Bijlage 2 - Ontwerp BP Ruimte voor Ruimte Bolberg

BESTEMMINGSPLAN RUIMTE VOOR RUIMTE BOLBERG, GILZE

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN RUIMTE VOOR RUIMTE BOLBERG, GILZE GEMEENTE GILZE-RIJEN Planstatus

Vastgesteld

Datum

02 - 10 - 2023

Plan identificatie

NL.IMRO.0784.RvRBolberg-VG01

Auteur(s)

Ordito

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

|1

1.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging en begrenzing Vigerend bestemmingsplan Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

3 4 7 10 11

2.

Planbeschrijving

12

2.1. 2.2 2.3 2.4 2.5 2.4

Aanleiding Ontwikkelingsrichting Bolberg Alphensebaan 54-56 en Alphensebaan ong. Alphensebaan 67 en Langenbergseweg 8 Alphensebaan 72-74 Versterstraat 26

12 12 14 20 25 30

3.

Beleidskader

34

3.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

34 36 41

5.

Randvoorwaarden

46

5.1 5.2. 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

Archeologie Cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodemkwaliteit Externe veiligheid Geluid Geurhinder Luchtkwaliteit Natuurwetgeving Water Niet gesprongen explosieven Vormvrije MER-beoordeling

46 50 53 57 61 62 64 67 68 72 89 90

6.

Juridische regelgeving

91

6.1 6.2 6.3

Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

91 91 92

7.

Uitvoerbaarheid

93

7.1 7.2

Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

93 93

Bijlagen: Bijlage 1. Ontwikkelingsrichting Bolberg Bijlage 2. Certificaat bouwtitels Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte II CV Bijlage 3. Redengevende omschrijving met waardestelling Versterstraat 26 Gilze Bijlage 4. Archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek door middel van boringen Alphensebaan 54 en t.o. 36 te Gilze Bijlage 5. Programma van Eisen Alphensebaan 54 en t.o 36 Bijlage 6. Programma van Eisen Alphensebaan 67 Bijlage 7. Programma van Eisen Alphensebaan 72-74 Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|2

Bijlage 8. Programma van Eisen Versterstraat 26 Bijlage 9. Verkennend bodemonderzoek Alphensebaan 54 Bijlage 10. Verkennend bodemonderzoek Alphensebaan to 36 Bijlage 11. Verkennend bodemonderzoek Alphensebaan 67-69 Bijlage 12. Verkennend bodemonderzoek Alphensebaan 72-74 Bijlage 13. Verkennend bodemonderzoek Versterstraat 26 Bijlage 14. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 15. Quick scan natuurwetgeving Bijlage 16. Aanvullend onderzoek vleermuizen, huismus en kerkuil Bijlage 17. Onderzoek stikstofdepositie Bijlage 18. Projectgebonden risicoanalyse NGE Bijlage 19. Omgevingsdialoog Bijlage 20. Wateradvies Waterschap Brabantse Delta

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|3

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de wens om rondom het buurtschap de Bolberg in Gilze, gemeente Gilze en Rijen, vier intensieve veehouderijen te saneren en te herontwikkelen tot woningbouwlocaties. De herontwikkeling zal plaatsvinden in samenwerking met Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Door de beïndiging van de vier intensieve veehouderijen verbetert de milieusituatie voor het buurtschap en de nabij gelegen kern van Gilze. Door de sloop van ca. 8.768 m2 aan stallen en de verwijdering van verharding en agrarische voorzieningen verbetert de ruimtelijke kwaliteit in het buurtschap. De ontwikkeling heeft betrekking op de volgende locaties: • 1: Alphensebaan 54-56, Gilze; • 1A: Alphensebaan ong. (tegenover no. 36), Gilze; • 2: Alphensebaan 67, Gilze; • 2A: Langenbergseweg 8, Gilze; • 3: Alphensebaan 72-74, Gilze; • 4: Versterstraat 26, Gilze. Ondernemers op en rond de Bolberg in Gilze onderzochten al circa 20 jaar de mogelijkheid om hun bedrijven ter plaatse te staken in combinatie met woningbouwontwikkeling. Uiteindelijk liepen initiatieven steeds spaak. De gemeente Gilze en Rijen en VAB-IMPULS zijn enkele jaren geleden opnieuw gestart om te kijken naar mogelijkheden. De ondernemers bleven zoeken naar mogelijkheden omdat men om meerdere redenen mogelijk wilde beëindigen.

Vanuit VAB-IMPULS werden zij bijgestaan door adviseurs om te helpen bij het overdenken en afwegen van mogelijkheden. VAB-IMPULS en ondernemers maakten eerste plannen voor de locaties. De gemeente Gilze en Rijen vroeg eind 2020 aan Ruimte voor Ruimte Ontwikkelingsmaatschappij of zij als initiatiefnemer (risicodragende ontwikkelaar) de ontwikkeling met de 4 deelnemende ondernemers wilde oppakken. Ruimte voor Ruimte Ontwikkelingsmaatschappij realiseerde afgelopen jaren succesvol twee grote ruimte voor ruimte projecten in de kern Hulten (locatie Hultenseind) en de kern Gilze (locatie Laarspad) van de gemeente Gilze Rijzen. Vier veehouders, Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, VABIMPULS en de gemeente hebben in maart 2022 overeenstemming bereikt over de ontwikkeling. De ontwikkeling draagt in de toekomst ook bij aan een gezonder woon- en leefklimaat. Omdat de intensieve veehouderijen stoppen met hun bedrijfsactiviteiten, zijn er straks alleen nog grondgebonden agrarische- en akkerbouwbedrijven in het zuidelijk buitengebied van Gilze. Ruimte voor Ruimte Ontwikkelingsmaatschappij maakte afspraken met de 4 ondernemers en ontwikkelt het project samen met de gemeente. Ruimte voor Ruimte als ontwikkelaar, gemeente als publiek orgaan. Bij drie van de vier bedrijven verandert het boerenerf in een woonerf. Waar mogelijk wordt van bestaande bebouwing een woning gemaakt.

Bij het vierde bedrijf worden woningen langs de weg gebouwd en ontstaat een meer gesloten lintbebouwing. De vier locaties worden getransformeerd binnen het bestaande landschappelijke kader van het hoevenlandschap van Gilze Zuid en het buurtschap Bolberg. Met de realisatie van deze plannen worden, verdeeld over de vier “Bolberg-locaties”, 6 bedrijfswoningen omgezet naar reguliere woningen, 17 nieuwe woningen binnen de bestaande erven en linten ingepast en wordt één woning in bestaande cultuurhistorisch waardevolle bebouwing gerealiseerd. De nieuwe woningen worden gerealiseerd met titels van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. De gewenste ontwikkeling zorgt voor een aanzienlijke verbetering van het woon- en leefklimaat in Gilze Zuid. Na de sanering van deze vier intensieve veehouderijn zijn geen intensieve veehouderijen Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|4

meer gelegen in Gilze Zuid, enkel nog enkele grondgebonden agrarische- en akkerbouw bedrijven binnen de linten en het buurschap waar de woonfuncties inmiddels overheerst. Voor het initiatief is de “Ontwikkelingsrichting Bolberg” opgesteld, waarin op basis van de landschappelijke en ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling en het gemeentelijke beleid de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de transformatie van de intensieve veehouderijen naar woonerven zijn beschreven. Hierin zijn tevens de landschappelijke inpassing en de gewenste beeldkwaliteit vastgelegd. Middels dit bestemmingsplan wordt de beoogde herontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing

De locaties liggen verspreid rondom de Bolberg in het buitengebied van de gemeente Gilze en Rijen, ten zuiden van de kern Gilze. De locaties worden merendeel begrensd door agrarische gronden, woningen en bedrijven.

