Bijlage 1. Onderzoeksrapport effecten grondbeleid.pdf

Voorbeelden hiervan zijn de revitalisering van bedrijventerreinen die (deels) bekostigd wordt door uitbreiding van bedrijventerrein, of sociale woningbouwprojecten die deels bekostigd worden door locaties met relatief veel vrije kavels (zoals het recent vastgestelde vereveningsfonds voor sociale woningbouw). Het kostenverhaal van ruimtelijke ontwikkelingen en bovenplanse verevening kan de gemeente enkel afdwingen middels anterieure overeenkomsten en niet via het exploitatieplan. In de structuurvisie wordt ook ingegaan op de mogelijkheid om t.a.v. woningbouwcategorieën dwingende eisen te stellen bij de uitvoering van een plan. Dat wil zeggen dat de gemeente de publiekrechtelijke bevoegdheid krijgt om de bouw van sociale koop- of huurwoningen dan wel de bouw van woningen via particulier opdrachtgeverschap dwingend op te leggen in een gemeentelijk plan (sociale huurwoning, sociale koopwoning, particulier opdrachtgeverschap). Het exploitatieplan vormt hierbij, in combinatie met een bestemmingsplan of projectbesluit, het voornaamste instrument, maar de beleidsmatige basis hiervoor ligt in de structuurvisie. In de gemeentelijke structuurvisie is ingegaan op het grondbeleid waarbij is aangegeven dat de gemeente Bergeijk in principe kiest voor actieve grondpolitiek. Aangegeven is dat dit de meest optimale regie geeft.

Aangegeven is dat de gemeente actief op zoek is naar de meest geschikte locaties. Mocht uit afweging blijken dat een andere vorm dan actieve grondpolitiek beter aansluit bij de ontwikkeling van een specifieke locatie, dan zal de gemeente Bergeijk die vorm toepassen. In de structuurvisie staat verder aangegeven dat strategische verwerving wordt ingezet om een ontwikkeling in gang te zetten of te versnellen. In de gemeentelijke structuurvisie is opgenomen dat de gemeente Bergeijk het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten regelmatig toepast indien

Rekenkamercommissie Bergeijk

25

strategische grondverwerving niet is ingezet. In de structuurvisie staat opgenomen dat wanneer de gemeente geen gronden kan verwerven of verwerving niet wenselijk is (als de investering bijvoorbeeld te groot is ten opzichte van het opbrengstpotentieel van de bouwrijpe grond, zoals vaak bij inbreidingslocaties het geval is) kiest zij voor publiek-private samenwerking (PPS). Angegeven is dat hiervoor ook wordt gekozen indien de gemeente een bepaalde ontwikkeling wil initiëren die de markt niet direct oppakt omdat het risico te groot wordt bevonden. Door dit risico (mede) te dragen, hoopt zij ervoor te zorgen dat marktpartijen wel geïnteresseerd raken. In de structuurvisie staat verder aangegeven dat de gemeente inzet op actieve grondpolitiek en in dat geval de kosten voor bovenwijkse voorzieningen of ruimtelijke ontwikkeling en bovenplanse verevening worden ingebracht in de gemeentelijke grondexploitatie. Is een actieve grondpolitiek niet mogelijk, dan heeft de gemeente een sterke voorkeur voor anterieure overeenkomsten. Pas als ook een anterieure overeenkomst niet mogelijk is én vanuit planologische redenen een (herziening van) bestemmingsplan dringend gewenst is, zal de gemeente het afdwingen van kostenverhaal via een exploitatieplan in overweging nemen. Op het moment van vaststelling van de structuurvisie was dit het vigerende grondbeleid.

Na vaststelling van de structuurvisie hebben wij kunnen zien dat het grondbeleid is verschoven naar een meer faciliterend grondbeleid. De structuurvisie is op dit punt niet aangepast. In de gemeentelijke structuurvisie staat opgenomen dat er een grote overlap is van toekomstige ontwikkelingen waarvan de kosten zowel via anterieure overeenkomst als via een bijdrage bovenwijkse voorziening verhaald kunnen worden. Een splitsing acht de gemeente daarom niet zinvol. Gelet op de voorkeur voor een actieve grondpolitiek en anterieure overeenkomsten, zal de gemeente alleen in het geval dat geen overeenstemming bereikt kan worden gebruik maken van de mogelijkheid via een exploitatieplan en dus via een bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen, kosten te verhalen. De verwachting is dat deze situatie zich niet vaak zal voordoen. Mede gelet op het feit dat hiertoe ook geen wettelijke noodzaak geldt, staat in de gemeentelijke structuurvisie dat de gemeente het opstellen van een nota bovenwijkse voorzieningen daarom niet opportuun acht. In de structuurvisie staat aangegeven dat in het geval dat kostenverhaal via exploitatieplan noodzakelijk is, op dat moment de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen uiteengezet zal worden.

In de structuurvisie staat opgenomen dat voor de in de structuurvisie opgenomen ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen worden gevraagd aan particuliere ontwikkelingen die in de daarvoor opgerichte bestemmingsreserves terecht komen. Een dergelijke constructie wordt eveneens gehanteerd voor ruimtelijke ontwikkelingen die zijn opgenomen in bovenlokale structuurvisies (SRE, provincie en rijk), alsmede andersoortige gemeentelijke structuurvisies (bijvoorbeeld thema- of gebiedsgericht). De structuurvisie bevat een projectenlijst. In de structuurvisie staat dat deze plannen worden geëvalueerd en aangepast en aanleiding kunnen geven tot aanpassing van de lijst. Voor de financiering van deze projecten zal naast het bovenplanse kostenverhaal ook naar andere dekkingsmiddelen, bijvoorbeeld subsidies, worden gezocht.

Rekenkamercommissie Bergeijk

26

In de structuurvisie staat dat het duidelijk is dat een aanzienlijke bijdrage aan bovenplanse kosten noodzakelijk is om tot uitvoering van de projecten te kunnen komen. In de structuurvisie wordt derhalve, conform het vigerende grondbeleid, een bijdrage ad € 59,30 per m² uitgeefbare grond aangehouden. We hebben hiervoor gezien dat deze bijdrage op een later moment naar beneden is bijgesteld. In de structuurvisie staat hierbij de kanttekening dat de Wro aangeeft dat de bijdrage er niet toe mag leiden dat een project financieel onuitvoerbaar wordt. In dat geval is het mogelijk gemotiveerd af te wijken. Onder welke voorwaarden hiervan afgeweken kan worden zal nog nader worden uitgewerkt. In de gemeentelijke structuurvisie staat dat gelet op de bredere mogelijkheden van de nieuwe Wro en de doelstellingen van de projectenlijst niet meer te spreken van een reserve Bovenwijkse Voorzieningen maar van een reserve Ruimtelijke ontwikkeling/Leefbaarheid en Vestigingsklimaat. Momenteel worden binnen de gemeente Bergeijk de voorbereidingen getroffen voor het opstellen van een omgevingsvisie. De omgevingsvisie zal de structuurvisie gaan vervangen. De omgevingsvisie is een, verplicht door de gemeenteraad op te stellen, integrale visie met strategische hoofdkeuzen van beleid voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn.

Momenteel wordt in de gemeente Bergeijk gewerkt aan het opstellen van een Omgevingsvisie die naar verwachting begin 2022 door de gemeenteraad wordt vastgesteld.

Rekenkamercommissie Bergeijk

27

3.6 Eerder uitgevoerde rekenkameronderzoeken t.a.v. bouw- en grondexploitaties in Bergeijk 3.6.1. Oriënterend onderzoek bouw- en grondexploitaties – rekenkameronderzoek (2006) Ter achtergrondinformatie kan worden aangegeven dat in 2006 de toenmalige rekenkamercommissie een oriënterend onderzoek heeft gedaan naar bouw- en grondexploitaties. Het rekenkameronderzoek is tot stand gekomen op grond van het voor 2006 vigerende beleid. Het destijds vigerende grondbeleid had betrekking op de nota grondbeleid “Bouwen, bouwen, bouwen” uit 2005. Deze nota grondbeleid valt buiten de scope van het onderhavige onderzoek en het rekenkameronderzoek moet dan ook binnen deze context worden gezien. Vanuit het ontwikkelingsperspectief op het taakveld grondbeleid is het desalniettemin goed om het rekenkameronderzoek in de beschouwing mee te nemen. Het op dat moment vigerende grondbeleid was overwegend actief. Uit het rekenkameronderzoek blijkt dat de gemeente op een slagvaardige wijze het grondbeleid oppakt. Aangegeven wordt dat er vaak snelheid en handelingsvrijheid wordt geboden en het van belang is dat dan ook burgemeester en wethouders - binnen beleidskaders - zelfstandig tot grondaankopen kunnen overgaan, zonder voorafgaande instemming van de raad.

