Tam Omgevingsplan hoofdstuk 22a Oudvensestraat-zuid bijlagen bij motivering

Volle eigendom

Gebruik

In gebruik als woning met tuin en weide voor hobbymatig kleinvee.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijkt een zakelijk recht, welke inmiddels door overlijden van de comparanten sub 1 is vervallen. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Ten aanzien van het perceel gemeente Mierlo, sectie L, nummer 812 is een aanwijzing van gronden, Wet voorkeusrecht gevestigd, d.d. 01-10-2018, ontleent aan Hyp4 79467/182.

Privaatrechtelijke aspecten

Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.

Foto van het object

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

28 van 83

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

29 van 83

4.7.3 Rechthebbende 3

Kadastrale gegevens

Mierlo L Mierlo L Mierlo L Mierlo L Mierlo L Subtotaal

808 955 972 973 974

ged. ged. ged. ged.

80 23 204 1.295 799

m2 m² m² m² m² 2.401

m²

Eigendomssituatie

Volle eigendom

Gebruik

In gebruik als tuin behorend bij Oudvensestraat 1 te Mierlo.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Geen.

Privaatrechtelijke aspecten

Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.

Foto van het object

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

30 van 83

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

31 van 83

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

32 van 83

4.7.4 Rechthebbende 4

Kadastrale gegevens

Mierlo L Mierlo L Subtotaal

807 809

1.642 6.880

m² m² 8.522

m²

Eigendomssituatie

Volle eigendom

Gebruik

In gebruik als bouwland ten behoeve van bieten (2023).

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

In de akte van levering is een kettingbeding opgenomen, als volgt: Voorts verklaren comparanten dat tussen verkoper en koper is overeengekomen: Indien op het verkochte of ten gevolge van verkoop van het verkochte aan de gemeente een bouwproductie wordt verkregen dan dient de koper aan verkoper een bedrag van tweeduizend gulden (f.2000,00) per woning te betalen met een minimum en een maximum van eenhonderdduizend gulden (f.100.000,00). Dit bedrag dient uiterlijk bij het verlenen van de desbetreffende bouwvergunning te worden voldaan. Indien de koper het verkochte verkoopt en/of in de eigendom overdraagt, zowel in juridische als in economische zin, en/of rechten uit de overeenkomst van verkoop en koop overdraagt, is hij – indien en voorzover hij nog niet aan zijn betalingsverplichting als in de aanhef bedoeld heeft voldaan – verplicht het bepaalde in dit artikel integraal als kettingbeding ten behoeve van de verkoper op te leggen aan de rechtsopvolger(s), op straffe van een direct opeisbare boete ten behoeve van de verkoper van eenhonderdduizend gulden (f.100.000,00).

Koper zal alsdan ten opzichte van de verkoper naast degene(n) aan wie hij verkoopt of in eigendom overdraagt, zowel in juridische als in economische zin en/of aan wie hij rechten uit de overeenkomst van verkoop en koop overdraagt, hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de betaling van gemeld bedrag van tweeduizend gulden (f.2000,00) per woning met een minimum van eenhonderdduizend gulden (f.100.000,00). "

Publiekrechtelijke beperkingen

Ten aanzien van het perceel gemeente Mierlo, sectie L, nummer 812 is een aanwijzing van gronden, Wet voorkeusrecht gevestigd, d.d. 01-10-2018, ontleent aan Hyp4 79467/182 en Hyp4 79467/180.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

33 van 83

Privaatrechtelijke aspecten

Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.

Foto van het object

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

34 van 83

5.

Marktomstandigheden, SWOT analyse en Optimale aanwending

5.1

Marktomstandigheden algemeen

Macro De concept Macro Economische Verkenning 2024 (Raming augustus 2023) (Concept-Macro Economische Verkenning 2024) | CPB.nl, z.d.)van het Centraal Plan Bureau (CPB) welke op 17 augustus 2023 is gepubliceerd beschrijft de volgende hoofdpunten: De economie heeft de laatste jaren een aantal grote schokken verrassend goed doorstaan. Corona, de oorlog in Oekraïne (en de daardoor veroorzaakte energiecrisis), een rap oplopende inflatie en snelle renteverhogingen van centrale banken hadden grote gevolgen voor huishoudens en bedrijven. De koopkracht daalt in de periode 2022, 2023 en 2024 in totaal met -1,6%. Dat valt gezien de omvang van de schokken nog mee. De economie is, geholpen door het steunbeleid van de overheid, veerkrachtig gebleken. De arbeidsmarkt is krap gebleven en dit uit zich in hogere lonen en een recordaantal mensen met een baan. Tijdelijke inkomensondersteunende maatregelen vallen in 2024 weg, waardoor zonder aanvullend beleid de koopkracht van huishoudens met de laagste inkomens daalt en de armoede stijgt. De armoede loopt op tot 5,7% van de bevolking, een toename van 0,9%-punt ten opzichte van 2023. Dit komt doordat tijdelijke maatregelen om de gevolgen van gestegen energieprijzen te dempen, zoals de energietoeslag en een hogere zorgtoeslag, na 2023 ophouden. Ook op de middellange termijn blijft de armoede licht oplopen.

Om dit tegen te gaan is structureel beleid nodig. De overheidsfinanciën verslechteren op de korte en de middellange termijn; prudent begrotingsbeleid is daarom geboden. Op de korte termijn leiden extra uitgaven en minder belastinginkomsten tot een groter overheidstekort. Deze trend zet door op de middellange termijn: onder andere de uitgaven aan rente, klimaat en zorg lopen op. Daarbij gaat de raming ervan uit dat de overheid er steeds beter in zal slagen de geplande uitgaven te realiseren, waardoor het overheidstekort verder toeneemt tot 3,9% in 2028 en de overheidsschuld stijgt. Het is daarom verstandig om het saldo niet nog verder te belasten. Dit betekent dat het gewenst is om eventueel aanvullend beleid, bijvoorbeeld om de oploop van armoede tegen te gaan, te dekken via ombuigingen of lastenverzwaringen. De inflatie blijft dit jaar hoger dan eerder gedacht, vooral door een hogere kerninflatie. In 2022 liep de inflatie sterk op door forse prijsstijgingen van energie. Dit jaar daalt de inflatie aanzienlijk tot 3,9%, maar leidt de doorwerking van hogere energie- en loonkosten alsnog tot steeds hogere prijzen. Ook in 2024 blijft de inflatie hierdoor met 3,8% hoger dan normaal. De economische groei vertraagt; vooral de uitvoer van goederen en de consumptie groeien minder hard.

