Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022

Dashboard Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 Ontwikkelingen woningmarkt en bedrijventerreinen Eén van de middelen voor een gemeente om de ruimtelijke (MPG)te verwezenlijken, bijvoorbeeld op het gebied De vraag naar woningen op de Nederlandse woningmarkt blijft doelstellingen

onverminderd hoog. De vraag overtreft het aanbod ruimschoots. De gemiddelde verkooptijd (nog slechts circa 24 dagen) van een koopwoning is laag, 79% van alle woningen wordt verkocht voor een prijs hoger dan de vraagprijs (met het risico van het ontstaan van een nieuwe zeepbel in Het MPG 2022 verschaft financieel en programmatisch inzicht de huizenprijzen), transactieprijzen zijn in een jaar tijd gestegen met bijna 14% en het koopwoningaanbod ligt in vergelijking met een jaar geleden in de gebiedsontwikkelingen die de komende jaren in de gemeente Gilze en Rijen op stapel staan. Het gaat hier zowel ruim 4% lager. (bron; NVM) om projecten waarin de gemeente actief en risicodragend De eerste (karige) signalen van stabilisatie worden echter merkbaar. In deelneemt (grondexploitaties), als om projecten waarin de gemeente een meer faciliterende rol (private ontwikkelingen) het eerste kwartaal van dit jaar, ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021, nam het aantal verkochte woningen af met 18%, daalde de inneemt. transactieprijzen met 2,1% en steeg het koopwoningaanbod met 10%. Veranderend beleid heeft invloed op de resultaten van deze Voor starters op de markt, op zoek naar een betaalbare koopwoning, is er nog steeds weinig aanbod. En het aantal verkochte nieuwbouwwoningen ontwikkelingen.

Actueel zijn onder andere een nieuw en bouwkavels valt voor het derde achtereenvolgende kwartaal tegen. coalitieprogramma, een aanpassing in de Nota Grondbeleid (bron; NVM) als gevolg van het ‘Didam’-arrest en de notitie grondprijzen 2022. De commissie BBV heeft geen nieuwe aanpassingen In Midden-Brabant is het aanbod aan direct beschikbare grootschalige vastgesteld. In juli 2019 is de laatste update uitgebracht. kavels ten behoeve van bedrijvigheid beperkt. In de afspraken op provinciaal niveau is daarom ruimte voor het ontwikkelen van extra Nota Grondbeleid grootschalige kavels. Ook voor kleinschalige terreinen geldt dat er een In mei 2019 heeft de gemeenteraad van Gilze en Rijen tekort is in Midden-Brabant. Er wordt vraaggericht ontwikkeld; pas bij unaniem de nieuwe Nota Grondbeleid vastgesteld. Veel een concrete marktvraag wordt het bestemmingsplan gemaakt voor een maatschappelijke ontwikkelingen komen in Gilze en Rijen op kavel en die wordt dan direct uitgegeven. een relatief klein grondgebied bij elkaar. De gemeente heeft met deze nota een nieuwe basis gelegd voor een heldere en Impact coronavirus en situatie in Oekraïne eenduidige werkwijze bij het voeren van grondbeleid.

De coronacrisis, met daaroverheen de oorlog in Oekraïne, heeft een grote impact op de maatschappij en economie, maar wat doet dit met de Ten opzichte van de voorgaande nota zijn er in de basis woningmarkt en bedrijventerreinen? En wat is het effect op de geen majeure wijzigingen in de strategische keuzes voor grondexploitaties en private ontwikkelingen? het grondbeleid (met uitzondering van strategische grondaankopen). Wel hebben er in de tussentijd verschillende Mede als gevolg van de onzekerheden die de oorlog in Oekraïne met zich wijzigingen plaatsgevonden met betrekking tot het wettelijk meebrengt, is de verwachting dat de prijzen dit jaar richting stabilisatie kader bij het grondbeleid, zoals de aanscherping van de BBV zullen bewegen. Mensen gaan in onzekere tijden (in combinatie met de regelgeving. Verder heeft het thema energietransitie een stijgende hypotheekrente) minder snel over tot grote aankopen, wat kan plaats in deze nota gekregen vanwege de ruimtelijke impact betekenen dat het sentiment op de woningmarkt terug gaat lopen. van hoofdzakelijk de grootschalige energieopwekking in het landelijk gebied. De vraag is wat de effecten hiervan zullen zijn.

Momenteel is er landelijk een tekort van circa 280.000 woningen en, ondanks de huidige Het grondbeleid valt grofweg uiteen in actief en faciliterend inspanningen van overheid en marktpartijen, zal dit naar verwachting (passief) grondbeleid. Er zijn ook mengvormen mogelijk, waarbij sprake is van samenwerking met een marktpartij. Om oplopen tot een tekort van circa 320.000 woningen in 2025. Door de crises, de stikstofuitdaging en de vertraging in het verlenen van invulling te geven aan deze vormen van grondbeleid beschikt de gemeente over diverse grondbeleid instrumenten. De Nota bouwvergunningen zal er de komende tijd waarschijnlijk minder worden gebouwd, waardoor de woningmarkt overspannen zal blijven. Zowel de Grondbeleid geeft het juridische en beleidsmatige kader aan 1 gevolgen voor de woningmarkt als voor bedrijventerreinen zijn zeer waarbinnen de gemeente opereert. Dit kader is vastgesteld afhankelijk van hoe de oorlog in Oekraïne zicht vordert en hoe weerbaar voor een periode van vier jaren (2019-2023). de economie zich wederom zal tonen. van volkshuisvesting, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen, is het gemeentelijke grondbeleid.

Hetzelfde geldt voor de gehanteerde uitgangspunten bij de actualisatie van de grondexploitaties die medebepalend zijn voor de geprognosticeerde resultaten. Gezien de tot nog toe goed functionerende woningmarkt, een afzettempo van gronden op onze bedrijventerreinen die in lijn ligt met de verwachtingen (of zelfs overstijgt) en het verwachte portefeuilleresultaat kunnen we spreken van een nog resterende courante voorraad. Om aan de stijgende vraag te kunnen voldoen, en hiervoor de juiste woningen en werklocaties te kunnen bieden, blijft het noodzakelijk om grondposities in voorraad te hebben en deze tot ontwikkeling te brengen. Resultaten MPG per ultimo 2021 Op de woningmarkt was in 2021 nog steeds sprake van oververhitting. Ook naar bedrijventerreinen bleef de vraag voldoende op peil. Dit heeft zich vertaalt naar de (verwachte) resultaten in de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Uitgangspunt blijft dat we kosten, opbrengsten en te hanteren parameters realistisch inschatten in het kader van het voorzichtigheidsbeginsel. De verwachte resterende eindwaarde (woningbouw en bedrijventerreinen gecombineerd) is per ultimo 2021 circa €3,22 mln. negatief. Dit is een daling ten opzichte van vorig jaar (ultimo 2020), toen was de verwachte resterende eindwaarde circa €1,82 mln. negatief. Deze daling wordt grotendeels veroorzaakt door tussentijdse winstnemingen (circa €1,19 mln.

in 2021). Bij de bepaling van de winstneming is de "percentage of completion" regel uit het BBV toegepast. Daarbij wordt een deel van het verwachte eindresultaat tussentijds als winst genomen naar rato van de gerealiseerde baten en lasten. In 2021 hebben we meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd. Een en ander heeft geleid tot een verdere afname van de boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van circa €24,11 mln. ultimo 2020 naar circa €23,34 mln. ultimo 2021. Voor projecten waarin niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten vormen wij een voorziening. We brengen dit bedrag ten laste van de algemene reserve grondexploitatie. Jaarlijks bezien we bij de jaarrekening of we de gronden moeten afwaarderen en een verliesvoorziening moeten treffen. In 2021 is circa €0,14 mln. gedoteerd aan de verliesvoorziening. Per ultimo 2021 heeft een risico-inventarisatie en analyse plaatsgevonden met betrekking tot het gemeentelijk grondbedrijf. De benodigde weerstandscapaciteit voor deze risico’s in de huidige projectenportefeuille is gedaald van €3,68 mln. (per ultimo 2020) naar €2,26 mln (per ultimo 2021). Hoofdzakelijk door de realisatie van grondopbrengsten en het afnemen van de daarmee gepaard gaande risico’s.

