Bijlage 2 - Ontwerp BP Ruimte voor Ruimte Bolberg

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|36

In de periode tot 2030 neemt de bevolking en het aantal huishoudens in de gemeente Gilze en Rijen toe. Eenzelfde trend geldt voor het secundaire verzorgingsgebied. Deze stijging vraagt om een groei van de woningvoorraad. Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling kan een raming worden gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Gilze en Rijen van circa 1.190 woningen tot 2030. In het secundaire verzorgingsgebied ligt de woningbehoefte tot 2030 op 26.695 woningen. Op dit moment is er volgens de provinciale cijfers én de eigen cijfers van de gemeente Gilze en Rijen onvoldoende harde plancapaciteit om in de lokale woningbehoefte tot 2030 te voorzien. Hierbij moet worden opgemerkt dat het wenselijk is om enige mate van overcapaciteit te hanteren als buffer om eventuele planuitval of planvertraging op te vangen. Rekening houdend met een (wenselijk) overcapaciteit van ongeveer 130% is er daarmee ruimte voor maximaal 1.550 woningen aan plancapaciteit in de gemeente Gilze en Rijen. De totale plancapaciteit betreft op dit moment 984 woningen (gegevens gemeente) en daarmee is er nog ruimte voor de ontwikkeling van extra woningen. Het initiatief aan de Bolberg kan hierin voorzien. De locatie Bolberg is ook al opgenomen in de meest actuele woningbouwplanning (januari 2022).

Daarnaast blijkt dat ook in het secundaire verzorgingsgebied een harde plancapaciteit (10.705 woningen) onvoldoende is om in de woningbehoefte te voorzien. De beoogde ontwikkeling om 18 woningen te realiseren aan rondom de Bolberg voorziet daarmee ook in een kwantitatieve behoefte binnen de regio. Conclusie Het planvoornemen past binnen het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt. In december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De Omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijn doelen te halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort uit de basisopgave.

Het gaat om de volgende hoofdopgaven: • Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie • Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant • Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad • Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. Conclusie De beleidsmatige uitganspunten van de visie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|37

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De meest recente geconsolideerde versie dateert van 1 oktober 2022. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve Omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Toetsing Het planvoornemen voorziet in de sanering van vier varkenshouderijen in het buitengebied van Gilze. Hiervoor in de plaats komen 17 Ruimte voor Ruimte-woningen die ontwikkeld worden door Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. De zes bestaande bedrijfswoningen worden omgezet naar reguliere woningen. Daarnaast worden één schuur, aan de Versterstraat 26, behouden ten behoeve van de cultuurhistorische waarde van het gebied.

Deze Vlaamse schuur wordt omgezet naar een woning. Het voornemen wordt mogelijk gemaakt op de volgende manier: • Bedrijfswoningen omzetten naar burgerwoningen op basis van artikel 3.69 lid d • Ontwikkelen Ruimte voor Ruimte-woningen op basis van artikel 3.77 en 3.79 • Realiseren wooneenheid in Vlaamse schuur op basis van artikel 3.69 lid c Bedrijfswoningen omzetten naar burgerwoningen op basis van artikel 3.69 lid d Op basis van artikel 3.69 lid d kan een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning worden gebruikt als er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Met het planvoornemen worden in totaal zes bedrijfswoningen omgezet naar een reguliere woning. Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap voor omzetten bedrijfswoningen Voor het omzetten van de zes bedrijfswoningen naar een reguliere woning is de regeling voor de kwaliteitsverbetering van het landschap op basis van artikel 3.9 van toepassing. Volgens de regionale “werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant” valt het omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar de bestemming Wonen in categorie 1 (bij maximaal 200 m2 resterende voormalige agrarische bebouwing) of categorie 2 (bij maximaal 500 m2 resterende voormalige agrarische bebouwing).

Bij categorie 2 gaat het om ontwikkelingen met een beperkte invloed op het landschap en is alleen een landschappelijke inpassing vereist. In de planontwikkeling voor de Bolberg is per locatie een integraal landschappelijk inpassingsplan gemaakt voor zowel het omzetten van de bedrijfswoningen als het ontwikkelen van de nieuwe Ruimte voor Ruimte woningen. De landschappelijke inpassingsplannen maken onderdeel uit van de “Ontwikkelingsrichting Bolberg”, die als bijlage aan de regels gekoppeld. Via een voorwaardelijke verplichting in de planregels is de landschappelijke inpassing juridisch geborgd. Ruimte voor Ruimte-woningen op basis van artikel 3.77 en 3.79 Op basis van artikel 3.77 en 3.79 kan binnen het werkingsgebied ‘Landelijk gebied’ worden voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels. Om dit mogelijk te maken dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. De ruimte voor ruimte woningen moeten conform artikel 3.77 passen binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Voor deze ontwikkeling is in samenwerking Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|38

tussen de agrariërs, de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte II CV, de gemeente Gilze en Rijen en de provincie Noord-Brabant de “Ontwikkelingsrichting Bolberg” opgesteld, waarin de ontwikkeling is onderbouwd. De “Ontwikkelingsrichting Bolberg” is opgenomen in de bijlagen. Het gebied is in het bestemmingsplan Buitengebied aangewezen als een ‘kernrandzone’ in Er is derhalve woningbouw mogelijk met behulp van de RvR-regeling.

In dit plan worden de 17 ruimte-voor-ruimte kavels ontwikkeld door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte II CV. De Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte II CV heeft 17 bouwtitels verleend voor dit project aan de Bolberg. Het certificaat met de bouwtitels voor dit project is opgenomen in de bijlagen. Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap niet van toepassing op RvR kavels. In de IOV is aangegeven dat bij de toepassing van het artikel 3.79 het artikel 3.9 ‘Kwaliteitsverbetering landschap’ niet van toepassing is. Voor de realisatie van de 17 Ruimte voor Ruimte woningen is geen kwaliteitsverbetering van het landschap op basis van artikel 3.9 noodzakelijk. Wel worden de Ruimte voor Ruimte woningen landschappelijk ingepast op basis van de “Ontwikkelingsrichting Bolberg”, opgenomen in de bijlage, die op basis van artikel 3.77 de onderbouwing voor de ontwikkeling aan geeft. De landschappelijke inpassingsplannen maken onderdeel uit van de “Ontwikkelingsrichting Bolberg”, die als bijlage aan de regels gekoppeld. Via een voorwaardelijke verplichting in de planregels is de landschappelijke inpassing juridisch geborgd.

Realiseren wooneenheid in Vlaamse schuur op basis van artikel 3.69 lid c Op basis van artikel 3.69 lid c kan in een cultuurhistorisch waardevol gebouw de vestiging of splitsing van woonfuncties plaatsvinden als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. In de bestaande Vlaamse schuur aan de Versterstraat 26 zal een woning worden gerealiseerd ten behoeve van het behoud van de cultuurhistorische waarde, zoals beschreven in paragraaf 4.1.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|39

Uitwerking per locatie Hieronder is per locatie aangegeven op welke wijze de ontwikkelingen passen binnen de provinciale regelgeving: Alphensebaan 54-56 (in combinatie met Alphensebaan 70B) • Bedrijfswoning omzetten naar burgerwoningen op basis van artikel 3.69 lid d De bestaande bedrijfswoning Alphensebaan 54 wordt op basis van artikel 3.69 lid d omgezet naar een reguliere bestemming Wonen. •

Ontwikkelen Ruimte voor Ruimte-woningen op basis van artikel 3.79 Op deze locatie worden vier woningen met een ruimte-voor-ruimte titel op basis van artikel 3.79 gerealiseerd.

