moeten de economische structuur van Gorinchem versterken. Nieuwe bedrijven moeten voldoende werkgelegenheid met zich meebrengen. Nieuwe bedrijven moeten een bijdrage leveren aan de verbinding van onderwijs, ondernemers, overheid en organisaties ten behoeve van de innovatiekracht.

4

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Advies ontwikkelrichting op basis van marktbeeld en gemaakte keuzes Op basis van de gemaakte keuzes en ambities vanuit de Gorcumse economische visie en de ontwikkelingen op de bedrijventerreinenmarkt, adviseren we de volgende ontwikkelrichting voor Groote Haar. De luxepositie waarin Gorinchem zich bevindt (meer regionale vraag dan aanbod van bedrijfskavels) zorgt dat er met de ontwikkeling kan worden gestuurd op diverse ambities. Aan de ene kant sociaal-economische ambities (zoals lokale werkgelegenheid), maar bijvoorbeeld ook duurzaamheidsambities. Zo draagt de ontwikkeling van Groote haar maximaal bij aan de Gorcumse en regionale brede welvaart. •

•

•

• •

•

•

•

•

Ontwikkel Groote Haar tot een monofunctioneel bedrijventerrein dat ruimte biedt aan middelgrote tot grootschalige bedrijven. Bedrijven die zich mogen vestigen op Groote Haar, leveren een significante bijdrage aan het creëren van werkgelegenheid die zo optimaal mogelijk aansluit bij de lokale arbeidsmarkt. Op Groote Haar is alleen plek voor middelgrote tot grootschalige bedrijven. Voor kleinere bedrijven en dus kleinere panden (maar bijvoorbeeld ook bedrijfsverzamelgebouwen) is geen plek op het terrein. Voor kleinere bedrijfspanden is voldoende ruimte op de andere Gorcumse bedrijventerreinen. Met name bedrijven actief in de industriële/productiesector en de bouwnijverheid sluiten wat betreft de vraag naar arbeid goed aan bij het opleidingsniveau van de Gorcumse arbeidsmarkt. Deze sectoren sluiten ook goed aan bij de ruimte milieucategorie op Groote Haar. De vestiging van XXL-logistiek op Groote Haar is zowel vanuit het oogpunt op van arbeidsintensiteit en aansluiting bij de lokale arbeidsmarkt niet wenselijk. Om maximaal bij te dragen aan het creëren van de Gorcumse werkgelegenheid adviseren we in de gunningscriteria te werken met minimaal veertig tot vijftig arbeidsplaatsen per hectare. Zet Groote Haar primair in voor het faciliteren van de (boven)lokale ruimtevraag vóór de ruimtevraag van regionale of landelijke ruimtevragers.

Ruimtelijk sturen op het voorrang verlenen voor lokale bedrijven bij uitgifte is echter niet mogelijk. Wel kan worden gedacht aan bepaalde voorwaarden in de uitgifte/gunningscriteria. Zo kan een criterium worden opgenomen dat een bedrijf extra punten kan verdienen als dit bedrijf bestaand (bedrijfs)vastgoed in Gorinchem achterlaat. Groote Haar heeft ruime planregels op een groot deel van de kavels. Met name voor de milieucategorisering zijn de regels ruim: deze loopt zelfs op tot 5.2 in het noordoostelijke deel van het terrein. Gebruik en benut deze beschikbare milieuruimte optimaal en verkoop de kavels met veel milieuruimte ook daadwerkelijk aan bedrijven die deze hinderruimte nodig hebben. Dit zijn met name bedrijven actief in de (maak)industrie, productie, bouwnijverheid en ruimteintensieve circulaire bedrijvigheid. Er is geen plaats voor consumentengerichte bedrijvigheid op Groote Haar. Het terrein is immers alleen ontsloten via de snelweg en biedt daarmee geen basis voor bijvoorbeeld autobedrijven, kringloopwinkels, fitnesstudio’s en een meubelzaak. Hiermee wordt ook het mengen van consumentenverkeer (vaak op de fiets) met zwaarder vrachtverkeer voorkomen. Koester de uitgeefbare ruimte op Groote haar en ga intensief om met de inrichting van de kavels.

Door anders om te gaan met parkeren is doorgaans de meeste intensiverings- en ruimtewinst te behalen op bedrijventerreinen. Zo draagt het ontwikkelen van een collectieve parkeerplaats bij aan het verlagen van de parkeerdruk op de kavel van een ondernemer waardoor er meer ruimte voor bedrijfsactiviteiten ontstaat. Maar ook in, onder of op bedrijfspanden is ruimte voor parkeren te ontwikkelen. Overweeg het uitsluiten van parkeren op het maaiveld in het Omgevingsplan. Hiervoor is echter wel een wijziging nodig van dit plan. Op Groote haar is aandacht voor voldoende groen- en blauwvoorzieningen, zowel in de publieke ruimte als private kavels. Dit draagt ten eerste bij aan de algemene uitstraling van het terrein. Daarnaast zorgt het voor het tegengaan van hittestress, wateroverlast, het bevorderen biodiversiteit en het creëren van een prettige werkomgeving. Zeker in een krappe arbeidsmarkt waar Gorinchem zich in bevindt is dit van belang. Voor groen- en blauwvoorziening in de publieke ruimte is de gemeente Gorinchem zelf aan zet. Maar ook voor private kavels kunnen eisen worden gesteld vanuit het omgevingsplan, beeldkwaliteitsplan en de uitgiftecriteria op

5

6

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

•

het gebied van duurzaamheidseisen, circulaire bouwvormen of bijvoorbeeld de afhandeling en opvang van regenwater op eigen kavel. Landelijk gezien is de verhouding tussen koop- en huur op een bedrijventerrein circa 70% koop en 30% huur. Tussen sectoren zijn wel grote verschillen zichtbaar. Zo is bijvoorbeeld de logistieke markt grotendeels een huurmarkt, terwijl de industriële markt overwegend bestaat uit kooppanden. Eigenaar-gebruikers hebben doorgaans meer aandacht voor de uitstraling van hun pand en kavel, dit is immers (een deel van) hun pensioen. Tegelijkertijd heeft een verhuurder ook baat bij de verhuurbaarheid van zijn vastgoed. De verhuurdersmarkt bedient een aanzienlijk deel van de kansrijke sectoren op Groote Haar (zie ook tabel 1). Laat de eigendomssituatie dan ook niet leidend zijn in de ontwikkeling en uitgifte van Groote Haar. Spreek wel privaatrechtelijk af met de ontwikkeling van (met name grotere) logistieke panden door ontwikkelaars dat er een eindgebruiker in beeld moet zijn voordat er ontwikkeld kan worden. Hiermee wordt speculatieve ontwikkeling voorkomen.

Samenvattend zien we (in onderstaande tabel) drie kansrijke bedrijfssectoren op Groote Haar. Zie hoofdstuk 3.2 voor een uitgebreide uitwerking van de kansrijke sectoren en Indicatieve deelgebieden voor deze sectoren. Tabel 1: kansrijke sectoren voor Groote Haar

Deelgebied

Type bedrijven

Kenmerken

Regulier gemengd (ook vanuit vervangingsvraag)

Middelgrote tot grootschalige regulier bedrijvigheid. Denk aan bouwnijverheid, (groot)handel, stadslogistiek

•

Milieucategorie: voornamelijk tot 3.2 Uitschieters tot 4.1 mogelijk

•

Kavelomvang: 2.500 m² tot 2ha

•

Pandeigendom: circa 70% koop, 30% huur

Middelgrote logistieke dienstverleners. Denk aan het Koelcentrum Zederik, LCG Leerdam, Vlot Logistics)

•

Milieucategorie: vrijwel altijd 3.1

•

Kavelomvang: 1 hectare tot 3 hectare

•

Pandeigendom: circa 10% koop, 90% huur

Middelgrote tot grootschalige industrie- assemblage en productie. Denk aan Apotheek A15, Westfort, Impexstaal)

•

Milieucategorie: voornamelijk 4.1 of 4.2. Uitschieters naar 3.2 of juist 5.1 of 5.2 mogelijk.

