RV GM2021-122920 Zwembad De Smelen.pdf

-itlíi-*lï*..,p-Mírrr* Raadsvoorstel

l.t:

Onderuerp Zwembad De Smelen

Beslispunten Voorgesteld wordt om een ultieme poging te wagen om de exploitatie van het particuliere zwembad te blijven ondersteunen door:

1. Een nieuwe overeenkomst met Laco Geldrop BV te sluiten onder de voorwaarde dat Laco Geldrop BV de renovatie uit laat voeren'

2. Aan die nieuwe overeenkomst de voorwaarde te verbinden dat Laco Geldrop BV inzage geeft in het exploitatieresultaat van het zwembad (open boek) en die inzage vanaf heden jaarlijks geeft. De eventueel te veel ontvangen bijdrage zal worden verrekend met de bijdrage van de gemeente van het komende jaar.

lnleiding Zwembad De Smelen is in eigendom bij Laco Geldrop BV. Al enige tijd is de staat van onderhoud van het zwembad en daarmee de gemeentelijke bijdrage van de zwemvoorziening punt van discussie tussen eigenaar Laco Geldrop BV en de gemeente. De gemeente verstrekt Laco Geldrop BV jaarlijks een bijdrage van 210.125 EURO als bijdrage in de exploitatie van zwembad De Smelen.). Het geven van een vaste bijdrage geeft geen inzicht in de werkelijke kosten van Laco Geldrop BV.

Wij vinden het uiteraard belangrijk dat er een zwembad is voor onze inwoners en we zijn bereid daarvoor bij te dragen in de exploitatie. Daarbij hoort dat er volledige transparantie is over de noodzaak van die bijdrage en dat deze volledig ten goede komt aan het maatschappelijk nut. lnzicht in de boeken van Laco Geldrop BV is daarvoor een randvoorwaarde evenals goede afspraken over het achteraf terugstorten naar de gemeente als daar aanleiding voor is.

Voorgeschiedenis Om u mee te nemen in de stappen die in de afgelopen 2 jaren gezetzijn, volgt hier een overzicht. Op 10 december 20í8 heeft uw raad besloten om; 'de mogeliikheid te onderzoeken of het zwembad teruggekocht kan worden van Laco Geldrop BV., waarbii het zwembad vervolgens gerenoveerd zal worden. Het zwembad wordt daarna uitgebaat door een derde partij; Het onderzoek naar de alternatieven uit te laten voeren door een onafhankelijk bureau;Een bes/rssrng op het vlekkenplan van Laco Getdrop BV aan te houden tot de alternatieven onderzocht zijn; En Laco Geldrop BV te verzoeken een aangepast plan in te dienen dat a. goed inzicht geeft in de noodzaak van een gemeentelijke bijdrage in de exploitatiekosten, rekening houdend met in het plan opgenomen kostendragers zijn; en b. garanties bevat ten aanzien van de periode dat Laco Geldrop BV zorg draagt voor een duurzame zwemvoorziening passend bij Geldrop-Mierlo; en c. b'tjvoorkeur niet uitgaat van woningbouw en elementen bevat voor een lange termtjn ontwikkeling van het recre atie ge b ied de S mele n.'

122920 blad I van 7

-itl'ri--lï0."o "h'lírrlu

t.ïl

Raadsvoorstel

Met deze opdracht zijn wij aan de slag gegaan. Het proces dat volgde was weerbarstig en duurde langer dan venvacht. Wij zijn in overleg getreden met Laco Geldrop BV over de opdracht. Daar waar wij tegen dilemma's aan liepen is meermaals gepoogd tot elkaar te komen op basis van feiten. Daarvoor hebben wij onderzoeken en een taxatie laten uitvoeren. Over die documenten is steeds in gesprek gegaan met Laco.

Die keuze om vanuit objectiviteit en externe expertise te werken was een bewuste keuze, mede ingegeven door de opdrachtomschrijving van uw raad. Op die wijze was ons voornemen recht te doen aan het belang van een goede zwemvoorziening voor onze inwoners en verenigingen (Thalassa, e.a., zwemliefhebbers en recreanten) en tegelijk een gedegen afspraak te maken met Laco Geldrop BV zodat wij weer tegen een transparante prijs een zwemvoorziening op niveau kunnen aanbieden aan onze inwoners. Goede voorzieningen passen bijeen gemeente met de omvang en ambitie van Geldrop-Mierlo. Sport en beweging staan al lang centraal in onze strategische visie en is, samen met goede gezondheid, onderdeel van een portefeuille die ons aan het hart gaat. Het dossier behoeft nu ten enen malen een oplossing die past. Zo zijn wij dit proces in gegaan. Nu bereikt het dossier een keerpunt waarin wij u mee willen nemen:

Op 17 juni 2019 hebben wij uw raad voorgesteld te kiezen voor een toekomstscenario waarin het door Laco Geldrop BV ingediende toekomstplan onder aanvullende vooruvaarden werd uitgewerkt en daarnaast een nieuwe overeenkomst met Laco Geldrop BV aan te gaan waarin afspraken worden gemaakt over de uitwerking van het ingediende toekomstplan. Ook werd voorgesteld het lopende contract met Laco Geldrop BV voor een periode van een jaar te verlengen tot en met september. Via amendement d.d. 17 juni 2019 (GM 2017-033052) heeft u daarop besloten

1. Een nieuwe meerjarige overeenkomst met Laco Geldrop BV aan te gaan voor de maatschappelijke functie van Zwemvoorziening de Smelen;

2. ln deze overeenkomst naast de al in de huidige overeenkomst aanwezige criteria voor de maatschappelijke functie de volgende criteria toe te voegen: A. De staat van onderhoud en de uitstraling van de zwemvoorziening o.b.v. objectief door beide partijen controleerbare criteria; B. Criteria voor realiseren van verduurzaming van de zwemvoorziening; 3. ln de overeenkomst een methode op te nemen om jaarlijks vast te stellen in hoeverre Laco Geldrop BV aan de voorwaarden van de overeenkomst heeft voldaan; 4. Alle criteria in het contract opgenomen af te prijzen, zodat jaarlijks kan worden vastgesteld op welk bedrag Laco Geldrop BV recht heeft; 5. Het afsluiten van de hiervoor bedoelde overeenkomst te beschouwen als een inkooptraject voor diensten en hierbij de inkoopexperts te betrekken, dan wel een extern deskundige in te huren; 6. ln de overeenkomst expliciet een mogelijkheid tot beëindiging opgenomen wordt indien Laco Geldrop BV de overeenkomst niet naar behoren is nagekomen; 7. Dat het afsluiten de overeenkomst de goedkeuring van de gemeenteraad vergt;

122920 blad 2 van 7

-itl'rz--lï*"u í:ï:1

-h'tí*rl*

Raadsvoorstel

8. De hierboven bedoelde nieuwe overeenkomst met Laco Geldrop BV voor 1 januari 2020 wordt voltooid en dat daarom de huidige overeenkomst wordt verlengd tot 1 januari 2020; Met deze opdracht om een nieuwe overeenkomst af te sluiten met Laco Geldrop BV zijn wij verder gegaan. Wij hebben hiervoor twee voorwaarden gesteld aan Laco Geldrop BV: . er dient een gedegen renovatieplan te komen; r u voert dit uit voor eigen kosten en u geeft inzage in de exploitatie van het zwembad zodat een verantwoording van de jaarlijkse gemeentelijke bijdrage ontstaat.

Onderhandel i ngsproces ln het najaar van 2019 zijwijeen onderhandelingsproces gestart met Laco Geldrop BV. Dit proces ging over het renoveren van zwembad De Smelen. De centrale vraag hierbij was: Op welke wijze wordt het zwembad gerenoveerd en hoe worden de kosten van deze renovatie verdeeld tussen de gemeente en Laco? Dit onderhandelingsproces diende zorgvuldig te worden doorlopen, immers het gaat om grote financiële belangen. Ook was het voornemen om voor een langdurige periode een contract af te sluiten. Dit betekende dat beide partijen zorgvuldige afwegingen gemaakt hebben over haalbaarheid en betaalbaarheid. Dit maakte dat het proces meer tijd kost dan was ingepland. Het onderhandelingsproces werd begeleid door adviesbureau Drijver en Partners. Zij beschikken over de technísche expertise om ook de bouwkundige aspecten van het onderhandelingstraject te kunnen beoordelen.