Alphensebaan 67 (in combinatie met Langenbergseweg 8) • Bedrijfswoningen omzetten naar burgerwoningen op basis van artikel 3.69 lid d De twee bestaande bedrijfswoningen Alphensebaan 67 worden op basis van artikel 3.69 lid d omgezet naar een reguliere bestemming Wonen. •

Ontwikkelen Ruimte voor Ruimte-woningen op basis van artikel 3.79 Op deze locatie worden vijf woningen met een ruimte-voor-ruimte titel op basis van artikel 3.79 gerealiseerd.

Alphensebaan 72-74 • Bedrijfswoningen omzetten naar burgerwoningen op basis van artikel 3.69 lid d De bestaande bedrijfswoningen Alphensebaan 72 en 72A worden op basis van artikel 3.69 lid d omgezet naar een reguliere bestemming Wonen. •

Ontwikkelen Ruimte voor Ruimte-woningen op basis van artikel 3.79 Op deze locatie worden vier woningen met een ruimte-voor-ruimte titel op basis van artikel 3.79 gerealiseerd.

Versterstraat 26 • Bedrijfswoningen omzetten naar burgerwoningen op basis van artikel 3.69 lid d De bestaande bedrijfswoning Versterstraat 26 wordt op basis van artikel 3.69 lid d omgezet naar een reguliere bestemming Wonen. •

Ontwikkelen Ruimte voor Ruimte-woningen op basis van artikel 3.79 Op deze locatie worden vier woningen met een ruimte-voor-ruimte titel op basis van artikel 3.79 gerealiseerd.

•

Realiseren wooneenheid in Vlaamse schuur op basis van artikel 3.69 lid c Op basis van artikel 3.69 lid c kan in een cultuurhistorisch waardevol gebouw de vestiging of splitsing van woonfuncties plaatsvinden als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing. In de artikelsgewijze toelichting IOV is het volgende opgenomen over het toevoegen van woningen in Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing: “De mogelijkheid voor het toevoegen van een woning in cultuurhistorisch waardevolle gebouwen is ingegeven vanuit het belang van het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Het gaat hierbij om cultuurhistorisch waardevolle bebouwing die door Rijk, provincie of gemeenten is aangewezen en die als zodanig is beschermd. In een voorkomend geval kan de cultuurhistorische waarde ook worden aangetoond met een deskundigenrapport, te beoordelen door een provinciale deskundige. Het gebouw wordt gelet op de in zo'n rapport aangetoonde cultuurhistorische waarden vervolgens ook door de gemeente als zodanig aangewezen en beschermd. Deze regeling is niet bedoeld voor het toevoegen van woningen (of splitsing) in gebouwen (niet zijnde woonboerderijen) die de Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|40

gemeente vanwege andere redenen, zoals het beeldbepalende karakter of anderszins vanuit omgevingskwaliteit graag wil behouden. In zo'n geval kan gebruik worden gemaakt van de regeling Maatwerk voor omgevingskwaliteit, die in artikel 3.78 van deze verordening is opgenomen. Vanuit de provincie zijn de cultuurhistorisch waardevolle gebouwen beschreven op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie (informatielaag: overige cultuurhistorische informatie). Het plan verschaft inzicht in de cultuurhistorische waarde van de bebouwing en beschrijft hoe de splitsing bijdraagt aan het behoud van de aanwezige waarden. De provincie werkt aan een handleiding waarin aandachtspunten zijn benoemd voor de splitsing of verbouw van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.” De boerderij Versterstraat 26 is opgenomen en beschreven op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie. Op de beschrijving is een (oude) foto van de Vlaamse schuur opgenomen. Voor de vlaamse schuur is een redengevende omschrijving met waardestelling (bijlage, Monumentenhuis Brabant, 17 december 2021) opgesteld, die de cultuurhistorische waarden beschrijft.

Inmiddels is de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte in overleg met een architect, die gespecialiseerd is in de restauratie en transformatie van historisch agrarisch erfgoed, om een plan op maat te maken, waarbij de karakteristieke elementen behouden en versterkt worden. Overige gebieden De overige gebieden waar het plangebied onder valt, zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen en vormen daarmee geen beperking op het planvoornemen. Conclusie Het planvoornemen past binnen het provinciaal beleid.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|41

4.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De gemeente Gilze en Rijen heeft de Structuurvisie Stedelijk Gebied vastgesteld op 21 december 2015. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen – Nieuwe kansen!’. De hoofdambities zijn bepaald en hierin vastgelegd. Met het opstellen van de structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijke ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en bestemmingsplan. De rol van de structuurvisie is veelzijdig: • De structuurvisie concretiseert de toekomstvisie en het ambitiedocument, voor het ruimtelijke domein. De structuurvisie draagt daardoor bij aan het vormgeven van de lokale en regionale ambities; • Met de structuurvisie laat de gemeente zien hoe zij aansluiten bij de lokale en regionale kracht en hoe de gemeente zich onderscheidt. Zo kan de gemeente de structuurvisie strategisch inzetten tijdens overleg met bovengemeentelijke partners; • De structuurvisie zorgt vanuit de integraliteit ook voor overzicht.

Het is het instrument bij uitstek om dwarsverbanden te leggen tussen de verschillende lokale en regionale beleidsvelden; • Ook geeft de structuurvisie de mogelijkheid om projecten voor de komende jaren te prioriteren. In samenspraak met burgers en belanghebbenden heeft de gemeente Gilze en Rijen vier ruimtelijke hoofdkeuzes geformuleerd: 1. Nieuwe Noodzakelijkheid “Een nieuwe manier van denken over wonen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Het verbinden van architectuur, duurzaamheid en landschap o Het verbinden van duurzame woonkwaliteit en sociale betrokkenheid 2. Sterke Schakels “Bereikbaar voor iedereen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Goede bereikbaarheid voor alle doelgroepen (snel- en langzaamverkeer) van de kernen en hun specifieke functies o Onderdeel zijn van een stedelijk netwerk 3. Levendige Centra “Sterke en vitale dorpsharten” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Herkenbare en levendige dorpsharten o Goed functionerende winkelconcentratiegebieden 4. Karakteristieke Bedrijvigheid “Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Een meer herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid o Duurzame investeringen voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid Gilze Zuid In de Structuurvisie stedelijk gebied van de gemeente Gilze en Rijen maakt het gebied rondom de Bolberg deel uit van Gilze-Zuid.

