RV GM2021-122920 Zwembad De Smelen.pdf
Tekst van het document
il'
Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue vastqoed5peciaIslen
4. PUBLIEKRECHTELIJKE BEPALINGEN 4.1 Bestemming Volgens verstrekte informatie geraadpleegd op Ruimtelijkeplannen.nl, ligt het getaxeerde in het gebied waar het bestemmingsplan 'Woongebieden Zuid West Geldrop' van toepassing is. Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Geldrop - Mierlo op22 juli 2004 vastgesteld. Op 1 5 mei 2017 is de beheersverordening kern Geldrop vastgesteld. Perceel Geldrop E l33S
Het besl u it-vla k bestem m i ng spl a n betreft 'Recreatieve doelei nd en' dagrecreatieve voorzieningen, waaronder mede begrepen scoutingactiviteiten; aan recreatieve voorzieni ngen ondergeschi kte detail handel; aa n recreatieve
voorzien i n ge n ondergesch i kte horeca;
aa n recreatieve
voo rzien i n g en ondergesc h i kte d ienstverleni ng;
dienstwoningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'dienstwoning toegestaan' op de plankaart.
Perceel Geldrop E 2336
Het besluit-vlak bestemmingsplan betreft 'Groendoeleinden'. De op de plankaart voor 'Groendoeleinden'(G) aangewezen gronden zijn bestemd voor de volgende doelernden: g roenvoorzieningen;
bermen en beplantingen; speelvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder waterlopen en waterpartijen;
voorzieningen voor langzaam verkeer en uitsluitend voorzieningen voor langzaam verkeer ter plaatse van de aanduiding 'langzaam verkeersroute'op de plankaart; behoud, herstel en/of ontwikkeling van hydrologische waarden ter plaatse van de aanduiding 'natte natu u rpa rel beschermi ngsgebied'; nutsvoorzieningen.
Er is geen voorbereidingsbesluit genomen voor het perceel. Een kopie van de plankaart met de voorschriften is als b'rjlage 2.1 bij dit rapport gevoegd.
forvalue
24
Paraattaxateur
,i l
?asr0oedspecralisten
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue vastgoedipeciaft5len
4.2 Overige bepalingen Op grond van het bovenstaande, de (schriftelijke) informatie verstrekt door de website van de gemeente Geldrop - Mierlo en de in de bijlage verstrekte gegevens wordt vastgesteld dat: het huidige gebruik wel voldoet aan de beoogde bestemming; alternatief gebruik beperkt tot de mogelrykheden behoort;
op de hiervoor genoemde onroerende zaak welVoorkeursrecht Gemeenten rust; ten aanzien van het getaxeerde bij ons geen gemeentelijke aanschrijvingen bekend zijn; er ons geen leefmilieuverordening bekend is;
het getaxeerde niet aangemerkt is als Beschermd Stads- of Dorpsgezicht ingevolge de toepassing van art.35 van de Monumentenwet; het getaxeerde niet aangemerkt is als provinciaal monument; het getaxeerde niet aangemerkt is als gemeentelijk monument; het getaxeerde niet aangewezen is als Rijksmonument volgens de Monumentenwet 1988,
Er is geen uitgebreid planologisch onderzoek uitgevoerd. Bovenstaande gegevens dienen als indicatief
te worden beschouwd,
forvalue vaslgoedspecrali!len
')(
Paraaftaxateur''i
i')
j .i-'
Zwembadweg l3 te Geldrop
IÀ forvatue \:)/
v6siqoedepeclahsren
5. ALGEMENE INFORMATIE 5.l Situering
Plaats en gemeente Geldrop is een plaats in de gemeente Geldrop - Mierlo, in de Nederlandse provincie Noord-Brabant, op circa zes kilometer van de stad Eindhoven. Geldrop is gelegen aan het Eindhovense kanaal en wordt doorsneden door de Kleine Dommel en de spoorlijn Eindhoven - Weert. Per 2020 telt de plaats 28.845 inwoners.
Stand/ligging Het getaxeerde object ligt in het zuiden van de kern Geldrop aan de rand van een woonwijk. De ligging wordt gekenmerkt door een mix aan bedrijven welke zich tevens aan de rand van de woonwijk bevinden. Aan de achterzijde van het getaxeerde bevinden zich een drietal visvijvers met daarachter de Rijkssnelweg A67. De stand/ligging worden als goed beoordeeld.
Belendingen en omgeving Het Laco zwemcomplex te Geldrop bevindt zich aan de rand van het dorp. ln de nabije omgeving treft men een breed scala aan bedrijvigheid. Rechts van het getaxeerde vindt men "Cocody", een feestlocatie voor evenementen, bruiloften en andersoortige feesten. Aan de linkerzijde bevindt zich een groenstrook met verderop een garage, woning en een spa en wellness bedrijf. Noordelijk van het getaxeerde object
bevindt zich de rand van de woonwijk en aan de zuidelijke zijde bevinden zich een drietal visvijvers. Eindhoven bevindt zichzoals genoemd op circa zes kilometer afstand. ln de gemeente Eindhoven zijn vrijwel al le mogel ij ke facil iteiten aa nwezig.
forvalue
26
raraaf uxateur j f--)
vastgo€dspectalisten
Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue vDsl!oedsoeciahslen Aanbod in de omgeving Het voert in deze taxatie te ver een concurrentieonderzoek uit te voeren. Onderstaand een indicatief overzicht van zwembaden in de nabije omgeving. Dit overzicht beoogt niet volledig te zijn, maar geeft wel een goed beeld van de aanwezige concurrentie.
Nationaal Zwemcentrum de Tongelreep (Gemeente Eindhoven, circa 8,7 kilometer en '12 minuten rijden)
Op 28 januari 2020 heeft de gemeenteraad van Eindhoven unaniem ingestemd met de hernieuwde plannen voor zwembad De Tongelreep. Daar er in verband met het beschikbare budget eerst versoberde plannen op tafel lagen voor een zwembad dat slechts toegankelijk zou zijn voor (verenigingsrsporters en zwemlessen omvat het hernieuwde plan ook het recreatieve aspect, met tevens diverse innovatieve ontwikkelingen. Het uitbreiden van de plannen was mogelijk gemaakt door overeenkomsten gesloten met de KNZB en CTO (Centrum voorTopsport en Onderwijs), welke hierin beide aangaven hun activiteiten uit te breiden. Voornoemde zorgt
daarmee voor structureel extra inkomen voor de gemeente. Daarnaast heeft de wethouder tevens vijf miljoen euro extra aan investeringen vanuit de gemeenteraad kunnen krijgen. De bouw van het vernieuwde zwembad met circa 1 .500 m3 aan zwemwater zal naar verwachting
in 2022 van start gaan. De planning is dat het zwembad in 2023 of 2024 geopend zal worden. Bron: https://www.omroepbrabant.nl/nieuws/3146440/na-jaren-einde-aan-hoofdpijndossier-van-zwembad-de-
tong e I r e e p-i n- ei n d hove n Bron: https://www.ed.nl/eindhoven/vernieuwd-zwembad-de-tongelreep-br-in-eindhoven-wordt-stukg r ot e r - a 7 9 4 5 e 47
/ ? re fe r r e r = htt p s1/o 3 A0/o 2 F
0/o
2 F www. g o o g I e.c o m 0/o 2 F
Zwemschool Sauna Mierlo VOF (Gemeente Geldrop-Mierlo, circa B,O kilometer en 13 minuten rijden)
Optisport Zwem & Sportcentrum Eikenburg (Gemeente Eindhoven, circa 9,'l kilometer en 13 minuten rijden) Zwembad de Diepsteeckel (Gemeente Someren, circa 15,4 kilometer en 15 minuten rijden) LacoStrandbadNuenen(GemeenteNuenen,circaB,l
kilometerenl6minutenrijden)
Zwembad de Wedert (Gemeente Valkenswaard, circa I3,4 kilometer en 18 minuten rijden) De Smient (Gemeente Waalre circa, 15,8 kilometer en 1B minuten rUden) Afstand en rijtijd gemeten vanaf het getaxeerde object
Met name de grotere hotels (veelal onderdeelvan een hotelketen) in de omgeving hebben tevens de beschikking over een (binnen)zwembad. Een zwembad wordt steeds vaker gezien als een must voor hotels, waarbij de originaliteit een steeds belangrijkere rol speelt. Waar hotels in het verleden veelal de beschikking hadden over een rechthoekig zwembad in de kelder worden de zwembaden nu vaker onderscheidend ontworpen (bijvoorbeeld een zwembad op een van de bovenste verdiepingen van een hotel of een design-zwembad als decor voor lnstagram-foto's en een luxe profilering naar de gasten).
forvalue
vaslgoedsDccrslisren
27
Puruullut3lsxr f. i'i
i1-'
Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue vàstgoedspecialisten
De kleinere hotels hebben veelal niet de beschikking over een zwembad, kortweg omdat de exploitatiekosten, en met name de onderhoudskosten, erg intensief zijn. Hetgeen de winstgevendheid van een zwembad verkleind. Om deze kosten te kunnen overzien stellen hotels tegenwoordig vaker hun deuren open voor gasten van buitenaf en worden de zwembaden tevens beschikbaar gesteld voor het geven van zwemles, De toename van deze voorzieningen in hotels kan worden gezien als een toename van de concurrentie. Simpelweg gezien kunnen mensen uit meerdere locaties kiezen om te zwemmen.
