Document · PDF

Bijlage 1. Onderzoeksrapport effecten grondbeleid.pdf

Gemeenteraad 25 november 2021, gemeente BergeijkBij agendapunt: RV Rapport rekenkamercommissie Grondbeleid gemeente Bergeijk35.503 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Aangegeven wordt dat het realiseren van sociale huurwoningen een dempend effect heeft op de opbrengstpotentie van een locatie en het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw kan worden ingezet om de hiermee samenhangende kosten te verevenen over verschillende gebiedsontwikkelingen. Hiermee kunnen andere ontwikkelingen die sociale huurwoningen realiseren een bijdrage krijgen vanuit het fonds. Getracht wordt zo te waarborgen dat op het niveau van de gemeente voldoende sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Het uitgangspunt voor alle gebiedsontwikkelingen is dat de gemeente Bergeijk uiteindelijk meer sociale huurwoningen realiseert. In de toelichting bij het vereveningsfonds staat dat om woningbouwinitiatieven niet onnodig te belemmeren en stagnatie van nieuwbouw te voorkomen, de eis van 30% sociale huur bij projecten van meer dan 10 woningen niet generiek wordt vastgelegd en dit wordt bekeken per locatie. Bij de ontwikkeling van meerdere locaties geldt als alternatief dat over de locaties gemiddeld 30% sociale huurwoningen mag realiseren. Initiatiefnemers moeten zelf de onwenselijkheid of onmogelijkheid van het realiseren van de norm onderbouwen. Indien in onvoldoende mate onderbouwd is dat er sprake is van een onwenselijke of onrealiseerbare doelstelling, is de initiatiefnemer verplicht om de sociale woningbouw binnen het plan te realiseren.

Bij de sociale huurwoningen geldt een instandhoudingsverplichting: Een sociale huurwoning moet ten minste 10 jaar beschikbaar blijven voor de doelgroep, de aanvangshuur mag niet meer bedragen dan de liberalisatie-grens (volgens landelijk bepaalde huurprijs) en is bepaald door het woningwaarderingsstelsel.

Rekenkamercommissie Bergeijk

In de toelichting van het fonds is verder aangegeven dat er in principe niet wordt meegewerkt aan een initiatief dat niet voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Het college kan besluiten om af te wijken van het beleid. Het is aan de initiatiefnemer om dit goed te motiveren en onderbouwen. Er kan dan tóch mee worden gewerkt aan het initiatief, mits de afdracht wordt voldaan aan het Vereveningsfonds voor sociale woningbouw. Deze afdracht wordt door de gemeente ingezet om het tekort aan sociale woningen op deze locatie te verevenen met een locatie die meer dan het voorgeschreven aantal sociale woningen realiseert. De berekening van de afdracht is gebaseerd op een formule t.a.v. de korting op de grondprijs voor sociale huurwoningen. De maximale afdracht per woning is vastgesteld op € 19.500 (kavel van 1.000 m², zijnde € 19,50 per m²). Het Vereveningsfonds voor sociale woningbouw is een formele bestemmingsreserve. In het raadsvoorstel behorende bij het fonds is verder aangegeven dat de inkomsten en bestedingen zich uit strekken over meerdere jaren en niet aan een specifiek project zijn gekoppeld. Er is een startkapitaal beschikbaar gesteld van € 150.000 (waarbij is aangegeven dat dit goed is voor realisatie van ca. 25 sociale huur- of goedkope (sociale) koopwoningen).

Als er geen geld in het fonds zit, betekent dit geen geld voor een bijdrage aan projecten met meer sociaal woningbouwprogramma. In het raadsvoorstel staat aangegeven dat om de voortgang te bewaken wordt voorgesteld de bestemmingsreserve uit te laten voeren door het college en het college hierover verantwoording te laten afleggen in de reguliere P&C cyclus. Het onttrekken van geld aan de reserves beïnvloedt het eigen vermogen van de gemeente. Zodoende is het storten in en onttrekken vanuit de reserves primair een raadsbevoegdheid. In het raadsvoorstel is aangegeven dat om de voortgang te bewaken de bestemmingsreserve ‘vereveningsfonds voor sociale woningbouw’ uit te laten voeren door het college en het college hierover verantwoording te laten afleggen in de reguliere P&C cyclus. De regels voor het vereveningsfonds en het lokaal volkshuisvestingsprogramma bieden de kaders waaraan het college zich dient te houden bij de beschikking over de reserve. Aangegeven is dat de uitvoering beperkt is tot de mogelijkheid om af te wijken van het beleid en de uitvoering van inning en besteding van de fondsgelden aan de volkshuisvestelijke taakstelling. Bij het raadsvoorstel is nog de kanttekening geplaatst dat er nog geen concrete projecten zijn aangeduid die in aanmerking komen voor compensatie. Hierdoor zou een oppottingseffect kunnen ontstaan omdat er ook geen einddatum is.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Het instrument van het vereveningsfonds voor sociale woningbouw is relatief nieuw (vaststelling in de gemeenteraad van januari 2021). Het benutten van deze mogelijkheden tot verevening ziet de rekenkamercommissie als een positieve ontwikkeling. Een aandachtspunt hierbij is dat op langere termijn het effect kan zijn dat er aanzienlijke bedragen worden opgepot. Doordat het fonds begin 2021 in het leven is geroepen moet de verwerking in de planning en control-cyclus voor een groot gedeelte nog zijn beslag gaan krijgen. De rekenkamercommissie adviseert de stortingen en onttrekkingen uit het vereveningsfonds als een vast punt terug te laten komen in de planning en controlcyclus. Hierbij adviseert de rekenkamercommissie een overzicht te hanteren van stortingen en onttrekkingen zodat voor raadsleden in één oogopslag duidelijk hoe de mutaties plaatsvinden zodat de gemeenteraad haar controlerende taak goed kan uitoefenen. Dit mede doordat bij de oprichting van het vereveningsfonds de gemeenteraad de bevoegdheid tot het verrichten van mutaties heeft neergelegd bij het college. In beginsel is dit op grond van de nota reserves en voorzieningen een bevoegdheid voor de gemeenteraad tenzij gedelegeerd aan het college. In de gemeente Bergeijk is er voor gekozen om de bevoegdheid tot het verrichten van mutaties te delegeren aan het college.

Bij de raadsvoorstellen die betrekking hebben op de vaststelling van bestemmingsplannen wordt aangegeven of kosten op de initiatiefnemer zijn verhaald. De rekenkamercommissie adviseert bij toekomstige raadsvoorstellen tevens aan te geven of er een bijdrage door de initiatiefnemer is voldaan in het vereveningsfonds voor sociale woningbouw, zodat raadsleden ook in individuele cases kan zien of het vereveningsfonds is toegepast. Tenslotte is het te adviseren om met betrekking tot toekomstige bijdragen aan projecten voor sociale woningbouw een relatie te leggen met de op te stellen omgevingsvisie of een programma. Hierna zullen wij hier nader op ingaan. Door het opnemen van mogelijke bestedingen in het langere termijn ruimtelijke beleid is het mogelijk om de bestedingen uit het vereveningsfonds in te kaderen. 3.7.8. Samenvatting volkshuisvestingsbeleid Uit de analyse die hiervoor heeft plaats gevonden kunnen wij concluderen dat er diverse beleidsdocumenten op het gebied van volkshuisvestingsbeleid tot stand zijn gekomen. Uit deze documenten is een goed beeld te krijgen van de volkshuisvestingsproblematiek in Bergeijk. Ook hier geldt, net zoals bij het grondbeleid, dat het een compliment waard is op welke manier de gemeenteraad volgtijdelijk is geïnformeerd over de ontwikkelingen op het gebied van het volkshuisvestingsbeleid.

