972904 Toelichting Kloosterhof Oene

Daarmee voorziet het plan voor de realisatie van 9 sociale huurwoningen, 12 betaalbare rijwoningen (koop), 9 middeldure oopwoningen (rijwoningen voor starters en hofwoningen voor senioren) en 9 dure koopwoningen voor doorstromers in een concrete behoefte voor de kern Oene. Het plan levert derhalve een bijdrage aan de gemaakte afspraken uit de regionale Woondeal.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Epe

Op 9 december 2021 is de Omgevingsvisie Epe vastgesteld. De basis voor de Omgevingsvisie is de kwaliteit van de leefomgeving. Iets wat in honderden jaren is ontstaan, gegroeid en opgebouwd. Binnen de gemeente Epe is er brede waardering voor de omgeving. Dit is duidelijk uit het participatieproces naar voren gekomen. Het gaat om een breed spectrum aan kwaliteiten: landschappelijk, monumentaal, natuurlijk. De kern zit in drie waarden: De rijkdom van natuur met bijbehorende wateren bodemkwaliteit. De kwaliteit en grote afwisseling in het landschap. De rust, de cultuurhistorie en het dorpse karakter. Deze bijzondere waarden kunnen niet onder een glazen stolp worden bewaard. De omgeving verandert, behoeften ontwikkelen en niet minder belangrijk: zonder onderhoud treedt verval op. Deze kwaliteiten zijn de basis voor de Omgevingsvisie. Maar de kwaliteiten staan ook onder druk. De afname van biodiversiteit en de klimaatverandering bijvoorbeeld, zijn juist in de gewaardeerde gebieden grote uitdagingen. Per onderdeel of gebied wordt in deze Omgevingsvisie naar de toekomst gekeken en wordt bepaald hoe de kwaliteit in stand wordt gehouden; hoe de opgaven een plek kunnen worden gegeven. Hoe het behoud gegarandeerd wordt juist door ontwikkeling toe te staan.

De omgevingskwaliteit staat in dit hoofdstuk centraal en leidt per gebied tot een onderscheid in de wijze waarop wordt omgegaan met toekomstige ontwikkeling. Hier hoort een strategie bij waarbij onderscheid gemaakt wordt in beschermen, behouden en ontwikkelen. Ten aanzien van ruimtelijke keuzes wordt dat strategisch onderscheid verder uitgewerkt op basis van de volgende denklijnen: Beschermen; kwaliteit is randvoorwaardelijk, instandhouding essentieel. Hierover maken we bindende afspraken. Behouden; kwaliteit is uitgangspunt, voor behoud is mogelijk ontwikkeling nodig, of soms zelfs noodzakelijk. Functiewijziging is een voorbeeld daarvan. Sturing is een middel om het doel te bereiken. Ontwikkeling; verandering en verbetering staat centraal. (Mede) het initiatief nemen en het stimuleren van initiatiefnemers is nodig. De Omgevingsvisie voor Epe staat voor Natuurlijk goed leven: Natuurlijk is onze leefomgeving en onze trots Goed staat voor de kwaliteit die we nastreven Leven staat voor kansen en mogelijkheden om te wonen, werken en recreëren. De gemeente Epe kent de volgende opgaven: Duurzame toekomst Gezondheid, zorg en welzijn

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

28

Goed wonen Ondernemen De vier opgaven zijn niet los van elkaar te zien en hangen op meerdere vlakken samen. Er zijn raakvlakken, maar ook knelpunten. Vooral bij nieuwe ontwikkelingen (energie-installaties, woningbouw, recreatieontwikkeling) zal aan integrale oplossingen moeten worden gewerkt. De Omgevingsvisie werkt uit wat de opgaven per gebied zijn en welke concrete doelstellingen worden nagestreefd. Ook worden kansen benoemd voor het leggen van verbindingen. De uitwerking is per gebied anders. Er wordt onderscheid gemaakt in drie delen buitengebied (Veluwe, Veluweflank, Ijsselvallei) en daarnaast in de verschillende dorpen (Epe, Vaassen, Emst en Oene) binnen de gemeente. Voor de ontwikkeling die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt zijn met name de opgaven 'duurzame toekomst', 'gezondheid, zorg en welzijn' en 'goed wonen' relevant. Duurzame toekomst Met de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving zullen de biodiversiteit worden verbeterd en de kansen voor natuur worden benut. De grootste opgave voor de biodiversiteit is een sterke reductie van de stikstofdepositie. Ook andere opgaven als het voorkomen van monocultuur en het meer ruimte geven aan natuur (ook in de dorpen) zijn voor de gemeente Epe belangrijk. De verandering van het klimaat heeft op dit moment al merkbare gevolgen. Het brengt ook het aanpassen van onze fysieke leefomgeving met zich mee.

Er wordt aan de slag gegaan met het tegengaan van droogte door water op en rondom de Veluwe vast te houden. De ontwikkeling van groen is belangrijk voor het bestrijden van hittestress. En de derde deelopgave is het voldoende ruimte bieden aan water bij piekregenbuien. De kern van de klimaatopgave is een flexibel en robuust watersysteem en het versterken van de groenstructuur. Een programma klimaat kan integraal inhoud geven aan de aanpak van deze belangrijke opgave. Er wordt ingezet op uitwerking van de Regionale Energie Strategie om binnen onze gemeente hernieuwbare energie op te wekken met wind- en zonne-energie bijvoorbeeld in de vorm van een beleidskader of een programma zon en wind. Ook de warmtetransitie (gasloos) en de verduurzaming van onze bedrijven maken deel uit van de opgave. Gezondheid, zorg en welzijn Het aantal ouderen neemt de komende jaren sterk toe. De meeste ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen in hun vertrouwde omgeving. Ook als zij een zorgvraag of een beperking hebben. Niet alleen willen zij dit zelf, ook het overheidsbeleid is er op gericht om mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk thuis te laten wonen. Het is belangrijk dat oudere inwoners zoveel mogelijk kunnen blijven meedoen aan de samenleving. Voorzieningen moeten hiervoor toegankelijk, bereikbaar en betaalbaar zijn voor inwoners. Dat is een belangrijke uitdaging.

