Bijlage 2 Nota van Zienswijzen anonieme versie inclusief bijlagen

Indien principemedewerking wordt verleend, kan in de vervolgstap bepaald worden hoe deze voorwaarden moeten luiden. Ten noorden van de jachthaven bevindt zich een woning aan Kartuizerstraat 4-6. Voor deze locatie is eveneens een project voor woningbouw in ontwikkeling. Daarbij wordt de bestaande bebouwing (gedeeltelijk) gesloopt en wordt voorzien in meerdere nieuwbouwwoningen. Dit project is nog niet met een principeverzoek aan het college voorgelegd. 5. Toeristisch beleid De gemeente kiest er voor zich naar buiten toe te presenteren als ‘Geertruidenberg, Vestingstad aan De Biesbosch’. De gemeente wil haar ligging aan het water en toervaarnet beter benutten. Daarbij gaat het om het uitbreiden van de voorzieningen en het optimaliseren van gebruik. p. 5

Het uitbreiden van de watersportvoorzieningen is met name voorzien rondom het zogenaamde historisch knooppunt en de Rivierkade, in de vorm van het uitbreiden van passanten en ligplaatsen. De trends op het gebied van de watersport en de prognoses van de branchevereniging laten zien dat er in de toekomst eerder sprake zal zijn van een lichte afname van de vraag naar ligplaatsen voor boten dan een toename. Voor het toevoegen van ligplaatsen moet dan ook een goede onderbouwing worden gegeven. Jachthaven Dok 12 ligt excentrisch ten opzichte van de kern van Raamsdonksveer en op grotere afstand van het centrum van Geertruidenberg. De gebruikers van de jachthaven maken nauwelijks gebruik van de winkel- en horecavoorzieningen in de centra van de kernen. Daardoor voegt de jachthaven wat dat betreft weinig toe op toeristisch en recreatief vlak. In jachthaven Dok 12 zijn veelal vaste ligplaatsen aanwezig. De transformatie van de locatie Dok 12 heeft een positieve invloed op de onderbouwing voor de ontwikkeling van ligplaatsen ter plaatse van het historische knooppunt en de Rivierkade. Het is aan de initiatiefnemer om draagvlak te vinden voor het verplaatsen of opheffen van de bestaande ligplaatsen bij de huidige gebruikers en omwonenden. Zoals eerder gesteld is een initiatief tot woningbouw in 2009 gestrand, mede door de weerstand tegen het opheffen van de jachthavenfunctie.

Het is dan ook van het grootste belang dat dit proces zorgvuldig wordt doorlopen. Op dit moment zijn de ligplaatshouders nog niet op de hoogte van het plan van de initiatiefnemer. Indien principemedewerking verleend wordt, moet de initiatiefnemer de ligplaatshouders en omwonenden informeren over het plan. Hij dient een traject op te starten om met de partijen in gesprek te gaan om te bespreken wat de gevolgen zijn, wat het proces is, etc.. De initiatiefnemer heeft aangegeven de jachthaven te willen verplaatsen en de vaste ligplaatshouders zo veel mogelijk mee te willen laten verhuizen naar die andere jachthaven. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de verplaatsing van de ligplaatsen naar een andere locatie. De gemeente heeft geen actieve rol in het vinden van een alternatieve locatie voor de ligplaatsen. 6. Conclusie De ideeschets is niet concreet getoetst ten behoeve van dit voorstel. Zoals eerder gesteld is het doel van dit voorstel om een principe uitspraak te doen over woningbouw op deze locatie. De nadere uitwerking en toetsing van de ideeschets gebeurt pas in tweede instantie. Uit de woonvisie blijkt dat er in principe voldoende woningbouwplannen in onze gemeente zijn om te bouwen waar behoefte aan is, waardoor de ontwikkeling van woningen op de locatie op dit moment niet direct noodzakelijk is voor de periode tot 2021.

