Bijlage 1 - Vaststellen Bestemmingsplan herinrichting N282 in 2019
Tekst van het document
De ‘ontwikkeling’ (groen) maakt weinig inbreuk op de leefomgeving, om die reden kan worden volstaan met de volgende afweging met medeneming van de factor tijd: Het zwaartepunt van de nederzetting Hulten lag oorspronkelijk elders, rondom de huidige Prinsenhoef in wat nu gemeente Tilburg is. Dit zwaartepunt van de nederzetting verschoof als gevolg van de totstandkoming van de Rijksweg tussen Breda en Tilburg in 1827. Deze nieuwe weg liep langs Hulten, wat mogelijkheden bood voor de bevolking om inkomen te genereren uit de verzorging van passanten. Als gevolg van de vestiging van diverse horecagelegenheden langs deze weg, is de kern Hulten verschoven naar de huidige plaats. Door de toename van het verkeer op de Rijksweg is de weg niet langer (alleen) een bron van inkomsten voor de bevolking, maar zorgt deze ook voor hinder. Om die reden wordt het tracé van de weg ter plaatse van Hulten onderbroken en wordt deze om de kern heen gelegd. Dit heeft onder meer tot gevolg dat ter plaatse van de Rijksweg 25, Hulten de horecagelegenheid niet langer levensvatbaar is. Ter plaatse komt de nieuwe entree van het dorp Hulten. De aanleg van groen nabij de entree versterkt het dorpse karakter en zorgt voor een meer representatieve entree.
Ten aanzien van meerwaardecreatie geldt dat rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen met elkaar te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat. Door het perceel Rijksweg 25, Hulten te betrekken bij het omleggen van de N282 kan meerwaarde worden gecreëerd, door de gronden in te zetten voor een groene en representatieve entree van het dorp Hulten. Gevolgen voor het bestemmingsplan Geen.
Onze referentie:
- Datum: 22 oktober 2019
37 van 46
AANVULLING OP DE TOELICHTING VAN HET BESTEMMINGSPLAN N282 IN HET KADER VAN BESTUURLIJKE LUS
Gk ARmniQ i Äiľnsduitancy W T II buiLtassets
4
GEVOLGEN VOOR HET BESLUIT
4.1
Inleiding
Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling van 15 mei 2019 en de bevindingen in hoofdstuk 3 worden de volgende aanpassingen in het bestemmingsplan “N282” doorgevoerd: 1. Uitbreiding van het plangebied voor zover het betreft de gronden gelegen ten noorden van het perceel Rijksweg 6 te Hulten. De bestaande bestemming ‘Agrarisch’ wordt uitgebreid tot aan de grens van perceel Rijksweg 6. Hiermee wordt de realisatie van de fietsverbinding planologisch mogelijk gemaakt. 2. Uitbreiding van het plangebied voor zover het betreft de gronden met de bestemming ‘Horeca’ op de percelen Rijksweg 25 en Burgemeester Ballingsweg 2. Deze gronden krijgen ter plaatse van het horeca bedrijf en de bijbehorende parkeerplaats de bestemming ‘Groen’ toegekend. Verder komt het dieselverkooppunt hier te vervallen. De bedrijfswoning met bijbehorende tuin krijgt de bestemming ‘Wonen - 1’.
4.2
Planregels
Aan de regels van het bestemmingsplan “N282” worden de volgende aanpassingen doorgevoerd: 1. Artikel 1 ‘Begrippen’ wordt, onder vernummering van de leden, aangevuld met enkele (delen van) begripsbepalingen. 2. Onder vernummering, wordt een nieuw artikel 9 ‘Wonen - 1’ ingevoegd. 3. Onder vernummering, wordt een nieuw artikel 14 ‘Algemene bouwregels’ (regeling ‘bestaande maten’) ingevoegd. 4. Onder vernummering, wordt artikel 19 ‘Overige regels’, aangevuld met artikel 19.2 (regeling ‘parkeren’) en met artikel 19.3 (regeling ‘laden en lossen’); 5. In de bijlage bij de planregels wordt een Staat van Bedrijfsactiviteiten toegevoegd ten behoeve van de aan-huis-gebonden beroepen.
4.3
Verbeelding
Op de verbeelding van het bestemmingsplan “N282” worden de volgende aanpassingen doorgevoerd: 1. de gronden die zijn gelegen ten noorden van het perceel Rijksweg 6, Hulten en ten zuiden van de op 20 februari 2017 vastgestelde plangrens van het bestemmingsplan “N282”, gaan deel uitmaken van het plangebied, en worden bestemd als: ^ • ^
Agrarisch (enkelbestemming); Waarde - Archeologie (dubbelbestemming); Geluidzone - luchtvaart 2 (40-45 Ke), overige zone - IHCS - 1, vrijwaringszone - ILS - 12 (gebiedsaanduidingen).
2. de gronden die zijn gelegen aan de Rijksweg 25, Hulten, voor zover die nog geen deel uitmaakten van het op 20 februari 2017 vastgestelde bestemmingsplan “N282”, deel gaan uitmaken van het plangebied en worden bestemd als: ^ ^ ^ ^ ^
Wonen - 1 (enkelbestemming), voor zover het betreft de gronden met daarop een feitelijk aanwezige woning en de gronden die feitelijk zijn ingericht als erf bij die woning; Groen (enkelbestemming), voor zover het betreft de overige gronden; Waarde - Archeologie (dubbelbestemming); Geluidzone - luchtvaart 2 (40-45 Ke), milieuzone - geluidsgevoelige functie - 3, overige zone - IHCS - 1, vrijwaringszone - ILS - 9 (gebiedsaanduidingen).
4.4
Toelichting
Aan de toelichting op het bestemmingsplan “N282” wordt het onderhavige document “Aanvulling op de toelichting van het bestemmingsplan N282 in het kader van de bestuurlijke lus” d.d. 1 oktober 2019 toegevoegd, met inbegrip van de daarbij behorende bijlagen: a. kaart omleidingsvarianten; b. tabel effecten omleidingsvarianten; c. haalbaarheidstoets horeca Rijksweg 25 Hulten (BSP); d. memo Rijksweg 25 en mogelijkheden gevoelige bestemming; e. parkeeronderzoek (C5s); f. Rijksweg 25 Hulten, memo externe veiligheid (De Roever). Onze referentie:
- Datum: 22 oktober 2019
38 van 46
AANVULLING OP DE TOELICHTING VAN HET BESTEMMINGSPLAN N282 IN HET KADER VAN BESTUURLIJKE LUS
Gk ARmniQ i Äiľnsduitancy W T II buiLtassets
BIJLAGE A KAART OMLEIDINGSVARIANTEN
'!ľ :
mmm
INI Onze referentie:
- Datum: 22 oktober 2019
39 van 46
AANVULLING OP DE TOELICHTING VAN HET BESTEMMINGSPLAN N282 IN HET KADER VAN BESTUURLIJKE LUS
Gk ARmniQ i Äiľnsduitancy W T II buiLtassets
BIJLAGE B TABEL EFFECTEN OMLEIDINGSVARIANTEN Varianten
Verkeer(sveiligheid)
Woon- en leefmilieu Rijksweg
Vliegbasis
Wegrestaurant
29 Donkerblauw
De omlegging zorgt voor een
Deze variant is niet onderzocht
De omleiding doorsnijdt de
De omleiding ligt op ruime
doorgaande verkeersveilige
met een akoestisch model. De
vliegbasis over aanzienlijke
afstand van het wegrestaurant
route om Hulten.
omleiding ligt op ruime afstand
lengte en de daar aanwezige
en parkeerterrein. Het
van de woningen aan de N282.
essentiële infrastructuur en
wegrestaurant blijft
Negatieve effecten door de
functies. Er ontstaat een grote
bereikbaar.
omleiding op het woon- en
restruimte.
leefmilieu zijn niet te verwachten. De omleiding
Deze variant is daarom als niet
zorgt er daarnaast voor dat er
realistisch aangemerkt.
een verbetering is aan de voorzijde van de woningen.
Groen
Idem donkerblauw
Deze variant is niet onderzocht
De omleiding doorsnijdt de
met een akoestisch model. De
vliegbasis en tast de rondweg
De omleiding doorsnijdt het parkeerterrein. De restruimte
omleiding ligt op enige afstand
en andere functies aan. De
aan de zijde van de vliegbasis is
van woonfuncties. Er is geen
ruimte om de rondweg terug te
niet meer bruikbaar als
ruimtebeslag op woonfuncties.
brengen is beperkt. Essentiële
parkeerterrein. De omleiding
De woningen liggen naar
infrastructuur en functies als
incl. restruimte neemt
verwachting wel binnen de
het opleidingscentrum (incl.
ongeveer de helft van het
invloedssfeer van de omleiding.
parkeergelegenheid) als ook
parkeerterrein in beslag. Het
Hierdoor kunnen bewoners
het toekomstig bouwplan
wegrestaurant blijft
hinder ondervinden (geluid,
worden grotendeels ontzien. Er
bereikbaar.
visueel). In feite is er sprake
ontstaan beperkte restruimtes.
van een verplaatsing van de hinder. De weg ligt aan de achterzijde van de woningen in plaats van aan de voorzijde. De afstand van de weg tot de woningen neemt toe bij de omleiding in vergelijking met de huidige ligging van de N282.