In de structuurvisie heeft de gemeente specifiek beleid voor dit gebied aan de zuidzijde van de kern Gilze opgenomen. Behoud karakteristiek van het landschap Op het landschap ten zuiden en westen van Gilze zijn we zuinig. We willen de karakteristiek van het landschap overeind houden. Daarnaast vormt de zachte, geleidelijke overgang tussen bebouwde kom en buitengebied een belangrijke kwaliteit. Vanaf het centrum is het buitengebied hemelsbreed slechts 200 meter verwijderd. Deze twee kernwaarden staan bij de ontwikkeling van Gilze-Zuid voorop. Om te kunnen voorzien in de toekomstige woonbehoefte wijzen we twee uitbreidingslocaties voor woningbouw aan. Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|42

Daarnaast zetten we in op kleinschalige, organische ontwikkelingen die aansluiten op de landschappelijke karakteristiek.

Locaties Bolberg geprojecteerd op Visiekaart Structuurvisie Stedelijk gebied

Het is belangrijk om flexibel te kunnen zijn en in te kunnen spelen op nieuwe (markt)ontwikkelingen. Daarom wijzen we geen locaties aan voor de kleinschalige ontwikkelingen, maar wijzen we juist aan welke bestaande kwaliteiten we belangrijk vinden en willen behouden. Om de karakteristiek van het landschap te behouden is het belangrijk dat: • Het reliëf in het landschap zoals de bolle weide- en akkercomplexen wordt behouden. • De bestaande structuur in het landschap gevormd door de wegen- water- en groenstructuur wordt behouden en/of hersteld. Het fijnmazige padennetwerk behouden blijft en waar mogelijk uitgebreid of hersteld. • De radiale wegenstructuur vanuit de kern niet volgroeit met bebouwing. Zo voorkomen we dat het buitengebied dichtslibt met bebouwing. • Het kleinschalige karakter van het landschap behouden blijft. De vele bomenrijen en andere landschapselementen zoals de Wouwerbeek maken Gilze-Zuid tot een kleinschalig landschap met zijn eigen landschappelijke kwaliteiten. • Het snoer van buurtschappen, dat als het ware in een kring rondom Gilze ligt, intact blijft en de kenmerkende ruimtelijke structuur van buurtschappen erven behouden blijft. Belangrijk hierbij is dat we het kleinschalige karakter van de buurtschappen, erven en landschap behouden. De Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|43

buurtschappen en erven moeten ruimtelijk zelfstandig blijven liggen en dus niet vastgroeien aan andere buurtschappen, erven, bebouwingslinten, bebouwingsclusters of de bebouwde kom. In de Structuurvisie Stedelijke gebied zijn voor Gilze Zuid bouwstenen opgenomen voor de herontwikkeling van erven en voor het verdichten van de buurtschappen, zoals de Bolberg. Bouwstenen herontwikkeling van de erven

Bouwstenen verdichten buurtschappen

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|44

Toetsing Het plangebied valt binnen de Structuurvisie Stedelijk in de beleidsbeschrijving voor Gilze Zuid. Hier wordt ingezet op kleinschalige, organische ontwikkelingen die aansluiten op de landschappelijke karakteristiek. Om deze ontwikkelingen vorm te geven zijn bouwstenen voor het verdichten van de buurtschappen en het herontwikkelen van de erven opgenomen. Het saneren van de intensieve varkenshouderijen op de vier locaties en de herontwikkeling naar woningbouw rondom de Bolberg past in het beleid van de Structuurvisie Stedelijk gebied. Bij de uitwerking van de locaties zijn de bouwstenen voor herontwikkelen van de erven en het verdichten van de buurtschappen toegepast. Dit is nader uitgewerkt in de Ontwikkelingsrichting Bolberg. Geconcludeerd kan worden dat het planvoornemen passend is binnen de Structuurvisie Stedelijk Gebied. Welstandsnota Gilze Rijen Het welstandsbeleid voor de gemeente Gilze en Rijen is opgesteld vanuit de overtuiging dat de gemeente, ondernemers en inwoners het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van het bouwwerk alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet.

Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Het welstandstoezicht is bedoel om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen. Het gemeentelijk welstandsbeleid bevat de welstandsaspecten en de criteria waaraan bouwplannen in de gemeente worden getoetst. Het gaat daarbij om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte welstandscriteria, welstandscriteria voor specifieke objecten en welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken. De algemene welstandscriteria richten zich op: • De relatie tussen vorm, gebruik en constructie; • De relatie tussen bouwwerk en omgeving; • De betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context; • Het evenwicht tussen helderheid en complexiteit; • Schaal en maatverhoudingen; • Materiaal, textuur, kleur en licht. Op 20 december 2010 heeft de gemeenteraad ingestemd met het vernieuwen van het welstandsbeleid. Uit dit besluit blijkt dat de Welstandsnota Gilze en Rijen alleen nog geldt voor de rode gebieden op de bij het besluit behorende kaart. Voor de gele gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen niet meer, maar in plaats daarvan zal de beoordeling aan redelijk eisen van welstand plaatsvinden door middel van de ‘algemene voorschriften gele gebieden’.

Voor de groene gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen ook niet meer, met uitzondering van de excessenregeling. Het plangebied valt zowel in het rode gebied als het gele gebied. Voor de rode gebieden beoordeelt de Welstandscommissie de bouwplannen op basis van de Welstandsnota. Voor de gele gebieden beoordeelt de Welstandscommissie de bouwplannen aan redelijke eisen van welstand op basis van ‘algemene voorschriften voor gele gebieden’. Het plangebied valt binnen de gebiedscategorie ‘buurtschappen’. Toetsing In de Ontwikkelingsrichting Bolberg zijn beeldkwaliteitseisen opgenomen als toetsingskader voor de ontwikkeling van de nieuwe woningen. De ontwikkelingsrichting Bolberg wordt voorgelegd aan de welstandscommissie.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|45

Klimaatkaart Gilze Rijen Het klimaat verandert: de gemiddelde wereldtemperatuur stijgt en daarmee worden de gevolgen merkbaar. Het regent meer en harder, er komen meer dagen waarop het warmer is dan 30 graden. De bodem wordt op de ene plaats natter en op een andere plaats droogt deze uit. Vanuit het Deltaplan zijn gemeenten verplicht om een stresstest light te maken. Dat is voor Gilze en Rijen de klimaatonderlegger in de vorm van een kaart. Een kaart is een middel om de effecten die we kunnen verwachten inzichtelijk te maken. Voor de Klimaatkaart Gilze en Rijen is een aantal gegevens uit bronnen zoals de bodemkaart, hoogte, zonneatlas en de Klimaateffectatlas gecombineerd en grafisch weergegeven. Op deze kaart staan de gevolgen die we kunnen verwachten en de kansen om hiermee om te gaan. Het zijn globale gegevens dus we kunnen niet op perceel niveau bepalen welke effecten daar optreden. Aan de hand van de Klimaatkaart heeft de gemeente Gilze en Rijen de Klimaatgids opgesteld. In deze gids wordt informatie gegeven over de klimaatgevolgen, wordt de klimaatkaart toegelicht en worden tips gegeven aan wat inwoners en planmakers kunnen doen. Een nieuwe ontwikkeling biedt kansen om aandachtspunten aan te pakken. Bij dit project is de voornaamste kans het voorkomen van problemen op het gebied van wateroverlast en hittestress.

