Document · PDF

Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022

Gemeenteraad 13 juni 2022, gemeente Gilze en RijenBij agendapunt: Raadsvoorstel vaststellen meerjarenprogramma grondexploitatie24.232 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) afgenomen met €189.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt:  Er is aanvullend onderzoek uitgevoerd als gevolg van de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop en er zijn extra onderzoekskosten gemaakt (bodem, marterachtige, milieukundig en inmeting), met een benodigde investering van in totaal €21.000.  Er zijn kosten gemaakt (€33.000) in verband met het saneren van de Japanse duizendknoop.  Een correctie op de indexering van de kosten en opbrengsten en de aanpassing van de rekenrente hebben een negatief effect van €111.000.  Er is een post meerwerk opgenomen als gevolg van de aan- en afvoer van extra grond en de aanleg van aanvullende nutsvoorzieningen. Daarnaast zijn de eenheidsprijzen in het kader van het bouw- en woonrijp maken geïndexeerd. Hiervoor is in totaal een post van €243.000 gereserveerd.  Op basis van de voortgang en een hernieuwde raming zijn de geprognosticeerde ambtelijke uren naar beneden bijgesteld (€77.000).  De indientermijn voor planschade is verstreken. Momenteel lopen er twee zaken in dit kader. De prognose op basis hiervan bijgesteld (positief effect van €30.000).  De grondprijzen zijn verwerkt conform de notitie grondprijzen 2022 (de opbrengstraming stijgt hierdoor met €112.000). Per ultimo 2021 is nog geen tussentijdse winst genomen.

Het saldo van de toekomstige winstnemingen is derhalve gelijk aan het verwachte resultaat. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van €1.090.000. In het dashboard in bijlage VIII wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

6.9 Haansberg Oost Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Exploitatiegebied; Fase; Programma;

2007 2023 circa 90 hectare realisatiefase Circa honderd bedrijven zijn gevestigd op het bedrijventerrein met veel diversiteit in soort activiteit en grootte.

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel; bedrijventerrein Haansberg ligt aan de Oude Rijksweg ten zuidoosten van de kern Rijen. Het bedrijventerreinen is van groot belang voor de economie en werkgelegenheid van de gemeente. Met dit bedrijventerrein bieden we onder andere productiebedrijven, handelsbedrijven, opslag- en transportbedrijven, groothandel en dienstverlenende bedrijven vestigingsmogelijkheden.  Maatschappelijke waarden; de gemeente wil verbindingen leggen met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met de ons omringende gemeenten. Met dit bedrijventerrein wordt bedrijvigheid gestimuleerd en gefaciliteerd. Er is een snelle ontsluiting aan de Oude Rijksweg via A58 en A27. Daarnaast sluit het bedrijventerrein aan op het spoor en het station is op loopafstand. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 23; plangrenzen BP Figuur 25; stedenbouwkundige opzet

Figuur 24; luchtfoto situatieschets

Stand van zaken Binnen het plangebied dienen nog werkzaamheden te worden uitgevoerd in het kader van de verkeersinrichting, groenvoorzieningen en de aanleg van inritten. In 2021 hebben geen grondverkopen plaatsgevonden. In dit plangebied heeft de gemeente op dit moment nog 1,1 ha. in de verkoop (drie percelen). Hiervan is voor twee kavels een optie verleend. De grondexploitatie heeft een restant looptijd van twee jaar. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €1.162.000.  Begroting 2022 (per 30-06-2021); €1.194.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €1.211.000. In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) toegenomen met €49.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt:  Per ultimo 2021 is een correctie doorgevoerd op de eerder gerealiseerde winstnemingen (positief effect van €44.000).  Er is een post gereserveerd voor het uitvoeren van een NGE detectieonderzoek en het graven van proefsleuven ten behoeven van archeologisch onderzoek (€24.000).  De grondprijzen zijn verwerkt conform de notitie grondprijzen 2022 (de opbrengstraming stijgt hierdoor met €43.000).  Indexering van de eenheidsprijzen in het kader van het bouw- en woonrijp maken (nadelig effect van €12.000).  Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen.

Het saldo van de tot dusver gerealiseerde tussentijdse winstnemingen, per ultimo 2021, bedraagt €4.732.000. Het saldo van de toekomstige winstnemingen bedraagt naar verwachting €1.211.000. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van €5.944.000. In het dashboard in bijlage IX wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

6.10 Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond) Stand van zaken Deze grondexploitatie heeft betrekking op de grond die de gemeente heeft ingebracht (verkocht) in Midden-Brabant Poort CV. Er zijn in deze exploitatie middelen geserveerd voor, onder andere, nog aan te leggen inritten, groenvoorzieningen en planontwikkelingskosten. Op basis van de voortgang van de eerste fase van het project Midden-Brabant Poort (bijna alle kavels zijn inmiddels verkocht) is het eindjaar aangepast van 2030 naar 2025. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien: · Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €66.000. · Begroting 2022 (per 30-06-2021); €67.000. · Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €53.000. In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) afgenomen met €14.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt: · In 2021 is een winst genomen van € 332.000. · De nog te maken kosten voor planontwikkeling en de stelpost voor onvoorziene kosten zijn afgebouwd conform de voortgang van de eerste fase van het project Midden-Brabant Poort (afname kosten per saldo €270.000). · Een correctie op de indexering van de kosten en de aanpassing van de rekenrente, in combinatie met de verkorte doorlooptijd van het project, hebben een positief effect van € 38.000. · Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen.