Oranje
Idem donkerblauw.
Idem groen, met de opmerking
De omleiding doorsnijdt de
Idem groen, met de opmerking
dat dit tracé verder van de
vliegbasis en tast de rondweg
dat de aantasting van het
woningen afschuift en
en andere functies aan
parkeerterrein (en restruimte)
daardoor de kans op hinder
waaronder het parkeerterrein
geringer is. De omleiding incl.
door de omleiding afneemt.
van het opleidingscentrum. Er
restruimte neemt ongeveer
is onvoldoende ruimte om een
een kwart van het
nieuwe rondweg in te passen.
parkeerterrein in beslag.
Essentiële infrastructuur en functies als het opleidingscentrum worden grotendeels ontzien. Het toekomstig bouwplan wordt wel geraakt. Er ontstaan beperkte restruimtes.
Lichtblauw
Idem donkerblauw
(MER)
Idem groen, met de opmerking
Ruimtebeslag blijft beperkt tot
Idem groen, met de opmerking
dat dit tracé dichter naar de
enkele hoeken van het terrein
dat de aantasting van het
woningen toeschuift. Hierdoor
zonder essentiële functies. Wel
parkeerterrein (en restruimte)
neemt de kans op hinder door
wordt de rondweg aangetast.
groter is. De omleiding incl.
de omleiding toe. Een
Er is voldoende ruimte om de
restruimte neemt ongeveer
geluidwerende voorziening
rondweg terug te brengen aan
driekwart van het
dient naar alle
de omgevingszijde van de
parkeerterrein in beslag. In het
waarschijnlijkheid geplaatst te
rolbaan.
MER is beoordeeld dat
worden.
hierdoor de economische bedrijfsvoering onder druk komt te staan.
Paars
Onze referentie:
De kruising N282^urg.
Deze variant is niet onderzocht
Er is geen ruimtebeslag op de
Ballingsweg blijft op de huidige
met een akoestisch model. De
vliegbasis.
Er is geen ruimtebeslag op het
locatie. Hierdoor ontstaat er
kruising N282^urg.
verslechtert de bereikbaarheid
parkeerterrein. Wel
geen logische route voor
Ballingsweg wordt op de
omdat vrachtverkeer de
verkeer om te kiezen voor de
huidige locatie uitgebreid. De
opstelstroken van een drukke
omleiding (niet
kant asfalt N282 schuift
probleemoplossend irt
richting de woningen. Hierdoor
- Datum: 22 oktober 2019
40 van 46
AANVULLING OP DE TOELICHTING VAN HET BESTEMMINGSPLAN N282 IN HET KADER VAN BESTUURLIJKE LUS Varianten
Verkeer(sveiligheid)
Woon- en leefmilieu Rijksweg
Gk ARmniQ i Äiľnsduitancy W T II buiLtassets Vliegbasis
Wegrestaurant
29 verkeersluw Hulten). De
kan de hinder toenemen. De
kruising moeten passeren om
ontsluiting van het
woning Rijksweg 23 dient
het terrein op en af te kunnen.
parkeerterrein van het
geamoveerd te worden. Er is
wegrestaurant conflicteert met
sprake van ruimtebeslag op de
de opstelstroken voor de
tuin van adres Burg.
kruising. Dit zorgt voor een
Ballingsweg 2. Van deze
verhoogd risico op ongevallen.
situatie is het ambtelijk oordeel van de gemeente Gilze en Rijen dat, mede gezien de effecten op verkeer(sveiligheid), er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
Deze variant is daarom als niet
realistisch aangemerkt. Rood (MER)
Idem donkerblauw
Idem lichtblauw. Een
Idem lichtblauw
Idem lichtblauw.
geluidwerende voorziening dient te worden geplaatst.
Onze referentie:
Datum: 22 oktober 2019
41 van 46
AANVULLING OP DE TOELICHTING VAN HET BESTEMMINGSPLAN N282 IN HET KADER VAN BESTUURLIJKE LUS
ö ARPAHI^
W
T
IbuiLtassets
BIJLAGE C HAALBAARHEIDSTOETS HORECA RIJKSWEG 25, HULTEN
Onze referentie:
- Datum: 22 oktober 2019
42 van 46
HAALBAARHEIDSTOETS HORECA RIJKSWEG 25 HULTEN 26 AUGUSTUS 2019
A s
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
HAALBAARHEIDSTOETS HORECA RIJKSWEG 25 HULTEN 26 AUGUSTUS 2019
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
Status:
Eindrapportage Datum:
26 augustus 2019 Een product van:
Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Dr. Christine Oude Veldhuis MRE Susanne Brugman MSc. Voor meer informatie: Dr. Christine Oude Veldhuis MRE, cov@stedplan.nl Review:
Drs. Martijn Kanters In opdracht van:
Provincie Noord-Brabant
Provincie Noord-Brabant
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2019.L.132 Referentie: 2019.L.132 Noord-Brabant Hulten horeca_260819
Disclaimer: Bureau Stedelijke Planning heeft dit advies met grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld. Wij garanderen echter niet de juistheid en volledigheid van de gegevens en aanvaarden hiervoor ook geen aansprakelijkheid. Indien een of meer van de gegevens of aannames onvolledig blijken of bij nader inzien niet juist, de marktsituatie verandert en/of er wijzigingen optreden kan dit mogelijk tot gevolg hebben dat het bedoelde advies en de conclusie anders luiden. Bureau Stedelijke Planning is niet aansprakelijk voor enige schade ten gevolg van het gebruik van dit advies, behoudens voor zover er sprake is van opzet of bewuste roekeloosheid door ons.
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING 1
2
7
LOCATIE RIJKSWEG 25 EN AANPASSING N282.................................................9 1.1
HUIDIGE SITUATIE
1.2
ONTWIKKELINGEN N282
THEORETISCHE DOELGROEPEN HORECABESTEMMING RIJKSWEG 25...........12 2.1
VERZORGINGSGEBIED EN DOELGROEPEN
2.2
BEWONERS
2.3 WERKENDEN
3
4
2.4
PASSANTEN
2.5
BESTEDINGSPOTENTIEEL DOELGROEPEN
GEVESTIGDE HORECA EN ONTWIKKELINGEN................................................ 18 3.1
KWANTITATIEF HORECA-AANBOD BINNEN HET VERZORGINGSGEBIED
3.2
KWALITATIEF HORECAAANBOD
3.3
HORECA ONTWIKKELINGEN
BEOORDELING RIJKSWEG 25 ALS HORECABESTEMMING..............................23 4.1
LOCATIEBEOORDELING
4.2
KWANTITATIEVE HORECARUIMTE IN HET VERZORGINGSGEBIED
4.3
LEEFSTIJLEN EN HORECAVOORKEUREN IN HET VERZORGINGSGEBIED
4.4
NICHES IN HET BESTAANDE AANBOD
4.5
CONCLUSIE
BIJLAGE 1 LEEFSTIJLEN BIJLAGE 2 RELEVANT HORECA-AANBOD VERZORGINGSGEBIED
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
6
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
7
INLEIDING
Op de locatie Rijksweg 25 te Hulten, gelegen aan de zuidkant van de N282 in de gemeente Gilze en Rijen, ligt wegrestaurant 't Vliegveld. Het wegrestaurant is in trek bij vrachtwagenchauffeurs. Achter het restaurant bevindt zich een parkeer- en overnachtingsmogelijkheid (120 plekken) waar tevens kan worden getankt1.
Tetermqen
vossentie'g
Molenetnd'ÔMf
h i ten
B MM
KM M mdabûfl
MHN
Dē b aal.
Rakens
Steenfabriek
s STEDELUKE ??? CPIANN MG»y
Projectlocatie
FIGUUR 1 PROJECTLOCATIE RIJKSWEG 25 HULTEN Bron: PDOK Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
De provincie Noord-Brabant en de gemeente Gilze en Rijen zijn voornemens de provinciale weg uit te breiden naar 2x2 rijstroken en om de kern Hulten heen te leiden (ten westen van de kern Hulten zal de weg afbuigen naar het zuiden). Dit plan is gemaakt omdat al langere tijd de leefbaarheid en veiligheid in het dorp Hulten onder druk staan en het aantal verkeersbewegingen de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Met de wegomlegging komt de afslag van de N282 over een deel van het perceel Rijksweg 25 te liggen. Dit betekent dat: »
de huidige parkeerfunctie voor vrachtwagens, die gekoppeld is aan de horecabestemming, komt te vervallen;
»
de omvang van het perceel afneemt van ruim 19.000 m2 naar ca. 3.600 m2;
1 https:ZZwww.bndestem..nlZoosterhoutZrestaurant-t-vliegveld-in-hulten-wil-groterworden~a7489178Z?referrer^ittps:ZZwww.google.com/
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
LOCATIE RIJKSWEG 25 EN AANPASSING N282
8
»
het brandstofpunt voor vrachtwagens vermoedelijk verdwijnt, daar de parkeer- en draairuimte voor vrachtwagens te krap wordt, en;
»
langs de wegafbuiging bij Hulten een geluidswal wordt geplaatst (om de geluidsoverlast voor omwonenden van het dorp te beperken), waardoor de zichtbaarheid van de locatie Rijksweg 25 voor passanten op de N282 afneemt.