Het eerste document tijdens de onderzoeksperiode dat ingaat op het bouwen voor de doelgroepen (starters, senioren en zorg) is de woonvisie gemeente Bergeijk 2013-2021. De behoefte wordt omschreven aan woningen met zorgmogelijkheden en goedkopere, kleinere huizen voor 1 en 2 persoonshuishoudens die toekomstbestendig zijn en daarmee geschikt voor meerdere doelgroepen. Een ontwikkeling die zich gedurende de onderzoeksperiode heeft voorgedaan is dat de marktsituatie enorm gewijzigd is. De beginperiode kenmerkt zich door een afnemende vraag als gevolg van de economische crisis/kredietcrisis. Op het moment van opstellen van de woonvisie stond de woningmarkt nagenoeg stil en was het moeilijk voor bepaalde doelgroepen om zich te huisvesten

Rekenkamercommissie Bergeijk

(terughoudend met het kopen van woningen, strenge voorwaarden hypotheken en ontwikkelende partijen die terughoudend waren met het realiseren van woningen). Gelet op de huidige woningmarkt is dit momenteel nauwelijks te bevatten en worden woningen snel verkocht en zijn de huizenprijzen hoog. De bevolking van Bergeijk zou vanaf 2021 gaan krimpen maar de behoefte naar woningen zou tot zeker 2030 stijgen. Wel is er dan behoefte aan een andere typologie woningen door veranderende huishoudens (gezinsverdunning, levensloopbestendige woningen etc.). In de Woonvisie gemeente Bergeijk 2013 – 2021 staat aangegeven dat besloten is om 60% voor de doelgroepen starters, senioren en sociale huur en 40% voor de vrije sector te realiseren. Van deze 60% dient minimaal 1/3 (=20% van totaal) voor sociale huur gerealiseerd worden. Deze lijn komt ook terug in de planning en control cyclus als toetsingskaders en aan de hand van deze norm is hierna gekeken naar de gerealiseerde woningbouwplannen. De gemeente Bergeijk hecht er waarde aan dat nieuwe ontwikkelingen (buiten de bestaande plancapaciteit) een groot maatschappelijk belang moeten dienen. Bij de oplegnotitie Woonvisie gemeente Bergeijk 2013-2021 (vastgesteld 11 augustus 2016) zien wij dat de woningmarkt weer aantrekt. Aangegeven wordt dat het aantal woningverkopen toeneemt, net als de nieuwbouwproductie.

Tenslotte wordt in de oplegnotitie aangegeven dat de gemeente Bergeijk zich bij nieuwe ontwikkelingen nadrukkelijk wil richten op de veranderende demografische ontwikkelingen en het lage aandeel sociale huurwoningen. In het onderhavige onderzoek is gekeken naar het gevoerde grondbeleid i.r.t. de woningbouwbehoefte. De problematiek rondom bouwen voor de doelgroepen is meer omvattend dan alleen het grondbeleid. Zo wordt in de hiervoor aangehaalde oplegnotitie uit 2016 de rol van woningcorporatie Vestia geduid. Vestia heeft als saneringscorporatie een opdracht vanuit het Rijk om financieel te saneren. Eén van de maatregelen om dit te realiseren is verkoop van sociale huurwoningen en de beperking om te kunnen c.q. willen investeren in nieuwbouw. Verder is de komst van de verhuurdersheffing een belemmering om te investeren in nieuwbouw. Het moge duidelijk zijn dat dergelijke maatregelen het aandeel sociale huurwoningen negatief beïnvloeden. Deze externe factoren zijn buiten het onderhavige onderzoek gelaten. Uit de ambtelijke consultatie is gebleken dat er inmiddels materieel overeenstemming is bereikt over de overname van de woningen van Vestia door Woningbelang. Onderdeel van de afspraken is dat Woningbelang 100 woningen uit het bezit (die al buiten de sociale sector vallen) kan verkopen, onder voorwaarde dat er in een periode van 10 jaar 200 sociale huurwoningen voor terugkomen.

Daarnaast draagt de gemeente € 1,5 miljoen bij voor verduurzaming van het bezit en nieuwbouw (raadsbesluit september 2021). Een maatregel die in het kader van het woonbeleid is getroffen is het onder voorwaarden beschikbaar stellen van goedkope bouwgrond voor sociale woningbouw aan woningcorporaties (bandbreedte tussen € 200,-/m2 en € 265,-/m2) en het onder voorwaarden financieel bijdragen (maximaal € 65.-/m2) aan woningcorporaties voor ontwikkeling van sociale

Rekenkamercommissie Bergeijk

huurwoningen op private locaties. Met dergelijke kortingsregelingen moet het aantrekkelijker worden om sociale huurwoningen te realiseren. De kortingsregelingen zijn vaker toegepast. Zie in dit kader bijvoorbeeld in Trilo (raadsbesluit 23 februari 2017) en Terlo (maart 2021). In de raadsvergadering van maart 2017 is het begrip maatschappelijk belang nader uitgewerkt. Het begrip maatschappelijk belang is een belangrijke voorwaarde binnen de gemeente Bergeijk om planologische medewerking te verlenen. De gemeente Bergeijk kent sinds 2012 het beleid waarbij medewerking aan de bouw van nieuwe woningen is beperkt. Er wordt geen medewerking verleend aan nieuwe woningbouwinitiatieven tenzij er sprake is van een groot maatschappelijk belang. Op grond van het bestaande beleid was er sprake van een groot maatschappelijk belang in het geval van/dat: 1. een substantiële verbetering van het woonmilieu (bijv. de sanering van een bedrijf); of 2. de woningen nodig zijn in het kader van zorg; of 3. de woningen ingezet worden als invulling van detailhandelslocaties in aanloopstraten; of 4. de woningen aantoonbaar noodzakelijk zijn voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed. In lijn met de volkshuisvestingsopgave is het beleid hierop aangepast zodat er meer gebouwd kan worden voor de doelgroepen. Van een groot maatschappelijk belang is sprake bij: 1.

De bouw van sociale huurwoningen indien de huurprijs daarvan onder de aftoppingsgrenzen valt en de woningen door een woningbouwcorporatie wordt gerealiseerd; of 2. De bouw van grondgebonden starterswoningen, zijnde een rij- of hoekwoning met een maximale inhoud van 320 m3 en met een beperkt bestemmingsoppervlak, of een appartement van 75 m2; of 3. De bouw van seniorenwoningen, zijnde een woning met alle voorzieningen op dezelfde etage en met een maximale inhoud van 320 m3 en met een beperkt bestemmingsoppervlak, of een appartement van 100 m2; 4. Bij de beoordeling van een locatie heeft de ontwikkeling van sociale huur de hoogste prioriteit. Pas als dit aantoonbaar niet haalbaar is, kan gekeken worden naar de mogelijkheid voor starters- en/of seniorenkoopwoningen. Over de toetsing aan dit beleid en de rol van de gemeenteraad is dat de raad de kaders stelt en het college uitvoert. Het college verricht een eerste toets aan het beleid en legt op basis daarvan een voorstel voor aan de gemeenteraad. De gemeenteraad neemt het besluit over de herziening van het bestemmingsplan en daar zal moet ook de finale toetsing aan het beleid plaatsvinden. Het is dan ook zaak voor de gemeenteraad om bij de besluitvorming het toetsingskader goed voor ogen te hebben.

Met betrekking tot de gevallen waar de beslissingsbevoegdheid bij het college ligt, is aangegeven dat de toetsing ook door het college plaatsvindt (een omgevingsvergunning). Aangegeven is dat de raad daar geen directe besluitvormende rol heeft, maar dit niet weg neemt dat de raad wel om verantwoording kan vragen van het door het college gevoerde bestuur (art 169 lid 1 Gemeentewet). Tenslotte worden in het raadsvoorstel o.a. de kanttekening geplaatst dat er redenen zijn om planmatig met nieuwe ontwikkelingen te starten, bijvoorbeeld omdat de bestaande restcapaciteit te klein is of niet voorziet in de bouw van bepaalde type woningen, terwijl daar wel behoefte aan is en

Rekenkamercommissie Bergeijk

het begrip “maatschappelijk belang” zich niet leent voor een sluitende definitie. Aangegeven wordt dat e.e.a. een bepaalde richting aangeeft, maar een andere uitleg niet uitsluit. Er kunnen zich situaties voordoen die hierboven niet beschreven zijn, maar waarbij wel sprake is van een groot maatschappelijk belang. In die situaties zal maatwerk moeten worden geleverd, waarover uiteindelijk de raad zich zal moeten uitspreken. In het raadsvoorstel wordt aangegeven dat de toetsing aan dit beleid in de planologische procedure een plek krijgt. Als steekproef is bezien of de toetsing aan het begrip groot maatschappelijk belang expliciet is meegenomen in de raadsvoorstellen die betrekking hebben op de vaststelling van bestemmingsplannen in het jaar 2021. Uit de geraadpleegde documenten van het afgelopen jaar wordt geconstateerd dat in de meeste gevallen er geen uitgebreide motivering en/of toetsing aan het begrip groot maatschappelijk belang staat beschreven in de raadsvoorstellen. Op grond van de raadsvoorstellen die zijn bezien is niet direct duidelijk op welke manier is getoetst aan het beleid op dit gebied of onder welke categorie een plan valt en waarom de realisatie van bouwen voor de doelgroepen niet mogelijk is.

