Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022

Tabel 5; aanbod kavels bedrijventerreinen jaarschijf > 2021 (deel 1) Totaal nog te prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose verkopen > 2021 2027 (€) 2027 (kavels) 2028 (€) 2028 (kavels) 2029 (€) 2029 (kavels) 2030 (€) 2030 (kavels) Haansberg Oost 1.630.710 VV Paarse Strook 395.180 MBP (fase 1) 4.020.317 MBP (fase 2) 4.434.789 886.958 2 886.958 2 443.479 1 Totaal 10.480.996 886.958 2 886.958 2 443.479 1 Grondexploitatie

Tabel 6; aanbod kavels bedrijventerreinen jaarschijf > 2021 (deel 2)

4.7 Risicoprofiel Het is niet uitgesloten dat de vraag naar bedrijventerreinen lager uitvalt dan geprognosticeerd als gevolg van de negatieve effecten van de crises op de economie. In het kader van risicomanagement is voor alle bedrijventerreinen doorgerekend wat de impact is in het geval er zich drie jaar vertraging zou voordoen. Hierbij is rekening gehouden met:  Hogere plankosten.  Aangepaste fasering van zowel kosten als opbrengsten.  0% indexering opbrengsten gehanteerd.  Rentecomponent.  Alle reserveringen en opties uit de faseringsplanning gehaald. De resultaten uit deze analyse kunnen worden opgevangen binnen de grondexploitaties (winstverdamping) of zijn verwerkt in de risicoprofielen van de desbetreffende grondexploitaties.

4.8 Conclusie Op basis van de vraag-aanbodanalyse kunnen de volgende conclusies worden getrokken:  Op basis van de uitgevoerde analyses en de provinciale prognose, is er op dit moment geen aanleiding om aan te nemen dat het gehanteerde afzettempo c.q. de gehanteerde grondprijzen in de grondexploitaties niet actueel zijn.  In de periode tot en met 2030 behelst het totale, nog te realiseren, planaanbod in de grondexploitaties momenteel circa 6,6 hectare. In deze periode bedraagt de verwachte uitbreidingsvraag circa 9 hectare (midden-scenario). Het verschil kan worden opgevangen door het zachte planaanbod tot ontwikkeling te brengen.  In de grondexploitaties is een defensieve opstelling gehanteerd voor wat betreft de grondprijzen en de fasering in de tijd.

19

5. Financiële paragraaf gemeentelijke grondexploitaties Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Het is een overzicht van kosten en opbrengsten van de productie van bouw- en woonrijpe grond, uitgezet in de tijd (fasering). Hierbij wordt rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rentetoerekening. Onder deze categorie, bouwgrond in exploitatie, vallen de gronden in eigendom van de gemeente Gilze en Rijen waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Het betreffen gronden die zich in een transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. De grondexploitatie heeft gedurende de looptijd van het plan verschillende functies. Tijdens de fase van planvoorbereiding is het vooral een instrument voor het berekenen van de financiële gevolgen en het beoordelen van de haalbaarheid van het voorgenomen plan. Tijdens de fase van de planuitvoering is de grondexploitatie vooral een instrument voor het bewaken van de uitvoering. In dit hoofdstuk worden de financiën van de gemeentelijke grondexploitaties op hoofdlijnen in beeld gebracht.

5.1 Uitgangspunten actualisatie In onderstaande tabel worden de parameters weergegeven die zijn gehanteerd om de grondexploitaties te actualiseren (voor de actualisaties per 30 juni 2021 en per ultimo 2021 zijn dezelfde parameters gehanteerd). Ter vergelijking zijn ook de parameters van 2020 weergegeven. Paramaters

2020

2021

Toe te rekenen rente Disconteringsvoet

0,53% 2,00%

0,27% 2,00%

Indexering kosten 2021 2022-2025 2026-2030 2022 2023-2026 2027-2031

1,50% 2,50% 2,00% 4,00% 3,00% 2,00%

Indexering opbrengsten woningbouw 2022 e.v. 2023 e.v.

1,00%

Indexering opbrengsten bedrijventerreinen 2022 e.v. 2023 e.v.

1,00%

1,00%

1,00%

Grondprijzen 2022 Zie toelichting hieronder

Tabel 7; parameters 2020/2021 (voor specifieke grondexploitaties kunnen afwijkende parameters worden gehanteerd)

De onderbouwing van de parameters wordt in deze paragraaf nader toegelicht.

20

Toe te rekenen rente Conform de BBV-regelgeving wordt de rekenrente enkel gebaseerd op de werkelijke rente op vreemd vermogen (gewogen gemiddelde rente op portefeuilleniveau). Er is geen sprake van projectfinanciering. De toe te rekenen rente is bepaald op 0,27%. Disconteringsvoet De eindwaarden worden contant gemaakt op basis van een disconteringsvoet van jaarlijks 2% conform de BBV-regelgeving. De contante waarde van de (kasstromen van de) toekomstige baten en lasten van grondexploitaties is van belang voor het bepalen van de te treffen verliesvoorziening. Omdat er geen markt is voor grondexploitaties (gemeenten zijn in principe de enige partij die dit uitvoeren), is er geen disconteringsvoet beschikbaar vanuit de markt. Daarom is door de commissie BBV middels een stellige uitspraak in de notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2019) de disconteringsvoet gesteld op 2%, zijnde het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. De gemeente hoeft hier dus geen eigen inschatting van te maken. Indexering kosten (situatieschets) De coronacrisis heeft afgelopen jaren voor veel onzekerheid gezorgd, zo ook voor de gebiedsontwikkeling in Nederland. De economie heeft zich daarentegen sneller hersteld dan verwacht. De werkloosheid is laag en de inflatie is sterk gestegen.

De woningmarkt is ongekend krap en zal dat op korte en middellange termijn ook blijven. De woningprijzen zijn dan ook sterk gestegen, maar lijken geleidelijk een plafond te bereiken. De stijging zal op middellange termijn naar verwachting afvlakken naar een stabiel niveau. Ook de woningbouwkosten zijn in 2021 boven elke verwachting uit gestegen. Onder meer door de krapte op de woningmarkt zijn de woningprijzen afgelopen jaren echter significant harder gestegen dan de bouwkosten. De theoretische grondprijzen zijn daarmee ook sterk gestegen. Ook in 2021 is de GWW sector getroffen door de stikstofproblematiek. Grootschalige infraprojecten worden vertraagd door aanhoudende stikstofproblemen en strenge PFAS-regelgeving. Veel bedrijven in de GWW sector kampten met een gebrek aan orders. Daarnaast ondervonden veel bedrijven stagnatie bij onderhanden werk die met name werd veroorzaakt door materieeltekorten. In 2021 is er veel discussie geweest over de stikstofproblematiek. Maatregelen zoals het onteigenen van boeren kunnen mogelijk een oplossing bieden. Dit soort maatregelen maakt het salderen van stikstof mogelijk, waardoor infraprojecten weer doorgang kunnen vinden. Naast de stikstofproblematiek heeft de GWW sector net als de bouwsector te maken met aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en schaarste aan bouwmaterialen.