Voorzieningen Het object beschikt over de nodige voorzieningen voor het voeren van een zwembad. Daarnaast is het voorzieningsniveau in Geldrop gemiddeld te noemen. Dlt is getest aan de hand van de indicatie van de walkscore. Dit object scoort 29 uit 100 betreffende de indlcatie van de walkscore. Dit lage percentage betekent dat er niet veel voorzieningen op loopafstand van dit object beschikbaar zijn.
iÍÊi
il;
:rfÈ"
riËl lltj; ï{
ri
lll
I
',,
'tÉii pi.iri,,ria!:ri,.,rl+ . lilÍ1,,ïï;ï;:lll;9
0
iqt tlE
Itl: - -{i.
'.';
t,tl
éri1:r.: lidtr
II
t
dd,llunlrh'
I
Parkeergelegenheid Naast het getaxeerde object bevindt zich een ruime parkeerplaats met voldoende parkeergelegenheid
voor het huidige gebruik. Het terrein biedt plaats voor circa 70 auto's. Tevens zijn er in de woonwijk diverse parkeervakken waar men gratis kan parkeren. De parkeergelegenheid wordt als goed beoordeeld. Het naastgelegen parkeerterrein bevindt zich op gemeentelUke grond en maakt geen onderdeel uit van het getaxeerde. De gemeente voert hierin tevens het onderhoud uit,
forvalue vastgocdgoeclalislen
28
Paraaf taxateur ,, i' j :'i
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue vás!goedlDeciehslen
Bereikbaarheid Vanaf de dichtstbuzunde snelweg gezien, de A67, ligt het getaxeerde object op twee minuten rijden vanaf de afrit. De A67 biedt een directe verbinding van Venlo naar Antwerpen (E34). Met het openbaar vervoer is het object lastiger te bereiken. Het dichtstbijzrlnde busstation ligt op circa 800 meter afstand. Vanaf dit busstation is Eindhoven Centraal met twintig minuten te bereiken. Het treinstation Geldrop ligt op 1,7 kilometer afstand. Vanaf dit station vertrekken vier treinen per uur. Zo vertrekt er om het half uur
een trein richting Tilburg Universiteit en eveneens om het half uur een trein naar Weert. De bereikbaarheid wordt als goed beoordeeld.
U itbreidingsmogelijkheden
Binnen het bouwvlak zijn mogelijkheden tot uitbreiding. Onder andere het vergroten van de zwembaden of het plaatsen van extra gebouwen met faciliteiten. Hier ís in deze waardering expliciet geen rekening mee gehouden.
Plannen in de omgeving Er zijn btj de taxateur geen plannen bekend die van directe invloed zijn op het getaxeerde object.
Gebruiksmogelijkheden Het getaxeerde is bestemd voor'Recreatieve doeleinden', hetgeen inhoudt dat volgens het vigerende
bestemmingsplan enkel het gebruik als bedrijf gericht op recreatie is toegestaan. De hieraan ondergeschikte voorzieningen welke tevens zUn toegesta an zi)n nader omgesch reven in pa rag raaf 4.1 . Gezien het gebruikvan het pand en de inrichting van het terrein als zwemcomplex ligt alternatief gebruik
niet voor de hand. Gezien de bestemming is een bredere vorm van recreatie mogelijk. De strook welke
momenteel in gebruik is als fietsenstalling heeft als bestemming groenvoorziening en zou eventueel separaat verkocht kunnen worden.
5.2 Historie Het pand is altUd in gebruik geweest als zwembad. De huidige exploitanten zijn in 2009 gestart.
forvalue vasigoedspecrallstcí
29
Paraaf taxateur
:,1
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue vàstgoedsp€cia!9len
5.3 Huursituatie H uu rovereen komst Lopersgroep
Logo Geld rop
Een gedeelte van de onroerende zaak, te weten de bedrijfsruimte in het Laco sportcentrum Geldorp (kleedruimte), wordt door opdrachtgevers verhuurd aan Lopersgroep Logo Geldrop.
ruimte Gebruik lngangsdatum Looptijd
Verhuurde
: Bedrijfsruimte volgens artikel 7:230a BW
:Kleedruimte
:1januari2020 : 9 maanden tot en met 30 september 2020. Volgens
eigenaar is er vooralsnog sprake van een huursituatie. ln de huurovereenkomst wordt gesproken over een automatische verlengingen van
de huurovereenkomst, echter wordt de termijn hierin niet genoemd. Er wordt in dit rapport uitgegaan dat er vooralsnog sprake is van een verhuursituatie tussen partijen.
Aanvangshuur Actuele huur Bijzonderheden
:€ 1.800,- Per jaar
lndexering Btw
: Er wordt geen indexering toegepast.
:€ 1.800,- Per jaar : De huurprijs is exclusief energiekosten, deze worden middels een separate factuur aan huurder doorbelast.
: Niet van toepassing.
Voor de huurovereenkomst wordt verwezen naar bijlage 3.1. van dit rapport.
Dienste nove reen kom st Gemee nte Geld rop-Mierlo Tussen Laco Geldrop B.V. en de gemeente Geldrop-Mierlo is een dienstenovereenkomst aangegaan met betrekking tot de exploitatie van het zwembad. Per 30 januari 2020 is per brief vanult het college van
burgemeester en wethouders kenbaar gemaakt dat de afspraken zoals golden in de overeenkomst lopende tot 31 december 2019 zullen worden voortgezet totdat de onderhandelingen zijn afgerond Er zal dan een nieuwe diensten overeenkomst worden afgesloten met de exploitant. De uitgangspunten van deze nieuwe dienstenovereenkomst kunnen de waarde bel'nvloeden zodra de uitgangspunten bekend zijn adviseert taxateur aan opdrachtgever de taxatie te herzien.
ln de huidige overeenkomst is afgesproken dat er sprake is van een Indexering over het iaar 2020, derhalve de bijdrage over 2020 € 51.250,- per kwartaal bedraagt. Voor de volledige overeenkomst en verlenging wordt verwezen naar bijlage 3.2 van dit rapport,
forvalue
30
Paraaftaxateur I 1r')
vastgoêdtpecralist€n
Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue vastgoedspecialslen
5.4 SWOT-analyse
Wtr
ffi
Het getaxeerde beschikt over een binnen- en buitenzwembad met ruim opgezette zonneweide op een riant perceel. Goed besteedbaar inkomen binnen de gemeente Geld rop-M ierlo. Goede parkeergelegen heid. Goede bereikbaarheid. Bijdrage vanuit de gemeente.
vMsfttt4! Verlieslatende exploitatie welke geen stand houdt zonder de door de gemeente
uitgekeerde subsidies. Overlast door mensen die buiten de openstellingstryden het terrein betreden via de achterzijde. (Nachtelijke) Overlast op het naastgelegen parkeerterrein en buitenbad. Beperkte duurzame voorzieningen aanwezig.
Verouderde insta laties. Achterstallig onderhoud. Het getaxeerde object is gedateerd. I
Grotendeels afha n kel ijk va n het zomerseizoen. Bij een eventuele verkoop of verhuur zijn er een beperkt aantal marktpartijen met mogelijke interesse.
qn@
@ME
Duurzame voorzieningen aan brengen. Verhelpen van het achterstallige onderhoud Herbestemming van het perceel zal kunnen leiden tot een toename van de waarde. Verkoop ongebonden g rond. Verbeteren voorzieningsn iveau omgeving. Huidige (lage) kapitaalsmarktrente.
nnt4Í Onzekere toekomst met betrekking tot de exploitant en brlbehorende subsidies. Toename van alternatief aanbod zwembaden als onderdeel van logiesverstrekkende
bedrijven. Opening nieuwe zwembaden (waaronder de opening van De Tongelreep in 2023/2024). Toenemende exploitatielasten. Onzekerheden omtrent COVID-1 9. Schattingsonzekerheid (zle Hoofdstuk 1 van dit taxatierapport). Een rentestrlging zal mogelrjk een negatieve impact hebben op de waarde van de getaxeerde.