De rekenkamer adviseert in dit kader in raadsvoorstellen over de vaststelling explicieter toe te lichten op welke manier invulling is gegeven aan de toetsing van het beleid op het gebied van maatschappelijk belang en dan met name op het gebied van bouwen voor de doelgroepen zodat dit voor de raad meer inzichtelijk is bij de besluitvorming. Daar waar de bevoegdheid tot medewerking aan een ruimtelijk initiatief bij het college ligt in plaats van de gemeenteraad heeft de gemeenteraad geen besluitvormende rol. In regionaal verband is de Kempische visie op wonen 2019-2023 uitgewerkt en door de gemeenteraad vastgesteld op 28 maart 2019. Hieruit blijkt dat van een crisis op de woningmarkt al lang geen sprake meer is en dat woningprijzen stijgen en nieuwbouwprojecten snel verkocht raken. De vraag naar woningen is zeer groot. Woningen in de Kempen zijn relatief groot en hierdoor ligt de gemiddelde prijs van een koopwoning ook hoog. Het aanbod in het betaalbare segment is beperkt en de doorstroommogelijkheden zijn ook beperkt. In de visie wordt aangegeven dat het belangrijk is dat de Kempengemeenten zoeken naar mogelijkheden om het woningaanbod in het middensegment te vergroten (betaalbare koop- of particuliere huurwoningen) en ruimte wordt geboden aan initiatieven voor vernieuwende woonvormen.

In de Kempische visie is aangegeven dat de verwachting is dat vooral tot 2029-2030 nog woningen moeten worden toegevoegd. Hierna neemt de huishoudensgroei (en daarmee de woningbehoefte) langzaam maar zeker af. Zorgvuldig ruimtegebruik en het verleggen van nieuwbouw naar investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zullen hierin relevant gaan worden. In de kempische visie op wonen zien wij dat het aandeel huurwoningen in de Kempen is 25% van de totale woningvoorraad is. Van deze huurwoningen vormt 16% van de totale woningvoorraad de sociale huursector een relatief klein aandeel binnen de Kempische woningvoorraad. Het aandeel sociale huur in de Metropool Regio Eindhoven is 28% en landelijk 30%. Wij zien hierin terug dat het

Rekenkamercommissie Bergeijk

bouwen van voldoende sociale huurwoningen een probleem is voor nagenoeg alle gemeenten in de Kempen. In de gemeente Bergeijk is een relatief groot deel van de sociale huurvoorraad in bezit van andere corporaties, zoals Woningbelang en Wooninc. In de Kempische visie staat beschreven dat de vraag naar woningen in de regio sterk is toegenomen als gevolg van de bloeiende economie in de regio en Eindhoven Brainport in het bijzonder. Hierdoor stijgen de prijzen van koopwoningen en staat het aanbod aan betaalbare koopwoningen (<€ 200.000) onder druk. De betaalbaarheid speelt ook een grote rol in de huursector. Er is sprake van een toenemende druk op de sociale huur doordat door de stijgende woningprijzen de doorstroming van huishoudens met een middeninkomen vanuit de sociale huur naar de particuliere markt stokt. De vijf speerpunten uit de Kempische visie op wonen zijn: 1. Versnellen van de bouwproductie, op een zorgvuldige manier 2. Behoud voor betaalbaar wonen. 3. Zorg voor elkaar faciliteren. 4. Wij zijn klaar voor de toekomst. 5. Werken én wonen. Met betrekking tot de benodigde sociale huurvoorraad zijn in de Kempische visie op wonen voor de periode 2018 – 2028 twee scenario’s uitgewerkt.

In het basisscenario moeten 55 sociale huurwoningen in de gemeente Bergeijk worden gerealiseerd; In het trendscenario moeten er 180 sociale huurwoningen in de gemeente Bergeijk worden gerealiseerd. In de gemeenteraadsvergadering van 26 maart 2020 is ingegaan op het lokaal volkshuisvestingsprogramma. In het raadsvoorstel is aangegeven dat in grote lijnen conform planning is gebouwd maar er de komende jaren binnen de gemeente een behoefte blijft aan nieuwe woningen. Om het bouwen van de woningen waar behoefte voor blijft te stimuleren zijn de volgende stimuleringsmaatregelen aangenomen om de lokale woningbouwopgave de komende jaren te stimuleren: 1. Bijdrage/ korting grondprijs voor realisatie sociale huurwoningen; 2. Mogelijk maken van preventieve mantelzorgwoningen; 3. Bij nieuwbouw streven naar 30% sociale huur (nu 20% sociale huur); 4. Mogelijkheden om bestaande woningvoorraad beter te benutten; 5. Mogelijkheid bouwen woning(en) op eigen grond; 6. Vereveningsfonds instellen voor sociale woningbouw; 7. Realisatie nieuwe woningbouwlocaties (in combinatie met actieve grondpolitiek gemeente). Hieronder wordt nog iets uitvoeriger op de maatregelen ingegaan. In het raadsvoorstel is het college door de gemeenteraad opdracht gegeven de maatregelen 4, 6 en 7 nader uit te werken, waarbij

Rekenkamercommissie Bergeijk

maatregel 6 (instellen vereveningsfonds sociale woningbouw) ter vaststelling aan de raad zal worden voorgelegd. Aangegeven is dat in principe de bevoegdheid voor het toepassen van de overige maatregelen bij het college ligt. Afgevraagd kan worden of dit vanuit de kaderstellende rol wel helemaal terecht is. Zo is de uitwerking van de realisatie van nieuwe woningbouwlocaties (m.u.v. de vaststelling van het bestemmingsplan) binnen de woningbouwprogrammering een taak van het college. De keuze voor een actieve grondpolitiek is tevens meer een keuze van de gemeenteraad in het kader van het grondbeleid. Bij het raadsvoorstel over het lokaal volkshuisvestingsprogramma wordt een terugblik gegeven over de periode 2012-2018 waarin 486 woningen zijn gerealiseerd (gemiddeld 69 woningen per jaar). In het raadsvoorstel is aangegeven dat hiermee nagenoeg in lijn is gebouwd met de provinciale prognoses (10-jaarsperiode 2014: 79 per jaar en in 2017: 63 per jaar).