De Nota Grondbeleid (Bouwen, bouwen, bouwen) heeft deze mogelijkheid geschapen doordat de gemeenteraad onder voorwaarden afgezien heeft van haar bevoegdheid tot het uitbrengen van bedenkingen. In het rekenkameronderzoek wordt opgemerkt dat er een raamkrediet voor grondaankopen beschikbaar is gesteld tot een maximum van € 4.000.000,--. Hiervoor hebben wij kunnen zien dat deze ruimte voor grondaankopen door het college stapsgewijs is beperkt door de gemeenteraad in de daaropvolgende nota’s grondbeleid. Dit past ook bij de beleidsmatige beweging die de gemeente Bergeijk heeft gemaakt van een actief grondbeleid naar een meer faciliterend grondbeleid. Hierdoor heeft de gemeenteraad meer mogelijkheden om te sturen. De rekenkamercommissie heeft destijds geconcludeerd dat het college van burgemeester en wethouders op correcte wijze uitvoering heeft gegeven aan de destijds geldende structuurvisie en nota grondbeleid. Op een paar onderdelen na kon de rekenkamercommissie destijds concluderen dat het implementatietraject naar tevredenheid was verlopen. Destijds hadden de voornaamste knelpunten betrekking op ontwikkelingen binnen het grondbeleid en het personele verloop binnen de gemeente. Volgens de rekenkamercommissie destijds kon de informatievoorziening naar de gemeenteraad beter en was er meer transparantie vereist.

Er is aandacht gevraagd voor het spanningsveld tussen het verwerven van grond i.r.t. geheimhouding en vertrouwelijkheid. Ook is er inzicht gevraagd voor het financieel inzicht en dat de planning en control op orde moet zijn. Tenslotte is er destijds gewezen op de kwetsbaarheid van de (ambtelijke) organisatie gelet op het destijds hoge aantal externe medewerkers. De gemeenteraad heeft op maandag 29 mei 2006 kennis genomen van het onderzoeksrapport.

Rekenkamercommissie Bergeijk

28

3.6.2. Nazorgonderzoek Bouw- en grondexploitaties (rekenkamercommissie Bergeijk d.d. 30 juni 2008) De toenmalige rekenkamercommissie van de gemeente Bergeijk heeft op 30 juni 2008 een nazorgonderzoek opgeleverd. Met dit nazorgonderzoek is ingegaan op het oriënterend onderzoek uitgevoerd naar de toepassing van bouw- en grondexploitaties. Het nazorgonderzoek beoogt na te gaan in hoeverre opvolging is gegeven aan het rekenkameronderzoek. Op 30 juni 2008 heeft de rekenkamercommissie het rapport definitief vastgesteld en aansluitend aan de gemeenteraad aangeboden. het college van burgemeester en wethouders heeft voor de verbeteringen gekozen voor een geleidelijk traject dat in maart 2008 zijn afronding heeft gekregen in de vorm van de eindrapportage "Verbeterplan(traject) Grondexploitatie". De rekenkamercommissie concludeert in het nazorgonderzoek dat zowel de analyse van het "Verbeterplan Grondexploitatie" als de projectie van de inhoud van dit plan op de conclusies en aanbevelingen van het oorspronkelijk rekenkameronderzoek, aantonen dat zowel in procesmatige, in personeelstechnische als in organisatorische zin aanmerkelijke stappen zijn gezet. Kortom, de rekenkamercommissie oordeelt positief over de stappen die gezet zijn maar constateert dat er een aantal zaken nog dienen te worden afgerond. Is dit een feit, dan is pas een integrale afweging mogelijk.

Zoals wij hiervoor hebben kunnen zien heeft e.e.a. ook geresulteerd in de uitvoerige Nota grondbeleid – “Grond in goede handen” in 2009. Opgemerkt wordt dat de rekenkameronderzoeken formeel buiten de scope van het onderzoek vallen maar voor de beeldvorming zijn deze onderzoeken desalniettemin betrokken bij onderhavige rapportage.

Rekenkamercommissie Bergeijk

29

3.7 Volkshuisvestingsbeleid/volkshuisvestingsopgave Hierna wordt ingegaan op het volkshuisvestingsbeleid i.r.t. de woningbouwbehoefte. Er wordt ingegaan op de belangrijkste beleidskader/beleidsdocumenten op het gebied van volkshuisvestingsbeleid. Ingegaan wordt op de deelvraag welk volkshuisvestingsbeleid de gemeente Bergeijk de afgelopen 12 jaren heeft gehanteerd. Hiervoor wordt, op chronologische volgorde, gekeken naar beleidsdocumenten op het gebied van volkshuisvesting gedurende de onderzoeksperiode en voor zover relevant voor het onderhavige onderzoek. 3.7.1. Dorpsontwikkelingsplan: Bergeijk, kernen in ontwikkeling (7 november 2006) Het eerste document dat wij tegenkomen binnen de onderzoeksperiode op het gebied van volkshuisvesting is het Dorpsontwikkelingsplan uit 2006 (hierna: DOP), zie bijlage 5. Dit DOP gaat in op een brede aanpak op het gebied van de leefbaarheid van de kernen, waarin het wonen een belangrijke rol speelt. Voor een groot deel is dit DOP mét de bevolking opgesteld. De kernpunten van de in het DOP geformuleerde beleid zijn het voorzien in de eigen woningbehoefte van de kernen en het bevorderen van de autonomie van de burger, zodat die in staat is zoveel mogelijk zelf de regie van zijn/haar leven in handen te hebben.

Vanuit deze vertrekpunten geeft het DOP aan dat de beleidsaccenten op het gebied van volkshuisvesting met name liggen op starters en senioren op de woningmarkt en Wonen-welzijn-zorg. Met betrekking tot de woningbehoefte is in het DOP aangegeven dat de woningvoorraad binnen 15 jaar met zo’n 1.350 woningen moet worden uitgebreid. 50% hiervan moet gerealiseerd worden in de kern Bergeijk en de aandelen van de overige kernen zijn: ’t Loo (6,1%), Luyksgestel (16,2%), Riethoven (13%), Weebosch (4,2%) en Westerhoven (10,5%). In het DOP staat aangegeven dat in de huursector een inhaalslag noodzakelijk is. Circa 22% van het bouwprogramma zal in het huursegment gerealiseerd moeten worden. Het accent ligt daarbij sterk op nultredenwoningen. Op grond van het DOP zou de woningvoorraad in de periode 2006 – 2021 met circa 1.350 woningen hebben moeten toenemen in (globaal) de verhouding 20% huur – 80% koop. In het DOP wordt vrij gedetailleerd aangegeven hoe en waar deze opgave gerealiseerd kan worden. Bergeijk – Hof: Aangegeven wordt dat in Bergeijk Hof in de periode 2006 – 2021 ruim 600 woningen moeten worden gebouwd, waaronder 76 zorgwoningen. In het bijzonder moet hierbij aandacht zijn voor het bouwen van betaalbare woningen voor starters en woningen voor senioren en mensen met een beperking.

Als ontwikkellocaties worden de locaties Hooge Berkt, Molenakkers-Lavendelstraat en Bax Eykereind genoemd.

Rekenkamercommissie Bergeijk

30

’t Loo: Op het gebied van wonen wordt in het DOP gesproken voor ’t Loo van het toevoegen van een kleine 75 woningen, waaronder 15 zorgwoningen. Als locaties worden Terlo en Triloo beschreven. Luyksgestel: In het DOP wordt voor de kern Luyksgestel gesproken over het toevoegen van circa 175 woningen, waaronder 13 zorgwoningen. Als ontwikkeling locaties worden Bloks-Kuijken en Tiliaans-Noord omschreven. Riethoven: Het DOP beschrijft voor de kern Riethoven dat er circa 160 woningen moeten worden gerealiseerd, waaronder 20 ruimte-voor-ruimte woningen en 10 zorgwoningen. De locaties die staan omschreven zijn inbreiding Riethoven en de locatie “Achter de Sleutel”. Weebosch: Voor Weebosch wordt in het DOP gesproken over het toevoegen van ruim 50 woningen, waaronder 10 zorgwoningen. Met name de ontwikkelingen op de locatie Kappelledries moeten voorzien in de woningbouw. Westerhoven: Het DOP beschrijft tenslotte dat in Westerhoven er een kleine 120 woningen moeten worden gerealiseerd waaronder 12 zorgwoningen. Het gaat hierbij met name om de locaties Hoefzicht 2 en de locatie autobedrijf Smolders. In het DOP wordt ook ingegaan op het grondbeleid. Bij het opstellen en vaststellen van het DOP in 2006 was de nota grondbeleid “Bouwen, bouwen, bouwen” uit 2005 van kracht.