Door deze aanpassingen is het de vraag of de huidige horecavoorziening met de huidige functie (sterk gericht op vrachtwagenchauffeurs) nog toekomst heeft. De provincie Noord-Brabant heeft Bureau Stedelijke Planning verzocht om te onderzoeken of op de Rijksweg 25, gegeven de beoogde nieuwe situatie van de wegverlegging, horeca - binnen de in het bestemmingsplan vastgelegde horecabestemming, namelijk een café en restaurant - levensvatbaar is. Bureau Stedelijke Planning heeft daarvoor een haalbaarheidsonderzoek verricht. Op basis van de vraag- en aanbodsituatie en de (nieuwe) locatie- en projectuitgangspunten is een inschatting gemaakt van de levensvatbaarheid.
Een belangrijke complicatie voor dit onderzoek is het vooralsnog ontbreken van een concreet horecaconcept of -formule. Als gevolg daarvan kan slechts theoretisch worden geredeneerd over levensvatbare mogelijkheden. De uitkomsten van dit haalbaarheidsonderzoek zijn bruikbaar voor de verdere planprocedure.2
OPZET VAN HET RAPPORT » In hoofdstuk 1 is de context geschetst, zowel in de huidige als in de nieuwe situatie met de ontwikkelingen van de N282. In hoofdstuk 2 is de huidige marktsituatie beschreven, waarin zowel de bestaande en toekomstige vraag uit het verzorgingsgebied en het gevestigde (concurrerende) aanbod worden behandeld. In hoofdstuk 3 wordt de locatie als mogelijke horecabestemming beoordeeld met het oog op de nieuwe situatie. De hoofdstukken dienen als onderlegger voor het opstellen van de omzetraming en het advies in hoofdstuk 4.
2 Het rapport betreft niet een onderbouwing van de behoefte in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking, simpelweg omdat horeca al mogelijk is binnen het bestemmingsplan. Uiteraard is bij haalbaarheidsanalyse wel rekening gehouden met ontwikkeling van vraag en aanbod, en daarmee de behoefte.
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
LOCATIE RIJKSWEG 25 EN AANPASSING N282
1
9
LOCATIE RIJKSWEG 25 EN AANPASSING N282
Voor de levensvatbaarheid van de horecabestemming op de locatie Rijksweg 25 is het belangrijk om de projectlocatie en geplande ontwikkelingen scherp in beeld te brengen. Deze zijn in dit eerste hoofdstuk toegelicht.
1.1 HUIDIGE SITUATIE Op de locatie Rijksweg 25 in Hulten is in de huidige situatie een horecabestemming van kracht. De kavel is in particulier bezit en wordt momenteel ingevuld door Wegrestaurant ’t Vliegveld. Op de parkeerplaats (120 plaatsen) voor vrachtwagens achter het restaurant is ruimte voor chauffeurs om te rusten en/of te overnachten. Ook zijn hier enkele sanitaire voorzieningen en is er een pompstation aanwezig. De horecavoorziening ligt direct aan de N282 tussen Breda en Tilburg, waardoor het voor vrachtvervoerders een aantrekkelijke locatie om te eten en te overnachten is. De N282 is bovendien de toegangsroute naar Vliegbasis Gilze-Rijen.
Vossenberg N531
RIJEN
Horeca bestemming
N282
REESHOF (TILBURG)
N631 'N2I iliaoastraat I
Haansberg
ILTEN Burg Baĩ Reeshofweg I VLIEGBASIS GILZE-RIJEN
Burg. Lel
reeweg I
Legenda
**B»ccļ^seweg
Burg BäľľSľfvan Voorst tot Voorstweg I Bredaseweg
Problemen LJ Verkeersafwikkeling en Verkeersveiligheid 1=1 Leefbaarheid Overig
Kruisingen met verkeerslichten
GILZE Broekakkers
Bedrijventerreinen
i Meteis
FIGUUR 2 PLANGEBIED WEGVERANDERING N282 EN LOCATIE HORECABESTEMMING Bron: Arcadis, 2011; bewerking Bureau Stedelijke Planning
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
LOCATIE RIJKSWEG 25 EN AANPASSING N282
10
De horecabestemming is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Gilze en Rijen. Op de projectlocatie is de bestemming horeca van kracht. Daarbij geldt de functieaanduiding ‘specifieke vorm van horeca café restaurant en verkoop van motorbrandstoffen’, waarbij de verkoop van motorbrandstoffen uitsluitend toegestaan is ten behoeve van vrachtverkeer, en dit ondergeschikt is aan de horecafunctie. Binnen de huidige planologische mogelijkheden mag het bebouwde oppervlak maximaal 665 m2 beslaan. Wanneer de volledige toegestane bouwhoogte wordt benut, kan het bruto vloeroppervlak in totaal 1.914 m2 bvo bedragen. Het totale perceel (restaurant, bedrijfswoning en parkeerplaats) bedraagt circa3 1,9 ha.
Op de provinciale weg N282 zijn de verkeersstromen de afgelopen jaren fors toegenomen. De leefbaarheid van Hulten is daarmee onder druk komen te staan. Zo is er sprake van geluidsoverlast en tijdens piekmomenten is het lastig om de weg over te steken of op te rijden. Hierdoor ontstaan opstoppingen in het verkeer.
1.2 ONTWIKKELINGEN N282 In 2011 is door Arcadis een M.E.R. rapportage opgesteld en een aantal verkeersscenario’s onderzocht die de leefbaarheid in Hulten en de doorstroom van verkeer op de andere locaties ten goede moeten komen4. Met het oog op de verwachte groei van het aantal verkeersbewegingen is uiteindelijk gekozen voor het scenario om de N282 tot 2x2 rijstroken te verbreden.
RIJEN
REESHOF (Tilburg)
Vliegbasis Gilze-Rijen
— tatpdd » taibrug “ parallelweg | vertemAcN
FIGUUR 2 PLANBESCHRIJVING N282 HULTEN Bron: Milieueffectrapport N282 RIJEN - HULTEN - REESHOF
Aan de westzijde van de bebouwde kom van Hulten zal de N282 een afbuiging maken naar de Burgemeester Ballingsweg (N260A), waar deze uiteindelijk zal
3 Meting op kaart via Ruimtelijkeplannen.nl 4 Milieueffectrapport N282 RIJEN - HULTEN - REESHOF
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
LOCATIE RIJKSWEG 25 EN AANPASSING N282
11
overgaan in de N260 (ringweg Tilburg). Op het punt waar de N282 en de Burgemeester Ballingsweg (N260A) in elkaar overgaan wordt een kruispunt gerealiseerd. (Auto)verkeer dat van Rijen naar de Reeshof onderweg is, wordt zo omgeleid langs de N282 en N260A ten zuiden van Hulten. De bebouwde kom van Hulten zal hiermee worden ontlast van het verkeer. Daarnaast zal de bestaande weg door Hulten die nu bestemd is als N-weg autoluw worden gemaakt en beter toegankelijk worden voor fietsers. Mogelijk wordt de weg wel toegankelijk voor bestemmingsverkeer. Met de wegverandering wordt de afslag van de N282 over een deel van het perceel Rijksweg 25 gerealiseerd. Dit betekent dat de huidige parkeerfunctie voor vrachtwagens, die gekoppeld is aan de horecabestemming, komt te vervallen. Ook zal het totale perceel van ruim 19.000 m2 fors afnemen naar ca. 3.600 m2 (afname van ruim 80%5). Omdat de parkeer- en draairuimte voor vrachtwagens in de nieuwe situatie zeer gering is lijkt het onmogelijk om hier het brandstofpunt voor vrachtverkeer in stand te houden6. Daarnaast wordt er langs de N282 een geluidswal geplaatst langs de wegafbuiging bij Hulten om de geluidsoverlast voor omwonenden van het dorp te beperken. Hierdoor neemt de zichtbaarheid van de locatie Rijksweg 25 voor passanten op de N282 af.
Met de genoemde veranderingen van de verkeerssituatie, bereikbaarheid en zichtbaarheid, maar ook de afname van het oppervlak van de horecabestemming, komt de vraag op of deze locatie als horecabestemming nog levensvatbaar is.
N282'i‘ NI
«BUREAU»»» «STEDELUKE»» «PLANNING»»
'JL Horecabestemming į '
ĵ Huidige horecabestemming
N260
Bijbehorende parkeerplaats Planontwikkeling N282/ N260 j Toekomstig autoluw gedeelte FIGUUR 3 CONTOUREN HUIDIGE HORECABESTEMMING EN GEPLANDE WEGAFSLAG VAN DE N282 Bron: Ruimtelijke Planning; bewerking De Roever Omgevingsadvies bv en Bureau Stedelijke Planning
5 Meting op kaart via Ruimtelijkeplannen.nl 6 Rapportage Compositie 5 (stedenbouw bv)
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
12
THEORETISCHE DOELGROEPEN HORECABESTEMMING RIJKSWEG 25
2 THEORETISCHE DOELGROEPEN HORECABESTEMMING RIJKSWEG 25
In dit hoofdstuk gaan we nader in op de omvang en samenstelling van de theoretische doelgroepen voor een horecabestemming op de locatie Rijksweg 25.
