Bijlage 2a - VABP Veerse Toren - Regels & Toelichting

De vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. b. Er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel. c. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. d. De vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking. 2. Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. 3. Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. een voorziening ten dienste van vrijetijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare.

Hoofdstuk 3

27

Artikel 3.75 Aanvullende regels voor vrije-tijds voorziening 2. In geval een bestemmingsplan de vestiging van verblijfsrecreatie, waaronder de bouw van een recreatiewoning, toestaat, geldt in aanvulling op artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied, tweede lid dat het bestemmingsplan borgt dat: a. het terrein en de woningen bedrijfsmatig worden beheerd; b. permanente bewoning is uitgesloten. Niet-agrarische functies in landelijk gebied kunnen zich vestigen op een bestaand bouwperceel. Belangrijke randvoorwaarde voor het toelaten van dergelijke functies is dat de ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waar de locatie ligt. Om de afweging te kunnen maken in een concreet geval is het nodig dat een gemeente beleid uitwerkt waarin een ontwikkelingsrichting voor de verschillende typen gebied is opgenomen. Dat voorkomt gelegenheidsplanologie en biedt duidelijkheid naar zowel initiatiefnemers als omwonenden. De gemeente Geertruidenberg heeft de ontwikkelingsrichting voor het Plassengebied uitgewerkt in de Ontwikkelvisie Plassengebied Raamsdonksveer 2018 (zie paragraaf 3.3.3) en de Herijking Ontwikkelvisie Plassengebied Raamsdonksveer 2022 (zie paragraaf 3.3.4). Uit deze visies blijkt dat de gemeente al langere tijd voornemens is om dit gebied aantrekkelijker te maken voor natuur, toerisme en recreatie.

In de Herijking van de Omgevingsvisie is de watertoren aangeduid als concreet initiatief. De ontwikkeling van het Plassengebied in Raamsdonksveer maakt het aangrenzende gebied tot een aangenaam gebied voor recreatie voor verblijfs-/daggasten en de lokale inwoners. De locatie aangrenzend aan en met uitzicht op de plassen is een geschikte locatie voor de beoogde ontwikkelingen. Om met de beoogde ontwikkelingen een gezonde balans tussen rood en groen te kunnen bewaren wordt er zowel in omvang (oppervlakte nieuw rood versus nieuw groen) als in kwaliteitsverbeterende maatregelen geïnvesteerd om de balans in het gebied te behouden. De ontwikkeling draagt bij aan de omgevingskwaliteit, hier wordt verderop (artikel 3.9) nader op ingegaan. De beoogde ontwikkeling betreft het realiseren van een hotel, de specifieke gebruiksactiviteit wordt vastgelegd in de planregels. De ontwikkeling van een hotellocatie is passend bij het knooppunt Hooipolder, waarbij tevens een bijdrage wordt geleverd om leegstand en verval van het Rijksmonument de Veerse Toren te voorkomen. De ontwikkeling draagt bij aan het behoud en herstel van het cultuurhistorisch karakter van de watertoren en de omgeving. Hierbij wordt er geen vestiging mogelijk gemaakt voor kantoren, lawaaisport en/of mestbewerking en er is geen sprake van splitsing van het bouwperceel.

De bebouwing heeft een omvang van circa 3.750 m2 en blijft hiermee binnen de in de Interim Omgevingsverordening genoemde omvang van bebouwing voor een vrijetijdsfunctie van ten hoogste 1 hectare. Het hotel wordt bedrijfsmatig beheerd en permanente bewoning is (middels de planregels) uitgesloten, hiermee wordt ook voldaan aan artikel 3.75. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing

Hoofdstuk 3

28

b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. 4. Ingeval er toepassing wordt gegeven aan het tweede lid onder b geldt dat een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd én over de besteding van dat fonds periodiek verslag wordt gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken. Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Een plan kan immers afbreuk doen aan bestaande landschappelijke of cultuurhistorische waarden. Derhalve is er een landschappelijk inpassingsplan opgesteld. De landschappelijke inpassing bestudeert de omgeving en aan de hand daarvan worden ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan kan de bebouwing op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast en aansluiten op de aanwezige landschapsstructuren.

Niet alleen in gebouwde zin wordt er een hoog kwaliteitsniveau gehanteerd, ook de landschappelijke inrichting rondom de watertoren en de plas krijgt een stevige impuls. Figuur 2.2 geeft de voorgestelde inrichtingsmaatregelen weer, die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en de kennis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. Het volledige landschappelijk inpassingsplan is opgenomen als bijlage 4 bij deze toelichting. Het landschappelijke inpassingsplan is als voorwaardelijke verplichting verankerd in de regels van het bestemmingsplan. Gezien het plangebied is gelegen in Landelijk Gebied is de landschapsinvesteringsregeling van toepassing. Hierbij is het uitgangspunt dat er een bijdrage wordt geleverd in het landschap die gelijk staat aan 20% van de waardevermeerdering als gevolg van de nieuwe bestemmingen. In het landschappelijk inpassingsplan is de berekening van de kwaliteitsbijdrage uitgewerkt. De kwaliteitsbijdrage voor deze ontwikkeling bedraagt ca. € 130.905,-. Door middel van de te nemen landschapsinvesteringen wordt er (ruim) aan deze kwaliteitsbijdrage voldaan. In bijlage 4 van het landschappelijk inpassingsplan zijn de landschapsinvesteringen schematisch weergegeven. Regionale afstemming Het plan is met omliggende gemeenten besproken en afgestemd.

Gemeente Oosterhout geeft aan in de ontwikkeling een mooi initiatief te zien en verwacht dat de vergaderfaciliteiten een mooie aanvulling voor de regio zijn. De keuze om bij een excentrische ligging toch te richten op toeristen achten ze minder kansrijk, maar laten die keuze graag aan de initiatiefnemer en de gemeente Geertruidenberg. De gemeente Waalwijk heeft aangegeven geen vergelijkbare plannen te hebben. In de gemeente Altena is een Voorontwerp bestemmingsplan Kurenpolder (gemeente Altena, 29 april 2022) gepubliceerd, wat voorziet in een flexibele regeling voor diverse vormen van recreatie in Kurenpolder, waaronder een relatief groot 4-sterrenhotel met congresfaciliteiten. In de planregels wordt een hotel met een inhoud van 80.000 m3 (footprint 5.500 m², max. 180 kamers) rechtstreeks mogelijk gemaakt, inclusief maximaal 3.600 m² bvo aan vergaderaccommodaties. Het productconcept, de marktfilosofie en doelgroepen van het hotelplan Kurenpolder en derhalve de effecten zijn vooralsnog (i.t.t. het plan Veerse Toren) zeer onduidelijk. Het bestemmingsplan, de laddertoets (BSP) en mediaberichten bieden hierover geen helderheid. De ruimtelijke potenties van Kurenpolder als locatie

Hoofdstuk 3

29

voor een hoogwaardig congreshotel en de planvorming zoals die nu bekend is, zijn nauwelijks vergelijkbaar met de ontwikkeling Veerse Toren. Laatste zal zich door haar ruimtelijke kwaliteiten en uitvoeringskwaliteit in hogere mate (kunnen) richten op het hogere marktsegment, inclusief (kleinere) congressen in dat segment. Groenblauwe mantel Artikel 3.32 Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel 1. Een bestemmingsplan van toepassing op de Groenblauwe mantel: a. strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samenhangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken; b. stelt regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; c. borgt dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken. 2. De toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid bevat een beschrijving van de aanwezige ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden en kenmerken. Zoals hierboven reeds beschreven is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld waarin randvoorwaarden worden gesteld.

