Tam Omgevingsplan hoofdstuk 22a Oudvensestraat-zuid bijlagen bij motivering

Grondwaardes OudvensestraatZuid Onderbouwing voor uw kostenverhaal 30 april 2024

2

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

3 4 4

Uw situatie Onze aanpak Leeswijzer

Onze adviezen 2.1 2.2

Reken afhankelijk van type koopwoning met grondwaardes van € 460 tot € 580 per m² exclusief btw Hanteer deze marktconforme uitgangspunten voor bepaling grondwaarde koopwoningen

5 5 7

Bijlage 1 : Locatieprofiel

11

Bijlage 2 : Referenties woningen

12

Bijlage 3 : Bouwkosten

13

Bijlage 4 : Referenties biedprocedures

14

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

1. Inleiding 1.1 Uw situatie De gemeente Geldrop-Mierlo stelt kostenverhaalsregels voor het TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid ten zuidoosten van Groot-Luchen op. Voor de exploitatieopzet heeft Stec in opdracht van de gemeente Geldrop-Mierlo dit advies opgesteld over de waardebepaling van de kavels voor woningen.

Figuur 1: Verkaveling Oudvensestraat-zuid - CONCEPT

Bron: Gemeente Geldrop-Mierlo (2024).

Dit advies geeft marktconforme VON-prijzen, stichtingskosten en residuele grondwaarden voor verschillende woningentypen in het koopsegment voor de beoogde woningtypen. Ook zijn appartementen en rijwoningen in de sociale huur voorzien. De waardering van deze sociale huurwoningen maken onderdeel uit van dit advies. Het grondprijsadvies ziet op de volgende in het exploitatieplan gedefinieerde uitgiftecategorieën: • 8 sociale huur rijwoningen • 18 sociale huur appartemeten • 9 vrije sector duur appartementen (koop) • 4 2^1 kap woningen duur • 2 vrijstaande woningen duur met tuin op westen • 2 vrijstaande woningen duur met tuin op noorden

Gemeentelijk kostenverhaal Gemeenten (en andere overheden) zijn verplicht de gemaakte kosten te verhalen op initiatiefnemers als deze nieuwe bouwactiviteiten en/of gebruiksactiviteiten (willen) uitvoeren, die in het Omgevingsbesluit zijn aangewezen (artikel 13.11 Ow). Voor het kostenverhaal gelden wel de PPT-criteria: • de kosten zijn (P) proportioneel in verhouding tot het; • (P) profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft; én • de kostensoorten zijn (T) toerekenbaar aan het kostenverhaalsgebied. De aangewezen kostenverhaalsplichtige bouwactiviteiten (artikel 8.13 Ob) zijn onder meer: (i) de bouw van een woning, kantoor of bedrijfsgebouw, (ii) de uitbreiding van een gebouw met

3

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

minstens 1.000 m2 en (iii) de verbouwing van een niet-woonfunctie naar een (wel) woonfunctie (onder de voorwaarden dat het minstens gaat om tien woonfuncties). De verhaalsplichtige kostensoorten zijn ook aangewezen in het Omgevingsbesluit (artikel 8.15 jo. tabellen A en B van bijlag IV Ob). In deze categorie gaat het met name om kosten verbonden aan het opstellen van plannen, de aanleg van openbare voorzieningen en aan te bieden nadeelcompensatie. Kostenverhaal kan plaatsvinden via het publiekrechtelijke spoort of het privaatrechtelijke spoor. Het Rijk geeft de voorkeur aan contractueel kostenverhaal (privaatrechterlijk met anterieure overeenkomsten). Het publiekrechtelijke kostenverhaal fungeert zo als 'stok achter de deur'. Dit subsidiaire karakter van het publiekrechtelijke kostenverhaal volgt uit artikel 13.13 lid 3 Ow: publiekrechtelijk kostenverhaal is uitgesloten als het kostenverhaal al contractueel is verzekerd. Toepassing van de regeling voor publiekrechtelijke kostenverhaal moet uiteindelijk leiden tot betaling en afrekening van de verschuldigde kostenverhaalsbijdrage. Deze wordt berekend bij kostenverhaalsbeschikking (artikel 13.18 lid 1 Ow), op basis van de regels in het omgevingsplan.

1.2 Onze aanpak We kijken naar de relevante marktontwikkelingen en de kwaliteiten van de locatie (indicatief). Daarnaast bepalen we de marktwaarde (VON-prijs per m² gbo) van elk woningtype en de stichtingskosten. We adviseren u met dit rapport over de grondwaardes voor woningbouw op de geselecteerde locatie binnen uw gemeente. Voor de sociale huurwoningen hanteert de gemeente een vaste grondprijs. Het college heeft in het kader van de vaststelling van de grondprijzen 2024 het volgende besloten: ‘De grondprijs voor grondgebonden sociale huurwoningen vast te stellen op € 280,- per m²’.

1.3 Leeswijzer In deze rapportage leest u onze aanbevelingen, bevindingen en conclusies. In hoofdstuk 2 leest u ons grondwaardebepaling: grondwaarden per 31 januari 2024 voor de uitgiftecategorieën binnen het TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid in de gemeente Geldrop-Mierlo. Daarna lichten we toe welke uitgangspunten dienen als input voor onze berekening. In de bijlagen treft u het locatieprofiel van de locatie en referenties voor de grondwaarde aan.

4

5

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

2. Onze adviezen 2.1 Reken afhankelijk van type koopwoning met grondwaardes van € 460 tot € 580 per m² exclusief btw In onderstaande tabel zijn onze adviezen voor de grondwaarde samengevat weergegeven voor het TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid. In de volgende paragrafen gaan we in op de onderdelen van de residuele berekening: VON-prijs(adviezen), de stichtingskosten en de samengevatte residuele berekening. Wanneer u uitgaat van deze grondwaardes, dan past u actueel en marktconforme uitgangspunten toe voor uw kostenverhaal op deze locatie.

Voor de grondgebonden woningen gaan we uit van een grondwaarde per m² kavel. Voor de appartementen gaan we uit van ene grondwaarde per m² BVO.

Tabel 1: Residuele grondwaarde kavels TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid per woningtype prijspeil 31-1-‘24 Type

Woonoppervlak Kavel (gbo)

Grondwaarde Totaal

Per m²

Sociale huur rijwoningen

90 m²

€ 25.200

€ 280*

Sociale huur appartemeten

90 m² (BVO)

€ 25.200

€ 280*/m² BVO

Vrije sector duur appartementen (koop)

123 m²

158 m² (BVO)

€ 91.700

€ 580 /m² BVO

2^1 kap woningen duur

130 m²

217 m²

€ 100.600

€ 465

Vrijstaande woningen duur met tuin op westen

160 m²

420 m²

€ 208.100

€ 495

Vrijstaande woningen duur met tuin op noorden

160 m²

355 m²

€ 162.500

€ 460

Bron: Stec Groep (2024). In berekening gebruikte cijfers zijn hier weergegeven en afgerond op € 100 en € 5. Door afrondingen kunnen verschillen ontstaan bij berekening vanuit de weergegeven tabel. *vaste prijs sociale huur

De geadviseerde grondwaardes per m² zijn bepaald via de residuele waardemethode. Bovenstaande tabel toont de actuele residuele grondwaarden voor TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid. In de tabel leest u ook de belangrijkste uitgangspunten die van invloed zijn op de residuele grondwaarden. De residuele grondwaardes zijn bepaald op basis van markconforme uitgangspunten: zo vinden we de bovenstaande woningen qua grootte passend bij de grootte van de kavels. Hiervoor

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

hebben we ook gekeken naar het huidige aanbod in de nieuwbouw en de bestaande bouw in de gemeente. Op basis van de in tabel 1 opgenomen uitgangspunten zijn de residuele waardes per m² perceel bepaald. Als kaveloppervlaktes sterk afwijken van bovenstaande oppervlaktes, adviseren we u een op maat berekening toe te passen of (indien de kavels groter zijn) een staffel toe te passen. Voor de sociale huur hanteren we de vaste gemeentelijke prijs van € 280 per m² kavel of per m² BVO voor appartementen.

