07 Rapport Rekenkamercommissie Wel of niet thuis geven.pdf

Daarnaast wordt jaarlijks tussen de 10 en 15% van de vrijkomende huurwoningen toegewezen via directe bemiddeling (gemiddeld 19 bemiddelingen per jaar). Hierbij gaat het bijvoorbeeld om vergunninghouders, mensen die ‘uitstromen’ vanuit een Beschermd Wonen instelling of Maatschappelijke Opvang en (weer) zelfstandig moeten wonen. Voor het huisvesten van deze mensen voert de gemeente overleg met het COA (in het geval van vergunninghouders), met interne medewerkers van Sociale Zaken (als het gaat om andere bijzondere doelgroepen) en Leystromen om vraag en aanbod voor deze doelgroepen zo snel mogelijk op elkaar af te stemmen. Een andere bijzondere doelgroep zijn spoedzoekers. Dit zijn mensen die door een verandering in hun leven (scheiding, verlies van werk/inkomen) plotseling behoefte hebben aan een sociale huurwoning. Deze behoefte ontstaat zo plotseling dat het niet mogelijk is om deze mensen direct aan een woning te kunnen helpen. Wel biedt Leystromen diverse mogelijkheden om de zoektijd voor deze spoedzoekers zo kort mogelijk te houden. Welke doelgroepen komen in aanmerking voor bemiddeling? Woning in Zicht maakt onderscheid tussen spoedbemiddelingen en servicebemiddelingen. Onder spoedbemiddelingen vallen de woningzoekenden die vanuit een bepaalde urgentie/voorrangsregeling naar een woning zijn bemiddeld.

En onder servicebemiddelingen vallen de bemiddelingen die vanuit een service/dienstverleningsafspraak naar een woning worden bemiddeld. Spoedbemiddelingen • 5% regeling (5% van de vrijkomende voorraad hoeft niet passend te worden toegewezen) • Bemiddelingen op basis van afspraken met zorginstellingen • Bemiddeling voor specifieke complexen waarvoor een wachtlijst geldt • Mensen die vanwege grote verbouwing/sloop tijdelijk elders gehuisvest moeten worden • Vergunninghouders • Bemiddeling op basis van urgentiecommissie • Bemiddeling op basis van WVG-ergonomie; zijnde zwaar aangepaste woningen die worden toegewezen aan mensen met een zware zorgvraag Servicebemiddelingen • Diverse corporaties hanteren een doorschuifbeleid voor huidige huurders • Mensen die verhuizen naar een vrije sector huurwoning • Woningruil • Woongroepen • Aanbieding van een zorgwoning op voordracht van een zorgverlener • Bemiddeling vanwege onvoldoende/geen passende reacties

57

De gemeente Goirle geeft aan dat het voor beleidsambtenaren en bestuurders vaak lastig te volgen is welke woningzoekenden wel of niet in aanmerking komen voor bemiddeling. De indeling in de bovengenoemde categorieën (die leidend is voor de toewijzing) is complex en vergt daardoor veel uitleg. Urgenties Een specifieke categorie bij de woningen die worden toegewezen via directe bemiddeling zijn de woningen op basis van een urgentieverklaring worden toegewezen. Voor mensen die acuut een woning nodig hebben bestaat een urgentiecommissie die (als mensen aan de criteria voldoen) een urgentiestatus kan toewijzen, waardoor mensen op korte termijn aan een woning geholpen kunnen worden. Mensen komen in aanmerking voor urgentie als zij zich in een crisissituatie bevinden en een nieuwe woning de oplossing van het probleem vormt.

Hiervoor moet men wel aan bepaalde voorwaarden voldoen: • Men is buiten de eigen schuld in de noodsituatie terechtgekomen • Men heeft geen blokkade om in aanmerking te komen voor een woning vanwege fraude, agressie, gevaar of oneigenlijk gebruik op de eigen inschrijving • De inschrijftijd is korter dan 99 maanden • Men woont zelfstandig of heeft voorheen zelfstandig gewoond en woont nu noodgedwongen bij iemand in • Het (gezamenlijk) bruto jaarinkomen is maximaal € 43.575 per jaar • Men kan een acute noodsituatie aantonen die voldoet aan één van de situaties: o Slachtoffer van ernstig, structureel fysiek of geestelijk geweld o Men ontvangt woonkostentoeslag van de gemeente o Men moet onverwacht, gedwongen het huis verlaten. In de gemeenten Goirle, Oisterwijk en Gilze en Rijen samen zijn in 2019 55 urgentieaanvragen geweest; een stijging van 17% ten opzichte van 2018. Het aantal toekenningen lag aanzienlijk lager (7). Tabel 19: Aantal urgentieaanvragen en -toekenningen in de gemeente Goirle, Oisterwijk en Gilze en Rijen (2018-2019) Aanvragen Toegekend

