07 Rapport Rekenkamercommissie Wel of niet thuis geven.pdf

Wees u als raad bewust van de samenhangen in de woonsector

1. De samenhang tussen inschrijftijd, zoektijd en woonwensen De rekenkamercommissie heeft geconstateerd dat over de gehele linie gezien, de actieve zoektijd – in vergelijking met andere gemeenten – in het landelijke beeld past, maar dat dit onverlet laat dat individuele gevallen behoorlijk kunnen afwijken. Van geval tot geval kan de zoektijd afwijken van het gemiddelde en anders ervaren worden (urgentie, woonvoorkeuren e.d.). Uit de gehouden interviews en literatuurstudie7 blijkt o.a. dat woonwensen van woningzoekenden invloed hebben op het zoekgedrag en de ‘persoonlijke’ zoektijd van woningzoekenden. Betrek dit inzicht bij het debat en de communicatie over de cijfers inzake de vraag en aanbod van sociale-huurwoningen. Dé ‘gemiddelde woningzoeker’ bestaat niet. Iedere groep heeft verschillende drijfveren en woonwensen. 2. De samenhang tussen de sociale-huursector en de vrije sector De sociale-huursector enerzijds en de geliberaliseerde huur- en koopsector anderzijds zijn communicerende vaten. In gesprekken met de rekenkamercommissie hebben de woningcorporaties, in dit verband, aandacht gevraagd voor de positie van middeninkomens in de woningmarkt.

Door een combinatie van stijgende koop- en huurprijzen in de vrije sector en verscherpte eisen voor het verkrijgen van een hypotheek krijgen middeninkomens momenteel moeilijk toegang tot de vrije sector.8 Door strengere eisen in de sociale-huursector is de toegang tot die sector ook beperkt. Anderzijds zullen middeninkomens die op grond van hun vroegere inkomen een sociale-huurwoning hebben 7 Masterthesis ‘Druk op de Zwolse en Kampense woningmarkt, indicatoren om de woningmarktdruk weer te geven, de

beleving van wachttijd en implicaties voor woonwensen en zoekgedrag op een gespannen woningmarkt’, Lianne Wittkamper, Utrecht juli 2017. 8 Zie, bijvoorbeeld: P. Boelhouwer, The housing market in The Netherlands as a driver for social inequalities: proposals for reform, International Journal of Housing Policy, 2019.

28

betrokken daar minder snel uit (kunnen) vertrekken. Dit heeft uiteraard effect op de vraagdruk in de sociale-huursector. De woningcorporaties zien weinig mogelijkheden om de positie van de middengroepen te verbeteren. De gemeenten kunnen in hun bouwprogramma de middeninkomens (nog meer) uitdrukkelijk betrekken. 9 Thema 2

Zorg als raad voor voldoende informatie voor uzelf en voor woningzoekenden

3. Laat u voeden met cijfers én verhalen van bewoners. In het onderhavige rekenkameronderzoek is veel aandacht voor de ‘cijfers’. Per doelgroep zijn cijfers en ontwikkelingen in de tijd van zowel (deel)vraag- als (deel)aanbod op de woningmarkt in kaart gebracht. De rekenkamercommissie adviseert de raad om het college te verzoeken om u tenminste over de in het onderzoek opgenomen kenmerken van de woningzoekenden én bijbehorende vraagdruk periodiek te laten informeren, bij voorkeur via een raadsinformatiebijeenkomst met de lokale woningcorporatie. Tijdens zo’n bijeenkomst kunnen beleid en cijfers met elkaar worden verbonden. Wij adviseren om deze cijfers te laten verrijken door kwalitatieve verhalen en ervaringen van bewoners, zoals bijvoorbeeld in dit onderzoek van de rekenkamercommissie is gedaan door woningzoekenden met een lange zoektijd te interviewen.

4. Vraag informatie over woningzoekenden De ervaringen van mensen met een lange zoektijd zijn van belang om specifieke problemen die niet uit de gemiddelde cijfers blijken te achterhalen. De gegevens van deze mensen worden een half jaar nadat zij een woning hebben gevonden uit de archieven van Woning in Zicht worden verwijderd. Om hun ervaringen niet verloren te laten gaan is het een optie om woningzoekenden met een lange zoektijd na het vinden van een woning een enquête te laten invullen of hen een interview af te nemen. Uit het onderzoek van de rekenkamercommissie is ook naar voren gekomen dat de verdeling van de actief woningzoekenden in starters of doorstromers niet bekend is. Dat gegeven is echter wel belangrijk voor het bepalen van de gewenste verdeling van de woningvoorraad over diverse typen. De rekenkamercommissie adviseert daarom om Woning in Zicht te verzoeken om hierover gegevens te gaan verzamelen en bij te houden. Op dit moment is deze verdeling nog ‘uit zicht’. De uitkomsten hiervan kunnen vervolgens worden betrokken bij de jaarlijkse prestatieafspraken tussen corporatie en gemeente.

9 Woningcorporaties zullen, op basis van afspraken tussen de minister van volkshuisvesting, AEDES (de vereniging van

woningcorporaties) en VNG, minder restricties worden opgelegd bij de bouw van woningen in het middenhuur- en goedkope koopwoningsegment. Deze restricties zijn vastgelegd in art. 44c van de Woningwet. De afspraken moeten nog bekrachtigd worden. Na bekrachtiging worden de mogelijkheden voor woningcorporaties om zogenaamde niet-DAEB woningen te bouwen verruimd.

29

5. Bied mensen die lang zoeken (meer) hulp en informatie aan Corporaties zijn bereid mensen te helpen die moeite hebben met het vinden van een sociale-huurwoning, zo is gebleken uit de interviews met de corporaties. Het zou wellicht aan te bevelen zijn als de gemeente en de corporaties er gezamenlijk voor zorgen mensen die al lang zoeken (bijvoorbeeld langer dan anderhalf jaar) intensief te benaderen met een aanbod voor hulp en informatie. Gezien de specifieke voorkeuren die deze mensen blijken te hebben, is het ook te overwegen deze mensen beter voor te lichten over de afruil tussen specifieke wensen/lange zoektijd versus weinig wensen/korte zoektijd. Thema 3

Zet als raad de bestuurlijke instrumenten effectief in

6.

Overweeg om, in samenspraak met de woningcorporaties, het toewijzingssysteem te evalueren en hierover prestatieafspraken te maken In alle gemeenten schrijven doorstomers en starters zich uit voorzorg preventief in, om inschrijftijd ‘op te bouwen’. Uit de bevindingen blijkt dat dit ten onrechte de suggestie kan wekken dat de (bestaande) vraagdruk verder toeneemt. Wij adviseren daarom om samen met de corporaties het belang van de inschrijftijd bij de toewijzing te evalueren. Men zou hierbij kunnen overwegen om andere toewijzingscriteria, zoals loting of verzameladvertenties een groter gewicht toe te kennen, om zodoende de kansen van starters op een sociale-huurwoning te verhogen. Bezie vervolgens of de uitkomsten van zo’n evaluatie aanleiding geeft om de prestatieafspraken met de woningcorporaties aan te scherpen. Bij deze aanbeveling kan het lonen om samen met corporaties te inventariseren of woningen met tijdelijke contracten en flexwoningen voor spoedzoekers soelaas kunnen bieden. Dat kunnen woningen zijn met een huurcontract voor twee jaar (zo blijft er veel doorstroming en komen die woningen ook weer snel beschikbaar), van waaruit men op zoek kan gaan naar een structurele woningoplossing. Belangrijk is vooral om met elkaar in gesprek te blijven om te kijken of er nog meer gedaan kan worden om spoedzoekers spoedig aan woonruimte te helpen. 7.

Onderzoek de wenselijkheid van een huisvestingsverordening De voorgaande aanbevelingen gaan direct of indirect over de afstemming met de partners in de sociale-huursector (corporaties, huurdersorganisatie, ontwikkelaars). Een sturingsinstrument dat de gemeente wel zelfstandig kan inzetten is de huisvestingverordening. Zoals in par. 2.1 is besproken kan een huisvestingsverordening alleen ingesteld worden als er sprake is van schaarste. Een urgentieregeling in de huisvestingsverordening, waarin is geregeld dat voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die dringend woonruimte nodig hebben, is wel altijd toegestaan. In de gemeenten is ambtelijk onderzocht of een huisvestingsverordening gewenst is. De rekenkamercommissie adviseert ook de raden om te bepalen of een huisvestingsverordening juridisch mogelijk en wenselijk is. Dit biedt extra mogelijkheden voor gemeenten om te sturen op toewijzing aan specifieke doelgroepen. 30

8.