Ten aanzien van bovenstaande SWOT-analyse hebben wij ons met name gericht op de analyse van het
pand. Omdat bij exploitatiegebonden vastgoed het gebruik (de exploitatie of bedrUfsvoering) onlosmakelijk met het pand is verbonden, is dit in de SWOT-analyse niet eenduidig te splitsen.
forvalue vas!goedipecralisten
31
Paraaftaxateur'r;') i -\'t
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue vastgoedspeciál!l€n 5.5 Courantheid Met betrekking tot de courantheid is het getaxeerde beoordeeld als:
Bestemming Alternatieve aanwendbaarheid Omschrijving marktbeeld
:Recreatie
:Zeer beperkt, recreatie/groenvoorziening : De doelgroep van het bedrijf bestaat met name uit de
regionale pa rticu liere markt. Omschrijving
verhuurbaarheid
: Matig, de meest gerede huurder is de gemeente of
een zwembad-exploitant/beheerder in combinatie met een gemeente. De meest gerede partijen zijn Sportbad Fonds, OptiSport of Laco. Een eventuele verhuurtermUn tegen wordt ingeschat op 12 Íol 24 maanden. Omschrijving
verkoopbaarheid
: Matig tot redelijK de meest gerede koper is de gemeente, een van bovengenoemde partijen of speculerende belegger voor herontwikkeling en bestemmigsplanwijziging van het terrein. De
doelgroep is echter zeer beperkt. De
verkooptermijn tegen de getaxeerde marktwaarde wordt ingeschat op 12 tot 24 maanden. Gezien de locatie, gevoerde exploitatie en alternatieve aanwending wordt het object door ons als matig
courant aangeduid,
forvalue
)./
PaÍaaftaxateur ; i. )
vástqoedspecrolislen
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue v6stgoed3peci6lislên
5. MARKT EN BEDRIJFSFORMULE 6.1 De huidige markt
ln deze paragraaf volgt een overzicht van de actuele marktontwikkelingen gerelateerd aan het getaxeerde object. De volgende onderwerpen worden toegelicht: forse krimp Nederlandse economie in2020; scenario's algemene en economische gevolgen coronavirus;
economische impact coronavirus op de horeca- en leisurebranche; corona en de vastgoedmarkt; duurzaamheid en circulariteit; zwembra nche Nederland; horecatrend s 2021; drankensector; situatie ter plaatse,
Forse krimp Nederlandse economie in2O2O
Uit onderzoek van het Centraal Planbureau (CPB) blukt dat de impact van COVID-19 op de Nederlandse economie hoog is. De Nederlandse economie zal in 2020 naar verwachting met circa 6%o krimpen, De werkeloosheid stijgt dit jaar naar 50/0, en volgend jaar mogelijk naar 7%0. Mede door een uitzonderlijke terugval in economische activiteiten alsmede het risico op een volledige lockdown is de kans niet ondenkbeeldig dat zowel de werkeloosheid als de daling van de economie blrjft oplopen. Bron: ANP, geraadpleegd op 23 september 2020
Scenario's economische gevolgen coronavirus
De coronamaatregelen hebben in Nederland geleid tot een uitzonderlijke terugval in economische activiteiten van 8,570 in het tweede kwartaal van 2020. Ook mondiaal treft de pandemie de economie. De omvang van deze gevolgen zijn nu nog niet goed te overzien en moeilijk in te schatten. Publicaties en analyses van september 2020 van het CBS laten zien dat in 2021 de economie voorzichtig herstelt. Onzeker bltlft hoe snel de economie weer op het niveau van voor de pandemie is. Voorts is het verloop van de pandemie, en in het kielzog daarvan de coronamaatregelen, zoals de aangekondigde aanscherping op 1 3 oktober 2020, onzeker.
forvalue vastgoedspecr6listen
33
Paraaftaxateur I f) Zwembadweg ,,, ," Or,OroO
1rx\ forvalue \__)/
vasi0ocdspcc,arsren
Op dit moment worden met name winkels, de leisuresector en horecabedrijven getroffen. Door sluiting van een belangrijk deel van deze bedrijven zijn de gevolgen, in ieder geval op de korte termijn, groot.
ln de basisraming, die uitgaat van matig herstel, is een bbp-daling in 2020 van 5% geprognosticeerd,
gevolgd door een stijging van 3,5o/o volgend laar. De werkloosheid verdubbelt bijna. De overheidsfinanciën krijgen een forse tik, maar blijven in betreffende raming uit de gevarenzone.
Daling
0/o) , gevolgd door onvolledig herstel (verandering bbp in
Werkloosheid (0/o beroepsbevol ki ng)
mrg
xDn
7W
1,7
-5
2,1
3,4
4,3
7,0
Tekort op overheidsbegroting (o/o bbp)
1,7
-7,6
,5,1
Schuld stabilrseert op fors hoger niveau (0/o bbp)
48,7
59,9
62,0
lndien door het oplopende aantal besmettingen besloten wordt tot een volledige lockdown, zullen bedrijven zware productieproblemen ondervinden en te maken krijgen met een verder afnemende vraag naar hun producten en diensten, terwijl hun buffers al door de maatregelen in het voorjaar aangetast zijn. De horecasector wordt stevig geraakt bij een scenario van een volledige of gedeeltelijke lockdown. ln een scenario waarin in het najaar een lockdown wordt aangekondigd, krimpt het bbp ook 'n2021, loopt de werkloosheid op ïot5,9o/o en neemt de staatsschuld toe tot ruim 75o/obbp. De grootste variabele voor het herstellen van de economie zijn de maatregelen die in de toekomst wel of niet meer nodig zijn.
Het hersteltempo kan tegenvallen door grote economische problemen bij de internationale handelspartners. Naarmate het herstel internationaal achterblijft kunnen banken in binnen- en buitenland in de problemen komen, hetgeen via de kredietverlening een belemmerende impact heeft op verder herstel. ln zo'n scenario van zwak herstel blryft de bbp-groei in2021uit,loopt de werkloosheid op tot boven de 10% en stijgt de staatsschuld tot ruim 6270 bbp.
forvalue
vàs(goedspecrólisten
34
Paraaítaxateur ,. tr I
tl
Zwembadweq 13 te Geldrop
forvalue v|slgoêdrpeclelislen Door het "inhaaleffect" van bestedingen door huishoudens en investeringen van bedrijven om op nieuwe mogelijkheden in te kunnen spelen, kan de stijging van de werkloosheid beperkt blijven en het herstel van de economie sneller gaan dan verwacht. Ten aanzien van de werkloosheid wordt een toename verwacht zoals weergegeven in onderstaande afbeelding. Met name zzp'ers en mensen met flexibele contracten worden geraakt. Eruto blrnrnlrmdr pmduct
t*llr*lmelmld
gelilmer4 zott * tso
*ÉeoAÉea*{na
Ito
ll
to to5
I 100
Ë
{ T5
z
Ío r01g
:fftr
o
roaí
ror5
r$1ll
- ilproao - ttrdflEhrumry
rort
zoet
!ort
- àcrinrer*or*rg
Bron: Septemberraming 2020, Centraal Planbureau September 2020, Verloop werkloosheid totale werkeloosheid en verloop
Bruto bi n nen I a nd s p rod u ct Bron: CPB Raming, september 2020
forvalue vastgoedtpectalistên
35
Paraaftaxateur
j;-r ii,,'..
Zwembadweg 13 te Geldrop
@ Í,e.,tx,*lxs. Economische impact coronavirus op de horeca- en leisurebranche
De horeca is een van de zwaarst door de coronacrisis getroffen sectoren van Nederland. Restaurants, cafés en fastfoodrestaurants noteerden in het tweede kwartaalvan dit jaar bUna de helft minder omzet dan het kwartaal daarvoor, waar in het eerste kwartaal al een daling sprake was van een daling van 140/0. Vooral cafés zijn zwaar getroffen met een omzetdaling van 60%. Omzet horeca {seizoengecorrigeerd} 2015=100 150
100
50
0
201ó
2015
20tó
?01?
t018
20rt
! zoro
I
reíh
€t Ook logiesverstrekkers hebben met een sterke daling van de omzet te maken. De gemiddelde omzet van logiesverstrekkers daalde mel 640/o ten opzichte van het eerste kwartaal van 2020.|n dit eerste kwartaal was er al een daling aanwezig van bijna 1570 ten opzichte van 2019. Vooral hotels hebben een sterke daling van de omzet met ruim 75o/olen opzichte van het eerste kwartaal van 2019. Dit komt mede door de extreme daling van het aantal gasten alsmede het aantal overnachtingen.
Op 13 oktober 2020 heeft de rijksoverheid nieuwe, aangescherpte maatregelen aangekondigd voor onder andere de horeca. ln de zogenoemde'gedeeltelijke lockdown'zijn alle COVID-1 9 maatregelen flink aangescherpt. Mondkapjes worden verplicht in alle publieke binnenruimtes. Horecagelegenheden moeten hun deuren volledig sluiten, waarbij afhalen wel mogelijk blijft. Uitzondering hierop zijn hotels, uitvaartcentra en horecagelegenheden op luchthavens die zich na de paspoortcontrole en security check bevinden. De verkoop van alcohol in winkels en online wordt verboden na acht uur's avonds. En tot slot worden ook koopavonden geschrapt. Ook de zwembadbranche heeft door de coronacrisis de nodige maatregelen voor de kiezen gehad. Alle zwembaden moesten vrij snel dicht en voor een langere tijd gesloten blijven. Mede vanwege het besmettingsgevaar waren de zwembaden verplicht om hun chloorwaardes in de baden te verhogen met als gevolg dat de kosten hoger werden. De combinatie van hogere lasten en lagere inkomsten resulteren in een lastige marktpositie voor de zwembaden. https://www. rij ksove rhe id.nl/o n d e rwe r pe n /co ro n av i ru s-cov i d- 1 9 Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/coronavirus-covid-1 9/vraag-en-antwoord/persconferentie-coronavirus-28B ro n :
se pte m be r-í n-ee nvo ud i ge-ta a I
Bron: https://www.cbs,nl/nl-nl/níeuws/2020/36/ongekende-omzetdaling-horeca
forvalue vastgoed!pccràlislen
36
Paraaf taxateuÍ
. i',..
