07 Rapport Rekenkamercommissie Wel of niet thuis geven.pdf

“Wel of niet thuis geven?”

Een rekenkameronderzoek naar de inschrijftijd en zoekduur voor sociale-huurwoningen in Dongen, Goirle en Loon op Zand

Rapport Goirle 18 december 2020

INHOUDSOPGAVE Deel A: Bestuurlijke nota 1.

Inleiding 1.1. Aanleiding 1.2 Onderzoeksvragen 1.3 Aanpak 1.4 Wederhoor 1.5 Leeswijzer

2.

Wettelijk kader van lokaal woonbeleid 2.1 Wettelijk kader 2.2 Bestuurlijk instrumentarium gemeente(raden) 2.3 Wie zoeken sociale-huurwoningen? 2.4 Wettelijke eisen aan de toewijzing door woningcorporaties 2.5 Hart van Brabant: woonruimteverdeelsysteem ‘Woning in Zicht 2.6 Directe bemiddeling van bijzondere doelgroepen en urgentieverklaringen

3.

Samenvatting nota’s van bevindingen 3.1 Dongen, Goirle en Loon op Zand: beeld in cijfers 3.2 Dongen 3.3 Goirle 3.4 Loon op Zand

4.

Conclusies en beantwoording van de onderzoeksvragen

5.

Aanbevelingen

Deel B: Bestuurlijke reactie college van B&W van gemeente Goirle Deel C: Nawoord rekenkamercommissie Deel D: Nota van bevindingen gemeente Goirle Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Woningwet 2015 Bestuurlijk instrumentarium gemeente(raden) bij het woonbeleid Samenvatting geïnterviewden woningzoekenden (met lange wachttijd) Geïnterviewden bij gemeenten en woningcorporaties 2

Deel A

Bestuurlijke nota

1.1 Aanleiding De gemeenteraad van Goirle heeft de rekenkamercommissie eind 2019 gevraagd om vanuit zijn onafhankelijke positie onderzoek te doen naar de zoektijden voor een sociale-huurwoning in de gemeente Goirle. Daarbij werd de wens uitgesproken om bij het onderzoek ook te kijken naar de zoekduren in vergelijkbare gemeenten in de regio. In februari 2020 heeft de rekenkamercommissie de onderzoekopzet aan de raad van Goirle toegezonden. Mede omdat het verdelingsvraagstuk van woningen aan actualiteit en maatschappelijke relevantie de afgelopen periode verder is toegenomen, en ook vanwege mogelijke, onderlinge leereffecten tussen gemeenten uit dezelfde regio en van vergelijkbare omvang, heeft de rekenkamercommissie eind maart 2020 besloten om het onderzoek te verbreden naar Dongen en Loon op Zand. Over dit besluit heeft afstemming plaatsgevonden met het presidium respectievelijk audit comité van Dongen en Loon op Zand. 1.2 Onderzoeksvragen De hoofdvraag voor het onderzoek luidt: ’Wat is de gemiddelde zoektijd voor een sociale-huurwoning en wat zijn de verschillen in de zoektijd per doelgroep (leeftijd, inkomen, huishoudenssamenstelling) en per woonvoorkeur (type woning, prijsklasse, buurt)? Om deze hoofdvraag te beantwoorden, stellen we zes onderzoekvragen: 1. Wat zijn de definities voor de inschrijftijd en zoektijd? 2.

Welk(e) syste(e)m(en) passen de corporaties Casade en Leystromen toe om huurwoningen toe te wijzen? 3. Hoe is de huidige wachtlijst voor een sociale-huurwoning samengesteld? Wat zijn de kenmerken van woningzoekenden en wie reageren op het vrijkomende aanbod? 4. Welke woonvoorkeuren hebben de verschillende groepen woningzoekenden voor een sociale-huurwoningen? 5. Hoe ervaren ingeschreven woningzoekenden de zoektijd voor een sociale-huurwoning en wat zijn hun overwegingen bij hun zoek- en reactiegedrag? 6. Wat is, onder meer op basis van de verwachte demografische ontwikkeling van de doelgroepen voor sociale huur, de toekomstige behoefte aan sociale-huurwoningen? 1.3 Aanpak van het onderzoek Begeleiding onderzoek door extern bureau Om specifieke kennis met betrekking tot de sociale huurwoningmarkt te borgen heeft de rekenkamercommissie besloten externe expertise te betrekken in dit onderzoek. Wij hebben het externe onderzoeksbureau Companen aangetrokken om delen van het 3

onderzoek uit te voeren en op te treden als deskundig klankbord bij het opstellen van de bestuurlijke nota van de rekenkamercommissie. Deskresearch & Interviews Via deskresearch zijn de kwantitatieve gegevens in beeld gebracht. De cijfers over zoekduren en wachttijden zijn door Companen betrokken van Woning in Zicht (april-augustus 2020). Dit is het regionale woonruimteverdeelsysteem binnen de regio Hart van Brabant waarbinnen de corporaties TBV Wonen, Tiwos, WonenBreburg, Casade en Leystromen zich verenigd hebben. De rekenkamercommissie heeft vervolgens de kwantitatieve bevindingen in context geplaatst door interviews te houden met beleidsambtenaren van de gemeenten en met negen woningzoekenden uit Dongen, Goirle en Loon op Zand. Betrokkenheid Casade en Leystromen De woningcorporaties Casade en Leystromen hebben op verzoek van de rekenkamercommissie - op basis van vrijwilligheid - deelgenomen aan het onderzoek. De concept nota’s van bevindingen zijn op 2 oktober 2020 aan beide corporaties voorgelegd. 1.4 Hoor en wederhoor Het ambtelijk wederhoor met de gemeentesecretarissen van Dongen, Goirle en Loon op Zand heeft in oktober 2020 plaatsgevonden, op basis van de nota’s van bevindingen. Bij het ambtelijk wederhoor wordt gelet op de feitelijke juistheid van de bevindingen.

Het bestuurlijk wederhoor met de colleges van B&W van Dongen, Goirle en Loon op Zand heeft in november/december 2020 plaatsgevonden, op basis van de bestuurlijke nota, waarin de rekenkamercommissie conclusies en aanbevelingen heeft geformuleerd. De rekenkamercommissie heeft op 18 december 2020 het eindrapport vastgesteld en vervolgens aangeboden aan de gemeenteraden van Dongen, Goirle en Loon op Zand. 1.5 Leeswijzer Deel A bevat de bestuurlijke nota met enerzijds de samenvatting van het feitenmateriaal per onderzochte gemeente (Dongen, Goirle en Loon op Zand) en het bestuurlijke instrumentarium van de gemeente(raad) en anderzijds de conclusies en aanbevelingen van de rekenkamercommissie. Deel B bevat de bestuurlijke reactie van het college van B&W van Goirle op de aanbevelingen van de rekenkamercommissie. Deel C bevat het nawoord van de rekenkamercommissie met een reflectie op de bestuurlijke reactie. Deel D bevat de nota van bevindingen met de uitkomsten van het onderzoek en het feitenmateriaal van de gemeente Goirle.

4

2.

Wettelijk kader van lokaal woonbeleid

2.1 Wettelijk kader Vraagstukken rondom het wonen kunnen zich doorgaans verheugen op ruime politieke aandacht, bijvoorbeeld als het gaat om de ontwikkeling van de huurprijzen, de beschikbaarheid van woningen voor starters, middeninkomens en ouderen, de huisvesting van vergunninghouders, enzovoorts. De daaruit voortvloeiende discussies mondden vaak uit in wetgeving op het terrein van de volkshuisvesting. In dit hoofdstuk wordt een aantal van de relevante wetten kort besproken. Tevens wordt aangegeven welke mogelijkheden het wettelijk kader geeft voor de gemeenten om instrumenten in het woonbeleid in te zetten. Wettelijke kader wonen Grondwet In de Grondwet wordt omschreven dat de overheid een zorgplicht heeft wat het aanbieden van woningen betreft: “Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid” (artikel 22, lid 2). Deze omschrijving laat veel ruimte voor interpretatie. Het grondwetsartikel betekent bijvoorbeeld niet dat iedereen een ‘recht op wonen’ heeft en geeft ook niet aan wanneer er sprake is van ‘voldoende woongelegenheid’. Woningwet In de Woningwet, die in 2015 voor het laatst is aangepast, wordt de relatie tussen de woningcorporaties en de gemeenten vastgelegd.