Figuur 2: Kavels TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid

Bron: Gemeente Geldrop-Mierlo

GRONDPRIJSADVIES VERTALEN NAAR DE PRAKTIJK In de voorgaande tabel is op hoofdlijnen de grootteklassen qua woonruimte en/of kaveloppervlak opgenomen. Deze zijn in de huidige verkavelingen van plannen opgenomen en/of kunnen als zodanig toegepast worden. Voor de bepaling van indicatieve residuele kavelwaarden kunt u met de tabel goed uit de voeten. Zo kunt u bijvoorbeeld voor een kavel met een oppervlak van 450 m² voor een grote vrijstaande woning in rekenen met een kavelprijs van circa € 222.800 exclusief btw (=450 m² maal € 495), mits de daadwerkelijke kavelgrootte niet sterk gaat afwijken. Let hierbij op de afronding. In de volgende paragrafen geven we per stap aan hoe we tot de residuele grondwaarden en prijsadviezen zijn gekomen en hoe met deze uitgangspunten is gerekend.

6

7

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

2.2 Hanteer deze marktconforme uitgangspunten voor bepaling grondwaarde koopwoningen In de volgende tabel leest u de VON-prijzen (per 31 januari 2024) per woningtype die als uitgangspunt dienen voor onze residuele grondwaardeberekening voor de verschillende koopwoningen. De woninggroottes zijn gebaseerd op de gemiddelde gerealiseerde woningen op kavels van een dergelijke omvang in de gemeente Geldrop-Mierlo (en Groot-Luchen) en op het aanbod van bestaande woningen in de gemeente.

Tabel 2: VON-prijsadvies woningen TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid prijspeil 31 januari 2024 Woonoppervlak Von per m² gbo

VON totaal

(gbo)

Incl btw

Excl btw

Incl btw

Excl btw

Vrije sector duur appartementen (koop)

123 m²

€ 3.740

€ 3.090

€ 460.900

€ 380.900

2^1 kap woningen duur

130 m²

€ 3.555

€ 2.940

€ 462.150

€ 381.950

Vrijstaande woningen duur met tuin op westen

160 m²

€ 4.325

€ 3.575

€ 692.000

€ 571.900

Vrijstaande woningen duur met tuin op noorden

160 m²

€ 3.980

€ 3.290

€ 636.800

€ 526.300

Type

Bron: Stec Groep (2024). VON per m² en VON totaal zijn respectievelijk afgerond op respectievelijk € 5 en € 50. Door afrondingen kunnen afwijkingen ontstaan.

Werkwijze bepaling VON-opbrengsten per woningtype Om de haalbare VON-prijs per m² gbo te bepalen keken we naar verschillende gegevensbronnen, waaronder CBS, Funda, Huizenzoeker en NVM. De gehanteerde werkwijze in het kort: 1. Referenties zijn afkomstig uit het huidige bestaande woningaanbod (Funda en Huizenzoeker) en gerealiseerde transactieprijzen van NVM over de periode 2023 - 2024. 2. Binnen de beschikbare data afkomstig van Funda (Bijlage C) is specifiek gekeken naar de gegevens (woonoppervlak, kaveloppervlak, woningtype en vraagprijzen) van jonge woningen (na het jaar 2000) en nieuwbouwwoningen (die net gerealiseerd zijn of op korte termijn worden gerealiseerd). De prijsniveaus van deze jonge of nieuwbouwwoningen liggen vaak hoger dan de gemiddelde prijsniveaus (uit punt 1). Het prijsniveau ligt hierdoor per m² GBO van nieuwbouwwoningen 5 - 10% boven dat van de gemiddelde bestaande woning (alle bouwperioden). Deze ‘nieuwbouw-opslag’ komt door kwaliteitsverschil met verouderde bestaande bouw. Duurdere woningen worden vaak beter onderhouden, voldoen langer aan woontrends en worden vaker vernieuwd (badkamer, sanitair, keuken et cetera). Hiervoor hanteren we meer de onderkant van de opslagmarge (5%). 3. Op het gemiddelde vraagprijsniveau uit Funda en het gemiddelde transactieprijsniveau (NVM) is een opslag gehanteerd om tot VON-prijzen voor nieuwbouw te komen: het aanbod

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

4.

5.

6.

en de transactiegegevens beslaan voor een groot deel woningen uit de bestaande bouw, waarvan een groot deel niet de (bouw)kwaliteit heeft van nieuwbouwwoningen. Door deze correctie vallen de VON-prijzen hoger uit dan de gemiddelde transactie-/ vraagprijzen van de bestaande bouw. Voor de vaststelling van de prijzen hebben we ook rekening gehouden met de transactieprijzen op NVM-regioniveau en de transacties van NVM voor de specifieke projectgebieden in de gemeente. Naast deze referentiebronnen is ook gekeken naar prijsniveaus van specifieke referentiewoningen en -projecten en zijn deze ook meegenomen voor de bepaling van ons prijsadvies. Een overzicht van referentietransacties vindt u in bijlage 2. We corrigeerden de uitkomsten (uit punt 1 en 2) handmatig om de uitspringers eruit te halen. Dit is gebaseerd op logische overgangen tussen prijsklassen en typen, verschil in kwaliteit tussen locaties en op marktgevoel en bureauexpertise en op de punten 4 en 5.

Actuele bouw- en bijkomende kosten per woningtype De residuele grondwaarde is gebaseerd op eerdere genoemde VON-waarden en de stichtingskosten per woningtype en projectlocatie. We baseren ons voor de stichtingskosten op het Bouwkostenkompas en bureauexpertise. In Bijlage 3 staan de bouwkosten per woningtype.

Figuur 3: Ontwikkeling bouw- en aanbestedingsindex woningbouw per maand in 2020 – oktober 2024*

Bron: Bouwkostenkompas (30-4-2024). 2007 = 100. *tot 1 oktober 2024.

Bouwkosten (aanneemsommen) zijn uitgedrukt in euro’s per m² bruto vloeroppervlak (bvo). Om te komen tot de bouwkosten maken we gebruik van de gemiddelde bouwkosten van referentiewoningen in Geldrop-Mierlo. In het Bouwkostenkompas wordt per gemeente rekening gehouden met de (gemiddelde) kwaliteit van de bodem en de hierdoor benodigde (extra) investering in bijvoorbeeld fundering. De bouwkosten uit het Bouwkostenkompas geven richting aan ons advies. Op basis van gesprekken met bouwkostendeskundigen en onze eigen recente projectervaringen, rekenen we in sommige gevallen met correcties op de bouwkosten uit het Bouwkostenkompas. Op basis van de huidige marktwerking en onze eigen marktexpertise komen we uit op een bijkomend percentage van de stichtingskosten van 28%. Hieronder vallen Algemene Uitvoeringskosten, Algemene Kosten, Winst & Risico en Onvoorzien. Binnen de residuele methode worden opbrengsten gesaldeerd met de stichtingskosten. De stichtingskosten zijn afhankelijk van het te bouwen bruto vloeroppervlak. Per woningtype is de verhouding tussen het bruto-vloeroppervlak en het netto-vloeroppervlak verschillend, de zogenaamde vormfactor. De vormfactor bepaalt daarmee de verhouding tussen het oppervlak dat

8

9

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

de opbrengsten genereert (het woonoppervlak of gebruiksoppervlak wonen, het g(b)o ) en het oppervlak dat de kosten genereert (het bruto vloeroppervlak). Des te hoger de vormfactor is, des te efficiënter is de indeling van de woning.