Gestart is met een quick-scan van zwembad De Smelen om een indicatie te krijgen van de renovatiekosten. Begin 2020 werd duidelijk dat deze quick-scan niet volstond om te komen tot een goede kostenverdeling. De kosten van duurzaamheidsmaatregelen en de renovatiekosten dienden verder uitgewerkt te worden. Pas dan is het goed mogelijk om tot een kostenverdeling tussen de gemeente een Laco Geldrop BV te komen. Extra onderzoek was dus noodzakelijk. Wij hebben, om de voortgang in het onderhandelingsproces te houden, aan Drijver en Partners gevraagd om samen met Laco Geldrop BV te starten aan het extra bouwkundig onderzoek. De verwachtingen waren dat wij in het eerste kwartaal van2020 tot een overeenkomst zouden kunnen komen. Omdat wij voor een langere periode een contract willen afsluiten, waarbij er sprake is van een groot financieel belang, kozen wij voor een nadere uitwerking van de duurzaamheidsmaatregelen en de renovatiekosten. Dit had als nadeel dat het proces hierdoor lang duurde. Ons doelwas om een overeenkomst aan uw raad voor te kunnen leggen. Na het sluiten van de overeenkomst, is ook het navolgende renovatieproces een zelfstandig proces dat zorgvuldigheid vereist.

De kosten van duurzaamheidsmaatregelen en de renovatiekosten dienden verder uitgewerkt te worden. Op het gebied van duurzaamheid heeft uw raad een aantal wensen neergelegd die niet strikt noodzakelijk zijn in het kader van de renovatie. De duurzaamheidsmaatregelen zullen wel bijdragen aan een betere exploitatie, maar ook leiden tot hogere renovatiekosten. Om hierin meer inzicht te krijgen is extra onderzoek noodzakelijk gebleken. Pas dan was het goed mogelijk om tot een duidelijke kostenverdeling tussen de gemeente een Laco Geldrop BV te komen. Het onderzoek dat wij lieten uitvoeren is een onderzoek dat eigenlijk onderdeel uitmaakt van het opstellen van het definitieve renovatieplan. Deze kosten kunnen dus uiteindelijk als onderdeel van het opstellen van het renovatieplan worden meegenomen.

r22920 blad 3 van 7

-ilJ'rz- -lïr,.,r.h{írrru Raadsvoorstel

,.ïl

Om het zwembad weer up to date te krijgen is, samen met Laco Geldrop BV, een renovatieplan opgezet. Hoewel het zwembad eigendom is van Laco Geldrop BV, stelt Laco Geldrop BV dat de gemeente de kosten voor renovatie moet vergoeden. De kosten van de renovatie zijn door Laco Geldrop BV geraamd op 1,5 miljoen euro. Onze adviseur Drijver en Partners heeft hierover advies gegeven. Wij willen een overeenkomst aangaan voor 15 jaar. Bij definitieve uitwerking zal er een herzien renovatieplan moeten komen wat opnieuw getoetst wordt. Hierna zal de gemeente de kosten van de renovatie op zich nemen en Laco Geldrop BV zal de opbrengsten die de energiezuinige maatregelen met zich meebrengen, in mindering brengen op de exploitatiebijdrage. Laco Geldrop BV stelde hierbij voor dat de gemeente dit bedrag in zijn geheel overmaakt in het eerste jaar en dit verrekent met toekomstige exploitatiebijdragen, zodat er voor Laco Geldrop BV geen bancaire lening hoeft te worden afgesloten. Laco Geldrop BV stelt dit als harde voorwaarde. Ondertussen brak de corona crisis uit. ln onze raadsinformatiebrief van 30 maart202O hebben wij aangegeven dat wij in afirvachting waren van het uitgewerkte renovatie- en verduurzamingsplan dat door Laco Geldrop BV en door onze bouwkundige adviseur werd opgesteld. Hierbij is gecommuniceerd dat wij nog niet exact in konden schatten welk tijdspad gevolgd werd.

Dit mede omdat Laco Geldrop BV als gevolg van de coronacrisis de vestigingen tijdelijk heeft moeten sluiten en onduidelijk was in hoeverre zijhaar bijdrage aan het renovatieplan kon leveren.

Medio mei 2020 is er contact geweest met Drijver en Partners en onze bouwkundige adviseur. Zij gaven aan dat er stappen zijn gemaakt. Eind mei 2020 verwachtten wij de oplevering van het renovatie en verduurzamingsplan en ook de nieuwe versie van de overeenkomst. Op dat moment zouden de onderhandelingen met Laco Geldrop BV kunnen worden voortgezet. ln juni zijn het plan en de overeenkomst besproken met Laco Geldrop BV. Daarna zouden in juli de finale aanpassingen in het plan en overeenkomst aangebracht worden. Vervolgens zou de definitieve versie van het plan en overeenkomst met Laco Geldrop BV besproken worden. Wij hoopten in de

maand juli tot een concept overeenkomst te komen. Dit onderhandelingsresultaat zou zo snel mogelijk ter beoordeling aan uw raad worden voorgelegd. Wij gingen met Laco Geldrop BV het gesprek aan over de financieringsvorm en de voorwaarden die over en weer gesteld werden. Tot dan toe was Laco Geldrop BV niet bereid om aan onze voorwaarden te voldoen. Als alternatief hebben wij aangeboden om te exploreren of eigendomsoverdracht van Laco Geldrop BV naar de gemeente een mogelijkheid is. Daartoe is, in samenspraak met Laco Geldrop BV, een taxatie uitgevoerd. Als gevolg van de slechte technische conditie van het zwembad kwam deze taxatie uit op 356.000 EURO. Dit bedrag is voor Laco Geldrop BV niet acceptabel als eventuele verkoopprijs. De enige mogelijkheid voor de gemeente om de exploitatie van het particuliere zwembad te blijven ondersteunen is als Laco Geldrop BV zich conformeert aan de twee eerder genoemde voorurraarden: 1. Een nieuwe overeenkomst met Laco Geldrop BV te sluiten onder de voorurraarde dat Laco Geldrop BV de renovatie uit laat voeren; 2. Aan die nieuwe overeenkomst de voorwaarde te verbinden dat Laco Geldrop BV inzage geeft in het exploitatieresultaat van het zwembad (open boek) en die inzage vanaf heden jaarlijks geeft. De eventueel te veel ontvangen bijdrage zal worden verrekend met de bijdrage van de gemeente van het komende jaar.

122920 blad 4 van 7

-itJ'rz- -lïur*o-hlícrri, Raadsvoorstel

F-l

Laco Geldrop BV heeft een tegenbod gedaan van 2.5 miljoen EURO. Dit bedrag is voor de gemeente niet acceptabel. De enige mogelijkheid voor de gemeente om de exploitatie van het particuliere zwembad te blijven ondersteunen is als Laco Geldrop BV zich conformeert aan de twee eerder genoemde voonruaarden. Het opstellen van het renovatieplan, de gesprekken omtrent de bekostiging daarvan, de

gesprekken omtrent de vooruvaarden voor een nieuwe overeenkomst en de taxatie hebben ervoor gezorgd dat dit voorstel nu aangeboden wordt aan uw raad. Omdat de gesprekken niet verder komen dan deze twee eerder genoemde elementaire voorwaarden is nog niet toegekomen aan het vaststellen van criteria waaraan de dienstverlening van Laco Geldrop BV moet voldoen en de methode om dit af te prijzen.

Wat willen we bereiken Wijwillen schot in de zaak zodat wij bereiken dat zwembad de Smelen in Geldrop wordt gerenoveerd en nog voor een lange periode kan bijdragen aan een gezond sport- en recreatieklimaat in Geldrop. Dit voorstel past binnen uw opdracht en moet duidelijkheid geven over de in te zetten en ingezette koers. ln het onderhandelingsproces is dit een keuzemoment. Hoewel u ons de opdracht al heeft meegegeven, is dit moment kaderstellend van belang. Daarom vragen wij u aan te geven of u achter de keuze staat om voet bij stuk te houden en met Laco

Geldrop BV:

.

o

Een nieuwe overeenkomst met Laco Geldrop BV te sluiten onder de voorwaarde dat Laco Geldrop BV de renovatie uit laat voeren; Aan die nieuwe overeenkomst de voorwaarde te verbinden dat Laco Geldrop BV inzage geeft in het exploitatieresultaat van het zwembad (open boek) en die inzage vanaf heden jaarlijks geeft. De eventueel te veel ontvangen bijdrage zal worden verrekend met de bijdrage van de gemeente van het komende jaar.

