RV GM2021-122920 Zwembad De Smelen.pdf

Wet hygiëne en veiligheid badinrichtingen en zwemgelegenheden

De zwemgelegenheid dient te voldoen aan de Wet hygiëne en veiligheid badinrichtingen en zwemgelegenheden (WHVBZ). Deze Nederlandse wet is in 1984 gemaakt voor het toezicht op openbare zwembaden. Sindsdien is dit toezicht ook uitgebreid tot niet-openbare zwembaden, bijvoorbeeld in hotels of op campings. Sinds 2000 gaat de wet ook over therapiebaden in de medische sfeer. De wet

regelt niet alleen de waterkwaliteit voor zwembaden, maar ook voor oppervlaktewater waarin gezwommen mag worden. De Provincie is belast met het toezicht. Het ministerie van lnfrastructuur en Milieu ontwikkelt een nieuwe Zwemwaterwet.

Controle op de kwaliteit van zwembadwater De eigenaar van een zwembad is verantwoordelijk voor de kwaliteit van het zwemwater. De ergenaar moet het zwembadwater regelmatig (laten) controleren. Hierbij krjkt de controleur of:

er niet te veel ziektekiemen in het water zitten; het water doorzichtig genoeg is; er niet te weinig of te veel desinfecterende stoffen (zoals chloor) in het water zitten;

de zuurgraad in orde is; er geen risico is dat er teveel legionellabacteriën in het water zitten van zwembaden, whirlpools en voetenbaden.

forvalue

54

Paraaftaxateur I p-)

vá3rgoedspecralislen

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vsstgoedspecralisien

De provincie controleert of zwembaden de regels naleven, De lnspectie Leefomgeving en Transport (lLT) bekrykt of zwembaden genoeg doen aan legionellapreventie in leidingwater (zoals de douches).

Als gebruiker van het zwembad is het altijd goed om alert te zijn op eventuele onveilige of ongezonde

situaties in het zwembad. Dit kunt u melden de eigenaar van het zwembad of bry de provincie.

Nieuwe regels zwemwater

De zwemwaterregelgeving voor (binnen)zwembaden en zwemlocaties wordt vernieuwd. Bij de ontwikkeling van deze regels kijkt de overheid welke eisen minimaal nodig zijn om mensen te beschermen als zij gaan zwemmen. Ook komen er minder regels. De wettelijke basis voor de nieuwe regels wordt de Omgevingswet, Bron: https://www.rrjksoverheid.nl/ondervverpen/water/vraag-en-antwoord/hoe-weet-ik-of-de-waterkwaliteit-in-zwembadengoed-is

Keurmerk veilig en schoon Het Keurmerk Veilig & Schoon (nader te noemen: Keurmerk) is een door de branche ingestelde regeling met het wettelijk kader als ondergrens en aangevuld met normen die de kwaliteit, veiligheid en hygiëne waarborgen. Met het Keurmerk Veilig & Schoon geeft de zwembadbranche gehoor aan wensen en eisen die klanten, eigenaren, zwembadmanagement en overheden stellen aan zwembaden. Met het Keurmerk wordt gestreefd naar versterking van de belangr'rjke maatschappelryke functie van zwembaden en verbetering van bedrijfsresultaten. Met het behalen van het Keurmerk Veilig & Schoon toont het management van het zwembad aan dat bedrijfsprocessen ten aanzien van hygiëne en veiligheid goed zijn geregeld en uitgevoerd worden door de medewerkers. Het Keurmerk wordt beheerd door Stichting Zwembadkeur onder voorzitterschap van het bestuur van het Nationaal Platform Zwembaden I NRZ en is ge'r'nitieerd door de brancheorganisaties Vereniging Sport en Gemeenten (VSG), Vereniging van Recreatieondernemers Nederland (RECRON) en de voormalige

Werkgeversverenging voor Bad- en Zweminrichtingen (WVBZ), Stichting Zwembadkeur wordt ondersteund door een Commissie van Advies en een Commissie van Beroep. Het Keurmerk Veilig & Schoon wordt afgegeven voor een termUn van drie jaar met een jaarlijkse onafhankelijke audit. Aan de hand van een handboek heeft een zwembadmanager inzicht in wat er voorbereid moet worden

om aan alle kwaliteitscriteria te voldoen. Het handboek bestaat uit twee delen: 1. De wettelijke eisen en 2. Veilig & Schoon. Deel 2 geeft dus aanvullende eisen op hetgeen de wet en het besluit verplichten. Op beide delen dienen punten gescoord worden om het Keurmerk te behalen. De hoeveelheid punten dat minimaal behaald moet worden om het Keurmerk te behalen is afhankelijk van de categorie zwembaden. Het handboek beschrijft ook de kwaliteitseisen ten aanzien van het toezichthouden. Deel 1 van het handboek geeft de wettelijke vereisten weer waaraan (aantoonbaar) voldaan moet worden. Deel 2 van het handboek beschrijft de vereisten van het toezichtplan, waarbij actualiteit en de volledigheid de toetsingscriteria zijn. Verder worden eisen gesteld aan de maatregelen die genomen moeten worden in een badinrichting waarbij het niet verplicht is om permanent toezicht te houden.

Verder worden in deel 2 eisen gesteld aan het opleidingsniveau en aan de vaardigheden en herkenbaarheid van het toezichthoudend personeel. Volgens opgave van de eigenaar heeft het object een keurmerk veilig en schoon gekregen. Bron: https://www.kennisbanksportenbewegen.nl/7file=9226&m=1542016495&actíon:fíle.download

forvalue

vastqoedsDecralislen

55

Paraaf taxateuÍ' i i:'i i .:'

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vàstgo€dspecralsten

Hygiënecode voor de horeca Volgens visuele inspectie voldoet het bedrijfspand aan de hygiënecode. Aangezien voor een deugdelijke

inspectie gespecialiseerde controleurs noodzakelijk zijn, kan door ons geen aansprakelijkheid worden aanvaard, indien tijdens een controle een manco wordt geconstateerd.