Derhalve wordt in het DOP ook aangegeven dat de gemeente Bergeijk voorstander is van een actieve grondpolitiek, omdat op die manier het meeste waar kan worden gemaakt van de beleidsdoelstellingen. Daar waar partners met eigen grondposities zich als vanzelf invoegen in het gemeentelijk beleid wordt een actieve opstelling niet of minder noodzakelijk geacht. Met betrekking tot de actieve grondpolitiek wordt opgemerkt dat bij inbreidingslocaties het wel een voorwaarde is dat de exploitatie economisch haalbaar is. Met betrekking tot de monitoring en evaluatie is in het DOP aangegeven dat de feitelijke ontwikkeling van de maatregelen, genoemd in het DOP, de komende jaren worden gevolgd door middel van de DOP-monitor en zo nodig het programma waar nodig elke 2 jaar kan worden herijkt. Het totale DOP zou na ca. 4 jaar worden geëvalueerd en vervangen worden door een nieuwe visie. Het DOP is vervangen door de Woonvisie gemeente Bergeijk 2013-2021.

3.7.2. Woonvisie gemeente Bergeijk 2013-2021 Het tweede relevante beleidsdocument dat wij tegenkomen in de onderzoeksperiode is de

Rekenkamercommissie Bergeijk

31

Woonvisie gemeente Bergeijk 2013-2021 (bijlage 6). In deze woonvisie worden de ambities op het gebied van volkshuisvesting beschreven. Aangegeven wordt dat er sprake is van een toenemende vergrijzing van de bevolking waardoor er meer vraag zal zijn naar woningen met zorgmogelijkheden. De meeste ouderen willen graag in hun eigen omgeving blijven wonen. Dat betekent dat in alle kernen van Bergeijk goede woonvoorzieningen moeten worden gerealiseerd. Ook komen er steeds meer 1 en 2 persoonshuishoudens die gebaat zijn bij goedkopere, kleinere huizen die toekomstbestendig zijn en dus geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. De Woonvisie gemeente Bergeijk 2013 – 2021 is tot stand gekomen in een periode waarin de woningmarkt drastisch is veranderd. De economische crisis als gevolg van de kredietcrisis had op dat moment ook consequenties voor de woningmarkt. Op het moment van opstellen van de woonvisie stond de woningmarkt nagenoeg stil en was het moeilijk voor bepaalde doelgroepen om zich te huisvesten (terughoudend met het kopen van woningen, strenge voorwaarden hypotheken en ontwikkelende partijen die terughoudend waren met het realiseren van woningen). Gelet op de huidige woningmarkt is dit momenteel nauwelijks te bevatten.

In de Woonvisie gemeente Bergeijk 2013 – 2021 staat aangegeven dat volgens provinciale prognoses de Bergeijkse bevolking vanaf 2021 gaat krimpen, maar ook dat de behoefte naar woningen naar verwachting tot zeker 2030 zal stijgen. Deze stijging heeft te maken met de gezinsverdunning; meer eenpersoonshuishoudens. Anderzijds was de verwachting dat er een verschuiving gaat plaatsvinden naar levensloopbestendige woningen. De Woonvisie gemeente Bergeijk 2013 – 2021 geeft richting aan onder andere nieuwbouw van woningen en bestaande woningvoorraad tot en met het jaar 2021. Een belangrijk uitgangspunt uit de Woonvisie gemeente Bergeijk 2013 – 2021 is het beschikbaar hebben van voldoende (huur) woningen voor senioren en zorgbehoevenden. Ook het binden van starters aan de gemeente is een belangrijk punt uit de woonvisie. In de Woonvisie gemeente Bergeijk 2013 – 2021 staat aangegeven dat de vraag naar woningen voor o.a. de doelgroepen gedeeltelijk kan worden opgevangen in de bestaande woningvoorraad, maar dat de prognoses aangeven dat er nog steeds behoefte is aan extra woningen. Aangegeven staat dat het uitgangspunt voor Bergeijk is en blijft dat gebouwd wordt voor “migratiesaldo nul”. Dit houdt in dat de gemeente alleen kan bouwen om de autonome, dus eigen groei op te vangen.

In de Woonvisie gemeente Bergeijk 2013 – 2021 staat aangegeven dat besloten is om 60% voor de doelgroepen starters, senioren en sociale huur en 40% voor de vrije sector te realiseren. Van deze 60% dient minimaal 1/3 (=20% van totaal) voor sociale huur gerealiseerd worden. De rest kan gerealiseerd worden voor bijvoorbeeld starters en senioren. Tenslotte staat in de Woonvisie gemeente Bergeijk 2013 – 2021 opgenomen dat in de gemeente Bergeijk in de periode 2012 tot en met 2021 behoefte bestaat aan 662 nieuwe woningen. Hierbij is aangegeven dat de gemeente Bergeijk 106 woningen minder in de plancapaciteit hebben zitten dan de prognose aangeeft. Dit om nog enige ruimte te hebben om flexibel om te gaan met woningbouwinitiatieven. Aangegeven is dat

Rekenkamercommissie Bergeijk

32

er terughoudend wordt omgegaan met nieuwe woningbouwinitiatieven en nieuwe ontwikkelingen een groot maatschappelijk belang moeten dienen. 3.7.3. Oplegnotitie Woonvisie gemeente Bergeijk 2013-2021 (11 augustus 2016) In bijlage 7 is de oplegnotitie Woonvisie gemeente Bergeijk 2013-2021 opgenomen. De aanleiding van de oplegnotitie was dat de woningmarkt in 2016 flink in beweging was. Vanaf 1 juli 2015 is de herziene Woningwet van kracht geworden en de extramuralisering (opheffen van verpleeghuisplekken) van de zorg was verder doorgezet waardoor steeds meer zorgbehoevenden langer zelfstandig moeten blijven wonen. Met betrekking tot het onderhavige onderzoek is met name relevant te benoemen dat in de oplegnotitie is aangegeven dat de woningmarkt langzaam uit het dal begon te kruipen. Aangegeven is dat het aantal woningverkopen toeneemt, net als de nieuwbouwproductie. Tenslotte wordt in de oplegnotitie aangegeven dat de gemeente Bergeijk zich bij nieuwe ontwikkelingen nadrukkelijk wil richten op de veranderende demografische ontwikkelingen en het lage aandeel sociale huurwoningen. Met betrekking tot de sociale huurvoorraad wordt in de oplegnotitie ingegaan op de woningcorporatie Vestia en de consequenties voor de gemeente Bergeijk. Aangegeven is dat Vestia als saneringscorporatie een opdracht vanuit het Rijk heeft om financieel te saneren.

Eén van de maatregelen om dit te realiseren is verkoop van sociale huurwoningen. Verder wordt aangegeven dat Vestia een huurprijsbeleid waarbij huurprijzen van sociale huurwoningen zodanig worden verhoogd dat deze bij wisseling van huurders niet meer bereikbaar zijn voor huurders met lage inkomens of zelfs niet meer onder de sociale huurprijsgrens vallen. Dit maakt dat in de oplegnotitie wordt aangegeven dat hierdoor er sprake is van een afname van de sociale huurvoorraad en dat dit volkshuisvestelijk zeer ongewenst is. In de oplegnotitie wordt aangegeven dat het aandeel sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad met circa 13% relatief gezien erg laag is. In de oplegnotitie is aangegeven dat behoud en uitbreiding van de sociale huurvoorraad de komende jaren nadrukkelijk gewenst is. In de oplegnotitie wordt ingegaan op vergrijzing en ontgroening en is aangegeven dat de behoefte aan seniorgeschikte huisvesting steeds meer toeneemt. Daarnaast neemt het aantal jongeren af als gevolg van een afname van het geboortecijfer. Deze ontwikkelingen leiden tot meer kleinere huishoudens, gezinsverdunning, wat resulteert in een toenemende behoefte aan kleinere goedkope woningen.