Indien aan deze voorwaarden wordt voldaan kan de beoogde ontwikkeling op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast, waarbij ook wordt aangesloten op bestaande ecologische, hydrologische waarden en landschapsstructuren. Voor de herontwikkeling van de watertoren en omgeving zijn verschillende ontwerpprincipes / uitgangspunten geformuleerd op basis van het planvoornemen, de beleidskaders, de historische kennis van het landschap en de huidige omgeving van het plangebied. Deze uitgangspunten vormen de basis voor het inpassingsplan. Cultuurhistorie Artikel 3.31 Complex van cultuurhistorisch belang Een bestemmingsplan van toepassing op Complex van cultuurhistorisch belang: 1. strekt tot bescherming van de cultuurhistorische waarden van het complex zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart; 2. bepaalt dat alleen de bestaande bebouwing en de bestaande planologische gebruiksactiviteit zijn toegelaten. In afwijking van het eerste lid is nieuwvestiging van functies mogelijk als is onderbouwd dat dit: a) bijdraagt aan het behoud of het herstel van het cultuurhistorisch karakter van het complex; b) past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarin het complex is gelegen. Met onderhavige ontwikkeling wordt het Rijksmonument de ‘Veerse Toren’ getransformeerd en herontwikkeld tot een hotel.

De ontwikkeling draagt bij aan het behoud en herstel van het cultuurhistorisch karakter van het complex. In de huidige situatie bestaat de omgeving van de watertoren uit een gebouw met kelder, afrit/ oprit van de A59 en een carpoolplaats, die beide in de planvorming worden betrokken. Voor dit initiatief is een analyse uitgevoerd op het gebied van landschap en cultuurhistorie waaruit een set bouwstenen is opgesteld waarmee het plan is onderbouwd. Dit betreft o.a. de renovatie Rijksmonument, zo wordt het metselwerk hersteld wat onder het huidige pleisterwerk zit. Daarnaast wordt de historische Napoleonroute met talud zichtbaar gemaakt en wordt een parkstructuur

Hoofdstuk 3

30

plassengebied aangelegd met tevens de aanleg van een recreatieve route en fietsbrug. Omdat de watertoren een Rijksmonument is heeft er ten behoeve van de ontwikkeling overleg plaatsgevonden met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) via de Stichting Monumentenhuis Brabant (zie bijlage 6 voor het verslag). Natuur Netwerk Brabant In het Natuur Netwerk Brabant geldt het principe dat er geen (nieuwe) ontwikkelingen worden toegestaan. Artikel 3.17 Afwijkende regels ontwikkelingen in Natuur Netwerk Brabant geeft aan dat een bestemmingsplan van toepassing op NNB een ontwikkeling kan toelaten als is voldaan aan de voorwaarden gesteld voor: a) nieuwe ontwikkelingen in het Natuur Netwerk Brabant, overeenkomstig Artikel 3.18; b) het nee, tenzij-principe, overeenkomstig Artikel 3.19; c) de saldo-benadering, overeenkomstig Artikel 3.20; d) een kleinschalige uitbreiding, overeenkomstig Artikel 3.21. Binnen het plangebied overlapt het huidige NNB-gebied in totaal 5.390 m2 met het bestemmingsplan, waarvan 4.559 m2 naast het water is gelegen en 831 m2 ter plaatse van de parkeerplaats. In figuur 3.5 toont de ligging van NNB binnen het plangebied. Ten behoeve van de planontwikkeling zal er oppervlakte Natuur Netwerk Brabant (NNB) moeten wijken.

In dit geval is het noodzakelijk de begrenzing van het werkingsgebied Natuur Netwerk Brabant te wijzigen en bij verlies van ecologische waarden en kenmerken te compenseren. Conform artikel 3.21 Kleinschalige herbegrenzing kan herbegrenzing ten behoeve van een kleinschalige ontwikkeling worden uitgevoerd.

Figuur 3.5 Ligging Natuur Netwerk Brabant ten opzichte van plangebied

Hoofdstuk 3

31

Artikel 3.21 Kleinschalige herbegrenzing 1. Een bestemmingsplan kan een ontwikkeling binnen NNB mogelijk maken in het geval dat: a. de aantasting van areaal Natuur Netwerk Brabant kleinschalig is; b. de ontwikkeling slechts leidt tot een beperkte aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van het Natuur Netwerk Brabant; c. de ontwikkeling leidt tot een kwalitatieve of kwantitatieve versterking van de ecologische waarden en kenmerken van het Natuur Netwerk Brabant als geheel; d. er een afweging van alternatieven heeft plaatsgevonden; e. er sprake is van een goede landschappelijke en natuurlijke inpassing; f. er bij verlies van ecologische waarden en kenmerken wordt voldaan aan Artikel 3.22 Compensatie; g. op welke wijze de uitvoering en monitoring zijn verzekerd. 2. Voor een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid doen burgemeester en wethouders een verzoek als bedoeld in artikel 6.2 Procedure grenswijziging werkingsgebied op verzoek. In dit geval doen Burgemeester en wethouders een verzoek tot grenswijziging van het werkingsgebied ten behoeve van een kleinschalige ontwikkeling. In bijlage 7 is het compensatieplan opgenomen. In de rapportage ‘Compensatieplan Natuurnetwerk Brabant – Watertoren Raamsdonksveer’ zijn allereerst de kenmerken en waarden ter plaatse beschreven.

Vervolgens is inzichtelijk gemaakt hoeveel NNB word aangetast en wat de compensatieopgave bedraagt. Conform artikel 3.21 Kleinschalige herbegrenzing kan herbegrenzing ten behoeve van een kleinschalige ontwikkeling worden uitgevoerd. Hierbij moet aan zeven eisen (a t/m g) worden voldaan. a. De aantasting van areaal Natuur Netwerk Brabant is kleinschalig. Er verdwijnt in totaal 5.390 m2 aan NNB. Dit is een beperkte omvang, waardoor het een kleinschalige herbegrenzing betreft. b. De ontwikkeling leidt slechts tot een beperkte aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van het Natuur Netwerk Brabant. Het NNB-gebied dat verdwijnt is zoals is beschreven in het compensatieplan, kleinschalig en geen belangrijke ecologische verbinding. De aantasting van de ecologische waarden en kenmerken zal daarmee redelijkerwijs niet groot zijn. c. De ontwikkeling leidt tot een kwalitatieve of kwantitatieve versterking van de ecologische waarden en kenmerken van het Natuur Netwerk Brabant als geheel. De ecologische waarden van het NNB zal niet fysiek verbeteren door deze ontwikkeling. Wel zal het NNB kwalitatief of kwantitatief verbeteren doormiddel van de financiële compensatie die zal worden gedaan bij het verwijderen van het NNB.

Desondanks wordt middels de landschappelijke inpassing veel waarde gehecht aan een natuurvriendelijke inrichting aan de zijde van de plas, waarbij effecten op rondom gelegen natuur worden geminimaliseerd. Deze versterking sluit aan op de inrichting van de plas als geheel. d. Er is geen alternatieve locatie mogelijk waarbij het NNB behouden kan blijven. e. Er is sprake van een goede landschappelijke en natuurlijke inpassing. Aan de zijde van de Nionplas zal de oever worden verflauwd, waardoor een natuurvriendelijke inrichting mogelijk is. De bomenrijen langs de oever worden doorgetrokken zodat de randbeplanting langs de plas ook in de nieuwe situatie als structuur aanwezig blijft. Aan de oostzijde zal een nieuwe bomenlaan worden aangeplant ter herstel van de Napoleonroute. Deze bomenrij zal de nieuwbouw inpassen vanaf deze zijde en tevens als groenstructuur een rol vervullen. f. Bij verlies van ecologische waarden en kenmerken wordt voldaan aan artikel 3.22 Compensatie.