Activiteitenbesluit/Wet Milieubeheer De inrichting valt onder de werking van het activiteitenbesluit, voorheen bekend als de AMVB Horeca, Sport en Recreatie. Het activiteitenbesluit is per 1 januarl 2008 in werking getreden. Het heeft als doel om de regelgeving eenvoudiger te maken. Men dient hierbij te voldoen aan de gestelde eisen. Het is ons onbekend wanneer de vereiste melding is ingediend door de exploitanten en of de melding door het gemeentebestuur van Gemeente GeldropMierlo is geaccepteerd. Het is ons niet bekend wanneer de laatste controle heeft plaatsgevonden. Na controle ziln er, zover ons bekend, geen overtredingen op de standaardvoorschriften geconstateerd.

Vetafscheider Met betrekking tot de aanwezigheid van een vetafscheider is door ons uitgegaan van de informatie die door de eigenaar is verstrekt. Volgens opgaaf is er geen vetafscheider maar een vet ton aanweztg. ln het activiteitenbesluit wordt er in beginsel van uitgegaan dat elk horecabedrijf een vetafscheider dient

te hebben, Deze moet voldoen aan de technische eisen van de NEN-EN 1825-1 en 2. Meer informatie over een vetafscheider is te vinden op www.infomil,nl.

Er is een aantal uitzonderingen betreffende de verplichting tot het hebben van een vetafscheider:

horecabedrijven die vóor 1 januari 2008 niet in het bezit waren van een vetvangput, hoeven deze niet alsnog te plaatsen; horecabedrijven die vóór 1 januari 2008 wel in het bezit waren van een vetvangput, maar bij wie de vetput niet voldeed aan de huidige NEN-norm kunnen de oude vetput blijven gebruiken;

er kan in bijzondere gevallen worden verzocht te worden ontheven van de verplichting tot het plaatsen van een vetput. Hiervoor moet het horecabedrijf de gemeente verzoeken om een

"maatwerkvoorschrift' op te leggen, waarin dit is vastgelegd. Een dergelijk verzoek kan gehonoreerd worden als er bijvoorbeeld slechts sprake is van zeer geringe horeca-activiteiten, dan wel geen vethoudende producten worden bereid.

Legionellapreventie Volgens de eigenaar/exploitant wordt aan de eisen voldaan.

Dit houdt in dat er regelmatig controle plaatsvindt en dat er een logboek wordt bijgehouden of dat het warmwatersysteem regelmatig op een temperatuur van tenminste 60 graden celsius wordt gehouden middels een jaa rl rjks gecontroleerde instal latie.

forvalue

56

Paraaf taxateur

l

vastgocd5Decralisten

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vastgoedspacialr5len

Risico-inventarisatie en evaluatie

Het bedrijf is verplicht een risico-inventarisatie en evaluatie uit te voeren omdat er sprake is van werknemers die maximaal 40 uur per week werken. Toetsing is gezien het aantal werknemers niet nodig, De toetsing is volgens opgaaf naar behoren uitgevoerd.

9.2 Fiscale aspecten Er is geen herzieningstermijn in het kader van de Wet op de Omzetbelasting 1968, conform art.

15, lid 6 Wet OB en art. 12 en art. 13 Uitv.Besch. OB.

lngeval van eventuele overdracht / levering van het object voor 1 januari 2021 geldt dat de koopsom wordt belast met een overdrachtsbelastingvan 60/o.lngeval van eventuele overdracht / levering van het object vanaf 1 januari 2021 geldt dat de koopsom wordt belast met een overd rachtsbelasti ng ad. Bo/0. Bron: Riikoverheid. (t 5 september 2020), Vrijstetting overdrachtsbelasting woningkopers tot 35 jaar. Geraadpleegd van https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/belastingplan/belastingwijzigingen-vooronsal I e maal/overd ra chtsbel a sti ng.

Voor zover niet anders vermeld in dit rapport gelden alle genoemde bedragen exclusief btw.

forvalue vas!goedspeclalitlen

r-7

Paraaftaxateur'-i f' ) i .!-

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vástqoedspecralisien

10. WAARDEOORDEEL MET OVERWEGINGEN 10.1 Marktwaarde De taxatie is uitgevoerd op basis van:

huidige staat; eigen gebruik;

geschatte ma rktwaa rde; 6,30lo kosten koper; ka pita I isatiefactor (yield).

De waarde van de getaxeerde onroerende zaak ls bepaald via de huurwaardekapitalisatiemethode,

md

v5

Rente

4,500/o

R isico,/win st

o,200/o

Risico-opslag*

0,250/o

Lasten

5,OOo/o

Verzekering

1,700/o

Onderhoud

0,250/o

Totaal

11,9ooh

" Risico-opslag als gevolg van COV|D l9. Op de volgende bladzijde is een toelichting op de yield gegeven

forvalue

5B

Paraaítaxateur' !

vastgoedsoecràlislen

Zwembadweg l3 te Geldrop

IÀ forvalue \J vastooedsoccrahstcn

Rente De te hanteren rentevoet wordt bij voorkeur aan de markt ontleend. Er zijn in het gebied geen verkooptransacties van verhuurde objecten - op locaties die vergelijkbaar zijn bekend. Daarom kan op basis van deze gegevens geen rentevoet worden bepaald. De rentevoet - ook wel aanvangsrendement genoemd - wordt daarom als volgt berekend. ln de vastgoedmarkt wordt de rentevoet geacht te bestaan uit diverse componenten. Diverse auteurs onderkennen verschillende componenten, maar het komt er in alle gevallen op neer dat de rentevoet bestaat uit een groeiverwachting, een risicovrije rentevoet, verhoogd met een opslag voor het risico dat de investeerder loopt bi)zijn investering. Een groeiverwachting wordt over het algemeen door beleggers gehanteerd (Van Arnhem, Berkhout, & Ten Have, 2013). Daarom is een groeiverwachting hier niet aan de orde: de rentevoet bestaat in dit geval uit een risicovrije rentevoet en een opslag voor het risico. De rente is gebaseerd op tienjarige staatsobligaties over een periode van 20 jaar en een brancherisico.