•

Kavelomvang: 5.000m² tot 10 hectare

•

Pandeigendom: circa 80% koop, 20% huur

Middelgrote logistiek

Middelgrote tot grootschalige industrie en ruimte-intensieve circulaire bedrijvigheid

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

3. Uitgebreid ontwikkelperspectief Groote Haar 3.1 Uitgangspunt: Groote Haar draagt maximaal bij aan gemeentelijke ambities Groote Haar is de laatste grootschalige uitbreidingslocatie in de bedrijventerreinenportefeuille van de gemeente Gorinchem. De ontwikkeling van Groote Haar vindt plaats in een periode van een (zeer) krappe markt voor bedrijfskavels. Zowel op (boven)lokaal schaalniveau (in de Alblasserwaard) als kijkend naar een bredere regio is er een groot tekort aan uitgeefbare bedrijfskavels. Als gevolg van deze krapte zal de interesse in de circa 37 hectare uitgeefbare grond op Groote Haar groot zijn vanuit zowel reguliere, logistieke en industriële bedrijvigheid. Streef als Gorinchem dan ook een hoog ambitieniveau na voor Groote Haar als laatst uitgeefbare bedrijventerrein, zodat het terrein maximaal kan bijdragen aan gemeentelijke (en regionale) ambities. Dit betekent dat er selectief omgegaan kan worden met het faciliteren van (type) bedrijven op Groote Haar. Daarnaast kunnen er eisen worden gesteld aan bijvoorbeeld de kwaliteit en duurzaamheid van het vastgoed. In dit hoofdstuk wordt beschreven welk ontwikkelperspectief het best passend is voor Groote Haar kijkend naar de gemeentelijke en regionale economie en ambities. Welke doelgroepen zijn het best passend voor Groote Haar en wat dit betekent voor de ruimtelijke randvoorwaarden en inrichting van het terrein?

Relevante gemeentelijke ambities voor Groote Haar De ontwikkeling van Groote Haar biedt goede koppelkansen met de door de gemeente opgestelde Economische Visie (2021). Zo kan invulling worden gegeven aan de volgende ambities: •

•

•

Het behouden van de al in Gorinchem en regio gevestigde bedrijven. Het is voor Gorinchem van groot belang dat de al aanwezige Gorcumse bedrijven behouden blijven. Alleen al vanuit werkgelegenheidsperspectief bezien is het belangrijk dat de grote bedrijven letterlijk en figuurlijk de ruimte krijgen om zich te ontwikkelen en andere bedrijven aan zich te binden. Groote Haar biedt hier de uitgelezen kans toe om (de doorgroei van het) bestaande bedrijfsleven te faciliteren. Ook is de ambitie uitgesproken dat aanbod wat betreft opleidingsrichting en opleidingsniveau zo optimaal mogelijk aansluit op de behoeften van de gevestigde Gorcumse bedrijven. Het uitrollen van de rode loper voor nieuwe bedrijven. Gorinchem richt zich – naast het behouden van de reeds aanwezige bedrijvigheid – op het aantrekken van bedrijven die de robuustheid van de Gorcumse economische structuur versterken. Innovatie en duurzaamheid staan daarbij centraal maar ook de aansluiting op de arbeidsmarkt is een belangrijk uitgangspunt. Met name vanwege het beperkte aantal arbeidsplaatsen en de grootschaligheid van de gevraagde bedrijfskavels richt Gorinchem zich niet op het aantrekken van XXL-distributiecentra. Het benutten van de kansen van de Next Economy. De nadruk van de economische groei is in de toekomst veel meer gericht op het stimuleren van innovatie en duurzaamheid en op de groei van de productiviteit.

Ook de overgang van een lineaire economie naar een circulaire economie biedt zeker in dit kader kansen voor Gorinchem. De gemeente heeft met name een faciliterende rol, maar ook een voorbeeldfunctie. Onder andere met de ontwikkeling van Groote Haar als een duurzaam en innovatief bedrijventerrein.

7

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

8

Vertaling gemeentelijke ambities naar Groote Haar voor maximale bijdrage brede welvaart Op basis van de gemeentelijke (en regionale) ambities kan een ambitieniveau voor de ontwikkeling van Groote Haar worden opgesteld. De onderstaande ambities vormen dan ook het uitgangspunt in het ontwikkelperspectief. Aan de hand van deze ambities wordt Groote Haar ontwikkeld als terrein dat maximaal bijdraagt aan het versterken van de Gorcumse economie en een terrein dat ontwikkeld wordt als een duurzaam bedrijventerrein.

Tabel 2: geldende ambities als uitgangspositie bij de ontwikkeling van Groote Haar Ambitie

Toelichting

Aansluiting bij de arbeidsmarkt

Vraag en aanbod op de arbeidsmarkt moeten zoveel mogelijk in balans zijn. De ambitie is om bedrijvigheid op Groote Haar zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de lokale beroepsbevolking en het lokale opleidingsniveau.

Hoge arbeidsintensiteit voor maximale bijdrage aan de brede welvaart in Gorinchem

De ontwikkeling van Groote Haar biedt kans om de economische structuur van Gorinchem te verbreden en de verdiepen. Het streven is naar een zo hoog mogelijke arbeidsintensiteit door het faciliteren van bedrijven met veel banen per hectare.

Duurzaam, circulair en toekomstbestendig bedrijventerrein

Groote Haar wordt een duurzaam, circulair en toekomstbestendig bedrijventerrein. Zowel qua openbare ruimte, ruimtelijke inpassingen van private kavels en panden als de bedrijfsvoering van bedrijven.

Extra randvoorwaarde: geen ruimte voor XXL-distributiecentra Gorinchem streeft naar een hoge arbeidsintensiteit, waarbij de banen bij nieuwe bedrijven op Groote Haar zo optimaal mogelijk aansluiten bij de Gorcumse beroepsbevolking. XXL-logistiek heeft in relatief lage arbeidsintensiteit in vergelijking met bijvoorbeeld de maakindustrie. Ook sluit het opleidingsniveau van de gemeente (voornamelijk middelbaar) niet direct aan op dat van XXLdistributiecentra (voornamelijk praktisch). Door deze mismatch is de kans groot dat XXL-logistiek op Groote Haar voor een aanzienlijk deel gebruik zal maken van arbeidsmigranten. Landelijk zien we dat het aandeel arbeidsmigranten in XXL-distributiecentra kan oplopen tot circa 50%. Het huisvesten van XXL-logistiek op Groote Haar staat dan ook haaks op de gemeentelijke ambities wat betreft economie en werkgelegenheid.

Wel ruimte voor kleinschalige logistiek en stadsdistributie Op Groote Haar is wel ruimte voor kleinschalige logistiek en stadsdistributie. Stadslogistiek is essentieel voor bijvoorbeeld horeca en detailhandel in de stad. Daarnaast maken veel bewoners er gebruik van. Groote Haar is enkel ontsloten via de snelweg. Diensten met niet snelwegwaardige voertuigen (zoals de Picnic bezorgwagens) kunnen zich hierdoor niet vestigen op Groote Haar. De meeste stadsverzorgende logistiek heeft echter wel snelwegwaardige voertuigen, waardoor dit meestal geen beperkende factor is.