Tabel 3: Stichtingskosten woningbouw TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid prijspeil 31 januari 2024 Type

Gbo

Vorm- BVO factor

Bouw- Bijkomend kosten /m² (28%) per m²

Stichtingskosten ex btw /m²

Totaal

Vrije sector duur appartementen (koop)

123 m²

78%

158 m²

€ 1.430

€ 400

€ 1.830

€ 289.200

2^1 kap woningen duur

130 m²

76%

171 m²

€ 1.285

€ 360

€ 1.645

€ 281.300

Vrijstaande woningen duur met tuin op westen

160 m²

76%

211 m²

€ 1.350

€ 380

€ 1.730

€ 363.800

Vrijstaande woningen duur met tuin op noorden

160 m²

76%

211 m²

€ 1.350

€ 380

€ 1.730

€ 363.800

Bron: Bouwkostenkompas 1-1-2024, bewerking Stec Groep 2024. Cijfers zijn afgerond op € 5 en € 100.

De residuele som: opbrengsten minus kosten De residuele waarde berekening geeft een beeld van de actuele marktwaarde van grond. In het onderstaand figuur staat de uitgewerkte residuele benadering als voorbeeld. Deze werkwijze voor bepaling van de zuivere residuele grondwaarde wordt toegepast voor koopwoningen. Ook de gemeente Geldrop-Mierlo gebruikt de residuele methode om de grondprijzen te bepalen.

Figuur 4: Voorbeeldberekening residuele grondwaarde koopwoningen VON-prijs

€ 350.000

Btw

€ 60.750 -/-

Inkomsten ontwikkeling

€ 289.250

Stichtingskosten (exclusief btw)

€ 200.000 -/-

Grondwaarde (exclusief btw)

€ 89.250

Btw grond

€ 18.750

Grondwaarde (inclusief btw)

€ 108.000

(bedragen zijn afgerond op € 50)

10

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

In de volgende tabel staan de uitkomsten van de berekening voor TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid weergegeven. Allereerst is de VON-prijs exclusief btw berekend. Daarna hebben we de totale stichtingskosten exclusief btw van de VON-prijs exclusief btw afgetrokken. Wat resteert is de waarde van de grond; de residuele grondwaarde (exclusief btw).

Tabel 4: Residuele methode kavels voor TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid prijspeil 31 januari 2024 Type

Gbo Kavel (m²) in m²

VON ex btw

Stichtings- Residuele waarde ex btw kosten ex totaal /m² btw

Vrije sector duur appartementen (koop)

123

158 m² (BVO)

€ 380.900

€ 289.200

€ 91.700

€ 580 /m² BVO

2^1 kap woningen duur

130

217 m²

€ 381.950

€ 281.300

€ 100.600

€ 465

Vrijstaande woningen duur met tuin op westen

160

420 m²

€ 571.900

€ 363.800

€ 208.100

€ 495

Vrijstaande woningen duur met tuin op noorden

160

355 m²

€ 526.300

€ 363.800

€ 162.500

€ 460

Bron: Stec Groep (2024). In berekening gebruikte cijfers zijn hier weergegeven en afgerond op € 5 of € 100. Door afrondingen kunnen verschillen ontstaan bij berekening vanuit de weergegeven tabel.

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Bijlage 1 : Locatieprofiel Voor TAM-IMRO-plan Oudvensestraat-Zuid hebben we kwaliteiten, kansen en minder sterke aspecten en bedreigingen in kaart gebracht. Deze aspecten hebben we meegewogen in de bepaling van de grondwaarde. In deze bijlage vindt u de beoordeling de locatie.

Kwalitatieve beoordeling Sterktepunten en kansen:

Zwaktepunten en bedreigingen:

• Speeltuin/park.

• Gelegen aan sportaccommodatie. Kan voor geluids- en parkeeroverlast zorgen.

• Het centrum van Mierlo ligt op circa 4 minuten fietsen van projectlocatie. • De oprit van de snelweg A270 ligt op 7 minuten rijden. • Supermarkt (ALDI) op korte afstand gelegen.

• Gelegen nabij brandweer en een bedrijventerrein. Kan voor geluidsoverlast zorgen.

11

12

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Bijlage 2 : Referenties woningen Tabel 5: Referentie transacties januari 2023 - januari 2024 Geldrop (postcode 5731) Woningtype

Gemiddeld Gemiddeld Aantal Gemiddelde transactieprijs woonoppervlak kaveloppervlak per m²

Appartement t/m 80 m²

2

€ 4.345

74 m²

-

Appartement vanaf 80 m²

3

€ 3.070

87 m²

-

Tussenwoning

18

€ 3.180

113 m²

161 m²

Hoekwoning

20

€ 3.455

128 m²

246 m²

2-onder-1-kap

36

€ 3.275

134 m²

268 m²

Vrijstaand

25

€ 4.115

209 m²

880 m²

Bron: NVM (2024), bewerking Stec Groep (2024). Kolom 3 is afgerond op € 5, kolom 4 en 5 afgerond op 5 m².

Tabel 6: Gemiddelde vraagprijzen laatste 12 maanden, (postcode 5731) Type

Gemiddelde vraagprijs per m²

Aantal

Gemiddeld woonoppervlak

Gemiddeld kaveloppervlak

Appartement

8

€ 3.805

95 m²

Tussenwoning

24

€ 3.400

110 m²

160 m²

Hoekwoning

11

€ 3.365

120 m²

210 m²

Twee-onder-een-kap

50

€ 3.470

135 m²

305 m²

Vrijstaand

36

€ 4.005

225 m²

2.130 m²

Bron: Funda, januari 2024. bewerking Stec Groep (2024). Kolom 3 is afgerond op € 5, kolom 4 en 5 afgerond op 5 m².

13

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Bijlage 3 : Bouwkosten Tabel 7: Referentiewoningen bouwkosten Vormfactor

Bouwkosten niveau basis

Twee-onder-een-kap schuin dak garage geschakeld

76%

€ 1.250 (Laag) € 1.390 (Basis)

Vrijstaand cataloguswoning 3 laags

76%

€ 1.350

Appartement woontoren (tot 6 lagen)

78%

€ 1.430

Type

Bron: Bouwkostenkompas, prijspeil 1 januari 2024. Voor enkele typen is een ander afwerkingsniveau gebruikt.