Daarnaast betreft het een buitendijkse locatie waardoor het geen ideale ontwikkelingslocatie is vanwege de randvoorwaarden die het qua veiligheid met zich meebrengt. Echter, de transformatie naar woningen is passend binnen de omgeving. Een milieubelastende functie wordt uit een woonomgeving verwijderd, waardoor de ontwikkeling een verbetering van de woon- en leefkwaliteit voor de omgeving oplevert. Het plan biedt het de mogelijkheid om een unieke woonomgeving te realiseren met woningen op en aan het water, wat een aanwinst is voor de gemeente en de regio. Ten tijde van het opstellen van de woonvisie was deze woningbouwontwikkeling nog niet in beeld, waardoor er daarin nog geen rekening mee kon worden gehouden. Van de plannen die in de woonvisie opgenomen zijn, vallen altijd plannen af of worden plannen vooruitgeschoven. Door principemedewerking te verlenen wordt een unieke woningbouwmogelijkheid toegevoegd aan de lijst met plannen. Daarbij kan in een eventuele vervolgfase nog vastgesteld worden welke randvoorwaarden qua typologie, prijsklasse en dergelijke aan de ontwikkeling gesteld worden, zodat er ingespeeld wordt op de woningbehoefte die er is. Daarnaast is jachthaven Dok 12 een excentrisch gelegen jachthaven, waardoor gebruikers nauwelijks gebruik maken van de voorzieningen in de centra en de jachthaven in dat opzicht weinig toevoegt op toeristisch en recreatief vlak.

De transformatie van de jachthaven heeft een positieve invloed op de onderbouwing voor de ontwikkeling van ligplaatsen dichter bij de centra van de kernen. Zodoende wordt geadviseerd in principe medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van woningen op het terrein van de huidige jachthaven Dok 12 aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer, onder de volgende voorwaarden: - de principemedewerking kent de duur van twee jaar. Binnen deze termijn wordt verwacht dat een ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt; - principemedewerking houdt in dat op ambtelijk en bestuurlijk niveau een inspanningsverplichting wordt aangegaan om het initiatief mogelijk te maken. De initiatiefnemer moet zich er van bewust zijn dat dit geen garanties geeft over de bestuurlijke besluitvorming rondom de benodigde procedures. Het risico ligt volledig bij de initiatiefnemer;

p. 6

-

de initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de verplaatsing van de ligplaatsen naar een andere locatie. De gemeente heeft geen actieve rol in het vinden van een alternatieve locatie voor de huidige ligplaatshouders; met de initiatiefnemer wordt een planschadeverhaalovereenkomst aangegaan. Het opstellen van de benodigde planschaderisicoanalyse is voor rekening van de initiatiefnemer; bouwen waar behoefte aan is conform woonvisie en voldoen aan de eisen aan nieuwbouwwoningen uit de woonvisie, daartoe worden in het vervolgproces randvoorwaarden gesteld; zorg voor behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit, toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking en regionale afstemming over het woningbouwprogramma; de gehele jachthavenfunctie moet verwijderd worden; er moet rekening worden gehouden met de bedrijven op bedrijventerrein Gasthuiswaard en de bedrijfsbestemming op het perceel Kartuizerstraat 4-6 (indien deze niet ontwikkeld wordt met woningbouw); er moet bij de inrichting rekening worden gehouden met voldoende ruimte voor parkeergelegenheid binnen het gebied; er moet rekening worden gehouden met de voorwaarden die Rijkswaterstaat en waterschap Brabantse Delta aan de inrichting van het gebied stellen.

Er dient met deze partijen in overleg te worden getreden over veilige en passende maatregelen; de ruimtelijke ontwikkeling mag niet kwetsbaar zijn ten aanzien van de waterdiepte en de frequentie van overstromen; er moet verzekerd zijn dat mensen en dieren op doelmatige wijze geëvacueerd kunnen worden; er moet verzekerd zijn dat de permanente aanwezigheid van mensen hoogwatervrij kan plaatsvinden; de ontwikkeling moet ruimtelijke ingepast worden, daartoe worden in het vervolgproces randvoorwaarden opgesteld.