:'i'
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue vast0oÉdtpcciall!len Corona en zwemsport ln de persconferentie van B december 2020 kondigde het kabinet nieuwe coronamaatregelen aan, waarbij ook de zwemsport wederom aan bod is gekomen. Het plan van het kabinet is dat topsporters vanaf i 7 december weer in de topsportcompetities kunnen trainen en wedstrijden mogen spelen. Binnen de zwemsport gaat het hierbij enkel om waterpolo, De zwembaden mogen hun deuren op dit moment openen. Wel geldt er een maximum aantal
bezoekers van 30 personen per zelfstandige ruimte. Het geven van zwemles is momenteel eveneens toegestaan. Om toename van het aantal coronabesmettingen te voorkomen zijn er door het kablnet verschillende "spelregels" gebonden aan het zwemmen in zwembaden of natuurwateren: Vermijd drukte.
Houd 1,5 meter afstand, ook in het water. Geef elkaar de ruimte. Betaal contactloos, dus niet met contant geld BlUf thuis als u verkoudheidsklachten heeft, ook als het maar lichte klachten zijn
Volg de aanwijzingen op van personeel en toezichthouders. Bron: https//www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/coronavirus-covid-l
9/nederlandse-maatregelen-tegen-het-
co ro n av i r u s/ka b r n ets pl a n ne n-co r o n a reg e I s
Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/coronavírus-covid-19/openbaar-en-dagelijksleven/sport
Corona en de vastgoedmarkt De Nederlandse vastgoedmarkt heeft de afgelopen jaren recordhoogten zowel in verkochte m2 als in verkoopprijzen, bereikt. Economische groei, beschikbaarheid van internationaal kapltaalen de lage rente
zorgden voor een constante stijging van zowel de vraag van vastgoedbeleggers als de vraag van vastgoedgebru ikers.
De impact van de coronacrisis bracht deze trend tot een abrupt einde. Veel beleggers reageren terughoudend en gebruikers van vastgoed worden belnvloed doordat hun financiële positie verslechtert. De effecten lopen per sector sterk uiteen. De terugval is het grootst bij de winkels en horeca. ln zekere mate ookvanwege de tweede gedeelteli.lke lockdown. Kantoren en bedrijfsruimten zijn later en bovendien in mrndere mate geraakt. Woningen, supermarkten en logistieke ruimten zijn relatief minder kwetsbaar. Alle sectoren worden echter geraakt door huur- en waardedalingen. Het totale beleggingsvolume in de eerste 6 maanden van2020is 16,90/o gedaald ten opzichte van de eerste 6 maanden van 201 9. Toch bll;ft de vastgoedmarkt relatief stabiel. Mede doordat veel buitenlandse beleggers vertrouwen houden in de Nederlandse vastgoedmarkt en niet massaal hun investeringen terugtrekken. Daarnaast wordt de markt gestabiliseerd door de grote diversiteit in beleggingen. Met name woningen, logistiek en zorgvastgoed zijn sectoren die de afgelopen jaren hard gegroeid zijn binnen de vastgoedsector. iuist deze sectoren worden relatief mrnder belnvloed door de coronacrisis, waardoor deze sectoren de markt stabiliseren. Bron: https://www.rabobank.nl/bedrijven/cijfers-en-trends/vastgoed/covid-19-maakt-einde-aantecordjaren/
Bron: https://nieuws.cbre.nl/beleggingen-in-vastgoed-gedaald-met-1 6-procent/ Bron: Vastgoedmarkt, 3 augustus 2020. Flinke afwaardering op vastgoed verwacht door corona.
forvalue ?aslgoed5tacrrhiren
37
Paraaf taxateur .. .i )
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue vÈstgocdspecialisten
Duurzaamheid en circulariteit De vraag naar duurzaamheid is al enige jaren zichtbaar en is zelfs in veel gevallen een voorwaarde geworden. De vraag naar een onbewerkt, biologisch assortiment blijft toenemen. Steeds meer horecaondernemers maken bewust tijd en ruimte om hun eigen voedsel te verbouwen. Groente, fruit en kruiden worden vaakverbouwd in eigen moestuin, die zich soms op een unieke locatie bevindt, zoals in een stadstuin of op het dak van het restaurant. Daarnaast neemt het aantal lactosevrije, glutenvrije en vegan-gerechten aanhoudend toe. Dat producent en consument meer waarde hechten aan duurzaamheid komt ook terug in het interieur. Helge Docters van Leeuwen van HDVL Design Makers uit Hilversum zegt hierover:'Waarom zouden we een gebouw slopen om een nieuwe te bouwen? Alleen omdat de onmiddellijke winst het aannemelijk maakt? Kantoren, kerken, fabrieken en zelfs gevangenissen kunnen worden omgezet in hotels waar mensen graag willen verblijven'. David Scott van Scott en Scott Architecten uit Vancouver deelt deze visie en zegt hierover:'Duurzaamheid is geen trend, maar een prioriteit en noodzaak. Er komen meer duurzame ontwerpen, met respect voor de materialen.' Bron: MissetHoreca. 2020,20 januari. Horecatrends 2020: I B ontwikkelingen in horecainterieur. Geraadpleegd van
shorturl.at/dlxDU. Bron: KHN. 2020,20 januari. Puur: gasten willen het pure spul. Geraadpleegd van www.khn.nl/kennis/puur-gasten-willen-het pure-spul.
Zwembranche Nederland Uit verschillende onderzoeken is gebleken dat Nederlanders de afgelopen jaren gezonder zijn gaan .10,10lo van de leven. Ook sporten speelt hierbij een belangrijke rol, waarbij de zwemsport met circa (na plaats 18,970 fitness sport met en de de individuele staat op een derde beoefende sporten jaren sterk gegroeid met een toename wandelsport met I 5,70/o).De zwemsport is daarbij de afgelopen van circa 120.000 beoefenaars. Meisjes en vrouwen zwemmen meer dan jongens en mannen, maar de verschillen zijn bij de jongens en meisjes niet heel groot. Bij de mannen daarentegen staat zwemmen op een zesde plek wat betreft de meest beoefende sport, daar dit bij vrouwen de derde meest beoefende sport is.