14

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Bijlage 4 : Referenties biedprocedures Tabel 8: Uitkomsten biedprocedures kavels gemeente, 2023 Nummer

Oppervlak

Hoogste bod Totaal incl. btw

Per m2 incl. btw

Per m2 ex btw

1

637 m²

€ 385.000

€ 604

€ 500

2

637 m²

€ 372.455

€ 585

€ 483

3

638 m²

€ 372.000

€ 583

€ 482

4

661 m²

€ 375.000

€ 567

€ 469

5

563 m²

€ 331.116

€ 588

€ 486

6

662 m²

€ 375.886

€ 568

€ 469

7

759 m²

€ 421.866

€ 556

€ 459

8

735 m²

€ 442.001

€ 601

€ 497

Gemiddelde

vrijstaand

€ 521

€ 431

Gemiddelde

bungalows

€ 592

€ 489

Bron: Gemeente Geldrop-Mierlo (2023/2024).

Grondwaardes Oudvensestraat-Zuid

Colofon Datum: 30 april 2024 Projectnummer: 24.161 Opdrachtgever: Gemeente Geldrop-Mierlo Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Erik de Leve Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

15

TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde ten behoeve van het kostenverhaalsgebied met tijdvak Oudvensestraat-Zuid te Mierlo

Veenendaal, mei 2024

K ENDES R ENTMEESTERS V EENENDAAL BV - WILTONSTRAAT 38 - POSTBUS 314 - 3900 AH V EENENDAAL T 0318 582150 - INFO @K ENDES. NL - F ACTUREN @K ENDES. NL - WWW.K ENDES . NL HANDELSREGISTER K VK 66632838 - NL856639096B01 OP ALLE DIENSTVERLENING IS VAN TOEPASSING DE REGELING VOOR RENTMEESTERS 2020 VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN RENTMEESTERS WELKE OP VERZOEK WORDT TOEGEZONDEN .

Inhoud 1.

2.

3.

4.

5.

6.

Samenvatting en waardering .......................................................................................................................... 4 1.1 Samenvatting .......................................................................................................................................... 4 1.2 Objectinformatie ..................................................................................................................................... 4 1.3 Waardering.............................................................................................................................................. 4 Opdracht ............................................................................................................................................................. 5 2.1 Opdrachtgever ........................................................................................................................................ 5 2.2 Taxateurs ................................................................................................................................................. 5 2.3 Doel van de taxatie .................................................................................................................................

6 2.4 Taxatietype .............................................................................................................................................. 6 2.5 Te taxeren belang.................................................................................................................................... 6 2.6 Object ....................................................................................................................................................... 6 2.7 Taxatiebasis ............................................................................................................................................. 6 2.8 Waardepeildatum en andere relevante data ...................................................................................... 6 2.9 Mate van inspectie .................................................................................................................................. 7 2.10 Informatievoorziening ........................................................................................................................... 7 2.11 Instructies ................................................................................................................................................ 7 2.12 Verklaring onafhankelijkheid ...............................................................................................................

8 2.13 Conformiteit ............................................................................................................................................ 8 2.14 Eerdere betrokkenheid .......................................................................................................................... 8 2.15 Aansprakelijkheid .................................................................................................................................. 9 2.16 Publicatie ................................................................................................................................................. 9 2.17 Algemene voorwaarden ........................................................................................................................ 9 Algemene en bijzondere uitgangspunten .................................................................................................. 10 3.1 Algemene uitgangspunten .................................................................................................................. 10 3.2 Bijzondere uitgangspunten ................................................................................................................. 11 Beschrijving .....................................................................................................................................................

12 4.1 Object in beeld ...................................................................................................................................... 12 4.2 Kadastrale aanduiding ........................................................................................................................ 13 4.3 Ligging ................................................................................................................................................... 13 4.4 Bodem .................................................................................................................................................... 16 4.5 Vigerende planologie ........................................................................................................................... 17 4.6 Toekomstige functie ............................................................................................................................. 23 4.7 Omschrijving per rechthebbende ....................................................................................................... 25 Marktomstandigheden, SWOT analyse en Optimale aanwending ...................................................... 35 5.1 Marktomstandigheden algemeen ......................................................................................................

35 5.2 Courantheid .......................................................................................................................................... 48 5.3 SWOT analyse ....................................................................................................................................... 48 5.4 Optimale aanwending ......................................................................................................................... 49 Taxatie technische uitgangspunten ............................................................................................................. 50 6.1 Wettelijk kader ...................................................................................................................................... 50 6.2 Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde .............................................................................. 50 6.3 Werkelijke waarde gebruikswaarde of complexwaarde................................................................. 51 6.4 Waardering complexwaarde .............................................................................................................. 54

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

2 van 83

7. 8.

6.5 Waardering van gebruikswaarde....................................................................................................... 61 6.6 Overweging en conclusies................................................................................................................... 76 6.7 Waardering............................................................................................................................................ 79 6.8 Backtesting ........................................................................................................................................... 80 6.9 Onzekerheden ....................................................................................................................................... 80 6.10 Conceptrapportage............................................................................................................................... 81 Datering en ondertekening ........................................................................................................................... 82 Literatuurlijst................................................................................................................................................... 83

Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5:

eigendomsinformatie Kadaster titels van aankomst relevante planologische gegevens Rapport Bodemloket en Bodeminformatie provincie Verkaveling Oudvensestraat-zuid TEK 493134-01E

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

3 van 83

1.

Samenvatting en waardering

1.1

Samenvatting

Type taxatie: Datum opdracht: Waardepeildatum:

1.2

Objectinformatie

Adres: Postcode/plaats: Type object: Huidig gebruik: Beoogd gebruik :

1.3

Volledige taxatie 11 maart 2024 30 april 2024

Oudvensestraat 1-3 5731 SH Mierlo Woonhuis en Agrarische gronden Wonen en Agrarisch Ontwikkeling woningbouw met groen en verkeer

Waardering

Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde van het object bestaande uit de percelen kadastraal bekend gemeente Mierlo, sectie L, nummer 807, 808, 809, 812, 912 ged., 955 ged., 971 ged., 972 ged., 973 ged. 974 ged., 975, 1071 ged., 1750, 1751, 5873 ged. 5874 ged., totaal groot 2.41.43 ha:

De inbrengwaarden voor gronden en opstallen bedraagt

:

€

1.633.267,--

Zegge: een miljoen zeshonderd drieëndertigduizend tweehonderdzevenenzestig euro

De bruto inbrengwaarde verdeeld over de kostensoorten luidt als volgt: De inbrengwaarden voor gronden en opstallen bedraagt: Kosten voor het vrijmaken van rechten en lasten * Sloopkosten*

€ €

1.633.267,-------70.997,--

* Deze kostenposten zijn door taxateurs niet zelfstandig geschat noch gecontroleerd, doch louter ontleent aan de kostenverhaalsopzet en voor juist gehouden.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

4 van 83

2.

Opdracht

2.1

Opdrachtgever

Naam opdrachtgever: Adres: Postcode: Plaats: Vertegenwoordiging opdrachtgever: Functie:

Gemeente Geldrop-Mierlo De Meent 2 5664 GC Geldrop De heer R. Smolders Beleidsmedewerker Grondbedrijf

De opdracht is uitgevoerd conform de offerte d.d. 4 maart 2024 en de werkzaamheden ten aanzien van de opdracht zijn gedurende het opstellen van onderhavig taxatierapport niet aangepast.