3.2 Relatie met de coalitie-overeenkomst In de coalitie-overeenkomst is het thema ‘Leefbaarheid en wonen’ als belangrijk speerpunt genoemd. Daarbij is uitsluitend bouwen naar behoefte een uitgangspunt. Dit voorstel heeft enkel als doel een principe uitspraak te doen over woningbouw op de locatie van de jachthaven Dok 12. In vervolgstappen wordt een en ander nader uitgewerkt. Door de randvoorwaarde op te nemen dat er gebouwd moet worden naar behoefte, wordt er voor gezorgd dat het voorliggende besluit in overeenstemming is met de coalitie-overeenkomst. 3.3 Risico’s/alternatieven Voor Jachthaven Dok 12 B.V. is de verhuizing van de bestaande jachthaven naar een andere locatie een voorwaarde voor de ontwikkeling van de locatie met woningbouw. Pas als er zekerheid is over een alternatieve locatie voor de jachthaven zal de ontwikkeling van woningbouw van de grond komen. 3.4 Consequenties 3.4.1 Financieel Voor de uitspraak tot principemedewerking worden legeskosten van € 108,- in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. In het vervolg van het proces worden plankosten zoals bedoeld in afdeling 6.2 Besluit ruimtelijke ordening verhaald op de initiatiefnemer. Dit gebeurt middels een anterieure overeenkomst die met de initiatiefnemer wordt gesloten. Deze overeenkomst wordt gesloten voordat het bestemmingsplan als ontwerp wordt gepubliceerd.

Om tegemoetkoming in planschade te kunnen verhalen op de initiatiefnemer zal een planschadeverhaal overeenkomst worden afgesloten met de initiatiefnemer. 3.4.2 Juridisch Geen juridische consequenties of risico’s op basis van dit besluit. Dit besluit is geen besluit in de zin van de Awb waardoor geen bezwaar en beroep openstaat. In het vervolg van het proces is het bij een bestemmingsplan procedure mogelijk dat er zienswijzen worden ingediend tegen het plan. 3.4.3 Personeel Geen personele consequenties. 3.4.4 Inkoop en aanbesteding Niet van toepassing. 3.5 Inbreng externe partijen Niet van toepassing. p. 7

3.6 Duurzaamheid People: door de realisatie van woningen op deze locatie wordt een milieubelastende functie uit een woonomgeving verwijderd. Planet: in de Woonvisie 2017 wordt energieneutraal bouwen (EPC = 0) als uitgangspunt gehanteerd. Profit: met de principemedewerking wordt een bedrijf de mogelijkheid geboden zich verder te ontwikkelen. 4 Vervolgstappen Om medewerking te kunnen verlenen, moet het vigerende bestemmingsplan herzien worden. Geadviseerd wordt dit middels een bestemmingsplanprocedure te doen. Daarmee kan flexibiliteit geboden worden. Voorafgaand aan de bestemmingsplanherziening dient een startnotitie en principeschets door Jachthaven Dok 12 B.V. aangeleverd te worden, zodat deze voorgelegd kan worden aan de gemeenteraad. In deze principeschets dient op basis van de onder punt 3.1 beschreven randvoorwaarden een inrichting van het gebied gegeven te worden. De initiatiefnemer start een proces op om de ligplaatshouders en omwonenden te informeren over het plan. Hij gaat met de partijen in gesprek om te bespreken wat de gevolgen zijn, wat het proces is, etc.. 5 Communicatie De initiatiefnemer zal schriftelijk op de hoogte gesteld worden van het besluit. De initiatiefnemer treedt in overleg met de ligplaatshouders en omwonenden om hen te informeren over zijn initiatief. Hij bespreekt met hen wat de gevolgen zijn, wat het proces is, etc..

Vanwege de ondernemersbelangen van initiatiefnemer is dit principeverzoek nog vertrouwelijk. Een belangrijke volgende stap is een startnotitie voor te leggen aan de gemeenteraad. Aan initiatiefnemer is aangegeven en afgesproken dat de startnotitie een openbaar karakter heeft. Op dat moment kan ook de vertrouwelijkheid op het principeverzoek worden opgeheven. 6 -

Bijlage(n) Brief van Jachthaven Dok 12 B.V. met o.a. een ideeschets, dwarsdoorsnede en sfeerimpressies van de woningbouw.

7 Advies 1. In principe medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van woningen op het terrein van de huidige jachthaven Dok 12 aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer, onder de volgende voorwaarden: - de principemedewerking kent de duur van een jaar. Binnen deze termijn wordt verwacht dat een ontwerpbestemmingsplan ter inzage ligt; - principemedewerking houdt in dat op ambtelijk en bestuurlijk niveau een inspanningsverplichting wordt aangegaan om het initiatief mogelijk te maken. De initiatiefnemer moet zich er van bewust zijn dat dit geen garanties geeft over de bestuurlijke besluitvorming rondom de benodigde procedures. Het risico ligt volledig bij de initiatiefnemer; - de initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de verplaatsing van de ligplaatsen naar een andere locatie. De gemeente heeft geen actieve rol in het vinden van een alternatieve locatie voor de huidige ligplaatshouders; - met de initiatiefnemer wordt een planschadeverhaalovereenkomst aangegaan.