Het saldo van de tot dusver gerealiseerde tussentijdse winstnemingen, per ultimo 2021, bedraagt €1.194.000. Het saldo van de toekomstige winstnemingen bedraagt naar verwachting €53.000. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van €1.247.000. In het dashboard in bijlage X wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

6.11 Midden-Brabant Poort fase 1 Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Netto exploitatiegebied; Fase; Programma;

2009 2025 256.688 m2 realisatiefase Een plangebied met bijna 17 ha uitgeefbare grond, verdeeld in kavels op zichtlocaties, kavels langs de rondgang en kavels in het binnengebied. Bedrijvenpark Midden-Brabant Poort biedt vestigingsmogelijkheden voor circa 50 bedrijven.

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel; ondernemen in een goed georganiseerde, duurzame, veilige en mooie omgeving. Met mooie kavels op zichtlocaties en scherp geprijsde kavels voor bedrijven die geen behoefte hebben aan een zichtlocatie bieden we met bedrijvenpark Midden-Brabant Poort een goede basis aan bedrijven die op zoek zijn naar een nieuwe vestigingslocatie.  Maatschappelijke waarden; het bedrijvenpark ligt direct aan de A58, is uitstekend ontsloten en een aanwinst voor de regio. Het bedrijvenpark wordt duurzaam ontwikkeld en qua energie voorzieningen is de realisatie en toepassing van collectieve systemen voor warmtekoude opslag en warmtekrachtkoppeling. Hoogwaardige groenvoorziening is van groot belang voor de ruimtelijke beleving van het park. Qua veiligheid wordt voldaan aan de hoogste eisen. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 27; voorlopig ontwerp

Figuur 26; plangrenzen BP

Figuur 28; luchtfoto

Stand van zaken In 2011 is de gemeente met haar samenwerkingspartner de planuitvoering gestart van fase 1. Het bouw- en woonrijp maken van de gronden in fase 1 is zo goed als afgerond. Nu resteren hoofdzakelijk beheer- en verkoopwerkzaamheden. In 2021 zijn vijf kavels verkocht aan vier verschillende bedrijven. De laatste vijf kavels worden naar alle waarschijnlijkheid in 2022 verkocht. Daarna resteren tot en met 2023 de bouwwerkzaamheden en in 2024 wordt het resterende deel woonrijp gemaakt. Op basis van de voortgang (bijna alle kavels zijn inmiddels verkocht) is het eindjaar aangepast van 2030 naar 2025. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €815.000.  Begroting 2022 (per 30-06-2021); €882.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €546.000. In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) afgenomen met €269.000, hoofdzakelijk als gevolg van:  In 2021 is een winst genomen van €380.000.  De nog te maken kosten voor planontwikkeling zijn afgebouwd (€55.000) als gevolg van de verkorte doorlooptijd van het project.  Een correctie op de indexering van de kosten en de aanpassing van de rekenrente, in combinatie met de verkorte doorlooptijd van het project, hebben een positief effect van €49.000.

 Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen. Het saldo van de tot dusver gerealiseerde tussentijdse winstnemingen, per ultimo 2021, bedraagt €2.167.000. Het saldo van de toekomstige winstnemingen bedraagt naar verwachting €546.000. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van €2.713.000. In het dashboard in bijlage XI wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

6.12 Midden-Brabant Poort fase 2 Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Netto exploitatiegebied; Fase; Programma;

2014 2030 43.996 m2 haalbaarheidsfase Voor de realisatie van dit bedrijventerrein moet nog een deel van de gronden worden aangekocht. Er komen kavels op zichtlocaties, kavels langs de rondgang en kavels in het binnengebied. De voorbereidingsfase is inmiddels opgestart, hieruit zal naar voren moeten komen om hoeveel uitgeefbare meters het uiteindelijk zal gaan en hoeveel bedrijven zich hier kunnen gaan vestigen.

Figuur 29; luchtfoto

Figuur 30; schets mogelijke indeling

Stand van zaken Gezien de nauwe relatie met het plangebied van fase 1 heeft de gemeente Midden-Brabant Poort fase 2 in 2015 in exploitatie genomen. Dit past binnen de provinciale plannen, waardoor de mogelijkheid bestaat om fase 2 te ontwikkelen zodra fase 1 in een verder gevorderd stadium is. Binnen de regio moeten nog afspraken worden gemaakt omtrent de uitbreiding van Midden-Brabant Poort. De voorbereidingsfase is inmiddels opgestart (fase 1 is immers in een ver gevorderd stadium). Momenteel wordt onderzocht of de gemeente deze ontwikkeling wederom in een publiek-privaat samenwerkingsverband vorm wil gaan geven (andere ontwikkelaar heeft ook een grondpositie in het plangebied). Dit jaar wordt gebruikt voor de regionale- en provinciale afstemming, waarna eind 2022 de ruimtelijke procedure wordt opgestart. De doorlooptijd van de ruimtelijke procedure (o.a. onderzoeken en bestemmingsplanprocedure) is circa een jaar. De verwachting is dat eind 2023 het bestemmingsplan wordt vastgesteld, waarna wordt gestart met het bouwrijp maken van het plangebied. De eerste verkopen staan geprognosticeerd voor 2024. Deze grondexploitatie heeft een restant looptijd van negen jaar. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); -€928.000.  Begroting 2022 (per 30-06-2021); -€925.000.

 Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); -€957.000. In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) afgenomen met €29.000. De oorzaken, op hoofdlijnen, zijn als volgt:  Indexering van de eenheidsprijzen in het kader van het bouw- en woonrijp maken (nadelig effect van €66.000).  Een correctie op de indexering van de kosten en de aanpassing van de rekenrente hebben een positief effect van €41.000).  Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen. Omdat voor dit project, naar verwachting, niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten is een voorziening (op netto contante waarde) gevormd. Het verloop van deze verliesvoorziening laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €761.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €801.000. In het dashboard in bijlage XII wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

6.13 Vliegende Vennen Paarse Strook Projectgegevens Startjaar grondexploitatie; Verwacht eindjaar; Exploitatiegebied; Fase;

2002 2024 bedrijventerrein bestaande uit circa 25 kavels realisatiefase

Projectdoel en maatschappelijke waarden  Projectdoel; dit bedrijventerrein bevindt zich tussen de Trees Kinstraat en de Mary Zeldenrustlaan. Het plangebied vormt onderdeel van een entreegebied richting het centrum van Rijen. Deze strook is bestemd voor lichte bedrijvigheid met de mogelijkheid voor het bouwen van een bedrijfswoning. Waarbij zoveel als mogelijk vrijheid wordt gegeven om het pand optimaal in te richten, afgestemd op specifieke wensen.  Maatschappelijke waarden; de gemeente wil verbindingen leggen met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties. Met dit bedrijventerrein wordt bedrijvigheid gestimuleerd en gefaciliteerd. Er is een snelle ontsluiting, het bedrijventerrein ligt aan het spoor en het station is op loopafstand. Plangrenzen/verbeelding

Figuur 31; plangebied

Figuur 32; situatieschets

Stand van zaken Deze locatie vormt de overgangszone tussen de woonwijk Vliegende Vennen en het bedrijventerrein ten zuiden van het spoor. De Paarse Strook is bedoeld voor bedrijven met de mogelijkheid tot het bouwen van een bedrijfswoning. Het plan wordt gefaseerd ontwikkeld en is volledig bouwrijp gemaakt. In 2021 is een perceel verkocht. Het laatste nog uit te geven perceel wordt naar verwachting in 2022 of 2023 verkocht. In het oostelijke deel van het plangebied (aan de voet van het kunstwerk “de Margrieten”) start een aannemer met de realisatie van 18 woningen. In het tweede kwartaal van 2022 wordt gestart met de bouwwerkzaamheden van de eerste zeven woningen, waarna in het derde kwartaal wordt aangevangen met de resterende 11 woningen. Naar verwachting wordt dit eind 2023/begin 2024 afgerond. Daarna wordt het resterende deel van het plangebied woonrijp gemaakt. Het eindjaar is derhalve verschoven van 2023 naar 2024. Resultaat Het verloop van het verwachte resultaat (eindwaarde) laat het volgende beeld zien:  Jaarstukken 2020 (per 31-12-2020); €1.425.000.  Begroting 2022 (per 30-06-2021); €1.427.000.  Jaarstukken 2021 (per 31-12-2021); €1.272.000. In vergelijking met de jaarstukken 2020 is het verwachte resultaat (eindwaarde) afgenomen met €153.000, hoofdzakelijk als gevolg van:  In 2021 is een winst genomen van €154.000.

 De grondprijzen zijn verwerkt conform de notitie grondprijzen 2022 (de opbrengstraming stijgt hierdoor met €17.000).  Indexering van de eenheidsprijzen in het kader van het woonrijp maken (nadelig effect van €7.000).  Het resterende verschil is opgebouwd uit meerdere (kleine) afwijkingen. Het saldo van de tot dusver gerealiseerde tussentijdse winstnemingen, per ultimo 2021, bedraagt €2.592.000. Het saldo van de toekomstige winstnemingen bedraagt naar verwachting €1.272.000. Dit betekent voor dit project een totaal verwacht positief resultaat (op eindwaarde) van €3.864.000. In het dashboard in bijlage XIII wordt het resultaat per 31-12-2021 toegelicht en afgezet tegen het resultaat per 30-06-2021 en 31-12-2020.

7. Grondbeleid en materiële vaste activa Onze gemeente heeft gebouwen en openbaar gebied (zoals wegen en gronden in parken en natuurgebieden) in eigendom. Daarnaast heeft de gemeente gronden (tijdelijk) in bezit voor de uitvoering van het grondbeleid of om strategische redenen. Afhankelijk van de aard en doelstelling van dit bezit specificeert het BBV het bezit van grond naar de volgende activa: 1. Materiële vaste activa. 2. Voorraad grond (niet van toepassing). 3. Onderhanden werk, waaronder bouwgrond in exploitatie (zie hoofdstuk 6). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het grondbeleid van de gemeente Gilze en Rijen en op de post materiële vaste activa. Hierbij wordt uitgegaan van de situatie per ultimo 2021. Transacties die hebben plaatsgevonden in het begin van 2022 zullen onderdeel uitmaken van het MPG 2023.