2.2

Taxateurs

Deze taxatie is verricht door de heer ing. R.Th. Homan, rentmeester NVR en registertaxateur NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur, registratienummer: RT7806703514) in de kamers Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed, tevens geregistreerd onteigeningsdeskundige (Register DOBS) en mevrouw N.S.C.M. van der Meijs, registertaxateur NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur, registratienummer: RT797698435) in de kamers Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed. Genoemde taxateurs zijn verbonden aan Kendes Rentmeesters Veenendaal BV en handelen als externe taxateurs voor en namens Kendes Rentmeesters Veenendaal BV en verklaren te beschikken over de vereiste specifieke deskundigheid ten aanzien van specifieke lokale, regionale en (inter-) nationale (deel-) markt- en objectkennis en deze up-to-date te houden. Het getaxeerde heeft volgens het vigerend bestemmingsplan opgenomen in het Tijdelijk deel van het Omgevingsplan deels een agrarische bestemming en deels een woonbestemming, echter gezien de beoogde ontwikkeling, waarvan de inbrengwaarde in dit rapport wordt gewaardeerd, zijn taxateurs van mening dat deze taxatie valt binnen de kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, sub reglement Grootzakelijk Vastgoed. De heer ing. R.Th. Homan beschikt over de aantekening Grootzakelijk Vastgoed. Mevrouw N.S.C.M.

van der Meijs niet, echter is mevrouw Van der Meijs op regelmatige basis als taxateur betrokken bij het waarderen van ontwikkellocaties voor woningbouw en bedrijventerreinen en acht zij over voldoende kennis en kunde te beschikken om deze waardering naar behoren uit te kunnen voeren. Aangezien de onderhavige taxatie door twee taxateurs is verricht is het vierogen principe voldoende gewaarborgd en kan de plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur achterwege blijven.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

5 van 83

2.3

Doel van de taxatie

Opdrachtgever wenst geïnformeerd te worden over de inbrengwaarde als bedoeld in artikel 13.18, lid 2, onder a. van de Omgevingswet in verband met het opstellen van het kostenverhaal Oudvensestraat-zuid te Mierlo.

2.4

Taxatietype

De taxatie betreft een volledige taxatie.

2.5

Te taxeren belang

Het te taxeren belang omvat de volledige eigendom.

2.6

Object

Het getaxeerde omvat agrarische percelen, alsmede een tweetal met woning bebouwde percelen, gelegen binnen kostenverhaalsgebied Oudvensestraat-zuid.

2.7

Taxatiebasis

De taxatiebasis omvat de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 13.18, lid 2, onder a. van de Omgevingswet juncto artikel 8.17 van het Omgevingsbesluit. Op basis van het wettelijk kader waar binnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip ‘werkelijke waarde’.

2.8

Waardepeildatum en andere relevante data

Datum opdracht

11 maart 2024

Datum opname en inspectie

09 april 2024

Waardepeildatum

30 april 2024

Datum concept taxatierapport

3 mei 2024

Datum taxatierapport

7 mei 2024

Indien de waarde peildatum in het kader van de taxatie in de tijd later ligt dan de datum van de opname, dan wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen optreden welke de waarde kunnen beïnvloeden.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

6 van 83

De taxatie van de inbrengwaarde dient te worden verricht naar de marktomstandigheden op de datum welke het moment van opstellen van het kostenverhaalsopzet – met tijdvak benadert. Omdat het niet mogelijk is om naar een toekomstige datum te taxeren is de taxatie verricht naar de datum van uitbrengen van het concepttaxatierapport, derhalve naar 1 mei 2024.

2.9

Mate van inspectie

De locaties zijn bezocht op 9 april 2024. Daarbij zijn de onbebouwde percelen opgenomen vanaf de openbare weg. De bebouwde percelen van Rechthebbenden 2 en 3 zijn vanaf eigen terrein aan buitenzijde opgenomen en deels (in het bijzijn van rechthebbende) inpandig opgenomen.

2.10 Informatievoorziening Door opdrachtgever is de volgende informatie beschikbaar gesteld/overgelegd: emailbericht d.d. 28 februari 2024 met opdrachtbeschrijving; emailbericht d.d. 20 maart 2024 met detailtekening extra ontsluiting; emailbericht d.d. 22 april 2024 met als bijlage TEK-493134-01D 2.1 verkaveling Oudvensestraat-zuid en TEK-493134-01D 2.3 Kadaster Oudvensestraat-zuid; emailbericht d.d. 30 april 2024 met als bijlage perceelsopgave kostenverhaalsgebied; emailbericht d.d. 30 april 2024 met als bijlage de kostenverhaalsopzet; emailbericht d.d. 01 mei 2024 met als bijlage grondwaardes Oudvensestraat Stec Groep; emailbericht d.d. 03 mei 2024 met toelichting op aanpassing begrenzing. Van de door de opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Voor zover redelijkerwijs mogelijk hebben taxateurs de geleverde informatie getoetst op juistheid ervan. Mocht blijken dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is, dan wordt in deze rapportage hiervan melding gemaakt en wordt dit aan opdrachtgever voorgelegd. Door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV wordt geen aansprakelijkheid aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig of onjuist is. Daarnaast hebben taxateurs de volgende informatie/bronnen geraadpleegd: www.kadaster.nl; www.omgevingswet.overheid.nl www.bodemloket.nl; en andere openbare bronnen.

2.11 Instructies Door de opdrachtgever zijn aan de taxateurs geen nadere instructies gegeven.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

7 van 83

2.12 Verklaring onafhankelijkheid De taxateurs verklaren: • • •

dat zij onafhankelijk zijn ten opzichte van de opdrachtgever; dat zij met de opdrachtgever een vaste honorering zijn overeengekomen die in verhouding staat tot de omvang van het werk en niet afhankelijk is van de hoogte van de getaxeerde waarde; dat de jaarlijkse omzet van de geregistreerde taxateurs, dan wel van Kendes Rentmeesters Veenendaal BV, inclusief de aan opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, niet meer bedraagt dan 25% van de totaalomzet van de geregistreerde taxateurs dan wel Kendes Rentmeesters Veenendaal BV.

2.13 Conformiteit De onderhavige taxatie is verricht en gerapporteerd overeenkomstig: - NRVT-reglement Gedrags- en beroepsregels; - NRVT-reglement Definities; - NRVT-regelement Kamers; - NRVT-subreglement Grootzakelijk Vastgoed; - NRVT-praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed; - RICS taxatiestandaarden (Red Book Global, 31 januari 2022); - IVS-taxatiestandaarden. De onderhavige rapportage betreft een taxatieopdracht conform voorgeschreven wettelijke en jurisprudentiële normen. In het reglement Definities van het NRVT is de wettelijke taxatie gedefinieerd als een professionele taxatiedienst (PTD), waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de registertaxateur dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waarde begrip, de omvang van de onderzoeksplicht en de rapportagevereisten. Een registertaxateur kan alleen afwijken indien en voor zover de wet, vaste jurisprudentie en de best practice voor het vakgebied - in casu het taxeren van inbrengwaarden - hem daartoe dwingt. Waar dat niet zo is, moeten de regels voor een PTD onverkort worden gevolgd.

De taxateurs achten zich evenwel gebonden aan de fundamentele beginselen van professionaliteit, objectiviteit en onafhankelijkheid jegens opdrachtgever zoals neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT.

2.14 Eerdere betrokkenheid Taxateurs hebben op 2 mei 2024 voor het plangebied een waardering uitgebracht. In onderhavige waardering is een kleine aanpassing aan de begrenzing doorgevoerd. Nu deze waardering voor dezelfde opdrachtgever is uitgevoerd met eenzelfde doel van het eerder rapport zal naar oordeel van taxateurs deze eerder betrokkenheid niet leiden tot belangenverstrengeling.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

8 van 83

Taxateurs zijn overigens niet betrokken (geweest) bij eerdere taxaties, grondverwerving, advisering (in welke hoedanigheid dan ook) van onderhavig object, welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling.