Klimaatgids In de Klimaatgids zijn verschillende maatregelen voor het tegengaan van hittestress opgenomen. Ook geeft de gemeente in de Klimaatgids adviezen aan haar inwoners over hoe zij zelf een bijdrage kunnen leveren. Welke adviezen geeft de gemeente aan haar inwoners? • Het vervangen van de verharding in de tuin door planten of gras. • De gevels van de woning of schuur vergroenen door het planten van een geveltuin. • Het aanbrengen van groen op de daken van schuren en woningen. • Bedrijven kunnen ook bijdragen door parkeerplaatsen, erfafscheiding en het dak te vergoenen. Dit kan gecombineerd worden met zonnepanelen waarmee bijdragen wordt geleverd voor het opwekken van duurzame energie. Toetsing Het plangebied valt buiten de begrenzing van de klimaatkaart. Het plan biedt echter juist de kans om een duurzame en klimaatadaptieve ontwikkeling mogelijk te maken. In de eerste plaats zorgt de planontwikkeling voor de sanering van vier intensieve varkenshouderijen. Hierdoor vermindert de milieu impact op de omgeving en de kern Gilze door het wegvallen van de geurhinder en de uitstoot van ammoniak en fosfaat. Daarnaast wordt door de sloop van de stallen en het verwijderen van de erfverharding het verhard oppervlakte aanzienlijk verkleind. De woningen zullen op een duurzame manier worden gebouwd.

Denk aan energieopwekking door middel van zonnepanelen, aan energiebesparing door de bebouwing volledig te isoleren door middel van extra duurzame technieken en materialen. In en rond de woningen zullen maatregelen voor natuurinclusief bouwen worden getroffen, in de vorm van bijvoorbeeld nestkasten. Door de robuuste landschappelijke inpassing wordt extra inheemse beplanting toegevoegd wat bijdraagt aan een versterking van de biodiversiteit en het voorkomen van hittestress. Er wordt een robuust en klimaatadaptief watersysteem aangelegd. In de tuinen is zo min mogelijk verharding aanwezig. In dit bestemmingsplan is daarom een regeling opgenomen dat voor het verharden van de tuinen een omgevingsvergunning noodzakelijk is. De omgevingsvergunning wordt verleend indien: a. aangetoond wordt dat het waterbergend vermogen van de tuin minstens 60 millimeter per uur bedraagt; én b. de gronden binnen deze bestemming niet voor meer dan 60% worden verhard, waarbij de oppervlakte van bebouwde gronden als verharding wordt meeberekend.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|46

5.

RANDVOORWAARDEN

5.1

Archeologie

Voor archeologie geldt de nationale wetgeving die afkomstig is uit Europees beleid. Het Verdrag van Valletta (of wel: ‘Verdrag van Malta’) regelt hoe er omgegaan moet worden met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft het verdrag in 1992 mede ondertekend. De uitgangspunten van dit Europese verdrag zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving verankerd door middel van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). De Wamz is in werking getreden op 1 september 2007 en wijzigt hiermee de Monumentenwet uit 1988, de Ontgrondingenwet (Ow), de Wet milieubeheer (Wm), de Woningwet (Ww) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Sinds de invoering van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Vanaf 1 juli 2016 is dit op dezelfde wijze als via de Wamz verwerkt in de Erfgoedwet en in de toekomst zal dit verwerkt worden in de Omgevingswet. Tot de Omgevingswet ingaat gelden voor onderdelen, die gaan over de fysieke leefomgeving, de bepalingen uit de Monumentenwet. Dit is opgenomen in de overgangsregeling van de Erfgoedwet. Het uitgangspunt is dat er verplicht rekening gehouden moet worden met het behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden door middel van archeologisch onderzoek.

Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Gemeentelijk archeologiebeleid Op 19 december 2022 heeft de gemeenteraad de Archeologische verwachtings- en beleidskaart vastgesteld. Beleidskaart De archeologische beleidskaart is in een aantal fases tot stand gekomen. Allereerst is gestart met een inventarisatie van de reeds bekende archeologische waarden, historische relicten, landschappelijke en geomorfologische opbouw, alsook bodem. Dit heeft geresulteerd in een archeologische informatiekaart, historische relictenkaart, archeolandschappelijke eenhedenkaart en een bodemkaart. Op basis van de inventarisatiekaarten zijn twee verwachtingskaarten vervaardigd: ‘Jagers en Verzamelaars’ en ‘Boeren- en Staatse samenlevingen’. Ten slotte is aan de verschillende verwachtingseenheden beleid gekoppeld, waarmee de archeologische beleidskaart is ontstaan. De kaart houdt rekening met de specifieke context van de gemeente Gilze en Rijen. De bepaling van verwachtingen is zowel gebaseerd op actuele wetenschappelijke inzichten, als op een studie van technische gegevens. De beleidskaart wordt vertaald in de bestemmingsplannen. In paragraaf 5.10 ‘Archeologie’ wordt getoetst aan de relevante archeologische beleidsstukken.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|47

Uitsnede archeologische beleidskaart (2022) gemeente Gilze en Rijen

Alphensebaan 54-56 en Alphensebaan ong. Aan de Alphensebaan 54-56 en Alphensebaan ong. te Gilze is door Aeres Milieu in juni 2022 een archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek door middel van boringen uitgevoerd. Het volledige rapport is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. De aanleiding voor het laten uitvoeren van dit bodemonderzoek betreft een bestemmingsplanwijziging ten behoeve van de sloop van de bestaande veestallen en de realisatie van ruimte-voor-ruimte kavels. De diepte van de toekomstige bodemverstoring is op dit moment onbekend, maar uitgaande van de aanleg van bouwputten voor de voorgenomen nieuwbouw zal de bodem waarschijnlijk tot in het archeologisch niveau worden verstoord. Er wordt vooralsnog uitgegaan van een standaard funderingsdiepte zonder onderkeldering en met een bodemverstoring van ten minste 0,8 – 1,0 meter beneden maaiveld. De deellocatie ligt volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Gilze en Rijen in de zone categorie 4 (hoge archeologische verwachting). Voor deze verwachtingszone geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 500 m² en dieper dan 40 cm beneden maaiveld. Middels deze kaart heeft de gemeente aangegeven dat de locatie onderzoeksplichtig is. Gezien deze deellocatie uit twee locaties bestaat, zijn de locaties onderverdeeld in locatie 1 en 1a (zie onderstaande figuur).

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|48

Onderverdeling locaties

Aanbevelingen Op basis van het uitgevoerd verkennend veldonderzoek middels boringen kan worden gesteld dat binnen het plangebied drie archeologische niveaus kunnen worden aangetroffen. Niveau 1 kan vanaf het maaiveld worden verwacht en bevat resten uit de late middeleeuwen tot de nieuwe tijd. Het tweede archeologisch niveau ligt onder de eerdlaag en bevat resten vanaf het neolithicum tot de vroege middeleeuwen. Op locatie 1 ligt deze op een sterk variërende diepte van 30 – 120 centimeter beneden maaiveld. In locatie 1a ligt deze op een diepte van 60 – 75 centimeter beneden maaiveld. Niveau 3 wordt verwacht in de top van de fluvioperiglaciale afzettingen en bevat mogelijke resten uit het laat-paleolithicum tot het mesolithicum. De diepteligging van niveau 3 is alleen voor locatie 1 duidelijk aan te wijzen. Het niveau wordt verwacht vanaf 80 – 1715 centimeter beneden maaiveld. De sterke variatie in diepteligging wordt veroorzaakt door het welvende karakter van de natuurlijke ondergrond. De aanleiding voor onderhavig onderzoek bevat een bestemmingsplanwijziging ten behoeve van de sloop van de bestaande veestallen en de realisatie van ruimte-voor-ruimte kavels. Binnen beide onderzoekslocaties kunnen direct onder de bouw vooral archeologische resten worden aangetroffen.