2.1
VERZORGINGSGEBIED EN DOELGROEPEN
Door de nieuwe situatie zal een horecagelegenheid aan de Rijksweg 25 te Hulten veel minder dan nu een functie vervullen voor vrachtwagenchauffeurs en passerend (vracht)verkeer. Immers, de weg wordt omgelegd, de parkeerfaciliteiten voor vrachtwagens vervallen (vermoedelijk ook de mogelijkheid om te tanken) en de directe zichtbaarheid vermindert. Meer dan nu zal een (nieuwe) horecagelegenheid het moeten hebben van omwonenden en werknemers uit en bezoekers van de directe omgeving, naast passerend verkeer. Hierbij gaat in beginsel om bewoners, werkenden en bezoekers op een afstand tot circa 5 kilometer van de projectlocatie, ongeacht het type horecaconcept dat er zal landen. Het verzorgingsgebied betreft daarmee primair de gemeente Gilze en Rijen en het Tilburgse stadsdeel Reeshof.
Dongtn
LX* Moet
Teterinqen N631 Moíeneind-ōosr
IM
HHHU H Dorst
Hulten
- ïãt
íet Wandelbos
Molenschot BavH
Reeshof
Tilburg
.tjndonk
Molenschot
Or- B Hl
tseersbroe* < BUREAU »»r
C STEDELUKE >>>
Gilze
<PlAHU^UG>»
RH 4 Steenfabriek
'W' Projectlocatie
N639
N20O
O Tilburg Reeshof O Gilze-Rijen
on FIGUUR 4 PRIMAIR VERZORGINGSGEBIED HORECABESTEMMING HULTEN Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
THEORETISCHE DOELGROEPEN HORECABESTEMMING RIJKSWEG 25
13
De uiteindelijke afbakening van het verzorgingsgebied is overigens sterk afhankelijk van het definitieve horecaconcept. Zo kan het ene horecaconcept een regionaal of zelfs nationaal verzorgingsgebied hebben (bijvoorbeeld een Michelin-restaurant), terwijl het andere horecaconcept puur gericht is op lokale klanten (bijvoorbeeld de lokale snackbar). Het secundaire verzorgingsgebied kan dus (afhankelijk van de ontwikkeling van het concept) groter van omvang zijn: bij een regionaal bereik schatten we dit op circa 20 kilometer.
2.2 BEWONERS DEMOGRAFISCHE KENMERKEN BEWONERS » Relevante demografische kenmerken zijn: »
In het primair verzorgingsgebied zijn 69.283 inwoners woonachtig. Het grootste gedeelte hiervan is woonachtig in Tilburg Reeshof.
»
De verschillen binnen het verzorgingsgebied zijn groot. Het Tilburgse stadsdeel Reeshof telt relatief veel (jonge) kinderen in de leeftijdscategorie 0 tot 15 jaar. Daarentegen wonen er in de wijk een relatief weinig ouderen. De demografische kenmerken van de inwoners van Gilze-Rijen komen nagenoeg overeen met die van de inwoners in Nederland.
»
Zowel in Gilze-Rijen als in Tilburg Reeshof ligt de gemiddelde huishoudensgrootte hoger dan het Nederlands gemiddelde. Het aandeel gezinnen met kinderen is relatief hoog.
»
Het inkomen per hoofd van de bevolking ligt in het verzorgingsgebied rond het landelijke gemiddelde.
INWONERS
% 0 15
% 15 25
% 25 45
% 45 65
% 65+
GEM. HH. GROOTTE
GEM. INK. PER INW.
Gemeente Gilze en Rijen
26.313
16
11
23
29
20
2,3
e 23.900
Tilburg Reeshof
42.970
20
14
25
32
10
2,6
e 24.900
Totaal verzorgingsgebied
69.283
18
13
24
31
14
2,5
e 24.500
17.181.084
16
12
25
28
19
2,2
e 24.700
Nederland
TABEL 2 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN VERZORGINGSGEBIED Bron: CBS Statline 2018, inkomen betreft 2016
BEVOLKINGSPROGNOSE »
Op basis van de Primos bevolkingsprognose uit 2019 wordt er in de gemeente Gilze-Rijen tot 2030 een lichte bevolkingsgroei van circa 2% verwacht. Dit komt neer op circa 550 nieuwe inwoners in de gemeente. In 2030 zal het totaal aantal inwoners dan op 26.860 komen te liggen. Waar binnen de gemeente het inwonertal het hardst zal stijgen is niet bekend.
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
14
»
THEORETISCHE DOELGROEPEN HORECABESTEMMING RIJKSWEG 25
De groei van het aantal inwoners in Tilburg Reeshof is niet bekend. Wel zijn in Tilburg Reeshof enkele woningbouwplannen aanwezig, zoals Buitenhof Oost (360 woningen) en de laatste fasen van Park Centraal (169 woningen). Hierdoor kan de totale bevolking van het verzorgingsgebied nogmaals verder toenemen met circa 1.160 inwoners7.
»
Het inwonertal van het totale verzorgingsgebied zal tot 2030 stijgen met circa 1.700. Daarmee zal het inwonertal in 2030 op bijna 71.000 komen te liggen, een groei van 2^.
2.3 WERKENDEN »
Een belangrijke werkgever in de nabijheid van de projectlocatie is de militaire Vliegbasis Gilze-Rijen. Hier zijn zo’n 2.100 mensen werkzaam. Op de luchtbasis wordt vooral met helikopters gevlogen. Het aantal vluchten zal de komende jaren waarschijnlijk gaan toenemen. We verwachten dat ook het aantal werknemers daarmee zal gaan toenemen.
»
De gemeente Tilburg is voornemens ten noorden van de A58 (afslag Gilze) het bedrijventerrein Wijkevoort te ontwikkelen. Dit plan bevindt zich nog in de voorbereidende fase, omdat het zou concurreren met bedrijventerrein Midden-Brabant Poort in Gilze, dat ten zuiden van de snelweg gelegen is8. Wel is het masterplan voor het bedrijventerrein begin dit jaar vastgesteld door de gemeenteraad van Tilburg. Het bedrijventerrein zou voor extra klanten voor de Rijksweg 25 kunnen zorgen.
»
We gaan er vanuit dat gezien de nabije ligging alleen de werkenden van de vliegbasis (2.100) de horeca aan de Rijksweg 25 zullen bezoeken. Deze doelgroep zal met name ’s middags tijdens de lunch de horecagelegenheid bezoeken. Het is afhankelijk van welk concept er landt óf en hoe vaak de horeca door deze doelgroep wordt bezocht.
2.4 PASSANTEN De horecabestemming kan naast de bewoners en werkenden in het verzorgingsgebied ook een functie hebben voor passanten van de Rijksweg 25. Dit zijn bijvoorbeeld mensen die een voorziening of bezienswaardigheid in het verzorgingsgebied bezoeken (toevallige bezoekers) en passanten van de Rijksweg 25.
Toevallige bezoekers »
Nabij de projectlocatie is in januari 2014 The Factory Sport and Fun geopend. Dit voormalige Ericsson opleidingscentrum is getransformeerd naar 4.000 m2 voor ondernemen en netwerken, kennis en innovatie, en sport en ontspanning (o.a. sportschool en kinderspeelparadijs).
7 Berekening: 529 woningen * gemiddelde landelijke huishoudensgrootte van 2,2 s 1.160 inwoners 8 https://www.bndestem.nl/oosterhout/tilburg-ontkent-concurrentie-op-bedriiventerrein-met-gilze-en-riien~a2e9f9f3/
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
THEORETISCHE DOELGROEPEN HORECABESTEMMING RIJKSWEG 25
»
15
Daarnaast trekken de escaperoom Villa BreTil en de Leemput (Jeu de boules, golf en midgetgolf) mogelijk incidentele verblijvers naar het verzorgingsgebied.
»
In Molenschot is recreatiecentrum Linberg Park gevestigd. Hier zijn 26 kampeerplaatsen en 25 verhuuraccomodaties aanwezig. Het gros van de camping bestaat uit jaarplaatsen. In totaal zijn er zo’n 200 campingplekken. Het park kan met name in de zomer voor een extra aanwas van toeristen zorgen.
»
De vliegbasis Gilze-Rijen kan mogelijk enkele spotters naar de horecabestemming trekken. Echter is de vliegbasis vanuit de projectlocatie niet te zien in de nieuwe situatie, mede doordat de voorziene geluidswal het zicht blokkeert.
»
Ten slotte ligt er ten zuiden van de projectlocatie (op enige afstand) een speelbos voor kinderen. Mogelijk wordt een bezoek hieraan gecombineerd met horeca in de buurt.
Autopassanten »
Over de N-weg rijdt voornamelijk autoverkeer, en in mindere mate vrachtverkeer. De afgelopen jaren is met name het autoverkeer toegenomen.
»
De meest recente passantentelling dateert uit 2007 en staat beschreven in de MER rapportage van Arcadis uit 2011. In 2007 passeerden er dagelijks 19.900 motorvoertuigen de N282 ter hoogte van Hulten. De verwachting was dat dit in 2020 is toegenomen met slechts 500 passanten9. Om een beter beeld te krijgen van de huidige situatie is het nodig een nieuwe meting uit te voeren.
