Bijlage 1. Onderzoeksrapport effecten grondbeleid.pdf

Over de algehele linie genomen kan echter worden geconcludeerd dat het grondbedrijf positieve resultaten heeft laten zien t.a.v. de ontwikkeling van woningbouwlocaties. Een ander belangrijk punt is de realisatie van woningen voor de doelgroepen. Uit de analyse blijkt dat de gemeente Bergeijk een mix heeft van grondexploitaties waarin reguliere woningen worden gerealiseerd en woningen waarin ook voor de doelgroepen woningen worden gerealiseerd. Wij zien dat met name de exploitaties t.b.v. de reguliere woningvoorraad financieel positief sluiten (Beistervelden III, Bucht-Oost, Berkenheg). Woonbos springt er financieel in positieve zin uit, hier wordt echter niet voor de doelgroepen gebouwd, echter dit is stedenbouwkundig ook geen voor de hand liggende keuze.

Rekenkamercommissie Bergeijk

80

Desalniettemin zien wij ook dat het deels bouwen voor de doelgroepen in combinatie met een positieve grondexploitatie ook heeft plaatsgevonden bij diverse plannen (Kapelledries I, TiliaansNoord, Hoefzicht fase 2, inbreiding Riethoven, St. Servatius, Molenakkers-Lavendelstraat). Tenslotte kan worden opgemerkt dat bij de drie plannen die een negatieve exploitatie hebben (Terlo, Triloo, Hooge Berkt I) ook daadwerkelijk woningen zijn gebouwd voor de doelgroepen en de instrumenten uit het grondbeleid zijn ingezet om deze woningen te realiseren door middel van stimulerende maatregelen. Op grond van de hiervoor genoemde overige ontwikkelingen is te concluderen dat er ook bij plannen van derden wordt gestuurd op het bouwen voor de doelgroepen. Er is dan ook te zien dat er een balans zit tussen winstgevende en verlieslijdende exploitaties. Uiteraard is de opbrengstpotentie van het bouwen voor doelgroepen minder groot dan voor de reguliere woningbouw, echter in diverse exploitaties is te zien dat e.e.a. ook goed samen kan. Tenslotte zijn er enkele minder financieel positieve exploitaties waarin wel is gebouwd voor de doelgroepen. 4.3.Voorraad grond In onderstaande tabel is het verloop aangegeven van de voorraad grond voor woningbouw in exploitabele complexen gedurende de onderzoeksperiode.

Peildatum 1.1.2010 1.1.2011 1.1.2012 1.1.2013 1.1.2014 1.1.2015 1.1.2016 1.1.2017 1.1.2018 1.1.2019 1.1.2020

Totaal nog uitgeefbaar woningbouw 111.733 m² (11ha17a33ca) 105.267 m² (10ha52a67ca) 70.918 m² (7ha9a18ca) 77.140 m² (7ha71a40ca) 74.947 m² (7ha49a47ca) 88.721 (8ha87a21ca) 88.721 (8ha87a21ca) 75.578 (7ha55a78ca) 64.557 (6ha45a57ca) 20.933 (2ha9a33ca) 33.631 (3ha36a31ca)

Uit voorgaande tabel is te herleiden dat het aantal m² uitgeefbare grond gedurende de onderzoeksperiode aan het afnemen is. Deze ontwikkeling past ook binnen de ontwikkeling van het grondbeleid van de gemeente Bergeijk waarin er een verschuiving van een actief grondbeleid naar een meer faciliterend grondbeleid heeft plaatsgevonden. 4.4. Reserve bovenwijkse voorzieningen/reserve Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefomgeving Hierna wordt ingegaan op de reserve bovenwijkse voorzieningen/reserve Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefomgeving (reserve ROL). De reserve bovenwijkse voorziening is opgegaan in de reserve ROL. In principe worden alle winstgevende exploitaties en alle nieuwbouwprojecten belast met een bijdrage ten behoeve van de bestemmingsreserve ROL van € 20 per m² voor woningen. Indien

Rekenkamercommissie Bergeijk

81

aangetoond kan worden dat een ruimtelijk gewenste ontwikkeling vanwege de bijdrage financieel niet haalbaar is, kan de bijdrage naar beneden worden bijgesteld. Via deze reserve kunnen diverse projecten die in de structuurvisie zijn openomen (mede) gefinancierd worden. In de actualisatie van de nota grondbeleid in 2013 heeft een verlaging plaatsgevonden van de bijdrage van € 59,50 p/m² naar € 20 p/m². Dit omdat als gevolg van de verlaging van de grondprijzen voor woningbouw de bijdrage (van € 59,50 p/m²) niet meer in verhouding staat tot de lagere grondprijs. Verder staat aangegeven dat deze bijdrage in beginsel ook wordt gevraagd aan particuliere ontwikkelaars. Hierbij wordt aangegeven dat het niet zo moet zijn dat daardoor ruimtelijk gewenste ontwikkelingen geblokkeerd worden. Indien een initiatiefnemer dat kan aantonen kan een bijstelling door het college plaats vinden. In de gemeentelijke exploitaties wordt tevens rekening gehouden met een afdracht aan de reserve ROL. In de onderzoeksperiode hebben o.a. de volgende afdrachten plaats gevonden. 2009 In 2009 heeft een storting in de reserve bovenwijkse voorzieningen plaats gevonden ad € 867.737. Ten behoeve van het complex Hooge Berkt is een onttrekking gedaan uit de reserve van € 125.100 ten behoeve van de waterberging voor het omringende gebied.

Ten laste van de voorziening bouwen voor doelgroepen is voor het complex Hooge Berkt € 473.925 gestort. 2010 In de jaarrekening 2010 wordt ingegaan op een aanpassing van de werkwijze voor een storting in de reserve ROL op grond van financiële regelgeving (BBV). De aanpassing heeft betrekking op het vanaf dat moment niet meer opnemen aan de kostenkant van een grondexploitatie van een bijdrage aan de reserve ROL. Een storting in de reserve kan pas worden gerealiseerd als er, eventueel tussentijds, winst wordt genomen. In 2010 zijn hier de grondexploitaties op aangepast. 2011 In 2011 is vanuit het project Beistervelden een bedrag van € 40.205 in de reserve gestort. Vanuit het project Waterlaat V is een bedrag van € 350.000 aan de reserve ROL toegevoegd t.b.v. de realisatie van de rotonde Het Stoom, omdat dit project nog niet is uitgevoerd. In de jaarrekening is verder aangegeven dat vanuit de andere af te sluiten plannen er geen storting in de reserve ROL plaats heeft gevonden. Dit heeft er mee te maken dat die plannen daarvoor geen ruimte bevatten of omdat er in eerder jaren al is gestort. 2013 Bij de jaarrekening 2013 is beschreven dat de grondexploitatie Molenakkers – Lavendelstraat is afgesloten en dat € 75.000 aan de reserve ROL is toegevoegd. 2014 In 2014 hebben er geen stortingen in de reserve ROL vanuit grondexploitaties plaats gevonden.