In de oplegnotitie is aangegeven dat als gevolg van deze ontwikkelingen de gemeente Bergeijk de komende jaren de voorraad sociale huurwoningen wil vergroten (gelet op het relatief laag aandeel sociale huurwoningen van 13,4%). In de oplegnotitie staat aangegeven dat op grond van de provinciale prognose van 2014 er in Bergeijk behoefte bestaat aan circa 80 woningen per jaar (825 woningen voor 10-jaar in de periode 2015-2024). In de oplegnotitie is aangegeven dat het wenselijk is om een aanzienlijk aandeel van deze woningen als sociale huurwoningen te realiseren. In de oplegnotitie staat opgenomen dat het bestaande beleid uit de Woonvisie gemeente Bergeijk 2013-2021 wordt doorgezet waarbij wordt ingezet op 60% bouwen voor doelgroepen (starters, senioren/zorg, sociale huur) waarvan 20% (1/3) voor de sociale huur.

Rekenkamercommissie Bergeijk

33

In de oplegnotitie Woonvisie gemeente Bergeijk 2013-2021 zijn beleidskaders geformuleerd om meer sociale woningbouw te realiseren, namelijk: - Het onder voorwaarden beschikbaar stellen van goedkope bouwgrond voor sociale woningbouw aan woningcorporaties (bandbreedte tussen € 200,-/m2 en € 265,-/m2). Aangegeven wordt dat de gemeente een reguliere vastgestelde grondprijs hanteert van (€ 265,-/m2 excl. BTW) en een lagere grondprijs voor levensloopbestendige sociale huurwoningen (€ 200/m² excl. BTW). Om de woningcorporaties te stimuleren om meer goedkope sociale huurwoningen te bouwen is in de oplegnotitie voor op de gemeentelijke bouwlocaties voorgesteld om zo nodig een lagere grondprijs dan de vastgestelde reguliere grondprijs te hanteren. Woningcorporaties dienen hierbij middels een exploitatieberekening aan te tonen dat de reguliere grondprijs niet haalbaar is. Aangegeven is dat de verantwoording aan de gemeenteraad loopt via de P&C-cyclus. Deze beleidslijn geldt in ieder geval voor 2016 en 2017. - Het onder voorwaarden financieel bijdragen (maximaal € 65.-/m2) aan woningcorporaties voor ontwikkeling van sociale huurwoningen op private locaties.

In de oplegnotitie is aangegeven dat op locaties waar de gemeente zelf geen grond verkoopt en waar het wenselijk is om sociale huurwoningen te realiseren de gemeente deze ontwikkeling mogelijk wil maken als blijkt dat dit financieel niet haalbaar is. Hiervoor wil de gemeente aan woningcorporaties een financiële bijdrage leveren van max. € 65,-/m2 excl. BTW. Deze bijdrage is gelijk aan de bijdrage die wordt gesteld voor gemeentelijke bouwlocaties. Ook voor deze initiatieven geldt dat de woningcorporaties middels een open exploitatieberekening aan dienen te tonen dat de reguliere grondprijs niet haalbaar is voor de realisatie van de beoogde sociale huurwoningen. Per initiatief wordt de voorgestelde financiële bijdrage vanuit de gemeente voorgelegd aan de raad ter besluitvorming. De betreffende financiële bijdrage komt vervolgens ten laste van het jaarresultaat. De kortingsregelingen zijn vaker toegepast. Zie in dit kader bijvoorbeeld in Trilo (raadsbesluit 23 februari 2017) en Terlo (maart 2021). De grondprijs wordt al enkele jaren geïndexeerd, maar de korting van € 65 voor sociale huur is nog steeds mogelijk. 3.7.4. Uitwerking begrip maatschappelijk belang (raadsvergadering maart 2017) In de gemeenteraadsvergadering van maart 2017 is ingegaan op de uitwerking van het begrip groot maatschappelijk belang (bijlage 8).

Hiervoor hebben wij gezien dat het begrip maatschappelijk belang een belangrijke voorwaarde is binnen de gemeente Bergeijk om planologische medewerking te verlenen. In het raadsvoorstel wordt dit begrip nader uitgewerkt. Aangegeven is dat de gemeente Bergeijk sinds 2012 het beleid kent waarbij medewerking aan de bouw van nieuwe woningen is beperkt. Er wordt geen medewerking verleend aan nieuwe woningbouwinitiatieven tenzij er sprake is van een groot maatschappelijk belang.

Rekenkamercommissie Bergeijk

34

De redenen hiervoor waren destijds: 1) Het aanbod aan woningen is groter dan de vraag. Dat speelt zowel bij particuliere woningverkopers en ontwikkelaars alsook bij de gemeentelijke grondexploitaties. 2) De woningbehoefteprognose biedt slechts beperkte ruimte, terwijl er voldoende ruimte in de bestaande plannen is om aan de vraag te voldoen. Het beleid om alleen medewerking te verlenen aan verzoeken om woningbouw als er sprake is van een groot maatschappelijk belang is gehandhaafd. Als uitwerking van het begrip groot maatschappelijk belang wordt een richtinggevend kader aangegeven. Allereerst wordt ingegaan op het begrip groot maatschappelijk belang op grond van de bestaande beleidsstukken. Op basis van bestaande beleidsstukken is er een groot maatschappelijk belang als er sprake is van: 1. een substantiële verbetering van het woonmilieu (bijv. de sanering van een bedrijf); of 2. de woningen nodig zijn in het kader van zorg; of 3. de woningen ingezet worden als invulling van detailhandelslocaties in aanloopstraten; of 4. de woningen aantoonbaar noodzakelijk zijn voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed. In het raadsvoorstel wordt als nadere uitwerking van beleid aangegeven dat er een groot maatschappelijk belang is als er sprake is van: 1.

De bouw van sociale huurwoningen indien de huurprijs daarvan onder de aftoppingsgrenzen valt en de woningen door een woningbouwcorporatie wordt gerealiseerd; of 2. De bouw van grondgebonden starterswoningen, zijnde een rij- of hoekwoning met een maximale inhoud van 320 m3 en met een beperkt bestemmingsoppervlak, of een appartement van 75 m2; of 3. De bouw van seniorenwoningen, zijnde een woning met alle voorzieningen op dezelfde etage en met een maximale inhoud van 320 m3 en met een beperkt bestemmingsoppervlak, of een appartement van 100 m2; 4. Bij de beoordeling van een locatie heeft de ontwikkeling van sociale huur de hoogste prioriteit. Pas als dit aantoonbaar niet haalbaar is, kan gekeken worden naar de mogelijkheid voor starters- en/of seniorenkoopwoningen. In het raadsvoorstel wordt een duiding gegeven van de drie doelgroepen. Hierna wordt hier op ingegaan. Ad 1) sociale huurwoningen - maximale huurprijs: Een sociale huurwoning is een woning onder de prijsgrens van € 710 p/maand (2017). De aftoppingsgrenzen zijn resp. € 592 en € 635 per 1 januari 2017. Aangegeven is dat vanuit de woningbouwcorporaties is aangegeven dat er juist behoefte is aan de “echte” goedkope huur, d.w.z. onder de aftoppingsgrenzen. - corporatie of ook particulier?

Rekenkamercommissie Bergeijk

35

Sociale huurwoningen kunnen in principe zowel door corporaties als particulieren worden gebouwd. Daarbij moet worden bedacht dat een corporatie tot doelstelling heeft om de woningen duurzaam beschikbaar te houden voor de doelgroep. Hierop kan ook worden toegezien met instrumenten die specifiek voor woningcorporaties in het leven zijn geroepen, zoals bijvoorbeeld de prestatieafspraken. Aangegeven is dat een particulier uiteindelijk een financieel rendement zal willen halen, bijvoorbeeld door op termijn de huren te verhogen of de woningen te verkopen (uitponden). Aangegeven wordt dat het technisch mogelijk is dit planologisch juridisch te regelen echter dit in de praktijk stuit op (handhavings-)problemen. Op het moment dat de gemeente grond verkoopt, is het mogelijk om daar privaatrechtelijk voorwaarden aan te verbinden om de woningen gedurende een periode van 10 jaar voor de doelgroep te behouden. Toch blijft het een gegeven dat bij een particuliere bouwer minder zekerheid is dat de sociale huurwoningen duurzaam voor de doelgroep behouden blijven. In het raadsvoorstel is aangegeven dat de bouw van geliberaliseerde huurwoningen niet als een groot maatschappelijk belang wordt gezien. Ad 2) Starterskoopwoning In het raadsvoorstel wordt ingegaan op het begrip starterskoopwoning. Doelstelling is dat een starterskoopwoning ook blijvend geschikt en beschikbaar is voor de doelgroep.