Oudere inwoners moeten de voorzieningen kunnen bereiken op loop- en fietsafstand. Het behouden van voorzieningen is ook in de dorpen Emst en Oene van belang om het langer thuis wonen van ouderen mogelijk te maken. De opgave is het ontwikkelen van fijnmazig uitloopgebied met mogelijkheden voor actieve recreatie voor jong en oud en bewegen en ontmoeten in de dorpen. Er wordt ingespeeld op de toenemende vergrijzing door behoud van voorzieningen, het realiseren van slimme combinaties van wonen en zorg, en bevorderen van doorstroming. Prettig leven in een gezonde omgeving verdient op meerdere plekken de aandacht. Er wordt ingezet op het stimuleren van bewegen, ontmoeten, een schone leefomgeving, vergroenen van de woonomgeving en werklocaties. Goed wonen Goed wonen is een belangrijke opgave voor de gemeente Epe. Het is een opgave die voortdurend aandacht nodig heeft. Huishoudens worden kleiner, er is een grote vraag naar betaalbare woningen voor jongeren en ouderen, en een verschuiving in de behoefte naar een bepaald type woningen. Het gaat naast een kwantitatieve opgave ook om de kwaliteit van de woonomgeving en dat is veel meer dan de woning zelf. De kwaliteit van de woonomgeving wordt gevormd door

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

29

bijvoorbeeld de aanwezigheid van groen en natuur, en de nabijheid van voorzieningen, zoals winkels, scholen en zorg. In onder meer Oene spelen heel andere vraagstukken. Hier speelt veel minder de druk van buitenaf, maar juist de druk van binnenuit. Grote woningbouwopgaven liggen hier dan ook niet. Er is ruimte voor een beperkte uitbreiding van de woningvoorraad. Daarbij is het van belang dat deze woningen aansluiten bij de woningvraag in het dorp en passen bij de dorpse identiteit. Om onder andere Oene aantrekkelijk te houden voor jonge mensen is het bieden van betaalbare grondgebonden woningen van belang. Daarnaast zet de gemeente er op in om inwoners weer terug te laten keren naar de dorpen, zodat oud-Oenenaren weer in het dorp kunnen wonen.

Figuur 3.3: uitsnede Omgevingsvisie gemeente Epe Het bouwen van voldoende woningen voor de juiste doelgroep en op de juiste plek is de uitdaging. Ook is het gewenst om passende woningtypes te ontwikkelen. Er wordt daarom gestreefd naar een diversiteit aan woonvormen om een goed balans te creëren in de behoefte van de verschillende doelgroepen. De opgave van een kwalitatieve woonomgeving heeft continue aandacht nodig. Zowel als het gaat om het in stand houden van voorzieningen en de goede bereikbaarheid als het behouden van rust / natuur en het aanpassen van de woonomgeving aan de nieuwe tijd. De opgave voor de woonomgeving bij aanpassing van de inrichting of nieuwbouwontwikkeling is, dat er in belangrijke mate aandacht uitgaat naar de kwalitatieve aspecten. Voor de grote dorpen Epe en Vaassen is de druk op woningbouwontwikkeling hoog. Er worden uitbreidingslocaties ontwikkeld om het aanbod te verbreden en zetten in op levensloopbestendigheid om het aanbod te verdiepen. Nabij de centra moet ruimte voor ouderen worden gezocht. In de kleine dorpen is de opgave om kleinschalig te bouwen en te kunnen voorzien in de eigen behoefte. Uitgangspunten Oene Wat betreft Oene is het doel om het eigene van het dorp Oene, dat als enige dorp in het weteringenlandschap ligt, te beschermen en behouden. In Oene liggen er uitdagingen vanuit

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

30

meerdere van de gemeentelijke opgaven. Allereerst gaat het om vergroenen, ruimte voor water en energietransitie. Er wordt gestreefd naar een groen dorp met ruimte voor klimaatadaptie en op termijn een energie-neutrale woonomgeving. Voor gezondheid is bewegen belangrijk, basisvoorzieningen voor sporten horen daarbij. Ontmoeten zorgt ook voor het sociale aspect dat we willen stimuleren. Veranderingen in de fysieke leefomgeving dragen bij aan de lokale dynamiek en lokale vitaliteit. Voor ouderen is het essentieel dat de zorgvoorzieningen op peil blijven. De bouw van woningen wordt afgestemd op de lokale behoefte. Wonen in het buitengebied is in bepaalde gevallen mogelijk. De ontwikkelingen in het buitengebied op het vlak van de focus op lokale voedselproductie en energietransitie zullen mogelijk binnen en rondom het dorp tot veranderingen leiden. Er wordt gestreefd naar een voor de inwoners goed evenwicht tussen kans voor ondernemen op dit vlak en het behouden van de dorpse identiteit. De basisvoorzieningen dienen minimaal op peil te worden houden. Voor de leefbaarheid in het dorp wordt het belang van ruimte voor ontmoeting en lokale activiteiten gezien. Hoe wordt dat bereikt? In het kader van klimaatadaptatie en biodiversiteitsherstel is het doel om het groen in het dorp te versterken, onder andere door de hoeveelheid verharding te verminderen en groen in te richten.

Het groenbeheer wordt afgestemd om de biodiversiteit te verbeteren. Waar mogelijk kan de ruimte rondom het dorp worden gebruikt voor flexibiliteit in het watersysteem. Dit wordt gekoppeld aan projecten in de agrarische sector, wonen en recreatie. De verduurzaming van Oene, waaronder de warmtetransitie is een mooie kans voor een dorpsgerichte aanpak. Centraal daarbij staat een duurzame warmte-oplossing, besparen en opwekken op de daken van zonne-energie. De fysieke omgeving draagt bij aan gezondheid en welzijn door mogelijkheden voor bewegen, ontmoeten en groen. Veilige verbindingen zullen de actieve recreatie stimuleren, juist voor de inwoners. Daarom worden de fiets- en wandelroutes van en naar Oene, buitengebied en de andere dorpen verbeterd. Langer zelfstandig wonen wordt aangemoedigd mede door zorg op maat te faciliteren. Er wordt ingezet op doorstroming, onder andere door kleinschalige woonconcepten voor ouderen. In Oene is dit extra belangrijk omdat veel van de woningen buiten de kern zijn gelegen. Er is een bouwopgave voor woningen. Het landschap en de bestaande natuur dient als inspiratie voor ontwikkeling. Er wordt voornamelijk gebouwd voor starters/jongeren en senioren. Voor passende woonvormen wordt ruimte gegeven aan collectief particulier opdrachtgeverschap.