7.1 Wettelijk kader Strategische gronden moeten worden gerubriceerd als Materiele Vaste Activa (MVA). BBV regelgeving schrijft, met betrekking tot deze strategische gronden, het volgende voor:  Er mogen geen voorbereidingskosten op worden geboekt.  Er kan geen rente op worden bijgeschreven.  De waarde van de gronden is de boekwaarde. Eventuele afwaardering naar lagere marktwaarde is afhankelijk van de markt en de vigerende bestemming van de betreffende grond. De kosten voor onderzoeken, dan wel voorbereidingen om gronden en terrein in exploitatie te nemen (zoals haalbaarheidsstudies, stedenbouwkundige plannen e.d.) worden geboekt op Immateriële Vaste Activa (IMVA) en moeten voldoen aan de onderstaande voorwaarden:  Genoemde kosten kunnen worden gemaakt na besluit van de Gemeenteraad of het College van Burgemeester en Wethouders als deze hiertoe is gedelegeerd.  De kosten passen binnen de kostenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening.  De kosten kunnen maximaal vijf jaar worden verantwoord op IMVA. Na vijf jaar moeten deze kosten opgenomen zijn in een actieve grondexploitatie of zijn afgeschreven (afgeboekt).

Daarnaast heeft de commissie BBV de volgende stellige uitspraak gedaan: “Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld mogen, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, worden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, mits wordt voldaan aan bepaalde voorwaarden.” Het gaat om de volgende cumulatieve voorwaarden:  De gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd.  De gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid.  De visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk.  Er is een betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling van provincie of rijksoverheid.  Het mag alleen gaan om gebiedsontwikkeling voor de bouw van woningen en niet voor bedrijfsterreinen.



Periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige woningbouwbestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden.

7.2 Het grondbeleid Het grondbeleid van de gemeente is een belangrijk sturingsinstrument voor de invulling van de aanwezige en toekomstige bouwmogelijkheden in onze gemeente. Op basis van dit beleid realiseert de gemeente doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en economisch beleid. Naast grote uitgaven en inkomsten kan sprake zijn van financiële risico’s. Het grondbeleid heeft invloed op het gebied van de ruimtelijke ontwikkeling binnen de gemeente en kan tevens als instrument worden ingezet bij andere gemeentelijke beleidsprogramma’s. Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om ruimtelijke en volkshuisvestingsdoelen te kunnen bereiken. In mei 2019 heeft de gemeenteraad van Gilze en Rijen unaniem de nieuwe nota grondbeleid vastgesteld. Veel maatschappelijke ontwikkelingen komen in Gilze en Rijen op een relatief klein grondgebied bij elkaar. De gemeente heeft met deze nota een nieuwe basis gelegd voor een heldere en eenduidige werkwijze bij het voeren van grondbeleid. Ten opzichte van de voorgaande nota zijn er in de basis geen majeure wijzigingen in de strategische keuzes voor het grondbeleid (met uitzondering van strategische grondaankopen). Wel hebben er in de tussentijd verschillende wijzigingen plaatsgevonden met betrekking tot het wettelijk kader bij het grondbeleid, zoals de aanscherping van de BBV regelgeving.

Verder heeft het thema energietransitie een plaats in deze nota gekregen vanwege de ruimtelijke impact van hoofdzakelijk de grootschalige energieopwekking in het landelijk gebied. Het grondbeleid valt grofweg uiteen in actief en faciliterend (passief) grondbeleid. Er zijn ook mengvormen mogelijk, waarbij sprake is van samenwerking met een marktpartij. Om invulling te geven aan deze vormen van grondbeleid beschikt de gemeente over diverse grondbeleid instrumenten. De nota grondbeleid geeft het juridische en beleidsmatige kader aan waarbinnen de gemeente opereert. Dit kader is vastgesteld voor een periode van vier jaren (2019-2023). Uitgangspunt is actief grondbeleid, maar met de huidige mogelijkheden van kostenverhaal en sturing via bestemmingsplan en overeenkomst of grondexploitatieplan, dienen bij elke mogelijkheid van grondaankoop de risico’s en kosten goed in beeld gebracht te worden. Een aanscherping ten opzichte van het voorgaande beleid is dat er in principe geen nieuwe strategische aankopen van gronden en gebouwen worden gedaan waarvoor, binnen een korte periode, geen concrete bestemming is. Actief grondbeleid bij lopende projecten dan wel bij projecten in voorbereiding worden in de basis niet herzien. Ook bij private ontwikkelingen kunnen we sturen op ruimtelijke en volkshuisvestelijke doelen.

Dit doen we dan via de invulling van het benodigde ruimtelijke plan en het afsluiten van (anterieure) overeenkomsten. Daarbij kunnen we op grond van de Grondexploitatiewet kostenverhaal (van te maken gemeentelijke kosten) plegen. Via anterieure overeenkomsten legt de gemeente afspraken vast over onder andere de wijze waarop plannen gerealiseerd worden, de procedure, planschade en het kostenverhaal.

Beleidsdocumenten Wet- en regelgeving en de bestemmingsplannen vormen de algemene kaders van het te voeren grondbeleid. Onder andere de volgende beleidsdocumenten sluiten hier op aan:  Nota grondbeleid - intern.  Notitie grondprijzen - intern.  Notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken van de Commissie BBV - extern. 67



Notitie grondexploitaties van de commissie Bedrijfsvoering en Auditing Decentrale Overheden (BADO) - extern.