Daarbij zijn verschillende criteria denkbaar. - prijs: Voor starterskoopwoningen geldt een maximale prijsgrens van €195.000. De prijsgrens van starterskoopwoningen wordt jaarlijks geïndexeerd conform de regionale afspraken de MRE. - kavelgrootte Starterswoningen hebben een kaveloppervlakte tot max 150 m2. Voor hoekwoningen kan een uitzondering worden gemaakt. Grotere oppervlakten nodigen uit tot op– en aanbouwen, waardoor woningen niet blijvend beschikbaar zijn voor de doelgroep. - typologie/ inhoud Vrijstaande of 2/1kap-woningen lijken per definitie niet aan de doelstelling te kunnen voldoen. Dit type woningen zijn te duur en te groot voor de doelgroep. Een starterswoning is dan ook een rij- of eventueel een hoekwoning of een appartement. Daarbij kan ook de maximale inhoud worden vastgelegd. De gemiddelde inhoud van starterswoningen bedraagt ca 320 m3. Om te voorkomen dat door een groot aan- en/of gebouw alsnog een te grote woning ontstaat, wordt het bestemmingsvlak waar aan- en bijgebouwen kunnen worden opgericht beperkt. Ook wordt aangegeven dat een appartement een starterswoning kan zijn. Deze zouden dan een oppervlakte moeten krijgen vergelijkbaar met een sociale huurwoningen, dus ca 75 m2. In het raadsvoorstel wordt aangegeven dat het een voordeel is dat deze maatvoering niet alleen privaatrechtelijk maar ook in het bestemmingsplan vastgelegd kan worden.

Hierbij wordt opgemerkt dat de mogelijkheid voor appartementen zich vanuit planologische argumenten beperken tot centrumlocaties. Ad 3) Seniorenwoning In het raadsvoorstel is aangegeven dat een seniorenwoning een woning is waarbij alle voorzieningen (woon-, slaap- en badkamer, keuken) op hetzelfde niveau zijn gesitueerd en goed toegankelijk zijn voor minder validen. Gaat het om appartementen, dan zal er een lift moeten zijn. Rekenkamercommissie Bergeijk

36

Net als bij de starterswoningen is aangegeven dat het ook in dit geval van belang dat de seniorenwoning duurzaam beschikbaar blijft voor de doelgroep. Derhalve is een inhoud - cq oppervlaktemaat gesteld, om te voorkomen dat de woning door vergroting minder geschikt wordt. Een inhoud van max. 320 m3 voor een woning of een oppervlak van max. 100m2 voor een appartement lijkt dan een redelijke maat. Om te voorkomen dat door een groot aan- en/of bijgebouw alsnog een te grote woning ontstaat wordt het bestemmingsvlak waar aan- en bijgebouwen kunnen worden opgericht, beperkt. In het raadsvoorstel staat dat op het gebied van prioritering vanuit een groot maatschappelijk belang de hoogste prioriteit ligt bij de bouw van sociale huurwoningen, als dat niet haalbaar is, kan de bouw van starterskoop- of seniorenkoopwoningen in beeld komen. In het raadsvoorstel wordt ingegaan op de vraag hoe toetsing aan dit beleid plaats zal vinden en de rol van de gemeenteraad. Aangegeven is dat de raad de kaders stelt en het college uitvoert. Aangegeven is dat de gemeenteraad bevoegd is tot het vaststellen van bestemmingsplannen en het college van burgemeester en wethouders zorgt voor de voorbereiding van de besluitvorming, Aangegeven is dat bij de voorbereiding het college een eerste toets aan het beleid verricht en op basis daarvan een voorstel zal voorleggen.

Aangegeven wordt dat de gemeenteraad het besluit over de herziening van het bestemmingsplan neemt en daar ook de finale toetsing aan het beleid plaats zal vinden. In het raadsvoorstel wordt aangegeven dat voor die gevallen waar de beslissingsbevoegdheid bij het college ligt, de toetsing dus ook door het college plaatsvindt (een omgevingsvergunning). Aangegeven is dat de raad daar geen directe besluitvormende rol heeft, maar dit niet weg neemt dat de raad wel om verantwoording kan vragen van het door het college gevoerde bestuur (art 169 lid 1 Gemeentewet). Tenslotte worden in het raadsvoorstel o.a. de kanttekening geplaatst dat er redenen zijn om planmatig met nieuwe ontwikkelingen te starten, bijvoorbeeld omdat de bestaande restcapaciteit te klein is of niet voorziet in de bouw van bepaalde type woningen, terwijl daar wel behoefte aan is en het begrip “maatschappelijk belang” zich niet leent voor een sluitende definitie. Aangegeven wordt dat e.e.a. een bepaalde richting aangeeft, maar een andere uitleg niet uitsluit. Er kunnen zich situaties voordoen die hierboven niet beschreven zijn, maar waarbij wel sprake is van een groot maatschappelijk belang. In die situaties zal maatwerk moeten worden geleverd, waarover uiteindelijk de raad zich zal moeten uitspreken. In het raadsvoorstel wordt aangegeven dat de toetsing aan dit beleid in de planologische procedure een plek krijgt.

Als steekproef is bezien of de toetsing aan het begrip groot maatschappelijk belang expliciet is meegenomen in de raadsvoorstellen die betrekking hebben op de vaststelling van bestemmingsplannen in het jaar 2021. Uit de geraadpleegde documenten van het afgelopen jaar wordt geconstateerd dat in de meeste gevallen er geen uitgebreide motivering en/of toetsing aan het begrip groot maatschappelijk belang staat beschreven in de raadsvoorstellen. Op grond van de raadsvoorstellen die zijn bezien is niet direct duidelijk op welke manier is getoetst aan het beleid op dit gebied of onder welke categorie een plan valt en waarom de realisatie van bouwen voor de Rekenkamercommissie Bergeijk

37

doelgroepen niet mogelijk is. De rekenkamer adviseert in dit kader in raadsvoorstellen over de vaststelling explicieter toe te lichten op welke manier invulling is gegeven aan de toetsing van het beleid op het gebied van maatschappelijk belang en dan met name op het gebied van bouwen voor de doelgroepen zodat dit voor de raad meer inzichtelijk is bij de besluitvorming. Daar waar de bevoegdheid tot medewerking aan een ruimtelijk initiatief bij het college ligt in plaats van de gemeenteraad heeft de gemeenteraad geen besluitvormende rol. 3.7.5. Kempische visie op wonen 2019-2023 (28 maart 2019) In december 2017 hebben de gemeenteraden van Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-De Mierden ingestemd met de uitwerking van een regionale visie op wonen. Adviesbureau Companen heeft de Kempische visie op wonen 2019-2023 opgesteld. De Kempische visie op wonen 2019-2023 is als bijlage 9 opgenomen. In de Kempische visie staat aangeven dat de afgelopen jaren de woningmarkt grote veranderingen heeft doorgemaakt. Als wij kijken naar de hiervoor beschreven beschouwingen dan kan deze conclusie worden gedeeld. In de Kempische visie staat aangegeven dat er van een crisis op de woningmarkt al lang geen sprake meer is en dat woningprijzen stijgen en nieuwbouwprojecten snel verkocht raken. Aangegeven is dat de vraag naar woningen zeer groot is.

Woningen in de Kempen zijn relatief groot en hierdoor ligt de gemiddelde prijs van een koopwoning ook hoog. Hierdoor is het aanbod in het betaalbare segment beperkt en de doorstroommogelijkheden ook beperkt. In de visie wordt aangegeven dat het belangrijk is dat de Kempengemeenten zoeken naar mogelijkheden om het woningaanbod in het middensegment te vergroten (betaalbare koop- of particuliere huurwoningen) en ruimte te bieden aan initiatieven voor vernieuwende woonvormen. In de Kempische visie is aangegeven dat de verwachting is dat vooral de komende tien jaar (tot 20292030) nog woningen moeten worden toegevoegd. Hierna neemt de huishoudensgroei (en daarmee de woningbehoefte) langzaam maar zeker af. Zorgvuldig ruimtegebruik en het verleggen van nieuwbouw naar investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad zullen hierin relevant gaan worden. De uitgangspunten in de visie gelden voor iedere gemeente in de Kempen, maar aangegeven wordt dat het daarnaast nog steeds mogelijk is om op specifieke thema’s op het vlak van het wonen lokaal beleid te voeren. Bij de herijking van de gemeentelijke woonvisies in de Kempengemeenten wordt de Kempische visie op wonen het uitgangspunt voor de gemeentelijke woonvisie (en daarmee het leidende beleidskader voor wonen). Lokale beleidsuitgangspunten blijven mogelijk als de lokale problematiek op woongebied daarom vraagt.