2.15 Aansprakelijkheid Ten aanzien van de inhoud van dit rapport aanvaarden taxateurs evenals Kendes Rentmeesters Veenendaal BV geen aansprakelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever. Op onderhavig rapport is een termijn van toepassing voor het stellen van aansprakelijkheid van maximaal twee jaar, ingaande per datum van ondertekening van het taxatierapport door taxateurs. Daarnaast is de aansprakelijkheid gelimiteerd tot een bedrag van maximaal twee miljoen euro.

2.16 Publicatie Uitsluitend publicatie van het definitieve taxatierapport met alle daarbij behorende bijlagen is toegestaan in het kader van het doel van dit rapport.

2.17 Algemene voorwaarden Op alle dienstverlening door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2020.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

9 van 83

3.

Algemene en bijzondere uitgangspunten

3.1

Algemene uitgangspunten

Tenzij er hierna in het rapport van wordt afgeweken gelden de navolgende uitgangspunten. 3.1.1 Titelonderzoek In het kader van deze taxatie is kennis genomen van kadastrale uittreksels en de laatste akte van levering. Naar inschrijvingen en beslagen is geen onderzoek verricht. Evenmin is onderzoek verricht naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, vorderingen en aanspraken van derden (waaronder verjaring), enzovoorts. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat dergelijke rechten en aanspraken niet van invloed zijn op de waardering van het object.

3.1.2 Gebruik Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat het object in eigen gebruik is bij de eigenaar, tenzij anders vermeld bij de omschrijving per rechthebbende.

3.1.3 Toestand van opstallen Indien het object opstallen omvat is de onderhoudstoestand daarvan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Evenmin is onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen en materialen welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of gezondheid.

3.1.4 Toestand van installaties en voorzieningen Indien het object opstalgebonden installaties en voorzieningen omvat is de onderhoudstoestand hiervan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Als uitgangspunt voor deze taxaties geldt dat opstalgebonden installaties en voorzieningen naar behoren functioneren en voldoen aan de eisen en voorschriften die daaraan van overheidswege worden gesteld. Bij de taxatie worden niet opstalgebonden installaties en voorzieningen buiten beschouwing gelaten, tenzij anders vermeld.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

10 van 83

3.1.5 Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende planologische informatie en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.

3.1.6 Planologische informatie In het kader van deze taxatie is planologische informatie via www.omgevingswet.overheid.nl geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.

3.1.7 Publiekrechtelijke beperkingen In het kader van deze taxatie zijn kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels actueel en volledig zijn.

3.1.8 Gehanteerde valuta en omzetbelasting Alle bedragen die in dit rapport zijn genoemd zijn in euro’s (€) en exclusief omzetbelasting tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

3.2

Bijzondere uitgangspunten

Voor deze inbrengwaardetaxatie geldt dat de wijziging van functie en/of activiteit en het kostenverhaal ten behoeve waarvan deze taxatie is opgesteld onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. De taxateurs achten dit uitgangspunt redelijk en relevant voor het doel van de taxatieopdracht. Opdrachtgever verklaart nadrukkelijk bij instemming van deze offerte geen prijs te stellen op het bepalen van de waarde zonder toepassing van het hiervoor genoemde bijzondere uitgangspunt. Dit in afwijking van de meest recente praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed/Wonen van het NRVT. Het bepalen van deze waarde zou de omvang van de taxatieopdracht, de te onderzoeken informatie en verantwoordelijkheid van de taxateurs vergroten waarbij opdrachtgever (voor zichzelf en andere belanghebbenden) geen belang ziet bij de marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt in het kader van het doel van deze taxatie.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

11 van 83

4.

Beschrijving

4.1

Object in beeld

Het object is gelegen aan de noordrand van de kern Mierlo, tussen de Geldropseweg en het Eindhovens Kanaal.

Op de hierboven getoonde luchtfoto is het terrein centraal gelegen en bij benadering met een cirkel aangeduid.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

12 van 83

4.2

Kadastrale aanduiding

Het kostenverhaalsgebied omvat de volgende kadastrale percelen:

Gemeente Sectie Nummer Recht hebbende 1 Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Subtotaal Rechthebbende 2 Mierlo Mierlo Mierlo Subtotaal Rechthebbende 3 Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Mierlo Subtotaal Rechthebbende 4 Mierlo Mierlo Subtotaal

L L L L F F

912 971 975 1071 5873 5874

Hyp4 ged. ged. ged. ged. ged.

40252/82 56148/66 40252/82 56148/66 40252/82 40252/82

Kadastrale grootte 15.656 4.900 1.590 38.400 1.748 75

Getaxeerd * m² m² m² m² m² m²

152 147 1.590 4.735 82 7

m² m² m² m² m² m² 6.713 m²

L L L

812 1751 1750

9445/6 6674/4 6674/4

3.170 m² 1.464 m² 1.873 m²

3.170 m² 1.464 m² 1.873 m²

L L L L L

808 955 972 973 974

50924/8 50924/8 50924/8 56148/66 50924/8

80 915 2.247 1.645 929

80 23 204 1.295 799

L L

807 809

79467/182 59318/30

1.642 m² 6.880 m²

6.507 m² ged. ged. ged. ged.

m² m² m² m² m²

m2 m² m² m² m² 2.401 m²

89.030 m²

1.642 m² 6.880 m² 8.522 m² 24.143 m² *

* Conform opgave opdrachtgever

De eigendomsinformatie uit het Kadaster (respectievelijk volledig bijgewerkt t/m 12 maart 2024, 8 april en 29 april 2024) is opgenomen in bijlage 1 en 2 van dit rapport. Bron: Kadaster.nl

4.3

Ligging

Gelegen in de Nederlandse provincie Noord-Brabant, heeft Geldrop-Mierlo een rijke geschiedenis die teruggaat tot de Middeleeuwen. De fusie van Geldrop en Mierlo in 2004 heeft geleid tot een gemeente die een diverse mix van voorzieningen biedt. Geldrop wordt gekenmerkt door zijn historische gebouwen en sfeervolle pleinen, terwijl Mierlo een landelijke ambiance heeft.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

13 van 83

Met een scala aan huisvestingsopties, variërend van gezinswoningen tot appartementen, voorziet de gemeente in de behoeften van verschillende levensfasen en gezinssamenstellingen. Voorzieningen in Geldrop-Mierlo zijn ruimschoots aanwezig, met een breed scala aan winkels, restaurants en recreatieve faciliteiten verspreid over de gemeente. Inwoners hebben gemakkelijke toegang tot supermarkten, gezondheidscentra, scholen en sportverenigingen, waardoor het een prettige woonplaats is voor gezinnen en individuen die comfort en gemak zoeken in hun dagelijks leven. De bereikbaarheid van Geldrop-Mierlo is goed, zowel over de weg als met het openbaar vervoer. De gemeente is verbonden met omliggende steden en dorpen via een uitgebreid netwerk van wegen, waaronder de A67 snelweg en provinciale wegen. Dit vergemakkelijkt het woon-werkverkeer naar nabijgelegen steden zoals Eindhoven en Helmond, waar veel werkgelegenheid te vinden is. De lokale economie van Geldrop-Mierlo is divers en veerkrachtig, met verschillende sectoren die bijdragen aan de welvaart van de gemeente. Een groeiend aantal bedrijven, vooral in sectoren zoals technologie, gezondheidszorg en logistiek, heeft zich gevestigd in Geldrop-Mierlo, profiterend van de strategische ligging nabij grote steden zoals Eindhoven en Helmond en de goede bereikbaarheid via wegen en openbaar vervoer.