De tabel geeft een duidelijk beeld van de realisatie van woningbouw (gekoppeld) aan de doelgroepen in de periode 2012 – 2018. De voornaamste conclusies die hier aan kunnen worden verbonden is dat de doelstelling voor het bouwen van de doelgroepen (starters, senioren (met zorg) en sociale huur) in de periode 2012-2018 is gehaald, maar hierin de realisatie van voldoende sociale huurwoningen achterblijft (10,9 % i.p.v. het streven naar 20% en met de nieuwe maatregelen naar 30%). Het aantal gebouwde woningen ligt de afgelopen jaren in lijn met de provinciale woningbehoefteprognoses en de woningbouwopgave is met name kwalitatief (woningen voor doelgroepen) ligt hier een acute vraag, waarvoor ook tijdelijke voorzieningen mogelijk gemaakt kunnen worden. Tevens is er een mismatch voor enkele locaties (met name ’t Loo – Hof), waardoor er ook meer geschikte (uitbreidings)locaties op ’t Hof nodig zijn en de locatie Hooge Berkt fase II concreet in beeld is. In het raadsvoorstel is aangegeven dat er een resterende opgave (10jaarsperiode) is voor 204 nieuwe woningen op nieuwe locaties op het moment dat harde plancapaciteit en plannen in voorbereiding van de woningbouwbehoefte zijn afgehaald.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Met betrekking de maatregelen is het volgende aangegeven. 1. Bijdrage/ korting grondprijs voor realisatie sociale huurwoningen Het continueren van de bestaande regeling waarbij bij verkoop gemeentelijke grond aan corporaties of particuliere gronden waar corporaties sociale huur realiseren een maximale bijdrage wordt gedaan van € 65/m². Hierdoor kunnen corporaties meer sociale huurwoningen realiseren. 2. Preventieve mantelzorgwoningen Hierbij gaat het om het continueren van de bestaande regeling waarbij het mogelijk is om voor te sorteren op toekomstige mantelzorg en kan worden voorzien in de behoefte om langer thuis te blijven wonen. 3. Bij nieuwbouw streven naar 30% sociale huur (dit was 20% sociale huur) De Kempische visie op wonen 2019 – 2023 gaat uit van een gewenste 20% sociale huur. In het lokaal volkshuisvestingsprogramma is aangegeven dat bij nieuwbouw hoger ingezet moet worden. 4. Mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten In het lokaal volkshuisvestingsprogramma staat aangegeven dat er een groeiende behoefte is aan kleinere woningen (voor starters, kleine gezinnen en alleenstaanden) en dat dit type woningen lang niet altijd beschikbaar of financieel haalbaar is voor de doelgroepen. De bestaande woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit grote, ruime woningen.

Maatregelen zoals woningsplitsingen in 2 of meer woningen en de sloop en nieuwbouw kunnen een oplossing zijn om te voorzien in kleinere wooneenheden. Andere mogelijkheden die staan omschreven zijn het tijdelijk bewonen van bijgebouwen bij woningen (max. 10 jaar en max. 80m²) voor kleinere huishoudens en woningen gebruiken voor meerdere huishoudens. 5. Mogelijkheid bouwen woning(en) op eigen grond Het realiseren van nieuwe woning(en) op eigen grond wordt getoetst aan het bestaande beleid inzake het bouwen voor maatschappelijk belang. Op het moment dat het bouwen voor doelgroepen niet mogelijk is (ruimtelijk/financieel, dan wordt bezien of de mogelijkheid wordt geboden voor het bouwen van vrije sectorwoning(en). Bij de bouw van vrije sectorwoningen moet er een bijdrage/afdracht worden gedaan aan het vereveningsfonds (punt 6), naast de planologische beoordeling. 6. Vereveningsfonds sociale woningbouw (als sociaal programma niet mogelijk is dan afdracht grondprijs) Uitgangspunt bij elk nieuwe woningbouwlocatie is het streven naar bouwen voor maatschappelijk belang. Is sociale woningbouw niet mogelijk dan zijn er twee mogelijkheden, namelijk het kiezen van een andere locatie of een afdracht van de grondprijs in het vereveningsfonds sociale woningbouw. De middelen uit dit vereveningsfonds worden ingezet voor extra ambitie i.r.t. sociale woningbouw.

Rekenkamercommissie Bergeijk

7. Realisatie nieuwe woningbouwlocaties (in combinatie met actieve grondpolitiek gemeente) Het laatste punt is de realisatie van nieuwe woningbouwlocaties (in combinatie met actieve grondpolitiek). Aangegeven wordt dat in beginsel (in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik) wordt ingezet op inbreidingslocaties om deze te benutten voor nieuwe woningbouw. Als deze niet voldoende beschikbaar zijn worden ook uitbreidingslocaties onderzocht. In het lokaal volkshuisvestingsprogramma staat opgenomen dat indien het nodig is om een gewenste ontwikkeling vlot te trekken het instrument van actieve grondpolitiek ingezet kan worden. In de vergadering van de gemeenteraad van 28 januari 2021 is besloten tot het instellen van een vereveningsfonds voor sociale woningbouw. Het gaat hier om de uitwerking van maatregel 6 uit het hiervoor beschreven lokaal volkshuisvestingsprogramma. Zoals hiervoor aangegeven wordt er bij nieuwe woningbouwinitiatieven ingezet om 30% sociale huurwoningen te realiseren (extra maatregel i.p.v. de 20% zoals in de Kempische visie op wonen, maatregel 3 van het lokaal volkshuisvestingsprogramma). Woningbouwinitiatieven die hier niet aan kunnen voldoen dienen een afdracht te doen aan het vereveningsfonds voor sociale woningbouw.

Met deze middelen kan op andere woningbouwlocaties worden bijgedragen aan de realisatie van sociale huurwoningen en goedkope (sociale) koopwoningen. Hiertoe is een bestemmingsreserve ‘vereveningsfonds voor sociale woningbouw’ ingesteld en een startkapitaal beschikbaar gesteld ad € 150.000 middels een dotatie. Tevens is besloten de bestemmingsreserve 'vereveningsfonds voor sociale woningbouw' uit te laten voeren door het college. Hieronder vallen, overeenkomstig het beleid, de inning en besteding van de fondsgelden aan de volkshuisvestelijke taakstelling. Aangegeven wordt dat hierover verantwoording wordt afgelegd middels de reguliere P&C cyclus. Het beoogde effect van het vereveningsfonds is het streven naar 30% sociale huur bij nieuwbouw. Als realisatie van sociale huurwoningen niet mogelijk of haalbaar is, kan gekozen worden voor het ontwikkelen van andere locatie(s) of een afdracht aan het vereveningsfonds sociale woningbouw. Met de middelen uit het vereveningsfonds kan op andere locaties bijgedragen worden aan de realisatie van sociale huurwoningen en goedkope (sociale) koopwoningen. De insteek is om met het vereveningsfonds extra mogelijkheden te bieden om sociale woningen in nieuwbouwprojecten te borgen en te stimuleren. De spelregels van het vereveningsfonds zijn als volgt: 1. In nieuwbouwprojecten wordt gestreefd naar 30% sociale huur. 2.

Indien door de ontwikkelende partij in voldoende mate is aangetoond dat dit binnen het nieuwbouwproject niet mogelijk of wenselijk is, wordt gekeken of de betreffende partij de norm van 30% gemiddeld kan realiseren in meerdere projecten. 3. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde onder 2 en ter compensatie een afdracht vragen aan het vereveningsfonds sociale woningbouw. Deze afdracht wordt opgenomen in een anterieure overeenkomst.

Rekenkamercommissie Bergeijk

4. Een afwijking zoals bedoeld onder 3. wordt door burgemeester en wethouders gemotiveerd en onderbouwd vanuit ruimtelijke kwaliteit, volkshuisvestelijke taakstelling en/of economische uitvoerbaarheid. 5. Burgemeester en wethouders kunnen de gelden uit het vereveningsfonds inzetten voor de realisatie van sociale huurwoningen en goedkope (sociale) koopwoningen elders binnen de gemeentegrens. De uitvoering van het gemeentelijk beleid is primair een collegebevoegdheid. Het Vereveningsfonds voor Sociale Woningbouw is dus enerzijds van toepassing op initiatieven die in onvoldoende mate bijdragen aan de beleidsdoelstellingen voor realisatie van sociale huurwoningen (afdracht aan het fonds). Anderzijds is het fonds van toepassing voor initiatieven die een financiële bijdrage nodig hebben om voldoende sociale huurwoningen te realiseren (bijdrage uit het fonds). Het gaat hierbij om woningbouwinitiatieven die niet passen binnen een bestemmingsplan (zowel voor particulier als gemeente). Woningbouwinitiatieven die minder dan het vereiste percentage van 30% sociale huurwoningen realiseren moeten een afdracht aan het vereveningsfonds doen. Getracht wordt te waarborgen dat op het niveau van de gemeente voldoende sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Het uitgangspunt voor alle gebiedsontwikkelingen is dat de gemeente Bergeijk uiteindelijk meer sociale huurwoningen realiseert.