De Kempische visie beschrijft uitvoerig hoe de woningvoorraad in 2019 in de Kempen er uit ziet. Hierna wordt ingegaan op de passages die het meest relevant zijn uit de Kempische visie voor onderhavig onderzoek en die betrekking hebben op de gemeente Bergeijk. In de Kempen staan relatief veel (koop)woningen. In de Kempen bestaat 86% van de woningvoorraad uit grondgebonden woningen, terwijl dat percentage gemiddeld in de Metropool Regio Eindhoven op

Rekenkamercommissie Bergeijk

38

75% ligt. In de meeste gemeenten in de Kempen is de verhouding grondgebonden – gestapelde woningen ongeveer hetzelfde. In de grotere kernen (zoals Bergeijk) ligt het aantal appartementen wat hoger dan in de andere kleinere kernen. Woningen zijn relatief ruim. 63% van de woningvoorraad kent een woonoppervlak van meer dan 150 m². Metropool Regio Eindhoven breed geldt dat maar voor 49% van de woningvoorraad en landelijk ligt dat percentage zelfs op 36%. Met name in het buitengebied zijn vrijstaande woningen (vaak boerderijen) te vinden. De kleinere dorpen bestaan voornamelijk uit tweekappers en vrijstaande woningen en in de vijf grotere kernen zijn ook veel rij- en hoekwoningen te vinden. Dat is te zien aan de noordwestkant van Bergeijk. Reusel-De Mierden is samen met Bergeijk de gemeente met relatief gezien de grootste woningen in de Kempen. De problematiek tussen de dure grote koopwoningen en het huursegment en koopwoningen voor de starters en mensen met een kleiner inkomen komt ook in de Kempische visie terug. De koopwoningvoorraad is sterk vertegenwoordigd in de Kempen. Het aandeel huurwoningen in de Kempen is 25% van de totale woningvoorraad. Van deze huurwoningen vormt 16% van de totale woningvoorraad de sociale huursector een relatief klein aandeel binnen de Kempische woningvoorraad. Het aandeel sociale huur in de Metropool Regio Eindhoven is 28% en landelijk 30%.

Ook het aandeel particuliere huur blijft iets achter. In de Kempen ligt dat aandeel op 9% van de totale woningvoorraad, waar dat Metropool Regio Eindhoven-breed op 12% ligt en landelijk op 13%. In de gemeente Bergeijk is een relatief groot deel van de sociale huurvoorraad in bezit van andere corporaties, zoals Woningbelang en Wooninc. De meeste sociale huurwoningen staan in de Kempen in de kern Eersel (1.040 woningen). Ook in de kernen Bergeijk en Bladel staan veel sociale huurwoningen. In deze drie kernen staat ruim de helft van de totale sociale huurvoorraad in de Kempen (56%). Opvallend is dat in Bergeijk (samen met Reusel) meer dan 50% verhuizingen binnen de eigen kern plaats vond, daar waar dit in andere kernen in de Kempen aanzienlijk lager is. In de Kempische visie is verder beschreven dat woningen in de Kempen relatief ruim zijn, zowel de woningen als de kavels kennen een grote oppervlakte. Veel Kempenaren wensen een grondgebonden woning waar ze de ruimte hebben. Dat betekent vaak ook de vrijheid hebben om de woning naar eigen smaak te (ver)bouwen. Het eigenwoningbezit is daardoor in de Kempen relatief hoog. In de Kempische visie staat beschreven dat de vraag naar woningen in de regio sterk is toegenomen als gevolg van de bloeiende economie in de regio en Eindhoven Brainport in het bijzonder.

Hierdoor stijgen de prijzen van koopwoningen en staat het aanbod aan betaalbare koopwoningen (<€ 200.000) onder druk. De betaalbaarheid speelt ook een grote rol in de huursector. Er is sprake van een toenemende druk op de sociale huur doordat door de stijgende woningprijzen de doorstroming van huishoudens met een middeninkomen vanuit de sociale huur naar de particuliere markt stokt. In de Kempische visie is aangegeven dat de regio aan de slag wil gaan om te voorzien in de sterke vraag naar woningen (tot 2029). Hierna zal de vraag minder groot zijn, waardoor het zaak is om Rekenkamercommissie Bergeijk

39

zorgvuldig met de beschikbare bouwmogelijkheden om te gaan. Woningen moeten duurzaam aantrekkelijk zijn en ook de locaties waar nog gebouwd moeten gaan worden moeten zorgvuldig worden bepaald. Nieuwbouw moet vooral binnen bestaand gebouwd gebied (en niet op uitbreidingslocaties) plaatsvinden en dan vooral op herontwikkelingslocaties. De vijf speerpunten uit de Kempische visie op wonen zijn: 1. Versnellen van de bouwproductie, op een zorgvuldige manier Gelet op de huidige druk op de woningmarkt is er snel behoefte aan nieuwe woningen. Hierbij moet zorgvuldig worden omgegaan met het groene, dorpse woonmilieu. Primair moet worden ingezet op woningbouw op herbestemmingslocaties binnen bestaand stedelijk gebied. Bouwen enkel voor de lokale vraag is onvoldoende om in voldoende woonruimte te voorzien. Door de huidige druk op de woningmarkt is het zaak om ruimte te geven aan het invullen van de sterke vraag naar woningen. Binnen de Kempen is nu dan ook de ambitie om meer woningen te realiseren dan de provinciale prognose. Deze ambitie zal ook terugkomen in de Bergeijkse omgevingsvisie waar wordt ingestoken op het realiseren van meer woningen dan de provinciale prognose. In de Kempische visie op wonen staat dat de verwachte woningbouwbehoefte in Bergeijk tot 2028 met 630 woningen zal toenemen (63 woningen per jaar).

De grootste woningbehoefte is te zien bij de grondgebonden koopwoningen tot €200.000, gevolgd door grondgebonden woningen tussen de €200.000 en €345.000.

Rekenkamercommissie Bergeijk

40

In de huursector is te zien dat in Bergeijk de behoefte aan appartementen iets groter is dan aan eengezinswoningen. De behoefte aan goedkope koopwoningen is in Bergeijk iets groter dan gemiddeld in de regio. De meerderheid van woningzoekenden in de Kempen is volgens de Kempische visie op wonen op zoek naar een grondgebonden woning, ook in de huur, maar gelet op het toenemend aantal ouderen/zorgvragers is uitbreiding van het aantal appartementen (bij voorzieningen) wel belangrijk. Een deel van de vraag naar meergezinswoningen ziet op levensloopgeschikte woningen (grondgebonden met een klein tuintje). De belangrijkste opgave wordt gezien bij inbreidingslocaties (rood-voor-rood-locaties). Het gaat dan om locaties waarbij leegstaand vastgoed (bijvoorbeeld incourante woningen, bedrijfs- of winkelpanden) worden getransformeerd of herontwikkeld tot nieuwe woonlocaties. Er wordt dus sterk ingezet op het vergroten van het aanbod aan kleine, betaalbare woningen, gericht op starters en 1-2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder. Hierbij wordt zo veel mogelijk ingezet op het realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties. 2. Behoud voor betaalbaar wonen. In de Kempische visie op wonen wordt ingezet op het vergroten van het aantal betaalbare koop- en huurwoningen.

Om zowel voor de groep starters als 55-plussers het woningaanbod te vergroten, wordt ingezet op kleinere, levensloopgeschikte woningen.