»
De A58 met 2x2 rijstroken is de verbindingsweg tussen Breda en Tilburg en ligt parallel aan de N282. Momenteel heeft de A58 geen restcapaciteit meer. De verbreding van de N282 zal daarom als buffer voor de A58 werken10. 11
2.5 BESTEDINGSPOTENTIEEL DOELGROEPEN Hoeveel klanten de toekomstige horecavestiging zal trekken is moeilijk te bepalen, omdat het zeer sterk afhangt van het concept dat zal worden gekozen. Toch kunnen we met gebruik van een bandbreedte een realistische inschatting maken. De horecavestiging trekt in de eerste plaats bewoners uit het verzorgingsgebied. De bewoners uit het verzorgingsgebied hebben een bedrag dat ze jaarlijks uitgeven aan horeca (C 623,81)11. Dit wordt het bestedingspotentieel genoemd. In totaal bedraagt dit bestedingspotentieel circa C 43,2 miljoen12. Niet alle bestedingen van deze bewoners worden gedaan bij een horecavestiging binnen het
9 Milieueffectrapport N282 RIJEN - HULTEN - REESHOF 10 Milieueffectrapport N282 RIJEN - HULTEN - REESHOF 11 Som van gemiddelde bestedingen in sectoren: Restaurants C 342,45, Dranken C 116,88 en Fastservice C 164,48 (Foodstep, 2014; CBS, 2018) 12 Berekening: 69.283 inwoners * C 623,81 gemiddeld bestedingsbedrag = C 43.219.428,23 bestedingspotentieel
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
16
THEORETISCHE DOELGROEPEN HORECABESTEMMING RIJKSWEG 25
verzorgingsgebied, horecabestedingen hangen namelijk vaak samen met een bezoek aan een stad of bezienswaardigheid (bijvoorbeeld een pretpark). Een groot deel van het bestedingspotentieel zal daarom ook afvloeien naar buiten het verzorgingsgebied. Hoeveel dit is weten we niet, maar gezien de ligging van het verzorgingsgebied tussen twee grote steden (Breda en Tilburg) en op basis van eerdere onderzoeken schatten we de totale gebonden bestedingen op maximaal 30% tot 40%.13 Naast de gebonden bestedingen bestaat er ook toevloeiing van bestedingen van andere doelgroepen, zoals werkenden of passanten. Omdat deze doelgroepen sterk vertegenwoordigd zijn, zullen ze voor een aanzienlijk deel van de omzet zorgen, naar schatting 40%.
We hanteren een lage en hoge bandbreedte, afhankelijk van het percentage gebonden bestedingen van de bewoners (30% tot 40%). Het aandeel van de bewoners en overige doelgroepen op de totale horecabestedingen binnen het verzorgingsgebied blijft naar schatting stabiel. Het totale bestedingspotentieel voor horeca binnen het verzorgingsgebied komt hiermee tussen de ë 21,6 en de ë 28,8 miljoen te liggen.
DOELGROEP
RESTAURANT
DRANKEN
FASTSERVICE
TOTAAL
Gemiddeld bestedingsbedrag
e 342
e 117
e 164
e 624
Inwoners
69.283
69.283
69.283
69.283
e 23.700.000
e 8.100.000
e 11.400.000
e 43.200.000
e 7.100.000
e 2.400.000
e 3.400.000
e 13.000.000
e 9.400.000
e 3.200.000
e 4.600.000
e 17.300.000
e 11.900.000
e 4.000.000
e 5.700.000
e 21.600.000
e 15.800.000
e 5.400.000
e 7.600.000
e 28.800.000
Bestedingspotentieel inwoners Bestedingspotentieel inwoners laag (30% binding) Bestedingspotentieel inwoners hoog (-m binding) Bestedingspotentieel totaal laag (inclusief overige doelgroepen) Bestedingsootentieel totaal hoog (inclusief overige doelgroepen)
TABEL 1 BESTEDINGSPOTENTIEEL VAN VERSCHILLENDE DOELGROEPEN BINNEN HET VERZORGINGSGEBIED
Ook kunnen we een inschatting doen van het aantal bezoekers aan de toekomstige horecavestiging en de gemiddelde horecabesteding die hierbij hoort. Op basis van eerdere onderzoeken vermoeden wij dat, gezien de locatie aan de N282 en de omvang van het verzorgingsgebied, een bezoekersaantal van 2.000 per week hier realistisch is. Dit is een conservatieve inschatting, in de werkelijkheid kan dit dus hoger uitvallen. Uiteraard is het hierbij ook afhankelijk van het te realiseren horecaconcept en de bijbehorende gemiddelde besteding. De gemiddelde besteding schatten wij tussen de ë 10 en ë 1814. Uitgaande van een jaarlijkse
13 Dit betekent dat het merendeel van het potentieel aan horecabestedingen - namelijk 60% tot 70% - afvloeit. 14 De gemiddelde besteding in de restaurantsector ligt op ë 18,01 (Foodstep, 2014). Omdat wij op deze locatie ook een restaurantketen realistisch achten kan de gemiddelde besteding mogelijk lager uitvallen.
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
THEORETISCHE DOELGROEPEN HORECABESTEMMING RIJKSWEG 25
17
opening van 50 weken ligt het omzetpotentieel van de vestiging tussen de C 1,0 en C 1,8 miljoen op jaarbasis.
INDICATOR
AANTAL
Gemiddeld aantal bezoekers aan toekomstige vestiging Gemiddelde besteding aan toekomstige vestiging
2.000 eio - e18
e i .000.000 - e 1.800.000
Omzetpotentieel restaurant Rijksweg 25
TABEL 2 OMZETPOTENTIEEL VAN HET TOEKOMSTIGE RESTAURANT AAN DE RIJKSWEG 25
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
GEVESTIGDE HORECA EN ONTWIKKELINGEN
18
3 GEVESTIGDE HORECA EN ONTWIKKELINGEN
De N282 vormt al decennia lang de verbindingsweg tussen Breda en Tilburg. Rondom de weg is van oudsher veel horeca gevestigd. Met de wegomlegging van de N282 zal de Rijksweg vanaf de projectlocatie tot en met Restaurant Stad Parijs autoluw worden gemaakt. Dit zal effect hebben op de bestaande en geplande horeca op dit traject. Het is afhankelijk van het horecaconcept en het succes hiervan of de invulling van de horecabestemming ondanks de veranderde verkeerssituatie genoeg klanten zal blijven trekken. In deze paragraaf is het belangrijkste horeca-aanbod binnen het primaire verzorgingsgebied nader onderzocht.
3.1
KWANTITATIEF HORECA-AANBOD BINNEN HET VERZORGINGSGEBIED
Het aantal horecavestigingen (excl. hotels) in het primaire verzorgingsgebied is de afgelopen drie jaren gestegen met zes verkooppunten, namelijk van 72 naar 78. Het aanbod in de fastservicesector heeft hier de grootste groei doorgemaakt. Het aantal horecavestigingen in de restaurant- en drankensector is nagenoeg gelijk gebleven. Restaurants zijn gemiddeld genomen het grootst per vestiging (160 m2 vvo), gevolgd door horeca in de drankensector (94 m2 vvo) en fastservice (79 m2 vvo).
RESTAURANT
DRANKEN*
FASTSERVICE
TOTAAL
2017
17
30
25
72
2019
16
31
31
78
TABEL 3 HORECA-AANBOD VERDEELD OVER DE VERSCHILLENDE SECTOREN IN VERZORGINGSGEBIED (2017-2019) Bron: HorecaDNA, 2017 en 2019 *Een groot deel van de drankensector (18 horecaverkooppunten) betreffen in de deelsector 'Horeca bij recreatie', horeca bij sportaccommodaties' of een ontmoetingscentrum. Dit zijn niet-openbaar toegankelijke horecavoorzieningen.
TOTALE OMZET HORECA VERZORGINGSGEBIED > > Volgens de huidige planologische mogelijkheden is er op de locatie Rijksweg 25 een café en restaurant te realiseren. Volgens de indeling die door HorecaDNA is gemaakt voor de verschillende typen horeca, valt dit onder de Restaurantsector en onder de Drankensector. We weten niet precies hoeveel omzet de verschillende restaurants en cafés binnen het verzorgingsgebied genereren. Een indicatie van de totale theoretische omzet van de horecasectoren binnen het verzorgingsgebied kan worden berekend aan de hand van de gemiddelde vloerproductiviteit en het
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
GEVESTIGDE HORECA EN ONTWIKKELINGEN
19
totale vloeroppervlak van de gevestigde horecavestigingen. Theoretisch gezien wordt circa C 19,7 miljoen omzet gedraaid door de horecavestigingen binnen het verzorgingsgebied. Daarvan wordt naar schatting de grootste omzet gedraaid binnen de fastservicesector en de restaurantsector.