Gedeeltelijk is dit een logisch vervolg op de uitbundige groei na corona: een groot deel van de consumptieboom was inhaal en dus tijdelijk van aard. Ook profiteerde de Nederlandse export van uitbundige wereldhandelsvraag, maar die is nu weer dalende. Hogere prijzen zetten extra druk op de consumptie. Ook de investeringen krijgen een tik, mede door de hogere rente. De Macro Economische Verkenning 2024 (Macro Economische Verkenning (MEV) 2024 | CPB.nl, z.d.) van het Centraal Plan Bureau (CPB) welke op 19 september 2023 is gepubliceerd beschrijft de volgende hoofdpunten: Deze Macro Economische Verkenning (MEV) bestaat slechts uit een korte toelichting op de verschillen ten opzichte van de concept-MEV die op 17 augustus is gepubliceerd. In deze publicatie lichten we de verschillen in

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

35 van 83

de macro-economische en budgettaire kerngegevens toe die, tenzij anders aangegeven, kunnen worden geïnterpreteerd als het effect van de besluitvorming in de Miljoenennota 2024. Het onderliggende macro-economische beeld is tussen cMEV en MEV niet geactualiseerd. Doordat het CPB op dit moment bezig is met de doorrekening van de verkiezingsprogramma's (Keuzes in Kaart) is de MEV dit keer beknopt. De besluitvorming in de Miljoenennota bevat maatregelen die erop zijn gericht om de oploop van armoede tegen te gaan, om dit te bekostigen worden voor een bredere groep huishoudens de lasten verhoogd. Het pakket bestaat uit een verhoging van het kindgebonden budget, de huurtoeslag, de arbeidskorting, de algemene heffingskorting in de bijstand en de jonggehandicaptenkorting. De budgettaire kosten van deze maatregelen zijn 2,3 mld euro. Het demissionair kabinet verhoogt de loon- en inkomstenbelasting in box 1 en de accijns op alcohol en tabak. Dit levert 2,2 mld euro op. Het voorgestelde beleid leidt tot een verbetering van de koopkracht van de laagste inkomens in 2024. In de cMEV leidde het aflopen van tijdelijke inkomensondersteuning per 2024 tot een negatief koopkrachtbeeld voor de laagste inkomens. Na verwerking van de besluitvorming verbetert de koopkracht van de laagste inkomensgroep juist, in doorsnee met 1,1%.

Hierin is ook het uitstellen van hervormingen in de huurtoeslag meegenomen.1 Dit heeft een positief effect op de koopkracht van de laagste inkomensgroep (+0,4%-punt). De mediane koopkracht verbetert ten opzichte van cMEV niet. Voor huishoudens vanaf het derde inkomenskwintiel verbetert de koopkracht minder dan in de cMEV, omdat de belastingen hoger zijn, met name voor huishoudens met een hoger inkomen. Daarom gaat de koopkracht voor het mediane huishouden er niet op vooruit door de besluitvorming in de Miljoenennota, de koopkrachtstijging is 1,8% (0,1%-punt lager dan in de cMEV). De verschillen tussen de inkomensgroepen voor wat betreft de koopkrachtstijging in 2024 zijn hierdoor kleiner geworden (figuur 1). De eerder geraamde stijging van het aantal personen onder de armoedegrens in 2024 wordt voorkomen en de armoede onder kinderen daalt. Door de inkomensondersteunende maatregelen gaat het besteedbaar inkomen van huishoudens aan de onderkant van de inkomensverdeling erop vooruit ten opzichte van de cMEV en blijft het percentage personen onder de armoedegrens in 2024 gelijk aan 2023 (4,8%). Dit zijn 830.000 personen (zie figuur 2). In de cMEV was een toename tot 5,7% geraamd. De armoede onder kinderen daalt in 2024 naar 5,1% (van 6,2% in 2023).

Deze afname van de armoede onder kinderen komt doordat de verhoging van het kindgebonden budget alleen ten goede komt aan huishoudens met kinderen. In het cumulatieve koopkrachtbeeld over de driejaarsperiode 2022-2024 is veel spreiding te zien. Het beeld voor de drie jaren samen is relevant omdat vanaf 2022 de inflatie sterk begon te stijgen, en later pas de lonen volgden. Bovendien zijn er grote verschillen tussen de jaren in beleid. De koopkracht daalt voor het mediane huishouden in de driejaarsperiode 2022-2024 met 1,8%. Dit geldt niet voor alle inkomensgroepen: het laagste inkomenskwintiel gaat er in die periode 3,6% op vooruit, voor de hoogste inkomens daalt de koopkracht met 3,7% (zie figuur 3). Een belangrijke kanttekening bij het koopkrachtbeeld is dat dit beeld uitgaat van één cijfer voor de inflatie. Dit kan voor een grotere vertekening zorgen dan normaal. De ervaren prijsstijging kan per huishouden verschillen. In 2022 namen vooral de kosten van energie toe, die een groter deel uitmaken van de consumptie van huishoudens met een lager inkomen. Daar komt bij dat de mate waarin een energieschok individuele huishoudens raakt sterk kan verschillen, afhankelijk van hun woonsituatie en energiecontract. De laatste tijd nemen juist de prijzen van diensten en voeding toe.

Voor voeding geldt hetzelfde als voor energie; huishoudens met een lager inkomen besteden hier relatief meer aan, maar voor diensten juist het omgekeerde. Ook zien we in de koopkracht niet terug dat werknemers buiten de cao-loonstijging gecompenseerd worden voor gestegen kosten van levensonderhoud, bijvoorbeeld door eenmalige uitkeringen.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

36 van 83

Het overheidstekort bedraagt in 2024 nog steeds 2,4% bbp. Buiten het koopkrachtpakket en de dekking daarvan worden er enkele lasten verzwaard, waaronder de heffing in box 3, met name om een lagere inschatting van de opbrengst van de internationale vpb-afspraken en de zorgpremie te dekken. Ook stijgen de uitgaven aan defensie. Tevens zijn de verwachte inkomsten van de loon- en inkomstenbelasting aangepast, met een effect van respectievelijk +1,7 en +3,2 mld euro in 2023 en 2024. Per saldo is het overheidstekort ongewijzigd ten opzichte van de cMEV. De economische groei valt in 2024 0,1%-punt hoger uit door hogere overheidsconsumptie en investeringen. Hieronder vallen onder meer de hogere defensie-uitgaven. De consumptie van huishoudens neemt niet veel toe, omdat er tegenover de inkomensondersteunende maatregelen ook lastenverzwaringen staan. De economische groei komt voor 2024 uit op 1,5%. De inflatie is ongewijzigd, omdat de accijnsverhogingen te klein zijn voor een zichtbaar effect op de inflatie. De middellangetermijnraming uit de cMEV blijft het basispad voor Keuzes in Kaart (KiK). De augustusbesluitvorming (cMEV) wordt niet meegenomen in het basispad voor de doorrekening van de verkiezingsprogramma’s (KiK), zoals eerder gemeld in de startnotitie Keuzes in Kaart. Aan het basispad zijn wel twee aanpassingen gedaan.

De bijstelling van de loon- en inkomstenbelasting heeft structureel een klein effect. Ook zijn opbrengsten die naar de Nederlandse overheid gaan van het Europese systeem voor emissiehandel voor gebouwen en wegtransport (ETS-BRT) gecorrigeerd. In de bijgestelde raming voor 2028 is het EMU-saldo -3,6% bbp, het structurele EMU-saldo -3,0% bbp en de schuldquote 53,0% bbp.