Met dit voorstelwordt dus duidelijkheid gegeven over de mogelijke voortzetting van de exploitatiebijdrage aan Laco Geldrop BV.

Argumenten 1.1 .Laco Geldrop BV is eigenaar Het zwembad is eigendom van Laco Geldrop BV, een onderneming met winstoogmerk die een groot aantal zwembaden en sporthallen exploiteert. Laco Geldrop BV is daarmee zelfstandig verantwoordelijk voor de staat van het onderhoud van hun accommodaties. 1.2. De gemeente investeert niet in de verbouwing maar kan wel bijdragen door de exploitatiesubsidie te verhogen Omdat het zwembad eigendom is van een op winst gerichte onderneming, zal de gemeente niet investeren in de renovatie van het zwembad. Het is immers aan de eigenaar van die onderneming om te zorgen voor een adequaat onderhoudsniveau. 2.1. Laco Geldrop BV ontvangt nu geld van de gemeente waar geen verantwoording voor wordt

afgelegd

122920 blad 5 van 7

-,illrz-*Iïnr"*,-Mírrt* Raadsvoorstel

t_ïf

De gemeente maakt jaarlijks een bedrag van 210.125 EURO over aan Laco Geldrop BV. Omdat Laco Geldrop BV op basis van de huidige overeenkomst geen exploitatieresultaat hoeft te overleggen is niet bekend in hoeverre Laco Geldrop BV deze bijdrage van de gemeente nodig heeft om een positief exploitatieresultaat te behalen. Laco Geldrop BV is niet bereid om inzage te geven in het exploitatieresultaat van het zwembad. 2.2 IJitgangspunten waarborgen een zwemvoorziening voor de toekomst tegen maatschappeliik verantwoorde kosten. De opdracht van de gemeenteraad van 19 juni 2019 was om te komen tot een nieuwe langdurige overeenkomst, waarbij criteria in het contract worden opgenomen die kunnen worden afgeprijsd, waardoor de bijdrage van de gemeente in de exploitatie objectief kan worden vastgesteld. De uitgangspunten opgenomen onder 1 en2 geven hier vorm aan.

Kanttekeningen 1.1.Laco Geldrop BV is niet bereid om aan de voorwaarden te voldoen Laco Geldrop BV heeft meerdere malen laten weten niet bereid te zijn om aan de voorwaarden te voldoen. Het gevolg kan daarom zijn dat, als Laco Geldrop BV blijft volharden in haar opstelling, de gemeente geen nieuwe overeenkomst aangaat met Laco Geldrop BV en dat de gemeente haar jaarlijkse bijdrage stopt. Dit wil zeggen dat Laco Geldrop BV gehouden is nog tot het einde van het jaar door te leveren. Dit betekent dat wij in de tussenliggende tijd mogelijk koers moeten zetten op een alternatief voor zwemmen voor inwoners van Geldrop-Mierlo. 1.2 Zwembad de Smelen zou mogeliik kunnen sluiten na 2021 Omdat de renovatie van het zwembad een voorwaarde is om het zwembad meerjarig veilig te kunnen exploiteren zal de renovatie plaats moeten vinden. Als Laco Geldrop BV de renovatie niet uitvoert dan zal een moment aanbreken waarop het zwembad niet meer aan de minimale eisen van veiligheid voldoet. Op dat moment zal zwemmen voor de inwoners in Geldrop-Mierlo op een andere wijze plaats moeten vinden. Als deze situatie zich voordoet zullen wij alternatieven voorleggen aan uw raad

Wat gaan we daarvoor doen Na het nemen van het besluit zal een gesprek plaatsvinden met Laco Geldrop BV waarin het standpunt van de gemeente wordt herhaald en een laatste poging wordt gedaan om met Laco Geldrop BV tot een overeenstemming te komen over de twee principiële voonruaarden die de gemeente stelt. Als Laco Geldrop BV daarmee akkoord gaat, dan zal een nieuwe overeenkomst, conform het amendement op het raadsvoorstel GM 201 7-033052 van 17 juni 2019 worden opgesteld.

Wat mag het kosten Op dit moment betaalt de gemeente jaarlijks 210J25 EURO bijdrage aan Laco Geldrop BV. Als er geen nieuwe overeenkomst wordt gesloten met Laco Geldrop BV dan kan dit geld worden ingezet voor een manier om zwemmen beschikbaar te houden voor de inwoners van Geldrop-Mierlo

Duurzaamheid ln dit stadium niet van toepassing, zoals u in de opdracht heeft meegegeven is duurzaamheid in de renovatie uiteraard wel een aspect dat meegenomen wordt in dit proces.

r22920 blad 6 van 7

hu-iÈl --l;."r.ïvríerto -

Raadsvoorstel

[ï.r

BurgerpaÉicipatie Niet van toepassing Evaluatie Niet van toepassing. Bijlagen Taxatie Geldrop, 25 maart2021

C .J.H

t22920 blad 7 van 7

TAXATIERAPPORT Zwembadweg 13 5663 PL Geldrop Laco zwembad Geldrop

ffi m NVM

EUSrNrSS

ffi

ffi

ffi

forvalue vtstgoêdspeclollsi€n

u I

tr

roffiM Ë

forvalue

2

Paraaftaxateur' ., i_)

vastgoedspeclalistên

Zwembadweg 13 te Geldrop

t

Ë

I

1n\ forvalue \1)/ vasteoédepecror,ten

UW TAXATEURS Forvalue vastgoedspecialisten: uw specialist als het gaat om taxaties van exploitatiegebonden vastgoed

Forva lue vastgoedspecia listen

Smallepad 32 Kantoor 5,08 3811 MG Amersfoort

f.P.G. Helsen RT Register Taxateur van onroerende zaken, als taxateur verbonden aan forvalue vastgoedspecialisten Kantoorhoudend aan Smallepad 32 te Amersfoort.

J. Schreuder RT RM MRICS RRV REV

Register Taxateur van onroerende zaken, als taxateur/directeur verbonden aan Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars B.V. Kantoorhoudend aan Molenwater 97 te Middelburg.

J. Denis RT RM Register Taxateur van onroerende zaken, als taxateur verbonden aan forvalue vastgoedspecialisten. Kantoorhoudend aan Smallepad 32 te Amersfoort.

Forvalue is opgericht door Dorus Helsen en Koos Schreuder, met als doel gespecialiseerde diensten te kunnen bieden op het gebied van complex exploitatie gebonden vastgoed.

Taxeren van exploitatie gebonden vastgoed is een specialistische aangelegenheid. Slechts een select aantal bedrijven houdt zich op dit niveau bezig met taxaties. Dat is niet voor niets. Het beoordelen van de waarde van een (horeca)onderneming vereist gedegen vakkennis. Het ts een specialistische bezigheid waarbrj talloze factoren van een onderneming onder de loep genomen moeten worden, om vervolgens de waarde te kunnen bepalen. Forvalue heeft Nederland als werkgebied. We bedienen niet alleen onze eigen regio, maar zijn actief in het hele Iand. Door de centrale ligging van onze vestiging is reistijd geen bezwaar.

forvalue

vastgoÉd3pectalisten

3

Paraaf taxateur

ï

Zwembadweg l3 te Geldrop

1ï\ forvalue \:)/

vasteoedspecratrsren

Object

zwembad Geldrop

Objectnaam Pl aats

Geldrop

Bouwkundige staat

Adres

Zwembadweg 13

Postcode Soort object

5663 PL Recreatie

Staat van onderhoud Functional iteit Parkeren (eigen terrei n)

Ëigendomsvorm

Eiqendom belast met zakelijk recht Laco Geldrop BV.

Gebruik

Geldrop

Verhuurbaarheid AlteÍnatieve aanwend baarheid

Eiqenaar (kadastraal) Kadastrale gemeente Sectie

Redelijk Matig Redelij k N.v.t.

Matig Matig

E

Locatie

388 en 2336

Nummers

1

Perceel oppervlalce (totaal)

41 .443

Type erfpacht

N.v.I. N.v.t. N.v.t. N.v.t.