De diepteligging van de toekomstige bodemverstorende werkzaamheden omtrent de realisatie van nieuwe woningen is ten tijde van onderhavig onderzoek onbekend. Er wordt vooralsnog uitgegaan van een funderingsdiepte zonder onderkeldering van 80 tot 100 centimeter beneden maaiveld. Bij dergelijke werkzaamheden zullen potentiële archeologische resten worden aangetast. De stallen in locatie 1 zijn gefundeerd tussen de 80 en 200 centimeter beneden maaiveld. Op basis van de omliggende boringen is bepaald dat bij de bouw van deze bebouwing het archeologisch niveau verstoord is geraakt. Daarom wordt geadviseerd om de sloopwerkzaamheden van de veestallen en schuur archeologisch vrij te geven. Selectiebesluit gemeente Op 16 november 2022 heeft de gemeente een selectiebesluit genomen voor deze locatie. Het advies betreffende het selectiebesluit is om in te stemmen met het advies van Aeres Milieu om een vervolgonderzoek te laten uitvoeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek en de volgende stap te nemen in de Archeologische Monumentenzorg. Dit is niet nodig ter plaatse van de stallen en de schuur. Voor de stallen en de schuur: als men tijdens bouw- of andere werkzaamheden ondanks vooronderzoek toch op archeologische resten stuit, dan moet dit volgens artikel 5.10 van de Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|49

Erfgoedwet uit juli 2016 zo spoedig mogelijk gemeld worden bij de Minister van OC&W (de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. In dit geval kan het ook bij de gemeente. Programma van Eisen Voor beide onderzoekslocaties wordt een archeologisch vervolgonderzoek voor aanvang van de bouwwerkzaamheden noodzakelijk geacht. Als vervolgonderzoek zal een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd worden. Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek is een Progamma van Eisen opgesteld. Het volledige Programma van Eisen Alphensebaan 54-56 en Alphensebaan ong. is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Alphensebaan 67 en Langenbergseweg 8 Programma van Eisen Voor deelgebied Alphensebaan 67 is reeds onderzoek uitgevoerd in 2017, waarbij door Econsultancy een bureau- en verkennend veldonderzoek door middel van boringen is uitgevoerd. Hieruit bleek dat de oorspronkelijke podzolbodem binnen het grootste deel van het plangebied is afgetopt, maar dat het onduidelijk is of dit bij de aanleg van het eerddek is gebeurd of bij de bouw van de boerderij. De varkensschuren zelf zijn onderkelderd. Hier is de bodem waarschijnlijk diep verstoord. Het zuidelijke deel van het plangebied, waar de eerdlaag min-of meer direct op de afzettingen van de Formatie van Waalre ligt, is in het verleden waarschijnlijk vrij nat geweest en hierdoor minder aantrekkelijk voor bewoning.

Aan dit deel kan een lage archeologische verwachting worden toegekend. Het noordelijke deel ligt hoger en is wel geschikt geweest voor bewoning. In dit deel van het plangebied kunnen dan nog archeologische resten, in de vorm van grondsporen, uit de periode neolithicum tot late middeleeuwen kunnen worden verwacht. Deze grondsporen worden direct onder de eerdlaag verwacht, op een diepte van 40 tot 100 cm –mv. Het advies was dan ook om de archeologische dubbelbestemming van het zuidelijke deel van het plangebied en de locatie van de varkensstallen op te heffen en voor het noordelijke deel van het plangebied te behouden. Concreet betekent dit, dat in het geval van toekomstige bodem verstorende werkzaamheden, binnen het noordelijke deel van het plangebied, voorafgaand een inventariserend veldonderzoek in de vorm van proefsleuven (IVO-p) zal moeten worden uitgevoerd. De gemeente heeft dit advies overgenomen. Conclusie Naar aanleiding van het eerder uitgevoerd het archeologisch onderzoek is geadviseerd om een vervolgonderzoek uit te voeren. Bij voorkeur een proefsleuvenonderzoek. Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen opgesteld. Het volledige Programma van Eisen Alphensebaan 67 is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Voor het deelgebied Langenbergseweg 8 is geen vervolgonderzoek geadviseerd.

Alphensebaan 72-74 Programma van Eisen Voor deelgebied Alphensebaan 72-74 is een eerder archeologisch onderzoek uitgevoerd in 2010, waarbij door Becker en van de Graaf een bureau- en verkennend veldonderzoek door middel van boringen is uitgevoerd. Hieruit bleek dat de ondergrond van het plangebied bestaat uit laatpleistoceen dekzand waarop door bemesting een plaggendek is gevormd. Het verkennend booronderzoek heeft uitgewezen dat de oorspronkelijke bodemopbouw vrijwel overal intact is. Door de intacte top van de dekzandafzettingen is de verwachting middelhoog of hoog voor archeologische resten uit de periode vanaf het laat paleolithicum tot en met de nieuwe tijd. Eventuele archeologische resten vóór de late middeleeuwen zijn aanwezig onder het plaggendek, vanaf een diepte van circa 0,4 à 1,0 m -mv. Jongere resten kunnen ondieper aanwezig zijn in het plaggendek. Bij historische bebouwing langs de wegen is de natuurlijke bodem deels verstoord, maar hier is de verwachting voor archeologische bewoningsresten uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd hoog. Dergelijke resten komen voor vanaf het maaiveld. De archeologische verwachting is laag op plaatsen op plaatsen waar de bodem is afgetopt en op plaatsen met geroerde grond nabij Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|50

20e-eeuwse bebouwing buiten de zone met historische bebouwing langs de wegen. De archeologische verwachting is ook laag voor archeologische resten uit het midden en laat paleolithicum op de terrasafzettingen onder het pakket laatpleistoceen dekzand. Dergelijke resten zijn namelijk zeldzaam. Eventuele archeologische waarden worden in de zone langs de wegen waar historische bebouwing voorkomt bedreigd bij alle graafwerkzaamheden. Buiten de zone met historische bebouwing worden eventuele resten bedreigd bij graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 0,4 m - mv. Omdat er een middelhoge tot hoge verwachting is voor archeologische waarden in het plangebied werd door de gemeente vervolgonderzoek noodzakelijk geacht. Conclusie Naar aanleiding van het archeologisch onderzoek is geadviseerd om een vervolgonderzoek uit te voeren. Bij voorkeur een proefsleuvenonderzoek. Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen opgesteld. Het volledige Programma van Eisen voor Alphensebaan 72-74 is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Versterstraat 26 Programma van Eisen Voor deelgebied Versterstraat 26 is een eerder archeologisch onderzoek uitgevoerd in 2010, waarbij door Becker en van de Graaf een bureau- en verkennend veldonderzoek door middel van boringen is uitgevoerd.