Belangrijkste uitgangspunten nota grondbeleid  Een actieve grondpolitiek, vooral voor gebieden waarbij kansen zijn voor het behalen van een positief exploitatieresultaat en waarbij publieke doelen aan de orde zijn die zonder overheidsingrijpen niet of niet volledig kunnen worden gerealiseerd.  In andere situaties zal een meer faciliterende grondpolitiek aan de orde zijn en kan via een overeenkomst of een exploitatieplan kostenverhaal worden toegepast waarbij tevens locatie-eisen aan de wijze van realisatie kunnen worden gesteld.  Is de gemeente samen met andere partijen eigenaar, dan zal vaak gekozen worden voor een samenwerkingsvorm. Welke dat is, hangt af van wat partijen wensen, hoe de eigendomsverdeling is en welke ontwikkeling gewenst is.  De uitkomsten van de op te stellen duurzaamheidsvisie en de Regionale Energie- en Klimaat Strategie (REKS) in regionaal verband zijn leidend voor inzicht in de opgave en te volgen koers met betrekking tot ontwikkelstrategieën van energieprojecten. Tot die tijd is situationeel grondbeleid van toepassing.  Uitgifte van gronden vindt plaats in overeenstemming met het ruimtelijk- en volkshuisvestingsbeleid, waarbij we de uitgifte afstemmen op de vraag vanuit de markt volgens de Woonvisie.  Minnelijke verwerving heeft de voorkeur. Alleen als dit niet tot het gewenste resultaat leidt, zal onteigening worden ingezet.

Het vestigen van voorkeursrecht vindt met name plaats als de gemeente zelf de eigendom wil verwerven en de kans bestaat dat er andere kopers zijn.  De omvang van het weerstandsvermogen zal periodiek worden herijkt en moet worden afgestemd op het op dat moment bestaande risicoprofiel van het grondbedrijf. Dit kan een verhoging van het weerstandsvermogen betekenen waardoor de omvang van het vrij besteedbare deel van de gemeentelijke reserves afneemt.  Wanneer sprake is van voorzienbare verliezen bij grondexploitaties treffen wij hiervoor een voorziening. Eventuele winstnemingen vinden plaats in overeenstemming met de regels en voorschriften (BBV) en bij de jaarrekening leggen wij dit aan de gemeenteraad ter vaststelling voor.  De gemeente verkoopt grond voor marktconforme prijzen die ieder jaar opnieuw worden vastgesteld door het college. De uitgifte van kavels voor particulier opdrachtgeverschap geschiedt door loting. Actief grondbeleid Met ingang van 2016 is op basis van de "Notitie grondexploitaties" van de commissie BBV alleen sprake van een grondexploitatie wanneer de gemeente een actief grondbeleid voert. Dit betekent dat de gemeente grond koopt, die bouw- en woonrijp maakt en weer verkoopt of in erfpacht uitgeeft aan ontwikkelaars, aannemers en particulieren.

Bouwgrond in exploitatie heeft betrekking op grondexploitaties in de uitvoeringsfase, waarvan de gronden in eigendom zijn van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. Bij actief grondbeleid exploiteert de gemeente voor eigen rekening en risico gronden. Bouwgrond in exploitatie geeft vervaardigingskosten van bouw- en woonrijp maken van de locatie. Die kosten worden geactiveerd op de balans aangezien een grondexploitatie geen éénjarig proces is. Is er sprake van een gepland tekort dan wordt dat verlies onmiddellijk genomen in de vorm van een voorziening. Is er sprake van een gepland overschot dan wordt het resultaat gewoonlijk genomen voor zover dat met voldoende zekerheid gerealiseerd is. Bij voortdurende onzekerheid wordt hiervan afgeweken en wordt het resultaat pas geheel aan het einde van het proces genomen.

Faciliterend grondbeleid Faciliterend grondbeleid (ook passieve complexen genoemd) houdt in dat de gemeente zelf geen grondexploitaties voert maar dit overlaat aan private ontwikkelaars. De gemeente 'faciliteert' deze grondexploitaties door te investeren in plankosten, zoals het maken van een nieuw bestemmingsplan, het treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen, welke kosten vervolgens zullen worden verhaald op betrokkenen. Het verhalen van deze kosten kan gebeuren op basis van vrijwilligheid. De gemeente en, bijvoorbeeld, een ontwikkelaar sluiten in die situatie voorafgaand aan de wijziging van het bestemmingsplan een zogenaamde anterieure grondexploitatieovereenkomst af. Daarin wordt vastgelegd hoe de verrekening plaatsvindt en welke kosten door de ontwikkelaar aan de gemeente worden vergoed. Deze vorm van verrekening wordt in veruit de meeste gevallen toegepast. In de overige gevallen wordt vooraf geen overeenstemming bereikt tussen een private ontwikkelaar en de gemeente. In die situatie wordt de kostenverrekening gebaseerd op een exploitatieplan en het sluiten van een nadere (posterieure) overeenkomst.

7.3 Materiële vaste activa Materiële vaste activa kan bestaan uit:  Grond als vast actief (geen toekomstig ontwikkelgebied).  Grond bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn. Grond als vast actief Over grond als vaste materiële activa kan worden gesteld, dat deze grond een vaste bestemming heeft en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij (nog) geen sprake is van gebiedsontwikkeling. In tabel 23 hieronder worden deze gronden in het bezit van de gemeente aangeduid met de functie “geen toekomstig ontwikkelgebied”. Bij grond als materiële vaste activa gaat het daarnaast om ondergrond van gebouwen, wegen, parken, pleinen of land-/bosbouwgronden. In dit kader worden deze gronden buiten beschouwing gelaten. Grond bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn Gemeenten verwerven gronden met het oog op gebiedsontwikkeling, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld of ontwikkeling anderszins is belegd. Conform de wijziging van het BBV in 2016 moeten dergelijke gronden worden verantwoord onder materiele vaste activa. In tabel 23 hieronder worden deze gronden in het bezit van de gemeente aangeduid met de functie “(toekomstig) ontwikkelgebied”.