Dashboard Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 €1,19 mln. winstneming In 2021 is conform BBV-regelgeving €1,19 mln. winst genomen in de grondexploitaties. €23,34 mln. boekwaarde

De boekwaarde bestaat uit het saldo van gerealiseerde kosten (verwervingen, bouw- en woonrijpmaken, apparaatskosten, rente en winstnemingen) en opbrengsten. Dit geïnvesteerd vermogen bedraagt per 31-12-2021 circa €23,34 mln. (per 31-12-2020 was dit circa €24,11 mln.) en zal naar verwachting voor de huidige projectenportefeuille de komende jaren afnemen (zie grafiek hieronder).

Totaal nog te realiseren kosten €18,02 mln.

- €3,22 mln. verwacht resultaat (eindwaarde)

Totaal nog te realiseren opbrengsten €38,14 mln.

In het MPG 2022 geldt een verwacht resterend negatief resultaat op eindwaarde van €3,22 mln. Over het resultaat kan niet per direct worden beschikt. Onderstaande cirkeldiagram toont de verhouding op dit vlak tussen woningbouw (€5,35 negatief) en bedrijventerreinen (€2,13 positief).

Om de boekwaarde van de huidige projectenportefeuille ook daadwerkelijk “terug te verdienen”, zijn naast het realiseren van de opbrengsten ook investeringen nodig. In onderstaande grafiek worden deze weergegeven voor de termijn van 2022 tot en met 2026.

resultaat (eindwaarde) = verwacht positief resultaat boekwaarde = meer kosten geraliseerd dan opbrengsten resultaat (eindwaarde) = verwacht negatief resultaat (dit verlies is reeds genomen) boekwaarde = meer opbrengsten gerealiseerd dan kosten Bedrijventerreinen Haansberg Oost Resultaat (eindwaarde) Boekwaarde

2020

2021 CPG (Centrumdeel)

66.000

53.000 Resultaat (eindwaarde)

Boekwaarde MBP fase 1 Resultaat (eindwaarde)

Om het totale risicobedrag af te dekken, is een zogeheten weerstandscapaciteit benodigd. Hier wordt binnen de algemene reserve van de gemeente rekening mee gehouden. De aanwezige algemene reserve grondexploitatie (€4,34 mln.) is momenteel hoger dan de benodigde weerstandscapaciteit (€2,26 mln.). Dit betekent dat eventueel optredende risico’s kunnen worden gedekt binnen de algemene reserve.

Algemene reserve grondexploitaties = €4,34 mln.

2

-836.000 2020 815.000 4.956.000 2020

-435.000 Boekwaarde 2021 CPG (Parkdeel) 546.000 Resultaat (eindwaarde) 3.264.000 Boekwaarde

2021 -722.000

1.005.000

1.165.000

2020

2021

-5.488.000

-5.399.000

6.070.000

7.387.000

2020

2021

938.000

519.000

-269.000

-1.548.000

2020

2021

-928.000

-957.000 Resultaat (eindwaarde)

-2.800.000

-2.854.000

Boekwaarde

3.687.000

3.695.000 Boekwaarde

2.711.000

2.758.000

2020

2021

2020

2021 CP Rijen Oost

2020 -689.000

Resultaat (eindwaarde)

VV Paarse Strook

In het MPG 2022 zit nog een totaal winstpotentieel (eindwaarde) van €6,71 mln (alle positieve resultaten in de tabel hiernaast).

159.000 Boekwaarde

Resultaat (eindwaarde)

MBP fase 2

€6,71 mln. winstpotentieel

192.000

2021 Alphenseweg (Wildschut) 1.211.000 Resultaat (eindwaarde)

MBP (ingebrachte grond)

Boekwaarde

€9,17 mln. verliesvoorziening

2020 1.162.000

Woningbouw

2021 Eikenveld

Resultaat (eindwaarde)

1.425.000

1.272.000 Resultaat (eindwaarde)

Boekwaarde

-772.000

-1.030.000 Boekwaarde

Het totale resultaat van de grondexploitatieportefeuille is hiermee als volgt; het verwachte resterende resultaat op eindwaarde (-€3,22 mln.) + de reeds getroffen verliesvoorziening (€9,9 mln.) = €6,71 mln. (winstpotentieel) + het totaal aan gerealiseerde tussentijdse winstnemingen tot en met 2021 (€15,43 mln.) = €22,14 mln.

Tussen de Leijen

39.000

37.000

-116.000

-108.000

2020

2021

Resultaat (eindwaarde)

1.318.000

1.100.000

Boekwaarde

6.491.000

6.650.000

VVNO

2020

2021

Resultaat (eindwaarde)

1.036.000

881.000

Boekwaarde

-183.000

-111.000

Wendel Zuid

2020

2021

Resultaat (eindwaarde)

1.279.000

1.090.000

Boekwaarde

1.174.000

1.498.000

Conform BBV-regelgeving dient voor het verwachte verlies van een grondexploitatie een verliesvoorziening te worden getroffen. Er is reeds €9,17 mln (op netto contante waarde) ten laste van de algemene reserve grondexploitatie gebracht (waarvan €0,14 mln. in 2021). In de tabel hiernaast worden de verliesvoorzieningen op eindwaarde weergegeven (in totaal €9,9 mln.).

€22,14 mln. totaal resultaat (eindwaarde)

Het identificeren en beheersen van de risico’s draagt er aan bij de projecten binnen de (financiële) kaders te laten verlopen. Het totale gewogen risicobedrag van de grondexploitaties wordt per ultimo 2021 ingeschat op €2,26 mln. In 2020 was dit €3,68 mln, €3,54 mln. in 2019 en €4,87 mln. in 2018. Zie voor het verloop de grafiek hiernaast.

3

Totaal risicobedrag grondexploitaties = €2,26 mln.

Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022

Inhoudsopgave 1. Inleiding..............................................................................................................................................6 2. Samenvatting en ontwikkelingen........................................................................................................7 3. Woningbouwprogramma.................................................................................................................10 3.1 Beleid..........................................................................................................................................10 3.2 Gerichte nieuwbouw..................................................................................................................10 3.3 Vraag...........................................................................................................................................10 3.4 Aanbod.......................................................................................................................................13 3.5 Conclusie....................................................................................................................................14 4.

Bedrijventerreinprogrammering.......................................................................................................16 4.1 Beleid..........................................................................................................................................16 4.2 Ontwikkelingen...........................................................................................................................16 4.3 Marktverkenning........................................................................................................................16 4.4 Vraag...........................................................................................................................................17 4.5 Fasering grondexploitaties..........................................................................................................17 4.6 Aanbod.......................................................................................................................................18 4.7 Risicoprofiel................................................................................................................................19 4.8 Conclusie....................................................................................................................................19 5.

Financiële paragraaf gemeentelijke grondexploitaties.....................................................................20 5.1 Uitgangspunten actualisatie.......................................................................................................20 5.2 Verloop boekwaarde grondexploitaties......................................................................................23 5.3 Winst- en verliesnemingen.........................................................................................................24 5.4 Prognose grondexploitaties........................................................................................................26 5.5 Verwachte resterende eindwaarde grondexploitaties...............................................................28 5.6 Totale resultaat per grondexploitatie.........................................................................................28 5.7 Samenvattende totaaltabellen...................................................................................................29 5.8 Risicobeheersing.........................................................................................................................30 6.

Grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie)..............................................................................32 6.1 Alphenseweg (grenzend aan OBS de Wildschut)........................................................................32 6.2 Centrumplan Gilze (centrumdeel)..............................................................................................34 4

6.3 Centrumplan Gilze (parkdeel).....................................................................................................37 6.4 Centrumplan Rijen Oost..............................................................................................................40 6.5 Eikenveld....................................................................................................................................43 6.6 Tussen de Leijen.........................................................................................................................46 6.7 Vliegende Vennen Noord-Oost...................................................................................................49 6.8 Wendel-Zuid...............................................................................................................................51 6.9 Haansberg Oost..........................................................................................................................54 6.10 Midden-Brabant Poort (ingebrachte grond).............................................................................57 6.11 Midden-Brabant Poort fase 1...................................................................................................58 6.12 Midden-Brabant Poort fase 2...................................................................................................61 6.13 Vliegende

Vennen Paarse Strook..............................................................................................64 7. Grondbeleid en materiële vaste activa.............................................................................................66 7.1 Wettelijk kader...........................................................................................................................66 7.2 Het grondbeleid..........................................................................................................................67 7.3 Materiële vaste activa.................................................................................................................69 7.4 Overzichtskaarten per kern........................................................................................................70

5

1. Inleiding Het tweede Meerjarenprogramma Grondexploitaties (hierna MPG) van onze gemeente is een feit. Dit MPG informeert over:  Het woningbouwprogramma van onze gemeente.  Het bedrijventerreinprogramma.  De financiële actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties.  Het grondbeleid en de post materiële vaste activa. De grondexploitaties worden in het kader van de jaarrekening jaarlijks herzien. Er wordt inzicht gegeven in de gerealiseerde en de nog te realiseren kosten en opbrengsten en tevens wordt een prognose gegeven voor het eindresultaat. De raad besluit over de uitkomsten van deze herziening door middel van het vaststellen van het MPG. Het MPG is verwerkt in de jaarstukken 2021 en dient mede als toelichting op deze jaarstukken. Eventuele benodigde bijstellingen worden meegenomen bij het opstellen van de begroting 2023. Middels dit MPG wordt daarnaast inzicht gegeven in toekomstige ontwikkelingen op het gebied van woningbouw- en bedrijventerreinprogrammering in onze gemeente en de (strategische) grondposities. Hiermee wordt een zo volledig mogelijk beeld geschetst van de ontwikkelingen die spelen, in samenhang met gemeentelijke ambities op regionaal en lokaal niveau. Voor het woningbouw- en bedrijventerreinprogramma wordt allereerst inzicht gegeven in zowel regionale als lokale beleidstukken, waarna inzicht wordt gegeven in vraag- en aanbod.

Tot slot wordt een conclusie getrokken over de afstemming van het aanbod op de vraag. De dertien bouwgronden die per ultimo 2021 in exploitatie zijn genomen, worden nader toegelicht. Er wordt informatie gegeven over:  Het projectdoel en maatschappelijke waarden.  Kaartmateriaal/situatieschetsen.  De voortgang.  Financiële resultaten en tussentijdse winstnemingen.  Actueel inzicht in de benodigde verliesvoorzieningen. Voor wat betreft de financiële actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties wordt inzicht gegeven in:  De uitgangspunten.  De geactualiseerde programma’s.  Bijgestelde kosten- en opbrengstenraming en fasering.  Verloop van de boekwaarde en het resultaat.  Actueel inzicht in de stand van zaken van de aan de grondexploitaties gelieerde risico’s en het weerstandsvermogen. Voor wat betreft de (strategische) grondposities wordt inzicht gegeven in:  Het wettelijke kader en het grondbeleid.  Grond als vast actief (geen toekomstig ontwikkelgebied).  Grond bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn.  Actuele boekwaarden.  Overzichtskaarten per kern. Per onderwerp wordt in het volgende hoofdstuk een samenvatting op hoofdlijnen gegeven en ontwikkelingen die samenhangen met het MPG worden geschetst. 6

2. Samenvatting en ontwikkelingen Dashboard Maatschappelijke- en economische ontwikkelingen Als gevolg van alle maatschappelijke- en economische ontwikkelingen van onder andere de oorlog in Oekraïne en de oplopende energieprijzen worden we geconfronteerd met leveringsproblemen en prijsstijgingen van benodigde materialen voor de bouw en voor de aanleg van het openbaar gebied. Een deel van de hiermee gepaard gaande extra kosten, gaan vermoedelijk een negatief effect hebben op de lopende grondexploitaties. In aanloop naar de begroting 2023 worden deze effecten geanalyseerd en meegenomen in de actualisatie van alle grondexploitaties. Woningmarkt Diverse ontwikkelingen zijn te zien op de woningmarkt; zoals bijvoorbeeld het groeiend aantal inwoners van de gemeente, de huishoudensverdunning, verhuisbewegingen van stad naar platteland (beschikbaarheid en betaalbaarheid van (ruime) woningen staat in de stad nog meer onder druk dan op het platteland), stagnatie in de bouwprocessen door veranderende wet- en regelgeving en de vergrijzing. De woningmarkt komt hierdoor verder onder druk te staan. De gemeente constateert dat zij de afgelopen jaren minder gebouwd heeft dan op basis van de prognose gepland was. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen.

Tegelijkertijd moet hier de kanttekening bij worden geplaatst dat de afgelopen twee jaar additionele vertraging is opgelopen als gevolg van de lockdowns, de stikstofmaatregelen en de vertraging in het verlenen van bouwvergunningen. Daarnaast vormen de problemen op de arbeidsmarkt en de hogere prijzen voor grondstoffen een uitdaging bij het versnellen van de woningproductie. Woningbouwprogramma Woonvisie De veranderende woonbehoefte vraagt om een geactualiseerde woonvisie/woonagenda die, naast doorstroming en toevoeging in het midden- en hogere segment, ook ruimte biedt voor toevoeging van goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen, kleine- en flexwoningen en CPO waarbij eigen jonge inwoners een kans krijgen. Het is noodzakelijk dat deze herijking portefeuille breed wordt ingezet, waardoor niet op projectniveau maar op gemeentelijk niveau de juiste afwegingen gemaakt kunnen worden. Ambities Sturing op de gemeentelijke ambitie; “de komende vijf jaar (vanaf 2020) is de gemeente van plan om circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen”. In 2020 zijn 91 en in 2021 zijn 79 (gaat om voorlopige cijfers) woningen gerealiseerd (waarbij het gaat om woningen die zijn gerealiseerd c.q. daadwerkelijk in aanbouw zijn genomen en dus niet om woningen waarvoor alleen een vergunning is verleend en nog niet is aangevangen met de bouw).

Met als gevolg een nog te realiseren opgave van circa 455 woningen in de komende drie jaar om onze ambitie te realiseren. Het aanbod in de gemeentelijke grondexploitaties (harde plannen) en de harde plancapaciteit in private plannen is de komende drie jaar goed voor circa 458 woningen. Woningbouwprogrammering  Er dient extra aandacht te zijn voor voldoende sociale woningbouw (30% van woningvoorraad) om de lange wachtlijsten tegen te gaan. Het vormen van prestatieafspraken met de woningbouw-corporatie speelt hier een belangrijke rol in.  We willen, ook gezien de vraag op de woningmarkt, doorgroeien naar een omvang van 30.000 inwoners. Dat betekent dat er meer ruimte nodig is voor woningbouw. Dat doen we bij voorkeur 7





door inbreiding, maar tegelijkertijd realiseren we ons dat er grenzen zitten aan verdichting binnen de bestaande kernen en dat we niet alleen kunnen volstaan met relatief kleine plannen. We kijken daarbij naar de kansen die het verstedelijkingsakkoord, voor de Stedelijke regio BredaTilburg (SRBT), ons kan bieden. Op basis van de geactualiseerde provinciale prognose, wordt een toename in de woningvraag van circa 1.945 in de periode 2020 tot 2040 in de gemeente Gilze en Rijen verwacht. Naast de ambitie om 625 woningen in de periode van 2020 tot en met 2024 te realiseren, resteert vervolgens een opgave van circa 1.320 woningen in de periode van 2025 tot 2040. Een deel hiervan wordt gerealiseerd middels de harde plannen in de periode 2025-2027 (circa 133 woningen) en een deel kan worden gerealiseerd door de circa 473 zachte woningbouwplannen in de periode tot en met 2027 om te zetten in harde woningbouwplannen. Dan resteert tot 2040 (om aan de provinciale prognose te voldoen) een aantal van circa 714 nog te realiseren woningen. Hier dient invulling aan te worden gegeven door het opzetten van nieuwe grondexploitaties en het realiseren van private ontwikkelingen.