Hoofdstuk 3

32

Ter compensatie van het verlies aan ecologische waarden zal het financieel gecompenseerd worden. Voor de twee NNB gebieden zal er in totaal € 68.945,- gecompenseerd worden, zoals berekend in paragraaf 2.5.1 van het Compensatieplan. g. Op welke wijze de uitvoering en monitoring zijn verzekerd Omdat er niet fysiek wordt gecompenseerd, is monitoring hier niet aan de orde. Hiermee is onderbouwd dat er wordt voldaan aan de eisen uit de Interim Omgevingsverordening met betrekking tot de herbegrenzing van NNB. Artikel 3.36 Reservering waterberging a. Een bestemmingsplan van toepassing op Reservering waterberging strekt mede tot behoud van het waterbergend vermogen van dat gebied. b. De toelichting bij een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid bevat een verantwoording over de wijze waarop de geschiktheid van het gebied voor waterberging behouden blijft indien dat bestemmingsplan voorziet in een ontwikkeling van functies. Grote delen van de zandwinplas heeft de aanduiding ‘reservering waterberging’. Binnen deze aanduiding zijn de ruimtelijke ontwikkelingen beperkt die een afbreuk kunnen doen aan het waterbergend vermogen. De beperkingen hebben betrekking op bouwen en voorzien in een vergunningstelsel voor het ophogen van gronden en het aanbrengen of wijzigen van kaden.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling dient na te worden gegaan op welke manier de geschiktheid van het gebied voor waterberging behouden blijft. Mogelijkheden binnen de gebieden die zijn gereserveerd voor waterberging zijn beperkt. De kaden of de bodem van de delen van de zandwinplas die zijn aangeduid met ‘reservering waterberging’ mogen niet worden opgehoogd/aangepast, tenzij het waterbergend vermogen niet wordt aangetast of wordt gecompenseerd. In paragraaf 4.9 wordt nader ingegaan op de waterberging. Meerwaardecreatie Tot slot is een belangrijk artikel in de Interim omgevingsverordening het artikel 3.8 Meerwaardecreatie: 1. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. 2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Onderhavige ontwikkeling betreft de functiewijziging naar een hotellocatie met een horecabestemming binnen het Landelijk Gebied, waarbij er invulling wordt gegeven aan de gemeentelijke toeristischerecreatieve doelen en ambities. Daarbij voorziet het plan in de renovatie en herbestemming en daarmee behoud van een Rijksmonument en de versterking van aanwezige gebiedskwaliteiten -en waarden. Niet alleen in gebouwde zin wordt er een hoog kwaliteitsniveau gehanteerd, ook de landschappelijke inrichting rondom de watertoren en de plas krijgt een stevige impuls. In paragraaf 3.1.4 is aangegeven en onderbouwd dat een veelzijdig hotelconcept de grootste meerwaarde heeft voor het gebied. De ontwikkeling tot hotellocatie met de bijbehorende landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering zorgt voor een positieve impuls van het (omliggende) plassengebied.

Hoofdstuk 3

33

Voor een duurzaam exploitatiemodel en de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling is een hotelrestaurant in het middenklasse / luxe marktsegment (3-4*) de beste invulling. Een hotel in een lager of ander segment, of een kleiner hotel met minder kamers of voorzieningen zal negatief uitpakken met betrekking tot de haalbaarheid van het initiatief. De gehele planontwikkeling, waaronder de renovatie van een rijksmonument en de verbetering van de landschappelijke kwaliteit, is dan niet meer rendabel. Tevens is er dan minder (financiële) ruimte om te investeren in de kwaliteitsverbetering van het (omliggende) landschap. Er is een bestaand en groeiend tekort aan hotelcapaciteit in de regio. Zakelijke gasten wijken hierdoor uit naar Breda en bestemmingen buiten de regio. De gemeente Geertruidenberg wil al langere tijd een hotel binnen gemeentegrenzen ontwikkelen. Daarbij heeft de gemeente ook toeristisch-recreatieve ambities, bestaande uit het aantrekken van meer toeristen en passanten. Het Plassengebied is een belangrijk onderdeel van de toeristische ontwikkeling van de gemeente. Om richting te geven aan de ontwikkelingen in dit gebied is een visie opgesteld – ‘Ontwikkelvisie plassengebied’ (2018). Deze visie is herijkt in 2022 met het doel ontwikkelingen van de grond te kunnen krijgen waarbij er een gezonde balans wordt gevonden tussen het 'rood' en 'groen'.

Het plangebied van de Veerse Toren is hierin benoemd als ontwikkellocatie voor een hotel. Deze unieke locatie met herkenbaarheid en zichtbaarheid aan Knooppunt Hooipolder, zowel vanaf de A27 als de A59, is binnen de gemeente de enige beschikbare locatie om de toeristisch- recreatieve ambities in te vullen, waarbij een landelijke hotelformule als het meest passend wordt gezien. Om de unieke locatie met cultuurhistorisch waardevol complex - in de vorm van de watertoren, ook ruimtelijk en met respect voor de cultuurhistorische en landschappelijke waarden (omgevingskwaliteit) te versterken, zijn extra investeringen nodig. De hotelontwikkeling Veerse Toren heeft met ca. 150 kamers een moderne maatvoering voor een hoogwaardig hotel gericht op de zakelijke en toeristische markt. Mede door de benodigde buitengewone investeringen (‘overinvestering’ in het behoud en herstel van de watertoren, amovering van het bestaande kantoor-/bedrijfspand en andere specifieke verbeteringen van de omgevingskwaliteit waaronder het herstel van de Napoleonroute) is dit wel nadrukkelijk de ondergrens voor een economisch duurzame ontwikkeling op deze locatie. Ruimtelijk doet deze ontwikkeling geen afbreuk aan de landschappelijke setting. Dit komt mede door het hoogteverschil tussen de watertoren en de gronden rondom de waterplas.

In deze 3 meter zal een extra bouwlaag worden gecreëerd zonder dat deze zichtbaar is vanuit de omliggende infrastructuren, waarmee het beoogde programma van 150 kamers ruimtelijk past. Voor de landschappelijke inpassing van de nieuwbouw en de restauratieplannen voor de toren zijn diverse afstemmingen geweest met o.a. de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, RCE en Natuurfederatie. Deze instanties zijn vanaf het begin van het planproces betrokken en laten allen een positieve grondhouding zien. In het proces is veel aandacht besteed aan ontwikkelprincipes, landschappelijke inpassing en omgevingskwaliteit. 3.2.3 Ontwerp Omgevingsverordening Noord-Brabant Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben op 23 maart 2021 het ontwerp van de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld (planidn: NL.IMRO.9930.OvrNBrabant-on01). Dit ontwerp doorloopt een zienswijze- en overlegprocedure voor de periode van zes weken. Daarvoor ligt het ontwerp met ingang van 9 april 2021 ter inzage.