INDICATOR
RESTAURANT
DRANKEN
FASTSERVICE
TOTAAL
2.554
2.900
2.453
5.697
e 3.100
e 1.200
e 3.400
e 2.989
e 7.900.000
e 3.500.000
e 8.300.000
e 19.700.000
Totale vloeroppervlak (m2 vvo) Gemiddelde vloerproductiviteit (per m2 vvo) Indicatieve totale omzet horeca verzorgingsgebied
TABEL 4 INDICATIEVE TOTALE OMZET VAN DE VERSCHILLENDE SECTOREN BINNEN HET VERZORGINGSGEBIED Bron: HorecaDNA, 2019; Foodstep, 2014
3.2 KWALITATIEF HORECAAANBOD Momenteel telt het verzorgingsgebied 16 restaurants en 31 horecavestigingen in de drankensector. Dit zijn de sectoren waarbinnen de horecabestemming Rijksweg 25 mogelijk concurrentie gaan ondervinden. Van deze sectoren zullen daarom enkele concurrerende horecavestigingen worden uitgelicht, te weten drie restaurants en een aantal cafés. Deze vestigingen hebben gemeen dat ze allen een vergelijkbare en nabije ligging aan de Rijksweg hebben en daarmee in eerste instantie een mogelijke concurrent voor de projectlocatie vormen. bleennvcn
Dining Plaza REESHOF
Restaurant de Chinese Muur
1-r " ; Mole
T Vermaeck
Het Wandelbos
vliegbasis 3ilze-Rijen Groote Lei|
Were d restaurant Stad Parijs
Rijksweg 5
nn IEJ 0
Van der Valk hotel
verboven
rossenberg
k’. 1,11 ‘' 111;)
Horst Bol berg
©
.y.'ilensenkl
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
<BUREAU>>>>> «TEDELUKE»»» < PLANNING >>>
Projectlocatie K Toekomstige horeca O Restaurant O Drank O Fastservice O Hotel
20
GEVESTIGDE HORECA EN ONTWIKKELINGEN
FIGUUR 7 HORECA-AANBOD IN HET VERZORGINGSGEBIED Bron: HorecaDNA, 2019; BatchGeo; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
RESTAURANTS » »
Restaurant Stad Parijs. Dit restaurant is een begrip in de regio en is al ruim een eeuw gevestigd op deze locatie. Een paar jaar geleden is het restaurant van formule veranderd: van chauffeurscafé naar kwaliteitsrestaurant. Het menu bestaat uit luxere hoofdgerechten (tussen de C 20 en C 35). - De wegverandering heeft ook impact op Stad Parijs. De Rijksweg zal vanaf Restaurant ’t Vliegveld tot en met Restaurant Stad Parijs autovrij worden maakt. Ook bij Stad Parijs vallen de passanten daarmee weg en moet het restaurant het daarom hebben van klanten waarbij de vestiging al bekend is. Stad Parijs heeft als voordeel dat het al naamsbekendheid heeft opgebouwd.
»
Restaurant De Chinese Muur. Dit restaurant is tevens een begrip in de regio. Het restaurant biedt plaats aan 200 personen en beschikt nog eens over een aparte ruimte voor 60 personen. Ook biedt het restaurant de mogelijkheid om af te halen.
»
Dining Plaza. Dining Plaza is een showcooking concept, beter bekend als allyou-can-eat restaurant waar voor een vaste prijs gedurende een aantal uren onbeperkt kan worden gegeten en gedronken. Het restaurant is dagelijks geopend.
m I»
FIGUUR 3 DINING PLAZA, DE CHINESE MUUR, STAD PARIJS, 'T VERMAECK Bron: Bureau Stedelijke Planning
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
GEVESTIGDE HORECA EN ONTWIKKELINGEN
CAFÉS » »
Café-Eeterij 't Vermaeck. Dit café-restaurant is gelegen aan de Rijksweg 115 in Rijen, bij de entree van de vliegbasis. ’t Vermaeck wordt door HorecaDNA aangemerkt als café. In het pand is een café aanwezig is dat in het weekend ook ’s nachts geopend is. Overdag is ’t Vermaeck geopend als eetcaférestaurant. Ook beschikt ’t Vermaeck over een verhuurbare feestzaal en bieden ze catering op locatie aan.
»
Enkele cafés in Rijen: - Café ’t Rijens Vat. Een speciaalbiercafé gelegen in het dorp Rijen. Beschikt over aparte feest- en biljartzaal. - Wijnbar op 12. Wijnbar in het centrum van Rijen, waar op donderdag ook kan worden gegeten. Beschikt over enkele plaatsen buiten. - Café Bonaparte. Café met pooltafels in het centrum van Rijen. Geen verdere informatie over beschikbaar.
»
Theekschenkerij By Annemarie. Horecagelegenheid is gelegen aan de rand van Tilburg Reeshof. Gericht op wandelaars en fietsers die hier kunnen neerstrijken. Ook worden er workshops schilderen georganiseerd en biedt het High Tea catering.
3.3 HORECA ONTWIKKELINGEN In (de omgeving van) Hulten is een aantal nieuwe horecavestigingen voorzien: »
Rijksweg 5. Ten oosten van de kern Hulten heeft de gemeente in 2014 een leegstaand pand gekocht. De gemeente is voornemens er een horecabestemming in combinatie met een natuurbestemming (met specifieke aanduiding ‘speelbos’) voor achtergelegen bos van te maken. Het bestemmingsplan voor de Rijksweg 5 is 1 juli jl. vastgesteld door de gemeenteraad van Gilze en Rijen. De bestemming moet nog worden gerealiseerd.
»
Verhuizing Stad Parijs. De horeca ondernemer van het restaurant heeft aangekondigd met zijn onderneming graag te willen verhuizen naar de Rijksweg 5. De ruimte die de ondernemer achterlaat aan de Rijksweg 6 zou de ondernemer willen invullen met de bouw van enkele woningen. Stad Parijs is een locatie die in de toekomst door de veranderde verkeerssituatie ook te maken krijgt met een verminderde bereikbaarheid.
»
Wereldrestaurant. Ten zuiden van de Tilburgse wijk Koolhoven is een perceel opgekocht door horeca-ondernemers, die er een wereldrestaurant willen realiseren. Met het concept willen ze onder andere de gezinnen uit de naastgelegen wijk Reeshof bereiken. In het bestemmingsplan is via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid de mogelijkheid opgenomen voor de vestiging van grootschalige horeca. Of het restaurant er komt is nog niet duidelijk, de gemeente Tilburg heeft tot op heden nog geen akkoord gegeven voor de ontwikkeling15.
15 https://www.bd.nl/tilburg/gejuich-en-gemopper-over-plan-wereldrestaurant-bij-reeshof~afb55b3e/
BUREAU STEDELUKE PLANNING »»»»
21
22
GEVESTIGDE HORECA EN ONTWIKKELINGEN
'S*9St'
S •'J&i raRP
r-"r
FIGUUR 4 PAND AAN DE RIJKSWEG 5 Bron: Brabants Dagblad, 2019
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
BEOORDELING RIJKSWEG 25 ALS HORECABESTEMMING
23
4 BEOORDELING RIJKSWEG 25 ALS HORECABESTEMMING
4.1
LOCATIEBEOORDELING
Om de levensvatbaarheid van de horecabestemming op de Rijksweg 25 te onderzoeken gaan we uit van de nieuwe wegsituatie, waarbij de N282 afbuigt voor de projectlocatie en over een groot deel van de parkeerplaats komt te liggen. »
De projectlocatie is gelegen in Hulten, een klein dorp tussen Breda en Tilburg met slechts 350 inwoners. Er zijn een kerk, dorpshuis, basisschool en Linberg caravancentrum, maar geen bezienswaardigheden of grote trekkers in Hulten.
»
De Rijksweg 282 die nu door Hulten loopt wordt de komende jaren autoluw gemaakt16. Hierdoor zal vooral bestemmingsverkeer Hulten bereiken.
\
i BUREAU «TEDELUKE»)
"2į~.
^lANNING)»
L....: Huidige perceel horeca [gH Nieuwe perceel horeca ĽJ Autoluw gedeelte FIGUUR 5 NIEUWE WEGSITUATIE RONDOM DE RIJKSWEG 25 Bron: Arcadis, 2019
16 Uit het gesprek met de gemeente Gilze en Rijen kwam naar voren dat er naar verwachting geen autoverkeer (behalve bestemmingsverkeer) meer over de Rijksweg ter hoogte van Hulten mogelijk is in de nieuwe situatie.
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
24
BEOORDELING RIJKSWEG 25 ALS HORECABESTEMMING
WELKOM BIJ:
ì VLIEGVELD*^' open vanaf 16:00
TruclcZlg?3 CLOSED '‘"«ag . 2on**-T Ä Fe»
rtda^ gesloten
rap _í
■A V
ŕ aí í m
FIGUUR 6 HUIDIGE PAND EN ACHTERGELEGEN PARKEERPLAATS VAN DE RIJKSWEG 25 Bron: Bureau Stedelijke Planning
»
Bereikbaarheid. De projectlocatie wordt vanuit de nieuwe verkeerssituatie minder goed bereikbaar omdat deze niet meer direct aan de N282 gelegen is. Wel ligt de horecabestemming nog steeds dichtbij de afslag van de N282. De parkeermogelijkheden nemen af omdat de afslag vanaf het verkeerslicht tot de ingang van het parkeerterrein ongelukkig gelegen is. Per fiets is de projectlocatie juist gemakkelijker te bereiken in de nieuwe situatie, omdat de fietsroute naar de horecabestemming aantrekkelijker wordt.
»
Zichtbaarheid. Langs de N282 wordt een vier meter hoge geluidswal aangelegd aan de kant van Hulten Daardoor wordt echter het zicht vanaf de N 282 op de projectlocatie compleet weggenomen. Mogelijk kan het restaurant nog worden aangekondigd door middel van reclame langs de weg, maar dit altijd minder effect op de doelgroep van passanten dan wanneer een locatie direct zichtbaar is.
