Tam Omgevingsplan hoofdstuk 22a Oudvensestraat-zuid bijlagen bij motivering

Deze bovenwijkse voorzieningen hebben betrekking op de rotonde, maar ook de op weg binnen het plangebied en buiten het plangebied (in 2 richtingen richting Termeerstraat en richting Nuenen). De kosten voor deze infrastructuur zijn uiteraard vele malen hoger. Op basis van een percentage is slechts een klein deel van deze infrastructurele investering meegenomen in de kostenverhaalsopzet. Voor wat betreft commerciële parameters is gebruik gemaakt van de navolgende uitgangspunten: Prijspeildatum NCW datum Eindwaarde datum Kostenstijging Opbrengstenstijging Disconteringsvoet

01-01-2024 01-01-2024 31-12-2029 2% 2% 6%

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

59 van 83

Nominale kostenraming: Onderzoek en milieukosten

€

75.000,00

Bouwrijp maken

€

139.593,51

Woonrijp maken

€

537.624,84

Tijdelijk beheer gronden en opstallen €

20.316,55

Plankosten

€

336.709,00

Voorbereiding en toezicht

€

132.973,00

Planschade

€

20.000,00

Bovenwijkse voorzieningen

€

157.165,20

€

1.419.382,10

Appartementen sociaal

€

327.600,00

Appartementen duur

€

652.500,00

Rijwoning sociaal (4.8m)

€

270.480,00

2-kap woning

€

404.085,00

Vrijstaande woning tuin west

€

351.945,00

Vrijstaande woning tuin noord

€

386.860,00

Totaal

€

2.393.470,00

€ €

2.052.511,00 1.307.254,72

€

745.256,28

Nominale opbrengstenraming: Opbrengstraming

Residueel: NCW Opbrengsten NCW Kosten

24.143 m²

Op basis van voornoemde uitgangspunten en parameters wordt de residuele grondwaarde van het project zoals weergegeven bepaald op afgerond totaal Residuele grondwaarde methode op basis van kosten: Per m², uitgaande van 2.41.43 ha

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

€ €

745.256,28 30,86

60 van 83

6.5

Waardering van gebruikswaarde

6.5.1 Comparatieve methode cultuurgrond Bij de waardering van de gebruikswaarde van de cultuurgronden, begrepen in het getaxeerde, hebben taxateurs kennis genomen van de navolgende transacties die in de omgeving van het object hebben plaatsgevonden.

Referentie- Aktedatum Datum kooptransactie

Zakelijke

Oppervlakte Koopsom/ha Akte (Hyp4) Vergelijk-

overeenkomst transactie

baarheid

1

17-05-2022 12-04-2022

Ja

1.01.10 ha

€ 91.493,57

84249/39

Goed

2

22-12-2022

Ja

8.43.95 ha

€ 84.000,00

85698/68

Goed

3

11-04-2023 17-03-2023

Ja

5.93.30 ha

€ 90.510,70

86343/96

Goed

4

01-11-2023 20-06-2023

Ja

3.53.40 ha

€ 100.000,00 87515/81

Goed

5

15-12-2023 23-09-2023

Ja

4.69.15 ha

€ 87.500,00

Goed

87803/124

Kwalitatieve analyse 1. Referentie 1: ten opzichte van het getaxeerde is sprake van mindere agrarische gebruiksmogelijkheden, vergelijkbare landbouwkundige eigenschappen, mindere ligging, vergelijkbare ontsluiting, slechtere kavelvorm, kleinere oppervlakte en een lagere courantheid. Ondanks de mindere agrarische gebruiksmogelijkheden, mindere ligging, slechtere kavelvorm, kleinere oppervlakte en een lagere courantheid is deze referentie goed vergelijkbaar.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

61 van 83

opmerking:

2. Referentie 2:

opmerking:

Op het perceel is een hoogspanningsmast aanwezig. Op het perceel is sprake van infrastructuur voor paardensportactiviteiten. ten opzichte van het getaxeerde is sprake van vergelijkbare agrarische gebruiksmogelijkheden, vergelijkbare landbouwkundige eigenschappen, mindere ligging, mindere ontsluiting, vergelijkbare kavelvorm, grotere oppervlakte en een vergelijkbare courantheid. Ondanks de mindere ligging, mindere ontsluiting en grotere oppervlakte is deze referentie goed vergelijkbaar. De verkoper wenst vrijkomende grond van het verkochte aan te wenden ten behoeve van het afvullen van mestputten na sloop van de stallen (buiten verkochte). De kosten hiervan zijn voor verkoper.

3. Referentie 3: ten opzichte van het getaxeerde is sprake van vergelijkbare agrarische gebruiksmogelijkheden, vergelijkbare landbouwkundige eigenschappen, vergelijkbare ligging, vergelijkbare ontsluiting, vergelijkbare kavelvorm, grotere oppervlakte en een vergelijkbare courantheid. Ondanks de grotere oppervlakte is deze referentie goed vergelijkbaar. opmerking: 4. Referentie 4: ten opzichte van het getaxeerde is sprake van vergelijkbare agrarische gebruiksmogelijkheden, mindere landbouwkundige eigenschappen, mindere ligging, mindere ontsluiting, slechtere kavelvorm, vergelijkbare oppervlakte en een licht mindere courantheid. Ondanks de minder landbouwkundige eigenschappen, mindere ligging, minder ontsluiting en een slechtere kavelvorm is deze referentie goed vergelijkbaar. opmerking: Betreft aankoop door een nabijgelegen melkveehouderij. Betreft waarschijnlijk een uitbreiding van de huiskavel echter is hiernaar door taxateurs geen onderzoek verricht. 5. Referentie 5: ten opzichte van het getaxeerde is sprake van vergelijkbare agrarische gebruiksmogelijkheden, vergelijkbare landbouwkundige eigenschappen, vergelijkbare ligging, mindere ontsluiting, betere kavelvorm, grotere oppervlakte en een vergelijkbare courantheid. Ondanks de mindere ontsluiting, betere kavelvorm en grotere oppervlakte is deze referentie goed vergelijkbaar.