Rekenkamercommissie Bergeijk

82

2015 Het plan Berkenheg is in 2015 afgesloten en vanuit dit plan is een afdracht gedaan in de Reserve ROL van € 21.600. 2016 Bij de vaststelling van de jaarrekening 2016 is de grondexploitatie bedrijventerrein de Rijt afgesloten en vanuit deze exploitatie is € 69.600 in de reserve ROL gestort. 2017 Bij de vaststelling van de jaarrekening 2017 is de grondexploitatie Waterlaat IVA (bedrijventerrein) afgesloten en is een storting gedaan in de Reserve ROL van € 72.000. 2018 In 2018 is er op grond van gerealiseerde verkopen een bijdrage gestort van € 99.000. 2019 Op grond van de plannen Tiliaans-Noord, Woonbos 1a en Uitbreiding Woonbos is € 166.000 gestort in de reserve ROL. 2020 Op grond van de plannen Bucht Oost, Woonbos 1a, Uitbreiding Woonbos, Tiliaans Noord en herontwikkeling Servatius is in 2020 circa € 186.000 in de reserve ROL gestort. Conclusie Uit voorgaande kan geconcludeerd worden dat er uitgaande van de jaarstukken vanuit de grondexploitaties substantiële bijdragen zijn geleverd aan de reserve ROL.

Rekenkamercommissie Bergeijk

83

4.5. Reserve risico’s grondexploitaties Op grond van de risico’s binnen de complexen/grondexploitaties wordt de omvang van de reserve risico’s grondexploitaties vastgesteld. Op grond van de gevoeligheidsscenario’s (vertrouwelijk ter inzage bij de griffier) wordt een onderbouwing gegeven van de risicoreserve. Hieronder wordt de omvang van de reserve in de onderzoeksperiode in beeld gebracht. Hoe groter de risico’s binnen de grondexploitaties hoe hoger de omvang van de reserve risico’s grondexploitaties moet zijn. Jaarstukken Omvang reserve risico’s grondexploitaties 2009 2010 € 2.403.884 2011 € 3.432.193 2012 € 3.462.596 2013 € 1.870.790 2014 € 1.702.451 2015 € 1.762.699 2016 € 1.713.000 2017 € 1.489.000 2018 € 1.910.000 2019 € 1.530.000 2020 Uit bovenstaande tabel is te herleiden dat de omvang van de reserve risico’s grondexploitaties in de beginperiode groter was. Dit is te verklaren dat op dat moment een meer actief grondbeleid was. Door de kentering zien wij een afname van de reserve en is de omvang de laatste jaren min of meer stabiel geweest. 4.6 Voorzieningen grondbedrijf Voor plannen met een tekort op de einddatum moet een voorziening worden getroffen. In onderstaande tabel wordt gedurende de onderzoeksperiode ingegaan op de destijds noodzakelijke voorziening. Met name de plannen Terlo en Triloo werken in het bepalen van de omvang van de voorziening hierin door.

Jaarstukken 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Rekenkamercommissie Bergeijk

Omvang voorziening € 2.211.425 € 1.999.833 € 2.367.498 € 3.656.815 € 5.674.564 € 4.896.502 € 5.258.189 € 5.240.000 € 5.312.000 € 4.795.000 € 4.956.000 € 4.887.000

84

4.7. Conclusie grondbeleid i.r.t. woningbouwontwikkelingen In hoofdstuk 4 van het rapport is de rekenkamercommissie ingegaan op de woningbouwontwikkelingen die zich hebben voorgedaan i.r.t. het voorzien in de woningbouwbehoefte en welke effecten dit heeft gehad. Hiervoor zijn de o.a. oude jaarstukken opgevraagd bij het archief. Een micro-analyse van de effecten van de bouwplannen/grondexploitaties is niet haalbaar gelet op de beschikbare informatie binnen de scope van het onderzoek. Derhalve is besloten om op iets abstracter niveau de analyse te verrichten. De rekenkamercommissie heeft zich gebaseerd op de informatie uit de jaarstukken en dan met name op het programma dat betrekking heeft op wonen en volkshuisvesting alsmede de verplichte paragraaf grondbeleid. Met name uit deze stukken is relevante informatie te vinden over de oplevering van woningbouw(plannen) alsmede over de grondexploitaties die de gemeente Bergeijk de afgelopen 12 jaren heeft gehad om te voorzien in de woningbouwbehoefte. In de jaarstukken wordt inzicht gegeven aan de gemeenteraad over de woningtoevoegingen van het verantwoordingsjaar. Deze woningtoevoegingen zijn getoetst aan de volkshuisvestingsopgave. De norm was hierbij de doelstelling om 60% te bouwen voor de doelgroepen senioren, starters en zorg.

Voor de doelgroep sociale huur was de doelstelling in het verleden de realisatie van 20% sociale huurwoningen. Vanaf de vaststelling van het lokaal volkshuisvestingsprogramma in 2020 is de doelstelling aangepast naar het realiseren van 30% sociale huurwoningen. Ingegaan is op de woningbouwproductie in de onderzoeksperiode en dan met name de tabellen uit de jaarstukken waarin wordt ingegaan op de woningbouwcategorieën. In de tabellen wordt ingegaan op het totaal aantal toegevoegde woningen, het type woning en het gebied/de kern waar de woningen zijn gerealiseerd. Er is een onderscheid gemaakt tussen de doelgroepen (senioren, starters en zorg). In de tabellen worden tot sociale huurwoningen de categorie ‘starters huur’ gerekend. Voor de toetsing aan de doelstelling sociale huur wordt dan ook gekeken naar deze categorie (starters huur). Uit de ambtelijke consultatie is gebleken dat ook in de categorie senioren huur er woningen zijn gerealiseerd in de doelgroep sociale huur. Dit blijkt niet eenduidig uit de tabel, echter op grond van de ontvangen informatie uit de ambtelijke check is de berekening verricht. Een startershuurwoning valt qua huurprijs altijd onder de sociale huurprijsgrens. Hierna wordt getoetst aan de norm van het aandeel sociale huur.

Rekenkamercommissie Bergeijk

85

Per verantwoordingsjaar is in beeld gebracht hoeveel woningen aan de woningvoorraad zijn toegevoegd en in hoeverre er wordt tegemoet gekomen aan woningbouw voor de doelgroepen. Op grond van de gegevens is gekeken in hoeverre er in de periode 2009 – 2020 is gebouwd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg) en in hoeverre dit voldoet aan de beleidsmatige kaders.

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Totaal

Woningen Vrije sector Starters middelduur- koop duur 54 16 0 73 14 39 66 27 8 112 30 24 73 10 10 36 17 15 70 38 29 39 23 0 56 31 12 100 37 11 139 78 12 62 28 0 880 349 160

Starters huur 5 0 19 8 23 0 0 7 0 15 10 8 95

Senioren Senioren Zorg koop huur 0 0 9 7 8 2 3 4 0 20 25 3 81

27 18 0 36 0 0 0 0 0 0 0 18 99

RvR

0 0 0 6 22 1 0 5 12 17 10 1 74

6 2 3 1 0 1 0 0 1 0 4 4 22

Uit voorgaande tabel kunnen wij concluderen dat er 880 woningen aan de woningvoorraad zijn toegevoegd gedurende de onderzoeksperiode. Dit ligt in lijn met de provinciale prognoses voor Bergeijk (10-jaarsperiode 2014: 79 per jaar en in 2017: 63 per jaar). 58% van de gerealiseerde woningen was bestemd voor de doelgroepen (senioren, starters, zorg). De beleidsdoelstelling om meer dan 60% van de woningen te bouwen voor de doelgroepen (senioren, starters en zorg) is net niet gehaald. Wel is nagenoeg in lijn met de norm gebouwd. Voor het aandeel sociale huurwoningen kijken wij naar de categorie (starters huur) en daarnaast blijkt uit de ambtelijke controle dat 76 van de 99 seniorenhuurwoningen eveneens zijn gerealiseerd in de sociale huursector. Het gaat hier met name om de ‘oudere senioren huurwoningen’ die eveneens in de categorie sociale huur vallen. Het aandeel sociale huurwoningen dat in totaal gerealiseerd is gedurende de onderzoeksperiode is 19,4% van het totaal aantal gerealiseerde woningen. De beleidsdoelstelling om meer dan 20% aandeel sociale huurwoningen wordt net niet gehaald, en niet aan de nieuwe norm van 30%. Wel is nagenoeg in lijn met de norm gebouwd. Op grond van de inventarisatie is te zien dat er wisselende resultaten zijn geboekt met betrekking tot de bouwplannen.