Er zijn veel en grote uitdagingen in de gebiedsontwikkeling met slechts beperkte capaciteit. Na een periode van onzekerheid door de coronacrisis is inmiddels duidelijk dat de gebiedsontwikkeling doorgaat. De grootste uitdaging zal de komende periode blijven liggen in het bouwen van genoeg (betaalbare) woningbouw. Als gevolg van de oorlog in Oekraïne en de geopolitieke ontwikkelingen hieromtrent, in combinatie met de onzekerheden rondom de Covid-19 crisis, blijft het erg onzeker hoe de (nabije) toekomst er voor de woningbouw- en GWW sector uit zal gaan zien. Indexering kosten (gehanteerde parameters) Binnen de grondexploitaties werd voor het jaar 2021 rekening gehouden met een indexering van de kosten van 1,5%. Op basis van bovenstaande verwachtingen (en deels op basis van reeds beschikbare realisatiecijfers over 2021 en begin 2022) stellen we dit percentage voor het jaar 2021 bij naar 7%. Voor 2022 is gekozen een stijging van de bouwkosten voor de GWW-sector aan te houden van 4%. Voor de middellange termijn (vier opvolgende jaren) wordt een kostenstijging van 3% per jaar 21

gehanteerd en in de daarop volgende vijf jaren 2% per jaar (conform het langjarig inflatiegemiddelde). Dat biedt binnen de grondexploitaties de mogelijkheid om budgetten voor bouw- en woonrijpmaken te verhogen. Zodat er voldoende geld is om werkzaamheden die de komende jaren moeten gebeuren ook te laten uitvoeren tegen marktconforme condities. (bronnen; Stadkwadraat en Metafoor) Grondprijzen 2022 Voor de bepaling van de grondprijzen voor 2022 is voortgeborduurd op de actuele en marktconforme grondprijzen uit de grondprijzennotitie uit 2021. De notitie uit 2021 is mede gebaseerd op een door een extern adviesbureau opgesteld rapport waarin gemeentespecifiek en per vastgoedsegment is gekeken naar marktontwikkelingen, residuele grondwaarden en grondprijzen van omliggende gemeenten. De belangrijkste factoren in het bepalen van de grondprijzen zijn; economische ontwikkelingen, backtesting, marktanalyse, benchmarking en referentiecijfers. Deze factoren zijn geanalyseerd aan de hand van eigen onderzoek. Aan de hand van deze analyse, in combinatie met berichtgeving en prognoses van diverse adviesbureaus (bronnen; Stadkwadraat en Metafoor), zijn per afzonderlijk vastgoedsegment de grondprijzen voor zowel woningbouw als bedrijventerreinen verhoogd. Er is sprake van ruimte voor verhoging van de grondprijs wanneer de v.o.n.-prijzen sterker stijgen dan de bouwkosten.

Hoewel er een sterke stijging van de bouwkosten zichtbaar was in 2021, stegen de woningprijzen nog veel harder. Ook in deze regio is dat het geval geweest. Met betrekking tot woningbouwcomplexen is een grondprijsstijging van 10% doorgevoerd. In het kader van grondprijzen voor bouwkavels op de bedrijventerreinen, zendmasten en overige nutsvoorzieningen wordt geïndexeerd met CPI (van oktober; 3,4%) van het CBS. De effecten zijn verwerkt in de lopende grondexploitaties. Onderstaand een overzichtstabel met de grondprijzen (exclusief btw) voor 2022 per segment (zoals opgenomen in de notitie “grondprijzen 2022 van gemeente Gilze en Rijen”).

22

Grondprijzen Gilze en Rijen 2022 Sociale huurwoningen Kavel t/m 120 m2 € 192 p/m2 Aanvullende prijs per m2 indien kavel > 120 m2 € 281 p/m2 Vrijesector huurwoningen Tussenwoning € 281 p/m2 Hoekwoning € 314 p/m2 Appartement € 286 p/m2 bvo Koopwoningen Tussenwoning € 336 p/m2 Hoekwoningen € 330 p/m2 Tweekapper € 391 p/m2 Vrijstaand € 385 p/m2 Appartement € 330 p/m2 bvo Bouwkavels voor particuliere ontwikkeling Vrijstaand € 385 p/m2 Bouwkavels op het bedrijventerrein Bedrijventerrein Haansberg € 150 p/m2 Vliegende Vennen Paarse Strook (bedrijven) € 155 p/m2 Vliegende Vennen Paarse Strook (wonen min. 400 m2) € 385 p/m2 Reststroken Percelen t.b.v. tussen- en hoekwoningen € 256 p/m2 Percelen t.b.v. tweekappers en vrijstaand € 292 p/m2 Percelen t.b.v. appartementencomplexen € 256 p/m2 Percelen t.b.v. bedrijventerreinen € 150 p/m2 Zendmasten en overige nutsvoorzieningen Zendmasten (jaarlijkse huurprijs) € 6.200 p/provider Plaatsing extra antenne/medegebruik € 3.100 toeslag Overige nutsvoorzieningen € 204 p/m2 Innovatieve woonvormen Huisvesting anders dan reguliere woningbouw taxatie/residueel Overige functies Kantoren taxatie / Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk residueel Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk

Tabel 8; grondprijzen 2022

Indexering opbrengsten In het kader van de waardering van de grondexploitatie gaan wij conform de BBV-regelgeving uit van het voorzichtigheidsprincipe. Voor de jaren na 2022 wordt derhalve een opbrengstenstijging van 1% gehanteerd. Bij de volgende actualisatie moet op basis van nieuwe marktgegevens blijken of het hanteren van een hogere opbrengstenstijging voor deze regio kan worden beargumenteerd.

5.2 Verloop boekwaarde grondexploitaties De boekwaarde geeft het totaal aan gemaakte kosten en opbrengsten weer, die op de peildatum zijn gerealiseerd (inclusief rente). Bij een negatieve boekwaarde overstijgen de opbrengsten de kosten. Bij een positieve boekwaarde zijn meer kosten dan opbrengsten gerealiseerd. Uit tabel negen hieronder blijkt dat de totale boekwaarde, oftewel het geïnvesteerde vermogen in actief ontwikkelde gronden, met circa 9% is gedaald (jaarrekening 2021 versus jaarrekening 2020). In 2021 is voor €2.994.554 aan kosten gemaakt en zijn €4.952.447 opbrengsten gerealiseerd. De grootste opbrengsten werden gerealiseerd op de bedrijventerreinen “Midden-Brabant Poort fase 1” en “Vliegende Vennen Paarse Strook” en de woningbouwexploitaties “Vliegende Vennen Noord Oost” en “Centrumplan Gilze (parkdeel)”.

23

Boekwaarde per Boekwaarde per 31-12-2019 31-12-2020

Grondexploitatie Alphenseweg (OBS de Wildschut) Centrumplan Gilze (centrumdeel) Centrumplan Gilze (parkdeel) Centrumplan Rijen Oost Eikenveld Tussen de Leijen Vliegende Vennen Noord Oost Wendel Zuid Subtotaal woningbouw Haansberg Europalaan Haansberg Oost Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) Midden-Brabant Poort fase 1 Midden-Brabant Poort fase 2 Vliegende Vennen Paarse Strook Subtotaal bedrijventerreinen Totaal Afname boekwaarde

925.160 5.675.116 -522.521 2.645.068 -172.863 6.520.065 -142.605 1.133.875 16.061.295 -123.743 469.627 -1.171.550 11.117.857 3.666.418 -995.583 12.963.026 29.024.322

1.004.793 6.070.423 -343.547 2.711.263 -158.065 6.490.762 -487.139 1.174.471 16.462.962 0 -322.723 -1.116.075 4.400.407 3.687.304 -1.249.253 5.296.634 21.759.596 -25%

Lasten 2021

Baten 2021

Boekwaarde per 31-12-2021

160.425 964.835 311.076 47.005 7.068 175.162 303.746 323.512 2.292.829 0 11.216 68.582 612.658 9.919 -650 701.726 2.994.554

0 -351.813 1.769.776 0 0 15.648 420.949 0 1.854.560 0 0 0 2.684.068 2.571 411.247 3.097.886 4.952.447

1.165.217 7.387.071 -1.802.247 2.758.268 -150.996 6.650.276 -604.343 1.497.983 16.901.230 0 -311.507 -1.047.492 2.328.997 3.694.652 -1.661.150 3.003.501 19.904.731 -9%

Tabel 9; boekwaarden grondexploitaties

5.3 Winst- en verliesnemingen Bij de bepaling van de winstneming is de "percentage of completion" regel uit het BBV toegepast. Daarbij wordt een deel van het verwachte eindresultaat tussentijds als winst genomen naar rato van de gerealiseerde baten en lasten. Deze tussentijdse winst drukt daarmee als last op de grondexploitatie (en dus op het verwachte eindresultaat) en wordt gedoteerd aan de algemene reserve grondexploitaties. In tabel 10 op de volgende pagina worden per grondexploitatie de genomen winsten in 2021 getoond. Winstneming 2021 Centrumplan Gilze (parkdeel) 179.251 Eikenveld 1.242 Vliegende Vennen Noord Oost 189.359 Subtotaal woningbouw 369.852 Haansberg Oost -44.319 Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) 332.233 Midden-Brabant Poort fase 1 379.728 Vliegende Vennen Paarse Strook 154.006 Subtotaal bedrijventerreinen 821.648 Totaal 1.191.500 Grondexploitatie