In de toelichting bij het vereveningsfonds staat dat om woningbouwinitiatieven niet onnodig te belemmeren en stagnatie van nieuwbouw te voorkomen, de eis van 30% sociale huur bij projecten van meer dan 10 woningen niet generiek wordt vastgelegd en dit wordt bekeken per locatie. Bij de ontwikkeling van meerdere locaties geldt als alternatief dat over de locaties gemiddeld 30% sociale huurwoningen mag realiseren. Initiatiefnemers moeten zelf de onwenselijkheid of onmogelijkheid van het realiseren van de norm onderbouwen. Indien in onvoldoende mate onderbouwd is dat er sprake is van een onwenselijke of onrealiseerbare doelstelling, is de initiatiefnemer verplicht om de sociale woningbouw binnen het plan te realiseren. In de toelichting van het fonds is verder aangegeven dat er in principe niet wordt meegewerkt aan een initiatief dat niet voorziet in voldoende sociale huurwoningen. Het college kan besluiten om af te wijken van het beleid. Het is aan de initiatiefnemer om dit goed te motiveren en onderbouwen. Er kan dan tóch mee worden gewerkt aan het initiatief, mits de afdracht wordt voldaan aan het Vereveningsfonds voor sociale woningbouw. Deze afdracht wordt door de gemeente ingezet om het tekort aan sociale woningen op deze locatie te verevenen met een locatie die meer dan het voorgeschreven aantal sociale woningen realiseert.

Het Vereveningsfonds voor sociale woningbouw is een formele bestemmingsreserve. In het raadsvoorstel behorende bij het fonds is verder aangegeven dat de inkomsten en bestedingen zich uit strekken over meerdere jaren en niet aan een specifiek project zijn gekoppeld. Als er geen geld in het fonds zit, betekent dit geen geld voor een bijdrage aan projecten met meer sociaal woningbouwprogramma.

Rekenkamercommissie Bergeijk

In het raadsvoorstel staat aangegeven dat om de voortgang te bewaken wordt voorgesteld de bestemmingsreserve uit te laten voeren door het college en het college hierover verantwoording te laten afleggen in de reguliere P&C cyclus. Het onttrekken van geld aan de reserves beïnvloedt het eigen vermogen van de gemeente. Zodoende is het storten in en onttrekken vanuit de reserves primair een raadsbevoegdheid. In het raadsvoorstel is aangegeven dat om de voortgang te bewaken de bestemmingsreserve ‘vereveningsfonds voor sociale woningbouw’ uit te laten voeren door het college en het college hierover verantwoording te laten afleggen in de reguliere P&C cyclus. De regels voor het vereveningsfonds en het lokaal volkshuisvestingsprogramma bieden de kaders waaraan het college zich dient te houden bij de beschikking over de reserve. Aangegeven is dat de uitvoering beperkt is tot de mogelijkheid om af te wijken van het beleid en de uitvoering van inning en besteding van de fondsgelden aan de volkshuisvestelijke taakstelling. Bij het raadsvoorstel is nog de kanttekening geplaatst dat er nog geen concrete projecten zijn aangeduid die in aanmerking komen voor compensatie. Hierdoor zou een oppottingseffect kunnen ontstaan omdat er ook geen einddatum is.

Aangegeven is dat uit de werkwijze van het vereveningsfonds de inspanningsverplichting bestaat om bij voldoende middelen in het fonds de gemeente aan zet is om de sociale woningbouw elders te compenseren. Een andere kanttekening is dat projecten onder druk kunnen komen te staan en projecten niet van de grond kunnen komen. Aangegeven is dat dit zal worden gemonitord ook in relatie tot de situatie op de woningmarkt. Het instrument van het vereveningsfonds voor sociale woningbouw is relatief nieuw (vaststelling in de gemeenteraad van januari 2021). Het benutten van deze mogelijkheden tot verevening ziet de rekenkamercommissie als een positieve ontwikkeling. Een aandachtspunt hierbij is dat op langere termijn het effect kan zijn dat er aanzienlijke bedragen worden opgepot. Doordat het fonds begin 2021 in het leven is geroepen moet de verwerking in de planning en control-cyclus voor een groot gedeelte nog zijn beslag gaan krijgen. De rekenkamercommissie adviseert de stortingen en onttrekkingen uit het vereveningsfonds als een vast punt terug te laten komen in de planning en controlcyclus. Hierbij adviseert de rekenkamercommissie een overzicht te hanteren van stortingen en onttrekkingen zodat voor raadsleden in één oogopslag duidelijk hoe de mutaties plaatsvinden zodat de gemeenteraad haar controlerende taak goed kan uitoefenen.

Dit mede doordat bij de oprichting van het vereveningsfonds de gemeenteraad de bevoegdheid tot het verrichten van mutaties heeft neergelegd bij het college. In beginsel is dit op grond van de nota reserves en voorzieningen een bevoegdheid voor de gemeenteraad tenzij gedelegeerd aan het college. In de gemeente Bergeijk is er voor gekozen om de bevoegdheid tot het verrichten van mutaties te delegeren aan het college. Bij de raadsvoorstellen die betrekking hebben op de vaststelling van bestemmingsplannen wordt aangegeven of kosten op de initiatiefnemer zijn verhaald. De rekenkamercommissie adviseert bij toekomstige raadsvoorstellen tevens aan te geven of er een bijdrage door de initiatiefnemer is voldaan in het vereveningsfonds voor sociale woningbouw, zodat raadsleden ook in individuele cases kan zien of het vereveningsfonds is toegepast.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Tenslotte is het te adviseren om met betrekking tot toekomstige bijdragen aan projecten voor sociale woningbouw een relatie te leggen met de op te stellen omgevingsvisie of een programma. Hierna zullen wij hier nader op ingaan. Door het opnemen van mogelijke bestedingen in het langere termijn ruimtelijke beleid is het mogelijk om de bestedingen uit het vereveningsfonds in te kaderen. De rekenkamercommissie merkt op dat het aanpassen van de norm voor nieuwbouw sociale huur van 20% naar 30% de ambitie uitspreekt om het aandeel sociale huurwoningen te laten toenemen. Het aanpassen van de norm maakt de opgave groter. De rekenkamercommissie adviseert dan ook bij het bereiken van een aandeel sociale huur van 20% een evaluatie te verrichten naar de behoefte aan sociale huurwoningen in de toekomst. Uit de ambtelijke consultatie is gebleken dat er inmiddels materieel overeenstemming is bereikt over de overname van de woningen van Vestia door Woningbelang. Onderdeel van de afspraken is dat Woningbelang 100 woningen uit het bezit (die al buiten de sociale sector vallen) kan verkopen, onder voorwaarde dat er in een periode van 10 jaar 200 sociale huurwoningen voor terugkomen. Daarnaast draagt de gemeente € 1,5 miljoen bij voor verduurzaming van het bezit en nieuwbouw (raadsbesluit september 2021).

Rekenkamercommissie Bergeijk

4. Analyse grondbeleid i.r.t. woningbouwontwikkelingen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de woningbouwontwikkelingen die zich in de onderzoeksperiode hebben voorgedaan i.r.t. de woningbouwbehoefte/volkshuisvestingsopgave. Tijdens het startoverleg met de gemeentesecretaris en team coördinator is gesproken over de omvang van de effectenanalyse gelet op de scope van het rekenkameronderzoek. De oude jaarstukken zijn alleen fysiek raadpleegbaar en opgevraagd bij het archief. Na raadpleging van de stukken is de kwestie besproken tijdens een vergadering van de Rekenkamercommissie. Hieruit is gebleken dat een microanalyse van de effecten van de bouwplannen/grondexploitaties niet haalbaar is gelet op de beschikbare informatie binnen de scope van het onderzoek. Derhalve is besloten om op iets abstracter niveau de analyse te verrichten. De rekenkamercommissie heeft zich gebaseerd op de informatie uit de jaarstukken en dan met name op het programma dat betrekking heeft op wonen en volkshuisvesting alsmede de verplichte paragraaf grondbeleid. Met name uit deze stukken is relevante informatie te vinden over de oplevering van woningbouw alsmede over de grondexploitaties die de gemeente Bergeijk de afgelopen 12 jaren heeft gehad om te voorzien in de woningbouwbehoefte. Hierna wordt op de analyse ingegaan op grond van de jaarstukken. 4.1.

