Bijlage 2a - VABP Veerse Toren - Regels & Toelichting

Bestemmingsplan Veerse Toren Raamsdonksveer Gemeente Geertruidenberg Vast te stellen

Bestemmingsplan Veerse Toren Raamsdonksveer Gemeente Geertruidenberg Vast te stellen

Rapportnummer:

P01100

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0779.RVBPveersetoren-vs01

Datum:

januari 2023

Opdrachtgever:

particulier

Projectteam BRO:

JRi, RTa, MvDn, JvdA

Concept:

20 augustus 2021

Voorontwerp:

10 december 2021, 4 februari 2022, 14 februari 2022

Ontwerp:

16 september 2022

Vaststelling:

16 maart 2023 De inhoud van dit bestemmingsplan, inclusief bijlages, is vertrouwelijk en uitsluitend bestemd voor de geadresseerde. Verstrekking aan en gebruik door anderen dan de geadresseerde is zonder toestemming niet toegestaan. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan de inhoud van deze rapportage.

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

TOELICHTING

Hoofdstuk 6

80

Inhoudsopgave

pagina

1.INLEIDING 1.1Aanleiding en initiatief 1.2Plangebied 1.3Vigerende bestemmingsplannen 1.4Leeswijzer

3 3 4 6 8

2.PLANBESCHRIJVING 2.1Historische en huidige situatie 2.2Beoogde ontwikkeling 2.3Programma 2.4Landschappelijke en cultuurhistorische versterking 2.5Beeldkwaliteit

8 9 9 10 11 15

3.BELEIDSKADER 3.1Rijksbeleid

16 16

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) 3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2Provinciaal beleid

16 17 18 19 21 26

3.2.1 Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ 3.2.2 Interim Omgevingsverordening 3.2.3 Ontwerp Omgevingsverordening Noord-Brabant 3.3Gemeentelijk beleid

26 26 34 35

3.3.1 Omgevingsvisie Geertruidenberg 3.3.2 Economische en Toeristische visie Geertruidenberg 3.3.3 Ontwikkelvisie Plassengebied Raamsdonksveer 2018 3.3.4 Herijking Ontwikkelvisie Plassengebied Raamsdonksveer 2022

35 36 37 38

4.OMGEVINGSASPECTEN 4.1Verkeer en parkeren 4.2Geluid 4.3Luchtkwaliteit 4.4Bedrijven en milieuzonering 4.5Geur agrarisch 4.6 Externe veiligheid 4.7Ecologie 4.8Bodem 4.9Water 4.10Archeologie 4.11Cultuurhistorie

Inhoudsopgave

41 41 44 45 47 48 49 53 57 58 63 66

1

4.12Gezondheid 4.13 M.E.R.-plicht

68 69

5.JURIDISCHE PLANOPZET 5.1Inleiding 5.2Systematiek van de regels 5.3Toelichting op de bestemmingen

72 72 72 74

6.UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid

76 76

6.1.1 Financieel economische haalbaarheid 6.1.2 Kostenverhaal 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

76 76 76

6.2.1 Omgevingsdialoog

76

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Verkenning marktbehoefte hotelinitiatief Bijlage 2: Ruimtelijke meerwaarde en kritische massa ontwikkeling Bijlage 3: Ladderonderbouwing en aanvullende laddertoets Bijlage 4: Landschappelijke inpassing Bijlage 5: Beeldkwaliteitplan Bijlage 6: Verslagen RCE en Stichting Monumentenhuis Brabant Bijlage 7: NNB-compensatieplan Bijlage 8: Quickscan Flora en Fauna Bijlage 9: Stikstofonderzoeken Bijlage 10: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 11: Waterparagraaf & infiltratieonderzoek Bijlage 12: Bureauonderzoek archeologie Bijlage 13: Inventariserend veldonderzoek archeologie Bijlage 14: Cultuurhistorische verkenning Bijlage 15: Herbestemmingsonderzoek watertoren Raamsdonksveer Bijlage 16: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 17: Quickscan externe veiligheid Bijlage 18: Externe veiligheid risicoberekeningen Bijlage 19: Aanmeldingsnotitie mer Bijlage 20: Verslag omgevingsdialoog Bijlage 21: Nota vooroverleg Bijlage 22: Nadere onderbouwing congres- en vergaderfuncties Bijlage 23: Vleermuizenonderzoek Bijlage 24: Notitie Ambtshalve wijzigingen

Inhoudsopgave

2

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding en initiatief Nabij het knooppunt Hooipolder bij Raamsdonksveer, aan de Oosterhoutseweg 18 (gemeente Geertruidenberg) staat een watertoren, ook wel bekend als de ‘Veerse Toren’. De Veerse Toren is gebouwd in 1925 in opdracht van de N.V. Waterleiding-Maatschappij "Noord-West-Brabant". De watertoren is in 1970 buiten gebruik gesteld en heeft daarna een functie gehad als kantoor annex expositie- en opslagruimte, waartoe in 1988, 1991 en 1999 drie éénlaagse aanbouwen zijn gerealiseerd en een kelder. De watertoren ligt ten zuidwesten van het huidige knooppunt Hooipolder, de kruising tussen de A27 en A59. Vanaf deze snelwegen is de watertoren een belangrijk herkennings- en oriëntatiepunt. Rijkswaterstaat gaat komende jaren aan de slag om de A27 te verbreden. De verbreding heeft ook een aanpassing van knooppunt Hooipolder tot gevolg. Voor het verkeer dat vanuit het westen over de A59 richting Utrecht gaat, wordt een verbindingsboog gerealiseerd. Voor de aanpassing van het knooppunt is een deel van de grond aan de noordzijde van de watertoren nodig. De aanpassingen aan knooppunt Hooipolder hebben daarnaast tot gevolg dat afslag 34-Raamsdonksveer komt te vervallen. Gedurende deze ingrijpende werkzaamheden is het kantoorpand bij de watertoren niet goed bruikbaar als kantoor/expositieruimte.

Na de vaststelling van het Tracébesluit heeft de voormalige huurder besloten zijn contract per eind 2020 te beëindigen. Sindsdien staat de toren leeg. De watertoren grenst niet alleen aan knooppunt Hooipolder. Aan de zuidwestzijde van de toren bevindt zich het zogenaamde plassengebied van Raamsdonksveer. De gemeente heeft in 2018 een ontwikkelvisie voor dit plassengebied vastgesteld om het gebied te ontwikkelen tot een toeristischrecreatieve trekker aan de zuidrand van Raamsdonksveer. Doel is om met deze ontwikkeling zo veel mogelijk in te spelen op de gemeentelijke ambities op het gebied van toerisme en recreatie:  Het versterken van de naamsbekendheid van Geertruidenberg ‘Vestingstad aan de Biesbosch’;  Het versterken van de beleving van de kernen Geertruidenberg en Raamsdonksveer door relaties te leggen met de bereikbaarheid over het water via de Donge en de Maas;  Het versterken van de relatie met de Biesbosch;  Het zorgen voor meer aanbod aan dagrecreatie voor eigen bewoners en bezoekers;  De Donge gebruiken als drager voor de recreatieve structuur;  Het benutten van de zichtbaarheid van ‘landmarkers’, zoals de watertoren, Amercentrale en Louwman-Parqui;  Het inzetten op reizigers en ‘passanten’ door startpunten/TOP’s (toeristische overstappunten) te creëren;  Het behouden en beleefbaar maken van monumentale waarden.