De kerntaak van de woningcorporaties is volgens de Woningwet 2015: het bouwen, verhuren en beheren van sociale-huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Woningcorporaties moeten daarnaast ‘naar redelijkheid’ bijdragen aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid zoals dat door de gemeenteraad is vastgesteld. Hiervoor maken ze jaarlijks afspraken met de gemeenten waar ze werkzaam zijn en de huurdersorganisaties. De woningcorporaties zijn alleen verplicht deze prestatieafspraken te maken als de gemeente haar volkshuisvestingsbeleid heeft vastgelegd, bijvoorbeeld in een woonvisie. Bij het ontbreken daarvan moet de woningcorporatie de gemeente informeren over haar voornemens. In de woonvisie formuleert de gemeente het voorgenomen beleid. De gemeente kan daarbij thema's benoemen waarop de woningcorporatie volgens haar dient te presteren. Ze kunnen gaan over nieuwbouw van sociale-huurwoningen, de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad, de betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad, de leefbaarheid in wijken, de huisvesting van specifieke doelgroepen en de kwaliteit en duurzaamheid van de woningvoorraad en de woonomgeving.

Als er geschillen ontstaan over het maken en/of het nakomen van de prestatieafspraken die gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties gezamenlijk maken, kunnen 5

partijen deze geschillen voorleggen aan de minister. Het oordeel van de minister hierover is voor alle partijen bindend. De wet laat de gemeenten de mogelijkheid om geen woonbeleid en/of woonvisie te formuleren. Wel wijzen verschillende wetten de gemeente taken toe die direct of indirect met het wonen te maken hebben. Denk bijvoorbeeld aan de verplichting om bestemmingsplannen vast te stellen. Bestemmingsplannen zijn bepalend voor het aantal en de soort woningen die er gebouwd kunnen worden in een gemeente. Huisvestingswet Een andere wet die in dit kader relevant is, is de Huisvestingswet uit 2014. De Huisvestingswet geeft gemeenten instrumenten om tot een eerlijke en evenwichtige verdeling van (schaarse) woningen te komen. Deze wet maakt het mogelijk om van het beginsel van vrije vestiging, dat EU-breed geldt, af te wijken. Als er aantoonbaar sprake is van schaarste op de markt voor sociale-huurwoningen of specifieke segmenten daarvan kunnen gemeenten een Huisvestingsverordening vaststellen. In een Huisvestingsverordening kan de gemeente regels opnemen over de distributie (toewijzing) van woningen, waarbij (afhankelijk van de specifieke lokale situatie) in beperkte mate voorrang kan worden verleend aan huishoudens die lokaal of regionaal gebonden zijn.

Die voorrang kan worden gegeven tot maximaal 50% van de vrijkomende woningen bij mensen met binding aan de regio, waarvan de helft aan mensen met lokale binding (kern of gemeente). Voor de overige 50% van de vrijkomende woningen kan de gemeente dus geen voorrang geven aan huishoudens met lokale binding. Nieuw in de Huisvestingswet is het expliciete verbod voor de gemeente om andere instrumenten dan een verordening in te zetten om de woonruimteverdeling te beïnvloeden. Regels over toewijzingen mogen dus niet meer in prestatieafspraken worden vastgelegd. Woningcorporaties hebben (als er geen huisvestingsverordening is) nog steeds wel de mogelijkheid om regels m.b.t. woonruimteverdeling op te stellen. In de praktijk doet vrijwel elke corporatie in Nederland dit. Doelgroepenverordening en het Besluit Ruimtelijke Ordening Steeds meer gemeenten overwegen het instellen van een doelgroepenverordening sociale woningbouw, op basis van het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). Alleen met zo’n verordening kan de gemeente voorwaarden omtrent sociale huur- en koopwoningen stellen in bestemmingsplannen. Het doel van zo’n doelgroepenverordening kan zijn om het voor jonge starters mogelijk te maken een goedkope woning te kopen. Gemeenten dienen dan in de verordening regels op te nemen voor deze zogenaamde sociale-koopwoningen.

Dat betreft zowel regels voor de woningen zelf (koopprijs, eisen aan de woning, ed.) als voor de potentiële kopers (maximuminkomen, lokale binding, ed.). Naast de verplichting om een doelgroepenomschrijving vast te leggen, dient de gemeente een tijdvak van minimaal één en maximaal tien jaar vast te stellen. Binnen dat tijdvak dienen de bestemde sociale-koopwoningen binnen het vastgestelde prijssegment te blijven (voor uitleg zie bijlage 2) 6

2.2 Bestuurlijk instrumentarium gemeente(raden) Als hoogste orgaan van de gemeente stelt de gemeenteraad het woonbeleid vast. Het is vervolgens aan het college van B&W om binnen de in het woonbeleid gestelde kaders de gestelde doelen te behalen, zoals die welke zijn vastgelegd in prestatieafspraken met woningcorporaties. Als het beleid is geformuleerd en vastgesteld is het de taak van de gemeenteraad de uitvoering van het beleid te monitoren en te controleren. Samenvattend beschikt de gemeente(raad) over de volgende instrumenten waarmee hij vorm kan geven aan het woonbeleid in de gemeente: • Bestemmingsplan (verplicht), • Woonvisie (niet verplicht), • Grondbeleid (niet verplicht) • Prestatieafspraken (verplicht met corporaties en huurdersorganisaties, als er een woonvisie is), • Huisvestingsverordening (alleen mogelijk bij aantoonbare schaarste) • Doelgroepenverordening sociale woningbouw In bijlage 2 bij deze nota1 zijn deze instrumenten, met vermelding van de wettelijke basis, meer in detail beschreven. Bovenstaande instrumenten vormen de ‘knoppen’ waaraan de gemeente(raad) op lokaal niveau sturing kan geven aan haar woonbeleid. Het lokale woonbeleid staat echter niet op zichzelf. De wetgever gaat ervan uit dat gemeenten hun woonbeleid regionaal bespreken met de gemeenten waarmee ze tezamen een zogeheten woningmarktregio hebben gevormd.

De gemeenten kunnen ook hun woonvisies op elkaar afstemmen, maar dit is geen wettelijk vereiste. Wel moet een gemeente, voordat nieuwe woningen gerealiseerd kunnen worden, dit altijd eerst regionaal afstemmen (art. 3.1.6., Besluit ruimtelijke ordening, Bro). Deze eis wordt ook wel aangeduid als de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’. Belangrijke onderdelen van de ladder zijn de behoefte, de onderbouwing en de afstemming. Het belang van regionale afstemming neemt de laatste jaren alsmaar toe2 nu de urgentie van de woningbouwopgave steeds groter wordt. 2.3 Wie zoeken naar sociale-huurwoningen? Voor een goed begrip van de (eventuele) problemen rond het zoeken en vinden van een woning is het nodig een onderscheid te maken tussen doorstromers, starters en spoedzoekers.

1 Overzicht gebaseerd op onderzoek van de randstedelijke rekenkamer (Flevoland, Noord-Holland, Utrecht, Zuid-Hol-

land): rolverdeling bij wonen (2017) en het rapport Sociale koopwoningen in het bestemmingsplan Onderzoek bij gemeenten naar het instrument; helpt dit de koopstarter? (2019), in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2 De studiegroep Interbestuurlijke en Financiële verhoudingen geeft in haar eindrapport ‘Als één overheid, slagvaardig de toekomst tegemoet!’ (september 2020) een vooruitblik over de wijze waarop gemeenten, provincie en rijk de urgentie van de woningbouwopgave aan zouden kunnen pakken.

7

Doorstromers hebben in beginsel al een woning en zijn op zoek naar iets anders of iets beters. Als, afgezien van de spoedzoekers, alle woningzoekenden doorstromers zouden zijn, zou er geen nieuwe vraag naar woningen zijn, maar is er behoefte aan ‘woningverbetering’. De samenstelling van de woningvoorraad kan dan wel afwijken van de wens van de bewoners. Starters zijn degenen die voor het eerst op zoek zijn naar een zelfstandige woning. Voor starters gelden geen bijzondere regelingen, hetgeen betekent dat zij wel de kans lopen op straat te komen staan. Dit zal in de meeste gevallen niet letterlijk het geval zijn. Als starters moeilijk aan een woning komen, zal dit waarschijnlijk betekenen dat zij langer bij familie (bijvoorbeeld ouders), op kamers of in onderhuur blijven wonen. Spoedzoekers zijn gescheiden mensen, immigranten, ex-delinquenten, enz. Dit zijn mensen die door een verandering in hun leven plotseling behoefte hebben aan een socialehuurwoning. Voor hen worden vaak specifieke regelingen in het leven geroepen, die zo veel mogelijk voorkomen dat deze groep ‘op straat’ komt te staan. De regionale corporaties melden dat spoedzoekers op relatief korte termijn bediend kunnen worden. 2.4.