2018 47 10

2019 55 7

2018-2019 +17% -30%

Bron: Urgentiecommissie Woning in Zicht (2020)

Op het niveau van de hele Woning in Zicht-regio13 hebben de meeste toegekende urgentieaanvragen hebben betrekking op ernstig, structureel geweld, gevolgd door urgenties naar aanleiding van de woonkostentoeslag. Daarnaast worden ook relatief veel urgenties toegewezen op basis van overige redenen (scheiding/relatiebreuk, medische 13 Exacte cijfers van de gemeente Goirle zijn niet bekend.

58

omstandigheden, huurwoning die niet meer passend is, etc.). Corporaties vonden in 2019 gemiddeld binnen 86 dagen een nieuwe woning voor een urgentiekandidaat nadat urgentie is toegekend. Dit is iets langer dan in 2018 (81 dagen), maar wel ruim binnen de afgesproken norm (binnen een half jaar). De urgentiecommissie geeft in haar jaarverslag aan dat de stijging in het aantal urgentieaanvragen mogelijk verklaard wordt doordat de urgentiecommissie in 2019 een eigen website gekregen. Hierop kunnen aanvragers een criterium kiezen waarop ze aanvragen. Op de oude aanvraagformulieren stonden alleen de vaste criteria vermeld (ernstig, structureel geweld, gedwongen verkoop van de woning, te hoge woonlasten). Op de website kunnen mensen nu ook kiezen voor de categorie ‘overig’. Dus als de aanvraag niet voldoet aan een van de vaste criteria wordt men nu meer uitgenodigd om op deze manier actiever urgentie aan te vragen. Een groot deel van de eerdergenoemde spoedzoekers komt in aanmerking voor urgentie, waardoor zij voorrang krijgen op reguliere woningzoekenden. Voor schrijnende gevallen die toch buiten de urgentieregels vallen bestaat er een Maatwerkoverleg om deze mensen alsnog aan snel aan een woning te helpen. Toch maakt de corporatie geregeld mee dat ondanks de urgentie deze doelgroep toch vaak enkele woonwensen heeft (vooral om in de huidige buurt te kunnen blijven wonen).

Daarmee maken spoedzoekers het soms voor zichzelf lastig om snel een woning te vinden. Op het moment dat deze doelgroep niet zeer kritisch is, is er meestal wel een snelle woonoplossing mogelijk voor hun situatie.

59

4. Herkomst nieuwe huurders en woningzoekenden In de vorige hoofdstukken is vooral gekeken naar de vraagdruk en de verschillen daarin naar persoonskenmerken en woningvoorkeuren. In dit hoofdstuk wordt vooral gekeken wat de herkomst van de vraagdruk is; zijn vooral mensen uit de gemeente Goirle op zoek naar een sociale huurwoning uit hun gemeente of oriënteren ook veel woningzoekenden uit andere gemeenten zich op de sociale huursector in Goirle? Reacties en verhuringen in gemeente Goirle Ongeveer de helft van alle vrijkomende sociale huurwoningen in de gemeente werd de afgelopen jaren toegewezen aan iemand uit de gemeente Goirle (de lokale behoefte). Over de eerste maanden van 2020 lag dat aandeel op bijna 60%. Daarnaast werd ongeveer 35% toegewezen aan vestigers afkomstig uit de gemeente Tilburg. De instroom vanuit andere Brabantse gemeenten is minder groot. Het aandeel toegewezen huurwoningen aan mensen uit de eigen gemeente was verhoudingsgewijs groot vergeleken bij de herkomst van alle reacties op vrijkomende woningen. Zowel in 2018 als 2019 was het aandeel reacties uit de gemeente Goirle op vrijkomend aanbod kleiner dan het aandeel reacties uit Tilburg. Tabel 20: Herkomst reacties versus nieuwe huurders van vrijkomende huurwoningen in gemeente Goirle (2018-mei 2020) Herkomstgemeente