5.1.1 Landelijke woningmarkt De koopwoningmarkt is in het eerste kwartaal 2024 duidelijk in trek. In het normaal gesproken wat rustigere eerste kwartaal zijn de transacties dit keer juist toegenomen. Dat blijkt uit de NVM-woningmarktcijfers en analyse van NVM-dochter brainbay over het eerste kwartaal 2024. NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal 2024 ongeveer 29.500 bestaande koopwoningen. Dit is 4% meer vergeleken met het eerste kwartaal 2023 maar 18% minder ten opzichte van het vierde kwartaal 2023. De mediane verkoopprijs van een bestaande woning bedraagt in het eerste kwartaal 2024 432.000 euro. Vergeleken met het eerste kwartaal 2023 stijgt de mediane verkoopprijs met ruim 9%. Ten opzichte van het vierde kwartaal 2023 is het een daling van 0,1%. Dit kwartaal zijn 15% minder woningen te koop gezet dan in het vierde kwartaal 2023 en 4% meer woningen ten opzichte van het eerste kwartaal 2023. De nieuwbouwmarkt herstelde zich in het eerste kwartaal 2024. NVM-makelaars verkochten bijna 7.000 nieuwbouwwoningen, een toename van 16% ten opzichte van een kwartaal eerder en 104% meer dan in het eerste kwartaal 2023. De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning is in het eerste kwartaal 2024 479.000 euro, 1,4% hoger dan in het vierde kwartaal 2023. Het aanbod nieuwbouwwoningen ligt dit kwartaal op ongeveer 13.900 woningen, 15% minder dan vorig kwartaal.

Het woningaanbod droogt dus op, zowel in de bestaande markt als in de nieuwbouwmarkt. Lana Gerssen, makelaar en voorzitter NVM-vakgroep Wonen: “Het eerste kwartaal van het jaar is traditioneel altijd wat rustiger qua verkopen en interesse. Toch zien we de druk op de woningmarkt weer verder oplopen. Onze leden merken dat meer kijkers op te koop staande woningen afkomen. Ook het aantal biedingen op een woning neemt toe. Dat bevestigt het gestegen vertrouwen onder woningkopers. De licht dalende rente in combinatie met flink gestegen lonen helpen daarbij, want dat vergroot de leencapaciteit. Tegelijk is het een zorgpunt voor ons. Door de grote én toenemende vraag in de markt droogt het woningaanbod namelijk op. We zien nu dat kopers weer vaker en meer overbieden en dat daarmee de prijzen gaan stijgen. Het aantal verkopen blijft achter, omdat er te weinig woningen te koop worden gezet. Zo stokt de doorstroming terwijl we die keihard nodig hebben om ook kansen voor starters te creëren. De enige wijze om dat op gang te houden, en daar hameren we opnieuw op, is bouwen en ook slim gebruik

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

37 van 83

maken van de bestaande voorraad, door transformatie of bijvoorbeeld woningsplitsing. We weten uit ervaring dat alleen dan de noodzakelijke doorstroming op gang komt.” Transacties bestaande woningbouw •

NVM-makelaars verkopen in het eerste kwartaal 2024 ruim 29.500 woningen. Dit is met 18% minder een forse afname vergeleken met het vierde kwartaal 2023. Ten opzichte van een jaar geleden is het 4% meer.

•

De transactieprijs ligt in het eerste kwartaal 2024 0,1% lager vergeleken met het vierde kwartaal 2023. Dit is een normaal beeld in het traditioneel altijd rustigere eerste kwartaal.

•

De mediane transactieprijs komt daarmee in het eerste kwartaal 2024 uit op 432.000 euro. Ten opzichte van een jaar eerder is dat een stijging van 9,1%.

•

De prijs van tussenwoningen stijgt op kwartaalbasis 0,4% naar 399.000 euro.

•

Een hoekwoning noteert in het eerste kwartaal 2024 een prijs van 423.000 euro, een stijging van 1,5% op kwartaalbasis.

•

De 2-onder-1-kap woningen komen uit op 467.000 euro, een min van 1,3% ten opzichte van het vierde kwartaal 2023.

•

Vrijstaande woningen dalen met 0,2% op kwartaalbasis naar een mediane verkoopprijs van 628.000 euro.

•

De prijs van appartementen daalt in een kwartaal tijd met 0,6% naar 357.000 euro.

•

Vergeleken met een jaar geleden laten de transactieprijzen van alle typen woningen een duidelijke stijging zien. Tussenwoningen met +10,7%, hoekwoningen +10,2%, 2-onder-1-kap woningen +9,9%, vrijstaande woningen met +8% en appartementen stijgen met +7,4%.

•

In het eerste kwartaal 2024 wordt 55% van de verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder was dit 53% en een jaar geleden 31%.

•

In het eerste kwartaal 2024 ligt de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 1,8% boven de vraagprijs. In het vierde kwartaal 2023 kwam de uiteindelijke verkoopprijs nog 1,4% hoger uit dan de vraagprijs. Een jaar geleden lag de verkoopprijs nog 1,2% onder de vraagprijs.

•

Het verschil tussen de vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is in het eerste kwartaal 2024 +4% bij tussenwoningen, hoekwoningen +2%, 2-onder-1-kap woningen +0,7%, vrijstaande woningen -2% en appartementen noteren +2,2% boven de vraagprijs.

•

In het eerste kwartaal 2024 is een woning na gemiddeld 34 dagen verkocht. Dat is 4 dagen langer dan in het vierde kwartaal 2023 en 8 dagen sneller dan een jaar eerder.

•

Tussenwoningen verkopen in het eerste kwartaal 2024 het snelst met 25 dagen. Hoekwoningen hebben een verkooptijd van 28 dagen. De verkooptijd van 2-onder-1-kap-woningen is 32 dagen. Vrijstaande woningen krijgen na gemiddeld 66 dagen een nieuwe eigenaar. Appartementen noteren een gemiddelde verkooptijd van 29 dagen.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

38 van 83

Waardering duurzame woningen NVM-dochter brainbay deed dit kwartaal onderzoek naar energielabels. Woningen met energielabel B of hoger zijn tot wel 2,5% meer waard dan op het toppunt van de woningmarkt in april 2022. Woningen met een label D of lager blijven daar nog flink bij achter. Zo zijn woningen met label G nog 6% minder waard. Het prijsverschil tussen energielabels is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. De gemiddelde woning van 113 m² is met energielabel A+ of hoger maar liefst 84.000 euro meer waard dan wanneer deze woning label G zou hebben. Uit dit onderzoek blijkt verder dat energiezuinigere woningen sneller en vaker boven de vraagprijs worden verkocht. Bron: NVM persbericht 12-04-2024 (DTNL, z.d.)

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

39 van 83

5.1.2 Lokale woningmarkt bestaande bouw Regionaal De NVM verstrekt de navolgende woningmarkt kwartaalcijfers voor de gemeente Geldrop-Mierlo.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

40 van 83

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

41 van 83

In afwijking tot het landelijk beeld is in Geldrop-Mierlo een daling van het aantal verkopen zichtbaar ten opzichte van Q4 2022. De stijging van de gemiddelde koopsom van een verkochte woning is 5,1% en daarmee vergelijkbaar aan de landelijke prijsstijging van de gemiddelde koopsom. Het aanbod is met 34,4% afgenomen ten opzichte van Q4 2022, wat ca. 8% meer is afgenomen dan het landelijke beeld laat zien.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

42 van 83

5.1.3 Marktontwikkelingen nieuwbouw Chris van Zantwijk, makelaar en vicevoorzitter NVM-vakgroep Wonen: “De nieuwbouwmarkt staat er beter voor dan een jaar geleden. Meer kopers vinden een “nieuwbouwthuis” door de verbeterde financierbaarheid en het toegenomen vertrouwen. Dat klinkt positief, maar reden tot juichen hebben we allerminst. Hoewel de resultaten van de politieke focus op betaalbare nieuwbouw zichtbaar worden, is dat volstrekt onvoldoende om de krapte op de bestaande woningmarkt op te vangen. Het broodnodige extra woningaanbod moet uit meer beweging en doorstroming op de woningmarkt komen. Alleen een passend aanbod nieuwbouw brengt dat op gang. Door alle voorwaarden en eisen zien we dat de ontwikkeling van nieuwbouw verstrikt raakt in een woud van regelgeving. We roepen de overheid en financiële instellingen daarom op om de barrières weg te halen. De dichtgemetselde regelgeving op het niveau van rijk, provincie en gemeente veroorzaakt namelijk vertraging en terughoudendheid bij investeerders. Terwijl die investeerders juist hard nodig zijn om de nieuwbouw te ontwikkelen. Een langjarig en consistent vergunnings- en financieel beleid helpt om meer en vlot te bouwen. De vraag is er. Nu het aanbod nog.”