Hoofdstuk 3

34

Het ontwerp van de Omgevingsverordening is vastgesteld om te voldoen aan de Omgevingswet. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt, met enkele aanpassingen vanwege de Omgevingswet of nieuwe inzichten of beleid. De ontwerp Omgevingsverordening is momenteel nog geen geldend beleid. Indien de Omgevingsverordening vastgesteld wordt voor vaststelling van dit bestemmingsplan, zal er voor dit plan een beleidstoets aan de Omgevingsverordening plaatsvinden.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie Geertruidenberg De Omgevingsvisie Geertruidenberg is op 3 juni 2021 vastgesteld. In de Omgevingsvisie laat de gemeente Geertruidenberg zien waar ze voor staat en waar ze naar toe wil in de toekomst. In de gemeente Geertruidenberg wordt in de Omgevingsvisie onderscheidt gemaakt in elf gebieden. Voor al deze gebieden is het mogelijk om gebiedsgericht maatwerk te formuleren. Dat betekent dat afhankelijk van het gebied bepaald wordt wat wel en niet mogelijke is, en welke thema’s, waarden en ambities daaraan worden gekoppeld. De combinatie van ‘thema’s’, ‘waarden’ en ‘ambities’ bepaalt de mogelijkheden voor nieuwe initiatieven in de verschillende gebieden.

In de Omgevingsvisie komen de volgende vier ambities aan bod:  Toekomstbestendige en groene gemeente  Gezonde en veilige gemeente  Levendige gemeente  Ondernemende gemeente Het plangebied is gelegen in het gebied Natuurgebieden. De Zone Plassengebied Oosterhoutseweg biedt ruime mogelijkheden voor recreatie. Het gebied zal vooral de recreatieve invulling behouden, waarbij de bestaande voorzieningen verder kunnen worden benut en uitgebouwd. Daarmee worden de mogelijkheden voor recreatie in het gebied vergroot. Hierbij wordt de natuur wel zoveel mogelijk behouden. Bewoners van gemeente Geertruidenberg en bewoners van buurgemeenten gebruiken dit gebied voor een (dagelijkse) wandeling om bijvoorbeeld de hond uit te laten. Maar de plassen (Nionplas en Put van Caron) zijn ook populair bij vissers en duikers (Put van Caron). Het plassengebied is niet louter een recreatiegebied. De Donge loopt door het gebied en de noordzijde van de Nionplas is een ecologische zone. Voor de watertoren bestaan ontwikkelingsplannen voor onder andere een hotel bij de Zandput. Bij de Nionplas komen natuurontwikkeling, recreatie en toerisme samen en kiest de gemeente voor extensieve recreatie. Daarbij mag recreatie geen grote negatieve effecten op bestaande of nieuwe natuurwaarden hebben. De andere plas in het plassengebied (de Put van Caron) is openbaar toegankelijk, maar in privaat bezit.

De gemeente zet actief in op het versterken van de recreatiemogelijkheden door het behouden en verbeteren van de padenstructuur, maar ook de sociale en verkeersveiligheid rondom de plas. Bij de Put van Caron kan intensieve recreatie ontwikkeld worden, bijvoorbeeld een survival of bootcamp parcours, paardrijden, speelbos of –tuin, waterfiets- of

Hoofdstuk 3

35

kanoverhuur en een ligweide met een beperkte kleinschalige zwemgelegenheid. Daarnaast wil de gemeente een toeristisch overstappunt (TOP) creëren voor aansluiting op fiets- en wandelpaden. Doorwerking plangebied Het plangebied is gelegen in de zone Plassengebied. Deze zone is in de Omgevingsvisie aangeduid met een marker en biedt mogelijkheden voor recreatie. Tevens wordt in de Omgevingsvisie expliciet genoemd dat er voor de watertoren ontwikkelingsplannen bestaan met onder andere een hotel. Met onderhavig bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van een hotel juridisch-planologisch geborgd, waarbij tevens wordt bijgedragen aan het behoud en versterken van ecologische- en natuurwaarden. De markante watertoren wat tevens een Rijksmonument is wordt herontwikkeld en gerenoveerd tot hotellocatie. Het planvoornemen draagt bij aan het aanbod van toeristisch-recreatieve voorzieningen en draagt bij aan het behoud van de karakteriserende watertoren. De ontwikkelingen zijn daarmee in lijn met de Omgevingsvisie Geertruidenberg en voorzien in een belangrijke recreatieve impuls en daarmee invulling van de Visie. 3.3.2 Economische en Toeristische visie Geertruidenberg De gemeente Geertruidenberg wil gastvrij zijn naar bezoekers, een fijn leefklimaat bieden voor bewoners, voorzien in ruimte voor ondernemerschap en klaar zijn voor een duurzame en innovatieve economie.

In december 2019 heeft de gemeente Geertruidenberg de Economische en Toeristische visie Geertruidenberg vastgesteld. De gemeente Geertruidenberg spreekt de ambitie uit meer synergie te willen realiseren tussen de functies economie, wonen en toerisme (recreatie). De synergie vormt de basis voor economische ontwikkeling en versterking van het leefklimaat. Bij de economische ontwikkeling zet de gemeente specifiek in op toerisme en duurzaamheid. Naar de toekomst toe wil de gemeente het thema energie gebruiken om focus aan te brengen in haar positionering. Immers, al decennialang wordt zij met energie geassocieerd. Rondom dit thema wil zij de onderlinge samenwerking tussen bedrijven versterken en krachtenbundeling in een kenniscluster energie (productie, transport, verbruik) in combinatie met techniek mogelijk maken. Duurzaamheid speelt daarbij een grote rol. Voor het bereiken van de ambitie geldt dat goede samenwerking tussen gemeente en bedrijfsleven essentieel is. Deze is in de afgelopen jaren al sterk verbeterd, maar blijft aandacht vragen in de toekomst. Meer nog dan in het verleden wordt aan de gemeente gevraagd zich te positioneren als meedenkende sparringpartner en daadkrachtig op te treden.

Voor toerisme zet de gemeente in op vijf speerpunten:  Invullen profilering Geertruidenberg, Vestingstad aan de Biesbosch  Benutten watersportmogelijkheden  Ontwikkelen dagrecreatieve voorzieningen  Faciliteren verblijfstoerisme  Samenwerking in bovenregionale marketing Doorwerking plangebied Het planvoornemen geeft invulling aan een aantal speerpunten van de Economische en Toeristische Visie. Met name de profilering van de gemeente, het faciliteren van verblijfstoerisme en de samenwerking in bovenregionale marketing zijn aspecten die deze ontwikkeling bij uitstek bevat.

Hoofdstuk 3

36

3.3.3 Ontwikkelvisie Plassengebied Raamsdonksveer 2018 Ten zuiden van de A59 en aan de zuidwestkant van knooppunt Hooipolder ligt het zogenaamde 'Plassengebied' in het buitengebied van de gemeente Geertruidenberg. De wens van de gemeente is om dit gebied aantrekkelijker te maken voor natuur, toerisme en recreatie. Om de kansen en potenties van dit gebied daadwerkelijk te gaan benutten heeft de gemeente in 2018 een ‘Ontwikkelvisie plassengebied Raamsdonksveer’ opgesteld (hierna Ontwikkelvisie). Het plassengebied in Raamsdonksveer Zuid bestaat uit de Nionplas en de Put van Caron. De twee plassen liggen vlak bij elkaar in een natuurgebied. Al langere tijd bestaat het idee om van dit gebied een mooie plek te maken voor recreatie en natuurbeleving.