In de Kempische visie op wonen is opgenomen dat binnen de regio afstemming plaatsvindt over de grondprijs voor sociale woningbouw die corporaties realistische mogelijkheden biedt om voldoende sociale huurwoningen te realiseren tegen een goede basiskwaliteit. In de Kempische visie op wonen staat verder aangegeven dat bij substantiële projecten (> 10 woningen) minimaal 20% sociale huur wordt nagestreefd. Verder is aangegeven dat er met de corporaties wordt gekeken naar de mogelijkheid om tot een tweehurenbeleid te komen. Bij een tweehurenbeleid is het beleid van woningcorporaties om voor sociale huurwoningen twee huren te hanteren: een (hogere) huur voor het geval dat de woning wordt verhuurd aan een huishouden met een hoger inkomen. En een (verlaagde) huur voor mensen met een huurtoeslaginkomen. Als de huurprijs van de woning hoger is dan het inkomen van de huurder toelaat, topt de corporatie deze

Rekenkamercommissie Bergeijk

41

woning af, om deze extra investeringen te compenseren wordt ook gedacht aan een korting op de grondprijs. Met betrekking tot de korting voor sociale huur wordt ook regionale afstemming gezocht. Naast corporaties wordt ook gekeken naar particuliere investeerders om particuliere huurwoningen te realiseren. 3. Zorg voor elkaar faciliteren. In de Kempische visie op wonen staat aangegeven dat de komende jaren sterker wordt ingezet op het vergroten van het aantal levensloopbestendige woningen, zowel in nieuwbouw als de bestaande voorraad. Hierbij wordt verwezen naar bijvoorbeeld mantelzorginitiatieven zoals in de gemeente Bergeijk. De gemeente Bergeijk hanteert preventieve mogelijkheden om een mantelzorgwoning te realiseren waardoor een zorgindicatie niet nodig is. 4. Wij zijn klaar voor de toekomst. De ambitie is om in 2025 energieneutraal te zijn. Om dit te halen wordt in de Kempische visie op wonen aangegeven dat er concrete ambities voor het verduurzamen van de huur- en koopwoningvoorraad komen. 5. Werken én wonen. In de Kempische visie op wonen staat met betrekking tot werken én wonen beschreven dat de regio Eindhoven de economische koploper van Nederland is. Hierdoor worden ook veel buitenlandse werknemers aangetrokken die op zoek zijn naar een woning in de brede regio; zowel in het goedkope- als dure prijssegment.

In de Kempische visie op wonen staat aangegeven dat het streven is de woonmogelijkheden voor deze werknemers te vergroten, zodat mogelijke ‘lasten’ afnemen en de ‘lusten’ toenemen. Met betrekking tot de benodigde sociale huurvoorraad zijn in de Kempische visie op wonen voor de periode 2018 – 2028 twee scenario’s uitgewerkt. In het basisscenario moeten 55 sociale huurwoningen in de gemeente Bergeijk worden gerealiseerd; In het trendscenario moeten er 180 sociale huurwoningen in de gemeente Bergeijk worden gerealiseerd. 3.7.6. Lokaal volkshuisvestingsprogramma – raadsvergadering 26 maart 2020 In de gemeenteraadsvergadering van 26 maart 2020 is ingegaan op het lokaal volkshuisvestingsprogramma (bijlage 10). In het raadsvoorstel is aangegeven dat in grote lijnen conform planning is gebouwd maar er de komende jaren binnen de gemeente een behoefte blijft aan nieuwe woningen. Om het bouwen van de woningen waar behoefte voor blijft te stimuleren worden in het raadsvoorstel een aantal maatregelen voorgesteld. Bij de vaststelling van de regionale woonvisie (Kempische visie op wonen) heeft de gemeenteraad een motie aangenomen waarbij aan het college opdracht is gegeven om een inventarisatie op te stellen die inzicht moet geven in de bouwmogelijkheden in alle kernen en wordt er daarnaast gevraagd om maatregelen die het bouwen van extra woningen (in het bijzonder voor de

Rekenkamercommissie Bergeijk

42

doelgroepen) te stimuleren. Bij de behandeling van de begroting 2020 is een motie aangenomen die aan het college een actieve grondpolitiek voorstelt en vraagt de mogelijkheid van woningsplitsing te onderzoeken. In het raadsvoorstel is aangegeven dat het college uitvoering geeft aan de moties door naast het vastgestelde uitvoeringsprogramma een lokale uitwerking voor de lokale woningbouwopgave op te stellen. In het raadsvoorstel zijn de volgende stimuleringsmaatregelen voorgesteld om de lokale woningbouwopgave de komende jaren te stimuleren: 1. Bijdrage/ korting grondprijs voor realisatie sociale huurwoningen; 2. Mogelijk maken van preventieve mantelzorgwoningen; 3. Bij nieuwbouw streven naar 30% sociale huur (nu 20% sociale huur); 4. Mogelijkheden om bestaande woningvoorraad beter te benutten; 5. Mogelijkheid bouwen woning(en) op eigen grond; 6. Vereveningsfonds instellen voor sociale woningbouw; 7. Realisatie nieuwe woningbouwlocaties (in combinatie met actieve grondpolitiek gemeente). Hieronder wordt nog iets uitvoeriger op de maatregelen ingegaan. In het raadsvoorstel is het college door de gemeenteraad opdracht gegeven de maatregelen 4, 6 en 7 nader uit te werken, waarbij maatregel 6 (instellen vereveningsfonds sociale woningbouw) ter vaststelling aan de raad zal worden voorgelegd.

Aangegeven is dat in principe de bevoegdheid voor het toepassen van de overige maatregelen bij het college ligt. Afgevraagd kan worden of dit vanuit de kaderstellende rol wel helemaal terecht is. Zo is de uitwerking van de realisatie van nieuwe woningbouwlocaties (m.u.v. de vaststelling van het bestemmingsplan) binnen de woningbouwprogrammering een taak van het college. De keuze voor een actieve grondpolitiek is tevens meer een keuze van de gemeenteraad in het kader van het grondbeleid. De gemeenteraad van Bergeijk heeft bij de Kempische visie op Wonen uitgesproken behoefte te hebben aan een lokale uitwerking voor de woningbouwopgave. In het raadsvoorstel is verwezen naar het huidige volkshuisvestingsbeleid, waar ook hiervoor op is ingegaan. De gemeenteraad heeft in aanvulling op de lokale woonvisie 2013 – 2021 kaders vastgesteld voor medewerking aan nieuwe woningbouwinitiatieven i.r.t. het bouwen van woningen die een bijdrage leveren aan het maatschappelijk belang. Het gaat hier (zoals ook eerder beschreven) om (woningen)bouwplannen: - Bij sanering van ongewenste situaties (bijv. een bedrijfsbestemming op een ongewenste plek) kan nieuwe woningbouw worden toegevoegd; - Realisatie van woningen voor de doelgroepen (sociale huur, starters en senioren). Hierbij wordt voor deze woningen ook een maximale grootte en inhoud gehanteerd (appartementen max.

100 m2 woonoppervlak en grondgebonden woningen max. 320 m3 inhoud); - Er dient bij nieuwe woningbouwontwikkelingen minimaal 60% voor de doelgroepen starters, senioren (met zorg) en sociale huur te worden gebouwd. Hierbij geldt een verdeling van 1/3 voor elke doelgroep. Dit impliceert dus dat gestreefd wordt naar 20% sociale huur per locatie.

Rekenkamercommissie Bergeijk

43

In het raadsvoorstel wordt een terugblik gegeven over de periode 2012-2018 waarin 486 woningen zijn gerealiseerd (gemiddeld 69 woningen per jaar). In het raadsvoorstel is aangegeven dat hiermee nagenoeg in lijn is gebouwd met de provinciale prognoses (10-jaarsperiode 2014: 79 per jaar en in 2017: 63 per jaar). In het raadsvoorstel is de onderstaande tabel opgenomen.

De tabel geeft een duidelijk beeld van de realisatie van woningbouw (gekoppeld) aan de doelgroepen in de periode 2012 – 2018. De voornaamste conclusies die hier aan kunnen worden verbonden is dat de doelstelling voor het bouwen van de doelgroepen (starters, senioren (met zorg) en sociale huur) in de periode 2012-2018 is gehaald, maar hierin de realisatie van voldoende sociale huurwoningen achterblijft (10,9 % i.p.v. het streven naar 20% en met de nieuwe maatregelen naar 30%). In het raadsvoorstel wordt verder geconcludeerd dat het aantal gebouwde woningen de afgelopen jaren in lijn ligt met de provinciale woningbehoefteprognoses en de woningbouwopgave met name kwalitatief is (woningen voor doelgroepen) en hier ook een acute vraag ligt, waarvoor ook tijdelijke voorzieningen mogelijk gemaakt kunnen worden. Tevens wordt opgemerkt dat er een mismatch is voor enkele locaties (met name ’t Loo – Hof), waardoor er ook meer geschikte (uitbreidings)locaties op ’t Hof nodig zijn en de locatie Hooge Berkt fase II concreet in beeld is. In het raadsvoorstel is aangegeven dat er een resterende opgave (10-jaarsperiode) is voor 204 nieuwe woningen op nieuwe locaties op het moment dat harde plancapaciteit en plannen in voorbereiding van de woningbouwbehoefte zijn afgehaald. Met betrekking tot de maatregelen is aangegeven. 1.