2018

Goirle Tilburg Oisterwijk AlphenChaam Gilze en Rijen Waalwijk Hilvarenbeek Overig WiZ Overig Brabant Overig Nederland Buitenland Totaal Aantal

42% 51% 1% 2%

% verhuringen 47% 42% 2% 1%

0% 0% 1% 2% 1%

2019

2020

41% 46% 0% 0%

% verhuringen 50% 34% 4% 0%

1% 1% 1% 3% 1%

1% 0% 0% 3% 2%

0%

2%

0% 100% 11.817

0% 100% 154

% reacties

41% 34% 0% 0%

% verhuringen 58% 25% 0% 2%

2% 1% 1% 1% 3%

0% 2% 6% 5% 11%

2% 2% 2% 2% 6%

5%

4%

0%

2%

2% 100% 12.019

1% 100% 136

0% 100% 5.974

0% 100% 53

% reacties

% reacties

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Bij de instroom van vestigers kan het deels ook gaan om mensen die terugkeren naar hun gemeente van herkomst (in dit geval de gemeente Goirle). Zoals eerder aangegeven 60

kan vanuit de registratie van Woning in Zicht niet worden herleid in hoeverre de groep vestigers uit terugkeerders bestaat. Na toetreding Woning in Zicht tijdelijke toename van instroom vanuit Tilburg Bij de overgang naar het woonruimteverdeelsysteem Woning in Zicht was er bezorgdheid bij zowel Leystromen als de huurdersorganisatie over de effecten hiervan op de toewijzing van sociale huur in Goirle. De vrees was dat de toetreding tot Woning in Zicht zou leiden tot een sterke instroom van vestigers uit Tilburg. Woningzoekenden in Tilburg die in hun eigen stad niet tijdig een woning kunnen vinden, verbreden hun zoekgebied met name naar de nabijgelegen, grotere kernen (met name Goirle, Oisterwijk en Rijen), zo is de ervaring van Leystromen. In de eerste maanden constateerde de corporatie ook een toename van het aantal huurwoningen in Goirle dat werd toegewezen aan mensen uit Tilburg. Maar in de periode daarna (met name vanaf 2019) nam deze instroom weer af en ligt de verhouding toewijzingen aan mensen uit de eigen gemeente versus toewijzingen aan mensen van buiten de gemeente weer op het niveau van voor de toetreding. Leystromen heeft niet overwogen om opnieuw via lokaal maatwerk voorrang te verlenen aan woningzoekenden uit de gemeente Goirle. Het uitgangspunt van vrije vestiging vindt men belangrijk. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor lokaal maatwerk beperkt.

Verhuisoriëntatie inwoners gemeente Goirle Lang niet alle woningenzoekenden blijven na verhuizing in de gemeente Goirle wonen. Ongeveer de helft van de inwoners van de gemeente Goirle die een sociale huurwoning kregen toegewezen, bleef in de gemeente Goirle wonen. Dat is beduidend lager dan het regionale beeld. Hierbij speelt wellicht de sterke relatie met het nabijgelegen Tilburg een belangrijke rol. Tabel 21: Gerealiseerde verhuizingen van mensen uit gemeente Goirle die een sociale huurwoning kregen toegewezen (naar nieuwe woongemeente) 2018-mei 2020. Nieuwe woongemeente Goirle Tilburg Overige WiZ gemeenten Totaal Kernbinding regionaal

2018

2019

2020

51% 39% 9%

51% 42% 7%

62% 26% 12%

100% 72%

100% 71%

100% 70%

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

61

5. Toekomstige behoefte sociale huur De behoefte aan sociale huurwoningen wordt deels bepaald door woonwensen van woningzoekenden, maar nog veel meer door toewijzingseisen met betrekking tot de hoogte van het inkomen. Voornamelijk de huishoudens met een inkomen tot €39.055 komen nog in aanmerking voor een sociale huurwoning. Corporaties dienen namelijk 80% van de jaarlijks vrijkomende sociale huurwoningen aan deze doelgroep toe te wijzen. Daarom kijken we voor de toekomstige behoefte met name naar de huidige woonsituatie per inkomensgroep, de demografische trends en verwachte koopkrachtontwikkeling. Huidige woonsituatie Op 1 januari 2019 stonden er ongeveer 2.985 huurwoningen in de gemeente Goirle; zo’n 29% van de totale zelfstandige woningvoorraad. Het merendeel (zo’n 25%) was in bezit van woningcorporaties; zo’n 2.545 woningen. Tabel 22: Gemeente Goirle: Huidige woonsituatie van zelfstandige huishoudens naar inkomensgroep en eigendom woning (2019) Koopwoning < huurtoeslag Huurtoeslag €39.055 €39.055 - €43.575 > €43.575 Totaal