En tegenstelling tot vele verenigingssporten is het aantal mensen dat de zwemsport beoefend beduidend hoger van het aantal leden dat is aangesloten bij de bond. Zo kende de zwemsport in 2018 cÍca 144.000|eden, maar werd daarentegen de sport beoefend door circa 1.582.000 sporters. Nederland telde in 2016 853 openbare zwembaden, omgerekend gemiddeld 1,3 zwembaden per 25.000 inwoners. Met name in de noordelijke provincies is het aantal zwembaden per inwoners relatief hoog. Onderstaande afbeelding geeft een overzicht van het aantal zwembaden:
1À forvalue \_)/
3B
Paraaftaxateur , i .,
iastvoeosoec,atrsten
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue vastqoedsoecralslen
Aantal zwembaden per 25.000 inwoners (per regio): t
íjf"'
iFr*
ilr-
I
Gemiddekk ildsflad: 1,3 zvembad Ítlinder dan 1,0
f I
1,0ffi 1,5 r,smz,o
Bmn: lbhleshnd SporïaÈod pSÀ1, 20 5. &dyse en kaeÍtwrvmdiging: [ftdier lndÈunt {Ml), ?0Ià 1
2,0 sÍ me€r
Bron: zo sport Nederland, Trends en ontwikkelingen in sportdeelname (201 3-2019) B ron :
https://wwwzwe m bad b ra nche. n I/zo-s po rt-n ed e rl a nd -zw e m m e n- 3 /
Bron: Brancherapport sport 05 > Sportaccommodaties - Sportaccommodaties in Nederland I Kaarten en kengetallen
forvalue vàstqoedspecralislen
39
Paraaítaxateur'I,r1./ i"t :i
Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue vastgoedsp€clalslen Horecatrend s 2O2L De coronacrisls heeft een zware impact op de horecasector. Een groot aantal investeringen en daarmee
trends bleven uit dit jaar. Door de druk van omzetdaling en sluiting van horecagelegenheden ontstond echter een behoefte aan creatieve oplossingen en nieuwe trends: De opkomstvan dark kitchens. Ditzijn keukens diezich alleen bezighouden met het bereiden van maaltijden om af te halen of te bezorgen. Dit was al een trend die enigszins in beweging was gezet door een gestage toename van het aantal maaltijdbezorgingen. Door de intelligente lockdown steeg het aantal maaltijdbestellingen explosief en deze trend zal naar verwachting worden doorgezet. Horeca smelt samen met retail. Aanbieden van bijvoorbeeld producten uit menu via webshop of winkel. Alcoholvrije en gefermenteerde d ran ken. Uitbreiding van de plant-based markt. B
ron : https ://www.l i g htspe edhq.n l/bl o g/ 1 0 -h o reca-tre nd s-2020/
Drankensector
Voor de langere termijn wordt verwacht dat de concurrentie binnen de drankensector verder zal toenemen. Het is daarom voor leveranciers van dranken cruciaal zich te kunnen onderscheiden binnen deze dynamische markt. Gezien het feit dat de consument steeds vaker kiest voor beleving, waarbij het eten een onlosmakelijk onderdeel vormt maar de locatie minder belangrijk is, is in de sector sprake van branchevervaging. Zowel cafes als koffiebars voegen steeds vaker etenswaren toe aan hun assortiment, waardoor cafés al snel verschuiven naar eetcafés en kofflebars naar lunchrooms. 5tots
5totlo
l0 tot20
20iot50
urerk2tsmÊ
weÍkzame
rreÍkzam€
PeÍ!onen
peÍsonen
Pe6Onen
weÍkzame pe6onen
7 615
6820
l0l0
945
EedrljíJgíoot€
Íotaól I weak:aam 2werkaame iÊdÍïlirklen/ànn<lss3l20ql Y 6961;p6 peÍsoon pÊÍsonen
50 iot
100 Rêdtlvom
weÍkzame NatuuÍtijke
peEonen peÍonen Re(htspe6onen
antal
sófet-endrinkqêleqenhÊden 5q3ó5
21715
10930
Y
5lotlA
3 tot5
Èedrilí39íoolte
8€ddJírbRs/b€fthà!s812008
l0lol20
20 lot50
45190
160
I 530
S0tot 100 natuuilijk€
totaàl beddjwn
peÉonen RerhbFe60netr
àadat 568d. en dínkqeleqenh€dei
20450
49 625
l0 ó40
7150
ó880
3050
I 010
145
41485
a145
Figuur 4: aantal eet- en drinkgelegenheden 3" kwarcaal 2020 (boven) ívm 3e kwartaal 201 9 (ondel
Zoals te zlen in bovenstaand figuur is er geen daling zichtbaar in het aantal eet- en drinkgelegenheden in Nederland. Ergo: in 2020is het aantal horecazaken gestegen ten opzichte van 201 9. Vanwege de grote financiële impact van de coronacrisis op de horecasector is de kans reëel dat het aantal horecagelegenheden later in 2020 of 2021 zal gaan afnemen. Bron: CBS 2020, I 5 september 201 9 Geraadpleegd van:
https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/81 589NED/table?searchKeywords:drinkgelegenheden Bron: Rabobank.2019, I januari. Drinkgelegenheden. Geraadpleegd van https://www.rabobank.nl/bedríjven/ciifers-entre n d s/h o r eca-e n- rec re ati e/d r n kg e eg e nhed e n /. t
I
forvalue
40
Paraaftaxateur I i )
vastgoedspecra!slen
Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue
vBsigoedsDecrahsten
6.2 Profilering/bed rijfsformule
Gebruik
Door de ligging en uitstraling is het getaxeerde goed geschikt als een recreatieve voorziening. Momentele wordt het gebruikt als zwembad. Het bedrijf bevindt zich in economisch gezien in het midden van de markt. Gezien de bestemming laat het huldige gebruik kansen liggen op het gebied van fitness en andere leisure-faciliteiten. Meer informatie over het huidige gebruik is terug te vinden op: laco.eu/l ocatie/geld rop/.
Het gebruik is ten tijde van de opname getoetst aan de opgave. De taxateur heeft geen onvolkomen heden geconstateerd.
Doelgroep en publiek Het bedrijf richt zich met name op de particuliere markt. De gasten komen voornamelijk uit de directe omgeving. Ook is er een vaste groep bezoekers van onder andere een middelbare school en verenigingen. Tevens wordt een van de gebouwen op het terrein gehuurd door de hardloopvereniglng.
Assortiment
Het Laco zwembad te Geldrop beschikt over een goed uitgeruste accommodatie met binnen- en buitenzwembad. Er worden zwemlessen gegeven, babyzwemmen maar ook hebben bezoekers de mogelijkheid tot recreatief zwemmen. Daarnaast kunnen bezoekers deelnemen aan diverse groepslessen als AquaFit, Aqualoggen en Laco Gymics. Het binnenzwembad beschikt over een peuterbassin, recreatief bad, bubbelbad, een sauna en een turks stoombad. Buitenbad bestaande uit een recreatief bad met duikplank en een peuterbad met een ruime zonneweide.
In het café kan men diverse warme- en koude dranken bestellen, al dan niet in combinatie met een (gefrituurde) snack, een broodje, ijs of snoepgoed. Tijdens de zomermaanden is het ook mogelijk dit te bestellen bij de kiosk in de voormalige opslagruimte.
Openingstijden Het bedrijf is het gehele jaar, zeven dagen per week geopend van 08:00 uur tot 22:00 uur. Alleen op januari, eerste kerstdag en eerste paasdag is het zwembad gesloten.
forvalue vasl9oedstecralislen
41
,:'.
Paraaftaxateur... rl
l
Zwembadweg 13 te Geldrop
1
forvalue vastgoedrtaciahslen 6.3 Financiële analyse De waarde van het onroerend goed hangt veelal samen met de exploitatiemogelijkheden op de betreffende locatie, daar de winstgevendheid en potentie een belangrijke rol spelen in de uiteindelijke waarde. Door middel van de drenstenovereenkomst wil de gemeente het maatschappelijke karaktervan het zwembad waarborgen. Zonder de hiervoor genoemde subsidie van € 205.000,- vanuit de gemeente is de huidige bedrijfsvoering niet winstgevend en zal er zelfs sprake zijn van een verlies. Het uitvoeren van een exploitatiegeboden waardering is dan lastig.
Genormaliseerde omzetprognose Op basis van taxateur bekend (markt)gegevens is de volgende omzetprognose opgesteld
Zwembad (losse kaartjes en verenigingen) Abonnementen
€ 42s 000,-
Buitenbad Horeca in eigen beheer Overig Totaal
€ 150.000,€ 1 10 000,-
€ 90.000,-
€ 15.000,-
€ 790.000,-
Naar inschatting van taxateur en gegevens bekend uit de markt, bedraagt de omzet tussen € 750.000,en € 800.000,- per jaar. ln deze rapportage wordt uitgegaan van een omzet van € 750.000,- per jaar en een gemeentelijke bijdrage van € 205.000,- per jaar.
Genormaliseerde exploitatieprognose Op basis van taxateur bekend (markt)gegevens is de volgende omzetprognose opgesteld € 750,000,€ 675.000,€204.750,-
100,0%o
€879.750,-
117 ,30/o
Personeelskosten
€ 409.000,-
54,50/o
Overige kosten Bruto exploitatieresultaat
€ 300.000,€ 170.750,-
40,00/o
Omzet Bruto winst
Overige opbrengsten Bruto marge
90,00/o 27,30/o
22,8o/o
Resu ltaat voor rente, belastingen,
waardeverminderingen en investeringen : € 1 10.750,- 14,8o/o
In ruil voor de bijdrage van de gemeente wordt het zwembad opengesteld voor doelgroepen als verenigingen, welke tegen een gereduceerd tarief gebruik kunnen maken van de faciliteiten.
De inkoopwaarde van de omzet wordt geacht relatief laag te zijn. De voornaamste/grootste kostenposten voor de exploitatie zijn de personeelskosten en de overige kosten.
Het genormaliseerde resultaat bedraagt circa € 100.000,- op jaarbasis, inclusief de bijdrage van de gemeente. Zoals genoemd zal de exploitatie zonder de gemeentelrlke brydrage niet winstgevend zijn en leiden tot een verlies.
forvalue vdslgoedsoecrIlislen
42
Paraaftaxateur
,; ;'.
.,:
:
r.:-
Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue vaígoedsDecràhlen Controle rentabiliteitsberekening op basis van de huidige situatie Leisureobjecten worden normaal gesproken als exploitatiegebonden vastgoed berekend. Dit gebeurt op basis van de rentabiliteitswaarde. Daar waar het getaxeerde zwembad bij doorlopend gebruik afhankelijk van subsidie is om een kostprijs dekkende exploitatie te voeren, komt de waardering op basis van de rentabiliteitswaarde op nihil. Volledigheidshalve heeft taxateur de rentabiliteitswaarde hieronder weerge9even: Het begrip 'rentabiliteitswaarde' staat voor het bedrag dat men volgens strikt economische maatstaven zou mogen investeren in een bedrryf. Hierbij dient als uitgangspunt dat men op basis van de normatieve bedrijfsgegevens tot een bedrag komt dat ter beschikking staat voor rente en aflossing van het totaal gei'nvestee rd vermogen,
BU het bepalen van de rentabiliteitswaarde is uitgegaan van het hierboven genoemd exploitatieove rzicht.