Indien alle grondexploitaties financieel worden bezien is te zien dat er substantiële exploitatiewinsten zijn gerealiseerd. Over de algehele linie genomen is er (op het moment van onderhavige analyse) meer winst gemaakt op de exploitaties dan verlies genomen. De gemeente Bergeijk kent enkele zeer winstgevende exploitaties maar er zijn ook enkele exploitaties waarbij flinke verliezen zijn of nog moeten worden geïncasseerd. Plannen zoals Kapelledries I, Tiliaans-Noord, Molenakkers-Lavendelstraat, Woonbos en Uitbreiding Woonbos hebben vanuit financieel oogpunt

Rekenkamercommissie Bergeijk

86

een zeer positief resultaat opgeleverd. Met name de plannen Terlo en Triloo en Hooge Berkt I zijn vanuit financieel oogpunt minder succesvol. Over de algehele linie genomen kan echter worden geconcludeerd dat het grondbedrijf (financieel) positieve resultaten heeft laten zien t.a.v. de ontwikkeling van woningbouwlocaties. Een ander belangrijk punt is de realisatie van woningen voor de doelgroepen. Uit de analyse blijkt dat de gemeente Bergeijk een mix heeft van grondexploitaties waarin reguliere woningen worden gerealiseerd en woningen waarin ook voor de doelgroepen woningen worden gerealiseerd. Wij zien dat met name de exploitaties t.b.v. de reguliere woningvoorraad financieel positief sluiten (Beistervelden III, Bucht-Oost, Berkenheg). Woonbos springt er financieel in positieve zin uit, hier wordt echter niet voor de doelgroepen gebouwd, echter dit is stedenbouwkundig ook geen voor de hand liggende keuze. Desalniettemin zien wij ook dat het deels bouwen voor de doelgroepen in combinatie met een positieve grondexploitatie ook heeft plaatsgevonden bij diverse plannen (Kapelledries I, TiliaansNoord, Hoefzicht fase 2, inbreiding Riethoven, St. Servatius, Molenakkers-Lavendelstraat).

Tenslotte kan worden opgemerkt dat bij de drie plannen die een negatieve exploitatie hebben (Terlo, Triloo, Hooge Berkt I) ook daadwerkelijk woningen zijn gebouwd voor de doelgroepen en de instrumenten uit het grondbeleid zijn ingezet om deze woningen te realiseren door middel van stimulerende maatregelen. Op grond van de hiervoor genoemde overige ontwikkelingen is te concluderen dat er ook bij plannen van derden wordt gestuurd op het bouwen voor de doelgroepen. Er is dan ook te constateren dat er een balans zit tussen winstgevende en verlieslijdende exploitaties. Uiteraard is de opbrengstpotentie van het bouwen voor doelgroepen minder groot dan voor de reguliere woningbouw, echter in diverse exploitaties is te zien dat e.e.a. ook goed samen kan. Tenslotte zijn er enkele financieel minder positieve exploitaties waarin wel is gebouwd voor de doelgroepen. Naast de grondexploitaties is tevens gekeken naar de reserves en voorzieningen binnen het grondbedrijf. Een belangrijke reserve is de reserve Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefomgeving (ROL), voorheen reserve bovenwijkse voorziening. In principe worden alle winstgevende exploitaties en alle nieuwbouwprojecten belast met een bijdrage ten behoeve van de bestemmingsreserve ROL van € 20 per m² voor woningen.

Indien aangetoond kan worden dat een ruimtelijk gewenste ontwikkeling vanwege de bijdrage financieel niet haalbaar is, kan de bijdrage door het college naar beneden worden bijgesteld. Uit de analyse die is verricht is te concluderen dat er vanuit de grondexploitaties substantiële bijdragen zijn geleverd aan de reserve ROL. Een andere belangrijke reserve voor het grondbedrijf is de reserve risico’s grondexploitaties. Op grond van de risico’s binnen de complexen/grondexploitaties wordt de omvang van de reserve risico’s grondexploitaties vastgesteld. Op grond van de gevoeligheidsscenario’s (vertrouRekenkamercommissie Bergeijk

87

welijk ter inzage bij de griffier) wordt een onderbouwing gegeven van de risicoreserve. Hieronder wordt de omvang van de reserve in de onderzoeksperiode in beeld gebracht. Hoe groter de risico’s binnen de grondexploitaties hoe hoger de omvang van de reserve risico’s grondexploitaties moet zijn. Jaarstukken Omvang reserve risico’s grondexploitaties 2009 2010 € 2.403.884 2011 € 3.432.193 2012 € 3.462.596 2013 € 1.870.790 2014 € 1.702.451 2015 € 1.762.699 2016 € 1.713.000 2017 € 1.489.000 2018 € 1.910.000 2019 € 1.530.000 2020 Uit bovenstaande tabel is te herleiden dat de omvang van de reserve risico’s grondexploitaties in de beginperiode groter was. Dit is te verklaren dat op dat moment een meer actief grondbeleid was. Door de kentering zien wij een afname van de reserve en is de omvang de laatste jaren min of meer stabiel geweest. Tenslotte is gekeken naar de voorzieningen die getroffen zijn voor grondexploitaties. Voor plannen met een tekort op de einddatum moet een voorziening worden getroffen. In onderstaande tabel is gedurende de onderzoeksperiode ingegaan op de destijds noodzakelijke voorziening. Met name de plannen Terlo en Triloo werken in het bepalen van de omvang van de voorziening hierin door. Jaarstukken 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Omvang voorziening € 2.211.425 € 1.999.833 € 2.367.498 € 3.656.815 € 5.674.564 € 4.896.502 € 5.258.189 € 5.240.000 € 5.312.000 € 4.795.000 € 4.956.000 € 4.887.000

Tenslotte kan worden opgemerkt dat de gemeenteraad jaarlijks (vertrouwelijk) wordt geïnformeerd over de voortgang van de woningbouwontwikkelingen en grondexploitaties door middel van een themasessie.

Rekenkamercommissie Bergeijk

88

5. Ontwikkelingen (woningbouwbehoefte en nieuwe wetgeving) In dit gedeelte wordt ingegaan op de huidige/toekomstige woningbouwbehoefte en hoe hier binnen het grondbeleid rekening mee is gehouden. Eerder is hier reeds op ingegaan. Verder zal nog worden bezien welke effecten de Omgevingswet (Aanvullingswet grondeigendom) heeft voor het grondbeleid van de gemeente Bergeijk. Wat is de huidige/toekomstige woningbouwbehoefte en hoe is hier binnen het grondbeleid rekening mee gehouden? Reeds bij de beschrijving van het volkshuisvestingsbeleid is uitvoerig ingegaan op de woningbouwbehoefte. Wij zien dat het uitgangspunt is te voorzien in voldoende behoefte voor de autonome groei, maar er ook een aantrekkingskracht vanuit de regio is. Verder is te zien dat een duidelijke doelstelling is om te bouwen voor de doelgroepen (starters, senioren (met zorg) en sociale huur). Hierbij wordt in het lokale woningbouwbeleid hoger ingezet op het bouwen voor deze doelgroep door het streven van 20% te verhogen naar 30%. Verder is er een vereveningsfonds waar ontwikkelende partijen een bijdrage in kunnen doen op het moment dat er niet wordt gebouwd voor de doelgroepen. Periodiek wordt door de provincie de provinciale woningbehoefteprognoses aangegeven. In de Kempische visie op wonen staat dat de verwachte woningbouwbehoefte in Bergeijk tot 2028 met 630 woningen zal toenemen (63 woningen per jaar).