Huur overig

Totaal

600 1.035

Huur corporatie 1.340 695

150 120

2.090 1.850

345 5.255 7.235

110 400 2.545

15 155 440

470 5.810 10.220

Bron: Lokale Monitor Wonen (2020,) Provincie Noord-Brabant (2020)

•

• •

De primaire doelgroep van de woningcorporaties wordt gevormd door de huishoudens met een inkomen tot €39.055. Minimaal 80% van de jaarlijks vrijkomende huurvoorraad dient aan deze inkomensgroep te worden toegewezen. In de gemeente Goirle behoren ruim 3.900 huishoudens tot deze doelgroep (39% van alle huishoudens). Van deze primaire doelgroep woont iets meer dan de helft in een woning van de corporatie (2.035 huishoudens; 52%). De hogere-inkomensgroepen worden de zogenaamde ‘scheefwoners’ genoemd. Hierbij zit nog onderscheid tussen de middeninkomens (waar corporaties nog maximaal 10% van de vrijkomende voorraad aan kunnen toewijzen) en de hogere inkomens. o In de ‘ruime’ definitie van de goedkope scheefheid (dus inclusief de middeninkomens tot €43.575) woont 20% van de huishoudens in de sociale huur scheef (510 huishoudens).

62

o

In de ‘enge’ definitie van de goedkope scheefheid (exclusief de middeninkomens) woont 16% van de huishoudens in de sociale huur scheef (400 huishoudens).

Huidige woonsituatie per inkomensgroep als vertrekpunt Voor de komende tien jaar gaan we ervan uit dat de woonsituatie per inkomensgroep voor het grootste deel gelijk blijft aan de huidige verhoudingen. Wel is de verwachting dat de groep ouderen die vanuit een koopwoning de overstap maakt naar een sociale huurwoning verder afneemt. Deze trend heeft zich al enkele jaren geleden ingezet en zal naar verwachting de komende jaren zich voortzetten. Een reden hiervoor is een generatie ouderen waarbij eigen woningbezit meer gemeengoed is dan bij vorige generaties. Daarnaast is de verhuisgeneigdheid van ouderen de afgelopen jaren afgenomen. Er zijn signalen die erop duiden dat ouderen de komende jaren meer gaan verhuizen. Maar in dat geval opteren veel van hen eerder voor een koop- dan een huurwoning (uitgaande van een lagere aanschafwaarde dan de verkoopprijs van hun huidige woning). Ook landelijke en provinciale programma's met betrekking tot 'Langer zelfstandig thuis' zijn hierop gericht. Ontwikkeling per inkomensgroep De omvang van het aantal huishoudens met een inkomen tot €39.055 (en in beperkte mate de groep met een middeninkomen) dat een sociale huurwoning wenst is de belangrijkste indicator voor de toekomstige vraag naar sociale huur. De omvang van deze groep is afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling de komende jaren.

We rekenen hiervoor met drie scenario’s • Een scenario uitgaande van een beperkte koopkrachtstijging (0,4% per jaar). Dat wordt gezien door het CPB aangehouden als het langjarige gemiddelde. • Een scenario uitgaande van een stagnerende economie. Hierdoor blijft de koopkracht stabiel (0% groei). Dit scenario is mede ingegeven op basis van de huidige Coronacrisis, waarbij (ondanks alle onzekerheden) rekening wordt gehouden met een economische recessie. • Een scenario met een sterke koopkrachtstijging (0,8% per jaar). Dit scenario was in de jaren na de economische crisis de realiteit, maar lijkt gelet op de actuele ontwikkeling minder waarschijnlijk voor de komende jaren.