Er wordt onderzoek gedaan naar de toepassing van juridische instrumenten om de woningen die worden gebouwd ook voor de eigen inwoners te behouden. Er worden mogelijkheden geboden aan ondernemers in verandering van functies en gebruik om voorzieningen overeind te houden. Er wordt daarbij ingezet op behoud en versterking van de bestaande voorzieningenstructuur, voor recreatie-ontwikkeling wordt gestuurd op kwalitatieve ontwikkeling. We ontwikkelen goede en veilige fietsverbindingen tussen de dorpen (bijvoorbeeld Vlot en Veilige fietsroute F50). Het behouden en versterken van wandelen fietsroutes, onder andere klompenpaden. Waar mogelijk (passend bij de waarden) werken we mee aan de bevordering van een hechte dorpsgemeenschap. Verbinding met de waardevolle leefomgeving De gemeente stuurt onder meer op dorpse identiteit. Dit betekent het beschermen van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Verder moeten de ontwikkelingen een passende schaal hebben en passen binnen de ruimtelijke structuur. In het dorp bouwen we niet te dicht op elkaar en sturen we op een passende typologie (afgestemd op gebouwtypes, positie ten opzichte van de weg, de kap). Bij verandering van gebouwen en complexen past extra aandacht om het karakter vast te houden. Bestaande groenblauwe structuren worden behouden.

Dit wordt getoetst aan de hand van regels in het omgevingsplan en een beleidsregel ruimtelijke kwaliteit (of welstandsnota). Toets Onderliggend bestemmingsplan maakt de bouw van 39 woningen van verschillende typen- en prijsklassen mogelijk, met bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen (inclusief speelvoorzieningen). De woningbouw is gepland op de locatie die in de Omgevingsvisie als enige woningbouwlocatie voor Oene (zie figuur 3.5) is aangewezen als beoogde locatie voor

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

31

woningbouw ter uitbreiding van Oene. Er is binnen Oene plaats voor uitbreiding van woningen, waarmee wordt voorzien in de lokale behoefte. Onderliggend bestemmingsplan geeft invulling aan de doelstelling om betaalbare grondgebonden woningen voor met name starters en woningen voor senioren toe te voegen, die passen bij de dorpse identiteit. Eveneens worden woningen voor doorstromers gerealiseerd om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. In paragraaf 2.3.1 zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten van het plan omschreven. Daar wordt kortheidshalve naar verwezen. Wat betreft de stedenbouwkundige opzet geldt dat de uitbreiding een dorpse uitstraling heeft die past qua aard en schaal bij de kern Oene, waarbij de opzet van de wijk ook sluit aan bij de laatst ontwikkelde woonwijk ten zuiden van het plangebied. Bestaande structuren van wegen en groen worden doorgezet in het plangebied. Daarnaast wordt ook qua maatvoering en schaal van de ruimte aangesloten bij de bestaande woonwijk. In Oene is er sprake van behoefte aan betaalbare, grondgebonden woningen, zowel voor starters en kleine huishoudens als senioren. Deze woningen zijn nu nog niet voldoende beschikbaar binnen Oene. Het programma heeft voor een groot gedeelte betrekking op goedkope koop- of huurwoningen/sociale huur (21 woningen).

Met de bouw wordt bijgedragen aan de uitvoering van het beleid ten aanzien van de gewenste toevoeging van sociale huurwoningen en goedkope koop binnen de gemeente Epe. Daarnaast worden 9 woningen als middeldure koop- of huurwoningen gerealiseerd, hetgeen ook in de behoefte voor Epe/Oene past. Deze woningen zijn geschikt voor gezinnen en betreffen 5 rijwoningen met minimaal 3 slaapkamers en 4 hofwoningen voor senioren. Met de realisatie van de hofwoningen in een zogenaamde knarrenhof (senioren, middelduur) wordt voorzien in een behoefte voor senioren. Het betreft levensloopbestendige woningen, waarbij baden en slapen op de begane grond plaatsvindt. Tot slot worden acht twee-onder-een kap woningen en een vrijstaande woning (doelgroep gezin, duur) gerealiseerd die zorgen voor doorstroming binnen Oene en voor een evenwichtige verdeling in woningtypen binnen het plan. Met uitvoering van het woningbouwprogramma wordt voor zowel de jonge als oudere starter (alleenstaand of stellen) eenoudergezinnen en senioren een betaalbare woonoplossing aangeboden. Met de uitbreiding van Oene wordt bijdragen aan het behouden van de verschillende voorzieningen en de leefbaarheid van het dorp. Binnen het plan wordt op verschillende manieren invulling gegeven aan het bereiken van de doelen op het gebied van duurzaamheid. Er is veel ruimte in het plan opgenomen voor groenvoorzieningen.

Dit draagt bij aan een dorps karakter, maar ook aan het behalen van duurzaamheidsdoelstellingen (klimaatadaptatie) en het realiseren van een fijn woon- en leefklimaat. Conclusie Het plan voor woningbouw dat middels dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt past binnen de uitgangspunten van de Omgevingsvisie 3.4.2

Woonagenda 2019-2023, 'Mijn Thuis'

Het woonbeleid van gemeente Epe is opgenomen in de woonagenda. Het woonbeleid is in de woonagenda verdeeld in vijf thema’s. Deze zijn: het groeiend aantal huishoudens, betaalbaar wonen in de huur, de woningvraag in de koopsector, wonen met zorg en welzijn en duurzaamheid van woningen en woonomgeving. Deze vijf thema’s monden uit in de uitgangspunten voor woningbouw in de gemeente. In het tweede deel van de agenda worden de kaders voor woningbouwinitiatieven aangegeven. De Woonagenda is gebaseerd op een tweetal documenten: Het ‘Woningmarktonderzoek 2017’ geeft inzicht in de recente vraagontwikkeling. In de Regionale Woonagenda 2018 van de Cleantech Regio (inmiddels aangevuld/vervangen door de Regionale woondeal 2022-2030) heeft de gemeente samen met de gemeenten in de regio een aantal richtinggevende principes voor het woonbeleid uitgewerkt die worden gebruikt in deze Woonvisie, evenals de nadruk op kwalitatief programmeren. In de Woonagenda 2019-2023 wordt voortgebouwd op deze twee documenten. Aan het woonbeleid liggen een aantal uitgangspunten ten grondslag. Het betreft de volgende uitgangspunten: - omgevingsbeleid

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

32

Het verduurzamen van onze energievoorziening en het investeren in hernieuwbare energie staat centraal in de energietransitie die de komende tijd in Nederland zijn beslag krijgt. Ook de effecten van de klimaatverandering staan op de agenda van de toekomst. Beiden zijn dan ook van wezenlijk belang bij het nadenken over nieuw te realiseren woningen, vooral bij inen uitbreidingslocaties. Daarnaast staat altijd de omgeving centraal en de duurzame instandhouding daarvan. Wonen staat dus altijd in relatie met de fysieke leefomgeving en de toekomstbestendigheid daarvan. - duurzaam voortbouwen op kwaliteit Epe koppelt haar woningbouwbeleid aan ruimtelijke kwaliteit om daarmee een bijdrage te leveren aan het behouden en versterken van de leefbaarheid en het groene karakter. Focuspunten zijn herstructurering, wonen en zorg en innovatieve concepten voor ouderen. Epe heeft een aantrekkingskracht op gezinnen en vitale senioren. De migratie vanaf buiten is de laatste jaren sterk gegroeid. Dat heeft zich vertaald in een groeiend aantal inwoners en ondanks het groot aantal opgeleverde woningen wordt een druk op de woningmarkt ervaren. Om dat om te buigen wordt ingezet op het sneller bouwen van meer woningen, het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en het zorgen voor de betaalbaarheid van het wonen.