Wettelijke eisen aan de toewijzing door woningcorporaties Volgens de Woningwet van 2015 moeten woningcorporaties tenminste 90% van de vrijkomende sociale-huurwoningen (met een huurprijs tot € 737,14) toewijzen aan hun doelgroepen. • Primaire doelgroep: de belangrijkste doelgroep van woningcorporaties zijn huishoudens met een inkomen beneden € 39.055 (prijspeil 2020). De woningcorporatie moet jaarlijks ten minste 80% van de vrijkomende sociale-huurwoningen aan die groep toewijzen. • Secundaire doelgroep: daarnaast mogen corporaties tot 2021 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 39.055 en € 43.574 (prijspeil 2020). Deze 10% kan echter ook worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de € 39.055. De overige, maximaal 10% van de vrijkomende woningen, mogen woningcorporaties vrij toewijzen. Zolang de woningcorporatie maar voldoet aan de eis 80% van de vrijkomende sociale-huurwoningen toe te wijzen aan haar belangrijkste doelgroep (inkomens tot € 39.055), mag zij er ook voor kiezen om alle sociale-huurwoningen aan de doelgroep (huishoudens met een inkomen onder de € 43.574) toe te wijzen. Als woningcorporaties de 10% vrije toewijzingsruimte niet voor de doelgroep (tot € 43.574) gebruiken, maar voor andere woningzoekenden moeten zij een aantal huishoudens voorrang geven.

8

Om te beginnen zijn dit de huishoudens waarvan de gemeente heeft vastgesteld dat zij voorrang krijgen. De gemeente moet dit dan wel hebben vastgelegd in een huisvestingsverordening. Daarnaast krijgen voorrang: • huishoudens met problemen rond gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten; • huishoudens die (met toestemming van de corporatie) woningen met elkaar ruilen; • medehuurders die (met toestemming van de corporatie) huurder worden. Volgens de Huisvestingswet zijn er twee categorieën die in aanmerking komen voor urgentie (en daarmee voorrang op een woning): mensen in de tijdelijke opvang vanwege relationele problemen/huiselijk geweld en mensen die mantelzorg verlenen of ontvangen. Corporaties kunnen daarnaast andere categorieën aanwijzen voor urgentie, maar dit is niet verplicht 2.5 Hart van Brabant: woonruimteverdeelsysteem ‘Woning in Zicht Sinds eind 2017 zijn Casade en Leystromen aangesloten bij het regionale woonruimteverdeelsysteem ‘Woning in Zicht’. Dit woonruimteverdeelsysteem is opgericht door de Tilburgse woningcorporaties (TBV Wonen, Tiwos en WonenBreburg) en is met de toetreding van Casade en Leystromen verbreed met corporaties die actief zijn in de regio Hart van Brabant.

Daardoor wordt nu het grootste deel van de sociale huurvoorraad in de gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Haaren, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk via dit woonruimteverdeelsysteem toegewezen. Bewoners die in deze regio een sociale-huurwoning zoeken, krijgen dankzij ‘Woning in Zicht’ met één blik informatie over het woningaanbod in de regio. 2.6 Directe bemiddeling van bijzondere doelgroepen en urgentieverklaringen Directe bemiddeling vindt plaats voor bijzondere groepen en personen met een urgentieverklaring. Zij hebben vaak ook een specifieke woon- of zorgvraag. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om vergunninghouders via COA, mensen die ‘uitstromen’ vanuit een Beschermd Wonen instelling of Maatschappelijke Opvang en (weer) zelfstandig moeten wonen. Een andere bijzondere doelgroep zijn de spoedzoekers die we in paragraaf 2.3 al tegenkwamen. Zij kunnen in aanmerking komen voor een urgentieverklaring als zij aan een aantal voorwaarden voldoen, zoals dat men buiten de eigen schuld in een noodsituatie is terechtgekomen. Om voor urgentie in aanmerking te komen, dient men een aanvraag te doen bij de Urgentiecommissie Woningcorporaties regio Midden-Brabant.3 3 Zie het jaarverslag van Woning in Zicht (WIZ). Hierin staan verschillende methoden die worden toegepast om bepaalde

doelgroepen op de woningmarkt te ondersteunen. Overigens is er geen landelijk vaststaande definitie van de term ‘spoedzoeker’ of ‘bijzondere doelgroep’.

9

De urgentiegevallen (bekrachtigd door onafhankelijke, regionale urgentiecommissie) hebben bij de toewijzing van een woning voorrang op de reguliere woningzoekenden. Voor statushouders heeft de gemeente de mogelijkheid om regels te stellen voor voorrang bij het toewijzen van sociale-huurwoningen.

10

3.

Samenvatting van nota’s van bevindingen

3.1

Beeld in cijfers Dongen, Goirle en Loon op Zand (jaar 2019, tenzij anders vermeld)

Dongen Bezit woningcorporaties Vrijkomende woningen

Goirle

Loon op Zand

2.385

2.545

2.530

146

136

119

53% via inschrijfduur 39% via bemiddeling 8% via loting

85% via inschrijfduur 14% via bemiddeling 1% snelle reageerder

74% via inschrijfduur 22% via bemiddeling 4% via loting

2.177

4.352

4.060

Grootste groep, naar leeftijd

55-75 jaar (680)

55-75 jaar (1.380)

55-75 jaar (1.305)

Grootste groep, naar huishouden

Alleenstaande huishoudens

Alleenstaande huishoudens

Alleenstaande huishoudens

5,8 jaar

9,7 jaar

9,3 jaar

135

105

95

494 in 2018 527 in 2019

535 in 2018 439 in 2019

486 in 2018 273 in 2019

8,4 maanden

9,6 maanden

8,4 maanden

Zoektijd langer dan 30 maanden

10%

5%

5%

Toewijzing aan ‘eigen’ inwoners

59%

50%

39%

19% (2020) −75 tot +140

20% (2020) −70 tot +145

23% (2020) +10 tot +250

Verdeelsysteem Aantal ingeschrevenen

Inschrijftijd (gemiddeld) Aantal reacties per woning Aantal actief zoekenden Actieve zoektijd (gemiddeld)

Scheefwonen Toekomstige behoefte

In de tabel wordt een onderscheid gemaakt tussen inschrijftijd en actieve zoektijd. Het is goed te wijzen op de relatie tussen die twee begrippen. De actieve zoektijd is de tijd die het duurt voor men een woning heeft gevonden vanaf het moment dat men voor het eerst reageert op een vrijkomende woning. De lengte van de actieve zoektijd wordt bepaald door verschillende factoren: hoe gewild zijn de woningen waarop men zoekt (hoe populairder, hoe meer gegadigden), hoe kritisch is men zelf in het zoeken naar een woning. 11

Met inschrijftijd wordt bedoeld de tijd dat men staat ingeschreven alvorens men een woning heeft gevonden. Voordat men actief een woning gaat zoeken, heeft men zich al ingeschreven bij Woning in Zicht. Men hoeft niet direct na inschrijving naar een woning te gaan zoeken. Het kan voordelig zijn om daar enige tijd mee te wachten, want hoe meer inschrijftijd men opbouwt, hoe hoger de plek als men op een woning reageert. Daardoor hebben ouderen vaak een korte zoektijd. Zij staan eerst lang passief op de inschrijflijst, en als ze gaan zoeken hebben ze relatief snel een woning gevonden. Jongeren hebben nog nauwelijks inschrijftijd/wachttijd opgebouwd en moeten daarom langer zoeken alvorens een woning te vinden of minder kritisch zijn, zodat ze snel een woning krijgen toegewezen. In bovenstaande tabel blijkt dat de verschillen tussen de inschrijftijd en de actieve zoekduur bij iedere gemeente aanzienlijk is. 3.2

Dongen

Woningvoorraad • Op 1 januari 2019 zijn in de gemeente Dongen 2.385 woningen in bezit van woningcorporaties (ongeveer 21% van de totale woningvoorraad). Van deze zijn 2.233 woningen in bezit van Casade. Daarnaast heeft ook Mooiland een klein aantal huurwoningen in bezit. • De sociale huurvoorraad in de gemeente Dongen bestaat voor tweederde uit eengezinswoningen. De meeste sociale-huurwoningen worden voor lange tijd bewoond. • Op jaarbasis komt een beperkt deel van de bestaande voorraad beschikbaar via mutatie: 146 woningen in 2019. Verdeelsystemen • Inschrijfduur: in 2019 werd 53% van de vrijkomende huurvoorraad (ongeveer 140175 woningen) toegewezen op basis van inschrijfduur, iets lager dan gemiddeld in de regio; 8% is toegewezen op basis van loting. • Directe bemiddeling: in 2019 werd 39% van de vrijkomende huurwoningen toegewezen aan bijzondere doelgroepen via directe bemiddeling (gemiddeld 25 bemiddelingen per jaar). • Directe bemiddeling: om voor urgentie in aanmerking te komen, dient men een aanvraag te doen bij de Urgentiecommissie Woningcorporaties regio Midden-Brabant. In 2019 werden van de 50 aanvragen (in Dongen, Loon op Zand en Waalwijk) er 9 toegewezen. Toewijzing aan inwoners gemeente Dongen • Meer dan de helft van alle vrijkomende sociale-huurwoningen in de gemeente werd de afgelopen jaren toegewezen aan iemand uit de gemeente Dongen (de lokale behoefte). 12

•

Tweederde tot driekwart van de inwoners van de gemeente Dongen die een socialehuurwoning kregen toegewezen, bleef in de gemeente Dongen wonen.