Naast het recreatief inrichten van de zandwinplassen heeft de gemeente op het gebied van recreatie de volgende gerelateerde ambities:  Het versterken van de naamsbekendheid van Geertruidenberg ‘Vestingstad aan de Biesbosch’;  Het versterken van de beleving van de kernen Geertruidenberg en Raamsdonksveer door relaties te leggen met de bereikbaarheid over het water via de Donge en de Maas;  Het versterken van de relatie met de Biesbosch;  Het zorgen voor meer aanbod aan dagrecreatie voor eigen bewoners en bezoekers;  De Donge gebruiken als drager voor de recreatieve structuur;  Het benutten van de zichtbaarheid van ‘landmarkers’, zoals de watertoren, Amercentrale en Louwman-Parqui;  Het inzetten op reizigers en ‘passanten’ door startpunten/TOP’s (toeristische overstappunten) te creëren;  Het behouden en beleefbaar maken van monumentale waarden. Bij de ontwikkeling van het plassengebied moet zo veel mogelijk op deze ambities worden ingespeeld. In de Ontwikkelvisie is één gemeentelijk ontwikkelperspectief uitgewerkt. Het ontwikkelperspectief is onderscheidend in de keuze voor een horizontale of verticale geleding. De keuze voor het één hoeft het ander uiteraard niet uit te sluiten. Vanwege de aanwezige infrastructuur en bebouwing ligt een keuze voor de concentratie van de recreatiemogelijkheden aan de oostzijde van beide plassen voor de hand.

De westzijden liggen meer in de luwte, grenzen aan het landbouw-en natuurgebied tussen Raamsdonksveer en Oosterhout en het reeds aanwezige groen is hier al meer volwassen. Versterken van de natuurlijke waarden aan de westzijde van het onderzoeksgebied krijgt dan ook de voorkeur. Daarom is het oosten van het onderzoeksgebied, grenzend aan de Oosterhoutseweg, als ‘intensief’ weergegeven en het westen als ‘extensief’. De twee verschillende plassen hebben allebei een flinke omvang en bieden mogelijkheden voor verschillend gebruik. Allereerst moeten de twee plassen geen concurrenten van elkaar gaan worden. Een duidelijke keuze in het gebruik van de plassen is dan ook logisch. In figuur 3.6 is de globale opbouw/geleding van het plassengebied weergegeven.

Hoofdstuk 3

37

Figuur 3.6 Opbouw plassengebied

Doorwerking plangebied Het plan voorziet in het transformeren van de watertoren en het omliggende gebied tot een aantrekkelijke hotellocatie met horeca en recreatieve voorzieningen. Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van de plassen, dit is in de Ontwikkelvisie aangeduid als intensief onderzoeksgebied. Concentratie en ontwikkeling van recreatie ligt aan de oostzijde van de plassen voor de hand. Zoals in figuur 3.3 is te zien, ligt onderhavig plangebied echter maar gedeeltelijk binnen het gebied van de Ontwikkelvisie plassengebied Raamsdonksveer. Het gevolg is dat eigenaren en gebruikers aan de oostzijde van de Oosterhoutseweg buiten de Ontwikkelvisie vallen, hoewel deze wel een sterke relatie hebben met deze structuur en het gebied. De driehoek Oosterhoutseweg-A59-A27 heeft in de periode vanaf de aanleg van de rijkswegen nooit echt een duidelijke nieuwe functie gekregen. Een deel van de gronden is in de periode nog steeds in gebruik als agrarische grond. Hoewel door de ingeklemde ligging tussen A27 en de Oosterhoutseweg de meest zuidelijke percelen geen ideale vorm hebben om te boeren. De driehoek wordt door een aantal lijnen doorkruist en zal met de ontwikkeling van knooppunt Hooipolder in omvang afnemen. Van functionele agrarische gronden is dan ook nog nauwelijks sprake. De percelen zullen een nieuwe functie moeten krijgen.

Er is een herijking opgesteld van de Ontwikkelvisie plassengebied Raamsdonksveer, in de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan. 3.3.4 Herijking Ontwikkelvisie Plassengebied Raamsdonksveer 2022 In 2022 is door de gemeente een herijking opgesteld van de Ontwikkelvisie Plassengebied Raamsdonksveer. Het voorstel in de herijking Ontwikkelvisie Plassengebied is om het plangebied te verruimen met de gronden tussen de (nieuwe) A59 en A27 ten oosten van de Oosterhoutseweg waardoor er ruimtelijk-functioneel een logische begrenzing ontstaat tussen de snelwegen. Deze verruiming voorkomt een mogelijke versnippering van het gebied.

Hoofdstuk 3

38

Figuur 3.7 Vergroot grondgebied Ontwikkelvisie Plassengebied 2022 (bron: BRO)

Vanaf de vaststelling van de Ontwikkelvisie Plassengebied Raamsdonksveer 2018 zijn er bij verschillende eigenaren plannen/- initiatieven ontstaan voor ruimtelijke transformaties. Grotendeels sluiten deze aan bij het gedachtegoed van de Ontwikkelvisie en zijn ruimtelijk en juridischplanologisch vorm te geven. Dit zijn de wat kleinere initiatieven met een sterke toeristisch – recreatieve insteek. Rondom de Oosterhoutseweg - in de Ontwikkelvisie aangeduid als de ‘intensieve zone’ - stuiten eigenaren en initiatiefnemers bij de uitwerking van hun plannen op het huidige beleidsregime van o.a. de Interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. Dit speelt vooral bij meer omvangrijke ontwikkelingen die nodig zijn om een bijdrage te leveren aan de versterking van de verbinding kern – plassengebied als poort van Raamsdonksveer, met als dragers het creëren van een recreatief programma en fysieke verbindingen met de omgeving (ontwikkelrichting vanuit de Structuurvisie 2030). De gemeente ziet het gebied rondom de kruising Het Gat en de Oosterhoutseweg als een centraal punt voor toerisme en recreatie. Doel van de herijkte Ontwikkelvisie is om ontwikkelingen van de grond te kunnen krijgen waarbij er een gezonde balans wordt gevonden tussen het 'rood' en 'groen'.

Om ontwikkelingen beleidsmatig beter te kunnen inbedden en daadwerkelijk tot realisatie te laten komen heeft de gemeente Geertruidenberg opnieuw gekeken naar de projectscope van de huidige Ontwikkelvisie in relatie tot het beoogde eindbeeld. Men is tot de conclusie gekomen dat het projectgebied ruimer moet worden opgezet en dat daarnaast de belemmerende werking van de planologische regimes dient te worden doorbroken om toe te kunnen werken naar een duurzame en herkenbare afronding/- poort van het

Hoofdstuk 3

39

stedelijk gebied Raamsdonksveer Zuid. De bestaande Ontwikkelvisie is hiervoor op onderdelen herijkt en aangevuld met een voorstel voor beleidsmatige spelregels. Doorwerking plangebied In de herijking Omgevingsvisie is de watertoren aangeduid als concreet initiatief wat goed aansluit op de ambities zoals beschreven in de visie voor het plassengebied. Om met de beoogde ontwikkelingen een goede balans tussen rood en groen te kunnen bewaren wordt er zowel in omvang (oppervlakte nieuw rood vs. nieuw groen) als in kwaliteitsverbeterende maatregelen geïnvesteerd om de balans in het gebied/- draagkracht te behouden. Hiermee is het planvoornemen in lijn met de herijking Ontwikkelvisie Plassengebied Raamsdonksveer 2022. Inrichtingsplan Nionplas De gemeente Geertruidenberg werkt momenteel aan een inrichtingsplan voor de noordelijke (Nion)plas. Dit plan heeft momenteel nog geen formele status. Met het schetsplan voor de Veerse Toren wordt aangesloten op de belangrijkste ontwerpprincipes van het inrichtingsplan voor de Nionplas: het doortrekken van de bosgordel, oeverbeplanting en padenstructuur en het herstellen van de Napoleonroute. In het schetsplan gaan we vooralsnog uit dat de inrichtingsmaatregelen die getroffen worden voor de Veerse Toren aansluiten op de huidige situatie.