Dit leidt ertoe dat op de korte termijn extra inzet nodig is in de woningbouwprogrammering met aandacht voor de specifieke kwaliteiten van onze gemeente. - beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen De betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de lage inkomensgroepen in de gemeente is belangrijk. Bij betaalbaarheid streeft de gemeent er naar om het aanbod betaalbare sociale huur- en koopwoningen te vergroten. Op deze manier worden jongeren en starters uit de gemeente de kans geven een passende woning te vinden. Hetzelfde geldt voor mensen met een inkomen dat net te hoog is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning (ongeveer 1,5 keer modaal). Ook voor deze doelgroep moeten voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn. Niet alleen nieuwbouw draagt bij aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Door woningen aan het hoger segment toe te voegen ontstaat een verhuisketen en kunnen meerdere doelgroepen bediend worden. Ook is het nodig om vooral onze oudere inwoners een passende levensloopbestendige woning te kunnen aanbieden, bij voorkeur in en rondom de centra van Epe en Vaassen. Gezien de toenemende vergrijzing is dit een doelgroep die ook specifieke aandacht verdient in het woningbouwprogramma, juist vanwege de doorstroming.

- ruimte voor groei: faciliteren van de huidige behoefte en de te verwachten huishoudensgroei Het bouwen van voldoende woningen is een belangrijke opgave in het woonbeleid van Epe. Er wordt ingezet op een verdere groei van het aantal huishoudens in de gemeente. Vooral de komende jaren wil de gemeente daarin een extra slag maken zoals afgesproken in de regionale Woonagenda. De groei van de gemeente hangt sterk af van het aantal gezinnen en gezinsvormers die zich daadwerkelijk vestigen in onze gemeente. Het is dus belangrijk om in die behoefte te blijven voorzien en substantieel woningen voor gezinnen toe te voegen. Gezinnen dragen bij aan een evenwichtige bevolkingsopbouw. Gezien de toenemende vergrijzing is dit belangrijk. Het aantrekken van gezinnen is ook belangrijk als het gaat om behoud van het voorzieningenniveau, onderwijs en sport en cultuur. - ruimtelijke kwaliteit en behoud groene karakter woongebieden Er wordt voorkeur gegeven aan transformatie van leegstaande en/of verpauperde panden. Daar leidt woningbouw tot een forse kwaliteitsimpuls voor de omgeving. Dit zullen in de regel appartementen zijn. Bij de locaties wordt gekeken naar het dorpse groene karakter. Groen is belangrijk en mede bepalend of inbreiding gewenst is, ongeacht de omvang ervan. Er wordt daar terughoudend mee omgegaan.

Groen heeft ook een functie in het kader van het opvangen van de gevolgen van klimaatveranderingen en een aangenaam woongenot en leefklimaat. Het aantal inbreidingslocaties is beperkt en er zal ook naar uitbreidingslocaties moeten worden gekeken om de volkshuisvestelijke opgave te kunnen realiseren en de druk op de woningmarkt te verlagen. - kwaliteitsimpuls buitengebied De diversiteit aan landschappen met cultuurhistorische waarden is één van de krachten van de gemeente Epe en draagt bij aan het woonklimaat van de gemeente Epe. Het is zaak dit groene karakter te behouden en daarin te blijven investeren en onderscheidend te blijven. Het platteland staat onder druk. Er is sprake van leegstand en ook de vergrijzing raakt het platteland. Deze tendensen zijn niet te keren, maar het is wel belangrijk deze goed te begeleiden en maatregelen te nemen om het woonklimaat aantrekkelijk te houden. De relatie vitaal platteland en wonen betekent dat lokaal beleid gericht op landgoederen en vrijkomende agrarische bebouwing, met name op de Veluweflank, nodig blijft. Bij landgoederen en

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

33

vrijkomende agrarische bebouwing staat het landschap en het behoud en de versterking daarvan voorop. Met eventueel ruimte voor nieuwe functies, maar zeker niet altijd vanzelfsprekend wonen. Kwalitatieve uitgangspunten Tot 2030 moeten in de gemeente Epe - overeenkomstig de Reginoale woondeal 2022-230 circa 1.800 woningen gerealiseerd worden. Daarbij heeft de gemeente Epe aangegeven een extra inspanning op woningbouw voor haar rekening te nemen ten opzichte van eerder gemaakte afspraken in het kader van de regionale woonagenda. De gemeente Epe stuurt in het woningbouwprogramma op een substantieel deel goedkope/middel dure koopsector en een beperkt aandeel dure koopsector. De huidige in de planning (Woonagenda gemeente Epe 2019-2023) opgenomen (harde) woningbouwlocaties voorzien in de uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen met ongeveer 80 woningen. Van de opgave om tussen de 185 à 270 sociale huurwoningen toe te voegen, resteert er dus nog een opgave van 105 tot 190 sociale huurwoningen. Ten aanzien van sociale huur gelden de volgende uitgangspunten: Voor nieuwe in- uitbreidingslocaties geldt de eis dat een substantieel deel van het programma een woning in het sociale segment is. Het streven is daarbij een percentage van minimaal 35% sociale huur of sociale koop. Met uitzondering van kleine locaties.

Er is daarbij speciale aandacht voor de huisvesting van jongeren die graag in hun dorp willen blijven. De uitgangspunten voor woningbouw zijn vertaald in een kader. Daarin staat benoemd hoe de gemeente verschillende soorten initiatieven beoordeelt.