Locaties verspreid in het buitengebied

Het plangebied bestaat uit verschillende deelgebieden. Onderstaand worden de verschillende deelgebieden toegelicht. Alphensebaan 54-56 en Alphensebaan ong. Het deelgebied gelegen aan de Alphensebaan 54-56 is kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie O, perceelnummers 1524 en 1525 en heeft een oppervlakte van ca. 14.130 m². Het tweede deelgebied behorende bij Alphensebaan 54-56, aan de Alphensebaan ongenummerd tegenover no. 36., is kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie O, perceelnummer 342 en heeft een oppervlakte van ca. 9.630 m².

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|5

Alphensebaan 54-56

Alphensebaan ong.

Alphensebaan 67 en Langenbergseweg 8 Het deelgebied gelegen aan de Alphensebaan 67 is kadastraal bekend als gemeente Gilze, sectie O, perceelnummers 405, 951, 952, 978 en 979 en heeft een oppervlakte van 16.845 m². Het tweede deelgebied, behorende bij Alphensebaan 67, aan de Langenbergseweg 8 is kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie O, perceelnummer (ged.) 180 en heeft een oppervlakte van 3.370 m².

Alphensebaan 67

Langenbergseweg 8

Alphensebaan 72-74 Het deelgebied gelegen aan de Alphensebaan 72-74 is kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie O, perceelnummers 419, 970, 971, 972, 1099, 1586 en 1587 en heeft een oppervlakte van 10.880 m².

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|6

Alphensebaan 72-74

Versterstraat 26 Het deelgebied gelegen aan de Versterstraat 26 is kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie O, perceelnummer 401 en heeft een oppervlakte van 11.540 m².

Versterstraat 26

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|7

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor alle deelgebieden geldt het bestemmingsplan “Buitengebied”, vastgesteld op 1 juli 2013, van de gemeente Gilze en Rijen. Voor het deelgebied Alphensebaan 70B geldt het bestemmingsplan “Alphensebaan 70, Gilze”, vastgesteld op 16 juli 2021. Alphensebaan 54-56 en Alphensebaan ong. Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied” kent het deelgebied aan de Alphensebaan 54-56 de bestemming ‘Agrarisch’ met deels een bouwvlak en de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. Tevens kent het deelgebied de dubbelbestemmingen 'Waarde – Archeologie’ en ‘Waarde – Landschap – 4’ en de gebiedsaanduidingen ‘ihcs – 1’ , (ged.) ‘overig – kernrandzone’ en (ged.) ‘overig – agrarisch verbredingsgebied’. Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied” kent het deelgebied aan de Alphensebaan ong. de bestemming ‘Agrarisch’ zonder bouwvlak. Tevens kent het deelgebied de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waarde – Landschap – 4’ en de gebiedsaanduidingen ‘ihcs – 1’, (ged.) ‘overig – kernrandzone’ en (ged.) ‘overig – agrarisch verbredingsgebied’.

Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied"

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|8

Alphensebaan 67 en Langenbergseweg 8 Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied” kent het deelgebied aan de Alphensebaan 67 de bestemming ‘Agrarisch’ met deels een bouwvlak, de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’, de maatvoeringsaanduiding ‘maximaal aantal wooneenheden: 2’ en de bouwaanduiding ‘karakteristiek’. Tevens kent het deelgebied de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waarde – Landschap – 4’ en de gebiedsaanduidingen ‘ihcs – 1’, (ged.) ‘overig – kernrandzone’ en ‘overig – agrarisch verbredingsgebied’. Daarnaast kent het deelgebied de aanduiding ‘relatie’, waardoor het deelgebied verbonden is met het deelgebied Langenbergseweg 8. Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied” kent het deelgebied aan de Langenbergseweg 8 de bestemming ‘Agrarisch’ met bouwvlak. Tevens kent het deelgebied de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waarde – Landschap – 6’ en de gebiedsaanduidingen ‘ihcs – 6’ en ‘overig – agrarisch balansgebied. Daarnaast kent het deelgebied de aanduiding ‘relatie’, waardoor het deelgebied verbonden is met het deelgebied Alphensebaan 67.

Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied" Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|9

Alphensebaan 70B, 72-74 Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied” kent het deelgebied Alphensebaan 72-74 de bestemming ‘Agrarisch’ met deels een bouwvlak en de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’ en de bouwaanduiding ‘karakteristiek’. Tevens kent het deelgebied de dubbelbestemmingen (ged.) ‘Waarde – Archeologie’, ‘Waarde – Landschap – 4’ en (ged.) ‘Leiding – Water’ en de gebiedsaanduidingen ‘ihcs – 1’ en ‘overig – kernrandzone’.

Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied"

Op basis van het bestemmingsplan “Alphensebaan 70” kent het deelgebied Alphensebaan 70B de bestemming ‘Gemengd-1’ met een bouwvlak en de functieaanduiding ‘agrarisch bedrijf’ en ‘intensieve veehouderij’. Tevens kent het deelgebied de dubbelbestemmingen (ged.) ‘Waarde – Archeologie’, ‘Waarde – Landschap – 4’ en de gebiedsaanduidingen ‘ihcs – 1’ en ‘overig – kernrandzone’.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|10

Versterstraat 26 Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied” kent het deelgebied Versterstraat 26 de bestemming ‘Agrarisch’ met deels een bouwvlak en de functieaanduiding ‘intensieve veehouderij’. Tevens kent het deelgebied de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waarde – Landschap – 4’ en de gebiedsaanduidingen ‘ihcs – 1’, (ged.) ‘overig – kernrandzone’ en ‘overig – agrarisch verbredingsgebied’.

Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied"

Kernrandzone Het gebied is in het bestemmingsplan Buitengebied aangewezen als een ‘kernrandzone’ in Er is derhalve (in beperkte mate) woningbouw mogelijk met behulp van de RvR-regeling.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|11

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: • Verbeelding: op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de planregels opgenomen juridische regeling. • Planregels: in de planregels is het gebruik van binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangegeven wat er binnen de bestemmingen mogelijk en/of toegestaan is. • Toelichting: in de toelichting zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventuele uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

1.5

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op de huidige situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving van het relevante beleidskader op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische planopzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|12

2.

PLANBESCHRIJVING

2.1.

Aanleiding

De planontwikkeling betreft de sanering van de vier intensieve veehouderijen rondom de Bolberg . De vrijkomende locaties worden herontwikkeld tot woningbouwlocaties in de vorm van erven en lint bebouwing binnen de bestaande landschappelijke en ruimtelijk structuur. De herontwikkeling zal plaatsvinden in samenwerking met Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Door de beïndiging van de vier intensieve veehouderijen verbetert de milieusituatie voor het buurtschap en de nabij gelegen kern van Gilze. De sloop van ca. 8.768 m2 aan stallen in combinatie met de verwijdering van verharding en agrarische voorzieningen (sleufsilo’s e.d.) verbetert de ruimtelijke kwaliteit in het buurtschap. De vier locaties worden getransformeerd binnen het bestaande landschappelijke kader van het hoevenlandschap van Gilze Zuid en het buurtschap Bolberg. Met de realisatie van deze plannen worden, verdeeld over de vier “Bolberg-locaties” 6 bedrijfswoningen omgezet naar reguliere woningen, 17 nieuwe woningen binnen de bestaande erven en linten ingepast en wordt één woning in bestaande cultuurhistorisch waardevolle bebouwing gerealiseerd. De nieuwe woningen worden gerealiseerd met titels van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte.