Het opstellen van de benodigde planschaderisicoanalyse is voor rekening van de initiatiefnemer; - bouwen waar behoefte aan is conform woonvisie en voldoen aan de eisen aan nieuwbouwwoningen uit de woonvisie, daartoe worden in het vervolgproces randvoorwaarden gesteld; - zorg voor behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit, toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking en regionale afstemming over het woningbouwprogramma; - de gehele jachthavenfunctie moet verwijderd worden; - er moet rekening worden gehouden met de bedrijven op bedrijventerrein Gasthuiswaard en de bedrijfsbestemming op het perceel Kartuizerstraat 4-6 (indien deze niet ontwikkeld wordt met woningbouw); - er moet bij de inrichting rekening worden gehouden met voldoende ruimte voor parkeergelegenheid binnen het gebied; - er moet rekening worden gehouden met de voorwaarden die Rijkswaterstaat en waterschap Brabantse Delta aan de inrichting van het gebied stellen. Er dient met deze partijen in overleg te worden getreden over veilige en passende maatregelen; - de ruimtelijke ontwikkeling mag niet kwetsbaar zijn ten aanzien van de waterdiepte en de frequentie van overstromen; - er moet verzekerd zijn dat mensen en dieren op doelmatige wijze geëvacueerd kunnen worden; p. 8

-

er moet verzekerd zijn dat de permanente aanwezigheid van mensen hoogwatervrij kan plaatsvinden; de ontwikkeling moet ruimtelijke ingepast worden, daartoe worden in het vervolgproces randvoorwaarden opgesteld.

p. 9

Startnotitie.

Woningbouw Kartuizerstraat 4-6 en 12 te Raamsdonksveer

Inhoudsopgave 1. 1.1 1.2 1.3 1.4

Algemeen Inleiding Locatie Initiatiefnemers Afspraken

3 3 3 5 5

2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Wenselijkheid op basis van beleid Geldend bestemmingsplan Toeristisch beleid Woonvisie 2017-2021 Welstandsnota 2012 Verordening ruimte 2014

7 7 7 7 10 10

3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Haalbaarheid op basis van sectorale aspecten Verkeer en parkeren Bedrijven en milieuzonering Geluid (wegverkeerslawaai) Waterkering: buitendijks gebied Conclusie

12 12 12 13 13 14

4. 4.1 4.2 4.3 4.4

Randvoorwaarden Doelgroep, woningaantal, woningtype en prijsklasse Stedenbouwkundige inpassing en ruimtelijke structuur Herinrichting openbaar gebied Samenvatting randvoorwaarden

15 15 15 17 17

5. 5.1 5.2 5.3 5.4

Procedures Planologische procedure Vergunningen Overleg Provincie Noord Brabant Vervolgstappen

19 19 19 19 19

Startnotitie

1.

Algemeen

1.1

Inleiding

Jachthaven Dok 12 Yachtlife Holding B.V. exploiteert jachthaven Dok 12 aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer. Het bedrijf wil graag verder uitbouwen met meer ligplaatsen en ook de recreatie- en horeca activiteiten verder ontwikkelen, echter de mogelijkheden daartoe zijn op de huidige locatie zeer beperkt. Bovendien ervaart het bedrijf met de huidige bedrijfsvoering al een beperking vanuit de omgeving voor zijn activiteiten. Er worden daarom door het bedrijf mogelijkheden op andere locaties onderzocht. Daarmee zou de huidige jachthaven in Raamsdonksveer beschikbaar komen voor andere doeleinden. De voorkeur van het bedrijf gaat uit naar de transformatie naar een woningbouwlocatie. Het bedrijf heeft een verzoek tot principemedewerking ingediend voor onderzoek naar de mogelijkheden voor de realisatie van woningen. Het college van B&W heeft op 17 april 2018 besloten onder een aantal voorwaarden in principe medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van woningen op het terrein van de huidige jachthaven Dok 12 aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer. Kartuizerstraat 4-6 De familie Schonewille is eigenaar van het perceel Kartuizerstraat 4-6 in Raamsdonksveer. Het perceel heeft een bedrijfsbestemming. Er vinden al geruime tijd geen bedrijfsactiviteiten meer plaats. Het perceel met bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning heeft een beperkte uitstraling naar de omgeving.

