Bijlage 2 Nota van Zienswijzen anonieme versie inclusief bijlagen
Tekst van het document
Nadere onderbouwing en uitwerking van onderstaande punten in paragraaf 3.3, 3.4, 4.7 en 7.2: • Locatiekeuze en afweging • Verkenning woningbouwlocaties • Waarom Veerse Dok geschikt is al woningbouwlocatie • Woningbouwopgave • Hoogwaterveiligheid 59
Status: Definitief • Lagenbenadering • Evacuatie en overleg veiligheidsregio • Duurzame stedelijke ontwikkeling • Meerlaagse veiligheid • Ligging rivierbed 6. Verwerken resultaten procedure ter inzagelegging ontwerp bestemmingsplan (paragraaf 7.3). 7. Geactualiseerde stikstofdepositieberekening conform meest recente versie Aerius-calculator vervangen met vorige versie in de bijlagen.
60
Gemeente
Geertruidenberg
iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiniiiiiiiiiiiii 20.0060316
Zaaknummer: 2020060868353
Raadsvoorstel Aan Raadsvergadering Agendanummer ^ . Onderwerp
: Raad van Geertruidenberg : 24 september 2020 : 12 : Vaststellen gewijzigde voorwaarden woningbouwontwikkeling Kartuizerstraat 4-6 en 12
Voorstel De volgende gewijzigde voorwaarden vast te stellen ten opzichte van de startnotitie 'Woningbouw Kartuizerstraat 4-6 en 12 te Raamsdonksveer’ die door uw gemeenteraad d.d. 25 oktober 2018 is vastgesteld (zie bijlage 2): 1. de ontwikkeling bevat maximaal 62 woningen/wooneenheden inclusief de bestaande vrijstaande woning, waarvan 9 woningen in het water en maximaal 53 op het land; 2. er moet een gedifferentieerd woningbouwprogramma gerealiseerd worden, waarbij minimaal 4 woningen worden gerealiseerd in de bereikbare koop en minimaal 30 in het middeldure koopsegment. Conform de prijzen zoals vastgesteld in de Woonvisie 2017 Aangenaam en duurzaam wonen. Zodat gewaarborgd wordt dat minimaal 557o van de nieuwe woningen bereikbare en middeldure koopwoningen zijn. Om zo een gedifferentieerd woningbouwprogramma te waarborgen; 3. maximaal 507o van de oppervlakte van het land wordt uitgeefbaar terrein, minstens 507o wordt openbaar gebied; 4. de parkeerbehoefte dient volledig binnen het plangebied aangelegd te worden, tenzij uit een parkeermeting blijkt dat de omliggende wijk voldoende restcapaciteit heeft om een aantal parkeerplaatsen op te vangen én de initiatiefnemer heeft aangetoond dat met alternatieve parkeervormen (zoals een deelauto-concept) de restcapaciteit niet kan worden verminderd.
Het maximum aantal parkeerplaatsen dat in de omliggende wijk wordt opgevangen bedraagt 18 parkeerplaatsen zodat de gemiddelde parkeerdruk niet hoger wordt dan 857o in de omliggende omgeving. De resterende benodigde parkeerplaatsen dienen binnen het plangebied gerealiseerd te worden conform de parkeernota ‘parkeren doen we zo!’ 5. de woningen bestaan uit gemiddeld twee tot drie woonlagen, eventueel afgedekt met een flauwe kap. Daarnaast bestaan de woningen uit gemiddeld maximaal 4 bouwlagen zodat een onderste bouwlaag ingericht kan worden ten behoeve van parkeer- en opslag I bergingvoorzieningen, hobbyruimte en de entree van de woning; Inleiding Door het college van Burgemeester en wethouders is op 17 april 2018 besloten onder voorwaarden principemedewerking te verlenen aan de ontwikkeling van woningen op het terrein van de huidige jachthaven Dok 12 aan de Kartuizerstraat in Raamsdonksveer (bijlage 1). Vervolgens heeft de gemeenteraad op 25 oktober met de Startnotitie Woningbouw Kartuizerstraat 4-6 en 12 randvoorwaarden gesteld aan de woningbouwontwikkeling. Na de vaststelling van de Startnotitie heeft de initiatiefnemer de plannen verder uitgewerkt en meerdere keren besproken met de gemeente. Om het initiatief voort te kunnen zetten en haalbaar te krijgen is het noodzakelijk om een aantal randvoorwaarden opnieuw af te wegen.
Voor een volledig beeld van de randvoorwaarden uit de startnotitie waar wel of geen invulling aan wordt gegeven, zie bijlage 5. Met dit voorstel wordt uw raad gevraagd in te stemmen met een aantal gewijzigde voorwaarden. Beoogd effect Vernieuwde randvoorwaarden vast te stellen voor de ontwikkeling van woningbouw (zie bijlage 3) op het terrein van de huidige jachthaven Dok12 aan de Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer.
Argumenten 1. Wijziging van het aantal beoogde woningen “de ontwikkeling bevat maximaal 50 woningen/wooneenheden, waarvan zes woningen in het water en maximaal 44 op het land;” wordt veranderd naar: “de ontwikkeling bevat maximaal 62 woningen/wooneenheden inclusief de bestaande vrijstaande woning, waarvan 9 woningen in het water en maximaal 53 op het land"___________________________________________________________
1.1 Om het plan rendabel te krijgen zijn 61 nieuwe woningen benodigd Ten tijde van de vaststelling van de startnotitie in 2018 waren de plannen nog niet uitgewerkt. In de uitwerkingsfase is gebleken dat om een gedifferentieerd (5507o bereikbaar en middeldure woningen en 450Zo duur) woningbouwprogramma te kunnen realiseren er minimaal 61 nieuwe woningen gerealiseerd dienen te worden. Vanwege de buitendijkse ligging van het plangebied zijn er namelijk meer kosten mee gemoeid om de ontwikkeling mogelijk te maken. De 61 woningen zullen bestaan uit de volgende typologieën Tabel 1 Prijscategorieën en type woningen
Categorie
Prijscategorie
Type woning
Aantal
Totaal aantal categorie
Bereikbare koopwoning Middeldure koopwoning Dure koopwoning
6185.000,-tot 6231.000,6231.000,- tot 6275.000,6275.000,- en meer
Waterlofts
4
4
Percentage totaal (afgerond) 70lo
Appartement 3 woonlagen Appartement 4 woonlagen Appartement 4 woonlagen Watervilla’s Kadewoningen 2-onder-1 kap woning Vrijstaande woning Bestaand woonhuis
12 18 8 5 11 2 1 1
30
4807o
28
4507o
62
10Qo/o
Totaal 1.2 Met 62 woningen in het plangebied blijft er voldoende openbare ruimte en groen gewaarborgd In figuur 1 is te zien hoe de verhouding tussen de openbare ruimte (groen en verharding) en privéterrein (woningen) zal zijn. Met onderhavig plan wordt minimaal 5007o, van het landgedeelte van het plangebied, openbaar gebied in de vorm van wegen, paden, verharding, parkeerplaatsen en groen. Daarnaast zal circa 48Vo van het gehele plangebied bestaan uit water zodat het ook voor passanten een fijne plek zal zijn om te vertoeven. Op deze manier worden er 61 nieuwe woningen gerealiseerd in het groen en omgeven door water.
... \
- ' .-y-W- 'sv\
*s.-
V
r-
\v
w
y'
,
'V
-
'W.
f
:
r Ĵ4
s\.
wĩr kZ ■yn,X^ w7Ŵ fê-ũ Ã
Figuur 1 verhouding openbare ruimte en uitgeefbaar gebied 2. Wijziging van het beoogde woningbouwprogramma “er moet een gedifferentieerd woningbouwprogramma gerealiseerd worden, waarbij gebouwd wordt waar behoefte aan is conform de woonvisie. Dat betekent dat de nieuwe woningen moeten behoren tot de categorieën vrije sector huur, CPO, bereikbare koop, middeldure koop en dure koop, conform de bijbehorende prijsklassen. Zowel in grondgebonden als in gestapelde vorm. Een en ander in de verhoudingen zoals beschreven in de paragraaf over de woonvisie: er is enige behoefte aan vrije sector huurwoningen, dure koop is slechts beperkt mogelijk en er is met name behoefte aan bereikbare en middeldure koop maar ook die behoefte is niet onbeperkt. In de volgende fasen van de procedure heeft de gemeente de gelegenheid om het woningbouwprogramma van het plan te toetsen aan de randvoorwaarden en de doelstellingen uit de woonvisie;” wordt veranderd naar: “er moet een gedifferentieerd woningbouwprogramma gerealiseerd worden, waarbij minimaal 4 woningen worden gerealiseerd in de bereikbare koop en minimaal 30 in het middeldure koopsegment. Conform de prijzen zoals vastgesteld in de Woonvisie 2017 Aangenaam en duurzaam wonen. Zodat gewaarborgd wordt dat minimaal 550Zo van de nieuwe woningen bereikbare en middeldure koopwoningen zijn.