Bevorder de ‘slimme’ bouw en/of verkoop van goedkope koopwoningen in bestemmingsplannen, doelgroepenverordening en/of grondbeleid Uit de gesprekken met de corporaties bleek dat de positie van de middeninkomens, door ontwikkelingen zowel in de sociale-huursector als in de particuliere sector, zorgen baart. Dit geldt zowel voor de middeninkomens zelf als voor de sociale-huursector (doorstroming). Om voor deze groep betaalbare koopwoningen aan te bieden, kan men bezien of door het ontwerp van de woningen (bijvoorbeeld beperkt kaveloppervlak, max 2 slaapkamers) kan – bijvoorbeeld in een bestemmingsplan en een doelgroepenverordening – gestimuleerd worden dat mensen tijdig doorstromen naar een volgende woning. Daardoor zou voorkomen kunnen worden dat woningen worden uitgebouwd en daardoor al snel buiten het goedkope koopsegment vallen. Daarmee blijft een structureel aanbod aan goedkope koopwoningen in stand. Dit is een instrument van de lange adem, maar kan op den duur wel het gat tussen sociale huur en de relatief dure koopsector verkleinen. Een andere mogelijkheid die ook door woningcorporatie Casade wordt toegepast is het zogeheten Trudo-systeem, waarbij corporaties goedkope woningen verkopen, maar daarbij het recht op terugkoop bedingen10. Ook dit kan voorkomen dat door marktontwikkelingen goedkope koopwoningen buiten het bereik van middeninkomens terechtkomen.

De rekenkamercommissie wijst er tot slot op dat de bestuurlijke instrumenten van het bestemmingsplan, het grondbeleid en de doelgroepenverordening aan de gemeenteraad effectieve sturingsmogelijkheden zouden kunnen bieden; die wellicht (nog) effectiever zouden kunnen zijn dan een Woonvisie. Bij het overwegen van deze bestuurlijke instrumenten geldt het motto: wat werkt goed onder onze lokale omstandigheden?

10 Zie https://www.trudo.nl/ en https://www.casade.nl/ik-zoek/koopwoning/slimmer-kopen/.

31

Deel B

Bestuurlijke reactie van het college van B&W van gemeente Goirle

Wij hebben met belangstelling uw concept-rapport ‘Wel of niet thuis geven´, over de inschrijf-en zoekduur voor sociale huurwoningen in de gemeenten Goirle, Dongen en Loon op Zand gelezen. In deze brief reageren wij in het kader van bestuurlijk wederhoor op dit rapport. Wij zullen daarbij eerst ingaan op de bevindingen in het rapport en daarna een reactie per aanbeveling geven. Algemeen Wij herkennen ons grotendeels in uw bevindingen en conclusies. De begrippen zijn duidelijk omschreven, wat een goed inzicht geeft in het onderscheid tussen wachttijden en zoektijden. Wij hebben over het rapport zelf de volgende vragen en opmerkingen: In paragraaf 2.2, over het bestuurlijk instrumentarium, vat u samen dat het sluiten van Prestatieafspraken een instrument is waarover de gemeenteraad beschikt. Wij nemen aan dat u hiermee bedoelt dat de gemeenteraad in de Woonvisie de kaders vast stelt voor het maken van Prestatieafspraken. Het maken van de afspraken is een uitvoeringsbevoegdheid van ons college.

Ten aanzien van de regionale afstemming, in dezelfde paragraaf, willen wij toevoegen dat deze regionale afstemming jaarlijks plaatsvindt in het Regionaal Perspectief op bouwen en wonen Hart van Brabant. In paragraaf 2.3 geeft u een definitie van de term ‘spoedzoekers’. Wij merken hierbij op dat onze gemeente en woonstichting Leystromen op dit moment deze groep herkennen maar (nog) niet nader gedefinieerd hebben. Een deel van de door u genoemde groep valt onder onze definitie van ‘bijzondere doelgroepen’ die in aanmerking kan komen voor directe toewijzing, een ander deel valt niet onder definitie. De wijze van woningtoewijzing hangt hier mee samen. In relatie tot het onderscheid tussen de verschillende spoedzoekers, merken wij op dat u in paragraaf 2.6 de term ‘directe bemiddeling´ benoemt, maar niet in gaat op woningzoekenden die extra inschrijftijd krijgen. In deze paragraaf wordt wel onderscheid gemaakt tussen de verschillende spoedzoekers. In onze ogen is dat verwarrend. Verwarring over de verschillende manieren van toewijzen van woningen aan deze doelgroepen komt op een aantal plaatsen terug bij de beantwoording van de onderzoeksvragen in hoofdstuk 4. Bij de beantwoording van onderzoeksvraag 5 valt ons op dat er staat ‘woningzoekenden in Dongen’. Wij gaan ervan uit dat het antwoord op deze vraag niet alleen betrekking heeft op Dongen, maar ook op Loon op Zand en Goirle.

Wij herkennen ons in het beeld dat het rapport schetst voor de gemeente Goirle. 32

Aanbevelingen Aanbeveling 1 Wij hebben geen vragen of opmerkingen ten aanzien van aanbeveling 1. Aanbeveling 2 Wij zijn ons bewust van de door u benoemde samenhang tussen de sociale-huursector en de vrije sector. Dit komt terug in onze Woonvisie 2019 waarin aandacht is voor een gevarieerd bouwprogramma voor verschillende doelgroepen. Daarnaast hebben wij in de prestatieafspraken met woonstichting Leystromen aandacht voor middeninkomens waarvoor Leystromen niet-DAEB-woningen inzet. Aanbeveling 3 Wij denken dat het goed is om samen met Leystromen de cijfers en verhalen van woningzoekenden en bewoners te bespreken. Aanbeveling 4 De aanbeveling om aan Woning in Zicht te verzoeken om informatie en monitoring, is een aanbeveling die u aan woningcorporatie zou moeten doen. Daarbij merken wij op dat wij in de concept-prestatieafspraken met Leystromen met deze corporatie hebben afgesproken om in 2021 de woonruimteverdeling samen te evalueren om hier van te leren en te kijken wat wel en niet werkt. Op basis daarvan wordt bekeken of er wijzigingen in de woonruimteverdeling wenselijk zijn. Deze afspraken worden eind december ondertekend en daarna naar de gemeenteraad toegestuurd. Aanbeveling 5 Ook de aanbeveling om woningzoekenden meer hulp en informatie te bieden is een aanbeveling voor de corporatie.

Gelet op de vergrijzing verbaast ons de aanbeveling over de wenselijkheid van seniorenlabels. Mogelijk kunt u deze nader toelichten. Aanbeveling 6 Wij zijn samen met woonstichting Leystromen al gestart met de door u aangeraden evaluatie van het woonruimteverdeelsysteem. In de concept-prestatieafspraken met Leystromen hebben wij met deze corporatie afgesproken om in 2021 de woonruimteverdeling samen te evalueren om hiervan te leren en te kijken wat wel en niet werkt. Op basis daarvan wordt bekeken of er wijzigingen in de woonruimteverdeling wenselijk zijn. De eerste bijeenkomst heeft plaatsgevonden op 7 december 2020. De prestatieafspraken worden eind december ondertekend en daarna naar de gemeenteraad toegestuurd. Aanbeveling 7 Wij maken met Leystromen afspraken over bijzondere doelgroepen en urgentie. Deze afspraken gaan wij evalueren en zo nodig aanpassen. Wij vertrouwen er op hier goede 33

afspraken over te maken wat het vaststellen van een huisvestingsverordening voor urgentie overbodig maakt. Daarnaast is het de vraag of er, gelet o.a. de inschrijf-en zoektijden en de omvang van ons bouwprogramma, in Goirle sprake is van schaarste in de zin van de Huisvestingswet. Aanbeveling 8 In de Woonvisie 2019 hebben wij opgenomen dat we kansen bieden voor huishoudens die willen doorstromen. Op dit moment zijn wij aan het kijken hoe wij dit in onze nieuwbouwplannen kunnen vertalen. Daarnaast hebben wij in de Woonvisie een gewenst woningbouwprogramma opgenomen. We vragen ons af of een combinatie doelgroepenverordening/bestemmingplanregels hieraan kan bijdragen. Hierbij merken wij op dat een doelgroepenverordening een beperkte werkingsduur heeft (1 tot maximaal 10 jaar) en daarmee over het algemeen alleen betrekking heeft op de eerste eigenaar. Ons grondbeleid gaan wij op korte termijn herzien. Het college van burgemeester en wethouders van gemeente Goirle