De geformuleerde ambitie van de gemeente (het realiseren van 1.250 woningen in de periode 2022-2030) binnen de Regionale Investeringsagenda gaat verder dan de provinciale prognose (waarbij wordt uitgegaan van 1.088 woningen in dezelfde periode). Om deze ambitie waar te maken, dient te worden gestuurd op het daadwerkelijk omzetten van de zachte woningbouwplannen en het realiseren van de harde plannen binnen de planning. Voor de periode tussen 2030 en 2040 is daarnaast een gemeentelijke ambitie geformuleerd van in totaal 1.350 woningen. Om dit te kunnen realiseren verdient het aanbeveling om hier nu al op voor te gaan sorteren in de vorm van strategische grondaankopen.

Woonomgeving Binnen onze gemeente dient voldoende ruimte te zijn voor groen, natuur en recreatie. Klimaatadaptie, duurzaamheid en een toekomstbestendige openbare ruimte zijn belangrijke waarden in dit kader. Onze gemeente blijft hiermee een aantrekkelijke, duurzame en gezonde omgeving om te wonen, te werken en te recreëren. Ons streven is dat we bij ruimtelijke ontwikkelingen zelf meer controle hebben over de bouwplannen, zodat we niet te afhankelijk zijn van ontwikkelaars. Klimaatadaptatie en duurzaamheid willen we een prominentere plek geven in de besluitvorming. Bedrijventerreinprogrammering Planaanbod  Op basis van de uitgevoerde vraag-aanbodanalyse en de provinciale prognose, is er op dit moment geen aanleiding om aan te nemen dat het gehanteerde afzettempo c.q. de gehanteerde grondprijzen in de grondexploitaties niet actueel zijn.  In de periode tot en met 2030 behelst het totale, nog te realiseren, planaanbod in de grondexploitaties momenteel circa 6,6 hectare. In deze periode bedraagt de verwachte uitbreidingsvraag circa 9 hectare (midden-scenario). Het verschil kan worden opgevangen door het zachte planaanbod tot ontwikkeling te brengen. Het is dus van belang om te bepalen welk profiel op welke toekomstige bedrijventerreinen van toepassing is. Vervolgens kunnen de bedrijven-terreinen op basis hiervan worden geprioriteerd, passend binnen de regionale afspraken.

Momenteel wordt onderzocht hoe we verder vorm (zoals o.a. verkaveling) willen gaan geven aan de tweede- en derde fase van Midden-Brabant Poort en wat de mogelijkheden zijn omtrent het realiseren van woningbouw op bestaande bedrijventerreinen. Financiële paragraaf Resultaten

8









De totale boekwaarde, oftewel het geïnvesteerde vermogen in actief ontwikkelde gronden, is met circa 3% gedaald. Er zijn in 2021 dus meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd, waarmee het risicoprofiel van de totale grondexploitatieportefeuille is afgenomen. Naar rato van de gerealiseerde baten en lasten is in 2021 een deel van het verwachte eindresultaat tussentijds als winst genomen (in totaal circa €1,2 mln.). Voor de projecten waarin, naar verwachting, niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten is een voorziening gevormd. In 2021 is circa €0,14 mln. gedoteerd aan de verliesvoorziening. Het totale resultaat van de grondexploitatieportefeuille is hiermee als volgt; het verwachte resterende resultaat op eindwaarde (-€3,22 mln.) + de reeds getroffen verliesvoorziening (€9,9 mln.) = €6,71 mln. (winstpotentieel) + het totaal aan gerealiseerde tussentijdse winstnemingen tot en met 2021 (€15,43 mln.) = €22,14 mln. Er zijn in 2021 geen nieuwe grondexploitaties geopend c.q. afgesloten.

Risicoprofiel Ten opzichte van het totaal van de geïnventariseerde risico’s na kansberekening waar in de jaarrekening 2020 rekening mee is gehouden, is een daling te zien van circa €1,42 mln. Deze daling wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat grondverkopen zijn gerealiseerd of zijn vastgelegd in overeenkomsten, waardoor de daarmee gepaard gaande risico’s zijn komen te vervallen. Maatschappelijke bijdrage Met het aanhouden van een evenwichtige en robuuste grondexploitatieportefeuille is het mogelijk gemaakt (positieve algemene reserve grondexploitatie) een voorziening te vormen voor projecten waarin niet alle kosten gedekt worden door opbrengsten. De gemeente levert daarmee, ondanks deze verliezen, een forse maatschappelijke bijdrage middels de realisatie van de volgende projecten:  Twee centrumplannen (geraamd negatief resultaat van circa €7,7 miljoen).  De bouw van een nieuwe school (geraamd negatief resultaat van circa € 0,7 miljoen).  De uitbreiding van een bedrijventerrein (geraamd negatief resultaat van circa € 0,8 miljoen). Grondbeleid ‘Didam’-arrest Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen in de zaak Didam. Kort samengevat zijn daarin beperkingen gesteld aan de contractsvrijheid van overheden bij de verkoop van onroerende zaken.

Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat overheden gelijke kansen moeten bieden door een selectieprocedure te doorlopen aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Een onderhandse verkoop is derhalve niet meer mogelijk. Het ‘Didam’-arrest roept nog steeds veel vragen op. Jurisprudentie dient nauwlettend in de gaten te worden gehouden. Totdat de rechtspraak is uitgekristalliseerd, moet in ieder geval beleid worden gemaakt dat in overeenstemming is met de eisen van het Didam-arrest. Strategische aankopen Om in de toekomst meer zeggenschap te krijgen over bouwlocaties gaan we nieuwe strategische aankopen van gronden en gebouwen doen waarmee op de korte of middellange termijn woningbouw of bedrijventerrein gerealiseerd kan worden. Dit is een wijziging ten opzichte van de huidige nota grondbeleid (uit mei 2019), waarin staat; “er worden in principe geen nieuwe strategische aankopen van gronden en gebouwen gedaan waarvoor, binnen een korte periode, geen concrete bestemming is”. Momenteel wordt onderzocht of de nota grondbeleid hierop aangepast dient te worden.

9

3. Woningbouwprogramma 3.1 Beleid Uit de woonvisie komt naar voren dat we het aanbod zo goed mogelijk afstemmen op de vraag. In dit MPG werken we dit verder uit. In de volgende paragrafen zijn vraag en aanbod in beeld gebracht. De vraaginschatting baseren we op de bevolkings- en woningbehoefteprognose van de provincie NoordBrabant. Het aanbod is in beeld gebracht op basis van onze inschatting van de op te leveren woningen in gemeentelijke grondexploitaties en private plannen. Dat heeft twee redenen: 1. Het woningbouwprogramma in onze grondexploitaties maakt deel uit van het totale, geplande nieuwbouwaanbod in Gilze en Rijen. Als dat totale nieuwbouwaanbod in lijn is met de totale vraag naar woningen, is duidelijk dat ons grondexploitatieprogramma aansluit op de vraag en er dus geen sprake is van een overcapaciteit in het nieuwbouwaanbod. 2. We hebben als gemeente de volgende ambitie geformuleerd; “de komende vijf jaar (vanaf 2020) is de gemeente van plan om circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen”. Zowel het gemeentelijk programma in de grondexploitaties, als het programma van private partijen zijn belangrijk om deze doelstelling te realiseren. In dit MPG willen we jaarlijks evalueren in hoeverre we op koers liggen om de doelstelling te halen.