Om zo een gedifferentieerd woningbouwprogramma te waarborgen.”_____________________________________________________________________
2.1 Met het beoogde voorstel wordt een gedifferentieerd woningbouwprogramma gerealiseerd Onderwerp: Vaststellen gewijzigde voorwaarden Startnotitie Woningbouw Kartuizerstraat 4-6 en 12 te Raamsdonksveer
P- 2/6
In de startnotitie werd aangegeven dat dure koopwoningen slechts beperkt mogelijk zijn. De reden om dit destijds op te nemen was om te voorkomen dat initiatiefnemers met een voorstel zouden komen dat niet bestond uit diverse woning typologieën en hiermee niet aan zou sluiten op de vraag. In het schetsplan (zie bijlage 4) is terug te vinden dat 45Vo van de woningen in de prijscategorie dure koop worden gerealiseerd. Hiermee wordt de resterende 5507o van de woningen bereikbare en middeldure woningen. Hiermee wordt een gedifferentieerd woningbouwprogramma gerealiseerd waarbij het plan tevens rendabel te krijgen is. 3. Wijziging van de verhouding uitqeefbaar terrein en openbaar gebied “maximaal 45Vo van de oppervlakte van het land wordt uitgeefbaar terrein, 55Vo wordt openbaar gebied;” wordt veranderd naar: “maximaal 5ũ07o van de oppervlakte van het land wordt uitgeefbaar terrein, minstens 5007o wordt openbaar gebied;”
3.1 Verhouding uitgeefbaar en openbaar is 50/50 zorgt voor een toegankelijk gebied voor passanten en een fijne leefomgeving voor bewoners Door de grond voor minstens 50o7) openbaar in te richten en met veel groen is het voor passanten een fijne plek om te wandelen en zijn. Dit zorgt tevens voor meer sociale veiligheid in de buurt en een levendigere omgeving. Dit draagt bij aan een leefomgeving voor bewoners die sfeervol en veilig aanvoelt. Waarbij privé en openbaar duidelijk is gescheiden maar iedereen kan genieten van een buurt in het groen en aan het water. 4. Wijziging van hoe de parkeerbehoefte opqelost dient te worden “de parkeerbehoefte (conform het vastgestelde parkeerbeleid) moet volledig binnen het plangebied aangelegd worden;” wordt veranderd naar: “de parkeerbehoefte dient volledig binnen het plangebied aangelegd te worden, tenzij uit een parkeermeting blijkt dat de omliggende wijk voldoende restcapaciteit heeft om een aantal parkeerplaatsen op te vangen én de initiatiefnemer heeft aangetoond dat met alternatieve parkeervormen (zoals een deelauto-concept) de restcapaciteit niet kan worden verminderd.
Het maximum aantal parkeerplaatsen dat in de omliggende wijk wordt opgevangen bedraagt 18 parkeerplaatsen zodat de gemiddelde parkeerdruk niet hoger wordt dan 85Vo in de omliggende omgeving, De resterende benodigde parkeerplaatsen dienen binnen het plangebied gerealiseerd te worden conform de parkeernota 'parkeren doen we zo!’”_____________________________________________________________________________________
4.1 Het parkeren wordt opgelost conform het parkeerbeleidsplan: parkeren doen we zo! Op basis van de gemeentelijke parkeernota 'Parkeren doen we zo’ hoort bij het beoogde woningbouwprogramma een parkeerbehoefte van 142 parkeerplaatsen Initiatiefnemers hebben meerdere varianten laten zien op welke manier deze parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd in het plangebied. Echter bleek hieruit al gauw dat 142 parkeerplaatsen binnen het plangebied realiseren ten kosten gaat van het groene karakter en de leefbaarheid. In het plangebied is dan ook aantoonbaar onvoldoende ruimte beschikbaar om het parkeren op te lossen. Met veel puzzelen ligt er nu een plan waarbij 124 parkeerplaatsen in het plangebied gerealiseerd kunnen worden. Belangrijk om hierbij te benoemen is dat op basis van de parkeernota de parkeervraag wordt doorgerekend aan de hand van de bovenkant van de bandbreedte van de parkeernorm (worst-case scenario). In de praktijk is dan ook de verwachting dat de parkeerdruk lager uit zal vallen dan op papier. Daarom is conform de parkeernota op basis van een parkeerdrukmeting (zie bijlage 6 Parkeerdrukmeting 2015) bekeken hoeveel restcapaciteit in het openbare gebied rondom het plangebied aanwezig is. Om op deze manier te bepalen of er ruimte is om in de omgeving de resterende 18 auto’s op te kunnen vangen.
Voor de berekening hiervan zie bijlage 7 Berekening bezetting openbare ruimte. Uit de berekening komt naar voren dat in 2025 het beoogde plan er voor zal zorgen dat in het plangebied alle parkeerplaatsen bezet zijn en dat tevens de 16 parkeerplaatsen bezet zijn aan de Kartuizerstraat. Deze worden voor een deel bezet door de bewoners aan de Kartuizerstraat en voor een deel door de beoogde bewoners van Dok12. Deze bezettingsgraad is hoog maar in principe geen probleem doordat in de omgeving (zie tabel 2) voldoende restcapaciteit over is. De gemiddelde parkeerdruk van de secties 8 t/m 14 is met 8507o hoog voor een bebouwde kom gebied maar acceptabel. Als eis wordt hierbij wel gesteld dat initiatiefnemer tevens zal onderzoeken of met alternatieve parkeervormen (zoals een deelauto-concept) de restcapaciteit niet kan worden verminderd. Indien dit niet mogelijk is zal dit duidelijk moeten worden aangetoond.
Onderwerp: Vaststellen gewijzigde voorwaarden Startnotitie Woningbouw Kartuizerstraat 4-6 en 12 te Raamsdonksveer
p. 3/6
Tabel 2 bezettingsgraad sectie 8 t/m 14 in 2015 waarin ontwikkeling is mee berekent sectie 8 9 10 12
13 14
straat Kartuizerstraat Kartuizerstraat De Aakschipper
Parkeerdruk
di 22:00
capaciteit zo 14:00 12
12 ĮgMļ
i2 ■gnu
4
4 6 i. - 5194 7[~459?
BW
Kmi
Sandoel Sandoel
15
4 4 4
9
2
Sandoel plangebied
15 124
124 lüü
3 j3794 8 ' ' 5394; 124 BMQQ941
totaal
190
161
164 ļ
11
10
4154 3054 2594 6794 8594
^0 94 ‘ 50-7594
7T'
8694,
5. Wijziging aantal bouwlagen “de woningen bestaan uit gemiddeld twee tot drie bouwlagen, eventueel afgedekt met een flauwe kap;” wordt veranderd naar: “de woningen bestaan uit gemiddeld twee tot drie woonlagen, eventueel afgedekt met een flauwe kap. Daarnaast bestaan de woningen uit gemiddeld maximaal 4 bouwlagen zodat een onderste bouwlaag ingericht kan worden ten behoeve van parkeer- en opslag! bergingvoorzieningen, hobbyruimte en de entree van de woning.”______________
5.1 Door de buitendijkse ligging lijken de woning gemiddeld 2-3 bouwlagen hoog vanaf de Kartuizerstraat De Kartuizerstraat zelf is hoger gelegen dan het plangebied doordat het plangebied buitendijks is gelegen. Hierdoor zal vanaf de Kartuizerstraat de tweede bouwlaag te zien zijn van de beoogde woningen, waar eerste bouwlaag zit van de woningen aan de Kartuizerstraat. Ondanks dat de woningen gemiddeld gezien dus uit 4 bouwlagen zullen bestaan, zullen de woningen vanaf de Kartuizerstraat bezien (de aanlooproute) uit 3 bouwlagen lijken te bestaan. Waardoor de woningen beter aan sluiten op de bestaande bebouwing in de omgeving en aansluiten op het straatbeeld. 5.2 Vanwege de buitendijkse ligging kan de eerste bouwlaag niet worden gebruikt voor essentiële woonfuncties vanwege het overstromingsrisico Woningen in het gebied kunnen volgens de initiatiefnemers overstromings-robuust en op veilige dijkhoogte gebouwd worden. Vanwege het overstromingsrisico en ten behoeve van een veilige evacuatie kan de eerste bouwlaag niet worden gebruikt ten behoeve van woonfuncties. De entrees en garages van de woningen kunnen op bestaand maaiveld worden gerealiseerd. Daarboven kan in de tweede bouwlaag worden gewoond.