34

Deel C

Nawoord rekenkamercommissie

De rekenkamercommissie heeft kennisgenomen van de bestuurlijke reacties van de colleges van B&W. De reactie van uw college is terug te vinden in deel B van deze rapportage. De bestuurlijke reacties hebben geleid tot enkele tekstuele aanpassingen en verduidelijkende toelichtingen11 in de bestuurlijke nota. Ten aanzien van een eerder opgenomen aanbeveling in het concept-rapport dat voor bestuurlijke hoor- en wederhoor heeft voorgelegen, hebben we besloten om één bij wijze van voorbeeld genoemde suggestie inzake seniorenlabels te laten vervallen omdat dit onbedoeld tot een verkeerde interpretatie leidde van aanbeveling 5. Reflectie rekenkamercommissie op drie rode draden in de bestuurlijke reacties In de reacties van de colleges van B&W zien we drie rode draden. Onderstaand geven we deze drie rode draden weer alsook een reflectie daarop vanuit de rekenkamer-commissie. 1. Aanbevelingen inzake informatievoorziening richten zich tot het verkeerde loket De colleges zijn van opvatting dat de aanbevelingen (3,4,5) met betrekking tot de informatievoorziening (verdiepende management- en stuurinformatie enerzijds en voorlichting aan woningzoekenden anderzijds) aan het ‘verkeerde loket’ zijn gericht aangezien deze verantwoordelijkheid primair ligt bij de woningcorporatie. Hierover merkt de rekenkamercommissie graag op dat de rekenkamercommissie een instrument is van de gemeenteraden.

De rekenkamercommissie heeft geen (in)formele positie om aanbevelingen te doen aan woningcorporaties. De rekenkamercommissie heeft er bewust voor gekozen aanbevelingen op te nemen, gericht op de informatievoorziening; dit om de gemeente(raad) aan te sporen deze punten (pro)actief in de overleggen met het college en/of de betrokken woningcorporaties te bespreken en nader te verkennen hoe de informatievoorziening (zowel de managementinformatie als de voorlichting aan woningzoekenden) verder kan worden verbeterd. Naar de mening van de rekenkamercommissie heeft de gemeente(raad) hier wel degelijk een rol om deze aandachtspunten te agenderen, hiervan te leren en te gebruiken als input voor het door de raad vast te stellen woonvisie.

11 De bestuurlijke reacties van de colleges van B&W hebben de rekenkamercommissie aanleiding gegeven tot twee tekstuele aanpassingen (paragraaf 2.2 bij de opsomming van het bestuurlijke instrumentarium ‘raad’ tussen haakjes gezet; in onderzoeksvraag 5 ‘in Dongen’ verwijderd); toevoeging van drie verduidelijkende voetnoten (paragraaf 2.6 met verwijzing naar het jaarverslag van Woning in Zicht; paragraaf 4.2, onderzoekvraag 2 met toelichting op toewijzing door inschrijfduur; aanbeveling 2 met actualisering m.b.t. afspraken tussen de Minister van Volkshuisvesting, Aedes en VNG.

35

2. Evaluatie van het toewijzigingssysteem is afgerond en/of loopt al. Via de prestatieafspraken worden inschrijftijden en zoekduren al gemonitord. Ten aanzien van de aanbeveling over het evalueren van het toewijzingssysteem (aanbeveling 6) constateren alle drie de colleges dat ofwel de evaluatie reeds heeft plaatsgevonden (Loon op Zand en Dongen) ofwel dat de evaluatie onlangs al gestart is. Ook geven de colleges aan dat de zoektijd en inschrijftijd van woningzoekenden inmiddels worden gemonitord via de jaarlijkse prestatieafspraken tussen het college en de corporatie. De rekenkamercommissie neemt kennis van het feit dat evaluatie is gestart en/of al is afgerond en dat de prestatieafspraken met de woningcorporaties zullen worden gedeeld met de gemeenteraad. De betreffende aanbeveling van de rekenkamercommissie aan de gemeenteraad, luidt als volgt: ‘Overweeg om in samenspraak met de woningcorporaties, het toewijzingssysteem te evalueren en hierover prestatieafspraken te maken’. Eenzelfde overweging als bij de informatievoorziening geldt ook voor de prestatieafspraken die de colleges maken met de woningcorporaties. Strikt genomen is het maken van de prestatieafspraken de bevoegdheid van het college.

De rekenkamercommissie legt bij de gemeenteraden alleen de open vraag neer of zij de colleges wensen op te roepen voorafgaand aan prestatieafspraken de raden in het proces tot besluitvorming te betrekken (bijvoorbeeld via wensen- en bedenkingen), dan wel of zij met de colleges verdergaande afspraken over voortgangsinformatie rond de prestatieafspraken wensen te maken. Dit ook weer om als raad aandachtspunten te kunnen blijven agenderen in relatie tot de kaderstellende rol van de raad met betrekking tot het vaststellen van de woonvisie. 3. Huisvestings- en doelgroepenverordening zijn geen goede aanvulling. De colleges van B&W zien zowel een huisvestings- als een doelgroepenverordening (aanbevelingen 7 en 8) niet als een goede aanvulling op het huidige bestuurlijke instrumentarium. De rekenkamercommissie merkt op dat er legitieme bestuurlijke argumenten kunnen zijn voor de colleges van B&W om dit standpunt in te nemen, maar adviseert de gemeenteraden wel om hun eigen politieke afwegingen te maken rond de inzet van verschillende bestuurlijke instrumenten en zelf te beslissen over de optimale inzet/mix van de verschillende bestuurlijke instrumenten voor hun eigen gemeente. In bijlage 2 bij dit rapport heeft de rekenkamercommissie een overzicht opgenomen van het beschikbare (gemeentelijke) instrumentarium op het gebied van het woonbeleid, als hulpmiddel voor de gemeenteraden.

Dankwoord Tot slot had dit rapport niet geschreven kunnen worden zonder de welwillende medewerking van de gemeentelijke organisatie en betrokken corporaties. Graag willen wij deze dan ook danken voor hun open en constructieve opstelling.

36

Deel D

Nota van bevindingen Goirle12

1 Inleiding Vraagstelling Normenkader Werkwijze 2. Werking van het woonruimteverdeelsysteem Huidige sociale huurvoorraad Het huidige systeem; Woning in Zicht Ontwikkeling beschikbaar woningaanbod 3 Kenmerken woningzoekenden Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal actief woningzoekenden 4 Ontwikkeling van de vraagdruk Vraagdruk reguliere woningzoekenden Vraagdruk overige woningzoekenden (bemiddeling) 5 Herkomst nieuwe huurders en woningzoekenden Reacties en verhuringen in gemeente Goirle Verhuisoriëntatie inwoners gemeente Goirle 6 Toekomstige behoefte sociale huur Huidige woonsituatie Ontwikkeling per inkomensgroep Bijlage: Definities huurprijsgrenzen

12 De nota van bevindingen is opgesteld door Companen (projectnummer 809.109), in opdracht van de rekenkamercom-

missie van Dongen, Goirle en Loon op Zand.

37

1. Inleiding De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen. Hiervoor zijn meerdere redenen aan te wijzen. Ten eerste is het woningaanbod de afgelopen jaren achtergebleven bij de vraag. Stijgende bouwkosten en de stikstofproblematiek hebben voor vertraging in de bouwproductie gezorgd. Tegelijkertijd is het aantal woningzoekenden toegenomen. Voor de sociale huursector geldt dat het aantal zorgvragers en kwetsbare doelgroepen (zoals statushouders) dat een beroep doet op de sociale huursector de afgelopen jaren is toegenomen. Om te kunnen beoordelen of vraag en aanbod in de sociale huursector in evenwicht is, wordt vaak gekeken naar de zoektijd voor een sociale huurwoning. De organisatie achter het woonruimteverdeelsysteem, Woning in Zicht, geeft periodiek inzicht in de gemiddelde zoektijd voor een sociale huurwoning. Er zijn echter signalen dat de inschrijftijd sterk verschilt per doelgroep en daardoor soms aanzienlijk langer kan zijn dan het gemiddelde. Er is daardoor behoefte aan een beter inzicht in de lengte en kenmerken van de wachtlijst voor sociale huurwoningen. Daarbij is het in ieder geval van belang om onderscheid te maken tussen de inschrijftijd (de periode vanaf de inschrijving totdat men een huurwoning heeft gevonden) en de actieve zoektijd (periode vanaf de eerste reactie totdat men een huurwoning heeft gevonden).