Bijdrage/ korting grondprijs voor realisatie sociale huurwoningen Het continueren van de bestaande regeling waarbij bij verkoop gemeentelijke grond aan corporaties of particuliere gronden waar corporaties sociale huur realiseren een maximale bijdrage wordt

Rekenkamercommissie Bergeijk

44

gedaan van € 65/m². Hierdoor kunnen corporaties meer sociale huurwoningen realiseren. 2. Preventieve mantelzorgwoningen Hierbij gaat het om het continueren van de bestaande regeling waarbij het mogelijk om voor te sorteren op toekomstige mantelzorg en kan worden voorzien in de behoefte om langer thuis te blijven wonen. 3. Bij nieuwbouw streven naar 30% sociale huur (nu 20% sociale huur) In het raadsvoorstel staat aangegeven dat het aandeel sociale huurwoningen circa 13% is van het totaal aantal woningen. De Kempische visie op wonen 2019 – 2023 gaat uit van een gewenste 20%. Aangegeven wordt dat bij nieuwbouw hoger ingezet moet worden. 4. Mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten In het raadsvoorstel staat aangegeven dat er een groeiende behoefte is aan kleinere woningen (voor starters, kleine gezinnen en alleenstaanden) en dat dit type woningen lang niet altijd beschikbaar of financieel haalbaar is voor de doelgroepen. De bestaande woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit grote, ruime woningen. Maatregelen zoals woningsplitsingen in 2 of meer woningen en de sloop en nieuwbouw kunnen een oplossing zijn om te voorzien in kleinere wooneenheden. Andere mogelijkheden die staan omschreven zijn het tijdelijk bewonen van bijgebouwen bij woningen (max. 10 jaar en max. 80m²) voor kleinere huishoudens en woningen gebruiken voor meerdere huishoudens. 5.

Mogelijkheid bouwen woning(en) op eigen grond Het realiseren van nieuwe woning(en) op eigen grond wordt getoetst aan het bestaande beleid inzake het bouwen voor maatschappelijk belang. Op het moment dat het bouwen voor doelgroepen niet mogelijk is (ruimtelijk/financieel, dan wordt bezien of de mogelijkheid wordt geboden voor het bouwen van vrije sectorwoning(en). Bij de bouw van vrije sectorwoningen moet er een bijdrage/afdracht worden gedaan aan het vereveningsfonds (punt 6), naast de planologische beoordeling. 6. Vereveningsfonds sociale woningbouw (als sociaal programma niet mogelijk is dan afdracht grondprijs) Uitgangspunt bij elk nieuwe woningbouwlocatie is streven naar bouwen voor maatschappelijk belang. Is sociale woningbouw niet mogelijk dan zijn er twee mogelijkheden, nl. het kiezen van een andere locatie of een afdracht van de grondprijs in het vereveningsfonds sociale woningbouw. De middelen uit dit vereveningsfonds worden ingezet voor extra ambitie i.r.t. sociale woningbouw. 7. Realisatie nieuwe woningbouwlocaties (in combinatie met actieve grondpolitiek gemeente) Het laatste punt is de realisatie van nieuwe woningbouwlocaties (in combinatie met actieve grondpolitiek). Aangegeven wordt dat in beginsel (in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik) wordt ingezet op inbreidingslocaties om deze te benutten voor nieuwe woningbouw. Als deze niet

Rekenkamercommissie Bergeijk

45

voldoende beschikbaar zijn worden ook uitbreidingslocaties onderzocht. In het raadsvoorstel staat opgenomen dat indien het nodig is om een gewenste ontwikkeling vlot te trekken het instrument van actieve grondpolitiek ingezet kan worden. In het raadsvoorstel staat dat er een evaluatie van de maatregelen zal plaatsvinden na 2 jaar (maart 2022). 3.7.7. Vereveningsfonds voor sociale woningbouw (gemeenteraadsvergadering 28 januari 2021) In de vergadering van de gemeenteraad van 28 januari 2021 is besloten tot het instellen van een vereveningsfonds voor sociale woningbouw (bijlage 11). Het gaat hier om de uitwerking van maatregel 6 uit het hiervoor beschreven lokaal volkshuisvestingsprogramma. Zoals hiervoor aangegeven wordt er bij nieuwe woningbouwinitiatieven ingezet om 30% sociale huurwoningen te realiseren (extra maatregel i.p.v. de 20% zoals in de Kempische visie op wonen, maatregel 3 van het lokaal volkshuisvestingsprogramma). Woningbouwinitiatieven die hier niet aan kunnen voldoen dienen een afdracht te doen aan het vereveningsfonds voor sociale woningbouw. Met deze middelen kunnen op andere woningbouwlocaties worden bijgedragen aan de realisatie van sociale huurwoningen en goedkope (sociale) koopwoningen. Hiertoe is een bestemmingsreserve ‘vereveningsfonds voor sociale woningbouw’ ingesteld en een startkapitaal beschikbaar gesteld ad € 150.000 middels een dotatie.

Tevens is besloten de bestemmingsreserve 'vereveningsfonds voor sociale woningbouw' uit te laten voeren door het college. Hieronder vallen, overeenkomstig het beleid, de inning en besteding van de fondsgelden aan de volkshuisvestelijke taakstelling. Aangegeven wordt dat hierover verantwoording wordt afgelegd middels de reguliere P&C cyclus. Het beoogde effect van het vereveningsfonds is het streven naar 30% sociale huur bij nieuwbouw. Als realisatie van sociale huurwoningen niet mogelijk of haalbaar is, kan gekozen worden voor het ontwikkelen van andere locatie(s) of een afdracht aan het vereveningsfonds sociale woningbouw. Met de middelen uit het vereveningsfonds kan op andere locaties bijgedragen worden aan de realisatie van sociale huurwoningen en goedkope (sociale) koopwoningen. De insteek is om met het vereveningsfonds extra mogelijkheden te bieden om sociale woningen in nieuwbouwprojecten te borgen en te stimuleren. De spelregels van het vereveningsfonds zijn als volgt: 1. In nieuwbouwprojecten wordt gestreefd naar 30% sociale huur. 2. Indien door de ontwikkelende partij in voldoende mate is aangetoond dat dit binnen het nieuwbouwproject niet mogelijk of wenselijk is, wordt gekeken of de betreffende partij de norm van 30% gemiddeld kan realiseren in meerdere projecten. 3.

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde onder 2 en ter compensatie een afdracht vragen aan het vereveningsfonds sociale woningbouw. Deze afdracht wordt opgenomen in een anterieure overeenkomst.

Rekenkamercommissie Bergeijk

46

4. Een afwijking zoals bedoeld onder 3. wordt door burgemeester en wethouders gemotiveerd en onderbouwd vanuit ruimtelijke kwaliteit, volkshuisvestelijke taakstelling en/of economische uitvoerbaarheid. 5. Burgemeester en wethouders kunnen de gelden uit het vereveningsfonds inzetten voor de realisatie van sociale huurwoningen en goedkope (sociale) koopwoningen elders binnen de gemeentegrens. De uitvoering van het gemeentelijk beleid is primair een collegebevoegdheid. Het Vereveningsfonds voor Sociale Woningbouw is dus enerzijds van toepassing op initiatieven die in onvoldoende mate bijdragen aan de beleidsdoelstellingen voor realisatie van sociale huurwoningen (afdracht aan het fonds). Anderzijds is het fonds van toepassing voor initiatieven die een financiële bijdrage nodig hebben om voldoende sociale huurwoningen te realiseren (bijdrage uit het fonds). Het gaat hierbij om woningbouwinitiatieven die niet passen binnen een bestemmingsplan (zowel voor particulier als gemeente). Als woningbouwinitiatief wordt omschreven: - de bouw van één of meer woningen; - de uitbreiding van een bestaand gebouw met één of meer woningen; - de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen waarbij de functie verandert in wonen. Woningbouwinitiatieven die minder dan het vereiste percentage van 30% sociale huurwoningen realiseren moeten een afdracht aan het vereveningsfonds doen.