Als er een ruimtelijk kader (zoals bijvoorbeeld een gebiedsvisie of bestemmingsplan) is vastgesteld dat binnen vijf jaar kan worden ontwikkeld, is in dit kader gekozen voor de aanduiding “ontwikkelgebied”. Is dit niet het geval, dan is in dit kader gekozen voor de aanduiding “toekomstig ontwikkelgebied”.

Materiële vast activa Nr Locatie

Kern

Functie

Status

1 Kapittelstraat/Ridderstraat 2 Bavelseweg 3 Midden-Brabant Poort fase 3 4 Rijksweg 5 5 Kapelstraat 5 6 Sint Annastraat 7 Heistraat 8 Hilsondishof 9 Hof van Liedekerke 10 Marga Klompelaan/ Anna Blamanstraat 11 Anna Blamanstraat 15 12 Schorsstraat/Mosstraat 13 Uitvang 14 Venneweg, naast nr. 10 15 Weiland naast manege Vijfeiken 16 Hannie Schaftlaan/Moerstraat 17 Tussen de Leijen (H. Schaftlaan/Zwarte Dijk) 18 Hannie Schaftlaan 19 hoek Rembrandtlaan/Mimosalaan 20 hoek Stationsplein/Stationsstraat 21 voormalige hockeyvelden 22 voormalige basisschool De Spie 23 voormalige basisschool De Kring 24 Margriethal/Tropical 25 Grond bij Hoevenaarsstraat 38 37 Ridderstraat 38 Perceel naast Oude Baan 25

Gilze Gilze Gilze Hulten Molenschot Molenschot Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Rijen Gilze Gilze Hulten

Geen toekomstig ontwikkelgebied Geen toekomstig ontwikkelgebied Toekomstig ontwikkelgebied bedrijventerrein Ontwikkelgebied horeca Toekomstig ontwikkelgebied wonen Geen toekomstig ontwikkelgebied Geen toekomstig ontwikkelgebied Geen toekomstig ontwikkelgebied Geen toekomstig ontwikkelgebied Geen toekomstig ontwikkelgebied Geen toekomstig ontwikkelgebied Geen toekomstig ontwikkelgebied Toekomstig ontwikkelgebied Toekomstig ontwikkelgebied Geen toekomstig ontwikkelgebied Toekomstig ontwikkelgebied Toekomstig ontwikkelgebied wonen Geen toekomstig ontwikkelgebied Toekomstig ontwikkelgebied Toekomstig ontwikkelgebied Toekomstig ontwikkelgebied Toekomstig ontwikkelgebied wonen Ontwikkelgebied wonen Toekomstig ontwikkelgebied wonen Toekomstig ontwikkelgebied wonen Geen toekomstig ontwikkelgebied Toekomstig ontwikkelgebied wonen

Volkstuin Verhuurd als landbouwgrond In gebruik gegeven Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Volkstuin Volkstuin Volkstuin Volkstuin Volkstuin Volkstuin Volkstuin Paardenwei Paardenwei Paardenwei Verpacht als landbouwgrond Verpacht als landbouwgrond Verhuurd als landbouwgrond Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Gedeeltelijk verhuurd

Tabel 23; materiële vaste activa (niet in exploitatie genomen gronden)

Deze locaties hebben betrekking op niet in exploitatie genomen gronden. Voor vijf van deze locaties en diverse volkstuintjes resteert een boekwaarde zoals opgenomen in tabel 24 hieronder. De boekwaarde van deze locaties bestaat deels uit voorbereidingskosten. Wettelijk gezien mogen deze kosten niet worden geboekt als materiële vaste activa. Derhalve zijn deze afgeschreven naar marktwaarde op basis van de vigerende bestemming (voor openbaar gebied is deze €0). Materiële Vast Activa Grondaankoop volkstuintjes Kapelstraat 5 Midden-Brabant Poort fase 3 Tussen de Leijen (H. Schaftlaan/Zwarte Dijk) Rijksweg 5 Hannie Schaftlaan/Moerstraat Totaal

Boekwaarde Omvang Boekwaarde Marktwaarde Bestemming 6.053 19.893 0,30 - geen toekomstig ontwikkelgebied 118.034 836 141,19 118.034 toekomstig ontwikkelgebied wonen de bestemming is agrarisch, zonder 240.000 32.546 7,37 240.000 aanduiding bouwvlak toekomstig ontwikkelgebied wonen, 589.552 70.605 8,35 589.552 gewaardeerd tegen agrarische waarde 975.000 5.065 192,50 447.000 horeca en landschap toekomstig ontwikkelgebied, 358.782 42.968 8,35 358.782 gewaardeerd tegen agrarische waarde 2.287.421 171.913 1.394.586

Tabel 24; boekwaarde materiële vaste activa

7.4 Overzichtskaarten per kern Per kern wordt in deze paragraaf een overzichtskaart gepresenteerd met de verschillende grondposities en wordt per locatie een en ander toegelicht. Naast de gronden die zijn opgenomen als materiële vaste activa (zie tabel 23 voor de corresponderende nummers) zijn ook de in exploitatie genomen gronden gepresenteerd in de overzichtskaarten. In tabel 25 hieronder worden per grondexploitatie de corresponderende nummers en de desbetreffende functies weergegeven. Het gaat om grondexploitaties waarvoor per ultimo 2021 nog kavels uitgegeven moeten worden.