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

3.2 Ontwikkelpersectief: Groote Haar als regionaal monofunctioneel bedrijventerrein voor (middel)grote bedrijvigheid Groote Haar is het laatste bedrijventerrein dat ontwikkeld kan worden binnen de gemeente Gorinchem. Zowel vanuit de Gorcumse ondernemers als vanuit een bredere marktregio is er grote interesse in het terrein als vestigingslocatie. Op grote delen van het terrein is een hoge milieucategorie toegestaan (vrijwel overal mogen bedrijven in de milieucategorie 4.1 oplopend tot 5.2) zich vestigen. Hiermee leent het terrein zich bij uitstek voor bedrijven die daadwerkelijk behoefte hebben aan een bepaalde hinderruimte en zich niet zomaar overal kunnen vestigen. Regionaal gezien is er aanzienlijke vraag naar dit type kavels omdat er nauwelijks meer kavels (met deze gewenste omvang en milieuruimte) beschikbaar zijn. Tegelijkertijd is Groote Haar alleen (per auto) ontsloten via de A27. Een directe wegverbinding vanaf Groote Haar met de stad Gorinchem is niet aanwezig. Groote Haar als monofunctioneel (middel)groot bedrijventerrein met ruimte voor verplaatsingsvraag als gevolg van transformatieopgave Ontwikkel Groote Haar daarom als monofunctioneel (middel)groot bedrijventerrein. Monofunctioneel omdat Groote Haar alleen een geschikte vestigingsplaats is voor bedrijven die écht thuishoren op een bedrijventerrein met een sterke focus op snelwegontsluiting.

Consumentengerichte bedrijvigheid (denk hierbij aan bedrijven zoals autobedrijven, kringloopwinkels, fitnesstudio’s en meubelzaken zijn niet passend op Groote Haar. Ook kantoorachtige bedrijvigheid is niet wenselijk op Groote Haar. Ondergeschikte kantoorruimte (als onderdeel van bijvoorbeeld een productiebedrijf) is toegestaan, mits dit aandeel maximaal 20 á 30% van het totale vloeroppervlak is (zoals opgenomen in het bestemmingsplan). Daarnaast biedt Groote Haar bij uitstek ruimte voor (door)groeiende Gorcumse bedrijven die ‘uit hun jasje groeien’ op hun huidige kavel. Bij een verplaatsing naar Groote Haar laten deze bedrijven hun oudere (kleinere) kavel en pand vaak achter. Dit biedt schuifruimte aan bijvoorbeeld doorgroeiende bedrijven aan huis die graag naar een bedrijventerrein willen verplaatsen of de doorgroei van bedrijven vanuit een bedrijfsverzamelgebouw naar een zelfstandig pand. Koester de doorgroeimogelijkheden die Groote Haar biedt en behoudt deze door hiermee rekening te houden in de verkaveling en kavelomvang van het terrein. Op Groote Haar is geen ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid en bedrijfsverzamelgebouwen, deze ruimte wordt geboden op de andere Gorcumse terreinen.

Figuur 1: (door)groei Gorcumse bedrijvigheid naar kavelomvang en vestigingslocatie

9

10

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Beschikbare ruimte voor bedrijfsverplaatsing en doorgroei lokale bedrijvigheid, zuidzijde Groote Haar leent zich hier het beste voor Een klein deel van de bestaande voorraad bedrijventerrein in de gemeente Gorinchem wordt getransformeerd. Het gaat om een gedeelte van de Schelluinsestraat en de Arkelsedijk. Gecombineerd hebben deze twee terreinen een transformatievraag van circa 8,5 hectare. Ook Linge II Zuid zal op termijn transformeren, maar de verwachting is dat deze transformatie geen vervangingsvraag zal opleveren. Bij transformatie van een bedrijventerrein naar een andere functie (zoals wonen), moet de ruimte voor bedrijven elders in de regio gecompenseerd worden. Dit betekent dat een deel van de ontwikkelruimte op Groote Haar in beeld is voor deze verplaatsende bedrijven. De vraag is echter wel in hoeverre de te verplaatsen bedrijven als gevolg van de transformatieplannen behoefte hebben aan een nieuw kavel, of kiezen voor bedrijfsbeëindiging. Ook hebben de verplaatsende bedrijven niet allemaal behoefte aan een kavel met een hoge milieucategorie. Gebruik dan ook de zuidzijde van Groote Haar – gelegen tegen de omliggende woonhuizen – voor het opvangen van deze bedrijven. Hiermee nemen de te verplaatsen bedrijven geen (ongebruikte) kostbare milieuruimte in en tegelijkertijd ook geen gewilde zichtlocaties vanaf de A27.

Immers: de huidige vestigingslocatie van deze bedrijven zijn ook niet gelegen op een zichtlocatie. Belangrijk speerpunt van de gemeente Gorinchem is het faciliteren van de (door)groei van het al aanwezige, Gorcumse bedrijfsleven. Zet de hectares dan ook primair in op het faciliteren van de (boven)lokale ruimtevraag vóór de ruimtevraag van regionale of landelijke ruimtevragers. Ruimtelijk sturen op het voorrang verlenen voor lokale bedrijven bij uitgifte is echter niet mogelijk. Wel kan worden gedacht aan bepaalde voorwaarden in de uitgifte/gunningscriteria. Zo kan een criterium worden opgenomen dat een bedrijf extra punten kan verdienen als dit bedrijf bestaand (bedrijfs)vastgoed in Gorinchem achterlaat. Op deze manier kan de verhuiscarrousel in beweging worden gebracht met (doorgroei) mogelijkheden voor Gorcumse bedrijven die graag over een groter pand of kavel willen beschikken. Diverse type ruimtevragers vraagt om diverse deelgebieden op Groote Haar Een deel van Groote Haar is in beeld voor het faciliteren van verplaatsende bedrijven vanuit transformatiegebieden. Naast deze ruimtevraag, zijn er drie dominante typen werkmilieus waarvoor Groote Haar een interessante vestigingslocatie zijn, uitgesplitst naar deelgebieden. Zie voor een uitgebreide analyse van de ruimtevraag ook bijlage C.

Deelgebied

Type bedrijven

Kenmerken

Regulier gemengd (ook vanuit vervangingsvraag)

Middelgrote tot grootschalige regulier bedrijvigheid. Denk aan bouwnijverheid, (groot)handel, stadslogistiek

•

Milieucategorie: voornamelijk tot 3.2 Uitschieters tot 4.1 mogelijk

•

Kavelomvang: 2.500 m² tot 2ha

•

Pandeigendom: circa 70% koop, 30% huur

Middelgrote logistieke dienstverleners. Denk aan het Koelcentrum Zederik, LCG Leerdam, Vlot Logistics)

•

Milieucategorie: vrijwel altijd 3.1

•

Kavelomvang: 1 hectare tot 3 hectare

•

Pandeigendom: circa 10% koop, 90% huur

Middelgrote tot grootschalige industrie- assemblage en productie. Denk aan Apotheek A15, Westfort, Impexstaal)

•

Milieucategorie: voornamelijk 4.1 of 4.2. Uitschieters naar 3.2 of juist 5.1 of 5.2 mogelijk.