Om toch woningen te kunnen realiseren met een gewenste minimum te gebruiken oppervlak wat behoort bij nieuwbouwhuizen van deze tijd, is het wenselijk om woningen te realiseren die gemiddeld gezien bestaan uit 4 bouwlagen. Kanttekeningen Verhuizing van de Jachthaven Dok12 dient eerst plaats te vinden Voor Jachthaven Dok 12 B.V. is de verhuizing van de bestaande jachthaven naar een andere locatie een voorwaarde voor de ontwikkeling van de locatie met woningbouw. Pas als er zekerheid is over een alternatieve locatie voor de jachthaven zal de ontwikkeling van woningbouw van de grond komen. Dit is echter een risico van de initiatiefnemer. Parkeerdruk in de Kartuizerstraat Zoals in tabel 1 is weergegeven zal aan de Kartuizerstraat geen restcapaciteit overblijven doordat deze 16 parkeerplaatsen zullen worden gebruikt door de bewoners aan de Kartuizerstraat en de toekomstige bewoners van Dok12. Dit kan leiden tot ergernis voor bewoners aan de Kartuizerstraat omdat de parkeerdruk bij hen toeneemt en het kan gaan voorkomen dat zij soms een parkeerplek zullen moeten zoeken in een andere straat. Een parkeerdruk van gemiddeld genomen 85Vo in de secties 8 t/m 14 is hoog voor bebouwde kom en geen centrum gebied.
Belangrijk om hierbij te benoemen is dat op basis van de parkeernota de parkeervraag wordt doorgerekend aan de hand van de bovenkant van de bandbreedte van de parkeernorm (worst-case scenario). In de praktijk is dan ook de verwachting dat de parkeerdruk lager uit zal vallen dan op papier. Daarnaast zal initiatiefnemer onderzoeken of met alternatieve parkeervormen (zoals een deelauto-concept) de restcapaciteit kan worden verminderd. Financiën In het vervolg van het proces worden plankosten zoals bedoeld in afdeling 6.2 Besluit ruimtelijke ordening verhaald op de initiatiefnemer. Dit gebeurt middels een anterieure overeenkomst die met de initiatiefnemer wordt gesloten. Deze overeenkomst wordt gesloten voordat het bestemmingsplan als ontwerp wordt gepubliceerd. Om tegemoetkoming in planschade te kunnen verhalen op de initiatiefnemer zal een planschadeverhaal overeenkomst worden afgesloten met de initiatiefnemer. Communicatie Onderwerp: Vaststellen gewijzigde voorwaarden Startnotitie Woningbouw Kartuizerstraat 4-6 en 12 te Raamsdonksveer
p. 4/6
De initiatiefnemer zal schriftelijk op de hoogte gesteld worden van het besluit. De initiatiefnemer treedt in overleg met de ligplaatshouders en omwonenden om hen te informeren over zijn initiatief. Hij bespreekt met hen wat de gevolgen zijn, wat het proces is, etc.. Uitvoering Om medewerking te kunnen verlenen, moet het vigerende bestemmingsplan herzien worden. Geadviseerd wordt dit middels een bestemmingsplanprocedure te doen. Daarmee kan flexibiliteit geboden worden. De initiatiefnemer start een proces op om de ligplaatshouders en omwonenden te informeren over het plan. Hij gaat met de partijen in gesprek om te bespreken wat de gevolgen zijn, wat het proces is, etc.. Bijlagen 1. Collegebesluit principemedewerking herontwikkeling jachthaven Dok 12 d.d. 17 april 2018 2. Startnotitie ‘Woningbouw Kartuizerstraat 4-6 en 12 te Raamsdonksveer’ zoals vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 25 oktober 2018 3. Raadsbesluit d.d. 25 oktober 2018 4. Schetsplan Kartuizerstraat d.d. 26-05-2020 5. Toetsing van schetsplan d.d. 26-05-2020 aan Startnotitie zoals vastgesteld door de raad d.d. 25 oktober 2018 6. Parkeerberekening drukmeting 2015 7. Berekening bezetting openbare ruimte 8. Collegebesluit principemedewerking herontwikkeling Dok 12 d.d. 9 juni 2020 Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij vaststelling aan.
Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Geertruidenberg, rip spnrpfaris
rip hiirnpmppstpr
R.C.J. Nagtzaam
M. Witte
Onderwerp: Vaststellen gewijzigde voorwaarden Startnotitie Woningbouw Kartuizerstraat 4-6 en 12 te Raamsdonksveer
p. 5/6
Nr. 12 De raad van de gemeente Geertruidenberg; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Geertruidenberg.
Besluit: De raad besluit: De volgende gewijzigde voorwaarden vast te stellen ten opzichte van de startnotitie ‘Woningbouw Kartuizerstraat 4-6 en 12 te Raamsdonksveer’ die door de gemeenteraad d.d. 25 oktober 2018 is vastgesteld: 1. de ontwikkeling bevat maximaal 62 woningen/wooneenheden inclusief de bestaande vrijstaande woning, waarvan 9 woningen in het water en maximaal 53 op het land; 2. er moet een gedifferentieerd woningbouwprogramma gerealiseerd worden, waarbij minimaal 4 woningen worden gerealiseerd in de bereikbare koop en minimaal 30 in het middeldure koopsegment. Conform de prijzen zoals vastgesteld in de Woonvisie 2017 Aangenaam en duurzaam wonen. Zodat gewaarborgd wordt dat minimaal 5507o van de nieuwe woningen bereikbare en middeldure koopwoningen zijn. Om zo een gedifferentieerd woningbouwprogramma te waarborgen; 3. maximaal 50o/) van de oppervlakte van het land wordt uitgeefbaar terrein, minstens 50oA wordt openbaar gebied; 4. de parkeerbehoefte dient volledig binnen het plangebied aangelegd te worden, tenzij uit een parkeermeting blijkt dat de omliggende wijk voldoende restcapaciteit heeft om een aantal parkeerplaatsen op te vangen én de initiatiefnemer heeft aangetoond dat met alternatieve parkeervormen (zoals een deelauto-concept) de restcapaciteit niet kan worden verminderd.
Het maximum aantal parkeerplaatsen dat in de omliggende wijk wordt opgevangen bedraagt 18 parkeerplaatsen zodat de gemiddelde parkeerdruk niet hoger wordt dan 850Zo in de omliggende omgeving. De resterende benodigde parkeerplaatsen dienen binnen het plangebied gerealiseerd te worden conform de parkeernota ‘parkeren doen we zo!’ 5. de woningen bestaan uit gemiddeld twee tot drie woonlagen, eventueel afgedekt met een flauwe kap. Daarnaast bestaan de woningen uit gemiddeld maximaal 4 bouwlagen zodat een onderste bouwlaag ingericht kan worden ten behoeve van parkeer- en opslag I bergingvoorzieningen, hobbyruimte en de entree van de woning;
Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 24 september 2020, Geertruidenberg, de raad voornoemd, de griffier,
—MC. Millenaar
de voorzitter,
M. Witte
Onderwerp: Vaststellen gewijzigde voorwaarden Startnotitie Woningbouw Kartuizerstraat 4-6 en 12 te Raamsdonksveer
P- 6/6
AMENDEMENT Gemeenteraad van Geertruidenberg, bijeen in Raamsdonksveer op 24 september 2020
Amendement woningbouwontwikkeling Kartuizerstraat 4-6 en 12: parkeren binnen plangebied Gehoord de beraadslagingen, Constaterende dat: * Leefbaarheid gaat over de mate waarin een bepaald gebied aantrekkelijk en/of geschikt is om te wonen of werken. Het gaat om zaken als fysieke omgeving, sociale omgeving en veiligheid. * Het parkeren in een wijk raakt aan twee aspecten van leefbaarheid namelijk de fysieke omgeving en veiligheid. * De fysieke omgeving raakt aan zaken zoals dichtheid bebouwing en aanwezigheid van voorzieningen. » De veiligheid raakt aan zaken zoals overlast. Overwegende dat: * Vooropgesteld dient toch te worden dat een nieuwe wijk per definitie een leefbare wijk zou moeten zijn. In de fase waarin we nu zitten heb je dit als gemeente namelijk zelf in de hand I » Om nu bij voorbaat al te moeten constateren dat parkeren binnen de woningbouwontwikkeling Kartuizerstraat 4-6 en 12 ten koste gaat van het groene karakter en de leefbaarheid (voorstel p. 3) is de omgekeerde wereld. * Het is de dichtheid van de bebouwing ( en dus meer auto's per woning) die in eerste instantie leidt tot een minder groen karakter. * Parkeren binnen de wijk volgens de vigerende norm van 2,3 is een mooie voorziening voor bewoners. « Het geeft een veilig gevoel indien de auto binnen de wijk geparkeerd kan worden. Bovendien leidt het tot minder overlast.