In exploitatie genomen gronden Nr Locatie 26 Wendel-zuid 27 Tussen de Leijen (H. Schaftlaan/Mosstraat) 28 Alphenseweg (grenzend aan OBS de Wildschut) 29 Centrumplan Gilze (parkdeel) 30 Vliegende vennen noord oost (fase III) 31 Centrum Rijen Oost 32 Centrumplan Gilze (centrumdeel) 33 Haansberg Oost 34 Midden-Brabant Poort fase 1 35 Midden-Brabant Poort fase 2 36 Vliegende vennen paarse strook

Kern Gilze Rijen Gilze Gilze Rijen Rijen Gilze Rijen Gilze Gilze Rijen

Functie Ontwikkelgebied wonen Ontwikkelgebied wonen Ontwikkelgebied wonen Ontwikkelgebied wonen Ontwikkelgebied wonen Ontwikkelgebied wonen Ontwikkelgebied wonen Ontwikkelgebied bedrijventerrein Ontwikkelgebied bedrijventerrein Ontwikkelgebied bedrijventerrein Ontwikkelgebied bedrijventerrein

Tabel 25; bouwgrond in exploitatie

Status Kleur Niet verhuurd/verpacht Verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Niet verhuurd/verpacht Verpacht als landbouwgrond Niet verhuurd/verpacht

Overzichtskaart grondposities kern Gilze

Voor de kern Gilze gaat het om de volgende grondposities die nog niet in exploitatie zijn genomen:  (nr. 1) Kapittelstraat/Ridderstraat (volkstuin); voor alle verhuurde c.q. in gebruik gegeven volkstuinen binnen het perceel zijn overeenkomsten gesloten. Deze locatie is opgenomen als zijnde “geen toekomstig ontwikkelgebied”.  (nr. 2) Bavelseweg; deze locatie is opgenomen als zijnde “geen toekomstig ontwikkelgebied” en voor langere tijd verhuurd als landbouwgrond. Voor dit perceel bestaan geen concrete ontwikkelingsplannen en wordt aangehouden als strategische grondpositie.  (nr. 3) Midden-Brabant Poort fase 3; deze locatie is opgenomen als zijnde “toekomstig ontwikkelgebied bedrijventerrein”. De pachtovereenkomst (landbouwgrond ten behoeve van biomassa) is niet verlengd. De grond is nu voor langere tijd in gebruik gegeven.  (nr. 25) Grond bij Hoevenaarsstraat 38; deze locatie is opgenomen als zijnde “toekomstig ontwikkelgebied wonen” en is nu groeituin Floralia. In het stedenbouwkundig plan van Oranjestraat 113a Gilze is deze locatie opgenomen en zal, na verplaatsing van Floralia, ontwikkeld of verkocht worden. Voor meer inhoudelijke informatie over de in exploitatie genomen grondposities wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

Overzichtskaart grondposities kern Rijen

Voor de kern Rijen gaat het om de volgende grondposities die nog niet in exploitatie zijn genomen:  (nr. 7 t/m 12) Volkstuinen; Heistraat (nr. 7), Hilsondishof (nr. 8), Hof van Liedekerke (nr. 9), Marga Klompelaan/Anna Blamanstraat (nr. 10 en nr. 11) en Schorsstraat/Mosstraat (nr. 12); voor alle verhuurde c.q. in gebruik gegeven volkstuinen binnen het perceel zijn overeenkomsten gesloten. Deze locatie is opgenomen als zijnde “geen toekomstig ontwikkelgebied”.  (nr. 13) Uitvang; dit perceel is opgenomen als zijnde “toekomstig ontwikkelgebied” en wordt meegenomen in het beoordelen van de ontwikkelingsmogelijkheden van het perceel aan de Hannie Schaftlaan/Moerstraat (nr. 16). Momenteel is dit perceel in gebruik als paardenwei.  (nr. 14) Venneweg (locatie naast Venneweg 10); deze locatie is opgenomen als zijnde “toekomstig ontwikkelgebied wonen”. Voor dit perceel bestaan momenteel geen concrete ontwikkelingsplannen. Dit perceel is in gebruik als paardenwei.  (nr. 15) Weiland naast manege Vijfeiken; deze locatie is opgenomen als zijnde “geen toekomstig ontwikkelgebied” en momenteel is dit perceel in gebruik als paardenwei. Voor dit perceel bestaan momenteel geen concrete ontwikkelingsplannen en wordt aangehouden als strategische grondpositie.  (nr.