Ligg ing

Canon per jaar Erfpacht duur

HeÍzieningsdatum erfpacht

m2

Stand t.b.v. gebruik Berei kbaarheid Parkeren (openbare weg)

Goed Goed Goed Goed

Markt Courantheid verhuur/gebruik Courantheid verkoop

num

Matig Matig

Zwembad I 955 (ooÍspronkelij k buitenbad) Onbekend

Type object Bouwjaar Laatste renovatie

Rijksmonument (MW 1 988) Gebruik Verhuurbaar vloeroppervlakte (WO) Bruto vloeroppervlakte (totaal) inschatting Verhouding (WO+GBO)/BVO Parkeerplaatsen (buiten)

o

Parkeerplaatsen (binnen) Totaal parkeerplaatsen

0 0

Nee Eigen gebrui k 1.649

m2

2.O59

m2

80,090/o

stuks stuks stuks

wrtr5tf,r![ Gemeente Geldrop-Mierlo

ever Taxatiebed rijf Doel

Forval ue

lnzicht krijgen in de waarde I 3 novembeÍ 2020 Niet van toepassing

Waardepeildatum (Bijzondere) uitgangspunten

€

Marktwaarde kosten koper el kbt i

3s6.OOO,OO

k

ltrKWlMlIq Aa n cle in houd van dit taxatieverslag ku nnen geen rechten worden ontleend. Het is niet toegestaan (de in houd van) clit verslag te vermen igvu ldigen enlof aan deíden ter besch ikking te stellen, zonder de u itd ru kkelijke sch Íiftelijke toestemming va n de opdÍachtgeve(s).

lndien een financiële instelling mede opdÍachtgeveí is, aanvaardt deze geen aansprakelrjkheid met betrekking tot cle toeÍeikend heid, de juistheid of de volledigheid van door derden aanqeleverde informatie in dit taxatieverslag.

forvalue vastgoedspccralÍslen

4

Paraaf taxateur i, i'' t

iI,

Zwembadweg 13 te Geldrop

1n\ forvalue

vsstroed'pcc,afsren

\:)/

INHOUDSOPGAVE I

N HOU DSOPGAVE.,......

5

1. TAXATIERAPPORT .

1.5 Uitgangspunten

........17

2. VERANTWOORDING...

1a

2.1 Doel en randvoorwaarden taxatie,.....................

........1 B

2.2 Waarderi ngsbegrippen opdracht.......................

..........1 B

2.3 Plausibiliteitsverkla rin9....................

................... 20

3. KADASTRALE GEGEVENS ........

',',,,,'.......,...21

3.1 Algemene kadastrale gegevens

'....'''.'''''',,,,21

3.2 Zakelijke rechten

...................22

3.3 Bijzonderheden..

23

4. PUBLIEKRECHTELIJ KE BEPALINGEN

,..,,.'....,''''',,,'''24

4.1 Bestemmin9.................

.'.....'....,,,,.,.,,,'24

4.2 Overige bepalingen

...''...''...'...,,,... 25

5. ALGEMENE INFORMATI F

'....,,'..,,,',,.....'.26

5.1 Situering...........

26

5.2 Historie..............

................................29

.30 ..... ..3 1

5.5 Cou rantheid.................

........32

6. MARKI- EN BEDRIJFSFORMULE

.......33

6.1 De huidige markt.................,...

...............33

6.2 Profi leri nglbed rijfsform u le

...............41

6.3 Financiële analyse...

.,,'...'.''''''42

...,,,,. '43

6.4 Onzekerheden als gevolg van COVID-19 7. GEBOUWEN I N FORMATIE .... 7. 1 Algemene

....................44

gebouweninformatie

....................44

7.2 Bouwaard

,.'...,'............47

8. MILIEUASPECTEN

fJ

forvalue "aslgoedsoecralislen

5

Paraaf taxateur , :'

'i

it

Zwembadweg 13 te Geldrop

@ Hxntx,s^ .....,54

9.1 Vestigingseisen ten aanzien van horeca- en recreatiebedrijven

54

9.2 Fiscale aspecten

57

WAARDEOORDEEL MET OVERWEGINGEN......

58

1 O.

58 64 65

1 1. REFERENTIEVER 1 2. SAMENVATTEN

69

D .................

1

3. RAND- & ALGEMENE TAXATIEVOORWAARDEN.....................

70

1

4. GERAADPLEEGDE BRONNEN

73 75

forvalue

6

Paraaftaxateur

/ r;'li\

tfr)

vaslgoedsp€clalislen

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vasigoedspectalsten

1. TAXATIERAPPORT De onroerende zaak, bestaande uit een zwembadcomplex 'De Smelen', bestaande uit een overdekt zwembad en een buitenbad met erí zonneweide, fietsenstalling/groenvoorziening en verdere aanhorigheden, staande en gelegen aan en nabij de Zwembadweg 13 te Geldrop.

1.1 Verklaring en opdracht Opdrachtgever

Gemeente Geld rop-Mierlo

Ter attentie van

de heer R. Dorst

Adres

De Meent 2

Postcode en plaats

5664 GC Geldrop

Email

r.dorst@geld rop-m ierl o.n

Mobiel nummer

06-24280398

I

Opdrachtverstrekking Datum opd rachtverstrekking (eerste deel)

27 oktober 2020

Datum opdrachtbrief

7 oktober 2020

Datu m opna me/i nspectie

13 november 2020

Datu m concept taxatierapport

11 december 2020

Datu m defin itief taxatierapport

28 december 2020

Scope of work

Volledige taxatie

Backtesting, datu m eerdere taxatie indien van toepassing

Niet van toepassing

Doel van de taxatie

Inzicht krijgen in de waarde in verband met het nemen van toekomstige, interne beslissingen.

Diepgang

Volledige taxatie

Aantal concepten

Het conceptrapport is op 1 1 december 2020 ter lezing verzonden aan de heer Dorst. Op 18 december heeft

de heer van Dorst per email akkoord

ge9even. Eerder uitgebrachte ra pporten

forvalue vastgoedspeclalislen

Er zijn ten aanzien van dit object niet eerder door Forvalue taxatierapporten u itgebracht.

7

Paraaftaxateur I' I r

:t''

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vastgoadrpecraIslen Bij de toezending van de opdrachtbrief heeft opdrachtgever de volgende bescheiden ontvangen: Opdrachtbrief Algemene voorwaarden NVM U.A. voor professionele opdrachtgevers Forva lue privacyverklaring

Vragenlijst opd rachtgever

Toelichting op de waardering De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport.

Indien voor delen van het gewaardeerde apart waarden zijn vermeld of berekend, kunnen deze niet als afzonderlijke eenheden worden beschouwd. De in de berekeningsmodellen vermelde parameters kunnen uitdrukkelijk niet als zelfstandige gegevens worden gebruikt. Een eventueel in de toelichting opgenomen rekenkundige specificatie dient te worden beschouwd als

slechts een van de indicaties voor de getaxeerde waarde. Deze rekenkundige specificaties kunnen

uitdrukkelijk afwijken van de getaxeerde waarde. Indien bovendien meerdere scenario s zljn doorgerekend behoeven niet alle te zijn vermeld. Forvalue VOF aanvaardt geen verplichting om de opdrachtgever en/of derden te adviseren met betrekking tot eventuele ontwikkelingen in de markt, ontwikkelingen in wet- of regelgeving en/of feitelijke wijzigingen in, aan of rondom het gebouw die zich na de datum waarop het model definitief gemaakt is, hebben voorgedaan en die van invloed zouden kunnen zijn op de waarde(n). Conform artikel 9 van de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed, laatst gewijzigd 3 februari2020, worden gebeurtenissen na de inspectiedatum maar voor de waardepeildatum (mits redelUkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering. Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur (voor zover hem bekend) dit melden aan de opdrachtgever. ln gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan dient te worden vastgelegd in het taxatierapport.

Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijnbij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere u itgangspu nten. Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever. Ten aanzien van de inhoud wordt geen

verantwoordelrykheid jegens anderen dan de opdrachtgever aanvaard en slechts voor het doel van de opdracht. Het rapport mag niet ter beschikking van derden worden gesteld, tenzij met voorafgaande schriftel ij ke toestem mi ng.

ln de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRW, laatst gewijzigd op 3 februari2020,is aangegeven dat onder de professionele taxatiedienst die werkzaamheden worden verstaan waarbi.f de geregistreerde taxateur op basis van zijn vakbekwaamheid de waarde van vastgoedobjecten schat en daarover schriftelijk rapporteert op zodanige wijze dat daaraan in het maatschappelijk en economische verkeer vertrouwen wordt of kan worden ontleend. Makelaarsdiensten vallen hierbuiten.

forvalue

B

Paraaítaxateur , i--:

vàs!goedsDecrahslen

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vàst0oedspeclalslcn Permanente educatie taxateur

De taxateur verklaart aan de richtlijnen te voldoen zoals gesteld vanuit de registers en/of vanuit brancheorganisaties verplichte periodieke educatie. Als ingeschrevene van het NRW kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, dient elke professionele taxateur per jaar minimaal 10 taxaties Bedrijfsmatig Vastgoed Groot Zakelijk met de daarvoor geldende eisen te verrichten. Ook dient de geregistreerd taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed een minimumaantal uren per jaar aan PEactiviteiten te besteden en te verantwoorden. Van de in de kamerreglementen opgenomen aantallen uren (= PE-punten)dientten minste 75o/ole worden ingevuld metcursussen uit het PE-cursusoverzicht 2020. De overige 250/okan door de taxateur naareigen inzicht worden ingevuld met bijvoorbeeld het

schrijven en publiceren van artikelen in vakbladen (500 woordêÍl = 'l PE-punt), het bijwonen van congressen of branchebijeenkomsten, het volgen van vaardigheidstrainingen, etc..

Docenten kunnen hier extra punten opnemen voor door hen gegeven vak gerelateerde cursussen. De taxateur legt dit controleerbaar vast en rapporteert dit jaarlijks aan het NRW. Taxateur verklaart aan deze PE-verpl ichtingen te voldoen. Als NVM U.A. businesslid dient de taxateur vervolgens nog ieder jaar 10 PE-punten te behalen middels het volgen van cursussen náást de hiervoor bedoelde verplichtingen vanuit het NRW. Taxateur verklaart ook aan deze PE-verplichting te voldoen.

Opdrachtnemer J. Denis, ingeschreven bij VastgoedCert te Rotterdam, kamer Bedrijfsmatig Vastgoed, onder nummer V557963613 en ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateur (NRVI), Kamer Bedrijfsmatig

Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed, onder nummer Rf246263592, als taxateur verbonden aan Forvalue VOF, Iid van de Nederlandse Coóperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM U.A.) vakgroep Business onder nummer 00189.

Opdrachtnemer verklaart de taxatie te hebben uitgevoerd in overeenstemming met de door de opdrachtgever verstrekte opdracht en de dienstenovereenkomst. De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de meest recente versie van de Algemene Gedrags- en Beroepsregels en het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRW. De taxateur verklaart dat bry het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit van de taxateurs wordt gewaarborgd door naleving van de ethische code van het NRW (Algemene Gedragsen Beroepsregels N RVT). De taxatie is door een tweede taxateur gecontroleerd. De controle is uitgevoerd door de heer T.P.G. Helsen. De plausibiliteitsverklaring is in parag raaf 2.3 opgenomen.

Getaxeerde object De onroerende zaak, bestaande uit een zwembadcomplex'De Smelen', bestaande uit een overdekt zwembad en een buitenbad met erí zonneweide, fietsenstalling/groenvoorziening en verdere aanhorigheden, staande en gelegen aan en nabij de Zwembadweg 13 te Geldrop.

forvalue vaslgoedspecralisren

9

Paraaftaxateur ! i')

Zwembadweg 13 te Geldrop

Izv\ forvalue \1)/

vssrEoed5poc,ar,,,cn

Richtlijnen en opdrachtverstrekking Deze taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met de lVS-richtlijnen en de van toepassing zijnde reglementen van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs, te weten: Reglement Gedrags- en Beroepsregels, vastgesteld op 10 oktober 201 9 (vervangt het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van 21 juni 2018 met ingang van 1 januari2020),; Reglement Kamers, laatst gewijzigd 1 juni 2020;

Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRW, vastgesteld op 21 juni 2018. Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed, laatst gewijzigd 1 oktober 2020

De taxateur is op de hoogte van de inhoud van deze taxatierichtl|nen en heeft gehandeld overeenkomstig deze richtlijnen.

Commercieel verhuurd/eigengebruik (exploitatie-gebonden vastgoed) Bij het begrip'commercieel vastgoed'wordt veelal uitgegaan van een object dat op een professionele manier wordt verhuurd. De verwachte netto huuropbrengst, speelt bij de waardering dan een

belangrijke rol. Een andere en voor exploitatiegebonden vastgoed waardevolle benaderingswijze, houdt rekening met

de geldstromen van de onderneming. Hierbij wordt het vastgoed juist als een bedrijfsmiddel beoordeeld. De waarde wordt dan berekend aan de hand van verschillende berekeningsmethodieken, Het is belangrijk om naast de waarde van het vastgoed te kijken naar de in het bedrijfspand aanwezige exploitatie (of mogelijkheden hiertoe) en rekening te houden met de (on)mogelUkheden die het pand en het bedrqf hebben. Exploitatiegebonden vastgoed is vastgoed waarbij de onroerende zaak zowel qua bouw als inrichting voor maar eén of slechts enkele functles is ingericht en waarbij alternatief gebruik zonder (te) hoge investeringskosten niet voor de hand ligt.

In deze waardering is uitgegaan van eigen gebruik, de aanwezige bedrijfsvoering zal worden geëxploiteerd door de eigenaar of een nader door hem te benoemen beheerder of exploitant.

Chinese Walls Er wordt uitdrukkelijk onderscheid tussen de bemiddeling van objecten en de waardevaststelling via

taxaties gemaakt. In het verleden is ons kantoor niet betrokken geweest bij een transactie van het getaxeerde object.

Roulatie Conform artikel 2 van de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed van het NRW, laatst gewijzigd op 3 februari 2020, verricht de taxateur niet meer dan zes achtereenvolgende jaren een professionele taxatiedienst ten aanzien van hetzelfde vastgoedobject. Daarnaast verricht het taxatiebedrijf waaraan de geregistreerde taxateur is verbonden niet meer dan negen jaar achtereenvolgend de professionele taxatiedienst ten aanzien van hetzelfde vastgoedobject. De taxatie valt zowel voor de geregistreerde taxateur als voor het taxatiebedrijf binnen de gestelde criteria.

forvalue

10

Paraaftaxateur

,,;'i

vasrgoedsoecralisten

Zwembadweg l3 te Geldrop

1zv\ forvalue \J

vastcocdsnecrarsrcn

Tuchtrecht Bij het uitvoeren van de professionele taxatiedienst handelt de geregistreerde taxateur overeenkomstig

de daarvoor geldende (internationale) standaarden en wendt hij zich vakbekwaamheid aan. De geregistreerde taxateur is hiervoor onderworpen aan de tuchtrechtspraak en het doorlopend toezicht van het NRW (Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRW, vastgesteld op 1 0 oktob er 2019). Mochten er klachten zijn dan verwijzen wij naar onze eigen klachtenprocedure.

Opdrachtnemer heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid ls beperkt tot het gefactureerde bedrag en vervalt uiterlijk 1 jaar na voltooiing van de opdracht. Forvalue is voor aansprakelijkheid verzekerd onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering (De Vereende N.V., polisnummer 8A2000341 T, gevestigd te Rijswijk). Dit betreft een verzekering waar maximaal€ 5.000.000,per aanspraak en maximaal € 5.000.000,- maximaal per jaar wordt uitgekeerd.

Onafhankelijkheid / onpartijdigheid De taxateur staat, bij het uitbrengen van een taxatie volgens deze norm, in voor zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid.