Tabel 10; winstnemingen grondexploitaties

Inclusief deze winstnemingen (die de boekwaarde verhogen) laat het verloop van de boekwaarde het volgende beeld zien. Omschrijving

Stand per 13-12-2020

Lasten 2021

Baten 2021

Winstneming 2021

Stand per 31-12-2021

In exploitatie genomen gronden woningbouw

16.883.410

2.292.829

1.854.560

369.852

17.691.531

In exploitatie genomen gronden bedrijventerreinen

7.227.381

701.726

3.097.886

821.648

5.652.869

Totaal

24.110.792

2.994.554

4.952.447

1.191.500

23.344.399

Tabel 11; verloop boekwaarde inclusief winstnemingen

24

Voor projecten waarin, naar verwachting, niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten vormen wij een voorziening. We brengen dit bedrag ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. Jaarlijks bezien we bij de jaarrekening of we de gronden moeten afwaarderen en een verliesvoorziening moeten treffen. In de tabel hieronder worden per grondexploitatie de dotaties aan de verliesvoorziening getoond. Verliesvoorzieningen 2021 32.186 13.657 51.119 96.962 39.213 39.213 136.175

Grondexploitatie Alphenseweg (OBS de Wildschut) Centrumplan Gilze (centrumdeel) Centrumplan Rijen Oost Subtotaal woningbouw Midden-Brabant Poort fase 2 Subtotaal bedrijventerreinen Totaal

Tabel 12; verliesvoorziening grondexploitaties

De voorziening verwachte verliezen heeft hierdoor per ultimo 2021 een stand van €9.171.423. Het totale resultaat van de grondexploitaties over 2021 bedraagt €1.055.325. Opgebouwd uit in totaal €1.191.500 aan winstnemingen en uit dotaties aan de verliesvoorziening (in totaal €136.175), zie tabel 13 op de volgende pagina.

Omschrijving In exploitatie genomen gronden woningbouw In exploitatie genomen gronden bedrijventerreinen Totaal Omschrijving Voorziening verwachte verliezen Totaal resultaat grondexploitaties

Stand per 13-12-2020

Lasten 2021

Baten 2021

Winstneming 2021

Stand per 31-12-2021

16.883.410

2.292.829

1.854.560

369.852

17.691.531

7.227.381

701.726

3.097.886

821.648

5.652.869

24.110.792

2.994.554

4.952.447

1.191.500

23.344.399

Dotatie verliesvoorziening 2021

Stand per 31-12-2021

136.175

-9.171.423

Stand per 13-12-2020 -9.035.248

1.055.325

Tabel 13; resultaat grondexploitaties 2021

Met het aanhouden van een evenwichtige en robuuste grondexploitatieportefeuille is het mogelijk gemaakt (positieve algemene reserve grondexploitatie) een voorziening te vormen voor projecten waarin niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten. De gemeente levert daarmee, ondanks deze verliezen, een forse maatschappelijke bijdrage middels de realisatie van de volgende projecten:  Twee centrumplannen (geraamd negatief resultaat van circa €7,7 miljoen).  De bouw van een nieuwe school (geraamd negatief resultaat van circa € 0,7 miljoen).  De uitbreiding van een bedrijventerrein (geraamd negatief resultaat van circa € 0,8 miljoen). Voor specifieke inhoudelijke informatie over de totstandkoming van de winstnemingen en verliesvoorzieningen per grondexploitatie, wordt verwezen naar hoofdstuk 6. 25

5.4 Prognose grondexploitaties In onderstaande tabel zijn naast de boekwaarden per ultimo 2021 ook de nog te realiseren kosten (inclusief indexering en rente) en opbrengsten opgenomen. Met het verwachte resterende (dus exclusief reeds genomen winsten) resultaat op eindwaarde als sluitstuk.

Grondexploitatie Alphenseweg (OBS de Wildschut) Centrumplan Gilze (centrumdeel) Centrumplan Gilze (parkdeel) Centrumplan Rijen Oost Eikenveld Tussen de Leijen Vliegende Vennen Noord Oost Wendel Zuid Subtotaal woningbouw Haansberg Europalaan Haansberg Oost Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) Midden-Brabant Poort fase 1 Midden-Brabant Poort fase 2 Vliegende Vennen Paarse Strook Subtotaal bedrijventerreinen Totaal

Boekwaarde per 31-12-2021

Verwachte lasten

1.165.217 7.387.071 -1.548.483 2.758.268 -107.591 6.650.276 -111.212 1.497.983 17.691.531 159.209 -434.924 3.264.276 3.694.652 -1.030.346 5.652.868 23.344.398

260.624 906.234 1.516.453 2.395.019 71.002 7.456.520 1.014.095 1.683.911 15.303.858 264.628 382.332 210.087 1.696.955 157.185 2.711.187 18.015.045

Tabel 14; verwachte eindwaarde grondexploitaties

26

Verwachte baten 703.840 2.894.715 486.612 2.299.304 15.206.555 1.784.055 4.271.893 27.646.973 1.635.007 4.020.317 4.434.789 399.132 10.489.245 38.136.218

Verwachte eindwaarde -722.002 -5.398.590 518.641 -2.853.983 36.589 1.099.759 881.171 1.089.999 -5.348.415 1.211.170 52.592 545.954 -956.818 1.272.293 2.125.190 -3.223.225

Verwacht eindjaar 2023 2025 2024 2024 2022 2027 2024 2026 2023 2025 2025 2030 2024

Uit bovenstaande tabel valt het volgende af te lezen:  De waardering van de bouwgronden in exploitatie per 31 december 2021 bedraagt €23.344.398 en is gebaseerd op de geactualiseerde grondexploitaties per ultimo 2021 (dit is de beste inschatting op het moment van actualiseren, omgeven door de nodige aannames en veronderstellingen).  In alle gemeentelijke grondexploitaties tezamen moet nog €38.136.218 aan opbrengsten worden gerealiseerd.  Om de boekwaarde van de huidige projecten ook daadwerkelijk terug te kunnen verdienen, zijn naast het realiseren van opbrengsten ook investeringen nodig. Om de grondexploitaties af te ronden moet nog €18.015.045 aan kosten worden gemaakt.  Het verwachte resterende (dus exclusief reeds genomen winsten) resultaat op eindwaarde voor alle woningbouwexploitaties tezamen bedraagt -€5.348.415 (boekwaarde per ultimo 2020 plus de nog te verwachte lasten minus de nog te verwachte opbrengsten). Voor de negatieve resultaten is reeds een voorziening getroffen. De komende jaren wordt dus nog een positief resultaat op eindwaarde verwacht van in totaal €3.626.159.  Alle bedrijventerreinexploitaties tezamen laten een positief verwacht resterend (dus exclusief reeds genomen winsten) resultaat zien van €2.125.190 (boekwaarde per ultimo 2020 plus de nog te verwachte lasten minus de nog te verwachte opbrengsten).

Voor de negatieve resultaten is reeds een voorziening getroffen. De komende jaren wordt dus nog een positief resultaat op eindwaarde verwacht van in totaal €3.082.009. Onderstaande grafiek geeft het verloop van de boekwaarde, de verwachte lasten, de verwachte baten en het verwachte resterende resultaat (eindwaarde) over de afgelopen drie jaar weer.