De ervaring leert dat een deel van de woningzoekenden zich preventief inschrijft om via een langere inschrijfduur een hogere prioriteit te krijgen, zodra men actief gaat zoeken. Verder is het mogelijk dat er verschil bestaat in de gemiddelde zoektijd van verschillende doelgroepen op de woningmarkt (leeftijd, inkomen, huishoudenssamenstelling) en de woonvoorkeuren die men heeft (zoekt men een specifiek woningtype en/of een woning in een specifieke buurt). De Rekenkamercommissie wil daarom een nader onderzoek uitvoeren naar de zoektijd voor een sociale huurwoning in de gemeente. Vraagstelling De hoofdvraag voor dit onderzoek luidt als volgt: Wat is de gemiddelde zoektijd voor een sociale huurwoning in de gemeente Goirle en wat zijn de verschillen in de zoektijd per doelgroep (leeftijd, inkomen huishoudenssamenstelling) en per woonvoorkeur (type woning, prijsklasse, buurt)? Om deze hoofdvraag te beantwoorden, stellen we tevens enkele subvragen: • Wat zijn de definities voor de inschrijftijd en zoektijd? • Welk(e) syste(e)m(en) passen de corporaties in de betreffende gemeenten toe om huurwoningen toe te wijzen? • Hoe is de huidige wachtlijst voor een sociale huurwoning in de gemeenten samengesteld? Wat zijn de kenmerken van woningzoekenden en wie reageren op het vrijkomende aanbod?

38

Normenkader Om tot een helder afgebakend onderzoek te komen, dient de onderzoeksaanpak vergezeld te gaan van een normenkader. De belangrijkste begrippen uit de vraagstelling hebben we hieronder nader gedefinieerd. Begrip Inschrijfduur Zoekduur Slaagkans Toewijzingssysteem

Sociale huurwoningen Doelgroep sociale huur

Kenmerken woningzoekenden

Norm Periode vanaf de inschrijving op de wachtlijst van de corporatie tot het moment dat de ingeschreven woningzoekenden een sociale huurwoning accepteert. Periode vanaf de eerste reactie van een ingeschreven woningzoekende op het vrijkomende woningaanbod van de corporaties tot het moment dat hij/zij een sociale huurwoning accepteert. De verhouding tussen het aantal actief woningzoekenden en het totale vrijkomende aanbod aan sociale huurwoningen op jaarbasis. In den lande bestaan meerdere systemen om een sociale huurwoning toe te wijzen. Het regionale woonruimteverdeelsysteem ‘Woning in Zicht’ kent drie systemen. Bij het ‘aanbodmodel’ wordt een woning wordt op basis van inschrijfdatum aangeboden. De woningzoekende met de langste inschrijftijd komt als eerste voor de woning in aanmerking. Bij het ‘lotingmodel’ maakt iedere ingeschrevene even veel kans. De woning wordt toegewezen op basis van loting door de corporatie. Zo maken ook mensen met een korte wachttijd kans om snel een woning toegewezen te krijgen. Sommige woningen worden via het ‘snelle reageerdermodel’ toegewezen; de eerste persoon die op de advertentie reageert, krijgt de woning aangeboden.

Huurwoningen in het bezit van een woningcorporatie, behorend tot het DAEB bezit (Diensten van Algemeen Economisch Belang), zijnde woningen met een huurprijs tot €737 (de liberalisatiegrens per 1-12020) De doelgroep voor sociale huur valt in verschillende inkomensklassen uit te splitsen. De belangrijkste doelgroep (primaire doelgroep) is de inkomensgroep tot €39.055. Corporaties dienen jaarlijks minimaal 80% van hun vrijkomend bezit aan deze laagste inkomensgroep toe te wijzen. De tweede groep wordt gevormd door de middeninkomens (€39.055-€43.575). Corporaties kunnen maximaal 10% van het vrijkomend bezit aan deze inkomensgroep toewijzen. Daarnaast kunnen corporaties maximaal 10% aan de hoogste inkomensgroep toewijzen (> €43.575). Daarnaast worden voor het toewijzen van huurwoningen nog andere doelgroepenclassificaties gehanteerd, bijvoorbeeld in het kader van het Passend Toewijzen. De kenmerken van de woningzoekenden zijn van invloed op (1) hun woonvoorkeuren en (2) de slaagkans voor een sociale huurwoning. In het onderzoek brengen we daarom diverse kenmerken van de woningzoekenden inzichtelijk. Het gaat hierbij om: • Inkomen: zie ‘doelgroep sociale huur’ 39

• • •

Leeftijdsklasse Huishoudenssamenstelling: alleenstaand, tweepersoonshuishouden, gezin Urgentiestatus (bepaalde doelgroepen komen in aanmerking voor urgentie en daardoor versnelde toewijzing), bijvoorbeeld vanwege medische redenen of huiselijk geweld.

Werkwijze Het onderzoek is uitgevoerd op basis van analyses van verhuurgegevens van Woning in Zicht. Omdat Leystromen zich eind 2017 bij dit woonruimteverdeelsysteem heeft gevoegd, zijn daarmee gegevens over de periode 2018 t/m mei 2020 te analyseren. Met de overgang naar het nieuwe, regionale woonruimteverdeelsysteem zijn helaas weinig verhuurgegevens uit voorgaande jaren beschikbaar gebleven. Om ook enig inzicht te krijgen in de vraagdruk in de jaren voor 2018 hebben we waar mogelijk gebruik gemaakt van verhuurgegevens afkomstig uit jaarverslagen van de corporatie en het woonwensenonderzoek dat Leystromen in 2016 onder haar ingeschreven woningzoekenden heeft gehouden. Daarnaast vond op 16 juli 2020 een aanvullend interview plaats met Leystromen waarbij nadere kwalitatieve duiding is gegeven aan de analyse van de verhuurgegevens. Op 8 september heeft een interview plaatsgevonden met de gemeente Goirle. De input van Leystromen en de gemeente is in de rapportage terug te vinden in de groene kaders.

40

2. Werking van het woonruimteverdeelsysteem Huidige sociale huurvoorraad In de gemeente Goirle zijn ongeveer 2.545 woningen in bezit van woningcorporaties (ongeveer 25% van de totale woningvoorraad). Vrijwel al deze woningen zijn in bezit van Leystromen (2.535). Daarvan staat 96% in de kern Goirle (2.436 woningen) en de overige 5% in Riel (99 woningen). De samenstelling naar type en prijsklasse is redelijk vergelijkbaar in beide kernen. Wel is in de kern Goirle het aandeel woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en het aandeel appartementen groter dan in Riel. Figuur 1: Samenstelling sociale huurvoorraad naar prijsklasse en woningtype (uitgesplitst naar kern) in 2020 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < €432

€432€619

€619€663

Riel

€663€737

> €737

Goirle

80%

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

0% Eengezinswoning Appartement met lift Riel

Appartement zonder lift

Goirle

Bron: Leystromen (2020)

Het huidige systeem; Woning in Zicht Sinds oktober 2017 is Leystromen aangesloten bij het regionale woonruimteverdeelsysteem ‘Woning in Zicht’, bijna gelijktijdig met Casade (december 2017). Dit woonruimteverdeelsysteem is opgericht door de Tilburgse woningcorporaties (TBV Wonen, Tiwos 41

en WonenBreburg) en is met de toetreding van Casade en Leystromen verbreed met corporaties die actief zijn in de regio Hart van Brabant. Daardoor wordt nu het grootste deel van de sociale huurvoorraad in de gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Haaren, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk via dit woonruimteverdeelsysteem toegewezen. Meerdere toewijzingssystemen Het meest bekende toewijzingssysteem werkt op basis van inschrijfduur. Iemand schrijft zich in bij Woning in Zicht en bouwt inschrijfduur op naarmate men langer op de inschrijflijst staan. Een huurwoning wordt uiteindelijk aangeboden aan de persoon die van alle gereageerde personen het langst staat ingeschreven. Maar dit is zeker niet het enige systeem: • Een deel van de sociale huurvoorraad wordt via bemiddeling toegewezen. Dit betekent dat specifieke doelgroepen op de woningmarkt voorrang krijgen bij het toewijzen van een sociale huurwoning. Daarbij gaat het om statushouders, mensen met urgentie, mensen met een laag inkomen die om uiteenlopende redenen alsnog een sociale huurwoning boven de huurtoeslaggrens krijgen toegewezen (de 5% vrije toewijzingsruimte), etc. • Woningen die via loting worden toegewezen. Hierbij wordt de woning ‘verloot’ onder de mensen die gereageerd hebben op de aangebonden woning.