•

Kavelomvang: 5.000m² tot 10 hectare

•

Pandeigendom: circa 80% koop, 20% huur

Middelgrote logistiek

Middelgrote tot grootschalige industrie en ruimte-intensieve circulaire bedrijvigheid

Indicatieve deelgebieden Groote Haar Op basis van de verwachte (regionale) ruimtevraag, vervangingsvraag als gevolg van transformatie van bestaande bedrijventerreinen en gemeentelijke ambities kan onderstaande verdeling van Groote Haar naar deelgebied worden gemaakt. Indicatief is per deelgebied een mogelijke verkaveling ingetekend, rekening houdend met de ruimtevraag van het type bedrijvigheid naar deelgebied. In de verbeelding is geen rekening gehouden met infrastructuur en groenen blauwvoorzieningen. De weergave moet dan ook als zeer indicatief worden gezien.

Figuur 2: Indicatieve deelgebieden en verkaveling Groote Haar

3.3 Adviezen onderliggend aan het ontwikkelperspectief 1. Benut bestemmingsplanruimte op Groote Haar optimaal Ontwikkel Groote Haar als een bedrijventerrein waar de bestemmingsplanruimte optimaal benut wordt. Zowel qua bestemmingsplanregels (bouwhoogte, bebouwingspercentage) als bedrijfstype (hogere milieucategorie op juiste plek). Het uitgangspunt hierbij is dat een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein daadwerkelijke bestemd is voor (werk)functies die enkel op bedrijventerreinen kunnen vestigen, omdat ze vrachtbewegingen, geluid, geur, stof en/of andere hinder (kunnen) veroorzaken. Zo biedt het oostelijk deel van Groote Haar ruimte aan bedrijven in de hogere milieucategorie, waarbij het noordoostelijke deel zelfs categorie 5.2 kan faciliteren. De beschikbare ruimte waar nieuwe HMC-bedrijvigheid (een bedrijf met een milieucategorie van 4.1 of hoger) zich kan vestigen is schaars. In de Bedrijventerreinenvisie Zuid-Holland Zuid (maar ook op provinciaal niveau) is opgenomen dat de beschikbare ruimte voor HMC-bedrijvigheid moet worden benut door bedrijven die hier gebruik van maken. Verschillende industriële- / maakbedrijven vallen binnen de categorie HMC, zeker als de omvang van het bedrijf toeneemt. Dit is één van de speerpuntsectoren die passend zijn ook Groote Haar.

Gebruik en benut de beschikbare milieuruimte op Groote Haar optimaal en zorg dat de kavels met veel milieuruimte ook daadwerkelijk worden verkocht aan HMC-bedrijvigheid. 2. De ontwikkelruimte is niet oneindig: zet in op bedrijven die écht behoefte hebben aan het terrein Met circa 37 hectare is Groote Haar een relatief groot terrein. Tegelijkertijd kunnen de kavels maar één keer worden uitgegeven en is Groote Haar het laatste ontwikkelbare terrein in Gorinchem. Benut de beschikbare kavels dan ook voor bedrijven die écht behoefte hebben aan de (milieu)ruimte op Groote Haar. Voor functies die niet thuishoren op een bedrijventerrein is elders binnen Gorinchem (of in omringende gemeenten) ruimte. Denk bijvoorbeeld aan consumentgerichte bedrijvigheid (meubelzaken, kringloopwinkels of sportscholen) of solitaire kantoorpanden. Voor dit type bedrijven zijn locaties beschikbaar tegen de woonkernen van Gorinchem aan (zoals de Woonboulevard Spijksepoort of het kantorengebied rondom het treinstation).

Allee ruimte voor ondergeschikte kantoren op Groote Haar Voor solitaire kantoren is geen plek op Groote Haar vanuit de Kantorenmonitor van de provincie Zuid-Holland (2021) blijkt dat Gorinchem als ontwikkellocatie voor nieuwe kantoren geen toekomstbestendige locatie is. Gorinchem wordt geclassificeerd als een snelweglocatie en een OV-knooppuntlocatie (zonder intercity bereikbaarheid). De provinciale strategie voor deze locaties zet in op het verdunnen en daarmee de afname van het planaanbod én het bestaande aanbod. Kantoorruimte blijft wel toegestaan op Groote Haar, maar zoals in het bestemmingsplan is opgenomen dat maximaal 20 tot 30% van het bedrijfsvloeroppervlak mag worden aangewend voor ondergeschikte kantoren. Dit percentage is marktconform voor een monofunctioneel bedrijventerrein. Zo zien we op omliggende vergelijkbare bedrijventerreinen (ondergeschikte) kantooroppervlaktes oplopen tot 50% (Het Klooster: 50%, maximum van 2.000 m², Lage Weide: 50%, Dordtse Kil: 50%. Maximaal 30% kantooroppervlak sluit kantoorachtige bedrijvigheid uit van Groote Haar en borgt hiermee meer ruimte voor bedrijfsactiviteiten die echt behoefte hebben aan de (milieu)ruimte op Groote Haar.

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

3. Laat nieuwe bedrijvigheid op Groote Haar aansluiten bij de lokale arbeidsmarkt en beperk hiermee de inzet van van arbeidsmigranten bij nieuwe bedrijven Een belangrijke ambitie van de gemeente Gorinchem is het (beter) laten aansluiten van de vraag naar arbeid vanuit het bedrijfsleven en het huidige en toekomstige opleidingsniveau van de Gorcumse beroepsbevolking. Uit analyse blijkt dat de Gorcumse beroepsbevolking vooral (circa 40%) middelbaar is opgeleid, terwijl de vraag naar aanbod vanuit het aanwezige bedrijfsleven op bedrijventerreinen een sterke vraag heeft naar praktisch geschoold personeel. Deze vraag wordt gedeeltelijk ingevuld door de inzet van arbeidsmigranten, blijkt ook uit regionale verkenning uit 2020 . 1 Hierin wordt geschat dat er in 2017 circa 2.500 arbeidsmigranten actief waren in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Naar verwachting is dit aantal anno 2023 aanzienlijk toegenomen, maar precieze cijfers zijn niet beschikbaar. Arbeidsmigranten zijn veel actief in de landbouw, maar zeker ook in de logistieke sector is de inzet van arbeidsmigranten aanzienlijk. Het (legaal en kwalitatief goed) huisvesten van de momenteel aanwezige arbeidsmigranten in Gorinchem is een lastig vraagstuk. Regelmatig worden er in de stad panden gevonden waar illegale huisvesting van arbeidsmigranten plaatsvindt.

Het aantrekken van bedrijvigheid op Groote Haar dat niet aansluit bij de lokale beroepsbevolking – en relatief veel gebruik maakt van arbeidsmigranten – zal de problemen rondom arbeidsmigrantenhuisvesting verder vergroten. Het is dan ook van belang om bij de ontwikkeling van Groote Haar zo optimaal mogelijk aan te laten sluiten bij de arbeidsmarktregio. Zie ook het hoofdstuk Kwantitatieve vertaling toekomstige ruimtevraag . Hieruit blijkt dat met name de industriële/productiesector en bouwnijverheid het meest aansluit bij de Gorcumse arbeidsmarkt. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de logistieke sector. Zet daarom sterk in op industriële bedrijvigheid. Vooral wanneer er nieuwe bedrijven vestigen van buiten de regio. Bovendien hebben industriële bedrijven over het algemeen een hoge circulaire potentie in tegenstelling tot bedrijven in de logistieke sector. 4. Stuur aan op hoge arbeidsintensiteit in de gunningscriteria Eén van de ambities van de gemeente is het creëren van extra bedrijvigheid en werkgelegenheid om zo de economische structuur van Gorinchem te versterken. Het is mogelijk om eisen te stellen aan de arbeidsintensiteit in de gunningscriteria. Een verplicht aantal arbeidsplaatsen per hectare kan hierin worden opgenomen. Of anders gezegd: het ruimtegebruik per werknemer, beter bekend als het terreinquotiënt.