Daarnaast draagt de detailhandel bij aan de lokale economie, met een verscheidenheid aan winkels en horecagelegenheden die voldoen aan de behoeften van zowel inwoners als bezoekers van Geldrop-Mierlo. Lokale ondernemers spelen een cruciale rol in het creëren van een levendige economische omgeving. De ligging van het kostenverhaalsgebied wordt indicatief weergegeven op onderstaande luchtfoto:

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

14 van 83

De gemeente telt 40.736 inwoners (1 januari 2024, bron: CBS). De gemeente heeft een oppervlakte van 31,39 km² en maakt deel uit van de Metropoolregio Eindhoven (MRE). Brainbay (Login | NVM, z.d.-b) verstrekt de navolgende informatie over de woningvoorraad binnen Mierlo. Deze informatie geeft geen marktinformatie weer, maar een beeld over de actuele verhoudingen tussen eigendom en huur en diverse woningtypen binnen Mierlo. Daarnaast wordt een weergave gegeven van de demografische opbouw.

De Whooz Whize- profielen ((opvraagbaar voor NVM leden, middels Login | NVM, z.d.-b) verstrekken de navolgende informatie:

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

15 van 83

C - Volks en Uitgesproken

23% Tot 60 jaar | lage tot gemiddelde welstand | zonder kinderen

G - Gezellige Emptynesters

17% 60+ jaar | gemiddelde welstand | zonder kinderen

F - Gewoon Gemiddeld

16% 30-60 jaar | gemiddelde welstand | met kinderen

D - Bescheiden Ouderen

14% 65+ jaar | lage welstand | geen kinderen

I - Plannen en Rennen

11% 30-55 jaar | hoge welstand | met kinderen | hoog opgeleid

J - Zorgeloos en Actief

10% 50+ jaar | hoge welstand | zonder kinderen | hoog opgeleid

B - Jong en Hoopvol

4% Tot 40 jaar | lage welstand | hoger opgeleid | geen kinderen

K - Luxe Leven

3% 45-75 jaar | zeer hoge welstand | hoog opgeleid

A - Dromen en Rondkomen

1% 30-50 jaar | lage welstand | cultureel divers

H - Landelijke Vrijheid

1% 50-80 jaar | gemiddeld tot hoge welstand | met of zonder kinderen

E - Stedelijke Dynamiek

1% Tot 50 jaar | gemiddelde welstand | hoog opgeleid

4.4

Bodem

Hoewel in het kader van deze taxatie geen onderzoek is verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid, is wel op basis van openbare bronnen gekeken of er informatie over bodemonderzoek bekend is. Het Bodemloket (Kaart | Bodemloket, z.d.) meldt met betrekking tot de getaxeerde gronden dat bij deze instantie geen informatie voor deze locatie beschikbaar is over bodemonderzoek en/of sanering. Er is vanaf de website van Bodemloket een verwijzing naar de website van de Omgevingsdienst NoordBrabant. Deze verstrekt de navolgende informatie over de in deze waardering betrokken locatie: •

Oudvensestraat 1: Verkennend bodemonderzoek volgens NEN 5740, d.d. 19-06-2008. Geen verdere informatie of status bekend.

•

Oudvensestraat 3: Vervolgactie Wbb: uitvoeren historisch onderzoek. Verontreinigende activiteit graanmalerij, start 1925.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

16 van 83

Voorts worden diverse onderzoek locaties uit de omgeving gemeld. Veel meldingen hebben betrekking op historische activiteiten, meldingen van (ondergrondse) opslagtanks en verkennende onderzoeken, echter allen ouder dan 5 jaar. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende planologie en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. De omgevingsrapporten zijn opgenomen in bijlage 4 van dit rapport.

4.5

Vigerende planologie

Voorbeschermingsregels Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. Door diverse bestuursorganen zijn voorbeschermingsregels opgesteld die de regels van het (nog uit te werken) omgevingsplan aanvullen of hiervan afwijken. Voor zover deze voorbeschermingsregels afwijken van de regels van het omgevingsplan gelden alleen de voorbeschermingsregels. Voor onderhavige object zijn de volgende voorbeschermingsregels in werking getreden: •

Voorbeschermingsregels hyperscale datacentra;

•

Voorbeschermingsregels – gemeente Geldrop – Mierlo;

Omgevingsplan Taxateurs zijn ermee bekend dat de raad van de gemeente Geldrop-Mierlo een Omgevingsplan heeft vastgesteld, welke met ingang van 2 januari 2024 van rechtswege in werking is getreden. Het Omgevingsplan bestaat, naast de rijksregels over activiteiten (de zogenoemde ‘bruidsschat’), alleen uit onderdelen die zijn gereserveerd voor toekomstige toevoeging. Een bestemmingsplan, dat van kracht is, geldt sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet als onderdeel van het Tijdelijke deel van het Omgevingsplan. Dit volgt uit artikel 22.1 c. van de Omgevingswet. Om deze reden nemen taxateurs kennis van de ter plaatse geldende bestemmingsplannen.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

17 van 83

Uitsnede bestemmingsplankaart ontleend aan www.omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/

Plannaam

Buitengebied Geldrop-Mierlo

Vaststellingsdatum

08 november 2010

Gemeente

Geldrop-Mierlo

Planstatus

Onherroepelijk

Geldende bestemming

Oudvensestraat 1, kadastrale percelen: Mierlo L 972, 973, 974, 808 De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. woonwagenstandplaatsen ter plaatse van de aanduiding ‘woonwagenstandplaats’; c. aan huis verbonden beroepen; d. een hovenier, ter plaatse van de aanduiding ‘hovenier’; e. vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonenvoormalig agrarisch bedrijf’; f. kleinschalig kamperen; g. recreatief nachtverblijf in de vorm van logies en ontbijt waarbij de totale gezamenlijke vloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 5 eenheden met in totaal een maximum oppervlakte van 500 m². Ter plaatse van de aanduiding ‘bebouwingsconcentratie’ geldt een maximum van 600 m².

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

18 van 83

h. i. j. k. l.

nevenactiviteiten ter plaatse van de aanduiding ‘bebouwingsconcentratie’; trekkershutten tot een maximum van 30 m²; paden en wegen en parkeervoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; groenvoorzieningen.

Oudvensestraat 3, kadastrale percelen: Mierlo L 1750, 1751, 955 De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. woonwagenstandplaatsen ter plaatse van de aanduiding ‘woonwagenstandplaats’; c. aan huis verbonden beroepen; d. een hovenier, ter plaatse van de aanduiding ‘hovenier’; e. vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonenvoormalig agrarisch bedrijf’; f. kleinschalig kamperen; g. recreatief nachtverblijf in de vorm van logies en ontbijt waarbij de totale gezamenlijke vloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 5 eenheden met in totaal een maximum oppervlakte van 500 m². Ter plaatse van de aanduiding ‘bebouwingsconcentratie’ geldt een maximum van 600 m². h. nevenactiviteiten ter plaatse van de aanduiding ‘bebouwingsconcentratie’; i. trekkershutten tot een maximum van 30 m²; j. paden en wegen en parkeervoorzieningen; k. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; l. groenvoorzieningen. Kadastrale percelen Mierlo L 812, 807, 809 en 975: De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. agrarische doeleinden, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen; b. verharde en onverharde paden, wegen en parkeervoorzieningen; c. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; d. een minicamping met maximaal 15 standplaatsen ter plaatse van de aanduiding ‘kampeerterrein’; e.

een houtsingel ter plaatse van de aanduiding ‘houtsingel’; f. een landschapselement ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – landschapselement’;

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

19 van 83

g. h. i. j.

k.

en veldschuur ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – veldschuur’; extensief recreatief medegebruik; tijdelijke teeltondersteunende voorzieningen; permanente niet-grondgebonden teeltondersteunende voorzieningen ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch - permanente teeltondersteunende voorzieningen’; behoud, herstel en ontwikkeling van de ecologische verbindingszone ter plaatse van de aanduiding ‘ecologische verbindingszone’.