Aan de oostzijde van beide plassen (zone langs de Oosterhoutseweg) worden mogelijkheden geboden voor recreatieontwikkeling. Aan de westzijde van beide plassen krijgen natuur en ecologie kansen om zich verder te ontwikkelen. In de visie is voor de watertoren een herontwikkelingsmogelijkheid opgenomen naar hotel met restaurant dat fungeert als startpunt voor verblijf en recreatie. In de Economische en Toeristische visie Geertruidenberg 2019 worden de profilering van de gemeente en het faciliteren van (verblijfs)recreatie nogmaals onderstreept.

Hoofdstuk 1

3

De eigenaar van de watertoren en initiatiefnemer heeft de handschoen opgepakt om samen met de gemeente de ambities voor de toren en aangrenzende gronden vorm te geven en te concretiseren. Uitgangspunt is het leveren van een belangrijke bijdrage aan de geformuleerde toeristisch-recreatieve ambities van de gemeente en een toekomstbestendige invulling voor de Veerse Toren. Het initiatief bestaat uit de herontwikkeling van de watertoren en aangrenzende gronden naar een hotel- en horecafunctie. Het vigerende bestemmingsplan staat de beoogde ontwikkeling echter niet direct toe. Om een bestemmingsplanwijziging in gang te zetten is op 28 februari 2019 een principeverzoek ingediend. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Geertruidenberg heeft op 4 juli 2019 medewerking verleend aan het verzoek onder een aantal voorwaarden. Voorliggend bestemmingsplan biedt het benodigde juridisch-planologisch kader om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen aan de Oosterhoutseweg 18 te Raamsdonksveer en ten oosten van de Nionplas. Het plangebied staat kadastraal bekend als RDK02 – K nummers 645, 3382, 3383, 4142, 4174, 5330, 3847, 5419 en gedeeltelijk als RDK02 – K nummers 4293, 5415, 5416, 5417, 5418, 5419, 5373 en 5374 en heeft een totale oppervlakte van ca. 5 hectare. De ligging en begrenzing van het plangebied is indicatief weergegeven in figuur 1.1, op de volgende pagina. De exacte begrenzing volgt uit de verbeelding.

Hoofdstuk 1

4

Figuur 1.1 Ligging en globale begrenzing plangebied (bron Google Maps)

Hoofdstuk 1

5

1.3 Vigerende bestemmingsplannen In het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen:  Bestemmingsplan “Buitengebied Geertruidenberg’  Bestemmingsplan 'BP A27 - Geertruidenberg' wettelijke doorvertaling van het ‘Tracébesluit A27 Houten – Hooipolder’)  Bestemmingsplan ‘Scouting Raamsdonkveer’  Paraplubestemmingsplan ‘Wonen Geertruidenberg’  Paraplusbestemmingsplan ‘Archeologie’ Bestemmingsplan ‘Buitengebied Geertruidenberg’ Ter plaatse van het plangebied is grotendeels het bestemmingsplan ‘Buitengebied Geertruidenberg’ het geldend juridisch kader. Dit bestemmingsplan is op 28 april 2011 vastgesteld door de gemeente Geertruidenberg. Binnen het bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemming ‘Gemengd’, met bouwvlak en de functieaanduiding ‘specifieke vorm van gemengd – 1’. Daarnaast gelden gedeeltelijk de enkelbestemmingen ‘Verkeer’, ‘Water’, ‘Groen’ en ‘Bos’.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied Geertruidenberg’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Voor het gehele plangebied is de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied groenblauwe mantel’ geldend. Tevens loopt door het plangebied een waterleiding, hiervoor is de dubbelbestemming ‘Leiding-Water’ opgenomen met de bijbehorende figuur ‘hartlijn leiding – water’. Tevens is het bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie’ geldend, zoals is vastgesteld op 11 februari 2021. Op basis van dit bestemmingsplan geldt ter plaatse van het plangebied grotendeels de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 4’. De voor Waarde - Archeologie 4 aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen mede bestemd voor het behoud en de bescherming van (verwachte) archeologische waarden. Daarnaast geldt voor het westelijke gedeelte van het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 5’ met de gebiedsaanduiding ‘overige zone – afgegraven of ontgronden terreinen’.

Hoofdstuk 1

6

Het oprichten van een nieuw hotel in en rondom de Watertoren is binnen het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Voorliggend bestemmingsplan stelt de nieuwe planologisch-juridische kaders voor het plangebied en vormt de partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan. ’Tracébesluit A27 Houten - Hooipolder' en 'BP A27 Geertruidenberg' Op een klein deel van het plangebied gelden de planologische kaders: ’Tracébesluit A27 Houten Hooipolder', vastgesteld op 20 december 2018) en de hierop volgende wettelijk verplichte vertaling in het lokale bestemmingsplan 'BP A27 - Geertruidenberg', vastgesteld op 30 juni 2022). De beoogde ontwikkeling is niet geheel mogelijk binnen de huidige bestemming ‘Verkeer’. Vandaar dat het planologische regime hier wordt aangepast.

Figuur 1.3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'BP A27 - Geertruidenberg' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Bestemmingsplan ‘Scouting Raamsdonkveer’ In het uiterste zuiden van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Scouting Raamsdonkveer’, vastgesteld op 7 november 2019. Hoewel de bestemming ‘Groen’ niet bijt met de beoogde nieuwe invulling op dat gedeelte van het plangebied, is dit deel wel meegenomen in de herziening met oog op de eenduidigheid en afstemming op de bij de hotelontwikkeling betrokken gronden.

Figuur 1.4 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Scouting Raamsdonkveer' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Paraplubestemmingsplan ‘Wonen Geertruidenberg’ en Paraplubestemmingsplan ‘Archeologie’ Deze plannen betreffen zogenaamde facetbestemmingsplan en voorzien in een regeling voor het gebruik van woningen, respectievelijk de bescherming van het archeologisch bodemarchief. Het parapluplan ‘Wonen Geertruidenberg’ kent geen relatie met de aard van onderhavig plan. De regels en beschermingsregime van het parapluplan ‘Archeologie’ zijn betrokken bij de afwegingen met betrekking tot het aspect ‘Archeologie’.