Grafiek 2; verloop grondexploitatieportefeuille

Van deze grafiek kan het volgende worden afgelezen:  De boekwaarde is in 2021 gedaald met circa €0,8 miljoen, ofwel circa 3%. Per ultimo 2021 bedraagt de boekwaarde daarmee circa €23,3 miljoen. Dit is ongeveer het bedrag dat de gemeente kwijt is als men besluit te stoppen met alle grondexploitaties. Naarmate dit bedrag lager wordt, daalt dus het geïnvesteerd vermogen en het daarmee gepaarde gaande risico. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties zal de boekwaarde naar verwachting de komende jaren verder afnemen omdat er meer opbrengsten dan kosten worden verwacht.  De nog te realiseren kosten zijn in 2021 gedaald met circa €1,7 miljoen ofwel circa 8%.  De nog te realiseren opbrengsten zijn in 2021 gedaald met circa €3,8 miljoen ofwel circa 9%.  Het per saldo verwachte negatieve resterende resultaat (eindwaarde) op alle grondexploitaties is toegenomen. In de jaarrekening 2020 is een negatief resultaat gerapporteerd van €1,8 miljoen. In de jaarrekening 2021 is een negatief resultaat gerapporteerd van €3,2 miljoen (grotendeels veroorzaakt door tussentijdse winstnemingen die drukken als last op de grondexploitaties). De saldi van positieve en negatieve grondexploitaties moeten echter

27

separaat worden beschouwd vanwege de te vormen voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties (zoals toegelicht in paragraaf 4.3).

5.5 Verwachte resterende eindwaarde grondexploitaties In tabel 15 hieronder worden de verwachte resterende resultaten op eindwaarde (dus exclusief reeds genomen winsten) zoals opgenomen in de jaarrekening 2019, 2020 en 2021 met elkaar vergeleken. In hoofdstuk 6 worden deze verschillen per grondexploitatie toegelicht. Grondexploitatie Alphenseweg (OBS de Wildschut) Centrumplan Gilze (centrumdeel) Centrumplan Gilze (parkdeel) Centrumplan Rijen Oost Eikenveld Tussen de Leijen Vliegende Vennen Noord Oost Wendel Zuid Subtotaal woningbouw Haansberg Europalaan Haansberg Oost Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) Midden-Brabant Poort fase 1 Midden-Brabant Poort fase 2 Vliegende Vennen Paarse Strook Subtotaal bedrijventerreinen Totaal

Jaarrekening Jaarrekening 2019 2020 -686.729 -688.515 -5.540.849 -5.487.622 842.525 937.845 -2.982.380 -2.799.735 54.280 39.372 1.155.737 1.318.297 1.305.428 1.036.249 1.253.552 1.278.929 -4.598.436 -4.365.180 52.827 1.646.029 1.161.921 74.041 66.347 1.463.847 815.371 -1.090.669 -928.154 1.817.405 1.425.006 3.963.479 2.540.490 -634.957 -1.824.690

Verschil -1.786 53.227 95.320 182.645 -14.908 162.560 -269.180 25.377 233.256 -52.827 -484.108 -7.694 -648.476 162.515 -392.398 -1.422.988 -1.189.733

Jaarrekening 2021 -722.002 -5.398.590 518.641 -2.853.983 36.589 1.099.759 881.171 1.089.999 -5.348.415 1.211.170 52.592 545.954 -956.818 1.272.293 2.125.190 -3.223.225

Verschil -33.487 89.032 -419.204 -54.248 -2.783 -218.538 -155.078 -188.930 -983.235 49.249 -13.754 -269.417 -28.664 -152.714 -415.300 -1.398.535

Tabel 15; verloop resultaten grondexploitaties

5.6 Totale resultaat per grondexploitatie De opbouw van het totale resultaat per project (het verwachte resterende resultaat op eindwaarde, ofwel de nog te nemen toekomstige winsten, plus de gerealiseerde tussentijdse winstnemingen tot en met 2021) wordt hieronder weergegeven. In tabel 16 voor de woningbouwexploitaties en in tabel 17 voor de bedrijventerreinexploitaties. Exploitatie (woningbouw)

Verwachte EW Tussentijdes Totaal resultaat jaarstukken winstnemingen project (EW) 2021 t/m 2021

Al phens eweg (grenzend a a n OBS de Wi l ds chut)

-722.002

Centrumpl a n Gi l ze (centrum)

-5.398.590

-722.002

1.078.820

-5.398.590

359.171

-2.853.983

881.171

3.310.712

1.099.759

Wendel Zui d

1.089.999

-

1.089.999

Totaal

-5.348.415

4.748.703

-599.712

Centrumpl a n Gi l ze (pa rk)

518.641

Centrumpl a n Ri jen Oos t

-2.853.983

Ei kenvel d Tus s en de Lei jen Vl . Vennen Noord Oos t

36.589 1.099.759

Tabel 16 totale resultaat per project (woningbouw)

28

1.597.461 395.760 4.191.883

Exploitatie (bedrijveterreinen)

Verwachte EW Tussentijdes Totaal resultaat jaarstukken winstnemingen project (EW) 2021 t/m 2021 1.211.170

4.732.399

5.943.569

MBP (ingebra chte grond)

52.592

1.194.325

1.246.917

MBP fas e 1

545.954

2.166.694

2.712.647

MBP fas e 2

-956.818

Vl . Vennen Pa ars e Strook

1.272.293

2.591.768

3.864.061

Totaal

2.125.190

10.685.186

12.810.376

Ha ans berg Oos t

-956.818

Tabel 17 totale resultaat per project (bedrijventerrein)

Het totale resultaat van de grondexploitatieportefeuille is hiermee als volgt; het verwachte resterende resultaat op eindwaarde (-€3,22 mln.) + de reeds getroffen verliesvoorziening (€9,9 mln.) = €6,71 mln. (winstpotentieel) + het totaal aan gerealiseerde tussentijdse winstnemingen tot en met 2021 (€15,43 mln.) = €22,14 mln.

5.7 Samenvattende totaaltabellen Voor de volledigheid worden hieronder twee tabellen gepresenteerd waarin hetgeen in de voorgaande paragrafen is besproken, is samengevoegd. Exploitatie (woningbouw)

BoekLasten waarde per 2021 31-12-2020

Baten 2021

WinstBoekWinstTotaal Verwachte Verwachte Verwachte neming waarde per nemingen resultaat lasten baten eindwaarde 2021 31-12-2021 t/m 2021 project (EW)

Al phens eweg (grenzend a a n OBS de Wi ldschut)

1.004.793

160.425

Centrumpl a n Gil ze (centrum)

6.070.423

964.835 -351.813

-

Centrumpl a n Gil ze (pa rk)

-269.034

311.076 1.769.776

179.251

Centrumpl a n Rijen Oos t

2.711.263

47.005

-

-

2.758.268

-

-

1.165.217

260.624

703.840

-722.002

-

-722.002

7.387.071

906.234

2.894.715

-1.548.483

1.516.453

486.612

-5.398.590

-

-5.398.590

518.641

1.078.820 -

2.395.019

2.299.304

-2.853.983

-2.853.983

71.002

-

359.171 -

1.099.759

36.589

1.597.461

Ei kenveld

-115.901

7.068

-

1.242

-107.591

Tus s en de Lei jen

6.490.762

175.162

15.648

-

6.650.276

7.456.520 15.206.555

Vl . Vennen Noord Oos t

-183.367

303.746

420.949

189.359

-111.212

1.014.095

1.784.055

881.171

1.174.471

323.512

-

-

1.497.983

1.683.911

4.271.893

1.089.999

3.310.712 -

4.191.883

Wendel Zui d

Totaal

16.883.410 2.292.829 1.854.560

369.852

17.691.531

15.303.858 27.646.973

-5.348.415

4.748.703

-599.712

1.099.759

395.760

1.089.999

Tabel 18; totaaltabel woningbouw grondexploitaties

Exploitatie (bedrijveterreinen)

BoekLasten waarde per 2021 31-12-2020

Ha a ns berg Oos t

192.312

11.216

MBP (i ngebra chte grond)

-835.740

68.582

MBP fa s e 1

4.955.958

MBP fa s e 2

3.687.304

9.919

Vl . Vennen Pa a rse Strook

-772.455

-650

Totaal

7.227.380

Baten 2021

WinstBoekWinstTotaal Verwachte Verwachte Verwachte neming waarde per nemingen resultaat lasten baten eindwaarde 2021 31-12-2021 t/m 2021 project (EW) -44.319

159.209

264.628

1.635.007

1.211.170

4.732.399

5.943.569

332.233 612.658 2.684.068 379.728

-434.924

382.332

52.592

1.194.325

1.246.917

3.264.276

210.087

4.020.317

545.954

2.166.694

2.712.647

3.694.652

1.696.955

4.434.789

-956.818

-

-956.818

-1.030.346

157.185

399.132

1.272.293

2.591.768

3.864.061

2.125.190 10.685.186

12.810.376

-

2.571

-

411.247 154.006

701.726 3.097.886

821.648

5.652.868

2.711.187 10.489.245

Tabel 19; totaaltabel bedrijventerrein grondexploitaties

Voor de projecten waarin, naar verwachting, niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten is een voorziening gevormd. In tabel 20 worden de verliesvoorzieningen (tegen contante waarde) weergegeven voor de woningbouwexploitaties en in tabel 21 voor de bedrijventerreinexploitaties.