Om ervoor te zorgen dat een bedrijventerrein economisch intensief benut wordt kan er een minimumgrens gesteld worden. Zo geldt er in de gemeente Enschede voor in uitgifte zijnde bedrijventerreinen een absolute minimumgrens van 50 werknemers per hectare  . 2 Het advies is om dezelfde grens (50 werknemers per hectare) te hanteren in het vestigingsbeleid van Groote Haar. Bedrijven die in eerste instantie hier niet aan voldoen, zullen hierdoor moeten kijken naar intensivering van hun bedrijfsvoering. Met het hanteren van een minimaal aantal banen per hectare wordt niet alleen gestuurd op het maximaal toevoegen van banen aan de Gorcumse economie wordt er ook gestuurd op het weren van onwenselijke bedrijfsactiviteiten met een extensief karakter op Groote Haar. Denk bijvoorbeeld aan ABC-bedrijvigheid (de opslag van auto’s, boten en caravans) of zelfstandige opslagboxen en selfstorage. Voor dit type bedrijvigheid is al voldoende ruimte op de andere bedrijventerreinen in Gorinchem.

1

Public Result (2020). Arbeidsmigranten in de Alblasserwaard-Vijfheerenlanden.

2

Gemeente Enschede (2023). Leidraad selectieprocedure zakelijke kavels bedrijventerreinen Enschede

13

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

5. Intensief en meervoudig ruimtegebruik als uitgangspunt Zoals eerder benoemd, is de druk op de (bedrijfs)ruimtemarkt groot. De vraag is groter dan het aanbod van bedrijfskavels in Gorinchem en bredere regio. Koester daarom de nog uitgeefbare ruimte op Groote haar en ga intensief om met de inrichting van de kavels. Het is evident dat parkeren op het maaiveld veel kostbare ruimte in beslag neemt. Door andere parkeeroplossingen is doorgaans de meeste ruimtewinst te behalen op bedrijventerreinen. Daar zijn verschillende oplossingen voor. Zo draagt het ontwikkelen van een collectieve parkeerplaats bij aan het verlagen van de parkeerdruk op de kavel van een ondernemer waardoor er meer ruimte voor bedrijfsactiviteiten ontstaat. Maar ook in, onder of op bedrijfspanden is ruimte voor parkeren te ontwikkelen. Voor zowel kleinschalige- als grootschalige bedrijvigheid of meer logistieke bedrijven is het integreren van parkeren in de bebouwing vaak goed mogelijk. Deze parkeeroplossingen vragen echter wel om een forse investering. De bouwkosten stijgen immers vanwege extra structurele en technische eisen om de parkeervoorzieningen te integreren. Tegelijkertijd levert het ook (kosten)voordelen op. Zo ontstaat meer ruimte voor bedrijfs- en productieactiviteiten en is een minder grote kavel nodig vanwege functiestapeling (ofwel: optimaal ruimtegebruik).

Figuur 3: voorbeeld parkeren op dak (kleinschalig en grootschalig) en onder bedrijfspand

Bron: Bierman aanpassingen en RenovatieTotaal, bewerking Stec Groep 2023

Intensiveren betekent ook ruimtes optimaal benutten voor energieopwek en groen De focus op intensief ruimtegebruik moet niet enkel leiden tot oneindige verstening. Sterker nog; intensief ruimtegebruik moet te allen tijde gepaard gaan met voldoende aandacht voor een prettige werkomgeving met voldoende ruimte voor energievoorzieningen, groen, water en ecologie. Het een sluit het ander niet uit: vergroenen en energievoorzieningen kunnen in veel gevallen op dezelfde meter. Denk bijvoorbeeld aan halfverharde parkeerplaatsen (groentegels), groen of zonnepalen als overkapping boven parkeerplaatsen of kwalitatief hoogwaardige groene erfafscheiding.

14

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Figuur 4: -inspiratie duurzame inrichting

Bron: (boven) TU Delft Campus, ontwerp cepezed. (onder) overige bronnen

6. Gezoneerde opbouw met hoogwaardige bedrijvigheid op zichtlocatie Zichtlocaties zijn aantrekkelijk voor bedrijven met gevelreclame en kunnen meer grondopbrengsten opleveren. Daarnaast zorgt een bedrijventerrein met goed verzorgde en aantrekkelijke zichtlocaties voor een positief imago van zowel de gevestigde bedrijven als voor de gemeente zelf. Groote Haar beschikt in de toekomst over enkele kavels met zichtlocatie vanaf de A27. Streef voor deze kavels een hoogwaardige uitstraling na. Denk aan modern en aantrekkelijk vastgoed en weinig buitenopslag op de zichtlocatie. 3 Dit betekent overigens niet dat op de zichtkavels alleen meer (ondergeschikte) kantoorachtige functies kunnen worden gevestigd. Vrijwel alle bedrijfsactiviteiten kunnen worden ‘verpakt’ in een hoogwaardig bedrijfspand, ook (middelgrote) logistiek, industrie en circulaire bedrijvigheid.

Figuur 5: Hoogwaardige logistiek en industrie op zichtlocaties

Bron: (links) Texta foam, Tilburg en (rechts) Zehnder Group, Zwolle

3

Zoals ook is opgenomen in het beeldkwaliteitsplan voor Groote Haar uit 2010

15

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

7. Ga voor een mix van koop- en huurvastgoed, maar dwing het in beeld hebben van een eindgebruiker af bij grootschalige ontwikkeling door ontwikkelaars Circa 70% van de bedrijven op een bedrijventerrein (landelijk gezien) bestaat uit kooppanden of eigenaar-gebruiker: de ondernemer die zijn pand en kavel in eigendom heeft (onder andere vanuit pensioenvoorziening). De investeringen die eigenaargebruikers doen in grond en vastgoed hebben tot doel de bedrijfsvoering en het productieproces te faciliteren. Vastgoed en buitenruimte worden gezien als productiemiddel. Waardeontwikkeling van hun onroerend goed is geen primair belang en doel. De huurders (circa 30%) vormen een relatief kleine categorie. Het gaat om ondernemers die hun grond en vastgoed huren van een eigenaar-verhuurder, zoals een belegger. Waardegroei van vastgoed en grond is voor deze groep niet belangrijk. Prioriteit ligt op de bedrijfsvoering en het productieproces. Laatste decennium is de groep huurders gegroeid, mede door sterke groei van logistiek en ‘light industrial’ (onder andere bedrijfsverzamelpanden). Het primaire doel van beleggers is uiteraard rendement behalen uit investering in bedrijventerreinen. Beleggers hebben echter wel belang bij waardebehoud en -ontwikkeling van vastgoed en grond op bedrijventerreinen, want hun huurinkomsten hangen af van de vastgoedwaarde.

Zowel de koop- als huurmarkt bedient een deel van de kansrijke sectoren op Groote Haar. Laat de eigendomssituatie dan ook niet leidend zijn in de ontwikkeling en uitgifte van Groote Haar. Dwing wel privaatrechtelijk af met de ontwikkeling van (met name grotere) logistieke panden door ontwikkelaars dat er een eindgebruiker in beeld moet zijn voordat er ontwikkeld kan worden. Hiermee wordt speculatieve ontwikkeling voorkomen. 8. Zet in op een duurzaam en vooruitstrevend bedrijventerrein Bij een nieuwe te ontwikkelen bedrijventerrein zijn er op het gebied van duurzaamheid en de transitie naar een circulaire economie aanvullende kansen te pakken. Dit is ook een van de kernpunten uit de Economische Visie. Groote Haar als nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein leent zich bij uitstek om invulling te geven aan deze ambitie vanuit de Economische Visie. Ook vanwege de luxepositie wat betreft een grote (regionale) vraag en een (zeer) beperkt aanbod van uitgeefbare bedrijfskavels kan Gorinchem aanvullende eisen stellen om duurzame doelstellingen te verwezenlijken. We adviseren dan ook de lat op het gebied van energie, duurzaamheid en circulariteit hoog te leggen. Aandacht voor voldoende groen- en blauwvoorzieningen op Groote Haar (zowel in de publieke ruimte als private kavels) dragen bij aan de algemene uitstraling van het terrein.