Aantal ingeschrevenen • In 2019 stonden 2.177 inwoners uit de gemeente Dongen ingeschreven bij Woning in Zicht. • Opvallend is de grote toename van aantal ingeschrevenen sinds de overgang naar het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. Inschrijftijd • De gemiddelde inschrijftijd ligt op 5,8 jaar. • In 2018 was de gemiddelde inschrijftijd voor een appartement met lift nog even lang als voor een eengezinswoning (tussen 7,3 en 6,2 jaar) , maar in 2020 kon men met een relatief korte inschrijftijd (4,2 jaar) al een appartement met lift bemachtigen. • De gemiddelde inschrijftijd is het langst voor woningen boven de 1e aftoppingsgrens. De inschrijftijd was gemiddeld genomen het kortst bij de goedkoopste huurprijsklasse. Woningzoekenden in groepen • Veruit de grootste groep woningzoekenden is alleenstaande huishoudens. De groep gezinnen is het kleinst. De jongste en oudste categorie zijn aanzienlijk kleiner van omvang. • De grootste groep ingeschrevenen qua leeftijd zijn de 55 tot 75-jarigen (680), gevolgd door 35 tot 55 jarigen (663) en 23 tot 35 jarigen (642). Actieve zoektijd • De actieve zoektijd is in 2019 ongeveer 8,4 maanden. • Vooral voor jongeren tussen de 23 en 35 jaar is de actieve zoektijd langer dan gemiddeld. Voor ouderen van 65 jaar en ouder is de actieve zoektijd het kortst; gemiddeld heeft deze groep na een half jaar actief zoeken een woning gevonden.

• De goedkoopste prijsklassen (tot 1e aftoppingsgrens) kennen de langste gemiddelde zoektijd.

Aantal actief woningzoekenden • Het aantal actief woningzoekenden in de gemeente Dongen was 494 in 2018 en 527 in 2019. Reacties op aangeboden woningen • In 2019 kwamen van de 2.385 huurwoningen 146 woningen beschikbaar (in 2018 waren dat er 172). Het grootste deel daarvan (50%) betreft eengezinswoningen. • De gemiddelde reactie-graad in Dongen lag de afgelopen twee jaar tussen de 110 en 135 reacties per woning. 13

• •

Jongeren onder de 23 jaar en ouderen boven de 65 jaar (op zoek naar levensloopgeschikte woning) zoeken vooral naar een appartement met lift omdat deze woningen ‘goedkoop’ zijn, waarbij zij dan huurtoeslag krijgen. De overige leeftijdsgroepen zoeken vooral een eengezinswoning. Alleenstaanden zoeken eveneens vooral een appartement met lift, terwijl meerpersoonshuishoudens een voorkeur geven aan een eengezinswoning. Ook blijkt dat hoe hoger het inkomen is, des te hoger ook de behoefte aan een eengezinswoning.

Verdeling van de zoektijd • De actieve zoektijd is in Dongen gemiddeld 8,4 maanden. • De oudste groep (65 jaar en ouder) vindt in een half jaar een woning. De groepen tussen 23 en 65 jaar vinden in gemiddeld 11 maanden een woning, terwijl de allerjongste groep (jonger dan 23 jaar) er een jaar over doet om een woning te vinden. • De woningzoekenden met een minimuminkomen of lager doen er 13 maanden over. Om een woning te vinden, middeninkomens minder dan een half jaar. Deze laatste groep is echter klein en reageert weinig op vrijkomende woningen. • Voor alleenstaanden duurt het langer voor men een woning heeft gevonden (12 maanden) dan voor meerpersoonshuishoudens (10 maanden). • Rond het gemiddelde van 8,4 maanden zit enige spreiding in de lengte van de actieve zoektijd: ruim de helft van de mensen die een woning hebben gevonden, heeft een half jaar of korter actief gezocht (57%). Anderzijds heeft een deel van de mensen (10%) 30 maanden of langer actief gezocht. Scheefwonen • In de ‘ruime’ definitie van de goedkope scheefheid (dus inclusief de middeninkomens tot € 43.575) woont 19% van de huishoudens in de sociale huur scheef (445 huishoudens). • In de ‘enge’ definitie van de goedkope scheefheid (exclusief de middeninkomens) woont 14% van de huishoudens in de sociale huur scheef (325 huishoudens).

Toekomstige behoefte • Uitgaande van het basisscenario (0,4% koopkrachtgroei per jaar en gelijkblijvende scheefheid) zou de sociale huurvoorraad de komende tien jaar met 35 woningen moeten toenemen. • Als het percentage goedkope scheefheid in de sociale huur toeneemt en als er de komende tien jaar geen koopkrachtontwikkeling zou zijn, zou de sociale huurvoorraad met +140 woningen moeten uitbreiden. • In het meest gunstige scenario (hoge groei, afname scheefheid) ontstaat er de komende tien jaar een overschot aan sociale-huurwoningen.

14

3.3

Goirle

Woningvoorraad • In de gemeente Goirle zijn 2.545 woningen in bezit van woningcorporaties (25% van de totale woningvoorraad), waarvan 2.535 in bezit van Leystromen (2.535). • De sociale huurvoorraad bestaat voor tweederde uit eengezinswoningen. De meeste sociale-huurwoningen worden voor lange tijd bewoond. • Op jaarbasis komt een beperkt deel van de bestaande voorraad beschikbaar via mutatie: 136 woningen in 2019. Verdeelsystemen • Inschrijfduur: in 2019 werd in de gemeente Goirle 85% van de vrijkomende huurvoorraad (136 woningen) toegewezen op basis van inschrijfduur, aanzienlijk hoger dan gemiddeld in de regio (57%); een zeer klein deel (1%) is via een systeem van snelle reageerders toegewezen. • Directe bemiddeling: in 2019 werd 14% van de vrijkomende huurwoningen toegewezen aan bijzondere doelgroepen via directe bemiddeling (gemiddeld 19 bemiddelingen per jaar). • Volgens de woningcorporatie kunnen zogenaamde spoedzoekers veelal binnen beperkte tijd een nieuwe woning toegewezen krijgen, als zij niet te selectief zijn wat woningtype en locatie betreft. Er zijn geen woningen via loting of verzameladvertenties toegewezen. • Directe bemiddeling: om voor urgentie in aanmerking te komen, dient men een aanvraag te doen bij de Urgentiecommissie Woningcorporaties regio Midden-Brabant. In 2019 werden van de 55 aanvragen (in Goirle, Oisterwijk en Gilze-Rijen) er 7 toegewezen.

Toewijzing aan inwoners gemeente Goirle • De helft van alle vrijkomende sociale-huurwoningen in de gemeente werd de afgelopen jaren toegewezen aan iemand uit de gemeente Goirle (de lokale behoefte). • De helft van de inwoners van de gemeente Goirle die een sociale-huurwoning kregen toegewezen, bleef in de gemeente Goirle wonen.

Aantal ingeschrevenen • Er staan 4.450 inwoners uit de gemeente Goirle ingeschreven voor een sociale-huurwoning. Zij wonen grotendeels in de kern Goirle. Inschrijftijd • De inschrijftijd fluctueert over de jaren, maar is de laatste jaren rond de 9 jaar. Jongeren hebben een kortere inschrijftijd dan ouderen. Mensen van middelbare leeftijd (35-55 jaar) en mensen ouder dan 75 jaar hebben de langste inschrijfduur, namelijk respectievelijk 12 en 13 jaar. 15

• De gemiddelde inschrijftijd voor huishoudens boven de huurtoeslag-grens ligt hoger dan bij de lagere inkomensklassen. Uitzondering vormt de hoogste inkomensgroep; waar een korte inschrijftijd voor geldt. • In grote lijnen geldt dat naarmate men ouder is, de gemiddelde inschrijftijd bij woningtoewijzing langer is. De gemiddelde inschrijftijd is het langst voor woningen boven de 1e aftoppingsgrens.