29

Exploitatie (woningbouw)

Stand per Mutatie verlies- Stand per 31-12-2020 voorziening 2021 31-12-2021

Al phens eweg (grenzend a an OBS de Wilds chut)

661.779

32.186

693.965

Centrumpla n Gilze (centrum)

4.973.806

13.657

4.987.463

Centrumpla n Rijen Oos t

2.638.253

51.119

2.689.372

Totaal

8.273.838

96.962

8.370.800

Tabel 20 verloop verliesvoorzieningen woningbouwexploitaties

Exploitatie (bedrijventerreinen)

Stand per Mutatie verlies- Stand per 31-12-2020 voorziening 2021 31-12-2021

MBP fas e 2

761.410

39.213

800.623

Totaal

761.410

39.213

800.623

Tabel 21 verloop verliesvoorzieningen bedrijventerreinexploitaties

5.8 Risicobeheersing Per project worden de risico’s geactualiseerd. De gesignaleerde risico’s worden gewogen en gekwantificeerd. Op basis hiervan wordt het risicoprofiel bepaald. Hierbij wordt rekening gehouden met het verwachte resultaat van de betreffende grondexploitatie. Immers, bij winstgevende grondexploitaties kunnen risico’s vooralsnog binnen de grondexploitatie worden opgevangen. Bij verlieslatende grondexploitaties zal daarentegen een aanvullende verliesvoorziening nodig zijn indien risico’s zich daadwerkelijk voordoen. Weerstandscapaciteit Als uitgangspunt geldt dat er sprake is van een financieel risico als in de gevolgen niet kan worden voorzien door verzekeringen, specifiek in de balans opgenomen voorzieningen en de lopende begroting c.q. exploitatie. Voor de gemeente betreft het risico’s in de sfeer van calamiteiten, bovenmatige kostenontwikkelingen en mogelijk nadeliger inkomsten, wat een beslag betekent op de algemene- en bestemmingsreserves. Hiertoe dient dan een minimale buffer (weerstandscapaciteit) aanwezig te zijn om financiële gevolgen op te kunnen vangen. Tabel 22 hieronder toont de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit voor de jaarrekening 2021 (inclusief verloop). Exploitatie (woningbouw) Benodigde weerstandscapaciteit marktrisico's Benodigde weerstandscapaciteit projectrisico's Totaal benodigde weerstandscapaciteit

JR 2019

JR 2020

JR 2021

2.001.250

2.227.827

1.192.181

50.000

50.000

2.051.250

2.277.827

1.192.181

-

Exploitatie (bedrijveterreinen) JR 2019

JR 2020

JR 2021

Benodigde weerstandscapaciteit marktrisico's

1.318.000

1.258.500

925.000

Benodigde weerstandscapaciteit projectrisico's

171.724

142.500

142.500

1.489.724

1.401.000

1.067.500

Totaal benodigde weerstandscapaciteit Exploitatie (totaal) Benodigde weerstandscapaciteit marktrisico's Benodigde weerstandscapaciteit projectrisico's Totaal benodigde weerstandscapaciteit

JR 2019

JR 2020

JR 2021

3.319.250

3.486.327

2.117.181

221.724

192.500

142.500

3.540.974

3.678.827

2.259.681

Tabel 22; weerstandscapaciteit grondexploitaties

30

Risicoprofiel Het totaal van de geïnventariseerde risico’s na kansberekening bedraagt voor de jaarrekening 2021 circa €2.259.681. Hiervan heeft €1.192.181 (53%) betrekking op de woningbouwexploitaties en €1.067.500 (47%) op de bedrijventerreinexploitaties. Ook kunnen we de risico’s qua omvang verdelen in risico’s onder de €100.000 en gelijk aan of boven de €100.000. Hieruit blijkt dat de risico’s onder de €100.000 gezamenlijk een bedrag vertegenwoordigen van circa €471.400 (21%). Hiermee resteert €1.788.281 (79%) aan risico’s gelijk aan of boven de €100.000. Ten opzichte van het totaal van de geïnventariseerde risico’s na kansberekening waar in de jaarrekening 2020 rekening mee is gehouden, is een daling te zien van €1.419.146. Deze daling wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat grondverkopen zijn gerealiseerd of zijn vastgelegd in overeenkomsten, waardoor de daarmee gepaard gaande risico’s zijn komen te vervallen. Weerstandsvermogen Binnen de algemene reserve van de gemeente wordt rekening gehouden met de benodigde weerstandscapaciteit voor het programma Grond. De aanwezige risicoreserve (gelabeld weerstandsvermogen) is momenteel hoger (€4.341.201) dan de benodigde weerstandscapaciteit (€2.259.681). Het beschikbare weerstandsvermogen bedraagt derhalve €2.081.520. Dit betekent dat eventueel optredende risico’s (deels) kunnen worden gedekt binnen de algemene reserve.

31

6. Grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) Naast algemene gegevens over de grondexploitatie wordt in dit hoofdstuk de voortgang per afzonderlijke ontwikkeling geschetst. Per grondexploitatie wordt de eindwaarde per ultimo 2021 vergeleken met de eindwaarde per ultimo 2020 en zijn de effecten van de volgende uitgangspunten, waar nodig, verwerkt:  Tarieven voor de interne uren (conform ABG-beleid).  Indexering van de kosten en opbrengsten (conform de uitgangspuntennotitie).  Grondprijzen 2022 (conform de notitie grondprijzen).  Rekenrente, gebaseerd op de werkelijke rente op vreemd vermogen (conform BBVregelgeving).

6.1 Alphenseweg (grenzend aan OBS de Wildschut) Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Netto exploitatiegebied; Fase; Programma;

2016 2023 3.946 m2 planontwikkeling 16 woningen (geheel nog te realiseren)

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel; toevoegen woningen centrumlocatie in samenhang met nieuwbouw school.  Maatschappelijke waarden; prettige schoolomgeving realiseren, verbeteren verkeerssituatie, duurzaam en gezond wonen (bijzondere levensbestendige woonvormen). Plangrenzen/verbeelding

Figuur 1; plangrenzen BP Figuur 2; voorlopig ontwerp

32

Stand van zaken OBS de Wildschut is medio 2021 opgeleverd. Het openbaar gebied behorende bij de school en het schoolspeelterrein worden afgerond in samenhang met het woonrijp maken van het aangrenzende plangebied (de grondexploitatie) en de herinrichting van de Alphenseweg 2e fase / Heuvel. Nadat de school is gereedgekomen, is gestart met voorbereiding van de woningbouwontwikkeling aan de Alphenseweg. In het voorjaar van 2022 worden definitieve afspraken gemaakt met de projectontwikkelaar zodat de bouw van de woningen in de zomer 2022 kan starten. Het gehele plangebied is inmiddels reeds bouwrijpgemaakt. Het woonrijp maken start naar verwachting in de eerste helft van 2023, waarna het project eind 2023 wordt afgesloten. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); -€689.000.  Begroting 2022 (per 30-06-2021); -€711.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); -€722.000. In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) afgenomen met €33.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt:  Indexering van de eenheidsprijzen in het kader van het woonrijp maken (€23.000).  De sloop van het resterende deel van de oude school (tijdelijke huisvesting) en de asbestsanering heeft meer gekost (€20.000) dan begroot.