De voor ‘Waarde - Archeologie 1’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. De voor ‘Waarde - Archeologie 2’ (Waarde – Archeologie hoog) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden. De voor ‘Waarde - Archeologie 3’ (Waarde – Archeologie hoog, esdek) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden. De voor ‘Waarde - Archeologie 5’ (Waarde – Archeologie middelhoog, esdek) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden.

Toelichting

Het huidig gebruik is toegestaan conform het bestemmingsplan.

Parapluplan: Plannaam

Parkeren Geldrop-Mierlo

Vaststellingsdatum

17 juni 2019

Gemeente

Geldrop-Mierlo

Planstatus

Onherroepelijk

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

20 van 83

Doel:

Het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren Geldrop-Mierlo' heeft twee doelen. Het eerste doel is zorgen voor een toetsingskader om te kunnen bepalen of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid bij nieuwe bouwontwikkelingen en/of gewijzigd gebruik. Het tweede doel is komen tot een uniforme regeling voor parkeren, stallen, laden en lossen in de gemeentelijke bestemmingsplannen. Daarom heeft dit bestemmingsplan zowel betrekking op ruimtelijke plannen die al wel een dergelijke regeling bevatten als op bestemmingsplannen met een van dit bestemmingsplan afwijkende regeling. Dit bestemmingsplan regelt nadrukkelijk geen nieuwe ontwikkelingen of beleid. Het betreft alleen de overheveling van de stedenbouwkundige parkeerbepaling uit de bouwverordening naar de vigerende ruimtelijke plannen in de gemeente Geldrop-Mierlo.

Plannaam

Paraplubestemmingsplan Huisvesting Geldrop-Mierlo

Vaststellingsdatum

2 maart 2020

Instantie

Gemeente Geldrop-Mierlo

Planstatus

Onherroepelijk

Toelichting

Dit bestemmingsplan is opgesteld met als doel om een actueel, werkbaar planologisch kader te scheppen voor gevallen waarin verschillende huisvestingsvormen al dan niet kunnen worden toegestaan.

Regels uit andere besluiten

Voorbeschermingsregels hypersale datacentra

In werking vanaf

01-01-2024

Eigenaar

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Regels uit andere besluiten

Voorbeschermingsregels – gemeente Geldrop Mierlo

In werking vanaf

01-01-2024

Eigenaar

Provincie Noord-Brabant

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

21 van 83

Uitsnede bestemmingsplankaart ontleend aan www.omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/

Bestemmingsplan artikel 10 Plannaam

Mierlo

Vaststellingsdatum

10 november 2008

Gemeente

Geldrop-Mierlo

Planstatus

Vastgesteld

Geldende bestemming

Verkeersdoeleinden

Toelichting

De op de plankaart voor ‘Verkeersdoeleinden’ (V) aangewezen gronden zijn bestemd voor de volgende doeleinden: a. voorzieningen voor verkeer en verblijf; b. parkeervoorzieningen; c. speelvoorzieningen; d. groenvoorzieningen; e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; f. garageboxen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘garageboxen’ op de plankaart. De op de plankaart voor ‘Detailhandelsdoeleinden’ (DH) aangewezen gronden zijn bestemd voor de volgende doeleinden: a. detailhandel, met uitzondering van supermarkten; b. dienstwoningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘dienstwoning toegestaan’ op de plankaart;

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

22 van 83

c. d. e.

met daaraan ondergeschikt: voorzieningen voor verkeer en verblijf; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen.

Bron: www.omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/, geraadpleegd op d.d. 18 maart 2024 Een uitsnede van de verbeelding en relevante regels zijn opgenomen in bijlage 3 van dit rapport.

4.6

Toekomstige functie

De gemeente Geldrop-Mierlo is voornemens een binnen dit kostenverhaalsgebied een wijkontsluiting, waterberging, parkeren en woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. Voorts wordt aan een vijftal recreatieve objecten in eigendom behorende bij rechthebbende 1 een functie wonen toegekend. Het ruimtegebruik is als volgt opgebouwd:

Bron: Opdrachtgever, bijlage 5

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

23 van 83

Beoogde woningbouwontwikkeling: Appartementen sociaal

18

Appartementen duur

9

Rijwoning sociaal (4.8m)

8

2-kap woning

4

Vrijstaande woning tuin west

2

Vrijstaande woning tuin noord

2

Totaal

43

Het ruimtegebruik (op basis van een geometrische meting) is als volgt opgebouwd:

Bruto plangebied (uitmeting)

24.086 m²

Structuur Wijkweg

5.953 m²

24,7 %

Structuur Wijkgroen

3.842 m²

16,0 %

Wegen

1.094 m²

4,5%

Parkeerverharding

887 m²

3,7%

Voetpad

565 m²

2,3%

Groen

7.180 m²

29,8%

Water

100 m²

0,4%

4.463 m²

18,5%

Woningbouw

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

24 van 83

4.7

4.7.1

Omschrijving per rechthebbende

Rechthebbende 1

Kadastrale gegevens

Mierlo L Mierlo L Mierlo L Mierlo L Mierlo F Mierlo F Subtotaal

912 971 975 1071 5873 5874

ged. ged. ged. ged. ged.

152 147 1.590 4.735 82 7 6.713

m² m² m² m² m² m² m²

Eigendomssituatie

Volle eigendom

Gebruik

Perceel gemeente Mierlo sectie L nummer 975 is in gebruik als bouwland ten behoeve van bieten (2023) en perceel gemeente Mierlo sectie L nummer 1071 is in gebruik ten behoeve van verkeer.

Zakelijke rechten

Uit de voor dit dossier verkregen informatie van het Kadaster blijken geen zakelijke rechten. Taxateurs nemen derhalve als uitgangspunt voor deze taxatie dat er geen zakelijke rechten zijn.

Erfdienstbaarheden

Geen.

Bijzonderheden titel van aankomst

Niet van toepassing.

Publiekrechtelijke beperkingen

Geen.

Privaatrechtelijke aspecten

Taxateurs zijn niet bekend met pacht-, huur en/of gebruiksovereenkomsten die rusten op het te taxeren object en nemen voor deze taxatie derhalve als uitgangspunt dat er geen overige privaatrechtelijke aspecten zijn.

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

25 van 83

Foto van het object

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

26 van 83

Inbrengwaarde Kostenverhaal Oudvensestraat-zuid Mierlo

27 van 83

4.7.2 Rechthebbende 2

Kadastrale gegevens

Mierlo L Mierlo L Mierlo L Subtotaal

812 1751 1750

3.170 1.464 1.873

m² m² m² 6.507

m²

Eigendomssituatie