Hoofdstuk 1

7

1.4 Leeswijzer Voorliggend plan is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Dit eerste hoofdstuk diende als introductie voor het plan en bijbehorend plangebied. In het tweede hoofdstuk wordt ingegaan op de beoogde ontwikkelingen. Het derde en vierde hoofdstuk gaan respectievelijk in op de verhouding van het plan tot vigerend beleid en de invloed van en op verschillende milieuaspecten. De laatste twee hoofdstukken gaan in op de juridische opzet inzake de bijbehorende regels en de maatschappelijke en economische haalbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 1

8

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 Historische en huidige situatie De Veerse Toren is een Rijksmonument met bijzondere cultuurhistorische waarde. De toren staat op een markante plek, waar in de loop der eeuwen zich belangrijke gebeurtenissen hebben plaatsgevonden. Zoals de St. Elisabethsvloed in 1421, waarbij de Biesbosch ontstond. De herovering van Geertruidenberg, waarmee Prins Maurits zijn kundigheid als veldheer bewees. Of de Zuiderwaterlinie die Holland lange tijd beschermde tegen aanvallen uit het zuiden. Wie goed kijkt kan nog overblijfselen van die vroegere geschiedenis in het landschap herkennen. Nu markeert de watertoren ook een belangrijk verkeersknooppunt en heeft daardoor een iconische betekenis. Volgens de Monumentenlijst (Rijksmonument nr. 520055) is de watertoren van algemeen belang. De toren heeft cultuurhistorische waarde als bijzondere illustratie van de ontwikkeling van de watervoorziening in Noord-Brabant. Verder is het object van belang als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van de betonnen watertoren. Het gebouw heeft architectuurhistorische waarde vanwege de plaats die het inneemt binnen het werk van de architect Sangster en vanwege het bijzondere materiaalgebruik. De watertoren heeft daarnaast ensemblewaarde als beeldbepalend gebouw in het open landbouwgebied ten zuiden van het dorp Raamsdonkveer.

In de huidige situatie is het plangebied omringd en versnipperd door verschillende vormen van infrastructuur, zoals de A59, afslag 34 en de Oosterhoutseweg ten oosten van de toren. Tussen de toren en de Oosterhoutseweg ligt een parkeergelegenheid die dienstdoet als carpoolplaats. De locatie heeft daardoor weinig relatie met het groene gebied rondom de plassen aan de zuidwestzijde of de kern van Raamsdonksveer. Op het terrein zijn enkele bomen aanwezig die het parkeerterrein aankleden.

2.2 Beoogde ontwikkeling In de gemeente Geertruidenberg bestaat al langere tijd de wens van een hotel binnen de gemeentegrenzen. Er is een bestaand tekort aan hotelcapaciteit in de regio, zowel vanuit de zakelijke als de recreatieve markt, wat de komende jaren verder toeneemt. Tegenover dit tekort aan hotelcapaciteit staat een zeer beperkt planaanbod in de regio (zie bijlage 1 en 3). Naast het tekort aan hotelcapaciteit staan de toeristisch en recreatieve ambities van de gemeente. De gemeente heeft zich tot doel gesteld om meer reizigers en ‘passanten’ naar de gemeente te trekken, naast meer recreatieve mogelijkheden voor inwoners. De centrale ligging van de gemeente, aan de snelwegen A27 en A59, is een belangrijke sterkte die de gemeente daarbij wil benutten. De hotelontwikkeling bij de Veerse Toren speelt in op de volgende doelstellingen: a. Het hotel geeft invulling aan het bestaande en toenemende tekort aan hotelcapaciteit in de regio; b. Het hotel trekt, dankzij de unieke ligging direct aan knooppunt Hooipolder en de zichtbaarheid van de Veerse Toren, de gewenste reizigers en ‘passanten’ van de A27 en A59; c. Het hotel vormt een vliegwiel voor de ontwikkeling recreatie en toerisme in het plassengebied en in de regio, inspelend op toeristische trekkers zoals Nationaal Park de Biesbosch, vestingstad Geertruidenberg en de Efteling;

Hoofdstuk 2

9

d. Het hotel is een duurzame nieuwe bestemming voor de Rijksmonumentale watertoren. Het monument wordt hoogwaardig gerenoveerd en beleefbaar gemaakt voor iedereen. De initiatiefnemer streeft een hoog kwaliteitsniveau na als het gaat om de herontwikkeling van de Veerse Toren en omgeving. Het Rijksmonument wordt zo veel mogelijk teruggebracht naar zijn oorspronkelijke verschijningsvorm. Daarnaast krijgt de landschappelijke inrichting rondom de watertoren en bij het plassengebied een stevige kwaliteitsimpuls (zie paragraaf 2.4).

2.3 Programma Hotellocatie Een veelzijdig hotelconcept met een brede doelgroepenmix heeft de grootste meerwaarde voor het gebied (zie bijlage 2, Omvang in relatie tot omgevingskwaliteit en de daarbij opgenomen notitie ‘Ruimtelijke meerwaarde en kritische massa ontwikkeling’, BRO/ZKA 2021). Om bij te dragen aan de doorontwikkeling van het plassengebied is het belangrijk dat een hotel een open karakter heeft (geen ‘beddenhuis’), maar nadrukkelijk de verbinding zoekt met het omliggende gebied. Dit kan door het hotel conceptueel een (regionaal) verhaal uit te laten dragen en door de omgeving letterlijk naar binnen te halen. Daarnaast kunnen ruimtelijk-functionele verbindingen worden gelegd, wanneer het hotel met onderdelen van het hotel de plassen letterlijk ‘omarmt’. Daarnaast stimuleert de horecafunctie met zicht op het water de gast om de directe omgeving te verkennen. Binnen het stedelijk gebied van Raamsdonksveer/Geertruidenberg zijn geen alternatieve locaties beschikbaar met enerzijds voldoende fysieke ruimte en bereikbaarheid (per auto) voor een dergelijke ontwikkeling en anderzijds onderscheidende gebiedskwaliteiten als groen en water. Ook langs de nieuwe verbindingsweg vanaf afrit 33 (A59) bestaan geen bijzondere gebiedskwaliteiten voor een hotelontwikkeling anders dan een ‘stand alone’ concept.

Een hotel heeft daar niet de ruimtelijke en economische meerwaarde, die het in het onderhavige plangebied nadrukkelijk wel heeft (zie bijlage 2). De planlocatie sluit daarbij aan bij zowel de zakelijke vraag als vrijetijdsmarkt. Om optimaal reizigers en ‘passanten’ van de A27 en A59 te trekken wordt gedacht aan een samenwerking met een exploitant die hier in het bijzonder op gericht is en vanwege de hotelformule voldoende aantrekkingskracht heeft. Het voorgestelde programma van het hotel is gebaseerd op het programma van eisen, rekening houdend met bovengenoemde (extra) investeringen in cultureelhistorische en landschappelijke gebiedskwaliteiten. Het planvoornemen bestaat concreet uit de realisatie van een 4-sterrenhotel met 150 kamers (met een minimale kameromvang van 20 m² gebruiksoppervlakte (GBO)). Daarnaast worden er een restaurant met terras, een skybar en een horeca-leisure zone met flexwerkplekken, bar, spa/wellness en een fitnessruimte gerealiseerd. Deze functies worden met name gebruikt door gasten van het hotel en bieden een onderscheidend programma van entertainment. Ook komen er vergader- en conferentiezalen (maximaal 2.500 m²) in een aansprekende setting en met een gastvrije verzorging. Veerse Toren wordt met de toevoeging van congres- en vergaderruimten een modern, veelzijdig congreshotel met een unieke ligging.