3.2 Gerichte nieuwbouw Diverse ontwikkelingen zijn te zien op de woningmarkt, zoals bijvoorbeeld; de groeiende bevolking van de gemeente, de huishoudensverdunning, verhuisbewegingen van stad naar platteland (beschikbaarheid en betaalbaarheid van (ruime) woningen staat in de stad nog meer onder druk dan op het platteland), stagnatie in de bouwprocessen door veranderende wet- en regelgeving, groeiende vraag naar huisvesting voor vluchtelingen en statushouders en de vergrijzing. De woningmarkt komt hierdoor verder onder druk te staan. De gemeente constateert dat zij de afgelopen jaren minder gebouwd heeft dan op basis van de prognose gepland was. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Dat betekent dat de gemeente in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen wil bouwen dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen. De gemeente hanteert daarbij de provinciale prognose als richtgetal, maar niet als harde grens. Tegelijkertijd moet hier de kanttekening bij worden geplaatst dat de afgelopen twee jaar additionele vertraging is opgelopen als gevolg van de lockdowns, de stikstofmaatregelen en de vertraging in het verlenen van bouwvergunningen. Daarnaast vormen de problemen op de arbeidsmarkt en de hogere prijzen voor grondstoffen een uitdaging bij het versnellen van de woningproductie.

3.3 Vraag Om doorstroming per kern te borgen, dient per kern gebouwd te worden. In de grote kernen willen wij nieuwkomers, vooral jonge gezinnen, verwelkomen. Zij zijn veelal op zoek naar betaalbare grondgebonden koopwoningen. Het gaat hierbij om vrijstaande eengezinswoningen, tweekappers en appartementen met lift. In Molenschot en Hulten moet gebouwd worden voor starters, zowel nieuwkomers als eigen inwoners. Het gaat hierbij om kleinere betaalbare woningen. Het is van belang dat de woningen niet te groot zijn, zodat de starter geneigd is te verhuizen wanneer de behoefte ontstaat aan een grotere woning. Daarnaast is het van belang om te bouwen voor eigen inwoners en te voorzien in een toenemende vraag naar woningen voor ouderen en beschermde woonvormen. Ook ligt er een opgave in het kader van huisvesting voor vluchtelingen en statushouders. 10

De gemeente wil periodiek ruimte bieden aan zelfbouwkavels. Al dan niet in collectief verband, zodat voor verschillende doelgroepen de kans ontstaat om zélf een betaalbare woning te bouwen. De gemeente wil ook andere particuliere initiatieven faciliteren, vooral wanneer het gaat om het hergebruiken van leegstaand of leegkomend vastgoed. De eerder genoemde prognose van de provincie Noord-Brabant is een belangrijk aanknopingspunt om de kwantitatieve vraag naar woningen in beeld te brengen. Aanvullend hierop nemen we ook de actuele (regionale) ontwikkelingen en de ambitie zoals geformuleerd in de woonvisie mee om een zo compleet mogelijk beeld te geven van de kwantitatieve vraag naar woningen in de gemeente Gilze en Rijen. De woningbouwplanning- en prognose (die in paragraaf 2.4 wordt behandeld) is hier reeds op gebaseerd. In het najaar van 2021 is het maximale leenbedrag van de Starterslening verruimd tot €50.000. Daarnaast is de maximale aankoopsom gelijk gesteld aan de grens van NHG, inclusief eventuele verbeter- of meerwerkkosten. Hierdoor maken starters meer kans op het kopen van een eigen woning. Daarnaast wordt momenteel onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om meer betaalbare woningen te realiseren.

Tevens is er een stimuleringsregeling van kracht voor initiatieven die binnen een jaar (na het eindigen van de standaard reserveringstermijn) leiden tot de bouw van woningen (onder de in de notitie grondprijzen gestelde voorwaarden). Hiermee heeft het college de bevoegdheid om de grondprijs gereduceerd aan te bieden. Toekomstige woningbehoefte in Noord-Brabant In 2020 heeft de Provincie Noord-Brabant haar bevolkings- en woningbehoefteprognose voor de laatste keer geactualiseerd. Vergeleken met de vorige prognose ligt de groei van de Brabantse bevolking duidelijk hoger. Dit hangt vooral samen met hogere binnenlandse en (vooral) buitenlandse migratie. De woningvoorraad bereikt eveneens een grotere omvang. Naast de hogere bevolkingsgroei speelt hierbij, onder invloed van de vergrijzing en individualisering, ook de sterke huishoudensgroei een rol. Volgens de nieuwe provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose neemt het inwonertal van Noord-Brabant toe van ruim 2.563.000 in 2020 tot bijna 2.842.000 mensen in 2050. Dit betekent dat de Brabantse bevolking de komende circa 30 jaar naar verwachting nog met bijna 280.000 personen zal groeien. Anno 2050 telt onze provincie 200.000 inwoners meer dan in de prognose uit 2017 werd verwacht. De woningvoorraad bereikt eveneens een grotere omvang in vergelijking met de vorige prognose.

De hogere bevolkingsgroei speelt hierbij uiteraard een rol. Samen met de vergrijzing en de individualisering leidt dit tot een sterke groei van het aantal huishoudens (en dus woningen). Verwacht wordt dat er in Brabant anno 2050 circa 1.360.000 woningen nodig zijn om in de woningbehoefte te kunnen voorzien, bijna 100.000 woningen meer dan de ramingen uit 2017. Dat betekent een toename van een kleine 220.000 woningen ten opzichte van de ruim 1.140.000 die er aan het begin van 2020 in onze provincie staan. De woningvoorraad blijft tot aan het einde van de prognoseperiode groeien, al vlakt de groei in de loop van de prognoseperiode wel (sterk) af. Al met al wacht Brabant de komende tijd nog een flinke woningbouwopgave, met een accent op de eerstkomende jaren. Tot 2035 zal de woningvoorraad nog met bijna 160.000 woningen moeten toenemen, waarvan 120.000 in de eerstkomende 10 jaar. Dit betekent dat er tot 2030 jaarlijks zo’n 12.000 woningen (netto) aan de voorraad zullen moeten worden toegevoegd. Dit om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen en bestaande woningtekorten terug te dringen. Toekomstige woningbehoefte in Gilze en Rijen

11

Op basis van de geactualiseerde prognose zoals hierboven geschetst, wordt een toename in de woningvraag van circa 1.945 in de periode 2020 tot 2040 in de gemeente Gilze en Rijen verwacht. Voor de periode van 2022 tot 2030 geldt een indicatie van circa 1.088 (provinciale prognose 2020 tot 2040 minus toevoegingen CBS 2020 en 2021), een toename van circa 109 woningen per jaar). Bij deze groeiverwachting plaatsen we enkele kanttekeningen:  De provinciale prognose kan een vertekend beeld geven van de woningvraag, omdat de bouwhistorie van de afgelopen jaren wordt meegenomen als uitgangspunt voor de prognose.  Door het huidige aanbodtekort in onze en omliggende gemeenten en een overspannen woningmarkt is er een kans dat de woningvraag hoger zal zijn dan geprognosticeerd.  De gemeente constateert dat zij de afgelopen jaren minder gebouwd heeft dan op basis van de eerdere prognose berekend was.  Naast eerder genoemde factoren zijn er zijn diverse indicaties van druk op de woningmarkt, zoals onder andere:  De lange wachttijd voor sociale huurwoningen.  Koopwoningen worden momenteel binnen gemiddeld 24 dagen verkocht.  Forse prijsstijgingen van koopwoningen de afgelopen jaren. Gemeentelijk ambitie De woningvoorraad heeft zich in onze gemeente de afgelopen jaren als volgt ontwikkeld. Beginstand Overige Nieuwbouw voorraad toevoeging 2016 2017 2018 2019 2020