Hieruit bleek dat de ondergrond van het plangebied bestaat uit laatpleistoceen dekzand waarop door bemesting een plaggendek is gevormd. Het verkennend booronderzoek heeft uitgewezen dat de oorspronkelijke bodemopbouw vrijwel overal intact is. Door de intacte top van de dekzandafzettingen is de verwachting middelhoog of hoog voor archeologische resten uit de periode vanaf het laat paleolithicum tot en met de nieuwe tijd. Eventuele archeologische resten vóór de late middeleeuwen zijn aanwezig onder het plaggendek, vanaf een diepte van circa 0,4 à 1,0 m -mv. Jongere resten kunnen ondieper aanwezig zijn in het plaggendek. Bij historische bebouwing langs de wegen is de natuurlijke bodem deels verstoord, maar hier is de verwachting voor archeologische bewoningsresten uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd hoog. Dergelijke resten komen voor vanaf het maaiveld. De archeologische verwachting is laag op plaatsen op plaatsen waar de bodem is afgetopt en op plaatsen met geroerde grond nabij 20e-eeuwse bebouwing buiten de zone met historische bebouwing langs de wegen. De archeologische verwachting is ook laag voor archeologische resten uit het midden en laat paleolithicum op de terrasafzettingen onder het pakket laatpleistoceen dekzand. Dergelijke resten zijn namelijk zeldzaam.

Eventuele archeologische waarden worden in de zone langs de wegen waar historische bebouwing voorkomt bedreigd bij alle graafwerkzaamheden. Buiten de zone met historische bebouwing worden eventuele resten bedreigd bij graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 0,4 m - mv. Omdat er een middelhoge tot hoge verwachting is voor archeologische waarden in het plangebied werd door de gemeente vervolgonderzoek noodzakelijk geacht. Conclusie Naar aanleiding van het archeologisch onderzoek is geadviseerd om een vervolgonderzoek uit te voeren. Bij voorkeur een proefsleuvenonderzoek. Voorafgaand aan het proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen opgesteld. Het volledige Programma van Eisen voor Versterstraat 26 is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Conclusie Voor archeologie zullen op basis van de Programma van Eisen de vereiste proefsleuvenonderzoeken worden uitgevoerd.

5.2.

Cultuurhistorie

De Erfgoedwet, van kracht sinds 1 juli 2016, bundelt wet- en regelgeving op het gebied van behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland in één wet. Een groot deel van de bestaande weten regelgeving (Monumentenwet, Wet ruimtelijke ordening) is overgenomen in de Erfgoedwet, bijvoorbeeld de aanwijzing van rijksmonumenten, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|51

het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Voor het eerst is er nu één integrale wet die betrekking heeft op onze museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Voorheen was het behoud en beheer van ons erfgoed geregeld in zes verschillende wetten met elk hun eigen procedures en beschermingsmaatregelen. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd. Daarnaast worden aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Samen met de Omgevingswet die naar verwachting in 2023 wordt ingevoerd, wordt een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Beleid provincie Noord-Brabant In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, bestemmingsplannen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). Hierop staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangegeven.

Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant

De deelgebieden vallen onder de volgende gebieden: • Regio Baronie Regio Baronie De Baronie is onderdeel van het dekzandplateau dat doorsneden wordt door beken. Het zandlandschap bestaat uit een grofmazig mozaïek van oude en jonge zandontginningen en bossen. Kenmerkend voor de oude zandontginningen zijn dorpen en buurtschappen zonder open akkercomplexen en bijhorende groenstructuren. Op enkele plaatsen komen open akkercomplexen voor. De bebouwing en de akkers liggen vaak op de rand van de beekdalen, de graslanden (beemden) in het beekdal en de (voormalige) heidevelden op de hogere zandgronden. De jongere Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|52

ontginningen hebben vaak een open karakter met een rationeel patroon van wegen, waterlopen en percelen. De openheid wordt onderbroken door erfbeplanting en wegbeplanting. Daarnaast komen ook meer besloten jonge zandontginningen voor, met bebouwing langs oude wegen, kleinschaligheid door de afwisseling van akkers en weiden met bosjes en losstaande bomen. Op de overgang van bos naar beekdal is een coulisselandschap ontstaan met transparante bomenrijen, gericht op de beek. De ontwikkelingsstrategie voor dit gebied is: • Behoud door ontwikkeling of versterking van de samenhang van de dragende structuren van de regio; • De cultuurhistorische waarden van de Baronie in hun samenhang verder ontwikkelen, beschermen en toeristisch-recreatief ontsluiten. Dit geldt in het bijzonder voor de cultuurhistorische landschappen; • Het duurzaam en in samenhang behouden van het bodemarchief (o.a. door afstemming van het gemeentelijk archeologiebeleid) van de archeologische landschappen: “Beekdal van de Mark” en “Dekzandeiland Alphen-Baarle”. Historische geografie (lijn) – Redelijk hoog De Alphensebaan is aangewezen als historisch geografische lijn van redelijk hoge waarde. Om te zorgen dat er in de omgeving een eenheid blijft bestaan tussen de verschillende woningen, zal met het boerenwoonerf aansluiting worden gezicht bij de omliggende woningen.

De cultuurhistorische waarden en kenmerken van deze lijn zal hierdoor intact blijven. Overige bouwkunst De Boerderij aan de Versterstraat 26 is aangewezen als cultuurhistorisch waardevolle bouwkunst. Toetsing Cultuurhistorische Waardenkaart Met het planvoornemen wordt een agrarisch bedrijfsperceel ontwikkeld tot een boerenwoonerf, waarbij de bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning en drie nieuwe (schuur)woningen worden ontwikkeld. Er vinden geen ontwikkelingen plaats welke in strijd zijn met de ontwikkelingsstrategieën behorende bij de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Aardkundige Waardevolle Gebiedenkaart Noord-Brabant. Waardestelling Versterstraat 26 De boerderij Versterstraat 26 is opgenomen en beschreven op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie. Op de beschrijving is een (oude) foto van de Vlaamse schuur opgenomen. Voor de vlaamse schuur is een redengevende omschrijving met waardestelling (bijlage, Monumentenhuis Brabant, 17 december 2021) opgesteld, die de cultuurhistorische waarden beschrijft. Inmiddels is de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte in overleg met een architect, die gespecialiseerd is in de restauratie en transformatie van historisch agrarisch erfgoed, om een plan op maat te maken, waarbij de karakteristieke elementen behouden en versterkt worden.