Het totaalconcept van hotel, horeca, vergader/congreszalen, flexwerkplekken en (ondersteunende) leisure staat centraal. Figuur 2.1 toont schetsplattegronden van het planvoornemen en het beoogde programma in de nieuwbouw en de bestaande watertoren.

Hoofdstuk 2

10

Figuur 2.1 Schetsplattegronden en programma beoogde ontwikkelingen (december 2022)

De watertoren zelf biedt naast een belangrijke ontvangst- en entreefunctie ook ruimte aan boardrooms, break out rooms, flexwerkplekken als onderdeel van de horeca-leisurezone en een skybar die optimaal gebruik maakt van het uitzicht over de omgeving. Deze functies kunnen ook in de nieuwbouw een plaats krijgen. Het huidige aanpalende kantoorgebouw met kelder zal worden geamoveerd.

2.4 Landschappelijke en cultuurhistorische versterking Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Een plan kan immers afbreuk doen aan bestaande landschappelijke of cultuurhistorische waarden. De landschappelijke inpassing bestudeert de omgeving en aan de hand daarvan worden ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld. Als aan deze voorwaarden wordt voldaan kan de bebouwing op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast en aansluiten op de aanwezige landschapsstructuren. Niet alleen in gebouwde zin wordt er een hoog kwaliteitsniveau gehanteerd, ook de landschappelijke inrichting rondom de watertoren en de plas krijgt een stevige impuls. Figuur 2.2 geeft de voorgestelde inrichtingsmaatregelen weer, die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en de kennis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. De volledige rapportage landschappelijke inpassing is opgenomen als bijlage 4 bij deze toelichting. Het landschappelijke inpassingsplan is als voorwaardelijke verplichting verankerd in de regels van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2

11

Het schetsontwerp gaat uit van de volgende ontwerpprincipes die als bouwstenen voor de beoogde ontwikkeling gelden:  Solitair maken en in oude luister herstellen van de watertoren;  Het slopen van de huidige uitbouwen en kelder aan de voet van de watertoren;  Restauratie van het Rijksmonument. Zo veel als mogelijk de materialisatie en detaillering van de watertoren zoveel mogelijk in essentie terugbrengen naar oorspronkelijk staat. Hierdoor worden de opbouw uit een betonnen basement en de constructie met een roodbakkende baksteen en de karakteristieke art deco elementen weer zichtbaar;  Realiseren ‘nieuwe vleugels’. Aan beide zijden van de watertoren worden nieuwe ‘vleugels’ geplaatst die het water omarmen. In deze nieuwbouw én de watertoren worden de overige kamers en bijbehorende functies gerealiseerd;  De watertoren is het belangrijkste gebouw in de omgeving. De nieuwbouw concurreert in hoogte niet met de watertoren en is zowel georiënteerd op de plas als de Napoleonsroute. De toren krijgt een entreefunctie voor het plassengebied;  De nieuwbouw maakt gebruik van het (oorspronkelijke) hoogteverschil in het landschap. De entree van de watertoren ligt direct aan het oude tracé van de Oosterhoutseweg. Deze weg ligt als dijklint hoger in het (polder)landschap. De gronden ten westen van de watertoren (gebied tussen toren en plas) ligt beduidend lager dan het dijklint.

Hierdoor kan de eerste laag van de geplande nieuwbouw én de benodigde parkeervoorzieningen onder het maaiveldniveau van de Oosterhoutseweg en watertoren komen te liggen;  Gebruik van duurzame materialen en groen waardoor de nieuwbouw onderdeel wordt van het groene decor rondom de plas;  Investeren in het aangrenzende landschap door de toren in directe verbinding met de plas te plaatsen en landschapselementen, het oorspronkelijke landschappelijk raamwerk, historische routes (onder andere Napoleonsroute) te herstellen;  Versterken van de oorspronkelijke Napoleonsroute tussen de Donge en de Triangel. Toevoegen van bomenrijen om het tracé herkenbaar te maken;  Groene begeleiding en inpassing naar de A59 (aanleg van een aarden wal met keerwand);  Versterking parksfeer rondom de watertoren en de plas: overgang en inpassing met heestergroepen en gestrooide bomen in parkachtige setting in aansluiting op het inrichtingsplan voor de noordelijke plas (gemeente Geertruidenberg). Figuur 2.2 geeft een impressie van de beoogde ontwikkeling op basis van bovenstaande bouwstenen. Onderstaande nummering komt overeen met de nummering op de kaart: 1. Het solitair maken en zoveel als mogelijk in oude luister herstellen van de watertoren. De materialisatie en detaillering van de watertoren zoveel als mogelijk terugbrengen naar de oorspronkelijk situatie van de watertoren; 2.

De nieuwbouw concurreert in hoogte niet met de watertoren en is zowel georiënteerd op de plas als de napoleonsroute. De nieuwbouw maakt gebruik van het (oorspronkelijke) hoogteverschil in het landschap. 3. Parkeren op polderpeil, dat wil zeggen -2m t.o.v. maaiveld toren. Het parkeren wordt voorzien van een granulaatfundering dat tevens dienst doet als waterberging; 4. Aansluiting op A59 door aflopend talud; 5. Versterken van de oorspronkelijke Napoleonsroute door het toevoegen van bomenrijen en het herkenbaar maken van een talud en kunstobject ter beëindiging van beleefbare cultuurhistorische structuur; 6. a: waterberging in de verlaging tussen Napoleonsbaan en nieuwbouw, b: herpositionering greppel en c: toevoegen nieuw oppervlaktewater;

Hoofdstuk 2

12

7. Aanleg parkachtige beplanting langs de oeverzone van de plas.

Figuur 2.2 Schetsplan toekomstige situatie Veerse Toren (bron: BRO)

Ruimtelijk doet deze ontwikkeling geen afbreuk aan de landschappelijke setting. Dit komt mede door het hoogteverschil tussen de watertoren en de gronden rondom de waterplas. In deze ca. 3 meter zal een extra bouwlaag worden gecreëerd die niet zichtbaar is vanuit de omliggende infrastructuren, waarmee het beoogde functionele programma van 150 kamers met diverse ondersteunende functies en voorzieningen ruimtelijk past. Voor de landschappelijke inpassing van de nieuwbouw en de restauratieplannen voor de toren zijn diverse afstemmingen geweest met o.a. de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, RCE en Natuurfederatie. Deze instanties zijn vanaf het begin van het planproces betrokken en laten allen een positieve grondhouding zien. In het proces is veel aandacht besteed aan ontwikkelprincipes, landschappelijke inpassing en omgevingskwaliteit. In het landschappelijk inpassingsplan is aangegeven welke elementen de huidige omgevingskwaliteit vormen en hoe deze in de toekomst worden behouden, dan wel worden versterkt in samenhang met de hotelontwikkeling en de ontwikkelingen rondom de uitvoering van knooppunt Hooipolder. De functionele relatie met de plas is een van de basisuitgangspunten voor het plan (zie ontwerpprincipes). De aanpassing van knooppunt Hooipolder en de invulling tussen de A59 en de plas geeft aanleiding voor een herinterpretatie van de waterlijn.