« Verder staat als een paal boven water dat de omgeving een stuk vriendelijker zal aankijken naar een nieuwe woningbouwontwikkeling waar men zelfde "parkeerbroek" kan ophouden. Niemand zit te wachten op auto's uit een omliggende wijk voor de deur. De raad besluit: Beslispunt 4 als volgt te wijzigen: » De parkeerbehoefte dient volledig binnen het plangebied aangelegd te worden, rekening houdend met een vigerende parkeernorm van 2,3.
vii
nj
Langermans Jeffrey Aerts John Langermans Igor van Nunen Eric van Oosterhout
Bundel van de Collegevergadering van 17 april 2018
4.1.2
Woningbouwontwikkeling Dok 12 Aanpassingen tov voorstel afgelopen dinsdag: 3.1 onder 5 toeristisch beleid (laatste alinea) en 6 conclusie (voorwaarde toegevoegd) 4 vervolg 5 communicatie 7 advies (voorwaarde toegevoegd) Dossier 1208 voorblad.pdf Bijlage_PrincipeverzoekJachthavenDok12.pdf 2018_04_17_Adviesaanhetcollege.doc
4.1.2 Woningbouwontwikkeling Dok 12 1 Dossier 1208 voorblad.pdf
Collegevergadering Dossiernummer
1208
Vertrouwelijk
Ja
Vergaderdatum
17 april 2018
Agendapunt
4.1.2
Omschrijving
Woningbouwontwikkeling Dok 12
Organisatieonderdeel
Cluster Beleid
Geagendeerd
Vergaderdatum
Collegevergadering
17 april 2018
Toelichting Aanpassingen tov voorstel afgelopen dinsdag: 3.1 onder 5 toeristisch beleid (laatste alinea) en 6 conclusie (voorwaarde toegevoegd) 4 vervolg 5 communicatie 7 advies (voorwaarde toegevoegd) Voorgesteld besluit In principe medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van woningen op het terrein van de huidige jachthaven Dok 12 aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer, onder de volgende voorwaarden: - de principemedewerking kent de duur van twee jaar. Binnen deze termijn wordt verwacht dat een ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt; - principemedewerking houdt in dat op ambtelijk en bestuurlijk niveau een inspanningsverplichting wordt aangegaan om het initiatief mogelijk te maken. De initiatiefnemer moet zich er van bewust zijn dat dit geen garanties geeft over de bestuurlijke besluitvorming rondom de benodigde procedures. Het risico ligt volledig bij de initiatiefnemer; - de initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de verplaatsing van de ligplaatsen naar een andere locatie. De gemeente heeft geen actieve rol in het vinden van een alternatieve locatie voor de huidige ligplaatshouders;
- met de initiatiefnemer wordt een planschadeverhaalovereenkomst aangegaan. Het opstellen van de benodigde planschaderisicoanalyse is voor rekening van de initiatiefnemer; - bouwen waar behoefte aan is conform woonvisie en voldoen aan de eisen aan nieuwbouwwoningen uit de woonvisie, daartoe worden in het vervolgproces randvoorwaarden gesteld; - zorg voor behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit, toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking en regionale afstemming over het woningbouwprogramma; - de gehele jachthavenfunctie moet verwijderd worden; - er moet rekening worden gehouden met de bedrijven op bedrijventerrein Gasthuiswaard en de bedrijfsbestemming op het perceel Kartuizerstraat 4-6 (indien deze niet ontwikkeld wordt met woningbouw); - er moet bij de inrichting rekening worden gehouden met voldoende ruimte voor parkeergelegenheid binnen het gebied; - er moet rekening worden gehouden met de voorwaarden die Rijkswaterstaat en waterschap Brabantse Delta aan de inrichting van het gebied stellen.
Er dient met deze partijen in overleg te worden getreden over veilige en passende maatregelen; - de ruimtelijke ontwikkeling mag niet kwetsbaar zijn ten aanzien van de waterdiepte en de frequentie van overstromen; - er moet verzekerd zijn dat mensen en dieren op doelmatige wijze geëvacueerd kunnen worden; - er moet verzekerd zijn dat de permanente aanwezigheid van mensen hoogwatervrij kan plaatsvinden; - de ontwikkeling moet ruimtelijke ingepast worden, daartoe worden in het vervolgproces randvoorwaarden opgesteld.
Besluit In principe medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van woningen op het terrein van de huidige jachthaven Dok 12 aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer, onder de volgende voorwaarden: - de principemedewerking kent de duur van twee jaar. Binnen deze termijn wordt verwacht dat een ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt; - principemedewerking houdt in dat op ambtelijk en bestuurlijk niveau een inspanningsverplichting wordt aangegaan om het initiatief mogelijk te maken. De initiatiefnemer moet zich er van bewust zijn dat dit geen garanties geeft over de bestuurlijke
besluitvorming rondom de benodigde procedures. Het risico ligt volledig bij de initiatiefnemer; - de initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de verplaatsing van de ligplaatsen naar een andere locatie. De gemeente heeft geen actieve rol in het vinden van een alternatieve locatie voor de huidige ligplaatshouders; - met de initiatiefnemer wordt een planschadeverhaalovereenkomst aangegaan. Het opstellen van de benodigde planschaderisicoanalyse is voor rekening van de initiatiefnemer; - bouwen waar behoefte aan is conform woonvisie en voldoen aan de eisen aan nieuwbouwwoningen uit de woonvisie, daartoe worden in het vervolgproces randvoorwaarden gesteld; - zorg voor behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit, toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking en regionale afstemming over het woningbouwprogramma; - de gehele jachthavenfunctie moet verwijderd worden; - er moet rekening worden gehouden met de bedrijven op bedrijventerrein Gasthuiswaard en de bedrijfsbestemming op het perceel Kartuizerstraat 4-6 (indien deze niet ontwikkeld wordt met woningbouw); - er moet bij de inrichting rekening worden gehouden met voldoende ruimte voor parkeergelegenheid binnen het gebied; - er moet rekening worden gehouden met de voorwaarden die Rijkswaterstaat en waterschap Brabantse Delta aan de inrichting van het gebied stellen.
Er dient met deze partijen in overleg te worden getreden over veilige en passende maatregelen; - de ruimtelijke ontwikkeling mag niet kwetsbaar zijn ten aanzien van de waterdiepte en de frequentie van overstromen; - er moet verzekerd zijn dat mensen en dieren op doelmatige wijze geëvacueerd kunnen worden; - er moet verzekerd zijn dat de permanente aanwezigheid van mensen hoogwatervrij kan plaatsvinden; - de ontwikkeling moet ruimtelijke ingepast worden, daartoe worden in het vervolgproces randvoorwaarden opgesteld.
1 Bijlage_PrincipeverzoekJachthavenDok12.pdf
Aan de gemeente Geertruidenberg T.a.v. Het College van Burgemeester en Wethouders Vrijheidstraat 2 4941 DX Raamsdonksveer
Raamsdonksveer, 16 maart 2018 Betreft: Principe-verzoek woningbouw ontwikkeling van locatie Jachthaven Dok 12 met watergebonden woningbouw
Geacht College, Op 17 januari jl. hebben we met de beide wethouders van Oort en Van den Kieboom uitgebreid gesproken over de toekomst van onze jachthaven Dok12 aan de Kartuizerstraat in Raamsdonksveer. Als exploitant zien wij onvoldoende ruimte om het bedrijf op deze locatie verder te ontwikkelen. De woningbouw in de directe omgeving werkt daarin beperkend. Door de groei van ons bedrijf de afgelopen jaren hebben wij ervaren dat de druk naar de wijk ook toe is genomen. Met deze brief willen we u vragen mee te werken aan onderzoek voor ontwikkeling van de locatie aan de Kartuizerstraat met woningbouw in aansluiting op Heereland. Hierna volgt een verdere onderbouwing van bovengenoemde ambitie. Situatie en aanleiding Wij exploiteren de jachthaven Dok12 aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer. De jachthaven heeft een oppervlakte van circa 1,2 ha en heeft circa 200 ligplaatsen voor vaartuigen, een hellingbaan om boten in en uit het water te halen en stallingsruimte voor schepen op het land. Daarnaast hebben we een horecagelegenheid. Het gaat goed met onze jachthaven. We willen het bedrijf verder uitbouwen met meer ligplaatsen en ook onze recreatie- en horeca-activiteiten verder ontwikkelen. De mogelijkheden zijn op de huidige locatie zeer beperkt. We ervaren in onze bedrijfsactiviteiten nu al een beperking vanuit de woonomgeving rondom.