Toelichting

Bij het uitbrengen van een taxatie staat de taxateur er, middels een verklaring in het taxatierapport, voor in dat hij in alle vrijheid en onafhankelijkheid tot zijn waardeoordeel en de onderbouwing daarvan is kunnen komen. Dit geldt zowel ten opzichte van zijn eventuele werkgever, (direct) leidinggevende als de opdrachtgever of eventuele derden. De verklaring houdt mede in dat het bedrrjf van de taxateur (al dan niet in loondienstverband) zodanig is ingericht (Chinese Walls) dat be'r'nvloeding van de taxateur wordt voorkomen. De taxateur maakt direct bekend indien er sprake is van, of er een situatie ontstaat waarin hij niet

meer op onafhankelijke wijze tot een waardeoordeel kan komen, dan wel indien zijn onpartijdigheid niet langer gewaarborgd is. Taxateurs dienen eryoor te zorgen dat zij voldoen aan de eisen van de opdracht, met professionele normen op het gebied van kennis, competentie en onafhankelrjkheid. Hieruit volgt dat een taxateur, die wordt gevraagd een opdracht uit te voeren, eerst inlichtingen moet inwinnen bij de opdrachtgever over de aard van de opdracht en het doel van de taxatie. De taxateur moet zowel aan de eisen van de opdrachtgever kunnen voldoen als aan de regels, wetgeving en gedragscodes die van belang zijn voor de opdracht. De taxateur, dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, voldoet aan de eis die door het

NRW wordt gesteld ten aanzien van de financiële afhankelijkheid. De jaarlijkse omzet van taxateur, dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke is verkregen van eenzelfde opdrachtgever, bedraagt niet meer dan 250/o van de totaalomzet.

forvalue vástgoedspecralisteÍ

11

Paraaítaxateur

i ijl i1.'

Zwembadweg l3 te Geldrop

forvalue vàs!qoedsp€ciahstên

Gedrags- en beroepsregels Op deze taxatie is het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT zoals vastgesteld op 10 oktober 2019 (vervangt het Reglement Gedrags- en Beroepsregels van 21 juni 2018 met ingang van 1 januari2020) van toepassing.Taxateurszijn op de hoogtevan de inhoud en hebben gehandeld overeenkomstig dit reglement.

Lokale / branchekennis taxateur De taxateur verklaart dat hij over voldoende kennis en ervaring beschikt met betrekking tot dit specifieke vastgoed en in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt. lndien hiervan wordt afgeweken is de opdrachtgever op de hoogte gesteld van de ontoereikendheid daarvan alvorens de opdracht te aanvaarden en assistentie te hebben ingeroepen van een of meer competente personen met kennis van zaken.

Schattingsonzekerheid Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook

in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheden hebben betrekking op:

Op de waardepeildatum veroorzaakt de uitbraak van het coronavirus (COVID-I9) onrust op markten in Nederland en de rest van de wereld. Het is voorstelbaar dat ook de Nederlandse vastgoedmarkt hierdoor wordt geraakt. Eventueel (negatief) marktbewijs manifesteert zich echter pas geleidelijk op vastgoedmarkten, omdat transacties veel tijd in beslag nemen en prijsvorming eerder plaatsvindt. De taxateur heeft op dit moment dan ook geen zicht op de eventuele impact van de uitbraak (en de door de overheid genomen maatregelen) op vastgoedwaarden en baseert zich noodgedwongen op transacties uit het (recente) verleden. Onze taxatie is onderhevig aan (materiele) taxatieonzekerheid zoals beschreven in VPS3 en VPGA 10 van de RICS taxatiestandaarden. Daarom voorzien wij minder zekerheid - en is er meer voorzichtigheid geboden - bij gebruik van onze waardering dan normaal het geval zou zijn. Daarnaast voorzien wij een langere marketingperiode om de waarde te realiseren in een transactie. De kans dat ons oordeel over waarde precies samenvalt met de behaalde prijs, mocht er sprake zijn van een transactie, is afgenomen.

Gezien de huidige onzekerheden als gevolg van de uitbraak van het coronavirus (COVID-I9) raden wij opdrachtgever aan om de waardering regelmatig te herzien en om specifiek marktadvies te verkrijgen bij een voorgenomen transactie.

.:

forvalue

12

ParaaftaxateuÍ ,,

vast0oedsoe.ràlislen

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vsstgoedspeciatrslen

Onzekere marktomstandigheden, bijvoorbeeld economische gevolgen voortvloeiende uit de Brexit. Op 3'l januari 2020 is het Verenigd Koninkrijk uit de Europese Unie (EU) getreden. Tot 31 december 2020is ersprakevan een overgangsfase. In deze periode blijven alle bestaande EU regels en wetten van kracht en verandert er voor inwoners en bedrijven nog weinig. Tot 31 december 2020 hebben partijen (het Verenigd Koninkrijk en de EU) de tijd om zich voor te bereiden en nieuwe afspraken te maken die ingaan op 1 januari 2021.lndien beide partijen er mee instemmen kan deze overgangsfase met twee jaar worden verlengd. Vanuit de zijde van het Verenigd Koninkrijk is al aangegeven dat zij geen verlenging willen. Zolang niet alle afspraken verder zijn uitgewerkt en het onbekend is hoe o.a. de handelsakkoorden door de markt zullen worden beoordeel neemt de Brexit nog onzekerheden met zich mee. Bron: https://www.rijksoverheid.nl/onderwe rpen/brexit

Geb rekki ge i nformatievoorzien i n g doo r de opd rachtgever.

Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties. Dit komt brj het taxeren van exploitatie gebonden vastgoed geregeld voor. Vaak zijn Leisure en horecagelegenheden op een bepaalde locatie niet éen op eén met elkaar vergelijkbaar. De referenties kunnen niet alleen qua bouwaard sterk verschillen maar ook qua bedrijfstype en gebruiksmogelijkheden. ln voorkomende gevallen is er gezocht naar alternatieve vergelijkingen. Hierbij is er gezocht in een wijdere omtrek van het getaxeerde of is er een parallel getrokken met andere typen vastgoed. Hierdoor neemt de schattingsonzekerheid toe. Al gemene taxatie-on nauwkeu rig heid.

Taxatie is zo nauwkeurig mogelijk uitgevoerd op basis van de ontvangen documenten van opdrachtgever/eigenaar en aan ons ter beschikking gestelde informatie. Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bry alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. ln dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd.

lnspectie

Om een goed oordeel en beeld van het te taxeren vastgoed object te verkrrjgen dient de RegisterTaxateur het object zowel intern als extern te beoordelen. ln uitzonderlijke gevallen kan er in opdracht of met toestemming van de opdrachtgever een beperkte inspectie plaatsvinden. Het betreft een volledige inspectie met een inpandige bezichtiging, hierbij wordt ook verwezen naar hoofdstuk 7.2.Bij deze taxatieopname waren aanwezig de heer l. Lavrijsen en de heer B. de Vries van Laco Geldrop B.V.

/n\ forvalue \_)/

13

Paraaftaxateur I

vás!soed5eecrdrrs,en

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue

vBstgoedspecráhslcn

1.2 Eigendom Eigendom

registergoed

: Laco Geldrop B.V.

Als b'rjlage 1.1 is het uittreksel van de Kamervan Koophandel bij dit rapportgevoegd, De genoemde inschrijving is bekend onder nummer 17065200. Eigendom

exploitatie

: Laco Geldrop B.V.

Als bijlage 1.1 is het uittreksel van de Kamervan Koophandel bij dit rapport gevoegd. De genoemde inschrijving is bekend onder nummer 17065200.

1.3 Conclusies

Uitgangspunten ln een taxatie worden uitgangspunten gehanteerd. De definitie van een uitgangspunt is conform de VPS

4 van de RICS Taxatlestandaarden: "Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Een uitgangspunt betreft feiten, voorwaarden of

situaties dte van invloed zijn op het onderwerp of de benadering van een taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij nret door de taxateur hoeven te worden geverifieerd in het kader van de taxatreprocedure. Een uitgangspunt wordt doorgaans gehanteerd wanneer specifiek onderzoek door

de taxateur niet veretst is om te bewiizen dat iets waar ís." Een uitgangspunt is vaak verbonden met een beperking van de omvang en/of afbakening van de door de taxateurs uit te voeren onderzoeken dan wel informatieverzameling. De taxatie is onderhevig aan de volgende uitgangspunten en aannamen: Er is beperkt bodemonderzoek

en/of milieuonderzoek uitgevoerd. Uitgangspunt voor de taxatie

is dat de grond en de opstallen geschikt zijn voor het huidige of beoogde gebruik; Er zijn slechts globaal technische onderzoeken uitgevoerd. Uitgangspunt in deze taxatie is dat

er geen bouwkundige gebreken zijn en dat installatles en voorzieningen naar behoren functioneren, tenzij anders is vermeld;

Beoogd koper is een belegger of eigenaarexploitant. ln deze specifleke casus kan het een combinatie van beiden zijn.