opmerking: Onder het verkochte is een beregeningsvergunning begrepen. Referentietransactie 4 betreft een mogelijke uitbreiding van een huiskavel van een melkveehouderij. Door taxateurs is hier echter geen nader onderzoek naar verricht. Aangezien het aankoopbedrag, naar oordeel van taxateurs, hoger is dan gebruikelijk vanwege kopersoptiek, laten taxateurs deze transactie voor de waardering van de gebruikswaarde van de cultuurgronden buiten beschouwing. Aan de hand van de genoemde referenties kan worden geconcludeerd dat de agrarische grondmarkt in de omgeving van het object tussen april 2022 en september 2023 zich beweegt binnen een bandbreedte tussen circa € 84.000,-- en € 91.500,-- per hectare. Op basis van informatie van het Kadaster is de grondprijs in de provincie Noord-Brabant de afgelopen twee jaar gestegen. Referentieonderzoek van taxateurs laat dit beeld niet zien. Dit wordt door taxateurs verklaard doordat bij referentietransactie 1 sprake is van op het land aanwezige paardenrasters en de ligging en het mogelijke gebruik door het naastgelegen ruitersportcentrum.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

62 van 83

De marktwaarde van landbouwgrond is sterk afhankelijk van de beschikbaarheid (gronddruk), mogelijkheden, ligging en kwaliteit en in mindere mate van opbrengst/prijs van agrarische producten en het agrarisch opbrengend vermogen van de grond. Referentietransactie 3 en 5 komen het meest overeen met het getaxeerde. Referentietransactie 5 is het meest recent en het dichtst bij het getaxeerde gelegen. Op basis van het bovenstaande zijn taxateurs van oordeel dat de waarde van het getaxeerde zich aan de bovenzijde van de bandbreedte bevindt. Gelet op de genoemde referentietransacties, de transactiedatum, marktomstandigheden, ligging, kavelvorm, oppervlakte, ontsluiting, bereikbaarheid, courantheid, gebruik en gebruiksmogelijkheden en alle overige factoren, waarderen taxateurs de gebruikswaarde vrij van pacht, huur en gebruik van de cultuurgronden binnen het complex op gemiddeld € 90.000,-- per hectare.

6.5.2 Waardering gebruikswaarde Rechthebbende 1 De grond behorende bij kadastraal perceel gemeente Mierlo, sectie L, nummer 912 ged. en 975 zijn in gebruik als cultuurgrond. De gronden gelegen binnen vigerend bestemmingsplan ‘Mierlo’, die reeds beschikken over een bestemming ‘verkeersdoeleinden’ zijn van openbaar nut en blijven van openbaar nut. Deze gronden worden gewaardeerd op € 1,-- de massa/perceel. Opbouw gebruikswaarde rechthebbende 1:

Gemeente Sectie Nummer

Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Subtotaal

L L L L F F

912 971 975 1071 5873 5874

Getaxeerd *

ged. ged. ged. ged. ged.

152 147 1.590 4.735 82 7 6.713

m² m² m² m² m² m² m²

Planologische functie

Agrarisch Verkeersdoel-einden Agrarisch Verkeersdoel-einden Verkeersdoel-einden Verkeersdoel-einden

Gebruikswaarde rechthebbende 1

Gebruikswaarde Per perceel € 1.368 € 1 € 14.310 € 1 € 1 € 1

Totaal

€

15.682

€

15.682,--

6.5.3 Waardering gebruikswaarde Rechthebbende 2 Ter plaatse van Oudvensestraat 3, 5731 SH Mierlo, kadastraal bekend gemeente Mierlo, sectie L, nummer 1750, 1751 en 812 is sprake van een bebouwd perceel. Het betreft een vrijstaande woning met garage, oprit en tuin. Taxateurs hebben het object aan buitenzijde, vanaf eigen terrein opgenomen. Voorts is gebruik gemaakt van de bouwtekeningen d.d. 12 november 1981.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

63 van 83

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

64 van 83

Op basis van deze tekeningen komen taxateurs op de navolgende meetstaat: Woonoppervlak 308 m² Overige ruimte (zolder en deel kelder) 88 m² Gebouw gebonden buitenruimte 8 m² Bijgebouw (begane grond en 1e verd.) 89 m² Perceeloppervlak totaal 6.505 m² Bouwjaar 1981 WOZ waarde 01-01-2023 € 996.000,--

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

65 van 83

Taxateurs hebben gebruik gemaakt van de navolgende referenties:

Referentie 1

Burgemeester Verheugtstraat 55, Mierlo Op korte afstand van gewaardeerd object gelegen, verzorgde afwerking, maar afwerking van keuken, badkamer en vloeren niet up-to-date modern. Tuinafwerking vergelijkbaar, geen vrijstaand

Referentie 2

Sporkehout 61 Geldrop Fraaie woning in bosrijke omgeving, kwaliteit van de woning is zeker verzorgd, maar afwerking is niet upto-date modern, wel voorzien van 3 badkamersTuinaanleg is zeer fraai. Garage is geintegreeerd in woning.