-

tF.ËÍ

Itï!iltE

3'.t-12-99

4,651 0A

3 r -r 2-00

5,405 %

31-12-01

4,957 o/o

31-12-02

4,89'.t Vo

31 -1 2-03

4,123 0/o

31-12-04

4,091 %

3 1 -1 2-05

3,371 Vo

31 12-06

3,780 %

31-12-07

4,289 %

31-t 2-08

4,233 %

3r -1 2-09

3,685 %

3r-12-r0

2,985 %

31-12-11

2,981 %

31-'.t2-12

1,930 %

31-12-13

1,960 Yo

31-12-14

't,450 vo

31-12-15

0,690 %

31-12-16

0,290 %

31-'t2-17

0,520 o/o

31-'t2-18

0,580 %

Gemiddeld

3,043 %

forvalue vaslgoedspecralisten

59

'; -

Paraaftaxateur'l

i)

Zwembadweg 13 te Geldrop

@ te.1.".,*lxs. Branche risico

1,500 %

Totaal (afgerond)

4,500 %

Bron:www.DNB,NL

Risico/winst De vergoeding voor het risico (afhankelijk van het type vastgoed en de ligging) die de taxateurs in dit geval hanteren voor het object, bedraagt 1,70/o.De risico-winst verhouding is enerzijds gebaseerd op het object risico ten aanzien van de ligging, vraag en alternatieve aanwendbaarheid en anderzijds op het specifieke sector risico. De totale netto rentevoet bedraagt daarmee 6,2o/0.(som van rente en

risico/winst).

lnschatting risico als gevolg van COVID-19 Op dit moment is het niet mogelijk om een goede inschatting te maken van de gevolgen en waardeinvloed voortkomende uit de veranderende marktomstandigheden. De veranderingen in de markt zijn het gevolg van zowel de door de regering genomen maatregelingen als de veranderende economische omstandigheden die nu nog niet zichtbaar zijn. Verschillende scenario's zijn mogel'tjk. Feit is ook dat het exploitatie-gebonden karakter van het getaxeerde object zichtbaar wordt (zie hiervoor hoofdstuk 6). Deze gevoeligheid zal aan de zijde van de kopers, meer dan enkele maanden gelden, anders worden beoordeeld. Het risico zal anders worden beoordeeld. Analyses van de verwachte marktontwikkelingen lopen, afhankelijk van het type vastgoed, sterk uiteen. Daarnaast bestaat de kans dat banken terughoudender zijn met het verstrekken van vastgoed leningen. Dit leidt tot een andere verhouding tussen het vreemd en eigen vermogen. Er is door taxateur op dit moment rekening gehouden met een verhoogde risico-opslag van0,250/0.

Hierbij wordt ook verwezen naar bijlage 4.3 'Omgaan met taxatieonzekerheden in tijden van marktonrust'(Brief van de commissie voor technische standaarden van de IVSC),

Lasten De lasten zijn opgebouwd uit onderstaande onderdelen

Efitdï

v/5

)ZB tarief eigenaar niet-wonen

0,161}Vo

Rioolrechten

0,0201%

vVaterschapslasten

0,0207%

fotaal

0,2018%

@ te;r**!l*s.

60

Paraaftaxateur"lf-.) I .f'

Zwembadweg l3 te Geldrop

forvalue vrstgord3p6clallst6n

Verzekering Bij de verzekeringspremie is uitgegaan van een promillage van 2,5. Hierbij is rekening gehouden met

de risico-opslag voor het (beoogde) gebruik,

Onderhoud Btj het onderhoud is uitgegaan van jaarlijkse onderhoudskosten van circa €72.000,- per jaar.

Teruggerekend naar het aantal vierkante meters BVO is dit circa € 40,- per meter. Wrj hebben ons hierbij gebaseerd op actuele onderhoudskosten van zwembaden,

Beheer kosten Er wordt in de berekeningen uitgegaan van de fictie van eigen gebruik, De kosten worden geacht te

zijn opgenomen in de exploitatielasten van het bedrijf.

forvalue vagtgoedgpeciillsión

61

Paraaf taxateur

rf

i-) l+./

Zwembadweg 13 te Geldrop

/,n,l\ forvalue v6sieoedspecrsrs,en

\:)/

Huu rwaardekapita I isatie

De genoemde vierkante meters zijn opgemeten zoals in hoofdstuk 7 nader is omschreven. De hier genoemde vierkante meters zijn circa-maten. Voor de gehanteerde referentietransacties wordt verwezen naar hoofdstuk 1 1. ln onderstaande berekening maakt het buitenbad geen onderdeel uit van de vvo's en is deze hierbrj buiten beschouwing gelaten.

ffi

K[Mre Binn Hal (inclusief kassabalie)