11.138 11.149 11.199 11.270 11.301

84 53 83 22 79

Sloop

9 6 10 20 21

4 9 9 3

Overige Saldo Eindstand Correctie onttrekking voorraad voorraad 78 8 16 4 6

-1 3 2 -

11 50 71 31 91

11.149 11.199 11.270 11.301 11.392

Tabel 1; woningvoorraad gemeente Gilze en Rijen (bron CBS)

Zoals gezegd heeft de gemeente de ambitie geformuleerd om in de periode van 2020 tot en met 2024 een inhaalslag uit te voeren door een toevoeging van in ieder geval 125 woningen per jaar (in totaal gaat het in deze periode dus om minimaal 625 woningen). In 2020 zijn 91 en in 2021 zijn 79 (gaat om voorlopige cijfers) woningen gerealiseerd (waarbij het gaat om woningen die zijn gerealiseerd c.q. daadwerkelijk in aanbouw zijn genomen en dus niet om woningen waarvoor alleen een vergunning is verleend en nog niet is aangevangen met de bouw). Met als gevolg een nog te realiseren opgave, om minimaal het aantal van 625 woningen te behalen, van circa 152 woningen per jaar in de periode van 2022 tot en met 2024. Op basis van de prognose van de provincie (een toename in de woningvraag van circa 1.945 in de periode 2020 tot 2040 in de gemeente Gilze en Rijen) resteert dan een woningvraagtoename van 1.320, in te vullen in de periode 2025 tot 2040. Evenredig verdeeld over deze periode betekent dit een jaarlijkse toevoeging aan de voorraad van circa 88 woningen per jaar. Grafisch weergegeven ziet dit er als volgt uit.

12

Grafiek 1; toevoeging aantal woningen (2016 tot 2040)

Van belang hierbij is dat we de ambitie, indien noodzakelijk, kunnen bijstellen. Deze mogelijkheid blijft bestaan omdat op dit moment nog niet alle bouwplannen hard zijn. Daarnaast wordt vanuit de regio Hart van Brabant gewerkt aan een Regionaal Investeringsagenda, onder andere om een woningbouw-impuls te realiseren. Woningbouw kan niet losgezien worden van andere ontwikkelingen op het gebied van water, natuur en verkeersontwikkelingen. Hierover wordt in de regio nog gesproken. Het gaat in ieder geval om projecten die van regionaal belang zijn. Ook wordt gesproken over een verstedelijkingsakkoord voor de Stedelijke regio Breda-Tilburg (SRBT), waar we als buurgemeente bij aanhaken. De regio’s rondom Tilburg (Hart van Brabant) en Breda (Baronie) hangen onderling sterk samen. Dat betekent dat inwoners gebruik maken van elkaars voorzieningen, in dit gebied werken of regelmatig recreëren. Met het verstedelijkingsakkoord Stedelijke regio BredaTilburg (SRBT) wordt de ontwikkeling van deze twee regio’s nog meer in samenhang bekeken en ontwikkeld. Dan gaat het bijvoorbeeld over plaatsbepaling van woningbouw, zorg voor goede bereikbaarheid en behoud en versterking van het landschap. Woningbouw staat hier hoog op de agenda. Zowel vanuit onze gemeente als vanuit de regio zoeken we naar mogelijkheden om meer woningen te realiseren dan nu in de provinciale prognose staan opgenomen.

Om een plaats te verwerven in de regio is het van belang om hierop aan te haken. Dat is de reden dat we, binnen de Regionale Investeringsagenda, de ambitie van 1.250 woningen hebben uitgesproken als woningbouwcapaciteit voor de periode 2022-2030 ten opzichte van de 1.088 woningen vanuit de provinciale prognose. Voor de periode tussen 2030 en 2040 is een ambitie geformuleerd van in totaal 1.350 woningen.

3.4 Aanbod De volgende soorten plannen zijn relevant om te onderscheiden in het aanbod: 1. (hard) Gemeentelijke grondexploitatie; het programma gebaseerd op de uitgifteplannen in de grondexploitatie (ook als nog niet alle grond is verkocht). 2. (hard) Private ontwikkelingen; plannen met een anterieure overeenkomst of waarvoor een onherroepelijk bestemmingsplan is vastgesteld. 3. (zacht) Potentiële plannen; waarvoor onderzocht wordt welk programma realiseerbaar is (rekenen/tekenen). In onderstaande tabellen is de woningbouwplanning vanaf 2022 tot en met 2027 voor de gemeente Gilze en Rijen weergegeven. De aantallen zijn geactualiseerd per 31 maart 2022. Het gaat hierbij om initiatieven/plannen waarover een (definitief) principebesluit is genomen en om plannen die worden gezien als potentiële kansrijke ontwikkelingen. In de planning zijn alleen de plannen opgenomen waar woningen worden toegevoegd. De locaties waar bestaande woningen worden vervangen voor nieuw-bouw zijn niet in de planning opgenomen.

13

3 0 4 7

22 0 26 48

0 0 30 30

Nader te bepalen

2 1 10 13

Bijzondere woonvormen

6 0 4 10

Huur hoek / tussenwoning

9 0 10 19

Koop hoek / tussenwoning

21 0 -16 5

0 0 0 0 18 46 18 46 233

9 17 7 33

5 0 7 12

0 0 18 18

0 0 8 8

Huur appartement

29 4 13 46

Koop appartement

Huur appartement

20 0 0 0 44 72 64 72 362

Patio

8 4 10 22

Tweekapper

37 4 26 67

Vrijstaande < 500m2

10 10 2 22

Vrijstaand > 500m2

Patio

4 17 14 35

Nader te bepalen

Tweekapper

0 0 0 0

Bijzondere woonvormen

Vrijstaande < 500m2

6 0 10 16

Huur hoek / tussenwoning

Vrijstaand > 500m2

0 8 0 8

2024

Koop hoek / tussenwoning

Nader te bepalen

48 17 0 65

3 16 0 10 0 0 3 26 227

Koop appartement

Bijzondere woonvormen

8 12 0 20

Huur hoek / tussenwoning

29 18 0 47

2023

Koop hoek / tussenwoning

Patio

2 16 0 18

Huur appartement

Tweekapper

5 18 1 24

Koop appartement

Vrijstaande < 500m2

(hard) Grondexploitaties (hard) Private ontwikkelingen (zacht) Potentiële plannen Totaal per type Totaal per jaar

Vrijstaand > 500m2

2022

Tabel 2; woningbouwplanning gemeente Gilze en Rijen (deel 1)

3 0 0 3

22 0 2 24

0 0 4 4

0 0 14 14 79

0 0 0 0

9 0 3 12

5 0 0 5

0 0 10 10

0 0 4 4

Totaal

2 1 0 3

Nader te bepalen

0 0 41 41

Bijzondere woonvormen

0 0 10 10

Huur hoek / tussenwoning

5 0 0 5

Koop hoek / tussenwoning

9 4 0 13

Huur appartement

0 0 0 0

Koop appartement

0 0 0 0 98

Patio

0 0 0 0

Tweekapper

22 0 0 22

Vrijstaande < 500m2

3 0 1 4

Vrijstaand > 500m2

2 1 0 3

Nader te bepalen

0 0 4 4

Bijzondere woonvormen

Patio

0 0 10 10

Huur hoek / tussenwoning

Tweekapper

5 0 0 5

Koop hoek / tussenwoning

Vrijstaande < 500m2

9 3 0 12

2027

Huur appartement

Vrijstaand > 500m2

0 0 0 0

Koop appartement

Nader te bepalen

0 0 6 6 65

Bijzondere woonvormen

0 0 0 0

Huur hoek / tussenwoning

22 0 0 22

Koop hoek / tussenwoning

Patio

3 0 0 3

2026

Huur appartement

Tweekapper

2 1 0 3

Koop appartement

Vrijstaande < 500m2

(hard) Grondexploitaties (hard) Private ontwikkelingen (zacht) Potentiële plannen Totaal per type Totaal per jaar

Vrijstaand > 500m2

2025

425 166 473 1064 1064

Tabel 3; woningbouwplanning gemeente Gilze en Rijen (deel 2)

Op basis van deze tabellen blijkt het volgende:  Dat we circa 591 woningen in harde plannen hebben vastliggen.  Dat er circa 473 woningen in zachte plannen zijn opgenomen of nog in onderzoek zijn.  Dat er van de circa 591 woningen in de harde plannen circa 72% in gemeentelijke grondexploitaties en circa 28% in particuliere initiatieven zijn opgenomen.