Door het water direct tegen de nieuwbouw te leggen ontstaat er een sterk contrast tussen gebouw en waterplas. Op deze manier kan er een spannende relatie ontstaan van het gebouw naar de plas en omgekeerd.

Hoofdstuk 2

13

Figuur 2.3 Opbouw van het schetsplan met van boven naar beneden: Beleefbaar maken Napoleonroute, parkeren op polderniveau en de aansluiting met de oeverzone van het plassengebied (bron: BRO).

Hoofdstuk 2

14

2.5 Beeldkwaliteit De initiatiefnemer streeft een hoge ambitie na als het gaat om de herontwikkeling tot hotel- en horecalocatie. Het rijksmonument wordt weer in zijn oorspronkelijke verschijningsvorm gebracht en toegankelijk gemaakt voor inwoners van de gemeente en bezoekers van het gebied. Voor het herontwikkelen van de watertoren en de omgeving is er op basis van een aantal ontwerpprincipes een ruimtelijk ontwerp opgesteld (zie paragraaf 2.2, 2.3 en 2.4). Om regie te kunnen voeren op aan de stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke uitwerking van het ruimtelijk ontwerp is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is een inspiratiebron voor architecten, bouwers en de inrichters van de openbare ruimte. Ook dient het plan als leidraad en toetsingskader voor de beoordelingen van omgevingsvergunningen en de welstandsbeoordeling. Het beeldkwaliteitsplan vormt daarmee de brug tussen de uitgangspunten en gedachten achter het ruimtelijk ontwerp en de daadwerkelijke bouwfase. Het zorgt derhalve dat de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en openbare ruimte tot uitdrukking komt. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 5 bij deze plantoelichting opgenomen.

Hoofdstuk 2

15

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 juli 2023, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. De NOVI is per 11 september 2020 in werking getreden. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  Duurzaam economisch groeipotentieel;  Sterke en gezonde steden en regio’s;  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Welke zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven. De drie afwegingsprincipes zijn:  Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;  Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;  Afwentelen wordt voorkomen. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht, welke ‘nationale belangen’ genoemd worden. De NOVI richt zich op 21 nationale belangen. Deze worden geografisch weergegeven via de nationale hoofdstructuur. Doorwerking plangebied In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken:  Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;

Hoofdstuk 3

16

    

Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving”, “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit” en “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” wordt verwezen naar hoofdstuk 2 en de milieuonderzoeken, zoals die in Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten aan de orde komen. Voor de nationale belangen “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid “en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater” wordt verwezen naar paragraaf 4.9 Water. De watertoren is een Rijksmonument. Omdat het een Rijksmonument betreft heeft de NOVI invloed op het planvoornemen. Ten behoeve van de ontwikkeling heeft er daarom divers overleg plaatsgevonden met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) via de Stichting Monumentenhuis Brabant. Het planoverleg is positief over het gepresenteerde ontwerp. Aandacht wordt gevraagd voor de omgang met de watertoren, zowel met betrekking tot het interieur als het exterieur. Er zijn enkele opmerkingen gemaakt en bij verdere planuitwerking zal hier, waar mogelijk, rekening mee worden gehouden. De verslagen van de overleggen met RCE en Monumentenhuis Brabant zijn als bijlage 6 opgenomen bij dit bestemmingsplan.

In paragraaf 4.10 Archeologie en 4.11 Cultuurhistorie wordt aandacht besteed aan archeologie en cultuur/natuurhistorie. Dit raakt aan nationaal belang “Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang”. Gelet op het bovenstaande staat de Nationale Omgevingsvisie de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg. De beoogde ontwikkeling past in het streven naar sterke en gezonde steden en regio’s en het benutten van locaties voor transformatie en herstructurering. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Omgevingsvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de NOVI die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Barro. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. In de NOVI wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

Hoofdstuk 3

17

3.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) De Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Rarro) geeft uitwerking aan enkele bepalingen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Barro). Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Op 1 december 2020 is de regeling ‘Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (ministeriële regeling)’ door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties geconsolideerd. Daaropvolgend is op 1 april 2021 de regeling ‘Wijziging van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening en Omgevingsregeling in verband met de actualisatie en het laten vervallen van geometrische kaarten’ als ontwerp gepubliceerd. Doorwerking plangebied Binnen de bovengenoemde ‘Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (ministeriele regeling)’ is er ten noorden van het plangebied een reserveringsgebied weg opgenomen ten behoeve van de uitbreiding van de A59 en van de afslag A59 en de aansluiting op de A27.

Vervolgens is in de als ontwerp gepubliceerde ‘Wijziging van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening en Omgevingsregeling in verband met de actualisatie en het laten vervallen van geometrische kaarten’ het reserveringsgebied van de weg aangeduid als zone ‘vervallen reserveringsgebieden hoofdwegen’. De uitbreiding van de A59 en de aansluiting op de A27 zal wel worden gerealiseerd. Daarnaast is er nog ruimte gereserveerd als bebouwingsvrije zone voor de uitbreiding van de A59. Figuur 3.1 toont van de geconsolideerde regeling ‘Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (ministeriele regeling)’ een uitsnede van de kaart: reserveringsgebieden weg. De blauw aangeduide lijn is het ‘reserveringsgebied uitbreiding hoofdweg – 1 rijstrook’. Voor hetzelfde aangeduide reserveringsgebied is in de als ontwerp gepubliceerde ‘Wijziging van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening en Omgevingsregeling in verband met de actualisatie en het laten vervallen van geometrische kaarten’ de weg aangeduid als zone ‘vervallen reserveringsgebieden hoofdwegen’.

Figuur 3.1: Uitsnede kaart reserveringsgebied weg Regeling Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (ministeriele regeling) (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 3

18

Het reserveringsgebied weg ligt ten noorden aansluitend aan onderhavig plangebied. In het bestemmingsplan is rekening gehouden met de bebouwingsvrijezones van de reserveringsgebieden van de wegen. Voor het ‘reserveringsgebied uitbreiding hoofdweg – 1 rijstrook’ bedraagt de breedte reserveringsgebied 34 meter. Aangezien met onderhavig bestemmingsplan buiten het reserveringsgebied van de weg wordt gebleven en er rekening wordt gehouden met bebouwingsvrije zones heeft de regeling ‘Regeling Algemene Regels Ruimtelijk Ordening’ geen invloed op onderhavig planvoornemen. Om bebouwing binnen het reserveringsgebied te voorkomen is de aanduiding 'vrijwaringszone – weg 1’. Ter plaatse van deze aanduiding 'vrijwaringszone - weg 1' zijn de gronden mede bestemd voor het beschermen en het waarborgen van de bestaande infrastructuur en het gebruik. De gemeente is sterke voorstander van de ontwikkeling naar een volwaardig knooppunt (uit Collegebesluit juli 2019). Een voorwaarde uit de principemedewerking is dat het plan rekening houdt met een eventuele doorontwikkeling tot een volwaardig knooppunt Hooipolder. Dit zal o.a. een ‘vrije rechtsaffer’ inhouden voor de verbinding Oosterhout – Breda. In dit geval zal er een rijbaan ten zuiden van de nieuwe fly-over komen te liggen die ook een vrijwaringszone met zich meebrengt ter plaatse van het plangebied.