IlIEHTFilIIlMllltM €

93,75

€

6.656,25

26 €

93,75

€

2.437,50

14 €

93,75

1.312,50

€

93,75

c €

€ 157 €

93,75 93,75

€ €

L

93,7s

a c

1 .31

2,50

€ 14 € 14 € 3 € 6 €

93,75

€

1 .31

2,50

93,7s

Ê

1 .31

2,50

93,75

€

1 .31

2,50

93,75

a E

281,25

qt 75

€

562,50

6 €

93,75

€

562,50 375,00

71

Kantoor Kantoor personeel Zonnebank Berging

7 5

Kleedcabines

14

656,25 468,75

14./18,75

Kleedruimte dames Kleedruimte dames/heren (1 ) KleedruÍmte dames/heren (2) Kleedruimte heren Garderobe Toiletgroep dames Toiletgroep heren Mindervalidetoilet Café (inclusíef bar)

4 €

93,75

93 €

125,00

Keuken

14 €

93,75

Berging Douches Kleedruimte personeel

7

€

93,75

cc € € €

10 €

93,75

L E

937,50

10 c

93,7s

937,50

Douche/toilet

3

€

93,75

€ €

23 €

93,75

Ê

2.1s6,25

785 €

125,00

€

98.12s,00

€

62,50 62,50

€ €

687,50

€ a c

€ €

2.312,50

62,s0

€

2.500,00

62,50

€

2.s00,00

62,50

€

62,50

€ €

Berging Zwemzaal

14

1 1.625,00

1.312,50 656,25

281,25

Buitenzwembad Toiletgroep (1) Toiletgroep (2) Kleedruimtes Kleedruimte dames Douches dames Kleedruimte heren (1) Kleedruimte heren (2) Douches heren (1 ) Douches heren (2) Toiletgroep (3) Toiletgroep (4)

11 11

37

62,50

a 33 c

62,50

687,50 2.062,50 687,50

€ 40 € 40 Ê 8 € 8 c 8 €

62,50

9 €

62,50

r

s00,00 s00,00 s00,00 562,s0

Gang

16 €

62,50

€

1.000,00

Berging (1)

€ 10 € 11 € 22 €

62,50

€ €

625,00

€

€ 3 € 46 €

11

62,50

3

Kiosk (1) Kiosk (2) Kiosk (3) Opslag (4)

2

Vergaderkamer

62,50

Keuken

vaslgoedspecrálistcn

62,50

€

1.2s0,00

62,50

€ €

2.8

€

171.812,50

93,75

62,50

Totaal huurwaarde

forvalue

).062,50

62,50

€ € €

62,50

2A

62

187,50 687,50 125,00 187,50

Paraaftaxateur I.jl"r

,ri,

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vastgoédspecralislen

Maximale investering

wtm@@l

Gemidderde

Yield

huurwaarde € 171 Bl?,29 € 11,9o/o

1.443.802,52 v,o.n.

Uitgaande van 6,30/o kosten koper bedraagt de uitkomst circa € 1.358.234,- k.k. Conclusies Op basis van de bovenstaande berekeningsmethodieken, bedraagt de waarde afgerond € 1.365.000,- k.k.

Waarde-be'Ínvloedende factoren

W@M@

e

€ 1.3s8.234,00 € s44.180,00 € 1.546,822,00-

1 Waarde object

2 Ongebonden grond 3 Correctie onderhoud Totale waarde

€

k.k. k.k. k.k,

355.592,00 k.k.

De waarde bedraagt afgerond € 356.000,-

Toelichting: Ongebonden grond; De waarde van de grond is als volgt bepaalt:

3.887 m2 x € 140,- kosten koper per m2

=

€.544.180,-

(voor voor groenvoorziening, kadastraal bekend sectie E, nummer 2336)

Correctie onderhoud; Er zijn verschillende scenario's doorgereklend om het zwembad te renoveren. Renovaties worden door taxateur noodzakelijk geacht. Hierbrl wordt ook verwezen naar hoofdstuk 7.1 en de in de bijlagen opgenomen ramingen. Op basis van de verstrekte gegevens zijn de noodzakleijke inveseringen ingeschat op € 1 .546.822,-.

De totale waarde is vatsgesteld op afgerond € 356.000,-.

Dit is de waarde bt,1 gelUkblijvend en doorlopend gebruik als zijnde zwembad met een maatschappelijke functie. Er is in deze taxatie geen rekening gehouden met eventuele herontwikkelingsmogelijken, sloop bestemmingsplanwijzigingen. Ook is er geen rekening gehouden met de eventuele realisatie van een dienstwoning. Volledigheidshalve is in 10.2 een berekening bijgevoegd die uitgaat van de grondwaarde met de huidige betsemming. Ook hier zonder rekening te houden met (her)ontwikkelingen.

forvalue vastgoedspecrallslen

63

Paraaí taxateur' l, i)')

:t,'

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vastgoedspeclêlislcn

10.2 Grondwaarde Wanneer er geen sprake zou zij van een doorlopende exploitatie zou de grond, uitgaande van de huidige bestemming verkocht kunnen worden. Er is híerbij uitgegaan van de waarde van de grond gecorrigeerd met de sloopkosten. Br.1 de grondwaarde berekening is uitgegaan van (uitgifte) prijzen zoals die nu gelden in de gemeente Geldrop-Mierlo. Er is hierbij uitgaan van recreatiegronden. Mochten deze gronden op een andere manier worden (he0ontwikkeld, adviseert taxateur om een

taxatie te laten uitvoeren op de dan geldende plannen.

Waarde-beïnvloedende factoren

u@M@

Ê

tr

I Recreatiegronden

cc

281.670,00 k.k.

2 Ongebonden grond

€

s44.180,00 k.k.

3 Correctie sloopkosten

€

107.360,00-

€

718.490,00 k.k.