Referentie 3

Wegedoorn 13 Geldrop Fraaie woning, goed vergelijkbaar qua woonoppervlak met gewaardeerd object. Bosrijke omgeving. Fraaie tuinaanleg. Afwerking is verzorgd, maar niet upto-date modern. Geen vrijstaand

Referentie 4

Schutsboom 18 Helmond Fraai vrijstaand woonhuis, ligging in woonomgeving, tuinaanleg zeer fraai, afwerking is verzorgd met 2 badkamers, maar niet up-to-date modern. Vrijstaande bergruimte ca. 33 m².

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

66 van 83

Dit geeft de navolgende referentievergelijking:

Referentie Vraagprijs Transactiedatum Transactieprijs Waardepeildatum Geindexeerde prijs op wpd

€ € €

Woonoppervlakte Eigendomssituatie Energielabel Bouwjaar

1 1.075.000 € 21-02-2023 960.000 € 01-04-2024 1.064.000 € 210 Volle eigendom B 1995

239 Volle eigendom B 1976

1610

1522

Perceelsoppervlakte Prijs per m² woonoppervlak Kwalitatieve analyse

€

2 975.000 29-01-2024 930.000 01-04-2024 948.000

5.066,67 €

Gewaardeerd object

3.966,53

0 t/m 5

Uitstraling Bouwjaar Kwaliteit afwerking Kwaliteit tuin en bijgebouwen Ligging Onderhoudssituatie Energielabel Resumé kwalitatieve analyse

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

3 4 4 3 3 3 4 3,43

3 2 2 4 3 2 4 2,86

3 3 3 3 3 3 3

67 van 83

Referentie Vraagprijs Transactiedatum Transactieprijs Waardepeildatum Geindexeerde prijs op wpd

€ € €

Woonoppervlakte Eigendomssituatie Energielabel Bouwjaar

3 1.045.000 € 25-06-2023 1.045.000 € 01-04-2024 1.148.000 € 284 Volle eigendom B 1975

214 Volle eigendom C 1980

2326

1262

Perceelsoppervlakte Prijs per m² woonoppervlak Kwalitatieve analyse

€

4 795.000 24-04-2023 775.000 01-04-2024 858.000

4.042,25 €

Gewaardeerd object

4.009,35

0 t/m 5

Uitstraling Bouwjaar Kwaliteit afwerking Kwaliteit tuin en bijgebouwen Ligging Onderhoudssituatie Energielabel Resumé kwalitatieve analyse

3 2 3 3 3 3 4 3,00

3 3 3 4 2 3 3 3,00

3 3 3 3 3 3 3

Aangezien alle referenties over minder grond beschikken, hebben taxateurs voor gewaardeerd object rekening gehouden met een opslag voor het perceel oppervlak > 2.500 m². Voor gewaardeerd object, geldt, dat het woonoppervlak voor een deel betrekking heeft op de onder keldering van het pand (voorzien van daglicht en ventilatie). Aangezien taxateurs van mening zijn, dat ondanks dat deze vierkante meters voldoen aan de voorschriften om te worden benoemd als woonoppervlak, zijn taxateurs wel van mening, dat deze vierkante meters door beperktere daglicht en ventilatiemogelijkheid minder waard zijn, dan de vierkante meters bovengronds gelegen. Voorts zijn bijgebouwen bij referenties betrokken in de prijs per m² en is hier dus voor gewaardeerd object ook geen aparte waardering aan toegekend. Dit geeft de navolgende waardering: Woning incl. 2.500 m² grond Extra tuingrond

208 m² 100 m² 4007 m²

Gebruikswaarde Rechthebbende 2 afgerond

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

€ 4.000 € € 2.000 € € 15 € €

832.000 200.000 60.105 1.092.105

€

1.095.000

68 van 83

6.5.4 Waardering gebruikswaarde Rechthebbende 3 De grond is in gebruik als ondergrond, erf, tuin en oprit behorende bij de woning gelegen aan de Oudvensetraat 1 te Mierlo. Het gehele object bestaat uit een woonhuis met kantoor aan huis, een 2-tal recreatie verblijven geïntegreerd in de hoofdbouw, een vrijstaande opstal met twee recreatie verblijven, waarvan één echter ten tijde van opname nog in afrondende fase van afwerking verkeerde. Voorts is op het terrein een vrijstaande carport aanwezig, waar een 5e recreatief verblijf gepland is op de zoldervloer van deze carport. In het omgevingsplan wordt opgenomen, dat de recreatieve verblijven dienen voor nachtverblijf met ontbijt, zijnde een bed & breakfast functie. Tijdens opname is echter het idee verkregen, dat momenteel met tijdelijke huurcontracten wordt verhuurd aan een doelgroep die tijdelijk behoefte heeft aan huisvesting. Taxateurs hebben een gedeelte van de objecten onder begeleiding van rechthebbende ter plaatse opgenomen en bekeken en voor een gedeelte is gebruik gemaakt van door opdrachtgever aangeleverde tekeningen. Binnen het kostenverhaalsgebied zijn delen van percelen meegenomen ten behoeve van parkeergelegenheid en de realisatie van een tweetal appartementengebouwen. De opstallen blijven allen gehandhaafd en vallen buiten het kostenverhaalsgebied.