Met name bedoeld om ook mensen met een relatief korte inschrijftijd een redelijke kans te geven om binnen afzienbare tijd een sociale huurwoning te kunnen bieden. • Snelle reageerder. Onder de kandidaten die het eerste kwartier hebben gereageerd, wordt door het systeem 'random' een lot getrokken. • Woning via verzameladvertentie. Dit systeem wordt ingezet bij nieuwbouwprojecten. Er wordt dan 1 advertentie geplaatst terwijl er meerdere woningen van hetzelfde type verhuurd kunnen worden. In de gemeente Goirle werd in 2018 en 2019 ruim 80% van de vrijkomende huurvoorraad toegewezen via het model op basis van inschrijfduur, aanzienlijk hoger dan gemiddeld in de regio. Het aandeel toewijzingen via bemiddeling lag juist lager. Er zijn geen woningen via loting of verzameladvertenties toegewezen, al werd het lotingmodel vooral in de gemeente Tilburg veelvuldig ingezet.

42

Tabel 1: Aantal verhuringen sociale huur in gemeente Goirle, naar toewijzingsmodel, vergeleken met het regionale gemiddelde (tussen haakjes) 2018-2020* 2018 87% (59%) 11% (23%) - (10%) 2% (3%) - (7%) 154

Inschrijfduur Bemiddeling Loting Snelle reageerder Verzameladvertentie Totaal

2019 85% (57%) 15% (24%) - (14%) 1% (4%) - (4%) 136

2020 77% 23% 52

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Over 2020 zijn nog geen cijfers op het niveau van de regio Woning in Zicht beschikbaar

Toewijzing voor 2018: Vooral op basis van inschrijfduur en mogelijkheid tot lokaal maatwerk Voordat Leystromen zich aansloot bij Woning in Zicht werden sociale huurwoningen in de gemeente Goirle via het eigen woonruimteverdeelsysteem van de woningcorporatie toegewezen. Deze woningen werden wekelijks op de website van de corporatie weergegeven. De meeste woningen werden toegewezen op basis van inschrijfduur en een beperkt deel via directe bemiddeling. Bij de overgang naar Woning in Zicht zijn spelregels (bijvoorbeeld op het vlak van urgentie) niet gewijzigd. Leystromen heeft bij toetreding tot Woning in Zicht met haar huurdersorganisatie besloten om vooralsnog geen woningen via loting toe te wijzen. Door huurders werd de inschrijfduur als een soort opgebouwd recht gezien. Daarom wilde men eerst enkele jaren ervaring op doen met Woning in Zicht via de gebruikelijke toewijzingsmodellen alvorens daarin veranderingen aan te brengen. Ontwikkeling beschikbaar woningaanbod De meeste sociale huurwoningen worden voor lange tijd bewoond. Op jaarbasis komt dus slechts een beperkt deel van de bestaande voorraad beschikbaar via mutatie. In de afgelopen jaren lag dat aantal in de gemeente Goirle tussen de 135 en 155. Het aantal mutaties van eengezinswoningen was iets groter dan het aantal appartementen met lift. In de periode 2018-2019 nam de mutatiegraad af.

Verreweg de meeste mutaties vonden plaats in de kern Goirle. Tabel 2: Aantal mutaties sociale huursector in gemeente Goirle (2018 t/m mei 2020) Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Overig Totaal

2018 68 56 30

2019 49 51 34

2020 19 24 9

0 154

3 136

0 52

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

43

Tabel 3: Aantal mutaties sociale huursector in gemeente Goirle naar kern (2018 t/m mei 2020) Goirle Riel Totaal Goirle

2018 148 6 154

2019 131 5 136

2020 49 3 52

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

De mutatiegraad lag in 2019 in de gemeente Goirle op 5,3%, lager dan het regionale gemiddelde (6,1%). Figuur 2: Ontwikkeling mutatiegraad sociale huur in gemeenten die zijn aangesloten bij Woning in Zicht (2018-2019) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%

2018

2019

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Lage mutatiegraad eengezinswoningen, wel toename huuropzeggingen eerste helft 2020 Leystromen kan niet een specifieke oorzaak benoemen waardoor de mutatiegraad in Goirle wat lager is dan gemiddeld in de regio. Mogelijk speelt mee dat eengezinswoningen (waarvan er veel in de gemeente staan) doorgaans voor een lange periode worden bewoond. Sommige huurders wonen wel 40-50-60 jaar in dezelfde woning. Over de eerste helft van 2020 ziet Leystromen wel een toename in het aantal opzeggingen in vergelijking met andere jaren. Een opvallende trend, omdat de corporatie vanwege de onzekerheden die de Coronacrisis met zich meebrengt, juist zou verwachten dat de verhuisgeneigdheid van huurders af zou nemen.

44

3. Kenmerken woningzoekenden Aantal ingeschreven woningzoekenden Op 1 mei 2020 stonden 4.450 inwoners uit de gemeente Goirle ingeschreven bij Woning in Zicht. Sinds 2018 nam het aantal ingeschreven woningzoekenden met 8% toe. Deze toename was in elke leeftijdscategorie te zien, uitgezonderd de 75-plussers. De stijging van het aantal ingeschreven jongeren t/m 23 jaar was veruit het grootst (+116%). De grootste groep ingeschrevenen is de 55 t/m 74-jarigen (1.380), gevolgd door 35 t/m 54 jarigen (1.110) en 23 t/m 34 jarigen (935). De jongste en oudste categorie zijn aanzienlijk kleiner in omvang. Figuur 3: Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden afkomstig uit gemeente Goirle 2018 t/m mei 2020 (naar leeftijdsklasse) 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 <23 jaar

23-34 jaar

35-54 jaar 2018

2019

55-74 jaar

75+ jaar

2020

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

75-plussers deels via directe bemiddeling geholpen vanwege Wmo-indicatie Leystromen herkent het beeld dat het aantal inschrijvingen toeneemt, maar een groot deel van deze mensen schrijft zich preventief in. De corporatie geeft aan dat veel ouderen zich al in voorgaande jaren preventief hebben ingeschreven, waardoor de dalende trend mogelijk verklaard wordt. Daarnaast krijgt een deel van de 75-plussers een huurwoning toegewezen via directe bemiddeling op basis van een Wmo-indicatie. Zij hoeven zich daardoor niet preventief in te schrijven. Veruit de grootste groep ingeschreven woningzoekenden is alleenstaande huishoudens. De groep gezinnen is het kleinst. Bij alle huishoudenstypen is de laatste jaren een toename van het aantal inschrijvingen te zien.