Figuur 3.8 aansluiting van het schetsplan op het Inrichtingsplan Nionplas van de gemeente (bron: BRO)

Hoofdstuk 3

40

4.

OMGEVINGSASPECTEN In dit hoofdstuk worden de diverse relevante omgevingsaspecten aangehaald en wordt het plan hieraan getoetst.

4.1 Verkeer en parkeren Het toevoegen of veranderen van een functie heeft in veel gevallen een effect op de parkeervraag en het aantal verkeersbewegingen. Het is daarom van belang om te kijken welke veranderingen op treden en of dit een effect heeft op de parkeervraag en de verkeersgeneratie. Verkeer Voor de berekening van de verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van de gemiddelde verkeersgeneratie in de publicatie “Toekomstbestendig parkeren - Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie” uitgegeven door het CROW (381). In de nota "Parkeren doen we zo!" wordt uitgegaan van een matig stedelijk gebied, derhalve zijn de gemiddelde kencijfers verkeersgeneratie buitengebied – matig stedelijk gebied gebruikt voor de berekening van de verkeersgeneratie. In deze verkeersgeneratie is uitgegaan van het richtprogramma zoals weergegeven in figuur 2.1. Het hotel betreft een 4-sterrenhotel met 150 kamers. Het CROW-kencijfer voor de verkeersgeneratie bedraagt 26,15 motorvoertuigen per etmaal per 10 hotelkamers. Voor 150 hotelkamers geeft dat een verkeersgeneratie van 392,25 motorvoertuigen per etmaal. Daarnaast worden er een restaurant met terras, een skybar en een horeca-leisure zone gerealiseerd en komen er conferentiezalen.

Omdat niet voor alle functies kencijfers voor de verkeersgeneratie beschikbaar zijn, is voor deze functies (conferentiezalen, restaurant met terras en skybar) in eerste instantie met behulp van de CROW-parkeerkencijfers de parkeervraag berekend. Voor het buitengebied zijn geen parkeerkencijfers opgenomen voor de betreffende functies, daarom is uitgegaan van rest bebouwde kom – matig stedelijk gebied. De parkeervraag is vervolgens vertaald naar de verkeersgeneratie voor de overige functies, waarbij onderscheid is gemaakt tussen de parkeervraag voor solitaire functies en de parkeervraag conform onderstaande aannames (met overlap van de bezoekers). Dit zijn aannames gebaseerd op kencijfers van Goudappel. Deze aannames zijn voor soortgelijke projecten van de ontwikkeling van hotellocaties ook toegepast. Op basis van de te ontwikkelen functies zijn de volgende aannames toegepast: 

20% van de bezoekers aan de conferentiezalen is een gast in het hotel;



50% van de restaurantbezoekers is ook gast van het hotel;



25% van de bezoekers aan het terras is gast in het hotel of maakt gebruik van ondergeschikte functies;



100% van de bezoekers aan de bar/lounge (skybar) zijn hotelgasten (zijn onderdeel van het hotel en genereren op zichzelf geen verkeer);



50% van de bezoekers aan de horeca-leisure zone zijn hotelgasten (zijn onderdeel van het hotel en genereren op zichzelf geen verkeer).

Hoofdstuk 4

41

Functie

Omvang in

Parkeervraag solitaire

Parkeervraag conform de

m2

functies

uitgangspunten

Conferentiezalen

2.500

200

160

Restaurant

755

98,15

49,075

Terras

700

94

70,5

Skybar

70

4,2

0,0

Horeca-leisure zone2

500

22,575

11,2875

418,9

290,9

Totaal

Tabel 4.1 Parkeervraag overige functies op basis van richtprogramma (zie Hoofdstuk 2)

Uit de tabel 4.1 volgt de parkeervraag, na doorrekening van de uitgangspunten, van afgerond 291 parkeerplaatsen. Op basis van het functieprogramma is aangenomen dat iedere parkeerplaats gedurende een etmaal twee keer bezet is. Iedere parkeerplaats genereert dus vier ritten (twee ritten heen en twee ritten terug). Voor de overige functies is daarmee op basis van de parkeervraag conform de uitgangspunten een verkeersgeneratie berekend van circa 1.164 mvt/etmaal (291 x 4 ritten). De verkeersgeneratie van de hotelkamers en de overige functies bedraagt in totaal ca. 1.557 (392,25+1.164) mvt/etmaal/gemiddelde werkdag. Aanvullend zal er circa 3 keer per week een vrachtwagen komen laden en lossen voor onder andere bevoorrading en ophalen/afleveren bedlinnen. In de huidige situatie is er ook reeds sprake van verkeersgeneratie. Niet alle verkeersbewegingen naar aanleiding van de ontwikkeling van de hotellocatie zullen dus extra zijn. Er is in de huidige situatie sprake van een kunstuitleencentrum met kantoren, een atelier en expositieruimte van circa 1.200 m2 bvo. In de CROW is geen kencijfer voor de verkeersgeneratie van een kunstuitleencentrum e.d. opgenomen, derhalve wordt er uitgegaan van het kencijfer voor commerciële dienstverlening. De gemiddelde verkeersgeneratie voor commerciële dienstverlening in buitengebied – matig stedelijk gebied bedraagt 16,55 per 100 m2 bvo.

Voor 1.200 m2 bvo komt de verkeersgeneratie hiermee op 199. Wanneer de huidige situatie wordt vergeleken met de toekomstige situatie is er in de toekomstige situatie sprake van een extra verkeersgeneratie van ca. 1.358 mvt/ etmaal (1.557-199). Parkeren Op 25 februari 2016 heeft de gemeente Geertruidenberg het parkeerbeleid "Parkeren doen we zo!" vastgesteld. De gemeente Geertruidenberg had eerder geen beleid geformuleerd voor het parkeren. Het ontbrak dan ook aan een gemeentelijk toetsingskader als het ging om de parkeervraag van nieuwe ontwikkelingen en klachten over parkeren in de bestaande situatie. Het ontbreken van een gemeentelijk toetsingskader, leidt in de praktijk tot onduidelijkheden en vertragingen in processen als het gaat om de realisatie van nieuwe ontwikkelingen (binnen bestemmingsplannen). Duidelijkheid voor bedrijven en de burger was wenselijk. Bij het opstellen, actualiseren of aanpassen van bestemmingsplannen gelden de nieuwe parkeernormen als uitgangspunt. Dit betekent dat het bestemmingsplan getoetst wordt aan de actuele parkeernormen, om te bepalen of er voldoende ruimte en/of parkeercapaciteit binnen het gebied waar het bestemmingsplan op van toepassing is om parkeren te faciliteren.