Verder is ervan uitgegaan dat de verdeling tussen onroerende zaken en roerende zaken/immateriële
activastaatals90:'i0.Deafschrijvingopdeonroerendezaakisgesteld op25jaarendievandeinventaris op 5 jaar. Het gemiddelde rentepercentage is gesteld op 4,500/o per jaar. Dit percentage wordt verhoogd met een risico-opslag van 0,250/o. Het gewaardeerd ondernemersloon voor een ondernemer is gesteld op € 60.000,- per jaar. De rentabiliteitswaarde is dan berekend op € 939.000,-. Hiervan is 900/o onroerende zaak ofwel € 845.000,- v.o.n. Uitgaande van 6,30%o kosten koper bedraagt de uitkomst €795.000,- k.k. Na Hierop dienen de kosten voor achterstallig onderhoud te weten € 1 ,5444.822,- in minderrng te worden gebracht. Ook als de waarde van de ongebonden grond te weten: € 544.180,- hierbij opgeteld wordt resulteert dit een negatieve waarde conform de rentabiliteitsberekening. Deze controleberekening laat zien dat de ingeschatte exploitatie, na correctie van het achterstallig onderhoud, niet levensvatbaar is.
6.4 Onzekerheden als gevolg van COVID-l9 Exploitatie gebonden vastgoed is extra gevoelig voor conjuncturele invloeden. Met name doordat zij (mede) worden gewaardeerd op het handelspotentieel. Voor deze objecten kan er direct een risico zijn
voor de winstgevendheid en mogelijk dus de getaxeerde waarde. De bedrijfseconomische omstandigheden hebben invloed op de waarde.
ln deze taxatie is vanuit een bedrijfseconomisch perspectief (nog) geen rekening gehouden met de consequenties die het coronavirus (COVID-I9) op de waardeontwikkeling kan hebben. Uitzondering hierop is een opslag in de yield die de onzekerheid op de markt weergeeft. Gezien de huidige onzekerheden als gevolg van de uitbraak van het coronavirus raden wij opdrachtgever
aan om de waardering regelmatig te herzien en om specifiek marktadvies te verkrijgen bij een voorgenomen tra nsactie.
forvalue
43
Paraaftaxateur i , , l
váslgoedspecrÊlisten
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue vsslgoed5pecratr!len
7. GEBOUWENINFORMATIE 7. 1 Algemene gebouweninformatie
Bouwjaar Het pand is in 1960 gebouwd als buitenbad. In 1989 is het buitenbad verbouwd tot de huidige vorm voorzien van een binnenbad. De taxateur wijst erop dat de onroerende zaak meer dan 30 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe (horeca)bed rijfspanden. Tenzij uitdrukkelijk vermeld in dit taxatierapport, is er geen onderzoek naar, dan wel oordeel gegeven over, de onderhoudstoestand van de vloeren, de leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van enig ongedierte, c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam, etc.). Eventuele bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het
huidige gebruik als zwembad.
Renovatiejaar Niet van toepassing.
Bouw en/of renovatieplannen Er zijn plannen voor een renovatie en verduurzaming van het getaxeerde. Hiervoor zijn budgetten opgesteld. De opdracht voor het uitvoeren van deze renovatie is nog niet gegeven, Gemeente en Laco Geldrop B,V. zijn nog in gesprek over de kosten. Er is een budgetraming basisrenovatie en verduurzaming zwembad Geldrop opgesteld door STRAMAN Management en Advies op 17 oktober 2019. Tevens is er door STRAMAN Management en Advies een budgetraming plusrenovatie en verduurzaming zwembad Geldrop opgesteld. Op basis van de budgetraming basisrenovatie en verduurzaming heeft taxateur het budget verminderd met de verduurzamingskosten. De overgebleven kosten zijn in mindering gebracht als achterstallig onderhoud op de getaxeerde waarde, te weten €1546.822,- excl. btw.
forvalue ,a!!goedspecrÀlisl€n
44
Paraaftaxateur ., ir : .1..
Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue vastgoedspecialsten
Hieronder wordt een overzicht weergegeven uit de hierboven genoemde budgetraming basisrenovatie: Onderdeel
Niet meegenom Gehanteerde correctie
lnvesterinq
A. Grond en infrastructurele kosten
€
1 Grondkosten
2 Bouwrijp maken en grondwerkzaamheden
€ €
3 Parkeerplaats
€
4 Terrei ni nrichti ng opwaarde ren
€
5 Groenvoorzieni ngen opwaarderen
€
B. Bouw- en installatiekosten
€
1 Sloopkosten zwembad stalen dakplaten
€
2 Nieuwe geïsoleerde dakplaten
€
3 lsolatie gevel
4 Schi lderwerk, sauswe rk en overi ge visuele/architectonische aanp.
€ €
5 Aanbrengen nieuwe HR-ketels i ncl usief appendages 6 Vervangen ci rculatiepompen
7 Luchtebehandel i ngskasten en warmterugwi nni ng
€
40.o00
€
40-ooo
€ € €
30.000 10.000
€
30.000 10.000
€
965.000
€
€
1.470.000 45.000
505.000
€
45.000
325000
400.000
€ € €
125.000 400.000
€
4so00
€
45.000
€
25.000 145.000
2so00
€
'r
€ €
325.000 125.000
45,000
8 LED verlichting
€
1
35000
€
9 lnstallatie 500Pv panelelen en 20 zonnecollectoren
€
225.000
€
135.000 € 22s.O00 €
C. Legeskosten gemeente Geld rop-Mierlo (3,38%)
€
5r.038
€
17.069
€
D. Aansluitkosten nuts € I Elektra.water,glasvezel (bestaandeaansluitingaanpassen) € 2 Eventueel nieuwe transformator vanwege verzwaarde aansluiting All-Ele € 3
Riolering
€
€
€
€
€ € €
€ €
33.969
€
€
E. Vaste en losse inrichting
€
1to.o00
1 Vaste inrichting opwaarderen
€
2 Losse zwe mbadspecifi e ke i n ri cht i ng opwaarde re n
€
40.000 40.000
€
40.000
3 Losse algemene inrichting opwaarden
€
30.000
€
30.000 €
F. Bijkomende kosten € 191.00O
€ €
2 Enginee ri ngskosten marktpartij 3 lnterne kosten gemeente (om niet)
€ €
191.000 60.400 90.600
€
1 Advieskosten
4 Frictiekosten
€
70.000
€
40.000
€
40.000
€
€
r 9r.000
€
60400
€
90.600
€
40.000
€
40.000
€
€.
G. Onvoorzien renovatie (20,00%)
€
372.408
r 18.414
€
253-994
€
€.
l. Totaal excl. BTW prijspeil oktober 2019
€
2.234.446
710.483
€
1.523.963
€
€.
J. VeÍwachting prijsstijginqen tot maart 2O2O (1,5O%)
€
33.517
10.657
K. Totaal
€
22.859
€
1.546.822
Taxateur heeft als uitgangspunt gehanteerd dat door het renoveren van het zwembad aan alle gestelde eisen voldoet.
forvalue vastgoédspecralisl€n
45
;,. i
Paraat taxateur ,.
/
Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue vastgoedspectstslen Oppervlakten
a@EW?
Eilttiiltê NZWEM
m'
Ha I (i nclusief kassabal ie)
71
Kantoor Kantoor personeel Zonnebank Berging
26 m' 14 m'
m' m' 157 m' 14 m' 14 m' 7
5
Kleedcabines
Kleedruimte dames Kleedruimte da mes/heren (1 ) Kleedruimte da mes/heren (2) Kleedruimte heren Garderobe ïoiletgroep dames
14 m2 14 m'
3m' 6m' 6m' 4m'
ïoiletgroep heren Minderva lidetoilet Café (inclusief bar) Keuken
93 m2 14 m2
Berging Douches Kleedruimte personeel
/m'
Douche/toilet
10 m2 10 m2 ^)m.J
Berging Twemzaal
785 m'
13 m'
Buitenzwembad Toiletgroep (1) Toiletgroep (2)
'l
I m'
11 m2
Kleedruimtes Kleedruimte dames Douches dames Kleedruimte heren (1) Kleedruimte heren (2) Douches heren (1) Douches heren (2)
3/ m' .JJ M'
11 m2
40 m' 40 m2
Bm'
8m'
Toiletgroep (3) Toiletgroep (4)
Bm'
Gang
16 m2
9m' Jm-
Berging (1) 'l
Kiosk (1)
0m2
ilm)) m' ^) 2m-
Kiosk (2) Klosk (3)
Opslag (4) Vergaderkamer
20 m2
Keuken
Jm-
Berging (2)
46 m2
otaa
ruimten
Bron: Plattegrondtekening Laco zwembad'de Smelen" aan de Zwembadweg 13 te Geldrop - van Empel Bouwadvies B.V.