45

Figuur 4: Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden afkomstig uit gemeente Goirle 2018 t/m mei 2020 (naar huishoudenstype) 2.500 2.000 1.500 1.000 500

0 1 persoons

2 persoons 2018

2019

Gezin

2020

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Het grootste deel van de ingeschreven woningzoekenden woont in de kern Goirle (92%). Ongeveer 8% is woonachtig in Riel. Tabel 4: Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden in gemeente Goirle (naar kern) 2018 t/m 2020 Goirle Riel

2018 3.817 305

2019 4.036 316

2020 4.129 321

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Aantal actief woningzoekenden Het aantal actief woningzoekenden in de gemeente Goirle lag de afgelopen jaren tussen de 10 en 15%. In de eerste vijf maanden van 2020 was ongeveer 3% actief op zoek. Zet deze lijn zich de rest van het jaar voort, dan ligt het jaargemiddelde ongeveer gelijk aan de voorgaande jaren. In 2016 heeft Leystromen een enquête gehouden onder de ingeschreven woningzoekenden. Daarin gaf 15% van de ondervraagden aan actief woningzoekend te zijn. Tabel 5: Aantal actief woningzoekenden woonachtig in gemeente Goirle ten opzichte van totaal aantal ingeschreven woningzoekenden in gemeente (2018 t/m mei 2020) Aantal Percentage van totaal ingeschreven

2018 535 13%

2019 439 10%

2020 135 3%

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

46

Het aandeel actief woningzoekenden lag de afgelopen jaren in de kern Goirle iets hoger dan in Riel. De verschillen zijn echter beperkt. Tabel 6: Percentage actief woningzoekenden woonachtig in gemeente Goirle (naar kern) 2018 t/m mei 2020 Goirle Riel

2018 13% 12%

2019 10% 9%

2020 3% 2%

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Vraagdruk in Goirle hoger dan in Riel Leystromen geeft aan dat de vraagdruk in de sociale huursector in de kern Goirle aanzienlijk groter is dan in de kern Riel. De woningmarktcultuur is in deze kern (veel meer dan in Goirle) sterk koopgeoriënteerd. Ook de lagere inkomensgroepen zijn nog in staat om een woning te kopen, omdat de prijzen in Riel lager liggen dan in Goirle. De corporatie ziet dat daardoor een deel van de vrijkomende huurwoningen in Riel worden toegewezen aan woningzoekenden van buiten de gemeente, omdat de vraag van woningzoekenden uit Riel beperkt is, waardoor vestigers in dergelijke kleine kernen meer kans maken op een sociale huurwoning (die ook nog eens relatief groot is) dan in hun eigen gemeente. Leystromen voert altijd een intakegesprek met nieuwe huurders, om te checken of men goed kan aarden in een dorp waar men niet vandaan komt. Toch behouden nieuwe huurders het recht om zelf te bepalen waar ze willen wonen als ze in aanmerking komen voor sociale huur. Het principe van vrije vestiging (vastgelegd in de Huisvestingswet) is voor Leystromen een belangrijk uitgangspunt. Overigens is het mogelijk dat het bij een deel van de vestigers in Riel of Goirle gaat om huishoudens die terugkeren naar hun plaats van herkomst. Of er sprake is van terugkeerders (en zo ja, in welke mate) is vanuit de registratie van Woning in Zicht niet te herleiden.

47

4 Ontwikkeling van de vraagdruk Voor een goed begrip van de vraagdruk in de sociale huursector is het noodzakelijk om de verschillende systemen van toewijzing te kennen. Sociale huurwoningen in de gemeente Goirle worden op basis van drie methoden aan potentiële huurders toegewezen. Verreweg het grootste deel van de huurwoningen worden toegewezen via het model op basis van inschrijfduur; de woning wordt toegewezen aan diegene die het langst staat ingeschreven op de inschrijflijst. Over 2018 en 2019 werden 290 sociale huurwoningen (86% van het totaal) op deze wijze toegewezen. Daarnaast wordt een deel van de voorraad toegewezen via directe bemiddeling; deze mensen hoefden zich niet in te schrijven, maar werden via bemiddeling door de corporatie aan een woning geholpen. Dit gebeurde in de periode 2018-2019 37 keer (13% van het totaal). De overige 1% werd via het systeem van ‘snelle reageerder’ toegewezen. Het grootste deel van dit hoofdstuk gaat over de vraagdruk bij reguliere woningzoekenden, dit betreft immer veruit het grootste deel van de woningzoekenden. Het laatste deel gaat in op de positie van mensen die via bemiddeling aan een sociale huurwoning worden geholpen.

Vraagdruk reguliere woningzoekenden Reactiegraad De reactiegraad (het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende woning) geeft inzicht in de aantrekkelijkheid van het sociale huuraanbod in een gemeente en mogelijk ook de oriëntatie op sociale huur. De gemiddelde reactiegraad in Goirle lag de afgelopen twee jaar tussen de 85 en 105 reacties per woning. Dat is aanzienlijk lager dan het regionale gemiddelde. De eerste maanden van 2020 laten een behoorlijke stijging in de reactiegraad zien. De vraag is hoe dit zich in de komende maanden gaat ontwikkelen. De reactiegraad is het hoogst bij eengezinswoningen, gevolgd door appartementen met lift. De reactiegraad bij appartementen zonder lift ligt aanzienlijk lager. In de woonwensenenquête die Leystromen in 2016 onder ingeschreven woningzoekenden heeft gehouden gaf een meerderheid (51% van de ondervraagden) aan een voorkeur te hebben voor een appartement met lift, 44% gaf de voorkeur aan een eengezinswoning. Tabel 7: Ontwikkeling reactiegraad sociale huur in gemeente Goirle, naar woningtype (2018-2020) Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Totaal Goirle Gemiddeld Woning in Zicht

2018 119 45 90 87 124

2019 154 37 130 105 131

2020 213 49 255 145 *

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

48

Kleine doelgroep voor appartementen met lift ten opzichte van andere woningtypen De relatief lage reactiegraad wordt volgens Leystromen mogelijk verklaard doordat er de nodige voorrangsregels van kracht zijn bij dit woningtype. Bij een deel van de appartementen met lift geldt een voorrangsregeling voor senioren. Daarnaast zijn dit ook woningen die vaak worden toegewezen aan mensen met een urgentieverklaring vanwege een Wmo-indicatie. Hierdoor is de doelgroep voor dit woningtype kleiner dan bij een eengezinswoning of appartement zonder lift, waardoor er minder reacties op vrijkomende woningen komen. Bovendien is in landelijke gemeenten een woning met tuin ook van oudsher nog veelal de standaard voor woningzoekenden. Appartementen zonder lift kennen doorgaans een relatief lage huurprijs, waardoor deze woningen gewild zijn onder woningzoekenden, ondanks dat de woonkwaliteit wellicht wat minder is dan bij een appartement met lift of eengezinswoning. De reactiegraad was de afgelopen jaren het hoogst in de kern waar ook veruit de meeste mutaties plaatsvonden; Goirle. Wel is in beide kernen te zien dat de reactiegraad toenam de afgelopen jaren. Tabel 8: Ontwikkeling reactiegraad sociale huur in gemeente Goirle, naar kern (2018-2020) Goirle Riel Totaal Goirle Gemiddeld Woning in Zicht

2018 89 42 87 124

2019 105 92 105 131

2020 147 108 145 *

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Geen gegevens bekend

Zoekprofiel per doelgroep Met name de leeftijdsklasse van 23 tot 65 jaar reageert voornamelijk op eengezinswoningen. Meer dan de helft van hun reacties in de afgelopen jaren hadden betrekking op dit woningtype. Bij jongeren tot 23 jaar en 65-plussers lag dat aandeel aanzienlijk lager. Jongeren reageren in Goirle vooral op appartementen zonder lift. Dit is waarschijnlijk vooral ingegeven vanwege de prijsklasse waarin zij voornamelijk moeten zoeken (segment tot €432) wil men in aanmerking komen voor huurtoeslag. De woningen die in dit prijssegment vallen, zijn doorgaans de woningen met wat minder kwaliteit (qua woonoppervlak en aanwezigheid van een lift). Ouderen reageren in Goirle vrijwel uitsluitend op appartement met lift. De meeste reacties waren de afgelopen jaren afkomstig van woningzoekenden in de leeftijdsklasse 23 tot 35 jaar.