Door opdrachtgever is nadrukkelijk vermeld, dat de huidige recreatieverblijven in het omgevingsplan de functie wonen verkrijgen. Enerzijds zal het totale perceeloppervlak van rechthebbende door dit kostenverhaalsgebied dus afnemen, wat bijvoorbeeld invloed heeft op privacy en exclusiviteit van de vrijstaande woning. Anderzijds verkrijgen de recreatieve objecten een functie wonen met eigen huisnummering, wat individuele verhuur of verkoop als woonruimte mogelijk maakt en daardoor een positief waarde-effect ondergaan. Hierbij wordt opgemerkt, c.q. toegelicht, dat een deel van het perceel benodigd is, om parkeerplaatsen te realiseren om een functie wonen voor de vijf recreatieve objecten mogelijk te maken. Allereerst is een overzicht gemaakt van de diverse woonobjecten toe te delen aan woonhuis en recreatieve objecten.

Woonoppervlak Overige ruimte (garage, berging, vliering) Gebouw gebonden buitenruimte Carport Perceeloppervlak totaal Bouwjaar WOZ waarde 01-01-2023 Recreatief verblijf 1a Recreatief verblijf 1b Recreatief verblijf 1c Recreatief verblijf 1d Recreatief verblijf 1e

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

318 m² 82 m² 8 m² 72 m² 5.816 m² 1949 € 1.048.000 90 m² 50 m² 60 m² 60 m² 40 m²

69 van 83

Bron: Bouwtekening verkregen gemeente Geldrop-Mierlo Als waardering voor het woonhuis is gebruik gemaakt van de navolgende referenties: Referentie 1

Sporkehout 61 Geldrop Fraaie woning in bosrijke omgeving, kwaliteit van de woning is zeker verzorgd, maar afwerking is niet upto-date modern, wel voorzien van 3 badkamersTuinaanleg is zeer fraai. Garage is geintegreeerd in woning.

Referentie 2

Burgemeester Krollaan 83 Helmond Fraaie woning aan de rand van de bebouwde kom gelegen. Woning is luxe en hedendaags courant afgewerkt. Tuin onder architectuur aangelegd.

Referentie 3

Nachtegaallaan 5 Mierlo

Fraaie woning in bosrijke omgeving, naar hedendaagse normen afgewerkt, speelse indeling door niveauverschillen.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

70 van 83

Referentie

1

Vraagprijs Transactiedatum Transactieprijs Waardepeildatum Geindexeerde prijs op wpd

€ € €

Woonoppervlakte Eigendomssituatie Energielabel Bouwjaar

975.000 € 29-01-2024 930.000 € 30-04-2024 948.000 €

Kwalitatieve analyse

€

835.000 € 24-02-2023 835.000 € 30-04-2024 955.000 €

2

Gewaardeerd object

895.000 22-02-2024 895.005 30-04-2024 928.000

239 Volle eigendom B 1976

222 Volle eigendom B 1960

227 Volle eigendom C 1958

1522

1594

837

3.966,53 €

4.301,80 €

3 3 2 4 3 3 3 3,00

3 3 3 4 3 3 3 3,14

Perceelsoppervlakte Prijs per m² woonoppervlak

2

4.088,11

0 t/m 5

Uitstraling Bouwjaar Kwaliteit afwerking Kwaliteit tuin en bijgebouwen Ligging Onderhoudssituatie Energielabel Resumé kwalitatieve analyse

4 3 3 3 3 3 2 3,00

3 3 3 3 3 3 3 3

Aanvullende overwegingen: Taxateurs zijn van mening, dat gewaardeerd object juist door het realiseren van recreatieve objecten (ook al vertegenwoordigen deze een waarde op basis van exploitatie) een waarde drukkend ondervindt. Voor de vrijstaande woning is hiervoor een depreciatie doorgevoerd van 12,5%. Taxateurs hebben gerekend met een prijs per m² van 87,5% van € 4.000,--. De referentie woningen beschikken allen over minder grond, hebben taxateurs voor gewaardeerd object rekening gehouden met een opslag voor het perceel oppervlak > 2.500 m². Aangezien ook de referentie objecten beschikken over bijgebouwen, bergingen en garages is hieraan geen aparte waarde toegekend en zijn deze meegewogen in de prijs per m² woonoppervlak. Waardering woning Extra grond

318 m² 3316 m²

€ 3.500 € 15,--

Subtotaal privé woonhuis (afgerond)

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

€ 1.113.000,-€ 49.740,-€ 1.162.740,-€ 1.165.000,--

71 van 83

De recreatieve objecten zijn gewaardeerd op basis van de huidige bestemmingsmogelijkheid ‘nachtverblijf met ontbijt’. In de omgeving van Mierlo zijn een drietal B&B locaties bekend, waarbij de prijs per nacht varieert van € 106,-- tot € 125,--. Aangezien de verblijven door rechthebbende op uitstekende wijze zijn gerealiseerd en afgebouwd gaan taxateurs voor de waardering uit van € 125,-- gemiddeld per nacht per verblijf. Er is uiteraard sprake van een verschil in oppervlak van de 5 recreatieve ruimten, maar aangezien taxateurs niet hebben kunnen waarderen op basis van een feitelijke exploitatie geldt dit als aanname in de berekening. De waardering van een B&B wordt gedaan op basis van exploitatie. Als uitgangspunt hebben taxateurs voor de exploitatiekosten een 65% aangehouden. Deze kosten hebben betrekking op onderhoud, afschrijving inventaris, verwarming, warmwater, dagelijkse ontbijt verzorging, toeristenbelasting, PR kosten, verzekeringen, schoonmaak, linnengoed, wassen enz. Het rendement bij horeca exploitatie wordt over het algemeen gelijk gesteld aan de bancaire rente op basis van een zakelijke lening. Taxateurs zijn hierbij uitgegaan van 6%. Dit geeft de volgende waardering van de recreatieve objecten uitgaande van de feitelijke bestemmingsmogelijkheid: Bedrag