Bij het lokaal volkshuisvestingsprogramma is aangegeven dat voor de resterende opgave (10-jaarsperiode) ruimte is voor 204 nieuwe extra woningen op locaties op het moment dat de harde plancapaciteit en plannen in voorbereiding van de woningbouwbehoefte zijn afgehaald. Door de beschikbare plancapaciteit is de ruimtelijke woningbouwopgave beperkt. Conclusie Met een actief grondbeleid is er de meeste regie om invulling te geven aan een woningbouwprogramma zoals de gemeente dit wenst en aansluit bij de doelgroepen. Desalniettemin valt te constateren dat de woningbouwopgave (met uitzondering van de doelgroepen) in algemene zin niet dusdanig groot is dat aannemelijk is dat dit voor een zeer uitgesproken actief grondbeleid vraagt. Verder is te zien dat door de gemeente Bergeijk gebruik wordt gemaakt van diverse instrumenten die op abstracter niveau een bijdrage kunnen leveren aan het bereiken van de doelstelling voor het bouwen voor de doelgroepen. De kanttekening wordt hierbij gemaakt dat de Rekenkamercommissie van mening is dat bij de keuze voor een actievere grondpolitiek in toekomstige situaties het accent meer zou kunnen worden gelegd bij het bouwen voor de doelgroepen (maatschappelijke opgave). Hierbij moet dan wel worden gerealiseerd dat dit een lagere opbrengstpotentie heeft dan bouwen voor reguliere doelgroepen.

De Rekenkamercommissie adviseert dit aspect mee te nemen in de nieuw op te stellen nota grondbeleid en mee te nemen in de uitwerking van de Omgevingsvisie (die thans in voorbereiding is) of een programma. Hierbij kan de relatie worden gelegd met het vereveningsfonds. Met name het actief grondbeleid komt in Nederland voort uit de grote woningnood die ontstond na de tweede wereldoorlog. Het sturen op woningbouw en het maken van winsten was een reden dat in

Rekenkamercommissie Bergeijk

89

de daaropvolgende periode actief grondbeleid populair was bij Nederlandse gemeenten. Mede als gevolg van de financiële crisis en de forse verliezen die gemeenten hierdoor hebben moeten incasseren is de afgelopen decennia meer richting een passief grondbeleid bewogen. Door de verbetering van de kostenverhaalsinstrumenten heeft het actief grondbeleid ingeleverd aan populariteit. De gemeente Bergeijk voert een faciliterende grondpolitiek met een sterke regiefunctie. Gelet op de omvang van de woningbouwbehoefte is dit een logische keuze. Zoals hiervoor aangegeven kan de opgave t.b.v. het realiseren van voldoende woningen voor de doelgroepen (maatschappelijk doel) vragen om een actievere grondpolitiek waarbij dient te worden opgemerkt dat bouwen voor de doelgroepen minder winstgevend is dan bouwen voor de reguliere markt. De Rekenkamercommissie is van mening dat een keuze hieromtrent dient te worden gemaakt bij de actualisatie van de Nota grondbeleid of de nog op te stellen Omgevingsvisie. Welke effecten heeft de Omgevingswet (Aanvullingswet grondeigendom) voor het grondbeleid van de gemeente Bergeijk? Zoals u weet zal, naar verwachting, per 1 juli 2022, de nieuwe Omgevingswet in werking treden. Hierna wordt ingegaan op de mogelijke effecten voor het grondbeleid van de gemeente Bergeijk.

Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet zullen er aspecten gaan wijzigingen in het grondbeleid. Voor onderwerpen zoals het voorkeursrecht en onteigening is er met name sprake van een modernisering, verduidelijking en waar mogelijk versnelling van proceduretijden. Ook is er een nieuw instrument toegevoegd in de vorm van stedelijke kavelruil en zijn er wijzigingen aangebracht in het onderdeel kostenverhaal. Bij het voorkeursrecht is met name relevant dat de grondslag voor het vestigen van een voorkeursrecht (logischerwijs) wordt aangepast aan de instrumenten (omgevingsvisie, programma en omgevingsplan) uit de Omgevingswet en de positie van de eigenaar wijzigt. Bij onteigening blijft het inzetten van dit instrument het laatste redmiddel van een gemeente om gronden te verwerven. Uitgangspunt is en blijft minnelijke verwerving. Een belangrijke wijziging is dat er niet langer meer een verzoek hoeft te worden gedaan aan de Kroon om onroerende zaken bij Koninklijk Besluit aan te wijzen voor onteigening maar de gemeente(raad) zelf bevoegd is tot het nemen van een besluit tot onteigening (onteigeningsbeschikking). De verschillende titels waarop een onteigening kan plaatsvinden komt te vervallen. De onteigening vindt plaats “in het belang van ontwikkeling, gebruik of beheer van de fysieke leefomgeving”.

De onteigeningsbeschikking wordt getoetst door de bestuursrechter (ook als er geen beroep tegen de onteigeningsbeschikking) is ingesteld. In de Omgevingswet komt een nieuw instrument in de vorm van stedelijke kavelruil beschikbaar. In het landelijk gebied zijn er reeds vrijwillige en wettelijke mogelijkheden voor kavelruil (WILG) maar deze mogelijkheid is er nog niet voor stedelijk gebied. Deze vrijwillige variant is met name relevant bij grotere gebiedsontwikkelingen waar een groot aantal koop- en verkooptransacties nodig is om een

Rekenkamercommissie Bergeijk

90

kavelindeling in een gebied te wijzigen. De stedelijke kavelruil maakt het mogelijk al die transacties samen te brengen in één overeenkomst. De belangrijkste wijzigingen van de Aanvullingswet grondeigendom voor het grondbeleid van de gemeente Bergeijk hebben betrekking op het kostenverhaal. In afdeling 13.6 en 13.7 van de Omgevingswet zal het verhaal van kosten die de gemeente maakt in het kader van een gebiedsontwikkeling worden geregeld. Deze kosten worden, net zoals in de huidige situatie, gedragen door eigenaren en initiatiefnemers die profiteren van bouwmogelijkheden die door de gemeente zijn gecreëerd. Evenals in de huidige situatie dienen de regels over het kostenverhaal als stok-achter-de-deur voor het geval er geen anterieure overeenkomst komt. De praktijk om primair te contracteren over kostenverhaal blijft ook onder de Omgevingswet gelden. Het verlenen van medewerking aan het nemen van een ruimtelijk besluit afhankelijk maken van het sluiten van een overeenkomst over kostenverhaal zal niet veranderen (betaalplanologie blijft niet toegestaan). Het onderscheid tussen anterieure en posterieure overeenkomsten komt te vervallen. Een belangrijke wijziging is tevens dat er geen exploitatieplannen kunnen worden vastgesteld maar deze onderdeel gaan uitmaken van het omgevingsplan. In de manier van berekenen van de kosten wijzigt er nog een en ander.