Met een transformatie naar woongebied kan zowel de ruimtelijke kwaliteit aan de Kartuizerstraat als de uitstraling naar het water een flinke impuls krijgen. Namens de familie Schonewille is een principeverzoek ingediend om mee te werken aan de transformatie van het bedrijfsperceel naar een woonlocatie. Het college van B&W heeft op 25 juni 2018 besloten onder een aantal voorwaarden in principe medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van woningen op het perceel Kartuizerstraat 4-6 in Raamsdonksveer. Startnotitie Omdat de initiatiefnemers beogen meer dan vier woningen toe te voegen, moeten de initiatieven door middel van een startnotitie aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Aangezien de initiatieven zich op naast elkaar gelegen percelen bevinden, gebeurt dit gecombineerd in onderhavige startnotitie. Het is tevens de bedoeling om in het vervolgproces één ruimtelijke visie en ook één bestemmingsplan voor beide percelen gezamenlijk op te stellen.

1.2

Locatie

De jachthaven bevindt zich aan Kartuizerstraat 12 in Raamsdonksveer. In afbeelding 1 is de globale begrenzing van het terrein van de jachthaven met een rood kader ingetekend. De haven bevindt zich aan het einde van het Zuidergat en is via deze watergang ontsloten. De jachthaven heeft een oppervlakte van circa 1,2 ha en bestaat uit maximaal 190 ligplaatsen voor vaartuigen met bijbehorende parkeerplaatsen, een hellingbaan om boten in en uit het water te halen en stallingsruimte voor schepen op het land. Daarnaast is er een gebouw op het terrein gesitueerd waarin havenactiviteiten alsmede een eetcafé gevestigd zijn. Jachthaven Dok 12 biedt onder meer de volgende faciliteiten: eetcafé verhuur van ligplaatsen trailerhelling passantenhaven

3

Startnotitie

-

jachtmakelaar ski- en wakecenter zaalverhuur feesten & partijen

Afbeelding 1: De twee locaties en omgeving (rood kader: de globale begrenzing van het terrein van de jachthaven, oranje kader: de globale begrenzing van perceel Kartuizerstraat 4-6, blauwe lijn: primaire waterkering)

Het perceel Kartuizerstraat 4-6 ligt ten noorden van jachthaven Dok 12 en ligt ook aan het Zuidergat. In afbeelding 1 is de globale begrenzing van het perceel met een oranje kader ingetekend. De nieuwbouw van het project Dongeburgh eindigt nu tegen het perceel aan (Aakschipper). Hoewel de locatie, in samenhang met de haven, in het verleden wel betrokken is geweest in het project Dongeburgh, is er nooit een ontwikkeling van de grond gekomen. Het perceel heeft een oppervlakte van ruim 2.200 m² waarop bedrijfsgebouwen en een bedrijfswoning zijn gesitueerd. De bedrijfswoning bevindt zich centraal op het perceel en de bedrijfsgebouwen staan aan de voorzijde, aan de Kartuizerstraat. Er vinden al enige tijd geen bedrijfsactiviteiten meer plaats. Op het noordelijke gedeelte van het perceel is een monumentale boom aanwezig. Een klein gedeelte van het perceel bestaat uit water: de helft van een insteekhaven vanuit het Zuidergat. De andere helft van deze insteekhaven is in eigendom van jachthaven Dok 12. Beide percelen liggen buitendijks. Ze worden omringd door een primaire waterkering. Op afbeelding 1 is de waterkering ingetekend met een blauwe lijn. Het maaiveld op de locaties ligt op ongeveer 1,50 meter + NAP, het water op gemiddeld 0,5 meter + NAP. De noordelijke, oostelijke en zuidelijke randen liggen binnen de beschermingszones van de waterkering.

Beide initiatiefnemers hebben een pachtovereenkomst met de gemeente voor een gedeelte van het water in het Zuidergat, aangrenzend aan hun eigendommen. Dit water gebruiken ze voor ligplaatsen voor boten.

4