3.5 Conclusie Op basis van de vraag-aanbodanalyse komen we tot de volgende conclusies:  Op basis van de provinciale prognose is de vraag naar woningen in onze gemeente circa 1.945 woningen in de periode 2020 tot 2040.  De gemeente heeft de ambitie geformuleerd om in de periode van 2020 tot en met 2024 625 tot 750 woningen toe te voegen aan de voorraad.  In 2020 zijn 91 en in 2021 zijn 79 woningen gerealiseerd met als gevolg een nog te realiseren opgave van circa 455 woningen (625 minus 91 minus 79) in de komende drie jaar om onze ambitie te realiseren.  Het aanbod in de gemeentelijke grondexploitaties (harde plannen) en de harde plancapaciteit in private plannen is de komende drie jaar goed voor circa 458 woningen. Dit harde aanbod komt nagenoeg overeen met de ambitie van circa 455 woningen in deze periode.  In de periode van 2025 tot 2040 resteert vervolgens een opgave van circa 1.320 woningen (1.945 minus 625). Een deel hiervan wordt gerealiseerd middels de harde plannen in de periode 2025-2027 (circa 133 woningen) en een deel kan worden gerealiseerd door de circa 473 zachte woningbouwplannen in de periode tot en met 2027 om te zetten in harde woningbouwplannen. Dan resteert tot 2040 (om aan de provinciale prognose te voldoen) een aantal van circa 714 nog te realiseren woningen (1.320 minus 133 minus 473).

Hier dient invulling aan te worden gegeven door het opzetten van nieuwe grondexploitaties en het realiseren van private ontwikkelingen. Daarnaast worden woningen gerealiseerd door woningsplitsing van cultuurhistorische bebouwing, realisatie van Ruimte-voor-Ruimte woningen, ontwikkeling van VAB-locaties en bijzondere woonvormen.  De geformuleerde ambitie van de gemeente (het realiseren van 1.250 woningen in de periode 2022-2030) binnen de Regionale Investeringsagenda gaat verder dan de provinciale 14

prognose (waarbij wordt uitgegaan van 1.088 woningen in dezelfde periode). Om deze ambitie waar te maken, dient te worden gestuurd op het daadwerkelijk omzetten van de zachte woningbouw-plannen en het realiseren van de harde plannen binnen de planning. Voor de periode tussen 2030 en 2040 is daarnaast een gemeentelijke ambitie geformuleerd van in totaal 1.350 woningen. Om dit te kunnen realiseren verdient het aanbeveling om hier nu al op voor te gaan sorteren in de vorm van strategische grondaankopen en het mogelijk maken van private ontwikkelingen.

15

4. Bedrijventerreinprogrammering 4.1 Beleid Als gemeente kiezen we voor karakteristieke bedrijvigheid; “bedrijventerreinen met een duidelijk profiel” (Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen – oktober 2020). Dit geven we vorm door:  

Het realiseren van een herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid. Duurzaam te investeren voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid.

Gilze en Rijen kent van oudsher een bedrijvig profiel. De combinatie van wonen en werken, vinden we nog steeds belangrijk. We beschikken vooral over gemengde, veelzijdige bedrijventerreinen voor (met name) lokale MKB-bedrijven. Die ruimte willen we natuurlijk houden, maar daarnaast willen we op een aantal plekken toewerken naar een meer herkenbaar profiel van onze bedrijvigheid. We hebben daar, in de vorm van de Midden-Brabant Poort en het Aeroparc, al sterk op ingezet. Maar ook op andere delen van onze terreinen willen we die profilering wat verder versterken, zoals in de spoorzone van Rijen. Een duidelijk ruimtelijk-economisch profiel kan onze bedrijvigheid een extra prikkel geven. Ook voor bedrijventerreinen wordt de notitie grondprijzen als uitgangspunt gehanteerd. Bij bepaalde samenwerkingsvormen, zoals bijvoorbeeld Midden-Brabant Poort, kan hier vanaf worden geweken. Voor bedrijfskavels worden doorgaans vaste grondprijzen vastgesteld. De notitie grondprijzen is uiteindelijk leidend voor de definitieve uitgifteovereenkomst tussen gemeente en ondernemer. De beleidsmatige grondprijs vormt tijdens de onderhandelingen geen discussiepunt of breekpunt. Kortom, in eerste instantie vormt de notitie grondprijzen de onderbouwing van de grondopbrengsten. Indien sprake is van een optie- dan wel koopovereenkomst, worden deze documenten als onderbouwing gehanteerd.

4.2 Ontwikkelingen De verwachting was dat, door de onzekerheid over de toekomst, bedrijven verhuizingen en uitbreidingen zouden uitstellen. De vraag naar bedrijfsvastgoed is inmiddels echter boven het aanbod uitgegroeid. Ook de markt voor logistiek vastgoed is veranderd doordat de e-commerce sector blijft groeien. De vraag naar alle typen bedrijfsruimte is gestegen. Doordat het aanbod opdroogt, is de afzet daarentegen dalende. Naar verwachting zal op toplocaties de grondwaarde voor bedrijfsmatig vastgoed blijven stijgen. Op de andere locaties zal deze groei beperkt zijn doordat de vraag zich toespitst op de beste locaties. Logistiek vastgoed doet het op alle locaties relatief goed, ingegeven door de toename van online bestellingen.

4.3 Marktverkenning Om de toekomstige behoefte aan bedrijventerreinen in beeld te brengen is in 2020 een marktverkenning bedrijventerreinen Gilze en Rijen uitgevoerd. Er is duidelijk sprake van gemengde MKB-bedrijventerreinen. Uit de marktverkenning blijkt dat de verdeling van werkgelegenheid als volgt is; bouw, handel en reparatie (6%), consumentendiensten (8%), dienstverlening (15%), industrie – High Tech Systemen en Materialen (25%), overige industrie (9%) en logistiek & groothandel (37%). De toekomstige uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in de regio (midden Brabant) is geraamd op (midden-scenario):

16

  

Tussen begin 2018 en 2030 bedraagt de verwachte toename in de ruimtevraag naar Brabantse bedrijventerreinen in totaal 900 hectare. Dit is een toename van ongeveer 7%. De grootste uitbreidingsvraag is van bedrijven uit de sector groothandel en logistiek (500 hectare). Dit gaat vooral om ruimte voor zeer grootschalige logistieke vestigingen. Ook zal de sector industrie een aanzienlijke ruimtevraag kennen (300 hectare).

Uit de marktverkenning blijkt dat de netto uitgegeven voorraad bedrijventerrein in Gilze en Rijen in de periode 2005-2020 met 13 hectare is toegenomen. Dat betekent een toename van 0,9 hectare per jaar. In 2021 is daar 2 hectare aan toegevoegd. In de uitgifte van de afgelopen jaren zien we een dominantie van middelgrote kavels, met name 0,5 tot 1 hectare. Het bestemmingsplan MiddenBrabant Poort is hierin bepalend, vanwege de maximale kavelomvang van 1,2 hectare. De verwachte uitbreidingsvraag, in de periode 2022 t/m 2030 voor Gilze en Rijen, bedraagt circa 9 hectare in het midden-scenario. In het hoog-scenario bedraagt dit circa 12 hectare. Dit blijkt uit een vertaling van de regionale uitbreidingsvraag in Midden-Brabant naar de gemeente Gilze en Rijen. De verwachte uitbreidingsvraag in het midden-scenario ligt in lijn met de langjarige historische ontwikkeling van de bedrijventerreinenvoorraad in de gemeente. Dat betekent een uitbreidingsvraag van 1,0 tot 1,3 hectare per jaar. In de periode 2031 t/m 2040 ligt de verwachte uitbreidingsvraag tussen de 1 en 6 hectare. In de periode 2019 tot en met 2021 is de vraag naar bouwkavels sterk toegenomen, wat in deze jaren heeft geleid tot een bovengemiddeld uitgiftetempo. In het kader van dit onderzoek is hier in de doorrekening voorzichtigheidshalve geen rekening mee gehouden.