Toets De Woonagenda maakt het mogelijk om een deel van de nieuwe woningen te realiseren door middel van transformatie van bestaande leegstaand vastgoed of door beperkte inbreiding. Dit is echter niet voldoende om aan de volledige behoefte in de gemeente Epe -ook in Oene- te voldoen. Daarom is het ook nodig om Oene uit te breiden, zodat aan de vraag naar woningen kan worden voldaan. Er worden 39 woningen in verschillende woningtypen toegevoegd. In figuur 3.4 (paragraaf 3.4.4) zijn de verschillende te realiseren woningtypen weergegeven. In Oene is er sprake van behoefte aan betaalbare, grondgebonden woningen, zowel voor starters en kleine huishoudens als senioren. Deze woningen zijn nu nog niet voldoende beschikbaar binnen Oene. Met uitvoering van dit bestemmingsplan wordt voor zowel de jonge als oudere starter (alleenstaand of stellen), kleine en grote gezinnen en senioren een betaalbare woonoplossing aangeboden. Hierbij wordt minder ingezet op grote woningen, aangezien deze in Oene en omgeving al voldoende aanwezig zijn in de bestaande voorraad. Het bouwplan voorziet in 21 goedkope woningen, waarvan 9 woningen in de sociale huursector worden aangeboden. Hoewel niet wordt voldaan aan de eis dat minimaal 35% benut moet worden door de sociale huur, geldt dat voldaan wordt aan een concrete behoefte

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

34

van de kern Oene. Immers, door de ontwikkelaar is vanaf 1 juli 2022 (na de inloopmiddag) een interessepeiling gehouden op de inloopmiddag en daarna via de projectwebsite. Via de projectwebsite konden geïnteresseerden middels een voorinschrijving kenbaar maken voor welke woningtype zij belangstelling hadden. Met de voorinschrijvingen is aangetoond dat er ruime belangstelling is voor het uiteindelijke woningbouwprogramma zoals hierobven is weergegeven. In het dorp Oene is er vanuit de gemeenschap meer behoefte aan betaalbare koop ten opzichte van sociale huur. Het aandal betaalbare koop is derhalve verhoogd ten koste van het aandeel sociale huur. Het aandeel goedkope woningen in het bouwplan bedraagt afgerond 54%. Om ook de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen worden ook middeldure en dure woningen gerealiseerd. Daarmee wordt gestreefd naar diversiteit aan woonvormen om een goed balans te creëren in de behoefte van de verschillende doelgroepen. Het programma sluit zeer goed aan bij de behoeftes in het dorp. Met realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters en jongeren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden.

Daarnaast worden 9 woningen in de middeldure koop- of huurwoningen gerealiseerd, hetgeen ook passend is in het woonprogramma van de gemeente Epe; in het woonprogramma is aangegeven dat substantiele toevoeging in het goedkope/middeldure segment gewenst is. Een beperkt deel van het aantal te realiseren woningen (9 woningen) in het plangebied betreft een dure prijsklasse, hetgeen ook overeenkomstig de kwalitatieve uitgangspunten van het gemeentelijk beleid is. Het woningbouwplan voldoet aan het kader voor uitbreidingslocaties; de ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen -met positieve uitkomst-, de uitbreidingslocatie is voorhanden en in de Omgevingsvisie als enige locatie voor uitbreiding van Oene aangewezen. Hoewel niet voldaan wordt aan de eis dat 35% sociale huurwoningen gerealiseerd moet worden, is er op basis van de behoefte in Oene sprake van een evenwichtige opbouw in de wijk qua type woning en prijsklasse; er worden verschillende typen grondgebonden woningen gerealiseerd. Een groot gedeelte betreft rijwoningen in het goedkope en middeldure segment. Ongeveer een kwart van de woningen betreffen woningen in het dure segment (8 twee onder een kap woningen en een vrijstaande woning). Op deze wijze wordt een gevarieerd woningaanbod toegevoegd, hetgeen zorgt voor een evenwichtige woonwijk.

Met realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters en jongeren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden. Dit is op dit moment al aan de orde. Voor het behoud van de verschillende voorzieningen in het dorp is het behouden van inwoners van groot belang. Met het aangeboden woningbouwprogramma wordt gestreefd naar een juiste mix aan doelgroepen. Het woningbouwbouwplan dat middels dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is in overeenstemming met de gemeentelijke Woonagenda 2019-2023. 3.4.3

Landschapsontwikkelingsplan

In januari 2010 is het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) van Veluwe tot IJssel vastgesteld. Het LOP is opgesteld door de gemeenten Epe, Heerde en Voorst en bevat een regionale visie op het behoud van een mooi en aantrekkelijk landschap. Doel is om met het LOP de autonome ontwikkeling van het landschap te sturen op behoud en de ontwikkeling van landschappelijke samenhang en het ontwikkelen van karakteristieke kenmerken. Ook wordt met het LOP beoogd het landschapsbelang in te brengen in alle ruimtelijke veranderingsprojecten en daartoe een 'landschapskapstok' te bieden. Het LOP fungeert daarom als toetsingskader op het gebied van landschapssturing bij projecten in de regio. Aan het LOP is tevens een uitvoeringsprogramma gekoppeld. Op de landschapsvormkaart en de kaart waardevolle open gebieden zijn de kernkwaliteiten van het landschap inzichtelijk gemaakt en gewaardeerd. Naast generieke beleidsuitspraken zijn per landschapseenheid en waardevol landschapselement uitgangspunten beschreven om het landschap te behouden en/of te versterken. Bij stedelijke ontwikkelingen richt het algemene beleid zich in het bijzonder op: Het bij stedelijke of andere integrale uitbreidingen inspelen op de landschappelijke ondergrond, wat inhoudt dat niet gebouwd kan worden in de lage delen.

De landschappelijke onderlegger is in het gebied dermate duidelijk en robuust dat ze meestal bruikbaar is voor de hoofdopzet van de stads- en dorpsuitbreidingen. Met de keuze om niet in lage delen en dus alleen op hoge delen te bouwen, worden de uitbreidingen

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

35

automatisch gebiedsspecifiek en ontstaan er via de lage delen groene verbanden van binnen naar buiten en vice versa. Daarnaast is een aantal duurzaamheidsdoelstellingen zoals wateropvang makkelijk te waarborgen. Het aan de buitenzijde van bouwlocaties streven naar het maken van een voorkant naar het landschap, met behoud van beleving en toegankelijkheid. De groene gebieden die in de uitbreidingszones ontstaan zijn belangrijke collectieve ruimten. Deze moeten voor iedereen toegankelijk zijn en in het belang van een aantrekkelijke woonomgeving ook centraal staan in de opzet van de nieuwe wijken. Bij kleinschalige uitbreiding van dorpen in het buitengebied moeten de landschappelijke patronen en structuren behouden blijven en doorlopen van buiten naar binnen. Dit kan door geleidelijke dorpsranden te maken, door lijnvormig en ‘dorps’ te bouwen in lage dichtheden. Bij de gebiedsbeschrijvingen is aangegeven dat kleine dorpen niet integraal, maar met linten uitgebreid worden. Zie aldaar (dekzandruggen en oeverwallen) voor de specifieke voorstellen. Het plangebied is gelegen in het gebied dat aan te merken is als 'dekzandruggen en oude bouwlanden'. Dit landschapstype ligt op de flank van de Veluwe. De dekzandruggen liggen over het algemeen in een dwarsrichting (oost-west) op de Veluwe.