Voor het tegengaan van hittestress, wateroverlast, het bevorderen biodiversiteit en het creëren van een prettige werkomgeving is dit van groot belang. Zeker in een krappe arbeidsmarkt waar Gorinchem zich in bevindt. Voor groen- en blauwvoorziening in de publieke ruimte is de gemeente Gorinchem zelf aan zet. Maar ook voor private kavels kunnen eisen worden gesteld vanuit het omgevingsplan, beeldkwaliteitsplan en de uitgiftecriteria op het gebied van duurzaamheidseisen, circulaire bouwvormen of bijvoorbeeld de afhandeling en opvang van regenwater op eigen kavel. Zie bijvoorbeeld de volgende ontwikkelplannen (op de volgende pagina):

16

17

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Ecofactorij II (Apeldoorn)

Bedrijvenpark A1 (Deventer)

Type terrein

Middelgroot tot grootschalige logistiek en industrie

Middelgroot tot grootschalige logistiek en industrie

Ontwikkelplan

Klik hier 

Klik hier 

Bijzonderheden

•

Minimaal bebouwingspercentage van 80%.

•

•

Minimaal twee bouwlagen.

•

Groen- en blauwoplossingen worden in openbare ruimte ingepast.

Toetsing en puntensysteem duurzaamheid en uitstraling kavels en vastgoed aan de hand van een checklist Natuurinclusief Bouwen.

•

•

Parkeeroplossingen niet op het maaiveld maar op- of onder bedrijfspanden.

Toetsing aantoonbaar circulaire bouwen volgens vanuit de beoordelingscriteria.

•

Aantoonbaar maken in welke mate een bedrijf toevoeging levert aan de ambitie van Deventer

Ter inspiratie: duurzaam puntensysteem in de Cleantech Regio Bedrijven en ondernemers zijn primair aan zet voor het nemen van concrete duurzaamheidsmaatregelen. Echter, er ligt ook een belangrijke verantwoordelijkheid bij de overheid. Voor een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling kan worden gewerkt met een keuzelijst aan circulaire- en duurzaamheidsmaatregelen. Deze lijst biedt inspiratie en ondernemersvrijheid om passende maatregelen op kavel niveau te nemen. Voor iedere maatregel die een bedrijf neemt worden punten verkregen. De circulaire- en duurzaamheidsmaatregelen kunnen worden geborgd door bedrijven een borgsom te laten betalen en deze terug te storten wanneer na oplevering is gebleken dat de maatregelen ook genomen zijn. Maatregelen op kavelniveau vragen vaak om maatwerk; iedere kavel en eindgebruiker is immers anders. Daarom kunnen de ondernemers zelf kiezen uit de lijst. Onderdelen uit deze lijst zijn bijvoorbeeld: groene daken, groene gevels, optimale isolatie, circulair bouwen, deelmobiliteit, zonnepanelen et cetera. Voorbeeld keuzelijst circulaire duurzaamheidsmaatregelen op kavelniveau Cleantech Regio

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

18

9. Groote Haar bij uitstek geschikt als ontwikkeling voor energieneutraal terrein Landelijk gezien vindt circa 35% van het totale elektriciteitsgebruik en bijna 50% van het totale gasverbruik op een bedrijventerrein plaats. Op veel bedrijventerreinen in Nederland zijn de netcapaciteitsproblemen echter een belangrijke bottleneck op het gebied van het verduurzamen van deze terreinen. Duurzaam opgewekte energie kan vaak niet worden teruggeleverd of een zwaardere energieaansluiting (voor bijvoorbeeld de elektrificatie van het wagenpark) is niet mogelijk. Immers: de vraag naar elektrische (vracht) vervoer in Nederland stijgt snel. Enerzijds komt dit door duurzaamheidsambities van bedrijven en transporteurs zelf, maar een belangrijke drijfveer anderzijds is de komst van emissievrije zones in binnensteden. Zo zal de gehele Utrechtse binnenstad vanaf 2030 een emissievrije zone zijn. Overmorgen heeft onderzoek gedaan naar de verwachte elektrificatie van vervoersbewegingen op bedrijventerreinen . De verkeersgeneratie van huidige Gorcumse bedrijventerreinen (dus exclusief de ontwikkeling van Groote Haar) bestaat uit 175 vrachtauto’s en 1.100 bestelauto’s. In 2040 is de verwachting dat er circa 200 elektrische vrachtwagens en 700 elektrische bestelauto’s zullen zijn: een extra vermogensvraag van 10 MW.

Opzetten energy hub als hoogst haalbare duurzame ingreep Als nieuw te ontwikkelen terrein leent Groote Haar zich bij uitstek als een terrein waar is voorgesorteerd op de energietransitie en de hieraan gekoppelde sterke stijging van de vraag naar elektriciteit. Overweeg de mogelijkheid tot het opzetten van een energy hub. Dit is een systeem dat binnen een bedrijventerrein de opwek, opslag en het verbruik van elektriciteit optimaal op elkaar én op de beschikbare energieinfrastructuur afstemt. Hierbij is het doel om zoveel mogelijk lokaal opgewekte energie ook lokaal te gebruiken en zo efficiënt mogelijk met de bestaande energie-infrastructuur om te gaan. Op die manier wordt netcongestie voorkomen. Het opzetten van een energy hub is echter wel een (kapitaal)intensieve operatie. Om te beginnen is organisatie door de bedrijven op het bedrijventerrein nodig. Belangrijk uitgangspunt is hierbij het hebben van een (goed functionerende) parkmanagementorganisatie op Groote Haar. Idealiter doen zoveel mogelijk partijen mee. Doorgaans is het nodig om een energiecoöperatie op te richten. Deze coöperatie zorgt voor de verrekening van de transportkosten en kan ook investeren in energieopwek en -opslag en in laadinfrastructuur. Daarnaast is het van belang dat de lokale netbeheerder mee wil werken. Ga dan ook tijdig in gesprek met netbeheerder Stedin.

Ondanks de (kapitaal)intensieve opzet van een energy hub, hebben verschillende bedrijventerreinen in Nederland inmiddels aangekondigd een hub op te zetten.

Energy hub op bedrijventerrein Pannenweg (gemeente Nederweert) Bedrijventerrein Pannenweg is het eerste terrein in Nederland dat met behulp van een energy hub het netwerkcongestieprobleem heeft opgelost. Met behulp van een energiehandelsplatform (EHP) en een energiemanagementsysteem (EMS) te gebruiken wordt het mogelijk om te sturen op vermogen en lokaal opgewekte duurzame energie op te slaan en te leveren aan gebruikers binnen het bedrijventerrein. Een overschot van duurzaam opgewekte energie wordt opgeslagen in grote batterijpakketten op het terrein om tijdens piekvraag en in de nacht weer terug te leveren aan het net, Inmiddels zijn circa 30 bedrijven op het terrein aangesloten op de energy hub.