Het bouwvlak voor de nieuwbouw is derhalve buiten deze indicatieve vrijwaringszone ‘fase 2’ gepositioneerd. Op deze manier speelt het planvoornemen in op de huidige en mogelijke toekomstige ontwikkelingen van de naastgelegen infrastructuur en staat het een doorontwikkeling tot een volwaardig knooppunt niet in de weg. De (indicatieve) vrijwaringszone(s) in relatie tot het planvoornemen zijn weergegeven in figuur 3.2, met in roze de uiterste begrenzing van de zones vanaf de toekomstige weg bezien. De blauwe arcering is het gebied dat binnen het TB is opgenomen. Over beide gebieden zal afstemming plaatsvinden met RWS over de mogelijke inrichting.

Figuur 3.2 Vrijwaringszones in relatie tot planvoornemen. Rode lijnen is fase 1, oranje lijnen fase 2

Hoofdstuk 3

19

Plangebied binnen TB In het Tracébesluit (TB) is de voormalige afslag ingericht met bos en is er aan de noordoostzijde een grijs vlak opgenomen, wat een tijdelijke parkeerplaats betreft (zie figuur 3.3). Het planvoornemen stelt een andere inrichting voor dan in het TB is opgenomen. Hierover is in het kader van vooroverleg gesproken met Rijkswaterstaat.

Figuur 3.3 Inrichting afslag volgens Tracébesluit

Ter plaatse van de nieuwbouw ligt momenteel een op- en afrit van de A59. Met de herinrichting van knooppunt Hooipolder komt deze te vervallen en zou deze zone dienst doen als boscompensatie en landschappelijke inpassing vanuit Rijkswaterstaat. Met de overname van de gronden door de initiatiefnemer van de watertoren dient de compensatie elders plaats te vinden. Het oppervlak van de benodigde boscompensatie bedraagt ca. 2.941 m2. Met de herinrichting van het terrein van de Veerse Toren wordt er aan de noordwestzijde van het plangebied een nieuwe bosschage aangelegd (zie figuur 3.4). Door de aanplant van deze bosschage wordt er voldaan aan de herplantplicht en daarnaast sluit deze beplanting naadloos aan op de (toekomstige) inrichting van de noordelijke plas.

Hoofdstuk 3

20

Figuur 3.4 Herinrichting plangebied met aanplanting nieuwe bosschage (bron: BRO)

3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De Ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De Ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden.

Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt

1

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Hoofdstuk 3

21

buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied In deze paragraaf zijn informatie en conclusies opgenomen uit de onderzoeken ‘Verkenning marktbehoefte hotelinitiatief Hotel Raamsdonksveer’ (bijlage 1) en ‘Omvang in relatie tot omgevingskwaliteit’ en de daarin opgenomen notitie ‘Ruimtelijke meerwaarde en kritische massa ontwikkeling’ (beide onderdeel van bijlage 2) en de Laddertoets marktbehoefte Hotel Veerse Toren incl. aanvullende laddertoets (bijlage 3). In eerste instantie is door ZKA Leisure Consultants een marktverkenning uitgevoerd voor het hotel met 150 viersterrenkamers. Deze verkenning marktbehoefte van het hotel is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting. Met deze marktverkenning is getoetst of het hotelplan past in de huidige en toekomstige regionale hotelmarkt. In de rapportage is (globaal) beoordeeld in hoeverre het beoogde hotel conceptueel en vanuit de beoogde locatie in kan spelen op één of meerdere marktsegmenten. Hieronder staan de belangrijkste conclusies potentie marksegmenten weergegeven:  Voor een gezonde en duurzaam rendabele hotelexploitatie is doorgaans een goede spreiding nodig tussen de zakelijke en de toeristische vraag.

Uit de beoordeling van het beoogde concept en de planlocatie wordt duidelijk dat deze goed aansluiten bij zowel de locatie gebonden zakelijke vraag, als bij de vrijetijdsmarkt. Binnen de vrijetijdsmarkt zijn er vooral kansen voor individuele toeristen en mogelijk groepen (tours) die de locatie als tussenstop gebruiken;  Daarnaast kan het hotel door het all-in karakter en de goede autobereikbaarheid in potentie ook inspelen op de markt van meerdaagse bijeenkomsten. De ligging aan knooppunt Hooipolder maakt het ook tot een geschikte locatie voor passanten. In de rapportage zijn de sterkten en zwakten geanalyseerd en de haalbaarheid onderzocht, vooruitlopend op de later uitgevoerde toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking en onderzoek naar de behoefte voor de zalen en het restaurant. De volgende conclusies worden getrokken:  Het hotel kan bij voldoende economische- en toeristische groei haalbaar zijn, als we er van uitgaan dat het concept profiteert van reguliere marktgroei. De kansen op haalbaarheid worden, ook bij een lagere economische groei, vergroot als het concept een specifieke eigen vraag aantrekt of marktvergrotend werkt. Het beoogde hotel is door schaal, kwaliteit (4 sterren) en voorzieningen (zalen) aanvullend op het huidige aanbod in de gemeente Geertruidenberg en de aangrenzende gemeenten.

Aannemelijk is dat een groot deel van de vraag in de regio, vanwege het aanbod, juist betrekking heeft op driesterren-niveau. In de directe omgeving is langs de snelwegen A59 en A27 is een viersterrenniveau niet aanwezig. Het dichtstbijzijnde hotel, GR8 Oosterhout, richt zich ook op een lager kwaliteitsniveau (3*). En enige mate van een marktvergrotend effect van het hotel wordt daarom verwacht;  De meeste planvoorraad heeft betrekking op de gemeente Breda (368 van de 536 kamers, ofwel 69%). De concurrentie van de hotelmarkt zal daarom in Breda sterker toenemen dan in de regio daaromheen, aangezien 50% van de overnachtingen in de gemeente Breda plaatsvindt en bijna 70% van de planvoorraad betrekking heeft op de gemeente Breda. Als de marktruimte voor de regio exclusief Breda wordt berekend, is er ruimte voor circa 250-350 kamers in de regio, met een planvoorraad van 168 kamers. Dat betekent een marktruimte van circa 80-180 kamers voor het hotel;  Daarnaast bestaat de regionale planvoorraad uit twee hotels van beide ongeveer 80 kamers (Herberg Het Loon in Loon op Zand, hotel in Dongen) en een klein hotel in Woudrichem (met 8

Hoofdstuk 3

22

kamers). Deze plannen zijn op zich hard, er is een definitief bestemmingsplan, maar er is voor de beide grotere hotels nog geen zicht op een exploitant en/of verdere planvorming of realisatie en daarom niet 100% zeker dat deze plannen doorgaan. Dit terwijl het beoogde hotel contact heeft (gehad) met meerdere hotelexploitanten; Samenvattend is gebleken dat de eerste conclusies positief zijn voor de verdere ontwikkelkansen van het hotel. Met een goed 4-sterrenniveau kan het hotel een goede positie in de toeristische markt in de regio verwerven. Zakelijk zal met name met de hotels in Breda of met de (geplande) hotels langs snelwegen moeten worden geconcurreerd. Vanwege de centrale ligging zullen ook passanten (vergaderen, zakelijke afspraken, e.d.) een deel van de vraag genereren. Meerwaardenotitie: Veelzijdig hotelconcept heeft grootste meerwaarde voor gebied Vervolgens is er een onderzoek (door BRO en ZKA) uitgevoerd naar de ruimtelijke meerwaarde en kritische massa van de ontwikkeling ook de relatie van de omvang in relatie tot de omgevingskwaliteit is onderdeel van deze studie geweest. De volledige rapportage is opgenomen in bijlage 2 van deze toelichting. Conclusie is dat een veelzijdig hotelconcept de grootste meerwaarde voor het gebied heeft.