»
Aantrekkelijkheid omgeving. Het gebied ten westen van Rijen en ten zuidoosten van Hulten is bosrijk en heeft een aantrekkelijk karakter. De projectlocatie is echter gelegen tussen weilanden in een wat meer uitgestrekt landschap. Het uitzicht in de nieuwe situatie betreft een bedrijfspand en enkele woningen omgrensd met bomen en struikgewas en is daarmee niet bijzonder aantrekkelijk. Daarnaast wordt de achterzijde ook nog eens begrensd met een geluidswal en zal de N282 in combinatie met het vliegverkeer van de vliegbasis zorgen voor geluidsoverlast op de horecalocatie.
»
Bouwvlak en parkeren. Het oppervlak van het perceel in de nieuwe situatie neemt met ruim 80% af naar 3.600 m2. Daarvan mag 665 m2 bebouwd oppervlak zijn en zelfs 1.914 m2 bvo als de volledige bouwhoogte wordt benut. Dit is voldoende om een horeca onderneming als café of restaurant te realiseren. De parkeercapaciteit is vooralsnog onbekend.
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
BEOORDELING RIJKSWEG 25 ALS HORECABESTEMMING
25
4.2 KWANTITATIEVE HORECARUIMTE IN HET VERZORGINGSGEBIED In Hoofdstuk 2 is het jaarlijkse bestedingspotentieel van de theoretische doelgroepen binnen het verzorgingsgebied berekend op C 21,6 tot C 28,8 miljoen. Deze bedragen betreffen de bestedingen van de theoretische doelgroepen binnen het verzorgingsgebied dat binnen het eigen verzorgingsgebied wordt uitgegeven aan horeca. In Hoofdstuk 3 is de totale omzet van de gevestigde horeca berekend aan de hand van de gemiddelde vloerproductiviteit. Dit kwam neer op een totale omzet van circa C 17 miljoen in het verzorgingsgebied.
Door de totale omzet van horeca en het bestedingspotentieel binnen het verzorgingsgebied van elkaar af te trekken ontstaat de theoretische kwantitatieve marktruimte. Dit is uitgesplitst naar deelsector binnen de horeca. Hieruit blijkt dat er met name voor de restaurantsector, maar ook voor de drankensector, nog kwantitatieve uitbreidingsruimte bestaat binnen het verzorgingsgebied. Uitgaande van de gemiddelde vloerproductiviteit bestaat er indicatief in het verzorgingsgebied tussen de 1.300 en 2.500 m2 uitbreidingsruimte voor de restaurantsector en tussen de 415 en 1.585 m2 uitbreidingsruimte voor de drankensector. Voor de fastservicesector blijkt een negatieve uitbreidingsruimte. N.B.: Dit is de theoretische kwantitatieve marktruimte. De uiteindelijke levensvatbaarheid hangt sterk samen met de kracht en onderscheidend vermogen van het concept/formule, exploitant en locatie.
INDICATOR Bestedingspotentieel van theoretische doelgroepen binnen verzorgingsgebied
RESTAURANT
DRANKEN
FASTSERVICE
TOTAAL
e 11,9 - e 15,8
e 4 - e 5,4
e 5,7 - e 7,6
e 21,6 - e 28,8
e 7,9
e 3,5
e 8,3
e 19,7
Totale omzet bestaande horeca binnen verzorgingsgebied Theoretische kwantitatieve marktruimte voor horeca binnen verzorgingsgebied Gemiddelde vloerproductiviteit (per m2) Uitbreidingsruimte (in m2)
e 4,0 tot e 7,9 e 0,5 tot e 1,9 e 3.100 1.300 tot 2.500
- e 2,6 tot - e 0,7
e 4,6 - e 11,1
e 1.200
e 3.400
-
415 tot 1.585
-760 tot -205
-
TABEL 5 THEORETISCHE KWANTITATIEVE RUIMTE VOOR HORECA BINNEN HET VERZORGINGSGEBIED (IN MILJOENEN)
4.3 LEEFSTIJLEN EN HORECAVOORKEUREN IN HET VERZORGINGSGEBIED Een manier om nader te bepalen welke horecaconcepten aansluiten op een locatie is om te kijken naar het leefstijlprofiel van de inwoners van het gebied. SAMR Marktvinders heeft in samenwerking met acht provincies zeven leefstijlen
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
BEOORDELING RIJKSWEG 25 ALS HORECABESTEMMING
26
gevonden. Deze leefstijlen laten zien waar mensen in hun vrije tijd behoefte aan hebben en wat de verschillen hierin zijn. De één wil namelijk rust en regelmaat, de ander juist drukte en sensatie. Voor de totstandkoming van de zeven leisure leefstijlen is gekeken naar een tweetal assen: 1.
Psychologische as geeft de omgeving met emoties weer. Ben je meer ingetogen of uitgelaten?
2.
Sociologische as geeft aan hoe een persoon zich opstelt ten opzicht van zijn/haar omgeving. Leef je meer vanuit jezelf of ent je meer op de groep?
EXTRAVERT
AVONTUURZOEKERS PLEZIERZOEKERS
HARMONIEZOEKERS VERBINDINGSZOEKERS
EGO
GROEP
GROEP
SOCIOLOGISCHE AS
INZICHTZOEKERS STIJLZOEKERS
RUSTZOEKERS
controle
controle
INTROVERT
INTROVERT
FIGUUR 7 LEISURE LEEFSTIJLEN Bron: Leefstijlvinder by SAMR; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Aan de zeven leefstijlen kan ook de behoefte aan bepaalde typen horeca worden gekoppeld. Zo gaan stijlzoekers over het algemeen liever naar luxere restaurants en hebben avontuurzoekers meer de behoefte om nieuwe horecaconcepten uit te proberen. Binnen het verzorgingsgebied blijken de volgende leefstijlen: »
Er blijken bovengemiddeld veel Harmoniezoekers te wonen (17%) ten opzichte van het Brabants en landelijke gemiddelde. Hier passen bijvoorbeeld All-you-can-eat concepten, maar ook doorsnee eetcafés goed bij.
»
De Stijlzoekers zijn met 19% de grootste groep bewoners binnen het verzorgingsgebied. Deze doelgroep is veeleisend op het gebied van horeca, en is juist op zoek naar kleinschalige en kwalitatief goede horecavoorzieningen.
»
Ten slotte zijn er onder de inwoners van het verzorgingsgebied ook veel Plezierzoekers (16%) en Rustzoekers (16%) aanwezig. De Rustzoekers maken over het algemeen niet veel gebruik van horecavoorzieningen. Plezierzoekers daarentegen wel, deze doelgroep is minder veeleisend als het gaat om horeca en bezoekt bijvoorbeeld graag (landelijke) horecaketens.
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
BEOORDELING RIJKSWEG 25 ALS HORECABESTEMMING
27
Dominante leefstijl per postcode Avontuurzoekers Harmoniezoekers Inzichtzoekers Plezierzoekers Rustzoekers H Stijizoekers Verbindingzoekers Gemengd
K BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»
■F®;
4, FIGUUR 8 LEEFSTIJLEN BINNEN HET VERZORGINGSGEBIED Bron: Leefstijlvinder.nl; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Naar onze inschatting van het horeca-aanbod in het verzorgingsgebied zijn veel van deze voorzieningen gericht op de Harmonie- en Plezierzoekers. Dit aanbod sluit goed aan op deze doelgroepen binnen het verzorgingsgebied, die ruim vertegenwoordigd zijn. Een denkbaar horecaconcept voor de projectlocatie aan de Rijksweg 25 zou mogelijk de aansluiting kunnen zoeken op een van de overheersende doelgroepen, maar kan zich ook richten op een kleinere doelgroep waarvoor het aanbod er nog niet is.
20%
1?ŭ
19ŭ |80'ŽI7'Ŭ
180'él7'ŭ
17X
15^
14X
14% 12ŭ 10%
9'ŭ
0X
9'ŭ
8% 6% 4% 2% 0% Avontuur
Harmonie
Inzicht
m Verzorgingsgebied
Plezier m Noord Brabant
FIGUUR 9 LEEFSTIJLEN IN HET VERZORGINGSGEBIED, NOORD-BRABANT EN NEDERLAND Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van Leefstijlvinder by SAMR
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
Rust
Stijl
m Nederland
Verbinding
BEOORDELING RIJKSWEG 25 ALS HORECABESTEMMING
28
4.4 NICHES IN HET BESTAANDE AANBOD Om in beeld te brengen welke horecaconcepten mogelijk nog ontbreken of juist in overvloed aanwezig zijn in het verzorgingsgebied hebben we gekeken naar het reeds bestaande horeca-aanbod in de restaurantsector en de drankensector. In Bijlage 2 is dit aanbod voor deze twee sectoren weergeven. Binnen het bestaande aanbod vallen een aantal dingen op: »
Restaurants: - Het verzorgingsgebied kent een groot aantal Aziatische restaurants. Er zijn maar liefst zes van dit type restaurants aanwezig. - De restaurants zijn allemaal zelfstandige ondernemingen en zijn geen onderdeel van een restaurantketen. - Er is slechts één luxer restaurant aanwezig. - De overige restaurants hebben allen een eenvoudige menukaart en zijn relatief vergelijkbaar met elkaar wat betreft concept en sfeer. Deze concepten zijn gericht op de gelegenheidseters, mensen die voor een goede prijs af en toe buiten de deur willen eten.