2.2

Ontwikkelingsrichting Bolberg

Voor het gebied is de “Ontwikkelingsrichting Bolberg” opgesteld (bijlage, Ordito BV, 14 februari 2023). In de Ontwikkelingsrichting zijn op basis van de landschappelijke en ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling en het gemeentelijke beleid de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de transformatie van de intensieve veehouderijen naar woonerven beschreven. Het proces voor de herontwikkeling van de vier veehouderijen loopt al circa 20 jaar. De herontwikkeling sluit aan bij de ontwikkelingen die de afgelopen jaren in het hoevenlandschap aan de zuidzijde van Gilze hebben plaats gevonden. Aan de zuidzijde van Gilze zijn momenteel de nieuwbouwijken Ruimte voor Ruimte Laarspad en Wendel-Zuid in ontwikkeling. Daarnaast zijn meerdere (agrarische) bedrijven in dit gebied gesaneerd en vervangen door woningen. Hierbij is afhankelijk van de locatie gekozen voor een woonerf, opvullen lintbebouwing of een woonbuurtje grenzend aan de kern. Daarnaast zijn meerdere verouderde woningen gesloopt en herbouwd als moderne, duurzame woningen met een dorpse architectuur in de bebouwingslinten. Ontwikkelingsrichting Ten zuiden van het dorp Gilze ligt het buurtschap De Bolberg. Hier bevinden zich vier intensieve veehouderijen. In samenwerking met de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte zullen deze vier intensieve veehouderijen gesaneerd worden.

De ontwikkeling draagt naast een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit bij aan een gezonder woon- en leefklimaat in de toekomst. Na sanering van de vier intensieve veehouderijen zijn er geen intensieve veehouderijen meer in het zuidelijk buitengebied van Gilze, enkel nog grondgebonden agrarische- en akkerbouwbedrijven. Op de plaats van de intensieve veehouderijen zullen door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte woningen worden gerealiseerd, op basis van de bouwstenen “Herontwikkeling Erven” en "verdichten buurtschappen" uit de Structuurvisie Stedelijk gebied van de gemeente Gilze en Rijen. De woningen worden gerealiseerd in het buitengebied van Gilze, dit betekent dat de inpassing in het landschap voorop staat. In deze Ontwikkelingsrichting Bolberg zijn de ruimtelijke en landschappelijke kaders aangegeven voor de sanering en herontwikkeling van de erven. Per locatie is een verkaveling en aanzet voor de landschappelijke inpassing opgenomen. Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|13

De ontwikkeling heeft betrekking op de volgende locaties: Locatie 1 en 1A: Alphensebaan 54-56, familie Zebregts • Omzetten 1 bedrijfswoning naar woonbestemming • 4 nieuwe RvR-woningen in bestaande bebouwingslint, verdeeld in: o 3 RvR woning op perceel Alphensebaan 54-56; o 1 RvR woning op perceel tegenover Alphensebaan 36 • Behoud bestaande schuur als bijgebouw woning Locatie 2: Alphensebaan 67, familie Willemse • Omzetten 2 bedrijfswoningen in woonbestemming • 5 nieuwe RvR-woningen rondom erf Locatie 3: Alphensebaan 72-74, familie v.d. Boogaart • Omzetten 2 bedrijfswoningen (no. 72 en 72A) in woonbestemming • 4 nieuwe RvR-woningen rondom erf Locatie 4: Versterstraat 26, familie Swolfs • Omzetten 1 bedrijfswoning in woonbestemming • 4 nieuwe RvR woningen rondom erf • 1 nieuwe woning in cultuurhistorisch waardevolle Vlaamse schuur • Behoud bestaande schuur als bijgebouw woning Woningbouwontwikkeling Gilze is ontstaan als een kransakkerdorp op een kruispunt van oude wegen op de zandgronden. Deze uitwaaierende wegenstructuur verbond het centrale esdorp met de weidegronden en de omliggende buurtschappen die als een krans om Gilze heen liggen. Het is belangrijk dat het kleinschalige karakter van de buurtschappen en erven behouden blijft. De buurtschappen moeten ruimtelijke gezien zelfstandig in het landschap liggen en niet vastgroeien aan andere buurtschappen of bebouwingslinten.

Door in het buurtschap van de Bolberg op de plek van de bestaande intensieve veehouderijen woningen te ontwikkelen in boerenerfstijl sluiten we aan op het hoevenlandschap. Het buurtschap behoudt hiermee zijn zelfstandige karakter en groeit stedenbouwkundig gezien niet vast aan naburige buurtschappen. Bij de herontwikkeling van het boerenerf worden de woningen geordend rondom een verhard erf. De bestaande bedrijfswoning wordt uiteraard behouden en zal in de ervenbenadering de functie van het oude woonhuis behouden. Voor de locaties 2, 3 en 4 aan de noordzijde van de Bolberg wordt uitgegaan van het bouwen in erfstructuur. Voor locatie 1, Alphensebaan 54-56, is het planologisch voorstelbaar om vier RvR woningen te bouwen in het lint. De volgende argumenten gelden hiervoor: 1. De locatie Alphensebaan 54-56 is het meest zuidelijk gelegen locatie. Op deze locatie is lintbebouwing voorstelbaar. De vier locaties zijn gelegen in Gilze-Zuid. Gilze-Zuid is een bebouwingsconcentratie die bestaat uit diverse kleine buurtschappen. Met name het noordelijke deel van de bebouwingsconcentratie bestaat uit clusters van bebouwing afwisselend met open groene gebieden. Door in het noorden vast te houden aan de ervenbenadering wordt deze structuur in stand gehouden. De Alphensebaan 54 is de meest zuidelijke locatie.

Het zuidelijke deel van de Alphensebaan kenmerkt zich meer door lintbebouwing waarna er in zuidelijke richting een einde komt aan de bebouwingsconcentratie. Daarom is juist voor deze locatie het toevoegen van lintbebouwing voorstelbaar in plaats van vast te houden aan de ervenbenadering. Door de lintbebouwing toe te voegen kan tot een afronding worden gekomen van het bestaande bebouwingscluster. 2. Het open landschap aan de achterzijde van de Alphensebaan 54 wordt versterkt. Tussen de Klaverstraat en de Leemkuilen is er een open zone met een zichtlijn vanuit beide straten. Door af te stappen van de ervenbandering wordt deze open zone versterkt, omdat de bebouwing Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|14

aan het lint van de Alphensebaan wordt geconcentreerd en daarmee komt de bebouwing minder diep het landschap in.

Ontwikkelingsrichting Bolberg

2.3. Verkeer In dit hoofdstuk 2 is er per ontwikkelingslocatie een berekening opgenomen van de verkeersgeneratie van de bestaande situatie en de nieuw situatie. De conclusie is voor iedere locatie gelijkaardig: de verkeersintensiteit neem toe als gevolg van de realisatie van de nieuwe woningen. Echter betreft dit personenautoverkeer, terwijl er in de oude situatie sprake was van vooral landbouw/ zwaar verkeer. Dit heeft een positief effect op de verkeersveiligheid, omdat de het zware verkeer op de smalle wegen vaker voor verkeersonveilige situaties zorgt. Er is gekeken naar de capaciteit van de wegen rondom de plangebieden (Alphensebaan, Bolberg en Versterstraat). Deze wegen zijn allen zeer rustig van aard. Dit betekent dat er nog overcapaciteit is en dat de extra verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling opgevangen kunnen worden. De huidige intensiteiten liggen maximaal op 200 motorvoertuigen per etmaal (verkeersmodel BBMA peiljaar 2030). Deze zullen door de ontwikkelingen toenemen met ongeveer 82 motorvoertuigen per etmaal. Dit verkeer verdeelt zich over het wegennetwerk, richting de hoofdwegen. Maximaal neemt de intensiteit toe tot ongeveer 300 motorvoertuigen per etmaal. Dat staat gelijk aan een rustige erftoegangsweg. Een rijbaan van 3,15 meter is volgens de richtlijnen van het CROW geschikt om deze beperkte hoeveelheid verkeer op een veilige wijze te verwerken.