Om ons bedrijf toekomstbestendig te maken en verder te kunnen ontwikkelen zien wij uit naar een andere locatie, met een voorkeur voor de locatie ‘Hermenzeil’ in Raamsdonk. Wij begrijpen dat u op dit moment niet in kunt gaan op de locatie ‘Hermenzeil’ en dat het verkoopproces hiervoor een op zichzelf staand onderwerp is. Beide ontwikkelingen kunnen ook heel goed los van elkaar worden gezien, aangezien wij ook de mogelijkheid hebben onze klanten/ligplaatshouders elders onder te brengen. Uitplaatsing milieubelastend bedrijf uit het woongebied Niet alleen voor ons als ondernemer pakt een verhuizing positief uit. Er ligt de kans om een milieubelastend bedrijf uit de woonomgeving te verwijderen. De activiteiten die wij op ons terrein ontplooien (het in- en uit het water takelen van boten, het onderhoud aan schepen, de verkeersbewegingen, vervoer met trailers, parkeeroverlast etc.) geven overlast op het omliggende woongebied. Met een verplaatsing van ons bedrijf zal die overlast verdwijnen.
Specifiek watergebonden woonmilieu Met verplaatsing van ons bedrijf naar elders komt onze huidige jachthaven in Raamsdonksveer beschikbaar voor andere doeleinden. Wij denken dat woningbouw op deze locatie, in aansluiting op de bestaande woonwijken Nieuw Sandoel en Heereland Zuid, het meest passend is.
Hoewel ons bekend is dat er in de gemeente in principe voldoende plannen zijn om in de woningbouwbehoefte te voorzien denken wij aanvullend een uniek woongebied te kunnen ontwikkelen. De buitendijkse locatie aan het Zuidergat is uniek en biedt kansen voor het ontwikkelen van een bijzonder, waterrijk woonmilieu. Daarbij denken we aan middeldure- en dure koop- en/of huurwoningen met de mogelijkheid voor een steiger met boot bij de woning. Het uitgangspunt waarmee de haalbaarheid is getoetst gaat uit van ca. 40 – 45 woningen, variërend in de prijsklasse van 225.000 tot 450.000 euro. Er is de mogelijkheid voor diverse type woningen en variatie in laag en hoogbouw. Dit idee is terug te zien op de planschets. Op de schets wordt ook duidelijk gemaakt hoe ingespeeld kan worden op de buitendijkse ligging. Wij hebben in de woonvisie van de gemeente Geertruidenberg kunnen lezen dat vooral behoefte is aan woningen in de middeldure huursector. Woningbouw aan het water kan hier volop aan bijdragen. Uiteraard kunnen wij in plannen ook inspelen op behoeftes van andere doelgroepen (o.a. bereikbare koopwoningen of appartementen). Ligplaatsen - Ontwikkelingen Rivierkade en haven Raamsdonksveer Op twee locaties is de gemeente Geertruidenberg bezig met het ontwikkelen van ligplaatsen. Het gaat dan om de Rivierkade in Geertruidenberg en de haven in Raamsdonksveer.
Mooie plannen die in een behoorlijke toename van het aantal ligplaatsen voorzien. Wij weten, gevoed door de prognoses van onze branchevereniging, dat er in de toekomst eerder sprake zal zijn van een lichte afname van de vraag naar ligplaatsen voor boten dan een toename. Ontwikkeling van nieuwe ligplaatsen aan de Rivierkade en de haven in Raamsdonksveer lijkt ons alleen mogelijk wanneer elders een afname van ligplaatsen binnen de kern aan de orde is. Transformatie van de locatie van Dok12 speelt dus een belangrijke rol in de kansen voor realisatie van nieuwe ligplaatsen bij de projecten Rivierkade en haven Raamsdonksveer. Kansen voor recreatie en toerisme Onze jachthaven Dok12 ligt excentrisch ten opzichte van de kern van Raamsdonkveer en op grotere afstand van de kern van Geertruidenberg. Onze klanten/ligplaatshouders maken nauwelijks gebruik van de winkel- en horecavoorzieningen in de kernen. Jachthaven Dok12 voegt op recreatief en toeristisch vlak weinig toe aan de dorpskernen. Een verplaatsing van een deel van de ligplaatsen naar de meer centraal gelegen locaties Rivierkade en Haven Raamsdonksveer biedt grote kansen op toeristisch en recreatief vlak. Ondernemers en winkeliers in de dorpskernen zullen profiteren van de nabijheid van de havens.
Beleid - Binnenstedelijke herstructurering De locatie aan de Kartuizerstraat maakt in het provinciale beleid onderdeel uit van ‘’bestaand stedelijk gebied’’. Het landelijke en provinciale beleid is bij nieuwe ontwikkelingen en woningbouw eerst gericht op transformatie van binnenstedelijke locaties. Daarna komen eventueel zoekgebieden voor verstedelijking of landelijke gebieden in aanmerking voor ontwikkeling van woningbouw. Ontwikkeling van de binnenstedelijke locatie aan de Kartuizerstraat luit goed aan op bovenstaand beleid. Uiteraard zal verder onderzoek noodzakelijk zijn om de regionale behoefte te onderbouwen, mede in relatie tot de al beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.
Afronding van Dongeburgh In het verleden is al onderzoek gedaan naar ontwikkeling van deze locatie naar woningbouw. Uit deze onderzoeken is woningbouw ook mogelijk gebleken. In 2009 zijn deze plannen beëindigd en is besloten de locatie voorlopig voort te zetten als jachthaven. De locatie maakte destijds onderdeel uit van de grote ontwikkeling ‘Dongeburgh’. Ruimtelijk is het zeer wenselijk om de afronding van Dongeburgh opnieuw te onderzoeken. De bezwaren van destijds, het laten vervallen van ligplaatsen, kunnen worden weggenomen. Wij kunnen nu alternatieve ligplaatsen bieden aan de bestaande ligplaatshouders. Kortom: volop kansen om de westrand van Raamsdonksveer vorm te geven met een hoogwaardig woningbouwplan! Buitendijkse ligging Het terrein aan de Kartuizerstraat is buitendijks gelegen. Dit betekent dat nieuwe woningen in het gebied op de veilige dijkhoogte gebouwd moeten worden en overstromings-robuust ontworpen moeten zijn. De entree en garages van de woningen kunnen op bestaand maaiveld worden gerealiseerd. Daarboven kan veilig op de 1e verdieping worden gewoond met een prachtig terras met uitzicht over het water. Ook drijvende woonvormen zijn voorstelbaar. Het Waterschap zal bij een verder onderzoek naar ontwikkelingsmogelijkheden vroegtijdig worden betrokken.
Niet alleen vanwege de buitendijkse ligging maar ook vanwege de beschermingszones van de waterkeringen die de locatie begrenzen. Kartuizerstraat 4-6 Zoals bij u bekend zijn er ook plannen ingediend voor woningbouw op het aangrenzende perceel Kartuizerstraat 4-6. Dit betreft een perceel met bedrijfsbestemming, dat in de vroegere jaren onderdeel uitmaakte van onze jachthaven. Het biedt voor nu dus een mooie kans om de locatie als geheel te herstructureren en op te waarderen. Voor de plannen aan Kartuizerstraat 4-6 ligt er op dit moment al een principe-verzoek. Dit heeft ons doen besluiten, om processen van besluitvorming niet te vertragen, ons verzoek apart in te dienen. We begrijpen dat, op moment dat beide plannen een principe-akkoord krijgen, het gezien en opgepakt moet worden als één project en wij ondersteunen dit van harte. Beide plannen zijn geschetst door hetzelfde stedenbouwkundig bureau, Welmers Burg stedenbouw. Dit vergemakkelijkt de beoogde samenhang.