 Op basis van de voortgang en een hernieuwde raming zijn de geprognosticeerde ambtelijke uren met betrekking tot de planontwikkeling naar beneden bijgesteld (€19.000).  Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen. Omdat voor dit project, naar verwachting, niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten is een voorziening (op netto contante waarde) gevormd. Het verloop van deze verliesvoorziening laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €662.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €694.000. In het dashboard in bijlage I wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

33

6.2 Centrumplan Gilze (centrumdeel) Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Netto exploitatiegebied; Fase; Programma;

2015 2025 20.799 m2 realisatie     

3 vrijstaande woningen 10 tussenwoningen 12 hoekwoningen 12 2^1 kapwoningen 34 appartementen (19 koop / 15 huur)

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel; toevoegen van grondgebonden woningen en twee appartementencomplexen (waarvan een met groendak) als zijnde centrumlocatie in samenhang met de ontwikkeling van een supermarkt en diverse commerciële voorzieningen.  Maatschappelijke waarden; er is een plan ontwikkeld dat past binnen het karakter van het dorp. Met behoud van veel groen, kleinschalig van opzet en speels ingericht. Het nieuwe plein vormt de centrale plek in het plangebied, hier komt ook voldoende ruimte voor commerciële voorzieningen. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 4; planschets

Figuur 3; plangrenzen BP

34

Figuur 5; verkavelingstekening

Stand van zaken Centrumplan Gilze bestaat uit het projectgebied tussen de Nieuwstraat, Lange Wagenstraat en Aalstraat. Het plan wordt gevormd door een centrumdeel en een parkdeel. We hebben een koop- en realisatieovereenkomst gesloten met de ontwikkelaar. Het centrumdeel wordt in twee fasen gerealiseerd. Voor de eerste fase zijn alle woningen reeds verkocht en de winkels, appartementen en grondgebonden woningen worden momenteel gerealiseerd. Voor de tweede fase zijn de benodigde delen van de achtertuinen van particulieren inmiddels aangekocht waardoor we in 2022 kunnen beginnen met de realisatie. In de grondexploitatie zijn alle uitgangspunten van de realisatieovereenkomst en het gewijzigde programma verwerkt. Met de gesloten overeenkomst zijn we binnen de vastgestelde financiële kaders (vastgestelde begroting) gebleven die zijn gehanteerd. Op basis van de overeenkomst worden werkzaamheden bouw- en woonrijp maken uitgevoerd door de projectontwikkelaar. De verwervingskosten van de resterende gronden zijn opgenomen in de gemeentelijk grondexploitatie. De sloopkosten zijn per grondeigenaar toebedeeld op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten. De onderzoeks- en saneringskosten blijven voor rekening van de gemeente. De planontwikkelingskosten en de kosten met betrekking tot voorbereiding, toezicht en uitvoering zijn opgenomen in de grondexploitatie.

Voorbereidingen van de tweede fase (grondgebonden woningen) zijn inmiddels gestart. Actualisatie van de VON prijzen op basis van de definitieve verkoop en de verrekening van de meeropbrengst in dit kader dient (deels) nog te worden verwerkt in de grondexploitatie. De resultaten van de definitieve berekening worden meegenomen in de begroting 2023. De verwachte oplevering van de bouwwerk-zaamheden met betrekking tot de eerste fase is in juli 2022. Momenteel wordt als eindjaar voor dit project rekening gehouden met 2025. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); -€5.488.000.  Begroting 2022 (per 30-06-2021); -€5.462.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); -€5.399.000. In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) toegenomen met €89.000, hoofdzakelijk als gevolg van:  Een nabetaling op basis van de gerealiseerde VON prijzen (positief effect van €48.000).  Een aanpassing van de grondprijs (conform de grondprijzennotitie 2022) voor de door de gemeente uit te geven vrije kavels binnen het plangebied (€57.000).  Meerwerk in verband met de afsluiting van de Lange Wagenstraat, de verplaatsing van de bushalte en het opschonen van het bouwterrein (€60.000).  Noodzakelijk aanvullend NGE onderzoek (€30.000).

 De benodigde uren voor de werkzaamheden rondom planontwikkeling en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoering) zijn opnieuw tegen het licht gehouden. Deze zijn geactualiseerd op basis van de voortgang en opgeschaald (€49.000) ten behoeve van extra externe begeleiding in verband met het verwervingstraject en extra uren projectmanagement.  Aanpassing van de rekenrente (gebaseerd op de werkelijke rente op vreemd vermogen) met een positief effect van €78.000.  De bijdrage van het Rijk met betrekking tot de hogere NGE kosten is toegevoegd (€23.000).  Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen.

35

Omdat voor dit project, naar verwachting, niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten is een voorziening (op netto contante waarde) gevormd. Het verloop van deze verliesvoorziening laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €4.974.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €4.987.000. In het dashboard in bijlage II wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

36

6.3 Centrumplan Gilze (parkdeel) Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Netto exploitatiegebied; Fase; Programma;

2014 2024 56.653 m2 realisatie    

c.a. 32 appartementen c.a. 39 rijwoningen c.a. 22 tweekappers c.a. 29 vrijstaande woningen

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel; toevoegen van grondgebonden woningen en realiseren van projectontwikkelingen met “bouwen naar behoefte” als uitgangspunt.  Maatschappelijke waarden; de inrichting past bij het karakter van het dorp. Er wordt veel groen gerealiseerd en de opzet is kleinschalig en ‘speels’ ingericht. De aanleg van een speelplek en kunstuiting gaan onderdeel uitmaken van het openbaar gebied.

Plangrenzen/verbeelding

Figuur 7; planschets Figuur 6; plangrenzen BP

Figuur 8; verkavelingstekening

37

38

Stand van zaken Centrumplan Gilze bestaat uit het projectgebied tussen de Nieuwstraat, Lange Wagenstraat en Aalstraat. Het plan bestaat uit een centrumdeel en een parkdeel. In het Parkdeel zijn verschillende woningbouwinitiatieven gerealiseerd, variërend van collectief particulier opdrachtgeverschap en particuliere woningbouw tot ontwikkeling van appartementengebouwen. In de tweede helft van 2021 is de verkoop van twee percelen aan een ontwikkelaar afgerond. De uitgifte van het laatste perceel binnen dit plangebied is begin 2022 afgerond. De bouwwerkzaamheden starten in 2022 en de verwachting is dat in 2023 een start kan worden gemaakt met het woonrijp maken van het resterende deel. Momenteel wordt voor deze grondexploitatie rekening gehouden met eindjaar 2024. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €938.000.  Begroting 2022 (per 30-06-2021); €909.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €519.000. In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) afgenomen met €419.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt:  In 2021 is een winst genomen van €179.000.  Er is Japanse duizendknoop aangetroffen in het plangebied, deze moet worden gesaneerd (€58.000).

 Meer kosten dan voorzien in verband met het verleggen van kabels en leidingen voor twee bouwblokken (€51.000).  We hebben een nieuwe calculatie op laten maken (negatief effect van €52.000) in het kader van de nog uit te voeren werkzaamheden van het woonrijp maken (inclusief indexering van de eenheidsprijzen).  Per ultimo 2021 is de parameter “kostenstijging”, voor zowel de korte als de middellange termijn, naar boven bijgesteld. Dit heeft een negatief effect (€30.000) op de grondexploitatie.  Op basis van de voortgang en een hernieuwde raming zijn de geprognosticeerde ambtelijke uren in verband met omgevingsmanagement naar boven bijgesteld (€19.000).  Er zijn extra werkzaamheden voor groenonderhoud ingepland als gevolg van een vertraging in de realisatie van het kunstproject (€18.000).  Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen. Het saldo van de tot dusver gerealiseerde tussentijdse winstnemingen, per ultimo 2021, bedraagt €1.079.000. Het saldo van de toekomstige winstnemingen bedraagt naar verwachting €519.000. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van €1.597.000. In het dashboard in bijlage III wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

39

6.4 Centrumplan Rijen Oost Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Netto exploitatiegebied; Fase; Programma;

2017 2024 8.722 m2 Planontwikkeling    

20 appartementen (maximaal toegestane aantal wooneenheden conform BP bedraagt 20) Supermarkt (1789 m2) Detailhandel (345 m2) Horeca (135 m2)