16) Hannie Schaftlaan/Moerstraat; deze locatie is opgenomen als zijnde “toekomstig ontwikkelgebied” en wordt jaarlijks verpacht als landbouwgrond. Voor dit perceel worden momenteel de ontwikkelingsmogelijkheden in beeld gebracht in samenhang met het perceel aan de uitvang (zie nr. 13 hierboven).  (nr. 17) Tussen de Leijen (H. Schaftlaan/Zwarte Dijk); dit betreft een deel van de gronden in het gebied tussen de Zwarte Dijk, Hannie Schaftlaan en de Mosstraat. In december 2015 heeft de gemeenteraad besloten deze locatie in exploitatie te nemen. Het oorspronkelijke plangebied betreft een oppervlak van 15,6 ha. Dit bood ruimte aan maximaal 375 woningen. In het kader van de actualisatie van de woningbouwprogrammering is het programma ultimo 2017 neerwaarts bijgesteld. Hiermee is dit deel van de grond (nr. 17 in de overzichtskaart op de vorige pagina) verantwoord als materiële vaste activa (met een agrarische bestemming) en is het plangebied dat in exploitatie is genomen (nr. 27 in de overzichtskaart op de vorige pagina) verkleind naar 8,6 ha. Het bestemmingsplan is begin 2022 vastgesteld waarmee het gehele plangebied in exploitatie is genomen in 2022.  (nr. 18) Hannie Schaftlaan; deze locatie is opgenomen als zijnde “geen toekomstig ontwikkelgebied” en voor langere tijd verhuurd als landbouwgrond.

Voor dit perceel bestaan momenteel geen concrete ontwikkelingsplannen en wordt aangehouden als strategische grondpositie.  (nr. 19) hoek Rembrandtlaan/Mimosalaan; deze locatie is opgenomen als zijnde “toekomstig ontwikkelgebied wonen”. Voor dit perceel bestaan momenteel geen concrete ontwikkelingsplannen.  (nr. 20) hoek Stationsplein/Stationsstraat; deze locatie is opgenomen als zijnde “toekomstig ontwikkelgebied” en maakt onderdeel uit van de ontwikkeling stationsgebied. Voor dit perceel bestaan momenteel geen concrete ontwikkelingsplannen.  (nr. 21) voormalige hockeyvelden; deze locatie is opgenomen als zijnde “toekomstig ontwikkelgebied wonen”. Voor dit perceel bestaan momenteel geen concrete ontwikkelingsplannen vanwege de geluidscontour van de vliegbasis.  (nr. 22) voormalige basisschool De Spie; deze locatie is opgenomen als zijnde “toekomstig ontwikkelgebied wonen”. Voor dit perceel bestaan momenteel geen concrete ontwikkelingsplannen.  (nr. 23) voormalige basisschool De Kring; op 15 september 2020 zijn, met het tekenen van de koop- en realisatieovereenkomst, de definitieve afspraken voor de realisatie van acht sociale huurwoningen (in het bestaande schoolgebouw), twee betaalbare huurwoningen en zestien grondgebonden woningen op het voormalige schoolspeelterrein (bestaande uit betaalbare huurwoningen en goedkope koopwoningen) vastgelegd.

Inmiddels is de bestemmingsplan75



procedure doorlopen, de vergunning verleend en de grond overgedragen. In maart 2022 is gestart met de sloopwerkzaamheden. De verwachting is dat in het najaar van 2023 de herontwikkeling, inclusief de inrichting van het openbaar gebied, gereed is. (nr. 24) Margriethal/Tropical; na vaststelling van de gebiedsvisie voor de herbestemming van de locatie Margriethal/Tropical is de planvorming in gang gezet en kan het bestemmingsplan worden vastgesteld. Voor het realiseren van een nieuwe sporthal is geen nieuw bestemmingsplan nodig. dit kan met een binnenplanse ontheffing. In 2021 is het programma van eisen afgerond en is een ontwerper en een bouwer geselecteerd. De voorovereenkomst wordt in april 2022 getekend waarna de bestemmingsplanprocedure medio 2022 zal aanvangen met een, naar verwachting, vastgesteld bestemmingsplan eind 2022. Na afronding van het vergunningstraject start de bouw. Inclusief openbaar gebied is de bouwtijd naar verwachting circa anderhalf jaar.

Voor meer inhoudelijke informatie over de in exploitatie genomen grondposities wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

Overzichtskaart grondposities kern Molenschot

Voor de kern Molenschot gaat het om de volgende grondposities die nog niet in exploitatie zijn genomen:  (nr. 5) Kapelstraat 5; deze locatie is opgenomen als zijnde “toekomstig ontwikkelgebied wonen”. Voor dit perceel bestaan momenteel geen concrete ontwikkelingsplannen vanwege de geluidscontour van de vliegbasis.  (nr. 6) Sint Annastraat; voor alle verhuurde c.q. in gebruik gegeven volkstuinen binnen het perceel zijn overeenkomsten gesloten. Deze locatie is opgenomen als zijnde “geen toekomstig ontwikkelgebied”. Voor meer inhoudelijke informatie over de in exploitatie genomen grondposities wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

Overzichtskaart grondposities kern Hulten

Voor de kern Hulten gaat het om de volgende grondposities die nog niet in exploitatie zijn genomen:  (nr. 4) Rijksweg 5; het bestemmingsplan Rijksweg 5 met de nieuwe horecafunctie is inmiddels onherroepelijk geworden. De aanwezige opstallen zijn begin 2021 gesloopt (vanwege de staat van de opstallen en het advies van de betrokken makelaar dat het object daarmee couranter wordt). De verwachting is dat in 2022 de verkoop van dit perceel wordt afgerond.  (nr. 38) Perceel naast Oude Baan 25; deze locatie is opgenomen als zijnde “toekomstig ontwikkelgebied wonen” en is gedeeltelijk verhuurd. Voor meer inhoudelijke informatie over de in exploitatie genomen grondposities wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11556700/3