Kenmerkend voor de hogere zandgronden is de aanwezigheid van bebouwingslinten en een groot complex of collectief van oude bouwlanden bij het dorp. Over het algemeen loopt de hoofdontsluiting evenwijdig aan de stuwwal, op de overgang van hoog naar laag of tussen de bouwlanden door. Vanuit de kern waaieren wegen en linten vervolgens uit. De overgang naar lagere gebieden is over het algemeen vrij scherp. Diep ingesneden beekdalen en hoge gronden wisselen elkaar op korte afstand af. Kernkwaliteiten voor de hogere zandgronden (dekzandruggen) zijn: besloten openheid (open percelen op de overgang naar de bos- en heideontginningen), bebouwingslinten, doorzichten, laanbeplantingen en oude wegen en paden. Kernkwaliteiten voor de oude bouwlanden zijn: de bolle ligging, grote open percelen met randbeplantingen (houtwallen), laanbeplantingen en steilranden. Beleid Voor de 'dekzandruggen en oude bouwlanden' gelden een aantal beleidsuitgangspunten voor ontwikkelingen. Het gaat daarbij om: Uitbreiding van de kleine kernen zal gericht worden op een betere landschappelijke inpassing, door nieuwe, meer geleidelijke dorpsranden te maken. Dit kan door lijnvormig en ‘dorps’ te bouwen in lage dichtheden langs paden en wegen en deze te laten doorlopen in het omringende netwerk van paden. Voor deze gebieden is dat dorpen en akkers geleidelijk in elkaar overlopen, langs een netwerk van paden en wegen.

Daarmee is een landschappelijke inpassing van de dorpsstructuur verzekerd. Bij kleinschalige uitbreidingen kan de samenhang tussen dorp en landschap behouden blijven door het netwerk van paden en wegen uit te breiden en in dat netwerk dorps te bouwen. Het gaat daarbij om ruime groene kavels afgewisseld met weitjes en overhoekjes, doorzichten en veel verbindingen met het buitengebied. Er mag niet meer worden gebouwd in de waardevolle open gebieden. Langs dreven en wegen worden bomen aangeplant (beuken, eiken, lindes, kastanjes) en onverharde paden worden begeleid door hagen. In waardevolle open ruimtes planten we niet aan. Dit omdat het afleesbaar maken van het netwerk van paden en wegen bijdraagt aan het vergroten van de herkenbaarheid van deze landschapseenheid. Het moet echter niet gaan concurreren met de gewenste openheid van de enken en daarom worden de paden en wegen op de waardevolle open delen van de enken niet aangeplant. Verdwenen onverharde paden worden zoveel mogelijk hersteld. In het verleden lag er een uitgebreid netwerk van onverharde paden over de oude bouwlanden. Het netwerk van paden is typerend voor dit landschap. De paden liggen langs de randen van de enken of gaan er juist dwars over heen. Veel paden zijn verdwenen. Door het terugbrengen van paden ontstaan veel wandelmogelijkheden voor zowel bewoners als bezoekers.

Het biedt prachtige mogelijkheden voor het realiseren van ommetjes. Toets Er is voor de woningbouwontwikkeling aansluiting gezocht met de bestaande woonwijk ten zuiden van het plangebied, qua aard, schaal en uitstraling. Dit zorgt voor een uitbreiding die oogt als één woonwijk, die in verschillende fase tot stand is gekomen. De bestaande kenmerkende elementen uit het landschap worden opgenomen in de nieuwe structuur en vormen zo een mooie overgang richting het omringende landschap: de bestaande slotenstructuur met wilgen, die in de uitbreidingswijk tussen de bebouwing is gesitueerd, wordt doorgetrokken in de nieuwe structuur. Waar mogelijk blijven de bestaande bomen behouden. Bij de uitwerking van het plan is zoveel mogelijk rekening gehouden met het

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

36

behoud van de meest waardevolle bomen. Daarnaast worden de bomen rijen (d) versterkt om zo een herkenbare bomenstructuur als overgang naar het landschap te geven.

Figuur 3.4: toekomstige structuren plangebied Zoals ook te zien is in bovenstaande figuur wordt aangesloten op de bestaande paden- en wegenstructuur van Oene, waarbij gebouwd wordt op een wijze die past bij het dorpse karakter. Het wandelpad in noordelijk deel van het plangebied zorgt voor een verbinding met het buitengebied en vormt een route richting de dorpskern van Oene. 3.4.4

Kaders woningbouwprogramma

Het college van Burgemeester en wethouders van Epe stelt jaarlijk de kaders vast voor het realiseren van de juiste woning voor de juiste doelgroep. Bij woningbouwplannen gelden de volgende kaders voor de verschillende woningbouwcategorieen: 1. Ongeacht het aantal woningen geldt dat: a. goedkope koop: tenminste 20%; b. middeldure koop: tenminste 20%; c. dure koop: maximaal 25%; d. sociale huur: tenminste 35% waarbij een substantieel deel tot de eerste en tweede aftoppingsgrens behoort e. als om moverende redenen en na overleg met de corporatiesector blijkt dat het percentage sociale huur niet haalbaar is, dan het wordt het resterende deel van het te realiseren percentage van 35% benut voor goedkope koop; 2. bij vrije sector huur: a. middeldure huur: tenminste 75%; b. als sociale huurwoningen worden toegevoegd wordt dit meegenomen in het percentage van 75%. Toets In onderstaande tabel is het woningbouwprogramma opgenomen.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