Totale waarde

Toelichting Recreatieg ronden De waarde van de grond is als volgt bepaalt: €281.670,37556 m2 x € 7,50 kosten koper per m2 (voor recreatie grond, kadastraal bekend sectie E, nummer 1338)

=

Ongebonden grond; De waarde van de grond is als volgt bepaalt: €544.180,3.887 m2 x€140,- kosten koper per m' (voor voor groenvoorziening, kadastraal bekend sectie E, nummer 2336)

=

Correctie sloopkosten

s 2.059 m'z

Bruto vloeroppervlakte

Sloopkosten per m2 BVO

ca

40,00

Subtotaal

€

82.360,00

Onvoorzien

€

2s.000,00

€

107.360,00

Totale waarde

De waarde bedraagt afgerond € 718.000,- kosten koper

forvalue vaslgoedspecralislen

64

Paraaf taxateur' l' il"i

lt'

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vaslgoadrpoaiàl5tan

11. REFERENTI EVERKLARI NG Adres Postcode en plaats Perceeloppervlakte Bebouwd oppervlakte Oppervlakte object Bouwjaar Bestemming Transactiedatum Transactiepnjs Prijs per m2 Omsch rijving verkochte

Veldsingel 29 6581 TC Malden I6.000 m2 3.735 m2 5.192 m2 2017

Sport B januari 2018

€ 1.500.000,- kosten koper €288,91 De eigendom van het multifunctionele sport- en recreatiecentrum "De Veldschuur", bestaande uit een sporthal, een fitnessaccommodatie en een overdekt zwembad met aanhorigheden, ondergrond, erf en

terrein. Adres Postcode en plaats Perceeloppervlakte Bebouwd oppervlakte Oppervlakte object Bouwjaar Bestemming Transactiedatum Verleng ing exploitatie

Sint Annastraat 1 5431 BE Cuijk 14.760 m2

5.599 m2

)

2./08 m' 1974

Sport 20 februari 2019

28 december 2018, termijn van 5 jaren De gemeente heeft op achtentwintig december tweeduizend achttien Laco schilftelijk medegedeeld voor een periode van vooralsnog vijf jaar van het recht tot verlenging van de exploitatie gebruikte willen maken.

Toelichting

Dit houdt in dat Laco tot en met ten minste eenendertig december tweedurzend drieëntwintig de exploitatie van het Sportcentrum voortzet onder dezelfde voorwaarden en bepalingen als omschreven i

Bijzondere bepalingen

n d e p r tv ati se ri n g sove reen ko mst.

ln de privatiseringsovereenkomst zijn partijen destijds nog het vol ge nde overeen ge komen:

'1 1 .1 Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente is het Laco lnternational BV tijdens de contractperiode inclusief verlengingen niet toegestaan om haar aandelen in Cuijk Recreatie BV geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen en is het

Cuijk Recreatie BV niet toegestaan om een of meer uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten, geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen. 1 1.2 Evenmin is het Cuijk Recreatie BV tijdens de contractperiode inclusief verleng ingen toegestaan om zonder voorafgaa nde schriftelijke toestemming een of meer uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten, geheel of gedeeltelijk aan derden over te d ragen.

forvalue

vástgoedsDecrálisten

6s

Paraaftaxateur l, r'

tl,'

,

Zwembadweg l3 te Geldrop

forvalue vástgoedrD€clal!len 1 1.3 Evenmin is het Cuijk Recreatie B.V. toegestaan zondervoorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente het Complex tijdens de contractsperiode incl usief verlengi ngen te vervreemden. a. ln het geval toestemming voor vervreemding wordt gekregen is Cuijk Recreatie BV gehouden -omwille van het behoud van de dienstverlening- elders op het grondgebied van de gemeente een vergelijkbare voorzlening te realiseren op het niveau van '1998. ln samenspraak met Cuijk Recreatie BV worden de kwaliteitseisen bepaald, waaraan de nieuwe accommodatie moet voldoen. Voor de realisering van een accommodatie worden de middelen aangewend die worden verkregen uit de verkoop van de huidige accommodatie + ondergrond. b. Omwille van de continuÍteit en het behoud van de voorziening en dienstverlening is het hiervoor onder 1 1.1 en 11.2 tn beginsel ook van toepassing op de nieuwe accommodatie voor zover de gemeente niet

anders bepaalt.

c. ln het geval Cuijk Recreatie BV de exploitatie beëindigt vervallen ondergrond Bovengenoemde referenties laten zien dat de transacties van zwembaden op verschillende manier tot stand komen. Vaak worden de opstallen behorende bij het zwembad verkocht met een erfpachtovereenkomst of in eigendom gehouden door de gemeente. Een voorbeeld hiervan is de transactie aan de Sint Annastraat 1 te Cuijk. Hierbij heeft de gemeente een erfpachtovereenkomst gesloten met een exploitatieverplichting en een recht van koop voor het symbolische bedrag van éen gulden. De transactie in Malden betreft de verkoop van een sportcomplex aan de gemeente voor de realisatie van een nieuw sportcentrum. Tevens is er op 1 2 april 2016 een samenwerkingsovereenkomst gesloten genaamd 'samenwerkingsovereenkomst gemeente Heumen - Laco Malden 8.V.", waarin de verlening van de exploitatie door Laco is vastgelegd.

Gezien de object specifieke kenmerken met het exploitatie gebonden en maatschappelijke karakter, is

het in principe moeilijk en riskant om referenties voor directe vergelijking voor exploitatiegebonden vastgoed te hanteren.

1À forvalue \J vasroocosrecrarsren

66

Paraaf taxateur ,,

I

',

i.l

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vastqoedspeciaIslen Wellnesscentro Onderstaande referenties van wellnesscentra met zwembaden zijn niet een op een vergelijkbaar met het getaxeerde en hebben veelal uitsluitend een commerciële functie met de focus op wellness. Wel geeft het een algemeen beeld van commerciële exploitaties.