Percentage

Gemiddelde huurprijs per nacht

€

125,00

365 dagen

€

45.625,00

Bruto huuropbrengst per b&b

€

22.812,50

Bruto huur van 5 b&b ruimten

€

114.062,50

Lasten/Beheer

€

74.140,63

Netto huurwaarde

€

39.921,88

Bezettingsgraad b&b

50%

Rendement Waarde vrij op naam

65,00%

6,00% €

665.364,58

Kapitaalscorrectie Correctie afbouw en inventaris van 1c

€

35.000,00

Correctie realisatie van 1e

€

120.000,00

€

510.364,58

Overdrachtsbelasting en notariskosten

€

49.538,77

Marktwaarde

€

460.825,81

Marktwaarde afgerond

€

460.000,00

Dit geeft een totaal aan gebruikswaarde in huidige situatie van: Subtotaal privé woonhuis (afgerond) (zie hiervoor) Subtotaal exploitatie B&B Totaal gebruikswaarde huidige situatie

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

10,75%

€ 1.165.000,-€ 460.000,-€ 1.625.000,--

72 van 83

Na wijziging van de functie, de kleinere perceelgrootte ontstaat de navolgende situatie: Huidig totaal perceel Vermindering door kostenverhaalsgebied Blijft gehandhaafd bij rechthebbende

5.816 m² 2.401 m² 3.415 m²

Op het perceel zijn aan de zuidzijde een tweetal gestapelde complexen ingetekend, waardoor het privé perceel enigszins ‘hoekerig’ wordt en de tuin met name aan de achterzijde van de woning in aantrekkelijkheid afneemt. De bestaande entree aan de Oudvensestraat verandert. Ook de ovatonde komt dichter op de gevel van de woning (en daarmee langs het huis) te liggen. Aan voorzijde wordt de toegang naar het erf aangepast met parkeerplaatsen, welke nodig zijn om de functie wonen voor de recreatieve objecten mogelijk te maken. Voor de vermindering in privacy en de hoekerigheid van het perceel wordt door taxateurs een tweede depreciatie toegepast van 12,5% op de € 4.000,--. Waardering woning Extra grond (3.415 – 2.401 m2)

318 m² 1.014 m²

€ 3.000 € 15,--

Subtotaal privé woonhuis afgerond)

€ € €

954.000,-15.210,-969.210,--

€

970.000,--

Genoemde recreatiewoningen verkrijgen in het omgevingsplan een functie wonen en daarnaast een eigen huisnummering.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

73 van 83

De woningen zijn op dit moment op basis van tijdelijke, recreatieve contracten verhuurd (volgens mondelinge opgave van rechthebbende 3). Inhoudelijke informatie inzake huurcondities zijn niet bekend gemaakt aan taxateurs. Door de functie wonen, ontstaat de mogelijkheid de woningen op basis van huurwetgeving woonruimte te verhuren, maar ook de mogelijkheid de woningen individueel te verkopen. Voor de huurwetgeving geldt, dat alle ruimten intern opgenomen zouden moeten worden om een deugdelijke toetsing te kunnen doen aan het puntensysteem ten grondslag liggen aan de gereguleerde huur. De afwerking en kwaliteit van de objecten is hoogwaardig, maar door beperkt woonoppervlak bestaat de mogelijkheid, dat de woningen onder gereguleerde verhuur vallen. Aangezien nu sprake is van tijdelijke contracten voor recreatieve objecten achten taxateurs de kans op leegkomen reëel. Om die reden ramen zij de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Alleen recreatiewoning 1c en nog te realiseren recreatiewoning 1e zijn inpandig opgenomen. De overige ruimten waren verhuurd en ten tijde van de afspraak ter plaatse om die reden niet toegankelijk. Taxateurs hebben kennis genomen van de navolgende referenties:

Straat Markt

Huisnr. Toev. Plaats 32 g HELMOND

Boerhaavelaan

79

het Machinaal

18

Frontonstraat

33

Creatieveld

5

Slachthuisstraat

41

Koolstraat

11

de Waag Addy Kleijngeldstraat

5 54

HELMOND Geldrop HELMOND HELMOND GELDROP HELMOND MIERLO Helmond

Transactieprijs Datum Woonopp Transactie prijs Geactualiseerd per m2 afmelding ervlakte € 228.000 € 235.000 € 5.000 15-02-2024 47 €

226.500 €

239.000 €

5.085 14-08-2023

€

233.000 €

249.000 €

5.082 17-08-2023

€

255.333 €

263.000 €

5.058 03-02-2024

€

300.000 €

300.000 €

5.085 08-02-2024

€

301.000 €

334.000 €

5.567 17-05-2023

€

390.095 €

409.000 €

4.869 18-12-2023

€

320.000 €

334.000 €

4.123 03-10-2023

€

315.000 €

339.000 €

4.084 27-06-2023

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

47 49 52 59 60 84 81 83

74 van 83

Hieruit blijkt, dat de appartementen tot ca. 60 m² woonoppervlak een gemiddelde koopsom per m² indiceren van € 5.000,-- en de appartementen van ca. 60 m² tot ca. 90 m² een gemiddelde koopsom per m² indiceren van € 4.200,--. Zoals eerder vermeldt, zijn de recreatieverblijven kwalitatief hoog afgewerkt, ‘landelijk’ gelegen, maar op te merken is dat veel vierkante meters in de kap zijn gelegen, privé buitenruimte niet aanwezig is, dan wel minimaal. Om die reden worden de verblijven door taxateurs toch als enigszins minder courant ingeschat en passen taxateurs om die reden een depreciatie toe van 20% op de geïndiceerde koopsom per m². Op basis hiervan worden de prijzen per m² door taxateurs als volgt geraamd: Voor recreatie verblijf 1a € 3.150,-Voor recreatie verblijf 1 b t/m e € 4.000,--