37

Figuur 3.5: te realiseren woningtypen (bron: House2start) Het bouwplan voorziet in 21 goedkope woningen, waarvan 9 woningen in de sociale huursector worden aangeboden. Hoewel niet wordt voldaan aan de eis dat minimaal 35% benut moet worden door de sociale huur, geldt dat voldaan wordt aan een concrete behoefte van de kern Oene. Immers, door de ontwikkelaar is vanaf 1 juli 2022 (na de inloopmiddag) een interessepeiling gehouden op de inloopmiddag en daarna via de projectwebsite. Via de projectwebsite konden geïnteresseerden middels een voorinschrijving kenbaar maken voor welke woningtype zij belangstelling hadden. Met de voorinschrijvingen is aangetoond dat er ruime belangstelling is voor het uiteindelijke woningbouwprogramma zoals hierobven is weergegeven. In het dorp Oene is er vanuit de gemeenschap meer behoefte aan betaalbare koop ten opzichte van sociale huur. Het aandal betaalbare koop is derhalve verhoogd ten koste van het aandeel sociale huur. Het aandeel goedkope woningen in het bouwplan bedraagt afgerond 54%. Om ook de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen worden ook middeldure en dure woningen gerealiseerd. Het plan voldoet aan de eis dat minimaal 20% middeldure koopwoningen gerealiseerd moeten worden, immers het aandeel middeldure koop in het plan bedraagt 23%.

Daarmee wordt gestreefd naar diversiteit aan woonvormen om een goed balans te creëren in de behoefte van de verschillende doelgroepen. Het programma sluit zeer goed aan bij de behoeftes in het dorp. Met realiseren van betaalbare woningen in Oene kunnen starters en jongeren in Oene/de gemeente Epe blijven wonen. Hiermee wordt voorkomen dat zij weg trekken naar omliggende dorpen of steden. Dit is op dit moment al aan de orde. Voor het behoud van de verschillende voorzieningen in het dorp is het behouden van inwoners van groot belang.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

38

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, belangrijke milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag. Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld. Toets Er wordt middels dit bestemmingsplan de realisatie van 39 woningen met bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen mogelijk gemaakt. De ontwikkeling is concreet beschreven in hoofdstuk 2. Het huidige gebruik van het plangebied is agrarisch.

Woningbouw wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject. De m.e.r.- plicht geldt bij projecten van een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. De genoemde maximum oppervlakken gelden als drempelwaarden. Het ruimtebeslag van het onderhavige project ligt ruimschoots beneden de drempelwaarde. Conclusie die op grond hiervan getrokken kan worden is dat het onderhavige project niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is. In de nota van toelichting op het Besluit mer wordt het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' geduid. Hier wordt het volgende over gezegd: “Bij een stedelijk ontwikkelingsproject kan het gaan om bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Er kan overigens geen misverstand over bestaan dat ook «dorpen» hieronder vallen. Wat «stedelijke ontwikkeling» inhoudt kan van regio tot regio verschillen. Van belang hierbij is of er per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen zijn. Indien bijvoorbeeld een woonwijk wordt afgebroken en er komt een nieuwe voor in de plaats, zal dit in de regel per saldo geen of weinig milieugevolgen hebben.

Bij een uitbreiding zal er eerder sprake kunnen zijn van aanzienlijke gevolgen.” Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant. Als een project voorziet in een (gedeeltelijke) functiewijziging, maar de bebouwde oppervlakte hetzelfde blijft, lijkt gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) geen sprake te zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. Op basis van deze uitspraak lijken de volgende aspecten voor de

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

39

vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject relevant: (een uitbreiding) van de bebouwde oppervlakte, de opzet en de vormgeving van de ontwikkeling. Ten aanzien van de relevante aspecten kan tevens een verwijzing worden gemaakt naar de uitspraak van de Raad van State van 29 juli 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1832). Woningbouw wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Het onderhavige project wordt niet gezien als een m.e.r.- plichtige activiteit omdat deze pas geldt bij: een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen. De genoemde maximum oppervlakken gelden als drempelwaarden, waar het onderhavige project onder blijft. Het ruimtebeslag van het onderhavige project ligt ruimschoots beneden de drempelwaarde. Conclusie die op grond hiervan getrokken kan worden is dat het onderhavige project niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is. Dit betekent dat volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. De vormvrije m.e.r.-beoordeling (aanmeldnotitie m.e.r.) is als Bijlage 2 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen. Conclusie In deze aanmeldingsnotitie is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

Hieruit volgt dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het project die leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu ter plaatse. Voor de beoordeelde milieuaspecten geldt dat er geen of een zeer beperkt effect optreedt. De conclusie is dan ook dat belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten. Het volgen van een m.e.r.-(beoordelings-) procedure is daarom niet nodig.

4.2

Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

40

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering Toets Bij het realiseren van een nieuwe bestemming dient gekeken te worden of die nieuwe functie past in de omgeving (externe werking) en of de omgeving de nieuwe functie toelaat (interne werking). In het voorliggende geval is er sprake van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Externe werking Bij de externe werking gaat het om de vraag of de realisatie van onderhavig plan leidt tot hinder of belemmeringen voor de omgeving. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in onevenredige mate wordt aangetast. Wonen betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving. Interne werking Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. De dichtstbijzijnde bedrijvigheid is gelegen aan de Donselaarsweg 9 en Markstraat 8. Dit betreft percelen met een bestemming 'Gemengd'. Ter plaatse is bedrijvigheid in categorie 1 en 2 toegestaan, evenals horecabedrijven in categorie 1 en 2, dienstverlening en detailhandel. Voor deze functies geldt een indicatieve richtafstand van 30 meter. De afstand tussen de perceelsgrenzen van dez percelen en de grenzen van het plangebied bedraagt circa 45 meter. Tussen de bedrijven en het plangebied zijn bestaande woningen gelegen. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Voor het overige zijn er geen relevante bedrijfsactiviteiten die van invloed kunnen zijn op de woningbouwontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat binnen het plangebied.