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Bijlage A: Samenvatting van bijlagehoofdstukken Deze managementsamenvatting bestaat uit een samenvatting van de analysehoofdstukken vier, vijf en zes. Algemene economische uitgangspositie op de bedrijventerreinen • Met ruim 8.300 banen op de bedrijventerreinen zijn de terreinen van onmisbare waarde voor de brede welvaart in Gorinchem. In totaal zijn er circa 23.000 banen in de gemeente: circa 35% van de totale werkgelegenheid is dus gevestigd op een bedrijventerrein. Slechts 10% van het totaal aantal vestigingen in Gorinchem is gevestigd op een bedrijventerrein. • De sectorverdeling op de Gorcumse bedrijventerreinen is als traditioneel te zien. De grootste werkgevers zijn de industrie (zoals Corbion) en de sector vervoer en opslag (LCG). Ook de zakelijke dienstverlening is met 22% sterk vertegenwoordigd op de terreinen (zoals de Rabobank op Oost II). • De totale werkgelegenheid op de Gorcumse bedrijventerreinen is in de periode 2018 t/m 2022 met circa 7% afgenomen. Met name op Avelingen Oost, West en Gorinchem Oost II nam de werkgelegenheid af. Deze daling valt gedeeltelijk te verklaren door het afnemen van bedrijfsactiviteiten bij onder andere Mercon en het wegtrekken van enkele bedrijven naar een locatie in een andere gemeente. Het aantal bedrijfsvestigingen nam in dezelfde periode juist met circa 6% toe.

Voornamelijk startende bedrijven (eenmanszaken) tot middelkleine bedrijven zijn de afgelopen jaren gevestigd op Gorcumse bedrijventerreinen. • De leegstand van bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen is historisch laag. Medio 2023 staat circa 0,5% van het bedrijfsvastgoed leeg. Een frictieleegstand van circa 5% is juist gezond en wenselijk. Dit betekent dat ondernemers momenteel geen schuifruimte hebben en dus ‘klem’ zitten. Bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een ander pand zoeken hebben nu vrijwel geen mogelijkheden. • Er is significant meer kantorenleegstand op de Gorcumse bedrijventerreinen. In totaal staat circa 10% van het kantorenvastgoed op de bedrijventerreinen leeg. Hierbij is het aanbod van kantoren rondom het stadhuisplein niet meegenomen omdat deze panden niet binnen een bedrijventerreinencontour vallen. • De Gorcumse bedrijventerreinen scoren goed op het fysiek-ruimtelijke domein, blijkt uit een analyse van Bureau Buiten (2019). De terreinen liggen er over het algemeen goed bij. De kwaliteit van het vastgoed is ruim voldoende en de terreinen zijn goed bereikbaar. Daarnaast is er weinig buitenopslag op straat en is er geen vandalisme geconstateerd. De indicator veiligheid wordt het best beoordeeld op de terreinen. Dit komt door de goede verlichting en de aanwezige beveiligingsvoorzieningen.

Als zwak punt op de terreinen noemt Bureau Buiten het voorzieningenniveau en circulaire potentie. Zakelijke ontmoetingsplaatsen, bijvoorbeeld gekoppeld aan horeca, ontbreken veelal. Inmiddels is hierop al wel ingespeeld met de in 2023 geopende Van der Valk hotel op Oost II. Gorinchem als centrumfunctie • Gorinchem speelt een centrale rol binnen de regionale werkgelegenheid. Vanuit buurgemeenten Molenlanden, Vijfheerenlanden en Altena pendelen dagelijks in totaal ruim 2.500 meer werknemers naar Gorinchem om te werken dan dat er vanuit Gorinchem naar deze gemeenten pendelen. Ten opzichte van de gemeente Utrecht is er een logisch negatief pendelsaldo: meer Gorcumers werken in Utrecht dan andersom.

19

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

•

• •

•

Ook gekeken vanuit de bedrijfsdynamiek heeft Gorinchem een regionale centrumrol. De afgelopen tien jaar verhuisden er significant meer bedrijven (21 ) vanuit een andere gemeente naar een Gorinchems bedrijventerrein, dan er vanaf een Gorinchems bedrijventerrein wegtrokken. De inkomende bedrijven zijn voornamelijk middelklein van omvang (zowel uitgedrukt in het aantal banen als de kavelomvang). Circa 80% van de inkomende bedrijven had maximaal twintig werknemers in dienst. De gemiddelde omvang van het opgenomen bedrijfspand besloeg circa 1.500 m2 begane vloeroppervlak. De meeste inkomende bedrijven (vanuit een andere gemeente) waren bedrijven actief in de groothandel en zakelijke dienstverlening. Circa vijftig bedrijven verhuisden de afgelopen tien jaar binnen Gorinchem zelf naar, van of tussen een bedrijventerrein. De meeste verhuizingen betrof een verhuizing van een pand op een bedrijventerrein naar een ander pand op een bedrijventerrein, meestal als gevolg van de groei van het bedrijf en niet kunnen voorzien van die groei op het bestaande kavel of pand. Ook waren er elf inkomende verhuizingen vanuit bijvoorbeeld een woonwijk naar een Gorinchems bedrijventerrein. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een schilder die eerst vanuit huis werkte maar behoefte had aan meer (opslag)ruimte.

De inkomende bedrijfsbewegingen richting de Gorcumse bedrijventerreinen schetst indicatief een beeld van de bedrijfsdynamiek van Gorinchem. Tegelijkertijd wordt deze ook bepaald door de omvang van het aanbod. De afgelopen jaren is er nauwelijks vestigingsmogelijkheid geweest voor middelgrote tot grootschalige bedrijven in zowel uitgeefbare kavels als beschikbaar vastgoed. Alleen de komst van Koelcentrum Zederik vormt hierop een uitzondering.

Arbeidsmarkt en onderwijs • De bevolking van Gorinchem zal naar verwachting met circa 8% groeien naar 41.500 inwoners richting 2035. Als gevolg van de vergrijzing zorgt deze groei niet voor een toename van de (potentiële) beroepsbevolking, deze zal naar verwachting met circa 5% afnemen in de periode t/m 2035. • De arbeidsmarktregio Gorinchem is zeer krap. In totaal stonden er eind 2022 ruim 3.500 unieke vacatures open, vooral vanuit technische beroepen is veel vraag naar arbeidskrachten. • De inwoners van Gorinchem zijn vooral middelbaar opgeleid (circa 40%). Hiermee ligt het opleidingsniveau van de gemeente redelijk in lijn met het landelijke beeld. • Er is momenteel een mismatch tussen het gevraagde opleidingsniveau van werkgelegenheid in Gorinchem. Uit een analyse blijkt dat de vraag naar personeel op de Gorcumse bedrijventerrein voor een groot deel (circa 60%) bestaat uit praktisch opgeleid personeel. Dit is voornamelijk te verklaren door het grote aandeel vestigingen in de logistiek (60% praktisch opgeleid), de bouw (75%) en industrie (70%). • De grote vraag naar praktisch geschoold personeel door Gorcumse bedrijven kan slechts gedeeltelijk worden opgevangen met inwoners van Gorinchem zelf. De grote inkomende pendel vanuit de buurgemeenten zorgt mogelijk voor het invullen van deze praktische banen bij Gorcumse bedrijven.

Ook wordt er naar verwachting steeds vaker gebruik gemaakt van arbeidsmigranten. Zo werkten er in 2017 al ruim 2.500 arbeidsmigranten in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Toekomstige ruimtevraag • Vanuit de behoefteraming bedrijventerreinen van de provincie Zuid-Holland blijkt een ruimtevraag naar bedrijfskavels in de Alblasserwaard in de periode 2023 t/m 2040 van circa 47 hectare. Een aanzienlijk deel van deze ruimtevraag bestaat uit middelgrote tot grootschalige logistiek. • Hier tegenover staat een uitgeefbaar planaanbod van circa tien hectare. Er is dus een groot tekort aan uitgeefbare kavels de komende vijftien jaar. Er zijn enkele zachte plannen in de regio (zoals de ontwikkeling van de Parralelweg in Molenlanden), maar ook deze ontwikkeling is niet voldoende om in de toekomstige ruimtevraag te kunnen voorzien.