Aardkundig waardevolle gebieden Aardkundige gebieden zijn onderdelen van het landschap die iets vertellen over de oorsprong van het gebied. Het landschap in Noord-Brabant is honderden tot honderdduizenden of zelfs miljoenen jaren terug ontstaan. Deze dekzandruggen, stuifduinen en meanderende beeklopen zijn gezichtsbepalend voor het Brabants landschap. De provincie heeft de ‘Aardkundige waardevolle gebiedenkaart Noord-Brabant’ ontwikkeld, welke is opgenomen in kaart 3: ‘Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkelingen en erfgoed’ van de Interim Omgevingsverordening. De kaart geeft aan op welke gebieden de bestaande beleidsregels betrekking heeft. In de regels is extra ruimtelijke bescherming voor het beheer en onderhoud van die gebieden geregeld.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|53

Toetsing Op de kaart ‘Aardkundig Waardevolle gebiedenkaart Noord-Brabant’ is te zien dat de deelgebieden niet in een aardkundig waardevol gebied ligt. Met het planvoornemen vinden geen ontwikkelingen plaats welke in strijd zijn met de ontwikkelingsstrategieën behorende bij de Aardkundig Waardevolle gebiedenkaart Noord-Brabant. Gemeentelijk beleid In het bestemmingsplan Buitengebied zijn de bestaande boerderijen Alphensebaan 67 en Alphensebaan 72/72A aangewezen als “karakteristiek”. Hierbij zijn de volgende beschrijvingen opgenomen. Alphensebaan 67 “Ca. 1900/1910. Boerderijhuis met schuur en stal. Woongedeelte afgedekt met Mansardedak, de stal eveneens met een Mansardedak en de schuur met een wolfdak. Woonhuis staat met lange gevel langs de straat. Direct aansluitend aan achterzijde woonhuis, beide met de lange gevels parallel aan het woonhuis, de stal en de schuur. Fraaie afwisseling vensters en houten deuren. Zeer mooi en gaaf bewaard ensemble. Beeldbepalend vanwege ligging en architectuur.” Alphensebaan 72 “Ca. 1905/10, 1930 (vergroten woongedeelte), 1957 (vergroten woongedeelte, 1976 algehele restauratie en verbouwing tot een woonobject). Langgevel boerderij met stal en schuur. Heden in gebruik als woonhuis. Object met kopse zijde aan straat. Object afgedekt door wolfdak belegd met riet. Object heeft L-vormige plattegrond door aanbouw nieuw stalgedeelte.

Dit gedeelte afgedekt met wolfdak belegd met donkergrijze (blauwe) Muldenpannen. Nadrukkelijke clustervorming met boerderijen in omgeving. Op afstand fraai ensemble met boerderijen in omgeving. Beeldbepalend door ligging in landschap en architectuur (rieten dak, detaillering gevel met luiken, etc.). Opm. Het verdient aanbeveling schuurgedeelte langs weg af te breken. Wordt beschreven vanwege cultuurhistorische waarde.” De beide boerderijen blijven behouden, en worden omgezet van bedrijfswoning naar woning. De opzet van de nieuwe bebouwing op de bijbehorende erven is afgestemd op de cultuurhistorische waarden. Conclusie De ontwikkeling tast de aanwezige cultuurhistorische waarden niet aan. Door de ontwikkeling zullen de aanwezige cultuurhistorische waarden versterkt worden en duurzaam behouden worden.

5.3

Bedrijven en milieuzonering

De Wet milieubeheer (Wm) zorgt ervoor dat milieuoverlast in woongebieden zoveel mogelijk wordt beperkt. Alle voorzieningen en bedrijven die overlast veroorzaken moeten daarom een vergunning hebben in het kader van de Wet milieubeheer. In de publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ (2009) van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) is een lijst met indicatieve richtafstanden opgenomen voor milieubelastende bedrijfsactiviteiten ten opzichte van gevoelige bestemmingen. De lijst geeft richtlijnen voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De benodigde afstand tussen bedrijven en gevoelige functies is afhankelijk van de aard en omvang van het bedrijf en de omgeving. Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|54

Omgevingstype gemengd gebied Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend”. Omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare milieubelasting is een rustig buitengebied (eventueel inclusief verblijfsrecreatie), een stiltegebied of een natuurgebied. Alle bedrijven die in de buurt van de deelgebieden liggen worden aan de hand van een milieucategorie verbonden met een maximale hinderafstand ten opzichte van milieugevoelige bestemmingen.

Milieucategorie 1 2 3.1 3.2 4.1 4.2 5.1 5.2 5.3 6

t.o.v. rustige woonwijk 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m 1.500 m

t.o.v. gemengd gebied 0m 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m

Onderzoek Onderhavig plan voorziet in de sanering van vier varkenshouderijen in het buitengebied van Gilze. Hiervoor in de plaats komen 17 Ruimte voor Ruimte-woningen die ontwikkeld worden door Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. De zes bestaande bedrijfswoningen worden omgezet naar reguliere woningen en in de bestaande Vlaamse schuur aan de Versterstraat 26 wordt een wooneenheid mogelijk gemaakt ten behoeve van het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Bij de beoogde ontwikkeling dient voldaan te worden aan de vereiste richtafstanden tot de omliggende milieubelastende bedrijven. De deellocaties zijn gelegen binnen buurtschap de Bolberg, in het buitengebied van Gilze. Momenteel vindt in de directe omgeving functiemenging plaats (agrarisch, bedrijf, wonen). Derhalve wordt het gebied hier getypeerd als een gemengd gebied. De richtafstanden uit de VNGpublicatie Bedrijven en milieuzonering kunnen daarom met één trede verkleind worden, met uitzondering van de richtafstanden voor gevaar. Bij het aangrenzende in 2019 door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan “Alphensebaan 70, Gilze” is eveneens uitgegaan van een gemengd gebied. Voor de volledigheid zijn in de onderstaande tabellen zowel de richtafstanden voor een gemengd gebied als voor een rustig buitengebied aangegeven. Op onderstaande deellocaties worden nieuwe woningen mogelijk gemaakt.

Per deellocatie is gekeken of voldaan kan worden aan de richtafstanden tot de omliggende bedrijven.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|55

Alphensebaan 54-56 In de omgeving van het deelgebied komen de volgende bedrijven voor: Adres

Type

Categorie

Alphensebaan 70 Alphensebaan 77 Alphenseweg 14A

Loonbedrijf Coating en straalbedrijf Café, restaurant en zalencentrum Schildersbedrijf Veehouderij Transportbedrijf

Alphenseweg 29 Alphenseweg 31 Bolberg 20

Richtafstand “rustig buitengebied” 50 meter 50 meter 10 meter

Afstand vanaf bestemmingsgrens

Cat. 3.1 Cat. 3.1 Cat. 1

Richtafstand “gemengd gebied” 30 meter 30 meter 0 meter

Cat. 2 Cat. 3.1 Cat. 3.1

10 meter 30 meter 30 meter

30 meter 50 meter 50 meter

165 meter 200 meter 220 meter

180 meter 250 meter 260 meter

Met de ontwikkeling wordt voldaan aan de vereiste richtafstanden tot de omliggende bedrijven en inrichtingen. De omliggende bedrijven worden niet in hun mogelijkheden beperkt en er is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Alphensebaan ong. (naast nummer 43) In de omgeving van het deelgebied komen de volgende bedrijven voor: Adres

Type

Categorie

Alphensebaan 35 Bolberg 20

Loonbedrijf Transportbedrijf

Cat. 3.1 Cat. 3.1

Richtafstand “gemengd gebied” 30 meter 30 meter

Richtafstand “rustig buitengebied” 50 meter 50 meter

Afstand vanaf bestemmingsgrens 175 meter 140 meter

Met de ontwikkeling wordt voldaan aan de vereiste richtafstanden tot de omliggende bedrijven en inrichtingen. De omliggende bedrijven worden niet in hun mogelijkheden beperkt en er is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Alphensebaan 67 In de omgeving van het deelgebied komen de volgende bedrijven voor: Adres

Type

Categorie

Alphensebaan 70 Alphensebaan 77

Loonbedrijf Coating en straalbedrijf Veehouderij Transportbedrijf

Alphenseweg 31 Bolberg 20

Richtafstand “rustig buitengebied” 50 meter 50 meter

Afstand vanaf bestemmingsgrens

Cat. 3.1 Cat. 3.1

Richtafstand “gemengd gebied” 30 meter 30 meter

Cat. 3.1 Cat. 3.1

30 meter 30 meter

50 meter 50 meter

240 meter 240 meter

70 meter 35 meter

Ter plaatse van de Alphensebaan 77 is een coating en straalbedrijf gevestigd. Een coating en straalbedrijf valt volgens de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ onder een milieucategorie 3.1. Dit betekent dat de bedrijfsactiviteiten op minimaal 30 meter afstand van milieugevoelige objecten plaats dienen te vinden uitgaande van een gemengd gebied en 50 meter afstand uitgaande van een rustig buitengebied. De nieuwe woningen komen op een afstand van 35 meter van het coating en straalbedrijf te liggen. Hiermee wordt voldaan aan de richtafstand voor een gemengd gebied (30 meter). Er wordt niet voldaan aan de richtafstand van een rustig buitengebied (50 meter). Direct naast het bedrijf is echter al de bestaande woning Alphensebaan 75 aanwezig, met een afstand van 0 meter. De bestaande woning is daarmee maatgevend voor de mogelijkheden van het bedrijf. Ter plaatse van deze woning is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, derhalve kan gesteld worden dat het bedrijf geen tot weinig milieuhinder oplevert voor van de omliggende en de nieuw te realiseren woningen. Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|56

Er kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en de bestaande bedrijven worden niet verder in hun mogelijkheden beperkt. Alphensebaan 72-74 In de omgeving van het deelgebied komen de volgende bedrijven voor: Adres

Type

Categorie

Richtafstand “gemengd gebied”

Richtafstand “rustig buitengebied”

Alphensebaan 70 Alphensebaan 77

Loonbedrijf Coating en straalbedrijf Veehouderij Verzorgingstehuis

Cat. 3.1 Cat. 3.1

30 meter 30 meter

50 meter 50 meter

Afstand vanaf bestemmingsgrens tot bouwvlak nieuwe woningen 30 meter 55 meter

Cat. 3.1 Cat. 1

30 meter 0 meter

50 meter 10 meter

105 meter 150 meter

Alphenseweg 31 Kerkstraat 20

Ter plaatse van de Alphensebaan 70 is een loonbedrijf gevestigd. Een loonbedrijf valt volgens de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ onder een milieucategorie 3.1. Dit betekent dat de bedrijfsactiviteiten op minimaal 30 meter afstand van milieugevoelige objecten plaats dienen te vinden uitgaande van een gemengd gebied en 50 meter afstand uitgaande van een rustig buitengebied. De nieuwe woningen komen op een afstand van minimaal 30 meter van het loonbedrijf te liggen, en voldoen daarmee aan de richtafstand. Direct naast het bedrijf zijn al de bestaande woningen Alphensebaan 72 en Alphensebaan 72A aanwezig (afstand 0 meter). Deze bestaande woningen zijn maatgevend voor de mogelijkheden van het bedrijf. In het kader van de bestemmingsplanprocedure van het loonbedrijf Alphensebaan 70, Gilze (vastgesteld in 2019) is een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd. De invloed van geluid van het loonbedrijf op onder andere de woningen Alphensebaan 72 en 72A is daarin onderzocht. Op basis van de resultaten wordt in het bestemmingsplan Alphensebaan 70 gesteld dat ter plaatse van de omliggende (bedrijfs)woningen na planologische realisatie van de ontwikkeling op basis van het bestemmingsplan “Alphensenbaan 70, Gilze” een akoestisch goed woon- en leefklimaat gewaarborgd blijft en er akoestisch gezien sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

In dat bestemmingsplan is juist aan de zijde van de woningen Alphensebaan 72 en 72A een “zone – beperkingen geluid” opgenomen. Binnen deze zone is de bedrijfsvoering van het loonbedrijf aan beperkingen is gebonden, zodat er geen geluidhinder voor de direct aangrenzende woningen Alphensebaan 72 en 72A op kan treden. De nieuwe woningen ter plaatse van de te saneren intensieve varkenshouderij Alphensebaan 74 komen op een grotere afstand (30 m) dan de bestaande woningen Alphensebaan 72 en 72A (0 m). De nieuwe woningen voldoen aan de richtafstand van het naastgelegen loonbedrijf. Voor dit loonbedrijf zijn in het huidige bestemmingsplan al beperkingen opgelegd, om overlast voor de direct naast gelegen woningen Alphensebaan 72 en 72A te voorkomen. Er kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en de bestaande bedrijven worden niet verder in hun mogelijkheden beperkt. Versterstraat 26 In de omgeving van het deelgebied komen de volgende bedrijven voor: Adres

Type

Categorie

Alphensebaan 70 Horst 26 en 32 Horst 28 Versterstraat 12

Loonbedrijf Veehouderij Veehouderij Vaste planten kwekerij/ tuincentrum

Cat. 3.1 Cat. 3.1 Cat. 3.1 Cat. 2

Richtafstand “gemengd gebied” 30 meter 30 meter 30 meter 10 meter

Richtafstand “rustig buitengebied” 50 meter 50 meter 50 meter 30 meter

Afstand vanaf bestemmingsgrens 220 meter 330 meter 260 meter 290 meter

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|57

Met de ontwikkeling wordt voldaan aan de vereiste richtafstanden tot de omliggende bedrijven en inrichtingen. De omliggende bedrijven worden niet in hun mogelijkheden beperkt en er is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

5.4

Bodemkwaliteit

Om te zorgen voor een balans tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu én gebruik van de bodem voor maatschappelijke ontwikkeling zoals woningbouw of aanleg van wegen, is in 2008 het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) in werking getreden. Het doel van het Bbk is duurzaam bodembeheer. Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een bodemonderzoek worden verricht om de realiseerbaarheid van een bestemmingswijziging te beoordelen. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting mogelijk is, moet ten minste een verkennend bodemonderzoek verricht worden. Onderzoeken Alphensebaan 54-56 Door Aeres Milieu is in juli 2022 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd aan de Alphensebaan 54-56. Het volledige rapport is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Tijdens de veldinspectie op de locatie zijn geen waarnemingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid van bodemverontreiniging of bronnen van verontreiniging. In het opgegraven bodemmateriaal onder de klinkerverharding noord- en oostelijk van de noordelijke stal (gaten 2, 6, 7, 8, 13 en 19) is een menggranulaat aangetroffen. In de inrit (bovengrond inspectiegat 12) zijn bijmengingen met baksteen en puin waargenomen Asbest De meeste zijden van de asbestverdachte golfplatendakbedekking zijn voorzien van een intacte gootconstructie.