2

Deze parkeernorm is berekend d.m.v. 30 % (parkeernorm gemiddelde van restaurant (13 pp/100 m2) en wellness (7,3 pp/100 m2 bvo) en 70% parkeernorm kantoorfunctie (2,1 pp /100m bvo)

Hoofdstuk 4

42

Conform de beleidsregels “Parkeren doen we zo!” zijn er voor een 4*-hotel in het buitengebied gemiddeld 9 parkeerplaatsen benodigd per 10 kamers. Voor 150 hotelkamers zijn er dus 135 parkeerplaatsen benodigd, zie tabel 4.2. Functie

Omvang

Parkeernorm

Parkeerbehoefte

Hotel (4*)

150 kamers

9 per 10 kamers

135

Totaal

135

Tabel 4.2 Parkeerbehoefte hotelkamers

De in tabel 4.1 opgenomen parkeerkencijfers komen overeen met de parkeerkencijfers uit de Nota "Parkeren doen we zo!" en zijn opgenomen in tabel 4.3. Omvang in

Parkeernorm

Parkeervraag solitaire

Functie

m2

(per 100 m² bvo)

functies

Conferentiezalen

2.500

8,0

200

Restaurant

755

13

98,15

Terras

700

13

94

Skybar

70

6,0

4,2

Horeca-leisure zone3

500

4,515

22,575

Totaal

418,925

Tabel 4.3 Parkeerbehoefte overige functies

De parkeerbehoefte van de totale ontwikkeling met 150 hotelkamers en overige functies komt daarmee op 554 parkeerplaatsen (135+419). Om een reëler beeld te krijgen van de daadwerkelijke parkeerbehoefte van het plan wordt gebruik gemaakt van aanwezigheidspercentages. Hotelkamers kennen namelijk een andere aanwezigheid dan bijvoorbeeld een conferentiezaal of een restaurant. In tabel 4.4 zijn de aanwezigheidspercentages van de toekomstige functies weergegeven. Deze aanwezigheidspercentages zijn afkomstig uit de Nota "Parkeren doen we zo!" en de CROW-publicatie (381). Parkeereis 100%

Functie

Werkdag ochtend

Werkdag middag

Werkdag avond

werkdag nacht

Koopavond

Zaterdag middag

Zaterdag avond

Zondag middag

hotelkamers

135

5%

25%

100%

100%

70%

40%

100%

40%

conferentiezalen

200

100%

100%

5%

0%

10%

5%

0%

0%

98,15

30%

40%

90%

90%

95%

70%

100%

40%

94

30%

40%

90%

90%

85%

75%

100%

45%

4,2

30%

40%

90%

90%

85%

75%

100%

45%

22,575

79%

84%

32%

14%

35%

29%

29%

19%

restaurant terras skybar 4

horeca-leisure

Tabel 4.4 Aanwezigheidspercentages per functie

In tabel 4.5 zijn de aanwezigheidspercentages gekoppeld aan de normatieve parkeerbehoeftes van de functies. Uit de tabel blijkt dat een zaterdagavond in dit geval de maatgevende dag is met betrekking tot parkeren. De parkeerbehoefte is dan maximaal 338 parkeerplaatsen.

3

Deze parkeernorm is berekend d.m.v. 30 % (parkeernorm gemiddelde van restaurant (13 pp/100 m2) en wellness (7,3 pp/100 m2 bvo) en 70% parkeernorm kantoorfunctie (2,1 pp /100m bvo) 4 Gebaseerd op aanwezigheidspercentage (15% restaurant, 15% wellness en 70% kantoor)

Hoofdstuk 4

43

Parkeereis 100%

Werkdag ochtend

Werkdag middag

Werkdag avond

Koopavond

Zaterdag middag

Zaterdag avond

hotelkamers

135

6,75

33,75

135,00

135,00

94,50

54,00

135,00

54,00

conferentiezalen

200

200

200

10

0

20

10

0

0

98,15

29,45

39,26

88,34

88,34

93,24

68,71

98,15

39,26

terras

94

28,20

37,60

84,60

84,60

79,90

70,50

94,00

42,30

skybar

4,2

1,26

1,68

3,78

3,78

3,57

3,15

4,20

1,89

horeca-leisure

22,575

17,83

18,96

7,22

3,16

7,90

6,55

6,55

4,29

Totaal

553,925

283,49

331,25

328,94

314,88

299,11

212,90

337,90

141,74

Functie

restaurant

werkdag nacht

Zondag middag

Totaal (naar boven afgerond) Tabel 4.5 Parkeerbehoefte naar aanwezigheidspercentages

Er is een parkeerterrein met ruimte voor ca. 340 parkeerplaatsen voorzien, hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm. Dit parkeerterrein is globaal ingetekend in het landschappelijk inpassingsplan (zie paragraaf 2.4 en figuur 2.2).

4.2 Geluid Wegverkeerslawaai In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden bij vaststelling of herziening van het bestemmingsplan. De breedte van de zone/invloedssfeer van een weg is afhankelijk van het aantal rijstroken, het stedelijk gebied en de maximumsnelheid. Doorwerking plangebied De ontwikkeling voorziet niet in het realiseren van geluidgevoelige functies. Hotels zijn niet geluidsgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder, derhalve is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai niet noodzakelijk. In het kader van een goed woon- en leefklimaat is een onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 16 toegevoegd. Uit het onderzoek blijkt dat de cumulatieve geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai op het plangebied aan de Oosterhoutseweg 18 in Raamsdonkveer maximaal 66 dB bedraagt. Binnen het plangebied worden echter geen functies gerealiseerd die in het kader van de wet geluidhinder als geluidgevoelig worden aangemerkt. Het verlenen van een hogere waarde is niet van toepassing. In het kader van een goed verblijfsklimaat wordt nader onderzoek geadviseerd naar de geluidswering van de gevels.

De initiatiefnemer zal bepalen of er nader onderzoek zal worden uitgevoerd.

Hoofdstuk 4

44

4.3 Luchtkwaliteit De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Hierin zijn grenswaarden opgenomen voor luchtvervuilende stoffen. Voor ruimtelijke projecten zijn fijnstof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) de belangrijkste stoffen. Een project is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:  er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;  het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;  het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging;  het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen. Om te bepalen of een project "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels zijn vastgelegd. Een project kan in twee situaties NIBM bijdragen aan de luchtkwaliteit:  het project behoort tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) die is opgenomen in de Regeling NIBM;  het project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (1,2μg/m3).

Doorwerking plangebied De voorgestane ontwikkeling behoort niet tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Om te bepalen of de luchtkwaliteit in de toekomstige situatie aan de normen voldoet is de NIBM-tool ingevuld. Het aantal extra voertuigbewegingen in de toekomstige situatie in berekend in paragraaf 4.1. Wanneer de huidige situatie wordt vergeleken met de toekomstige situatie is er in de toekomstige situatie sprake van een extra verkeersgeneratie van 1.358 mvt/ etmaal). Voor het aandeel vrachtverkeer is uitgegaan van 1% en planrealisatie in 2024. Door deze gegevens in te vullen in de NIBM-tool is te zien dat de bijdrage van het extra verkeer ‘niet in betekenende mate’. Dit is weergegeven in tabel 4.6.