Voor de uitgangspunten ten aanzien van de berekening wordt verwezen naar hoofdstuk 10.

-

Opdrachtgever wil onderzoeken of het mogelijk is om het huidige zwembad aan te kopen. Er is momenteel achterstallig onderhoud en de huidige exploitant/eigenaar kan/wil deze kosten niet voldoen. Mede doordat hij een kortlopende dienstenovereenkomst heeft met de gemeente.

forvalue valtgoedsoecralislen

14

Paraaftaxateur I p- i Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vdstgoedspecraIslen

-

-

Opdrachtgever heeft taxateur verzocht om de waarde te bepalen bij gelukblijvend en doorlopend gebruik als zijnde zwembad met een maatschappelijke functie. Er is in deze taxatie geen rekening gehouden met eventuele herontwikkelingsmogelijkheden, sloop of bestemmingsplanwijzigingen. Ook is er geen rekening gehouden met de eventuele realisatie van een dienstwoning. Volledigheidshalve verwijst taxateur naar hoofdstuk 10.1. De huidige dienstenovereenkomst komt te vervallen als de onderhandelingen zijn afgerond. Er

zal dan een nieuwe diensten overeenkomst worden afgesloten met de exploitant. De uitgangspunten van deze nieuwe dienstenovereenkomst kunnen de waarde bel'nvloeden zodra

de uitgangspunten bekend zijn adviseert taxateur aan opdrachtgever de taxatie te herzien. Volledigheidshalve wordt de huidige overeenkomst genoemd in hoofdstuk 5.3.

-

Er is een budgetraming basisrenovatie en verduurzaming zwembad Geldrop opgesteld door STRAMAN Management en Advies B,V. Taxateur heeft uit dit plan de kosten voor verduurzaming

zoals niet als direct noodzakelijk onderhoud aangemerkt te weten luchtbehandelingskasten, LED-verlichting en installatie 500 Pv-panelen en 20 zonnecollectoren gelaten. Tevens zijn de kosten voor losse zwembad specifieke inrichting en de kosten voor losse algemene inrichting opwaarderen buiten beschouwing gelaten. Taxateur heeft als uitgangspunt gehanteerd dat door het renoveren van het zwembad aan alle gestelde eisen voldoet. Bovengenoemde rapportage is als uitgangspunt genomen. Eventuele veranderingen hebben direct invloed op de waarde. Volledigheidshalve verwijst taxateur naar het overzicht opgenomen in hoofdstuk 7.1.

-

Daarnaast heeft taxateur heeft de waarde van de grond bepaald. Deze waarde is apart weergegeven in hoofdstuk 10.2. Nadrukkelijk wordt vermeld dat de waarde van de roerende zaken (inventaris, goodwill) in deze taxatie buiten beschouwing is gelaten. Taxateur heeft geen inzage gekregen in de winst en

verliesrekening van de exploitant. Derhalve is het niet mogelijk om een waarde voor de exploitatie te bepalen. Nadrukkelijk wordt hierbq verwezen naar de onder schattingsonzekerheden genoemde toelichting over het coronavirus (COVID-I9). Zoals hierboven weergegeven is exploitatie gebonden vastgoed extra

gevoelig voor conjuncturele invloeden. Met name doordat zij (mede) worden gewaardeerd op het handelspotentieel. Voor deze objecten kan er direct een risico zijn voor de winstgevendheid en mogelijk dus de getaxeerde waarde. Wij verzoeken de gehanteerde uitgangspunten, bij een eventuele transactie, goed te controleren. De bedrijfseconomische omstandigheden hebben invloed op de waarde. Gezien de huidige onzekerheden als gevolg van de uitbraak van het coronavirus (COVID-19) raden wU opdrachtgever aan om de waardering regelmatig te herzien en om specifiek marktadvies te verkrijgen bij een voorgenomen transactie.

ln deze taxatie is uitdrukkelijk geen rekening gehouden met de consequenties die het coronavirus (COVID-19)zowel bedrijfseconomisch als op de waardeontwikkeling kan hebben. Uitzondering hierop is een opslag in de yield die de onzekerheid op de markt weergeeft. Hierbij wordt ook verwezen naar bijlage 4.3 'Omgaan met taxatieonzekerheden in trjden van marktonrust'(Brief van de commissie voor technische standaarden van de IVSC). De opdracht is vastgelegd in de opdrachtbrief. Tussentijds hebben geen wijzigingen plaatsgevonden. De opdrachtbrief is als bijlage 4.2bi) dit rapport gevoegd.

forvalue vastgoedsDecrilisran

15

Paraaftaxateur i, i' l

:l'

Zwembadweg 13 te Geldrop

1À forvalue \|Jl

vEstgo€d!pechlr6ren

Bijzondere uitgangspunten De opdrachtgever en/of andere betrokkenen hebben niet verzocht om bijzondere uitgangspunten te hanteren. Ook ten tijde van de opname waren er geen bijzonderheden die wijzen op het hanteren van bijzondere uitgangspu nten,

Publiekrechtelijke, privaatrechtelijke en juridische beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster. Wij ontvingen ook geen informatie van andere beperkingen, die het gebruik of de waarde direct kunnen

beÍnvloeden.

1.4 Vastgestelde waarden Onroerende zaak Marktwaarde .,;i-).

€ 3s6.q90,- k.k. zegge: DRIEHONDERDZESENVIJFTIG DUIZEND EURO KOSTEN KOPER

forvalue vrstg@drpectqllsten

16

/r;'l-,

Paraaftaxateur'if ) Zwembadwes,:,

i ru o",a,o,

forvalue vsslgoedrpeclalslen 1.5 Uitgangspunten Deze waardering kwam tot stand op basis van:

door opd rachtgever verstrekte gegevens; ontva n gen toel ichti ngen;

overwegingen zoals in de bijlagen aangegeven; vergelijkende objecten; visuele opname ter plaatse.

Tevens is hierbij in overweging genomen:

waardepeildatum 13 november 2020; zonder mogelijke rechten van derden uit enige overeenkomst, anders dan vermeld; excl usief eventueel verschu ldigde omzetbelasti ng;

exclusief huurdersbelangen of andere roerende zaken, c.q. immateriële activa ten aanzien van de onroerende zaak, de roerende zaken ztjn in deze taxatie gescheiden van de onroerende zaak;

ervan uitgaande dat de grond vrij is van giftige stoffen, c.q. stoffen die gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of milieu (hiernaar is geen onderzoek verricht);

de gegevens inzake de exploitatie/onroerende zaak, zoals deze door de opdrachtgever zijn verstrekt, alsmede door uit te gaan van gegevens die bekend zijn van soortgelijke exploitaties en kengetal len d ie jaarl ijks worden gepu bl iceerd. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis, wetenschap en conform de opdracht uitgevoerd te Amersfoort, d.d.28 december 2020,

Uitvoering Register taxateu r explo

bonden vastgoed

J. Denis RT RM

forvalue 1À \1)/ vasreoed'p€crahsren

17

Paraaftaxateur I i' ) :l

Zwembadweg ,:,t' ,"

"",oro,

@ te.tx,*lr,s2. VERANTWOORDING 2.1 Doel en randvoorwaarden taxatie Doeltaxatie Het doel van de taxatie is het vaststellen van de waarde in verband met inzicht krijgen in de waarde bij geh,;kblrlvend en doorlopend gebruik als zwembad in verband met het nemen van interne beslissingen. Deze waarde is expliciet alleen bedoeld voor intern gebruik.

Randvoorwaarden Deze taxatie is uitgevoerd overeenkomstig de Algemene Voorwaarden NVM U.A. voor professionele opdrachtgevers. De taxatie is uitsluitend bestemd voorgenoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en (financiële) instellingen voor zover deze met name zijn genoemd. lndien er geen instellingen zijn vermeld, beperkt de aansprakelijkheid zich tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd. Deze taxatie is geenszins een bouwkundlge opname, zodat ten aanzien van de onderhoudstoestand en eventuele installaties, alsmede de overige bouwkundige aspecten, geen enkele aansprakelijkheid wordt aanvaard.

2.2 Waarderingsbegrippen opdracht Als basis voor de opdracht is gevraagd voor het object navolgende punten vast te stellen: Reguliere Marktwaarde (VPS 4.L.2.t RICS-taxatiestandaarden cf.lVS tO4paragraaf 30.1) Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

@ f"t*tx,ill**.