Woningbouwcijfers In de jaarstukken wordt inzicht gegeven aan de gemeenteraad over de woningtoevoegingen van het verantwoordingsjaar. Deze woningtoevoegingen worden getoetst aan de volkshuisvestingsopgave uit het eerder beschreven Dorpsontwikkelingsplan. De norm was hierbij de doelstelling om 60% te bouwen voor de doelgroepen senioren, starters en zorg. Voor de doelgroep sociale huur was de doelstelling in het verleden de realisatie van 20% sociale huurwoningen. Vanaf de vaststelling van het lokaal volkshuisvestingsprogramma in 2020 is de doelstelling aangepast naar het realiseren van 30% sociale huurwoningen. Hierna wordt ingegaan op de woningbouwproductie in de onderzoeksperiode en dan met name de tabellen waarin wordt ingegaan op de woningbouwcategorieën. In de tabellen wordt ingegaan op het totaal aantal toegevoegde woningen, het type woning en het gebied/de kern waar de woningen zijn gerealiseerd. Er is een onderscheid gemaakt tussen de doelgroepen (senioren, starters en zorg). In de tabellen worden tot sociale huurwoningen de categorie ‘starters huur’ gerekend. Voor de toetsing aan de doelstelling sociale huur wordt dan ook gekeken naar deze categorie (starters huur). Uit de ambtelijke consultatie is gebleken dat ook in de categorie senioren huur er woningen zijn gerealiseerd in de doelgroep sociale huur.

Dit blijkt niet eenduidig uit de tabel, echter op grond van de ontvangen informatie uit de ambtelijke check is de berekening verricht. Een startershuurwoning valt qua huurprijs altijd onder de sociale huurprijsgrens. Hierna wordt getoetst aan de norm van het aandeel sociale huur.

Rekenkamercommissie Bergeijk

2009 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

32 6 13 0 3 54

4 6 3 0 3 16

0 0 0 0 0 0

Starters huur

0 0 5 0 0 5

Senioren Senioren Zorg koop huur

0 0 0 0 0 0

27 0 0 0 0 27

RvR

0 0 0 0 0 0

1 0 5 0 0 6

In 2009 zijn 54 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 59% van het aantal gebouwde woningen was bestemd voor de doelgroepen van beleid (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede net niet gehaald. De 27 seniorenhuurwoningen zijn tevens sociale huurwoningen (appartementen aan de Zonnebloem van Woningbelang). Het aandeel sociale huurwoningen van 59% ligt boven de doelstelling van 20%. 2010 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

51 1 2 0 19 73

12 1 0 0 1 14

39 0 0 0 0 39

Starters huur

0 0 0 0 0 0

Senioren Senioren Zorg koop huur

0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 18 18

RvR

0 0 0 0 0 0

In 2010 zijn 73 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 78% van het aantal gebouwde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede ruimschoots gehaald. De 18 seniorenhuurwoningen zijn tevens sociale huurwoningen (appartementen Hoefslag van Woningstichting de Zaligheden). Het aandeel sociale huurwoningen van 25% ligt boven de doelstelling van 20%.

Rekenkamercommissie Bergeijk

0 0 2 0 0 2

2011 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

33 19 3 0 11 66

10 14 0 0 3 27

8 0 0 0 0 8

Starters huur

11 0 0 0 8 19

Senioren Senioren Zorg koop huur

4 5 0 0 0 9

0 0 0 0 0 0

RvR

0 0 0 0 0 0

0 0 3 0 0 3

In de jaarrekening 2011 staat aangegeven dat 66 woningen aan 2011 kunnen worden toegerekend. In 2011 is 55% van de 66 gerealiseerde woningen bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede net niet gehaald. Het aandeel sociale huurwoningen van 29% ligt boven de doelstelling van 20%. 2012 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

63 37 3 1 8 112

18 7 2 1 2 30

12 12 0 0 0 24

Starters huur

0 8 0 0 0 8

Senioren Senioren Zorg koop huur

7 0 0 0 0 7

26 10 0 0 0 36

RvR

0 0 0 0 6 6

In 2012 zijn 112 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 72% van de 112 gerealiseerde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede ruimschoots gehaald. Uit de ambtelijke consultatie blijkt dat van de 36 seniorenhuurwoningen 31 woningen tot de doelgroep sociale huur behoren (25 appartementen in Molenakkers van Woningstichting de Zaligheden en 6 seniorenpatio’s in Postiljon van Woningbelang). Het aandeel sociale huurwoningen van 35% ligt boven de doelstelling van 20%.

Rekenkamercommissie Bergeijk

0 0 1 0 0 1

2013 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

45 11 1 1 15 73

5 1 1 1 2 10

0 10 0 0 0 10

Starters huur

18 0 0 0 5 23

Senioren Senioren Zorg koop huur

0 0 0 0 8 8

0 0 0 0 0 0

22 0 0 0 0 22

RvR

0 0 0 0 0 0

In 2013 zijn 73 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 86% van de 73 gerealiseerde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede ruimschoots gehaald. Het aandeel sociale huurwoningen van 61% ligt ruimschoots boven de doelstelling van 20%. 2014 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

19 5 4 3 5 36

9 5 2 1 0 17

10 0 0 0 5 15

Starters huur

0 0 0 0 0 0

Senioren Senioren Zorg koop huur

0 0 0 2 0 2

0 0 0 0 0 0

0 0 1 0 0 1

In 2014 zijn 36 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 50% van de 36 gerealiseerde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede niet gehaald. Het aandeel sociale huurwoningen was 0% en ligt onder de doelstelling van 20%.

Rekenkamercommissie Bergeijk

RvR

0 0 1 0 0 1

2015 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

41 9 18 0 2 70

19 9 8 0 2 38

19 0 10 0 0 29

Starters huur

0 0 0 0 0 0

Senioren Senioren Zorg koop huur

3 0 0 0 0 3

0 0 0 0 0 0

RvR

0 0 0 0 0 0

In 2015 zijn 70 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 46% van de 70 gerealiseerde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede niet gehaald. Het aandeel sociale huurwoningen was 0% en ligt onder de doelstelling van 20%. 2016 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

21 4 4 0 10 39

15 2 3 0 3 23

0 0 0 0 0 0

Starters huur

0 0 0 0 7 7

Senioren Senioren Zorg koop huur

4 0 0 0 0 4

0 0 0 0 0 0

RvR

2 2 1 0 0 5

In 2016 zijn 39 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 41% van de 39 gerealiseerde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede niet gehaald. Het aandeel sociale huurwoningen was 18% en ligt (net) onder de doelstelling van 20%.

Rekenkamercommissie Bergeijk

0 0 0 0 0 0

2017 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

36 8 8 1 3 56

18 5 6 0 2 31

12 0 0 0 0 12

Starters huur

0 0 0 0 0 0

Senioren Senioren Zorg koop huur

0 0 0 0 0 0

5 3 2 1 1 12

RvR

1 0 0 0 0 1

In 2017 zijn 56 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 43% van de 56 gerealiseerde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede niet gehaald. Het aandeel sociale huurwoningen was 0% en ligt onder de doelstelling van 20%. 2018 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

57 26 12 2 3 100

17 7 10 2 1 37

2 9 0 0 0 11

Starters huur

15 0 0 0 0 15

Senioren Senioren Zorg koop huur

14 6 0 0 0 20

0 0 0 0 0 0

9 4 2 0 2 17

RvR

0 0 0 0 0 0

In 2018 zijn 100 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 63% van de 100 gerealiseerde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede gehaald. Het aandeel sociale huurwoningen was 15% en ligt onder de doelstelling van 20%.