Woningzoekenden in groepen • Qua huishoudtype vormen de alleenstaande huishoudens veruit de grootste groep ingeschreven woningzoekenden. De groep gezinnen is het kleinst. Over hun feitelijke woonsituatie is echter niets bekend, omdat WiZ daar geen gegevens over bijhoudt. • De grootste groep ingeschrevenen qua leeftijd is de groep 55 tot 75-jarigen (1.380), gevolgd door 35 tot 55-jarigen (1.110) en 23 tot35 jarigen (935). Aantal actief woningzoekenden • Het aantal actief woningzoekenden lag in 2018 op 535 en in 2019 op 439., dat is tussen de 10 en 15% van de 4.450 ingeschrevenen. Reacties op aangeboden woningen. • In 2019 kwamen van de 2.535 huurwoningen 136 woningen beschikbaar (in 2018 waren dat er 154). Het aantal mutaties van eengezinswoningen en appartementen met lift was iets groter dan het aantal appartementen zonder lift. • De gemiddelde reactiegraad in Goirle lag in 2018 op 87 en in 2019 op 105 reacties per woning. Dat is aanzienlijk lager dan het regionale gemiddelde (ongeveer 130). • Jongeren onder de 23 jaar zoeken vooral naar een appartement zonder lift, terwijl ouderen boven de 65 jaar vooral naar een appartement met lift zoeken. De overige leeftijdsgroepen zoeken vooral een eengezinswoning. Alle huishoudens geven de voorkeur aan een eengezinswoning, hoewel alleenstaanden ook relatief vaak (36%) op een appartement zonder lift reageren.

Ook blijkt dat hoe hoger het inkomen en/of des te groter het huishouden is, des te hoger ook de behoefte aan een eengezinswoning. Verdeling van de zoektijd • De actieve zoektijd is in Goirle gemiddeld 9,6 maanden. • De allerjongste groep (<23 jaar) en de oudste groep (>75 jaar) vindt binnen een half jaar een woning. Jongeren tussen 23 en 35 jaar kennen de langste zoektijd; 0,8 tot 1,0 jaar. • Er zijn geen grote verschillen in zoektijd tussen inkomensgroepen. • Voor alleenstaanden duurt het langer voor men een woning heeft gevonden (9 maanden) dan voor meerpersoonshuishoudens (6 tot 7 maanden). • Rond het gemiddelde van 9,6 maanden zit enige spreiding in de lengte van de actieve zoektijd: bijna tweederde van de mensen die een woning hebben gevonden, heeft een 16

half jaar of korter actief gezocht (62%). Anderzijds heeft een klein deel van de mensen (5%) 30 maanden of langer actief gezocht. Scheefwonen • In de ‘ruime’ definitie van de goedkope scheefheid (dus inclusief de middeninkomens tot € 43.575) woont 20% van de huishoudens in de sociale huur scheef (510 huishoudens). • In de ‘enge’ definitie van de goedkope scheefheid (exclusief de middeninkomens) woont 16% van de huishoudens in de sociale huur scheef (400 huishoudens). Toekomstige behoefte • In het basisscenario (scheefwonen ongewijzigd en de inkomensgroei is gelijk aan 0,4% per jaar) zouden er in 2030 35 extra sociale-huurwoningen nodig zijn. • Dit kan oplopen naar 145 als scheefwonen toeneemt en de komende tien jaar koopkrachtontwikkeling uitblijft. • In het meest gunstige scenario (hoge groei, afname scheefheid) ontstaat er de komende tien jaar een overschot aan sociale-huurwoningen. 3.4

Loon op Zand

Woningvoorraad • Op 1 januari 2019 waren er 2.530 woningen, alle in bezit van Casade. • De sociale huurvoorraad in de gemeente Loon op Zand bestaat voor tweederde uit eengezinswoningen. De meeste sociale-huurwoningen worden voor lange tijd bewoond. • Op jaarbasis komt een beperkt deel van de bestaande voorraad beschikbaar via mutatie: 119 woningen in 2019. Verdeelsystemen • Inschrijfduur: In 2019 werd 74% van de vrijkomende huurvoorraad (119) woningen) toegewezen op basis van inschrijfduur, ruim hoger dan gemiddeld in de regio. Het aandeel verhuringen via loting ligt beduidend lager, namelijk 4%. • Directe bemiddeling: in 2019 werd 22% van de vrijkomende huurwoningen toegewezen aan bijzondere doelgroepen via directe bemiddeling (gemiddeld 25 bemiddelingen per jaar). • Directe bemiddeling: om voor urgentie in aanmerking te komen, dient men een aanvraag te doen bij de Urgentiecommissie Woningcorporaties regio Midden-Brabant. In 2019 werden van de 50 (in Dongen, Loon op Zand en Waalwijk) aanvragen er 9 toegewezen.

17

Toewijzing aan inwoners gemeente Loon op Zand • Ruim 43% van alle vrijkomende sociale-huurwoningen in de gemeente werd de afgelopen jaren toegewezen aan iemand uit de gemeente Loon op Zand (de lokale behoefte). • De helft van de inwoners van de gemeente Loon op Zand die een sociale-huurwoning kregen toegewezen, bleef in de gemeente Loon op Zand wonen. Aantal ingeschrevenen • Op 1 mei 2020 stonden 4.060 inwoners uit de gemeente Loon op Zand ingeschreven bij Woning in Zicht. Opvallend is de toename van aantal ingeschreven sinds de overgang naar het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. Ook is er sinds de toetreding van Casade sprake van een jaarlijkse toename van het aantal ingeschreven woningzoekenden (uitgezonderd de 75-plussers), terwijl het aantal ingeschreven woningzoekenden in de periode 2015 t/m 2017 juist afnam. De stijging van het aantal ingeschreven jongeren tot 23 jaar was veruit het grootst (+115%). • De grootste groep ingeschrevenen qua leeftijd is de 55 tot 75-jarigen (1.305), gevolgd door 35 tot 55-jarigen (1.055) en 23 tot 35-jarigen (895). • Qua huishoudtypes vormen alleenstaande huishoudens de grootste groep ingeschreven woningzoekenden. De groep gezinnen is het kleinst. Bij de eenpersoonshuishoudens is een toename van het aantal inschrijvingen te zien. Het aantal ingeschreven tweepersoonshuishoudens en gezinnen bleef de laatste jaren stabiel.

Inschrijftijd • In 2019 lag de gemiddelde inschrijftijd in de gemeente Loon op Zand op 9,3 jaar. De gemiddelde inschrijftijd is het hoogst onder ouderen (65-plussers). Onder de jongeren was (en is) de gemiddelde inschrijftijd logischerwijs het kortst. • De gemiddelde inschrijftijd voor huishoudens toont relatief weinig verschillen per leeftijdsklasse. De gemiddelde inschrijftijd voor inkomens net boven de € 39.055 is iets korter dan gemiddeld. • De gemiddelde inschrijftijd voor een eengezinswoning is in Loon op Zand met 10,5 jaar het langst, al is de inschrijftijd voor een appartement met lift nagenoeg even lang. De gemiddelde inschrijftijd is het langst voor woningen tot de 1e aftoppingsgrens. Zoals verwacht mocht worden is de gemiddelde inschrijftijd het langst bij woningtoewijzing op basis van inschrijfduur. Woningzoekenden in groepen • Qua huishoudtype vormen de alleenstaande huishoudens veruit de grootste groep ingeschreven woningzoekenden. De groep gezinnen is het kleinst. Over hun feitelijke woonsituatie is echter niets bekend, omdat WiZ daar geen gegevens over bijhoudt.