Recreatie object 1a Recreatie object 1b Recreatie object 1c Recreatie object 1d Recreatie object 1e Correctie afronding object 1c Correctie afronding object 1e

raming oppervlakte m² 90 50 60 60 40

€ € € € €

3.150,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00

€ €

35.000,00 120.000,00

Afgerond

Dit geeft een totaal aan gebruikswaarde na aanpassing functie: Subtotaal privé woonhuis afgerond) Subtotaal exploitatie B&B Totaal gebruikswaarde na aanpassing functie (afgerond)

Raming vrije verkoopwaarde € 283.500,00 € 200.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 € 160.000,00 € 1.123.500,00

€ € €

155.000,00 968.500,00 970.000,--

€ € €

970.000,-970.000,-1.940.000,--

Door bovenstaande “voor en na” raming hebben taxateurs een afweging gemaakt tussen enerzijds het waarde drukkend effect van de te onttrekken gronden welke betrokken zijn in dit kostenverhaalsgebied en het effect op de woningwaarde ontwikkeling van het hoofdverblijf en anderzijds het waarde verhogende effect door aanpassing van de functie en/of activiteit ten aanzien van de recreatieve verblijven naar functie wonen. Taxateurs zijn op basis van bovenstaande analyse van mening, dat het waarde verhogend element groter is dan het waarde drukkend element. Om die reden wordt de waarde van de door rechthebbende 3 in te brengen gronden voor complexwaarde meegenomen.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

75 van 83

6.5.5 Waardering gebruikswaarde Rechthebbende 4 De grond is in gebruik als cultuurgrond. Op basis van de comparatieve methode cultuurgrond (paragraaf 6.5.1.) wordt de navolgende gebruikswaarde gewaardeerd:

Gemeente

Sectie

Mierlo L Mierlo L Gebruikswaarde

Nummer

Getaxeerd *

807 809

1.642 m² 6.880 m²

Planologische functie Agrarisch Agrarisch

Gebruikswaarde rechthebbende 4

6.6

Gebruikswaarde € €

Per perceel 14.778 61.920

Subtotaal

€

76.698,00

€

76.698,--

Overweging en conclusies

Omdat verschillende taxatiemethoden gebaseerd zijn op verschillende economische principes heeft iedere taxatiemethode eigen kenmerken, aannames en beperkingen. Dit brengt met zich mee dat verschillende methoden kunnen leiden tot verschillen uitkomsten. Van belang is te onderkennen dat de waarde door toepassing van de verschillende methoden wordt geïndiceerd, niet vastgesteld. Verschillende indicaties van de waarde moeten dan worden verzoend. Hierbij geldt dat de taxateurs vrij zijn om gemotiveerd voor de uitkomsten van één methode te kiezen of voor gewogen uitkomsten.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

76 van 83

Taxateurs nemen de navolgende zaken in overweging: De gebruikswaardes van de rechthebbende zijn respectievelijk: -

De gebruikswaarde van Rechthebbende 1 (paragraaf 6.5.2)

€

15.682,--

-

De gebruikswaarde van Rechthebbende 2 (paragraaf 6.5.3)

€

1.095.000,--

-

De gebruikswaarde van Rechthebbende 4 (paragraaf 6.5.5)

€

76.698,--

Voor de bepaling van de complexwaarde zijn de navolgende overwegingen meegenomen: -

De residuele waardemethode geeft een resultaat van € 30,86 per m².

-

De vergelijkingsmethode geniet de voorkeur boven de residuele waardemethode.

-

Er zijn voldoende referenties beschikbaar om op basis van vergelijking te waarderen.

-

De referenties liggen binnen een bandbreedte van € 32,50 tot € 65,-- per m².

-

Op basis van geografische ligging achten taxateurs de referenties 3, 6, 7, 8, 10 en 11 het best vergelijkbaar, referentie 11 is daarbij recent en eveneens gelegen in Mierlo.

-

Uit referentie 7, 8 en 10 blijkt sprake van een mogelijke bouwclaim, wat van invloed kan zijn op de overeengekomen koopsom.

-

Uit referentie 11 blijkt weliswaar de realisatie van flexwoningen op de gronden, echter in de praktijk kunnen flexwoningen 40 jaar gehandhaafd worden, om die reden achten taxateurs de bebouwing met flexwoningen vergelijkbaar met die van een reguliere woonbebouwing. De gemeente Geldrop-Mierlo heeft gemeld, dat momenteel nog stedenbouwkundige afwegingen worden gemaakt voor deze locatie, maar dat bebouwingsgraad vermoedelijk ligt tussen de 40% en 60%, wat aanzienlijk hoger ligt dan de bebouwingsgraad voor gewaardeerde locatie.

-

Voor gewaardeerde locatie geldt, dat slechts 18,5% van het gehele plangebied uitgeefbaar is voor woningbouw.

-

De ligging van het gewaardeerde, landelijk, maar direct omgeven door en grenzend aan Mierlo beschouwen taxateurs als goed courant en nemen zij als positieve overweging mee.