49

Tabel 9: Reacties op vrijkomend aan bod sociale huur in gemeente Goirle (naar woningtype en leeftijdsklasse) 2018-2020. < 23 jaar 23-35 jaar

Eengezinswoning 28% 60%

Appartement met lift 16% 11%

Appartement zonder lift 56% 29%

35-65 jaar

68%

11%

21%

> 65 jaar Totaal

21% 57%

73% 15%

6% 28%

Totaal 100% (3.339) 100% (16.075) 100% (11.849) 100% (1.828) 100% (33.091)

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 1 augustus 2020)

Vooral grotere huishoudens (3 personen of meer) reageren in Goirle voornamelijk op eengezinswoningen. Ook bij tweepersoonshuishoudens is er een sterke oriëntatie op eengezinswoningen, maar daar reageert een substantieel deel van de huishoudens ook op appartementen (zowel met als zonder lift). Eenpersoonshuishoudens reageren iets vaker op appartementen dan op eengezinswoningen. Veruit de meeste reacties waren de afgelopen jaren ook afkomstig van eenpersoonshuishoudens. Tabel 10: Reacties op vrijkomend aan bod sociale huur in gemeente Goirle (naar woningtype en huishoudensgrootte) 2018-2020. 1 persoonshuishouden 2 persoonshuishouden 3- of meerpersoonshuishouden Totaal

Eengezinswoning 46%

Appartement met lift 18%

Appartement zonder lift 36%

62% 90%

16% 3%

23% 8%

57%

15%

28%

Totaal 100% (20.142) 100% (6.654) 100% (6.295) 100% (33.091)

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 1 augustus 2020)

Onder de meeste inkomensgroepen wordt het meest gereageerd op eengezinswoningen. Over het algemeen geldt; hoe hoger het inkomen, hoe groter het aandeel reacties op eengezinswoningen. Veruit de meeste reacties waren de afgelopen jaren afkomstig van huishoudens die tot de primaire doelgroep van de corporaties behoren. De middeninkomens (> €39.055) vormen slechts een klein aandeel binnen het totaal aantal reacties op sociale huurwoningen. Dit heeft naar alle waarschijnlijkheid vooral te maken met de beperkte mogelijkheden voor deze midden- en hogere inkomens om een woning van de corporatie te kunnen huren.

50

Tabel 11: Reacties op vrijkomend aan bod sociale huur in gemeente Goirle (naar woningtype en inkomensklasse) 2018-2020. < minimuminkomen < huurtoeslaggrens Huurtoeslaggrens €39.055 €39.055 - €43.575 > €43.575 Totaal

Eengezinswoning 42%

Appartement met lift 18%

Appartement zonder lift 39%

53% 81%

19% 6%

29% 13%

88% 78% 57%

5% 10% 15%

7% 12% 28%

Totaal 100% (13.537) 100% (9.289) 100% (8.477) 100% (1.115) 100% (673) 100% (33.091)

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 1 augustus 2020)

Over het algemeen kan gesteld worden dat de meeste woningzoekenden in de sociale huur in Goirle bij voorkeur een eengezinswoning wensen. Oudere huishoudens zoeken bij voorkeur een appartement met lift omwille van hun huidige of toekomstige fysieke gezondheid. Voor jongeren tot 23 jaar en met een beperkt inkomen reageren vooral op de goedkoopste woningen; dit zijn doorgaans de woningen met iets minder woonkwaliteit (geredeneerd naar het aantal vierkante meters en technische uitrustig zoals de aanwezigheid van een lift). Tegelijkertijd zijn het vooral jonge en kleine huishoudens die het vaakst hebben gereageerd op het vrijkomend woningaanbod. Dit kan een indicatie zijn dat de kwalitatieve vraag in de sociale huur de komende jaren meer en meer uitgaat naar kleine en betaalbare huisvesting. Inschrijf- en zoektijden Op dit moment ligt de gemiddelde inschrijftijd in de gemeente Goirle op 9,2 jaar. In het jaar na de overgang op het regionale woonruimteverdeelsysteem (2018) nam de gemiddelde inschrijftijd in Goirle flink toe. De actieve zoektijd ligt aanzienlijk lager (0,7 jaar) en bleef de afgelopen jaren redelijk stabiel. Tabel 12: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en zoektijd voor een sociale huurwoning in gemeente Goirle (2015 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) Actieve zoektijd (in jaren)

2015 5,6 1,1

2016 5,8 *

2017 6,3 *

2018 8,8 0,6

2019 9,7 0,8

2020 9,2 0,7

Bron: Leystromen (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Geen gegevens bekend

Bovenstaande cijfers geven een gemiddelde aan. In de praktijk zit er echter nog enige spreiding in de lengte van de actieve zoektijd. Hierbij wordt duidelijk dat bijna tweederde van de mensen die een woning hebben gevonden, een half jaar of korter actief 51

gezocht heeft (62%). Anderzijds heeft een klein deel van de mensen (5%) 30 maanden of langer actief gezocht. Figuur 5: Actieve zoektijd voor een sociale huurwoning in gemeente Goirle (uitgesplitst naar aantal maanden) in periode 2018 t/m mei 2020. 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-3 3-6 6-9 9-12 12-15 15-18 18-24 24-30 30-36 36+ maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 15 september 2020)

Veel mensen schrijven zich uit voorzorg in Dat de gemiddelde inschrijftijd veel langer is dan de actieve zoektijd komt doordat veel mensen zich uit voorzorg inschrijven. Mensen bouwen daarmee bewust inschrijftijd op om zodoende sneller een woning toegewezen te krijgen op het moment dat men actief op zoek gaat naar een woning. Binnen Woning in Zicht wordt daarom nu de discussie gevoerd of het huidige woonruimteverdeelsysteem wel het meest eerlijke model is, gezien het grote aantal preventieve inschrijvingen. Vooral voor mensen opeens op zoek gaan naar een woning (en snel willen slagen) is het zeer lastig om zonder opgebouwde inschrijftijd op korte termijn een woning te vinden. Dit geldt ook voor jongeren die pas vanaf hun 18e (als zij zich kunnen inschrijven) inschrijftijd kunnen opbouwen. In de praktijk zit er vaak verschil in de lengte van inschrijf- en zoektijd, afhankelijk van verschillende persoonskenmerken en woningvoorkeuren van een woningzoekende. Inschrijf- en zoektijd naar leeftijdsklasse In grote lijnen geldt dat naarmate men ouder is, de gemiddelde inschrijftijd bij woningtoewijzing langer is. Dit is vaak ook logisch verklaarbaar; jongeren kunnen zich pas inschrijven vanaf hun 18e jaar en konden daardoor in eerdere jaren geen inschrijftijd opbouwen.

Wel valt in de gemeente Goirle op dat de gemiddelde inschrijftijd van 55 t/m 65-jarigen en 65 t/m 75-jarigen lager lag dan de leeftijdsklasse 33 t/m 55 jaar. Verder valt op dat bij de leeftijdsklassen tot 55 jaar de gemiddelde inschrijftijd de afgelopen jaren toenam, terwijl de gemiddelde inschrijftijd bij oudere leeftijdsklassen in veel gevallen afnam. 52

Tabel 13: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd in gemeente Goirle naar leeftijdsklasse (2018 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 < 23 jaar 23 – 30 jaar 30 – 35 jaar 35 – 55 jaar 55 – 65 jaar 65 – 75 jaar 75 jaar en ouder

4,50 5,92 8,25 11,46 7,47 9,17 13,89

n.v.t. 6,58 9,13 11,16 6,80 11,50 12,69

n.v.t. 6,70 11,40 12,47 6,00 7,60 13,33

20182020 4,50 6,30 9,06 11,58 7,03 9,74 13,20

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 20182020 0,45 n.v.t. n.v.t. 0,45 0,99 0,96 1,18 1,02 0,61 1,01 0,67 0,79 0,51 0,65 0,58 0,58 0,61 0,64 1,03 0,68 0,23 1,09 0,36 0,57 0,18 0,53 1,11 0,47

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Het verschil in actieve zoektijd tussen leeftijdscategorieën is relatief beperkt. Jongeren tussen 23 en 35 jaar kennen de langste zoektijd; 0,8 tot 1,0 jaar. Zeker voor de hogere leeftijdscategorieën ligt de zoektijd lager (ongeveer 0,5 jaar). Beperkte doorstroming onder oudere huurders naar een nultredenwoning Het preventief inschrijven komt bij alle leeftijdsklassen voor, maar bij senioren meer dan jongeren. Leystromen ervaart dat de meeste senioren pas gaan verhuizen als hun ideale woning voorbijkomt, of als zwaarwegende gezondheidsredenen een verhuizing noodzakelijk maken. Vaak hebben ze dan een lange inschrijftijd opgebouwd, waardoor de actieve zoektijd zeer kort is; als men dan eindelijk reageert op een vrijkomende huurwoning, wordt de woning vaak ook direct aan hen toegewezen op basis van hun lange inschrijfduur. Ouderen blijven daardoor zeer lang in een (te) ruime eengezinswoning wonen, terwijl een kleinere nultredenwoning wellicht beter bij hen zou passen. Een andere reden voor de beperkte verhuisgeneigd van oudere huurders is dat zij op dit moment vaak te maken hebben met een relatief lage huurprijs. Corporaties verhogen de huurprijs van woningen met name bij mutatie. Gebeurt dat niet, dan is er enkel sprake van een beperkte jaarlijkse huurverhoging, waarbij Leystromen bovendien een gematigd huurprijsbeleid volgt (69% van de maximaal redelijke huurprijs).