Rekenkamercommissie Bergeijk

2019 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

65 41 18 3 12 139

35 13 17 2 11 78

0 12 0 0 0 12

Starters huur

10 0 0 0 0 10

Senioren Senioren Zorg koop huur

12 13 0 0 0 25

0 0 0 0 0 0

4 3 1 1 1 10

RvR

4 0 0 0 0 4

In 2019 zijn 139 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 41% van de 139 gerealiseerde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede niet gehaald. Het aandeel sociale huurwoningen was 7% en ligt onder de doelstelling van 20%. 2020 Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur Bergeijk (incl. Loo) Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

43 8 6 2 3 62

12 5 6 2 3 28

0 0 0 0 0 0

Starters huur

8 0 0 0 0 8

Senioren Senioren Zorg koop huur

1 2 0 0 0 3

18 0 0 0 0 18

1 0 0 0 0 1

In 2020 zijn 62 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. 48% van de 62 gerealiseerde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De doelstelling van 60% wordt daarmede niet gehaald. Het aandeel sociale huurwoningen was 13% en ligt onder de doelstelling van 20% en uiteraard ook onder de vanaf 2020 nieuwe normdoel van 30%.

Rekenkamercommissie Bergeijk

RvR

3 1 0 0 0 4

Samenvatting 2009 t/m 2020 Hiervoor is per verantwoordingsjaar in beeld gebracht hoeveel woningen aan de woningvoorraad zijn toegevoegd en in hoeverre er wordt tegemoet gekomen aan woningbouw voor de doelgroepen. Hierna wordt op grond van deze gegevens gekeken in hoeverre er in de periode 2009 – 2020 is gebouwd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg) en in hoeverre dit voldoet aan de beleidsmatige kaders.

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Totaal

Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur 54 16 0 73 14 39 66 27 8 112 30 24 73 10 10 36 17 15 70 38 29 39 23 0 56 31 12 100 37 11 139 78 12 62 28 0 880 349 160

Starters huur 5 0 19 8 23 0 0 7 0 15 10 8 95

Senioren Senioren Zorg koop huur 0 0 9 7 8 2 3 4 0 20 25 3 81

27 18 0 36 0 0 0 0 0 0 0 18 99

RvR

0 0 0 6 22 1 0 5 12 17 10 1 74

6 2 3 1 0 1 0 0 1 0 4 4 22

Uit voorgaande tabel kunnen wij concluderen dat er 880 woningen aan de woningvoorraad zijn toegevoegd gedurende de onderzoeksperiode. Dit ligt in lijn met de provinciale prognoses voor Bergeijk (10-jaarsperiode 2014: 79 per jaar en in 2017: 63 per jaar). 58% van de gerealiseerde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De beleidsdoelstelling om meer dan 60% van de woningen te bouwen voor de doelgroepen (senioren, starters en zorg) is net niet gehaald. Wel is nagenoeg in lijn met de norm gebouwd. Voor het aandeel sociale huurwoningen kijken wij naar de categorie (starters huur) en daarnaast blijkt uit de ambtelijke controle dat 76 van de 99 seniorenhuurwoningen eveneens zijn gerealiseerd in de sociale huursector. Het gaat hier met name om de ‘oudere senioren huurwoningen’ die eveneens in de categorie sociale huur vallen. Het aandeel sociale huurwoningen dat in totaal gerealiseerd is gedurende de onderzoeksperiode is 19,4% van het totaal aantal gerealiseerde woningen. De beleidsdoelstelling om meer dan 20% aandeel sociale huurwoningen wordt net niet gehaald, en niet aan de nieuwe norm van 30%. Wel is nagenoeg in lijn met de norm gebouwd.

Rekenkamercommissie Bergeijk

4.2. Woningbouwontwikkelingen In de gemeente Bergeijk hebben diverse (grotere) woningbouwontwikkelingen plaats gevonden om te voorzien in de woningbouwbehoefte. Met name over de actieve grondexploitaties is in de planning en control-stukken uitvoerig gerapporteerd. Hierna wordt ingegaan op de grotere ontwikkelingen en in hoeverre hierin is voorzien in de woningbouwbehoefte. Ingegaan wordt op de woningbouwontwikkelingen die zich in de onderzoeksperiode hebben voorgedaan i.r.t. het voorzien in de woningbouwbehoefte en welke effecten deze plannen hebben gehad op het gebied van volkshuisvesting. Zoals hiervoor aangegeven is het te veel omvattend om ieder bouwplan te analyseren en is derhalve gekozen voor een analyse op hoofdlijnen van de plannen. Bij deze analyse is gekeken naar de bouwplannen waarover is gerapporteerd in de jaarrekening. 4.2.1 Gemeentelijke plannen Beistervelden III Het plan is afgesloten en had betrekking op de realisatie van twee kavels voor geschakelde woningen. Dit plan is afgesloten waarbij € 199.996 is gestort in de risicoreserve grondexploitaties, waarvan vervolgens € 40.205 naar de reserve ROL is doorgeschoven. Het plan had betrekking op het realiseren van woningen voor de reguliere woningvoorraad en niet voor de doelgroepen. Financieel is het plan positief afgesloten.

Bucht-Oost Het plan Bucht-Oost heeft betrekking op het realiseren van 8 geliberaliseerde huurwoningen. Op basis van de POC-berekening is een tussentijdse winst genomen in 2020 van € 58.000. Op onderstaande verbeelding is de bouwlocatie aangegeven. In voorgaande jaren is al een tussentijdse winst genomen van € 100.000. Het verwachte resultaat op eindwaarde is € 18.000. Het plan ziet niet op het realiseren van woningen voor de doelgroepen maar financieel is er sprake van een positieve grondexploitatie.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Kapelledries I In het woningbouwplan Kapelledries I zijn 6 starterswoningen in 2009 gerealiseerd. Het plan is afgesloten met een resultaat ad € 445.517 dat aan algemene risicoreserve grondexploitaties is toegevoegd. Daarvoor heeft voor dit plan ook een winstneming plaatsgevonden ad € 330.000, zodat het totale resultaat € 775.517 was. In het plan is gebouwd door de doelgroepen en daarnaast is er winst gemaakt. Tiliaans-Noord Een groter woningbouwplan in de gemeente Bergeijk is het plan Tiliaans-Noord. In dit plan zijn/worden ruim 100 woningen gerealiseerd. Naast woningen t.b.v. de reguliere woningvoorraad is er ook rekening gehouden met woningbouw voor de doelgroepen. Zo heeft woningbouwvereniging Woningbelang voor 2012 huurwoningen gerealiseerd en seniorenwoningen en heeft een startersvereniging starterswoningen gerealiseerd. Om de sociale huur in combinatie met levensloopbestendig bouwen te stimuleren, is voor deze categorie woningen in 2013 besloten een lagere grondprijs vast te stellen in 2013. Na 2015 zijn er nog 13 starterswoningen en 5 seniorenwoningen gerealiseerd. Op basis van de POC-berekening is er tussentijdse winst genomen in 2020 van € 144.500. In voorgaande jaren is al een tussentijdse winst genomen van € 733.500. Het nog te realiseren resultaat op eindwaarde is € 143.000. Financieel is de exploitatie winstgevend. Naast woningen t.b.v.

de reguliere woningvoorraad is er in het plan Tiliaans-Noord gebouwd voor de doelgroepen en is het grondbeleid (lagere grondprijs voor de doelgroepen) ingezet om dit te stimuleren. Financieel is het plan positief aangezien er tussentijds winst is genomen en het resultaat op eindwaarde positief is.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Hieronder zijn enkele afbeeldingen die betrekking hebben op het plan.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Molenakkers-Lavendelstraat In de laatste fase van het plan Molenakkers-Lavendelstraat zijn 25 appartementen en 8 patiowoningen gerealiseerd. Deze appartementen zijn voor senioren in de sociale huur gebouwd. De patiowoningen zijn eveneens voor senioren gebouwd. In 2013 is deze grondexploitatie afgesloten en aan de algemene reserve risico’s grondexploitaties € 699.621 toegevoegd. Vanuit deze reserve is € 75.000 doorgestort naar de reserve ROL. Financieel is de exploitatie winstgevend en zien de gerealiseerde woningen op woningen voor de doelgroepen. Hieronder treft u een verbeelding aan.