18

• De grootste groep ingeschrevenen qua leeftijd is de groep 55 tot 75-jarigen, gevolgd door 35 tot 55-jarigen en 23 tot 35-jarigen. Aantal actief woningzoekenden • Aantal actief woningzoekenden: 486 (in 2018) en 273 (in 2019). Het aantal actief woningzoekenden in de gemeente Loon op Zand is vooral in 2018 sterk toegenomen (het eerste volledige jaar bij Woning in Zicht). Reacties op aangeboden woningen • In 2019 kwamen van de 2.530 huurwoningen 119 woningen beschikbaar (in 2018 waren dat er 136). • De gemiddelde reactiegraad lag de afgelopen twee jaar tussen de 60 en 95 reacties per woning; aanzienlijk lager dan het regionale gemiddelde. De eerste maanden van 2020 laten een behoorlijke stijging in de reactiegraad zien. • Jongeren onder de 23 jaar zoeken vooral naar een appartement zonder lift, terwijl ouderen boven de 65 jaar vooral naar een appartement met lift zoeken. • De overige leeftijdsgroepen zoeken vooral een eengezinswoning. Alle huishoudens geven de voorkeur aan een eengezinswoning, hoewel alleenstaanden ook relatief vaak (36%) op een appartement zonder lift reageren. Ook blijkt dat hoe hoger het inkomen is, des te hoger ook de behoefte aan een eengezinswoning. Verdeling van de zoektijd • De actieve zoektijd is in Loon op Zand gemiddeld 8,4 maanden. • De verschillen in actieve zoektijd naar huishoudensgrootte zijn beperkt.

• De actieve zoektijd was begin 2020 het langst bij woningen boven de 1e aftoppingsgrens. • Bij de actieve zoektijd geldt dat de hogere-inkomensgroepen iets langer actief zoeken dan de lagere inkomensgroepen, uitgezonderd de groep boven de € 43.575. Bij alle woningtypen is een toename in de actieve zoektijd te zien. • Rond het gemiddelde van 8,4 maanden zit enige spreiding in de lengte van de actieve zoektijd: ruim tweederde van de mensen die een woning hebben gevonden, heeft een half jaar of korter actief gezocht (69%). Anderzijds heeft een klein deel van de mensen (5%) 30 maanden of langer actief gezocht. Scheefwonen • In de ‘ruime’ definitie van de goedkope scheefheid (dus inclusief de middeninkomens tot € 43.575) woont 23% van de huishoudens in de sociale huur scheef (580 huishoudens). • In de ‘enge’ definitie van de goedkope scheefheid (exclusief de middeninkomens) woont 17% van de huishoudens in de sociale huur scheef (425 huishoudens). 19

Toekomstige behoefte • Uitgaande van het basisscenario (0,4% koopkrachtgroei per jaar en gelijkblijvende scheefheid) zou de sociale-huurvoorraad de komende tien jaar uit moeten breiden met 130 woningen. • Als scheefwoners toeneemt en koopkrachtontwikkeling uitblijft, zou de sociale-huurvoorraad met +250 woningen in de komende tien jaar moeten uitbreiden. • In het meest gunstige scenario (hoge groei, afname scheefheid) zou er de komende tien jaar +10 extra woningen nodig zijn.

20

4.

Conclusies en beantwoording van de onderzoeksvragen

4.1. Inleiding Aansluitend op de bevindingen per gemeente in hoofdstuk 3, gaan we in paragraaf 4.2 de in hoofdstuk 1 geformuleerde hoofdvraag en zes onderzoeksvragen voor de drie gemeenten gezamenlijk beantwoorden.

4.2.

Beantwoording hoofdvraag en onderzoeksvragen

De hoofdvraag voor het onderzoek luidt: ‘Wat is de gemiddelde zoektijd voor een sociale-huurwoning en wat zijn de verschillen in de zoektijd per doelgroep (leeftijd, inkomen huishoudenssamenstelling) en per woonvoorkeur (type woning, prijsklasse, buurt)? Inschrijfduur tussen 6 en 10 jaar: op basis van dit onderzoek kunnen we concluderen dat de inschrijfduur van de woningzoekenden in Dongen, Goirle en Loon op Zand tussen 6 en 10 jaar ligt. Actieve zoektijd tussen 8,4 en 9,6 maanden: op basis van dit onderzoek kunnen we concluderen dat de actieve zoektijd naar sociale-huurwoningen in Dongen, Goirle en Loon op Zand gemiddeld circa 9 maanden bedraagt, maar dat er wel individuele uitschieters in zoektijd bestaan (tot meer dan 30 maanden). Toewijzing aan doorstromers en starters op grond van inschrijfduur: jaarlijks komt ongeveer 5% van de vrijkomende huurvoorraad vrij (ongeveer 130 woningen per gemeente). Deze sociale-huurwoningen worden vooral toegewezen op basis van inschrijfduur, via Woning in Zicht. Geen grote verschillen tussen groepen: bij de reguliere woningzoekenden doen zich over het algemeen geen grote verschillen in actieve zoektijd voor tussen groepen (leeftijd, inkomen, samenstelling huishouden) en woonvoorkeuren (type woning, prijsklasse, buurt). Toch komen bovengemiddelde actieve zoektijden voor, die kunnen oplopen tot meer dan 30 maanden.

Toewijzing aan bijzondere doelgroepen en urgentiegevallen door directe bemiddeling: jaarlijks wordt een deel van de vrijkomende huurwoningen toegewezen via directe bemiddeling (gemiddeld 20-25 bemiddelingen in 2019) aan bijzondere doelgroepen4. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om vergunninghouders via COA, mensen die ‘uitstromen’ vanuit een Beschermd Wonen instelling of Maatschappelijke Opvang en (weer) 4 In het jaarverslag van Woning in Zicht (WIZ) taan verschillende methoden die worden toegepast om bepaalde doelgroe-

pen op de woningmarkt te ondersteunen. Er is geen landelijk vaststaande definitie van de term ‘spoedzoeker’ of ‘bijzondere doelgroep’.

21

zelfstandig moeten wonen en mensen die door een verandering in hun leven (scheiding, verlies van werk/inkomen) plotseling behoefte hebben aan een sociale-huurwoning. Bij deze bijzondere doelgroepen is de gemeente aangewezen op samenwerking met woningcorporaties, zorginstellingen en andere externe partijen. De urgentiegevallen (bekrachtigd door onafhankelijke, regionale urgentiecommissie) hebben bij de toewijzing van een woning voorrang op de reguliere woningzoekenden.

De zes meer specifieke onderzoekvragen worden hieronder achtereenvolgens beantwoord. 1. Wat zijn de definities voor de inschrijftijd en zoektijd? De inschrijftijd is hierbij gedefinieerd als de tijd die verstreken is sinds men zich bij de corporatie heeft ingeschreven tot het moment dat men een woning krijgt toegewezen (inschrijftijd wordt dus altijd bepaald aan de hand van de mensen die een woning hebben gevonden). Mensen, die ingeschreven zijn, staan op een ‘inschrijflijst’, ofte wel ‘wachtlijst’. Dat mensen wachten voordat men een (andere) woning gaat zoeken, is voor een deel preventief dan wel uit voorzorg. Daarom is ook de definitie van zoektijd relevant: onder (actieve) zoektijd wordt verstaan de tijd die verstrijkt vanaf het moment dat men voor het eerst op een aangeboden huurwoning reageert tot het moment dat men daadwerkelijk een woning gevonden heeft. Over het algemeen is de actieve zoektijd veel korter dan de inschrijf- of wachttijd. 2.

Welk(e) syste(e)m(en) past de corporaties toe om huurwoningen toe te wijzen? Hoe hoog is de gemiddelde zoektijd en zijn er veel woningzoekers met een relatief hoge zoektijd? Per jaar komt een relatief klein aantal sociale-huurwoningen vrij, namelijk ongeveer 5 % van het totaal. Dit is overigens redelijk gelijk aan de ervaring elders in Nederland. Toewijzing van deze woningen gebeurt voor het overgrote deel op basis van de inschrijfduur van woningzoekenden. In 2019 is in Dongen het aandeel van toewijzing op basis van inschrijfduur, namelijk 53 procent, lager dan in Goirle (85 procent) en Loon op Zand (74 procent)5. Dongen maakt als enige gemeente in sommige jaren ook gebruik van verzameladvertenties en wijst daarnaast 8 procent van de woningen toe op basis van loting. Loon op Zand maakt in 2019 voor 4 procent gebruik van loting. Van het totaal aantal toewijzingen komt in 2019 in Dongen 53 procent (ongeveer 50) via bemiddeling tot stand. Voor Goirle gaat het om 15 procent (ongeveer 20) en voor Loon op Zand 22 procent (ongeveer 19). Het gaat hierbij om bijvoorbeeld vergunninghouders of mensen die uit een Wmo-indicatie stromen. Onder deze groep vallen ook mensen die met spoed een woning zoeken, bijvoorbeeld omdat zij buiten hun schuld in een noodsituatie zijn terecht gekomen.