Samenvatting Wij denken om meerdere redenen dat het heel zinvol is verder te studeren op een verhuizing van onze jachthaven naar elders en een transformatie van de huidige locatie aan de Kartuizerstraat naar wonen: - Ons bedrijf heeft op deze locatie onvoldoende ontwikkelingsmogelijkheden; - Een milieubelastend bedrijf kan uit het woongebied worden weggenomen; - Er ligt een kans om een uniek, waterrijk woonmilieu te ontwikkelen. Een woonmilieu dat in de regio nog niet voorhanden is; - Het gaat beleidsmatig om een binnenstedelijke transformatie-locatie. Dit sluit aan op landelijk en provinciaal beleid; - Ligplaatsen in de kern bieden veel meer recreatieve en toeristische mogelijkheden. Daarin schiet Dok12 te kort vanwege de excentrische ligging ten opzichte van de kernen; - Het toevoegen van ligplaatsen bij de projecten Rivierkade en haven Raamsdonksveer is alleen mogelijk als elders ligplaatsen vervallen. Daarin is naar ons idee jachthaven Dok12 een belangrijke schakel;
-
Eerdere pogingen om deze locatie tot ontwikkeling te brengen strandden. Nu ligt er een grote kans om het project Dongeburgh alsnog een mooie afronding te geven!
Wij hopen dat wij u een compleet beeld van de kansen hebben kunnen schetsen en dat positief zult besluiten. Wij zijn ons ervan bewust dat onze ideeën nog veel afstemming en onderzoek nodig hebben. Daarin willen wij graag het voortouw nemen. Dit in goed overleg met u en uw ambtenaren. Met vriendelijke groet,
Bart van Rossum Jachthaven Dok12
Bijlage bij principeverzoek Dok12 Kartuizerstraat Raamsdonksveer - 16 maart 2018
Bijlage bij principeverzoek Dok12 Kartuizerstraat Raamsdonksveer - 16 maart 2018
Historische kaart van rond 1870
Bijlage bij principeverzoek Dok12 Kartuizerstraat Raamsdonksveer - 16 maart 2018
Topografische kaart anno nu
Bijlage bij principeverzoek Dok12 Kartuizerstraat Raamsdonksveer - 16 maart 2018
LEGENDA Wonen Benutten woningbouwlocaties Werken Revitalisering Dombosch Onderzoek herstructurering Gasthuiswaard Strategische reserve bedrijventerrein Heulweg 2 Geen uitbreiding bedrijventerrein Pontonnier Transformatie Rivierkade Voorzieningen Herinrichting centrum Raamsdonksveer
Toerisme en recreatie Twee waterfronten > LENS Benutten toeristische potenties Geertruidenberg Recreatie en natuur Achter de Hoeven > LENS Versterken vaarrecreatie Donge-oevers Landmark Amercentrale Herbestemming Dongecentrale Buitenpark Allardpolder Groene afscherming bedrijventerrein Gasthuiswaard Recreatie en natuur plassengebied > LENS Aanleg recreatieve verbinding met Drimmelen
LEGENDA Wonen
Herstel Halvezolenpad
Landschap, groen en water Benutten woningbouwlocaties
Werken
Open agrarisch productiegebied Agrarisch gebied met landschappelijke en cultuurhistorische waarde
Revitalisering Dombosch Onderzoek herstructurering Gasthuiswaard Strategische reserve bedrijventerrein Heulweg 2 Geen uitbreiding bedrijventerrein Pontonnier Transformatie Rivierkade Voorzieningen Herinrichting centrum Raamsdonksveer
Toerisme en recreatie
Agrarisch gebied met landschappelijke en recreatieve waarde Ruimte voor de rivier Realisatie rondjes Raamsdonk Ecologische verbinding Natuurontwikkeling Slikpolder Kwaliteit aan de Kerklaan Infrastructuur Aanpassing knooppunt Hooipolder
Twee waterfronten > LENS
Verbreding A27
Benutten toeristische potenties Geertruidenberg
Aanpassing aansluiting A59 - afslag 33
Recreatie en natuur Achter de Hoeven > LENS Versterken vaarrecreatie Donge-oevers
Reservering station op nieuwe spoorlijn Breda-Utrecht Ruimtelijke kwaliteit
Landmark Amercentrale
Entrees
Herbestemming Dongecentrale
Groene invulling Landonk
Buitenpark Allardpolder
Onderzoek functieverandering locatie volkstuinen > LENS
Groene afscherming bedrijventerrein Gasthuiswaard Recreatie en natuur plassengebied > LENS
Bijlage bij principeverzoek Dok12 Kartuizerstraat Raamsdonksveer - 16 maart 2018 Aanleg recreatieve verbinding met Drimmelen Herstel Halvezolenpad
Verordening Ruimte, Natuur en Landschap
Verordening Ruimte, Water
Bijlage bij principeverzoek Dok12 Kartuizerstraat Raamsdonksveer - 16 maart 2018
Waterkering, Waterschap
Waterkering, Waterschap
Bijlage bij principeverzoek Dok12 Kartuizerstraat Raamsdonksveer - 16 maart 2018
Brabantse Agenda Wonen
Brabantse Agenda Wonen sturen op kwaliteit, niet op kwantiteit !
1
Bijlage bij principeverzoek Dok12 Kartuizerstraat Raamsdonksveer - 16 maart 2018 2
! Afronding Silhouet Heereland
Bijlage bij principeverzoek Dok12 Kartuizerstraat Raamsdonksveer - 16 maart 2018
Ideeschets Waterrijk Woonmilieu
Raamsdonksveer Haven Dok 12, juli 2017
Bijlage bij principeverzoek Dok12 Kartuizerstraat Raamsdonksveer - 16 maart 2018
Sfeerimpressies van waterwonen elders
Bijlage bij principeverzoek Dok12 Kartuizerstraat Raamsdonksveer - 16 maart 2018
1 2018_04_17_Adviesaanhetcollege.doc
Advies aan het college Onderwerp: Woningbouwontwikkeling Dok 12 Portefeuillehouder: K.J.H.A. van Oort Openbaar
Cluster: Beleid/EM
Vertrouwelijk
Geheim
1 Samenvatting Het bedrijf Jachthaven Dok 12 B.V. heeft aan het college principemedewerking gevraagd voor onderzoek naar de mogelijkheden voor de realisatie van woningen op het terrein van de huidige jachthaven Dok 12 aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer. Voorgesteld wordt onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de woningbouwontwikkeling aan de Kartuizerstraat. 2 Aanleiding Jachthaven Dok 12 B.V. exploiteert de jachthaven aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer. Het bedrijf wil graag verder uitbouwen met meer ligplaatsen en ook de recreatie- en horeca activiteiten verder ontwikkelen, echter de mogelijkheden daartoe zijn op de huidige locatie zeer beperkt. Bovendien ervaart het bedrijf met de huidige bedrijfsvoering al een beperking vanuit de omgeving voor zijn activiteiten. Er worden daarom door het bedrijf mogelijkheden op andere locaties onderzocht. Daarmee zou de huidige jachthaven in Raamsdonksveer beschikbaar komen voor andere doeleinden. De voorkeur van het bedrijf gaat uit naar de transformatie naar een woningbouwlocatie. Het bedrijf heeft een verzoek tot principemedewerking ingediend voor onderzoek naar de mogelijkheden voor de realisatie van woningen op het terrein van de huidige jachthaven Dok 12 aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer. Op 15 augustus 2017 heeft het college dit verzoek tot principemedewerking ook behandeld.
Op dat moment is vanwege te weinig beleidsinhoudelijke gronden besloten geen medewerking aan de ontwikkeling van woningen op het terrein van jachthaven Dok 12 te verlenen. Nadien is er een gesprek geweest tussen de initiatiefnemer en wethouders Van Oort en Van den Kieboom. Daarin is besproken dat de zij er positief tegenover staan om aan de hand van aanvullende argumenten opnieuw het verzoek in het college te behandelen. Met dit voorstel wordt het verzoek tot principemedewerking opnieuw aan het college voorgelegd. In onderhavig voorstel is de onderbouwing ten aanzien van het toeristisch beleid en de excentrische ligging van de jachthaven aangescherpt, om daarmee voldoende beleidsinhoudelijke gronden te bieden om principemedewerking te verlenen. 3 Beoogd effect Een principe uitspraak doen over de ontwikkeling van woningbouw op het terrein van de huidige jachthaven Dok 12 aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer. 3.1
Motivatie/argumenten
1. Situatie Huidige situatie Sinds 1 april 2012 wordt jachthaven Dok 12 gerund door de initiatiefnemer. De jachthaven bevindt zich aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer. In afbeelding 1 is de globale begrenzing van het terrein van de jachthaven met een rood kader ingetekend. Het bevindt zich in het zuidwesten van Raamsdonksveer, grenzend aan de woonwijken Nieuw Sandoel en Raamsdonksveer zuid. De haven bevindt zich aan het einde van het Zuidergat en is via deze watergang ontsloten. De jachthaven heeft een oppervlakte van circa 1,2 ha en bestaat uit maximaal 190 ligplaatsen voor vaartuigen met bijbehorende parkeerplaatsen (1 parkeerplaats per 2 ligplaatsen), een hellingbaan om boten in en uit het water te halen en stallingsruimte voor schepen op het land. Daarnaast is er een gebouw op het terrein gesitueerd waarin havenactiviteiten alsmede een eetcafé gevestigd zijn. Jachthaven Dok 12 biedt onder meer de volgende faciliteiten: - eetcafé - verhuur van ligplaatsen p. 1
-
trailerhelling passantenhaven jachtmakelaar ski- en wakecenter zaalverhuur feesten & partijen
Het terrein van de jachthaven ligt buitendijks. Het wordt omringd door een primaire waterkering. Op afbeelding 1 is de waterkering ingetekend met een blauwe lijn. Het maaiveld op de locatie ligt op ongeveer 1,50 meter + NAP, het water op gemiddeld 0,5 meter + NAP. De oostelijke en zuidelijke randen liggen binnen de beschermingszones van de waterkering.