De bruto vloeroppervlakte (BVO) is ingeschat op 2.059 m2.
forvalue vastgoedspecr6lisler
46
PaÍaaf taxateur
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue vastgoedspecialslen Indeling Via de entree is er directe toegang tot een ruime hal. Hier zitten zowel de personeelskantine, het kantoor
en de doorgang naar het café en de kleedkamers. Aan de linkerzijde direct naast de entree bevindt zich de receptie. Links achterin is de doorgang naar de kleedkamers via een lange gang. ln deze gang bevinden zich kleedhokjes, douches en de groepskleedkamers met directe doorgang naar de douches voor het zwembad. ln de hal bij het zwembad bevinden zich vanaf de kleedkamers gezien linksachter in de sauna, stoombad en het dompelbad.
Het buitenbad heeft een eigen entree en is ook via het binnenbad te bereiken. Hier bevinden zich separate kleedkamers en douches voor het buitengedeelte. Tevens bevindt zich er een kiosk waar verschillende soorten snacks en dranken gehaald kunnen worden. De kleedkamers worden ook gebruikt door Logo Lopers Geldrop B.V.
7.2 Bouwaard De feitelijke opname betreft een inpandige bezichtiging. Er is een globale bouwkundige toets ultgevoerd. Op basis van deze waarnemingen is een aanvullend bouwkundig onderzoek niet nodig.
Bouwstijlen bouwaard Het object heeft een traditionele, eenvoudige bouwaard. De fundering is onbekend. De vloeren op de begane grond zijn van beton. De kozijnen en de buitendeuren zijn van hout. Er is gedeeltelijk dubbele beglazing aanwezig. Er is beperkt dakisolatie aanwezig. Voor een volledige omschrijving verwijst taxateur naar de quick-scan technische situatie in bijlage 3.4. Er is sprake van verzakkingen en scheurvorming. Deze vormen niet direct een probleem voor de exploitatie. De lekkages zijn conform opgave van de opdrachtgever verholpen.
I
nf latie-/bouwkosten index
lnflatie-/bouwkostenindex is gebaseerd op de Vastgoed Taxatiewijzer
- Exploitatiekosten (Koêter
Vastgoed Adviseu rs BV, 2020).
Duurzaamheid De opvatting ten aanzien van wat een duurzaam gebouw is, zal in de loop der tijd veranderen en verschillen per locatie. Daarnaast zi)n er verschillende interpretaties van het concept duurzaamheid. ledere belanghebbende van een gebouw kan een andere visie hebben over wat de belangrijkste kwesties zijn. Er bestaat geen algemeen afgesproken definitie voor een duurzaam gebouw. In de laatste twintig jaar is
het onderwerp duurzaamheid en duurzame ontwikkeling algemeen erkend, vooral na de publicatie van het Brundtland-rapport (World Commission on Environment and Development, Our Common Future: the report of the Brundtland Commission, Oxford University Press, Oxford, 1987). De hieruit voortgekomen definltie van duurzaamheid door de VN-commissie luidt als volgt:
forvalue vaslgoêdspeclalist.n
47
Paraaf taxateur ,,
i'')
Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue vasigoedspeclalslen
"Duurzame ontwikkeling is de ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden, zonder het vermogen van de toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen", De duurzaamheidscriteria kunnen als volgt worden weergegeven:
gebruikvan de grond; ontwerp en uitvoering; bouwmaterialen en instal laties; energie- efficiëntie; overstromingsrisico; waterbespa ring/ water recycling;
voorzieningen voor afual reductie; de gezondheid en het welzijn van gebruikers; h u u rclausu les (g roene hu u rovereen komsten);
brandrisico;
verontreiniging; locatie en overwegingen bereikbaarheid; fiscale en wettelij ke overwegingen;
kwesties betreffende management en lease.
Het is noodzakelryk te erkennen dat het beoordelen van de duurzame eigenschappen van een gebouw
een ingewikkelde activiteit is en geen exacte wetenschap betreft. De meeste regelingen worden regelmatig bijgewerkt en daarom is een eerdere classificatie van een gebouw mogelijk geen goede indicatie meer van de classificatie die het zou behalen als het op de taxatiedatum opnieuw zouden worden beoordeeld. Dit betekent dat bovengenoemde overwegingen slechts een indicatie zijn van de
zaken die van invloed kunnen zijn op de waarde. De taxateur moet nagaan of de duurzaamheidskenmerken een beslissende factor kan zijn voor de waarde van het onroerende goed.
Ten aanzien van het getaxeerde zijn in het kader van duurzaamheid geen voorzieningen vermeldingswaardig.
forvalue vastgoedspecralislen
4B
Paraaítaxateur I I't
ii'
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue vdslgóedspe.ialslen Energieprestatienorm Sinds 1 januari 2015 is een geldig energielabel verplicht bij verkoop, verhuur en oplevering van (horeca)bedrijfspanden (hotels, pensions, cafés, restaurants). Wanneer er geen geldig energielabel aanwezig is bij verhuur of verkoop kan de boete voor rechtspersonen oplopen tot € 20.000, Het label laat de energieprestatie zien van het object. Conform eigenaar is er geen certiflcaat aanwezig. Bij een eventuele verkoop/levering dient dit certiflcaat wel aanwezig te zijn.
De energieprestatie van het gebouw wordt weergegeven in een energie-index in een gestandaardiseerde energieklasse variërend van A tot en met G:zeer energiezuinige gebouwen hebben een A-score en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben G-score en zijn felrood. ljtÈIti.i.Ii:ttt
Ell-ittill.llïl
A#
Kleiner of gelijh aan 0,50
À+
0,5t - Ë,r0
*
0.t{ -{,05
B
t.0s - t,t5
c
F-
r,1G - 1.3{t
D
| ,3r - 1,45
E
I ,jt$ - '1,Ê0
F
t,Gt - j.75
G
Groter dan 1,75
Terrein Het terrein is aan de voorzijde gedeeltelijk bestraat en geasfalteerd. Op een groot gedeelte van het terrein voor het pand ligt gras. Aan beide zijden naast de entree is het terrein betegeld en staan fietsenhouders. De parkeerplaats is volledig bestraat.
Aan de achterzijde is een groot gedeelte van het terrein betegeld. Het volledige gebied rondom de zwembaden en de kleedkamers is betegeld, Daarnaast ligt op de rest van het terrein gras.
forvalue vastgocdsDecr.listan
49
Paraaftaxateur , j'i'i j Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue vsstloedspeclahslen lnstallaties Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de gebouw-gebonden installaties in een zodanige staat verkeren, dat de vereiste goedkeuringen aanwezig zijn, dan wel zonder investeringen kunnen worden verkregen, Hierondervallen de wettelijke vereiste goedkeuringen voor bedrijfsmatige onroerende zaken, voor onder andere liftinstallaties, centrale verwarmingslnstallaties, goederenheffers, sprinklerinstallaties, opslagtanks, enz. De apparatuur/installaties zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. Onderstaand een selectieve opsomming van technische installaties die tijdens de opname zijn waargenomen: cv-ketels;
elektrische installatie met voldoende groepen; aard lekschakelaa rs;
krachtstroom; alarminstallatie; brand meld i nstal Iatie; luchtbeha ndelingsinsta laties; I
aangesloten op het openbaar riool; waterzu iverin gsi nsta latie; I
filterinstallaties (binnen en buiten); circu latiepompen; overige installatie ten behoeve van het zwembad.
Op 19 oktober 2Q19 is er door Drijver en Partners/STRAMAN Management en Advies een quick-scan uitgebracht van de technische situatie van het zwembad. Dit in opdracht van de Gemeente GeldropMierlo. Met betrekking tot de technische installaties wordt in de rapportage het navolgende opgemerkt: " Een groot deel van de installaties is verouderd en verkeert in de eindfase van ziin levensduur. De kans
op uitval of calamtteiten is aanwezig, De waterzuiveringsinstallaties voldoet niet aan de wet- en regelgeving waarschijnlijk niet aan de WHVBZ
regelgeving.
De elektrotechnische installaties zren er over het algemeen netjes uit. Op sommige punten zien we echter losse kabels en aansluitingen. Een NEN3140 keuring zal hier durdelijkheid over geven.