Terlo Een andere grote woningbouwontwikkeling binnen de gemeente Bergeijk is Terlo. In totaal gaat het om ruim 150 nieuwe woningen. Om de sociale huur in combinatie met levensloopbestendig bouwen te stimuleren, is voor deze categorie woningen in 2013 besloten een lagere grondprijs vast te stellen. Binnen dit plan zijn ook diverse woningen voor de doelgroepen gerealiseerd. Zo zijn er 10 starterswoningen gerealiseerd via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). In 2018 heeft woningcorporatie Woningbelang 13 sociale huurwoningen gerealiseerd. Tevens is overeenstemming bereikt met woningcorporatie Woningbelang voor de realisatie van 14 sociale huurwoningen die in 2021 worden gerealiseerd. Tevens zijn er 3 tiny houses gerealiseerd. De verwachting is dat alle deelgebieden eind 2023 kunnen worden afgesloten na realisatie van het noordwestelijk deelgebied. Met de ontwikkelingen in de andere deelgebieden is het verwachte resultaat op eindwaarde naar € -2.310.000 negatief.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Financieel is het plan negatief echter zijn er diverse woningen gerealiseerd voor de doelgroepen. Op onderstaande afbeeldingen treft u het gebied aan en de gerealiseerde starterswoningen.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Triloo Een ander groter plan voor de gemeente Bergeijk is het plan Triloo. Dit plan heeft betrekking op de realisatie van circa 73 woningen. Naast het bouwen voor de reguliere woningvoorraad is er in het plan Triloo rekening gehouden met het bouwen voor de doelgroepen. Zo zijn er diverse starterswoningen/sociale huurwoningen gerealiseerd. Op grond van het grondbeleid heeft er ook een verlaging/korting op de grondprijs plaatsgevonden aan initiatiefnemers voor de realisatie van starterhuurwoningen en sociale huurwoningen. Geconcludeerd moet dan ook worden dat er binnen het plan tevens woningen zijn gerealiseerd voor de doelgroepen. Financieel is deze grondexploitatie minder rooskleurig met het verwacht negatief resultaat op eindwaarde van € -2.577.000. Hierna treft u diverse afbeeldingen van het gebied Triloo.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Hooge Berkt I In het plan de Hooge Berkt I zijn 39 starterswoningen gerealiseerd. Ten behoeve van het bouwen voor de doelgroepen is een storting geëffectueerd van € 473.925. Daarnaast is er t.b.v. de waterberging voor het omringende gebied ten gunste van dit plan en ten laste van de reserve bovenwijkse voorzieningen een storting gedaan van € 125.100. In de jaarrekening 2011 is dit plan afgesloten met een negatief resultaat van - € 920.047. T.b.v. dit plan zijn er lagere grondprijzen gehanteerd t.b.v. het bouwen voor de doelgroep starters wat mede heeft bijgedragen aan het negatieve resultaat. In dit plan is voorzien voor het bouwen voor de doelgroepen. Het plan is negatief afgesloten.

Hoefzicht fase 2 In het plan Hoefzicht fase 2 zijn seniorenwoningen gerealiseerd. Het plan is in 2011 afgesloten met een negatief resultaat van - € 116.646. Eerder is echter wel al € 600.000 tussentijds winst genomen op dit plan, waardoor het totale resultaat uitkomt op € 483.353. In dit plan is derhalve gebouwd voor senioren en over de looptijd een financieel positief resultaat geboekt.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Inbreiding Riethoven De inbreiding Riethoven heeft betrekking op de realisatie van circa 58 woningen. In 2013 zijn hier ook 10 starterswoningen gerealiseerd. Het plan is in 2019 met een negatief resultaat afgesloten van € 38.000 waarbij dient te worden bedacht dat er eerder vanuit dit plan een bijdrage in de reserve ROL is gestort van € 450.000. In het plan is rekening gehouden met woningbouw voor de doelgroepen. Woonbos 1a (Bergeijk) Het bouwplan Woonbos 1a ziet op de realisatie van vier bouwkavels in het woonbos. Het plan is in 2020 afgesloten met een positief resultaat van € 130.000. Dat is exclusief de eerdere tussentijdse winstnemingen. In totaal is er € 1.083.000 winst gemaakt op dit plan. In dit plan is niet gebouwd voor de doelgroepen maar is er wel een aanzienlijke winst gemaakt. Uitbreiding Woonbos Het plan voor de uitbreiding Woonbos heeft betrekking op de realisatie van 10 ruime kavels. De kavels zijn toevoegingen aan de reguliere woningvoorraad. In totaal is voor dit plan voor € 1.170.000 aan tussentijdse winst genomen. Het nog te verwachten resultaat op eindwaarde is daardoor € 526.000.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Berkenheg Dit plan had betrekking op de realisatie van 2 bouwkavels. Dit plan is in 2015 afgesloten en vanuit dit plan is een afdracht gedaan in de Reserve Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefbaarheid (ROL). Het plan is afgesloten met een positief resultaat van € 276.752. Het betreffen reguliere kavels en niet t.b.v. de doelgroep. Het financieel resultaat is positief. St. Servatius Het plan van St. Servatius gaat uit van de realisatie van 20-30 woningen. In dit plan zijn starterswoningen en sociale huurwoningen gerealiseerd. Op basis van de POC-berekening is er tussentijdse winst genomen 2020 van € 33.000. Het resultaat op eindwaarde is begroot op € 68.000. In dit plan is gebouwd voor de doelgroepen en is een positieve grondexploitatie voorzien. 4.2.2. Overige ontwikkelingen/bouwplannen Hoefakkershof Dit plan gaat uit van de realisatie van 18 woningen. Kerkewei (Prins van Luik) Dit plan gaat uit van de bouw van 27 woningen (7 huur, 5 seniorenhuur, 6 seniorenkoop en 9 vrije sector). Bax Eykereind Het gaat hier om de bouw van 27 woningen. 18 sociale huurwoningen zijn in 2013 gerealiseerd. MFA Luyksgestel/Woningbouw locatie School de Klepper In combinatie met de MFA wordt op de locatie van de school een woningbouwplan ontwikkeld. Het gaat om de realisatie van 16 woningen, waarvan 8 ter vervanging van huurwoningen van Vestia.

Voormalige Bernardusschool (Bergeijk ‘t Loo) Begin 2018 is de nieuwe school op ‘t Loo in gebruik genomen. De oude school is inmiddels gesloopt. Voor deze locatie wordt een plan ontwikkeld. Na overleg met de Dorpsraad is de insteek om het aantal sociale huurwoningen te beperken tot zes daarnaast komen er 6-7 microwoningen voor starters (koop). Hof Noord In het project Hof-Noord worden in totaal 30 sociale huurwoningen gerealiseerd. Dit ter vervanging van 23 bestaande huurwoningen (derhalve 7 toevoegingen). Zie onderstaande verbeelding van het project.

Rekenkamercommissie Bergeijk

Klaproosstraat 60-62 Het bestemmingsplan Klaproosstraat 60-62 heeft betrekking op de bouw van 40 appartementen aan de Klaproosstraat 60-62. Het medisch centrum wordt getransformeerd naar 40 levensloopbestendige woningen, waarvan 5 woningen als sociale huurwoning zullen worden geëxploiteerd. Op grond van bovenstaande overige ontwikkelingen is te concluderen dat er ook bij plannen van derden wordt gestuurd op het bouwen voor de doelgroepen. 4.2.3. Conclusie woningbouwontwikkelingen Op grond van voorgaande inventarisatie is te zien dat er wisselende resultaten zijn te zien met betrekking tot de bouwplannen. Indien alle grondexploitaties financieel worden bezien is te zien dat er substantiële exploitatiewinsten zijn gerealiseerd. Over de algehele linie genomen is er (op het moment van onderhavige analyse) meer winst gemaakt op de exploitaties dan verlies genomen. De gemeente Bergeijk kent enkele zeer winstgevende exploitaties maar er zijn ook enkele exploitaties waarbij flinke verliezen zijn of nog moeten worden geïncasseerd. Plannen zoals Kapelledries I, Tiliaans-Noord, Molenakkers-Lavendelstraat, Woonbos en Uitbreiding Woonbos hebben vanuit financieel oogpunt een zeer positief resultaat opgeleverd. Met name de plannen Terlo en Triloo en Hooge Berkt I zijn vanuit financieel oogpunt minder succesvol.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=GemeenteBergeijk&id=8c5c83e4-5d0b-40ae-8c02-1493126c932b