Transacties nieuwbouwwoningen •

NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal 2024 bijna 7.000 nieuwbouwwoningen. Hier herstelt de markt zich duidelijk met een plus van 16% ten opzichte van het vierde kwartaal 2023. Vergeleken met een jaar eerder stijgt het aantal transacties zelfs met 104%.

•

Over een periode van 4 kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 22.650 nieuwbouwwoningen.

•

De mediane prijs van de verkochte nieuwbouwwoning is in een kwartaal tijd met 1,4% toegenomen tot gemiddeld 479.000 euro in het eerste kwartaal 2024. Vergeleken met een jaar geleden ligt de mediane verkoopprijs 1,2% hoger.

•

De dynamiek is vooral zichtbaar in de prijsklasse tussen 250.000 en 400.000 euro. In het eerste kwartaal 2024 zijn in deze categorie 15,5% meer woningen verkocht. Alle prijsklassen noteren in het eerste kwartaal 2024 een hoger aantal verkopen ten opzichte van een jaar eerder.

•

In het eerste kwartaal 2024 stonden 13.900 nieuwbouwwoningen in aanbod; een daling van 15% op kwartaalbasis en 16% lager dan in het eerste kwartaal 2023.

•

In het eerste kwartaal 2024 kwamen 6.160 nieuwbouwwoningen op de markt. Dit is 24% minder dan in het vierde kwartaal 2023.

•

De mediane vraagprijs van de in aanbod staande nieuwbouwwoningen aan het eind van het eerste kwartaal 2024 komt uit op 508.000 euro. Dat is 1,4% lager ten opzichte van het vierde kwartaal 2023 en 5,6% lager dan een jaar eerder.

Het aandeel appartementen maakt met 51% in het eerste kwartaal 2024 het grootste deel uit van het nieuwbouwaanbod. Hoekwoningen maken 10% van het aanbod uit, 2-onder-1-kap-woningen 14% en vrijstaande woningen 9%. Tussenwoningen zijn goed voor 16% van het aanbod nieuwbouw. Bron: NVM persbericht 12-04-2024 (DTNL, z.d.)

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

43 van 83

Woningbouwers (WoningBouwersNL, 2023) meldt de navolgende informatie over 2023: In november werden er 2.197 nieuwbouw koopwoningen verkocht. Alhoewel dit aantal 17% hoger ligt dan een jaar geleden, is toch sprake van een stagnatie van de inhaalslag van verkopen die de afgelopen maanden had ingezet. November 2022 was namelijk een erg slechte maand, wanneer de verkopen van november 2023 worden vergeleken met het 3-jarige gemiddelde dan ligt deze maar liefst 37% lager. De verkopen van januari tot en met november komen nu uit op 19.000 nieuwbouwwoningen in 2023, dat zijn 7.258 verkochte nieuwbouwwoningen minder dan in 2022 en maar liefst 11.611 minder verkochte nieuwbouwwoningen dan het driejarige gemiddelde. 2023 wordt dus een uitzonderlijk slecht jaar voor de nieuwbouwverkoop. De verkoop stevent af op het slechtste aantal sinds het jaar 2013 toen de woningbouw in een diepe crisis zat en er slechts 15.051 nieuwbouwwoningen werden verkocht. 5.1.4 Agrarische grondmarkt Het Kwartaalbericht Agrarische grondmarkt (Kwartaalbericht Agrarische Grondmarkt 2023-4 Kadaster.nl zakelijk, z.d.) van het Kadaster omschrijft de marktomstandigheden van de agrarische grondmarkt als volgt: De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland is in het 4e kwartaal van 2023 met 6,2% gestegen ten opzichte van het 3e kwartaal: van € 77.600 naar € 82.400 per ha (figuur 1).

Over heel 2023 is de grondprijs uitgekomen op € 78.800 per ha, 7,4% hoger dan in 2022 (€ 73.400 per ha). De gemiddelde prijs van bouwland is in het 4e kwartaal van 2023 met 4,5% gestegen naar € 93.100 per ha (figuur 1). Over heel 2023 ligt de gemiddelde grondprijs van bouwland op € 90.900 per ha, 7,6% boven de prijs in 2022 (€ 84.500 per ha). De gemiddelde prijs van grasland is in het 4e kwartaal van 2023 met 2,2% toegenomen tot € 71.200 per ha (figuur 1). Over heel 2023 noteert grasland een gemiddelde prijs van € 69.400 per ha, 4,8% meer dan in 2022 (€ 66.200 per ha). De gemiddelde prijs van snijmaisland is in het 4e kwartaal van 2023 met € 80.300 per ha vrijwel gelijk aan de prijs in het 3e kwartaal. De prijs van dit grondgebruik is niet afzonderlijk in figuur 1 opgenomen, maar is wel onderdeel van het totaalcijfer van landbouwgrond.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

44 van 83

Figuur 1 Agrarische grondprijs (euro/ha) naar grondgebruik Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research In het 4e kwartaal van 2023 is 10.200 ha landbouwgrond verhandeld, ruim 800 ha (7%) minder dan in hetzelfde kwartaal van 2022 (figuur 2). In heel 2023 is 27.400 ha grond verhandeld. Dat is 11% minder dan in 2022, toen 30.800 ha werd overgedragen. De relatieve grondmobiliteit – het verhandeld areaal afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – kwam in 2023 uit op 1,53%, tegen 1,71% in dezelfde periode het jaar daarvoor.

Figuur 2 Mobiliteit (ha) landbouwgrond per kwartaal Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

45 van 83

Kaart 1 Agrarische grondprijs naar provincie, 4e kwartaal 2023 Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research De landelijke agrarische grondprijs is in het 4e kwartaal van 2023 met ruim 6% gestegen (zie hiervoor), terwijl in de meeste provincies de grondprijs minder hard steeg, of afnam (zie hierna). De reden is dat de provinciale kwartaalprijzen zijn berekend als het voortschrijdende gemiddelde over vier kwartalen, terwijl de landelijke kwartaalprijs de daadwerkelijke prijs van het kwartaal is. Het provinciale voortschrijdende gemiddelde ijlt daardoor iets na op de landelijke kwartaalprijs-ontwikkeling.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

46 van 83

Figuur 3: Grondprijsontwikkeling provincies Zeeland, Noord-Brabant en Limburg Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research In de provincies Noord-Brabant en Limburg is de gemiddelde agrarische grondprijs in het 4e kwartaal van 2023 met respectievelijk 4% en 5% gestegen; in Zeeland daalde de grondprijs met 3% De relatieve grondmobiliteit – het verhandelde areaal afgezet tegen het totaal areaal landbouwgrond – varieert in 2023 van 1,10% in Fryslân tot 2,06% in Limburg (figuur 8). In vergelijking met 2022 is de relatieve grondmobiliteit in 10 provincies afgenomen, met de grootste daling in Utrecht (-0,9 procentpunt) en Drenthe (-0,5 procentpunt). In Overijssel en Zuid-Holland is de grondmobiliteit iets toegenomen.