5 In de bestuurlijke reactie van het college van B&W van Dongen is als de verklaring voor het percentage van 53% ver-

meld dat dit vooral werd veroorzaakt door de herhuisvestingsopgave als gevolg van sloopnieuwbouw in de wijk West1.

22

Van de personen die zich als urgent aanmelden wordt iets meer dan 10 procent als urgent toegelaten door de urgentiecommissie in de drie gemeenten. Het aantal actief woningzoekenden varieert per gemeente over de jaren. Er is echter weinig verschil in de gemiddelde actieve zoektijd tussen gemeenten (8-10 maanden), alsmede in het percentage scheefwoners (19-23%). Ook is er weinig verschil in het aantal mensen dat een jaar of langer actief zoekt naar een woning (ongeveer 20%). Ruim meer dan de helft van het aantal zoekenden vindt al binnen een half jaar een woning. Bij ongeveer 5-10% duurt de actieve zoektijd naar een sociale-huurwoning meer dan 30 maanden. 3.

Hoe is de huidige wachtlijst voor een sociale-huurwoning samengesteld? Wat zijn de kenmerken van woningzoekenden en wie reageren op het vrijkomende aanbod? De wachtlijsten bestaan voor ongeveer 90% uit personen die nog niet actief op zoek zijn naar een sociale-huurwoning. Er wordt vooral gezocht door alleenstaande huishoudens (een derde van het totaal). Naar leeftijd bestaat de grootste groep ingeschrevenen uit 55 tot 75-jarigen. In alle gemeenten schrijven mensen zich preventief in, om inschrijftijd ‘op te bouwen’. Wanneer men actief naar een woning gaat zoeken, komt men in dat geval sneller aan de beurt voor een woning. Een van de corporaties noemde het ‘contraproductief’ als, bij een gegeven vraag naar woningen, steeds meer mensen zich preventief inschrijven, omdat het dan ten onrechte lijkt alsof de vraagdruk toeneemt. Hoeveel van de actief woningzoekenden starters of doorstromers zijn, is niet bekend. Daarom is het moeilijk na te gaan hoeveel van de woningzoekenden geen eigen socialehuurwoning bewonen en hoeveel er op zoek zijn naar een verbetering van hun woonsituatie. Bij de groep jongeren (tot 30 jaar) blijkt dat de actieve zoektijd wat langer is, omdat ze geen inschrijfduur op hebben gebouwd. Bij de ene gemeente is die zoektijd wat langer dan bij de ander. 4.

Welke woonvoorkeuren hebben de verschillende groepen woningzoekenden voor een sociale-huurwoning? Idealiter zouden rechtstreeks de woningvoorkeuren naar de drie onderscheiden woningtypen (eengezinswoningen, appartementen met en zonder lift), of naar de onderscheiden sectoren (sociale huur, vrije huur of koopsector) bij de diverse groepen gemeten kunnen worden. Dat zou echter een apart onderzoek vergen. Daarom is alleen nagegaan op welke typen van sociale-huurwoningen de onderscheiden groepen reageren. Deze reacties worden natuurlijk ook bepaald door de beschikbaarheid van sociale-huurwoningen, zodat dit geen zuivere weergave van woonvoorkeuren oplevert. Met dit voorbehoud in gedachten kunnen we de volgende opmerkingen maken. Jongeren, onder de 23 jaar, reageren het meest op appartementen, en, met name in Goirle, dan vooral zonder lift. Dat is niet omdat daar hun grootste voorkeur ligt. Jongeren zijn kritisch over de woning en de wijk waar ze willen wonen, maar kiezen toch vaak 23

voor een ‘second best’ woning, omdat zij daar meer kans op een toewijzing hebben. Zij wonen daar relatief kort om dan, als de mogelijkheid zich voordoet, te verhuizen naar een meer bij hen passende woning. Ouderen, ouder dan 65 jaar, daarentegen, blijven juist relatief lang wonen in hun huidige huis, meestal een eengezinswoning, alvorens zij verhuizen naar een zogeheten nultredenwoning, vaak een appartement. Een bijkomende reden waarom zij relatief lang in hun eengezinswoning blijven wonen is dat daarvan de huur relatief laag is. Corporaties verhogen de huur pas substantieel bij nieuwe bewoning van een huis. Uit de gegevens blijkt dat ouderen overwegend op appartementen met lift reageren, al reageren ouderen in Loon op Zand ook vaak op eengezinswoningen. De overige leeftijdsgroepen (tussen 23 en 65 jaar oud) reageren in de drie gemeenten overwegend op eengezinswoningen. Verder blijkt dat hoe hoger het inkomen of hoe groter het huishouden, des te meer men reageert op vrijkomende eengezinswoningen. Dit zijn geen verrassende uitkomsten: hoe meer men zich een eengezinswoning kan veroorloven (inkomen), of hoe harder een eengezinswoning nodig is (huishoudensgrootte), des te meer men reageert op vrijkomende eengezinswoningen. Een speciale groep die hier vermeld kan worden is de groep van middeninkomens (inkomens rond € 42.000).

De corporaties hebben een beperkte mogelijkheid mensen uit deze groep te huisvesten. Casade probeert deze ruimte te benutten om middeninkomens een kans op een sociale-huurwoning te bieden in Dongen of Loon op Zand. Leystromen (in Goirle) stuurt hier echter niet op. Wel beschikt Leystromen over 75 huurwoningen in het niet-DAEB segment (huur hoger dan €737). Dit zijn vaak woningen waar enkel middeninkomens op reageren (want deze woningen zijn vaak te duur voor de lagere inkomens), waardoor ze in dit segment een grote slaagkans hebben. Overigens zijn de alternatieven voor deze doelgroep in de koop- of particuliere huursector beperkt naar de mening van de corporaties. De laatste jaren waren er weinig wettelijke mogelijkheden voor corporaties om nieuwbouw van middeldure huur te ontwikkelen en was dit vooral een aangelegenheid van particuliere investeerders. 5.

Hoe ervaren ingeschreven woningzoekenden de zoektijd voor een sociale-huurwoning en wat zijn hun overwegingen bij hun zoek- en reactiegedrag? De rekenkamercommissie heeft interviews gehouden met negen woningzoekenden uit Dongen, Goirle en Loon op Zand met een relatief lange actieve zoektijd (zie bijlage 3). Er is gevraagd naar de feitelijke situatie en naar de ervaringen die zijn opgedaan bij het zoeken naar een sociale-huurwoning. Dit deel van het onderzoek geeft enig inzicht in behoeften en gedrag, ofte wel het verhaal achter de cijfers. Voor een meer volledig inzicht in de ervaringen van mensen met een lange actieve zoektijd zou het noodzakelijk zijn om een grotere groep van deze woningzoekenden te interviewen. Behalve budgettaire en tijdsoverwegingen speelt hier ook een rol dat de gegevens van mensen die een woning hebben gevonden door Woning in Zicht na een half jaar worden verwijderd. Daardoor is het maar beperkt mogelijk geweest om mensen te interviewen die na (relatief) lang zoeken uiteindelijk een woning hebben gevonden. 24

De groep geïnterviewden varieerde in leeftijd van 29 tot 63 jaar; en van alleenstaanden en éénoudergezinnen met kinderen tot echtparen. Vrijwel alle geïnterviewden zochten een woning vanuit een bestaande woonsituatie, hetzij particuliere huur hetzij inwonend bij familie. De redenen van het zoeken naar een sociale-huurwoning bestonden vooral uit afgebroken relaties. Mensen gaan na een scheiding/beëindiging relatie op zoek naar een woning met lagere maandlasten, omdat ze minder kunnen betalen dan toen men nog samen was. Tegelijk heeft men dan nog wel de zorg voor een (of meerdere) kind(eren). Daarnaast waren er mensen met gezondheidsproblemen en mensen die vanwege ouderdom op zoek moesten naar een aangepaste woning. Voor beide groepen geldt dat in de meeste gevallen de urgentie om een woning te vinden niet erg hoog was, maar dat aan de andere kant de huidige woonsituatie ook niet nog jaren zou kunnen duren. Desondanks hebben de geïnterviewden soms nog enkele woonwensen die het vinden van een woning niet makkelijker maakt. Alleenstaande ouders hebben vaak een voorkeur voor een specifieke woonplaats (vanwege de school van het kind) en een woning met meer dan één slaapkamer. 50-plussers willen een levensloopbestendige woning en bij voorkeur niet te ver van de voorzieningen en ook in het dorp of de kern waar men vertrouwd mee is (vaak de plek waar men nu woont).