Tabel 4.6 NIMB-tool

Hoofdstuk 4

45

Aangetoond moet worden dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Dit kan bepaald worden met behulp van achtergrondwaarden die achterhaald kunnen worden met behulp van de NSLmonitoringstool. In onderstaande tabel (tabel 4.7) zijn de achtergrondwaarden ter plaatse van de dichtstbijzijnde meetpunten weergegeven. Figuur 4.1 toont een uitsnede van de Kaart Monitoring NSL 2021 met de geselecteerde rekenpunten aangeduid met een dikkere zwarte cirkel. Meetpunt

NO2 μg/m3

PM10 μg/m3

PM10 overschrijdingsdagen

PM2.5 μg/m3

Jaar

11077

20.3

16.5

6.0

9.2

2020

11078

20.4

16.5

6.0

9.2

2020

11079

19.4

16.4

6.0

9.1

2020

11080

19.5

16.4

6.0

9.1

2020

15536156

19.9

16.3

6.0

9.1

2020

15816113

20.8

16.4

6.0

9.1

2020

695351

20.5

16.4

6.0

9.1

2020

Norm

40

40

35

25

Tabel 4.7 Achtergrondwaarden NSL-Monitoringstool

Figuur 4.1 Uitsnede Kaart Monitoring NSL 2021

Conclusie Het planvoornemen draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtkwaliteit. Daarnaast is onderzoek uitgevoerd met gebruikmaking van de NSL-monitoringstool. Hieruit blijkt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de realisatie van het plan.

Hoofdstuk 4

46

4.4 Bedrijven en milieuzonering Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Richtafstanden Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’5. In de publicatie is een lijst opgenomen met bedrijfstypen. Voor de bedrijfstypen zijn indicatieve (richt)afstanden bepaald voor de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De richtafstanden vormen een indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende functies worden gesitueerd. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Omgevingstype De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, een stiltegebied of een natuurgebied). Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven en kantoren) voor. Binnen gemengde gebieden heeft men te maken met milieubelastende en milieugevoelige functies die op korte afstand van elkaar zijn gesitueerd. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Voorbeelden van gebieden met functiemenging zijn horecaconcentratiegebieden, stadscentra, winkelcentra en winkelgebieden van dorpskernen, woon-werkgebieden met kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies en lintbebouwing in het buitengebied met veel agrarische en andere bedrijvigheid. Doorwerking plangebied Met dit initiatief wordt een hotellocatie ontwikkeld, dit kan een belastende werking hebben op functies in de omgeving. Volgens de publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ is verblijfsrecreatie een milieugevoelige functie. Rondom het plangebied is natuur en een scouting gelegen.

Daarnaast bevinden zich ten westen van het plangebied (agrarische) bedrijven en burgerwoningen. Het omgevingstype is te karakteriseren als een gemengd gebied, de richtafstanden mogen met één stap worden verlaagd. In de nabijheid van het plangebied komen de volgende functies voor: Locatie

Soort bedrijf / functies die volgens het vigerende

Milieu-

bestemmingsplan zijn toegestaan op de betreffende

categorie

Richtafstand

Afstand tot plangebied

gronden. Oosterhoutseweg

Scouting (buurt- of clubhuis)

2

10 m

90 m

tussen 18 en 20

5

‘Bedrijven en Milieuzonering’, Uitgave VNG, Den Haag, 2009.

Hoofdstuk 4

47

Oosterhoutseweg 73

- Woninginterieurbouw

A t/m D

- Houtbewerkingsbedrijf

3.2

50 m

98 m

- Opslag en verkoop van tuinhout - Tegelhandel - Hoveniersbedrijf Oosterhoutseweg 79

Onderhoudswerkplaats Waterschap Brabantse Delta

3.2

50 m

260 m

Oosterhoutseweg 20

Watersportbedrijf met groothandel,

2

10 m

175 m

2

10 m

240 m

detailhandel en buitenopslag Oosterhoutseweg 24

- groothandel in landbouwproducten - detailhandel in levensmiddelen, planten, bloemen, potgrond en

tuinartikelen Tabel 4.8 Milieugevoelige functies in de omgeving

De potentieel hinder veroorzakende functies in de omgeving van het plangebied liggen op voldoende afstand. De beoogde ontwikkeling omvat zowel functies die behoren tot milieucategorie 1 (zoals het hotel en het restaurant) als functies die behoren tot milieucategorie 2 (zoals de horeca-leisure zone). Er wordt derhalve uitgegaan van milieucategorie 2 en de bijbehorende grootste richtafstand van 30 meter voor geluid. Binnen een straal van minstens 40 meter rondom de hotellocatie zijn geen woningen of andere (geluids)gevoelige functies aanwezig. Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect ‘bedrijven en milieuzonering’ geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen.

4.5 Geur agrarisch Voor veehouderijen is de regelgeving ten aanzien van het specifieke aspect geur vastgelegd in de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv). Bij nieuwe planologische projecten in het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient te worden gekeken naar de aanvaardbaarheid van deze plannen in verband met omliggende geurbronnen, de zogenaamde omgekeerde werking. In de Wgv zijn voor verschillende dieren geuremissienormen opgenomen die de maximale geurbelasting op een gevoelig object bepalen. Als de geuremissie van een dier niet bekend is, stelt de wet minimumafstanden tussen een veehouderij en een geurgevoelig object. Als die geuremissie wel bekend is, dan moet de geurbelasting worden berekend. De emissie van geurstoffen uit een veehouderijbedrijf wordt uitgedrukt in geureenheden. De berekende geurbelasting wordt getoetst aan de norm (de maximale belasting die het bedrijf mag veroorzaken). Gemeenten mogen, binnen bepaalde bandbreedten, van deze wettelijke normen afwijken als er een gebiedsvisie is opgesteld en een geurverordening is vastgesteld. Doorwerking plangebied Het hotel met de bijbehorende voorzieningen is een geurgevoelig object. In de omgeving van het plangebied bevinden zich geen veehouderijen of andere agrarische bedrijven met een geuruitstraling.

Hoofdstuk 4

48

Figuur 4.2 toont een uitsnede van de geurkaart van de ODZOB. Op deze kaart is de achtergrondbelasting, veroorzaakt door de aanwezigheid van intensieve veehouderijen, opgenomen in odour units per kubieke meter (OUE/m3). Als bronnenbestand is een export van het bestand

Figuur 4.2 Uitsnede kaart achtergrondbelasting geur ODZOB (2021)

veehouderijen Brabant opgenomen (februari 2021). Het plangebied is wit omcirkeld. Ter plaatse van het plangebied bedraagt de achtergrondbelasting 0-3 OUE/m3. Dat komt overeen met een zeer goed woon- en leefklimaat. De ontwikkeling zal niet leiden tot een belemmering van veehouderijbedrijven, er zijn immers al geurgevoelige objecten gelegen tussen de veehouderijen en het plangebied. Het aspect geur vormt geen belemmering voor onderhavig planvoornemen.

4.6 Externe veiligheid Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen als gevolg van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven, transportroutes (wegen, spoorwegen en waterwegen) en buisleidingen. Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico's vastgelegd in diverse besluiten. De belangrijkste zijn:  Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);  Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);  Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Binnen de beleidskaders voor deze drie typen risicobronnen staan altijd twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt. Risiconormering In het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico:

Hoofdstuk 4

49

Plaatsgebonden risico (PR) Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde. Groepsrisico (GR) Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang (10 personen of meer). Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag. Verantwoordingsplicht groepsrisico Met het invullen van de verantwoordingsplicht wordt antwoord gegeven op de vraag in hoeverre externe veiligheidsrisico's in het plangebied worden geaccepteerd en welke maatregelen getroffen zijn om het risico zoveel mogelijk te beperken. Het invullen van de verantwoordingsplicht is een taak van het bevoegd gezag (veelal de gemeente).