Zo kan een ontwikkeling worden gerealiseerd met en zonder een tijdvak in het omgevingsplan en dit heeft voor de manier van berekenen van de grondexploitatiekosten consequenties. In de Omgevingswet komt de macro-aftopping terug, d.w.z. dat de kosten niet hoger kunnen zijn dan de opbrengsten. Bij reguliere ontwikkelingen waar de gemeente goedkope woningen en sociale huurwoningen wil realiseren kan dit mogelijk in een behoefte voorzien. Iets dat min of meer ook in het huidige grondbeleid van de gemeente Bergeijk is opgenomen waardoor het mogelijk is maatwerk te leveren. In artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit komen de kostenverhaalplichtige activiteiten terug. Deze komen grotendeels overeen met de huidige kostenverhaalplichtige activiteiten. Ook voor het afzien van kostenverhaal is in art. 8.14 van het Omgevingsbesluit een regeling opgenomen (beperkte verhaalbare kosten). Het bovenstaande heeft betrekking op het verhalen van grondexploitatiekosten. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om financiële bijdragen te vragen aan initiatiefnemers voor de ontwikkeling van een gebied. Art. 13.22 Omgevingswet biedt de mogelijkheid om privaatrechtelijk te contracteren over financiële bijdragen aan nieuwe ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving op basis van een omgevingsvisie of programma. In art.

13.23 Omgevingswet is ook een publiekrechtelijke basis gecreëerd om dergelijke bijdragen te vragen. Het idee hierbij is dat kwalitatieve verbeteringen die functioneel samenhangen met de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Hierbij kan worden gedacht aan de aanleg of aanpassing van wegen, de aanleg van een park of recreatiegebied, de realisatie van sociale woningbouw buiten een plangebied als in een plangebied minder woningen worden gerealiseerd dan op grond van het gemeentelijk beleid wenselijk is. Ook kan worden gedacht aan de sloop van woningen (wegens krimp) of de sloop van verouderde stallen bij realisatie van nieuwe stallen elders. De ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen worden verhaald moeten zijn vastgelegd in een omgevingsplan en er

Rekenkamercommissie Bergeijk

91

dient een functionele samenhang te zijn tussen een activiteit en een beoogde ontwikkeling. Hierbij kan worden gekeken naar de onderbouwing in een omgevingsvisie of programma. De bijdragen mogen alleen worden gebruikt voor de geoormerkte doelstellingen. Het vereveningsfonds voor sociale woningbouw zal onder de Omgevingswet ook zien op het vragen van financiële bijdragen aan initiatiefnemers. De rekenkamercommissie adviseert dan ook bij de uitwerking van de Omgevingsvisie of een programma dit mee te nemen zodat er een goede basis ligt voor het in rekening brengen van deze kosten. Hetzelfde kan worden aangegeven voor de onderbouwing van kosten die samenhangen met de reserve Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefomgeving (ROL). Na/bij inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt dan ook geadviseerd de Nota Grondbeleid te actualiseren met voorgaande opmerkingen en rekening te houden met de grondslag in de op te stellen Omgevingsvisie (dan wel uit te werken in een programma). Een overweging kan zijn om de nota grondbeleid aan te vullen met een nota kostenverhaal waarin de uitgangspunten zijn vastgelegd over de wijze waarop de gemeente onder de Omgevingswet kosten verhaalt op initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen. De Omgevingswet kent een plicht tot kostenverhaal.

In de op te stellen nota grondbeleid of een nota kostenverhaal kan een onderbouwing worden gegeven van kosten die in rekening worden gebracht die samenhangen met de ontwikkeling (denk aan planschade/nadeelcompensatie, ambtelijke kosten, verhalen van infrastructurele kosten) en aanvullende bijdragen zoals vereveningsfonds, bijdrage aan de reserve ROL etc. Voor de aanvullende bijdragen wordt opgemerkt dat voor het verhalen van deze bijdrage een onderbouwing moet worden gegeven in de op te stellen omgevingsvisie of programma. Wij adviseren u deze punten mee te nemen in de nadere uitwerking van deze ruimtelijke instrumenten die nog moeten worden vastgesteld. Conclusie Op grond van bovenstaande zal de Omgevingswet tot gevolg hebben dat de nota grondbeleid dient te worden geactualiseerd op de nieuwe instrumenten en praktijk. Daarnaast dient er rekening te worden gehouden met het creëren van een grondslag in de Omgevingsvisie of in een programma voor het vragen van aanvullende financiële bijdragen.

Rekenkamercommissie Bergeijk

92

6. Gesprek portefeuillehouder Op 24 september 2021 heeft een overleg plaatsgevonden tussen de voorzitter van de Rekenkamercommissie en de portefeuillehouder dhr. Kuijken. De portefeuillehouder beschikt over ruime bestuurlijke ervaring gedurende de ontwikkelingen die in de onderzoeksperiode hebben plaatsgevonden. Het overleg had dan ook met name de insteek om de bestuurlijke bevindingen/hoofdlijnen te verkennen op het onderhavige vakgebied. Portefeuillehouder geeft aan dat in de beginperiode (buiten de scope van de onderzoeksperiode, nl. begin 2000) er sprake was van bouwen, bouwen, bouwen. De provincie Noord-Brabant had deze opgave en de gemeente Bergeijk heeft hier op ingespeeld. Met name in het gebied ’t Loo en hof is ingezet op woningbouw. Met name in het gebied ’t Loo waren grote potenties om te bouwen en heeft de gemeente hier op geanticipeerd en een voorkeursrecht gevestigd. De gemeente is hier actief mee aan de slag gegaan. Hierna kwam in 2008 de crisis en werd het moeilijk. Vervolgens is er meer opgeschoven naar een situationele grondpolitiek, meer faciliterende grondpolitiek. Bij het begin van de bestuursperiode van de portefeuillehouder was er een enorme plancapaciteit en plannen. In een latere fase is dan ook terughoudender geweest met het verlenen van medewerking aan nieuwe plannen en is in lijn gebouwd met provinciale woningbouwprognoses.

Vanaf 2017-2018 is de markt weer geëxploiteerd en lijkt het weer bouwen, bouwen, bouwen. Plannen zoals Triloo en Terloo die al vanaf het begin in ontwikkeling zijn hebben een financieel negatief perspectief. De gemeenteraad lijkt meer te neigen (op sommige punten) naar een meer actieve grondpolitiek. Een actieve grondpolitiek moet geen doel op zich zijn, maar dient om bijvoorbeeld invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave. De gemeente is geen bouwer, maar moet altijd een ontwikkelaar in de hand nemen. De markt speelt in de woningbehoefte ook een belangrijke rol en de gemeente heeft een volkshuisvestelijke taak. Als dit faciliterend kan is hier net zo goed invulling aan te geven en loopt de gemeente minder risico. Er zijn nog wel plannen waar een actieve grondpolitiek is gevoerd, bijvoorbeeld Tiliaans in Luyksgestel, Molenakkers. Behalve volkshuisvestelijk zijn deze financieel positief. Via situationele grondpolitiek kan ook een bijdrage worden gevraagd in de ROL. Hier kun je vervolgens projecten realiseren in de fysieke ruimte. In het grondbeleid zitten 2 belangrijke componenten: financieel via grondexploitaties en het doel van de volkshuisvestelijke opgave. De volkshuisvestelijke opgave moet je maximaal aan kunnen voldoen en zo veel mogelijk binnen de financiële kaders.