Afbeelding 1: Jachthaven Dok 12 en omgeving (rood kader: de globale begrenzing van het terrein van de jachthaven, blauwe lijn: primaire waterkering)
Verzoek Jachthaven Dok 12 B.V. heeft een verzoek tot principemedewerking ingediend voor onderzoek naar de mogelijkheden voor de realisatie van woningen op het terrein van de huidige jachthaven. In de bijlage is de brief van Jachthaven Dok 12 B.V. met o.a. een ideeschets, dwarsdoorsnede en sfeerimpressies van de woningbouw opgenomen. Stedenbouwkundig bureau Welmers Burg heeft de ideeschets gemaakt. Jachthaven Dok 12 B.V. vindt het belangrijk dat er een duidelijke connectie met het water is en dat de plannen passen in de wijk en denken op deze unieke locatie een bijzonder woonmilieu te kunnen ontwikkelen. Ze denken aan middeldure en dure koop en/of huurwoningen met de mogelijkheid voor een steiger met boot bij de woning. Als uitgangspunten waarmee ze de haalbaarheid hebben getoetst, zijn gebruikt: - Realisatie van circa 40-45 woningen. - Prijsklasse variërend € 225.000 tot € 450.000. - Diverse typen woningen en variatie in laag- en hoogbouw. Naast het terrein van de jachthaven zijn ook de percelen aan Kartuizerstraat 4-6 ingetekend in de ideeschets. Dit gedeelte is niet meegenomen in bovenstaande aantallen en bedragen. Meer informatie over de combinatie met deze locatie staat onder ‘Ruimtelijke aspecten’. De ideeschets is niet concreet getoetst ten behoeve van dit voorstel.
Zoals eerder gesteld is het doel van dit voorstel om een principe uitspraak te doen over woningbouw op deze locatie. De nadere uitwerking en toetsing van de ideeschets gebeurt pas in een eventuele vervolgfase. Invulling van woningtype en prijsklasse moet dan later vanuit de woonvisie worden bepaald. p. 2
In het verleden is er eerder een initiatief geweest van Volksbelang tot herontwikkeling van de jachthaven. Dit is in 2009 gestrand, onder andere omdat het opheffen van de jachthavenfunctie op veel weerstand stuitte bij de bevolking van Raamsdonksveer en de ligplaatshouders. Er is toen afgesproken dat de jachthavenfunctie in de haven pas kon worden opgeheven op het moment dat alternatieve ligplaatsen binnen onze gemeente gerealiseerd waren. Dit is echter niet gelukt, waarna de haven eigendom van Jachthaven Dok 12 B.V. is geworden en het plan definitief van de baan was. 2. Beleid Wat betreft het verzoek geldt beleidsmatig het volgende: Bestemmingsplan Het gebied maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan ‘Jachthaven’ en ‘Jachthaven herziening I’. De gronden hebben de bestemming ‘jachthaven’ met de dubbelbestemming ‘waterkeringszone’ ter plaatse van de aanwezige waterkering. Woningbouw is op basis van het vigerende bestemmingsplan niet toegestaan. Het bestemmingsplan kent ook geen binnenplanse afwijkings- en/of wijzigingsbevoegdheid waarmee de ontwikkeling mogelijk gemaakt kan worden. Een planologische procedure is dan ook noodzakelijk om de woningbouw mogelijk te kunnen maken.
Structuurvisie 2030 In de Structuurvisie 2030 is de visie voor wat betreft wonen dat we bouwen naar behoefte: wij zetten ons in voor een woonmilieu dat ruimtelijk en kwalitatief van hoogwaardig gehalte is, met voldoende betaalbare woningen voor alle doelgroepen. Kwaliteit wordt niet alleen gezocht in de kwaliteit van de woningen maar ook in de kwaliteit van de woonomgeving. Er is voldoende plancapaciteit voor de toekomstige behoefte, waardoor we geen nieuwe uitleglocaties aanwijzen. We voeren de regie op een goede mix, mede gericht op het creëren van woonmogelijkheden voor starters en ouderen. De jachthaven is in de Structuurvisie niet als ontwikkelingslocatie opgenomen. Dit betekent niet dat de ontwikkeling geblokkeerd is, er dient echter wel bekeken te worden of een ontwikkeling passend is binnen onze woonvisie. Woonvisie 2017 “Aangenaam en duurzaam wonen” In de Woonvisie 2017 “Aangenaam en duurzaam wonen” schetsen we een woonbeeld voor onze toekomst. De speerpunten zijn beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid, woonkwaliteit, transformatie, leefbaarheid en langer thuis. Voor nieuwe woningbouwontwikkelingen is de Woonvisie 2017 leidend. In de woonvisie zijn concrete aantallen per kern opgenomen, uitgesplitst naar prijsklasse. Tijdens de looptijd van de woonvisie (t/m 2021) dienen we die aantallen te realiseren.
In de woonvisie wordt aangegeven dat er in de kern Raamsdonksveer met name behoefte is aan bereikbare en middeldure koopwoningen, tussen €185.000 en €275.000. Naast grondgebonden wordt ook vraag gezien naar gestapelde woningbouw. In principe zijn er voldoende woningbouwplannen in Raamsdonksveer om te bouwen waar behoefte aan is, waardoor de ontwikkeling van woningen op de locatie van de jachthaven niet noodzakelijk is. Dit wil echter niet zeggen dat we negatief tegen deze ontwikkeling staan. Wel zal aangetoond moeten worden dat er behoefte aan is en het plan ingepast kan worden in ons woningbouwprogramma. Van de plannen die in de woonvisie opgenomen zijn, vallen altijd plannen af of worden plannen vooruitgeschoven. Daarnaast heeft de woonvisie een beperkte looptijd van vijf jaar, terwijl de looptijd van woningbouwplannen vaak langer is. De locatie aan het water zou een optie kunnen zijn voor vrije sector huur. Uit de woonvisie komt behoefte in die categorie naar voren met de kanttekening dat succesvolle vrije sector huur erg afhankelijk is van de locatie. Woningbouw aan het water zou aan de locatievereisten kunnen voldoen.
Een woningbouwplan zal met een startnotitie moeten worden voorgelegd aan de raad en moet voldoen aan de gestelde eisen aan nieuwbouwwoningen uit de woonvisie: - Minimaal energieneutraal - Levensloopbestendig - Politiekeurmerk veilig wonen - Flexibel - Klantgericht bouwen en maatwerk stimuleren Verordening ruimte 2014 (provincie Noord-Brabant) Het perceel is binnen de provinciale Verordening ruimte 2014 gelegen in de zone die is aangeduid als ‘bestaand stedelijk gebied’. Binnen dit gebied zijn stedelijke ontwikkelingen, zoals woningbouw, toegestaan. Het provinciale beleid is er op gericht stedelijke ontwikkelingen in eerste instantie binnen bestaand stedelijk p. 3
gebied te realiseren, zodat dit zo goed mogelijk wordt benut. Als dit niet mogelijk is, komen zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling in aanmerking voor stedelijke ontwikkelingen. Een herontwikkeling van de locatie met woningbouw is daarmee passend binnen het provinciale beleid. Wel moet het plan een verantwoording bevatten dat de ruimtelijke ontwikkeling bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Dit betekent in ieder geval een goede landschappelijke inpassing en toepassing van het principe zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast moet toepassing worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Dit betekent dat moet worden aangetoond dat het plan voorziet in een actuele regionale behoefte. Tevens moet onderbouwd worden hoe de nieuwbouw van woningen zich verhoudt tot de afspraken die er in het regionaal ruimtelijk overleg zijn gemaakt en de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw. Daarnaast is het terrein gelegen binnen een zone die is aangeduid als ‘Rivierbed’. Daardoor dienen de gronden mede tot bescherming tegen overstroming.