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel; van het Wilhelminaplein een volwaardig dorpsplein maken door het toevoegen van appartementen in samenhang met de ontwikkeling van een supermarkt en diverse commerciële voorzieningen. Aan de achterzijde van het plan komen parkeerplaatsen. Het geheel krijgt daarnaast een groene uitstraling.  Maatschappelijke waarden; er is een plan ontwikkeld dat past binnen het karakter van het dorp. Al jaren is er gesproken over de afronding van het Wilhelminaplein. Het gepresenteerde plan gaat over de invulling van het braakliggende terrein aan het Wilhelminaplein en vormt de centrale plek in het plangebied met ruimte voor terrassen, festiviteiten en andere ontmoetingen. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 10; planschets

Figuur 9; plangrenzen BP

40

Figuur 11; verkavelingstekening

Stand van zaken Begin 2017 heeft de gemeenteraad besloten om deze locatie in ontwikkeling te nemen. Eind 2020 heeft de gemeente met een ontwikkelaar een koop- en realisatieovereenkomst gesloten ten aanzien van de verkoop van de te ontwikkelen gronden binnen het plangebied. In het kader van deze overeenkomst was sprake van ontbindende voorwaarden (waarvan de uitkomst op het moment van deze actualisatie onzeker was). Om deze reden zijn de effecten van deze overeenkomst per balansdatum niet verwerkt in de grondexploitatie. Recentelijk is bekend geworden dat genoemde ontbindende voorwaarde zich niet heeft voorgedaan. In de eerstvolgende actualisatie (bij de begroting 2023) worden de financiële effecten verwerkt in de grondexploitatie. Voor het gedeelte van de winkels en appartementen heeft de ontwikkelaar inmiddels een omgevingsvergunning aangevraagd. De aanvraag voor het horeca gedeelte volgt zo spoedig mogelijk. Het plan voor het openbaar gebied wordt momenteel verder uitgewerkt door de ontwikkelaar. De werkzaamheden op het terrein starten naar verwachting in de tweede helft van 2022 of in de eerste helft van 2023. Als gevolg van deze vertraging in de planning is het eindjaar van deze grondexploitatie opgeschoven van 2023 naar 2024. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); -€2.800.000.

 Begroting 2022 (per 30-06-2021); -€2.856.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); -€2.854.000. In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) afgenomen met €54.000, hoofdzakelijk als gevolg van:  Indexering van de eenheidsprijzen in het kader van het woonrijp maken (€66.000) en het nog te verwerven perceel (€44.000).  De planontwikkeling (een combinatie van interne uren en de kosten met betrekking tot het extern opstellen van het projectplan) in verband met de reconstructie van het Wilhelminaplein zijn toegevoegd aan de raming (€20.000) en er zijn extra interne uren voor de afdeling leefomgeving ingecalculeerd om het plan van de ontwikkelaar te toetsen (€14.000).  Een aanpassing van de grondprijs (conform de notitie grondprijzen 2022), met een positief effect van €209.000).  Aanpassing van de rekenrente (gebaseerd op de werkelijke rente op vreemd vermogen) met een positief effect van €18.000.  Per ultimo 2021 is de parameter “kostenstijging”, voor zowel de korte als de middellange termijn, naar boven bijgesteld. Dit heeft een negatief effect (€113.000) op de grondexploitatie.  Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen. Omdat voor dit project, naar verwachting, niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten is een voorziening (op netto contante waarde) gevormd.

Het verloop van deze verliesvoorziening laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €2.638.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €2.689.000. In het dashboard in bijlage IV wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

41

42

6.5 Eikenveld Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Netto exploitatiegebied; Fase; Programma;

2015 2022 10.860 m2 Afronding 18 woningen

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel; mogelijk maken van woningbouw in de kern Hulten. Eikenveld ligt aan de Oude Baan in Hulten. Op het voormalige trapveldje zijn door een CPO vereniging 18 woningen gerealiseerd.  Maatschappelijke waarden; het buurtje is zo opgezet dat de tuinen van bijna alle huizen grenzen aan het groen of een weids uitzicht over het landelijke gebied hebben. Aan de voorzijde kijken de woningen uit op een erf wat weer zorgt voor een intiem en rustiek karakter. Het is wonen met de rust van het platteland en de voorzieningen van de stad in de nabijheid. Plangrenzen/verbeelding

Figuur

12;

plangrenzen BP

Figuur 13; luchtfoto

43

Figuur 14; verkavelingstekening

44

Stand van zaken In december 2015 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan en de grondexploitatie van het project Eikenveld te Hulten vastgesteld. De gemeente heeft alle gronden reeds verkocht. In het kader van het woonrijp maken van de grond zijn alle werkzaamheden inmiddels afgerond (het laatste deel van de aanplanting is gerealiseerd). Een deel van het gebied (4800m2) heeft natuurbestemming gekregen (bomen aangeplant). Voor een strook grond (van een andere grondeigenaar), aangrenzend aan het perceel van de gemeente, dient nog een nabetaling te worden gedaan. Het aantal vierkante meters waarop de nabetaling betrekking heeft, moet nog worden ingemeten (begin 2022). Als gevolg hiervan is het eindjaar met een jaar verschoven van 2021 naar 2022. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €39.000.  Begroting 2022 (per 30-06-2021); €39.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €37.000. Het verwachte resultaat (eindwaarde) is nagenoeg gelijk aan het resultaat per ultimo 2020. Het saldo van de tot dusver gerealiseerde tussentijdse winstnemingen, per ultimo 2021, bedraagt €359.000. Het saldo van de toekomstige winstnemingen bedraagt naar verwachting €37.000. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van €396.000.

In het dashboard in bijlage V wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

45

6.6 Tussen de Leijen Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Netto exploitatiegebied; Fase; Programma;

2015 2027 86.000 m2 Haalbaarheid / planontwikkeling Voor het deel van het plangebied dat in exploitatie is genomen, wordt vooralsnog uitgaan van circa 160 tot 190 woningen. Voor de ontwikkeling van het gehele gebied staan maximaal 375 woningen gepland.

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel; het toevoegen van grondgebonden woningen en het realiseren van projectontwikkelingen met “bouwen naar behoefte” in een klimaatadaptieve- en groene omgeving als uitgangspunt. Hiermee voorzien we ook in de toekomst woningzoekenden van woningen die aansluiten bij de woonwensen.  Maatschappelijke waarden; Tussen de Leijen is een uitwerking van de nieuwe woonvisie. Hiermee wordt aan de behoefte voldaan om te bouwen voor starters, ouderen en het wat hogere segment. Door de woningbouwcorporatie worden sociale huurwoningen gerealiseerd. Omwonenden hebben mee kunnen denken over de inrichting van de groene buffer tussen hun woningen en het plangebied. Er zullen energieneutrale woningen worden gerealiseerd. Groen en water zorgen voor een hoogwaardige invulling van de buitenruimte. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 15; plangrenzen BP Figuur 16; concept verkaveling

46

Stand van zaken Dit betreft de gronden in het gebied tussen de Zwarte Dijk, Hannie Schaftlaan en de Mosstraat. In december 2015 heeft de gemeenteraad besloten deze locatie in exploitatie te nemen. Het oorspronkelijke plangebied betreft een oppervlak van 15,6 ha. Dit bood ruimte aan maximaal 375 woningen. In het kader van de actualisatie van de woningbouwprogrammering is het programma ultimo 2017 neerwaarts bijgesteld. Hiermee is een deel van de grond verantwoord als materiële vaste activa (met een agrarische bestemming) en is het plangebied verkleind naar 8,6 ha. Het gewijzigd plangebied biedt ruimte aan ongeveer 160 tot 190 woningen. De geactualiseerde grondexploitatie en de daaruit voortvloeiende cijfers in deze jaarstukken hebben betrekking op dit aangepaste deel van het plangebied (noordelijke deel) aangezien dit de situatie per balansdatum ultimo 2021 betreft. Het bestemmingsplan is door de raad vastgesteld op 31 januari 2022, waarna een periode van zes weken is ingegaan waarin beroepen kunnen worden ingesteld. Het watervraagstuk is inmiddels goed in beeld gebracht en met de woningbouwcorporatie en ontwikkelaar is een bouwclaimovereenkomst gesloten. Ten behoeve van de vergunningaanvraag is een start gemaakt met het opstellen van de woningontwerpen. Op dit moment wordt het inrichtingsplan en het plan voor het bouwrijp maken van de grond opgesteld.