De markt speelt hierbij ook een belangrijke rol, want ontwikkelaars, aannemers en initiatiefnemers zijn ook nodig voor de bouw. Hierover kunnen ook afspraken worden gemaakt met marktpartijen. In relatie tot de bouw van sociale huurwoningen speelt de rol van corporaties ook een belangrijke rol. Corporaties hebben in de onderzoeksperiode relatief weinig gerealiseerd (mede door strengere landelijke regelgeving). Vestia was daarnaast een saneringscorporaties en, waardoor er ook sociale huurwoningen zijn verkocht. Hierdoor is het aandeel sociale huur relatief laag en is het beleid gericht op het inzetten op het bouwen voor doelgroepen. Dit gedeelte van de woningmarkt staat daardoor ook onder druk. De opgave is momenteel 30% sociale huur. Indien niet wordt voldaan aan de

Rekenkamercommissie Bergeijk

93

volkshuisvestelijke opgave moet er een afdracht worden gedaan aan het vereveningsfonds. Uit dit vereveningsfonds kan voor locaties een bijdrage worden ingezet om te bouwen voor de doelgroepen. Bij grotere bouwlocaties is het uitgangspunt fysiek 30% sociale huur te realiseren. Gemeenten bouwen op grond van provinciale prognoses. De provinciale prognoses zullen zeggen dat er gemiddeld gedurende 10 jaar 60-70 woningen moeten worden gebouwd en dit is ook gerealiseerd. Doordat er aan het begin van de onderzoeksperiode een ruime plancapaciteit aanwezig was zijn er minder nieuwe bouwplannen in ontwikkeling gebracht. Een andere reden dat er ook geen nieuwe woningbouwplannen in ontwikkeling zijn gebracht is dat bijvoorbeeld in 2016 er alleen al in Luyksgestel 125 woningen te koop stonden en de markt op dat moment slecht was. De prognoses waren dat er vanaf 2020 al afvlakking zou plaatsvinden. 5 jaar later is dit in de huidige woningmarkt nog nauwelijks te bevatten. Hier is vervolgens ook volkshuisvestelijk op gestuurd in relatie tot het bouwen voor maatschappelijk belang.

Gelet op de toenemende woningbouwbehoefte heeft de gemeente de laatste jaren ook gestuurd om kaders te creëren die het makkelijker maakt om woningen te realiseren of in bestaande woningen nieuwe woonfuncties mogelijk te maken (woningsplitsing, tijdelijke woning/bewoning bijgebouw, inwoning en kamergewijze verhuur etc.).

Rekenkamercommissie Bergeijk

94

7. Conclusies en aanbevelingen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de conclusies die de Rekenkamercommissie trekt op grond van de analyse die is verricht. Hierbij wordt zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij de onderzoeksvragen. - Welk grondbeleid/volkshuisvestingsbeleid heeft de gemeente Bergeijk de afgelopen 12 jaren gehanteerd? Grondbeleid De beantwoording van de vraag welk grondbeleid de gemeente Bergeijk de afgelopen 12 jaren heeft gehanteerd is terug te vinden in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 3 treft u tevens het beleidsmatige kader op het gebied volkshuisvesting, waardoor u tevens een goed beeld krijgt hoe de ontwikkeling van het beleidsmatig volkshuisvestingskader heeft plaatsgevonden. Het grondbeleid is immers geen doel op zichzelf maar dient ter realisatie van beleidsmatige doelen. De Rekenkamercommissie constateert dat de gemeenteraad om de vier jaar een door het college uitgewerkte nota grondbeleid of actualisatie krijgt voorgelegd ter vaststelling. Op grond van de financiële verordening gemeente Bergeijk staat een verplichting opgenomen (art. 12 lid 2) voor het college om de gemeenteraad eens in de vier jaar een grondnota aan te bieden met de kaders voor de prijzen voor de verhuur en verkoop van onroerende goederen en in het bijzonder de prijzen voor de uitgifte van gronden en erfpachtcanons. De gemeenteraad stelt de nota vast.

De Nota’s grondbeleid die de rekenkamercommissie heeft geanalyseerd gaan verder dan alleen de grondprijzen en bevatten duidelijke beschrijvingen van het vigerende grondbeleid. De gemeenteraad wordt daardoor binnen elke raadsperiode geïnformeerd over het actuele grondbeleid. De Rekenkamercommissie waardeert dit en adviseert dit voort te blijven zetten. Op grond van de bestudeerde nota’s grondbeleid gedurende de onderzoeksperiode is een verschuiving waarneembaar in het beleid van een actiever grondbeleid/actievere grondpolitiek naar een meer faciliterend grondbeleid/passieve grondpolitiek. In de beginperiode was de keuze om in principe te kiezen voor een actieve grondpolitiek omdat dit de meest optimale regie geeft. Hierbij was echter ook de mogelijkheid indien uit een nadere afweging blijkt dat een andere vorm van grondpolitiek beter aansloot bij de ontwikkeling van een specifieke locatie die (andere) vorm van grondpolitiek toe te passen. De keuze voor een actief grondbeleid was in de beginperiode dan ook ‘ja, tenzij’. In de latere nota’s grondbeleid (vanaf 2013) zien wij een verschuiving naar een meer faciliterend grondbeleid. Deze keuze is ingegeven vanuit marktontwikkelingen en het feit dat er voldoende woningbouwcapaciteit aanwezig is in de bestemmingsplannen om in de woningbehoefte te voorzien.

Binnen het situationeel grondbeleid is het accent meer komen te liggen op een passieve grondpolitiek. De keuze voor een actief grondbeleid is vanaf dat moment dan ook ‘nee, tenzij’. In de periode rond 2008, na de economische crisis en de invoering van de Wro, is dit een keuze die veel gemeenten in Nederland hebben gemaakt. Door de Rekenkamercommissie wordt dit als een beleidsmatige aanpassing van het beleid door de gemeenteraad gewaardeerd. In de nota grondbeleid van 2009 was immers een duidelijke keuze gemaakt om in principe te kiezen voor een

Rekenkamercommissie Bergeijk

95

actief grondbeleid, maar dat dit situationeel kan worden bezien. Bij de actualisatie van de nota grondbeleid zit deze situationele afweging, zoals terecht wordt aangegeven, nog steeds ingebakken. Uit de bijbehorende documenten blijkt echter wel dat het de bedoeling is om te verschuiven van een meer actieve grondpolitiek naar een passievere grondpolitiek. Er is dus weliswaar sprake van het handhaven van situationeel grondbeleid maar er is een duidelijke beleidsmatige verschuiving van actief naar meer passief grondbeleid waarneembaar. In het meest recent vastgestelde beleid wordt opgetekend dat de keuze voor actief grondbeleid kan worden gemaakt bij potentiële winstgevende gebiedsontwikkelingen en wanneer er sprake is van een groot maatschappelijk belang. Hierbij moet met name aan uitleggebieden worden gedacht (gebieden die een nieuwe woonbestemming krijgen en voorheen vaak onbebouwd zijn). Bij nietstrategische locaties qua ligging en kwaliteit of risicovolle projecten voert de gemeente Bergeijk een passieve grondpolitiek. In het grondbeleid staat aangegeven dat de keuze voor het toe te passen grondbeleid door het college wordt gemaakt bij het vaststellen van de projectopdracht. Door deze betrekkelijke open normen wordt de keuze voor het toe te passen grondbeleid in een concrete casus moeilijk controleerbaar voor de gemeenteraad.