Thermen en sauna Papendrecht De referentie betreft een saunacomplex in Papendrecht. Het object bestond ten tUde van de transactie (2018) uit verschillende sauna's, een binnen- en buitenbad, infrarood

cabine en een Turks stoombad. Daarnaast zijn er verschillende rustruimten en een ligweide aanwezig. De oppervlakte bedraagt afgerond 600 m2 WO. De gemiddelde huurwaarde is in 2018 vastgesteld op € 90.937 ,50 per jaar. Het omzetniveau is taxateurs niet bekend. Bron: ergen archief

É

r

Ë

E

il

tt

wt n

tq

n

Thermen Midden - Nederland De referentie betreft een saunacomplex met verschillende (horeca)bedrUfsruimten gelegen op een

centrale locatie in Midden - Nederland. Het omzetniveau lag in 2017 rond de € 2.300.000,- en is de afgelopen jaren stabiel gebleken, Het object is in 2000 gebouwd en in de loop der jaren uitgebouwd/uitgebreid. Qua uitstraling en afwerking is het geheel verouderd, zeker ten opzichte van het getaxeerde. Het geheel beslaat circa 3.500 m'. De gemiddelde huurwaarde is in 2018 bepaald op afgerond € 350.000,- per jaar. Bron: eigen archief

Thermen Midden - Nederland De referentie betreft een saunacomplex met diverse bijgebouwen en horecagelenheden gelegen aan de rand van de bebouwde kom, nabij een natuurgebied. Het omzetniveau in 2017 lag rond de € 790.000,- en is de afgelopen jaren stabiel gebleken. Het object is omstreeks 1980 verbouwd. De gemiddelde huurwaarde is in 2018 bepaald op afgerond € 280.000,- exclusief het bijbehorend

bijgebouw. Bron: eigen archief

Sauna en fitnesscentrum te Bunnik De referentie betreft een saunacomplex, grote horecaruimte, buiten terras, zonnebank en whirlpool te Bunnik. Er zijn 15 parkeerplekken aanwezig op eigen grond. Het bedrijf telt een oppervlakte van 1.540

m' (gVO) en het bedrrjf onroerend goed is in 2018 verkocht voor € 685.000,-. De referentie is kleinschaliger opgezet dan het getaxeerde complex. Daarnaast was sprake van achterstallig onderhoud. Bron: eigen archief

,:.

forvalue

o/

Paraaítaxateur I

vastqoedspeclalisten

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vêslgoedspe.iahslea A-thermen Zeeland te Kamperland Het wellnesscentrum maakt onderdeel uit Amadore Hotel de Kamperduinen. Het wellnesscentrum bestaat uit een ruim aanbod aan faciliteiten en is in 2019 gerealiseerd. Het geheel beslaat circa 1.080 m2. Het wellnesscentrum is toegankelijk voor

gasten van buitenaf. Het thans gerealiseerde omzetniveau is taxateurs niet bekend. De geprognosticeerde omzet voorafgaand aan de oplevering bedraagt € 1.250.000,- . De omzet van het restaurant behorende bij het welnesscentrum is

hierbij inbegrepen. De geprognosticeerde omzet zal afir,rijken van de thans gerealiseerde omzet als gevolg van de maatregelingen om het coronavirus te bestrijden. De gemiddelde huurwaarde is in 2020 bepaald op afgerond € 350.000,- per jaar. Bron: eigen archief

Conclusies Gezien de object specifieke kenmerken met het exploitatie gebonden karakter, is het in principe moeilijk en riskant om referentres voor directe vergelijking te hanteren. Daarnaast is dit bedrijf niet gelegen in een horecaconcentratlegebied, waardoor vergelijking andere objecten, in het kader van de

locatie, moei ij ker wordt. I

Er is geen onderscheid gemaakt tussen de functie van de verschillende ruimten en de verdiepingen.

Het is opvallend dat de huurprijzen onderling sterk verschillen. Dit is mede afhankelijk van het (te realiseren omzetniveau. De gemiddelde meterprijs van het getaxeerde object wijkt hiervan (gering) af. De huurprijs is, uitgaande van een goed onderhoudsniveau, redelijk in lijn met bovengenoemde referenties.

forvalue

6B

Paraaftaxateur lr i'

:

vástgoedsDec'alslcÍl

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vàgigoedtpeclalislon

12. SAMENVATTEND Middels voornoemde overwegingen, berekeningen, vergelijkingen, het intuttief oordeel van de taxateur,

de courantheid, bereikbaarheid, duurzaamheid, bestemming, ouderdom, staat van onderhoud, onderhoudsintensiteit en alle overige voor de professionele taxatiedienst van belang zijnde factoren, wordt het híervoor omschreven object per heden getaxeerd op basis van:

Onroerende zaak Ma rktwaa rde bij gel ij kblijvend, doorlopend gebru i k

€ 356.000,-

Íorvalue vdlgoedspeciàlisten

69

Paraaftaxateur'i, i') i t.'

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vartqoedrpecialislen

13. RAND- & ALGEMENE TAXATIEVOORWAARDEN Prijspeil conform de in hoofdstuk 1.6 genoemde datum. De taxatie is gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en getrouw aan de eed door de taxateur bij de toelating tot beêdigd makelaar in het vak van onroerende goederen. De waardering is gedeeltelijk gebaseerd op door de opdrachtgever verstrekte gegevens. Deze

gegevens zijn door de taxateur(s) steekproefsgewijs op juistheid gecontroleerd. De taxateur neemt geen verantwoordelijkheid voor de juistheid van de betreffende gegevens. De taxateur(s) verklaart dat hij niet betrokken is, c.q. is geweest bij een transactle die ten grondslag zou kunnen liggen aan deze taxatie, Er is geen rekening gehouden met rechten van derden, anders dan in dit rapport gememoreerd.