4.3

Geur

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningverlening als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden: ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen; ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen. Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odour units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odour units per kubieke meter lucht. Toets

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

41

Woningen zijn geurgevoelige objecten. In de omgeving van het plangebied zijn enkele agrarische bedrijven gelegen. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf is gelegen aan de Boshoekerweg 4a, op circa 390 meter afstand van de nieuwe woningen. Op dit perceel is grondgebonden veehouderij toegestaan, evenals uitoefening van een agrarisch hobbybedrijf en een paardenhouderij. Wat betreft de aan te houden afstand geldt een afstand van tenminste 100 meter (gezien de ligging van de geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom). Een grondgebonden veehouderijbedrijf is op grond van het bestemmingsplan 'Buitengebied Epe' een agrarisch bedrijf dat gericht is op het ontwikkelen van activiteiten waarbij de productie voor meer dan 50 procent afhankelijk is van het producerend vermogen van de grond waarover het bedrijf in de omgeving van de bedrijfsgebouwen kan beschikken (= circa 10 km). Dat wil zeggen dat het bedrijf beschikt over cultuurgrond om de dieren op het bedrijf voor meer dan 50% in de ruwvoerbehoefte te kunnen voorzien. Dat biedt de basis voor meer gesloten groene kringlopen. Wanneer het overgrote deel van het (ruw)voer van elders wordt aangevoerd en (rest)producten weer worden afgevoerd, is er geen sprake van een locatie- of grondgebonden bedrijf. Het betekent dus ook dat melkveehouderijen met weinig grond moeten worden aangemerkt als niet-grondgebonden veehouderijen.

Aan de afstand van 100 meter wordt ruimschoots voldaan. In de basis zijn ook diercategorieen met geuremissie toegestaan binnen een agrarisch bouwperceel, waarvoor geen vaste afstand geldt. Vanuit de Planmer die in het kader van het bestemmingsplan Buitengebied Epe is opgesteld is vastgesteld dat er ter plaatse van het plangebied sprake is van een geurbelasting die voldoet aan de normen van een goed woon- en leefklimaat. Voor het overige zijn er geen relevante agrarische bedrijven in de omgeving van het plangebied aanwezig waarvoor een nadere beschouwing vereist is. Conclusie Vanuit geur zijn er geen belemmeringen voor ontwikkeling van het plangebied voor woningbouw.

4.4

Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht. Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen. Toets Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een verkennend en nader bodemonderzoek (Gerrit ten Holteweg te Oene, Lycens, projectnummer 2020-0354, 8 juni 2022 om ter plaatse de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen. Het rapport is als Bijlage 3 bij de toelichting gevoegd.

De resultaten zijn samengevat als volgt: Het doel van het verkennend bodemonderzoek is het bepalen van de bodemkwaliteit op de locatie en daarmee mogelijke verontreinigingen in grond en grondwater te signaleren welke een negatieve invloed op de financiele waardering van het perceel kunnen hebben en welke consequenties kunnen hebben voor de geplande herontwikkeling van de locatie. Naar aanleiding van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek heeft op het oostelijk deel van de onderzoekslocatie nader bodemonderzoek plaatsvonden. Het doel van het nader onderzoek is het vaststellen van de omvang van de sterke verontreiniging met koper, nikkel en/of zink in de ondergrond. Daarnaast heeft, naar aanleiding van zintuiglijk aantreffen van asbestverdacht materaal in de bovengrond tijdens het nader onderzoek, aanvullend asbestonderzoek plaatsgevonden in de bovengrond. Op grond van de beschikbare gegevens

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

42

(resultaten vooronderzoek, zintuiglijke waarnemingen gedaan tijdens het veldwerk en de analyseresultaten) kan het volgende worden geconcludeerd: Bodem Uit de analyseresultaten blijkt dat de grond op het grootste gedeelte van de onderzoekslocatie (behoudens het oostelijke deel) geen verhoogde gehalten aan onderzochte stoffen bevat. Op het meeste oostelijk gedeelte van de onderzoekslocatie zijn in de ondergrond van boringen 11 en 18 matig tot sterk verhoogtde gehalten aan koper, nikkel en zink gemeten. Uit het nader onderzoek blijkt er over een strook met een lengte van circa 200 meter sprake is van een sterke verontreiniging met koper en zink. Deze sterke verontreiniging is in noordelijke, oostelijk en westelijke richting afgeperkt. In zuidelijke richting is deze verontreiniging zintuigelijk nog aanwezig tot aan de zuidelijke perceelsgrens. De omvang van de sterk verontreiniging met koper en/of zink wordt binnen de onderzoekslocatie geschat op circa 475 m3. De verontreiniging is voor 1987 ontstaan. Op basis hiervan wordt concludeerd dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging met de zware metalen koper, nikkel en zink. Voorafgaand aan de herontwikkeling van het terrein dient de bodemverontreiniging gesaneerd te worden door BRL 6000 en BRL 7000 erkende bedrijven.

Ter hoogte van de noordelijke erfgrens is tevens (zowel visueel als analytisch) asbest aangetroffen in de bovengrond, waardoor nader asbestonderzoek nodig wordt geacht. De omvang van die verontreiniging is immers niet bekend. Grondwater Chemisch analytisch bevat het grondwater plaatselijk verhoogde concentraties aan nikkel, zink en/of barium. Gezien het feit dat voor geen van de stoffen de interventiewaarde wordt overschreden, wordt nader onderzoek niet nodig geacht. Conclusie Uit de resultaten van het verkennend en nader bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat er over het algemeen geen belemmeringen zijn voor de transactie en de herontwikkeling, behoudens de aangetoond verontreiniging met metalen en asbest. In het kader van de herontwikkeling voor woningbouw dienen zowel de verontreiniging met koper, nikkel en zink als de verontreiniging met asbest gesaneerd te worden. De sanering dient te worden uitgevoerd door BRL7000 en BRL6000 erkende bedrijven. Voorafgaand aan de sanering dient een BUS-melding opgesteld te worden. Na sanering vorm de bodemkwaliteit in principe geen belemmeringen meer voor de herontwikkeling van het terrein voor woningbouw.

4.5

Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen. De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies: Woningen. Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal). Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc. Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies. Toets Wegverkeerslawaai Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van: a. in stedelijk gebied:

bestemmingsplan Kloosterhof Oene NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1

43

voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter; voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter; b. in buitenstedelijk gebied: voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter; voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter; voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter. Deze zonering geldt niet: c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied; d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt; e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh). Woningen zijn geluidgevoelige functies. De wegen rondom en in het plangebied betreffen wegen met een maximumsnelheid van 30 km/h. Hiervoor geldt geen zone. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient voor deze wegen wel gemotiveerd te worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Uit de Atlas voor de leefomgeving is af te leiden dat de geluidbelasting door wegverkeer in het plangebied laag is. Daarmee kan worden vastgesteld dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 4.2: kaart Geluid in Nederland van wegverkeer (Lden) (bron: atlasleefomgeving.nl/kaarten) Railverkeerslawaai Er zijn geen spoorwegen in de omgeving van het plangebied aanwezig. Industrielawaai Er zijn geen bedrijventerreinen in de nabijheid van het plangebied aanwezig die op het aspect geluid nadere beschouwing behoeven.