63

Tabel 23: Gemeente Goirle. Ontwikkeling naar inkomensgroep 2020-2030 2020 < Huurtoeslaggroep Huurtoeslag – € 39.055 € 39.055 – € 43.575 > € 43.575 Totaal

2.090

2030 0% groei 2.265

0,4% groei 2.225

0,8% groei 2.195

2020-2030 0% 0,4% groei groei +175 +135

0,8% groei +100

1.850

2.010

1.975

1.945

+160

+120

+90

470

485

490

495

+15

+20

+25

5.810 10.220

6.025 10.785

6.090 10.785

6.150 10.785

+215 +565

+280 +565

+340 +565

Bron: Lokale Monitor Wonen (2017), Provincie Noord-Brabant (2020), CPB

In alle koopkrachtscenario’s wordt een toename van de doelgroep met een inkomen tot €39.055 verwacht. Bij een stagnerende koopkracht is die groei wel sterker (+335 huishoudens) dan bij een koopkrachtstijging (+190 huishoudens). De toename van de doelgroep wordt vooral veroorzaakt door de groei van het aantal ouderen met een laag inkomen. Deels gaat het om ouderen met een laag inkomen, maar deels gaat het om ouderen die de overgang van werk naar pensioen tot de doelgroep gaat behoren. Zij wonen echter nog vaak in een koopwoning (waarvan de hypotheek voor een groot deel betaald is). Zij krijgen te maken met een inkomensterugval, maar dit zal in de praktijk maar voor een beperkt deel leiden tot een behoefte aan sociale huur. Op basis van de verwachte ontwikkeling van de inkomensgroepen en hun oriëntatie op de sociale huur, komen we tot de volgende ontwikkelrichtingen voor de benodigde sociale huurvoorraad, vertaald naar verschillende scenario’s, zowel naar koopkrachtontwikkeling als de mate van goedkope scheefheid binnen de sociale huur.

64

Tabel 24: Gemeente Goirle. Ontwikkeling naar benodigde sociale huurvoorraad 2020-2030 2020 Huidige sociale voorraad Benodigde voorraad (toename scheefheid; 22%) Benodigde voorraad (stabiele scheefheid; 20%) Benodigde voorraad (afname scheefheid; 18%)

2.545

2030 0% groei -

0,4% groei -

0,8% groei -

2020-2030 0% 0,4% groei groei -

0,8% groei -

-

2.690

2.645

2.600

+145

+100

+55

-

2.625

2.580

2.535

+80

+35

-10

-

2.560

2.515

2.475

+15

-30

-70

Bron: Lokale Monitor Wonen (2017), Provincie Noord-Brabant (2020), CPB

•

•

•

•

Op dit moment woont 20% van de huurders in de gemeente Goirle scheef. Het is mogelijk dat de goedkope scheefheid op dit percentage blijft zitten. Toetreding van hogere inkomens tot de sociale huur is door strenge inkomenseisen lastig geworden, maar een deel van de zittende huurders zal de komende jaren een inkomensontwikkeling door maken en wellicht nog niet meteen verhuizen naar een koop of particuliere huurwoning. De afgelopen jaren was er sprake van een lichte koopkrachtstijging. Door de huidige Coronacrisis wordt voor de korte termijn geen stijging van de koopkracht meer verwacht. De vraag is echter hoe lang deze crisis aanhoudt. Uitgaand van een stagnerende koopkracht en gelijkblijvende scheefheid zou de sociale huurvoorraad de komende tien jaar met 80 woningen moeten uitbreiden. Als er voor scheefwoners (te) weinig doorstroommogelijkheden zijn (en blijven) naar de particuliere sector, dan is het mogelijk dat het percentage goedkope scheefheid in de sociale huur zelfs toeneemt. In dat geval zou de sociale huurvoorraad met ongeveer +145 woningen in de komende tien jaar moeten uitbreiden. Andere scenario’s (afname van de goedkope scheefheid of sterke koopkrachtstijging) lijken vooralsnog minder waarschijnlijk.