Daarnaast wordt de uitgiftestrategie van de overige bouwkavels voorbereid. De verwachting is dat eind 2022 kan worden aangevangen met het bouwrijp maken van de grond (afhankelijk van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan). De aangepaste grondexploitatie (inclusief het zuidelijke deel van het plangebied) is door de raad vastgesteld op 31 januari 2022. Het zuidelijke deel is hiermee in exploitatie genomen en deze gronden kunnen worden toegevoegd aan de lopende grondexploitatie “Tussen de Leijen”. Met de actualisatie van de grondexploitatie ten behoeven van de begroting 2023 wordt het zuidelijke deel van het plangebied betrokken in de grondexploitatie en wordt het mogelijk gemaakt circa 375 woningen te realiseren. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: · Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €1.318.00. · Begroting 2022 (per 30-06-2021); €1.320.000. · Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €1.100.000. In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) afgenomen met €219.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt: · De gemeente heeft in 2021 een aantal extra onderzoeken uit laten uitvoeren. De onderzoekskosten voor het gehele plangebied worden op deze grondexploitatie verantwoord. Dit heeft een nadelig effect van €20.000.

· De grondprijzen zijn verwerkt conform de notitie grondprijzen2022 (de opbrengstraming stijgt hierdoor met €701.000). · Indexering van de eenheidsprijzen in het kader van het bouw- en woonrijp maken (nadelig effect van €524.000). · De benodigde uren voor de werkzaamheden rondom planontwikkeling en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoering) zijn opnieuw tegen het licht gehouden. Deze zijn geactualiseerd op basis van de voortgang en opgeschaald (€110.000). · Aanpassing van de rekenrente (gebaseerd op de werkelijke rente op vreemd vermogen) heeft een positief effect van €107.000. · Per ultimo 2021 is de parameter “kostenstijging”, voor zowel de korte als de middellange termijn, naar boven bijgesteld. Dit heeft een negatief effect (€168.000) op de grondexploitatie.

47

·

·

De fasering van de opbrengsten is aangepast. Een aanzienlijk deel van de opbrengsten ligt vast in de afgesloten bouwclaimovereenkomst. Zodra de bouwrijpe grond wordt overgedragen, wordt deze opbrengst gerealiseerd. De ingecalculeerde post met betrekking tot de indexering van de toekomstige opbrengsten neemt hierdoor af (nadelig effect van €207.000). Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen.

Per ultimo 2021 is er nog geen tussentijdse winst genomen. Het saldo van de toekomstige winstnemingen is derhalve gelijk aan het verwachte resultaat. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van €1.100.000. In het dashboard in bijlage VI wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

48

6.7 Vliegende Vennen Noord-Oost Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Netto exploitatiegebied; Fase; Programma;

2007 2024 80.256 m2 realisatiefase Een woonwijk met een gezonde verdeling rijwoningen, twee onder een kappers en vrijstaande woningen.

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel; de wijk Vliegende Vennen Noord-Oost bevindt zich aan de oostkant van de kern Rijen, ten noorden van de spoorlijn Breda-Tilburg. Het doel van deze ontwikkeling is het gefaseerd toevoegen van grondgebonden woningen.  Maatschappelijke waarden; het realiseren van een toekomstbestendige woonwijk met een duurzame ruimtelijke balans en optimale bereikbaarheid. De Vliegende Vennen is een nieuwe wijk waarin royaal de ruimte is gereserveerd voor groene zones. Zodat het wonen een landelijk karakter krijgt. Met de luxe van veel goede voorzieningen op het gebied van onder andere onderwijs, sport, kinderopvang en winkels. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 19; situatiefoto

Figuur 17; plangrenzen BP

Figuur 18; (concept) verkavelingstekening

49

Stand van zaken In 2021 is een perceel (realisatie van drie twee onder een kap woningen) aan de Belle van Zuylenstraat verkocht aan een ontwikkelaar. De laatste nog uit te geven particuliere bouwkavel is gereserveerd op basis van loting. Vliegende Vennen Noord Oost fase III is tevens onderdeel van deze grondexploitatie. Op 9 juli 2020 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld. Inmiddels is het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld. De kavels binnen dit deel van het plangebied worden naar verwachting verkocht in 2022 (14 percelen worden verkocht aan een ontwikkelaar en twee particuliere bouwkavels worden door de gemeente uitgegeven). We verwachten de locatie in 2022 bouwrijp te kunnen maken, zodat de eerste woningen naar alle waarschijnlijkheid in 2023 gebouwd kunnen worden. In dit deel van Vliegende Vennen worden grondgebonden woningen gerealiseerd. In het 2024 wordt het resterende deel woonrijp gemaakt, de grondexploitatie heeft een restant looptijd van drie jaar. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €1.036.000.  Begroting 2022 (per 30-06-2021); €1.039.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €881.000. In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) afgenomen met €155.000.

De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt:  In 2020 is een winst genomen van €189.000.  De grondprijzen zijn verwerkt conform de notitie grondprijzen 2022 (de opbrengstraming stijgt hierdoor met €131.000).  Indexering van de eenheidsprijzen in het kader van het bouw- en woonrijp maken (nadelig effect van €54.000).  Per ultimo 2021 is de parameter “kostenstijging”, voor zowel de korte als de middellange termijn, naar boven bijgesteld. Dit heeft een negatief effect (€14.000) op de grondexploitatie.  Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen. Het saldo van de tot dusver gerealiseerde tussentijdse winstnemingen, per ultimo 2021, bedraagt €3.311.000. Het saldo van de toekomstige winstnemingen bedraagt naar verwachting €881.000. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van €4.192.000. In het dashboard in bijlage VII wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

50

6.8 Wendel-Zuid Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Netto exploitatiegebied; Fase; Programma;

2015 2026 25.011 m2 planontwikkeling Er wordt uitgegaan van maximaal 52 grondgebonden woningen (conform bestemmingsplan). Het gaat om leeftijdsbestendige bouw van woongroepen voor zelfredzame senioren, patiowoningen, starterswoningen, innovatieve woonvormen, vrijstaande woningen en tweekappers.

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel; toevoegen van grondgebonden woningen en realiseren van projectontwikkelingen met “bouwen naar behoefte” als uitgangspunt. De inrichting past bij het karakter van het dorp en het geheel krijgt een groen en speels karakter. De woningbouw zal aansluiten bij het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitplan.  Maatschappelijke waarden; Wendel-Zuid is een uitwerking van de nieuwe woonvisie. Hiermee wordt aan de behoefte voldaan om te bouwen voor starters, ouderen en het wat hogere segment. Plangrenzen/verbeelding

Figuur

20;

plangrenzen BP

Figuur 22; voorlopig ontwerp

51

Figuur 21; luchtfoto situatieschets

Stand van zaken In december 2015 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan en de grondexploitatie van het project Wendel-Zuid vastgesteld. Alle gronden in het exploitatiegebied zijn in eigendom van de gemeente. De sanering van de Japanse duizendknoop is inmiddels afgerond. Het bouwrijp maken van het plangebied is bijna gerealiseerd (aanleg van de retentievijfer nog af te ronden). Met betrekking tot het noordelijk deel van het plangebied (in deze fase worden drie vrijstaande woningen en zes tweekappers gerealiseerd) is een overeenkomst gesloten met een ontwikkelaar. De verwachting is dat de vergunning medio 2022 zal worden verleend, waarna wordt aangevangen met de bouwwerkzaamheden. Omtrent de ontwikkeling van het zuidelijk deel van het plangebied lopen er gesprekken met een andere partij. Hier wordt gekeken naar de realisatie van microwoningen, een knarrenhof, patiowoningen en starterswoningen. De gemeente zal daarnaast in deze fase een zestal percelen uitgeven voor zelfbouw. Naar verwachting wordt in 2023 gestart met de bouw. Het woonrijp maken zal dan worden afgerond eind 2024/begin 2025. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €1.279.000.  Begroting 2022 (per 30-06-2021); €1.213.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €1.090.000.