Zeker, omdat het aantal grote (agrarische) voertuigen, met 30 voertuigen per etmaal sterk afneemt. Vooral deze afname is gunstig voor de verkeersveiligheid. Tenslotte blijft de intensiteit, in combinatie met de wegbreedte zodanig beperkt dat er geen kans ontstaat op bermschade (bij tegenliggers).

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|15

2.4

Alphensebaan 54-56 en Alphensebaan ong.

Bestaande situatie Dit deelgebied ligt aan de Alphensebaan 54-56 te Gilze en heeft een oppervlakte van 14.130 m². In het plangebied bevindt zich momenteel een intensieve varkenshouderij, met een agrarisch bouwvlak van 10.320 m². Ten behoeve van dit bedrijf is op het perceel één bedrijfswoning en ca. 2.800 m² aan te slopen bedrijfsbebouwing aanwezig. Daarnaast staan op het perceel een te behouden loods van ca. 356 m2, die deels in gebruik is als bijbehorend bouwwerk bij de bedrijfswoning. In onderstaand figuur is de bestaande situatie weergegeven. De intensieve veehouderij beschikt over een nevenlocatie aan de Alphensebaan 70B met 940 m2 aan te slopen stallen. Deze nevenlocatie is betrokken bij de herontwikkeling van het perceel Alphensebaan 72-74. Daarnaast maakt het deelgebied gelegen aan de Alphensebaan ongenummerd, tegenover no. 36, in Gilze onderdeel uit van de planontwikkeling. Dit gedeelte heeft een oppervlakte van 9.630 m². Dit deelgebied is momenteel in gebruik voor de akkerbouw. In dit deelgebied is geen bebouwing aanwezig. Te slopen bedrijfsbebouwing

Bedrijfswoning

Bestaande situatie Alphensebaan 54-56

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|16

Aanzicht deellocatie Alphensebaan 54 vanaf de Alphensebaan

Aanzicht deellocatie Alphensebaan ong. vanaf Alphensebaan

Toekomstige situatie Op basis van de Ontwikkelingsrichting Bolberg wordt de intensieve veehouderij Alphensebaan 54-56 samen met de nevenlocatie Alphensebaan 70B gesaneerd. Het perceel wordt herontwikkeld tot wonen. Het initiatief is om de varkenshouderij aan de Alphensebaan 54-56 te saneren, waarbij 2.800 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Op de locatie Alphensebaan 70 B wordt nog eens 940 m2 aan agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. In totaal 3.740 m2 aan te slopen agrarische bedrijfsbebouwing. Daarnaast zal op de beide locaties samen ca. 2.480 m 2 aan verhardingen en agrarische voorzieningen verwijderd worden. De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere bestemming Wonen. De achterliggende schuur inclusief bestaand bijgebouw van de bedrijfswoning (totaal 356 m²) blijven behouden en worden positief bestemd in het bestemmingsplan als bijgebouw binnen de bestemming Wonen. Aan weerszijde van de bestaande bedrijfswoning, aan het lint langs de Alphensebaan, worden drie nieuwe vrijstaande woningen gerealiseerd. Twee vrijstaande woningen ten noorden van de bedrijfswoning en één vrijstaande woning aan de zuidzijde. De nieuwe woningen krijgen percelen van ca. 1.550 tot 1.850 m2.

Door te kiezen voor een oplossing om de woningen in het lint te plaatsen wordt in het achterliggende agrarische gebied tussen Alphensebaan en Alphenseweg meer openheid gecreëerd. Deze openheid wordt juist vergroot door de sloop van de stallen die in de huidige situatie verder het landschap in steken. Er wordt op deze wijze voorkomen dat de beide historische linten visueel aan elkaar groeien. Het opvullen de lintbebouwing langs de Alphensebaan wordt doorgezet door de realisatie van een vierde nieuwe vrijstaande woning een stukje verderop aan de Alphensebaan op het kadastrale perceel 342, schuin tegenover no. 36. Deze vrijstaande woning krijgt een perceel van ca. 2.000 m2 en sluit aan op het perceel van de naastgelegen woning Alphensebaan 43. De woning is zodanig Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|17

gepositioneerd dat het uitzicht vanuit de woning Alphensebaan 36 in stand blijft. De rest van het kadastrale perceel behoudt de agrarische bestemming. De nevenlocatie Alphensebaan 70B, waar ca. 940 m2 aan stallen worden gesloopt, blijft vrij van bebouwing en krijgt een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden. Bij de beschrijving van de locatie Alphensebaan 72-74 wordt dit nader toegelicht.

Toekomstige situatie aan de Alphensebaan 54-56 en Alphensebaan ong.

Bouwregels Voor de nieuwe vrijstaande woningen gelden de volgende bouwregels: Inhoud maximaal 750 m3 Goothoogte maximaal 4,5 meter Bouwhoogte maximaal 10 meter Dakhelling tussen 180 en 550. Afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen minimaal 5 meter Bijgebouwen: o Oppervlakte maximaal 100 m2 o Goothoogte maximaal 3 meter o Bouwhoogte maximaal 5,5 meter Landschappelijke inpassing De woningen worden landschappelijke inpast door een robuuste groene rand. Deels bestaat de groene rand uit de bestaande, te behouden beplanting. Daarnaast worden rondom de woningen nieuwe houtwallen met een breedte van minimaal 5 meter aangeplant en in stand gehouden. Aan de voorzijde worden beukenhagen aangeplant. In de Ontwikkelingsrichting Bolberg (bijlage) is de landschappelijke inpassing nader uitgewerkt.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|18

Beeldkwaliteit Voor de nieuwe woningen wordt een “dorpse architectuur” nagestreefd. In de Ontwikkelingsrichting Bolberg (bijlage) is het aspect beeldkwaliteit nader uitgewerkt, waarbij voor de woningen op deze locatie sprake is van “lintbebouwing”. Verkeer en parkeren Verkeer Het plangebied wordt ontsloten via de Alphensebaan, welke aansluit op de Klaverstraat. De Klaverstraat staat op zijn beurt weer in verbinding met de Alphenseweg. De Alphenseweg heeft een aansluiting op de N260 (richting Tilburg of Alphen). Via de Alphensebaan zelf kan de kern van Gilze bereikt worden. Door de wijziging van de agrarische bestemming naar een woonbestemming zullen de verkeersbewegingen met zware vervoersmiddelen verdwijnen. Hier tegenover staat dat de verkeersgeneratie ten aanzien van personen met lichte motorvoertuigen zal toenemen. Er is gekeken naar de capaciteit van de wegen rondom de plangebieden (Alphensebaan, Bolberg en Versterstraat). Deze wegen zijn allen zeer rustig van aard. Dit betekent dat er nog overcapaciteit is en dat de extra verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling opgevangen kunnen worden. De huidige intensiteiten liggen maximaal op 200 motorvoertuigen per etmaal (verkeersmodel BBMA peiljaar 2030). Deze zullen door de ontwikkelingen toenemen met ongeveer 82 motorvoertuigen per etmaal. Dit verkeer verdeelt zich over het wegennetwerk, richting de hoofdwegen.