Tekort aan sociale huur in Goirle Hoewel Leystromen de huidige zoektijd van 0,7 jaar voor een sociale huurwoning in Goirle zeer acceptabel vindt, stelt de corporatie wel dat er sprake is van tekorten aan sociale huur, zowel in de gemeente Goirle (met name de kern Goirle) als in de brede regio. Naast de vraag van lokale woningzoekenden, blijft Goirle een aantrekkelijke kern voor woningzoekenden uit Tilburg. Boven op de reguliere vraag komt de specifieke vraag als het gaat om urgenten, statushouders en mensen met een zorgvraag. Daarnaast zorgen stijgende koopprijzen ervoor dat doorstroming vanuit de sociale huur naar een betaalbare koopwoning in Goirle steeds moeilijker is geworden. 65

De beperkte nieuwbouwmogelijkheden vormen voor de toekomst een knelpunt. De gemeente beschikt niet over veel grondposities om sociale huur in de komende jaren te ontwikkelen. Leystromen bezit enkele gronden om sociale huur te ontwikkelen, maar dit betreffen deels politiek gevoelige locaties. Tegelijkertijd is de corporatie ook voorzichtig met een al te grote nieuwbouwopgave, vanwege lange termijn demografische effecten (zoals vergrijzing).

66

Bijlage I Kwaliteitskortingsgrens

Definities huurprijsgrenzen De ´kwaliteitskortingsgrens´ is een begrip uit de huurtoeslag. Ligt de huurprijs hoger dan deze grens (€437, prijspeil 2020), dan wordt er gekort op de huurtoeslag. Dit heet 'kwaliteitskorting' omdat een hogere huur ook een kwalitatief betere woning met zich mee zou brengen. Voor jongeren tot 23 jaar is de kwaliteitskortingsgrens extra van belang. Zij krijgen namelijk helemaal geen huurtoeslag meer wanneer ze een sociale huurwoning betrekken die duurder is dan de kwaliteitskortingsgrens.

Aftoppingsgrens

De aftoppingsgrens is de huurprijs waarboven in principe geen subsidie wordt verstrekt en is afhankelijk van het type huishoudens. De lage aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens bedraagt 619,01 euro per 2020. De hoge aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishoudens is 663,40 euro. Enkel specifieke doelgroepen hebben boven deze grens nog recht op huurtoeslag (bijv. bij seniorenwoningen of mensen met een verstandelijke beperking).

Liberalisatiegrens

De liberaliseringsgrens (€737,14 in 2020) van de huur bepaalt of het om een sociale huurwoning of een woning in de vrije sector gaat. Bij een huurprijs beneden de liberaliseringsgrens is sprake van een sociale huurwoning. Bij een huurprijs boven de liberaliseringsgrens is sprake van een geliberaliseerde (vrije-sector) woning.

67

Bijlagen Bijlage 1

Woningwet 201514

1. Per 1 juli 2015 geldt de nieuwe Woningwet. De rol van gemeenten is hierdoor veranderd en ook zijn er nieuwe regels voor de positie en de activiteiten van woningcorporaties. 2. In de Woningwet is bepaald dat een corporatie met haar werkzaamheden naar redelijkheid moet bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Deze regel is niet van toepassing als de gemeente geen volkshuisvestelijk beleid heeft neergelegd in een document (bijvoorbeeld een ‘woonvisie’). Het is dus belangrijk dat de gemeenteraad tijdig een actueel beleidskader vaststelt. Voor onderwerpen waarbij andere gemeenten een rechtstreeks belang hebben is afstemming met regiogemeenten verplicht. 3. De corporatie levert de gemeente (en de huurdersorganisaties) jaarlijks op 1 juli een ‘overzicht van voorgenomen werkzaamheden’ waaruit de gemeente kan afleiden welke werkzaamheden op het grondgebied van de gemeente zijn voorzien, en welke bijdrage daarmee is beoogd aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Dit overzicht heeft betrekking op de eerstvolgende vijf kalenderjaren. Vervolgens sluiten de corporatie, de gemeente en de huurdersorganisatie(s) elk jaar voor 15 december prestatieafspraken af met elkaar. 4. Corporaties krijgen één woningmarktregio als werkgebied (uitzonderingen daargelaten). In één woningmarktregio kunnen wel meerdere corporaties werken.