Bij deze taxatie wordt ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij is van hypotheken en beslagen en/of inschrijvingen hiervan. Alle bedragen zijn kosten koper en tenzij uitdrukkelijk anders vermeld, exclusief btw. Er is geen rekening gehouden met wellicht het verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies, of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook of hoe ook genaamd.

ïenzij uitdrukkelijk anders vermeld in hoofdstuk 8, wordt er hierbij van uitgegaan, dat er voor mens en milieu geen negatieve mrlieuaspecten zoals bodemverontreiniging, luchtverontreiniging, verwerkte bezwaarde materialen, etc. aanwezigzijn, die de waarde van het getaxeerde op korte of Iangere termijn beinvloeden, dan wel de functionaliteit van het perceel aa ntasten.

Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever, c.q. diens aangestelde adviseur. Er wordt geen verantwoordelijkheid door ondergetekende aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van de ondertekende. Niets ult deze taxatie mag worden gepubliceerd, gefotografeerd of vermenigvuldigd, anders dan na schriftelijke toestemming van de taxateur.

Op deze taxatie ziln, lenzij anders vermeld of overeengekomen, de Algemene Voorwaarden NVM U.A. voor professionele opdrachtgevers van toepassing (versie februari 201 1). Algemene voorwaa rden van opd rachtgevers worden uitgesloten.

De beoordeling van het onderhoud van de gebouwde onroerende zaken en de gebouwgebonden installaties geschiedt globaal en is uitsluitend gedaan in het kader van het waardeoordeel. Het beoogt niet een bouwkundig en/of installatietechnisch onderzoek te zijn. De taxateur aanvaardt geen aansprakelijkheid wat betreft de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken. De onderhoudstoestand van het dak is (tenzij anders vermeld) vanaf de begane grond beoordeeld.

forvalue

70

Paraaftaxateur

.. JI

vastgoêdsoêoalisten

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vástgoed5pecialslen

Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de gebouw-gebonden installaties in een zodanige staat

verkeren, dat de vereiste goedkeuringen aanwezig zijn, dan wel zonder investeringen kunnen worden verkregen. Hieronder vallen de wettelijke vereiste goedkeuringen voor bedrijfsmatige onroerende zaken,

zoals onder andere liftinstallaties, centrale verwarmingsinstallaties, goederenheffers, sprinklerinstallaties, opslagtanks, enz. De apparatuur/installaties zijn niet gecontroleerd op de

werking daarvan, De taxateur heeft geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelljke rechten, anders dan

de opgegeven, zouden blrjken. De vaststelling van de huurwaarde, op basis van de wettelijke bepalingen voor de vaststelling van de huurprijs van (on-)zelfstandige woonruimte, heeft uitdrukkelijk niet plaatsgevonden.

Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerde object of complex, ten behoeve van een juiste waarde-onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd, tenzij deze bij de waarde-vaststelling nader zijn toegelicht en als afzonderlijke eenheden zijn omschreven. De taxateur(s) heeft het object niet volgens NEN 1010 en NEN 3140 beoordeeld, en is ervan uitgegaan dat het getaxeerde aan de gestelde NEN eisen voldoet. NEN 1010 bevat de minimumveiligheidseisen waar laagspanningsinstallaties in de woning-, de

utiliteitsbouw en in de industrie aan moeten voldoen.

De norm is van toepassing op elektrische installaties van onder andere wonrngen, kantoren, gebouwen en terreinen, bedoeld voor openbare en industriële doeleinden. NEN 3140 heeft betrekking op letsel, zowel bij het gebruik van en de veiligheidsrisico's bij het werken aan elektrische installaties; letsel veroorzaakt door een elektrische schok, elektrische verbranding, vlambogen, of door brand

of explosie die voortkomt uit elektrische energie.

ln deze taxatie wordt ervan uitgegaan, tenzij dit uitdrukkelijk anders in het rapport wordt vermeld, dat wordt voldaan aan de NEN 1010 en NEN 3140 norm. De gestelde eisen ten aanzien van de aanwezigheid van ventilatie zoals in het Bouwbesluit 2012

is opgenomen en nader omschreven in de afdelingen 3.6 tot en met 3.8, zijn niet nader gecontroleerd. Wij hebben tijdens de inspectie hierop geen controle uitgevoerd. Ook zijn aanvullende eisen ten aanzien van rook en ventilatie niet nader gecontroleerd. De brandveiligheid is gecontroleerd op basls van visuele inspectie. Als uitgangspunt van de inspectie is uitgegaan van de normen zoals omschreven in NEN 6068, NEN 6069 en NPR 6091.Er is echter geen volledige inspectie op basis van deze normen uitgevoerd.

Ten behoeve van deze taxatie wordt ervan uitgegaan dat eventuele verbouwingswerkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkend aannemer worden uitgevoerd. Hierbij gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf.

forvalue

71

Paraaf taxateur '. .' )

vaslgoedspecrêlislen

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue vsstgo€dspecialsten De (volledige) publiekrechtelijke vereisten bij vestiging, c.q. bouw, zijn niet onderzocht, Met betrekking tot de vereiste vergunningen zoals bouwvergunningen, vergunningen in het kader van het milieurecht en vestigingsvergunningen is geen nader onderzoek verricht.