20

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

•

•

Groote Haar dient ook een bredere, regionale bedrijfsruimtemarkt. Zowel vanuit de Utrechtse, Brabantse als Gelderse regio zal er interesse zijn in het terrein. Alle drie deze regio’s kampen met een (groot) tekort aan uitgeefbare bedrijfskavels. Door deze krapte is Groote Haar ook voor bedrijven uit de omliggende regio’s een extra interessante vestigingslocatie. Als additionele ruimtevraag zal Groote Haar ruimte bieden voor het verplaatsen van bedrijven door de (gedeeltelijke) transformatie van de Schelluinsestraat en Arkelsedijk I. Deze transformatie levert naar verwacht circa 8,5 hectare vervangingsvraag op.

21

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

Bijlage B: Economisch profiel Gorinchem Gorinchem beschikt over een aantal bedrijventerreinen die een belangrijk rol spelen in de lokale en regionale economie. Deze terreinen trekken bedrijvigheid aan en zorgen voor werkgelegenheid. In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de economische situatie en uitgangspositie van de bedrijventerreinen in Gorinchem, maar ook een brede sociaaleconomische situatie binnen de gemeente. We kijken naar relevante economische indicatoren waaronder de werkgelegenheidsontwikkeling, leegstand en verhuisbewegingen van de terreinen. Hierdoor krijgen we een beter beeld van de economische kracht van Gorinchem en de rol van de terreinen in de regionale economie. Figuur 1 geef de ligging van de bedrijventerreinen weer.

Figuur 6: ligging bedrijventerreinen Gorinchem

Bron: IBIS, 2021; Bewerking: Stec Groep, 2023.

22

23

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

B.1 Werkgelegenheidsstructuur Industriële sector sterk vertegenwoordigd op de bedrijventerreinen in Gorinchem Onderstaand figuur geeft de werkgelegenheidsverdeling over verschillende sectoren op de Gorcumse bedrijventerreinen weer (rechts). In totaal werken er ruim 8.300 mensen op deze terreinen. De verdeling is divers en redelijk evenwichtig. Dit is wenselijk omdat het de afhankelijkheid van één sector vermindert. De lokale economie is dan minder kwetsbaar. De grootste sector op de terreinen is industrie: circa 32% is werkzaam in deze sector. Doorgaans vallen bedrijven die goederen produceren en verwerken in deze categorie. Dit varieert van de vervaardiging van chemische producten tot het recyclen van afval. Ruim een kwart van de werknemers is werkzaam in de sector vervoer en opslag. Deze sector omvat bedrijven die betrokken zijn bij transportzaken als vrachtvervoer, opslag en postdiensten. Qua werkgelegenheid staat de sector zakelijke dienstverlening op plek drie. Hiertoe worden onder andere financiële instellingen, adviesbureaus en uitzendbureaus gerekend. Bouwnijverheid, detailhandel en de categorie overig 4 zijn wat werknemersaantallen betreft relatief klein.

Figuur 7: werkgelegenheidsverdeling naar sector op bedrijventerreinen (rechts) en Gorinchem overig (links)

6%

Industrie

1%

2% 5%

Vervoer en opslag

6% 3% 28%

9%

32%

14%

Zakelijke dienstverlening Bouwnijverheid

22%

Detailhandel

19% 26%

27%

Overig Gezondheidszorg

Bron: LISA, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023.

Buiten de bedrijventerreinen veel banen in de gezondheidszorg door het Beatrixziekenhuis De werkgelegenheidsverdeling naar sector van overig Gorinchem (dus zonder de bedrijventerreinen) geeft een totaal ander beeld. Dit is logisch. Gezondheidszorg is de kleinste sector op de bedrijventerreinen, terwijl het de grootste is in overig Gorinchem. Dit komt voornamelijk door de aanwezigheid van het Beatrixziekenhuis (circa 1.000 banen). Daarnaast is de grootste sector op de bedrijventerreinen (industrie) de kleinste sector in overig Gorinchem. Het totaal aantal vestigingen op de bedrijventerreinen groeit Onderstaand figuur toont de ontwikkeling van het aantal vestigingen in de grootste vier sectoren op de bedrijventerreinen (linkeras) en de ontwikkeling van het totaal aantal vestigingen (rechteras). Het betreft de ontwikkeling van de afgelopen vijf jaar. De meeste sectoren vertonen een groeiend of stabiel patroon in de afgelopen jaren. Het totaal aantal bedrijven in deze vier sectoren is met circa 6% gegroeid van 319 naar 338. De grootste groei vond plaats in de sector 4

Onder de categorie overig vallen de sectoren: overheidsdiensten, onderwijs, logies-, maaltijd- en drankverstrekking, openbaar bestuur en cultuur, sport en recreatie.

24

Kwalitatief marktonderzoek Groote Haar

zakelijke dienstverlening (+14), gevolgd door bouwnijverheid (+7) en industrie (+5). Vervoer en opslag (-7) is de enige sector waarvan het aantal vestigingen is afgenomen. De grafiek van het totaal aantal vestigingen vertoont de afgelopen vijf jaar stabiele groei (circa 6%).

Figuur 8: ontwikkeling vestigingen op bedrijventerrein afgelopen 5 jaar per sector en totaal 200

450

150

400

100 350

50 0 2018 Industrie Bouwnijverheid

2019

2020 2021 Vervoer en opslag totaal aantal vestigingen

300 2022 Zakelijke dienstverlening

Bron: LISA, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023.

Werkgelegenheid op bedrijventerrein nam af door vertrek of verlies van enkele grote werkgevers Het aantal werknemers op de bedrijven is de afgelopen vijf jaar afgenomen. Het betreft een afname van circa 600 werknemers (±7%). Dit komt onder andere door het vertrek of verlies van enkele grote werkgevers (zie volgende paragraaf). Zoals figuur 6 laat zien daalde het aantal werknemers in de periode 2018-2021. Daarna is er sprake van lichte groei. Opvallend is dat het aantal bedrijfsvestigingen in dezelfde periode is toegenomen. De toename van het aantal zzp’ers op de Gorcumse bedrijventerreinen is hier voornamelijk de oorzaak achter. In totaal steeg het aantal bedrijfsvestigingen met één geregistreerde arbeidsplaats met ruim 40% (van 78 vestigingen in 2018 naar 112 vestigingen in 2022). De werkgelegenheidsontwikkeling in de rest van Gorinchem (dus zonder de terreinen) vertoond een soortgelijke grafiek. Ook hier nam het aantal werknemers de eerste jaren af om vervolgens te gaan stijgen. Het omslagpunt kwam hier echter eerder. De grootste groei vond plaats in de gezondheidszorg. In verschillende afdelingen van het Beatrixziekenhuis steeg het aantal werknemers de afgelopen jaren hard. Ook de sector bouwnijverheid groeide aanzienlijk. Dit komt vooral door toename van het aantal zzp’ers.

Figuur 9: werkgelegenheidsontwikkeling absoluut en geïndexeerd (index 2018=100) 9200

105

9000 8800

100

8600 8400

95

8200 8000

90

7800 7600

85 2018 2019 Aantal werknemers terreinen WGL-ontwikkeling Gorinchem overig