Buiten de goedgekeurde regio mag een corporatie echter niet meer bouwen of onroerend goed verwerven, tenzij het gaat om sloop-nieuwbouw van onroerend goed buiten de regio dat reeds in bezit is bij de corporatie. Dit verbod geldt niet voor corporaties die zich richten op huisvesting van specifieke categorieën van bewoners, zoals studenten, personen die zorg en begeleiding behoeven (ouderen, gehandicapten) en anderen waarvoor dringend behoefte is aan huisvesting. Bovendien kan de minister ontheffing van het verbod verlenen. 5. Het is de bedoeling van de wet dat corporaties zich -meer dan in het verleden concentreren op de huisvesting van personen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden met het vinden van passende huisvesting en daardoor zijn aangewezen op woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens. De mogelijkheden voor de bouw van maatschappelijk vastgoed, dienstverlening aan bewoners en bijdragen aan de leefbaarheid zijn door de wet ingeperkt. Commerciële 14 Zie VNG-raadgever Woningwet 2015

68

activiteiten (in het jargon niet-DAEB investeringen: ofwel geen diensten van algemeen economisch belang), zoals de bouw van koopwoningen, duurdere huurwoningen en bedrijfsmatig vastgoed, mogen alleen na toestemming van de minister worden gerealiseerd en op voorwaarde dat de gemeente deze investering noodzakelijk acht en aantoont dat commerciële partijen deze investering niet willen doen. Hoewel gemeenten en huurdersorganisaties prestatieafspraken met corporaties maken, is de minister van Rijksdienst en Wonen eindverantwoordelijk voor het toezicht, zowel financieel als volkshuisvestelijk. De bevoegdheden worden gemandateerd aan de Autoriteit woningcorporaties. 6. De minister kan in het belang van de volkshuisvesting een corporatie een aanwijzing geven om een of meer handelingen te verrichten of na te laten. De minister kan een of meer gemeenten vragen om een zienswijze over een voorgenomen aanwijzing te geven.

69

Bijlage 2

Bestuurlijk instrumentarium gemeente(raden) bij het woonbeleid

Structuurvisie • In de gemeentelijke structuurvisie wordt de visie van de gemeente op het ruimtelijk beleid voor (delen van) het grondgebied of voor bepaalde aspecten beschreven. Hierin staat bijvoorbeeld op hoofdlijnen waar welke soort woningen in de gemeente gebouwd mogen worden. De structuurvisie is alleen bindend voor de gemeente zelf. • Wettelijke verplichting (artikel 2.1. Wet ruimtelijke ordening, Wro). Woonvisie • Een woonvisie is vormvrij en ook het proces en de invulling zijn door de gemeente vrij te bepalen. Het kan gaan over een stip op de horizon, maar ook ingaan op de problemen die op de korte termijn spelen. Ook kan de reikwijdte van de benoemde onderwerpen in de woonvisie zeer groot zijn. Sommige woonvisies beperken zich tot het werkterrein van de woningcorporaties, terwijl andere woonvisie ingaan op de gehele woningmarkt. • Gemeenten zijn niet wettelijk verplicht een woonvisie op te stellen. Het rijk en de VNG bevorderen het opstellen ervan. Bestemmingsplan • In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en de bouwmogelijkheden vastgelegd voor een gebied. Ten aanzien van wonen kan het bestemmingsplan regels bevatten over het aandeel sociale-huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap (Besluit ruimtelijke ordening art 3.12 lid 1).

Een bestemmingsplan is voor zowel de overheid als burgers en bedrijven een juridisch bindend document. • Wettelijke verplicht voor het hele grondgebied (art 3. Wro) Grondbeleid • In het geval de gemeente eigenaar is van de bouwgrond kunnen er kwalitatieve eisen gesteld worden met betrekking tot de te bouwen woningen. Daarnaast kunnen er kortingen gegeven worden op de grondprijs aan corporaties of marktpartijen om zo bijvoorbeeld goedkope of middeldure huurwoningen te realiseren. Afspraken met corporaties • Gemeenten maken jaarlijks afspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties over de prestaties die ze gaan leveren. Deze afspraken kunnen bijvoorbeeld gaan over welke woningen de corporaties gaan bouwen voor welke doelgroepen. • Wettelijk verplicht (artikel 44 Woningwet).