Dit betekent dat: - de ruimtelijke ontwikkeling niet kwetsbaar mag zijn ten aanzien van de waterdiepte en de frequentie van overstromen; - verzekerd moet zijn dat mensen en dieren op doelmatige wijze geëvacueerd kunnen worden; - verzekerd moet zijn dat de permanente aanwezigheid van mensen hoogwatervrij kan plaatsvinden. Door te voldoen aan deze voorwaarden wordt rekening gehouden met de ligging in het rivierbed en worden risico's voor veiligheid en kans op schade tegengegaan. Onder hoogwatervrij wordt verstaan het bouwen op dijkhoogte, rekening houdend met klimaatveranderingen. 3. Milieu- en omgevingsaspecten Bedrijven en milieuzonering De jachthaven grenst aan de woonwijken Nieuw Sandoel en Raamsdonksveer zuid. De locatie is daardoor aan de noord- en oostzijde omringd met woningen. De naastgelegen gronden aan Kartuizerstraat 4-6 hebben een bedrijfsbestemming en zijn zodoende bestemd voor doeleinden van handel en bedrijf. Ten zuiden en westen van de locatie liggen agrarische gronden, waarbij het gebied ten zuiden van de locatie in de Verordening van de provincie en in de Structuurvisie 2030 is aangewezen als zoekgebied voor stedelijke ontwikkelingen. Ten noordwesten van de locatie bevindt zich op een afstand van circa 400 meter het bedrijventerrein Gasthuiswaard.
Een jachthaven met diverse voorzieningen is conform de Lijst van bedrijfsactiviteiten van de VNG brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ een categorie 3.1 bedrijf, waardoor een afstand van 50 meter tot gevoelige functies (zoals woningen) aangehouden moet worden. Gezien de omgeving van het terrein, is een transformatie naar woningbouw een passende ontwikkeling. Daarmee wordt immers een milieubelastende functie uit een woonomgeving weg gehaald. De activiteiten die het bedrijf uitvoert (het in en uit het water takelen van boten, het onderhoud aan schepen, het vervoer met trailers, etc.) geven overlast in de woonomgeving. Met een verplaatsing van het bedrijf zal die overlast verdwijnen. Indien principemedewerking verleend wordt, dient wel als voorwaarde opgenomen te worden dat de volledige bestemming jachthaven van het terrein verwijderd wordt. De bedrijfsbestemming op de naastgelegen percelen Kartuizerstraat 4-6 vormt een aandachtspunt. Op dit perceel zijn bedrijven toegestaan, waardoor voor dit perceel hetzelfde geldt als wat nu voor de jachthaven van toepassing is: er moet een afstand tot gevoelige functies aangehouden worden. Op het moment dat de jachthaven een woonomgeving wordt, werkt de bedrijfsbestemming van Kartuizerstraat 4-6 belemmerend voor die woonomgeving. Indien principemedewerking verleend wordt, moet hier rekening mee worden gehouden.
Voor de locatie Kartuizerstraat 4-6 is eveneens een project voor woningbouw in ontwikkeling, waardoor die belemmering eventueel wegvalt. Meer informatie over de combinatie met deze locatie staat onder ‘Ruimtelijke aspecten’. Het bedrijventerrein Gasthuiswaard huisvest bedrijven tot maximaal categorie 5.2. Dit betekent dat conform de Lijst van bedrijfsactiviteiten een afstand tot 700 meter tot milieugevoelige functies, zoals woningen, aangehouden moet worden. Aangezien de afstand tussen Gasthuiswaard en de locatie 400 meter is, brengt dit randvoorwaarden met zich mee. Indien principemedewerking verleend wordt, moet bij de inrichting van het gebied rekening worden gehouden met deze bedrijven zodat die niet in hun bedrijfsvoering belemmerd worden. Verkeer en parkeren De realisatie van woningen brengt verkeersbewegingen met zich mee en zorgt voor een parkeerbehoefte. Er zal voldoende parkeergelegenheid op het terrein aangelegd moeten worden. Indien principemedewerking verleend wordt, moet daar bij de uitwerking van het plan rekening mee worden gehouden. p. 4
Geluid Het perceel valt in zijn geheel buiten de geluidzone van het industrieterrein Gasthuiswaard. Dit betekent dat dit niet van invloed is op de ontwikkeling van woningen op deze locatie. Met het wegverkeerslawaai van de omliggende wegen, waaronder dat van de Eendrachtsweg, dient wel rekening te worden gehouden. Indien principemedewerking verleend wordt, moet onderzoek uitwijzen of bij de inrichting van het gebied en/of de uitvoering van de woningen rekening moet worden gehouden met de invloed van het wegverkeerslawaai. Water Het terrein is buitendijks gelegen. De waterkering ligt aan de oost- en zuidzijde in of aangrenzend aan de jachthaven. Er zijn geen wettelijke normen voor de bescherming van buitendijkse gebieden. Buitendijks zijn bewoners en gebruikers zelf verantwoordelijk voor het treffen van gevolgbeperkende maatregelen en zij dragen zelf het risico van waterschade. De gemeente is verantwoordelijk voor het beoordelen van de veiligheidssituatie en het afwegen van eventuele maatregelen. Communicatie over de veiligheid buitendijks is een belangrijke taak van de gemeente, dus ook over overstromingsrisico’s buitendijks. Zoals eerder vermeld, zijn in de provinciale verordening voorwaarden opgenomen ten aanzien van buitendijkse gronden. Deze voorwaarden zijn in lijn met onze verantwoordelijkheid als gemeente.
Indien aan deze voorwaarden voldaan kan worden, kan principemedewerking verleend worden: - de ruimtelijke ontwikkeling mag niet kwetsbaar zijn ten aanzien van de waterdiepte en de frequentie van overstromen; - verzekerd moet zijn dat mensen en dieren op doelmatige wijze geëvacueerd kunnen worden; - verzekerd moet zijn dat de permanente aanwezigheid van mensen hoogwatervrij kan plaatsvinden. Woningen in het gebied kunnen volgens de initiatiefnemer overstromings-robuust en op veilige dijkhoogte gebouwd worden. De entrees en garages van de woningen kunnen op bestaand maaiveld worden gerealiseerd. Daarboven kan op de eerste verdieping worden gewoond, met een terras met uitzicht over het water. Ook drijvende woonvormen zijn voorstelbaar. Indien principemedewerking wordt verleend, wordt dit nader uitgewerkt in de vervolgfasen. Daarnaast stellen Rijkswaterstaat en waterschap Brabantse Delta randvoorwaarden aan ontwikkelingen in buitendijkse gebieden. Rijkswaterstaat is niet verantwoordelijk voor de veiligheid buitendijks, maar wel voor het beheer van het hoofdwatersysteem met het oog op de waterveiligheid binnendijks. Vanuit die rol is Rijkswaterstaat verantwoordelijk voor vergunningverlening voor buitendijks ontwikkelingen. Het waterschap Brabantse Delta heeft in beginsel geen wettelijke taken voor de waterveiligheid buitendijks.
Wel kunnen buitendijkse ontwikkelingen gevolgen hebben voor de waterkwaliteit, -kwantiteit en het beheer van de waterkeringen. Aangezien de waterkering in of aangrenzend aan de jachthaven gesitueerd is, liggen de beschermingszones van de waterkering binnen het gebied, waardoor het waterschap randvoorwaarden zal stellen aan de ontwikkeling. Indien principemedewerking verleend wordt, is dit onder voorbehoud van de voorwaarden die Rijkswaterstaat en waterschap Brabantse Delta aan de inrichting van het gebied stellen. Er dient met deze partijen in overleg te worden getreden over veilige en passende maatregelen. 4. Ruimtelijke aspecten De jachthaven ligt aan de zuidwestzijde van Raamsdonksveer en vormt de rand van de kern. Op deze locatie doet zich de mogelijkheid voor om een unieke woonomgeving te creëren met wonen aan en op het water. Gezien de omgeving van het gebied die uit woningbouw bestaat, is de realisatie van woningen passend in de omgeving. Daarnaast kan het een goede overgang van de kern naar het buitengebied vormen. Door dit gebied te ontwikkelen met een hoogwaardig woningbouwplan, kan een goede afronding van Dongeburgh vormgegeven worden. Door randvoorwaarden aan de inrichting te stellen, zoals ten aanzien van de bebouwingsdichtheid en de bouwhoogte, kan het goed ingepast worden in de omgeving.