Maximaal neemt de intensiteit toe tot ongeveer 300 motorvoertuigen per etmaal. Dat staat gelijk aan een rustige erftoegangsweg. Een rijbaan van 3,15 meter is volgens de richtlijnen van het CROW geschikt om deze beperkte hoeveelheid verkeer op een veilige wijze te verwerken. Zeker, omdat het aantal grote (agrarische) voertuigen, met 30 voertuigen per etmaal sterk afneemt. Vooral deze afname is gunstig voor de verkeersveiligheid. In onderstaande tabel is de bestaande en toekomstige situatie van de verkeersgeneratie schematisch weergegeven. Bestaande situatie Functie Agrarisch bedrijf Koop, huis, vrijstaand Toekomstige situatie Functie Koop, huis, vrijstaand

Norm 10 mvt/etmaal 8,6 mvt/etmaal

Norm 8,6 mvt/etmaal

Eenheid 1 bedrijf 1 woning Totaal

Verkeersgeneratie 10 mvt/etmaal 8,6 mvt/etmaal 18,6 mvt/etmaal

Totaal Saldo

Verkeersgeneratie 43 mvt/etmaal 43 mvt/etmaal 24,4 mvt/etmaal

Eenheid 5 woningen

Het aantal verkeersbewegingen zal toenemen met 24,4 mvt/etmaal. Het betreft een toename van met name personenwagens. De Alphensebaan heeft genoeg capaciteit om de beperkte toename te kunnen verwerken. Het aantal zware vrachtwagens als gevolg van de huidige de varkenshouderij zal juist afnemen, wat een positief effect heeft voor de verkeersveiligheid. Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De Parkeernormen Gilze en Rijen 2017 biedt houvast voor het bepalen van de parkeerbehoefte. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte schematisch weergegeven.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|19

Functie Wonen met een oppervlakte van >90 m²

Norm 2,0 pp/woning

Eenheid 5 woningen

Parkeernorm 2,0 pp x 5 woningen = 10,0 parkeerplaatsen Totaal

10,0 parkeerplaatsen

De beoogde woningen hebben samen een parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen. De bestaande woning parkeert al op eigen terrein. Voor de 4 nieuwe woningen zullen per woning twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. De parkeerbehoefte wordt daarmee volledig afgewikkeld op eigen terrein. Daarnaast zijn er op basis van de parkeernota per woning 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers benodigd. Op de eigen kavels is voldoende ruimte om te voorzien in de benodigde parkeerplaatsen voor bezoekers.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|20

2.5

Alphensebaan 67 en Langenbergseweg 8

Bestaande situatie Dit deelgebied aan de Alphensebaan 67 te Gilze en heeft een oppervlakte van 16.845 m². In het plangebied bevindt zich momenteel de varkenshouderij van familie Willemse, met een agrarisch bouwvlak van 11.985 m². Ten behoeve van dit bedrijf zijn op het perceel twee bedrijfswoningen aanwezig. Eén van de bedrijfswoningen is aangewezen als karakteristieke bebouwing. Daarnaast is op het perceel 1.595 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig. In onderstaand figuur is de bestaande situatie weergegeven. Het deelgebied Alphensebaan 67 is verbonden aan het deelgebied aan de Langenbergseweg 8. Het deelgebied aan de Langenbergseweg 8 heeft een oppervlakte van 3.370 m². Het agrarisch bouwvlak met de huidige aanduiding “intensieve veehouderij” is gelijk aan het plangebied. Op het perceel is een bedrijfsgebouw van 155 m² aanwezig.

Bedrijfsbebouwing

Bijgebouw bij bedrijfswoning

Bedrijfswoning

Karakteristieke bedrijfswoning

Bestaande situatie Alphensebaan 67

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|21

Aanzicht deellocatie Alphensebaan 67 (bedrijfswoningen) vanaf Alphensebaan

Aanzicht deellocatie Alphensebaan 67 (bedrijf) vanaf Bolberg

Aanzicht deellocatie Langenbergseweg 8 vanaf Langenbergseweg

Toekomstige situatie Het initiatief is om de varkenshouderij aan de Alphensebaan 67 en Langenbergseweg 8 te saneren, waarbij in totaal 1.595 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Daarnaast zal op de locatie Alphensebaan 67 ca. 800 m2 aan verhardingen en agrarische voorzieningen verwijderd worden. Het huidige agrarische bouwvlak aan de Langenbergseweg 8 blijft behouden, maar wordt ontkoppeld van de locatie Alphensebaan 67. Hierdoor is er geen intensieve veehouderij meer mogelijk, alleen een grondgebonden agrarisch bedrijf, zonder bedrijfswoning. De twee bestaande bedrijfswoningen aan de Alphensebaan 67 met bijbehorende bijgebouwen blijven behouden en krijgen een reguliere bestemming Wonen. Beide woningen behouden hun eigen uitrit op de Alphensebaan. Aansluitend op de bestaande woningen wordt aan de noordzijde één nieuwe vrijstaande woning in het bebouwingslint van de Alphensebaan ingepast. Achter de bestaande woningen wordt ter plaatse van de te slopen stallen een nieuw woonerf gerealiseerd met vier vrijstaande woningen. Deze woningen staan rondom een gezamenlijk erf en worden door een nieuwe robuuste groene rand van het open landschap afgeschermd. Hierdoor verbetert het ruimtelijk beeld ten opzichte van de huidige stallen die nu vrij en zonder Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|22

landschappelijk inpassing in het landschap staan. Het gemeenschappelijk woonerf is bereikbaar vanaf de bestaande uitrit die aansluit op de Bolberg. Aan de zuidzijde is een zichtlijn open gehouden vanaf de kruising Bolberg / Alphensebaan over de akker richting de Versterstraat. De nieuwe woningen krijgen percelen van ca. 960 tot 1.270 m2.

Toekomstige situatie Alphensebaan 67

Bouwregels Lintbebouwing Voor de nieuwe vrijstaande woning in het lint gelden de volgende bouwregels: Inhoud maximaal 750 m3 Goothoogte maximaal 4,5 meter Bouwhoogte maximaal 10 meter Dakhelling tussen 180 en 550. Afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen minimaal 5 meter Bijgebouwen: o Oppervlakte maximaal 100 m2 o Goothoogte maximaal 3 meter o Bouwhoogte maximaal 5,5 meter Boerenerf Voor de nieuwe vrijstaande woningen aan het boerenerf gelden de volgende bouwregels: Inhoud maximaal 1.000 m3 Goothoogte: o stalwoning en kapschuurwoning: maximaal 4,5 meter o Schuurwoning: maximaal 3,5 meter Bouwhoogte: o stalwoning en kapschuurwoning: maximaal 10 meter o Schuurwoning: maximaal 8 meter Afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen minimaal 5 meter Bijgebouwen: Geen Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|23

Landschappelijke inpassing De woningen worden landschappelijke inpast door een robuuste groene rand. Voor een deel bestaat de groene rand uit de bestaande, te behouden beplanting. Daarnaast worden rondom de woningen nieuwe houtwallen met een breedte van minimaal 5 meter aangeplant en in stand gehouden. Aan de voorzijde worden beukenhagen aangeplant. In de Ontwikkelingsrichting Bolberg (bijlage) is de landschappelijke inpassing nader uitgewerkt. Beeldkwaliteit Voor de nieuwe woningen wordt een “dorpse architectuur” nagestreefd. In de Ontwikkelingsrichting Bolberg (bijlage) is het aspect beeldkwaliteit nader uitgewerkt. Op de locatie Alphensebaan 67 en 69 is sprake van één woning langs de Alphensebaan in de vorm van “lintbebouwing”. Aan het boerenerf komen één ”stalwoning”, twee “schuurwoningen” en één “kapschuurwoning”. Verkeer en parkeren Verkeer Alphensebaan 67 Het plangebied ligt op de kruising van de Alphensebaan en de Bolberg. Deze wegen sluiten aan op de Klaverstraat. De Klaverstraat staat op zijn beurt weer in verbinding met de Alphenseweg. De Alphenseweg heeft een aansluiting met de N260 (richting Tilburg of Alphen). Via de Alphensebaan zelf kan de kern van Gilze bereikt worden. Door de wijziging van de agrarische bestemming naar een woonbestemming zullen de verkeersbewegingen met zware vervoersmiddelen verdwijnen.