Het object is vrij van aanschrijvingen of ander publiekrechtelijke beletselen, anders dan in dit rapport zijn vermeld en onderbouwd.

ln deze taxatie zijn niet mogelijke specifieke voordelen tot uiting gebracht, die bepaalde eigenaren/gebruikers met een bijzonder belang zouden kunnen genteten. Tenzij anders vermeld, wordt er hierbij vanuit gegaan dat de huurders hun verplichtingen (kunnen) nakomen. Het object is beoordeeld vrij van kwalitatieve rechten en/of verplichtingen anders dan vermeld in dit rapport. Bij bepaalde objecten die worden gewaardeerd behoren vaak roerende zaken, zoals bij hotels,

leisure etc. Degelijke zaken worden in de praktijk in een transactie met het vastgoed verkocht aan de volgende eigenaar/gebruiker. Het is van belang om inzicht te krijgen in de verschillende zekerheden, namelijk het vastgoed en de roerende zaken. De waarde is niet vastgesteld op basis van oppervlakte berekeningen zoals omschreven in NEN 2580. De waarde is mede vastgesteld op basis van oppervlakte berekeningen zoals omschreven in NEN

2580. Deze norm bevat termen, definities en bepalingsmethoden voor de oppervlakten van terreinen met een bouwbestemming en voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan. Er is in dit rapport uitgegaan van de gebruiksoppervlakte van een gebouw. De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten, is de oppervlakte gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij deze bepaling wordt niet meegenomen:

. o . .

de oppervlakten van delen van vloeren, waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1.5 m;

vloeren onder trappen, hellingbanen, e.d.; een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m2; een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, of een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m, en een dragende wand,

forvalue vaslgoed5oecralisten

72

Paraaf taxateur 1 ," : r 'l'.

Zwembadweg 13 te Geldrop

forvalue

vastgoêdgpectalint6n

14. GERAADPLEEGDE BRONNEN Bij het uitbrengen van deze taxatie onder meer gebruik gemaakt van:

mondelinge en schriftelijke informatie van de exploitant; mondelinge en schriftelijke informatie van de opdrachtgever; platteg rondtekeni n gen; kadastrale informatie verkregen van Kadaster Online;

informatie verkregen van de Kamer van Koophandel; informatie van de gemeente Geldrop-Mierlo; financiële informatie verstrekt door de opdrachtgevers; Ruimtelijkeplan nen.nl; Wikipedia; eigen archief.

forvalue v6slg@dip*idisten

73

P.r.rf t.rrt"rr.'iilt4,/ I') t- -r

Zwembadweg 13 te Geldrop

1À forvalue \:l/ vastsoed'pec,ar,stên

De volgende informatie is ter inzage ter beschikking gesteld.

stafimfi.tlffitfr!

E@

Btdn

Eigendomsbewijs

Ja

Kadaster

Weergegeven in bijlage 1.3

Kadastrale gegevens

Ja

Kadaster

Weergegeven in bijlage 1.2

Splitsingsakte

N.v.t.

Niet van toepassing

Geen splitsingsakte van toepassing

Erfpachtgegevens

N.v.t.

Niet van toepassing

Geen erfpacht van toepassing

Huurovereenkomst

Ja

Opdrachtgever

Weergegeven in bijlage 3.1

Sideletters/ allonges

Nee

Niet van toepassing.

Geen sideletters c.q. allonges van toepassing conform opgave

opdrachtgever. Plattegronden

Ja

Opdrachtgever

Weergegeven in bijlage 2.2.

Meetcertificaat

Nee

Niet van toepassing

Was niet voorhanden tijdens opname

lnspectierapporten

N.v.t.

Niet van toepassing

Waren niet voorhanden tijdens opname

Meerjaren onderhoudsbegroting

Nee

Niet van toepassing

Was niet voorhanden tijdens opname, van opdrachtgever hebben we vernomen dat het getaxeerde in overeenstemming is met geldende wet- en regelgeving.

Bestemmingsplan

Ja

www.ruimtelijkepla nnen.nl

Weergegeven in bijlage 2.1

Omgevingsvergunning

Nee

Niet van toepassing

Was niet voorhanden trjdens opname, van opdrachtgever hebben we vernomen dat het getaxeerde in overeenstemming is met geldende wet- en regelgeving.

Gebruiksvergunning

Navraag gedaan

Gemeente Geldrop-Mierlo

Was niet voorhanden tijdens opname, van opdrachtgever hebben we vernomen dat het getaxeerde in overeenstemming is met geldende wet* en regelgeving.

bij gemeente

Bodemonderzoek

Omgevingsdienst Noord-Brabant

Provincie Noord-Brabant

Weergegeven in b'rjlage 2.3.

Asbestonderzoek

Nee

Niet van toepassing

Asbestinventarisatie niet voorhanden tijdens opname. Conform heden geen opgave opdrachtgever asbestinventarisatie uitgevoerd.

Milieu-informatie overheid

Nee

Eigenaar/Exploitant

Was niet voorhanden tijdens opname, van exploitant hebben we vernomen dat het getaxeerde in overeenstemming is met geldende wet- en regelgeving.

Milieuvergunning

Nee

Eigenaar/Exploita nt

Was niet voorhanden tijdens opname, van exploitant hebben we vernomen dat het getaxeerde in overeenstemming is met geldende wet- en regelgeving.

Overig

Nee

Eigenaar/Exploitant

Was niet voorhanden tijdens opname, van opdrachtgever

is er tot op

hebben we vernomen dat het getaxeerde in oveÍeenstemming is met geldende wet- en regelgeving.

forvalue

74

Paraaftaxateur

,, :

vastgoedspectalirten

Zwembadweg l3 te Geldrop

forvalue vastgocdsoeclalisten

15. BIJLAGEN

forvalue vastgoedspecialisten

75

earaaftaxateur'l i') Zwembadweg 13 te Geldrop