4.4 Vraag Uit de marktverkenning komt een uitbreidingsvraag, in de periode 2022 t/m 2030, voor Gilze en Rijen naar voren van circa 9 tot 12 hectare. Hiertegenover staat een hard planaanbod, per ultimo 2021, van circa 3,9 hectare (Haansberg Oost; circa 1,1 hectare, Midden-Brabant Poort fase 1; circa 2,6 hectare en Vliegende Vennen Paarse Strook circa 0,2 hectare). Harde plancapaciteit betreft bouwcapaciteit in onherroepelijke en/of vastgestelde bestemmingsplannen of projectbesluiten. Dit houdt in dat de verwachting is dat voor de komende 9 jaar de toekomstige behoefte aan werklocaties 5,1 tot 8,1 hectare is. Op basis van de huidige eigendomssituatie is er is een zacht planaanbod van 14 hectare (MiddenBrabant Poort fase 2; circa 3 hectare, Midden-Brabant Poort fase 3; circa 3 hectare, Nerhoven; circa 4 hectare en Haansberg uitbreiding; circa 4 hectare). Zachte plancapaciteit betreft potentiële bedrijventerreinen en plannen in de voorbereidingsfase. Omdat het zachte planaanbod van 14 hectare groter is dan de toekomstige behoefte van 5 tot 8 hectare is het van belang om te bepalen welk profiel op welke toekomstige bedrijventerreinen van toepassing is. Vervolgens kunnen de bedrijventerreinen op basis hiervan worden geprioriteerd, passend binnen de regionale afspraken. Deze exercitie is momenteel in voorbereiding.

4.5 Fasering grondexploitaties Aangezien de marktverkenning en de analyse van de provincie slechts een beeld schetst van de vraag naar bedrijventerreinen in de regio en niet specifiek voor onze gemeente, wordt geanalyseerd of het gehanteerde afzettempo bij de grondexploitaties actueel is. Voor de actuele grondexploitaties wordt de prognose per jaarschijf afgezet tegen de realisatiecijfers. De uitkomsten kunnen aanleiding zijn om de fasering op (korte) termijn te actualiseren.

17

Voor de middellange termijn (tot 10 jaar) wordt de prognose enerzijds afgezet tegen de realisatiecijfers van de afgelopen jaren (backtesting) en anderzijds afgezet tegen de regionale ruimtebehoefte. Dit wordt aangevuld met een actueel overzicht met potentiële bedrijven waarmee de gemeente in onderhandeling is. Op basis van deze referenties zal een gemiddeld scenario voor het afzettempo worden bepaald, waarbij ook rekening wordt gehouden met projectspecifieke omstandigheden. Op basis van de analyses die zijn uitgevoerd is er op dit moment geen aanleiding om aan te nemen dat het gehanteerde afzettempo c.q. de gehanteerde grondprijzen in de grondexploitaties niet actueel zijn. Het afzettempo van gronden op onze werklocaties heeft in 2021 zelfs de verwachtingen overtroffen. De volgende ontwikkelen onderbouwen deze stelling:  De prognose per jaarschijf is afgezet tegen de realisatiecijfers. Op deze manier wordt getest of een bepaalde aanpak effectief zou kunnen zijn op basis van historische data. In dit geval is gekeken naar de grondverkopen in 2020 en 2021 die zich binnen de diverse grondexploitaties hebben voorgedaan, afgezet tegen de beschikbare kavels en de eerder gestelde verwachtingen. Daarnaast zijn de gerealiseerde grondprijzen geanalyseerd en is bekeken of de verkopen die zijn doorgeschoven naar de toekomst reëel zijn.

Hieruit kan worden afgeleid dat de gehanteerde grondprijzen in 2020/2021 niet te hoog waren.  De zogenaamde backtest over het jaar 2020 liet het volgende beeld zien; de gerealiseerde grondverkopen (circa €7,8 miljoen) zijn hoger dan de eerder opgemaakte prognose (circa €5,1 miljoen).  In 2021 hebben we 7 kavels verkocht met een totale waarde van €3,1 miljoen (tegen een geprognosticeerd aantal van 8 kavels).  Daarnaast is er momenteel vanuit de markt voldoende interesse op te merken. Dit blijkt onder andere uit een aantal in optie gegeven kavels en lopende gesprekken.  Uiteraard speelt ook de locatie een grote rol in de vraag of een bepaald terrein in trek is. In de nabije omgeving is er slechts een beperkt aantal vergelijkbare (als we kijken naar MiddenBrabant Poort) bedrijventerreinen. Hoofdzakelijk de zichtlocatie (aan de snelweg) en positionering (aantrekkelijk voor bedrijven uit een wijde omgeving) van dit terrein zorgt voor voldoende vraag.

4.6 Aanbod In Midden-Brabant is het aanbod aan direct beschikbare grootschalige kavels beperkt. In de afspraken op provinciaal niveau is daarom ruimte voor het ontwikkelen van extra grootschalige kavels. Ook wordt er vraaggericht ontwikkeld; pas bij een concrete marktvraag wordt het bestemmingsplan gemaakt voor een kavel en die wordt dan direct uitgegeven. Ook voor kleinschalige terreinen geldt dat er een tekort is in Midden-Brabant. Er is dus op provinciaal niveau ruimte om vraaggericht extra functionele kleinschalige terreinen te ontwikkelen. Voor onze gemeente geldt voor drie van de vier bedrijventerreinen, waarvoor een grondexploitatie is geopend, dat een groot deel van de kavels reeds verkocht is. Het totale planaanbod (in de periode tot en met 2030) behelst momenteel circa 6,6 hectare. De nog te verkopen kavels binnen Haansberg Oost beslaan een oppervlak van circa 1,1 hectare, binnen Vliegende Vennen Paarse Strook circa 0,2 hectare, binnen Midden-Brabant Poort (fase 1) circa 2,6 hectare en binnen Midden-Brabant Poort (fase 2) circa 2,8 hectare. Momenteel wordt onderzocht hoe we verder vorm (zoals o.a. verkaveling) willen gaan geven aan de tweede fase en derde fase van Midden-Brabant Poort.

In de onderstaande tabellen wordt per grondexploitatie weergegeven wat er is gerealiseerd in 2021 en wordt een doorkijk gegeven in de fasering zoals deze is opgenomen in de diverse grondexploitaties.

18

Grondexploitatie Haansberg Oost VV Paarse Strook MBP (fase 1) MBP (fase 2) Totaal

prognose prognose 2021 (€) 2021 (kavels) 656.636 1 186.944 1 2.230.245 6 3.073.825 8

verkocht verkocht 2021 (€) 2021 (kavels) 411.247 1 2.684.068 6 3.095.315 7

Tabel 4; aanbod kavels bedrijventerreinen jaarschijf 2021 Totaal nog te prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose prognose verkopen > 2021 2022 (€) 2022 (kavels) 2023 (€) 2023 (kavels) 2024 (€) 2024 (kavels) 2025 (€) 2025 (kavels) 2026 (€) 2026 (kavels) Haansberg Oost 1.630.710 1.200.975 1 429.735 1 VV Paarse Strook 395.180 395.180 1 MBP (fase 1) 4.020.317 4.020.317 5 MBP (fase 2) 4.434.789 443.479 1 886.958 2 886.958 2 Totaal 10.480.996 5.221.292 6 824.915 2 443.479 1 886.958 2 886.958 2 Grondexploitatie