Figuur 4 Relatieve mobiliteit landbouwgrond (%) in 2022-Q1 t/m 2022-Q4 en 2023-Q1 t/m 2023-Q4 Bron: Kadaster en Wageningen Economic Research

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

47 van 83

5.2

Courantheid

Het object omvat bebouwde en onbebouwde percelen grond en wordt begrensd door de Oudvensestraat en Geldropseweg te Mierlo. De Oudvensestraat kenmerkt zich door een landelijke ligging met voornamelijk heterogene vrijstaande woonbebouwing. Aan het einde van de straat is een locatie van de hockey vereniging gevestigd. De Geldropseweg is een drukke doorgaande tussen de wijk Brandevoort van Helmond en Geldrop. Gezien de ligging grenzend aan woonwijk Kerkakkers en nieuwbouwwijk Luchen wordt de locatie als goed courant beschouwd voor woningbouw.

5.3

SWOT analyse

In het kader van de waardering is een analyse gemaakt van de sterkte, de zwakte, de kansen en de bedreigingen.

INTERN

EXTERN

Sterkte ₋ Fraaie, landelijke ligging aan de rand van het dorp; ₋ Ruim opgezette verkaveling met veel ruimte voor groen; ₋ Wijk is met nieuwe weg en ovatonde goed te ontsluiten op bestaande infrastructuur.

Kansen ₋ door realisatie van het plan, zal mogelijk een doorstroming ontstaan in bestaande bouw, waardoor woningen met tuin elders juist weer beschikbaar komen; ₋ Ontwikkeling van duurzame woningen; ₋ Woning schaarste neemt alleen maar verder toe, waardoor interesse en verkoopsnelheid alleen maar verder toeneemt voor nieuwbouwprojecten.

Zwakte ₋ Binnenstedelijke ontwikkelingen brengen excessieve kosten met zich mee als het verwerven -mogelijk op basis van schadeloosstelling, excessieve verwervingskosten en sloopkosten; ₋ Minder dan 20% van de in het kostenverhaalsgebied betrokken grond is uitgeefbaar.

Bedreigingen ₋ Meerdere particuliere grondeigenaren, waardoor groter risico op onteigeningstrajecten, wat mogelijk ook een langer ontwikkelingstraject tot gevolg heeft; ₋ Hoge bouw- en ontwikkelkosten; ₋ Leencapaciteit wordt door verscherping van regelgeving verder beperkt.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

48 van 83

5.4

Optimale aanwending

Het waardebegrip marktwaarde is onlosmakelijk verbonden met het principe van optimale aanwending (highest and best use). Omdat bij marktwaarde de koperoptiek bepalend is, moeten de taxateurs zich bij de taxatie afvragen welk doel de koper met de verwerving van het object beoogt, welk gebruik hem voor ogen staat, en in welke staat hij het object wil brengen om dat gebruik mogelijk te maken. Dit maakt dat een vastgoedobject niet - althans niet per se - zijn hoogste waarde ontleent aan zijn huidige verschijningsvorm. De koper beoogt wellicht een ander gebruik dan in het verleden plaats vond, wellicht zelfs een ander gebruik dan thans in fysieke zin mogelijk is. Dit betekent dat de koper zijn bod zal baseren op basis van een variant waarin het object al geschikt is gemaakt in de - in zijn optiek - optimale staat. Hij zal daarbij enerzijds de verwervingsprijs van het object in de huidige staat in aanmerking nemen en anderzijds de kosten om het in de beoogde staat te brengen. Dit alles leidt ertoe dat door de taxateurs voordat taxatiemethoden kunnen worden ingezet - bepaald moet worden welke (realistische) aanwendingscenario's voor een object bestaan. Daarbij spelen aanpassingsmogelijkheden van het object een rol, zowel in fysieke zin (bouwkundig, locatie) als in juridische zin (functie en/of activiteiten, vergunningen). Bepalend is ook de behoefte in de markt.

Optimale aanwending is de meest waarschijnlijke functie en/of activiteiten van een onroerende zaak welke binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Het gaat bij optimale aanwending om de toekomstige (door de koper beoogde) functie en/of activiteiten die in redelijkheid (namelijk getoetst aan de hand van vier criteria) haalbaar moet zijn, waardoor niet-realistische toekomstige functies en/of activiteiten worden uitgesloten. Omdat de taxateurs op voorhand niet zeker zijn welke aanwending (welk kopersdoel) de hoogste bieding van de zijde van kopers oplevert, moeten zij meerdere aanwendingsvarianten de revue laten passeren. Meestal is een voortzetting van het huidige gebruik één van die aanwendingen, maar moeten er ook alternatieven worden bekeken. Dat maakt analyse van de optimale aanwending tot scenarioanalyse. Zo zijn er bij verschillende objecten geheel verschillende aanwendingsvarianten voorstelbaar. Bij het beginsel van optimale aanwending zijn de volgende punten belangrijk: a. de marktwaarde is altijd gebaseerd op een optimale aanwending van het te taxeren object; b. de optimale aanwending is de beste variant uit een reeks aan alternatieve gebruiksscenario's.

Voortzetting van het huidige gebruik is een van de te analyseren scenario's; c. alleen indien het op voorhand evident is dat het huidige gebruik het optimale gebruik is, is het niet nodig een highest and best use-analyse uit te voeren; d. alleen realistische aanwendingen mogen meedoen: de toekomstige aanwending moet realistisch, redelijk en haalbaar zijn: in fysieke zin: staan zaken als kavelvorm, ontsluiting, parkeergelegenheid, bouwfysica, bouwstramien de aanwending toe? in juridische zin: staat het Omgevingsplan de aanwending toe of staat het provinciaal of gemeentelijk ruimtelijk beleid functiewijziging toe? in sociale en of maatschappelijke zin: is er behoefte aan de nieuwe functie in de markt, van overheidswege, in sociaal opzicht? Taxateurs hebben geen scenario analyse uitgevoerd. Voor de complexwaarde is het uitgangspunt, dat de beoogde ontwikkeling de highest and best use is voor deze locatie.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

49 van 83

6.

Taxatie technische uitgangspunten

6.1

Wettelijk kader

Opdracht is vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 13.18, lid 2 onder a. van de Omgevingswet juncto artikel 8.17 Omgevingsbesluit ten behoeve van het kostenverhaalsgebied Oudvensestraat zuid te Mierlo. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 8.17, lid 2 onder b. juncto bijlage IV van het Omgevingsbesluit worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a.

b. c. d. e.

De waarde van de gronden, de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het Omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit; en De kosten van het vrijmaken van de gronden binnen het kostenverhaalsgebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten; De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden; De kosten voor bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden; De kosten die voorafgaand vaan het vaststellen van het Omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit zijn gemaakt en die direct verband houden met de te verrichten bouwactiviteiten.

Benadrukt wordt dat onderhavig taxatierapport uitsluitend omvat de waarde van de gronden en de opstallen in het kostenverhaalsgebied. De kosten van het vrijmaken van rechten alsmede sloop zijn ontleend aan de kostenverhaalsopzet en voor juist gehouden. Taxateurs hebben deze kosten niet zelfstandig geschat noch gecontroleerd.