Voor een optimale bijdrage aan de doorontwikkeling van het plassengebied is het belangrijk dat een hotel een open karakter heeft (geen ‘beddenhuis’), maar nadrukkelijk de verbinding zoekt met het omliggende gebied. Dit kan door de omgeving ook qua vormgeving en inrichting letterlijk naar binnen te halen en conceptueel een (regionaal) verhaal uit te dragen. Daarnaast kunnen ruimtelijk-functionele verbindingen worden gelegd, doordat het hotel met onderdelen de plassen letterlijk ‘omarmt’. Door het zicht op het water vanuit hotel en horeca wordt de gast gestimuleerd de omgeving te verkennen. De meeste meerwaarde, zo concludeert het onderzoek, biedt een formule bestaande uit een hotelrestaurant met voorzieningen. Randvoorwaarde is uiteraard de ruimtelijk-functionele opzet en de omvang en situering van horeca en eventuele andere voorzieningen. De hotelontwikkeling Veerse Toren heeft met 150 kamers een moderne maatvoering voor een hoogwaardig hotel gericht op de zakelijke en toeristische markt. Mede door de benodigde buitengewone (extra) investeringen in het behoud en herstel van de watertoren, amovering van het bestaande kantoor-/bedrijfspand en andere verbeteringen van de omgevingskwaliteit is dit aantal kamers wel nadrukkelijk de ondergrens voor een economisch duurzame hotelontwikkeling op deze locatie.

De beoogde hotelontwikkeling heeft een derhalve sterke relatie met de waterplas en de overige omgeving. Binnen het stedelijk gebied van Raamsdonksveer/Geertruidenberg zijn geen alternatieve locaties beschikbaar met enerzijds voldoende fysieke ruimte en bereikbaarheid (per auto) voor een dergelijke ontwikkeling en anderzijds onderscheidende gebiedskwaliteiten als groen en water. Ook langs de nieuwe verbindingsweg vanaf afrit 33 (A59) bestaan geen bijzondere gebiedskwaliteiten voor een hotelontwikkeling anders dan een ‘stand alone’ concept. Een hotel heeft daar niet de ruimtelijke en economische meerwaarde, die het in het onderhavige plangebied nadrukkelijk wel heeft. Ladderonderbouwing In een afzonderlijke studie is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking (zie bijlage 3), hieronder worden de conclusies weergegeven van die toetsing op de belangrijkste aspecten uit de ladder: behoefte, effecten en locatie-afweging. Behoefte Er is in het relevante verzorgingsgebied in kwantitatieve én kwalitatieve zin voldoende behoefte en marktruimte voor een nieuw hotelconcept inclusief de beschreven ondersteunende functies. Dit

Hoofdstuk 3

23

conform het beschreven concept, locatieprofiel, omvang, faciliteiten en doelgroepen. De ontwikkeling zal naar verwachting veel extra hotelgasten naar de regio trekken, bovenop het huidige potentieel. Ook andere horecazaken, winkels, vrijetijdsfuncties en andere voorzieningen kunnen daarvan profiteren. Bij ontwikkelingen als de onderhavige zijn kwalitatieve aspecten in wezen belangrijker dan de kwantitatieve marktruimte. Het initiatief biedt de voorzieningenstructuur in de gemeente Geertruidenberg en de regio een duidelijke kwaliteits- en vernieuwingsimpuls. Het concept is complementair aan het aanwezige aanbod. Met name in de hotel- en horecasector creëert sterk, onderscheidend en marktgericht aanbod in praktijk vrijwel altijd additionele behoefte. Voor alle deelfuncties binnen de ontwikkeling (hotel, restaurant, ondersteunende vergaderruimten en vrijetijdsfuncties) signaleert ZKA naast een kwantitatieve behoefte ook een duidelijke kwalitatieve behoefte. Samen geven ze de ontwikkeling haar bijzondere allure en attractiviteit. Doelgroepen komen uit zowel de particuliere als de zakelijke markt. Er is, naast het hotel-restaurant, totaal ca. 710 m² bvo beschikbaar voor een combinatie van horeca, flexwerkplekken en vrijetijdsfuncties, qua aard en omvang nadrukkelijk ondersteunend aan de hotelfunctie.

Deze laatste functies omvatten beide maximaal 400 m² bvo en maakten geen deel uit van de eerdere laddertoets. Voor de 400 m² extra horeca is voldoende behoefte vastgesteld (zie Aanvullende laddertoets hotel Veerse Toren, Bijlage 3). De functies flexwerkplekken en leisure zijn door haar relatief beperkte omvang een ‘stedelijke ontwikkeling’ en hoeft op grond van jurisprudentie niet te worden beladderd. Wel is een kwalitatieve onderbouwing gegeven voor de behoefte aan een degelijke functie. In bijlage 22 is een nadere onderbouwing gegeven van het congres- en vergaderprogramma waarbij ook is ingegaan op flexwerken in een hotelomgeving. Het maximale vloeroppervlak t.b.v. vergader(congres)zalen is met per saldo +700 m² toegenomen (t.o.v. de laddertoets) tot maximaal 2.500 m². geconcludeerd is dat hiervoor voldoende behoefte bestaat (zie Aanvullende Laddertoets, Bijlage 3 en nadere onderbouwing congres- en vergaderprogramma, bijlage 22). Uit deze nadere onderbouwingen blijkt dat er steeds meer behoefte is aan flexibele werkplekken en congres- en vergaderlocaties, in een aansprekende setting en met een gastvrije verzorging. Denk hierbij aan goede en veelzijdige ondersteunende horeca (ontbijt, lunch, diner, koffie/thee/fris, borrel), maar ook aan leisure-elementen zoals fitness of spelfaciliteiten. Hotel Veerse Toren is hiertoe uitstekend geëquipeerd.