1B

Paíaaftaxateur'l i I : .i'' Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vastgoedsp€cralslen

Het concept van Highest and Best Use (HaBU) ln een taxatie wordt Highest and Best Use gehanteerd. De definitie van een uitgangspunt is conform de IVS 1 04 Waardegrondslagen:

"Het meest doelmatig en meest doeltreffend gebruik (highest and best use) is het gebruik dat vanuit het perspectief van een marktpartij de hoogste waarde voor een actief zou opleveren. Hoewel het concept het meest wordt toegepast bij niet-financiële activa, aangezien veel financiële activa geen alternatief gebruik hebben, kunnen er omstandigheden zijn waarin het meest doelmatig en rneest doeltreffend gebruikvan financiële activa in aanmerking moet worden genomen.

Het meesl doelmatig en meesr doeltreffend gebruik moet fysiek mogelrjk (waar van toepassing), financieel haalbaar en wettelijk toelaatbaar zijn en resulteren rn de hoogste waarde, Als dit verschílt van het huidige gebruik, zijn de kosten om een actief geschikt te maken voor het meest doelmatig en meest

doeltreffend gebruikvan invloed op de waarde. Het meest doelmatig en meest doeltreffend gebruikvan een actief kan het huidige of bestaande gebrutk zijn wanneer het actief optimaal wordt gebruikt. Maar het meesr doelmatig en meest doeltreffend gebruik kan ookverschillen van het huídige gebruik of zelfs een ordelijke liquidatie zijn.

Het meest doelmatig en rneesl doeltreffend gebruik van een actief dat op losstaande basis wordt getaxeerd, kan verschillen van het meest doelmatig en meest doeltreffend gebrutk als onderdeel van een groep activa wanneer de bijdrage van het actief aan de totale waarde van de groep in aanmerking

moet worden genomen.

Bij de bepaling van het meesr doelmatig en meest doeltreffend gebruik moet rekening worden gehouden met het volgende: om vast te stellen of een gebruik fysiek mogelijk is, moet rekening worden gehouden met wat door marktpartijen redelijk zou worden geacht; om te voldoen aan het vereiste van wettelijke toelaatbaarheid moet rekening worden gehouden

met eventuele wettelijke beperkingen op het gebruik van het actief, b|voorbeeld bestemmingsplannen en bestemmingen met de waarschijnlijkheid dat deze beperkingen zullen veranderen;

bij het vereiste dat het gebruik financieel haalbaar moet zijn, wordt er rekeníng mee gehouden of een alternatief gebruik dat fysiek mogelijk en wettelijk toelaatbaar is, voor een marktpart| voldoende rendement zal opleveren nadat rekening is gehouden met de kosten om het actief voor dat gebruik geschikt te maken, bovenop het rendement op het bestaande gebruik.'

Transactiekosten De marktwaarde k.k. is de geschatte waarde van vastgoed, dus exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop, alsmede eventuele belasting over de transactie. De marktwaarde weerspiegelt de gevolgen van alle factoren die van invloed zijn op deelnemers op de markt,

en aldus alle invloeden die transactiekosten en belastingen kunnen hebben. Als die moeten worden verantwoord, dienen ze echter als extra som bovenop de marktwaarde te worden vermeld. Deze factoren kunnen van invloed zijn op de waarde maar maken daarvan geen deel uit.

forvalue

19

Paraaftaxateur I p',)

vas!goedspecràlister

Zwembadweg l3 te Geldrop

forvalue vBstgoedgpeclalislen

2.3 Plausibiliteitsverklaring Bedrijfsnaam

Forvalue

Naam taxateur

T,P,G. Helsen RT

Adres

Smallepad 32

Woonplaats

Amersfoort

Lid van/ingeschreven in Coóperatieve Nederlandse Vereniging van Makelaars NVM

nummer NRVT onder nummer

VastgoedCert onder

:V244043423 ',RÍ148826969

De controlerende taxateur heeft onderhavige taxatie beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde, mei dien verstande dat:

de controlerende taxateur geen intern en/of externe inspectie van het object heeft uitgevoerd;

de controlerende taxateur getoetst heeft of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is uitgevoerd met de daaraan gestelde eisen (lVS);

de controlerende taxateur alle bijlagen in relatie tot de inhoud van het taxatierapport heeft bekeken;

de controlerende taxateur geen garantie geeft op de compleetheid van het taxatierapport en op de bijlagen.

Op basis van de beoordeelde stukken is controlerend taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport en de aannemelijkheid en geloofwaardigheid van betreffende taxatiedienst plausibel is. Amersfoort, d.d. 28 december 2020,

Controlerend Register taxateu r exploitati

nden vastgoed,

T.P.G. Helsen RT

forvalue vástgoedspeoalislen

20

Paraaftaxateur'l i') j.i--

Zwembadweq 13 te Geldrop

fi) rorvalue \

/

vástgoeospÊcrarsren

3. KADASTRALE GEGEVENS 3.1 Algemene kadastrale gegevens ln het bestand van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers is het getaxeerde bekend als

Gemeente

Geldrop

Sectie en nummer

82336

Grootte

3.887 m2

Cultuur

Be rg i n g-sta I I i n g (ga ra ge-sch u u 0, recreatie sport

Eigendom belast met zakelijk recht

Laco Geldrop B.V.

Zakelijk recht

Enexis Beheer B.V.

Pu bl iekrechtel ijke beperking Basisreg istratie

Er zijn geen beperkingen bekend in de

Kadaster

Basisregistratie Kadaster

Publiekrechtel ijke beperking Landelijke

Er zijn geen beperkingen bekend in de

Voorziening

La ndelijke Voorzieni ng

en

Gemeente Sectie en nummer Grootte Cultuur

:Geldrop : E 1338

:37.556 m2

:Recreatie- sport-erf -tuin

recht

Eigendom belast met zakelijk Zakelijk

recht

: Laco Geldrop B.V.

:Waterschap de Dommel

Publiekrechtelijke beperking Basisregistratie :Er zijn geen beperkingen bekend in de

Kadaster

Basisregistratie Kadaster

Publiekrechtelijke beperking

Landelijke :Er zijn geen beperkingen bekend in de

Voorzrening

Landelijke Voorziening

De uittreksels van het kadaster zijn als bijlage 1 .2 bU dit rapport gevoegd,

forvalue

vastqoed5Fêcralisten

21

Paraaftaxateur'i i-)

it-'

Zwembadweg l3 te Geldrop

forvalue vastgoedspecialislen

w$ 2323

2330

2331

2324 EgJ,61

1l 2219

1330

1329 1

t

Figuur 1: Urttreksel kadastrale kaart betreffende gemeente Geldrop sectie E nummers 2336 en 1338,

3.2 Zakelijke rechten Volgens verstrekte rnformatie zi)n er wel zakelijke rechten van toepassing. Het volgende is bekend: op de kadastrale uittreksels zijn wel aanduidingen opgenomen inzake de onderhavige percelen;

in het kader van deze taxatie is geen erfdienstbaarhedenonderzoek uitgevoerd; volgens opdrachtgever is er geen sprake van bezwarende erfdienstbaarheden;

voor zover het aan uiterlijke kenmerken waarneembaar is, zijn er geen bezwarende erfdienstbaa rheden van toepassing.

forvalue

11

Paraaf taxateur

i l

't

i

vas!goedspecralistcn

Zwembadweg 3 t" G"td,op l:l

forvalue

vBstgoêd5pecialisran

3.3 Bijzonderheden Voor aanvullende informatie wordt verwezen naar de akte van levering d.d.22juli 2009, ingeschreven in het kadaster als hyp 4 nummer 56960/138), die als b'rjlage 1.3 bU dit rapport is gevoegd. Voor zover verder waarneembaar voor de taxateur en/of verder beperkte titelrecherche, dan wel volgens

mondelinge informatie van de eigenaar, zijn er geen andere significant bezwarende bepalingen of erfdienstbaarheden gebleken, anders dan een juridische vastlegging van de feitelijke situatie en met verwijzing naar bovengenoemde akten met van belang zijnde gevestigde kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden, bijzondere bedingen en bepalingen, welke niet limitatief zijn geduid. De taxateur heeft geen verder titelonderzoek naar eventueel andere aanwezige zakelijke rechten gedaan.

forvalue vaslgoedipecl€listên

af .LJ

Paraaf taxateur' i, il''i