De Rekenkamercommissie adviseert bij een nieuw op te stellen nota grondbeleid een beoordelingskader/toetsingskader op dit gebied uit te werken. De Rekenkamercommissie merkt op dat een bijkomend voordeel van een faciliterend grondbeleid is dat de risico’s voor de gemeente en daarmee ook gemeenteraad beperkter zijn. Dit zien wij later ook bij de omvang van de noodzakelijke reserves en voorzieningen maar ook bijvoorbeeld bij de ruimte van de grondbank. In de beginperiode was er door de gemeenteraad een budget beschikbaar gesteld voor grondverwervingen van € 4.000.000. Dit is aangepast van € 2.000.000, naar € 500.000 tot de huidige € 250.000. Dit is een geleidelijke verschuiving die past bij een verschuiving van een actief naar een meer faciliterend grondbeleid en waardoor de bevoegdheid van de raad groter is geworden i.r.t. de handelingsvrijheid van het college. Het college legt achteraf verantwoording af aan de raad met betrekking tot transacties via de grondbank. Het college van burgemeester en wethouders heeft hierbij wel de mogelijkheid om voor kleinere ondergeschikte zaken te beslissen om een transactie te verrichten die niet helemaal past binnen de doelstellingen van de grondbank maar hier ook niet mee conflicteren. In het grondbeleid wordt aangegeven dat hier achteraf verantwoording over wordt afgelegd in de P&C-cyclus.

Op grond van de geanalyseerde stukken wordt opgemerkt dat het grondbeleid meerdere van hiervoor genoemde open normen bevat in het toepassen van het grondbeleid. De bevoegdheden hangen deels samen met de doorzettingsmacht vanuit het college bij onderhandelingen maar kunnen conflicteren vanuit de controlerende taak vanuit de gemeenteraad. Waarschijnlijk zijn deze open normen nog het gevolg van de actievere grondpolitiek. Een ander voorbeeld van een dergelijke open norm is te zien bij het kostenverhaal. De gemeenteraad moet besluiten of het kostenverhaal is verzekerd en ook het afzien van verhalen van kosten is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Een voorbeeld van een open norm is opgenomen in de nota grondbeleid. De gemeente Bergeijk hecht belang aan initiatieven die het maatschappelijk belang dienen. Hierbij moet worden gedacht aan initiatieven die een forse ruimtelijke kwaliteitswinst opleveren (bijvoorbeeld door het vervallen van bouwmogelijkheden in het buitengebied). Aangegeven wordt dat indien het college van mening is dat dit bij een particulier initiatief aan de Rekenkamercommissie Bergeijk

96

orde is slechts een deel, doch minimaal 50%, van de ambtelijke kosten worden verhaald. Een vergelijkbare constructie is te zien bij het verhalen van een bijdrage aan de reserve Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefomgeving (ROL). In principe worden alle nieuwbouwprojecten belast met een bijdrage ten behoeve van de Bestemmingsreserve Ruimtelijke Ontwikkeling en Leefbaarheid. De bijdrage wordt bepaald op € 20,= p/m2 voor woningen. Indien aangetoond kan worden dat een ruimtelijk gewenste ontwikkeling vanwege de bijdrage financieel niet haalbaar is, kan de bijdrage naar beneden worden bijgesteld. De bevoegdheid tot het bijstellen van de bijdrage ligt bij het college van burgemeester en wethouders. De rekenkamercommissie adviseert bij het opstellen van een nieuwe nota grondbeleid rekening te houden met de diverse open normen die zijn opgenomen in het grondbeleid en tussen het college en gemeenteraad de discussie te voeren over de kaderstellende rol van de gemeenteraad. Volkshuisvestingsbeleid Met betrekking tot het volkshuisvestingsbeleid is het eveneens een compliment waard op welke manier de gemeenteraad door middel van diverse beleidsdocumenten periodiek wordt geïnformeerd over de volkshuisvestingsopgave in de gemeente Bergeijk. Voor een uitvoerige compilatie van de belangrijkste thema’s wordt door de Rekenkamercommissie verwezen naar hoofdstuk 3.

De Rekenkamercommissie constateert als rode draad in het volkshuisvestingsbeleid dat er, naast het reguliere woningbouwprogramma, wordt gestuurd op het bouwen voor de doelgroepen (starters, senioren en zorg). De Rekenkamercommissie constateert uit de evaluatie dat de marktsituatie gedurende de onderzoeksperiode enkele keren enorm is gewijzigd. De beginperiode kenmerkt zich door een afnemende vraag als gevolg van de economische crisis/kredietcrisis. In de beginperiode van de onderzoeksperiode stond de woningmarkt nagenoeg stil en was het moeilijk voor bepaalde doelgroepen om zich te huisvesten (terughoudend met het kopen van woningen, strenge voorwaarden hypotheken en ontwikkelende partijen die terughoudend waren met het realiseren van woningen). Gelet op de huidige woningmarkt is dit momenteel nauwelijks te bevatten en worden woningen snel verkocht en zijn de huizenprijzen hoog. Vanuit het grondbeleid en het volkshuisvestingsbeleid is getracht beleidsmatig te sturen op de marktontwikkelingen. Op het gebied van het volkshuisvestingsbeleid is een belangrijk beleidskader de bouw van 60% voor de doelgroepen starters, senioren en sociale huur. Vanaf de Woonvisie gemeente Bergeijk 2013 – 2021 is een duidelijke sturing waarneembaar. Van de 60% voor de doelgroepen dient minimaal 20% (1/3) voor sociale huur worden gerealiseerd.

De gemeente Bergeijk hecht er waarde aan dat nieuwe ontwikkelingen een groot maatschappelijk belang moeten dienen. In het onderhavige onderzoek is gekeken naar het gevoerde grondbeleid i.r.t. de woningbouwbehoefte. De problematiek rondom bouwen voor de doelgroepen is meer omvattend dan alleen het grondbeleid. Zo speelt de rol van woningcorporatie Vestia een belangrijke rol. Vestia

Rekenkamercommissie Bergeijk

97

heeft als saneringscorporatie een opdracht vanuit het Rijk om financieel te saneren. Eén van de maatregelen om dit te realiseren is verkoop van sociale huurwoningen. Het moge duidelijk zijn dat dergelijke maatregelen het aandeel sociale huurwoningen negatief beïnvloeden. Deze externe factoren zijn buiten het onderhavige onderzoek gelaten. Een maatregel die in het kader van het woonbeleid is getroffen is het onder voorwaarden beschikbaar stellen van goedkope bouwgrond voor sociale woningbouw aan woningcorporaties (bandbreedte tussen € 200,-/m2 en € 265,-/m2) en het onder voorwaarden financieel bijdragen (maximaal € 65.-/m2) aan woningcorporaties voor ontwikkeling van sociale huurwoningen op private locaties. Met dergelijke kortingsregelingen moet het aantrekkelijker worden om sociale huurwoningen te realiseren. In de raadsvergadering van maart 2017 is het begrip maatschappelijk belang nader uitgewerkt. Het begrip maatschappelijk belang is een belangrijke voorwaarde binnen de gemeente Bergeijk om planologische medewerking te verlenen. De gemeente Bergeijk kent sinds 2012 het beleid waarbij medewerking aan de bouw van nieuwe woningen is beperkt. Er wordt geen medewerking verleend aan nieuwe woningbouwinitiatieven tenzij er sprake is van een groot maatschappelijk belang. Op grond van het bestaande beleid was er sprake van een groot maatschappelijk belang in het geval van/dat: 1.

een substantiële verbetering van het woonmilieu (bijv. de sanering van een bedrijf); of 2. de woningen nodig zijn in het kader van zorg; of 3. de woningen ingezet worden als invulling van detailhandelslocaties in aanloopstraten; of 4. de woningen aantoonbaar noodzakelijk zijn voor het behoud van cultuurhistorisch erfgoed. In lijn met de volkshuisvestingsopgave is het beleid hierop aangepast zodat er meer gebouwd kan worden voor de doelgroepen. Van een groot maatschappelijk belang is sprake bij: 1. De bouw van sociale huurwoningen indien de huurprijs daarvan onder de aftoppingsgrenzen valt en de woningen door een woningbouwcorporatie wordt gerealiseerd; of 2. De bouw van grondgebonden starterswoningen, zijnde een rij- of hoekwoning met een maximale inhoud van 320 m3 en met een beperkt bestemmingsoppervlak, of een appartement van 75 m2; of 3. De bouw van seniorenwoningen, zijnde een woning met alle voorzieningen op dezelfde etage en met een maximale inhoud van 320 m3 en met een beperkt bestemmingsoppervlak, of een appartement van 100 m2; 4. Bij de beoordeling van een locatie heeft de ontwikkeling van sociale huur de hoogste prioriteit. Pas als dit aantoonbaar niet haalbaar is, kan gekeken worden naar de mogelijkheid voor starters- en/of seniorenkoopwoningen.