Diverse fÍlters verconen lekkage en het filtermateriaal oogt vervuild vanuit de kijkvensters. Diverse ctrculatiepompen vertonen lekkage en er zijn uitgelopen lagers te horen. De haarvanger is niet meer goed afsluitbaar en lekt. De komende tijd is een toename van storingen, verhoogde onderhoudskosten, oplopend energiegebruik en sterk afnemende bediljfszekerhad te verwachten. Het risico op sluiting in verband met problemen zal toenemen." Wij verwljzen hierbij ook naar de investeringsprognose zoals in hoofdstuk 7.1. is toegellcht
i.
forvalue
50
Paraattaxateur ., i' l
vàsigoedspecralislen
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue
vasigoedspeclatrilén
Onderhoud Onderstaande tabel geeft een indicatie van de onderhoudstoestand van het object, gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot het onderhoud van het object. Het is geen indicatie van de bouwkundige staat van het object.
trrrtdtdft-frd{lt
rcEnilm
Dak systeem
ffi
sttlm
(deels)
X
Dakbedekking
X
Gevels
X
Kozijnen
X
X
X
X
Schilderwerk
inwendig Schilderwerk
X
uitwendig
X
Vloeren
X
Aflruerking
X
Centrale
(deels)
X
uerwarming
luchtbehandeling
X
Elektrische installaties
X
Overige installaties
X
(deels)
X
Met de hierboven gebruikte termen wordt het volgende bedoeld: Uitstekend
zo goed als nieuw; op peil
Goed Redel4k
niet op peil, maar onderhoud zal op korte termijn noodzakelijk zijn; onderhoud op korte termijn noodzakelijk; achterstallig onderhoud; bry oppervlakkige waarnemÍng niet geïnspecteerd; bij oppervlakkige waarneming niet gezien, maar mogelijk wel aanwezig
Matig Slecht Niet geïnspecteerd Niet waargenomen
1À forvalue \:)/
vasreoedspecratisrcn
,,;,'.
5',]
Paraaï taxateur ,r L)
| .\'
Zwembadweg 13 te Geldrop
Íorvalue vastgo€dspeciahslen
Blijkens de eerder genoemde quick-scan zijn er diverse zaken waargenomen welke onderhoud nodig
hebben. Hieronder is de samenvatting vanuit de rapportage woordelijk opgenomen: "Het zwembad maakt een gedateerde, wat weinig uitnodrgende indruk maar de belangrtikste elemenren
zijn goed onderhouden. Toch is er hier en daar wel sprake van achterstallíg onderhoud.
Het zwembad voldoet waarschijnlijk niet aan Artikel 5 op grond van de Inspectie Wet Hygiëne en Veiligheid Badtnrichtingen en Zwemgelegenheden (WHVBZ) Van een eventuele aanschríiving door de provincíe bleek echter geen sprake, althans is ons niet bekend gemaakt, Het is onbekend of er een IVPR 9200'Dragende delen die bij bezwtjken kunnen leiden tot persoonliik letsel' onderzoek is uitgevoerd. Dit is wetteliikverplicht.
Aan de buitenzijde maakt het gebouw een redelijke indruk. Door het netjes bijhouden van het schilderwerk oogt het gebouw ondanks zijn leeftijd netjes, maar de gedateerdheid straalt er welvan af. Hier en daar is vervuiling van de gevel waarneembaar. De coating van de stalen verzinkte dakplaten is aangetast, gaan bladderen en daarom recent bewust verwijderd met een hogedrukspuit. Voor het oog zret het plaatmateriaal er weer netjes utt. Het staal wordt nu echter minder goed beschermd en zal eerder gaan roesten. Aan de binnenzijde zien we roestvorming aan de stalen dakplaten en ernstige roestvorming aan de stalen draagkolommen. Het laatste is de draagconstructie aan het aantasten en behoef-t actie.
Aan het tnterieur valt voornamelijk op dat diverse vloer- en wandtegels loslaten en plaatseliik het voegwerk ontbreekt. Op diverse plaatsen rs vochtdoorslag waarneembaar, zowel op buitenmuren als op binnenmuren, De buitenbassins zijn voorzien van een folie die zrjn beste tijd gehad heeft. Er zijn plooien waarneembaar (niet gewenst bij een foliebassin omdat op deze plekken scheurvorming kan optreden) en diverse reparatieplekken. De bassínranden zijn allemaal ovedaagd met een dikke kunststof folie als extra bescherming. Bij één bassin is er durdelijk sprake van lekkage. Er is een pomp gei'nstalleerd om het lekwater onder de folie weg te pompen. De pomp wordt door de badmeester manueel bediend als hij ziet dat de folie omhoog komt. Dit is een onwenseiljke en mogelijk zelfs gevaarlijke situatie." Er wordt binnen het rapport geconcludeerd dat er een zestal urgente acties genomen
dienen te worden,
te weten:
1. Overleg provincie in verband met Artikel 5 WHVBZ. Opvolging en overleg met provincie hieromtrent in noodzakelijk.
2. ln samenhang met bovenstaand punt dient er een verscherpt toezichtplan opgesteld te worden om de waterkwaliteit, chloor- en chemicaliën concentratie goed te monitoren.
3. De elektrische installaties dienen aangepast/opgeschoond te worden door een gecertificeerd installateur waarna een NEN3140 keuren dient plaats te vinden.
4. lnspectie onderzoeksplicht veiligheid overdekte zwembaden NPR 9200'Dragende delen die bij 5. 6.
bezwijken kunnen leiden tot persoonlijk letsel'laten uitvoeren. Herstel of sluiting van het buitenbad waarvan de folie lekt. Herstel/coating van gecorrodeerde kolommen aangezien dit een draagconstructie betreft.
forvalue vaslgoedrpecrBhslen
52
Paraaftaxateuri, i') l.r
Zwembadweg 13 te Geldrop
forvalue vastgoedrpcciàtrsten
8. MILIEUASPECTEN Door ons is, in het kader van deze taxatie, geen onderzoek verricht naar stoffen in de ondergrond en de toegepaste materialen ten behoeve van het getaxeerde die schadelijk (kunnen) zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van dergelijke stoffen die anderszins de waarde van het getaxeerde
object (ku n nen) bel'nvloeden. Onderstaand een indicatie van diverse milieuaspecten. De indicatie is gebaseerd op informatie van de exploitant en visuele inspectie. Volgens opgave van bodemloket.nl is er ter plaatse geen bodemverontrei nig ing bekend.
Milieurapportages Milieu rapport aa nwezig Er zijn doortaxateur geen milieurapportages
Nee.
ontvangen. Conform het Bodemloket is er op 25 maart 2009
een verkennend onderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd aan de Zwembadweg 13 (zwembad De Smelen). De rapportage is opgesteld door Lankelma Geotechniek Zuid B.V. De rapportage heeft taxateur niet ontvangen en ingezien. Eventuele voortvloeiende kosten uit deze rapportage dienen in mindering te worden gebracht op de getaxeerde waarde.
Waarnemingen taxateur(s) Tanks
: Niet waargenomen.
Asbest
: In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbesthoudende materialen, die bij een taxatie lang niet altijd kunnen worden opgemerkt. Zover bekend is er in het getaxeerde geen asbest aanwezig. Gezien de aard en de bouwperiode van het pand wordt de aanwezigheid van asbest niet uitgesloten. Voor een toelichting op de huidige asbestregels wordt verwezen naar bijlage 4.4.
Bodemverontreiniging
Niet waargenomen.
Verontreinigende activiteiten
Niet waargenomen.
Correcties in de waardering Er zijn geen correcties op de waardering toegepast. Indien er geen melding wordt gemaakt van een
negatief milieuaspect, betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Indien er negatieve milieuaspecten zijn vermeld, betekent dit niet dat deze zi.f n bewezen. Aanvullend onderzoek kan in dat geval raadzaam ztjn.lndien blijkt dat er negatieve milieuaspecten aanwezig zijn, kan dit de genoemde waarden bei'nvloeden. Er is in dit rapport geen rekening gehouden met (negatieve) waardebel nvloedende aspecten.
forvalue
53
Paraal
taxateur :1,
I
vást9óed5gecràlrsreÍ
Zwembadweg l3 te Geldrop
forvalue vastgoedspeclalislen
9. JURIDISCHE ASPECTEN g.l Vestigingseisen ten aanzien van horeca- en recreatiebedriiven Onderstaande eisen zijn globaal getoetst, wij hebben ons vooral gebaseerd op door de eigenaar gegeven toelichtingen en verklaringen. Indien niet aan (een of meerdere) gestelde wensen wordt voldaan kan dit van invloed zijn op de hier vastgestelde waarden,
Besluit inrichtingseisen en inrichting bedrijfsruimte De lokaliteit voldoet aan de inrichtingseisen ingevolge 'Het Besluit inrichtingseisen Drank- en Horecawet
1964 (stb 1968,386)". Oppervlakte en hoogte zijn boven het vereiste minimum. De mechanische ventilatie en het aantal lux kunstlicht zijn van voldoende capaciteit. Aansluitingen op waterleiding- en elektriciteitsnet zijn aanwezig, evenals een aansluiting op het telefoonnet. De toiletgroepen zijn voorzien van gescheiden dames- en herenafdelingen en hebben ieder een eigen voorportaal. De vloeren en wanden zUn tot de vereiste hoogte betegeld.