Op basis hiervan waarderen taxateurs de complexwaarde op basis van vergelijking op € 42,50 per m². -

De gronden gelegen binnen vigerend bestemmingsplan “Mierlo”, die reeds beschikken over een bestemming “verkeersdoeleinden” zijn van openbaar nut en blijven van openbaar nut. Deze gronden worden gewaardeerd op € 1,‐‐ de massa/perceel;

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

77 van 83

Op basis hiervan komen de taxateurs tot de navolgende conclusie, voor respectievelijk de rechthebbenden 1 en 4 ligt de complexwaarde van het eigendom hoger dan de gebruikswaarde en worden deze eigendommen tegen complexwaarde meegenomen in de waardering (behoudens de in stand te houden infrastructuur). Voor rechthebbende 3 geldt, dat de gronden gewaardeerd worden op basis van complexwaarde, aangezien de gebruikswaarde als gevolg van toekomstige functie verandering van de recreatieve verblijven positief beïnvloed wordt. Voor rechthebbende 2 geldt, dat de gebruikswaarde hoger ligt dan de complexwaarde en deze op basis van gebruikswaarde worden gewaardeerd.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

78 van 83

6.7

Gemeente

Waardering

Sectie

Getaxeerd * Bestemd

Nummer

Gewaardeerd op basis van

Inbrengwaarde gronden en opstallen

Rechthebbende 1 Mierlo

L

912

ged.

152 m² Agrarisch

€

6.460,00

Mierlo

L

971

ged.

147 m² Verkeersdoel-einden

€

1,00

Mierlo

L

975

1.590 m² Agrarisch

€

67.575,00

Mierlo

L

1071

ged.

4.735 m² Verkeersdoel-einden

€

1,00

Mierlo

F

5873

ged.

82 m² Verkeersdoel-einden

€

1,00

Mierlo

F

5874

ged.

7 m² Verkeersdoel-einden

€

1,00

Subtotaal

6.713 m²

Complexwaarde

€

74.039,00

Gebruikswaarde

€

1.095.000,00

€

102.042,50

€

362.185,00

€

1.633.266,50

Rechthebbende 2 Mierlo

L

812

3.170 m² Wonen

Mierlo

L

1751

1.464 m² Wonen

Mierlo

L

1750

1.873 m² Wonen

Subtotaal

6.507 m²

Rechthebbende 3 Mierlo

L

808

80 m2 Wonen

€

3.400,00

Mierlo

L

955

ged.

23 m² Wonen

Mierlo

L

€

977,50

972

ged.

204 m² Wonen

Mierlo

€

8.670,00

L

973

ged.

1.295 m² Wonen

€

55.037,50

Mierlo

L

974

ged.

799 m² Wonen

€

33.957,50

Subtotaal

2.401 m²

Complexwaarde

Rechthebbende 4 Mierlo

L

807

1.642 m² Agrarisch

€

69.785,00

Mierlo

L

809

6.880 m² Agrarisch

€

292.400,00

8.522 m²

Complexwaarde

Subtotaal

24.143 m²

De inbrengwaarden voor gronden en opstallen bedraagt

:

€

1.633.267,00

Zegge: een miljoen zeshonderd drieëndertigduizend tweehonderdzevenenzestig euro

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

79 van 83

De bruto inbrengwaarde verdeeld over de kostensoorten luidt als volgt: De inbrengwaarden voor gronden en opstallen bedraagt: Kosten voor het vrijmaken van rechten en lasten * Sloopkosten*

€ €

1.633.267,-------70.997,--

* Deze kostenposten zijn door taxateurs niet zelfstandig geschat noch gecontroleerd, doch louter ontleent aan de kostenverhaalsopzet en voor juist gehouden.

6.8

Backtesting

De in dit rapport opgenomen gronden zijn eerder door taxateurs gewaardeerd. Op d.d. 29 april 2024 is een rapport uitgebracht waarin onderhavige gronden onderdeel van uitmaakten. De waarde van de gronden zijn onveranderd ten opzichte van het eerdere rapport, hetgeen taxateurs aannemelijk achten omdat tussen het eerdere rapport en onderhavig rapport amper een tijdspanne is op te merken

6.9

Onzekerheden

Taxeren is het schatten van de meest waarschijnlijke van een reeks mogelijke uitkomsten op basis van de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij de taxatie. Schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van de informatievoorzieningen, gebrek aan marktinformatie, marktomstandigheden en algemene taxatie onnauwkeurigheid.

6.9.1 Algemene taxatieonzekerheid Een waardering is een puntschatting. Een redelijk handelend en denkend koper c.q. verkoper zal bij de transactie rekening houden met de op de situatie van toepassing zijnde feiten en omstandigheden van dat moment. Dit houdt in dat hierdoor ten aanzien van de prijs er een afwijking kan optreden, mede als gevolg van wijziging van de parameters. Derhalve zal hij rekening houden met een bandbreedte op de uitkomst van deze waardebepaling en de uitkomst enkel indicatief gebruiken ter toetsing. Uit diverse onderzoeken is gebleken dat er verschil is tussen de uitkomst van taxaties opgesteld door verschillende taxateurs 1 en tussen taxatie en prijs2. Het is daarbij aannemelijk en door Ten Have betoogd dat de kans groot is dat twee taxaties, behoudens uitzonderlijk omstandigheden binnen een marge van twee maal 10% liggen. Dit leidt uitzondering in geval van incourant onroerend goed of een instabiele markt, waar deze marge toeneemt.