6.2

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde

In artikel 8.17, lid 1 onder a. van het Omgevingsbesluit is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling op basis van paragraaf 15.3.1 van de Omgevingswet. Met het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde blijkt uit de wetgeving en jurisprudentie dat voorzichtigheid is geboden. De wetgever heeft in de wetsgeschiedenis van de Wro aangegeven dat de inbrengwaarde alleen als schadeloosstelling mag worden opgenomen als dat noodzakelijk en urgent is. Dit om een ongewenst prijsopdrijvend effect te voorkomen waarbij de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het kostenverhaalsgebied. De Wro is met ingang van 1 januari 2024 vervallen. De bepalingen ten aanzien van het bepalen van de inbrengwaarde in een kostenverhaalsopzet

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

50 van 83

op basis van schadeloosstelling zijn echter zonder inhoudelijke wijziging opgenomen in artikel 8.17, lid 1, onder a van het Omgevingsbesluit. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is eveneens terughoudend over het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde. Lopende onderhandelingen over de minnelijke verwerving kan een reden zijn om niet een schadeloosstelling als inbrengwaarde op te nemen. Dat de gemeente aanbiedingen doet op basis van schadeloosstellingen noopt er niet toe om te stellen dat er een onteigening aanstaande is. Een onteigeningsbeschikking is immers nog niet aangewezen. De vraag of sprake is van onroerende zaken (1) welke onteigend zijn, (2) waarvoor een onteigeningsbeschikking is aangewezen of (3) welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven dient ten tijde van het uitbrengen van dit taxatierapport ontkennend te worden beantwoord. Bij het begroten van de inbrengwaarde van de objecten wordt derhalve uitgegaan van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet. Indien in de toekomst onroerende zaken tegen onteigening (schadeloosstelling) worden verworven, met onteigeningsbeschikking worden aangewezen of worden onteigend kan dat nopen tot herziening van het kostenverhaalsopzet.

6.3

Werkelijke waarde gebruikswaarde of complexwaarde

6.3.1 Werkelijke waarde De hoofdregel voor de werkelijke waarde is opgenomen in 15.22 van de Omgevingswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde. In het tweede lid is vermeld, dat bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel 15.22 is bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar een andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 15.23 tot en met 15.25 van de Omgevingswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 15.22, lid 2 van de Omgevingswet opgenomen. Artikel 15.23 van de Omgevingswet bevat de zogenaamde eliminatieregel. De eliminatieregel houdt in dat bij het vaststellen van de schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen die zijn ontstaan door: a. de verwezenlijking van het onteigeningsbelang waarvoor wordt onteigend, voor zover dat een overheidswerk betreft, b. overheidswerken die in verband staan met de verwezenlijking van het onteigeningsbelang waarvoor wordt onteigend, c. de plannen voor de werken, bedoeld onder a en b.

De beoogde realisatie van woningbouw kwalificeert zich naar oordeel van taxateurs niet als overheidswerk waardoor bij de waardering wel het werk waarvoor onteigend wordt moet worden geëlimineerd doch niet het daaraan ten grondslag liggende Omgevingsplan.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

51 van 83

Artikel 15.24 van de Omgevingswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat bij het bepalen van de prijs van de onteigende zaak wordt rekening gehouden met: a. ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken over baten en lasten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex van als één geheel in exploitatie te brengen of gebrachte zaken waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien, en over de omslag van deze baten en lasten, voor zover een redelijk handelende verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden, en b. alle functies die in het Omgevingsplan zijn toegedeeld aan locaties van zaken die deel uitmaken van het complex, waarbij elke functie de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere Omgevingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een Omgevingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen.

Artikel 15.25 lid 1 van de Omgevingswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert. Artikel 15.25 lid 2 van de Omgevingswet omvat een correctie op 15.25 lid 1 in die zin dat een reeds toegekende vergoeding op grond van artikel 15.1 eerste lid, onder d, f, k, l in mindering zal worden gebracht op de vergoeding in gevolge artikel 15.25 eerste lid van de Omgevingswet.

6.3.2 Gebruikswaarde Toepassing van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet brengt met zich mee, dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van het vigerend bestemmingsplan onderdeel van het Tijdelijk deel van het Omgevingsplan toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte functie en/of activiteit (de zogenaamde complexwaarde). Het stelsel van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet voorziet derhalve in de beoordeling van de optimale aanwending (highest and best use of HABU).

6.3.3 Complexwaarde Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere Omgevingsplannen of gedeelten daarvan, kan omvatten, een Omgevingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele functies en/of activiteiten kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. De (waarnemend) Advocaat-Generaal verwoord in de door hem genomen conclusie d.d. 7-10-2016, ECLI:NL:PHR:2016:986, dienaangaande het volgende:

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

52 van 83

“Ik stel voorop dat de afbakening van een complex – dat wil zeggen (zie art. 40d lid 2 Ow) de afbakening van ‘de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken’ – in hoge mate afhankelijk is van de feiten en omstandigheden van het geval en dat die afbakening als een feitelijke vraag wordt aangemerkt. ‘Hard and fast rules’ ontbreken. ‘Exploitatie’ is een economisch begrip, zodat de beantwoording van de vraag of in een voorkomend geval sprake is van ‘als één geheel in exploitatie te brengen zaken’ in de regel zal moeten worden overgelaten aan de feitenrechter. Uit de rechtspraak van Uw Raad blijkt wel, onder meer, (a) dat een complex niet identiek behoeft te zijn aan een bestemmingsplangebied en zowel betrekking kan hebben op een gedeelte van een plangebied als zich kan uitstrekken over meerdere plangebieden of gedeelten daarvan en (b) dat ook een gebied met uitsluitend onrendabele bestemmingen als een complex kan worden aangemerkt. Fasering in de uitvoering van een bestemmingsplan hoeft niet eraan in de weg te staan dat het gaat om één complex, zolang maar sprake is van ‘kenbare continuïteit’. Aanknopingspunten om te beoordelen of sprake is van een complex kunnen mede worden gevonden in de functionele, geografische en/of financiële samenhang van de in exploitatie te brengen onroerende zaken”.

Naast voorgaande zijn aan de jurisprudentie van (voornamelijk) de Hoge Raad ten aanzien van de afbakening van het complex nog de volgende relevante criteria te ontlenen: 1. Een complex moet (vrij) nauwkeurig kunnen worden afgebakend; 2. Tussen de verschillende ontwikkelingen binnen een complex dient functionele samenhang te bestaan; 3. Een complex hoeft niet identiek te zijn aan een bepaald plangebied; 4. Het hoofddoel van de onteigening bepaalt soms of het onteigende tot het complex behoort; 5. De financiering van de ontwikkeling bepaalt soms of deze ontwikkeling tot het complex behoort. In het kostenverhaalsgebied wordt naast een woningbouwontwikkeling ook een aanzienlijke infrastructurele voorziening getroffen, waaronder de aanpassing van een rotonde naar een ovatonde, groen en waterberging. Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met een omvangrijker gebruik dan alleen voor het onderhavige plan noodzakelijk. Deze omvangrijkere aanleg is te beschouwen als bovenwijkse algemene voorzieningen die niet enkel de mogelijkheid tot realisatie van de woonwijk borgt, maar dient voorts een openbaar nut tot verbetering van de verkeersdoorstroming op de huidige rotonde en een tweede ontsluiting voor de wijk Luchen.