Over de toetsing aan dit beleid en de rol van de gemeenteraad is op te merken dat de raad de kaders stelt en het college uitvoert. Het college verricht een eerste toets aan het beleid en legt op basis daarvan een voorstel voor aan de gemeenteraad. De gemeenteraad neemt het besluit over de herziening van het bestemmingsplan en daar moet ook de finale toetsing aan het beleid

Rekenkamercommissie Bergeijk

98

plaatsvinden. Het is dan ook zaak voor de gemeenteraad om bij de besluitvorming het toetsingskader goed voor ogen te hebben. Met betrekking tot de gevallen waar de beslissingsbevoegdheid bij het college ligt, is aangegeven dat de toetsing ook door het college plaatsvindt (een omgevingsvergunning). Aangegeven is dat de raad daar geen directe besluitvormende rol heeft, maar dit niet weg neemt dat de raad wel om verantwoording kan vragen van het door het college gevoerde bestuur (art 169 lid 1 Gemeentewet). Tenslotte worden in het raadsvoorstel o.a. de kanttekening geplaatst dat er redenen zijn om planmatig met nieuwe ontwikkelingen te starten, bijvoorbeeld omdat de bestaande restcapaciteit te klein is of niet voorziet in de bouw van bepaalde type woningen, terwijl daar wel behoefte aan is en het begrip “maatschappelijk belang” zich niet leent voor een sluitende definitie. Aangegeven wordt dat e.e.a. een bepaalde richting aangeeft, maar een andere uitleg niet uitsluit. Er kunnen zich situaties voordoen die hierboven niet beschreven zijn, maar waarbij wel sprake is van een groot maatschappelijk belang. In die situaties zal maatwerk moeten worden geleverd, waarover uiteindelijk de raad zich zal moeten uitspreken.

Als steekproef is bezien of de toetsing aan het begrip groot maatschappelijk belang expliciet is meegenomen in de raadsvoorstellen die betrekking hebben op de vaststelling van bestemmingsplannen in het jaar 2021. Uit de geraadpleegde documenten van het afgelopen jaar wordt geconstateerd dat in de meeste gevallen er geen uitgebreide motivering en/of toetsing aan het begrip groot maatschappelijk belang staat beschreven in de raadsvoorstellen. Op grond van de raadsvoorstellen die zijn bezien is niet direct duidelijk op welke manier is getoetst aan het beleid op dit gebied of onder welke categorie een plan valt en waarom de realisatie van bouwen voor de doelgroepen niet mogelijk is. De rekenkamer adviseert in dit kader in raadsvoorstellen over de vaststelling explicieter toe te lichten op welke manier invulling is gegeven aan de toetsing van het beleid op het gebied van maatschappelijk belang en dan met name op het gebied van bouwen voor de doelgroepen zodat dit voor de raad meer inzichtelijk is bij de besluitvorming. Daar waar de bevoegdheid tot medewerking aan een ruimtelijk initiatief bij het college ligt in plaats van de gemeenteraad heeft de gemeenteraad geen besluitvormende rol.

Wel adviseert de rekenkamercommissie hierover nadere afspraken te maken tussen het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad over de manier waarop de gemeenteraad kan sturen op het bouwen voor maatschappelijk belang wanneer de bevoegdheid van het ruimtelijk initiatief bij het college ligt en niet bij de gemeenteraad. Dit kan meegenomen worden in het traject van de implementatie van de Omgevingswet.

Rekenkamercommissie Bergeijk

99

In de gemeenteraadsvergadering van 26 maart 2020 is ingegaan op het lokaal volkshuisvestingsprogramma. In het raadsvoorstel is aangegeven dat in grote lijnen conform planning is gebouwd maar er de komende jaren binnen de gemeente een behoefte blijft aan nieuwe woningen. Om het bouwen van de woningen waar behoefte voor blijft te stimuleren zijn de volgende stimuleringsmaatregelen aangenomen om de lokale woningbouwopgave de komende jaren te stimuleren: 1. Bijdrage/ korting grondprijs voor realisatie sociale huurwoningen; 2. Mogelijk maken van preventieve mantelzorgwoningen; 3. Bij nieuwbouw streven naar 30% sociale huur (was 20% sociale huur); 4. Mogelijkheden om bestaande woningvoorraad beter te benutten; 5. Mogelijkheid bouwen woning(en) op eigen grond; 6. Vereveningsfonds instellen voor sociale woningbouw; 7. Realisatie nieuwe woningbouwlocaties (in combinatie met actieve grondpolitiek gemeente). Het college is door de gemeenteraad opdracht gegeven de maatregelen 4, 6 en 7 nader uit te werken. Met betrekking de maatregelen is het volgende aangegeven. 1. Bijdrage/ korting grondprijs voor realisatie sociale huurwoningen Het continueren van de bestaande regeling waarbij bij verkoop gemeentelijke grond aan corporaties of particuliere gronden waar corporaties sociale huur realiseren een maximale bijdrage wordt gedaan van € 65/m².

Hierdoor kunnen corporaties meer sociale huurwoningen realiseren. 2. Preventieve mantelzorgwoningen Hierbij gaat het om het continueren van de bestaande regeling waarbij het mogelijk is om voor te sorteren op toekomstige mantelzorg en kan worden voorzien in de behoefte om langer thuis te blijven wonen. 3. Bij nieuwbouw streven naar 30% sociale huur (dit was 20% sociale huur) De Kempische visie op wonen 2019 – 2023 gaat uit van een gewenste 20% sociale huur. In het lokaal volkshuisvestingsprogramma is aangegeven dat bij nieuwbouw hoger ingezet moet worden. 4. Mogelijkheden om de bestaande woningvoorraad beter te benutten In het lokaal volkshuisvestingsprogramma staat aangegeven dat er een groeiende behoefte is aan kleinere woningen (voor starters, kleine gezinnen en alleenstaanden) en dat dit type woningen lang niet altijd beschikbaar of financieel haalbaar is voor de doelgroepen. De bestaande woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit grote, ruime woningen. Maatregelen zoals woningsplitsingen in 2 of meer woningen en de sloop en nieuwbouw kunnen een oplossing zijn om te voorzien in kleinere wooneenheden. Andere mogelijkheden die staan omschreven zijn het tijdelijk bewonen van bijgebouwen bij woningen (max. 10 jaar en max. 80m²) voor kleinere huishoudens en woningen gebruiken voor meerdere huishoudens.

Rekenkamercommissie Bergeijk

100