»
Cafés: - Een groot deel van het aanbod bestaat uit veel bruine kroegen gericht op de lokale bevolking. - Er zijn, behalve een wijnbar, weinig hoogwaardige, kwalitatief goede cafés die echt iets onderscheidends bieden.
Het is raadzaam te zoeken naar formules die complementair zijn aan het bestaande aanbod. Mogelijke horecaconcepten die nog niet aanwezig zijn, zijn bijvoorbeeld: »
Italiaans restaurant. Een Italiaan ontbreekt momenteel in het verzorgingsgebied. Hier liggen kansen op de projectlocatie, omdat de reikwijdte voor deze specifieke keuken naar verwachting groot is. Optioneel kan de Italiaan een afhaal- of bezorgmogelijkheid hebben. Een Italiaans restaurant draait gemiddeld C 600.000 op jaarbasis.
»
Keten/bezorgformule. Een eenvoudige restaurantketen zal hier goed aansluiten op de bevolking in het verzorgingsgebied. Een restaurant met uitgebreide en simpele menukaart voor alle leeftijden (sluit goed aan bij de vele gezinnen), waarbij de ligging en kwaliteit van de locatie niet het belangrijkste is, zal hier goed passen. Denk bijvoorbeeld aan een vestiging van De Beren, die gemiddeld tussen de C 1.000.000 en C 2.500.000 op jaarbasis draait. Eventueel met bezorgservice combineren.
»
Discotheek/dancing. Een discotheek zou op het eerste oog goed op deze locatie passen, mede gezien het een locatie is die al gelegen is in een gebied met geluidshinder (vliegveld en N-weg). De Rijksweg 25 ligt goed ontsloten en is daardoor bereikbaar per zowel auto als fiets. Een discotheek heeft daarnaast vaak een groot verzorgingsgebied en is niet afhankelijk van een kwalitatieve locatie.
»
Fastfoodketen. Dit concept past niet binnen de huidige planologische mogelijkheden als café/restaurant maar binnen de fastservicesector. Ook
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
BEOORDELING RIJKSWEG 25 ALS HORECABESTEMMING
29
bleek er geen uitbreidingsruimte te zijn voor horecavestigingen in de fastservicesector. Echter is het aantal horecaketens in de fastservicesector de afgelopen jaren wel toegenomen binnen het verzorgingsgebied en is er slechts één fastfoodketen aanwezig (Burger King) die alleen toegankelijk is via de snelweg. Gezien de ligging aan de drukbezochte N-weg en de vele gezinnen die in het gebied woonachtig zijn, zien wij op deze locatie mogelijkheden om een fastfoodketen te openen. Voorwaarde hierbij is wel dat het om een onderscheidend concept dient te gaan. Voorbeeld is een vestiging van de KFC, die momenteel bezig is met een expansie. Een KFC vestiging draait gemiddeld C 2.000.000 op jaarbasis.
Voorwaarde voor de bovengenoemde horecaconcepten is het gebruik van goede signing (bijvoorbeeld d.m.v. een reclamezuil) op en langs de N282. Gezien de behoorlijke omvang van het perceel kunnen er wellicht zelfs twee horecaformules worden geopend. Bovendien brengt dit extra trekkracht met zich mee17.
4.5 CONCLUSIE Rondom de Rijksweg 25 zijn een aantal ingrijpende veranderingen aan de verkeerssituatie voorzien. De veranderingen zullen een zeer grote impact hebben op de kansen voor een horecabestemming op die locatie, met name door het wegvallen van de directe verkeerspassanten en de zichtbaarheid door de beoogde geluidswal. Daarnaast ontbreekt het de locatie ook aan een aantrekkelijke omgeving en is er sprake van toenemende geluidsoverlast van de vliegbasis en de N-weg. Op het eerste oog lijkt het een lastige locatie om een café en restaurant te realiseren.
Echter zijn wij van mening dat een horecaconcept dat inspeelt op de niches in de markt en goed aansluit op de behoeften van de doelgroepen overal kan landen, ondanks dat de locatie niet optimaal is. De groei van het aantal horeca-vestigingen in het verzorgingsgebied van de afgelopen twee jaar is voor ons een teken dat de vraag naar horeca in ieder geval niet afneemt.
Het toetsen van de levensvatbaarheid van een horecabestemming is lastig omdat het volledig afhankelijk is van het concept dat er wordt gekozen. De berekening van de theoretische potentiële omzet is daarom gebaseerd op aannames en redeneringen die gebaseerd zijn op onze ervaringen en beschikbare cijfers. Wel lijkt er op basis van het theoretische bestedingspotentieel en de omzetberekeningen in het verzorgingsgebied nog enige kwantitatieve ruimte voor het toevoegen van enkele horecavoorzieningen in de restaurantsector en in de drankensector.
17 Uit eerder onderzoek van Bureau Stedelijke Planning blijkt dat meerdere horecaconcepten in een foodcluster voor extra aantrekkingskracht zorgt, ondanks de concurrentie die er ontstaat tussen de concepten.
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
30
BEOORDELING RIJKSWEG 25 ALS HORECABESTEMMING
Omdat de locatie aan de Rijksweg 25 niet gelegen is in een aantrekkelijke omgeving dient de potentiële horecaformule niet afhankelijk te zijn van ruimtelijke kwaliteiten van de locatie. Ons inziens is een horecabestemming aan de Rijksweg 25 nog steeds levensvatbaar, maar wel onder de volgende voorwaarden: »
Het horecaconcept dient een brede doelgroep aan te spreken: bewoners, werknemers, bezoekers en passanten.
»
Een krachtige, onderscheidende formule, die zorgt voor autonome aantrekkingskracht en complementair is aan het bestaande aanbod: de formule moet echt iets toevoegen aan de bestaande vestigingen. Voorbeelden hiervan zijn een Italiaans restaurant, een keten/bezorgformule, een discotheek/dancing of een fastfoodketen.
»
Er dient op de N282 gebruik te worden gemaakt van reclame voor de horecavestiging, bijvoorbeeld door het plaatsen van een reclamezuil en/of borden/bewegwijzering, ten behoeve van een goede de zichtbaarheid van de horecavestiging (daarmee de wat verslechterende zichtbaarheid ondervangend).
»
Geen drempels. Het verkeer vanuit de N282 moet gemakkelijk kunnen afslaan naar de horecavestiging. Er moet voldoende parkeercapaciteit zijn voor bezoekers van het restaurant.
BUREAU STEDELUKE PLANNING
»»»»
BIJLAGE 1
31
BIJLAGE 1 LEEFSTIJLEN
AVONTUURZOEKERS PROFIEL
DEMOGRAFISCHE KENMERKEN
HORECAFORMULES
Iets vaker vrouwen (57%),
Ze zoeken naar bijzondere,
recreanten. Ze zijn voor veel
en relatief vaak 50+ers
gekke of verrassende
in, zolang het een nieuwe
(57%) en alleenstaanden
horecaconcepten en -
Avontuurlijke en creatieve
»
O, (310A).
locaties. Bezoek aan horeca
Ze verdienen vaak tot
is vaak ongepland en last-
Ruimdenkendheid is de
modaal (60%), hoewel ze
minute.
karaktertrek van de
relatief hoog opgeleid zijn
»
Nieuwe hippe
Avontuurzoeker.
(46QA). »
Avontuurlijke smaak,
ervaring is of bijdraagt aan u
r
W «ļ
hun zelfontwikkeling.
»
concepten.
wereldkeukens »
Kleinschalig
PLEZIERZOEKERS PROFIEL De Plezierzoeker gaat graag
»
DEMOGRAFISCHE KENMERKEN »
HORECAFORMULES
54% is vrouw en 46% is
Het belangrijkste is dat het
op pad met familie en
man. Veelal jongeren
gezellig is. Dat kan in een
vrienden. Bijvoorbeeld op
tussen 18 en 34 jaar (56%),
basic restaurant, maar ook
een zon- en strandvakantie,
minder vaak 50+^rs
met een leuke aanbieding
op een feestvakantie of op
(18%). Ook veel gezinnen
voor een luxe restaurant.
met kinderen (42%).
Betaalbaar is belangrijk.
Middelbaar opgeleid
»
Bekende ketens
(49%), qua inkomen gelijk
»
Gemiddelde smaak
aan landelijk gemiddelde.
»
Grootschalig
een avontuurlijke vakantie. Een dag niet gelachen is een
»
dag niet geleefd.
HARMONIEZOEKERS PROFIEL Vrije tijd is tijd die
1
■s ö
DEMOGRAFISCHE KENMERKEN »
Harmoniezoekers graag met
HORECAFORMULES
Veel vrouwen (74%), in de
Het belangrijkste is dat
leeftijd 35-49 jaar (35%), in
iedereen het naar zijn zin
hun gezin, familie of vrienden
huishoudens met kinderen
heeft.
doorbrengen. En ze zijn pas
tot 12 jaar (28QA), of
»
echt blij, als iedereen in het