Van Opdrachtgever is begrepen: De kosten verbonden aan de aanleg van de rotonde en de hoofdinfrastructuur zijn afzonderlijk bepaald: een kostenopgave van de gemeente voor de aanleg van de rotonde en een eigen raming van de kosten van de hoofdontsluitingsweg (naar Luchen 3b en Nuenen) op basis van het ruimtegebruik en kostenkengetallen (prijzenboek MRO). Zoals je in het begrotingsblad kan zien zijn de kosten voor de rotonde en de ontsluitingsweg meegenomen. Maar conform wet- en regelgeving alleen proportioneel. Dus alleen de toerekenbare kosten van deze bovenwijkse voorzieningen zijn meegenomen. Het proportioneel toerekenbare deel is bepaald aan de hand van toekomstige verkeersbewegingen (verkeersbewegingen van onderhavig plan ten opzichte van de totale verkeersbewegingen op rotonde en ontsluitingsweg). In de kostenverhaalsopzet zijn de voorzieningen van openbaar nut conform wet- en regelgeving uitsluitend proportioneel verwerkt in deze kostenverhaalsopzet. Taxateurs volgen om die reden de opinie van opdrachtgever en Metafoor om genoemde ontwikkeling als één complex te waarderen.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

53 van 83

6.4

Waardering complexwaarde

De gebruikelijke en meest geëigende waarderingsmethoden voor waardering van ruwe bouwgrond zijn de vergelijkende methode en de residuele waardemethode. Bij de vergelijkende methode wordt een parallel getrokken met de koopprijzen die gehanteerd worden in direct nabijheid van het object. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van percelen, enzovoorts. De residuele waarde methode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/of bebouwing. De residuele waarde methode is een zogenaamde top down benadering, waarbij de prijs van de ruwe bouwgrond het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van de uitgeefbare gronden de totale productiekosten zijn afgetrokken. Hoewel deze methode in beginsel geschikt is om een indicatie van een grondwaarde te geven volgt uit de onteigeningsarresten HR 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR 15 februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO) dat deze methode met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast.

Hoewel het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de kostenverhaalsopzet van het gehele complex te ramen naar actueel prijspeil geldt dat een dergelijke exercitie aanmerkelijk theoretisch is hetgeen tot gevolg heeft dat de uitkomsten van de berekening in belangrijke mate worden bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Dat toepassing van de residuele grondwaardemethode geen vereiste is voor vaststelling van inbrengwaarden volgt uit de volgende uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2011, zaaknummers 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1, is omtrent het gebruik van de vergelijkende methode ten opzichte van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: “2.28.7. Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de top-downmethode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.” In de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2011, zaaknummer 201100127/1/R2, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: “2.12.2.

(…) Ten aanzien van het betoog van Barenza dat ten onrechte de comparatieve methode in plaats van de ‘top-down’ methode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de comparatieve methode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de Onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.” In de uitspraak van de Afdeling van 16 oktober 2013, zaaknummers 201301423/1/R4 en 201301424/1/R4, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen:

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

54 van 83

“16.3. De artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet dwingen niet tot het hanteren van de residuele dan wel de comparatieve methode. Gelet daarop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is reeds vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. Met het enkel overleggen van een rapport waarin de gronden zijn getaxeerd op basis van een comparatieve waarderingsmethode heeft [appellant A] niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport van Oranjewoud, dat is uitgevoerd op basis van de residuele grondwaardemethode, onjuist is. [appellant A] heeft overigens niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van Oranjewoud zodanige gebreken vertoont, dat de raad zich niet in redelijkheid op dat rapport heeft mogen baseren. Het betoog faalt.”

6.4.1 Comparatieve methode ruwe bouwgrond

6.4.1.1 Binnenplanse transacties ruwe bouwgrond Van min of meer recente transacties binnen het plangebied is taxateurs niets gebleken. 6.4.1.2 Buitenplanse transacties ruwe bouwgrond woningbouw Bij de waardering van het object hebben taxateurs kennis genomen van de navolgende transacties die in de omgeving van het object hebben plaatsgevonden.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

55 van 83

Referentie- Aktedatum Zakelijke transactie

Oppervlakte Koopsom/m²

transactie

Nabetaling/ Akte (Hyp4) Vergelijkm²

baarheid

1

19-05-2022 Ja

1.90.24 ha

€ 50,02

84269/108

Goed

2

14-07-2022 Ja

1.59.27 ha

€ 64,29

84628/188

Goed

3

20-12-2022 Ja

0.81.22 ha

€ 55,65

85649/189

Goed

4

21-12-2022 Ja

2.25.50 ha

€ 101,11

85675/60

Goed

5

27-12-2022 Ja

2.19.09 ha

€ 100,00

85710/136

Goed

6

14-02-2023 Ja

1.94.48 ha

€ 34,00

86024/169

Goed

0.59.30 ha

€ 7,00

7

31-05-2023 Ja

3.75.00 ha

€ 32,50

86622/72

Goed

8

31-05-2023 Ja

4.74.40 ha

€ 32,50

86622/172

Goed

9

23-06-2023 Ja

3.77.73 ha

€ 52,95

86835/19

Goed

10

05-10-2023 Ja

2.14.15 ha

€ 42,03

87368/151

Goed

11

08-11-2023 Ja

1.20.70 ha

€ 45,00

87556/53

Goed

€ 27,00

86024/169

Referentie 1: Percelen grond te Loosbroek Levering op 19 mei 2022 van 1.90.24 hectare grond, onbebouwd voor een koopsom van € 951.550,--, wat overeenkomt met gemiddeld € 50,02 per m² (Hyp4/84269/108). In de overeenkomst is opgenomen, dat locatie bebouwd gaat worden met woningbouw met bijbehorende voorzieningen. Referentie 2: Percelen ruwe bouwgrond te Helvoirt Levering op 2 juli 2022 van 1.59.27 hectare cultuurgrond voor een koopsom van € 1.024.000,-- wat overeenkomt met gemiddeld € 64,29 per m² excl. btw (hyp4/84628/188). Het verkochte is gelegen binnen het bestemmingsplangebied Buitengebied Vught en is agrarisch bestemd en als zodanig in gebruik. Voor deze locatie is nog geen bestemmingsplan bekend. Locatie grenst wel direct aan nieuwbouwontwikkelingen aan de Schemering Helvoirt. Referentie 3: Perceel cultuurgrond te Sterksel Levering op 20 december 2022 van 0.81.22 ha voor een koopsom € 452.000,--, wat overeenkomst met gemiddeld € 55,65 per m² (hyp4 85649/189. Voortvloeiend uit de akte is het gebruik landbouwgrond, indien afgeweken wordt van normaal gebruik, ligt risico bij koper. Er is nog geen planontwikkeling openbaar bekend. Perceel heeft echter wel een uitstekende ligging, direct gelegen aan en aan 3-zijden omgeven door woningbouw en is aangekocht door ontwikkelaar.