Als senioren zouden verhuizen naar een nieuwe, goed uitgeruste nultredenwoning is de kans groot dat men te maken krijgt met een hogere huur dan in hun huidige (grotere) eengezinswoning. Leystromen heeft in het verleden via een pilot met een doorstroomregeling (Oisterwijk) geprobeerd om oudere huurders met voorrang te laten verhuizen naar een nultredenwoning. Hier hebben echter weinig oudere huurders gebruik van gemaakt. Niettemin blijft het verbeteren van de doorstroming binnen de sociale huur een punt van aandacht voor de corporatie. Er lopen dan ook meerdere pilots. Zowel bij Leystromen als bij de corporaties binnen WiZ

53

Weinig vrijkomend woningaanbod voor jongeren tot 23 jaar via het reguliere woonruimteverdeelsysteem De afgelopen jaren zijn er slechts enkele woningen toegewezen aan jongeren tot 23 jaar. Deze doelgroep krijgt enkel huurtoeslag bij een huurwoning tot de kwaliteitskortingsgrens (< €432). Als deze woningen beschikbaar komen, wordt een groot deel daarvan al via directe bemiddeling toegewezen aan mensen met een urgentiestatus (Statushouders, mensen die uitstromen vanuit Beschermd Wonen/Maatschappelijke Opvang), waardoor er weinig passend woningaanbod voor deze jongste doelgroep via het reguliere woonruimteverdeelsysteem beschikbaar komt. Daarnaast ervaart Leystromen dat deze jongste woningzoekenden vaak zeer kritisch is ten opzichte van het woningaanbod (men heeft vaak een voorkeur voor een specifieke locatie en een voorkeur voor minimaal twee slaapkamers). Als dergelijke voorkeuren zwaar wegen betekent dit vaak een langere zoektijd voor jongeren. Inschrijf- en zoektijd naar inkomensklasse De gemiddelde inschrijftijd voor huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens ligt hoger dan bij de lagere inkomensklassen. Uitzondering vormt de hoogste inkomensgroep; waar de korte inschrijftijd doorgaans voor geldt. Bij de actieve zoektijd is ongeveer hetzelfde beeld te zien, behoudens dat de verschillen kleiner zijn.

De zoektijd voor de hogere-inkomensgroepen (uitgezonderd de hoogte inkomensklasse) is iets langer dan voor de inkomens tot de huurtoeslaggrens. Tabel 14: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd en zoektijd in gemeente Goirle naar inkomensklasse (2018 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 < minimuminkomen < huurtoeslaggrens Huurtoeslaggrens €39.055 €39.055 - €43.575 > €43.575

8,26 10,70 8,84

8,30 9,38 12,94

8,74 8,57 12,30

20182020 8,36 9,82 11,11

10,00 1,00

11,20 12,00

11,67 0,00

11,00 4,67

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 20182020 0,65 0,78 0,65 0,70 0,37 0,75 1,16 0,65 0,63 0,80 0,85 0,74 0,46 0,73

1,28 0,69

0,84 n.v.t.

0,93 0,72

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Middeninkomens: mogelijkheden in het niet-DAEB segment Corporaties kunnen tot maximaal 20% van de jaarlijks vrijkomende huurvoorraad toewijzen aan de inkomensgroep > €39.055. Leystromen stuurt hier echter niet op. Enkel in uitzonderlijke (schrijnende) situaties wijst de corporatie op deze manier woningen toe aan huishoudens met een middeninkomen. Wel beschikt Leystromen over 75 huurwoningen in het niet-DAEB segment (> €737) in de gemeente Goirle. Dit zijn vaak woningen waar enkel middeninkomens op reageren 54

(want deze woningen zij vaak te duur voor de lagere inkomens), waardoor ze in dit segment een grote slaagkans hebben. Inschrijf- en zoektijd naar huishoudensgrootte De inschrijftijd is het langst voor grote huishoudens (van drie personen of meer). Maar alleenstaanden kennen de langste zoektijd. Tabel 15: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd en zoektijd in gemeente Goirle naar huishoudensgrootte (2018 t/m mei 2020). Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 Alleenstaand 2-persoonshuishouden 3-persoonshuishouden 4-persoons of meer

8,87 7,54 10,64 11,00

9,18 9,94 11,75 13,00

8,91 13,00 13,25 15,00

20182020 9,00 8,76 11,48 12,00

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 20182020 0,66 0,86 0,78 0,77 0,51 0,48 1,09 0,54 0,29 0,91 0,52 0,56 0,50 0,87 1,34 0,61

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Inschrijf- en zoektijd naar woningtype De gemiddelde inschrijftijd voor een eengezinswoning is in Goirle met 10,8 jaar het langst. De inschrijftijd voor een appartement met en zonder lift ligt iets lager. De actieve zoektijd is voor een eengezinswoning ongeveer gelijk aan een appartement met lift. Tabel 16: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en actieve zoektijd in gemeente Goirle naar woningtype (2018 t/m mei 2020) Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift

Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 10,7 12,1 10,8 8,1 9,8 7,3 6,8 6,6 7,7

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 0,5 0,7 0,7 0,3 0,7 0,9 1,0 0,8 0,4

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Inschrijf- en zoektijd naar prijsklasse De gemiddelde inschrijftijd is het langst voor woningen boven de 1e aftoppingsgrens. De inschrijftijd was gemiddeld genomen het kortst bij de goedkoopste huurprijsklasse. Bij de actieve zoektijd zijn de verschillen beperkt. De actieve zoektijd van woningen tot de 1e aftoppingsgrens zijn iets lager dan bij andere segmenten.

55

Tabel 17: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en actieve zoektijd in gemeente Goirle naar prijsklasse (2018 t/m mei 2020) < kwaliteitskorting Kwaliteitskorting – 1e aftoppingsgrens 1e – 2e aftoppingsgrens 2e aftoppingsgrens -liberalisatiegrens > liberalisatiegrens

Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 5,8 6,2 6,0 10,7 9,6 9,7

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 0,7 0,7 0,6 0,5 0,8 0,8

9,1 9,5

14,1 11,5

11,0 12,5

0,5 0,7

0,5 1,2

0,5 0,7

0,7

12,0

-

0,6

0,7

-

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Grootste vraagdruk in de goedkoopste prijsklasse Leystromen geeft aan dat de grootste vraagdruk in de sociale huur te zien is bij de goedkoopste huurprijsklassen (< 1e aftoppingsgrens). Het grootste deel van de woningzoekenden richt zich op dit segment, niet alleen vanwege betaalbaarheid, maar ook als gevolg van wettelijke regelgeving, zoals het recht op huurtoeslag en het Passend Toewijzen. Leystromen stelt dat de zoektijd van gemiddeld 0,7 jaar acceptabel is. De meeste woningzoekenden vinden binnen afzienbare tijd een woning. Er blijven altijd uitzonderingen. Veel mensen hebben zeer specifieke woonwensen. Dit maakt het zoekproces veel langer. Inschrijf- en zoektijd naar aanbodmodel Tot slot brengen we de gemiddelde inschrijf- en zoektijd per aanbodmodel in beeld. In de gemeente Goirle zijn de laatste jaren twee modellen toegepast; inschrijfduur en snelle reageerder. Omdat slechts enkele woningen via het ‘snelle reageerder-systeem’ zijn toegewezen, is hieruit niet op te maken of de inschrijf- en/of zoektijd sterk afwijkt van het model via inschrijfduur. Tabel 18: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en zoektijd in gemeente Goirle naar aanbodmodel (2018 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 Inschrijfduur 9,0 9,6 9,2 Snelle reageerder 0,7 12,0 Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 0,6 0,8 0,7 0,6 0,7 0,7

Vraagdruk overige woningzoekenden (bemiddeling) Bij reguliere woningzoekenden doen zich geen grote verschillen voor als het gaat om de inschrijftijd en zoektijd. Voor de meeste reguliere woningzoekenden is de actieve zoektijd te overzien, mits men niet al te specifieke woonwensen heeft. 56