Bovenal lijkt het bij veel mensen dat een eengezinswoning met tuin vaak als de standaard wordt gezien in deze gemeenten. Dat geldt ook voor beide bovengenoemde doelgroepen die vaak in voorgaande jarenlang in een (ruimere) grondgebonden (koop)woning hebben gewoond. Daarom zoekt men nu ook in veel gevallen een eengezinswoning in de sociale huur, een woningtype dat door zeer veel mensen gewild is. Een enkeling gaf aan de juiste woning te hebben gevonden: een ‘lot uit de loterij’. De meeste geïnterviewden vonden echter dat het zoeken naar een woning lang duurt, zeker als de huidige woon- en leefsituatie niet plezierig is en men gedwongen is een hoge particuliere huur te betalen (tussen 700 en 900 euro per maand) vanuit een netto-inkomen tussen 1.400 en 1.800 euro per maand. De stemming van deze groep werd door een woningzoekende als volgt verwoord: “Je weet dat het lang duurt, maar toch voelt het aan als te lang”. Daarbij lieten mensen blijken gefrustreerd te raken of stress te krijgen als ze het aantal reacties op een huurwoning zien en hun plek op de ranglijst van mensen die reageerden. Zeker als hun plek op de ranglijst in de loop der tijd maar langzaam verbetert (of misschien zelfs helemaal niet verbetert). Ongeveer de helft gaf – in verschillende bewoordingen – aan zich overgeleverd te voelen aan een anoniem systeem van woonruimteverdeling. Zij missen informatie en hulp.

Dit resulteert er soms in dat men slechts enkele malen (3-6 keer in een jaar) reageert op beschikbare woningen, omdat men meent dat men toch niet in aanmerking komt voor een beschikbare woning, of omdat men meent dat slechts weinig woningen geschikt zijn voor de eigen situatie. De rekenkamercommissie kan niet nagaan of dit een juiste perceptie is. Mocht echter deze perceptie wel kloppen, dan lijkt voor de groep van lang zoekenden of mensen met een specifieke verhuiswens (veroorzaakt door bijvoorbeeld gezondheids- of 25

relatieproblemen) meer informatie en/of hulp vanuit de woningcorporatie (of wellicht de gemeente) gewenst. Blijkbaar weten woningzoekenden lang niet altijd wat er mogelijk is. Sommige respondenten gaven aan dat het de laatste jaren eerder moeilijker is geworden dan eenvoudiger om een geschikte woning te vinden. Zij meten dit af aan het stijgende aantal personen dat reageert op een woning die beschikbaar komt. Dit doet zich voornamelijk voor bij woningen, waar veel vraag naar is. Zo kan het gebeuren dat mensen die al 50 keer in de afgelopen jaren gereageerd hebben, steeds achter het net gevist hebben, omdat ze te veel op zoek zijn naar een woning waar iedereen naar op zoek is (ruime eengezinswoning op mooie plek). Dit levert een gevoel van moedeloosheid op, omdat men in de loop der tijd geen verbetering ziet. Sommigen vragen zich af hoe het kan dat huizen wel leeg staan, maar niet beschikbaar komen; en even later toch worden bewoond. Dit wekt verbazing op en in een enkel geval ergernis. De geïnterviewden merkten soms ook op dat in hun beleving er relatief veel woningen zijn die gelabeld zijn voor senioren. Deze woningen zijn echter lang niet altijd meer in trek bij senioren (omdat ze inmiddels wat verouderd zijn), terwijl ze vaak nog wel voor andere doelgroepen aantrekkelijk zijn.

Een overstijgende conclusie uit de interviews is dat mensen die het gevoel hebben lang te moeten zoeken naar een woning, behoefte hebben aan meer informatie over hun mogelijkheden en hun rechten, maar niet weten hoe zij aan de informatie kunnen komen. Een andere conclusie is dat de zoekduur van deze mensen mede bepaald wordt door specifieke wensen die de zoekduur verlengen. 6.

Wat is, onder meer op basis van de verwachte demografische ontwikkeling van de doelgroepen voor sociale huur, de toekomstige behoefte aan sociale-huurwoningen? De toekomstige behoefte aan sociale-huurwoningen hangt van veel factoren af (bevolkingsgroei, koopkrachtontwikkeling, de oriëntatie van lage inkomens op de sociale huur, migratie, het aanbod aan goedkope koopwoningen). Er zijn een aantal scenario’s doorgerekend waarbij de omvang van het aantal huishoudens met een inkomen tot € 39.055 (en in beperkte mate de groep met een middeninkomen) dat een sociale-huurwoning wenst de belangrijkste indicator vormt voor de toekomstige vraag naar sociale huur. De omvang van deze groep is afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling en de bevolkingsgroei de komende jaren. Het ‘basisscenario’ gaat ervan uit dat het percentage scheefwoners ongewijzigd blijft en dat de inkomensgroei gelijk is aan 0,4% per jaar (het langjarig gemiddelde van het CPB). Bij de bepaling van de toekomstige behoefte is uitgegaan van de huidige woonverdeling over de categorieën sociale huur, koop en particuliere huur. Een uitzondering is hierbij gemaakt voor de groep ouderen: er wordt verwacht dat het percentage ouderen dat vanuit een koopwoning de overstap maakt naar een sociale-huurwoning verder afneemt. 26

Door te variëren met de koopkrachtontwikkeling en het aantal scheefwoners kan men nagaan hoe de behoefte aan extra sociale-huurwoningen afhangt van deze variabelen. Zoals uit de tabel van par. 3.1 blijkt is de vereiste voorraad aan sociale-huurwoningen sterk afhankelijk van ontwikkelingen van deze variabelen. In het ‘gunstigste’ geval is de huidige voorraad meer dan voldoende (in Dongen en Goirle), of bijna voldoende (in Loon op Zand), terwijl in het meest ongunstige geval 140 (Dongen), 145 (Goirle), of 250 (Loon op Zand) extra woningen gebouwd moeten worden tussen nu en 2030. Aan deze scenario’s kleven grote onzekerheden. Zo is de ontwikkeling in de koopsector buiten beschouwing gelaten. Uit andere onderzoeken6 blijkt dat veel huishoudens die een sociale-huurwoning bewonen, na verloop van tijd naar een koopwoning willen verhuizen. Als dit gerealiseerd kan worden, leidt dit tot een afnemende druk op de socialehuursector. Bij de huidige krapte op de koopwoningmarkt zal deze doorstroming vrijwel zeker de komende jaren stagneren, waardoor het percentage bewoning door scheefwoners en de druk op de sociale-huursector juist zal toenemen. Een andere onzekerheid betreft immigratie. Onverwacht hoge immigratiestromen van asielzoekers vraagt op termijn om extra woningen voor de huisvesting van deze migranten.

Voor een extra instroom van arbeidsmigranten is vooral extra tijdelijke huisvesting gewenst. Zelfs als men met zekerheid het aantal nieuw te bouwen sociale-huurwoningen zou weten, is het nog niet duidelijk welk type woningen daarvoor gebouwd zouden moeten worden. Als de toekomstige vraag vooral door doorstromers kan worden verklaard, zou de bouw van middeldure huurwoningen aangewezen zijn. Als daarentegen de toekomstige vraag vooral door starters wordt bepaald, kan men beter goedkope sociale-huurwoningen bouwen om aan die vraag te kunnen voldoen.

6 Zie bijvoorbeeld: Rigo, Woningmarktonderzoek Tilburg (onderlegger voor beleid), 16 oktober 2019.

27

5. Aanbevelingen De rekenkamercommissie formuleert op basis van hoofdstuk 4 aanbevelingen ten behoeve van de gemeenteraden van Dongen, Goirle en Loon op Zand. De aanbevelingen zijn onder drie thema’s geclusterd. Het eerste thema betreft de samenhang van variabelen binnen de sociale-huursector en tussen de sociale-huursector en de particuliere woonsector. Het tweede thema heeft betrekking op de benodigde informatie over de ontwikkelingen in de sociale-huursector. Tenslotte heeft het derde thema betrekking op de bestuurlijke instrumenten die de raad kan inzetten. De rekenkamercommissie onderkent hierbij dat de raad beperkte mogelijkheden heeft om te sturen. In het beleidsveld van de sociale-huurwoningen komt het vooral aan op goede samenwerking en afstemming met woningcorporaties, huurdersorganisaties en ontwikkelaars. Dit vereist een goed samenspel om adequaat te kunnen sturen op een evenwichtige ontwikkeling van de woonsector. Kortom, dit is een netwerkopgave. Thema 1