Referentie 4: Perceel cultuurgrond te Someren Levering op 21-12-2022 aan een ontwikkelaar van 2.25.50 ha voor een koopsom van € 2.2580.000,--, wat overeenkomst met gemiddeld € 101,11 per m² (hyp4 85675/60). Volgens het vigerend bestemmingsplan heeft deze locatie een enkelbestemming Agrarisch met landschappelijke waarden, op dit moment niet bestemd voor woningbouw. Koper is verantwoordelijk voor mogelijke herbestemming (tekst vloeit voort uit akte). Inmiddels is openbaar te achterhalen, dat de locatie gelegen is in een gebiedsontwikkeling in Someren-Noord.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

56 van 83

Referentie 5: Percelen cultuurgrond te Gemert Levering op 27-12-2022 aan een projectontwikkelaar van meerdere percelen te Gemert met een totaal oppervlakte van 2.19.09 ha voor een koopsom van € 2.190.900,--, wat overeenkomt met € 100,-- per m² (hyp4 85710/136). De locatie maakt onderdeel uit van gebiedsvisie Oudestraat – Dribbelei, de gemeente Gemert zou hier graag woningbouw ontwikkeling in parkachtige omgeving zien. Gezien de landbouwvrijstelling waarop een beroep is gedaan, is koper verplicht om het gekochte in stand te houden voor de landbouw tot 26 september 2024. In de akte is wel opgenomen, dat het verkochte zich kwalificeert als een bouwterrein. De percelen kennen een uitstekende ligging, aan 3-zijden omgeven door woningbouw en gelegen aan een stadspark. Referentie 6: Percelen warme cultuurgrond te Maarheeze Levering van particulieren aan projectontwikkelaar. Koper heeft een beroep gedaan op de landbouwvrijstelling voor de overdrachtsbelasting, maar uit de akte blijkt ontwikkelpotentieel. De locatie ligt naast nieuwbouwontwikkeling Neerlanden II aan de Noordkant van Maarheze. Voor de kadastrale percelen Maarheeze, E 628 en A 4401 is een prijs betaald van € 34,-- per m² en voor het perceel Maarheeze, E 66 is € 7,-- per m² betaald. Voor het laatstgenoemde perceel is een nabetaling overeengekomen van € 27,- per m² voor ten hoogste 10 jaren. Bron: 86024/169.

Referentie 7: Perceel cultuurgrond nabij Asten Betreft een ABC-transactie waarbij door een particulier geleverd is aan een projectontwikkelaar, die vervolgens levert aan de gemeente met bouwclaim. Ontwikkelaar levert aan particulier wanneer er een ontwikkeling komt een bouwrijpe bouwkavel met een oppervlakte van 500 m² binnen het plangebied. Blijkens de akte zijn er afspraken tussen Van Wanrooij en de gemeente inzake de planontwikkeling. Locatie ligt direct grenzend aan nieuwbouwontwikkeling Loverbosch. Bron: Hyp4 86622/72. Referentie 8: Perceel cultuurgrond nabij Asten Betreft een ABC-transactie waarbij door een particulier geleverd is aan een projectontwikkelaar, die vervolgens levert aan de gemeente. Van Wanrooij Grondbank B.V. levert aan de gemeente met een bijbehorende bouwclaim. Locatie ligt direct grenzend aan nieuwbouwontwikkeling Loverbosch. Blijkens de akte zijn er afspraken tussen Van Wanrooij en de gemeente inzake de planontwikkeling. Bron: Hyp4 86622/172. Referentie 9: Perceel grond te Rosmalen Levering op 4 juli 2023 van een perceel grond met een oppervlakte van akkerbouwgrond met een oppervlakte van 3.77.73 hectare voor een koopsom van € 2.000.000,-- (Hyp4/86835/19). Levering aan bedrijf, speculatief karakter. In de akte is opgenomen, dat koper het terrein wenst te gebruiken als bouwterrein.

Volgens het vigerend bestemmingsplan dateert het bestemmingsplan uit 2013, bestemming agrarisch. Gemeente ’s-Hertogenbosch geeft in openbare documenten wel aan, dat de mogelijkheden tot bouw in het buitengebied worden onderzocht. Referentie 10: Perceel cultuurgrond nabij Asten Levering op 5 oktober 2023 van een perceel grond met een oppervlakte van 2.14.15 hectare voor een koopsom van € 900.000,-- (Hyp4 87368/151). Levering van ontwikkelaar aan gemeente waarbij een bestemmingsplan (Loverbosch) in voorontwerp is voor de bouw van 180 woningen. De verkoper heeft een bouwclaim opgenomen in de overeenkomst.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

57 van 83

Referentie 11: Perceel cultuurgrond nabij Mierlo Levering op 8 november 2023 van een perceel grond met een oppervlakte van 1.20.70 hectare voor een koopsom van € 543.150,--. Levering van particulier aan een gemeente ten behoeve van de realisatie van (tijdelijke) flex-woningen.

Referentie 4 en 5 lijken excessief ten opzichte van de andere 9 referenties. De overige referenties liggen binnen een bandbreedte van € 32,50 tot € 65,-- per m². Referentie 1, 2 en 9 liggen op grotere afstand van gewaardeerde locatie. Om die reden achten taxateurs op basis van locatie de referentie 3, 6, 7, 8, 10 en 11 het best vergelijkbaar, referentie 11 is daarbij recent en eveneens gelegen in Mierlo. Uit referentie 7, 8 en 10 blijkt sprake van een mogelijke bouwclaim, wat van invloed kan zijn op de overeengekomen koopsom. Uit referentie 11 blijkt weliswaar de realisatie van flexwoningen op de gronden, echter in de praktijk kunnen flexwoningen 40 jaar gehandhaafd worden, om die reden achten taxateurs de bebouwing met flexwoningen vergelijkbaar met die van een reguliere woonbebouwing. De gemeente Geldrop-Mierlo heeft gemeld, dat momenteel nog stedenbouwkundige afwegingen worden gemaakt voor deze locatie, maar dat bebouwingsgraad vermoedelijk ligt tussen de 40% en 60%, wat aanzienlijk hoger ligt, dan de 18,5% voor gewaardeerde locatie.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

58 van 83

De ligging van het gewaardeerde, landelijk, maar direct omgeven door en grenzend aan Mierlo beschouwen taxateurs als goed courant en nemen zij als positieve overweging mee. Taxateurs waarderen rekening houdend met genoemde overwegingen de complexwaarde op basis van vergelijking op € 42,50 per m².

6.4.2 Residuele grond waarde methode op basis van kostenverhaalsopzet Een alternatieve waarderingsmethode betreft de residuele grondwaardemethode. Zoals hiervoor is aangegeven is bij toepassing van de residuele grondwaardemethode enige voorzichtigheid geboden. Reden hiervoor is dat sprake is van een veelheid aan parameters die afzonderlijk of tezamen van grote invloed kunnen zijn op de uitkomsten van de berekening. Taxateurs hebben de residuele grondwaarde begroot vanuit de kostenverhaalsopzet. Hierbij wordt vanuit de vastgoedomzet van de gerealiseerde woningen en objecten en vanuit de stichtingskosten de grondwaarde uit de kostenverhaalsopzet begroot. Op 30 april 2024 is in opdracht van de gemeente Geldrop-Mierlo door Stec Groep een rapportage opgeleverd met de ramingen van ‘de Grondopbrengsten Oudvensestraat – Zuid te Mierlo’. Deze opbrengstwaardes zijn verwerkt in de door Metafoor opgestelde kostenverhaalsopzet d.d. 30-04-2024 met commerciële parameters t.b.v. inbrengwaarde. Taxateurs hebben beide rapportage bestudeerd en als aannemelijk geacht om als basis te fungeren voor de doorrekening van de residuele grondwaarde berekening. In de kostenverhaalsopzet zijn bovenwijkse voorzieningen meegenomen.