Hier tegenover staat dat de verkeersgeneratie ten aanzien van personen met lichte motorvoertuigen zal toenemen. Er is gekeken naar de capaciteit van de wegen rondom de plangebieden (Alphensebaan, Bolberg en Versterstraat). Deze wegen zijn allen zeer rustig van aard. Dit betekent dat er nog overcapaciteit is en dat de extra verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling opgevangen kunnen worden. De huidige intensiteiten liggen maximaal op 200 motorvoertuigen per etmaal (verkeersmodel BBMA peiljaar 2030). Deze zullen door de ontwikkelingen toenemen met ongeveer 82 motorvoertuigen per etmaal. Dit verkeer verdeelt zich over het wegennetwerk, richting de hoofdwegen. Maximaal neemt de intensiteit toe tot ongeveer 300 motorvoertuigen per etmaal. Dat staat gelijk aan een rustige erftoegangsweg. Een rijbaan van 3,15 meter is volgens de richtlijnen van het CROW geschikt om deze beperkte hoeveelheid verkeer op een veilige wijze te verwerken. Zeker, omdat het aantal grote (agrarische) voertuigen, met 30 voertuigen per etmaal sterk afneemt. Vooral deze afname is gunstig voor de verkeersveiligheid. In onderstaande tabel is de bestaande en toekomstige situatie van de verkeersgeneratie schematisch weergegeven. Bestaande situatie Functie Agrarisch bedrijf Koop, huis, vrijstaand Toekomstige situatie Functie Koop, huis, vrijstaand

Norm 10 mvt/etmaal 8,6 mvt/etmaal

Norm 8,6 mvt/etmaal

Eenheid 1 bedrijf 2 woningen Totaal

Verkeersgeneratie 10 mvt/etmaal 17,2 mvt/etmaal 27,2 mvt/etmaal

Totaal Saldo

Verkeersgeneratie 60,2 mvt/etmaal 60,2 mvt/etmaal 33 mvt/etmaal

Eenheid 7 woningen

Het aantal verkeersbewegingen zal toenemen met 33 mvt/etmaal. De Alphensebaan/ Bolberg heeft genoeg capaciteit om de beperkte toename te kunnen verwerken. Het aantal zware vrachtwagens

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|24

als gevolg van de huidige de varkenshouderij zal juist afnemen, wat een positief effect heeft voor de verkeersveiligheid. Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De Parkeernormen Gilze en Rijen 2017 biedt houvast voor het bepalen van de parkeerbehoefte. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte schematisch weergegeven. Functie Wonen met een oppervlakte van >90 m²

Norm 2,0 pp/woning

Eenheid 7 woning

Parkeernorm 2,0 pp x 7 woning = 14,0 parkeerplaatsen Totaal

14,0 parkeerplaatsen

De beoogde woningen hebben samen een parkeerbehoefte van 14 parkeerplaatsen. De bestaande woningen parkeren al op eigen terrein. Bij de 5 nieuwe woningen zullen per woning twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. De parkeerbehoefte wordt daarmee volledig afgewikkeld op eigen terrein. Daarnaast zijn er op basis van de parkeernota per woning 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers benodigd. Op het gemeenschappelijke erf is voldoende ruimte om te voorzien in de benodigde 1,5 parkeerplaats voor bezoekers van de 5 nieuwe woningen.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|25

2.5

Alphensebaan 72-74

Bestaande situatie Dit deelgebied ligt aan de Alphensebaan 72-74 te Gilze en heeft een oppervlakte van 10.880 m². Het deelgebied bestaat uit twee delen (bouwvlak v.d. Boogaart en Zebregts). Op het bouwvlak van familie van den Boogaart is momenteel een intensieve varkenshouderij gelegen met een bouwvlak van 9.000 m². Ten behoeve van het bedrijf is op het perceel twee bedrijfswoningen aanwezig, waarvan er één positief bestemd is in het huidige bestemmingsplan. De voorste bedrijfswoning is aangewezen als karakteristieke bebouwing. Daarnaast is op het perceel 2.013 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig. Het bouwvlak aan de Alphensebaan 70B heeft een oppervlakte van ca. 1.865 m². Op het bouwvlak is bedrijfsbebouwing (ca. 940 m²) aanwezig. In onderstaand figuur is de bestaande situatie weergegeven.

Bedrijfsbebouwing Bedrijfswoningen

Bijgebouw bij bedrijfswoning

Bestaande situatie Alphensebaan 72-74

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|26

Aanzicht deellocatie Alphensebaan 72-74 (bedrijfswoning) vanaf Alphensebaan

Aanzicht deellocatie Alphensebaan 72-74 (bedrijf) vanaf Alphensebaan

Toekomstige situatie Alphensebaan 72-74 Het initiatief is om de varkenshouderij aan de Alphensebaan 72-74 te saneren, waarbij 2.013 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Daarnaast zal ca. 2.000 m2 aan verhardingen en agrarische voorzieningen verwijderd worden. De twee bestaande bedrijfswoningen met bijbehorende bijgebouwen blijven behouden en krijgen een reguliere bestemming Wonen. Ter plaatse van de te slopen agrarische bedrijfsbebouwing worden vier nieuwe vrijstaande woningen gerealiseerd in de setting van een ‘boerenerf’. De woningen staan rondom het collectieve erf, dat via een bestaande inrit aansluit op de Alphensebaan. Het erf wordt door de bestaande robuuste groene rand van het open landschap afgeschermd. Alphensebaan 70B De stallen en verhardingen van de varkenshouderij Alphensebaan 70B (eigendom van varkenshouderij Alphensebaan 54) worden gesloopt en verwijderd. De vierkante meters te slopen stallen en verhardingen en de in te leveren milieurechten op deze locatie worden ingezet voor de herontwikkeling van het perceel Alphensebaan 54. De locatie Alphensebaan 70B blijft in de nieuwe situatie vrij van bebouwing en krijgt een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|27