Veerse Toren wordt met de toevoeging van congres- en vergaderruimten een modern, veelzijdig congreshotel met een unieke ligging. Het totaalconcept van hotel, horeca, vergader/congreszalen, flexwerkplekken en (ondersteunende) leisure staat centraal. Het gaat dus niet om een regulier kantoor of een flexwerkconcept. Juist het totaalconcept is voor zzp’ers en werknemers aantrekkelijk om er een afspraak te maken of een dagdeel te werken. Verder kunnen ook bedrijven er een event of congres organiseren in één van de grotere plenaire zalen. Inclusief uitstekende hotelservice. De exploitant kan zo het gewenste concept optimaal neerzetten, inspelend op de beschreven trends én passend binnen de toeristisch-recreatieve en economische doelen van zowel gemeente als Provincie Noord-Brabant. Eventuele leegstandseffecten als gevolg van het plan worden niet verwacht. De totale uitbreiding van de congres- en vergaderzalen is immers beperkt en ondersteunend aan het totaalconcept. Gezien de uitkomsten van de Laddertoets, maar ook de verwachte algemene verdere toename van de vraag naar hotel-, horeca- en vergaderruimte (ook postcorona), is het zeer onwaarschijnlijk dat door onderhavige ontwikkeling bestaand aanbod in de regio zal moeten sluiten. Ook de ‘harde’ regionale plancapaciteit voor hotels regionale is in deze afweging betrokken. De kans op extra leegstand is dus

Hoofdstuk 3

24

zeer gering, gegeven goed ondernemerschap van de bestaande en geplande hotels. Overigens dient vanuit de ruimtelijke ordening op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of de verzorgingsstructuur op langere termijn wordt gediend en dat is hier het geval. Aanvaardbaarheid van de effecten We concluderen dat de eventuele effecten als gevolg van de beoogde ontwikkeling aanvaardbaar zijn voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Bij deze conclusie zijn de volgende overwegingen van belang. Doordat als vermeld voldoende behoefte is aangetoond, zal de hotelontwikkeling naar alle waarschijnlijkheid niet leiden tot extra leegstand van hotels of andere relevante functies. De effecten van de ontwikkeling zijn bovendien positief voor de regionale ruimtelijk-economische structuur in algemene zin en de regionale toeristische- en horecastructuur in het bijzonder. Dit mede door het positieve economische en toeristische toekomstperspectief voor de regio in de komende jaren, waaronder de ambitieuze groeiplannen van de Efteling. Bovendien voorziet de ontwikkeling in relatief veel werkgelegenheid, ook voor laaggeschoolden. Ook binnen de horecastructuur of bij bestaande vergaderaccommodaties valt extra leegstand door het onderhavige initiatief niet te verwachten, zo toont de Laddertoets aan.

Er is voldoende behoefte aan deze functies conform het beschreven profiel en doelgroepen. Evenals het hotel zal de horeca binnen de ontwikkeling een wezenlijk deel van haar omzet van buiten de regio werven, mede vanwege het totaalconcept en de ligging nabij twee drukke snelwegen (A59, A27). Ook de ligging aan het water is een belangrijke kernwaarde (rust, ontspanning, verkoeling). De vergaderaccommodatie bij het hotel is primair een ondergeschikte faciliteit om extra hotel- en horecaomzet te genereren. Het locatieprofiel is in dit geval een duidelijk onderscheidende factor, waarvoor in het stedelijk gebied geen betere alternatieven bestaan i.c.m. een hotel en horeca. De concurrentie met andere regionale aanbieders is beperkt. De vergaderfunctie vergroot, o.a. via proactieve arrangementen, de (boven)regionale functie en omzet van het hotel-restaurant. Ook de overige horeca in de regio kan profiteren van deze extra bezoekers. Locatie afweging De ontwikkeling vindt plaats buiten het stedelijk gebied, maar wel op korte afstand daarvan. Mede vanwege de grote ruimtebehoefte, de samenhang met groen en water en de benodigde bereikbaarheid per auto zijn er in het stedelijk gebied geen alternatieve locaties beschikbaar. Bovendien kan het beoogde concept elders niet het onderscheidende karakter en de ruimtelijke en economische meerwaarde krijgen als op de planlocatie.

De locatie is uitstekend bereikbaar per auto, fiets en openbaar vervoer. Conclusie De ontwikkeling van een hoogwaardig hotel-restaurant met ondersteunende congres- en vergaderruimten en vrijetijdsfuncties op onderhavige locatie voorziet in een kwalitatief sterk en samenhangend concept op een passende locatie. Het versterkt en stimuleert de herontwikkeling van het Plassengebied, als beleidsmatig beoogd door de gemeente Geertruidenberg en vele andere belanghebbenden. Er is bovendien voldoende behoefte vastgesteld, mede omdat de omschreven ontwikkeling in hoge mate complementair is aan het bestaande, relevante aanbod in de regio. De ontwikkeling zal naar alle waarschijnlijkheid geen extra leegstand genereren en de effecten op het woon-, werk- en leefklimaat in de omgeving en de regio zijn per saldo positief. Dit blijkt uit een onderzoek (Laddertoets) naar de marktbehoefte voor de ontwikkeling, uitgevoerd door ZKA alsmede

Hoofdstuk 3

25

de aanvullende ladderonderbouwing voor de functies horeca, leisure en vergaderen (Aanvullende laddertoets, Bijlage 3 en nadere onderbouwing congres- en vergaderprogramma, bijlage 22). De ontwikkeling vindt plaats buiten het stedelijk gebied, maar wel op korte afstand daarvan. Mede vanwege de grote ruimtebehoefte, de samenhang met groen en water en de benodigde bereikbaarheid per auto zijn er in het stedelijk gebied geen alternatieve locaties beschikbaar. Bovendien heeft het beoogde concept daar niet het onderscheidende karakter en de ruimtelijke en economische meerwaarde als op de planlocatie.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’ vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? De provincie wil het gesprek over stedelijke ontwikkeling dat in de afgelopen decennia werd gedomineerd door de vraag: ‘wat moeten we nog toevoegen’, ombuigen naar het gesprek over: ‘welke opgave en kansen liggen er in het bestaand stedelijk gebied en de bestaande gebouwenvoorraad?’ Doorwerking plangebied De beoogde ontwikkeling heeft geen grote invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet de ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf.

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening vastgesteld, deze is in april 2022 geactualiseerd en geconsolideerd. De Interim Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is er gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een interim Omgevingsverordening. Het is een ‘interim’ Omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de ‘definitieve’ omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim Omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. De Interim Omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening nog niet allemaal zijn verwerkt in de Interim Omgevingsverordening. De Interim Omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening Ruimte 2014.

Hoofdstuk 3

26

De Interim Omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie. De verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Doorwerking plangebied Het plangebied ligt grotendeels binnen gronden die op de kaarten behorende bij de Interim Omgevingsverordening als ‘landelijk gebied’ en ‘groenblauwe mantel’ zijn aangeduid. Daarnaast zijn de aanduidingen ‘Complex van cultuurhistorisch belang’, ‘Natuur Netwerk Brabant’ en ’Reservering waterberging’ voor specifieke gedeelten van het plangebied van toepassing. De volgende artikelen uit de Interim Omgevingsverordening zijn van toepassing op de voorgestane ontwikkelingen binnen het plangebied. De Interim Omgevingsverordening biedt de mogelijkheid voor het vestigen van niet-agrarische functies in het landelijk gebied. Wel worden hier voorwaarden aan gesteld. De relevante voorwaarden en artikelen worden hieronder weergegeven. Landelijk gebied Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied 1. Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a.