RAVI 1990, R.A.D. Blaauw, bouw nr. 9-september 2010 p732, G.G.M. ten Have Taxatieleer onroerende zaken 2002 pp.59-62. 2 C. Schekkerman (ASRE/MSRE 2004), nauwkeurigheid in taxaties een onderzoek naar de nauwkeurigheid van taxaties en (on)mogelijkheden om betrouwbaarheid van taxaties te vergroten. 1

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

80 van 83

Het onderzoek van Schekkerman over hoe de uitkomst van een taxatie zich verhoudt tot de uiteindelijke verkoopopbrengst toont dat ook aan, waarbij uit de onderzochte taxaties bleek dat in tweederde van de onderzochte taxaties de bandbreedte ten opzichte van de gerealiseerde verkoopopbrengst 20% plus of min bedroeg.

6.9.2 Taxatieonzekerheid Op basis van de beschikbare marktinformatie, de marktomstandigheden en de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie, zijn de taxateurs van oordeel dat er in onderhavige taxatie sprake is van meer dan algemene taxatie onzekerheden. Er is een groot aantal aannames gedaan in de waardering van de gebruikswaardes, waaronder bijvoorbeeld: ₋ oppervlakten zijn in een aantal gevallen zo goed als mogelijk ontleend aan plattegronden, ₋ de objecten zijn slechts deels inpandig opgenomen, ₋ er is geen inzage in huurgegevens geweest voor wat betreft de recreatieve objecten. ₋ bij gebrek aan omzetcijfers is gewaardeerd is de B&B gewaardeerd op basis van comparatief en aannames, ₋ recreatieverblijven 1c en 1e zijn nog niet volledig afgebouwd, taxateurs hebben hiervoor een correctie doorgevoerd op basis van aanname, ₋ voor toekomstige verhuur volgens de huurwetgeving van woonruimte mag niet meer tijdelijk verhuurd worden en zou de huur getoetst moeten worden aan het puntentellingsysteem. Voorts is sprake van de gevoeligheid van een residuele grond warde methode, aangezien de wijziging van één parameter in de residuele grondwaarde methode een aanzienlijk effect heeft op de waarde, de termijn waarop ontwikkelingen plaats gaan vinden, alsmede de uiteindelijke invulling van het gebied af kunnen wijken van de nu op waarde peil datum gehanteerde uitgangspunten.

6.10 Conceptrapportage Op 3 mei 2024 is aan opdrachtgever een concepttaxatierapport ter beschikking gesteld. Opdrachtgever heeft op 7 mei 2024 gereageerd op het conceptrapport. Ten opzichte van het concept taxatierapport is geen sprake van een min of meer substantiële afwijking (>5% van de waarde). Taxateurs zijn niet bekend met gebeurtenissen of wezenlijke veranderingen die zich tussen de waarde peildatum en de datum taxatierapport hebben voorgedaan die van invloed (kunnen) zijn op de waarde van het getaxeerde object.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

81 van 83

7.

Datering en ondertekening

Aldus gedaan te goeder trouw naar kennis en wetenschap, overeenkomstig de strekking van de opdracht en in de overtuiging de ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben verwerkt.

Veenendaal, 7 mei 2024 Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

N.S.C.M. van der Meijs

ing. R.Th. Homan

Registertaxateur

Rentmeester NVR / Registertaxateur

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

82 van 83

8.

Literatuurlijst

Centraal Bureau voor de Statistiek. (2023, 2 maart). Voorlopige bevolkingsaantallen per gemeente, 1-12023. https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2023/09/voorlopige-bevolkingsaantallen-per-gemeente-1-1-2023 Login | NVM. (z.d.-b). https://leden.nvm.nl/applicaties/ Kaart | Bodemloket. (z.d.). https://www.bodemloket.nl/kaart#167258,381684,167426,381821, geraadpleegd op 08-01-2024 Rapportagemodule. (z.d.). https://noordbrabant.nazca4u.nl/rapportage/AddressLookUp/AddressLookUp.aspx , geraadpleegd op 08-01-2024 DTNL. (z.d.). Woningaanbod droogt op. https://www.nvm.nl/nieuws/2024/woningaanbod-droogtop/#:~:text=NVM%2Dmakelaars%20verkochten%20in%20het,eerste%20kwartaal%202024%20432.000%20e uro, geraadpleegd op 08-01-2024 WoningBouwersNL. (2023, 11 december). Marktcijfers - WoningBouwersNL. https://woningbouwersnl.nl/marktcijfers/ Kwartaalbericht Agrarische Grondmarkt 2023-3 - Kadaster.nl zakelijk. (z.d.). https://www.kadaster.nl//kwartaalbericht-agrarische-grondmarkt-20233#:~:text=Landelijk%20overzicht,van%20%E2%82%AC%2073.400%20per%20ha.

Achmea Outlook 2024-2026 retail https://www.achmearealestate.nl//media/achmearealestate/documenten/over-ons/publicaties/outlook-2024---2026.pdf, geraadpleegd op 3004-2024

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

83 van 83

Bijlage 1

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

BETREFT

Mierlo L 912 UW REFERENTIE

NM 13451.004 GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

29-04-2024 - 14:34

S11177239494

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

26-04-2024 - 14:59

26-04-2024 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Mierlo L 912 Kadastrale objectidentificatie: 043280091270000

Kadastrale grootte 15.656 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 170534 - 384053 Omschrijving Terrein (grasland) Ontstaan uit Mierlo L 374

Mierlo L 600 Mierlo L 663

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Er zijn geen beperkingen bekend de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 40252/82 Eindhoven

Ingeschreven op 14-10-2004 om 09:00

Hyp4 5109/1 Eindhoven Naam gerechtigde Gemeente Geldrop-Mierlo Adres Hofstraat 4

5664 HT GELDROP Postadres Postbus 10101

5660 GA GELDROP Statutaire zetel GELDROP KvK-nummer 17272524 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.