Toekomstige situatie Alphensebaan 72-74

Bouwregels Boerenerf Voor de nieuwe vrijstaande woningen aan het boerenerf gelden de volgende bouwregels: Inhoud maximaal 1.000 m3 Goothoogte: o stalwoning en kapschuurwoning: maximaal 4,5 meter o Schuurwoning: maximaal 3,5 meter Bouwhoogte: o stalwoning en kapschuurwoning: maximaal 10 meter o Schuurwoning: maximaal 8 meter Afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen minimaal 5 meter Bijgebouwen: Geen Landschappelijke inpassing De woningen worden landschappelijke inpast door een robuuste groene rand. Voor een groot deel bestaat de groene rand uit de bestaande, te behouden beplanting. Daarnaast worden rondom de woningen nieuwe houtwallen met een breedte van minimaal 5 meter aangeplant en in stand gehouden. Aan de voorzijde worden beukenhagen aangeplant. In de Ontwikkelingsrichting Bolberg (bijlage) is de landschappelijke inpassing nader uitgewerkt. Beeldkwaliteit Voor de nieuwe woningen wordt een “dorpse architectuur” nagestreefd. In de Ontwikkelingsrichting Bolberg (bijlage) is het aspect beeldkwaliteit nader uitgewerkt. Op de locatie Alphensebaan 72-74 komen aan het boerenerf één ”stalwoning”, twee “schuurwoningen” en één “kapschuurwoning”.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|28

Verkeer en parkeren Verkeer Het plangebied wordt ontsloten via de Alphensebaan, welke aansluit op de Klaverstraat. De Klaverstraat staat op zijn beurt weer in verbinding met de Alphenseweg. De Alphenseweg heeft een aansluiting met de N260 (richting Tilburg of Alphen). Via de Alphensebaan zelf kan de kern van Gilze bereikt worden. Door de wijziging van de agrarische bestemming naar een woonbestemming zullen de verkeersbewegingen met zware vervoersmiddelen verdwijnen. Hier tegenover staat dat de verkeersgeneratie ten aanzien van personen met lichte motorvoertuigen zal toenemen. Er is gekeken naar de capaciteit van de wegen rondom de plangebieden (Alphensebaan, Bolberg en Versterstraat). Deze wegen zijn allen zeer rustig van aard. Dit betekent dat er nog overcapaciteit is en dat de extra verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling opgevangen kunnen worden. De huidige intensiteiten liggen maximaal op 200 motorvoertuigen per etmaal (verkeersmodel BBMA peiljaar 2030). Deze zullen door de ontwikkelingen toenemen met ongeveer 82 motorvoertuigen per etmaal. Dit verkeer verdeelt zich over het wegennetwerk, richting de hoofdwegen. Maximaal neemt de intensiteit toe tot ongeveer 300 motorvoertuigen per etmaal. Dat staat gelijk aan een rustige erftoegangsweg.

Een rijbaan van 3,15 meter is volgens de richtlijnen van het CROW geschikt om deze beperkte hoeveelheid verkeer op een veilige wijze te verwerken. Zeker, omdat het aantal grote (agrarische) voertuigen, met 30 voertuigen per etmaal sterk afneemt. Vooral deze afname is gunstig voor de verkeersveiligheid. In onderstaande tabel is de bestaande en toekomstige situatie van de verkeersgeneratie schematisch weergegeven. Bestaande situatie Functie Agrarisch bedrijf Koop, huis, vrijstaand Toekomstige situatie Functie Koop, huis, vrijstaand

Norm 10 mvt/etmaal 8,6 mvt/etmaal

Norm 8,6 mvt/etmaal

Eenheid 1 bedrijf 2 woningen Totaal

Verkeersgeneratie 10 mvt/etmaal 17,2 mvt/etmaal 27,2 mvt/etmaal

Totaal Saldo

Verkeersgeneratie 51,6 mvt/etmaal 51,6 mvt/etmaal 24,4 mvt/etmaal

Eenheid 6 woningen

Het aantal verkeersbewegingen zal toenemen met 24,4 mvt/etmaal. De Alphensebaan heeft genoeg capaciteit om de beperkte toename te kunnen verwerken. Het aantal zware vrachtwagens als gevolg van de huidige de varkenshouderij zal juist afnemen, wat een positief effect heeft voor de verkeersveiligheid. Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De Parkeernormen Gilze en Rijen 2017 biedt houvast voor het bepalen van de parkeerbehoefte. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte schematisch weergegeven. Functie Norm Eenheid Parkeernorm Wonen met een 2,0 pp/woning 6 woningen 2,0 pp x 6 woningen = oppervlakte van 12,0 parkeerplaatsen >90 m² Totaal 12,0 parkeerplaatsen De beoogde woningen hebben samen een parkeerbehoefte van 12 parkeerplaatsen. De bestaande woningen parkeren al op eigen terrein. Bij de 4 nieuwe woningen zullen per woning twee Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|29

parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. De parkeerbehoefte wordt daarmee volledig afgewikkeld op eigen terrein. Daarnaast zijn er op basis van de parkeernota per woning 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers benodigd. Op het gemeenschappelijke erf is voldoende ruimte om te voorzien in de benodigde 1,2 parkeerplaats voor bezoekers van de 4 nieuwe woningen.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|30

2.4

Versterstraat 26

Bestaande situatie Dit deelgebied ligt aan de Versterstraat 26 te Gilze en heeft een oppervlakte van 11.540 m². In het plangebied bevindt zich momenteel de varkenshouderij van familie Swolfs, met een agrarisch bouwvlak van 9.475 m². Ten behoeve van dit bedrijf is op het perceel één bedrijfswoning met bijgebouw aanwezig en ca. 1.930 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing. In onderstaand figuur is de bestaande situatie weergegeven. Cultuurhistorische waarden De boerderij is opgenomen op de cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant. Voor de Vlaamse schuur aan de wegzijde is door Monumentenhuis Brabant een redengevende omschrijving met waardenstelling (bijlage, Monumentenhuis Brabant, 6 december 2021) opgesteld. Bijgebouw bij bedrijfswoning

Bedrijfswoning

Bedrijfsbebouwing

Bestaande situatie Versterstraat 26

Aanzicht deellocatie Versterstraat 26 (bedrijfswoning) vanaf Versterstraat

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|31

Aanzicht deellocatie Versterstraat 26 (Vlaamse schuur) vanaf Versterstraat

Toekomstige situatie Het initiatief is om de varkenshouderij aan de Versterstaat 26 te saneren, waarbij ca. 1.420 m² aan agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De bestaande bedrijfswoning blijft behouden en krijgt een reguliere bestemming Wonen. De Vlaamse schuur aan de wegzijde met cultuurhistorische waarden wordt verbouwd naar een woning ten behoeve van het behoud van de cultuurhistorische waarden. De tweede bestaande schuur van ca. 310 m2 naast de bedrijfswoning blijft eveneens behouden en wordt gebruikt als bijgebouw bij de voormalige bedrijfswoning. Tussen de twee te behouden schuren komt een collectief erf dat naar achteren doorloopt. Via dit erf zijn de achterliggende agrarische gronden bereikbaar. Aan dit collectieve erf worden ter plaatse van de te slopen agrarische bedrijfsbebouwing vier nieuwe vrijstaande woningen gerealiseerd in de setting van een ‘boerenerf’. De woningen staan direct aan het collectieve erf, dat aansluit op de Versterstraat. Het erf wordt door de bestaande en te versterken robuuste groene rand van het open landschap afgeschermd. De nieuwe woningen krijgen percelen van ca. 750 tot 1.200 m2.