70

Huisvestingsverordening • Met een huisvestingsverordening kunnen gemeenten categorieën woonruimte aanwijzen, waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is. Gemeenten mogen zelf bepalen welke categorieën zij hanteren. Dit kan bijvoorbeeld gaan over woningen tot een bepaalde huurprijs of alleen nieuwbouwwoningen. Naast het aanwijzen van de woningen moeten gemeenten ook vastleggen aan welke groepen woningenzoekenden deze woningen bij voorrang toegewezen moeten worden. • Een gemeente is niet wettelijk verplicht om een huisvestingsverordening op te stellen (artikel 7 Huisvestingswet 2014) Doelgroepenverordening sociale woningbouw Het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) geeft aan dat een gemeente pas een bestemming kan opnemen voor een specifieke doelgroep, nadat zij dat heeft vastgelegd in een Verordening doelgroepen sociale woningbouw. Deze verordening wordt de doelgroepenverordening genoemd. Daarin legt ze eisen vast voor de potentiële kopers, een doelgroepenomschrijving. Naast de verplichting om een doelgroepenomschrijving vast te leggen, dient de gemeente een tijdvak van minimaal één en maximaal tien jaar vast te stellen. Binnen dat tijdvak dienen de bestemde sociale koopwoningen binnen het vastgestelde prijssegment te blijven. Daarnaast mogen gemeenten zelf kiezen om bepaalde zaken op te nemen, zoals: • Een maximale koopprijs.

In het Bro staat een maximum van 200.000 euro, maar een lagere prijs is mogelijk. • Het maximale inkomen van de koper. De doelgroep kan worden gedefinieerd naar (maximum) huishoudinkomen. • Lokale binding. Het is mogelijk om op te nemen dat er sprake moet zijn van sociale binding of een vorm van lokale of regionale binding. Bijvoorbeeld naar huidig adres, woonhistorie, type (onmisbaar) beroep, familie, et cetera. • De tijdsduur. Legt vast hoe lang je de huurprijs onder een bepaald niveau wilt houden. Deze is minimaal een jaar en maximaal tien jaar. • Eisen aan de woningen; bijvoorbeeld eisen over het type en de grootte van de woning. • Eisen over het aanbrengen van voorzieningen. Het aangeven of het wel of juist niet wenselijk is dat er dingen veranderd worden aan de woning en in welke mate dat is toegestaan. Dit draagt bij aan woonkwaliteit, woningwaarde en verkoopbaarheid in de toekomst. • De wijze van handhaving en controle. Door uitspraken op te nemen over de handhaving en controle nadat de eerste sleutel is overhandigd, kan voorkomen worden dat de eerste koper de spreekwoordelijke spekkoper wordt als hij/zij na een paar jaar verhuist.

71

Bijlage 3

Samenvatting interviews met woningzoekenden (met lange wachttijd) 1

2

3

4

5

6

7

8

9

Leeftijdscategorie

40-45

40-45

60-65

50-55

50-55

30-35

50-55

25-30

50-55

Inschrijfduur Ervaren inschrijf-duur

3 jr

7 jr

5 jr

3 jr

2

5 jr

3 jr

5 jr

5 jr

Niet lang

lang

Veel te lang

lang

wisselt

lang

Best lang

Schiet niet op

Samenstelling huishouden Actieve zoekduur Hoe vaak gereageerd op een woning Zoekgedrag

Alleen met kind 1 jaar

Alleen met kind ?

Echtpaar

alleen

Lang want urgent Alleen, Wmo

Alleen

Gezin

Ouder, 2 kind

Ouder, 1 zoon

1 jr

wisselt

1 jaar

5 jr

5 jr

50x

50x en meer

3x sinds 2015

3x

50x en meer

60x

20-25x

25-20x

Op alle woningen gereageerd 1.4001.700 619

Op alle woningen gereageerd Laag modaal 700

Selectief

2.000

1,750

1.650

668

900

725

Gevoel tijdens zoeken

Spannend

Geen hulp

Hulpeloos

Stress

Geen hulp

1.600 -1.800 Woont in bij moeder Waar gaat het fout?

Toch lang

Weinig info

Eindgevoel

Lot uit loterij

Behoefte aan perspectief

Weinig perspectief

Bouw meer!

Weet dat het lang duurt

Onzeker

Onzeker

Het wordt steeds moeilijker Lang wachten

Netto inkomen Huidige huur

?

1.261

50x

Kijkt op tegen aantal reacties bijstand

1.660 619 – 663

Verbazing

72

Bijlage 4

Geïnterviewden bij gemeenten en woningcorporaties

Beleidsmedewerkers gemeenten van Dongen, Goirle en Loon op Zand Beleidsmedewerkers woningcorporaties Casade en Leystromen

73