Bouwregels Boerenerf Voor de nieuwe vrijstaande woningen aan het boerenerf gelden de volgende bouwregels: Inhoud maximaal 1.000 m3 Goothoogte: o stalwoning en kapschuurwoning: maximaal 4,5 meter o Schuurwoning: maximaal 3,5 meter Bouwhoogte: o stalwoning en kapschuurwoning: maximaal 10 meter o Schuurwoning: maximaal 8 meter Afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen minimaal 5 meter Bijgebouwen: Geen Landschappelijke inpassing De woningen worden landschappelijke inpast door een robuuste groene rand. Voor een groot deel bestaat de groene rand uit de bestaande, te behouden beplanting. Daarnaast worden rondom de woningen nieuwe houtwallen met een breedte van minimaal 5 meter aangeplant en in stand gehouden. Aan de voorzijde worden beukenhagen aangeplant. In de Ontwikkelingsrichting Bolberg (bijlage) is de landschappelijke inpassing nader uitgewerkt. Beeldkwaliteit Voor de nieuwe woningen wordt een “dorpse architectuur” nagestreefd. In de Ontwikkelingsrichting Bolberg (bijlage) is het aspect beeldkwaliteit nader uitgewerkt. Op de locatie Versterstraat 26 komen aan het boerenerf één te verbouwen Vlaamse schuur, drie “schuurwoningen” en één “kapschuurwoning”. Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|32

Toekomstige situatie Versterstraat 26

Verkeer en parkeren Verkeer Het plangebied wordt ontsloten via de Versterstraat, welke aansluit op de Bolberg. De Bolberg loopt over in de Kalverstraat. De Kalverstraat staat op zijn beurt weer in verbinding met de Alphenseweg. De Alphenseweg heeft een aansluiting met de N260 (richting Tilburg of Alphen). Via de Alphensebaan zelf kan de kern van Gilze bereikt worden. Door de wijziging van de agrarische bestemming naar een woonbestemming zullen de verkeersbewegingen met zware vervoersmiddelen verdwijnen. Hier tegenover staat dat de verkeersgeneratie ten aanzien van personen met lichte motorvoertuigen zal toenemen. Er is gekeken naar de capaciteit van de wegen rondom de plangebieden (Alphensebaan, Bolberg en Versterstraat). Deze wegen zijn allen zeer rustig van aard. Dit betekent dat er nog overcapaciteit is en dat de extra verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling opgevangen kunnen worden. De huidige intensiteiten liggen maximaal op 200 motorvoertuigen per etmaal (verkeersmodel BBMA peiljaar 2030). Deze zullen door de ontwikkelingen toenemen met ongeveer 82 motorvoertuigen per etmaal. Dit verkeer verdeelt zich over het wegennetwerk, richting de hoofdwegen. Maximaal neemt de intensiteit toe tot ongeveer 300 motorvoertuigen per etmaal. Dat staat gelijk aan een rustige erftoegangsweg.

Een rijbaan van 3,15 meter is volgens de richtlijnen van het CROW geschikt om deze beperkte hoeveelheid verkeer op een veilige wijze te verwerken. Zeker, omdat het aantal grote (agrarische) voertuigen, met 30 voertuigen per etmaal sterk afneemt. Vooral deze afname is gunstig voor de verkeersveiligheid. In onderstaande tabel is de bestaande en toekomstige situatie van de verkeersgeneratie schematisch weergegeven. Bestaande situatie Functie Norm Eenheid Verkeersgeneratie Agrarisch bedrijf 10 mvt/etmaal 1 bedrijf 10 mvt/etmaal Koop, huis, vrijstaand 8,6 mvt/etmaal 1 woning 8,6 mvt/etmaal Totaal 18,6 mvt/etmaal Toekomstige situatie Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|33

Functie Koop, huis, vrijstaand

Norm 8,6 mvt/etmaal

Eenheid 6 woningen subtotaal

Verkeersgeneratie 51,6 mvt/etmaal 51,6 mvt/etmaal

Saldo 33 mvt/etmaal Het aantal verkeersbewegingen zal toenemen met 33 mvt/etmaal. De Versterstraat heeft genoeg capaciteit om de beperkte toename te kunnen verwerken. Het aantal zware vrachtwagens als gevolg van de huidige de varkenshouderij zal juist afnemen, wat een positief effect heeft voor de verkeersveiligheid. Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De Parkeernormen Gilze en Rijen 2017 biedt houvast voor het bepalen van de parkeerbehoefte. Wonen In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte voor de woningen schematisch weergegeven. Functie Wonen met een oppervlakte van >90 m²

Norm 2,0 pp/woning

Eenheid 6 woning

Parkeernorm 2,0 pp x 6 woning = 12,0 parkeerplaatsen Totaal

12,0 parkeerplaatsen

De beoogde woningen hebben samen een parkeerbehoefte van 12 parkeerplaatsen. De bestaande woningen parkeren al op eigen terrein. Bij de 5 nieuwe woningen zullen per woning twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. De parkeerbehoefte wordt daarmee volledig afgewikkeld op eigen terrein. Daarnaast zijn er op basis van de parkeernota per woning 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers benodigd. Op het gemeenschappelijke erf is voldoende ruimte om te voorzien in de benodigde 1,5 parkeerplaats voor bezoekers van de 5 nieuwe woningen.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|34

3.

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Conclusie Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale karakter. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen die deel uitmaken van het geldende nationale ruimtelijke beleid. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in provinciaal beleid en gemeentelijke bestemmingsplannen. Dat betekent dat het Barro voor de opgenomen onderwerpen regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30 november 2011 in werking getreden. Conclusie Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de relatief kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plan relevante bepalingen.

Bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Bolberg

|35

Ladder van duurzame verstedelijking Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van art. 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) – de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ – geldt voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van decentrale overheden die (planologisch) nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken een bijzonder procesvereiste. Dit nationale belang houdt in dat, ten behoeve van een goed systeem van ruimtelijke ordening, een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand te voorkomen. De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is herzien en per 1 juli 2017 is de ‘Nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking’ in werking getreden. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Een aantal aspecten zijn van belang om te bepalen of en hoe de Ladder moet worden toegepast, waaronder de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling en of de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is.

Toetsing Om te bepalen of een planvoornemen Ladderplichtig is, dient getoetst te worden of de voorziene ontwikkeling een stedelijke ontwikkeling is. Onderhavig plan voorziet in de sanering van vier varkenshouderijen in het buitengebied van Gilze. Hiervoor in de plaats komen 17 Ruimte voor Ruimte-woningen die ontwikkeld worden door Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. De zes bestaande bedrijfswoningen worden omgezet naar reguliere woningen. Aan de Versterstraat 26 wordt een bestaande Vlaamse schuur omgezet naar een woning ten behoeve van het behoud van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De Ladder geldt alleen voor ‘nieuwe’ ontwikkelingen. Beoordeeld dient te worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is ‘in beginsel’ sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er volgens het voorheen geldende planologische regime aanwezig was of gerealiseerd kon worden. Ontwikkelingen die geen extra verstedelijking tot gevolg hebben, maar bebouwing reduceren of verplaatsen, zoals bij de Ruimte-voor-Ruimteregeling, worden niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Derhalve hoeven de 17 Ruimte voor Ruimte-woningen niet getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Verder voorziet het planvoornemen in het omzetten van de zes bedrijfswoningen naar reguliere woningen.

Hierdoor neemt het aantal woningen niet toe. Dit onderdeel is op zichzelf niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarnaast wordt één wooneenheid toegevoegd in de bestaande Vlaamse schuur, aan de Versterstraat 26, ten behoeve van het behoud van de cultuurhistorische bebouwing. Ook hiervoor kan gesteld worden dat er geen sprake is van nieuw beslag op de ruimte. Dit onderdeel is op zichzelf niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het planvoornemen als geheel is niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Verdere toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is niet noodzakelijk. Behoefte Het initiatief rondom de Bolberg in Gilze om 17 ruimte voor ruimte woningen alsmede één woning in een cultuurhistorisch waardevolle vlaamse schuur te realiseren voorziet in een kwantitatieve behoefte, zoals blijkt uit de volgende punten: